CEVRO VYSOKÁ ŠKOLA

CEVRO VYSOKÁ ŠKOLA

DIPLOMOVÁ PRÁCE

Xx. Xxxxx Xxxxxx

CEVRO VYSOKÁ ŠKOLA

Obchodněprávní vztahy

Odpovědnost za vady a záruka ze smlouvy o dílo pro stavby

Xx. Xxxxx Xxxxxx

Studijní program: Obchodněprávní vztahy Studijní obor: Obchodněprávní vztahy Vedoucí́ práce: xxx. XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx

Diplomová práce

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně, uvedl v ní všechny použité prameny a zdroje, které jsem v textu řádně vyznačil a uvedl jejich využití.

V Praze dne 29.4.2024

Xx. Xxxxx Xxxxxx

Resumé

Smlouva o dílo je smlouvou velice individuální, avšak ze zákona z ní plyne pro obě strany řada práv i povinností. Vzhledem k individualitě smluv je zapotřebí být v jejich ujednáních co nejkonkrétnější, aby se v budoucnu zamezilo pochybám. V souvislosti o odpovědností za vady je pak mimo samotný proces realizace důležitý akt předání potažmo převzetí díla. Dílo je zapotřebí řádně zkontrolovat či otestovat, vyhodnotit případné vady a eventuelně je vytknout. Dále je důležité předat veškeré náležitosti týkající se záruk, návodů apod. Na místě také je, mít o tom všem pořízený záznam formou předávacího protokolu. Platí staré dobré pravidlo, že co je „na papíře“, to je dáno. Případné vady jsou se stavbami bohužel spjaty tak trochu přirozeně, neboť ani zákonodárce nepočítá s tím, že by mohla být díla, která jsou stavbou, dokončena naprosto bezvadně, když objednateli odnímá právo nepřevzít stavbu s drobnými vadami.

Vady díla a záruka přitom nejsou jedním a tím samým, jak se mnohdy může zaměňovat. Odpovědnost za vady se standardně vztahuje na tzv. skryté vady, které stavba měla již v době převzetí, ale projeví se až později. Pro stavby je to až 5 let od provedení díla. Naopak sjednání záruky za jakost není ze zákona povinné a znamená jednostranné právní jednání poskytovatele záruky, který se zavazuje nad rámec zákonných povinností, že nabyvateli poskytne náhradní plnění, nebude-li mít daný předmět určité vlastnosti po vymezenou dobu. Záleží tedy, zda záruka za jakost byla poskytovatelem záruky garantována či nikoli.

Resumé

A contract for work is a very individual contract, but according to the law, a number of rights and obligations flow from it for both parties. Due to the individuality of contracts, it is necessary to be as specific as possible in their provisions in order to avoid doubts in the future. In the context of liability for defects, the act of handing over, i.e. taking over, the work is important outside of the implementation process itself. The work must be properly inspected / tested,

any defects evaluated and, if necessary, criticized. Furthermore, it is important to hand over all the details related to guarantees and instructions, etc. It is also appropriate to have a record of all this acquisition in the form of a handover protocol. The good old rule is that what is "on paper" is given. Any defects are, unfortunately, somewhat naturally connected with constructions, because even the legislator does not consider that the works that are constructions could be completed perfectly flawlessly, when he deprives the client of the right not to take over the construction with minor defects.

Defects in the work and warranty are not one and the same, as they can often be confused. Liability for defects normally applies to so-called hidden defects that the building already had at the time of takeover, but which only become apparent later. For buildings, it is up to 5 years from the completion of the work. On the other hand, the negotiation of a quality guarantee is not mandatory by law and means a unilateral legal action by the guarantee provider, who undertakes, beyond the scope of legal obligations, to provide the purchaser with substitute performance if the object in question does not have certain characteristics for a specified period of time. It therefore depends on whether the quality guarantee was guaranteed by the guarantee provider or not.

Obsah

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK 9

ÚVOD 10

1. VÝVOJ PRÁVNÍ ÚPRAVY SMLOUVY O DÍLO 11

1.1. Historický vývoj 11

1.1.1. Xxxxxxxx 00

1.1.2. Římské právo 11

1.1.3. Obecný zákoník občanský 1925 12

1.1.4. Občanský zákoník 1950 12

1.1.5. Občanský zákoník 1964 a obchodník zákoník 1991 12

1.2. Současná právní úprava – NOZ 13

2. ZÁKLADNÍ NÁLEŽITOSTI SMLOUVY O DÍLO PRO STAVBY

V PRAXI 14

2.1. Identifikace stran smlouvy 16

2.2. Vymezení díla 16

2.3. Stavba jako předmět díla 18

2.3.1. Xxxxxx 00

2.3.2. Nemovitá věc 19

2.3.3. Dočasná stavba 21

2.4. Stanovení lhůt 22

2.4.1. Lhůta plnění pro zhotovitele 23

2.4.2. Lhůta pro objednatele 23

2.5. Stanovení ceny a platebních podmínek 24

2.5.1. Stanovení ceny „pevné“ 24

2.5.1.1. Stanovení ceny konkrétní částkou 25

2.5.1.2. Odkazem na rozpočet 25

2.5.2. Způsob určení ceny 25

2.5.3. Určení ceny odhadem 26

2.5.4. Platební podmínky a právo na zaplacení ceny 26

2.6. Úprava odpovědnosti za vady a záruky 26

2.7. Pojištění 27

3. ZÁKLADNÍ PRÁVA A POVINNOSTI STRAN 29

3.1. Povinnost provést dílo 29

3.2. Povinnost plnit řádně a včas 30

3.3. Povinnost zaplatit cenu díla 31

3.4. Povinnost informační 32

4. PŘEDÁNÍ A PŘEVZETÍ DÍLA 33

4.1. Předání díla 33

4.1.1. Předání díla po částech 34

4.2. Předávací protokol 34

4.3. Převzetí díla 35

4.3.1. Převzetí s výhradami 36

4.4. Povinnost převzít stavbu jako předmět díla 37

5. VADY DÍLA 39

5.1. Právní úprava práv z vadného plnění v případě stavby 39

5.2. Kdy je plnění vadné 41

5.3. Zjevné a skryté vady 42

5.4. Vady, které jsou podstatným porušením smlouvy 43

6. PRÁVA Z VADNÉHO PLNĚNÍ 45

6.1. Práva, která lze z vadného plnění nárokovat 45

6.1.1. Částečné odstoupení od smlouvy o dílo 48

6.2. Význam času 48

7. ZÁRUKA ZA JAKOST 50

7.1. Právní úprava 50

7.2. Pojem 51

7.3. Plnění poskytovatele záruky 52

7.4. Způsob poskytnutí 52

7.5. Uplatnění práva 54

7.6. Záruka za jakost u staveb 55

8. VZTAH ZÁRUKY ZA JAKOST A ODPOVĚDNOSTI ZA VADY PO NOVELE OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU PROVEDENÉ ZÁKONEM Č. 374/2022 SB. 57

9. PROBLÉMY SOUVISEJÍCÍ S UPLATNĚNÍM PRÁV Z ODPOVĚDNOSTI ZA VADY VE VÝSTAVBĚ 59

9.1 Uplatňování práva z vad stavby po uplynutí pěti leté lhůty 61

ZÁVĚR 62

ZDROJE A PRAMENY 65

Seznam použitých zkratek

Obč. zák. / OZ / občanský zákoník

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

SpZ

Zákon č. 634/1992 Sb., Zákon o ochraně spotřebitele

StZ

Zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

NS

Nejvyšší soud České republiky

SOD

Smlouva o dílo

RD

Rodinný dům

OR

Obchodní rejstřík

ŽR

Živnostenský rejstřík

Úvod

Smlouva o dílo je historicky i v současnosti jednou z nejpoužívanějších, nejužitečnějších a zároveň nejrozvětvenějších smluv používaných v praxi. Významně je pak spjata s oborem stavebnictví a realizací staveb jakožto předmětů díla. Od nejmenších zakázek, jako je například výroba altánu, přes středně složitá díla, jako výstavba rodinného domu, až po obrovská stavební díla, jakými je například výstavba jaderných elektráren, mostů či letišť. Rozmanitost smluv o dílo je velice široká, jelikož rozmanitost možných děl je široká. Málokdy můžeme říct, že naprosto přesně víme, kdy bude dílo dokončeno, kolik přesně bude stát a zda bude plnit přesně takovou funkci a takovým způsobem, jaký si objednatel představoval. I když v úspěšnou realizaci zadání samozřejmě doufáme. Je proto nesmírně důležité klást důraz na co nejkonkrétnější ujednání ve smlouvách a přikládání všech potřebných příloh a materiálů.

Díky mému vztahu ke stavbám a stavebnictví jsem zvolil toto téma týkající se smlouvy o dílo se zaměřením na stavbu jako předmět díla. Souvislost mezi provedením díla a jeho případnými vadami či zárukami mi navíc přišla natolik zásadní pro stavební praxi jako takovou, že jsem ji nemohl v této práci nezdůraznit. Dle mého pohledu jsou stavby a potažmo způsob, ke kterému jsou námi využívány, naprosto klíčovým dílem člověka pro fungování našeho světa. Ať už se jedná o užívání za účelem uložení věcí, bydlení, rekreace a odpočinku, přes průmyslovou výrobu nebo nákupní centra, až po výrobu tepla a energie anebo dopravu v podobě železnic, dálnic a letišť. Myslím, že většina z nás tyto stavby denně užívá a málokdy si uvědomí, jak moc práce, rizik, zodpovědnosti a finančních prostředků za takovým stavebním dílem stojí.

V této diplomové práci v úvodu popíšu smlouvu o dílo jako takovou, její historický vývoj, náležitosti, strany a podstatné náležitosti smlouvy. Dále vymezím pojmy jako stavba, nemovitost, dílo a předmět díla. Zejména se pak budu zabývat problematikou odpovědnosti za vady díla, důležitými okamžiky, úkony a případnými nároky na plnění odpovědnosti z vad díla. Dále se budu zabývat institutem záruky za jakost. Tento institut v nedávné době prošel zákonnou úpravou, a proto se budu se zabývat také touto úpravou a jejími dopady na praxi.

1. Vývoj právní úpravy smlouvy o dílo

1.1. Historický vývoj

Smlouva o dílo, ať už v jakékoli možné podobě, se využívá pravděpodobně již 3000 let. V současné době se jedná o druhou nejčastěji uzavíranou smlouvu v praxi, a v minulosti tomu pravděpodobně nebylo jinak. Její principy zůstaly po oněch třech tisíciletích stále stejné. Jednu stranu tvoří poptávka po zhotovení nějakého statku (díla) a peníze, nebo jejich soudobý ekvivalent, které je objednatel ochoten zaplatit. Na straně druhé je know-how, zdroje a čas k naplnění této poptávky.

1.1.1. Starověk

Starověké Řecko položilo základy mnoha principům, které dnes známe a užíváme. Kromě základů demokracie, filozofie a věd, to je také fungující tržní hospodářství, ve kterém se dříve využívaly různé instituty, jako například nejčastěji používaná kupní smlouva, nájemní smlouva a smlouva o dílo. Smlouvu o dílo Řekové využívali například při sestavování lodí či výstavbě domů a její princip spočíval v provedení určité práce na straně jedné a zaplacením ceny za onu práci na straně druhé.1

1.1.2. Římské právo

Římské uspořádání navazovalo, tak jako ve spoustě dalších věcí, na antické Řecko. V rámci tržního hospodářství mezi občany i zde vznikaly právní poměry, do kterých se řadil také institut smlouvy o dílo. Římské právo smlouvu o dílo řadilo do skupiny smluv označovaných jako smlouvy locatio conductio. Tyto smlouvy se vyznačovali společným prvkem a tím byla jejich úplatnost, a také to, že jedna strana neposkytovala druhé straně za peníze konkrétní věc, jako při smlouvě trhové (emptio venditio), ale mimo jiné také výsledek práce – dílo (smlouva o dílo – locatio cinductio operis).2

1 XXXXXXXXX, M.; XXXXXXX, K.; XXXXXX X., XXXXX X., XXXXXXX X., XXXXXXXX M.

Právní dějiny. Praha: Eurolex Bohemia s.r.o., 2005, ISBN 80-86861-18-X, s. 99-100

2 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 3

1.1.3. Obecný zákoník občanský 1925

Obecný zákoník občanský s účinností k 1. lednu 1925 definoval smlouvu o dílo spolu se smlouvou služební v §1151. Xxxxxxx o dílo zde byla definována jako smlouva, kdy někdo převzal povinnost zhotovit dílo za odměnu. („Zaváže-li se někdo po jistou dobu konati služby pro jiného, vzniká služební smlouva; převezme-li někdo závazek zhotoviti dílo za plat, smlouva o dílo.“).3

1.1.4. Občanský zákoník 1950

Zákonem č. 141/1950 Sb., který smlouvu o dílo upravoval v §448 až 461 došlo k vývoji v ustanovení § 448 („Smlouvou o dílo se zavazuje objednateli ten, komu bylo dílo zadáno, že je za odměnu provede na své nebezpečí.“), a to sice, že ten, komu bylo dílo zadáno jej zhotovuje osobně a na vlastní nebezpečí. Tato úprava se tedy tímto přiblížila úpravě dnešní. Stále ještě ovšem neznala dnešní pojem

„zhotovitel“.4

S účinností od 1. dubna 1964 byl občanský zákoník 1950 nahrazen dvěma novými zákony, a to sice zákonem č. 40/1964 Sb. občanským zákoníkem a zákonem č. 101/1963 Sb. o právních vztazích v mezinárodním obchodním styku. První z nich upravoval vztahy mezi občany a socialistickými organizacemi a druhý upravoval majetkové vztahy v mezinárodním obchodním styku. Právní úprava smlouvy o dílo byla do občanského zákoníku začleněna až novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od 1. ledna 1992, kdy v §631 OZ 1964 se zhotovitel smlouvou o dílo zavazoval, že za sjednanou cenu provede dílo na své nebezpečí. Zde se již objevuje také dnes známý pojem „zhotovitel“.5

1.1.5. Občanský zákoník 1964 a obchodník zákoník 1991

V tomto období se setkáváme s takzvanou dvojkolejností zákonné úpravy, kdy byla smlouva o dílo upravena jak v občanském zákoníku z roku 1964, tak v zákoníku obchodním z roku 1991. Neobchodní vztahy smlouvy o dílo se řídily zákoníkem občanským a vztahy obchodní neboli podnikatelské se řídily zákoníkem

3 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 5

4 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 8

5 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 5

obchodním. Tato situace přinášela dost kuriozních situací a nejasností. Byla zde ovšem ponechána možnost, aby si strany smlouvy o dílo výslovně ujednali, že se budou řídit obchodním zákoníkem, i když se nejednalo o podnikatele.6

1.2. Současná právní úprava – NOZ

Zákonem č. 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů došlo účinností ke dni 1.1.2014 k rekodifikaci soukromého práva a sjednocení dříve rozdvojené právní úpravy smlouvy o dílo. Ta v mnohém navazuje na občanský zákoník z roku 1964 a úpravy smlouvy o dílo obsažené v § 536 až 565 obchodního zákoníku. V současném kodexu je vymezena v §2586 až 2619. Stavba jako předmět díla je pak vymezena v §2623 až 2630. Oproti dosavadním řešením smlouvy o dílo v obchodním zákoníku a občanském zákoníku z roku 1964 došlo nejen obsahově, ale i systematicky ke zvláštní úpravě stavby jako předmětu díla. Xxxxxxx o dílo je zde definována v §2586 jako: „Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.“7

Xxxxxxx úpravy díla v tomto kodexu potažmo smlouvy o dílo bylo stanovit základní obecné principy pro široké spektrum smluvních vztahů. Od těch nejjednodušších (např. dřevěný rám), až po ty nejsložitější (např. jaderný reaktor). Je zde zachována dispozitivní úprava a pravidla, které musí být intuitivní, jednoduché a vycházející ze zvyklostí tak, aby byly tyto principy aplikovatelné pro celé spektrum vztahů.

6 XXXXXX, X.: Smlouva o dílo podle obchodního zákoníku. Praktická příručka. Praha: Leges, 2010, ISBN 80-7201-447-1, s. 16

7 § 2586 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

2. Základní náležitosti smlouvy o dílo pro stavby v praxi

Občanský zákoník nám ve svém základním ustanovení osmého dílu s názvem „Dílo“ v § 2586 o smlouvě o dílo říká toto:

„(1) Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.

(2) Cena díla je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem. Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.“8

Mezi autory panuje shoda u dvou podstatných náležitostí smlouvy. Všichni se shodují, že podstatnými náležitostmi jsou dostatečné určení díla, tedy předmět smlouvy a cena. Jak vyplývá z úvodního ustanovení smlouvy o dílo v občanském zákoníku („objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu“) je zcela jasně dáno, že smlouva o dílo musí být vždy smlouvou úplatnou. Dílem se rozumí určitá činnost vykonávána zhotovitelem, která by ve SOD měla být co nejkonkrétněji určena v rámci předmětu smlouvy. V případě, že smlouva úplatnou nebude, lze smlouvu uzavřít, díky dispozitivní povaze zákoníku a kladení důrazu na autonomii vůle stran, nebude se již ale jednat o smlouvu o dílo, nýbrž o takzvanou smlouvu inominátní neboli nepojmenovanou, jak ostatně vyplývá z § 1746 občanského zákoníku:

„(1) Zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

(2) Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.“9

Na smlouvu, která by obsahovala závazek jedné strany provést dílo pro stranu druhou bezúplatně, a není tudíž smlouvou o dílo, lze podle Xxxxxxxxx na základě judikatury analogicky úpravu smlouvy o dílo použít.10

8 § 2586 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

9 § 1746 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

10 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 37

Další náležitostí, ve které se již literatura ovšem zcela neshoduje, je výslovné smluvní ujednání závazku pro zhotovitele provést dílo na svůj náklad a nebezpečí a pro objednatele dílo převzít a zaplatit za něj cenu. Podle Xxxxxxxxx je právě tato náležitost poněkud nadbytečná, jelikož tento závěr již plyne ze zákona samotného a pokud smlouva splní znaky smlouvy o dílo, a to sice, že je úplatná, automaticky pro ni platí i toto ustanovení o povinnosti zhotovitele provést dílo na svůj náklad a nebezpečí. Výslovné ujednání stran této náležitosti tudíž není nutné.11 S čímž se také ztotožňuji. Navíc povinnosti objednatele za (dokončené) dílo zaplatit cenu, z ryze praktických důvodů zejména u náročnějších zakázek, lehce odporuje § 2611 občanského zákoníku („Provádí-li se dílo po částech nebo se značnými náklady a neujednaly-li strany placení zálohy, může zhotovitel požadovat během provádění díla přiměřenou část odměny s přihlédnutím k vynaloženým nákladů.“).12 V takovém případě objednatel hradí cenu, i když dílo hotovo není, jelikož ne vždy lze úhradu naplánovat na takové části díla (stavby), kdy již můžeme hovořit o tom, že stavba nebo její část sloučí svému účelu.

Obdobně se literatura neshoduje také, zda je podstatnou náležitostí určení smluvních stran. Například Raban považuje označení smluvních stran za podstatnou náležitost SOD, když uvádí, že smluvními stranami jsou objednatel a zhotovitel, a i když jsou někdy strany označovány jinak, například jako zadavatel/investor, dodavatel atd. nemění tato skutečnost jiného označení nic na tom, že se jedná o smlouvu o dílo, jelikož je smlouva posuzována dle obsahu.13 Oproti tomu Xxxxxxxxx uvádí, že určení smluvních strany není podstatnou náležitostí, ale otázkou její určitosti.14 S tímto závěrem se také ztotožňuji, jelikož bez dvou smluvních stran nelze uzavřít řádnou smlouvu o dílo, jak vyplývá z její podstaty zadání provedení díla na straně jedné a zhotovení tohoto zadání na straně druhé. Není tedy otázkou, zda zde strany budou figurovat, ale pouze jaké ty strany budou.

11 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 36

12 § 2611 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

13 XXXXX, X. el al. Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Xxxxxx Xxxxx Vydavatelství a nakladatelství, 2013, ISBN 978-80-87713-10-5, s. 262

14 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 37

Naopak doba provedení díla jednoznačně není podstatnou náležitostí smlouvy ani podle závěrů Nejvyššího soudu ČR15 a zákon ji podpůrně určuje pro případ, že si ji strany neujednají v § 2590 odst. 2, že je třeba dílo dokončit v době přiměřené. Z tohoto pohledu, je jistě lepší dobu ve SOD ujednat, jelikož přiměřenost doby může vyvolávat spory.

2.1. Identifikace stran smlouvy

Pro úplnost smlouvy a vyvracení veškerých budoucích pochyb by v první řadě měla každá smlouva o dílo obsahovat veškeré potřebné údaje o jednotlivých smluvních stranách. V případě fyzických osob se jedná o jméno a příjmení, adresu trvalého bydliště plus případně adresu korespondenční, datum narození či lépe rodné číslo, pokud k tomu strana dá souhlas a kontakt (e-mail, telefonní číslo).

Pro osoby právnické to platí obdobně. Zde uvádíme název společnosti včetně právní formy (s.r.o., a.s., atd.), Adresu sídla společnosti případně korespondenční adresu, IČO společnosti, údaje o zápisu v obchodním rejstříku a osoby oprávněné za společnost jednat dle zápisu v OR. Zde je potřeba si osobu raději ověřit dle výpisu, aby nedošlo k pochybám. Za společnost jedná statutární orgán (například jednatel).

Za společnost (či fyzickou osobu) může jednat i jiná fyzická osoba nebo zaměstnanec na základě pověření či plné moci. V takovém případě by měla být ověřená plná moc vždy nedílnou součástí smlouvy. K základním údajům stran zejména pro úplatné smlouvy, což smlouva o dílo je, také bankovní spojení. Vždy platí, že údaje u fyzických osob uvěřujeme v aktuálním čase z OP a u právnických z výpisu OR.

2.2. Vymezení díla

V praxi často dochází k záměně pojmů „dílo“ a „předmět díla“. Dílem je vždy určitá činnost a předmětem díla je výsledek této činnosti.16 Zákon nám to ostatně v §2587 OZ naznačuje zřetelně: „Dílem se rozumí zhotovení určité věci,

15 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.11.2012, sp. zn. 32 Cdo 2689/2011.

16 XXXXXXXXX, I., XXXXX, X., XXXXX, X. a kol. Základy občanského práva hmotného. Závazkové právo 1. Praha: Leges, 2023, ISBN 978-80-7502-631-6, s. 430.

nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části.“17

Klíčovým slovem je zde slovo „zhotovení“, neboť to nám právě indikuje onu činnost potřebnou k vytvoření předmětu díla. Zákon v některých případech podřazuje činnost a její výsledek, který by jinak spadal do režimu smlouvy o dílo, pod režim kupní smlouvy. Podle § 2086 OZ se smlouva, na jejímž základě má k výrobě zboží teprve dojít, posoudí jako smlouva kupní. V případě, že bude objednavatelem dodána většina toho, z čeho má být věc vyrobena, posoudí se smlouva jako smlouva o dílo. Za smlouvu kupní se nepovažuje ani smlouva, kdy převážná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti.18

§ 2086 OZ:

(1) Smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, se posoudí jako kupní smlouva, ledaže se ten, komu má být věc dodána, zavázal předat druhé straně podstatnou část toho, čeho je k vyrobení věci zapotřebí.

(2) Za kupní smlouvu se nepovažuje smlouva, podle níž převážná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti.19

Určení předmětu smlouvy jakožto vymezení díla, jak jsem již zmínil výše, patří mezi podstatné náležitosti smlouvy. Bez jeho vymezení nelze určit, v čem konkrétně dílo spočívá a mohly by z toho plynout spory mezi stranami.

Pokud je dle Usnesení NS 29 Cdo 5606/2016 vymezení díla v rámci SOD stavby jako „Zemní práce dle nabídky“, je jeho vymezení zcela nekonkrétní. Za platnou nelze považovat ani smlouvu, pokud je dílo vymezeno neurčitě, a to i v případě, že si strany ujednali doplnění ujednání dodatkem ke smlouvě.20 Dle mého názoru by v některých případech ovšem obstál §1726 OZ, kde se uvádí, že považují-li strany smlouvu za uzavřenou, ač si ve skutečnosti neujednaly náležitosti, které si měly ve smlouvě ujednat, hledí se na projev jejich vůle, jako na

17 § 2587 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

18 XXXXXXXXX, I., XXXXX, X., XXXXX, X. a kol. Základy občanského práva hmotného. Závazkové právo 1. Praha: Leges, 2023, ISBN 978-80-7502-631-6, s. 430-431.

19 § 2086 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

20 Usnesení Nejvyššího soudu ČR, ze dne 28.02.2017, 29 Cdo 5606/2016.

uzavřenou smlouvu, lze-li, zvláště s přihlédnutím k jejich následnému chování, rozumně předpokládat, že by smlouvu uzavřely i bez ujednání této náležitosti.

Pokud tedy budeme hovořit o příkladu konkrétního znění vymezení díla stavby, které by obstálo, mohlo by znít přibližně takto: „Zhotovitel se zavazuje za podmínek obsažených dále v této smlouvě, (na svůj náklad, své nebezpečí) a v termínu uvedeném v čl. .. smlouvy provést pro objednatele dílo spočívající v: Stavební úpravy rodinného domu / bytového domu / bytové jednotky číslo ..........

na adrese / parcele……., zapsané na LV č. …. KÚ ….., a to dle projektové dokumentace a v rozsahu položkového rozpočtu, kdy oba tyto dokumenty tvoří přílohy této smlouvy.“

2.3. Stavba jako předmět díla

Občanský zákoník se přímo nezabývá definicí, co je považováno za stavbu. Ve druhé části §2587 ale uvádí, co je dílem pro stavby. Dílem se zde rozumí zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Tato díla mají však díky svému rozsahu a nákladnosti oproti jiným některá specifika. Zejména pak v rozsahu spolupůsobení objednatele a možnosti větší kontroly ze strany objednatele, z důvodu velkých rizik a případných následků z vadného plnění.

2.3.1. Stavba

Co je stavbou samotnou se zabývá zákon stavební (Zákon č. 283/2021 Sb.), který v §5 uvádí: „Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.“ Pojem je to tedy relativně široký a zda jde v konkrétním případě o stavbu, bude muset být pro účely občanského zákoníku posouzeno individuálně.21 Za klíčové zde považuji tři podmínky, které lze s trochou odbornosti dobře posoudit.

Za prvé to je stavební činnost, kdy se jedná o činnost vázanou dle živnostenského zákona (Zákon č. 455/1991 Sb.), za podmínek uvedených

21 XXXXXXXXX, I., XXXXX, X., XXXXX, X. a kol. Základy občanského práva hmotného. Závazkové právo 1. Praha: Leges, 2023, ISBN 978-80-7502-631-6, s. 439.

autorizačním zákonem (Zákon č. 360/1992 Sb.) a její znění je „provádění staveb, jejich změn a odstraňování“.

Za druhé považuji za důležité pojem stavební materiály a za třetí užívání. Užívání je pojem, který je úzce spojen se stavebním zákonem a institutem územního plánování, kdy ne každá stavba je schopna plnit nějaký účel užívání. Nejčastěji se můžeme setkat s užíváním ve formě rodinného domu, rekreačního objektu, garáže, bytového domu, ale také komunikace, stavby občanského vybavení atd.

§2623 až 2630 obsahují některá specifická ustanovení pro stavby. Z §2623 ovšem vyplývá, že i pro dílo stavby se použijí obecná ustanovení OZ pro dílo.

2.3.1.1. Pojem stavba vs. Nemovitá věc

Občanský zákoník v § 498 dělí věci na nemovité a movité, když uvádí, že nemovité věci jsou:

- pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim,

- práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.

Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou věci movité.

V praxi často může docházet k záměně pojmů nemovitost a stavba, kdy dochází k domněnce, že například rodinný dům jakožto stavba je nemovitostí. Z právního hlediska, jak si ukážeme níže, tomu však, díky obnovení právní zásady

„superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě) § 506 občanského zákoníku není. Samotný dům bez pozemku, je spíše právem stavby, což je dle § 1242 OZ věcným právem, které samo o sobě nemovitou věcí je. Z ustanovení §2623 OZ pak vyplývá, že tato zvláštní ustanovení nepoužijí jen na smlouvu týkající se stavby samotné jako předmětu díla, ale i na smlouvu o úpravě nemovité věci. Hovoříme tedy i úpravě pozemku či domu, který je právem stavby.

2.3.2. Nemovitá věc

Význam věci nemovité pochází z latinského slova immobilium („to, co se nedá přemístit“). Nový občanský zákoník platný od 1. ledna 2014 pak obnovil platnost obecné právní zásady „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě).

§ 506 občanského zákoníku„ (1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod

povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

(2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“. Tato zásada říká, že stavba je součástí pozemku a podle této právní zásady všechny věci (nejen stavby, ale i plody), které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí) patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Jinak řečeno znamená, že to, co je na povrchu, nemá z hlediska práva ve srovnání s pozemkem, žádný právní význam. V důsledku toho platí, že co je do pozemku vloženo (vystavěno), stává se jeho součástí.22 Zásada pochází z římského práva, kde byla zformulována právníkem Gaiem (Institutiones II 73).“23

Nemovitou věc jsem popisoval i v rámci své bakalářské práce, když dále uvádím příklady: „Obecně srozumitelným pojmem je pozemek. Například pozemek pro výstavbu rodinného domu o velikosti 1000 m2. Ten se ovšem v okamžiku výstavby RD rozdělí na 2 parcely. A to sice pod samotným RD (například 200 m2), který bude veden jako zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba RD jako taková a jdruhá část bude vedena ako zahrada (800 m2), která je okolo domu jako zbylá část pozemku. Zde je důležité zmínit rozdíl mezi pozemkem a parcelou. Pozemkem se rozumí fyzická část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou hranicí, kdežto parcelou je pozemek, geometricky a polohově určen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. V případě parcely tedy hovoříme o formě zápisu a vyjádření daného fyzického pozemku.

Další známou formou nemovitosti je tzv. „byt“. Přesněji řečeno bytová jednotka. Tento druh nemovitosti je založen na kombinaci spoluvlastnictví a vlastnictví současně. Vychází z upřednostnění spoluvlastnictví dělené nemovitosti (bytového domu, kde jednotky jsou) jakožto hlavní předmět formou podílového spoluvlastnictví a vlastnictví (výlučném) samotné bytové jednotky, jakožto nemovitosti v právním významu.21 Zásadním dokumentem je pak pro určení bytových jednotek prohlášení vlastníka, které určuje rozdělení domu na konkrétní

22 XXXXXX, X., XXXXXXX, X. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva.

Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2015, ISBN 978-80-7478-935-9, s. 388.

23 XXXXXX, X., XXXXXXX, X. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva.

Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2015, ISBN 978-80-7478-935-9, s. 84.

jednotky, podíly společných částí k nim náležící a příslušenství. PV má obligatorní (povinnou) písemnou formu a náležitosti, které jsou uvedeny v § 1166 obč. zák.24

V aktuálním OZ se objevuje také relativně nový institut Práva stavby (§ 1240 - § 1256). To zákonodárci zařadili jako první z věcných práv k věci cizí, tj. před věcná břemena, s cílem zdůraznit pojetí práva stavby jako zvláštního věcného práva mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Právo stavby spočívá v oprávnění stavebníka mít na cizím pozemku (či pod ním) stavbu, aniž by se stala součástí pozemku a tím právo stavby prolamuje tak superficiální zásadu. Právo stavby je tak jednou z možností (nikoliv jedinou), jak stavět na cizím pozemku. Právo stavby musí být vždy zřízeno pouze dočasně, a to maximálně na dobu 99 let.25 O právu stavby hovoříme jako o samostatné nemovité věci.

2.3.3. Dočasná stavba

Podle §506 OZ, kde se uvádí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných vyplývá, že dočasná stavba je samostatnou věcí v právním smyslu. Není ovšem součástí pozemku a tím pádem je dočasná stavba výjimkou ze zásady superficies solo cedit.

Už ze samotného označení vyplývá nejdůležitější vlastnost stavby a to dočasnost. Tuto definici v zákoně ovšem nenalezneme. V komentáři k občanského zákoníku je dočasnost popsána, jako úmysl stavebníka stavbu na pozemku ponechat pouze omezenou dobu.24 Zda ovšem tuto dobu chápat v rámci dnů, týdnů či dokonce let nelze dostatečně určit, jelikož není zákonem stanovena.

Na dočasnost můžeme pohlížet podle Xxxxxx i jako na dočasnost z hlediska práva: „Dočasná stavba (právníky označovaná jako superedifikát) není dočasnou stavbou proto, že by měla omezenou životnost z hlediska stavebně technického. Její dočasnost plyne ze skutečnosti, že právní důvod opravňující jejího vlastníka takovou stavbu vlastnit je dočasný, omezený trvání např. nájemního práva.“26

24 XXXXXX, X. Rezervační depozitum v rezervační smlouvě. Praha, 2022. Vysoká škola CEVRO Institut. Vedoucí bakalářské práce Xxxxxxxx Xxxxxxxx.

25 ŠVESTKA, Xxxx, XXXXXX, Xxx, XXXXX, Xxxxx a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek I., 1. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, ISBN 978-80-7478-370-8, s. 564.

26 XXXXX, Xxxxx a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, ISBN 978-80-7478-493-4, s. 208.

Nový stavební zákon (Zákon č. 283/2021 Sb.) pak tuto otázku řeší v §5 odst. 5, kdy uvádí, že dočasnou stavbou se v tomto zákoně rozumí stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Zde tedy opět nenacházíme konkrétní lhůtu, ale z praktického hlediska se jedná spíše o pozitivní prostor vůle stavebníka a stavebního úřadu s ohledem na charakteristiku stavby, místa a další vstupujících vlivů ve vztahu ke konkrétnímu území. Toto ustanovení chápu tak, že dočasnou stavbou může být prakticky cokoliv (i bytový dům), pokud stavební úřad nepovolí užívání trvalé, ale pouze dočasné. Následně je potřeba buď splnit podmínky pro řádné užívání, či stavbu přemístit / odstranit.

Pro účely smlouvy o dílo pak zůstává zásadní otázkou, zda je dočasná stavba věcí movitou a užijí se pro ni pouze obecná ustanovení či věcí nemovitou s využitím ustanovení speciálních. Pro tento závěr je zásadní možnost případného přemístění dočasné stavby bez jejího porušení. § 498 OZ, v odstavci 1 uvádí: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že lze-li dočasnou stavbu přemístit bez poškození a zásahu do její kvality (například kontejnerový domek nebo dřevěný modulový domek jeřábem) jedná se o movitost. V případě, že to možné není, jelikož je stavba nějakým zásadním způsobem ukotvena do země, či s ní pevně spjata a došlo by tudíž při manipulaci jejímu k poškození, bude se jednat o věc nemovitou.

2.4. Stanovení lhůt

Vzhledem k povaze smlouvy o dílo se lhůty dělí primárně dle dvou základních povah. Zhotovitel je povinen dokončit a předat dílo či jeho část do určité doby a objednatel za něj dle stanovených podmínek do určité doby zaplatit cenu. Nutno podotknout, že doba plnění nepatří v rámci SOD do podstatných náležitostí smlouvy. Dle §2509 OZ se má za to, že není-li doba plnění smluvně sjednána, provede zhotovitel dílo v době přiměřené jeho povaze. Z uvedeného plyne, že nebude-li doba plnění sjednána, je bude nutné ji stanovit individuálně s ohledem na náročnost a rozsah díla tak, aby bylo reálné dílo v dané lhůtě zhotovit.

2.4.1. Lhůta plnění pro zhotovitele

Doba plnění zhotovitele ve SOD pro stavby často nebude jen jedna (konečná), ale bude sjednána doba pro dílčí plnění – tzv. etapy stavby. Nejčastějším způsobem určení doby plnění je časový harmonogram stavebních prací. Pro rozsáhlejší díla se pak zpracovává tzv. plán organizace výstavby (POV), který lépe formuluje jednotlivé technologické návaznosti.27

Pro povinnost zhotovitele plnit v určité lhůtě stanovuje zákon v §2590 odst. 2 vyvratitelnou právní domněnku, že čas plnění je sjednán ve prospěch zhotovitele. Má se tedy za to, že zhotovitel může provést dílo i předčasně, ale objednatel nemá právo předčasné plnění požadovat.28 Smluvním stranám smlouvy si však mohou čas plnění sjednat ve prospěch objednatele, obou stran anebo předčasné plnění dokonce vyloučit. Tato situace může být praktická zejména u zakázek o velkém rozsahu s náročným financováním.

Pro případ, že by si strany SOD sjednaly čas plnění nejednoznačným výrazem ve smyslu „polovina měsíce“, „ihned“ stanoví OZ v §1959 úpravu vyvratitelné právní domněnky, která těmto výrazům dává konkrétní lhůty.29

2.4.2. Lhůta pro objednatele

Druhá z povah lhůt v rámci SOD a tedy povinnost objednatele zaplatit cenu je dána zvláštní úpravou §1963 a násl. OZ a to pro situaci, kdy jsou na obou stranách SOD podnikatelé: „Je-li obsahem vzájemného závazku podnikatelů povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu, je cena splatná do třiceti dnů.“ Možnost odchýlit se od této úpravy je značně omezená. Strany si sice mohou sjednat delší dobu až 60 dní, nesmí to ovšem být vůči zhotoviteli hrubě nespravedlivé.30

27 XXXXXX, X., XXXXX, X. Smlouva o dílo. Online. Advokátní deník. 26.7.2022. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/0000/00/00/xxxxxxx-x-xxxx/ [citováno 2024-04-22].

28 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 38.

29 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 39.

30 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 40.

2.5. Stanovení ceny a platebních podmínek

Jak již bylo výše uvedeno, úplatnost je jedním z pojmových znaků smlouvy o dílo. Nelze uzavřít SOD bez řešení ceny a její úhrady. Ostatně nám to úvodní ustanovení díla v OZ zřetelně zmiňuje v odst. 1 §2586 OZ, když uvádí, že objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. V odst. 2 onoho ustanovení pak zákonodárce dále uvádí že: „Cena díla je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem. Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.“. Z ustanovení tedy plyne, že zásadní je určitost ceny anebo alespoň její dostatečný způsob určení ceny díla. Otázkou dostatečné určitosti se opakovaně zabýval i Nejvyšší soud a opakovaně dospívá k závěrům, že v případě, kdy si účastníci nedohodli výši ceny díla ani způsob jejího určení a ani neměli vůli smlouvu uzavřít bez určení, SOD nevznikla.31 NS v Rozsudku ze dne 26.2.2009 nebyla za smlouvu o dílo považována ani situace, kdy si strany ujednaly, že dohodu o ceně (její výši nebo způsob určení) ujednají dodatečně.32

2.5.1. Stanovení ceny „pevné“

Dohodu stran o ceně „fixní“ lze ve smlouvě ujednat buď konkrétní částkou nebo odkazem na rozpočet, ze kterého ona pevná cena plyne. V některých případech lze na konkrétní cenu odkázat také v ceníku či odkazem na smlouvu minulou.33 Je – li cena ujednána pevnou částkou, lze ji změnit pouze dohodou stran, když podle § 2620 odst. 1 OZ platí, že je-li cena sjednána pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže se ani jedna ze stran dožadovat změny ceny proto, že si dílo vyžádalo jiní úsilí nebo náklady, než bylo předpokládáno. Ke stejnému závěru dospěl také Nejvyšší soud v Rozsudku ze dne 15.10.2019, Sp. Zn. 33 Cdo 989/2019.

31 Rozsudek NS ČR ze dne 5.5. 2010, sp. Zn. 32 Cdo 5170/2008.

32 Rozsudek NS ČR ze dne 26.2.2009. sp. Zn. 29 Cdo 849/2007.

33 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 53.

2.5.1.1. Stanovení ceny konkrétní částkou

Konkrétní částka např. „cena díla za jedno specifikované okno činí

20.000 Kč vč. DPH“ je většinou využívána u menších a jednodušších děl, u nich lze předpokládat, že cena zůstane stejná a je vzhledem k rizikům předvídatelná.

2.5.1.2. Odkazem na rozpočet

Cena dle rozpočtu je z povahy také stanovením ceny pevné, jelikož rozpočet představuje konečné sestavení nákladů, nikoliv pouhý odhad. V rozpočtu jsou v jednotlivých položkách stanoveny potřebné práce a její množství, hmoty dle druhu a potřebný materiál. Pouhé prohlášení o přibližné částce není rozpočtem. Cenu dle rozpočtu lze určit dvojím způsobem. Rozpočet může být přímo součástí smlouvy anebo zhotovitel objednatele s rozpočtem seznámí před uzavřením smlouvy a následně dojde k uzavření smlouvy. Ve smlouvě ovšem musí být uvedeno, že se tak stalo a cena je dána rozpočtem, který je stranám znám.34

2.5.2. Způsob určení ceny

Jak je již zmíněno výše, cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. Způsobů určení může být celá řada jako např. odkaz na ceník, hodinovou sazbu apod. Je zde ale jeden způsob, který se zejména ve vztahu k provádění staveb jeví jako problematický dle závěru NS, i když je dán zákonem v §2625 OZ. „Je-li cena díla určena s odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu nebo na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů, vyúčtuje zhotovitel na žádost objednatele dosavadní postup prací, jakož i dosud vynaložené náklady.“ NS v Rozsudku ze dne 22.6.2006 zcela moudře konstatuje, že takovéto určení nepovažuje za dostatečně určité, jelikož zhotovitele ve vyúčtovávání vlastních úkonů nic nelimituje.35 Ač se jedná o starší judikát, osobně s tímto naprosto souhlasím, jelikož v takovém případě nemá zhotovitel motivaci svou činnost konat maximálně efektivně. Na tomto principu se pravděpodobně v čase nikdy nic nezmění. Dalším problém by byla situace, kdy by předem nebyla určena

34 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 55.

35 Rozsudek NS ČR ze dne 22.6.2006, sp. Zn. 32 Odo 983/2004.

cena za určitou jednotku práce, pak by se pravděpodobně o platné určení ceny nejednalo a taková situace může opět poškodit objednavatele.

2.5.3. Určení ceny odhadem

Tento způsob určení zákon výslovně nestanoví, ale počítá s ním, když v §2612odst. 1. uvádí, zjistí-li zhotovitel po uzavření smlouvy, že cenu určenou odhadem bude třeba podstatně překročit, oznámí to objednateli bez zbytečného odkladu s odůvodněným určením nové ceny. Dále také v odst. 2. zadává objednateli právo na odstoupení od smlouvy v případě, kdy s navýšením nesouhlasí. Musí tak však učinit bez zbytečného odkladu. Tento způsob určení ceny se použije zejména v případech, kdy v průběhu realizace díla dojde ke zjištění, že by si jeho dokončení vyžádalo další práce a vyšší než předpokládané náklady. Stejně tak jako v §2622 je ovšem i zde právo na zaplacení případné ceny vázáno včasnou informační povinností.36

2.5.4. Platební podmínky a právo na zaplacení ceny

Právo na zaplacení ceny za dílo vzniká dle §2610 OZ jeho provedením. Ve smlouvě pak ale zejména pro náročnější díla, což stavby bezpochyby jsou, lze ujednat, že dle §2611 OZ bude dílo přejímáno po částech. Ve smlouvě by si pak měli strany přesně ujednat v rámci platebních podmínek, kdy je zhotovitel oprávněn fakturovat, zda za kompletně provedené dílo či po určitých částech. Tyto části neboli etapy stavby je vhodné předem ve smlouvě specifikovat s odkazem na harmonogram prací. Dále si strany mohou ujednat i placení záloh před zahájením prací či jednotlivých etap v určitě procentuální výši jednotlivých nákladů dle položkového rozpočtu. Strany si ale mohou platební podmínky ujednat ve smlouvě i jiným způsobem. Je však otázka, zda by na ujednání, která jsou v rozporu se zákonem – jako například příliš dlouhá lhůta splatnosti faktury (maximálně 30 / 60 dní), byl brán zřetel.

2.6. Úprava odpovědnosti za vady a záruky

Přímo ve smlouvě o dílo je vhodné specifikovat také odpovědnost za škodu,

36 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 59.

vady a záruky. Dle § 2598 OZ platí, že od doby předání (staveniště) zhotoviteli do doby předání dokončeného díla objednateli, nese za všechny případné škody odpovědnost zhotovitel. Jedná se přitom nejen o škody na dílu jako takovém, ale také například na materiálu, vybavení apod.

Zhotovitel je dále odpovědný za vady díla, které vznikly v době jeho provádění nebo byly nevhodným prováděním způsobeny a projevily se až po předání díla. U staveb je tato lhůta pro tzv. „skryté vady“ 5 let od doby předání objednateli. Práva objednatele z vad stavebního díla jsou upravena v OZ jednak v části o smlouvě o dílo obecně (§ 2615–2619) a pak v části vad přímo pro stavby v § 2629–2630. Není třeba je tedy blíže ve smlouvě specifikovat, jelikož jsou dána zákonem. Pro vady díla dále lze použít některá ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě (§ 2099–2112).

Sjednání záruky, která je vymezena v § 2113–2117 OZ, je naopak zcela dobrovolné a záleží pouze na zhotoviteli, zda nad rámec zákonných povinností poskytne objednateli také záruku. Zárukou rozumíme skutečnost, že věc bude po určitou dobu (záruční dobu) způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. V rámci staveb se můžeme setkat se zárukou například u stavebních firem, které realizují výstavbu RD na klíč a jako konkurenční podnět pro zájemce nabízí záruku na určité části nebo dům jako celek, a to někdy i desítky let. Například se můžeme setkat se zárukou na střešní krytinu přímo od výrobce nebo na nosné dřevěné konstrukce stavební firmy dřevostaveb, případně na stavbu rodinného domu jako celek, pokud se jedná o stavbu na klíč.

2.7. Pojištění

Samotný proces výstavby nese pro obě strany mnoho nepředvídatelných rizik a s potenciálem významných ztrát na majetku či dokonce na zdraví. V dnešní době je pro stavební firmy již prakticky normou pojištění. Toto pojištění pro firmy a živnostníky v současnosti nabízí téměř všechny pojišťovny. Pojistit je možné stavby, movité věci i odpovědnost. Podnikatelé se také mohou pojistit proti živlům, úrazům, krádeži, ztrátám, vandalismu, nebo třeba přerušení provozu. Některá pojištění jsou u podnikatelů ze zákona povinné jako například zákonné pojištění odpovědnosti zaměstnavatele nebo pojištění profesní odpovědnosti. Často je pak

objednatelem přímo ve smlouvě vyžadováno, aby zhotovitel uzavřel pojištění. Pro potřeby SOD u staveb a realizační stavební firmy jsou dle mě užitečná zejména tato pojištění:

A) Stavebně montážní pojištění

Vztahuje se na škodu způsobenou při stavební či montážní činnosti. Může se jednat o zničení budovaného stavebního nebo montážního díla nahodilou událostí. V rámci tohoto pojištění je také pojištěné odcizení části budovaného díla a odpovědnost za újmu způsobenou třetím osobám ve spojení s uvedenými aktivitami.

B) Pojištění nemovitostí

Zejména pro stavební firmy je důležité právě pojištění nemovitostí (budov a ostatních staveb). Pojištění kryje živelní škody, škody z odcizení, vandalismu nebo škody na sklech. Pojištění se může vztahovat i na náklady na vyklizení místa pojištění nebo třeba náklady na úhradu vodného a stočného. Pojistit můžete i vedlejší, hrubé nebo rozestavěné stavby.

C) Pojištění odpovědnosti zaměstnavatele

Jak je uvedeno na začátku kapitoly, každý zaměstnavatel musí mít ze zákona pojištění odpovědnosti pro případ pracovního úrazu nebo nemoci z povolání svých zaměstnanců.

D) Pojištění strojů

Pokud firma vlastní drahé stroje, jejichž poškození by mohlo vést k omezení výroby nebo k finanční ztrátě, lze tyto stroje pojistit. Pojištění výrobních zařízení se vztahuje na vandalismus, vady materiálu, výrobní vady, krádeže, působení živlů, vnitřní mechanické poruchy a další podnikatelská rizika.37

37 Jak správně pojistit stavební firmu. Online. In: O xxxxxxxxx.xx. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxx/xxx-xxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxx/x:00000/ ISSN 1803-5000. [citováno 2024-04-10]

3. Základní práva a povinnosti stran

Jak již bylo zmíněno několikrát, základní povinnosti stran smlouvy o dílo jsou vymezeny zákonem v § 2586 odst. 1 OZ, kdy smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje na svůj náklad a nebezpečí provést pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Níže si některé zásadní povinnosti rozebereme podrobněji. Předem bych ještě rád zmínil některá zajímavá ustanovení, která se týkají práv a povinností ze SOD pro stavby.

V první řadě je to §2628 OZ, kde se uvádí, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují, jelikož z praxe je počítáno, že dílo stavby v zásadě nelze provést vzhledem k jeho rozsahu bez drobných vad. Za mě se jedná o potenciálně zneužitelné a prakticky široké vymezení, jelikož zákon nestanovuje, co je vadou drobnou a co ne. Například nedostatečné těsnění oken lze považovat za vadu drobnou, ale z mého pohledu se jedná o problém, který může užívání stavby značně zhoršit. Dalším ustanovení OZ, který zadává určité právo ve vztahu ke stavbě je §2625, který objednateli dává právo na vyúčtování, je-li cena díla určena s odkazem na skutečný rozsah práce. Dle § 2626 OZ má také objednatel právo na kontrolu provádění díla.

3.1. Povinnost provést dílo

V rámci SOD vzniká zhotoviteli závazek (povinnost) vůči objednateli, kdy dle § 1908 obecného ustanovení OZ závazek, zaniká splněním dluhu, který se má splnit na svůj náklad, nebezpečí, řádně a včas. Totožně se uvádí v úvodním ustanovení díla OZ, že zhotovitel má povinnost dílo provést na svůj náklad a nebezpečí. U menších zakázek hradí veškeré náklady spojené s realizací díla do doby jeho předání. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno (§ 2604 OZ). U děl většího rozsahu, zejména pak staveb, pak lze ujednat dle §2611 OZ ve formě etap a záloh, jak je uvedeno v textu výše. Ve vztahu k nebezpečí se u díla zhotovitel zavazuje, že nese veškerou zodpovědnost za případné škody díla, na materiálu, zdraví apod. s realizací díla spojené, až do doby přechodu vlastnického práva na

objednatele předáním díla. Vlastnické právo objednatele k dílu pak dle § 2608 OZ vzniká až okamžikem převzetí.

Ke způsobu provádění díla zákon uvádí v § 2589 OZ, že zhotovitel buď provede dílo osobně, anebo je nechá provést pod svým osobním vedením. To neplatí, není-li provedení díla vázáno na osobní vlastnosti zhotovitele nebo není-li to vzhledem k povaze díla zapotřebí. Rozumíme tím, že pokud k provedení díla nejsou zapotřebí výjimečné dovednosti zhotovitele, může díle realizovat pomocí jiných osob nebo tzv. subdodávek, které se většinou využívají při díle stavby, vzhledem k rozsahu a rozmanitosti prací. Zde si Xxxxxxxxx klade podstatnou otázku, o jakou míru benevolence zhotovitele se jedná. Proto je vhodné si ve smlouvě ujednat, do jaké míry požaduje objednatel provádění díla přímo zhotovitelem.38 Případně které části stavby zhotovitel bude provádět vlastní realizací. Situacemi týkajících se zodpovědnosti u tzv. subdodávek se zákon vypořádává v § 2630 OZ tak, že tyto subjekty jsou vzhledem k tomu, co sami dodali, zavázáni se zhotovitelem společně a nerozdílně.

3.2. Povinnost plnit řádně a včas

U povinnosti plnit řádně a včas lze také vycházet z § 1908 OZ, kde je povinnost plnit dluh řádně a včas ukotvena. Dále se na povinnost plnit řádně můžeme podívat také optikou § 5 odst. 1 OZ, a to sice, že kdo se ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. V opačném případě je to k jeho tíži. Ve vztahu k realizaci staveb jako díla, může tento fakt usuzovat, jak ze zápisu v ŽR, kdy je stavební činnost živností vázanou, tak z toho je, že je osoba provádějící činnost podnikatelem. Na to navazuje také ustanovení §1914 OZ, kdy ten, kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými. Vzhledem k úplatnosti jakožto pojmovému znaku SOD, zadává rovněž povinnost řádného plnění.

38 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 64.

Všechna tako ustanovení získávají na menším významu, díky ustanovení

§2628 OZ, které jsem již zmínil výše, které zavazuje objednatele převzít dílo stavby i s drobnými nedostatky. V tomto směru jsou pak objednatelé odkázáni na individuální posouzení, zda se jedná o vadu drobnou či nikoliv, jelikož toto není zákonem přímo definováno. Vodítkem nám může být prozatímní judikatura a literatura, kde se některé drobné vady zmiňují (například: křivé ostění nebo nerovnoměrné spáry mezi dlaždicemi). Vzniká pak otázka, zda tedy bylo plněno řádně či nikoliv.

3.3. Povinnost zaplatit cenu díla

Vzhledem k úplatnosti SOD a úvodnímu ustanovení díla v OZ, vzniká povinnost zaplacení neboli právo zhotovitele na zaplacení ceny díla provedením a předáním díla. Je-li dílo přejímáno po částech, vzniká právo na zaplacení ceny za každou určenou část (etapu).

Je-li převedena způsobilost dokončeného díla sloužit svému účelu a dílo je předáno (byť i s vytknutými vadami), vzniká zhotoviteli právo na zaplacení ceny díla. Opět zde narážíme také na §2628 OZ a zvláštní ustanovení pro stavby, kdy objednatel nemá právo dílo nepřevzít pro drobné vady.

V praxi a zejména u staveb je řešeno předání dokončeného díla nebo jeho části tzv. předávacím protokolem. Jelikož to není zákonná povinnost, je třeba, aby si tento režim strany smluvně ujednali. Pokud si jej tedy strany smluvně nedohodnou, vzniká nárok na zaplacení ceny díla v zákonném režimu - předáním díla. Je-li ovšem dle smlouvy o dílo ujednáno předání a převzetí díla se záznamem v písemné formě (protokol), tvoří existence takového protokolu s podpisy obou stran hmotněprávní podmínku pro platbu za dílo. 39

Zákon dále ve prospěch objednatele stanoví, že může bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení ceny o více než 10 % z rozpočtu (§ 2622 odst. 3 OZ).

39 XXXXX, X., Xxxxxxx o dílo se zaměřením na stavbu jako předmět díla. Rigorózní práce. Praha, 2020. Univerzita Karlova. Vedoucí rigorózní práce Xxxxxx Xxxxxx.

3.4. Povinnost informační

Z mého pohledu je důležitým ustanovení ve vztahu ke smlouvě o dílo § 2594 OZ, kde se zhotoviteli uděluje bezodkladná upozorňovací povinnost pro případ, že je povaha věcí nebo příkazu, který objednatel zhotoviteli dal, nevhodná. To neplatí, pokud tuto povahu nebylo při vynaložení potřebné péče zhotovitele zjistit. Z hlediska praxe je to dle pro zhotovitele velmi užitečné, jelikož povahy klientů a požadavků jsou různé, a ne každý je dostatečné rozumný na to, aby došlo k vzájemné dohodě. Zákon tedy dává zhotoviteli v následujícím paragrafu (§ 2595 OZ) právo odstoupit od smlouvy, trvá-li objednatel na provedení díla podle zřejmě nevhodného příkazu nebo s použitím zřejmě nevhodné věci i po zhotovitelově upozornění. Zásadní pak bude případné dokazování oné nevhodnosti.

4. Předání a převzetí díla

4.1. Předání díla

Předání díla je po dokončení díla druhou z podmínek OZ, aby dílo mohlo být považováno za provedené. Ačkoliv nám zákon přímo neupravuje, jakou formou by k předání (potažmo převzetí) díla mělo dojít, je tento akt klíčovým okamžikem ve vztahu k přechodu práva vlastnického, s nímž také přechází na objednatele veškerá práva a povinnosti s dílem spojená. Mimo práv užívání, nebezpečí škody na věci dle § 2608 OZ se z pohledu této práce primárně jedná o právo z vadného plnění nebo naopak odpovědnost zhotovitele z takového plnění a potažmo záruka za jakost. Zcela zásadní je pro tato práva čas. Veškeré lhůty počínají běžet okamžikem předáním věci, případně převzetím nebo odesláním či uvedením věci do provozu dle §2115 OZ uvedené v části OZ, které se týká kupní smlouvy. V případě stavby pak může jít o kombinaci, jelikož vždy by mělo dojít k předání (převzetí) a někdy je potřeba současně věc uvést do provozu (např. tepelné čerpadlo). Vždy se jako doba, od které počínají běžet lhůty, počítá doba z nich pozdější. Výjimku ve prospěch spotřebitele pak tvoří odst. 3 §2129 OZ týkající se koupě nemovité věci, kdy je lhůta odpovědnosti za vady přerušena po dobu, kdy kupující nemohl nemovitost v důsledku vady užívat, byla-li z jeho strany vytknuta oprávněně.

Co se týče formy a způsobu předání a převzetí plynoucího ze smlouvy o dílo nás odkazuje § 2608 OZ na ustanovení o kupní smlouvě. U realizací díla staveb je pak v praxi nejčastěji využíváno tzv. předávacího protokolu. Je vhodné, aby si strany ve smlouvě způsob předání ujednali co nejpřesněji. Zejména dílo stavby je většinou dlouhý a komplikovaný proces, kdy se může v rámci nějaké snahy a o urychlení či ulehčení procesu mohou zanedbat tyto „papírové“ povinnosti, které však mohou v budoucnu přijít poměrně draho. Součástí předání by také měly být veškeré návody, plány, skutečné provedení stavby, prohlášení o shodě výrobků případně dokumentaci provedených zkoušek a revizí, záruční listy apod., jak se uvádí v § 2094 OZ.

Vzhledem ke skutečnosti, že způsobu předání je dána stranám volnost, nemusí se strany vždy dohodnout na předání stavby předávacím protokolem. Podle

Štenglové to závisí na povaze a okolnostech provádění díla, když uvádí: „Tak například u staveb pro bydlení v některých případech postačí předání klíčů a potřebné dokumentace (například dokumentace skutečného provedení stavby, revizních zpráv, osvědčení opravňující provozování technických zařízení apod.) U průmyslových staveb pak bude většinou potřebný celý komplex činností.“40

4.1.1. Předání díla po částech

Přebírání díla po částech je, dle mého z pohledu vad a záruk, u staveb mimořádně dvousečným a nejasným institutem, který občanský zákoník v § 2606 umožňuje. V případě stavby můžeme říci, že lze jednotlivé stupně odlišit, a tudíž naplnit podmínku pro převzetí části díla, kdy zhotoviteli vzniká nárok na zaplacení ceny. Problém dle mého názoru bude vznikat z pohledu přechodu vlastnického práva na objednatele, se kterým se pojí dle § 2608 OZ přechod nebezpečí škody na věci. Vezmu-li v potaz, že jsem převzal hrubou stavbu jako část díla a dokončení celé stavby, než ji budu moci reálně užívat, bude trvat v některých případech ještě několik dalších let, vystavuji se tím riziku například z pohledu toho, že může na stavbě vzniknout v průběhu dalších etap poškození mnou převzaté části díla, která v budoucnu způsobí problém. O tomto problému jsem nemohl vědět, jelikož v době převzetí byla daná část díla bezvadná a zamlčet případné poškození může kdokoliv z pracovníků na stavbě, aniž by se o tom dozvěděla zodpovědná osoba. Pak bude jistě těžké dokazovat, zda se jednalo o vadu skrytou anebo zjevnou, na niž převzetím způsobilé části díla zaniká právo uplatnit ji.

4.2. Předávací protokol

Ač je stranám dána smluvní volnost, jakým způsobem dojde k předání díla, platí, že ujednají – li si ve smlouvě tzv. protokolární předání, tvoří tento protokol hmotněprávní podmínku předání a převzetí díla.41 Tento akt pak vyžaduje podpis předávacího protokolu obou stran smlouvy. Xxxx tedy dojít, jak k převzetí, tak k předání díla. Bez tohoto protokolu nemohou vzniknout práva a povinnosti stran

40 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 110-111.

41 Rozsudek NS ČR ze dne 31.3.2009, sp. zn. 23 Odo 1724/2006.

plynoucích z předání díla, jako zaplacení ceny díla, které je po dokončení díla druhou z podmínek toho, aby bylo dílo považováno za provedené.

Funkce předávacího protokolu je jednak dokazovací o tom, že k předání a převzetí došlo a současně by zde mělo dojít k vymezení zjevných vad díla. Dle

§ 2605 odst. 2 totiž soud nepřizná objednateli právo ze zjevných vad díla, neuplatní- li je objednatel při převzetí díla a zhotovitel potažmo namítne, že právo nebylo uplatněno včas. Veškeré zjevné vady díla je tedy potřeba při předání díla vždy řádně dokumentovat a v protokolu zaznamenat.

Formálním úskalím předávacího protokolu ve vztahu k následným právům a tomu, zda vůbec k řádnému předání došlo, může také byt, kdo je na protokolu podepsán a komu tedy bylo dílo předáno. U objednatelů ve formě právnických osob, je zapotřebí dílo vždy předávat kompetentní osobě za firmu jednat, a to sice statutárnímu zástupci, pokud to ve smlouvě nebylo ujednáno jinak.

Dalším vhodným úkonem pro vyvracení veškerých pochyb je přiložit vzor předávacího protokolu přímo ke smlouvě o dílo. Součástí takového protokolu by pak měly zpravidla být tyto údaje: identifikace smluvních stran, označení smluvního vztahu, předávané plnění dle smlouvy, dohodnuté termíny předání dle smlouvy a současně termíny reálného předání předmětu smlouvy (plus vyčíslení z prodlení zhotovitele). Velmi důležitou součástí je pak soupis případných vad zjištěných při předávání. Případně lze uvést, že dílo přebírá bez výhrad.

4.3. Převzetí díla

Předání díla je jednou z částí naplnění zákonné podmínky pro zhotovitele, kdy je dílo provedeno. Pro objednatele ze zákona naopak plyne povinnost dokončené dílo převzít. Jsou ale situace, kdy je možno převzetí díla odmítnout, či zaniká povinnost jej převzít. Tato povinnost převzetí díla zaniká zejména na základě případných zjevných vad díla v okamžiku předávání. Strany se ovšem mohou (zejména objednatel) na převzetí díla i přesto dohodnout, a to za určitých podmínek (například opravy vady / vad díla zhotovitelem do určité doby nebo poskytnutí slevy z ceny díla). Zákonná úprava pro dílo stavby obsažena v § 2628 OZ, která je v poměru speciální úpravy k úpravě obecné (§ 2605 odst. 1 OZ) se pak v tomto směru vymyká, jak si ukážeme níže, když objednateli toto právo na

odmítnutí převzetí stavby pro drobné vady odepírá. Vzhledem k ustanovení § 2605 je dílo považováno za dokončené, pokud je předvedena způsobilost sloužit svému účelu. Nejedná-li se tedy o dílo stavby jako takové nebo její části, může například u technologií se stavbou spojených vznikat při převzetí spor při předvedení způsobu užívání, zda dílo opravdu slouží k zamýšlenému účelu (např. nedoléhavost garážových vrat, která lze tím pádem snadno otevřít). Opět platí i v tomto případě, že čím více bude specifikováno ve smlouvě, tím méně problému může posléze nastat.

4.3.1. Převzetí s výhradami

Jak již bylo v práci výše uvedeno, objednatel nemá nárok odmítnout převzetí díla stavby pro drobné vady. Na druhou stranu, pokud se nějaké vady objeví, je nesmírně důležité je zmínit a zhotoviteli vytknout. Podle § 2605 totiž soud nepřizná právo ze zjevných vad díla, převezme-li dílo bez výhrad a zhotovitel tedy namítne, že právo nebylo uplatněno včas. Další komplikací může být § 2618 OZ, podle kterého soud nepřizná objednateli právo vadného plnění, neoznámí-li je bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo zjistit měl (pro stavby nejpozději do 5ti let).

Pro vyvracení veškerých pochybností je tedy jedinou přijatelnou formou vytknutí vad a potažmo převzetí s výhradami forma písemná a jednotlivé vady co nejkonkrétněji specifikovat. Lze to odvodit například z §553 OZ, podle kterého by mělo být označení vad určité a srozumitelné, i když dle § 555 OZ je rozhodující obsah a nemusí se jednat o přímé označení „výhrada“. Naopak převzít bez výhrad lze i konkludentně a to například mlčky (§ 546 OZ).

Ve prospěch objednatele je potřeba zdůraznit, že předáním dokončeného díla s výhradami závazek zhotovitele nezaniká. I přes skutečnost, že objednatel dílo s výhradami převzal, je zhotovitel povinen jej řádně dokončit a svůj „dluh splatit“, jak vyplývá ze závěru NS: „Smluvní ujednání, že dílo může být předáno s drobnými vadami a nedodělky, které nebrání užívání díla, nelze vykládat tak, že předáním díla se zhotovitel zprostil své povinnosti řádně dokončit dílo.“42

42 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.5.2018, sp. zn. 32 Cdo 3458/2016.

4.4. Povinnost převzít stavbu jako předmět díla

V rámci rekodifikace občanského práva tzv. Novým občanským zákoníkem došle ve vztahu ke stavbě jako předmětu díla k jedné z nejzásadnějších úprav, a to sice ke zrušení povinnosti zhotovitele předávat naprosto bezvadné dílo tím, že objednatel dle § 2628 OZ nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, když stanovuje: „Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.“43 Veškeré následná specifičnost například toho, co je vadou ojedinělou anebo drobnou již zákonem řešeno není.

Otázka této problematiky je tak dále ponechána na judikatuře a soudech a jsem přesvědčen o tom, že jedna konkrétní drobná vada může být vnímána dvěma subjekty naprosto odlišně a celá problematika je tak výrazně subjektivní. Například lehce poškozená fasáda, která nebrání řádnému užívání funkčně ani esteticky bude jinak vnímána vlastníkem historické budovy se zdobenou fasádou na rozdíl od vlastníka kancelářské budovy. Je zde potřeba zmínit, že možnost užívat dílo dle smlouvy není to stejné jako možnost užívat dílo na základě rozhodnutí stavebního úřadu nebo jiného orgánu. Pro splnění závazku ze smlouvy je podstatný účel užívání uvedený právě ve smlouvě o dílo.44 I proto je vhodné v některých specifických situacích (například skladovací prostory pro mražené potraviny), zamýšlený způsob užívání specifikovat ve smlouvě. Celý tento nový koncept vychází ze zkušeností praxe, kdy místy docházelo k absurdním situacím. Například nebylo možno předat dílo pro velmi malicherné nedodělky a tím byl zhotoviteli pozdržován nárok na zaplacení ceny či dokonce počínala běžet lhůta za opožděné plnění s následnou sankcí.

Zákonodárce k této úpravě pravděpodobně dospěl právě díky častému zneužívaní postavení objednatele ve vztahu k zaplacení ceny zhotoviteli, kdy takovéto chování jednoznačně naplňuje znaky rozporu s dobrými mravy. Bohužel

43 § 2608 Zákona 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

44 XXXXXXX, Xxxxx. Předávání stavebního díla - kdy lze a kdy nelze odmítnout dílo převzít. Online. In: Konstrukce: odborný časopis pro stavebnictví a strojírenství. 3.10.2022. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx-xxxxxx/xxxxxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxx-xxx-xxx-x-xxx-xxxxx-xxxxxxxxx- dilo-prevzit-1136 ISSN 1803-8433. [citováno 2024-04-10].

je to dle mého „dvousečná zbraň“, kdy na jednu stranu se ulehčilo poctivým zhotovitelům, kdežto tím méně poctivým se dal do rukou nástroj, jak si dovolit nevynaložit maximální úsilí do své činnosti. Na stranu druhou se odebrala možnost vydírat zhotovitele nepoctivým objednatelům, ale ti poctiví zase mohou přijít o kvalitnější provedení díla. Myslím si ovšem, že tržní hospodářství si s tímto problémem dokáže v dlouhodobém horizontu poradit a kvalita s poctivostí bude vždy odměněna.

Ustanovení § 2628 OZ je pak podle Xxxxxx ustanovením dispozitivním, přičemž vychází z ustanovení § 1 odst. 2. OZ, který dává stranám možnost se od ustanovení odchýlit (mírněji či přísněji), pokud to zákon nezakazuje, a k čemuž v praxi také dochází.45 Nicméně jsem přesvědčen, že v rozhodování soudů pak bude stejně posuzován každý vztah individuálně, a v rámci něj řešeno, zda nedošlo ke zneužití silnějšího postavení, rozporu s dobrými mravy či bylo jednáno v dobré víře. Objevují se totiž názory, že přístup strany objednatele, který odpovídá § 2613 OZ a objednatel neplní své základní povinnosti, si nezaslouží právní ochrany a měl by být odpovědný za náhradu škody, která případně zhotoviteli vznikne.

45 XXXXX, Xxxxx. K pojetí dispozitivního práva v občanském zákoníku. Bulletin advokacie. 2015, č. 9, s. 13-24. Shodně též XXXX, J: Několik poznámek k předání předmětu díla a ke splatnosti ceny díla. Obchodní právo. 2017, č. 6, s. 202-213, a dále PRAŽÁK, Z. in: XXXXXX, Xxxxxx. Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku: komentář k § 1721-2893 OZ podle stavu k 1.4.2017 ve znění zákona č. 460/2016 Sb.Praha: Leges, 2017. Komentátor, s. 1286. ISBN 978-80- 0000-000-0.

5. Vady díla

5.1. Právní úprava práv z vadného plnění v případě stavby

Právní úprava díla je obsažena v ustanovení § 2586 až 2635 občanského zákoníku, přičemž vady díla upravuje ustanovení § 2615 až 2619 občanského zákoníku (tj. v rámci obecných ustanovení díla). Na úpravu vad také analogicky dopadá úprava některých ujednání o kupní smlouvě, kterou nalezneme v ustanovení

§ 2099 až 2112 OZ. Další zákonná úprava regulující problematiku vad nalezneme v § 1914 až 1925 OZ, která se týká vzniku závazků – řádného plnění. Pokud je předmětem díla stavba, občanský zákoník tuto problematiku pojímá ve specifických ustanovení, tj. ustanovení § 2623 až 2630 občanského zákoníku. Rovněž v této specifické úpravě je vlastní úprava vad stavby (viz ustanovení § 2629

– 2630 OZ).

Uvedená právní úprava vad díla však není kompletní a dle ustanovení

§ 2615 odst. 2 občanského zákoníku je nutno dále obdobně aplikovat ustanovení o koupi, a to ve vztahu k právům objednatele (tj. jedné ze smluvních stran smlouvy

o dílo vedle zhotovitele) z vadného plnění, byť je v komentáři analyzováno, jaká část ustanovení týkajících se práv z vadného plnění v rámci koupě se na dílo skutečně aplikuje. V ustanovení § 2615 odst. 2 občanského zákoníku je ovšem rovněž uvedeno, že objednatel nemá právo požadovat provedení náhradního díla, pokud nelze předmět díla s ohledem na jeho povahu vrátit či předat zhotoviteli.

V případě nemovité věci jsou zřejmě relevantní ustanovení § 2129 a 2131 občanského zákoníku. Dle komentáře o novele občanského zákoníku provedené zákonem č. 374/2022 Sb. bylo v komentáři zpřesněno, že právní úprava v rámci zvláštních ustanovení (Pododdíl 5 OZ) o prodeji zboží spotřebiteli se na věci nemovité již neaplikuje, jelikož zákonodárce nevyužil možnosti směrnice rozšířit kategorii zboží i na další objekty, tj. do účinnosti zákona č. 374/2022 Sb. podléhaly této úpravě i nemovitosti, poté již nikoliv. „Výše uvedený výklad bodu 3. rušíme a ahrazujeme následovně: Smlouva se týká prodeje věci (§ 489), a to konkrétně hmotné movité věci (viz § 496 a 498). Směrnice hovoří o zboží (čl. 2 odst. 5), kterým může být jakýkoliv hmotný movitý předmět anebo hmotný movitý předmět obsahující digitální obsah či digitální službu (ve směrnici „zboží s digitálními

prvky“, v zákoně „věc s digitálními vlastnostmi“). Voda, plyn a elektřina se považují za zboží, jsou-li prodávány v omezeném objemu nebo v určitém množství. Směrnice se nevztahuje na zboží, které se prodává na základě výkonu rozhodnutí nebo jiných soudních rozhodnutí [čl. 3 odst. 4 písm. b)]. Ačkoliv směrnice umožňuje rozšíření kategorie zboží i na další objekty, zákonodárce zůstal u užšího vymezení, jež se nevztahuje na nemovité věci. Došlo tím k zúžení původní věcné působnosti celého oddílu, protože před novelizací z roku 2022 podléhaly úpravě spotřebitelské kupní smlouvy i nemovitosti (NS 33 Odo 1314/2005, 33 Cdo 2881/2012, 33 Cdo 2889/2015, 33 Cdo 2881/2012, 33 Cdo 3744/2015, 33 Cdo 4540/2015)“.46

Pohled zákonodárce ve vztahu k prodeji zboží spotřebiteli je zde jistě věcný, když věci nemovité vylučuje ze zboží. Původně zákonodárce dle komentáře zamýšlel, že zbožím, jehož prodej podléhá úpravě o prodeji zboží v obchodě, může být i nemovitost, pokud smlouvu o prodeji nemovitosti na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oboru realitní činnost. Dle mého názoru ale to, zda osoba uzavřela smlouvu s osobou provozující realitní činnost či nikoliv, nic nemění na povaze nemovité věci jako takové a její práva jakožto spotřebitele uvedená § 2129 Odst. 3. nejsou dotčena. Došlo tak pouze ke zpřesnění pojmů

„zboží“ a „nemovitost“. Vztah realitního zprostředkovatele a spotřebitele pak speciálně upravuje Zákon o realitním zprostředkování (Zákon č. 39/2020 Sb.) Navíc, když si obecně představíme, co je zbožím, jedná se většinou o spojení

„spotřební zboží“. Tj., že slouží určité spotřebě a časem se spotřebuje. To o nemovitost nelze říci. Ta naopak slouží základní potřebě (například bydlení) a její hodnota užíváním vesměs neklesá. Pokud bychom uvažovali o stavbě jako o věci movité, ta by naopak sloužit spotřebě rozhodně mohla.

Opomenuta by neměla zůstat ani obecná úprava vadného plnění vztažená k závazkům obecně, tedy nikoliv ke konkrétnímu smluvnímu typu. Při aplikaci těchto ustanovení platí zásada přednosti speciální právní úpravy před úpravou obecnou.

Je-li dílem stavba, uplatní se především ustanovení § 2629 občanského zákoníku, následuje obecná úprava vad díla v rámci závazku díla (spolu s § 2605 odst. 2

46 Xxxxxxx, X. in XXXXXX, X., XXXXXX, M., XXXXX, V. a kol: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). 2023. In: Xxxx-online [právní informační systém]. Nakladatelství X. X. Xxxx. K § 2158. [citováno 2024-04-23].

občanského zákoníku), poté se uplatní ustanovení vadného plnění u koupě (§ 2099– 2117 občanského zákoníku) a konečně obecná ustanovení závazků.47 Vždy platí, že následně aplikovaná úprava je použitelná v tom rozsahu, v jakém není v rozporu s právní úpravou specifickou.

5.2. Kdy je plnění vadné

Dle ustanovení § 2615 odst. 1 OZ o díle má dílo vadu, xxxxxxxxxx-li smlouvě. Jde o základní ustanovení pro práva objednatele z vadného plnění. V rámci kupní smlouvy to je pak § 2099, 2095 a 2096 OZ. Pro zjištění toho, zda má dílo vady je potřeba zkoumat, zda má dílo vlastnosti, které si ve smlouvě vymínil objednatel a rovněž vlastnosti obvyklé, případně podle účelu smlouvy. Zde je podle Štenglové vhodnější formulace dle § 2095 OZ, kde se hovoří o účelu patrném ze smlouvy, kdy tento způsob určení díla účelem ze smlouvy se pravděpodobně bude vztahovat na situace atypické.48 Dílo také musí být způsobilé ke kolaudaci (tedy v souladu s obecně závaznými právními předpisy) a nesmí trpět nedodělky, které jsou z hlediska práva považovány též za vady (jako chybějící část díla / stavby).49 Pokud má dílo vadu, jsou tím dle § 2617 OZ založena práva objednatele z vadného plnění a k tomu odpovídající povinnosti zhotovitele z vadného plnění. Objednatel je povinen oznámit zhotoviteli vady díla bez zbytečného odkladu, co je zjistí nebo zjistit měl, pakliže by vynaložil náležitou pozornost k jejich zjištění. Definitivně tak musí učinit do dvou let od předání díla dle§ 2618 OZ (pro dílo stavby do 5 let dle §2629 OZ)

Pro věci movité jsou zásadní § 2095 a 2096 OZ, které jsou speciální úpravou ke kupní smlouvě a mají tak před obecnou úpravou vymezenou v § 1914 – 1915 přednost. Tato speciální úprava pak uvádí, že prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení (případně pro účel obvyklém).

47 Xxxxx, X. in XXXXXX, X., XXXXXX, M., XXXXX, V. a kol: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). 2023. In: Xxxx-online [právní informační systém]. Nakladatelství X. X. Xxxx. K § 2615. [citováno 2024-04-23].

48 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 115.

49 XXXXXXXXXXX, X. Vady stavebního díla odpovědnost zhotovitele a nároky z vad objednatele, část I. Online. In: Právní prostor. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxx- pravo/vady-stavebniho-dila-odpovednost-zhotovitele-a-naroky-z-vad-objednatele-cast-i [citováno 2024-04-23].

V případě stavby je pak důležitá právní úprava vad díla obsažena v ustanovení § 2629 občanského zákoníku, která je rovněž speciální ke shora uvedenému a je aplikovatelná pouze na skryté vady stavby. K tomuto můžeme přičíst také § 2130, který stanovuje tzv. solidární odpovědnost za vady díla pro subjekty spolupodílející se a realizaci stavby jako předmětu díla. To vše doplňuje

§ 2629 odst. 3 OZ pro případ, kdy byla smlouva o dílo uzavřena se spotřebitelem. To stanoví, že „projeví-li se vada v průběhu 2 let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Postavení spotřebitele je zde tedy v prvních dvou letech výrazně posíleno, jelikož je důkazní břemeno na zhotoviteli, aby prokázal, že stavba nebyla vadná již při převzetí. Po oněch 2 letech se zase důkazní břemeno obrací a mezi třetím a pátým rokem lhůty dokazuje objednatel, že bylo dílo vadné již při převzetí.

Zajímavý je z pohledu vadného plnění také závěr Nejvyššího soudu, že za vadu lze považovat také to, pokud dílo nebylo zhotoveno způsobem, který byl ve smlouvě ujednán. 50

5.3. Zjevné a skryté vady

V rámci stavební činnosti OZ rozlišuje vady zjevné a vady skryté a dále vady, které zakládají podstatné či nepodstatné porušení smlouvy, jak popíšu níže. Skryté vady jsou ty, které nejsou zřejmé.51 Z hlediska práva je pak podstatné, že skrytá vada existuje již v době převzetí stavby, ale najevo vyjde až později při jejím užívání. Objednatel je skryté vady povinen vytknout do pěti let od převzetí stavby, jinak platí obdobná povinnost vytknout vady bez zbytečného odkladu poté, co by je objednatel mohl při dostatečné péči zjistit. Jak již uvádím výše, právní úprava zde zvýhodňuje spotřebitele na straně objednatele (kupujícího) a zajišťuje mu ochranu tím, že stanovuje vyvratitelnou právní domněnku existence vady již při převzetí, pokud se vada objeví v období dvou let od tohoto převzetí a je přerušena po dobu, kdy nebylo možno stavbu / věc užívat zmíněné v odst 3. § 2129 OZ pro koupi nemovité věci a v odst 3. § 2629 OZ pro dílo stavby.

50 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.12.2009, sp. zn. 32 Cdo 13/2009.

51 Xxxxx, X. in XXXXXX, X., XXXXXX, M., XXXXX, V. a kol: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). 2023. In: Xxxx-online [právní informační systém]. Nakladatelství X. X. Xxxx. K § 2629. [citováno 2024-04-23].

Co přesně se rozumí vadami zjevnými, již dříve přiblížila judikatura Nejvyššího soudu (např. v rozhodnutí 32 Cdo 1040/2009), když uvádí, že za zjevné vady lze považovat jen takové vady, jejichž existence je kupujícímu (popřípadě objednateli) zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami (například: chybějící okap nebo střešní taška). Tuto vadu je pak dle § 2617 OZ objednatel povinen oznámit již při předání díla zhotovitelem, případně v době přechodu nebezpečí škody na stranu objednatele.

Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla v delším časovém horizontu. Jako příklad skrytých vad zde mohu uvést: špatnou betonovou směs základové desky nebo špatné provázaní obvodového zdiva a tím postupné narušování statiky domu.

5.4. Vady, které jsou podstatným porušením smlouvy

Podstatným porušením smlouvy je dle § 2002 OZ takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. Pro jiná než-li tato porušení smlouvy pak zákon stanovuje vyvratitelnou právní domněnku, že podstatná nejsou. Z této vyvratitelné domněnky tedy plyne, že i porušení, které neodpovídá § 2002 OZ může být podstatným porušením smlouvy, důkazní břemeno je zde ovšem na straně, která se podstatného porušení smlouvy dovolává. 52

Pokud se zamyslíme nad situacemi v praxi, tak každé porušení smlouvy bude posuzováno ve svém kontextu a vyhodnoceno individuálně. Navíc si strany smlouvy mohou přímo ujednat, co konkrétně za podstatné porušení smlouvy v jejich případě považují, což je jistě velice praktické. Z logiky věci se bude jednat právě o situace, u kterých pokud by je druhá strana předpokládala, takovou smlouvu by jistě neuzavřela. Z pohledu objednatele pak mimo vadné plnění můžeme zmínit také nedodržení smluveného času (celku nebo části) a tím plnění s prodlením nebo

52 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 95.

překročení smluvené ceny. Z pohledu zhotovitele pak jedná zejména o prodlení s úhradou faktur či neposkytnutí potřebné součinnosti a podkladů ze strany objednatele ve vztahu k § 2591 OZ. Nutno zdůraznit, že pouze na základě podstatného porušení smlouvy lze dle OZ od smlouvy neprodleně odstoupit (§ 2002 OZ).

Vady nepodstatné pak můžeme vyjádřit negativně a to tak, že se jedná o všechny vady, které nelze označit jako vady podstatné. Níže se zaměřím na práva z vadného plnění.

6. Práva z vadného plnění

6.1. Práva, která lze z vadného plnění nárokovat

Rozsah práv objednatele při vadném plnění zhotovitele občanský zákoník posuzuje zejména z pohledu dvou úrovní. Jedná-li se o porušení smlouvy podstatným anebo nepodstatným způsobem. Pro nepodstatné vady neboli pro porušení smlouvy nepodstatným způsobem zákon stanoví, že na jejich základě je dle § 2107 OZ práva z vadného plnění výběr omezen pouze na dvě varianty. Na výběr je mezi požadavkem na odstranění vady díla či poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla.

V úvodu bych také rád zmínil § 2174 OZ, který poukazuje na to, že vzdal- li se objednatel práva nároku z vadného plnění nebo se v nich omezil, nelze je pak již zpětně nárokovat. Pro podstatné porušení smlouvy se pak dle § 2106 Odst. 1. nabízí volba ze čtyř institutů:

a) Odstranění vady dodáním nové věci

Pro stavbu jako předmět díla je toto řešení neslučitelné s praxí. Těžko si můžeme v praxi představit, že odstraníme stavbu a nahradíme ji jinou, pokud nehovoříme o stavbě jako o movité věci (malý zahradní domek). V zákoně je tedy tato možnost upravena a vyloučena odchylkou od obecné úpravy, když v § 2615 OZ v odst. 2. stanoví, že objednatel není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, není-li to vzhledem k jeho povaze možné (respektive nelze jej vrátit jej vrátit zhotoviteli).

b) Odstranění vady opravou věci

U opravy věci je potřeba mít na paměti, že zde platí povinnost odstranit vady odborným způsobem a při opravě dbát na to, aby věc (dílo) měla po opravě takové vlastnosti, jaké měla mít podle smlouvy nebo jaké má mít obvykle. Způsob odstranění vady závisí na rozhodnutí zhotovitele. Není-li však daný způsob provedení opravy způsobilý výskytu vady zamezit, je možné, aby se objednatel

u soudu domáhal uložení povinnosti zhotoviteli, provést odstranění vady určitým způsobem. 53

Objednal má možnost si vadu díla opravit sám nebo pomocí třetí strany v případě, kdy se tak dohodl se zhotovitelem nebo uplatní právo na slevu anebo dle závěru Nejvyššího soudu, pokud zhotovitel odmítá vady odstranit. 54 V praxi se totiž často stává, že zhotovitel odmítá (bezdůvodně) vadu uznat a objednatel je nucen vadu odstranit na své náklady. V tomto směru se praxe NS posunula, jelikož v minulosti dle jeho závěru mohl objednatel nárokovat výši nákladů za opravu vady pouze tehdy, bylo-li to ujednáno ve smlouvě. 55 V opačném případě musel objednatel nejprve odstranění vady žalovat a vymáhat jej soudní cestou.

c) Přiměřená sleva z ceny

Ke kompenzaci vad nejčastěji dochází za situací, kdy dílo nelze opravit anebo zhotoviteli brání jiné překážky v opravě vad. V případě slevy z ceny se pak zcela logicky nabízí spor o to, jaká výše slevy (respektive částka) je onou přiměřenou. Zákon se na přiměřenou slevu dívá v § 2171 Odst. 2, tak, že se určí jako rozdíl mezi hodnotou bez vady a s onou vadou. Základem pro zjištění slevy je tedy hodnota díla bezvadného oproti hodnotě díla vadného ve sjednané době plnění. Výchozí skutečností posouzení bude tedy rozsah vadnosti díla a jakým způsobem mají vliv na její následné užívaní a životaschopnost.56

V případě staveb lze slevu po dohodě stran ujednat s odkazem na rozpočet a rozsah prací potřebných pro opravu. Případně také odkazem na veřejně dostupné ceny prací a materiálu v daném čase. Tyto data poskytuje například i Český statistický úřad.

d) Odstoupení od smlouvy

Pro odstoupení od smlouvy o díla platí obecná úprava odstoupení od smlouvy popsána v § 2001 a násl. OZ, podle které od smlouvy o dílo pouze

53 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.6.2010, sp. zn. 33 Cdo 1508/2008. 54 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.8.2015, sp. zn. 23 Cdo 4167/2014. 55 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.4.2004, sp. zn. 23 Odo 556/2003. 56 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23.6.2010, sp. zn. 23 Cdo 1991/2008.

v případech, kdy to stanovuje zákon. 57 Odstoupení od smlouvy je tedy možné za podmínek, že došlo k porušeni smlouvy podstatným způsobem a bylo tak učiněno bez zbytečného odkladu (§ 2002 OZ). Odstoupení od smlouvy je tedy považováno za jakousi vyšší formu ochrany a reparace vůči druhé straně, jelikož je možné tento institut využít pouze na základě podstatného porušení smlouvy. Je také potřeba brát v zřetel, že podle § 2003 Odst. 1. OZ, strana oprávněná odstoupit od smlouvy nemůže již volbu sama změnit, pokud oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje anebo že na smlouvě setrvává.

I samotné odstoupení však přináší oběma stranám mnoho problémů. Asi nejvíce problémů musí řešit objednatel, pokud k odstoupení došlo v době, kdy stavba ještě nebyla dokončena – jde např. o nutnost vyhledat narychlo nového (a zpravidla i nákladnějšího) zhotovitele, zajistit stavbu před povětrnostními vlivy a vyřešit problémy vyplývající z vad stavby, které zde zanechal původní zhotovitel. V praxi a zejména pak při stavbě jako předmětu díla vzniká stranám v souvislosti s odstoupením od smlouvy celá řada problémů, na které se lze jen těžko připravit anebo jejich řešení hledat v zákoně. Zmíním zde pravděpodobně nejčastější a současně nepalčivější situaci, a to sice, pokud dojde k odstoupení

smlouvy v průběhu výstavby.

Na základě § 2004 OZ se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku. V případě smlouvy o dílo v rámci stavební činnosti to pro zhotovitele znamená, že již není povinen ani oprávněn stavbu dokončit. Chce-li tedy objednatel pověřit dokončením stavby někoho jiného a dohoda se zhotovitelem není možná, je třeba, aby objednatel odstoupil od smlouvy.

Za část stavby, kterou zhotovitel provedl (a která obvykle zůstává ve vlastnictví objednatele), náleží zhotoviteli peněžní kompenzace ve výši obvyklé ceny nedokončeného díla. Tato částka se stanoví podle zásad pro náhradu za bezdůvodného obohacení obsažených v § 2999 OZ a pokud je to možné, měly by být při jejím výpočtu použity jednotkové ceny obsažené v rozpočtu díla, jenž obvykle bývá přílohou smlouvy. 58

57 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 95.

Tyto situace jsou v praxi velmi často zdlouhavé a nepříjemné a nejvíce tím trpí předmět díla v podobě stavby samo o sobě. Představme si situaci, kdy dojde k rozvázaní spolupráce ve fázi vyzdění obvodových zdí rodinného domu či dokonce v po odebraní nevyhovující střešní konstrukce v rámci rekonstrukce RD, kdy jsou uvnitř již veškeré instalace a omítky. V řádu měsíců je velice obtížné stavbu uchránit před povětrnostními vlivy, tak aby do ni případně nezatékalo, což následně působí značné problémy v rámci degradace materiálů stavby. Případně pokud se jedná například o developera, který má na stavbu určitým způsobem nastavený business plán ve vztahu k ceně zdrojů a následnému očekávaném období prodeje, může například roční prodleva dramaticky znehodnotit celý projekt díky případné změně trhu či vysokým nákladům na úrocích.

6.1.1. Částečné odstoupení od smlouvy o dílo

Až do nedávna se judikatura k této otázce stavěla skepticky a částečné odstoupení od smlouvy o dílo možné nebylo. Vycházel pak z toho, že i když lze dílo rozdělit smlouva o dílo je pouze jedna. Nejvyšší soud znovu posuzoval možnost částečného odstoupení od smlouvy o dílo v rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 3345/2018 ze dne 25. 11. 2020, ve kterém připustil, že částečné odstoupení od smlouvy o dílo možné je, avšak jen za podmínky, že část díla, ohledně které se odstupuje, lze samostatně vymezit nejen po technické, ale i po finanční stránce. V popsaném případě byla onou oddělitelnou částí nekvalitně provedená střecha haly, u které šlo podle smlouvy a rozpočtu stanovit, jaká je její cena. Protože střecha byla zároveň samostatně vymezenou částí díla, dospěl soud k závěru, že objednatel byl oprávněn odstoupit od smlouvy o dílo, jen pokud jde o tuto střechu. Odkazoval se pak na § 2593 a 2004 odst. 2 OZ.59

6.2. Význam času

Zcela zásadní roli uplatnění práva z vadného plnění hraje čas. Čas je v životě a současně také v právu význam faktorem, který mnohdy určuje, zda naše práva mohou být uplatněna či nikoliv. Ve vztahu ke smlouvě o dílo a stavbám se

pak zejména jedná o učinění určitého úkonu v požadované době, tak aby naše případná práva v budoucnu nebyla oslabena či dokonce vyloučena, je potřeba učinit určité kroky ve správný čas.

Dle odstavce 2. § 2106 je kupující (objednatel) prodávajícího (zhotovitele) povinen informovat, jaké právo si zvolil v okamžiku oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu už pak nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

V případě, že by tak objednatel neučinil bez zbytečného odkladu a otálel s volbou práva z vadného plnění, jeho právo nezaniká, ale oslabuje se. Nejedná se tedy o prekluzi. V takovém případě má právo již pouze na právo z vad nepodstatných. To jsou právo na odstranění vady či přiměřenou slevu z ceny (§ 2017 Odst. 1 OZ), jelikož dle § 2111 neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

S formulací „bez zbytečného odkladu“ se v rámci kodexu práva můžeme setkat poměrně často. Ač je tato formulace velice důležitá z pohledu právě navazujících práv a povinností není v zákoně nikterak specifikovaná a její vnímání tedy může být dosti subjektivní, což samozřejmě vyvolává případné spory. Délkou lhůty bez zbytečného odkladu se tedy zabýval také Nejvyšší soud, když například v rozsudku ze dne 10.12.2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012 uvádí, že se jedná o velmi krátkou a neprodlenou lhůtu v řádu dnů, přičemž přesná doba bude vždy záviset na konkrétních okolnostech daného případu. 60

60 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: C. H. Xxxx, 2018, ISBN 978-80-7400-717-0, s. 96.

7. Záruka za jakost

7.1. Právní úprava

Právní úprava institutu záruky za jakost je obecně obsažena v ustanovení

§ 2113-2117 občanského zákoníku, a to v rámci Pododdílu 2. – Koupě movité věci. Dále pak v ustanovení § 2174a občanského zákoníku v rámci Pododdílu 5 – Zvláštní ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli a v ustanovení § 2619 občanského zákoníku upravujícího záruku za jakost díla (tato úprava je tedy pojata v rámci obecných ustanovení díla).

Do 5. 1. 2023 byla záruka za jakost navíc upravena v ustanovení § 1919 občanského zákoníku. Roztříštěnost právní úpravy tohoto institutu byla shledávána problematickou, o to více z toho důvodu, že právní úprava v těchto ustanoveních nebyla stejná a mohla tak působit výkladové problémy.61

Revize právní úpravy záruky za jakost byla provedena zákonem č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 374/2022 Sb.“). Jak vyplývá z důvodové zprávy k zákonu č. 374/2022 Sb., revize právní úpravy záruky za jakost byla provedena s odkazem na unijní směrnice (tj. směrnice 2019/771 a směrnice 2019/771) a důvodem jejího provedení byla jak zmiňovaná roztříštěnost a partikulární odlišnosti této právní úpravy, tak i potřeba zakotvení tzv. „obchodní záruky“ pro spotřebitele. Cílem navrhované úpravy tak bylo zjednodušit právní úpravu záruky za jakost a ponechat jednu právní úpravu této problematiky, která je obecně použitelná a vyhovuje právní úpravě EU (pozn. tu nyní nalezneme právě v ustanovení § 2113 a násl. občanského zákoníku).62

Současné znění právní úpravy záruky za jakost zahrnuje účinky a vznik záruky (ustanovení § 2113 občanského zákoníku), záruční dobu a dobu použitelnosti (ustanovení § 2114 občanského zákoníku), počátek záruční doby

61 Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): X. Xxxxxxxx; k § 2113 OZ.

62 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 78. bod (§ 1919).

(ustanovení § 2115 občanského zákoníku), vnější událost (ustanovení § 2116 občanského zákoníku), oznámení vady a uplatnění práva (ustanovení § 2117 občanského zákoníku).

Ačkoliv je právní úprava záruky za jakost pojata v rámci koupě, občanský zákoník výslovně stanovuje, že se předmětná právní úprava přiměřeně použije

„…i na záruku převzatou v souvislosti s jinou než kupní smlouvou“.63

7.2. Pojem

Záruka za jakost je jednostranné právní jednání poskytovatele záruky (tím je zpravidla prodávající, výrobce apod.),64 kterým se zavazuje, že věc, ke které je záruka za jakost poskytnuta, si po určitou dobu a při obvyklém použití uchová svoji použitelnost a obvyklé vlastnosti,65 dle dikce zákona „vlastnosti uvedené v prohlášení o záruce“66 či „své funkce a výkonnost.67 Pokud si věc svoji použitelnost a obvyklé vlastnosti neuchová, poskytovatel záruky se zavazuje k určitému plnění.

Podstatné je uvést, že se jedná o dobrovolný závazek a poskytovatel záruky není ze zákona povinen záruku za jakost v rámci svého plnění poskytovat. Z toho vyplývá i to, že je v zásadě na poskytovateli záruky, k jakým povinnostem, za jakých podmínek a na jak dlouho se zaváže.68 Na záruku se tak bez dalšího nepoužije délka zákonné úpravy podle § 2165 (2 roky od převzetí jako u práva vad). Nicméně aby se jednalo o záruku za jakost, je nutno, aby plnění v rámci záruky za jakost bylo poskytováno nad rámec jiných zákonných povinností (např. souvisejících s právy z vadného plnění, k tomu blíže viz. kapitola 6. této práce). Pakliže by tomu tak nebylo a poskytoval záruky by záruku za jakost poskytoval v rozsahu toho, co je povinen plnit dle zákona, jednalo by se o klamavé jednání

63 § 2113 odst. 3. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

64 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 92. bod (§ 2113 a 2114).

65 Co je to záruka za jakost? Online. In: Česká obchodní inspekce. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxx.xx/xxx/0-xx-xx-xx-xxxxxx-xx-xxxxxx-0/. [citováno 2024-04-24]. 66 § 2113 odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

67 § 2114 odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

68 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 92. bod (§ 2113 a 2114).

a v případě, kdy by zákazníkem byl spotřebitel o nekalou obchodní praktiku ve smyslu zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů.69

7.3. Plnění poskytovatele záruky

Občanský zákoník demonstrativně uvádí způsoby plnění poskytovatele záruky pro případ, kdy si věc neuchová svoji použitelnost a obvyklé vlastnosti. Vzhledem k tomu, že záruku za jakost je upravena v rámci koupě, je právní úprava příznačně terminologicky vztažena k tomuto závazku, tedy poskytovatel záruky se v rámci záruky za jakost zaváže, že pokud věc nebude mít vlastnosti uvedené v prohlášení, vrátí nabyvateli kupní cenu, vymění či opraví zakoupenou věc nebo poskytne související službu.70

Ačkoliv je záruka za jakost dobrovolným závazkem, pakliže se osoba rozhodne záruku za jakost poskytnout, je poté povinna plnit určité povinnosti ze zákona se zárukou za jakost související, např. poskytovatel záruky je vždy povinen alespoň věc opravit či vyměnit.71 Jde o transpozici ze směrnice 2019/771.72 Obecně však platí, že konkrétní podmínky záruky za jakost a plnění poskytované ze záruky za jakost je na určení poskytovatele záruky.

7.4. Způsob poskytnutí

Záruka za jakost může být dle dikce občanského zákoníku poskytnuta prohlášením poskytovatele záruky.73 Uvedené prohlášení může být obsaženo ve smlouvě (v případě koupě tedy v kupní smlouvě, v případě díla ve smlouvě o dílo apod.).74 Prohlášení však může být učiněno i samostatně.

69 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 92. bod (§ 2113 a 2114).

70 § 2113 odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

71 § 2114 odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

72 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 92. bod (§ 2113 a 2114).

73 § 2113 odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

74 xxxxx://xxx.xxx.xx/xxx/0-xx-xx-xx-xxxxxx-xx-xxxxxx-0/

Specifickým příkladem je prohlášení učiněné v reklamě.75 Takové prohlášení je pro konkrétní závazek relevantní za předpokladu, že taková reklama je dostupná v okamžiku uzavření příslušné smlouvy.76 V případě, že by záruka za jakost byla méně příznivá v jiném prohlášení, než jak byl její obsah prezentován v reklamě, má v zásadě přednost prohlášení učiněné v reklamě.77 Pro prohlášení o záruce o jakost učiněné v reklamě je typické, že se jeho obsah může měnit v průběhu času. Z tohoto důvodu zákonodárce explicitně formuluje pravidla konfliktu jiného prohlášení s prohlášením učiněném v reklamě, aby nedocházelo ke klamání zákazníků. Důvodová zpráva výslovně uvádí, že o konflikt mezi prohlášeními se nejedná, pokud jde o nový model prodávané věci či zde není zřejmá časová souvislost (omezení prohlášení u záruky učiněné reklamou).78 Prohlášení o záruce může být učiněno i na obalu věci (např. uvedení použitelnosti věci) či v záručním listě.79

Potvrzení o záruce za jakost (tj. již zmíněný záruční list) je ostatně dokumentem, se kterým je spojena povinnost jeho vydání v textové podobě.80 Jelikož je tato povinnost upravena v rámci zvláštních ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli, je poskytovatel povinen tuto povinnost plnit vůči spotřebiteli. Jde o povinnost transponovanou ze směrnice 2019/771 (čl. 17).81 Bezpochyby je jejím účelem ochrana spotřebitele, který mám mít v případě poskytnutí záruky za jakost k dispozici dokument s relevantními informacemi.

Z tohoto důvodu je v předmětném ustanovení stanoveno, že tento dokument má být sepsán jasně a srozumitelně a spotřebiteli mají být jeho prostřednictvím poskytnuty informace o záruce za jakost (tj. jak o obsahu záruky za jakost, tak rovněž má tento dokument obsahovat označení věci, ke které je záruka za jakost poskytnuta a dále informace o samotném poskytovateli záruky v rozsahu jména a jeho bydliště či sídla a postup k uplatnění práv spolu s podmínkami záruky)

75 § 2113 odst. 2. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 76 § 2113 odst. 2. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 77 § 2113 odst. 2. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

78 Důvodová zpráva k zákonu č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; 92. bod (§ 2113 a 2114).

79 Co je to záruka za jakost? Online. In: Česká obchodní inspekce. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxx.xx/xxx/0-xx-xx-xx-xxxxxx-xx-xxxxxx-0/. [citováno 2024-04-24]. 80 § 2174a Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

81 Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): X. Xxxxxxx.

a rovněž informace o tom, že má spotřebitel vůči prodávajícímu ze zákona právo na bezplatnou nápravu (tj. pokud zboží není v souladu se smlouvou), které není poskytnutou zárukou za jakost dotčeno.82

Jelikož jde však o ustanovení, kterým je usilováno o dosažení vyšší úrovně ochrany spotřebitele, případné nevydání záručního listu či neuvedení všech povinností požadovaných ze zákona není stiženo neplatností záruky.83

7.5. Uplatnění práva

V případě vady, která je dle prohlášení poskytovatele záruky kryta zárukou je nutno tuto vadu poskytovateli záruky vytknout, a to ve lhůtě dle záruční doby.84 V této souvislosti je podstatné určení okamžiku, od kterého záruční doba běží. Právní úprava v občanském zákoníku je v této souvislosti dispozitivní85 a dle příslušného ustanovení záruční doba zásadně počíná běžet od okamžiku odevzdání kupujícímu.86 Specificky pro dílo je pak v ustanovení § 2619 občanského zákoníku stanoveno, že záruka za jakost díla poskytnutá zhotovitelem počíná běžet okamžikem předání díla.87

V občanském zákoníku je dále dispozitivně stanoveno, že v důsledku vady vzniklé po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, které byly způsobeny vnější událostí, nevzniká kupujícímu právo ze záruky.88 Vnější událost není v tomto ustanovení definována, ovšem v komentáři k předmětnému ustanovení se vnější událostí rozumí taková událost, kterou nevyvolal prodávající ani kupující. Může se tak jednat o působení vyšší moci či jednání třetí osoby.89 Do účinnosti zákona č. 374/2022 Sb. byla v tomto ustanovení stanoveno, že uvedené neplatí, pokud by vadu způsobil prodávající.90

Délka trvání záruky není nikterak omezena a může se stát, že v prohlášení o záruce a ve smlouvě budou uvedeny dvě odlišné lhůty doby trvání záruky.

82 § 2174a odst. 1. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 83 § 2174a odst. 2. Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 84 § 2117 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

85 Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): X. Xxxxxxxx, § 2115 OZ.

86 § 2115 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 87 § 2619 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 88 § 2116 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

89 Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): X. Xxxxxxxx, § 2116 OZ.

90 § 2116 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (právní stav do 5. 1. 2023).

V takovém případě platí doba z nich delší. Ujednají-li si však strany jinou záruční dobu než, která je uvedena na obalu, jako doba použitelnosti, má ujednání stran přednost.

7.6. Záruka za jakost u staveb

Jak již uvádím výše, poskytnutí záruky je ryze dobrovolnou záležitostí a v současném právním řádu není povinnost se k ní zavázat. Ač pro stavby platí v zákoně jisté výjimky, je i pro stavby poskytnutí záruky zcela dobrovolné. Většina kvalitních firem ať už stavebních nebo vyrábějících materiály či technologie záruku poskytuje. Setkat se můžeme například se zárukou na cihly, střešní krytinu, okna či garážová vrata. Každá z nich má ale většino jinou délku trvání a potřeba uchovávat dokumenty, kde se záruka prohlašuje. V rámci smlouvy o dílo je pak potřeba věnovat pozornost řádnému předávání všech podkladů, záručních listů a návodů se stavbou spojenou. Pokud se jedná o konstrukční materiály stavby, může se stát, že dojde k jejich znehodnocení špatným zacházením nebo montážním postupem a tím pozbývají své garanční vlastnosti.

Z tohoto pohledu je důležité, aby byla stavba průběžně kontrolována stavebním či technickým dozorem, který je účasten na tzv. kontrolních dnech stavby. Tyto kontrolní dny se uskutečňují buď v pravidelných intervalech (například 1x týdně) nebo po dokončení určitých fází stavby. Z každého takové kontrolního dne by měl mít pořízen zápis s podpisy zúčastněných osob. Další důležitou a současně zákonnou povinností je vést stavební deník. Tato povinnost platí jak pro realizační firmy, tak pro stavbu svépomocí a tuto povinnost stanovuje stavební zákon č. 183/2006 Sb. (potažmo nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.). Způsob vedení je pak zaznamenán ve vyhlášce č. 499/2006 Sb. Veškeré provedené úkony stavby by v něm měly být zaznamenány a na základě nich potažmo dohledatelné, kdo je zodpovědný za případné komplikace. Rozdíl také hraje, zda je stavba realizována zhotovitelem tzv. „na klíč“ anebo například „k dokončení“.

V rámci konkurenčního boje na poli stavebních společností může být poskytování dlouhých záruk určitým proklientským přístupem, jak oslovit nové zákazníky. Můžeme se setkat například s doživotní zárukou na cihly nebo střešní

krytiny. Existuji také společnosti, které dávají záruku i 30 let na kompletně dokončený rodinný dům na klíč (RD Rýmařov s.r.o.).

8. Vztah záruky za jakost a odpovědnosti za vady po novele občanského zákoníku provedené zákonem č.

374/2022 Sb.

7. prosince 2022 vyšel ve Sbírce zákonů zákon č. 374/2022 Sb., který mění zákon č. 634/1992 o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Vztah mezi zárukou za jakost a odpovědností z vad můžeme popsat jako vztah ochrany dané zákonem v podobě práva z vad a doplněním ochrany nad rámec této zákonné povinnosti formou záruky ze strany zhotovitele / prodávajícího (přesněji poskytovatele záruky).

Hlavním rozdílem záruky za jakost oproti právům z vad je zákonné ukotvení práva z vadného plnění. Věcným rozdílem je pak okamžik, kdy vada objektivně existuje a kdy se vyskytla. U práv z vadného plnění musí vada existovat již při předání díla. Objednatel ji nemusí vidět, může se jednat o skrytou vadu, ale musí existovat. U záruky za jakost nemusí vada vůbec existovat v okamžiku předání díla. Postačí, když se vada objeví kdykoliv během záruční doby, po kterou se její poskytovatel zavázal.

V kapitole 7. této práce bylo uvedeno, že záruka za jakost je dobrovolným závazkem poskytovatele záruky, a pakliže se tento rozhodne k určitému plnění svým prohlášením zavázat, je teprve poté povinen plnit ze zákona s tím související určité povinnosti (např. vystavit záruční list).

Povinnosti z vadného plnění je subjekt, např. zhotovitel, povinen plnit vždy (bez dalšího) na základě zákona, pakliže jsou naplněny zákonné předpoklady. V uvedeném spočívá hlavní rozdíl mezi těmito dvěma instituty.

Důležité je dále to, že pokud se subjekt rozhodne poskytnout záruku za jakost, nesmí se v rámci plnění zavázat k takovým povinnostem, které ze záruky za jakost náleží ze zákona (např. uvedená práva z vadného plnění), jelikož by se jednalo o klamavé jednání, příp. klamavou obchodní praktiku podle zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů. Nicméně pokud je záruka za jakost poskytnuta, má objednatel lepší postavení, jelikož kromě

práv z vadného plnění, které mu náleží ze zákona bez dalšího, mu poskytovatel může poskytnou další práva z vad, která by mu z práv z vadného plnění jinak nenáležela.

V rámci novelizace zákona se zpřesňuje formulace tak, aby více vyhovovala čl. 17 směrnice 2019/771 o obchodní záruce. 91 V rámci terminologie došlo ke změně v § 2115 OZ, kde byl pojem prodávající nahrazen spojením „poskytovatel záruky“. To zohledňuje zejména skutečnost, že poskytnout záruku může být i někdo jiný než samotný prodávající / zhotovitel. Dle § 2117 OZ musí také vadu krytou zárukou kupující vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby. V opačném případě mu soud nárok nepřizná, namítne – li poskytovatel záruky, že tak nebyl učiněno včas. 92

V rámci novelizace a vztahu ke spotřebiteli je pak důležité zejména důkazní břemeno pro vady stavby jako díla. Postavení spotřebitele na straně objednatele je posíleno v prvních dvou letech pěti leté lhůty pro nárok ze skrytých vad stavby a to tak, že důkazní břemeno je na zhotoviteli, když platí vyvratitelná právní domněnka vadnosti stavby, aby prokázal, že stavba vadu neměla v okamžiku přechodu nebezpečí škody na objednatele (§ 2629 Odst. 3. OZ).

91 SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY (EU) 2019/771 ze dne 20.5.2019 o

některých aspektech smluv o prodeji zboží, o změně nařízení (EU) 2017/2394 a směrnice 2009/22/ES a o zrušení směrnice 1999/44/ES

92 ŠPIČKOVÁ X., XXXXXXX T., Záruka a vady stavby ve světle nové právní úpravy. Online. In: Konstrukce. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx-xxxxxx/xxxxxx-x-xxxx-xxxxxx-xx-xxxxxx- nove-pravni-upravy-1207.

9. Problémy související s uplatněním práv z odpovědnosti za vady ve výstavbě

Vzhledem k tomu, že je dílo stavby většinou zdlouhavý proces, kde se v průběhu často vyskytnou různé změny či překážky, může se pak objednatel díky nedbalosti nebo nevědomosti dostat do situace, že opomene učinit určitý krok a díky tomu oslabí či úplně zruší své právo na uplatnění plnění z vadného plnění. Rád bych zde uvedl nejčastější případy, jak je v vnímám ze své praxe a kterým úkoům dbát zvýšenou pozornost, aby bylo v budoucnu právo z odpovědnosti za vady co nejsilnější.

Pokud budu postupovat chronologicky, začnu u smlouvy samotné. Případné nejasnosti ve smlouvách, jako například nedostatečně definované smluvní podmínky, čas plnění, dostatečné určení ceny, nedefinování požadovaného výstupu či účelu užívání, co považujeme za vady bránící tomuto účelu nebo v jaké jakosti je požadováno plnění, případně zajištění formou smluvních pokut, mohou vést k nedorozuměním ohledně odpovědnosti za vady a povinností stran. Každá smlouva a každé dílo budou svým způsobem specifické, jelikož zejména dílo stavby je ovlivňováno velkou škálou faktorů. Proto je důležité, aby každá strana věnovala dostatečnou péči smlouvě jako takové. V případě uzavírání smluv s právnickou osobou dbát také na to, aby smlouvu podepisovala pouze kompetentní osoba za společnost jednat.

Se smlouvou pak nepřímo souvisí také následná komunikace. Zejména pokud například v průběhu samotné realizace díla dochází k určitým změnám. Do této problematiky bych určitě zařadil řádné zápisy do stavebního deníku a zápisy technického dozoru. Často ve smlouvách bývá ujednání, že je lze upravovat pouze dodatkem v písemné formě. V průběhu náročného a mnohdy hektického vývoje realizace díla, se ovšem na písemné dodatky smlouvy a zaznamenávání změn zapomíná a vše se komunikuje elektronicky – v lepším případě e-mailem. V tomto směru je pak velice praktický závěr Nejvyššího soudu, když říká, že výhradu formy (ať již nezbytné pro uzavření smlouvy nebo její změny) je možné později opustit. Strany se totiž nemohou do budoucna omezit, že by si úplně znemožnily dohodnout

se jinak. Jejich aktuálně projevená vůle má vždy přednost před vůlí projevenou dříve. To platí i pro požadavek formy. V takovém případě jde o vyvratitelnou právní domněnku a je potřeba, aby smlouvy nejen opustily původní formu, ale současně také daly najevo výslovný projev vůle ke změně formy. 93

Dalším faktorem mohou být nesrovnalosti v dokumentaci. Pokud se jedná opravdu o vadu projektu, je odpovědnost za vady postoupena na projektanta z vadného projektu. Pokud se ovšem zhotovitel svévolně odchýlí od projektu a v budoucnu to způsobí vadu je za ni odpovědný on. I pro tento případ je důležité, aby byly úkony stavby zaznamenávány ve stavebním deníku či zápisech technického dozoru. S tímto také souvisí společná a solidární odpovědnost subdodavatelů. Při komplexních stavbách může být obtížné určit, který z dodavatelů je odpovědný za konkrétní vadu, což může zpomalit proces nápravy. Důležité však je, že subdodavatelé jsou zodpovědní za své úkony. Aby bylo dostatečně dobře zjištěno, který subdodavatel je za vadu zodpovědný, je opět zapotřebí řádných zápisů ze staveniště.

Posledním, ovšem nejvýznamnějším faktorem je okamžik vytknutí vady neboli reklamace. Jak již bylo řečeno výše, vždy je potřeba, aby tak bylo učiněno ve lhůtě několika dní, maximálně týdnů od okamžiku, kdy byla vada zjištěno nebo měla být zjištěna. Hovoříme o tzv. lhůtě bez zbytečného odkladu. Rozdíl pak je, v jaké době od předání díla se vada vyskytla a kdy byla vytknuta. Jak jsem již uvedl několikrát, u staveb se tzv. vada skrytá může vytknout ve lhůtě do pěti let od převzetí stavby s tím, že v případě spotřebitele je důkazní břemeno v prvních dvou letech na zhotoviteli, aby prokázal, že vada neexistovala v okamžiku předání díla. I tak je ale potřeba ji oznámit bezprostředně po jejím objevení. Pro vady zjevné rovněž platí, že mají byt vytknuty bez zbytečného odkladu, a to ideálně přímo v době předání v tzv. předávacím protokolu. Nevytkne-li objednatel vadu v oné lhůtě bez zbytečného odkladu, může zhotovitel namítnout, že tak nebyl učiněno včas a soud objednateli nárok nepřiznat. Z tohoto pohledu je rovněž zapotřebí dbát pozornosti, jak důkladné prohlídce objektu či zkouškám funkčnosti, tak řádnému sepsaní předávacího protokolu se podpisy kompetentních osob.

93 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.01.2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019.

Obdobně to platí u dobrovolných záruk za jakost s tím rozdílem, že se lhůty jakosti, za které se poskytovatel zaručil mohou lišit, a lze požadovat náhradní plnění kdykoliv v rámci garantované lhůty. Ne však po jejím uplynutí.

9.1 Uplatňování práva z vad stavby po uplynutí pěti leté lhůty

Ač jsem v práci zatím uváděl, že nárok na uplatnění tzv. skrytých vad stavby lze uplatnit ve lhůtě do pěti let od převzetí stavby, existuje obecná situace, která tuto lhůtu prodlužuje. Jak plyne i ze závěru Nejvyššího soudu94 vyplyne najevo, že je předmětná vada důsledkem skutečností, o kterých zhotovitel v době předání věděl anebo musel vědět, nebude v soudním řízení brán zřetel na uplynutí objektivní lhůty ochrany pěti let. Takové jednání, kdy zhotovitel vědomě zamlčí skutečnost, která může zapříčinit vadu naplňuje skutkovou podstatu rozporu s dobrými mravy a v krajních situacích ji lze považovat za obecné ohrožení. Viz

§ 273 trestního zákoníku: „Kdo z nedbalosti způsobí obecné nebezpečí tím, že vydá lidi v nebezpečí smrti nebo těžké újmy na zdraví nebo cizí majetek v nebezpečí škody velkého rozsahu.“95

Rozhodujícím ustanovením ovšem pro případné právo objednatele z vadného plnění díla stavby pro vady skryté i po uplynutí obecné lhůty pěti let je

§ 2112 odst. 2. OZ o kupní smlouvě, které se použije rovněž na ujednání o smlouvě o dílo díky § 2615 odst. 2 OZ a které říká: „(2) K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“96 V této souvislosti bude na straně prodávajícího zhotovitel a na straně kupujícího objednatel. Toto plyne přímo ze zákonné úpravy a je tedy zcela zřejmé, že právo na uplatnění práv z vadného plnění lze nárokovat i po uplynutí doby pěti let.

94 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.12.2008, sp. zn. 32 Cdo 1604/2006.

95 § 273 Zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník.

96 § 2112 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

Závěr

V práci jsem se snažil skrze historický vývoj uvést problematiku smlouvy o dílo a její význam. Vzhledem k zaměření na stavby jsem se také pokusil nastínit souvislosti a procesy ve vztahu ke stavbám, nemovitostem, realizacím staveb jako předmětu díla a objasnit pojmy jako je dílo, předmět díla, stavba, nemovitost, dočasná stavba či stavba movitá. V rámci informací z literatury, judikatury a také mé praxe jsem se pak zaměřoval na potřebné úkony a návaznosti v souvislosti s případnými vadami díla, jako je dostatečně specifikovaná smlouva, náležitosti smlouvy jako, strany, cena, předmět díla a eventuelně smluvní ujednání o tom, co strany považují za drobné vady. Dále jsem se také zaměřil na to, jakým způsobem se uskuteční předání díla se zvláštním důrazem na samotný akt předání, potažmo převzetí díla a na záznam o tomto předání formou předávacího protokolu.

Závěrem této práce bych rád uvedl, že zákonná úprava smlouvy o dílo pro stavby má dle mého názoru drobné mezery, jejichž zacelení by usnadnilo celý proces přípravy smlouvy o dílo v podobě jasnějších pravidel. Vzhledem k četnosti těchto smluv, významu staveb a nákladům, které se s realizací takového díla pojí, bych si dokázal představit, že bude v zákoně konkrétněji upravena například lhůta pro vytknutí vad (například do 14 dní ode dne zjištění vady) a to zejména ve vztahu ke spotřebiteli. I když je každý případ posuzován jednotlivě, dokážu si představit situaci, kdy člověk neznalý stavebního prostředí (spotřebitel) není schopen během převzetí díla stavby rozklíčovat a vytknout všechny případné vady stavby. Na toto bude potřebovat stavbu prohlédnout vícekrát a optimálně s vícero nezávislými odborníky. Jistě by byl klidnější, měl – li by na vytknutí vad jasnou lhůtu (například 14dní) od předání stavby.

Stejně tak bych se klonil ke konkrétnějšímu výčtu toho, co je považováno za drobné vady stavby. I když v tomto případě rozumím záměru, že každá stavba a každá strana smlouvy jsou jedinečné a je třeba situaci posuzovat zvláště. Nicméně následná zdlouhavost procesu určování může být kritická. Veškeré chybějící či proměnné aspekty smlouvy se samozřejmě dají ujednat stranami přímo ve smlouvě a tím eliminovat případné budoucí nejasnosti. Podívám – li se ale na to optikou běžného člověka, který si našetřil nějaké peníze, vezme si hypotéku a nechá si

firmou postavit například rodinný dům, neví, jak o stavařině ani o tom, co raději do smlouvy dílo všechno přidat, vůbec nic, může mít problém.

S tímto pak souvisí ustanovení § 2628 OZ o tom, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí díla stavby pro ojedinělé či drobné vady. Když pominu, že pojem drobné vady je relativní v poměru k různým případům a chápu vůli zákonodárce posílit roli zhotovitele ve vztahu k nekalým praktikám objednavatelů, myslím si, že z hlediska řemesla a přístupu firem k pečlivosti při realizaci staveb je to na pováženou. Ze své praxe vím, jak stavební firmy vesměs fungují a že pokud nad nimi člověk neustále nemá dohled, spousta věcí se zbytečně odbude. Asi až čas ukáže, zda – li to stavebnictví neuškodí. Jednu věc už ovšem vím nyní. V lidské povaze je si věci usnadňovat, ne je dělat co nejkvalitněji. V této souvislosti bych si uměl představit kompromis zákonné úpravy, kdy pro určité části stavby, jako například nosné konstrukce, nebude odchylka od bezvadného plnění přijatelná a u ostatních méně podstatných částí ano.

V čem dále vidím potenciální problém, je okamžik předvedení, že je dílo dokončeno a slouží svému účelu. Opět se zde nabízí potřeba, aby zejména v atypických případech, byla tato představa jasně definována v rámci smlouvy o dílo. Co když ale strany uzavřeli smlouvu o dílo ústně, což zákon umožňuje. Z tohoto pohledu bych si uměl představit, že bude smlouva o dílo zákonem podobně ukotvena, jako smlouva kupní pro případy, kdy jejím předmětem je nemovitá věc. Lépe řečeno nákup nemovité věci u smlouvy kupní (již platí) a pro účely smlouvy o dílo, kdy je předmět díla nemovitá věc. V případě smlouvy kupní je dáno, že smlouva jejíž předmětem je nemovitost, musí být uzavřena v písemné formě a s ověřenými podpisy. Dle mého názoru by stačilo, kdyby musela být smlouva o dílo, kdy je předmět díla stavba, která je věcí nemovitou a na straně objednavatele je spotřebitel, uzavírána v písemné formě s povinnými přílohami rozpočtu a výčtem toho, co je považováno za drobné vady. Uvažuji tak z důvodu, o kterých jsem se zmínil již v úvodu práce. A sice, že stavby jsou nesmírně důležitými a současně velice nákladnými věcmi, které si zaslouží patřičnou právní ochranu.

V druhé polovině práce jsem se pak věnoval problematice vad díla a jejich vztahu k záruce za jakost. To vše ve světle nové právní úpravy. Hlavním rozdílem záruky za jakost oproti právům z vad je zákonné ukotvení práva z vadného plnění,

když věcným rozdílem je okamžik, kdy vada objektivně existuje a kdy se vyskytla. U práv z vadného plnění musí vada existovat již při předání díla. Objednatel ji nemusí vidět, může se jednat o skrytou vadu, ale musí existovat. U záruky za jakost nemusí vada vůbec existovat v okamžiku předání díla, ale stačí, když se vada objeví kdykoliv během záruční doby, po kterou se její poskytovatel zavázal. Velice kvituji toto zcela zřejmé vymezení, kdy záruka je naprosto dobrovolným projevem vůle a sebevědomí zhotovitele, že si za svou prací stojí. Myslím, že se ze záruky v budoucnu může stát určitý nástroj pro rozpoznávání kvalitních dodavatelů od těch méně kvalitních, když ti kvalitní ji budou s radostí poskytovat. Navíc i sám institut záruky, respektive ručitele plyne z dobrovolné vůle zaručit se za někoho jiného a případně plnit.

Odpovědnost za vady stavby standardně dle OZ trvá 5 let. V rámci nové právní úpravy je pak v prvních 2 letech posíleno postavení kupujícího nemovitosti, respektive objednatele díla stavby při uplatňování práv z vad výhodnější, jelikož platí vyvratitelná právní domněnka, kdy se má za to, že věc, respektive předmět díla (stavba) byla vadná již v okamžiku předání. V prvních dvou letech je tedy na zhotoviteli, aby prokázal, že tomuto tak případně nebylo. V následujících 3 letech se pak důkazní břemeno obrací a kupující, tedy objednatel má možnost vadu stavby vytknout, avšak je na něm, aby prokázal, že se jedná o vadu, kterou stavba měla již při předání / převzetí díla. Dle § 2112 odst. 2. OZ lze vady namítat i po uplynutí této obecné lhůty pro práva z vad stavby. Podmínkou je průkaznost, že prodávající, respektive zhotovitel o dané vadě věděl anebo musel vědět již v okamžiku předání díla, tedy v době přechodu nebezpečí škody na objednatele. Toto prokazování bude jistě velmi složité, zdlouhavé a bez znaleckých posudků se neobejde. Nicméně důležitým závěrem této práce je, že je možné požadovat po zhotoviteli plnění plynoucí z odpovědnosti za vady stavby i po uplynutí obecné lhůty pěti let.

Zdroje a prameny

Použitá literatura:

1) XXXXXX, X., XXXXXXX, X. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2015. ISBN 978-80-7478-935-9.

2) XXXXX, Xxxxx a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014. ISBN 978-80- 0000-000-0.

3) XXXXXXXXX, M.; XXXXXXX, K.; XXXXXX X., XXXXX X., XXXXXXX X., XXXXXXXX M. Právní dějiny. Praha: Eurolex Bohemia s.r.o., 2005, ISBN 80- 86861-18-X.

4) XXXXX, X., XXXXXXXX, M., XXXX, D., XXXXXXXX, V., XXXX, X., XXXXX, X. Smlouvy přípravného druhu. 2. vydání. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2019. ISBN 978-80-7598-450-0.

5) XXXXXX, Z.: Smlouva o dílo podle obchodního zákoníku. Praktická příručka. Praha: Leges, 2010. ISBN 80-7201-447-1.

6) XXXXX, X. el al. Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Xxxxxx Xxxxx Vydavatelství a nakladatelství, 2013. ISBN 978-80-87713-10- 5.

7) XXXXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXXXX, T. Zákon o realitním zprostředkování: praktický komentář. Praha: Leges, 2020. ISBN 978-80-7502-443- 5.

8) XXXX, X., XXX, M. Základy práva pro střední a vyšší odborné školy. 16., doplněné vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2019, ISBN 978-80-7400-755-2.

9) XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. Praha: X. X. Xxxx, 2018. ISBN 978-80- 0000-000-0.

10) XXXXXXXXX, I., XXXXX, X., XXXXX, X. a kol. Základy občanského práva hmotného. Závazkové právo 1. Praha: Leges, 2023, ISBN 978-80-7502-631-6.

11) XXXXXXXX, D., XXXXXXXXX, P., XXXX, X. Katastr nemovitostí. 2. vydání. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2017. ISBN 978-80-7552-774-5.

Právní předpisy:

12) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, In: Xxxxxxx Kluwer ČR/ASPI.

13) Zákon č. 39/2020 Sb., O realitním zprostředkování a o změně souvisejících

zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů, In: Xxxxxxx Kluwer ČR/ASPI.

14) Zákon č. 40/2009 Sb., Trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, In: Xxxxxxx Kluwer ČR/ASPI.

Judikáty:

15) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.11.2012, sp. zn. 32 Cdo 2689/2011, Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, 2018. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxx/00-xxx-0000-0000

16) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, 2018. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxx.xx/Xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx_xx.xxx/XxxXxxxxx/0X00X000000000 27C1257BB9003D1078?openDocument&Highlight=0,null, [citováno 2024-04- 20].

17) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, 2018. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxx.xx/Xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx_xx.xxx/XxxXxxxxx/0XX000X000XX0 73AC1257B8E0027BE77?openDocument&Highlight=0,null, [citováno 2024-04- 20].

Kvalifikační práce:

18) XXXXX, M., Xxxxxxx o dílo se zaměřením na stavbu jako předmět díla. Rigorózní práce. Praha, 2020. Univerzita Karlova. Vedoucí rigorózní práce Xxxxxx Xxxxxx.

19) XXXXXX, X. Rezervační depozitum v rezervační smlouvě. Bakalářská práce. Praha: Vysoká škola CEVRO Institut, 2022. 41 s. Vedoucí práce Xxxxxxxx Xxxxxxxx.

20) XXXXXXXXX A., Rezervační smlouva v judikatuře a praxi. Diplomová práce. Brno: Právnická fakulta Masarykovy univerzity, 2016. 54 s. Vedoucí práce Xxxx Xxxxxxxxx.

Internetové zdroje:

21) Vklad. In: Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Dostupné z: xxxxx://xx.xxxxxxxxx.xxx/xxxx/Xxxxx [citováno 2024-04-18].

22) Pojem akcesorický. In: XXX.XXX.XX, slovník cizích slov [online]. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxx-xxxxxx-xxxx.xxx.xx/xxx.xxx/xxxxx/xxxxxxxxxxx [citováno 2024- 04-18].

23) XXXXXXX, Xxxxx. Předávání stavebního díla - kdy lze a kdy nelze odmítnout dílo převzít. Online. In: Konstrukce: odborný časopis pro stavebnictví a strojírenství. 3.10.2022. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx- staveb/predavani-stavebniho-dila-kdy-lze-a-kdy-nelze-odmitnout-dilo-prevzit- 1136 ISSN 1803-8433. [citováno 2024-04-10].

24) Jak správně pojistit stavební firmu. Online. In: O xxxxxxxxx.xx. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxx/xxx-xxxxxxx-xxxxxxxx- stavebni-firmu/c:21420/ ISSN 1803-5000. [citováno 2024-04-10].

25) Xxxxxxx, X. in XXXXXX, X., XXXXXX, M., XXXXX, V. a kol: Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). 2023. In: Xxxx-online [právní informační systém]. Nakladatelství X. X. Xxxx. K § 2158. [citováno 2024-04-23].

26) XXXXXX, X., XXXXX, X. Smlouva o dílo. Online. Advokátní deník. 26.7.2022. Dostupné z: xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/0000/00/00/xxxxxxx-x-xxxx/ [citováno 2024-04-22].

27) „Ochrana spotřebitele“ [online], Nový občanský zákoník, Kancl, Ministerstvo spravedlnosti ČR., Dostupné z: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxx.xxx/xxxxxxx-xxxxx/xxxxxxxxx-xxxxx-x- obecne-casti/ochrana-spotrebitele [citováno 2024-04-20].

28) XXXXXXXXX M., Definice právního jednání podle (nového) občanského zákoníku II. Atlas consulting spol. s.r.o., Právní prostor, [online]. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxx-xxxxx/x-xxxxxxxx-xxxxxxxx-

jednani-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-ii [citováno 2024-04-22].

29) Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3.2.2012. Justice, 2012 [online]. Dostupné z: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX- konsolidovana-verze.pdf [citováno 2024-04-22].

30) XXXXXXXXXXX, X. Vady stavebního díla odpovědnost zhotovitele a nároky z vad objednatele, část I. Online. In: Právní prostor. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxx-xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxx-xxxx- odpovednost-zhotovitele-a-naroky-z-vad-objednatele-cast-i [citováno 2024-04- 23].

31) Nemovitá věc. In: Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Dostupné z: xxxxx://xx.xxxxxxxxx.xxx/xxxx/Xxxxxxxx_xxx [citováno 2024-04-20].

VYSOKÁ ŠKOLA CEVRO

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE

Akademický rok: 2023/2024

Student: Xx. Xxxxx Xxxxxx

UČO: 6295

Program: Obchodněprávní vztahy

Specializace: Obchodněprávní vztahy

Téma práce: Odpovědnost za vady a záruka ze smlouvy o dílo pro stavby

Téma práce anglicky: Liability for defects and guarantees from the contract for work for buildings

Vedoucí práce: xxx. XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx

Zadání: Cílem mé diplomové práce je právní rozbor problematiky odpovědnosti za vady a záruky za jakost plynoucí ze smlouvy o dílo pro stavby. V práci se budu zabývat specifiky stavby jako předmětu díla, a právy a povinnostmi smluvních stran. Dále se budu zabývat rozdílem mezi odpovědnostmi za vady a zárukou (zejména ve vztahu k nové úpravě záruky v občanském zákoníku) a důsledky porušení povinnosti plnit bez vad (řádně). Součástí práce bude i rozbor problémů souvisejících s uplatňováním práv z odpovědnosti za vady ve výstavbě. Výzkumnou otázkou mé práce pak bude, zda lze uplatnit práva z odpovědnosti za skryté vady i po uplynutí lhůty pěti let. Pokud ano, za jakých podmínek.

Literatura: Smlouva o dílo, Xxxxx Xxxxxxxxx, ISBN: 978-80-7400-717-0 Smlouva o dílo v novém občanském zákoníku. Komentář . § 2586-2635, Xxx Xxxxxxxx, xx., ISBN: 978-80-7400-519-0 Odpovědnost za vady díla ve stavebnictví, Xxxxx Xxxxx, ISBN: 978-80-7400-874-0 Občanský zákoník. Komen- tář. 2. vydání, Xxx Xxxxxx Xxxxxx Výtisk Xxxxxxxx Xxxxx a kol., ISBN: 978-80-7400-747-7

Souhlasím se zadáním:

..................................

Xx. Xxxxx Xxxxxx

student

21. 11. 2023

xxx. XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx

vedoucí práce