Podklady na zasedání ZM dne: 26.09.2019
Podklady na zasedání ZM dne: 26.09.2019
Název materiálu: Odkoupení pozemků parc.č. 2551, 2552/1, 2552/3 a 2552/5, v k.ú. Turnov
Předkládá: Xxx. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Xx. Xxxx Xxxxxxxxx Zúčastní se projednávání v ZM:
Předložení materiálu uloženo:
Přílohy:
Znalecký posudek Snímky
Kupní smlouva -návrh
Právní norma, popř. vnitřní předpis nebo nařízení:
zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů
Projednáno v: Usnesení RM č. 212/2019 ze dne 3.4.2019
RM doporučuje ZM schválit vykoupení pozemků parc. č. 2551, trvalý travní porost, o výměře 439m2, parc. č. 2552/1, orná půda, o výměře 522m2, parc. č. 2552/3, ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 204m2 a parc. č. 2552/5, orná půda, o výměře 35m2, vše v k. ú. Turnov, od spoluvlastníků pana a paní do vlastnictví Města Turnova. Kupní cena byla stanovena znaleckým posudkem jako cena obvyklá, ve výši 100,- Kč/m2, tj. celkem 120.000,- Kč. Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí uhradí kupující.
Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) – [7/0/0]
Vztah k rozpočtu města: výdej z rozp. kap. Vykoupení pozemků ve výši 120.000,- Kč
výdej z rozpočtu VV správní poplatek za vklad do KN ve výši 1000,- Kč
Zdůvodnění a vysvětlení:
Na základě nabídky a jednání spoluvlastníka, pana , s panem starostou předkládáme k projednání záměr vykoupení nabízených pozemků. Kupní cena navržena vlastníkem ve výši 150.000,- Kč, tj. 125,- Kč/m2.
Jedná se o pozemek parc.č. 2551, trvalý travní porost, o výměře 439m2, parc. č. 2552/1, orná půda, o výměře 522m2, parc.č. 2552/3, ostatní plocha - manipulační, o výměře 204m2 a parc.č. 2552/5, orná půda, o výměře 35m2, vše v části obce Daliměřice (místní název U pekáren), kat. území Turnov. Pozemky navazují na bytovou zónu Daliměřice.
Většina pozemků je v Územním plánu Turnov 2014 zařazena do funkčních ploch Zeleň sídelní a přírodního charakteru, jeden z pozemků p.č. 2552/5 je funkčně zařazen do Ploch místních komunikací.
V tabulce orientačních cen prodeje pozemků podle jejich funkčního zařazení stanoveného Územním plánem Turnov 2014 je hodnota pozemků ve výši 100,- Kč/m2 (zeleň, komunikace).
Pro objektivní stanovení ceny byl na základě dohody s panem objednán Znalecký posudek,
který zpracovala spol. Statikum Brno s.r.o., stanovuje cenu za m2 ve výši 128,- Kč. Tako cena tedy přesahuje cenu stanovenou v tabulce orientačních cen.
Kupní cena byla znovu projednána s panem
i s paní
, která je
druhým ze spoluvlastníků. Oba nakonec odsouhlasili novou výši kupní cenu, která je 100- Kč/m2, tj. celkem 120.000,- Kč za celek, cena obvyklá.
OSM a RM navrhují ZM schválit odkoupení pozemků od spoluvlastníků pana a paní
, parc.č. 2551 trvalý travní porost, o výměře 439m2, parc. č. 2552/1, orná půda, o výměře 522m2, parc.č. 2552/3, ostatní plocha - manipulační, o výměře 204m2 a parc.č. 2552/5, orná půda, o výměře 35m2 vše v části obce Daliměřice, katastrální území Turnov za kupní cenu ve výši 120.000,- Kč. Správní poplatek za vklad do Katastru nemovitostí uhradí kupující.
Navrhované usnesení ZM:
ZM schvaluje odkoupení pozemků od spoluvlastníků pana a paní , parc.č. 2551 trvalý travní porost, o výměře 439m2, parc. č. 2552/1, orná půda, o výměře 522m2, parc.č. 2552/3, ostatní plocha
- manipulační, o výměře 204m2 a parc.č. 2552/5, orná půda, o výměře 35m2 vše v části obce Daliměřice, katastrální území Turnov za kupní cenu ve výši 120.000,- Kč, která je cenou v daném místě a čase obvyklou. Správní poplatek za vklad do Katastru nemovitostí uhradí kupující.
Snímek s vyznačením nabízených pozemků
STATIKUM s.r.o.
znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00,
IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 000000000, e-mail: xxxxxxxxxx@xxxxxxxx.xx
Znalecký posudek
č. 0000-000-0000
Objednatel:
Účel posudku:
Město Turnov
Ant. Xxxxxxxxx 335, 511 22 Turnov
IČ: 00276227
Stanovení ceny obvyklé a zjištěné nemovitých věcí
zapsaných na LV 2017 v k.ú. Turnov, obec Turnov, okres Semily, kraj Liberecký
Oceněno k datu: 3. 12. 2018
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem
spravedlnosti ČR
Odpovědný zpracovatel: Xxx. Xxxxx Xxxxxxx, XXx., Xxx. Xxxxx Xxxxxxx,
Xxx. Xxxxxx Xxxxxxxx
Počet stran posudku: 21 + 7 stran příloh
Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu V Brně dne 07. 12. 2018
Obsah
1.1 Identifikace předmětu ocenění 4
1.4 Celkový popis nemovitých věcí 4
1.5 Omezení vlastnického práva 5
1.6 Vlastnické a evidenční údaje 5
1.7 Prohlášení Znalce o nezávislosti 6
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku 6
1.10 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 7
1.10.1 Metoda administrativní 7
1.11 Použitelnost znaleckého posudku 8
2.1.1 Administrativní ocenění 9
2.1.3 Srovnávací nabídka pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov 12
2.1.4 Komparace pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov 15
2.1.5 Srovnávací nabídka ostatní pozemky 15
2.1.6 Komparace ostatní pozemky 18
Seznam příloh
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí 2 listy
Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy 1 list
Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy 1 list
Příloha č. 4: Objednávka znaleckého posudku 3 listy
1 NÁLEZ
1.1 Identifikace předmětu ocenění
Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 2017 v k.ú. Turnov, obec Turnov, okres Semily, Liberecký kraj a to:
• Pozemek parc. č. 2551, trvalý travní porost, o výměře 439 m2;
• pozemek parc. č. 2552/1, orná půda, o výměře 522 m2;
• pozemek parc. č. 2552/3, ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 204 m2;
• pozemek parc. č. 2552/5, orná půda, o výměře 35 m2.
Parcely č. 2551, 2552/1 a 2552/5 jsou evidovaný se způsobem ochrany – zemědělský půdní fond.
Na pozemku parc. č. 2552/5 se nachází stavba pozemní komunikace (chodník – zámková dlažba). Tato stavba není předmětem ocenění.
1.2 Účel posudku
Znalecký posudek je vypracován pro účely jednání o převodu nemovitých věcí.
1.3 Charakteristika obce
Město Turnov se nachází v okresu Semily, Liberecký kraj. Turnov se nachází v Jičínské pahorkatině při jihozápadním úpatí Ještědsko-kozákovského hřbetu v CHKO Český ráj. Město se člení na 5 katastrálních území, celková katastrální plocha je 2 271 ha, leží v průměrné nadmořské výšce 260 m. n. m. a žije zde více než 14 330 obyvatel.
Turnov je obcí s veškerou občanskou vybaveností. Nachází se zde obchody, služby, pošta, veřejná knihovna, kino, divadlo, muzea a galerie, mateřské, základní a střední škola, vyšší odborná škola, nemocnice, soukromé ordinace praktických lékařů, lékárny a další zdravotnická zařízení, ze sportovního zařízení jsou zde koupaliště, stadion, hřiště a tělocvičny. Z technické vybavenosti obce jsou k dispozici všechny inženýrské sítě – elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, v rámci města pak městskou hromadnou dopravou. Z hlediska silničního napojení prochází obcí silnice I/10 a I/35 s napojením na dálnici D10.
1.4 Celkový popis nemovitých věcí
Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky nacházející se v katastrálním území Turnov. Pozemky se nachází mezi ulicí Pekařova a Evropskou silnicí E442.
Pozemek parc. č. 2552/5 je v katastru nemovitostí evidován s druhem pozemku orná půda, nachází se na něm zámková dlažba, který je však na základě sdělení objednatele majetkem Města Turnov.
Na zbylých třech pozemcích se nachází trvalý travní porost a na části pozemku parc. č. 2552/3 v k.ú. Turnov se nachází náletové dřeviny.
Předmět ocenění se nenachází v záplavovém území.
Výřez platného územní plánu města Turnov se zákresem předmětu ocenění
Předmět ocenění definovaný v bodě 1.1 leží ve funkční ploše ZSP – zeleň sídelní a přírodního charakteru. Způsob využití této plochy je dle textové části územního plánu: plochy veřejné, vyhrazené i soukromé zeleně v sídlech, které v daném případě nemohou být součástí jiných typů ploch, např. bydlení plochy ochranné a izolační zeleně v sídlech; plochy zeleně v sídlech udržované v přírodě blízkém stavu. Kromě pozemku parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov, který leží ve funkční ploše PV – plochy veřejných prostranství. Se způsobem využití: plochy, které mají obvykle významnou prostorotvornou a komunikační funkci a je třeba samostatně je vymezit, zahrnují i plochy veřejné zeleně.
1.5 Omezení vlastnického práva
Na oceňovaných nemovitých věcech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí k datu ocenění vedena žádná věcná břemena, výměnky, nájemné, zástavní práva smluvní, pachtovní ani předkupní práva, viz. příloha č.1.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje
Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník všech oceňovaných nemovitých věcí, ve všech katastrálních územích zapsán tento subjekt:
Vlastníci a jiné oprávnění Podíl |
Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxxxx 905/6, Liberec VI-Rochlice, 46006 Liberec 1/2 |
Xxxxxxxxx Xxxxxx, Na dračkách 774/12, Střešovice, 16200 Praha 6 1/2 |
1.7 Prohlášení Znalce o nezávislosti
Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu.
Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
• Výpis z katastru nemovitostí;
• Informace z realitního serveru;
• Cenové údaje katastru nemovitostí;
• Vlastní databáze znalce;
• Databáze realizovaných prodejů nemovitostí XXXXXX;
• Územní plán dostupný z:xxx.xxxxxx.xx;
• Informace z xxx.xxxx.xx, xxx.xxx.xx a xxx.xxxxxxx.xx;
• Mapové podklady z xxx.xxxx.xx;
• Územně plánovací dokumentace, dostupná na webových stránkách obcí
• Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku);
• Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 Sb. s účinností od 1. 1. 2012;
• Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění;
• XXXXXX, X. a kol. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, 1. Vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016,
• ZAZVONIL XXXXXX – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007;
• XXXXX XXXXX – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;
• ZAZVONIL XXXXXX – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
• XXXXXX a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010;
• XXXXX XXXXXXXXX – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009;
1.9 Definice obvyklé ceny
Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně:
Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto:
„Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování
stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.10 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí
1.10.1 Metoda administrativní
Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda.
1.10.2 Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění.
1.10.3 Metoda výnosová
Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného.
1.10.4 Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
• vzdálenost od center měst či obcí
• vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
• přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
• stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
• pře dimenzovanost
• účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
• kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
• možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
• omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
• stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
• předkupní práva, věcná břemena
• zástavní práva
• soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
• celkové trendy v prodeji nemovitostí
• prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
1.11 Použitelnost znaleckého posudku
Znalecký posudek je vypracován pro účely jednání o převodu nemovitých věcí.
2 POSUDEK
2.1 Volba metody ocenění
Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitých věcí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost, a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitých věcí.
Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Pro komparaci je v konkrétním případě je použito cenových údajů katastru nemovitostí, realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů XXXXXX, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb.
Jako podpůrná metoda byla zvolena metoda administrativní.
2.1.1 Administrativní ocenění Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č.
228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace
Kraj: Liberecký
Okres: Semily
Obec: Turnov
Katastrální území: Turnov
Počet obyvatel: 14 330
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 586,00 Kč/m2 Koeficienty obce
Název koeficientu č. Pi
O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95
O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha- západ a katastrální území lázeňských míst typu D
O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel
III 0,85
V 1,00
O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
I 1,00
II 0,95
I 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 450,00 Kč/m2
Pozemky parc. č. 2551, 2552/1, 2552/3 v k.ú. Turnov Ocenění
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak Pi
P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah
IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a jiné veřejné prostranství)
P2. Charakter a zastavěnost území
-0,10
I V kat. území sídelní části obce 0,05
P3. Povrchy
III Veřejné parky nebo veřejná zeleň 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené
II Bez dalších vlivů 0,00
P5. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití 0,30
4
Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + ∑ Pi) = 0,285
i = 1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
Koeficienty
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek – ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3 450,- 0,285 1,000 128,25
Typ Název Parcelní číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
§ 4 odst. 3 | trvalý travní porost | 2551 | 439 | 128,25 | 56 301,75 |
§ 4 odst. 3 | orná půda | 2552/1 | 522 | 128,25 | 66 946,50 |
§ 4 odst. 3 | ostatní plocha | 2552/3 | 204 | 128,25 | 26 163,- |
Ostatní stavební pozemky – celkem 1 165 149 411,25
Pozemky parc. č. 2551, 2552/1, 2552/3 v k.ú. Turnov – zjištěná cena
Pozemky parc. č. 2252/5 v k.ú. Turnov Ocenění
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací
= 149 411,25 Kč
Znak Pi
P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah
III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny)
P2. Charakter a zastavěnost území
-0,25
I V kat. území sídelní části obce 0,05
P3. Povrchy
I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené
II Bez dalších vlivů 0,00
P5. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití 0,30
4
Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + ∑ Pi) = 0,240
i = 1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
Koeficienty
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 3 a 4 - stavební pozemek – ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně
nepříst., komerční
§ 4 odst. 3 a 4, komerční 450,- 0,240 1,000 108,00
Typ Název Parcelní číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
§ 4 odst. 3 a 4,orná půda 2552/5 35 108,00 3 780,- komerční
Ostatní stavební pozemek – celkem 35 3 780,- Pozemky parc. č. 2252/5 v k.ú. Turnov – zjištěná cena = 3 780,- Kč
2.1.2 Porovnávací metoda
Tato metoda při dostatečném vzorku porovnávaných nemovitých věcí odráží veškeré aspekty a motivace, které mají potenciální kupující a prodávající. Při výpočtu je vhodné uvést, co nejširší vzorek nemovitých věcí, v našem případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů XXXXXX, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí a vlastní databáze znaleckého ústavu.
Ocenění je rozděleno na dvě částí. V první části je oceněn pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov, který se dle územního plánu nachází ve funkční ploše PV – plocha veřejného prostranství, dle skutečného užití se jedná o samostatný chodník.
V druhé částí jsou oceněny zbylé pozemky parc. č. 2551, 2552/1 a 2552/3 v k.ú. Turnov, které jsou oceněny dle jejich využití v územním plánu, tedy jako plochy v ZSP
– zeleň sídelní přírodního charakteru.
2.1.3 Srovnávací nabídka pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov
1) Turnov, okres Semily, výměra pozemku 57 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 2073/2 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 5 700,- Kč
Číslo řízení: V-2513/2017-608
Právní účinky vkladu: 02.05.2017
2) Turnov, okres Semily, výměra pozemku 17 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 2078/2 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 1 700,- Kč
Číslo řízení: V-1506/2017-608 Právní účinky vkladu: 17.03.2017
3) Turnov, okres Semily, výměra pozemku 32 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 2094/2 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 3 200,- Kč
Číslo řízení: V-2147/2017-608 Právní účinky vkladu: 13.04.2017
4) Turnov, okres Semily, výměra pozemků 45 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 2100/4 a 2098/3 v k.ú. Turnov, evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 4 500,- Kč
Číslo řízení: V-1823/2017-608 Právní účinky vkladu: 30.03.2017
5) Turnov, okres Semily, výměra pozemku 42 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 2113/2 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 4 200,- Kč
Číslo řízení: V-1505/2017-608 Právní účinky vkladu: 17.03.2017
6) Turnov, okres Semily, výměra pozemku 34 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 2120/2 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 3 400,- Kč
Číslo řízení: V-2146/2017-608 Právní účinky vkladu: 13.04.2017
Porovnávací hodnota pozemku parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov činí dle odborného odhadu 3 500 Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost, areál)
K2 koeficient velikosti
K3 koeficient staveb a příslušenství
K4 koeficient úpravy dle tvaru, terénu a druhu pozemku K5 koeficient úpravy dle úvahy znalce
IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
3 500
Kč
Celková cena po zaokrouhlení pozemku p
3 500
Kč
Cena pozemku
35
m2
Výměra oceňovaného pozemku
0,00%
#########
Variační koeficient
100
Průměr + směrodatná odchylka #########
100
Průměr - směrodatná odhylka
0
Směrodatná odchylka
100
#########
Maximum
100
Minimum
100
Střední hodnota
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-2146/2017-608
6
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-1505/2017-608
5
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-1823/2017-608
4
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-2147/2017-608
3
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-1506/2017-608
2
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
100
1,00
100
V-2513/2017-608
1
IO
K5
K4
K3
K2
K1
č.
Poloha objektu
Realizovaná cena jednotková
[Kč/m2]
Redukce na pramen ceny
(Krpc)
Cena po redukci (Krpc)
[Kč/m2]
(poloha)
(velikost)
(stavby a příslušenství)
(tvar a terén, druhy pozemku)
(úvaha znalce)
Cena oceň. objektu
[Kč/m2]
2.1.4 Komparace pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov
obvyklou cenu.
2.1.5 Srovnávací nabídka ostatní pozemky
1) Turnov, okres Semily, výměra pozemků 9 264 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 2781/14 v k.ú. Turnov, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku trvalý travní porost a pozemek parc. č. 3386/1, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku orná
půda. Pozemky se dle územního plánu nachází v ploše ZSP a leží v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně. Pozemek parc. č 3386/1 v k.ú. Turnov leží částečně také v ploše OK – ostatní komunikace.
REALIZOVANÁ CENA: 375 000,- Kč
Číslo řízení: V-5599/2014
Právní účinky vkladu: 10.10.2014
2) Daliměřice, okres Semily, výměra pozemků 1 824 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 767/18 v k.x. Xxxxxxxxxx, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku trvalý travní porost a pozemek parc. č. 767/28 v k.x. Xxxxxxxxxx, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. K pozemku parc. č. 767/28 se v rámci řízení převáděl pouze podíl 2/27. Pozemky se dle územního plánu nachází v ploše ZSP a leží v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně.
REALIZOVANÁ CENA: 32 503,- Kč
Číslo řízení: V-5021/2018
Právní účinky vkladu: 17.09.2018
3) Daliměřice, okres Semily, výměra pozemků 1 940 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 765/2, 766/2 v k.x. Xxxxxxxxxx, evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku trvalý travní porost. Pozemky se dle územního plánu nachází v ploše ZSP a leží v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně.
REALIZOVANÁ CENA: 39 000,- Kč
Číslo řízení: V-3973/2016
Právní účinky vkladu: 15.07.2016
4) Malý Rohozec, okres Semily, výměra pozemků 2 107 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 60/1, 60/2 a 60/3 v k.x. Xxxx Rohozec, evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku trvalý travní porost. Pozemky se dle územního plánu nachází v ploše ZSP. Předmětem řízení byl prodej podílu 9/10.
REALIZOVANÁ CENA: 63 000,- Kč
Číslo řízení: V-5171/2018
Právní účinky vkladu: 24.09.2018
5) Mašov u Turnova okres Semily, výměra pozemků 15 484 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 803/1, 804, 805 a 806 v k.x. Xxxxx u Turnova, evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku trvalý travní porost. Pozemky se dle územního plánu nachází v ploše ZSP a leží v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně.
REALIZOVANÁ CENA: 310 000,- Kč
Číslo řízení: V-1809/2016
Právní účinky vkladu: 01.04.2016
2.1.6 Komparace ostatní pozemky
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost, areál)
K2 koeficient velikosti
K3 koeficient staveb a příslušenství
K4 koeficient úpravy dle tvaru, terénu a druhu pozemku K5 koeficient úpravy dle úvahy znalce
IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
34 000
Kč
Celková cena po zaokrouhlení pozemku parc.
33 785
Kč
Cena pozemku
1 165
m2
Výměra oceňovaného pozemku
38
#########
Průměr + směrodatná odchylka
20
#########
Průměr - směrodatná odhylka
9
#########
Směrodatná odchylka
40
#########
Maximum
18
#########
Minimum
29
#########
Střední hodnota
22
0,93
1,00
1,05
0,95
1,00
0,93
1,00
20
1,00
20
V-1809/2016, Mašov u Turnova
5
35
0,94
1,00
0,95
1,00
1,00
0,99
1,00
33
1,00
33
V-5171/2018, Malý Rohozec
4
32
0,96
1,00
1,03
0,95
1,00
0,99
1,00
30
1,00
30
V-3973/2016, Daliměřice
3
18
0,98
1,00
1,05
0,95
1,00
0,99
1,00
18
1,00
18
V-5021/2018, Daliměřice
2
40
1,00
1,00
1,05
0,95
1,00
1,00
1,00
40
1,00
40
V-5599/2014, Turnov
1
IO
K6
K5
K4
K3
K2
K1
č.
Poloha objektu
Realizovaná cena jednotková
[Kč/m2]
Redukce na pramen ceny (Krpc)
Cena po redukci (Krpc)
[Kč/m2]
(poloha)
(velikost)
(územní plán)
(stavby a příslušenství)
(tvar a terén, druhy pozemku)
(úvaha znalce)
Cena oceň. objektu
[Kč/m2]
Porovnávací hodnota pozemku parc. č. 2551, 2552/1, 2552/3 v k.ú. Turnov v k.ú. Turnov činí dle odborného odhadu 34 000 Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu.
3 REKAPITULACE
Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovité věci považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Výsledky jednotlivých metod:
Druh majetku | Zjištěná cena (Kč) |
Pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov | 3 780,00 |
Pozemky parc. č. 2551, 2552/1, 2552/3 v k.ú. Turnov | 149 411,30 |
Majetek celkem po zaokouhlení | 153 190,00 |
Druh majetku | Obvyklá cena (Kč) po zaokrouhlení |
Pozemek parc. č. 2552/5 v k.ú. Turnov | 3 500,00 |
Pozemky parc. č. 2551, 2552/1, 2552/3 v k.ú. Turnov | 34 000,00 |
Majetek celkem | 37 500,00 |
Obvyklá cena nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 činí dle odborného odhadu:
37 500 Kč
Cena slovy: třicetsedmtisícpětset Kč
Při stanovení návrhu obvyklé ceny se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné.
Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitých věcí v daném místě a čase.
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9. 10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení
§ 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
• stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
• ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 0000-000-0000. V Brně dne 07. 12. 2018
Podpis jednatele znaleckého ústavu
……………………………. Xxx. Xxxxx Xxxxxxx
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí 2 listy
Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy 1 list
Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy 1 list
Příloha č. 4: Objednávka znaleckého posudku 3 listy
K U P N Í S M L O U V A
uzavřená níže uvedeného dne, měsíce a roku na základě dohody smluvních stran podle ustanovení § 2079 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
I.
Smluvní strany
Město Turnov, Xxxxxxxx Xxxxxxx 335, 511 01 Turnov IČ: 00276227
zastoupené panem Ing. Xxxxxxx Xxxxxx, starostou města
- na straně jedné jako „kupující“ a
nar.
bytem
podíl 1/2
bytem
nar. podíl 1/2
- na straně druhé jako „prodávající“
II.
Úvodní ustanovení
Prodávající prohlašují, že jsou na základě Usnesení soudu o schválení dědické dohody 37 D 68/2006-344 ze dne 07.01.2008, spoluvlastníky mimo jiné pozemků parc.č. 2551, o výměře 439 m2, trvalý travní porost, parc.č. 2552/1, o výměře 522 m2, orná půda, parc.č. 2552/3, o výměře 204 m2, ostatní plocha a parc.č. 2552/5, o výměře 35 m2, orná půda, vše v obci a katastrálním území Turnov.
Uvedené nemovitosti jsou zapsané u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily na listu vlastnictví č. 2017 pro katastrální území Turnov.
III.
Předmět prodeje
Předmětem převodu podle této kupní smlouvy jsou pozemky parc.č. 2551, o výměře 439 m2, trvalý travní porost, parc.č. 2552/1, o výměře 522 m2, orná půda, parc.č. 2552/3, o výměře 204 m2, ostatní plocha a parc.č. 2552/5, o výměře 35 m2, orná půda, vše v v obci a katastrálním území Turnov.
Pan
a paní
prodávají tyto pozemky se všemi součástmi a
veškerým příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi, jak tyto nemovitosti vlastnili, drželi a užívali do vlastnictví města Turnov, za kupní cenu v daném místě a čase obvyklou.
Faktický stav převáděných nemovitostí je oběma smluvním stranám znám, což potvrzují svými podpisy na této kupní smlouvě.
IV.
Kupní cena a platební podmínky
Kupní cenu nemovitostí uvedených v článku III. této smlouvy smluvní strany sjednaly dohodou, jako cenu obvyklou a činí celkem:
120.000,-Kč, slovy: jednostodvacettisíc korun českých
Kupující prohlašuje a podpisem kupní smlouvy stvrzuje, že uvedenou nemovitost za sjednanou kupní cenu a níže uvedených podmínek do vlastnictví kupuje a přijímá.
Kupující uhradí kupní cenu na účet pana
……………………….. a paní
vedený u …………………., č.ú.
, č.ú. 19-2809460297/0100, nejpozději do
15-ti dnů od podpisu této smlouvy oběma smluvními stranami.
Dohodnutá kupní cena je zaplacena dnem připsání celkové částky na uvedené účty prodávajících.
V.
Prohlášení smluvních stran
Prodávající prohlašují, že na převáděných nemovitostech neváznou žádné dluhy, žádná věcná břemena ani jiné právní vady. Prodávajícím nejsou známy žádné skryté vady na předmětu převodu.
Kupující prohlašuje, že je mu dobře znám skutečný stav převáděných nemovitostí uvedených v čl. III. této smlouvy a že je kupuje a přijímá ve stavu tak, jak stojí a leží ke dni podpisu této smlouvy do svého vlastnictví za dohodnutou kupní cenu.
VI.
Návrh na vklad a daň z nabytí nemovitých věcí
Tato smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami a smluvní strany jsou svými právními úkony v ní obsaženými vázány.
Vlastnické právo k nemovitosti uvedené v čl.III. této smlouvy přejde na kupující dnem zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí s právními účinky ode dne doručení návrhu na jeho povolení Katastrálnímu úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily.
Smluvní strany sjednaly, že návrh na povolení zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí bude po zaplacení celé kupní ceny podán kupující stranou bez odkladu po zaplacení celé kupní ceny na bankovní účet prodávajících.
V případě, že příslušné katastrální pracoviště zamítne, a to z jakéhokoliv důvodu povolit zápis vkladu vlastnického práva ve prospěch kupující, zavazují se smluvní strany k odstranění vad bránících povolení zápisu vkladu vlastnického práva k nemovitostem uvedeným v článku III., pozemky parc.č. 2551, parc.č. 2552/1, parc.č. 2552/3 a parc.č. 2552/5, vše v obci a katastrálním území Turnov.
Daň z nabytí nemovitých věcí a správní poplatek za provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradí kupující.
VII.
Závěrečné ustanovení
Koupě nemovitostí byla schválena zastupitelstvem města dne 26.9.2019 usnesením ZM č.
…/2019 nadpoloviční většinou hlasů všech členů zastupitelstva města.
Tato smlouva podléhá zveřejnění v registru smluv a bude, podle zákona č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a o registru smluv (zákon o registru smluv), prodávajícím zveřejněn v zákonem stanovené lhůtě.
Tato smlouva je vyhotovena v šesti stejnopisech, každý má platnost originálu. Jeden stejnopis bude použit k zápisu vlastnického práva vkladem do katastru nemovitostí, jeden stejnopis bude předán každému z prodávajících a zbývající stejnopisy zůstanou pro potřeby kupujícího.
Účastníci prohlašují, že jsou plně způsobilí k právním úkonům. Dále smluvní strany prohlašují, že tuto smlouvu uzavřely na základě své pravé, svobodné a vážné vůle, nikoli v tísni a za jednostranně nevýhodných podmínek, a na důkaz svého souhlasu s jejím obsahem připojují níže své podpisy.
V Turnově dne V Turnově dne
……………………………. .............................................
Xxx. Xxxxx Xxxxx
prodávající starosta města, kupující
……………………………..
prodávající