Závěr
Závěr
Odstoupení od smlouvy je jedním z právních následků porušení smlouvy a jednostranným právním úkonem majícím za následek zánik smlouvou založeného závazkového právního vztahu. Vzhledem k uplatňující se zásadě pacta sunt servanda je možné od smlouvy odstoupit, jen je-li to v zákoně pro konkrétní případ stanoveno, nebo bylo-li to dohodnuto mezi stranami smlouvy. Právním následkem odstoupení od smlouvy v občanském právu je zrušení smlouvy s účinky od počátku (ex tunc), nestanoví-li právní předpis či dohoda účastníků jinak. To v důsledku znamená, že pokud na takto zrušenou smlouvu nebylo zatím plněno, závazek plnit odpadá, a v případě, že plněno již bylo, strany se vzájemně vypořádají podle zásad o bezdůvodném obohacení.
V posledních letech se na českém právním poli vedou rozsáhlé diskuze ohledně účinků odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti. Řešení této otázky se v právní praxi postupně vyvíjelo a došlo tak k utvoření dvou názorových proudů. Podle prvého přístupu, jež je vyjádřen Nejvyšším soudem České republiky, má odstoupení od smlouvy týkající se nemovitosti obligační účinky a zároveň účinky věcněprávní. Jinými slovy, v souladu s tímto názorem již samotným právním úkonem odstoupení od smlouvy dochází k přechodu vlastnického práva nabyvatele zpět na původního vlastníka. Odlišný názor, který je zastáván Ústavním soudem České republiky i velkou částí právní teorie, spočívá v řešení, že právnímu úkonu odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí lze přisuzovat pouze obligačněprávní účinky. Podle tohoto přístupu se odstoupením od smlouvy s vlastnickým právem nabyvatele ještě nic neděje a věcněprávní účinky smlouvy, spočívající ve vkladu vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí, jsou odklizeny v rámci uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení až smlouvou o zpětném převodu, uzavřenou mezi účastníky, eventuelně na základě soudního rozhodnutí, vydaného na návrh převodce. V souladu s tímto řešením se tedy vlastnické právo převodce obnovuje až vkladem do katastru nemovitostí provedeném na základě vzájemné dohody stran nebo právní mocí soudního rozhodnutí o vyklizení nemovitosti.
V této souvislosti se v poslední době stala zvlášť spornou otázka, jestli se obnovuje vlastnické právo původního převodce, který od smlouvy o převodu nemovitosti odstoupil, i v tom případě, že nabyvatel ještě před tímto odstoupením od
smlouvy nemovitost dále převedl na třetí osobu. Podle jednoho názoru, jež je zastáván Nejvyšším soudem České republiky, zaniká v důsledku odstoupení od smlouvy od samého počátku právní titul, na jehož základě se nabyvatel stal vlastníkem nemovitosti, a v důsledku toho se obnovuje v plné míře původní právní stav, což platí i pro případ, že nabyvatel ještě dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost platně převedl na třetí osobu. Část soudní praxe, zejména Ústavní soud České republiky, i velká část právní teorie s tímto závěrem nesouhlasí a přiklání se k řešení, podle něhož se vlastnické právo převodce, který od smlouvy týkající se nemovitosti odstoupil, neobnovuje, pokud jeho právní nástupce předtím nemovitost platně převedl na třetí osobu. Vzhledem k tomu, že odstoupením od smlouvy vzniká mezi původními smluvními stranami vztah z bezdůvodného obohacení, původní převodce zůstává chráněn vůči svému právnímu nástupci ustanovením § 457 a § 458, tedy ve sféře obligační.
Přisvědčit je třeba tomu řešení otázky právních následků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí, podle něhož tento právní úkon působí zánik pouze obligačněprávních účinků smlouvy o převodu vlastnického práva k věci. S účinností od
1. ledna 1993 se uplatňuje princip dvoufázového nabývání vlastnického práva k nemovitostem, kdy samotnou smlouvou o převodu, resp. její účinností ještě nedochází ke změně vlastníka věci.112 Smlouva jako taková má pouze obligační účinky, tedy zakládá vzájemná práva a povinnosti stran, zejména povinnost převodce odevzdat nemovitost nabyvateli a povinnost nabyvatele věc převzít a zaplatit za ni dohodnutou cenu. Ke změně vlastníka dochází až vkladem vlastnického práva pro nabyvatele do katastru nemovitostí, o jehož provedení rozhoduje katastrální úřad. Z toho důvodu se jeví jako nelogické, aby právní úkon jednoho z účastníků, jehož důsledkem je zrušení smlouvy, mohl sám o sobě způsobit zpětný přechod vlastnického práva. Ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku hovoří o zrušení smlouvy od počátku a, jak již bylo uvedeno, smlouva jako taková má účinky pouze obligačněprávní. Proto účinností právního úkonu odstoupení od smlouvy dochází pouze ke zrušení obligačních práv a povinností stran. Aby došlo k obnovení vlastnického práva převodce musí odstoupení
112 Princip dvoufázového nabývání vlastnického práva se uplatňuje i při nabývání vlastnictví k věcem movitým, což je zakotveno v § 133 odst. 1 ObčZ. K nabytí vlastnického práva k movité věci tak zpravidla dochází až převzetím věci. Proto i k obnovení vlastnického práva převodce po odstoupení od smlouvy o převodu movité věci by mělo dojít opět až tradicí, tj. předáním věci nabyvatelem a jejím převzetím původním vlastníkem.
od smlouvy následovat další právně významná skutečnost, která bude mít za následek odklizení věcněprávních účinků, tj. účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jako rozumný se jeví závěr, ke kterému dospěla právní teorie, že touto další právní skutečností je buď dohoda o zpětném převodu vlastnického práva k věci nebo, nedojde-li k takové dohodě, pravomocné rozhodnutí soudu o vyklizení nemovitosti. Uzavření dohody o vydání věci, ev. vydání soudního rozhodnutí, je nezbytné pro uspokojení nároků převodce z bezdůvodného obohacení. Zrušení smlouvy je totiž jedním ze způsobů vzniku bezdůvodného obohacení, vymezených v ust. § 451 odst. 2 obč. zák. (plnění z právního důvodu, který odpadl). Následky zrušení smlouvy dále upravuje § 457 obč. zák. ukládající povinnost obou stran vrátit si přijaté plnění. Toto ustanovení však zakládá jen obligační nárok, samo o sobě tedy nepůsobí zpětný přechod vlastnického práva.
Při uplatnění tohoto přístupu je tedy nabyvatel vlastníkem nemovitosti až do doby, než bude na základě dohody o vydání věci zapsáno do katastru nemovitostí formou vkladu vlastnické právo převodce, eventuelně než rozhodnutí soudu o vyklizení nemovitosti nabude právní moci, kdy vlastnické právo převodce bude zapsáno záznamem. Pokud by se však měl prosadit názor, že již samotným odstoupením od smlouvy dochází k obnovení vlastnického práva převodce, zápis do katastru nemovitostí by byl proveden formou záznamu, jelikož záznam má na rozdíl od vkladu deklaratorní účinky. Takový zápis však nemá oporu v zákoně č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, jelikož tento zákon taxativně vymezuje případy, kdy se zápis provádí formou záznamu v § 7 odst. 1, a mezi těmito případy není uveden zápis věcného práva na základě jednostranného právního úkonu. Proti tomuto závěru by mohlo být namítáno, že v posuzovaném případě se jedná o zánik vlastnického práva ze zákona, ale zákon takovýto následek odstoupení od smlouvy nepředpokládá, nýbrž pouze stanoví, že odstoupením od smlouvy se od počátku ruší smlouva. K prosazovanému závěru lze dospět i za použití logického argumentu argumentum ad absurdum. Bylo by absurdní, pokud by ke vzniku vlastnického práva na základě dvoustranného právního úkonu byl nezbytný zápis do katastru nemovitostí, o němž rozhoduje katastrální úřad, a ke vzniku vlastnického práva na základě jednostranného právního úkonu by došlo již tímto právním úkonem, kdy by katastrální úřad tuto skutečnost pouze deklaroval.
V případě, kdy nabyvatel platně převede nemovitost na třetí osobu a následně dojde k odstoupení od předchozí smlouvy o převodu této nemovitosti, nabývá otázka právních následků odstoupení od smlouvy na ještě větší důležitosti. Pokud by se totiž měl uplatnit přístup, že odstoupení od smlouvy má vedle účinků obligačních rovněž účinky věcněprávní, již účinností právního úkonu odstoupení od smlouvy by se obnovilo vlastnické právo původního vlastníka a třetí osoba by tak o své vlastnické právo přišla. Tento názor se zdá být bezohledný k zájmům třetích osob jednajících v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. Při setrvání na tomto řešení by byl nabyvatel nemovitosti stále v ohrožení, že o své vlastnické právo může kdykoli bez svého zavinění přijít. Docházelo by tak vlastně k vyvlastňování, a to bez zákonného podkladu, jelikož žádný právní předpis v českém právním řádu nepřipouští odnětí vlastnického práva z důvodu odstoupení od smlouvy některým z právních předchůdců. Tím by byl porušován čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, který připouští vyvlastnění mimo jiné pouze na základě zákona.
Oproti tomu pokud by se prosadil názor, že odstoupení od smlouvy má účinky pouze mezi stranami zrušené smlouvy, vlastnické právo třetí osoby by nebylo nijak dotčeno. Tento přístup má rovněž oporu, i když ne jednoznačně vyjádřenou, v občanském zákoníku, když § 458 odst. 1 stanoví postup pro případ, že vrácení bezdůvodného obohacení, k němuž dochází i na základě zrušené smlouvy (viz výše), není dobře možné. V takové situaci musí být namísto vrácení věci poskytnuta peněžitá náhrada. Pokud tedy nabyvatel převedl platným právním úkonem vlastnické právo k nemovitosti na třetí osobu a stalo se tak před tím, než došlo k odstoupení od smlouvy, k okamžiku zrušení smlouvy již nabyvatel není vlastníkem, proto nemůže věc svému právnímu předchůdci ve smyslu ust. § 458 vrátit a je povinen mu poskytnout náhradu v penězích.
V širší souvislosti je třeba uvést, že současná platná právní úprava dostatečně nechrání toho, kdo jednal při převodu nemovitosti v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Zatímco v minulosti se v plné míře uplatňovala zásada materiální publicity, která sloužila ochraně osoby jednající v důvěře v zápisy provedené v katastru nemovitostí, a to i vůči skutečnému ale nezapsanému vlastníku, v současnosti je v zákoně zakotvena pouze ochrana dobré víry takové osoby, která ji neochrání proti
skutečnému ale nezapsanému vlastníku.
Pokud se týká úpravy institutu odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu, je zde výslovně zakotvena nemožnost odstoupit od smlouvy v případech, kdy původní nabyvatel věc již nevlastní. Tímto způsobem je tedy chráněno vlastnické právo třetí osoby, na kterou původní nabyvatel převedl věc před tím, než bylo od smlouvy odstoupeno. V českém právním řádu taková výslovná právní úprava doposud chybí, což je také příčinou mnohaleté diskuze ohledně důsledků odstoupení od smlouvy pro vlastnické právo třetích osob. Naděje na jednoznačné vyřešení této otázky je spatřována v právě projednávaném návrhu nového občanského zákoníku, který do českého právního řádu přináší ustanovení, že odstoupením od smlouvy nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře.
Právním následkem odstoupení od smlouvy pro porušení smluvní povinnosti je v anglickém právu zrušení smlouvou založených práv a povinností s účinky do budoucna. Také tímto řešením by se český zákonodárce mohl inspirovat, což by bylo žádoucí i vzhledem ke sjednocení právních následků odstoupení od smlouvy v českém právním řádu vzhledem k tomu, že takto jsou účinky odstoupení od smlouvy zakotveny v obchodním právu.