Kupní smlouva podle občanského zákoníku Sales agreement according to the Civil Code

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Kupní smlouva podle občanského zákoníku Sales agreement according to the Civil Code

Rigorózní práce

2013 Xxx. Xxxx Xxxxx

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem předkládanou rigorózní práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.

V Praze dne 2.9.2013

………………………..

Xxx. Xxxx Xxxxx

Abstrakt

Tato práce se věnuje tématu kupní smlouvy podle občanského zákoníku. Pozornost je věnována zejména právnímu režimu kupních smluv, vzniku kupní smlouvy, podstatným obsahovým náležitostem kupní smlouvy, vedlejším ujednáním v kupní smlouvě a právům a povinnostem smluvních stran. Práce se zabývá též problematikou nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy a odpovědností prodávajícího za vady předmětu koupě.

Abstract

This thesis describes the purchase contract under the Civil Code. Attention is paid to the legal regime of purchase contracts, the emergence of the purchase agreement, substantial content-conditions of the contract are by agreement in the purchase contract and the rights and obligations of the parties. The work also deals with the issue of acquisition of ownership rights under a contract and the seller's liability for defects in the object of purchase.

Obsah

Úvod 7

1. Základní charakteristika kupní smlouvy jako smluvního typu 8

1.1. Nový občanský zákoník 8

2. Právní režim kupní smlouvy, prameny právní úpravy 9

2.1. Nový občanský zákoník 13

3. Vznik kupní smlouvy 13

3.1. Návrh na uzavření kupní smlouvy a jeho přijetí 13

3.2. Více subjektů na straně prodávajícího nebo kupujícího 14

3.2.1. Více subjektů na straně prodávajícího 14

3.2.2. Více subjektů na straně kupujícího 15

3.3. Uzavření kupní smlouvy v zastoupení 16

3.4. Uzavírání kupních smluv mezi manželi 16

3.5. Uzavírání kupních smluv mezi podnikatelem a

spotřebitelem 17

4. Obsah kupní smlouvy 21

4.1. Podstatné obsahové náležitosti kupní smlouvy 21

4.1.1. Předmět koupě 21

4.1.1.1. Věci, práva a jiné majetkové hodnoty 22

4.1.1.2. Určení předmětu koupě ve smlouvě 24

4.1.1.3. Existence předmětu koupě v době uzavření smlouvy 26

4.1.1.4. Koupě závodu dle nového občanského zákoníku 27

4.1.2. Kupní cena 27

4.1.2.1. Určení kupní ceny 27

4.1.2.2. Výše kupní ceny 29

4.2. Vedlejší ujednání v kupní smlouvě 31

4.2.1. Výhrada vlastnictví 31

4.2.2. Překupní právo 32

4.2.2.1. Charakteristika smluvního předkupního práva 32

4.2.2.2. Forma ujednání o předkupním právu 34

4.2.2.3. Druhy smluvního předkupního práva 34

4.2.2.3. Obsah předkupního práva 35

4.2.2.4. Následky porušení předkupního práva 37

4.2.2.5. Zánik předkupního práva 40

4.2.2.6. Pár slov o zákonném předkupním právu 41

4.2.2.7. Předkupní právo v novém občanském zákoníku 42

4.2.3. Právo zpětné koupě 43

4.2.3.1. Charakteristika práva zpětné koupě 43

4.2.3.2. Forma ujednání o právu zpětné koupě 43

4.2.3.3. Uplatnění práva zpětné koupě 44

4.2.3.4. Porušení práva zpětné koupě 44

4.2.3.5. Výhrada zpětné koupě v novém občanském zákoníku 45

4.2.4. Jiná vedlejší ujednání 46

4.2.4.1. Charakteristika jiných vedlejších ujednání v kupní smlouvě 46

4.2.4.2. Forma jiných vedlejších ujednání 46

4.2.4.3. Zánik jiných vedlejších ujednání 46

4.2.4.4. Příklady jiných vedlejších ujednání 47

5. Forma kupní smlouvy 49

6. Práva a povinnosti stran kupní smlouvy 50

6.1. Práva a povinnosti prodávajícího 51

6.1.1. Povinnost prodávajícího odevzdat předmět koupě 51

6.1.1.1. Místo odevzdání věci (místo plnění) 52

6.1.1.2. Doba odevzdání (čas plnění) 52

6.1.1.3. Náklady spojené s odevzdáním věci 53

6.1.1.4. Nový občanský zákoník 54

6.1.2. Povinnost prodávajícího umožnit kupujícímu nabýt

vlastnické právo k předmětu koupě 54

6.2. Práva a povinnosti kupujícího 56

6.2.1. Povinnost kupujícího předmět koupě převzít 56

6.2.2. Povinnost kupujícího za předmět koupě zaplatit 58

6.2.2.1. Doba zaplacení kupní ceny 58

6.2.2.2. Způsob zaplacení kupní ceny 59

6.2.2.3. Místo zaplacení kupní ceny 59

7. Nabytí vlastnického práva a přechod nebezpečí škody na věci na základě

kupní smlouvy 60

7.1. Nabytí vlastnického práva k věcem movitým 60

7.2. Nabytí vlastnického práva k věcem nemovitým 65

7.3. Převod vlastnického práva k příslušenství 67

7.4. Nabývání majetku do společného jmění manželů kupní smlouvou 67

7.5. Nabývání majetku do podílového spoluvlastnictví na základě

kupní smlouvy 68

7.6. Dvojí zcizení téže věci 69

7.7. Prodávající po uzavření kupní smlouvy zemře 69

7.8. Vliv odstoupení od kupní smlouvy na vlastnické právo 71

7.9. Realizace dílčích vlastnických oprávnění kupujícím ve vazbě

na okamžik nabytí vlastnického práva 71

7.10. Nabytí vlastnictví od neoprávněného v úpravě nového

občanského zákoníku 73

8. Přechod nebezpečí škody na věci na základě kupní smlouvy 74

8.1. Věci movité 75

8.2. Věci nemovité 75

8.3. Nový občanský zákoník 77

9. Odpovědnost prodávajícího za vady prodávané věci 77

9.1. Základní charakteristika právní úpravy odpovědnosti

za vady předmětu koupě 78

9.2. Obecné podmínky odpovědnosti za vady 80

9.3. Druhy vad 83

9.4. Prodej věcí úhrnem (jak stojí a leží) 83

9.5. Nespotřebitelská kupní smlouva 83

9.5.1. Odpovědnost za vady existující při převzetí věci 84

9.5.2. Sjednání záruky 87

9.5.3. Práva kupujícího z odpovědnosti za vady 87

9.5.4. Uplatnění vad a volba práva u prodávajícího 90

9.5.5. Nový občanský zákoník 92

9.6. Spotřebitelská kupní smlouva 96

9.6.1. Pojem „zboží“ 97

9.6.2. Zákonná záruka 97

9.6.2.1 Výjimky ze zákonné záruky 98

9.6.2.2. Odpovědnost za vady věci, jejichž životnost je

kratší než záruční doba 99

9.6.3. Práva kupujícího z odpovědnosti za vady 100

9.6.3.1 Vada se projeví do 6 měsíců ode dne převzetí věci 100

9.6.3.2 Vada se projeví po 6 měsících ode dne převzetí věci 101

9.6.4. Uplatnění vad a volba práva u prodávajícího 107

9.6.5. Nový občanský zákoník 109

9.7. Náhrada nákladů vynaložené kupujícím v souvislosti s uplatněním

práv z odpovědnosti za vady 110

9.8. Převod práv kupujícího z odpovědnosti za vady 111

9.9. Prekluze a promlčení práv z odpovědnosti za vady 111

9.10. Vztah mezi odpovědností za vady a odpovědností za škodu 112

Závěr 113

Seznam zkratek 115

Použitá literatura 116

Resumé 120

Klíčová slova 122

Úvod

Kupní smlouva je tradičním a klasickým institutem soukromého práva a je nejčastějším právním důvodem převodu vlastnického práva. Na jejím podkladě dochází ke směně věcí za peníze, neboli k obchodování. Je základním kamenem, prostřednictvím kterého žije globální ekonomika.

S ohledem na posilování ochrany spotřebitele prostředky práva se jedná o problematiku živou a diskutovanou nejen právně. Vztah mezi prodávajícím a kupujícím leckdy vyvolává řadu sporných otázek, o čemž svědčí bohatá judikatura.

V současné době se nacházíme na pomezí přechodu k úpravě nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který bezesporu vyvolá řadu otázek, pochybností a vnese po určitou dobu nejistotu do - mohli bychom říci - již stabilizovaného právního prostředí. Pro oblast kupních smluv bude mít největší význam odstranění duality mezi občanskoprávním a obchodněprávním režimem kupní smlouvy, změny v oblasti pojetí věcí a věcných práv a rovněž tak úprava odpovědnosti za vady předmětu koupě.

Autorovým hlavním cílem bylo problematiku kupní smlouvy komplexně shrnout a popsat s ohledem na dostupnou judikaturu i závěry právní nauky. Práce slouží k prezentaci autorových úvah de lege lata i de lege ferenda, k prezentaci názorů na aktuální sporné otázky.

Autor volí tradiční strukturu výkladu o kupní smlouvě – od vzniku kupní smlouvy, jejích obsahových a formálních náležitostí, přes práva a povinnost smluvních stran až po právní následky vadného plnění ze strany prodávajícího. Stěžejní část práce tvoří výklad právní úpravy platné a účinné v době odevzdání práce, tj. občanský zákoník č. 40/1964 Sb. V jednotlivých kapitolách je však současně rozebírán i nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., a to zejména pohledem změn, které s sebou přinese.

Pro zpracování zvoleného tématu byly využity odborné monografie, komentáře,

učebnice, odborná časopisy, judikatura a internetové zdroje.

1. Základní charakteristika kupní smlouvy jako smluvního typu

Kupní smlouva je bezesporu nejčastějším typem kontraktu mezi osobami. Jako taková je výslovně jako smluvní typ v právním řádu České republiky upravena.

Její definice je obsažena v § 588 občanského zákoníku, podle kterého z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

Účelem kupní smlouvy je výměna věci (resp. předmětu koupě) za peníze. Tím se odlišuje od smlouvy směnné, kde jde o výměnu věci za věc, nikoliv věc za peníze.

Rozdíl oproti darovací smlouvě je v úplatnosti; v případě darování dochází k bezúplatnému převodu vlastnického práva.

Od smlouvy nájemní se kupní smlouva odlišuje tím, že u nájmu nedochází k převodu vlastnického práva na druhou smluvní stranu, pouze se dočasně postupuje užívací právo k předmětu nájmu za úplatu.

Pokud jde o smlouvu o dílo, odlišují se tyto dva smluvní typy především v předmětu smlouvy; u kupní smlouvy je předmětem dispozice věc (resp. předmět koupě), kdežto u smlouvy o dílo je předmětem kontraktu výsledek lidské činnosti.

1.1. Nový občanský zákoník

Na základním pojetí kupní smlouvy se nic nemění – jde o úplatný převod vlastnického práva k věci.

Oproti ObčZ obsahuje NOZ ustanovení, která vymezují hranice mezi kupní smlouvou a

smlouvou o dílo. Tato úprava byla inspirována úpravou obchodního zákoníku. Kupní smlouvou je dle § 2085 a 2086 NOZ i

- smlouva o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit,

- smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, ledaže se ten, komu má být věc dodána, zavázal předat druhé straně podstatnou části toho, čeho je k vyrobení věci zapotřebí (kritérium materiálu),

- smlouva, podle níž převážná část plnění spočívá ve výkonu činnosti (kritérium práce).

2. Právní režim kupní smlouvy, prameny právní úpravy

Dle platné právní úpravy kupní smlouva jakožto právní skutečnost může vést ke vzniku závazkových vztahů odlišného právního režimu. Na základě kupní smlouvy může vzniknout buď občanskoprávní vztah, anebo obchodněprávní vztah.

To, zdali uzavřením kupní smlouvy má vzniknout občanskoprávní nebo obchodněprávní vztah, má význam jak pro určení vzájemných práv a povinností mezi prodávajícím a kupujícím, ale i co do formulace obsahu samotné kupní smlouvy.

Úvodní otázkou tedy musí být, za jakých podmínek se kupní smlouva řídí občanským zákoníkem.

V obecné rovině lze konstatovat, že kupní smlouva je smlouvu občanskoprávní za předpokladu, že na vztah na vztah kupujícího a prodávajícího nedopadá zvláštní (obchodněprávní) úprava.

Zvláštní úpravu představují

- zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění,

- Úmluva OSN o smlouvách o mezinárodní koupi zboží z roku 1980 (č. 160/1991 Sb., v platném znění),

- Úmluva o promlčení při mezinárodní koupi zboží (č. 123/1988 Sb.).

Smlouva mezi prodávajícím a kupujícím, která se řídí úpravou obchodního zákoníku (§ 409 a násl. ObchZ) nazýváme obchodní kupní smlouvou. Obchodní kupní smlouva se prakticky neřídí ustanoveními občanského zákoníku o kupní smlouvě vzhledem ke své podrobné úpravě v obchodním zákoníku. Vzhledem k mnohem podrobnější úpravě kupní smlouvy v obchodním zákoníku nebude praktická ani podpůrná aplikace zvláštních ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě s výjimkou úpravy týkající se vedlejších ujednání při kupní smlouvě (§ 601 a násl. ObčZ)

Kupní smlouva je obchodní kupní smlouvu za níže uvedených předpokladů:

- předmětem kupní smlouvy je zboží (tj. věci movité) a

- smlouva je uzavřena mezi podnikateli, jestliže při jejím vzniku je (s přihlédnutím ke všem okolnostem) zřejmé, že se uzavírá v souvislosti s jejich podnikáním (§ 261 odst. 1 ObchZ) nebo

- smlouva je sice uzavřena mezi podnikatelem a nepodnikatelem nebo mezi dvěma nepodnikateli, smluvní strany se však písemně dohodly, že se jejich kupní smlouva bude řídit obchodním zákoníkem (§ 262 odst. 1 ObchZ).

Ad 1. Předmět kupní smlouvy je zboží (movitá věc)

Obchodní kupní smlouvou může být jen kupní smlouva, jejímž předmětem je věc movitá (viz § 409 odst. 1 ObchZ).

V případě, že předmětem kupní smlouvy je nemovitost, řídí se vždy smlouva příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o kupní smlouvě, neboť kupní smlouva stran nemovitosti není smluvním typem upraveným v obchodním zákoníku. Je třeba ovšem poznamenat, že i na základě takové smlouvy může vzniknout obchodní závazkový vztah, a to v případě, kdy je smlouva uzavřena mezi dvěma podnikateli a souvisí s jejich podnikáním (§ 261 odst. 1 ObchZ), popř. se smluvní strany na obchodněprávním režimu závazku písemně dohodnou (§ 262 odst. 2 ObchZ). V takovém případě se použijí ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, v dalších otázkách se však již aplikují příslušná ustanovení zákoníku obchodního (viz §

261 odst. 6 ObchZ). Jedná se např. o otázky prodlení, promlčení, ale i odpovědnosti za škodu.1

Jestliže je však nemovitost prodávána v rámci prodeje podniku, použijí se ustanovení obchodního zákoníku o prodeji podniku, a to i v případě, že její stranou je nepodnikatel; jde o tzv. absolutní obchod podle § 261 odst. 3 ObchZ. Lze tak shrnout, že prodej věcí, které jsou prodávány v rámci prodeje podniku, je uskutečňován na základě smlouvy o prodeji podniku, jež je samostatným smluvním typem upraveným obchodním zákoníkem (§ 476 a násl. ObchZ).

Prodej cenných papírů se řídí úpravou obchodní kupní smlouvy s odchylkami dle zákona o cenných papírech. Úplatné smlouvy týkající se cenných a zprostředkování těchto smluv jsou tzv. absolutními obchody (viz § 261 odst. 3 písm. c) ObchZ).

Ad 2a. Smlouva je uzavřena mezi podnikateli

Obchodním závazkovým vztahem je vztah mezi dvěma podnikateli, jestliže s přihlédnutím ke všem okolnostem je při jejich vzniku zřejmé, že se týká jejich podnikatelské činnosti. Kontrakt nemusí být nutně realizován v rámci předmětu podnikání daného podnikatele. Postačí pouhá souvislost s jeho podnikáním (např. nákup kancelářského nábytku za účelem vybavení podnikatelských prostor, prodej věcí již nepotřebných k podnikání apod.) .

Rozhodující je, jak se objektivně jeví účel smlouvy v době jejího uzavření. Kupní smlouva neztrácí svoji obchodní povahu, jestliže část věcí určených k podnikání použije kupující po uzavření smlouvy následně pro své osobní potřeby.

Ad 2b. Smluvní strany si dohodly obchodněprávní režim

Smluvní strany mohou smluvním ujednáním vyloučit občanskoprávní režim závazku a

1 Pokud jde o režim odpovědnosti za škodu, § 600 ObčZ neodkazuje na odpovědnost za škodu upravenou občanským zákoníkem, pouze obecně stanoví, že uplatněním práv z odpovědnosti za vady není dotčeno právo na náhradu škodu, aniž by byl činěn odkaz na konkrétní ustanovení zákona.

založit jeho obchodněprávní charakter. Musí se tak ovšem stát výslovným písemným ujednáním mezi smluvními stranami.

Podle § 262 odst. 1 ObchZ by však takové ujednání bylo neplatné, jestliže by směřovalo ke zhoršení právního postavení účastníka smlouvy, který není podnikatelem. Z citovaného ustanovení lze dovodit, že jej nelze aplikovat na smluvní vztahy mezi dvěma nepodnikateli. Jeho aplikace přichází v úvahu v případě spotřebitelské kupní smlouvy, u které by podnikatel mohl prostřednictvím obchodněprávního režimu zhoršovat postavení spotřebitele (např. se vyhýbat záruční odpovědnosti za vady prodaného zboží).

Zvláštní úpravu má mezinárodní obchod se zbožím. Pramenem právní úpravy jsou zde především dvě multilaterální mezinárodním smlouvy, a to Úmluva OSN o smlouvách o mezinárodní koupi zboží (tzv. Vídeňská úmluva) a Úmluva o promlčení při mezinárodní koupi zboží .

Vídeňská smlouva se použije v případě, že je kupní smlouva uzavřena mezi zboží mezi stranami, které mají místa podnikání v různých státech,

a) jestliže tyto státy jsou smluvními státy; nebo

b) jestliže podle ustanovení mezinárodního práva soukromého se má použít právního řádu některého smluvního státu (viz čl. 1 Vídeňské úmluvy).

V případě, kdy jsou tyto podmínky splněny, je vyloučena působnost českých právních předpisů tam, kde má úmluva svoji vlastní úpravu.2

Nicméně je třeba upozornit na čl. 6 Vídeňské úmluvy a na čl. 3 odst. 3 Úmluvy o promlčení, které umožňují, aby smluvní strany výslovně použití těchto úmluv vyloučily.

Celkem shrnuto, základním pramenem občanskoprávní kupní smlouvy je občanský zákoník, který kromě jejích obsahových a formálních náležitostí kupní smlouvy

2 Jde zejména o vyloučení působnosti obchodního zákoníku (viz § 756 ObchZ), ale i zákona o mezinárodním právu soukromém, neboť ustanovení čl. 1 úmluvy určuje okruh použitelnosti Vídeňské úmluvy.

upravuje základní práva a povinnosti mezi prodávajícím a kupujícím. Pro úplnost je třeba uvést, že povinnosti prodávajícího vůči kupujícímu vyplývají i z jiných zákonů, např.

- zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, v platném znění,

- zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky, v platném znění,

- zákon č. 110/1997 Sb., o potravinových a tabákových výrobcích, v platném znění,

- zákon č. 71/1994 Sb., o prodeji a vývozu předmětů kulturní hodnoty, v platném znění, aj.

2.1. Nový občanský zákoník

Hlavním rozdílem oproti předchozímu stavu je odstranění duplicity režimu kupní smlouvy. Již nerozlišujeme kupní smlouvu podle občanského zákoníku a podle obchodního zákoníku, existuje pouze jedna právní úprava kupní smlouvy.3

3. Vznik kupní smlouvy

Kupní smlouva vzniká dohodou na podstatných náležitostech. Této dohody může být dosaženo (s výjimkou nemovitostí, kde je předepsána písemná forma) jak ústně, tak i konkludentně. Zvláštní výslovnou úpravu má samoobslužný prodej – zde vzniká kupní smlouva zaplacením kupní ceny. Do té doby může být věc vrácena na původní místo (§ 614 odst. 3 ObčZ).

3.1. Návrh na uzavření kupní smlouvy a jeho přijetí

Svoji podstatou je kupní smlouva kontraktem konsenzuálním. Vzniká již v okamžiku, kdy obě smluvní strany projeví shodnou vůli, tj. v momentě, kdy je návrh na uzavření smlouvy akceptován.

3 XXXXXXXX, Xxxx, XXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, 2014. s. 297

K uzavření kupní smlouvy je nutné nejen to, aby nabídka došla druhé smluvní straně a byla akceptována, ale i to, aby tato akceptace návrhu byla učiněna včas a rovněž došla druhé smluvní straně. Nejvyšší soud se např. zabýval takovým případem v rozsudku ze dne 14. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 114/99, ve kterém kupní smlouva na nemovitost měla být uzavírána korespondenčním způsobem, avšak návrh byl doručen potencionálnímu kupujícímu až po třech letech. Nejvyšší soud se ztotožnil s názorem odvolacího soudu, podle kterého: „...návrh na uzavření smlouvy o převodu nemovitostí je přijat v okamžiku, kdy navrhovateli dojde návrh smlouvy podepsaný akceptantem (správně "oblátem" anebo "adresátem návrhu"). Samotná skutečnost, že adresát návrh na uzavření smlouvy podepsal, nemá tudíž za následek uzavření smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalované došel podepsaný návrh na uzavření smlouvy až po třech letech, nebyl přijat včas, zanikl a smlouva nevznikla (§ 43b odst. 1 obč. zák.)“

V případě, že by návrh na uzavření kupní smlouvy byl písemný, musí být vlastnoručně podepsán (popř. vlastnoruční podpis nahrazen zákonem stanovenými prostředky); jinak nebude platný. V takovém případě je ovšem nutné, aby i akceptace tohoto návrhu byla druhou smluvní stranou učiněna písemně a byla podepsána; v opačném případě by k uzavření smlouvy nedošlo a byla učiněn pouze návrh na uzavření kupní smlouvy, který nebyl akceptován.4

3.2. Více subjektů na straně prodávajícího nebo kupujícího

3.2.1. Více subjektů na straně prodávajícího

Pokud je předmět prodeje v podílovém spoluvlastnictví, je nutné, aby na straně prodávajícího byli uvedeni všichni podíloví spoluvlastníci.

Podle většinového názoru nelze prodej věci podřadit pod pojem „hospodaření se společnou věcí“ ve smyslu § 139 odst. 2 ObčZ. Je nutné dosáhnout dohody všech spoluvlastníků na tom, že věc má být prodána.

4 viz NS sp. zn. 25 Cdo 369/99

Je tedy zapotřebí, aby v záhlaví smlouvy byli jako prodávající uvedeni všichni podíloví spoluvlastníci. Pokud má některý ze spoluvlastníků jednat za druhé, musí být tato skutečnost ze smlouvy patrná. Je však možné, aby někteří spoluvlastníci byli při podpisu zastoupení ostatními spoluvlastníky. Ve smlouvě musí být v takovém případě uvedeno, že někteří spoluvlastníci jsou zastoupeni jinými spoluvlastníky na základě plné moci, popř. pokud toto zmíněno není, musí být plné moci přiloženy ke smlouvě jako její příloha. Jestliže je prodávána nemovitost, musí být plné moci v písemné podobě a s úředně ověřeným podpisem zmocnitele přiloženy k návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Předmět kupní smlouvy může být součástí společného jmění manželů. Prodej věci je považován za dispozici nad rámec obvyklého hospodaření a k jeho realizaci je zapotřebí souhlasu druhého manžela. Na rozdíl od případu podílového spoluvlastnictví zde není zapotřebí, aby oba manželé byli uvedeni jako subjekty smluvní strany. Je možné i to, aby smluvní stranou byl pouze jeden z manželů a druhý s tímto jeho jednáním vyjádřil souhlas. Dle aktuální judikatury se ani nevyžaduje, aby byl takový souhlas vyjádřen v písemné podobě. Pokud souhlas s prodejem dán nebyl, jedná se dle § 40a o případ relativní neplatnosti. Ani v případě, že je prodávána nemovitosti, není katastrální úřad oprávněn zkoumat, jestli k prodeji byl dán souhlas druhého manžela, neboť právní úkon je úkonem platným do doby, než je namítnuta jeho neplatnost.

3.2.2. Více subjektů na straně kupujícího

Pokud je na straně kupujícího více subjektů, vznikne na základě kupní smlouvy podílové spoluvlastnictví. Výše spoluvlastnických podílů je závislá na dohodě v kupní smlouvě. Není-li výše podílů ve smlouvě ujednána, jsou podíly ze zákona rovné.

V případě, že kupujícími jsou manželé, stane se předmět koupě součástí společného jmění manželů.

Tento následek nastane i v případě, že kupujícím je jen jeden z manželů. Výjimkou by

byl případ, kdy tento jeden z manželů věc kupoval za peníze, které nejsou součástí společného jmění. V tomto případě by se stal výlučným vlastníkem koupené věci.

S ohledem na to, že věc se koupí teprve stává součástí společného jmění, nevztahuje na uzavření kupní smlouvy ustanovení § 145 odst. 2 ObčZ a kupující manžel nepotřebuje ke koupi souhlasu druhého manžela.

3.3. Uzavření kupní smlouvy v zastoupení

Uzavřít kupní smlouvu lze i v zastoupení, ať již v zákonném či smluvním.

Pokud je kupní smlouva uzavírána v zastoupení, je bezpodmínečně nutné, aby tato skutečnost ze smlouvy vyplývala. Nejvhodnějším způsobem jak toto učinit, je označení zástupce již v záhlaví samotné smlouvy při identifikaci smluvních stran.

Judikatura dospěla k závěru, že v případě zastoupení na základě plné moci lze tomuto požadavku dostát i tak, že plná moc, kterou zmocnitel zmocněnci k uzavření smlouvy udělil, tvoří nedílnou součást smlouvy (v případě smlouvy o převodu nemovitosti se tak musí stát nejpozději v okamžiku podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy)5.

Jestliže zmocnitel uděluje zmocněnci plnou moc k uzavření kupní smlouvy stran konkrétního předmětu, postačí, pokud bude tento předmět ve smlouvě dostatečným způsobem určen. Není však nutné uvádět, komu a za jakou cenu má předmět prodán.6

3.4. Uzavírání kupních smluv mezi manželi

Uzavření kupní smlouvy mezi manželi by teoreticky bylo možné v případě, že jeden z manželů by prodával svůj výlučný majetek druhému manželovi, který by za předmět koupě zaplatil finančními prostředky, které jsou součástí jeho výlučného vlastnictví.

5 R 44/2000-VIII

6 R 44/2000-IX

Jinými slovy, šlo by o dispozice, které by se nedotýkaly rozsahu jejich společného jmění.

V ostatních případech by kupní smlouvy byla patrně posouzena jako právní úkon zákon obcházející a dle § 39 ObčZ absolutně neplatný. Obcházena by byla ustanovení občanského zákoníku o zúžení a rozšíření společného jmění manželů. Pokud by mělo dojít k převodu majetku z výlučného vlastnictví jednoho z manželů do společného jmění za úplatu, bylo by nutné uzavřít smlouvu o rozšíření společného jmění manželů ve formě notářského zápisu.

3.5. Uzavírání kupních smluv mezi podnikatelem a spotřebitelem

Kupní smlouvy mezi podnikatelem a spotřebitelem jsou smlouvami spotřebitelskými, na které se použijí jednak zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě (§ 612 – 627), jednak ustanovení o spotřebitelských smlouvách (§ 51a a násl).

Zvláštní místo mezi spotřebitelskými smlouvami zaujímají smlouvy uzavřené distančním způsobem a smlouvy uzavřené mimo prostory obvyklé k podnikání.

Je-li kupní smlouva uzavírána prostřednictvím některého prostředku komunikace na dálku musí být spotřebiteli poskytnuty informace uvedené v § 56 odst. 4 a 6 ObčZ, a to způsobem v těchto ustanoveních uvedeným. Porušení této informační povinnosti ze strany prodávajícího nezakládá neplatnost smlouvy, nýbrž poskytuje kupujícímu delší lhůtu pro odstoupení od smlouvy.

Kupující má právo od kupní smlouvy uzavřené na dálku odstoupit bez udání důvodů a bez jakékoliv sankce do 14 dnů od převzetí plnění ze strany prodávajícího (§ 53 odst. 7). Spotřebiteli tak má být poskytnuta možnost si zboží vyzkoušet a rozhodnout se, jestli si je ponechá nebo vrátí prodávajícímu. Od některých smluv, aniž by to bylo výslovně ujednáno, však odstoupení bez udání důvodů možné není. Výčet těchto smluv je uveden v § 54 odst. 8 a § 54; jde o

• smlouvy na dodávku zboží, jejichž cena závisí na výchylkách finančního trhu nezávisle na vůli dodavatele,

• smlouvy na dodávku zboží upravené podle přání kupujícího nebo pro jeho osobu, jakož i zboží, které podléhá rychlé zkáze, opotřebení nebo zastarání,

• smlouvy na dodávku audio a vide nahrávek a počítačových programů, porušil-li kupující jejich originální obal,

• smlouvy na dodávku novin, periodik a časopisů,

• smlouvy uzavírané prostřednictvím prodejních automatů nebo automatizovaných obchodních provozoven,

• smlouvy uzavírané provozovateli prostředků komunikace na dálku prostřednictvím veřejných telefonů,

• smlouvy uzavírané na prodej nemovitostí,

• smlouvy uzavírané na základě dražeb,

• smlouvy na dodávku potravin, nápojů nebo jiného zboží běžné spotřeby dodávaného stálými doručovateli do domácnosti nebo sídla spotřebitele.

Jestliže prodávající nesplní svoji informační povinnost, prodlužuje se kupujícímu lhůta pro odstoupení na 3 měsíce od převzetí plnění; pokud jsou však informace řádně předány v jejím průběhu, dochází k ukončení tříměsíční lhůty a počíná od té doby běžet lhůta čtrnáctidenní. Dle názoru autora není zapotřebí v odstoupení uvádět, že prodávající porušil svoji povinnost předat zákonem stanovené informace. Tato skutečnost by byla zkoumána až v případě posuzování platnosti doručeného odstoupení od smlouvy.

Pokud kupující v zákonem stanovené lhůtě od smlouvy odstoupí, má prodávající právo pouze na náhradu skutečně vynaložených nákladů spojených s vrácením zboží (např. opětovné zabalení zboží, doplnění cartridge v tiskárně apod.). Prodávající není oprávněn si započíst např. náklady na dopravu, neboť se nejedná o náklad související s vrácením zboží, nýbrž s jeho dodáním. Dokonce i v případě, že náklady na dopravu zboží hradil kupující (spotřebitel) má právo po prodávajícím žádat jejich vrácení. Podle rozhodnutí Evropského soudního dvora v právní věci C-511/08 Handelsgesselschaft Xxxxxxxx Xxxxx má dodavatel v případě, že spotřebitel odstoupí od smlouvy, obecnou povinnost

vrátit všechny částky, které spotřebitel zaplatil na základě smlouvy, tzn. nejen kupní cenu, ale i např. cenu za dopravu zboží, kterou hradil spotřebitel a která mu byla přičtena ke kupní ceně.

Kupující nesmí být v případě odstoupení od smlouvy nijak sankcionován ze strany prodávajícího. Ten po něm nemůže vyžadovat žádné platby v souvislosti s odstoupením (např. storno poplatek, smluvní pokuta, odstupné apod.)

V případě odstoupení je prodávající povinen kupujícímu vrátit kupní cenu nejpozději do 30 dnů od odstoupení.

Další významnou kategorii spotřebitelských kupních smluv představují smlouvy, které byly uzavřeny mimo prostory obvyklé k podnikání. Prodávající je povinen u těchto smluv spotřebitele písemně upozornit na právo odstoupit od smlouvy nejpozději při uzavření smlouvy; písemné upozornění musí obsahovat i označení osoby, u níž je třeba toto právo uplatnit, včetně bydliště či sídla takové osoby. Porušení uvedené povinnosti nemá za následek neplatnost smlouvy, nýbrž poskytuje kupujícímu delší lhůtu pro odstoupení od smlouvy.

Prodávající je oprávněn od smlouvy bez udání důvodu a bez jakékoliv sankce odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření; nedošlo-li dosud ke splnění dodávky zboží či služeb prodávajícím, činí lhůta 1 měsíc. V případě, že prodávající poruší svoji informační povinnost, prodlužuje se uvedená lhůta pro odstoupení na 1 rok.

U některých smluv však možné odstoupit není; jde o

- smlouvy, u nichž si kupující sjednal návštěvu prodávajícího za účelem objednávky,

- smlouvy, jejichž předmětem je prodej nemovitosti

- smlouvy na dodávku potravin nebo jiného zboží běžné spotřeby dodávaného stálými doručovateli do domácnosti spotřebitele nebo do jiného jím určeného místa,

- smlouvy na dodávku zboží, které byly uzavřeny podle katalogu dodavatele,

s nímž se spotřebitel měl možnost seznámit v nepřítomnosti dodavatele, za předpokladu, že mezi stranami má pokračovat spojení při plnění uzavřené nebo jiné smlouvy, a za předpokladu, že spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy nejméně 7 dnů od převzetí zboží a je s tímto právem seznámen v katalogu nebo ve smlouvě.

V případě odstoupení je prodávající povinen kupujícímu vrátit kupní cenu nejpozději do 30 dnů od odstoupení.

Oproti platné úpravě má NOZ podrobnější a přesnější úpravu především v oblasti odstoupení od kupní smlouvy uzavřené na dálku nebo uzavřené mimo obchodní prostory (společná úprava § 1829 a násl.)

Přesněji je upraven počátek běhu 14 denní lhůty pro odstoupení. Ta běží

- obecně od dne převzetí zboží,

- v případě smlouvy, jejímž předmětem je několik druhů zboží nebo dodání několika částí běží ode dne převzetí poslední dodávky zboží,

- u smlouvy, jejímž předmětem je pravidelná opakovaná dodávka zboží, ode dne převzetí první dodávky zboží (§ 1829).

Jestliže spotřebitel nebyl poučen o svém právu od smlouvy odstoupit v souladu s NOZ, má právo od smlouvy odstoupit ve lhůtě 1 roku a 14 dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení.

Dochází ke zkrácení lhůty pro vrácení kupní ceny spotřebiteli. Podnikatel bude povinen vrátit spotřebiteli kupní cenu ve lhůtě 14 dnů po odstoupení, dle platné úpravy jde o lhůtu 30 dnů.

Nově se zavádí lhůta, během které je spotřebitel povinen zakoupené zboží odeslat nebo předat podnikateli. Ta činí rovněž 14 dnů ode dne odstoupení od smlouvy. Do doby, než spotřebitel podnikateli zboží předá nebo mu prokáže, že jej odeslal, není podnikatel povinen mu vrátit přijaté peněžní prostředky.

Podnikatel je povinen zboží převzít v domácnosti spotřebitele (na své náklady) v případě, že

- došlo k odstoupení od kupní smlouvy uzavřené mimo prostory obvyklé k podnikání,

- zboží bylo v okamžiku uzavření kupní smlouvy dodáno do domácnosti spotřebitele a

- povaha zboží jej neumožňuje odeslat obvyklou poštovní cestou.

4. Obsah kupní smlouvy

4.1. Podstatné obsahové náležitosti kupní smlouvy

Z ustanovení § 588 ObčZ vyplývá, že podstatnými obsahovými náležitostmi kupní smlouvy jsou:

1) určení předmětu koupě,

2) určení kupní ceny.

Pokud ze smlouvy vyplývá, že jedna smluvní strana prodává určitý předmět, který si druhá strana za určitou kupní cenu kupuje, ze zákona vzniká kupní smlouva. Práva a povinnosti se řídí dohodou, a pokud dohody ohledně některých otázek není, jsou práva a povinnosti subsidiárně určeny občanských zákoníkem (např. doba a místo plnění).

V případě, že některá ze shora uvedených podstatných náležitostí chybí nebo není formulována dostatečně určitě, jedná se o neplatný právní úkon z důvodu neurčitosti ve smyslu § 37 ObčZ.

4.1.1. Předmět koupě

Předmět kupní smlouvy se neomezuje pouze na věci. Předmětem koupě může být vše,

co může být předmětem občanskoprávních vztahů, tj.

1. věci (movité, nemovité),

2. práva (např. spoluvlastnický podíl, pohledávka) a

3. jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští (§ 118 ObčZ).

4.1.1.1. Věci, práva a jiné majetkové hodnoty

Ad 1. Věci

Předmětem koupě jsou zpravidla věci (movité, nemovité), movité či nemovité.

Z podstaty kupní smlouvy (výměna něčeho za peníze) vyplývá, že jejím předmětem nemohou být peníze, které jsou zákonným platidlem. Rozměňování za drobnější peníze má povahu směnné smlouvy. Předmětem koupě však mohou být peníze, které nejsou zákonným platidlem (např. historické mince nebo cizí peníze při tzv. směně valut)

Předmětem nemohou být ani tzv. věci vyloučené (popř. omezené) z občanskoprávního styku (res extra commercium) na základě zvláštních právních předpisů. Jedná se např. o drogy, nedovolené zbraně, tkáně či orgány odebrané za účelem transplantace (§ 28 odst. 4 transplantačního zákona).

Musí se vždy jednat o samostatnou věc v právním smyslu. Nemůže být tedy předmětem koupě např.

• reálná část věci (např. pokoj v domě)

Výjimkou jsou jedině byty a nebytové prostory podle zákona o vlastnictví bytů, tj. případ, kdy budova je rozdělena na byty a nebytové prostory a ty jsou jako samostatné předměty právních vztahů evidovány v katastru nemovitostí. Pokud není byt evidován v katastru, nejedná se o samostatný předmět právních vztahů a nelze s ním disponovat, jedná se o pouhou reálnou část budovy. Je nutné současně poznamenat, že ideální část věci (spoluvlastnický podíl) být předmětem koupě může (viz níže).

• součást věci (např. stromy a keře na pozemku)

Zde je nutno poznamenat, že stavba není dosud součástí pozemku (§ 120 odst. 2 ObčZ) - budova na pozemku může být prodána, aniž by byla současně prodávána s pozemkem.

Příslušenství věci naopak předmětem kupní smlouvy být může, neboť ze své podstaty je samostatnou věcí v právním smyslu. Dle judikatury Nejvyššího soudu lze vlastnictví k věcem, jež mají povahu příslušenství věci hlavní, převádět bez současného převodu vlastnictví k věci hlavní, a to bez ohledu na hospodářskou neúčelnost takového rozdělení vlastnictví.7

Ad 2. Práva

Předmětem kupní smlouvy mohou být i práva. Patrně nejčastějšími případy prodeje práv bude prodej pohledávky či prodej spoluvlastnického podílu.

V případě úplatného převodu práv je nutné přednostně aplikovat zákonná ustanovení dopadající na dané právo (např. ustanovení o občanského zákoníku postoupení pohledávky) a podpůrně ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě (§ 588 a násl.).

Ad 3. Jiné majetkové hodnoty

Předmětem kupní smlouvy mohou být i jiné majetkové hodnoty než věci a práva, pakliže je možné s nimi nakládat. Jedná se zejména o energie (voda, plyn, elektrická energie).

I zde je nutné vždy přednostně aplikovat zvláštní zákonná ustanovení dopadající na dispozice s danou majetkovou hodnotou (např. energetický zákon, zákon o vodovodech a kanalizacích), podpůrně pak ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě.

Na tomto místě je nutné zmínit, že NOZ rozšiřuje obsah pojmu věc. Věc je dle § 489

7 NS sp.zn. 3 Cdon 1248/96

NOZ vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Věci jsou dále rozděleny na hmotné (ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu) a nehmotné (práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty). Na ovladatelné přírodní síly, se kterými se obchoduje, se přiměřeně použijí ustanovení NOZ o věcech hmotných.8

4.1.1.2. Určení předmětu koupě ve smlouvě

Předmět koupě musí být dostatečně určen. Někdy způsob určení vyplývá i z jiného zákona. Příkladem může být katastrálního zákon, ze kterého vyplývá, jak má být převáděná nemovitost v kupní smlouvě správně označena (viz § 5 odst. 1 XxxX).

Věci převáděné na základě kupní smlouvy mohou být ve smlouvě určeny různým způsobem:

1) Věci mohou být ve smlouvě určeny jednotlivě.

V takovém případě je prodávaná věc nezastupitelná a prodávající nemůže závazek splnit odevzdáním jiné věci téhož druhu.

Připouští se však, že ve smlouvě může být výslovně dohodnuta zastupitelná povaha věci jednotlivě určené. V takovém případě při neexistenci věci v době uzavření smlouvy nebo při jejím pozdějším zániku je povinen prodávající odevzdat jinou věc téhož druhu.

2) Věci mohou být ve smlouvě určeny druhově (podle množství, míry nebo váhy). V takovém případě je nutné vždy dohodnout konkrétní množství, váhu či míru, neboť jinak by mlouva byla neplatná pro neurčitost. Kupované věci v případě druhového určení jsou zastupitelné; závazek je možné splnit i dodaním jiné věci v dohodnutém množství, váze či míře.

3) Věci mohou být ve smlouvě určeny jako soubor.

8 srov. XXXXX, Xxxxx, XXXXX, Xxxxxxx, XXXXXXXX, Xxxx, XXXXXXXX, Xxxxxxx. Občanské právo pro každého – pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2013. 184 a násl.

Jedná se o případy, kdy je prodáván celek více jednotlivých věcí. Aby prodej nebyl posuzován jako paralelní prodej více jednotlivých věcí, je třeba, aby ze smlouvy, popř. z okolností, za kterých byla uzavřena, vyplývala vůle smluvních stran nakládat s věcmi jako s jedním celkem. Může jít např. o prodej bytů a nebytových prostor v určité oblasti.

4) Věci mohou být ve smlouvě určeny hromadně.

Na rozdíl od předchozího případu se jedná o prodej více jednotlivých věcí, které jsou navzájem spojeny nejen svým vlastníkem, ale i společnou funkcí či účelem, a s nimiž se tudíž nakládá jako s jedním celkem. Věcí hromadnou může být např. jídelní servis, nábytková souprava, oblek, rukavice, boty apod.

5) Věci mohou být ve smlouvě určeny úhrnem (jak stojí a leží) (viz § 501 ObčZ). Jde o prodej věcí, které nejsou ve smlouvě individualizovány nebo určeny druhově (tj. podle počtu, míry nebo váhy), ale za pomoci jiných kritérií. Takovým kritériem může být např. místo, na kterém se nacházejí. Může jít např. o prodej veškerého vybavení a zařízení určité provozovny.

Zvláštní poznámku je třeba učinit stran příslušenství věci hlavní. Dle judikatury Nejvyššího soudu, je nutné, pokud má dojít převodu vlastnického práva, i k příslušenství, aby ve smlouvě bylo uvedeno, že se věc prodává i s příslušenstvím. Příslušenství však není nutné ve smlouvě konkretizovat s výjimkou nemovitostí evidovaných v katastru. Pokud je příslušenstvím nemovitost, která je evidována v katastru, je nutné ji ve smlouvě řádně identifikovat.9 Účinností NOZ dojde v tomto ke změně, neboť se bude uplatňovat vyvratitelná právní domněnka, že právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci se týkají i jejího příslušenství (§ 510 odst. 2).

Oproti tomu součásti věci nejsou samostatnými věcmi v právním smyslu, a proto přechází na kupujícího bez ohledu na to, jestli byly ve smlouvě identifikovány a bez ohledu na to, jestli ve smlouvě byla vyjádřena vůle je převést na kupujícího.10

9 Viz NS 31 Cdo 2772/2000, NS 22 Cdo 1844/2004

10 NS 22 Cdo 1432/2002

4.1.1.3. Existence předmětu koupě v době uzavření smlouvy

Předmět koupě v době uzavření smlouvy obvykle již existuje a je ve vlastnictví prodávajícího. Není to však podmínkou platnosti smlouvy.

Kupní smlouva může být platná i v případě, že předmět koupě ještě v době uzavření smlouvy neexistuje (není vyroben), popř. již existuje, ale není v době uzavření smlouvy ještě ve vlastnictví prodávajícího. Jestliže není shledáno, že by plnění ze strany prodávajícího bylo od samého počátku nemožné, netrpí taková kupní smlouva vadou.

Konkrétně se může jednat např. o koupi na objednávku (§ 613 ObčZ) nebo o tzv. koupi naděje (§ 595 ObčZ).

V případě koupě na objednávku jde o koupi věci, kterou v době uzavření smlouvy ještě prodávající nemá ve svém vlastnictví. Prodávající je povinen obstarat objednané zboží v dohodnuté lhůtě, a není-li lhůta dohodnuta, ve lhůtě přiměřené okolnostem. Nestane-li se tak, objednatel je oprávněn od smlouvy odstoupit. Objednávkou se zde nerozumí návrh na uzavření smlouvy, která je druhé straně předestřena k akceptaci, ale závazek prodávajícího obstarat zboží, které v době uzavření smlouvy není objektivně schopen předat. Na tomto místě je třeba poznamenat i to, že na rozdíl od zhotovení věci na zakázku, kdy věc je zhotovena podle pokynů objednatele, při prodeji na objednávku je předmětem koupě věc, kterou si kupující vybral podle vzorků či katalogů, avšak zhotovená bez součinnosti s ním.

V případě koupě naděje se jedná o koupi budoucího užitku nějaké konkrétní věci, který v době uzavření smlouvy neexistuje a u kterého není ani jisté, jestli vůbec vznikne, a pokud ano, v jakém množství či v jaké kvalitě. Může jít např. o koupi úrody ovoce určitého sadu. U koupě naděje nese kupující ztrátu, pokud bylo jeho očekávání zmařeno (§ 595, věta druhá ObčZ). To je rozdíl oproti koupi budoucí věci, kdy prodávajíc je odpovědný za nesplnění závazku, jestliže věc kupujícímu neodevzdá, stejně jako v případě, kdy v době uzavření smlouvy věc již existuje.

4.1.1.4. Koupě závodu dle nového občanského zákoníku

Podle nového občanského zákoníku může být předmětem prodeje i obchodní závod. Na tuto kupní smlouvy se kromě obecných ustanovení o koupi použijí navíc zvláštní ustanovení o koupi závodu podle § 2175 NOZ.

Právní úprava zachovává zvláštnosti této koupě, jak je upravuje platný obchodní zákoník (smlouva o prodeji podniku - § 476 a násl. ObchZ), přičemž se proti jeho úpravě redukuje rozsah těchto ustanovení o to, co vyplývá již z obecné úpravy.

Základní ustanovení vyjadřuje zásadu, že tímto způsobem koupě nabývá kupující závod jako celek. Aby se předešlo výkladovým nejasnostem, které mohou svádět aplikační praxi i k nesprávnému závěru o neplatnosti smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu publikovaný v časopise Právo a podnikání, 1995, č. 4, s. 29 nebo R 30/97), výslovně se stanoví, že vyloučení jednotlivé položky z koupě není tomuto způsobu převodu závodu na újmu, neztratí-li převáděný objekt vlastnost organizované jednotky.11

4.1.2. Kupní cena

Kupní cena je úplata za předmět koupě sjednaná v penězích. Zde se úprava občanskoprávní podstatně odlišuje od obchodněprávní, neboť ujednání o kupní ceně není podstatnou obsahovou náležitostí obchodní kupní smlouvy, vyplývá-li ze smlouvy vůle stran ji uzavřít i bez určení kupní ceny. Pak může prodávající požadovat zaplacení kupní ceny, za kterou se takové nebo srovnatelné zboží obvykle prodávalo v době uzavření smlouvy za smluvních podmínek obdobných obsahu této smlouvy (§ 409 odst. 2, § 448 ObchZ).

4.1.2.1. Určení kupní ceny

1111 Důvodová zpráva k § 2175 NOZ

Kupní cena musí být určena konkrétní částkou nebo jiným způsobem, kterým lze kupní cenu nepochybně určit.

Pokud není v kupní smlouvě uvedena konkrétní částka, je nutné dle aktuální judikatury, aby na základě způsobu určení kupní ceny uvedeného ve smlouvě bylo možno tuto kupní cenu jednoznačně určit (tj. dospět ke konkrétní částce) již v době uzavření smlouvy.

Za dostatečně určité Nejvyšší soud shledal např. ujednání, podle kterého byla kupní cena sjednána v cizí měně s tím, že bude hrazena ve splátkách přepočtených na českou měnu podle kursu platného v den splatnosti jednotlivých splátek.12

Stejně tak je považováno za určité ujednání, kterým se kupní cena sjednává jako cena úřední v případě, že cena prodávaného předmětu je regulována.13

Jako neurčité a neplatné bylo naopak shledáno ujednání, kterým byla kupní cena určena odkazem na znalecký posudek, který bude teprve v budoucnosti vypracován.14

Zde je možné shledat posun v judikatuře, neboť v roce 1986 Nejvyšší soud judikoval, že jestliže dohoda o ceně prodávané věci odkazovala na již existující znalecký posudek, popřípadě na posudek, který některý z účastníků opatří s tím, že se účastníci takto určené ceně „podrobí“, byla dostatečně určitá, pokud jde o cenu.15

V roce 2003 však Nejvyšší soud v odůvodnění svého rozsudku uvedl: Není vyloučeno, aby kupní cena byla ve smlouvě stanovena jiným způsobem než uvedením peněžní částky, ovšem musí se tak stát způsobem, kterým bude možno kupní cenu zcela nepochybně určit, a to již v době uzavření smlouvy, neboť smlouva nemůže být platně uzavřena bez dosažení shody o jejích podstatných náležitostech. Xxxxxx požadavku by samozřejmě vyhovoval odkaz na konkrétní již existující znalecký posudek o ceně

12 NS 3 Cdon 1044/96

13 viz ÚS 53/97

14 NS 22 Cdo 1625/2002

15 NS 3 Cz 8/86

prodávané věci, jelikož ze závěrů tohoto posudku by bylo možno v okamžiku uzavření smlouvy bez jakýchkoli pochyb stanovit přesnou finanční částku. Naproti tomu pokud by určení kupní ceny ve smlouvě bylo omezeno na odkaz na znalecký posudek, který bude teprve v budoucnosti vypracován, nemohlo by jít o určitý a tedy platný právní úkon (§ 37 odst. 1 ObčZ), neboť ani samotným účastníkům smlouvy by v době jejího uzavření nebylo známo, za jakou cenu je věc vlastně prodávána, a tento nedostatek by nebylo možno překlenout ani výkladem.16

V případě občanskoprávní kupní smlouvy tak není možné určení ceny tím, že strany zmocní určitou osobu, aby za ně cenu určila (tzv. cenová arbitráž), což je na druhou stranu běžné v obchodní praxi (viz § 409 odst. 2 ObchZ).

Nový občanský zákoník, pokud jde o určení kupní ceny, přebírá dosavadní obchodněprávní úpravu. Ve smlouvě musí být dohodnuta kupní cena nebo alespoň způsob jejího dodatečného určení, ledaže by z jednání o uzavření smlouvy vyplývala vůle stran ji uzavřít i bez určení kupní ceny. V tomto případě je kupující povinen zaplatit kupní cenu obvyklou (§ 2080, § 2085 odst. 2). Ujednání o výši kupní ceny tedy není podle NOZ podstatnou obsahovou náležitostí smlouvy, nicméně z jednání stran musí být patrné, že byly vědomy úplatnosti kontraktu.

4.1.2.2. Výše kupní ceny

Pokud jde o výši kupní ceny, jsou smluvní strany omezeny ve své smluvní svobodě stran nejvyšší přípustné ceny, pokud je cena u dané věci státem regulována. Ujednání o kupní ceně musí být vždy v souladu s cenovými předpisy (§ 589 ObčZ). V určitém minimálním rozsahu jsou kupní ceny dosud regulovány, a to na základě zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění.

Ujednání v rozporu s cenovými předpisy je neplatné pouze částečně, a to v rozsahu, ve kterém převyšuje nejvyšší přípustnou hranici výše kupní ceny. Tato neplatnost je neplatností relativní (§ 40a). Lze dovodit, že neplatnosti se může dovolat pouze

16 22 Cdo 1625/2002

kupující, neboť prodávajícímu je vyšší kupní cena ku prospěchu a není tak dotčen neplatností na svých právech.

Pokud jde o nejnižší hranici kupní ceny, zákon v tomto ohledu neobsahuje žádná výslovná omezení. Smluvní strany jsou limitovány pouze dobrými mravy; ujednání, které by bylo shledáno jako ujednání odporující dobrým mravům, by bylo neplatné. Totéž platí i pro sjednání příliš vysoké kupní ceny.

Je třeba zmínit i skutečnost, že sjednání příliš nízké ceny může založit kupujícímu právo od smlouvy odstoupit, jestliže by smlouvu uzavřel v tísni (viz § 49a ObčZ).

Podle NOZ již nebude ujednání o výši kupní ceny nebo způsobu jejího určení podstatnou obsahovou náležitostí v případě, že strany mají vůli uzavřít smlouvy bez určení kupní ceny; v takovém případě platí, že byla ujednána cena obvyklá (§ 2085 odst. 2).

Nový občanský zákoník připouští možnost sjednat si jako vedlejší ujednání při kupní smlouvě tzv. cenovou doložku. Cenová doložka umožňuje upravit kupní cenu věci dodatečně s přihlédnutím k výrobním nákladům. Zavádí se pravidlo, že nebudou určeny náklady, které jsou rozhodné, mění se kupní cena v poměru k cenovým změnám hlavních surovin potřebných k vyrobení věci. Rovněž tak neurčí-li strany, která doba rozhoduje pro posouzení cenových změn, přihlédne se k cenám v době uzavření smlouvy a v době, kdy měl prodávající věc dodat.

Důležité pravidlo je obsaženo v ustanovení § 2156 NOZ o zániku práva a povinností stran z cenové doložky. Práva a povinnosti stran z cenové doložky zaniknou, neuplatní- li oprávněná strana svá práva u druhé strany bez zbytečného odkladu po dodání věci.

4.2. Vedlejší ujednání v kupní smlouvě

4.2.1. Výhrada vlastnictví

Je-li kupní smlouvou převáděno vlastnické právo k věci movité, je možné ujednat tzv. výhradu vlastnictví ve smyslu § 601 ObčZ. Výhrada vlastnictví spočívá v tom, že vlastnické právo k prodávané věci je převedeno až po zaplacení kupní ceny.

Takové ujednání představuje zákonem dovolenou odchylku od pravidla uvedeného v

§ 133 odst. 1 ObčZ, kterým se upravuje okamžik převodu vlastnického práva na základě smlouvy k věci movité.

Sjednání této výhrady je výhodné pro stranu prodávající, je-li kupní cena hrazena ve splátkách. Výhoda pro prodávajícího spočívá v tom, že dokud nebude kupní cena plně uhrazena, je kupujícímu znemožněno převést vlastnické právo k prodávané věci na třetí osobu. Nikdo nemůže převést více práv, nežli sám má. Rozhodl-li by se prodávající z důvodu nesplácení kupní ceny věci zmocnit, nemohl by se dopustit krádeže, neboť by se nezmocňoval cizí věci.

Výhradu vlastnictví lze platně sjednat jen pro věci movité. U věcí nemovitých není možné se kupní smlouvou odchýlit od kogentní normy, která váže převod vlastnického práva k nemovitosti (evidované v katastru nemovitostí) na vklad do katastru.

Výhrada vlastnického práva musí být pod sankcí absolutní neplatnosti sjednána v kupní smlouvě písemně.

Při sjednání výhrady vlastnického práva přechází nebezpečí nahodilé zkázy prodávané věci již jejím odevzdáním kupujícímu, nikoliv až nabytím vlastnického práva (tj. zaplacením kupní ceny) (viz § 601 ObčZ). Uvedené pravidlo je však dispozitivní a je možné se od něj smluvně odchýlit.

Nový občanský zákoník přináší určité změny. Podle § 2132 vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Konstrukce vyvratitelné domněnky stranám umožnuje vázat nabytí vlastnického práva kupujícím i na splnění jiné odkládací podmínky, než je jen zaplacení kupní ceny (tak jak je tomu dnes v obchodním právu – srov. § 445 ObchZ).

Nově bude možné sjednat výhradu vlastnického práva nejen pro věci movité, ale i pro nemovitosti. Zajímavé je, že v případě nemovitosti, výhrada sjednána být písemně nemusí, ačkoliv pro smlouvu o jejím převodu je písemná forma předepsána (§ 2128 odst. 1).

Novinkou je, že výhrada vlastnictví působí pouze mezi smluvními stranami. Má-li působit i vůči věřitelům (zejména věřitelům kupujícího), je zapotřebí, aby

- u věcí zapsaných do veřejného seznamu byla výhrada rovněž do veřejného seznamu zapsána,

- u věcí nezapsaných do veřejného seznamu bylo ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny nebo ve formě listiny opatřené úředně ověřenými podpisy (§ 2133).

Nově se rovněž zavádí pravidlo, že v případě placení kupní ceny ve splátkách, nezakládá prodlení kupujícího se splátkou nepřesahující desetinu kupní ceny samo o sobě právo prodávajícího od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení věci, pokud kupující splátku zaplatí nejpozději v době splatnosti následující splátky a společně s ní. Citované ustanovení § 2133 tak konkretizuje, co je považováno za podstatné porušení smlouvy ve vazbě na možností od smlouvy odstoupit dle § 2002 NOZ.

4.2.2. Překupní právo

4.2.2.1. Charakteristika smluvního předkupního práva

Předkupní právo je právo prodávajícího na to, aby mu kupující nabídl prodanou věc ke koupi, jestliže by se rozhodl ji prodat (§ 602 odst. 1 ObčZ).

Tento institut je v praxi využíván zejména při prodeji za výhodnou cenu, např. při prodeji bytů v majetku obce či státu.

Ačkoliv by se mohlo ze systematického zařazení úpravy smluvního předkupního práva zdát, že jej lze sjednat pouze v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, není tomu tak. Předkupní právo lze sjednat i v souvislosti s uzavřením jiné smlouvy (např. nájemní, o dílo apod.) a ani nemusí být sjednáno jako vedlejší ujednání určité smlouvy, ale lze jej sjednat i smlouvou samostatnou bez vazby na jinou konkrétní smlouvu.

Předkupní právo na rozdíl od výhrady vlastnictví lze sjednat jak pro věci movité, tak i pro nemovitosti.

Předkupní právo svědčí prodávajícímu pouze v případě, kdy se kupující rozhodne věc zcizit úplatně, tj. prodat. Nevztahuje se na případ bezúplatného zcizení (darování). Zákon však umožňuje i pro tyto případy předkupní právo dohodnout (§ 602 odst. 2 ObčZ). Je-li předkupní právo dohodnuto i pro případ, že se kupující rozhodne prodanou věc darovat, je nanejvýš vhodné, aby ujednání o zřízení předkupního práva obsahovalo i výši kupní ceny, za kterou si v takovém případě může prodávající věc koupit. Lze soudit, že je možné se dohodnout i na právu prodávajícího, že mu kupující musí nabídnout prodanou věc jako dar, než ji bude darovat někomu jinému. Takové ujednání by nebylo ujednáním o předkupním práva, nýbrž nepojmenovanou smlouvou; ta by se však řídila přiměřeně ustanoveními o předkupním právu, neboť by se jednalo o úpravu tomuto ujednání nejbližší.

Ze smlouvy o předkupním právu vzniká závazek výlučně vlastníkovi věci (kupujícímu). Oprávněný z předkupního práva (tj. prodávající) nemá za povinnost si věc koupit, jestliže by mu byla v rámci realizace předkupního práva nabídnuta; k tomu nemůže být donucován.

V ujednání o předkupním právu není nutné, aby byla stanovena kupní cena, která musí být překupníkovi nabídnuta v případě záměru vlastníka věc zcizit. V zájmu předkupníka

je však pamatovat na to, za jakou cenu by mohl věc vykoupit.

Překupní právo nemůže být převedeno na jinou osobu a nelze jej dědit (§ 604 ObčZ). I v případě, že je sjednáno jako věcné právo, nemůže jej oprávněný převést na někoho jiného a zaniká jeho smrtí. Jinak je tomu v případě povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi. Tato povinnost je předmětem dědění.

4.2.2.2. Forma ujednání o předkupním právu

Pro ujednání o předkupním právu zákon nepředepisuje písemnou formu s výjimkou případů, kdy je sjednáváno stran nemovitosti jako věcné právo; zde zákon předepisuje písemnou formu (§ 603 odst. 2 ObčZ).

4.2.2.3. Druhy smluvního předkupního práva

V případě věcí movitých je možné předkupní práva sjednat pouze jako závazek.

U nemovitostí může být sjednáno jako závazek, ale i jako věcné právo (arg. „předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí“ - viz § 603 odst. 2 ObčZ). Pokud je předkupní právo u nemovitostí sjednáno jako věcné, je třeba písemné smlouvy a následného vkladu do katastru nemovitostí. Předkupní právo tímto vkladem vzniká. Zatížení vlastníka nemovitosti předkupním právem se vyznačí na příslušném listu vlastnictví, v němž je vedena předmětná nemovitost (jedná se o část C).

Pokud je předkupní právo k nemovitosti sjednáno jako věcné právo, má to pro oprávněného tu výhodu, že povinnost nabídnout nemovitost ke koupi je spojena s danou nemovitostí bez ohledu na to, kdo je jejím aktuálním vlastníkem. Ani tehdy, pokud by předkupní právo bylo porušeno nebo oprávněný odmítl nabídku ke koupi (§ 603 odst. 2 ObčZ) či by mu marně uplynula lhůta k vyplacení nemovitosti (§ 605 ObčZ), předkupní právo nezaniká a zatěžuje nového vlastníka nemovitosti.

Naopak u předkupního práva sjednaného jako závazek převažuje názor, že nepůsobí vůči právním nástupcům povinného (s výjimkou smrti povinného a zdědění povinnosti

nabídnout oprávněnému věc ke koupi). Většinový názor je takový, že předkupní právo zanikne v případě, že je porušeno a dojde k převodu k převodu vlastnického práva na někoho jiného, aniž by věc byla nabídnuta ke koupi oprávněnému z předkupního práva. Ten má pak právo na náhradu škody (viz níže).

4.2.2.4. Obsah předkupního práva

Obsahem předkupního práva je povinnost kupujícího nabídnout prodávajícímu věc ke koupi, pokud se ji rozhodne prodat jiné osobě.

Předkupní právo je realizováno tak, že vlastník nabídne předkupníkovi věc ke koupi, a to za podmínek, za kterých hodlá věc koupit jiný zájemce, popř. za podmínek, na kterých se domluvili v ujednání o předkupním právu (viz § 606, věta první ObčZ).

Nabídka je dle § 605 ObčZ vykonána ohlášením všech podmínek případného prodeje. V kontextu shora uvedeného lze dovodit, že nabídkou se zde rozumí předložení návrhu na uzavření kupní smlouvy, který předkupník buď akceptuje nebo neakceptuje. Z uvedeného důvodu musí být i nabídka na prodej nemovitosti písemná (viz § 605), neboť smlouvy o převodu nemovitostí musí být v písemné formě. V případě movitých věcí zákon formu nabídky nepředepisuje.

Nepostačí tedy jen vlastníkovo všeobecné oznámení, že chce věc prodat za určitou sumu. V nabídce musí být obsaženo nejen uvedení kupní ceny (její výše, splatnost a způsob placení), ale i jiných podmínek nabídnutých zájemcem o koupi, popř. vlastníkem věci. 17 Xxxxxx závěru přisvědčuje i judikatura – jako případ porušení předkupního práva bylo např. shledáno to, že nabídka oprávněnému neobsahovala údaj o splatnosti kupní ceny, kdežto následná kupní smlouva s jiným zájemcem již individuální splatnost kupní ceny obsahovala.18

Z judikatury lze dovodit, že v době předložení této nabídky ještě nemusí existovat

17 XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník: velký akademický komentář. 1. vyd. Praha: Linde, 2008. s. 1772.

18 viz NS 33 Odo 178/2003

konkrétní zájemce o koupi. Vlastník může v nabídce prezentovat vlastní představu o podmínkách, za kterých bude věc ke koupi nabízet. Důležité je, aby následně nedošlo k prodeji za lepší cenu či za lepších podmínek než bylo nabídnuto předkupníkovi; toto by bylo posouzeno jako porušení překupního práva.19

Stejně tak není podle názoru Nejvyššího soudu nutné, aby zájemce o koupi byl v nabídce vůči předkupníkovi identifikován. 20 V odborné literatuře však lze nalézt i jiné názory.21

Pokud předkupník nabídku odmítne, popř. nemůže zaplatit kupní cenu či splnit jiné nabízené smluvní podmínky (viz § 606 ObčZ), předkupní právo zanikne v případě, že bylo sjednáno jako závazek. Předkupní právo sjednané v podobě věcného práva však ani v takovém případě nezaniká a působí vůči právnímu nástupci původního vlastníka (srov. § 603 odst. 2, posl. věta ObčZ).

Lhůta, ve které je předkupník povinen za věc zaplatit, jestliže přijme vlastníkovu nabídku, by měla být uvedena v nabídce, resp. v uzavřené kupní smlouvě. Pro případ, že by tomu tak nebylo, stanoví podpůrně pravidlo zákon.

Podle § 605 ObčZ není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne.

Ze shora uvedeného vyplývá i to, že nabídka učiněná předkupníkovi není klasickým návrhem na uzavření smlouvy, ve kterém by vlastník věci v souladu se zásadou občanskoprávní smluvní volnosti mohl vymezit svým projevem lhůtu pro přijetí návrhu. Nabídka povinného, do kdy má být prodej dovršen, musí respektovat i ustanovení § 605 ObčZ, pokud by nebyla dohodnuta doba jiná. 22

19 R 72/2002

20 R 72/2002

21 např. XXXXXXX, Xxxx. Překupní právo v československém občanském zákoníku. Právník, XCVI, 1957, s. 704.

22 I. ÚS 156/2005

Zákon tedy stanoví předkupníkovi lhůtu, ve které musí nejen návrh na uzavření smlouvy přijmout, ale též za předmět koupě zaplatit, jinak mu předkupní právo zanikne. Vlastník věci se s předkupníkem může dohodnout na jiné lhůtě, než je uvedena v § 605.

Vyčkat marného uplynutí zákonem stanovené lhůty musí vlastník věci zejména v případě, že předkupník na učiněnou nabídku nereaguje nebo sice ohlásí přijetí nabídky (dojde k uzavření smlouvy), avšak strany si nedohodnout lhůtu k zaplacení kupní ceny.

Judikatura dospěla k závěru, že k přijetí nabídky ze strany předkupníka dochází až vyplacením věci (tj. zaplacením kupní ceny). Pouhé prohlášení o přijetí nabídky bez zaplacení kupní ceny není za účinné přijetí nabídky považováno.23

U kupních smluv, u kterých není předepsána písemná forma, může přijetí nabídky a zaplacení ceny spadnout do jednoho časového okamžiku.

U kupních smluv, pro něž je předepsána písemná forma, ovšem musí být i přijetí nabídky formalizováno a oferta musí být v písemné formě také akceptována. V této souvislosti se nabízí otázka, jestli přijetím nabídky v písemné formě vznikne samostatná obligace a předkupník se vyváže z režimu předkupního práva. V odborné literatuře lze nalézt názor, že i v takovém případě jsou koupě a prodej podmíněny nejen uzavřením smlouvy, ale i vyplacením podle § 605 a 606.24 S tímto názorem lze souhlasit.

4.2.2.5. Následky porušení předkupního práva

Na úvod je třeba zdůraznit, že povinný není předkupním právem ve svých dispozicích s věcí nijak omezen. Může ji i při nedodržení svého závazku vůči oprávněnému převést na jiného, popř. ji zatížit zástavním právem nebo věcným břemenem (to plyne zejména z ustanovení § 603 odst. 3 ObčZ)

O porušení předkupního práva jde ve dvou případech:

23 NS 22 Cdo 1996/2005

24 XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník: velký akademický komentář. 1. vyd. Praha: Linde, 2008. s. 1774.

1) nabídka nebyla učiněna vůbec,

2) nabídka sice učiněna byla, předkupník svého práva nevyužil, vlastník následně prodal věc jiné osobě, ovšem za výhodnějších podmínek (především za výhodnější cenu), než nabízel předkupníkovi.

Podstatné je porovnání ceny, případně dalších podmínek, za nichž došlo k prodeji jinému, s tím, za jakou cenu a za jakých dalších podmínek nabídl předtím povinný spoluvlastník prodej oprávněnému.25

Porušením předkupního práva by na druhou stranu nebylo, jestliže by nabídka učiněna byla, předkupník by svého práva nevyužil a vlastník by následně věc prodal jinému zájemci za vyšší cenu, než nabízel předkupníkovi.26

Jestliže by vlastník věci předkupníkovi věc nabídl ke koupi, ten s ohledem na nabízené podmínky koupi odmítl a vlastník věci by se následně rozhodl nabízené podmínky změnit – zlepšit oproti předchozí nabídce, musí překupníkovi učinit nabídku novou. Musí tak učinit právním úkonem, nepostačí pouze skutečnost, že se předkupník o změně podmínek dozvěděl (např. telefonicky v případě nemovitosti).27

Podle § 603 odst. 3 ObčZ bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

Předkupník si tak může vybrat,

1. jestli nového vlastníka požádá, aby s ním uzavřel kupní smlouvu k této věci, přičemž z § 605 a 606 vyplývá, že tak musí učinit za podmínek, za kterých mu měla věc původně nabídnout povinná osoba (za podmínek původně ve smlouvě o zřízení práva dohodnutých nebo – nebyla-li dohoda v tomto směru uzavřena – za podmínek, za kterých nabyvatel věc získal)28

25 NS 72/2002

26 NS 22 Cdo 1996/2005

27 NS 33 Odo 336/2004, srov. i 30 Cdo 1370/2002

28 XXXXXXX, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. S. 1748

2. bude po novém vlastníkovi požadovat, aby mu věc nabídl ke koupi v případě, že se rozhodne později věc prodat; ze znění § 603 odst. 3 (překupní práva zůstane zachováno) lze dovodit, že jestliže ve smlouvě o zřízení předkupního práva byly dohodnuty podmínky, za kterých vlastník nabídne předkupníkovi věc ke koupi, musí tytéž podmínky dodržet i vlastník nový.

Je třeba poznamenat, že pokud jde o věcné překupní právo, katastrální úřad v rámci zkoumání podmínek pro povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti nebere zřetel na to, zda se převodce vůči oprávněnému zachoval v souladu s předkupním právem či nikoli.

Pokud si oprávněný vybere první možnost a nabyvatel nebude ochotný s ním uzavřít kupní smlouvu, může se předkupník obrátit na soud. V takovém případě se může domáhat, aby soud rozhodl, že se nahrazuje projev vůle žalovaného v podobě nabídky na uzavření kupní smlouvy (§ 161 odst. 3 OSŘ).29 Právní mocí rozsudku, jímž je nahrazen projev vůle nabyvatele (žalovaného) učinit oprávněnému spoluvlastníkovi (žalobci) nabídku ke koupi spoluvlastnického podílu, je třeba návrh na uzavření smlouvy považovat za perfektní, tj. že projev vůle nabyvatele (žalovaného) nahrazený soudním rozhodnutím došel oprávněnému spoluvlastníkovi (žalobci) jako osobě, které byl určen. Smlouva o koupi spoluvlastnického podílu mezi nabyvatelem a oprávněným spoluvlastníkem je v tomto případě uzavřena, jakmile přijetí nabídky ke koupi podílu (nahrazené soudním rozhodnutím) nabude účinnosti, tj. jakmile oprávněný spoluvlastník (žalobce) vysloví s nabídkou souhlas, a vyjádření souhlasu dojde nabyvateli (žalovanému).30

Jestliže oprávněný spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, již nabyvateli uzavření kupní smlouvy navrhl, nebo tak učinil prostřednictvím návrhu na zahájení soudního řízení, a nabyvatel tuto nabídku neakceptoval, bude se orpávněný domáhat, aby soud nahradil svým rozsudkem projev vůle žalované v podobě akceptace uvedené nabídky. Žalobní návrh by pak zněl například tak, že se nahrazuje projev vůle

29 Petit může znít např. takto: „Navrhuji uzavření smlouvy tohoto obsahu“ (dále uveden text smlouvy), nebo „uzavření smlouvy, jejíž text tvoří přílohu tohoto rozsudku“.

30 NS 22 Cdo 1875/2005

žalovaného, aby uzavřel smlouvu tohoto znění“ (a dále bude uveden text smlouvy).

Shora uvedeným způsobem dosáhne oprávněný uzavření kupní smlouvy, na jejímž podkladě k návrhu některého z účastníků smlouvy (v tomto případě pravděpodobně oprávněného) dojde k povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Kopii kupní smlouvy, na základě které získal nabyvatel vlastnické právo k věci, si oprávněný může opatřit ze sbírky listin katastru nemovitostí.

Právo předkupníka domáhat se po nabyvateli uzavření kupní smlouvy je právem majetkové (obligační) povahy a jako takové podléhá promlčení.

Pokud je předkupní právo sjednané jako závazek porušeno, v judikatuře i části odborné literatury panuje názor, že tímto porušením překupní právo zanikne. Překupníkovi vznikne pouze právo na náhradu škodu vůči vlastníkovi.31 Část odborné literatury však zaujímá názor, že ustanovení § 603 odst. 3 ObčZ je obecnou sankcí za porušení překupního práva a vztahuje se i předkupní právo sjednané jako závazek.32

Dle názoru autora nelze ze systematického zařazení ustanovení § 605 odst. 3 ObčZ dovodit, že by rozvíjelo, blíže specifikovalo či bylo spojeno s ustanovením § 605 odst. 2 ObčZ. V textu samotném citovaného ustanovení se ani neodkazuje na přechozí odstavec. Nelze tedy dovodit, že by zákonodárce měl v úmyslu spojit pravidlo uvedené v § 605 odst. 3 pouze s věcným předkupním právem. Autor se tedy přiklání k názoru, že ustanovení § 603 odst. 3 dopadá jak na věcné předkupní právo, tak na obligační předkupní právo.

4.2.2.6. Zánik předkupního práva

Lze shrnout, že obligační předkupní právo zaniká:

1. marným uplynutím lhůty k přijetí nabídky,

31 např. sp. zn. I. ÚS 265/98, ŠVESTKA, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. s. 1749.

32 XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 1. vyd. Praha : Linde, 2008. s. 1764 – 1765

2. odmítnutím nabídky (vzdáním se předkupního práva),

3. neuhrazením kupní ceny v zákonné či dohodnuté lhůtě,

4. smrtí oprávněného,

5. porušením předkupního práva (pokud akceptujeme názor vyjádřený v judikatuře a části odborné literatury – viz výše),

6. prodejem nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo veřejnou dražbou,

7. zpeněžením konkursní podstaty, do které nemovitost patří.

Věcné předkupní právo pak zaniká:

1. smrtí oprávněného,

2. prodejem nemovitostí při výkonu rozhodnutí nebo veřejnou dražbou (u dobrovolné dražby však v případě věcného předkupního práva nelze dražit bez předchozího písemného souhlasu – srov. § 17 odst. 7 zákona o veřejných dražbách),

3. zpeněžením konkurzní podstaty, do které nemovitost patří.

5.2.2.7. Pár slov o zákonném předkupním právu

Předkupní právo může být založeno i zákonem. Jde především o právo podílového spoluvlastníka na předností koupi spoluvlastnického podílu.

I na toto zákonné předkupní právo se subsidiárně použije úprava smluvního předkupního práva podle § 602 a násl. ObčZ.33

Pokud prodávající spoluvlastník poruší předkupní právo ostatních spoluvlastníků, mohou tito

1. buď se na nabyvateli domáhat, aby jim spoluvlastnický podíl prodal za stejných podmínek (§ 603 odst. 3 je nutno aplikovat i zde)34, nebo

2. se mohou dovolat neplatnosti uzavřené kupní smlouvy (viz § 40a ObčZ).

Právo dovolat se neplatnosti se promlčuje v obecné tříleté lhůtě; promlčecí lhůta

33 NS 33 Odo 178/2003

34 viz NS 22 Cdo 831/2000

počíná běžet dnem, kdy došlo k uskutečnění právního úkonu, jímž nebylo předkupní právo respektováno.35 Právní účinky dovolání se neplatnosti převodu spoluvlastnického podílu pak nastávají okamžikem, kdy projev vůle dotčeného spoluvlastníka, jímž se dovolává tohoto důvodu, dojde převodci i nabyvateli převedeného podílu.36 37

4.2.2.8. Předkupní právo v novém občanském zákoníku

Nový občanský zákoník zachovává podstatu překupního práva. I nadále je zachována možnost ujednat si předkupní právo jako závazek nebo jako věcné právo vznikající zápisem do veřejného seznamu.

Podle dosavadního občanského zákoníku platilo, že prodávající měl povinnost nabídnout věc předkupníkovi za stejných podmínek, jako ujednal s koupěchtivým, ale neřešilo se, k jakému okamžiku se tyto podmínky měly posuzovat. Nově je tento okamžik přesně specifikován v § 2143 NOZ – je jím okamžik uzavření smlouvy s koupěchtivým. Zákonodárce zcela záměrně fixuje povinnost nabídnout věc předkupníkovi právě k tomuto okamžiku, protože teprve tehdy jsou podmínky koupě mezi prodávajícím a koupěchtivým dostatečný specifikovány a víceméně konečné.38

Novinkou je, že předkupní právo je možné zcizit, je-li to výslovně ujednáno (§ 2142). Nově se stanoví též, že pokud koupěchtivý věděl o předkupním právu nebo o něm vědět musel, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva (§ 2145).

35 NS 32 Odo 568/2002

36 NS 22 Cdo 2474/2000

37 srov. blíže XXXXX, Xxxxx. O zákonném předkupním právu spoluvlastníků. Právní rozhledy, 2009, č. 5, s. 153 – 158

38 XXXXXXXX, Xxxx, XXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, 2013. s. 303

4.2.3. Právo zpětné koupě

4.2.3.1. Charakteristika práva zpětné koupě

Právo zpětné koupě je právem prodávajícího žádat vrácení (movité) věci do určité doby po koupi, po té, co vrátí kupujícímu zaplacenou cenu (§ 607 odst. 1 ObčZ).

Od práva překupní se právo zpětné kupě odlišuje tím, že to je prodávající, kdo rozhoduje o tom, kdy toto právo bude vykonáno. Právo zpětně koupě nelze na rozdíl od předkupního práva sjednat samostatnou smlouvou; pojmově přichází úvahu jeho sjednání jako vedlejší ujednání určité kupní smlouvy (arg. „kdo prodá movitou věc s výhradou, že má právo žádat vrácení ….).

Toto práva lze sjednat pouze pro věci movité, nikoliv nemovitosti. Lze jej tedy na rozdíl od překupního práva sjednat pouze jako právo obligační.

Na druhou stranu nelze vyloučit, že by bylo sjednáno ujednání o právu zpětné koupě nemovitosti jako nepojmenovaná smlouva.39 Zákon to výslovně nezakazuje. V takovém případě by se ustanovení občanského zákoníku o právu zpětného mohla použít pouze přiměřeně. Dle názoru autora by nešlo použít zejména

• ustanovení o ročním trvání práva zpětné koupě (§ 608 odst. 1 ObčZ),

• ustanovení o neplatnosti smlouvy, kterou dochází ke zcizení movité věci za trvání práva zpětné koupě (§ 609 odst. 2 ObčZ); to byl nepřípustný zásah do vlastnického práva, který nemá oporu v zákoně.

4.2.3.2. Forma ujednání o právu zpětné koupě

Smlouva o právu zpětné koupě musí být obligatorně uzavřena písemně (§ 607 odst. 2 ObčZ), jinak je absolutně neplatná.

39 srov k tomu i např. XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 1. vyd. Praha

: Linde, 2008. s. 1781

4.2.3.3. Uplatnění práva zpětné koupě

Prodávající ho musí právo zpětné koupě uplatit písemně, to nejpozději do jednoho roku od odevzdání věci kupujícímu, jinak zanikne (§ 608 odst. 2 ObčZ). Uvedené pravidlo je však dispozitivní, takže si lze sjednat lhůtu delší, ale i kratší.

Pokud bylo práv zpětné koupě uplatněno, musí kupující vrátit věc bez zbytečného odkladu a každá strana má práva a povinnosti, které měla druhá strana z původní kupní smlouvy (§ 608 odst. 2 ObčZ).

Není tedy nutné uzavírat novou kupní smlouvu. Postačí, když prodávající vlastníkovi písemně oznámí, že uplatňuje právo zpětné koupě a již na základě tohoto oznámení vzniká povinnost kupujícímu věc vrátit a povinnost prodávajícího vrátit kupujícímu kupní cenu.

Jestliže byla prodána věc individuálně určitá, musí být vrácena tatáž věc. V případě prodeje věci určené podle druhu musí být vráceny věci téhož druhu (§ 609 odst. 1 ObčZ).

4.2.3.4. Porušení práva zpětné koupě

Výhrada práva zpětné koupě na rozdíl od překupního práva omezuje vlastníka věci v jejím nakládání s ní. Vlastník věci si musí počínat tak, aby nezmařil realizaci práva zpětného koupě. Musí tedy věc uchovat po dobu, po kterou může prodávající požádat o vrácení věci.

To pochopitelně platí pouze pro věci určené individuálně, neboť u věcí určených podle druhu lze vrátit věc téhož druhu. S těmi může vlastník nakládat libovolně.

Porušením práva zpětného koupě je především případ, kdy vlastník věci po dobu trvání

práva svoji věc zcizí. Taková smlouva by byla smlouvou absolutně neplatnou (§ 609 odst. 2 ObčZ). Na základě takové smlouvy by tedy nemohlo dojít k převodu vlastnického práva. Otázkou je, jestli by se ustanovení § 609 odst. 2 aplikovalo i v případě obchodní kupní smlouvy. Dle názoru autor ano, neboť se jedná o případ, kdy uzavíráním obchodní smlouvy by bylo sledováno obcházení občanského zákoníku o neplatnosti právního úkonu. Obchodní kupní smlouva by tak byla neplatná s odkazem na § 609 odst. 2 ObčZ. V odborné literatuře však lze nalézt názor opačný.40

Stejně nesmí kupující věc poškodit nad rámec běžného opotřebení – v takovém případě by mohl prodávající žádat slevu z kupní ceny.

Jestliže by kupující např. věc zničil, ztratil, opustil, popř. pro nedbalost mu byla ukradena, právo zpětné koupě by pro nemožnost plnění ze strany kupujícího zaniklo. Kupující by však byl povinen nahradit škodu, která byla způsobena porušením jeho právní povinnosti (§ 420 ObčZ).

4.2.3.5. Výhrada zpětné koupě v novém občanském zákoníku

Nový občanský zákoník výslovně rozšiřuje možnost ujednat výhradu zpětné koupě i na nemovitosti (§ 2128 odst. 1). V takovém případě je možné výhradu sjednat jako závazek nebo jako právo věcné, které vznikne zápisem do veřejného seznamu. Je-li výhrada sjednána jako právo věcné, lze věc zatížit jen se souhlasem toho, pro koho je právo zpětné koupě ve veřejném seznamu zapsáno (§ 2138).

Ujednání o právu zpětné koupě nemusí mít obligatorně písemnou formu s výjimkou případu, kdy je sjednáváno jako právo věcné (§ 2128 odst. 1).

Právo zpětné koupě lze zcizit jen, je-li to výslovně ujednáno (§ 2135 odst. 2).

Nový občanský zákoník také jinak upravuje dobu trvání práva. Nebyla-li ujednána lhůta, pak v případě movité věci trvá právo po dobu 3 let a v případě nemovitosti po

40 XXXXXXX, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. s. 1757

dobu 10 let (§ 2137).

4.2.4. Jiná vedlejší ujednání

4.2.4.1. Charakteristika jiných vedlejších ujednání v kupní smlouvě

Dle § 610 odst. 1 ObčZ si účastníci kupní smlouvy mohou dohodnout i jiná vedlejší ujednání mající povahu výhrad a podmínek připouštějících zánik právního vztahu založeného kupní smlouvou.41

Dle znění § 610 odst. 2 ObčZ je třeba k tomu, aby právní vztah z kupní smlouvy zanikl, uvedenou podmínku či výhradu u druhé smluvní strany uplatnit ve stanové lhůtě. Tím se liší podmínky sjednané v režimu § 610 ObčZ od rozvazovací podmínky dle § 36 ObčZ, neboť v případě rozvazovací podmínky postačí její naplnění k tomu, aby bez dalšího právní vztah zanikl. Ustanovení § 610 je tak ustanovením speciálním ve vztahu k § 36 ObčZ.42

I nový občanský zákoník obsahuje ustanovení obdobné § 610 ObčZ (srov. § 2157 NOZ).

4.2.4.2.. Forma jiných vedlejších ujednání

Takové ujednání musí mít obligatorně písemnou formu (§ 610 odst. ObčZ), jinak je absolutně neplatná.

Neznamená to však, že by písemnou formu musela mít i kupní smlouva, jíž se sjednaná výhrada či podmínka týká. Právně přípustný i je takový případ, kdy kupní smlouva bude uzavřena ústně, podmínku dle § 610 ObčZ však smluvní strany sjednají písemně.

4.2.4.3. Zánik jiných vedlejších ujednání

41 XXXXXXX, Xxxxx. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Právní rozhledy, 2010, č. 12, s. 11 – 12

42 R 7/2001

Podle § 610 odst. 2 ObčZ zanikají takové výhrady či podmínky nejpozději uplynutím jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, jestliže je prodávající v této lhůtě neuplatnil. Pravidlo je však dipozitivní, účastníci se od něj mohou odchýlit a dohodnout si např. lhůtu delší nebo naopak lhůtu kratší.43

4.2.4.4. Příklady jiných vedlejších ujednání

V praxi se nejčastěji vyskytují níže uvedené případy ujednání ve smyslu § 610 ObčZ:

• Výhrada zpětného prodeje

Výhrada zpětného prodeje je ujednání, podle kterého má kupující právo prodat koupenou věc zpět prodávajícímu, a to za stejných podmínek, za kterých kupující věc koupil, nebo za jiných sjednaných podmínek. Pro práva a povinnosti stran je rozhodující obsah ujednání, protože tato výhrada není upravena v zákoně. V případě neřešení některých otázek lze aplikovat obdobně per analogiam ustanovení, které upravuje právo zpětné koupě.

Nový občanský zákoník výslovně zavádí možnost sjednat si výhradu zpětného prodeje s tím, že se na takové ujednání obdobně použijí ustanovení o zpětné koupi (§ 2139).

• Výhrada lepšího kupce

Výhradou lepšího kupce je účinnost kupní smlouvy závislá na tom, že prodávající neoznámí do určité doby, že zamýšlí prodat věc výhodnějším způsobem. Uzavření smlouvy je vázáno na tuto podmínku, jež má v pochybnostech odkládací povahu, tj. smlouva nabude účinnosti, jestliže ve stanovené lhůtě prodávající neohlásí kupujícímu záměr prodat věc jiné osobě.

Nový občanský zákoník výhradu lepšího kupce výslovně upravuje. Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát zejména přednost novému kupci, třebaže první

43 srov. i NS Cdo 194/2002

nabízí vyšší cenu (§ 2152)

• Koupě na zkoušku

Koupě na zkoušku je ujednáním, podle kterého kupující do uplynutí zkušební doby předmět koupě schválí.

Takové ujednání upravuje obchodní zákoník (§ 471 a 472 ObchZ), takže pokud z obsahu ujednání nevyplyne jiné vymezení práv a povinnosti stran, lze použít tuto úpravu per analogiam i pro neobchodní závazkové vztahy. Vhodnější samozřejmě je, pokud smluvní strany začlení pravidla uvedená v obchodním zákoníku do smlouvy, popř. na příslušná ustanovení obchodního zákoníku odkáží s tím, že jejich obsah se z vůle stran uplatní.

Pokud je ujednána koupě na zkoušku, je čistě na vůli kupujícího, zda se rozhodne, jestli věc chce nebo nechce. Své rozhodnutí nemusí prodávajícímu nijak zdůvodňovat. Nemá však právo věc odmítnout, jestliže nemůže zboží vrátit ve stavu, v jakém je převzal (viz § 472 odst. 3 ObchZ). Jestliže prodávanou věc nepřevzal, má podmínka povahu podmínky odkládací a tato podmínka se považuje za zmařenou, jestliže kupující nesdělí prodávajícímu ve zkušební době, že zboží schvaluje. Jestliže věc nepřevzal, má podmínka povahu podmínky rozvazovací a platí, že kupující zboží schválil, jestliže je písemně neodmítne ve zkušební době (§ 472 odst. 1 a 2 ObchZ).

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o koupi na zkoušku. Úprava je zjevně inspirována obchodním zákoníkem. Odlišně jsou však upraveny lhůty pro schválení. Neujednají-li strany zkušební lhůtu, činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy; plyne-li však z jednání o uzavření smlouvy, že věc má být prohlédnuta nebo vyzkoušena po odevzdání, běží zkušební doba ode dne odevzdání (§ 2150 odst. 2)

• Koupě podle zkoušky

Koupě podle zkoušky vyžaduje vyzkoušení kupované věci, ze strany kupujícího. Jde o to, aby kupující prověřil, zda kupované zboží má uváděnou jakost – tuto zkoušku zpravidla provádí kupujícímu znalec.

Na rozdíl od koupě na zkoušku tedy uplatnění podmínky, na základě které zanikne vztah z kupní smlouvy, nezávisí na libovůli kupujícího, ale na tom, zda kupovaná věc vyhovuje či nevyhovuje objektivním požadavkům kladeným kupujícím.

• Koupě podle vzorku

Jde o případ, kdy si kupující vybírá kupované zboží dle vzorku. V takovém případě si může ujednat i to, že v případě, že dodaná věc nemá vlastnosti vzorku, je možné uplatnit u prodávající zánik právního vztahu z kupní smlouvy dle § 610 ObčZ.

V našem právním řádu je pamatováno na koupi dle vzorku v ustanovení § 420 odst. 3 obchodního zákoníku.

• Koupě s výhradou výměny

V kupní smlouvě lze sjednat i to, že prodávající vymění kupujícímu koupenou věc za jinou v případě, že mu z nějakého důvodu nebude vyhovovat. Typické jsou tyto výhrady v případě koupě oblečení, které nemá možnost si kupující na místě vyzkoušet.

Vedlejším ujednáním, které bude možné dojednat v kupní smlouvě dle NOZ je tzv. cenová doložka – blíže viz kapitola 5.1.2.2. Výše kupní ceny.

5. Forma kupní smlouvy

S ohledem na předmět prodeje zákon v některých případech předepisuje pro kupní smlouvu písemnou formu.

Budeme-li se zabývat pouze kupní smlouvou v režimu občanského zákoníku, tak písemnou formu musí mít kupní smlouva, jejímž předmětem je

• nemovitost,

• spoluvlastnický podíl k nemovitosti,

• pohledávka.

Pokud jde převod nemovitosti, předepisuje zákon ještě přísnější formu – projevy vůle účastníků musí být na téže listině (§ 46 odst. 2 ObčZ).

Při porušení formy ve shora uvedených případech stíhá smlouvu absolutní neplatnost.

Smluvní strany se mohou i v případech, kde tak výslovně nestanoví zákon, na písemné formě dohodnout. Často se tak děje v rámcových smlouvách, kde se subjekty obecně dohodnou na vzájemné spolupráci a na základě této obecné smlouvy jsou pak uzavírány jednotlivé kontrakty.

Jestliže nebude dodržena forma kupní smlouvy, na které se smluvní strany dohodly, trpí sice taková smlouva vadou, avšak sankcí za tuto vadu je nikoliv absolutní neplatnost, ale pouze neplatnost relativní (viz § 40a ObčZ).

V ostatních případech si mohou smluvní strany formu kupní smlouvy zvolit. Může se tak stát jak písemně, tak ústně (např. v případě prodeje věcí movitých). Může se tak stát nejen výslovně, ale i konkludentně, pakliže není pochyb o tom, co chtěl účastník projevit (např. samoobslužný prodej).

6. Práva a povinnosti stran kupní smlouvy

Základními povinnostmi stran kupní smlouvy jsou:

a) povinnost prodávajícího odevzdat předmět koupě kupujícímu a umožnit převod vlastnického práva k předmětu koupě na kupujícího,

b) povinnost kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit kupní cenu.

6.1. Práva a povinnosti prodávajícího

6.1.1. Povinnost prodávajícího odevzdat předmět koupě

Povinnost prodávajícího odevzdat předmět koupě znamená povinnost předat věc do držby kupujícího (v místě plnění a v době plnění).

Odevzdáním v případě věcí movitých je její fyzické předání kupujícímu. Pokud je možné danou movitou věc užívat jen současně s určitými doklady (např. technický průkaz vozidla) považuje se za splnění povinnosti odevzdat věc nejen předání věci samotné, ale i těchto dokladů. Bude vhodné, vyjádří-li se toto pravidlo pro rozptýlení případných pochybností výslovně ve smlouvě. Praktické je to zejména v případech, kdy k odevzdání věci a dokladů k jejímu užívání nedochází ve stejném časovém okamžiku (např. technický průkaz vozidla je zasílán poštou).

V případě nemovité věci je nutno za odevzdání věci považovat zejména zjednání přístupu k této nemovitosti (např. předáním klíčů).

Z hlediska právní jistoty je však vždy nejlepším řešením sjednat si, co se považuje za splnění odevzdací povinnosti přímo v samotné smlouvě. Praktické je to zejména v případě nemovitostí, kde se smluvní strany mohou dohodnout např. na vyklizení nemovitostí, nebo naopak na tom, že nemovitost vyklízena nebude apod.

Odevzdáním se však rozumí fyzické předání věci a zároveň jej převzetí kupujícím. Tím, že věc předána k dopravě, ještě není odevzdána. K odevzdání dochází až jejím převzetím kupujícím od dopravce.

Pokud ale skutečně věc bude v takovém případě přepravcem doručena a kupující se jí převezme, uplatní se nevyvratitelná domněnka uvedená v § 594 ObčZ, že věc byla odevzdána okamžikem jejího předání dopravci. Toto pravidla je významné zejména s ohledem na sankce, které se váží na prodlení prodávajícího s plněním jeho povinností

(např. smluvní pokuta apod.)

Zákon výslovně neřeší případ, kdy věc má zůstat u prodávajícího na základě jiné smlouvy (např. nájemní smlouvy nebo smlouvy o úschově). V takovém případě je patrně třeba považovat za okamžik odevzdání (tj. splnění povinnosti prodávajícího) okamžik nabytí účinnosti smlouvy, na základě které má věc zůstat u prodávajícího.

Rovněž může nastat případ, kdy se prodávaná věc již na základě jiné smlouvy nachází u kupujícího (např. kupující již je nájemcem věci). V tomto případě se okamžik odevzdání věci (tj. slnění povinnosti prodávajícího) považuje okamžik účinnosti kupní smlouvy.

6.1.1.1. Místo odevzdání věci (místo plnění)

Místo, kde má dojít k odevzdání věci kupujícímu, by mělo být primárně určeno ve smlouvě.

Pokud smlouva mlčí, platí podpůrně úprava obsažená v občanském zákoníku. Místem odevzdání věci je dle § 567 odst. 1 ObčZ bydliště nebo sídlo prodávajícího (dlužníka).

6.1.1.2. Doba odevzdání (čas plnění)

Doba odevzdání věci kupujícímu by měla být rovněž primárně určena ve smlouvě. Pokud smlouva mlčí, platí subsidiárně úprava obsažená v občanském zákoníku.

Prodávající má věc dle § 591 ObčZ odevzdat bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy, není-li obvyklé odevzdání v jiné době.

Je-li věc prodána v obchodě na objednávku, je prodávající povinen odevzdat věc, není-li lhůta dohodnuta ve smlouvě, ve lhůtě přiměřené okolnostem (§ 613 ObčZ).

Pro otázky prodlení prodávajícího s odevzdáním věci je důležité ustanovení § 594

ObčZ, podle kterého „pokud má prodávající předmět koupě odeslat na místo splnění nebo určení, platí, že věc byla předána v době, kdy byla předána k přepravě“. Zákon však výslovně umožňuje se od tohoto pravidla odchýlit. Uvedené však platí jen tehdy, byla-li věc kupujícímu skutečně odevzdána; nestalo-li se tak, plnění nebylo vůbec poskytnuto. Je třeba rovněž poznamenat, že i v takovém případě nabývá kupující vlastnictví k prodané věci až jejím skutečným převzetím. Rovněž nebezpečí nahodilé zkázy či zhoršení předmětu koupě přechází na kupujícího až s nabytím vlastnictví k předmětu koupě, nebylo-li ujednáno něco jiného. Po dobu přepravy nese toto riziko prodávající a k jeho tíži jde i riziko dopravy do určitého místa. Kupující nese riziko opožděného dodání předmětu koupě, který byl prodávajícím včas k přepravě předán.

6.1.1.3. Náklady spojené s odevzdáním věci

Podle § 593 ObčZ hradí náklady spojené s odevzdáním předmětu koupě prodávající. Jedná se zejména o

• náklady měření (např. při dodávce dřeva),

• vážení (např. při dodávce obilí) či

• balení (např. balení strojů do dřevěných ochranných beden), ale i

• náklady spojené s přemístěním věci do dohodnutého místa, kde má být předmět koupě odevzdán.

Ustanovení § 593 je však normou dispozitivní (arg. „není-li dohodnuto jinak“). Smluvní strany se tak například mohou dohodnout, a také se tak v praxi často děje, že část těchto nákladů ponese kupující. Jde zejména o případy zásilkových prodejů, kde často kupující hradí cenu dopravy do bydliště kupujícího, popř. ji hradí do určité hodnoty kupovaných věcí.

Na závěr je třeba zmínit, že § 593 ObčZ ještě stanoví, že pokud je věc odesílána na místo, které není místem splnění, nese náklady odeslání kupující. Je tím patrně myšlena situace, kdy se se prodávající s kujícím dohodne na určitém místě plnění a toto dohodnuté místo plnění chce kupující následně změnit. I toto však platí jen v případě, že

se účastníci nedohodli jinak

6.1.1.4. Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník konstruuje obecné pravidlo, že má-li prodávající věc odeslat, odevzdá věc kupujícímu předáním prvnímu dopravci k přepravě pro kupujícího a umožní kupujícímu uplatnit práva z přepravní smlouvy vůči dopravci. Účinky odevzdání předáním dopravci však nastanou pouze tehdy, jestliže prodávající označí věc zjevně a dostatečně jako zásilku pro kupujícího. Nestane-li se tak, pak mohou nastat účinky odevzdání tím, že prodávající oznámí kupujícímu bez zbytečného dokladu, že mu věc odeslal a v tomto oznámení věc dostatečně určí. Bez tohoto oznámení je věc kupujícímu odevzdána, až předá-li mu ji dopravce.

Pro vztah podnikatel – spotřebitel platí úprava zvláštní. Je-li kupujícím spotřebitel, pak účinky odevzdání předáním dopravci nastanou pouze tehdy, pokud dopravce určil kupující, aniž mu byl prodávajícím nabídnut. V opačném případě je věc kupujícímu odevzdána, až mu ji dopravce předá (§ 2090 a 2091).

6.1.2. Povinnost prodávajícího umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k předmětu koupě

Ačkoliv to občanský zákoník výslovně nestanoví, je nepochybné, že k základním povinnostem prodávajícího patří umožnit kupujícímu, aby k prodávané věci nabyl vlastnického práva. Je tedy povinen vyvinout veškerou součinnost, která je k tomu nezbytná.

Prodávající v době uzavření kupní smlouvy ještě nemusí být vlastníkem prodávané věci. V případě koupě na objednávku je to přímo podstatou daného kontraktu. Musí však být vlastníkem věci v době, kdy má na kupujícího vlastnické právo převést, tj. např. v okamžiku, kdy má movitou věc předat kupujícímu, neboť s předáním věci je spojen převod vlastnického práva, nebylo-li ujednáno něco jiného. Samotná okolnost, že prodávající v době uzavření kupní smlouvy nebyl vlastníkem prodávané věci, ani neměl

právo s ní nakládat, nečiní smlouvu neplatnou.44

Právně nejjistějším řešením v případě, že prodávající není vlastníkem věci v době uzavření smlouvy, je odložit její účinnost na okamžik, kdy se prodávající vlastníkem stane.45

Jestliže prodávající vlastníkem v době, kdy má být na kupujícího převedeno vlastnické právo, nebude, mohou nastat v závislosti na okolnostech různé právní následky.

Kupní smlouva může být absolutně neplatná v případě, kdy je zjevné, že od samého počátku nebylo plnění ze strany prodávajícího právně nebo fakticky možné, popř. se prodávající uzavřením takové kupní smlouvy dokonce dopustil trestného činu. Může jít například o případ, kdy se prodávající dopouští podvodu (prodává cizí věc bez souhlasu jejího vlastníka).

Rovněž může nastat případ, kdy plnění ze strany prodávajícího možné od počátku bylo, nicméně tato možnost následně zanikla. Může jít o případ, kdy prodávající na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě měl získat věc do svého vlastnictví, avšak druhá strana od této smlouvy v souladu se zákonem od smlouvy odstoupila. V takovém případě závazek z kupní smlouvy zaniká pro následnou nemožnost plnění ze strany prodávajícího.

Může nastat i situace, kdy plnění ze strany prodávajícího možné je, avšak ne ve lhůtě, ve které se strany dohodly, nýbrž v termínu pozdějším.

Pokud by šlo o koupi na objednávku, má kupující právo po uplynutí dohodnuté lhůty od smlouvy odstoupit. V ostatních případech se dostává prodávající do prodlení dle § 517 ObčZ a kupujícímu vzniká právo od smlouvy odstoupit až po té, co prodávající nesplní své povinnost ani v dodatečné přiměřené lhůtě.

Jestliže by již došlo k předání věci, která byla předmětem prodeje, ale ke které prodávající nemá vlastnické právo (přichází v úvahu zejména u věcí movitých), je nutné

44 NS 22 Cdo 981/2001

45 srov. NS 22 Cdo 981/2001

považovat plnění prodávajícího za plnění vadné a postupovat dle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti prodávajícího za vady.

Rovněž je zapotřebí, aby prodávající, který sice je vlastníkem prodávané věci, mohl se svým vlastnickým právem disponovat. S ohledem na analýzu občanskoprávních sankcí za uzavření smlouvy k věci, se kterou nemůže její vlastník nakládat, lze konstatovat, že rozhodným okamžikem zde doba uzavření kupní smlouvy.

Vlastník zejména nemůže uzavřít kupní smlouvu v případě, že

- mu bylo doručeno usnesení o nařízení exekuce; do 31.10.2009 byl smlouva uzavřená po doručení usnesení o nařízení exekuce neplatná absolutně (tehdejší § 44 odst. 7 EŘ), od 1.11.2009 se jedná o neplatnost relativní (viz § 44a EŘ),

- uzavřením kupní smlouvy porušil prodávající zákaz převodu věci uložený mu vykonatelným předběžným opatřením ve smyslu § 76 odst. 1 písm. a) OSŘ; kupní smlouva by byla pro rozpor se zákonem (§ 39 ObčZ) absolutně neplatná,

- vůči němu bylo zahájeno insolvenční řízení; pokud by uzavřel smlouvu v rozporu s § 111 InsZ, byla by taková smlouva neúčinná vůči věřitelům,

- by uzavřením kupní smlouvy zkracoval uspokojení věřitelovy splatné pohledávky; takové smlouvě může věřitel odporovat v souladu s § 42a ObčZ,

- by uzavřením kupní smlouvy porušil omezení převodu nemovitosti (tj. bez souhlasu věřitele); tento institut byl sice k 1.1.1992 novelou občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. zrušen, nicméně doposud vzniklá omezení účinností této novely nezanikla a řídí se občanským zákoníkem ve znění do nabytí účinnosti shora uvedené novely nadále, dokud nebude věřitelova pohledávka uspokojena; sankcí za porušení tohoto omezení je absolutní neplatnost.

6.2. Práva a povinnosti kupujícího

6.2.1. Povinnost kupujícího předmět koupě převzít

Kupující je povinen především poskytnout prodávajícímu součinnost při plnění jeho povinnost věc odevzdat, tj. je povinen prodávanou věc převzít.

Splnění této povinnosti se považuje za právní úkon ze strany kupujícího. Obchodní kupní smlouva se v tomto odlišuje od kupní smlouvy občanskoprávní, neboť se u ní nevyžaduje odevzdání a převzetí věci, ale pouze dodání věci ze strany prodávajícího. Tzn. že u obchodní kupní smlouvy není zapotřebí ke splnění závazku prodávajícího právní úkonu (součinnosti) ze strany kupujícího.

Převzetí se děje při odevzdání věci ze strany prodávajícího. Záleží tedy na úpravě ve smlouvě, kdy má věc být odevzdána kupujícímu.

Pro prodej zboží v obchodě však existuje výslovná úprava, kdy má kupující zboží převzít. Pokud se s prodávajícím nedohodne na něčem jiném, je povinen zboží převzít při prodeji. Kupní smlouva však může stanovit, že prodávající je povinen dodat věc na místo, které jednostranně určí kupující. V takovém případě je kupující povinen převzít věc při dodání (§ 614 ObčZ)

Jestliže kupující řádně nabídnutý předmět koupě (tj. bez vad) převzít odmítl, popř. jinak nevyvinul potřebnou součinnost, dostává se jako věřitel do prodlení (§ 522 ObčZ). V takovém případě není naopak prodávající jako dlužník v prodlení s odevzdáním věci. Jestliže se kupující dostane do prodlení s převzetím věci, přechází na něj dle § 522 ObčZ nebezpečí škody na věci.

Prodávající je k tomu navíc oprávněn

• předmět koupě uložit na náklady kupujícího na veřejném skladišti nebo u jiného schovatele (na základě smlouvy o úschově dle občanského zákoníku či smlouvě o skladování podle zákoníku obchodního) nebo

• předmět koupě může po předchozím upozornění prodat na účet kupujícího; pokud se jedná o věc podléhající rychlé zkáze a na upozornění není čas, není takové upozornění nutné (§ 592).

Který postup prodávající zvolí, závisí na jeho vlastní volbě.

Pro prodej zboží v obchodě platí zvláštní úprava. Jestliže se kupující ocitne v prodlení s převzetím věci, je prodávající oprávněn po něm požadovat poplatek za uskladnění. Výši poplatku stanoví zvláštní právní předpis (v současné době žádný neexistuje) nebo dohoda mezi účastníky (§ 614 odst. 2 ObčZ). Podle názoru autora, ustanovení § 614 odst. 2 je třeba chápat jako doplněk obecné úpravy dle § 592, nikoliv jako speciální ustanovení, které se aplikuje přednostně. V zásadě se tak jedná s ohledem na shora uvedené o třetí možnost, kterou může prodávající zvolit, tj. předmět koupě uložit u sebe, a to za poplatek, na jehož výši se dohodne s kupujícím v kupní smlouvě.

Podle § 2126 NOZ prodlením strany s převzetím věci vzniká druhé straně právo věc po předchozím upozornění na účet prodlévajícího vhodným způsobem prodat poté, co prodlévajícímu poskytla dodatečnou přiměřenou lhůta k převzetí.

6.2.2. Povinnost kupujícího za předmět koupě zaplatit

Základní povinností kupujícího je za předmět koupě zaplatit dohodnutou kupní cenu.

Podle nového občanského zákoníku, jestliže se kupující ocitne v prodlení se zaplacením kupní ceny, vznikne prodávajícímu právo věc po předchozím upozornění na účet prodlévajícího vhodným způsobem prodat poté, co prodlévajícímu poskytl dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí (§ 2126)

6.2.2.1. Doba zaplacení kupní ceny

Doba zaplacení kupní ceny by měla být primárně upravena ve smlouvě. Jsou v zásadě možné čtyři varianty možné dohody:

• kupní cena bude uhrazena až po odevzdání věci (tzv. koupě na úvěr),

• kupní cena bude hrazena ve splátkách (tzv. koupě na splátky),

• kupní cena bude uhrazena ještě před odevzdání věci (tzv. prenumerační koupě),

• kupní cena bude uhrazena současně při odevzdání a převzetí věci (tzv. koupě z ruky do ruky)

Pokud není výslovně sjednána doba, kdy má být kupní cena uhrazena, jsou si strany povinny dle § 591 „bez zbytečného odkladu“ po uzavření smlouvy.

Dle judikatury, jestliže z obsahu kupní smlouvy nevyplývá, že povinnost kupujícího zaplatit kupní cenu je vázána na splnění povinnosti prodávajícího odevzdat předmět koupě, ustanovení § 260 věty první občanského zákoníku se neuplatní.46 V petitu žaloby tedy žalobce není povinen vázat splnění povinnosti žalovaného (druhé smluvní strany) na splnění své vlastní povinnosti.

Jestliže kupující je povinen zaplatit v určité dohodnuté době a neučinil tak, je prodávající oprávněn odevzdání předmětu koupě odepřít (§ 591).

Na druhou stranu, pokud prodávající odesílá předmět koupě na místo plnění nebo určení, není kupující povinen zaplatit cenu, dokud nemá možnost si předmět koupě prohlédnout (§ 591, posl. věta ObčZ). Aplikace tohoto ustanovení je však v praxi problematická. Česká pošta např. neumožňuje prohlídku zásilky a nepředá ji adresátovi, dokud nezaplatí dobírečné. Obdobně postupují i jiní dopravci.

6.2.2.2. Způsob zaplacení kupní ceny

Způsob zaplacení kupní ceny by měl být ujednán především v samotné smlouvě.

Možnosti jsou rozličné. V úvahu přichází zejména zaplacení v hotovosti, bankovním převodem, prostřednictvím poštovní poukázky, prostřednictvím notářské či advokátní úschovy či prostřednictvím bankovního akreditivu.

Jestliže není způsob uhrazení kupní ceny sjednán v kupní smlouvě, je namístě aplikace ustanovení § 561 odst. 1. Způsob úhrady může zvolit kupující (dlužník).

46 NS 2 Cdon 1356/96, NS 2 Cdon 1630/97

6.2.2.2. Místo zaplacení kupní ceny

Pokud není místo zaplacení kupní smlouvy ujednáno ve smlouvě, je kupující povinen ji uhradit ve svém vlastním bydlišti nebo sídle (§ 567 odst. 1 ObčZ). Prodávající je v takovém případě povinen poskytnout kupujícímu součinnost a dostavit se v době, ve které má být kupní cena zaplacena, do bydliště kupujícího.

7. Nabytí vlastnického práva a přechod nebezpečí škody na věci na základě kupní smlouvy

Uzavřením kupní smlouvy zpravidla ještě nedochází k převodu vlastnického práva. Až na výjimky je nutné ještě učinit další úkon (popř. vydat rozhodnutí) k tomu, aby se kupující stal vlastníkem prodávané věci.

7.1. Nabytí vlastnického práva k věcem movitým

Podle § 133 odst. 1 ObčZ jestliže se převádí movitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví převzetím věci, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto něco jiného.

Občanský zákoník stanoví dvě odchylky od uvedeného pravidla:

1. v případě zásilkového prodeje dochází k převodu vlastnického práva převzetím věci kupujícím na místě dodání jím určeném (§ 614 odst. 3 ObčZ),

2. v případě samoobslužného prodeje dochází k převodu vlastnického práva okamžikem zaplacení ceny za vybrané zboží (§ 614 odst. 3 ObčZ).

Ustanovení § 133 odst. 1 je ustanovením dispozitivním. Umožňuje smluvním stranám si sjednat i jiným okamžik převodu vlastnického práva. Vlastnické právo může např.

převedeno již uzavřením kupní smlouvy. Nebo je možné sjednat výhradu vlastnického práva, tj. že bude převedeno po té, co kupující zaplatí kupní cenu.

Je třeba rovněž odlišovat otázku vlastnictví a to, je-li vlastník dle předpisů veřejného práva oprávněn věc, kterou vlastní, užívat. To je případ zejména dopravních prostředků a jejich možnost provozu na komunikacích (motorové vozidlo, plavidlo, letadlo apod.). Zde se okamžik převodu vlastnického práva řídí ustanoveními občanského zákoníku. Následným zápisem do veřejné evidence (např. registr motorových vozidel) po splnění všech podmínek vznikne vlastníkovi právo tuto věc užívat, resp. používat ji jako dopravní prostředek po veřejně přístupných komunikacích. Jinak vyjádřeno, zápis do příslušného registru zde nemá vliv na existenci vlastnického práva. Je možné, že osoba, která bude v evidenci uvedena jako vlastník, tímto vlastníkem již dávno není.

Nový občanský zákoník obsah pojmu movitá věc rozšiřuje a nově bude za movitou věc považován i nehmotný předmět.

Nový občanský zákon zavedená pravidla mění a koncept dvoufázového převodu vlastnického práva mění ve prospěch jednofázového, což dle důvodové zprávy více odpovídá praktické potřebě jednoduchého a rychlého hospodářského styku.47

Ustanovení § 1099 konstruuje obecné pravidlo, podle kterého se vlastnické právo k věci určené jednotlivě se převádí už samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, ledaže je jinak ujednáno nebo stanoveno zákonem.

Uvedené ustanovení je dispozitivní, a je tedy možné se od něj odchýlit (např. ujednáním o výhradě vlastnického práva).

Pokud jde o zákonné výjimky, ty se v případě movitých věcí dotýkají:

- movitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu (např. ochranné známky apod.)

– vlastnické právo se zde nabývá až zápisem do veřejného seznamu (§ 1102).

- některých cenných papírů – blíže viz § 1103 NOZ,

47 viz důvodová zpráva k § 1099 NOZ

- prodeje zboží v obchodě – vlastnické právo se nabývá převzetím věci (§ 2160 odst. 1) a

- samoobslužného prodeje – vlastnictví se nabývá zaplacením kupní ceny (§ 2160 odst. 2).

7.2. Nabytí vlastnického práva k věcem nemovitým

Pokud jde o nemovitost, závisí okamžik převodu vlastnického práva na tom, zda je nemovitost evidována v katastru nemovitostí.

V katastru nemovitostí jsou evidovány zejména:

a) pozemky v podobě parcel,

b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to

• budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo,

• budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele,

c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky (§ 2 odst. 1 XxxX).

Naopak se neevidují drobné stavby (§ 2 odst. 2 XxxX), což jsou

• stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a

• stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m (§ 27 písm. m) XxxX).

Za drobné stavby se naopak nepovažují stavby garáží, stavby skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl (viz § 27 písm. m) XxxX)

Nemovitosti evidované v katastru nemovitostí

K nemovitostem evidovaným v katastru se nabývá vlastnického práva vkladem do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 ObčZ). Vklad je proveden rozhodnutím katastrálního úřadu. Právní účinky nabytí vlastnického práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení již ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu (§ 2 odst. 3 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv). Nicméně je třeba dodat, že pravomocné rozhodnutí o povolení vkladu nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost kupní smlouvy, na základě které byl vklad povolen.48

Návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je možno podle názoru Ústavního soudu podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle.49

Jestliže je na základě kupní smlouvy podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, katastrální úřad (dle § 5 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) před povolením vkladu zkoumá, zda

a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,

b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin,

c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný,

d) právní úkon je učiněn v předepsané formě,

e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,

f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu

g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu.

Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.

48 viz R/2001

49 IV. ÚS 201/96

Vraťme se ale zpět ke kupní smlouvě a občanskému zákoníku. Je třeba zdůraznit, že ustanovení § 133 odst. 2 je normou kogentní a není možné se od ní odchýlit tak jako v případě věcí movitých. Smluvní strany si v kupní smlouvě nemohou sjednat jiný okamžik převodu vlastnického práva, např. okamžik podpisu smlouvy smluvními stranami, popř. okamžik zaplacení kupní ceny. Takové ujednání by bylo absolutně neplatné pro rozpor se zákonem.

Jediná možnost, jak odložit po uzavření kupní smlouvy provedení vkladu v katastru, je odložit účinnost ujednání, na základě kterých dochází k prodeji, na pozdější dobu (např. ke dni připsání částky odpovídající kupní ceně na účet prodávajícího); katastrální úřad nemůže provést vklad, jestli příslušná ustanovení na základě kterých má dojít k převodu vlastnického práva jsou sice platná, ale nejsou ještě účinná. Zpravidla je však zajišťováno zaplacení kupní ceny složením odpovídající finanční částky do notářské úschovy na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvy a vyplacení této částky prodávajícímu po té, co bude proveden vklad v katastru.

Na druhou stranu není možné vázat účinnost kupní smlouvy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí; na takovou podmínku je pohlíženo jako na podmínku nesplnitelnou, ke které se dle § 36 odst. 1 ObčZ nepřihlíží.50

Nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí

Pokud jde o nemovitosti neevidované v katastru, zde se podle § 133 odst. 3 ObčZ nabývá vlastnického práva účinností smlouvy.

K převodu vlastnického práva tak dochází již podpisem smlouvy oběma smluvními stranami, pakliže není účinnost kupní smlouvy odložena. Účinnost kupní smlouvy lze vázat k určitému konkrétnímu datu v budoucnosti, popř. na splnění odkládací podmínky.

50 I. ÚS 331/98

Jestliže jsou předmětem kupní smlouvy jak nemovitosti evidované v katastru, tak nemovitosti neevidované, je vhodné si ujednat převod vlastnického práva ke všem převáděným nemovitostem v jeden časový okamžik. Toho je možné dosáhnout např. tak, že ujednání, kterými si prodávají nemovitosti neevidované v katastru, nabudou účinnosti okamžikem, kdy se kupující stane vlastníkem nemovitostí evidovaných v katastru.

I obsah pojmu nemovitost účinností nového občanského zákoníku prochází proměnou. Podle § 498 jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. bytovou jednotka, právo stavby).

Nově tak nemovitostmi nejsou stavby spojené se zemí pevným základem, ty tvoří toliko součást pozemku.

Podle přechodných ustanovení § 3054 a 3055 se stavba, které není samostatnou věcí, stává účinností NOZ součástí pozemku, na kterém stojí. Pokud však není ve vlastnictví téže osoby jako pozemek, zůstává i nadále samostatnou věcí (nemovitostí) do doby, než dojde ke spojení osob vlastníka stavby a vlastníka pozemku.

I podle NOZ je zachován konstrukce dvoufázového převodu vlastnického práva k nemovitostem. Podle § 1105 převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

7.3. Převod vlastnického práva k příslušenství

Po dlouhou dobu převažoval názor, že ve smlouvě o převodu nemovitosti je třeba uvést a určitým způsobem specifikovat příslušenství převáděné věci hlavní, a to pod sankcí absolutní neplatnosti celé smlouvy (R 7/1987). Později byly závěry judikatury modifikovány tak, že příslušenství sdílí osud věci hlavní bez zřetele k tomu, zda účastníci smlouvy toto příslušenství věci hlavní přímo identifikovali, či pouze konstatovali převod nemovitostí s příslušenství, anebo vůbec příslušenství nezmínili (28

Cdo 133/2001).51

Judikatura byla sjednocena rozhodnutím velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 11.9.2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000, podle kterého příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství; nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází. Opačný názor nelze opřít o žádné ustanovení platného práva. …. Je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost (půjde zejména o tzv. vedlejší stavby na převáděném pozemku), je základním předpokladem k tomu, aby mohlo k převodu příslušenství vůbec dojít, vyjádření vůle toto příslušenství převést, a to v písemné formě.

Argumentace obsažená v citovaném rozhodnutí byla dále rozvedena rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 30.8.2005, sp.zn. 22 Cdo 1844/2004, ve kterém dospěl Nejvyšší soud k závěru, že k platnosti smlouvy o převodu nemovitosti je třeba přesná identifikace příslušenství v právním úkonu, bude-li jím nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména půjde o pozemky a garáže). Bude-li příslušenstvím nemovitost, která evidenci v katastru nepodléhá (různé vedlejší stavby jako kůlny, ploty apod.), postačí k jejich převodu vyjádření, že věc se převádí "s příslušenstvím“. Ovšem i tu je k převodu příslušenství třeba výslovný projev vůle, který musí být učiněn, jde-li o nemovitost, písemně; i nadále totiž platí, že příslušenství nepřechází "bez dalšího“, ale je třeba vyjádřit, že věc se převádí i s příslušenstvím.

Shora uvedená argumentace Nejvyššího soudu vychází ze skutečnosti, že příslušenství je samostatnou věcí v právním smyslu.

Podle judikatury není nutné ani součást věci v kupní smlouvě identifikovat a na kupujícího přechází bez ohledu na to, jestli byla ve smlouvě výslovně uvedena; není ani

51 PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. XXXXXXXXXXX.XXXXX.XX 30.8.2007

významné, zda si nabyvatel uvědomil, že nabývá i tuto součást věci (např. keře na pozemku). 5253

Nový občanský zákoník citelně zjednodušuje situaci v oblasti nakládání s příslušenstvím. Jednak tím, že stavby na pozemcích jsou považovány nikoliv za samostatné věci, ale jen za součást pozemku. Jednak tím, že se stanoví vyvratitelná právní domněnka, že právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci se týkají i jejího příslušenství (§ 510 odst. 2).54

7.4. Nabývání majetku do společného jmění manželů kupní smlouvu

Jestliže je věc nabývána do společného jmění manželů kupní smlouvou, vzniká otázka, jestli účastníkem kupní smlouvy musí být i druhý manžel, nebo je alespoň zapotřebí, aby druhý manžel s koupí vyjádřil souhlas.

Podle § 145 odst. 2 je zapotřebí souhlasu druhého manžela ve věcech správy majetku náležejícího do společného jmění nikoliv obvyklé. A contrario lze dovodit, že v případě majetku, který ještě není součástí společného jmění a který se teprve součástí tohoto jmění na základě kupní smlouvy stane, není souhlasu druhého manžela zapotřebí.

Totéž bude platit za účinnosti nového občanského zákoníku.

7.5. Nabývání majetku do podílového spoluvlastnictví na základě kupní smlouvy

Má-li být kupní smlouvou nabyt majetek do podílového spoluvlastnictví, je zapotřebí, aby účastníkem smlouvy byly všechny osoby, které se mají stát spoluvlastníky. Některé z těchto osob se mohou dát při uzavírání smlouvy nechat zastoupit – tato skutečnost

52 NS 22 Cdo 1432/2002

53 srov. též XXXXXX, Xxxx. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy, 2010, č. 2, s. 39 – 48

54 srov. xxxxx XXXXXXX, Xxxxx, LÖRINCOVÁ, Radka. Stavby a pozemky podle nového občanského zákoníku. Právní rádce, 2013, č. 3, s. 10 – 13.

musí ze smlouvy vyplývat.

Ve smlouvě je třeba, aby kupující – budoucí spoluvlastníci vymezili výši svých spoluvlastnických podílů. Pokud toto neučiní, uplatní se pravidlo § 137 odst. 2 ObčZ, že podíly všech spoluvlastníků jsou stejné.

I nový občanský zákoník stanoví, že velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví; jinak se má za to, že podíly jsou stejné (§ 1122).

7.6. Dvojí zcizení téže věci

V praxi může nastat situace, kdy vlastník věci jednu a tutéž věc prodá více kupujícím. Motivem v praxi bývá často to, že se prodávajícímu podaří najít lepšího kupce.

V pořadí druhá kupní smlouva nemusí být neplatná, pokud k převodu vlastnického práva na kupujícího ještě nedošlo. To uvádí i judikatura Nejvyššího soudu. 55 Není možné argumentovat tím, že by druhá smlouva byla neplatná pro právní nemožnost plnění ze strany prodávajícího, neboť ten objektivně plnit schopen je za předpokladu, kdy je vlastníkem věci a k převodu vlastnického práva ještě nedošlo. Jinou věcí je, že prodávající jedná neoprávněně a může nést negativní právní následky (např. v podobě náhrady škody, povinnosti zaplatit smluvní pokutu apod.).

Jestliže existují dvě kupní smlouvy na tutéž věc, stává se vlastníkem ten kupující, který na základě své smlouvy nabyde vlastnického práva k věci dříve. Pokud jde o movitou věc, pak je to ten kupující, který si ji dříve převzal, popř. dříve zaplatil kupní cenu, je-li v obou smlouvách sjednána výhrada vlastnictví; možnosti mohou být různé. Pokud jde o nemovitost evidovanou v katastru nemovitostí, stane se vlastníkem ten kupující, který dříve podá návrh na vklad katastrálnímu úřadu; zahájením katastrálního řízení totiž vzniká překážka litispendence stran téže nemovitosti pro druhého kupujícího.56

55 NS 2 Cdon, 848/97, NS 2 Cdon 1505/97

56 XXXXXXX Xxxx, XXXXXX Xxx et al. Občanské právo hmotné 1. 5. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2009. s. 312

V případě, že jeden ze dvou kupujících se stane vlastníkem prodané věci, zaniká závazek z druhé kupní smlouvy pro následnou nemožnost plnění ze strany prodávajícího podle § 575 ObčZ.

Nový občanský zákoník shora uvedené závěry, ke kterým dospěla teorie, zakotvil do svého normativního textu. Jestliže strana převede postupně uzavřenými smlouvami různým osobám vlastnické právo

- k věci nezapsané ve veřejném seznamu - nabývá vlastnické právo osoba, které převodce vydal věc nejdříve; není-li nikdo takový, nabývá vlastnické právo osoba, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první,

- k věci zapsané ve veřejném seznamu - nabývá vlastnické právo osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později (§ 1100).

7.7. Prodávající po uzavření kupní smlouvy zemře

Pokud by nastala situace, že prodávající po uzavření kupní smlouvy zemře, aniž by došlo k převodu vlastnického práva, neznamená to zánik závazku z kupní smlouvy. Povinnost převést na kupujícího vlastnické práva je předmětem dědění a tuto povinnost musí splnit ten, kdo nemovitost zdědí.57

7.8. Vliv odstoupení od kupní smlouvy na vlastnické právo

Pokud dojde k odstoupení od kupní smlouvy ze strany prodávajícího (např. pro neplacení kupní ceny), nevzniká problém v případě, kdy kupující se na základě výhrady vlastnictví ještě nestal vlastníkem věci, popř. se vlastníkem stal, ale své vlastnické právo nepřevedl na jinou osobu.

Problematická situace nastane v případě, kdy v době doručení odstoupení od smlouvy kupujícímu tento již koupenou věc převedl na třetí osobu. Xxxxxxx je, jestli této třetí osobě v důsledku odstoupení vlastnické právo zaniká či nikoliv.

57 NS 22 Cdo 1606/2003

V judikatuře lze shledat značnou roztříštěnost názorů na tuto otázku.

Donedávna bylo postupováno podle názoru Nejvyššího soudu, podle kterého platným a účinným odstoupením od kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti se ve smyslu ustanovení § 48 odst.2 obč. zák. zrušují (zanikají) od počátku obligační a věcné (věcněprávní) účinky smlouvy, na základě které nabyl (měl nabýt) účastník smlouvy vlastnické právo, a ve vlastnictví nemovitostí je tu stejný právní stav, jako kdyby ke kupní nebo jiné smlouvě o převodu vlastnictví nikdy nedošlo; to platí i tehdy, jestliže nabyvatel, dříve než došlo ke zrušení smlouvy odstoupením, nemovitost převedl na další osobu, a i kdyby další nabyvatel byl v dobré víře, že se stal jejím vlastníkem.58

V roce 2007 však Ústavní soud na tuto praxi reagoval názorem zcela opačným. V nálezu, sp.zn. Pl. ÚS 78/06 ze dne 16. 10. 2007 uvádí, že odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká.59

V současné době je tak nutné postupovat podle názoru uvedeného v nálezu Ústavního soudu. Pokud třetí osoba nabyla vlastnického práva v dobré víře (nejde např. o případ účasti na podvodu), její vlastnické právo k věci jí zůstává zachováno. Kupující, kterému bylo odstoupení od smlouvy doručeno, nebude objektivně schopen koupenou věc vrátit a musí prodávajícímu poskytnout finanční ekvivalent podle zásad o bezdůvodném obohacení. Xxxxxxx je, jaký praktický význam toto bude mít pro prodávajícího, který odstupuje z důvodu neplacení kupní ceny.

58 R 46/2007, shodně též NS 1 Odon 26/97

59 srov. též XXXXX, Xxxx, ŠVESTKA, Xxxx. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: jasno? Právní rozhledy, 2009, č. 8, s. 291 - 293

Nový občanský zákoník tuto nejistotu staví na pevný základ, neboť stanoví, že odstoupením sice zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran, avšak tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře (§ 2005 odst. 1).

7.9. Realizace dílčích vlastnických oprávnění kupujícím ve vazbě na okamžik nabytí vlastnického práva

S převodem vlastnického práva nabývá kupující oprávnění, která jsou s ním spojená, tj. oprávnění věc držet, užívat, požívat a nakládat s ní.

Oprávnění věc užívat přechází současně s převzetím držby bez ohledu na to, zda vlastnické právo k ní přešlo na něho již před touto dobou nebo později.

Oprávnění brát z věci užitky (např. mláďata koupeného dobytka) vzniká nabytím vlastnického práva. V případě, kdy k odevzdání má dojít až po převodu vlastnického práva, je dřívější vlastník povinen tyto užitky vydat novému vlastníkovi. V případě, kdy dojde k odevzdání ještě před převedením vlastnického práva, lze z povahy věci dovodit, že kupující je oprávněn těžit užitky již od převzetí věci a ne až od nabytí vlastnického práva.

Oprávnění s věcí nakládat, zejména převést vlastnické právo na jiného, vzniká až okamžikem nabytí vlastnického práva.

7.10. Nabytí vlastnictví od neoprávněného v úpravě nového občanského zákoníku

Jednou z obecně uznaných principů práva je zásada, že nikdo nemůže převést více práv, než sám má. I z tohoto pravidla jsou výjimky odůvodněné potřebou ochrany dobré víry třetích osob.

Platná právní úprava neobsahuje obecnou úpravu nabývání od nevlastníka (neoprávněného). V předpisech lze nalézt pouze jednotlivé výjimky, kdy lze nabýt

vlastnického práva i od nevlastníka (např. nabytí od neoprávněného dědice, nabytí v dobré víře na základě obchodní kupní smlouvy apod.)

Nový občanský zákoník však již obsahuje obecnou úpravu nabytí vlastnictví od neoprávněného.

Nabýt vlastnictví k věci, která není ve vlastnictví prodávajícího, však lze pouze v případě věcí nezapsaných ve veřejném seznamu. U věcí zapsaných ve veřejném seznamu se uplatní princip materiální publicity, tj. že xxxxxx neomlouvá neznalost zapsaného údaje (§ 980 odst. 1). Kupující by mohl v těchto případech nabýt vlastnického práva pouze tehdy, pokud by stav zapsaný ve veřejném seznamu nebyl v souladu se skutečným právním stavem, byl-li současně při uzavření kupní smlouvy v dobré víře (§ 984 odst. 1)

Pokud jde o nabytí vlastnictví od neoprávněného k věcem, které nejsou zapsány ve veřejném seznamu, rozlišuje nový občanský zákoník dvě skupiny případů. U první skupiny se dobrá víra nabyvatele předpokládá, u druhé skupiny musí dobrou víru prokazovat kupující.

Jestliže kupující byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění prodávajícího vlastnické právo převést na základě řádného titulu, pak vlastnictví nabyde za předpokladu, že ke koupi došlo:

a) od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku,

b) od někoho, komu vlastník věc svěřil

c) od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabytí dědictví potvrzeno,

d) při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele, nebo

e) při obchodu na komoditní burze.

Dobrá víra kupujícího však nepovede k nabytí vlastnického práva v případě, že koupil použitou movitou věc od podnikatele, který při své podnikatelské činnosti v rámci

běžného obchodního styku obchoduje takovými věcmi, a vlastník této věci prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo že mu věc byla odňata svémocně a že od ztráty nebo odnětí věci uplynuly nejvýše tři rok (§ 1110).

Ve druhé skupině případů dobrá víra kupujícího může vést k nabytí vlastnictví od neoprávněného, nicméně není presumována a je zapotřebí, aby ji kupující prokázal.

Podle § 1111 NOZ získal-li někdo movitou věc za jiných okolností než shora uvedených, stane se vlastníkem věci, pokud prokáže dobrou víru v oprávnění převodce převést vlastnické právo k věci. To neplatí, pokud vlastník prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu.60

8. Přechod nebezpečí škody na věci na základě kupní smlouvy

Nebezpečí nahodilé škody na věci (např. působením přírodních sil) nese vždy vlastník.

Otázkou je, kdy toto nebezpečí přechází na kupujícího v případě uzavření kupní smlouvy, tj. smlouvy, na základě které dochází k převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.

Občanský zákoník stanoví, že „nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě včetně užitků přechází na kupujícího současně s nabytím vlastnictví“, nebylo-li ujednáno něco jiného (§ 590 ObčZ).

Nahodilou zkázou či nahodilým zhoršením se rozumí způsobení škody na věci, které nebylo ovlivněno ani prodávajícím, ani kupujícím. Zkázou věci se rozumí nejen zničení, ale i ztrátu, popř. odcizení třetí osobou. Nahodilá zkáza znamená, že není způsobena ani prodávajícím ani kupujícím, popř. osobami, za něž odpovídají. Nahodilost tedy neznamená nepředvídatelnost ani to, že je důsledkem pouze působení přírodních vlivů.

60 srov. XXXXXXXXXX, Xxxxx. Nabytí vlastnického práva k movité věci od neoprávněného podle německé právní úpravy a návrhu občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2009, č. 7, s. 246 -252

Jak vyplývá ze znění citovaného ustanovení, je možné se od něj smluvně odchýlit a dohodnout si jiný okamžik přechodu nebezpečí nahodilé zkázy nebo nahodilého zhoršení předmětu koupě.

Je třeba uvést, že strany v případě movitých věcí mohou smluvit, že nebezpečí nahodilé škody na zboží přechází na kupujícího před jeho převzetím jen tehdy, je-li předmět koupě jednotlivě určen nebo smluveným způsobem označen jako předmět, který je určen k plnění závazku prodávajícího. Označení musí být dostatečné k odlišení jiných věcí. I u druhově určené věci lze smluvit, že uvedené nebezpečí přechází na kupujícího předáním věci dopravci k přepravě do místa určení, neboť tímto předáním je věci dostatečně individualizována.61

Na rozdíl od obchodního zákoníku, který spojuje přechod nebezpečí škody na věci s jejím převzetím ze strany kupujícího (srov. § 455n. obchodního zákoníku), spojuje občanský zákoník přechod tohoto nebezpečí na kupujícího s nabytím vlastnického práva. Samozřejmě, že převzetí věci a nabytí vlastnického práva může spadnout do jednoho časového okamžiku (v případě movitých věcí).

Jestliže nabude kupující vlastnictví dříve, než dojde k odevzdání předmětu koupě, má prodávající až do odevzdání práva a povinnosti schovatele (§ 590 ObčZ). V tomto případě jde tak o situaci, kdy nebezpečí nahodilé škody na věci již nese kupující, avšak prodávající má povinnost opatrovat předmět koupě pečlivým způsobem před vznikem škody (§ 749 odst. 1). Neodpovídal by tedy za jakoukoliv škodu, která na věci vznikla, ale pouze za tu, která byla způsobena porušením jeho povinnosti věc náležitě opatrovat.

8.1. Věci movité

U věcí movitých přechází nebezpečí škody na věci z prodávajícího na kupujícího převzetím věci, nebyl-li ujednán jiný okamžik převodu vlastnického práva.

61 Srov. XXXXXXX, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. s. 1731, XXXXX, Xxxxx, XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. 1. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2009 s. 1133

Jiný okamžik přechodu nebezpečí než okamžik nabytí vlastnického práva kupujícím přichází v úvahu ve dvou případech:

a) v případě, že si smluvní strany výslovně jiný okamžik dohodnou,

b) v případě sjednání výhrady vlastnictví – zde dochází k přechodu nebezpečí již převzetím věci, nikoliv až nabytím vlastnického práva po zaplacení kupní ceny; i od tohoto pravidla je však možné se odchýlit a ujednat si jiný okamžik přechodu nebezpečí než okamžik převzetí věci.

Pokud je koupená věc dopravována kupujícímu prostřednictvím dopravy, nese i po dobu této dopravy nebezpečí nahodilé škody na věci prodávající, pakliže si nedohodly strany něco jiného. Jestliže by tedy dopravce zboží poškodil, není povinen kupující zboží převzít. Pokud by došlo ke zkáze věci při dopravě, jde to k tíži prodávajícího a jeho povinnost dodat věc kupujícímu i nadále trvá. Následně se vypořádá s dopravcem v rámci odpovědnostního vztahu.

8.2. Věci nemovité

U věcí nemovitých evidovaných v katastru přechází nebezpečí škody na věci z prodávajícího na kupujícího vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Smluvní strany si však mohou sjednat i jiný okamžik přechodu nebezpečí. Praktické to bude zejména v případech, kdy kupující dle smlouvy přebírá nemovitost až po té, co se stane jejím vlastníkem. Pokud nemá ještě nemovitost ve své moci, je pro něj nevýhodné, aby nesl nebezpečí nahodilé škody na ní. Je možné si např. v těchto případech dohodnout, že nebezpečí škody přechází až podpisem předávacího protokol apod. Stejně tak je možné si dohodnout přechod nebezpečí i dříve, pokud má kupující možnost nemovitost užívat ještě před tím, než se stane jejím vlastníkem.

8.3. Nový občanský zákoník

I nový občanský zákoník obecně spojuje přechod nebezpečí škody z prodávajícího na

kupujícího s okamžikem nabytí vlastnického práva. Navíc se stanoví, že při uzavření smlouvy s odkládací podmínkou přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího nejdříve dnem splnění podmínky (§ 2082).

Jedná-li se o mobiliární koupi, pak se toto obecné pravidlo uplatnit nemůže. Z toho důvodu se stanoví, že při koupi movitých věcí přechází nebezpečí škody na věci jejím převzetím, případně nastane-li jiná skutečnost, která převzetí nahrazuje (§ 2121 a násl.). To platí i v případě, že je sjednána výhrada vlastnického práva – nebezpečí přechází převzetím (§ 2132).

Skutečnostmi, které převzetí nahrazují a se kterými je spojen přechod nebezpečí škody na věci, jsou

- okamžik, kdy mohl kupující s věcí nakládat, v případě že od prodávajícího věc nepřevezme nebo v případě, že ji má převzít od 3. osoby (§ 2121 odst. 2, 2122),

- předání věci dopravci v případě, že je věc dle smlouvy kupujícímu odesílána prostřednictvím přepravce (§ 2123)

Škoda na věci, vzniklá po přechodu nebezpečí, nemá vliv na povinnost kupujícího zaplatit kupní cenu, ledaže prodávající škodu způsobil porušením své povinnosti. Toto pravidlo se nepoužije, uplatnil-li kupující právo žádat dodání náhradní věci, nebo odstoupí-li od smlouvy (§ 2125).

I v případě prodeje nemovitosti může dojít k přechodu nebezpečí škody jiným okamžikem než nabytím vlastnictví. Pokud si strany ujednají, kdy má kupující nemovitou věc převzít, přejde nebezpečí v této době z prodávajícího na kupujícího (§ 2130)

9. Odpovědnost prodávajícího za vady prodávané věci

Dlužník je povinen vždy splnit svůj dluh včas a řádně.

Řádným plněním se rozumí plnění bez vad. Jestliže prodávající odevzdává kupujícímu věc s vadami, není tento povinen takovou věc převzít. Kupující je oprávněn odmítnout plnění, které není poskytováno řádným způsobem. V takovém případě povinnost prodávajícího dodat kupujícímu věc bez vad (plnit řádně) i nadále trvá. Jestliže není dodána věc bez vad ve lhůtě, ve které prodávající tuto povinnost splnil měl, dostává se do prodlení.

Jestliže prodávající svůj závazek splnil (tzn. odevzdal předmět koupě), avšak nikoliv řádně (předmět koupě trpí vadami), nelze již takový stav kvalifikovat právně jako prodlení prodávajícího. V takovém případě ze zákona vzniká odpovědnost prodávajícího vůči kupujícímu za vady odevzdané věci. Původní vztah z kupní smlouvy je tímto odpovědnostním vztahem modifikován, a to v tom směru, že kupujícímu vznikají vůči prodávajícímu práva, která by mu při řádném plnění ze strany prodávajícího nevznikly.

Právní úprava odpovědnosti za vady v konečném důsledku sleduje, aby nedocházelo k bezdůvodnému obohacení prodávajícího vůči kupujícímu.

9.1. Základní charakteristika právní úpravy odpovědnosti za vady předmětu koupě

Odpovědnost prodávajícího za vady prodané věci se řídí

• příslušnými ustanoveními o kupní smlouvě (§ 596 - § 600, § 616 – 627 ObčZ) a podpůrně též

• obecnými ustanoveními o odpovědnosti za vady (§ 499 a násl. ObčZ).

Obecnou úpravu o odpovědnosti za vady (§ 499 a násl. ObčZ) lze použít jen podpůrně

ve vztahu k příslušným ustanovením o kupní smlouvě (§ 596 – 600, § 616 – 627 ObčZ), která mají aplikační přednost.

Jestliže byla uzavřena spotřebitelská kupní smlouva, použijí se přednostně ustanovení o odpovědnosti prodávajícího při prodeji zboží v obchodě (§ 616 – 627 ObčZ).

Právní úpravu odpovědnosti za vady předmětu lze charakterizovat jako odpovědnost objektivní. Není právně významné, zda prodávající vznik vady zavinil či nezavil. Odpovědnost za vzniklou vadu předmětu koupě ho stíhá bez ohledu na zavinění.

Právní úprava odpovědnosti za vady je úpravou jednostranně kogentní. Kogentní vůči prodávajícímu. Smluvní strany se nemohou odchýlit od zákonné úpravy v neprospěch kupujícího (např. sjednáním kratší záruční doby než doby zákonné). Takové ujednání by bylo pro rozpor se zákonem absolutně neplatné. Připouští se však, aby si smluvní strany sjednaly odpovědnost podle přísnějších zásad, než stanoví zákon; o takové dohodě vydá povinná osoba oprávněné osobě písemné potvrzení (záruční list) (§ 502 odst. 2 ObčZ). Lze tak shrnout, že od právní úpravy je možné se odchýlit ve prospěch kupujícího.

9.2. Obecné podmínky odpovědnosti za vady

Aby prodávajícímu vznikla odpovědnost za vadu prodané věci, je zapotřebí, aby byly splněny určité podmínky:

1) existence závazku z kupní smlouvy,

2) převzetí prodávané věci kupujícím,

3) existence vady na věci v době převzetí, popř. v záruční době,

4) vada vznikla v důsledku porušení povinnosti prodávajícího plnit řádně.

Ad 1) Existence závazku z kupní smlouvy

Uvedená podmínka není splněna zejména tehdy, pokud je kupní smlouva neplatná. V takovém případě nemůže nastat ani případná odpovědnost prodávajícího za vady věci.

Pokud by se jednalo o neplatnost relativní, odpovědnost prodávajícího by nastala, při splnění dalších podmínek, v případě, že by se osoba dotčená právním úkonem neplatnosti nedovolala; do doby dovolání se neplatnosti je nutné právní úkon považovat za platný a působící právní následky.

Ad 2) Převzetí prodané věci kupujícím

Rozhodujícím momentem z hlediska vzniku odpovědnosti za vady je doba převzetí věci kupujícím, kdy prodávající splní závazek odevzdat věc.

Jestliže kupující zjistí vadu ještě před tím, než si věc převezme, má právo odmítnout převzetí věci. V takovém případě je prodávající povinen dodat věc bez vad; pokud to nestihne ve lhůtě, která byla ujednána, dostává se prodlení. Jeho odpovědnost za vady však ještě nevzniká, ta může vzniknout až po té, co svůj závazek splnil nikoli řádně, tj. odevzdal kupujícímu věc s vadami.

Podle NOZ je rozhodujícím momentem pro vznik odpovědnosti za vady přechod nebezpečí škody na kupujícího, byť se vada projeví až později. Kupující je dle NOZ odpovědný i za vady, které vznikly po přechodu nebezpečí škody, pokud ji prodávající způsobí porušením své povinnosti (§ 2100).

Ad 3) Existence vady na věci

Pochopitelně zcela zásadní podmínkou, která vede ke vzniku odpovědnosti prodávajícího, je existence vady na věci.

S ohledem na dobu vzniku vady je třeba rozlišovat vady, které existovaly v době převzetí a vady, které vznikly po převzetí věci. Za vady, které již existovaly v době převzetí, odpovídá prodávající vždy. Za vady, které vznikly na věci až po jejím převzetí, odpovídá prodávající jen v případě, že se na věc vztahuje záruka (viz níže).

Podle XXX je rozhodujícím momentem nikoliv převzetí věci, nýbrž přechod nebezpečí škody na věci z prodávajícího na kupujícího, který se pochopitelně může krýt s momentem převzetí věci.

Ad 4) Vada vznikla v důsledku porušení povinnost prodávajícího plnit řádně

Pro vznik odpovědnosti musí existovat souvislost mezi jednáním prodávajícího a vznikem vady. Jinak vyjádřeno, vada musí vzniknout v důsledku porušení povinnosti prodávajícího plnit řádně.

Prodávající tudíž zásadně neodpovídá za vady, které si způsobil sám kupující, např. nešetrným zacházením, nesprávným uvedením do provozu apod. Výjimkou je však případ, kdy si vadu způsobil sám kupujícím, ovšem na základě nesprávných pokynů uvedených v návodu k montáži nebo k uvedení věci do provozu; za takto způsobenou vadu odpovídá prodávající (viz § 623 ObčZ).

9.3. Druhy vad

Před tím, než budou rozebírány jednotlivé nároky kupujícího v případě vady předmětu koupě, je nutné vymezit samotný pojem vady, a to s ohledem na možnou podobu vady.

Předmět koupě může trpět vadou faktickou nebo vadou právní.

Vada faktická může být buď vadou jakostní nebo vadou množstevní. Vada jakostní spočívá v tom, že

1) věc nemá

- vlastnosti určené ve smlouvě nebo vlastnosti, o kterých prodávající kupujícího ujistil před uzavřením kupní smlouvy (např. možnost realizovat na pozemku určitý typ staveb62),

- vlastnosti stanovené právním předpisem, popř.

62 NS 22 Cdo 2663/98

- vlastnosti, které se u věcí určitého druhu a stáří obecně předpokládají a v důsledku čehož je možnost využití věci podstatně snížena.63

nebo

2) věc není možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali (viz § 499, 500 ObčZ)

Vadou jakostní však není běžné opotřebení věci.

Nejvyšší soud např. judikoval, že u ojetého vozidla nelze za vadu považovat běžné opotřebení, a tedy ani běžnou korozi, která – vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti tohoto vozidla nebo jeho příslušných částí – odpovídá stáří předmětného vozidla, počtu najetých kilometrů, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu používání i údržby vozidla. Za vadu zmíněného vozidla by tedy bylo možno považovat teprve takový stupeň koroze, který je podstatně pokročilejší, než by odpovídalo uvedeným hlediskům.64

Vadou množstevní je

- dodání v menším množství, než jaké bylo ujednáno, popř.

- dodání nekompletní věci (chybí součástka, příslušenství, popř. návod k obsluze apod.)

Aby se jednalo o množstevní vadu, musí jít o situaci, kdy prodávající deklaruje (např. fakturou), že dodává určité množství, ale ve skutečnosti dodává menší množství (jde o manko).

V případě, že prodávající deklaruje (nijak nezastírá), že dodává pouze část zboží, nejedná se o množstevní vadu, nýbrž o částečné plnění ze strany prodávajícího (dlužníka), které je kupující (věřitel) povinen přijmout, neodporuje-li to dohodě nebo povaze pohledávky (viz § 566 ObčZ).

63 viz § 499 ObčZ a R 24/1992

64 R 24/1990, NS 7 Cz 12/91

Pokud je dodáno větší množství, než bylo sjednáno, rovněž nejde o množstevní vadu, ale o bezdůvodné obohacení na straně kupujícího, které je povinen vrátit prodávajícímu.

Právní vada věci spočívá v existenci práv třetích osob k věci nebo její části.

Takovým právem bývá nejčastěji vlastnické právo (tj. prodávající není vlastníkem věci, kterou prodává), zástavní právo, předkupní právo nebo autorské právo, příp. jiné právo k duševnímu vlastnictví. Právní vada se posuzuje stejně jako vada faktická.65

Faktické vady mohou být zjevné nebo skryté.

Zjevné (faktické) vady jsou takové, které lze běžnou (obvyklou) pozorností při prohlídce věci objevit; pro rozlišení, zda se jedná o zjevnou vadu, není rozhodující, zda nabyvatel si věc, kterou při koupi viděl, skutečně prohlédl; podstatné je, zda při běžné prohlídce věci byla vada zjistitelná. Za zjevnou by však nebylo možno pokládat vadu, která je prohlídkou věci zjistitelná jen pro odborníka či znalce.

Na roveň faktickým vadám zjevným jsou postaveny právní vady, které lze zjistit z katastru nemovitostí (viz § 500 odst. 1 ObčZ).

Skrytou (faktickou) vadou je taková vada, kterou nelze běžnou pozorností při prohlídce věci objevit a která vyjde najevo až po převzetí věci kupujícím.

Je nutné upozornit na to, že vadným však může být jen plnění, které – i přes své nedostatky – lze považovat za to, co mělo být splněno. Bylo-li namísto sjednaného plnění poskytnuto něco jiného (tzv. aliud) nepřichází v úvahu odpovědnost za vady; nabyvatel má v tomto případě nárok na splnění smlouvy.66 Podle NOZ, který je v tomto inspirován úpravou současného obchodního zákoníku, se však plnění jiné věci považuje za vadu..

65 xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxxx.xx/x/Xxxx_x%X0%0Xxx#Xx.X0.X0xx.X0.XX_xxxx

66 XXXXXXX, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. s. 1513

9.4. Prodej věcí úhrnem (jak stojí a leží)

Jak již bylo řečeno, prodávající nemůže svým prohlášením ani dohodou s kupujícím svoji odpovědnost za vady vyloučit.

Jen v jednom případě ze zákona prodávající není odpovědný za vady předmětu koupě. Jedná se o případ, kdy jsou předmět koupě vymezen úhrnem (jak stojí a leží), tj. kdy předmět koupě není individualizován, ale tento úhrn je vymezen za použití údajů určujících např. místo, kde se věci k určenému datu nacházejí, jejich druhové vymezení a podobně.67

Podle § 501 ObčZ přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá prodávající za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž prodávající prohlásil, že ji má, nebo kterou si kupující výslovně vymínil.

V této souvislosti je třeba upozornit na nešvar, který se objevuje v kupních smlouvách na nemovitosti. Velmi často se zde vyskytuje ujednání, že prodávající prodává určitou nemovitost kupujícímu „jak stojí a leží“. Prodávající se tímto ujednáním snaží zbavit odpovědnost za případné vady, které se na nemovitosti objeví. Bohužel však na tyto případy ustanovení § 501 nedopadá, neboť předmět koupě je ve smlouvě určen jednotlivě, nikoliv úhrnem. Prodávající je tak i přes uvedenou smluvní formulaci plně odpovědný za případné vady nemovitosti.

Nový občanský zákoník má v zásadě totožnou úpravu, pokud jde o přenechání věci jak stojí a leží (úhrnkem) – viz § 1918.

9.5. Nespotřebitelská kupní smlouva

Vady, za které prodávající odpovídá, a nároky kupujícího vůči prodávajícímu v souvislosti s jeho odpovědností za vady se liší v závislosti na tom, zda-li uzavřená kupní smlouva je, či není smlouvu spotřebitelskou.

67 NS sp.zn. 32 Odo 441/2003

V případě, že kupní smlouva nebyla uzavřena mezi podnikatelem a spotřebitelem, řídí se odpovědnost prodávajícího ustanoveními § 596 až 600 a podpůrně též ustanoveními

§ 499 a násl. ObčZ.

9.5.1. Odpovědnost za vady existující při převzetí věci

V případě, že smlouva není smlouvu spotřebitelskou, odpovídá prodávající ze zákona pouze za vady, které existovaly již v době převzetí věci, i když vyšly najevo až později. Neodpovídá za vady, které vznikly později, ledaže by strany sjednaly záruku. Důkazní břemeno v tomto ohledu tíží kupujícího, on v případě soudního sporu musí prokázat, že vada existovala již v době převzetí věci.

Z ustanovení § 597 ObčZ vyplývá, že prodávající odpovídá za vady věci ve dvou případech:

1) jestliže na vadu před uzavřením smlouvy kupujícího neupozornil nebo

2) jestliže prodávající kupujícího ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.

Ad 1) Prodávající kupujícího na vadu před uzavřením smlouvy neupozornil

Prodávající má za povinnost kupujícího ještě před uzavřením samotné kupní smlouvy upozornit na všechny vady věci, o kterých ví (§ 596 ObčZ). Upozornění se musí týkat konkrétní vady68, nestačilo by pouhé konstatování, že věc je obecně vadná69.

Odpovědnost za vady, na které prodávající neupozornil, nastává nejen v případě, že prodávající neupozornil kupujícího na vady, o kterých věděl, a tedy tyto vady – ať už úmyslně, nebo z nedbalosti – zatajil, ale i na vady, které vyšly najevo nejen pro kupujícího, ale i pro prodávajícího až dodatečně, a na něž tedy upozornit prodávající

68 R 23/1970,

69 R 23/1970

nemohl, protože o nich ani nevěděl.70

Povinnost upozornit na vady se vztahuje jak na vady faktické, tak na vady právní. Pro upozornění není předepsána forma, je možné jej učinit ústně. Z povahy věci však vyplývá, že se tak musí stát výslovně.

Z důvodu opatrnosti však nelze prodávajícímu doporučit nic jiného, než aby měl písemný doklad o tom, že kupující o určitých vadách při uzavírání kupní smlouvy věděl (např. v podobě předávacího protokolu, ve kterém budou vady vyznačeny a který bude tvořit přílohu kupní smlouvy).

Pokud kupující věc koupí i s vadami, ačkoliv na ně byl prodávajícím upozorněn, není prodávající za tyto vady odpovědný a kupující nemá právo se ničeho domáhat (např. následné slevy z kupní smlouvy). V tomto případě by bylo plnění prodávajícího posuzováno jako plnění řádné.

V této souvislosti se nabízí otázka, zda-li na kupní smlouvu lze aplikovat ustanovení § 500 odst. 1 ObčZ, podle kterého, jde-li o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z katastru nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady.

Jde tedy o otázku, jestli

• ustanovení § 597 ObčZ je ve vztahu k ustanovení § 500 ustanovením speciálním, které má aplikační přednost, anebo

• se obě ustanovení aplikují společně a navzájem se doplňují.

I v odborné literatuře lze nalézt různé názory. Podle názoru JUDr. Škárové je § 597 speciální úpravou ve vztahu k 507 odst. 1 ObčZ - není podstatné, zda jde o vadu zjevnou nebo skrytou.71 Naopak podle názoru prof. Xxxxxxx a dr. Elischera se jeví jako přiměřenější účelu zákona zaujmout stanovisko, že § 597 není ve vztahu k § 500 speciální.72

70 R 23/1970

71 XXXXXXX, Xxxx et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha : X.X. Xxxx, 2009. s. 1736

72 XXXXX, Xxxxx et al. Občanský zákoník: velký akademický komentář. 1. vyd. Praha : Linde, 2008. s. 1733

Pokud podrobíme analýze ustanovení § 596 ObčZ, nelze dospět k jinému závěru, než že prodávající je před uzavřením kupní smlouvy povinen kupujícího upozornit jak na vady zjevné, tak na vady skryté a rovněž na vady, které lze zjistit z katastru nemovitostí. S ohledem na to, že porušení právních povinností by mělo být sankcionováno (v tomto případě v podobě odpovědnosti za vady), dává autor této práce přednost výkladu, že i vady zjevné či vady, které lze zjistit z katastru zakládají prodávajícímu odpovědnost v případě, že na tyto vady neupozornil.

Rovněž tak upozornění se musí týkat konkrétní vady, nestačí pouhé obecné upozornění, že věc je vadná.73

Ad 2) Prodávající kupujícího ujistil, že věc má určité vlastnosti anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým

Podle § 597 odst. 2 ObčZ je prodávající rovněž odpovědný za vady věci, jestliže kupujícího ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.

Ujištění prodávajícího nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy; postačí, bylo-li dáno při sjednávání smlouvy.74

Na druhou stranu, v případě uzavření kupní smlouvy je rozhodující, co bylo ujednáno v kupní smlouvě, nikoli zda věc odpovídala stavu uváděnému v původní nabídce prodávajícího.75

Jedná se o případ, kdy prodávající kupujícího uvádí v omyl stran předmětu koupě. Ustanovení § 597 odst. 2 je judikaturou Nejvyššího soudu považováno za ustanovení speciální ve vztahu k § 49a ObčZ. 76 Pokud se tedy omyl kupujícího vztahuje k prodávané věci (např. skutečný stav najetých kilometrů automobilu neodpovídá stavu

73 R 23/1970

74 R 57/2001

75 R 7/1983

76 NS 25 Cdo 1454/2000

tachometru), je zapotřebí, aby kupující vůči prodávajícímu uplatnil odpovědnost za vady dle § 597 odst. 2 ObčZ, tj. od smlouvy odstoupil. V případě posuzovaném Nejvyšším soudem se kupující namísto, aby od smlouvy odstoupil, dovolával neplatnosti kupní smlouvy; tento právní úkon byl Nejvyšším soudem shledán jako neplatný.

9.5.2. Sjednání záruky

Strany kupní smlouvy si rovněž v kupní smlouvě, která nemá spotřebitelský charakter, mohou dohodnout tzv. záruku, tj. odpovědnost prodávajícího i za vady, které vyjdou najevo do sjednané doby od splnění. Není-li kupní smlouva písemná, měl by o záruce vydat prodávající kupujícímu písemné potvrzení (záruční list) (viz § 502 odst. 2 ObčZ).

Poskytnutí záruky může být též jednostranné ze strany prodávajícího (viz § 502 odst. 1 ObčZ)

Pokud si strany nesjednají odchylnou úpravu, použijí se na takové případy přiměřeně ustanovení občanského zákoníku o záruční odpovědnosti za vady při prodeji zboží v obchodě (§ 619 a násl. ObčZ).

9.5.3. Práva kupujícího z odpovědnosti za vady

V případě, že je prodávající za vadu věci odpovědný má kupující:

1) vždy právo na slevu z kupní ceny,

2) ve vymezených případech navíc ještě právo od smlouvy odstoupit.

U nespotřebitelské kupní smlouvy tedy kupující nemá nárok na opravu či výměnu věci; stranám však nic nebrání, aby se na tomto způsobu řešení odpovědnosti za vady dohodly.

Ad 1) Právo na slevu

Základním právem kupujícího, které může uplatnit ve všech případech, je právo na

přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.

Výše slevy je obvykle stanovena dohodou stran nebo znaleckým posudkem (odborným vyjádřením).

Pokud je určována posudkem, závisí určení její výše především na povaze a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Přihlédnout je třeba i k tomu, jak se reklamovaná vada projevuje při užívání věci, zda snižuje její životnost. Při stanovení výše slevy se přihlíží k ceně opravy, pokud byla věc opravena; není však možno vyjít pouze z této ceny. Opravou mohlo dojít i ke zhodnocení věci - věc získala vyšší užitnou hodnotu, než by odpovídala běžnému opotřebení).77

K posouzení těchto skutečností je zapotřebí odborných znalostí, a proto se soud ve smyslu § 127 OSŘ vesměs neobejde bez znaleckého posudku či odborného vyjádření. Podle názoru Nejvyššího soudu, jestliže by soud vycházel při určení výše přiměřené slevy nikoliv ze znaleckého posudku či odborného vyjádření, ale určil by ji dle své úvahy sám, byl jeho postup nesprávný.78. Aplikovat ustanovení § 136 OSŘ je namístě pouze tehdy, pokud lze výši slevy zjistit jen s nepoměrnými obtížemi – např. pokud by její zjištění znamenalo hrubý nepoměr mezi výší nákladů na její zjištění a výši uplatňovaného nároku.

Ad 2) Právo od kupní smlouvy odstoupit

Okruh práv kupujícího se však rozšiřuje v případě, že

• vada činí věc neupotřebitelnou,

• vada existovala navzdory ujištění prodávajícího, že věc žádné vady nemá, popř. vada spočívá v nedostatku vlastnosti, o které prodávající kupujícího ujišťoval, že ji prodávaná věc má.

V těchto případech má kupující navíc (vedle práva na slevu) právo od smlouvy

77 NS 32 Odo 956/2002

78 32 Odo 956/2002

odstoupit. V tomto případě si tedy kupující může vybrat, zda-li bude požadovat slevu nebo od smlouvy odstoupí.

Odstoupení od smlouvy je účinné jeho doručením prodávajícímu. Byla-li kupní smlouva uzavřena písemně, je nutné, aby i odstoupení bylo učiněno v písemné formě. Dále je nutná písemná forma v případě, že se na tom smluvní strany dohodly.

V odstoupení je vždy zapotřebí uvést důvod odstoupení, jinak by takový právní úkon byl neplatný pro neurčitost (§ 37 ObčZ). Je nutné uvést, jakou konkrétní vadou věc trpí a uvést další okolnosti rozhodné pro vznik práva kupujícího od smlouvy odstoupit (např. že byl kupující ujištěn, že věc vady nemá a toto ujištění se ukázalo býti nepravdivým).

Účinným odstoupením od kupní smlouvy dochází k jejímu zrušení ex tunc a smluvní strany jsou si povinny vrátit to, co si na jejím základě navzájem plnily. Tyto povinnosti stran jsou navzájem podmíněné ve smyslu § 560 ObčZ. Proto, pokud soud vyhoví žalobě, kterou se uplatňuje nárok ze zrušené smlouvy, musí výrokem rozsudku vyjádřit synallagmatickou povahu závazku na vrácení kupní ceny. Nemůže se omezit např. jen na výrok, že žalovaný (prodávající) je povinen žalobci vrátit cenu prodané věci, ale je třeba vázat tuto povinnost na povinnost vydat koupenou věc žalovaného.79

Dle judikatury není vyloučeno, aby kupující, poté kdy učinil právní úkon směřující k odstoupení od smlouvy, uplatnil žalobou právo na vzájemné vrácení plnění a pro případ, že k účinnému odstoupení od smlouvy nedošlo, uplatnil jiné právo z odpovědnosti za vady, např. právo na slevu z kupní ceny.80

Pokud jde o případné znehodnocení vracené věci jejím užíváním a to, jaká částka má být kupujícímu vrácena, dospěl Nejvyšší soud k níže uvedeným závěrům:

• prodávající nemá nárok na náhradu za znehodnocení způsobené běžným opotřebením

79 R 2/1978

80 S IV (s. 603)

• kupující má nárok na vydání původně zaplacené kupní ceny bez ohledu na to, zda se kupní cena zboží v mezidobí zvýšila či snížila

• prodávajícímu má právo na náhradu za znehodnocení prodané věci vzniklé jejím užíváním od zrušení smlouvy do vrácení věci jen oproti zaplacení úroku z prodlení prodávajícím z jím držené kupní ceny.81

9.5.4. Uplatnění vad a volba práva u prodávajícího

Aby kupujícímu vznikla práva z odpovědnosti za vady, musí zjištěnou vadu u prodávajícího uplatnit, a to v zákonem stanovené lhůtě pod sankcí prekluze svých práv. Práva z odpovědnosti za vady může kupující uplatnit pouze u prodávajícího (tj. nikoliv např. u výrobce apod.).

Pokud byla kupní smlouva uzavřena za trvání manželství jedním z manželů, je dle judikatury pouze tento manžel (byť byla cena věci zaplacena ze společných prostředků manželů) subjektem případného právního vztahu z odpovědnosti za vady prodané věci. Pouze on je případně aktivně legitimován k podání žaloby o splnění povinnosti z odpovědnosti za vady prodané věci.82

Podle § 599 odst. 1 ObčZ musí kupující vady u prodávajícího uplatnit bez zbytečného odkladu, nejpozději však

• jde-li o vady krmiv do 3 týdnů,

• jde-li o vady zvířat do 6 týdnů a

• jde-li o vady jiných věcí do 6 měsíců od převzetí věci.

Lhůta „bez zbytečného odkladu“ je lhůtou pořádkovou. Lhůta 3 týdnů, 6 týdnů či 6 měsíců je však již lhůtou prekluzivní. Z návětí „práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do … „ lze a cotrario dovodit, že po uplynutí zákonem stanové lhůty se již těchto práv soudně dovolávat nelze, tzn. dochází k prekluzi práva.

81 viz R 22/1983

82 R 22/1983

Pojem „uplatnění vady“ se konstantně vykládá tak, že se jedná nejen o oznámení, že věc trpí konkrétní vadou, ale rovněž sdělení, jaké konkrétní právo z odpovědnosti za vady kupující uplatňuje. Až sdělením, čeho kupující po prodávajícím žádá, je vada uplatněna. Protože uplatnění vady je právním úkonem, je zapotřebí, aby bylo určité. Vada musí být proto v uplatnění dostatečným způsobem konkretizována, resp. musí být popsány její projevy. Zákon však nepředepisuje pro toto uplatnění konkrétní formu, lze tak učinit jak písemně, tak ústně. Patrně však nepřichází v úvahu konkludentní uplatnění vady. Například pouhé zaslání zboží zpět prodávajícímu bez specifikace vady by nebylo možné považovat za zákonné uplatnění vady.

Z ustanovení § 599 neplyne, že by vytknutí vady koupené věci muselo časově předcházet podání návrhu na zahájení soudního řízení. Kupující může tedy prodávajícímu vytknout vady prodané věci případně až v návrhu na zahájení občanského soudního řízení, kterým uplatní konkrétní práva z odpovědnosti za vady prodané věci. V takovém případě je však zákonná lhůta zachována jen za předpokladu, že byl žalovanému v této lhůtě doručen návrh na zahájení soudního řízení obsahující výtku vad prodané věci.83

Po zjištění vad je kupující povinen uschovat vadnou věc po dobu stanovenou prodávajícím k přezkoumání vad. Tato doba musí být přiměřená. Přiměřenost se určí s přihlédnutím k povaze notifikovaných vad a k místu, kde se věc nachází. Má-li vady věc, která podléhá rychlé zkáze (např. ovoce), je kupující oprávněn po upozornění prodávajícího věc prodat (§ 506 ObčZ).

Pokud kupujícímu svědčí více nároků z odpovědnosti za vady, má právo si sám zvolit, který vůči prodávajícímu uplatní.84

Jakmile kupující tuto volbu vykoná a uplatní jedno z možných práv, je svým projevem vůle vázán a nemůže jednostranně volbu uplatněného práva měnit. Jiné právo z důvodu téže vady by mohl uplatnit pouze tehdy, kdyby uplatněné právo zaniklo (např. v

83 R 9/1987

84 R 22/1983

souvislosti s nemožností plnění), nebo kdyby vada, pro kterou bylo uplatněné, nabyla nového charakteru (např. vada, která byla původně považována za vadu odstranitelnou, se ukázala být vadou neodstranitelnou).85

Není ani vyloučeno, aby uplatnil více práv najednou alternativně. Je například možné, aby kupující odstoupil od kupní smlouvy s tím, že uplatňuje právo na slevu z kupní smlouvy, nedošlo-li k platnému a účinnému odstoupení od smlouvy.86

9.5.5. Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník je v oblasti odpovědnosti prodávajícího za vady inspirován zejména současným obchodním zákoníkem.

Jak již bylo uvedeno, NOZ váže okamžik vzniku odpovědnost za vady prodané věci na moment přechodu nebezpečí škody na věci.

Prodávající odpovídá za vady, které v této době existovaly. Rovněž odpovídá za vady, které v době přechodu nebezpečí škody na věci ještě neexistovaly, nicméně byly způsobeny porušením povinnosti ze strany prodávajícího (např. nesprávná manipulace s věcí v důsledku chybějícího manuálu).

Prodávající tedy neodpovídá za

• zjevné vady, o kterých věděl nebo musel vědět při uzavírání smlouvy (rozhodující je vědomí kupujícího) a rovněž neodpovídá za

• právní vady, kterou bylo možné zjistit z katastru nemovitostí.

To však neplatí, pokud prodávající kupujícího v tomto podvedl – vadu lstivě zastřel nebo kupujícího ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad (§ 2103, 1917)

85 R 22/1983

86 srov. R 2/1980

Pokud je dodaná věc vadná, nejsou práva kupujícího odvislá od toho, zda jde o vadu odstranitelnou nebo neodstranitelnou, nýbrž od toho, jakou intenzitu vada má.

Je rozlišováno, zda je vadné plnění podstatným porušením smlouvy nebo nepodstatným porušením smlouvy. Podstatné a nepodstatné porušení není NOZ nikterak definováno, rozhodující tedy bude ujednání stran o tom, jaké vady považují za podstatné porušení smlouvy.

V případě, že vadné plnění je podstatným porušením smlouvy, má kupující právo si vybrat, zda bude požadovat

• odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

• odstranění vady opravou,

• přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

• od smlouvy odstoupí.

Kupující je povinen sdělit prodávajícímu, jaké práva si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Neučiní-li tak, zanikají mu práva pro případ podstatného porušení smlouvy a má práva, jako by šlo o nepodstatné porušení smlouvy (viz níže).

To co dříve dovodila judikatura, se stálo přímo součástí nového občanského zákoníku. Provedenou volbu nemůžu kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádá- li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná (§ 2160 odst. 2).

Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit (§ 2106)

Jestliže vadné plnění je nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo si vybrat, zda bude požadovat

• odstranění vady, nebo

• přiměřenou slevu z kupní ceny.

Jestliže kupující požaduje odstranění vady a prodávající ji neodstraní včas nebo vadu věci odmítne odstranit, pak může kupující požadovat

• slevu z kupní ceny, nebo

• může od smlouvy odstoupit.

Z dikce § 2107 odst. 2 vyplývá, že při nepodstatném porušení smlouvy má kupující obecně právo na odstranění vady, nicméně nemůže si volit, jak bude odstraněna (opravou či dodáním chybějící věci nebo nové věci). Tato volba je na prodávajícím. Navíc, dokud kupující neuplatní své právo na slevu nebo odstoupení od smlouvy, může prodávající vadu sám odstranit, a tak způsobit zánik své odpovědnosti.

Kupující je omezen ve svém právu odstoupit od smlouvy nebo požadovat dodání nové věci v případě, že nemůže věc vrátit v tom stavu, v jakém ji obdržel. To však neplatí

• došlo-li ke změně stavu v důsledku prohlídky za účelem zjištění vady věci,

• použil-li kupující věc ještě před objevením vady,

• nezpůsobil-li kupující nemožnost vrácení věci v nezměněném stavu jednáním anebo opomenutím, nebo

• prodal-li kupující věc ještě před objevením vady, spotřeboval-li ji, anebo pozmění-li věc při obvyklém použití; stalo-li se tak jen zčásti, vrátí kupující prodávajícímu, co ještě vrátit může, a dá prodávajícímu náhradu do výše, v níž měl z použití věci prospěch.

Odlišné oproti platnému stavu jsou i důsledky pozdního uplatnění vad u prodávajícího. Prekluze je nahrazena konstrukcí blížící se promlčení.

Kupující v případě, že neoznámí vadu včas, ztrácí pouze právo na odstoupení od smlouvy. Ostatní práva mu nezanikají, nicméně soud mu právo nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena (§ 2112).

Pokud jde o dobu, ve které musí vadu oznámit, zaleží na tom, jde-li o zjevnou vadu nebo skrytou vadu. Pokud jde o zjevnou vadu, o které nevěděl, je povinen ji oznámit

bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Pokud jde o skrytou vadu, je povinen ji oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do 2 let po odevzdání věci.

Kupující je chráněn proti nepoctivým prodejcům pravidlem, podle kterého prodávající nemá právo namítat pozdní uplatnění vady v případě, že vada je důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2112 odst. 2).

V případě nespotřebitelské smlouvy se může prodávající zaručit za jakost prodané věci, tj. že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. To je možné učinit

• ujednáním ve smlouvě,

• prohlášením prodávajícího o záruce nebo

• uvedením záruční doby nebo doby použitelnosti na obalu nebo v reklamě.

Záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Určují-li smlouva a prohlášení o záruce různé záruční doby, platí doba z nich nejdelší. Ujednají-li však strany jinou záruční dobu, než jaká je vyznačena na obalu jako doba použitelnosti, má přednost ujednání stran (§ 2214).

V případě prodeje nemovitosti se vedle shora uvedených obecných ustanovení použijí ještě ustanovení § 2128 a násl. o koupi nemovité věci.

Pokud pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na slevu jen, bylo-li to ujednáno.

Pro oznámení skryté vady nemovitosti platí delší lhůta – namísto současné dvouleté lhůty lhůta pěti let (§ 2129)

9.6. Spotřebitelská kupní smlouva

V případě, že kupní smlouva je smlouvu spotřebitelskou, tj. uzavřenou mezi podnikatelem v rámci jeho podnikatelské činnost na straně jedné a spotřebitelem na straně druhé, uplatní se na odpovědnost prodávajícího za vady úprava § 612 a násl. ObčZ o prodeji zboží v obchodě.

Otázkou je, jestli se shora uvedená úprava použije i v případě, že kupujícím bude právnická osoba, tj. osoba, která není občanským zákoníkem považována za spotřebitele, neboť spotřebitelem může být pouze osoba fyzická. Podle názoru autora ano, neboť § 612 se zmiňuje pouze o prodávajícím – podnikateli, který zboží prodává v rámci své podnikatelské činnosti. Jestliže tedy kupujícím bude právnická osoba, která nebude podnikatelem ve smyslu § 2 odst. 2 ObchZ, není důvod nepoužít i v těchto případech na vztah mezi kupujícím a prodávajícím zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě.

Rozdíly mezi odpovědností za vady v případě prodeje zboží v obchodě oproti nespotřebitelské smlouvě jsou dva:

1) institut zákonné záruky - prodávající (až na výjimky) odpovídá nejen za vady, které existovaly v době převzetí věci, ale i za vady, které se projevily v záruční době

2) kupující disponuje širším okruhem zákonných práv z odpovědnosti za vady (např. právo žádat opravu věci nebo její výměnu).

Z hlediska odpovědnosti prodávajícího je nevýznamné, zda vada prodané věci má povahu vady zjevné nebo skryté. Podnikatel odpovídá spotřebiteli i za ty vady prodané věci, o nichž nevěděl, nebo dokonce ani vědět nemohl.87

Je třeba uvést, že kupujícím bude spotřebitel (tj. fyzická osoba), uplatní se vedle ustanovení § 612 a násl. ObčZ navíc ještě příslušná ustanovení zákona č. 634/1992, o ochraně spotřebitele, v platném znění.

87 R 22/1983

9.6.1. Pojem „zboží“

Pojem zboží je definován obchodním zákoníkem tak, že musí jít o věci movitou (§ 409 odst. 1 ObchZ).

Pokud bychom takto chápali zboží i v případě ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě, bylo by nutné dojít k závěru, že se uvedená ustanovení nevztahují na případ prodeje nemovitosti v rámci podnikatelské činnosti určitého podnikatele (realitní kanceláře).

Nejvyšší soud však ve svém rozsudku ze dne ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005 vyjádřil právní názor, že ustanovení § 612 a násl. je nutné aplikovat i na případ prodeje bytové jednotky realitní kanceláře.

Ve světle tohoto rozhodnutí je tak nutné konstatovat, že soudní praxe neomezuje obsah pojmu zboží, který je použit v občanském zákoníku, pouze na věci movité, ale i na věci nemovité, jestliže byly prodány podnikatelem v rámci jeho podnikatelské činnosti.88

9.6.2. Zákonná záruka

Oproti nespotřebitelské kupní smlouvě, odpovídá prodávající ze zákona nejen za vady, které existovaly v době převzetí zboží, ale i za ty, které vznikly po jeho převzetí v záruční době. Záruka za jakost (až na výjimky) vzniká přímo ze zákona.

V případě, že se na prodávajícího vztahuje záruční odpovědnost, je pro vznik samotné odpovědnosti za vady právně nevýznamné, jestli vada existovala již při převzetí zboží, nebo vznikla až později. Z tohoto pohledu není tedy ani nutné, aby toto kupující prokazoval v případném soudním sporu.

Pokud by však prokázal, že vada existovala již při převzetí, popř. by se uplatnila domněnka existence vady při převzetí dle § 616 odst. 4 ObčZ, má kupující v takovém

88 shodně též XXXXXXX, Xxxx. K záruce při prodeji bytu. Právní rádce, 2009, č. 12, s. 443 - 445

případě vůči prodávající silnější právní postavení (zejména má právo žádat výměnu věci bez omezujících podmínek – viz níže)

Rozsah záruky stanovené zákonem je možné rozšířit buď smluvně, nebo prohlášením v záručním listě vydaném kupujícímu. Tato záruka však musí být vždy v souladu se záručními podmínkami danými výrobcem a s jakoukoliv související reklamou.

K prokázání záruky slouží především záruční list. Prodávající není povinen kupujícímu vystavit záruční list automaticky, nýbrž na požádání kupujícího. Záruční list musí obsahovat jméno a příjmení, název nebo obchodní firmu prodávajícího, jeho identifikační číslo, sídlo, jde-li o právnickou osobu nebo bydliště, jde-li o fyzickou osobu. Umožňuje-li to povaha věci, postačuje namísto záručního listu vydat kupujícímu doklad o zakoupení věci obsahující uvedené údaje.

Prodávající má v záručním listě srozumitelným způsobem vysvětlit obsah poskytované záruky, uvést její rozsah, podmínky, dobu platnosti a způsob, jakým je možnost uplatnit nároky z ní plynoucí. V záručním listu je zároveň povinen uvést, že poskytnutím záruky nejsou dotčena práva kupujícího, která se ke koupi věci váží. Nesplněním povinností týkajících se vydání záručního listu není platnost záruky dotčena.

9.6.2.1 Výjimky ze záruční odpovědnosti

Záruka se předně nevztahuje na opotřebení věci způsobené jejím obvyklým užíváním.

Dále se záruka nevztahuje na vady, pro které byla sjednána nižší cena. Podle § 618 ObčZ je možné prodávat věci, které mají vady, jež nebrání, aby mohlo být věci užíváno k určenému účelu, musí však být prodávány za nižší ceny, než je obvyklá cena bezvadné věci. Kupující musí být v takovém případě upozorněn, že věc má vadu a o jakou vadu jde, není-li to zřejmé již z povahy prodeje. Na základě výše uvedené lze dospět k závěru, že pokud je vadná věc prodávaná za obvyklou cenu, popř. za cenu nižší, ale kupující nebyl na vadu upozorněn, bude prodávající za tyto vady odpovědný.

Podle zákona se dále záruka nevztahuje na prodej určité kategorie zboží. Jedná se o

prodej

• věcí použitých,

• věci, které se rychle kazí (§ 619 ObčZ).

V těchto případech odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly při převzetí daného zboží.

Pokud jde o věci, které se rychle kazí, musí kupující vady u prodávajícího uplatnit nejpozději v den následující po koupi. Jednodenní lhůta je lhůtou prekluzivní (viz § 626 odst. 2 ObčZ).

U věci použitých musí kupující uplatnit vadu u prodávajícího nejpozději do 24 dnů měsíců ode dne převzetí věci kupujícím. Pokud tuto vadu uplatní do 6 měsíců ode dne převzetí, není povinen prokazovat, že vada existovala již při převzetí, neboť na něj dopadá zákonná domněnka existence vady dle § 616 odst. 4 ObčZ. V případě, že vadu uplatní až po uplynutí této šestiměsíční lhůty, musí skutečnost existence vady již při převzetí zboží prokázat.

Pokud je prodáváno nové zboží bez vad za sníženou cenu (např. výprodej), odpovídá prodávající stejně jako v případě prodeje za cenu obvyklou, tj. v plném rozsahu.89

9.6.2.2. Odpovědnost za vady věci, jejichž životnost je kratší než záruční doba

Podle § 619 nejde o vadu věci koupené v obchodě, jde-li jen o projev běžného opotřebení nebo poškození, k němuž došlo zejména v důsledku nesprávného používání věci. Je zřejmé, že nejde o vadu, pokud z povahy prodané věci vyplývá, že životnost věci je kratší než záruční doba, a proto při obvyklém užívání dojde k celkovému opotřebení prodané věci ještě před uplynutím záruční doby. O vadu na druhou stranu půjde, dochází-li při běžném používání prodané věci k jejímu nadměrnému opotřebení.90

89 R 22/1983

90 R 28/1983