Viladomy Babice II
Viladomy Babice II
Průvodní zpráva
V průběhu Q3 2020 poskytl Upvest developerovi Xxxxxxxx Xxxxxx, s.r.o. („úvěrovaný“) mezaninový úvěr ve výši 10 mil. Kč pro účely částečného financování nákladů spjatých s realizací záměru výstavby šesti rodinných domů o celkem 12 bytových jednotkách (I. etapa). Všech 12 jednotek projektu je již zasmluvněno smlouvami o smlouvách budoucích kupní. Stavební realizace pokračuje bez komplikací, v souladu s předpokládaným harmonogram.
Developer v rámci příprav II. etapy projektu (tři rodinné domy o celkem šesti bytových jednotkách) uzavřel s Upvest druhou úvěrovou smlouvu jejíž splacení je podřízeno seniornímu věřiteli Equa bank a.s. a rovněž prvnímu úvěru Upvest). Účelem tohoto úvěru je poskytnutí zápůjčky novým projektovým společnostem společníka úvěrovaného, které tyto prostředky využijí pro úhradu nákladů spjatých s přípravou realizace II. etapy projektu Viladomy Babice. Druhá úvěrová smlouva uzavřená s úvěrovaným obsahuje všechny relevantní povinnosti a prohlášení první úvěrové smlouvy. Úvěr bude splacen z výnosů z prodeje jednotek první etapy, které jsou nyní zasmluvněny na 84,1 mil. Kč bez DPH.
Primární motivací Upvest pro uzavření druhé úvěrové smlouvy byl zatím bezproblémový průběh realizace projektu a aktuální výše zasmluvněných výnosů, která poskytuje dostatečný komfort pro splacení seniorního úvěru, prvního mezaninového úvěru, tak úvěru na základě druhé úvěrové smlouvy. Závěry investiční analýzy jsou aplikovatelné pro posouzení participace na druhé úvěrové smlouvě pouze v omezeném rozsahu. Upvest opětovně neprováděl právní a technickou prověrku.
Seznam změn:
• Splacení tohoto úvěru poskytovaného na základě druhé úvěrové smlouvy je podřízeno splacení jak seniorního úvěru, tak úvěru Upvest dle první úvěrové smlouvy
• Úvěr je poskytován oproti zasmluvněným budoucím výnosům, které činí 84,1 mil. Kč bez DPH
o Na všech 12 jednotek projektu byly podepsány smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kupující uhradili zálohy kupní ceny ve výši celkem 27,1 mil. Kč (jeden zájemce uhradil již plnou kupní cenu)
• Pro účely výpočtu hodnoty ukazatele LTV je jako hodnota projektu uvažována (oproti první úvěrové smlouvě) právě hodnota zasmluvněných budoucích výnosů
• Účelem úvěru je poskytnutí zápůjček ostatním projektovým společnostem společníka úvěrovaného (Polyfunkce Vltava s.r.o. a Viladomy Babice II, s.r.o.), které tyto prostředky využijí pro úhradu nákladů spjatých s přípravou realizace II. etapy projektu Viladomy Babice
• Hlavní povinnosti a prohlášení úvěrovaného v druhé úvěrové smlouvě jsou v souladu s první úvěrovou
smlouvou
o Došlo ke změně maximální hodnoty LTC a LTV s ohledem na juniornější postavení poskytovaného úvěru a změnu výpočtu vzorce LTV
Popis investičního produktu | |
Produkt | Participace (podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru) |
Účel úvěru | Úhrada finančních nákladů a poskytnutí zápůjček ostatním projektovým společnostem společníka úvěrovaného (Polyfunkce Vltava s.r.o. a Viladomy Babice II, s.r.o.), které tyto prostředky využijí pro úhradu nákladů spjatých s přípravou realizace II. etapy projektu Viladomy Babice |
Lokalita financovaného projektu | |
Smluvní strany úvěru | Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Viladomy Babice s.r.o. |
Investiční cíl | 5 735 000 Kč |
Celkové investiční náklady projektu bez DPH | 72 706 394 Kč |
z toho financováno seniorním úvěrem Equa bank | 50 382 000 Kč1 |
z toho financováno prvním úvěrem od Upvest z toho financováno druhým úvěrem od Upvest | 10 000 000 Kč 5 735 000 Kč |
z toho financováno vlastními zdroji | 6 589 394 Kč |
Zasmluvněné výnosy bez DPH | 84 066 166 Kč |
Minimální výše investice | 5 000 Kč |
Typ úročení | Jednoduché |
Předpokládaný způsob splacení úvěru | Jednorázově k datu předpokládané splatnosti |
Období fundraisingu. | 13.07.2021 – 25.07.2021 |
Předpokládaný začátek úročení | Po úspěšném fundraisingu |
Parametry participace Čistý výnos Poplatek za poskytování platebních služeb Obdržení výnosů | 7,1 % 0,9 % Nejdříve v den splacení úvěru developerem, nejpozději v den vypořádání |
Splatnost úvěru od Upvest Nejbližší splatnost Předpokládaná splatnost Den konečné splatnosti | 4 měsíců (15.11.2021) 8 měsíců (31.03.2022) 49 měsíců (01.08.2025) |
Zajištění úvěru | Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu Přistoupení společníka úvěrovaného, pana Xxxxx Xxxxxxxxxx, k dluhu |
Projektová společnost | Viladomy Babice s.r.o. |
1 Možnost čerpání seniorního úvěru až do výše 54 mil. Kč
Podmínky čerpání úvěru2 | Nedošlo k případu porušení povinnosti úvěrovaného a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného prohlášení úvěrovaného Doručení písemného souhlasu Seniorního věřitele s poskytnutím úvěru Společník a zároveň jednatel úvěrovaného xxx Xxxx Xxxxxxxxx přistoupil k dluhu Došlo k řádnému podřízení ostatních zápůjček a úvěrů úvěrovaného (vyjma Seniorního úvěru a úvěru Upvest dle první úvěrové smlouvy) Došlo k řádnému uzavření dohody ve formě notářského zápisu k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu Došlo k podřízení splacení dluhu dle druhé úvěrové smlouvy splacení dluhu Upvest dle první úvěrové smlouvy |
Odhad vývoje LTV Odhad maximální hodnoty v průběhu projektu Maximální hodnota dle úvěrové smlouvy | 77,2 % 80,0 % |
Odhad vývoje LTC Odhad maximální hodnoty v průběhu projektu Maximální hodnota dle úvěrové smlouvy | 90,8 % 95,0 % |
Předpokládaná distribuce výnosů projektu:
90,0
Předpokládaná distribuce výnosů
50,38
11,60
84,07
75,0
mil. Kč
60,0
45,0
30,0
16,00
6,08
15,0
0,0
Celkové výnosy Seniorní úvěr Upvest první úvěr Upvest druhý úvěr Vlastní kapitál
developera
2 Jedná se o zjednodušený text, oproti textu ve smlouvě o úvěru mezi upvest s.r.o. a Viladomy Babice, s.r.o.
Dosavadní průběh projektu:
Developer postupuje z pohledu prodeje jednotek projektu v předstihu oproti plánovanému časového harmonogramu. Milníky stavební realizace jsou dodržovány v souladu se smlouvou o dílo uzavřenou s generálním dodavatelem. V současnosti tak nedošlo k žádným dalším skutečnostem, které by narušily vývoj realizace projektu nebo ohrozily dokončení díla.
Ukazatel | Stav k 30.06.2021 |
Předprodej jednotek projektu | 12/12 |
Zasmluvněné budoucí výnosy [mil. Kč] | 84,1 |
Obdržené zálohy [mil. Kč] | 27,1 |
Proinvestované náklady [mil. Kč] | 43,6/72,7 |
Předpokládané splacení Upvest | Březen 2022 |
Podrobnější popis průběhu projektu od poskytnutí prvního úvěru až do 30.06.2021 je blíže specifikován
v reportech Upvest, které tvoří přílohu této průvodní zprávy.
Přílohy:
1) Report o stavu projektu k 31.12.2020
2) Report o stavu projektu k 31.03.2021
3) Report o stavu projektu k 30.06.2021
Viladomy Babice
Report o stavu projektu k 31. 12. 2020
Financování projektu
Úvěrový rámec Upvest byl plně vyčerpán a využit v souladu s účelem. Upvest zřídil zajištění dle úvěrové smlouvy – došlo k uzavření notářského zápisu k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu, jednatel úvěrovaného přistoupil k dluhu jako fyzická osoba a upvest equity II s.r.o. se stalo 49% společníkem úvěrovaného. Úvěrovaný uzavřel úvěrovou smlouvu se seniorním věřitelem a splnil všechny podmínky čerpání. Aktuální výše čerpání seniorního úvěru činí 4,3 mil. Kč. Úroky seniornímu věřiteli jsou hrazeny řádně a včas. Nevyčerpaná část úvěrového rámce seniorního úvěru činí k datu vyhotovení tohoto reportu 49,7 mil. Kč. Současná hodnota ukazatele LTV činí 61,8 % a ukazatele LTC 61,2 %.
Průběh projektu
Dne 21.9.2020 odevzdal developer staveniště generálnímu dodavateli stavby společnosti PAMÁTKY TÁBOR, s.r.o., který tohoto dne započal stavební realizaci rodinných domů. Na konci října byly dokončeny základové desky všech domů, přičemž původně bylo dokončení základových desek předpokládáno k 15.11.2020. Práce na výstavbě tak pokračovaly v předstihu přibližně 2 týdnů. V současnosti nejsou známy jakékoliv překážky bránící v další výstavbě projektu.
Ke 31.12.2020 bylo podepsáno sedm smluv o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) z celkem 12 domů. Všichni zájemci uhradili část kupní ceny na vázané účty. Úvěrovaný předpokládá uzavření dalších pěti rezervačních smluv v první polovině ledna roku 2021. Tímto by úvěrovaný zasmluvnil všechny budoucí jednotky.
Původní předpoklad dle | Aktuální stav k | |
Ukazatel | analýzy k 31.12.2020 | 31.12.2020 |
Předprodej jednotek projektu | 8/12 | 7/12 |
Zasmluvněné budoucí výnosy [mil.Kč] | 55,1 | 47,3 |
Obdržené výnosy [mil. Kč] | 9,84 | 12,2 |
Proinvestované náklady [mil. Kč] | 24,3 | 25,5 |
Předpokladané splacení Upvest | Březen 2022 | Březen 2022 |
Plnění časového harmonogramu projektu
Developer postupuje v předstihu oproti plánovaného časového harmonogramu. V současnosti tak nedošlo k žádným dalším skutečnostem, které by narušily vývoj realizace projektu.
Závěr
Stavební realizace projektu postupuje s předstihem oproti plánovanému harmonogramu, s čímž se váže i větší výše proinvestovaných nákladů oproti původní analýze projektu. Úvěrovaný dodržuje podmínky úvěrové smlouvy, aktivně komunikuje a konzultuje stav projektu s Upvest. V průběhu ledna by dle vyjádření úvěrovaného mělo dojít k zasmluvnění zbylých jednotek projektu. Nedošlo k žádným dalším skutečnostem, které by narušily vývoj realizace projektu, a tedy i splacení úvěru od Upvest.
Viladomy Babice
Report o stavu projektu k 31. 03. 2021
Financování projektu
Úvěrový rámec Upvest byl plně vyčerpán již v předchozím kvartálu Q4 2020 a byl využit v souladu s účelem úvěru. Aktuální výše čerpání seniorního úvěru činí 9,2 mil. Kč. Úroky seniornímu věřiteli jsou hrazeny řádně a včas. Nevyčerpaná část úvěrového rámce seniorního úvěru činí k datu vyhotovení tohoto reportu 44,7 mil. Kč. Současná hodnota ukazatele LTV pro Upvest činí 79,8 % a ukazatele LTC 60,8 %.
Průběh projektu
Dle smluvního časového harmonogramu na základě smlouvy o dílo („SoD“) bylo na měsíc leden naplánováno vyzdívání svislých konstrukcí 0.XX, 0.XX a provádění stropů 0.XX. Během února a března bylo provedeno zavedení tepelných izolací a hydroizolací, montáže oken, elektromontáže, montáže plošného bednění na střechách a dále montáže komínů a vodoinstalace (u některých domů). Kvůli nepříznivým klimatickým podmínkám v lednu musely být pozastaveny práce vyžadující mokrý proces (vyzdívání, betonáž věnců).
Dle SoD byl stanoven do 31.03.2021 milník – připravenost stavby pro krovy. Tohoto milníku bylo dosaženo v požadovaném termínu. V současnosti nejsou známy jakékoliv překážky bránící v další výstavbě projektu.
K 31.03.2021 bylo podepsáno celkem devět smluv o smlouvě budoucí kupní z celkem 12 jednotek a na zbylé tři jednotky jsou uzavřeny rezervační smlouvy. Všichni zájemci uhradili požadované části kupní ceny na vázané účty. Zasmluvněny jsou tak všechny jednotky projektu, kdy zasmluvněné budoucí výnosy, včetně již obdržených výnosů na blokovaných účtech, jsou 84,2 mil. Kč bez DPH, což je oproti očekávaným celkovým výnosům ve výši 82,6 mil. Kč bez DPH o zhruba 2 % více, než bylo předpokládáno.
Nižší proinvestované náklady (tj. realizované platby) oproti analýze jsou způsobeny primárně neuhrazenou fakturací k 31.03.2021 (ve splatnosti).
Ukazatel | Analýza k 31.03.2021 | Stav k 31.03.2021 |
Předprodej jednotek projektu | 10/12 | 12/12 |
Zasmluvněné budoucí výnosy [mil. Kč] | 68,9 | 84,2 |
Obdržené výnosy [mil. Kč] | 12,6 | 15,1* |
Proinvestované náklady [mil. Kč] | 33,4 | 30,7 |
Předpokladané splacení Upvest | Březen 2022 | Březen 2022 |
*K datu 13.04.2021 je nám známo, že došlo k úhradě 20% zálohy, tj. 1,85 mil. Kč za jednu jednotku kterou jsme již zahrnuli do naší kalkulace.
Plnění časového harmonogramu projektu
Developer postupuje z pohledu prodeje jednotek projektu v předstihu oproti plánovanému časového harmonogramu. Na straně stavby došlo v lednu kvůli počasí k opoždění, které bylo vykompenzováno předchozím urychlením stavby v průběhu Q4 2020 a bylo tak dle harmonogramu dosaženo dalšího milníku v souladu s SoD. V současnosti tak nedošlo k žádným dalším skutečnostem, které by narušily vývoj realizace projektu nebo ohrozily dokončení díla.
Splatnost úvěru Upvest očekáváme beze změny v březnu 2022.
Závěr
Stavební realizace projektu postupuje v souladu s plánovaným harmonogramem s opožděnou platbou za realizované stavební práce oproti plánu (faktury ve splatnosti), s čímž se váže nižší výše realizovaných plateb oproti původní analýze projektu. Úvěrovaný dodržuje podmínky úvěrové smlouvy, aktivně komunikuje a konzultuje stav projektu s Upvest. Nejsou nám známy žádné další skutečnosti, které by narušily vývoj realizace projektu, a tedy i splacení úvěru od Upvest.
Viladomy Babice
Report o stavu projektu k 30. 06. 2021
Financování projektu
Aktuální výše čerpání seniorního úvěru činí 21,4 mil. Kč. Úroky seniornímu věřiteli jsou hrazeny řádně a včas. Nevyčerpaná část úvěrového rámce seniorního úvěru činí k datu vyhotovení tohoto reportu 32,6 mil. Kč. Současná hodnota ukazatele LTV pro Upvest činí 86,9 % a ukazatele LTC 76,1 %.
Průběh projektu
Dle smluvního časového harmonogramu na základě smlouvy o dílo („SoD“) byla na měsíc duben naplánována a realizována montáž tepelných izolací do podlah, montáž oken a krovů. Dále bylo zahájeno provádění omítek. V průběhu května došlo k podkládce elektrického podlahového topení, montáž střešní krytiny, montáž rastru na provětrávanou fasádu a provedeny vnitřní omítky.
Zhotovitel stavby provedl v předstihu nákup stěžejních materiálů pro výstavbu (polystyren, minerální vata, OSB desky), nedostupnost materiálů tak nebyla komplikací.
Dle SoD byly stanoveny do 15.06.2021 celkem tři milníky – dokončení střech všech domů, dokončení příček, dokončení hrubých rozvodů elektro a ZTI. Všech tří milníků bylo dosaženo v požadovaném termínu. V současnosti nejsou známy jakékoliv překážky bránící v další výstavbě projektu.
K 30.06.2021 je podepsáno 12 smluv o smlouvě budoucí kupní, tedy na všechny jednotky projektu. Všichni zájemci uhradili požadované části kupní ceny na vázané účty. Jeden ze zájemců uhradil předem celou část kupní ceny jednotky. Zasmluvněny jsou tak všechny jednotky projektu, kdy zasmluvněné budoucí výnosy, včetně již obdržených výnosů na
blokovaných účtech, činí 84,1 mil. Kč bez DPH, což je zhruba o 2 % více, než bylo původně předpokládáno.
Nižší proinvestované náklady (tj. realizované platby) oproti analýze jsou způsobeny primárně neuhrazenou fakturací k 30.06.2021 (ve splatnosti).
Ukazatel | Analýza k 30.06.2021 | Stav k 30.06.2021 |
Předprodej jednotek projektu | 11/12 | 12/12 |
Zasmluvněné budoucí výnosy [mil. Kč] | 75,8 | 84,1 |
Obdržené zálohy [mil. Kč] | 14,0 | 27,1* |
Proinvestované náklady [mil. Kč] | 50,2 | 43,6 |
Předpokladané splacení Upvest | Březen 2022 | Březen 2022 |
*Za jednu jednotku byla klientem doplacena plná kupní cena.
Plnění časového harmonogramu projektu
Developer postupuje z pohledu prodeje jednotek projektu v předstihu oproti plánovanému časového harmonogramu. Milníky stavební realizace jsou dodržovány v souladu s SoD. V současnosti tak nedošlo k žádným dalším skutečnostem, které by narušily vývoj realizace projektu nebo ohrozily dokončení díla.
Splatnost úvěru Upvest očekáváme beze změny v březnu 2022.
Závěr
Stavební realizace projektu postupuje v souladu s plánovaným harmonogramem s opožděnou platbou za realizované stavební práce oproti plánu (faktury ve splatnosti), s čímž se váže nižší výše realizovaných plateb oproti původní analýze projektu. Úvěrovaný dodržuje podmínky úvěrové smlouvy, aktivně komunikuje a konzultuje stav projektu s Upvest. Nejsou nám známy žádné další skutečnosti, které by narušily vývoj realizace projektu, a tedy i splacení úvěru od Upvest.