Právní průvodce
Právní průvodce
pro koupi nemovitosti
3 | Úvod |
4 | Stručně k právní úpravě |
5 | Postup při koupi nemovitosti |
6 | Rezervační smlouva |
6 | |
7 | Kupní smlouva |
8 | Zápis do katastru nemovitostí |
9 | Úschova kupní ceny |
9 | Shrnutí |
10 | Závěr |
10 | O autorovi |
10 | Kontakt |
Právní průvodce
www. xxx-xxxxx.xx 2
pro koupi nemovitosti
Úvod
www.mka-nosko.czwww. xxx-xxxxx.xx 33
Tento průvodce je určen všem, kteří se chystají koupit nemovitost v České republice. Představujeme v něm základní právní aspekty realitní transakce a dáváme v něm doporučení, jak postupovat, aby se při koupi nemovitosti minimalizovala rizika a transakce proběhla úspěšně.
Stručně k právní úpravě
Podle ustanovení § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) platí, že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. K nabytí vlastnického práva
k nemovitostem v České republice tedy nestačí pouhé uzavření kupní smlouvy, nýbrž je k němu nezbytný ještě i vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Bude-li rozhodnuto katastrálním úřadem o tom,
že se vklad povoluje, bude vlastnické právo převedeno s právními účinky k okamžiku podání návrhu na vklad ke katastrálnímu úřadu. Právní úprava kupní smlouvy je obsažena v ustanoveních
xxx.xxx-xxxxx.xx 4
§ 2079 a násl. občanského zákoníku. Řízení o povolení vkladu vlastnického práva před katastrálním úřadem se řídí zákonem č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“).
POSTUP PŘI KOUPI NEMOVITOSTI
Před uzavřením kupní smlouvy (a vlastně již před uzavřením případné rezervační smlouvy) je namístě prověřit faktický a právní stav nemovitosti. Lze jistě doporučit, aby si kupující předmětnou nemovitost před koupí důkladně prohlédl a ověřil, že nevykazuje nějaké faktické vady. Pro tento účel je vhodné si najmout stavebního technika, který je schopen případné vady odhalit spíše než laik.
Dále doporučujeme provést prověrku právního stavu nemovitosti. Na nemovitosti by zejména neměla váznou žádná věcná práva zřízená ve prospěch třetích osob. Může se jednat např.
o věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, práva stavby apod. Případná věcná práva zatěžující nemovitost lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí ohledně předmětné nemovitosti. Ve výpisu z katastru nemovitostí pak též je možné ověřit, že prodávající skutečně je vlastníkem dané nemovitosti.
V rámci právní prověrky je dále vhodné se seznámit též s nabývacím titulem (tj. např.
se smlouvou či rozhodnutím), na základě kterého se prodávající stal vlastníkem nemovitosti,
o jejíž nabytí má kupující zájem. Nabývací titul je vhodné prověřit z pohledu jeho platnosti a lze z něj též vyčíst, za jakých podmínek prodávající předmětnou nemovitost nabyl do svého vlastnictví.
Jedná-li se o bytovou jednotku, je dále dobré prověřit též prohlášení vlastníka budovy. Zde lze vyčíst zejména informaci o výměře bytu a též
o tom, zdali je s bytem spojeno výlučné užívání některé ze společných částí domu.
Je pak však třeba upozornit, že některé případné právní vady kupované nemovitosti nelze z výše uvedených dokumentů vyčíst. Do úvahy připadají zejména nájemní či jiná užívací práva třetích osob. Ohledně těchto dalších případných právních vad by měl prodávající v kupní smlouvě výslovně prohlásit, že jimi prodávaná nemovitost zatížena není. Prohlášení prodávajícího o absenci vad
by se pak mělo týkat též právních vad, které lze zjistit z některého z výše uvedených dokumentů.
Provedl-li si již kupující faktickou i právní prověrku kupované nemovitosti a je-li pro něj stav nemovitosti akceptovatelný, lze přistoupit
k přípravě smluvní dokumentace a k postupnému uzavření celé transakce.
REZERVAČNÍ SMLOUVA
První smluvní dokument, který připadá
v souvislosti s koupí nemovitosti do úvahy, je rezervační smlouva (bývá označována např. též jako dohoda o složení blokovacího depozita, dohoda o blokaci nemovitosti apod.). Rezervač- ní smlouvu lze obecně označit jako jakýsi (nepo- vinný) předstupeň smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně přímo kupní smlouvy.
Rezervační smlouva bývá zpravidla uzavírána
v případech, kdy je koupě realizována prostřed- nictvím realitního zprostředkovatele, nelze však vyloučit její uzavření ani v případech, kdy tomu tak není (často např. prodává-li nemovitost de- veloper). Je-li k uzavření rezervační smlouvy při- stupováno, pak doporučujeme, aby jejími smluv- ními stranami byly obě strany budoucí kupní smlouvy (tj. nikoli pouze budoucí kupující a re- alitní zprostředkovatel). Rezervační smlouva by měla obsahovat oboustranný závazek uzavřít smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy či přímo kupní smlouvu o převodu předmětné ne- movitosti. Budoucí prodávající by se v rezervační smlouvě měl též zavázat, že po určitou dobu ne- prodá předmětnou nemovitost případnému ji- nému zájemci, resp. že ji po tuto dobu ani nebu- de nabízet k prodeji.
Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy
či přímo budoucí kupní smlouva by v rezervační smlouvě měly být podrobněji specifikovány,
tj. přesně označen předmět převodu, uvedena kupní cena a způsob její úhrady (zpravidla pro- střednictvím notářské, bankovní či advokátní úschovy), termín předání nemovitosti apod.
Rezervační smlouva dále zpravidla obsahu-
je sankce pro případ nedodržení podstatných smluvních povinností.
SMLOUVA O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVY
Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy před- stavuje předstupeň kupní smlouvy. Ani uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy není povinné. K jejímu uzavření se přistupuje v přípa- dech, kdy z nějakého důvodu není možné bez dal- šího přistoupit rovnou k uzavření kupní smlouvy, např. dokončení kupované budovy či bytové jed- notky, zajištění úvěru na úhradu kupní ceny či její části, zajištění potvrzení o možnosti splacení úvě- ru zajištěného stávajícím zástavním právem na předmětných nemovitostech apod.
Ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy se smluvní strany zavazují, že v budoucnu mezi sebou uzavřou kupní smlouvu, a to zpravidla na výzvu některé ze smluvních stran. Právo vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření kupní smlou- vy lze sjednat ve prospěch obou stran, nebo ve prospěch jenom jedné ze stran. Pokud oprávně-
ná strana nevyzve druhou stranu ve stanové lhů- tě k uzavření kupní smlouvy, povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu zaniká. Pokud oprávněná strana řádně a včas vyzve druhou stranu k uza- vření kupní smlouvy, je povinná strana povinna kupní smlouvu uzavřít.
Součástí smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy by pak měl být stranami odsouhlasený text samotné kupní smlouvy.
Pokud kupující platí kupní cenu zcela či zčásti prostřednictvím hypotečního úvěru, který bude zajištěn zástavním právem na kupované nemo- vitosti, měla by smlouva obsahovat závazek pro- dávajícího uzavřít s úvěrující bankou zástavní smlouvu, dle které bude zřízeno zástavní právo v její prospěch.
KUPNÍ SMLOUVA
K samotnému převodu vlastnického práva k nemovitosti pak dochází na základě kupní smlouvy. Kupní smlouva by měla obsahovat především tyto náležitosti:
1. Správnou identifikaci smluvních stran (jmé- no a příjmení, datum narození, adresa trvalé- ho pobytu a rodné číslo, bylo-li přiděleno). Je-li účastníkem právnická osoba, musí údaje od- povídat zápisu v obchodním rejstříku a smlou- vu musí podepsat osoba k tomu oprávněná.
2. Správnou identifikaci prodávané nemovitosti
3. Projev vůle smluvních stran převést vlastnic- ké právo k nemovitosti z prodávajícího na ku- pujícího.
4. Kupní cenu za prodávanou nemovitost a způ- sob její úhrady. V každém případě lze doporu- čit, aby kupní cena byla uhrazena prostřednic- tvím advokátní, notářské či bankovní úschovy. Součástí kupní smlouvy by mělo být též ujed- nání o tom, jak se bude postupovat, když kup- ní cena zaplacena nebude. V takovém případě by měl mít prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit a mělo by mu též vznik- nout právo na přiměřenou smluvní pokutu.
5. Podstatná prohlášení prodávajícího týkají- cí se převáděné nemovitosti a jeho osoby a podstatná prohlášení kupujícího týkající se
jeho osoby. Pokud se některé prohlášení poz- ději ukáže jako nepravdivé, pak doporučuje- me sjednat povinnost dotčené strany zjed- nat v přiměřené lhůtě nápravu a pro případ
jejího porušení přiměřenou smluvní pokutu a možnost druhé strany od smlouvy odstou- pit, popř. uplatnit další práva z odpovědnos- ti za vady.
6. Způsob podání kupní smlouvy na katastr. Smlouva by měla být podána na katastr až poté, kdy je v úschově kupní cena. Jedině tak má prodávající jistotu, že nepřevede na kupují- cího nemovitost, aniž by dostal zaplaceno.
7. Xxxxxx předání nemovitosti a sankce pro pří- pad, že nebude nemovitost včas a v řádném stavu předána. Stejně tak by měl prodávající
v dohodnutém termínu odhlásit z nemovitosti trvalé bydliště i sídlo všech osob, které ho tam na základě jeho souhlasu mají.
8. Úředně ověřené podpisy smluvních stran (ověření podpisů postačí na jednom vyhotove- ní kupní smlouvy, které je určené pro účely ří- zení o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí).
ZÁPIS DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Jak již bylo uvedeno, občanský zákoník stanoví, že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví vkladem vlastnického práva kupujícího do takového seznamu. V případě nemovitostí je tímto seznamem katastr nemovitostí.
Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí se podává na předepsaném formu- láři, jehož přílohu musí tvořit především tzv. vkla- dová listina. Jde o listinu, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno (tj. v našem pří- padě kupní smlouva). Je nezbytné, aby vyhotove- ní kupní smlouvy předkládané katastrálnímu úřa- du bylo opatřeno úředně ověřenými podpisy je- jích účastníků. Návrh na vklad do katastru nemo- vitostí pak musí splňovat náležitosti předepsané v ustanovení § 14 katastrálního zákona.
Nejpozději den po doručení návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu katast- rální úřad informuje vlastníka převáděné nemovi- tosti o tom, že právní poměry jsou dotčeny změ- nou, a to zasláním této informace na adresu mís- ta jeho trvalého pobytu (popř. v případě cizozem- ce na jeho adresu bydliště v cizině).
V řízení o povolení vkladu vlastnického práva katastrální úřad zejména zkoumá, zdali kupní smlouva (jako tzv. vkladová listina) splňuje náleži- tosti listiny pro zápis do katastru, zdali její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, zdali právní jedná- ní bylo učiněno v předepsané (tj. písemné) formě. Dále katastrální úřad též zkoumá, zdali účastník není omezen v oprávnění nakládat s nemovitos- tí, zdali z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosa- vadními zápisy v katastru není patrný důvod,
pro který by bylo právní jednání neplatné a zdali navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Tyto skutečnosti katast- rální úřad zkoumá podle stavu, jaký tu byl v oka- mžiku podání návrhu na vklad.
Jestliže jsou všechny podmínky nutné pro pro- vedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí splněny, katastrální úřad jej povo-
lí – nejdříve však po uplynutí 20 dnů ode dne ode- slání informace vlastníku převáděné nemovitos- ti o tom, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Vklad vlastnického práva se následně provede zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad došel
k příslušnému katastrálnímu úřadu.
ÚSCHOVA KUPNÍ CENY
Jak již bylo výše uvedeno, doporučujeme úhradu kupní ceny realizovat prostřednictvím úschovy. Účelem úschovy kupní ceny je dát prodávajícímu záruku, že po převodu vlastnického práva
k prodávané nemovitosti dostane zaplaceno a kupujícímu jistotu, že nestane-li se v určité
lhůtě vlastníkem nemovitosti bez právních vad evidovaných v katastru nemovitostí, bude mu kupní cena z úschovy vrácena.
Pro úschovu kupní ceny lze zvolit služby notáře, advokáta či banky. V případech, kdy pro naše klienty zajišťujeme koupi nemovitosti jako takovou, je pro ně komfortnější a zpravidla
i cenově výhodnější, když si od nás nechají též provést úschovu kupní ceny. Kromě vyhotovení samotné smlouvy o úschově peněz se postaráme o založení úschovního účtu, zkontrolujeme všechny podklady, informujeme smluvní strany
o pohybech na úschovním účtu, vyhotovíme potvrzení o připsání peněz na účet úschovy
a především zodpovídáme za vyplacení kupní ceny z úschovy v souladu s ujednáními smlouvy
o úschově.
SHRNUTÍ
Na základě našich zkušeností doporučuje-
me při koupi nemovitosti zejména nepodcenit právní prověrku kupované nemovitosti a nechat si transakční dokumentaci odborně zpracovat od advokátní kanceláře, která se na převody nemovitostí specializuje. Vyhnete se tak nejen omylům, které mohou být v přípa- dě realitních transakcí nákladné, ale i problé- mům v řízení před katastrálním úřadem, kte- ré mohou způsobit prodloužení celé transakce z důvodu oprav smluvní dokumentace a jejího opětovného podepisování.
Jak již bylo uvedeno, doporučujeme rovněž využít úschovu kupní ceny, která vám, jako kupujícímu, dává jistotu, že prodávající obdrží kupní cenu až poté, kdy se stanete vlastníkem nemovitosti nezatížené právními vadami zapi- sovanými do katastru nemovitostí.
Pokud se rozhodnete využít služby naší ad- vokátní kanceláře, můžete se spolehnout na naši odbornost a spolehlivost. Pro naše kli- enty pracujeme rychle a efektivně. Zajistíme pro vás kompletní realizaci realitní transak- ce, od úvodní konzultace, přes kontrolu všech podkladů (výpisy z katastru, nabývací tituly apod.), až po přípravu samotné smluvní doku- mentace, včetně návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, zastupování ve vkladovém řízení před katastrálním úřadem
a úschovy kupní ceny.
Závěr
Koupě nemovitosti by při dodržování doporučení představených v tomto průvodci neměla klienty překvapit něčím neobvyklým. Každopádně ale jde o transakci, která vyžaduje důslednost
a trpělivost. Klienti, kteří se chystají koupit nemovitost, by měli být připraveni na komunikaci
s různými osobami, na studium smluvní dokumentace a vyčlenit si na realizaci transakce dostatek času. Předejít nedorozuměním, omylům a ušetřit čas se dá také tím, že si pro realizaci realitní transakce zvolíte odborně způsobilou osobu jako svého zástupce. V úvahu připadá zejména advokát, který se na poskytování právní pomoci při převodech nemovitostí specializuje.
Poradenství v oblasti realitních transakcí patří mezi hlavní specializace naší advokátní kanceláře. Našim klientům jsme připraveni poradit a být jejich zástupci, kteří pomohou úspěšně zrealizovat koupi jakéhokoli typu nemovitosti. Neváhejte se na nás proto kdykoli obrátit. Kontaktovat nás můžete
telefonicky, emailem, online a pro osobní setkání jsme vám k dispozici v kancelářích v Praze a Bratislavě.
O autorovi
Xxx. Xxxxxx Xxxxx je zakládajícím partnerem advokátní kanceláře Xxxxx, Xxxx, Xxxxxxxxx (MKA Nosko). Absolvoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy a je zapsán v seznamu advokátů České advokátní komory. Při své činnosti se zaměřuje zejména na občanské právo, a to nejčastěji v souvislosti
s realitními transakcemi. V rámci své právní praxe poskytuje mimo jiné poradenství při developerských projektech
a akvizicích nemovitého majetku (včetně přípravy komplexní dokumentace v těchto věcech).
Contact MKA Xxxxx
Xxxxxxxxxx 1535/4 110 00 Prague 1 Czech Republic
e-mail: xxxx@xxxxxxxx.xx tel.: x000 000 000 000
10