Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Xxxxxx Xxxxxxxx

Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: xxx. XXXx. Xxxxx Xxxxx, Ph.D. Katedra občanského práva

Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 10. 4. 2017

Čestné prohlášení

Prohlašuji, že předloženou diplomovou práci jsem vypracovala samostatně a že všechny použité zdroje byly řádně uvedeny. Dále prohlašuji, že tato práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.

V Praze dne 10. 4. 2017

Xxxxxx Xxxxxxxx

Poděkování

Děkuji svému vedoucímu práce, xxx. XXXx. Xxxxxx Xxxxxxxx, Ph.D., za ochotu vést mou diplomovou práci, trpělivý přístup a za cenné rady, které mi při psaní této práce poskytoval.

Zároveň tímto také děkuji svým rodičům a všem svým blízkým za jejich láskyplnou péči a podporu po celou dobu mého studia.

Obsah

Úvod 1

1. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci 3

1.1 Vývoj právní úpravy kupní smlouvy 3

1.2 Vývoj právní úpravy smluvního převodu vlastnického práva k nemovité věci . 5

1.3 Současná úprava kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci 8

2. Nemovitá věc 10

2.1 Pozemek 14

2.2 Stavba 18

2.3 Právo stavby 21

2.4 Jednotka 23

3. Převod vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní smlouvy 27

3.1 Okamžik nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy 27

3.2 Převzetí nemovité věci – přechod nebezpečí škody na nemovité věci 31

3.3 Odstoupení od kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci 33

4. Náležitosti kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci 36

4.1 Smluvní strany a jejich identifikace 37

4.2 Předmět koupě 38

4.3 Kupní cena 41

4.4 Formální náležitosti 48

5. Vady nemovitosti 50

5.1 Faktické vady nemovité věci 50

5.1.1 Odlišná výměra nemovitosti 51

5.2 Skryté vady 53

5.3 Právní vady nemovité věci 54

6. Nabytí nemovité věci od nevlastníka 61

6.1 Prostředky ochrany vlastnického práva k nemovitým věcem 65

6.1.1 Poznámka rozepře 65

6.1.2 Poznámka spornosti 67

6.1.3 Právo na informace 69

Závěr 71

Seznam zkratek 74

Seznam zdrojů 75

Monografie 75

Soudní rozhodnutí 77

Zákony a podzákonné právní předpisy 81

Odborné články 83

Internetové zdroje 84

Dalších prameny 85

Abstrakt 86

Abstract 88

Klíčová slova 90

Keywords 90

Úvod

Téma této diplomové práce jsem zvolila předně z důvodu mého osobního zájmu o problematiku převodu nemovitých věcí a její bližší poznání považuji za cennou vědomost nejen každého právníka, který se věnuje této problematice, ale také i dalších profesionálů pracujících v oblasti realit, kterým by práce mohla posloužit k rozšíření si vědomostí o právní aspekty jejich práce.

Kupní smlouvu o převodu vlastnictví k nemovité věci považuji za velmi významný smluvní typ, jelikož se s ním setká alespoň jednou za život téměř každý člověk z toho důvodu, že prostřednictvím něho dochází především k uspokojování našich potřeb bydlení. Vzhledem k tomu, že vybrané téma je velmi široké a rozsáhlé, nelze v této práci obsáhnout všechny aspekty převodu nemovité věci na základě kupní smlouvy. Proto jsem se rozhodla věnovat v této práci především účinné soukromoprávní úpravě kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci a zaměřit se na nejdůležitější aspekty kupní smlouvy a převodu vlastnického práva k nemovitosti a také na riziková místa takové kupní smlouvy.

V současné době je kupní smlouva upravena v zákoně č. 89/2012, občanský zákoník („OZ“), který v části IV. s názvem Relativní majetková práva, v hlavě II., díle 1 a oddíle 2, upravuje kupní smlouvu v obecné rovině a v pododdíle 3 stanovuje zvláštními ustanoveními pro koupi nemovitých věcí odchylky od obecné úpravy koupě. Jde především o odlišnosti ve formě smlouvy, v okamžiku převzetí nemovitosti, přechodu nebezpečí škody na věci a odlišnosti v úpravě vad věci (pozemku a stavby).

Cílem této práce je analyzovat ty nejdůležitější aspekty kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci z hlediska účinné právní úpravy a především se věnovat problémovým místům kupní smlouvy, zhodnotit nejčastější rizika při převodu vlastnického práva k nemovité věci prostřednictvím kupní smlouvy a navrhnout jejich možná řešení a možnosti zajištění práv smluvních stran.

Práce se zaměřuje na vymezení nemovitých věcí a popsání specifik jednotlivých typů nemovitých věcí, charakterizování základních prvků vlastnického

práva, pozornost je dále věnována podstatným náležitostem kupní smlouvy, také je věnován prostor vadám nemovitých věcí a to především vadám právním s ohledem na to, že nemovité věci jimi bývají často zatíženy. V neposlední řadě se také budu věnovat aktuální právní úpravě možnosti nabytí vlastnického práva k nemovité věci od nevlastníka a související relativně nově zavedené úplné zásadě materiální publicity veřejných seznamů, jelikož tuto problematiku považuji za velice významnou s ohledem na skutečnost, že se právní úprava současně platného a účinného občanského zákoníku podstatně liší od předchozí právní úpravy.

Text práce vychází z právního stavu ke dni 10.4.2017.

1. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci

Kupní smlouva je v současné době nejčastěji používaným smluvním typem, prostřednictvím kterého dochází k uspokojování našich potřeb, respektive u kupní smlouvy o převodu nemovité věci k uspokojování především potřeb bydlení. Téměř každý člověk uzavírá kupní smlouvu na nemovitou věc alespoň jednou za život. Vzhledem k velké významnosti tohoto smluvního typu bych ráda nejprve lehce zmínila vývoj právní úpravy kupní smlouvy a převodu nemovitých věcí na našem území.

1.1 Vývoj právní úpravy kupní smlouvy

Kupní smlouva je považována za jeden z nejstarších smluvních typů soukromého práva. V Římě byla směnná smlouva, jako reálný kontrakt, předstupněm dlouhého a složitého vývoje smlouvy kupní. Až se vznikem peněz jako všeobecného prostředku směny byla smlouva směnná nahrazena kupní smlouvou v pravém slova smyslu. Na směnu v Římě navázala tzv. smlouva trhová, emptio venditio, tedy smlouva o výměně věci za peníze již ve 2. stol. př. n. l. Z původně reálného kontraktu se postupně stal kontrakt konsensuální, kdy zpočátku docházelo k převodu vlastnictví a předání věci současně se vznikem smlouvy, ale časem se jednotlivé složky jednání osamostatnily a tak se plnění a později i odevzdání věci oddělilo, převod vlastnictví se následně stal samostatným a kauzou se stal samotný kontrakt. Předmětem smlouvy trhové mohla být věc hmotná i nehmotná, věc již existující, ale také i ta, která teprve vznikne, tedy věc budoucí. Ke smlouvě trhové byly již tehdy naprosto běžně připojovány vedlejší úmluvy, které používají v současné době i moderní právní řády, např. výhrada lepšího kupce, úprava o předkupním právu a další.1 V rámci římského práva tak tedy byla vytvořena první úprava smlouvy kupní, z níž dodnes vycházejí současné právní úpravy evropských zemí včetně českého právního řádu.

1 XXXXX, Xxxxxxx, XXXXX, Xxxxxxxx, XXXXXXXX, Xxxxxx. Římské právo. 2. dopl. a přeprac. vyd. Praha: C. H. Xxxx, 1997, s. 251-253.

První kodifikaci občanského práva na našem území představoval obecný zákoník občanský z roku 1811 (ABGB), který se stal v roce 1918 součástí právního řádu Československé republiky a který na našem území platil s určitými úpravami až do roku 1950. Úprava koupě se nacházela v ustanoveních § 1053-1089, kupní smlouva zde byla upravena jako smlouva konsensuální a byla definována jako smlouva trhová, kterou se přenechává věc za určitou částku peněz jiné osobě, přičemž k nabytí vlastnického práva dochází teprve odevzdáním předmětu koupě. Obecný zákoník český také obsahoval úpravu vedlejších ujednání, a to výhradu zpětné koupě, zpětného prodeje, předkupního práva, prodeje na zkoušku, prodeje s výhradou lepšího kupce a příkaz k prodeji.

Obecný zákoník občanský (ABGB) byl nahrazen nově vzniklým občanským zákoníkem, zákonem č. 141/1950 Sb., který byl přijat dne 25. října 1950 a účinnosti nabyl dne 1. ledna 1951. Občanský zákoník z roku 1950, nazýván také jako střední kodex, již obsahoval v ustanovení § 366 dnes užívaný název kupní smlouva. Ta byla definována jako smlouva, kterou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu předmět koupě a kupující se zavazuje předmět odebrat a zaplatit kupujícímu ujednanou cenu. Tato úprava koupě také obsahovala vedlejší ujednání při kupní smlouvě.

Soukromé právo bylo následně upraveno zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem, který měl odpovídat potřebám socialistické společnosti, kdy se těžištěm úpravy staly služby a v rámci toho i prodej zboží v obchodě. V souvislosti s tím byla úprava smluvního práva marginalizována. Občanský zákoník z roku 1964 obsahoval pouze omezenou úpravu kupní smlouvy a v ustanovení § 399 ji vymezoval jako smlouvu, která zakládá povinnost prodávajícího odevzdat věc kupujícímu a povinnost kupujícího převzít věc a zaplatit za ni dohodnutou cenu. Tato stávající úprava se ukázala v souvislosti se změnou společenských poměrů na našem území po roce 1989 jako nedostatečná a vyžádala si změnu. Občanský zákoník byl proto několikrát novelizován, z toho největší změnu představoval zákon č. 509/1991 Sb., který přinesl i novou úpravu kupní smlouvy, jelikož z do té doby platného občanského zákoníku převzal pouze dvě ustanovení, které novela začlenila do základních všeobecných ustanovení jako § 588

a § 589. Současně byl také přijat zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, který obsahoval rozsáhlou úpravu kupní smlouvy obchodní nacházející se v ustanovení

§ 409 – 470 a která se vztahovala na kupní smlouvu, jež byla uzavírána mezi podnikateli v souvislosti s jejich podnikáním. Kupní smlouva byla v ustanovení

§ 409 zmíněného obchodního zákoníku vymezena následovně: „Kupní smlouvou se prodávající zavazuje dodat kupujícímu movitou věc (zboží) určenou jednotl ivě nebo co do množství a druhu převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu.“ Pro úpravu koupě tedy platily dva režimy – úprava obchodní kupní smlouvy podle obchodního zákoníku a úprava smlouvy neobchodní podle zákoníku občanského.

Občanský zákoník z roku 1964 a obchodní zákoník z roku 1991 platily, oba v novelizované podobě, až donedávna, kdy byly zrušeny a nahrazeny zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákonem č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech, jejichž účinnost nastala ke dni 1.1.2014.

1.2 Vývoj právní úpravy smluvního převodu vlastnického práva k nemovité věci

Základy dnešního novodobého katastru byly položeny nejvyšším patentem rakouského císaře Xxxxxxxxx X. vydaného roku 1817, kterým byl zřízen tzv. stabilní katastr, jenž sloužil především k vyměření půdy a určení pozemkové daně.2 Jelikož se nepodařilo udržovat stabilní katastr dostatečně aktuální, byl přijat roku 1871 obecný knihovní zákon3 a poté roku 1874 zákon o založení nových pozemkových knih4, kterým bylo také stanoveno, že pozemkové knihy se staly veřejnými a měly evidovat všechny nemovitosti včetně práv a povinností k nim zřízeným. S účinností katastrálního zákona z roku 19275, byl zaveden pozemkový katastr, který nabyl účel

2 Stručná historie pozemkových evidencí. Státní správa zeměměřictví a katastru [online].[cit. 16.2.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxx.xx/Xxxxxxx-xxxxxxxxxxx/X-xxxxxxxx-xxxxxxxxxxx/Xxxxxxxx- pozemkovych-evidenci.aspx.

3 Zákon č. 95/1871 Ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách.

4 Zákon č. 92/1874 z. z. Č., o založení nových pozemkových knih pro království České a o jejich vnitřním zařízení.

5 Zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon).

především právní a hospodářský a byl součástí všech právních jednání o nemovitostech. Tím katastr ztratil svůj původní daňový účel.

Všeobecným občanským zákoníkem z roku 1811 byl zaveden na našem území intabulační princip, spočívající v tom, že vlastnické právo k nemovitosti evidované v pozemkových knihách, bylo převáděno až zápisem do těchto pozemkových knih, který byl učiněn tzv. vkladem (intabulací) a tento zápis byl zápisem konstitutivním. 6 Kromě pozemkových knih existovaly v té době také železniční knihy a knihy horní.

Změna nastala přijetím občanského zákoníku z roku 1950, který zrušil všeobecný občanský zákoník z roku 1811 (ABGB) a nastolil na našem území konsenzuální princip pro převod nemovitých věci. Vlastnické právo k nemovitostem se převádělo již účinností kupní smlouvy a pouze na žádost stran se mohlo vlastnictví nemovitosti konkrétní osoby zapsat do pozemkové knihy, přičemž tento zápis byl pouze deklaratorní (§ 111 OZ 1950). S opuštěním intabulačního principu aplikovaného za účinnosti všeobecného občanského zákoníku z roku 1811 (ABGB) postupně zanikal i význam a věrohodnost zápisů evidovaných v pozemkových knihách. Roku 1956 vznikla Jednotná evidence půdy, ve které se evidovaly užívací vztahy a tuto evidenci vedly orgány geodézie.

Nový režim zavedl až občanský zákoník z roku 1964, spolu se zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, zřídily evidenci nemovitostí, kterým byl převzat operát Jednotné evidence půdy a evidence byla rozšířena i na vlastnické vztahy, zatímco pozemkové knihy byly zrušeny. Dále byla zavedena povinnost od 1.3.1964 smlouvy o převodech nemovitostí (v případě převodu do soukromého vlastnictví) registrovat státním notářstvím (§ 63 zákona č. 95/1963 Sb., notářský řád). Účinnost smlouvy tak byla podmíněna rozhodnutím o registraci státním notářství (§ 47 odst. 1 OZ 1964), konsenzuální princip byl však zachován a k nabytí vlastnického práva k nemovitosti docházelo již účinností této smlouvy – tedy

6 V té době nebylo rozlišováno mezi převodem a přechodem práva, proto se intabulační princip vztahoval jak na smluvní převod vlastnického práva, tak i některé další způsoby nabývání.

registrací státním notářství, a zápis v evidenci nemovitostí neměl žádné věcněprávní účinky.7

Od 1.1.1993 došlo s účinností zákona č. 264/1992 Sb., který novelizoval občanský zákoník z roku 1964, ke zrušení státního notářství a podle § 133 OZ 1964 ke znovuzavedení intabulačního principu v souvislosti s nabýváním vlastnického práva k nemovitosti na základě smlouvy, kdy účinností smlouvy vznikaly obligační nároky smluvních stran, ale k samotnému převodu vlastnictví docházelo až na základě registrace, kterou prováděl nově katastr nemovitostí. Současně byl přijat také zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, kterým došlo k nahrazení evidence nemovitostí právě katastrem nemovitostí. Novou úpravou zřízený katastr nemovitostí vykonával jak funkci bývalé pozemkové knihy, tak i funkci bývalého pozemkového katastru. Katastrální úřady, které začaly vykonávat státní správu katastru nemovitostí, evidovaly právní vztahy k nemovitostem a také jim byla svěřena pravomoc o nich rozhodovat.

V souvislosti s přijetím zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, byla přijata s účinností od 1.1.2014 i nová úprava katastru nemovitostí, která zrušila zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, a problematiku katastru nemovitostí soustředila do jednoho zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. S účinností od počátku roku 2014 zůstal zachován dvoufázový převod nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí i nadále, ale došlo např. k posílení zásady intabulace v zájmu věrohodnosti zápisů evidovaných v katastru nemovitostí, a to především zavedením pravidla, že zápisy vlastnických i jiných věcných práv jsou nyní prováděny vkladem bez ohledu na to, zda právní důvod je představován smlouvou nebo např. rozhodnutím soudu či správního úřadu (§ 6 XxxX).

7 XXXXXX, Xxxx. Katastr nemovitostí. 2. vyd. Praha: C.H. Xxxx, 2010, s. 14-20.

1.3 Současná úprava kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci

Zatímco do 31.12.2013 platila rozdílná a nesourodá úprava a kupní smlouva byla upravena dvěma právními předpisy, občanským zákoníkem z roku 1964 a obchodním zákoníkem z roku 1991, současný občanský zákoník přinesl jednotnou úpravu kupní smlouvy, kdy se celá úprava tohoto významného právního institutu nachází na jednom místě v jediném předpise. Současný občanský zákoník tak předchozí dualismus odstranil, což je bezesporu velkým přínosem a zjednodušením pro všechny uživatele práva. Nová jednotná úprava kupní smlouvy vychází především z úpravy obsažené v obchodním zákoníku z roku 1991, která byla ve srovnání s úpravou v předchozím občanském zákoníku modernější. Úprava však z obchodního zákoníku nebyla převzala kompletně, neboť nová úprava je inspirována z velké části i moderními evropskými trendy.8

Současný občanský zákoník definuje kupní smlouvu v ustanovení § 2079 odst. 1 OZ následovně: „Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“

Hlavním účelem kupní smlouvy je převod vlastnického práva k věci z jednoho subjektu na druhý, tedy z prodávajícího na kupujícího. Ustanovení občanského zákoníku upravující kupní smlouvu jsou v zásadě dispozitivní, umožňují tak určitou volnost v uspořádání vzájemných práv a povinností na základě dohody mezi nimi. Tento smluvní typ náleží ke konsensuálním kontraktům, tudíž k uzavření smlouvy dochází již souhlasným projevem vůle stran, nikoli fyzickým předáním předmětu smlouvy, jak je tomu u kontraktů reálných. Koupě realizovaná kupní smlouvou je dvoustranným právním jednáním zakládající mezi subjekty synallagmatický právní vztah, tzn., kdy vzájemná plnění jsou rovnocenná. Práva a povinnosti kupujícího a prodávajícího jsou v recipročním vztahu – na jedné straně synallagmatického vztahu stojí závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět

8 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 31-32.

koupě a umožnit mu nabýt vlastnické právo k tomuto předmětu, na straně druhé závazek kupujícího převzít předmět koupě a zaplatit za něj prodávajícímu kupní cenu. Podstatným znakem kupní smlouvy je její úplatnost, čímž se koupě liší od smlouvy darovací, která nevyžaduje protiplnění v podobě zaplacení kupní ceny v penězích. Co se týče formy kupní smlouvy, tak občanský zákoník v obecné rovině nevyžaduje zvláštní formu kupní smlouvy a ta tak může být uzavřena i např. ústně. Naproti tomu ale právě v případě převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ustanovení § 560 OZ stanovuje povinnost písemné podoby kupní smlouvy pod sankcí neplatnosti.9

Koupě je v současném občanském zákoníku upravena v části čtvrté v ustanovení § 2079 a násl., kdy po vzoru švýcarské právní úpravy jsou nejdříve formulována obecná ustanovení, která jsou společná pro všechny typy institutu koupě, následují ustanovení upravující koupi movité věci, dále ustanovení upravující koupi věci nemovité, ustanovení týkající se vedlejších ujednání při kupní smlouvě a jako poslední následuje pododdíl obsahující zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě.

Pro koupi věcí nemovitých se použije zvláštní úprava kupní smlouvy, která je vymezena ve čtyřech ustanoveních, konkrétně v § 2128 – 2131 OZ. V otázkách neupravených v těchto zvláštních ustanoveních se však na koupi nemovité věci přiměřeně použijí i ustanovení o koupi věcí movitých dle § 2131 OZ, jedná se například o otázky úpravy práv a povinností smluvních stran a otázky úpravy práv z vadného plnění a záruky za jakost.

9 TICHÝ, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 2-13.

2. Nemovitá věc

V prvé řadě považuji za vhodné věnovat pozornost významu slova věc, jakožto právnímu pojmu. Na rozdíl od předchozí právní úpravy, která používala pojem „předmět občanskoprávních vztahů“, současný občanský zákoník tento termín terminologicky nahrazuje pojmem „věc v právním smyslu“ (dále jen věc). Jak uvádí ustanovení § 489 OZ, za věc v právním smyslu se považuje „vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.“ Nové pojetí věci má velký význam spočívající v tom, že za věc nyní považujeme kromě předmětů hmotných nově i předměty nehmotné, zejména práva (pohledávky) a další nehmotné statky (obchodní firmu). Za věci v právním smyslu naopak nelze považovat lidské tělo či jeho části (§ 493 OZ), ani živé zvíře (§ 494 OZ). Věcí v právním smyslu není ani součást věci, jelikož, aby šlo o věc ve smyslu právním, musí být věcí samostatnou. Naproti tomu příslušenství věci je věcí v právním smyslu, kdy představuje věc vedlejší vedle věci hlavní (§ 510 odst. 1 OZ).10

Jak již bylo uvedeno, jednou z vlastností věci je, že slouží potřebě lidí. Touto potřebou může být potřeba nejen hospodářská, ale také i potřeba technická, popř. estetická. K tomu, aby věc mohla člověku sloužit, je potřeba, aby věc mohl člověk objektivně ovládat, musí tedy být člověku podrobitelná. Proto věcí nejsou neovladatelné přírodní síly jako např. vítr, déšť, či atmosférická elektřina. Elektřina vyráběná vodní elektrárnou ale už za věc považována bude, neboť představuje ovladatelnou přírodní sílu, lze ji distribuovat a obchodovat s ní (§ 497 OZ).

Zákon dělí věci podle různých kritérií, z nichž nejdůležitější z pohledu této diplomové práce je dělení na věci movité a věci nemovité nacházející se v ustanovení § 498 OZ. Již staří Římané znali toto rozlišování věcí, kdy rozdělovali věci podle toho, zda byly pohyblivé či nepohyblivé.11Současný občanský zákoník nedefinuje věci movité a nemovité pomocí druhových znaků. Věc nemovitou vymezuje prostřednictvím taxativního výčtu a všechny ostatní věci, ať už hmotné či

10 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1731.

11 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1793.

nehmotné, které se nedají pod tento výčet podřadit, jsou v právním smyslu věcmi movitými (§ 498 odst. 2). Otázkou zůstává, jak přesně přistupovat k této konstrukci vymezení věci, tedy zda bylo úmyslem zákonodárce upřednostnit hledisko přirozené povahy určitého samostatného předmětu, tedy prostřednictvím generických znaků, nebo zda je klíčové postavení vymezení nemovitých věcí na taxativním výčtu, díky kterému mohou být za movité věci označeny i věci, jejichž přirozená povaha je nemovitá. Tak jako autor komentáře k občanskému zákoníku 12 se přikláním k upřednostnění druhé uvedené varianty, tj. k metodě taxativního výčtu nemovitých věcí v ustanovení § 498 odst. 1 OZ. Jelikož v opačném případě, kdy bychom upřednostnili vymezení věcí dle přirozené povahy věcí, by alespoň z části ustanovení § 498 odst. 2 ztratilo smysl - pak bychom mohli dospět například k závěru, že i stroje se zapsanou výhradou (§ 508 odst. 1 OZ) nebo dokonce i stavby dočasné (§ 506 odst. 1 OZ) jsou věcmi nemovitými, jelikož na základě jejich přirozené povahy je nelze přenést z místa na místo bez porušení podstaty věci.13

Výkladové problémy při posuzování, zda některé věci jsou věcmi nemovitými, se po přijetí současného občanského zákoníku týkaly také § 498 odst. 1 věty druhé OZ, který říkal, že pokud jiný právní předpis stanoví, že určitá věc není součástí pozemku a zárověň ji nelze přenést z jednoho místa na místo jiné bez porušení její podstaty, je tato věc také věcí nemovitou. Odborná veřejnost zaujala na tuto problematiku protichůdné názory. Rozdílné názory se týkaly obzvláště toho, zda použitým slovním spojením „jiný právní předpis“ se myslelo, že vyjímku ze zásady superficies solo cedit může stanovit jakýkoliv jiný právní předpis mimo občanský zákoník, nebo naopak tuto výjimku může určit i samotný občanský zákoník.14 Ke druhému závěru se přikláněla také důvodová zpráva k občanskému zákoníku15 a i dle mého nározu by pro posouzení, zda jde o věc nemovitou, nemělo být relevantní, zda tak stanovuje zvláštní či obecný právní předpis. Avšak je třeba

12 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1764.

13 Přirozená povaha věci, tedy „nepřenositelnost věci z místa na místo bez porušení její podstaty“ se má zohlednit pouze v případě že tak stanoví jiný právní předpis.

14 XXXX, Xxxx. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - I. Právní prostor [online]. 2015 [cit. 4.1.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/ rekodifikace/nektere-aktualni-vykladove-problemy-upravy-nemovitych-veci-v-noz-i.

15 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX-xxxxxxxxxxxxx-xxxxx.xxx.

upozornit, že uvedený výkladový problém byl již vyřešen, jelikož v průběhu vypracovávání této práce byl přijat zákon č. 460/2016, který novelizuje občanský zákoník a touto novelou bylo s účinností od 28.2.2017 změněno i ustanovení § 498 odst. 1, kdy zmíněné slovní spojení „jiným právním předpisem“ bylo nahrazeno slovem „zákon“, čímž byl spor vyřešen. Nyní je tedy vyjasněno, že pokud občanský zákoník stanoví, že věc není součástí pozemku a současně ji nelze přenést z místa na místo bez toho, aniž by byla porušena její podstata, půjde o věc nemovitou.

S uvedeným souvisí i problematika právního vymezení liniových staveb ve smyslu § 509 OZ. Toto ustanovení občanského zákoníku bylo také změněno zákonem č. 460/2016 Sb., a v souladu s touto novelou zní s účinností od 28. února 2017 zmíněné ustanovení následovně:

„Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“16

Uvedenou novelou byl nahrazen původní termín „inženýrské sítě“ novým termínem „liniové stavby“. Nejde však pouze o terminologickou změnu. Výraz liniové stavby je výrazem širším a zahrnuje pod sebe nejen inženýrské sítě, ale také i např. pozemní komunikace (např. i tunely) a stavby drah (např. trolejbusové dráhy, lanové dráhy 17 ). 18 U těchto staveb převládá jeden rozměr. V souvislosti s touto změnou bylo zrušeno přechodným ustanovením zákona č. 460/2016 Sb. i předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 OZ, ale pouze ve vztahu k liniovým stavbám upraveným v § 509 OZ a ohledem na uvedené s účinností od 28. února 2017 platí, že vlastník pozemku, na němž je tato liniová stavba zřízena, nemá předkupní právo k liniové stavbě, a to samé platí i obráceně, kdy vlastník takové stavby nemá předkupní právo k pozemku, na kterém je liniová stavba zřízena.

16 § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

17 ČSN 73 0401 Názvosloví v geodézii a kartografii.

18 XXXXXX XXXXXXX PRAHA. Novela občanského zákoníku přináší od 28. 2. 2017 změny v oblasti nemovitostí. Bulletin advokacie [online]. 2017 [cit. 29.03.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxx-xxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxx-xx-00.-0.-0000-xxxxx-x- oblasti-nemovitosti?browser=mobi.

§ 509 OZ se však nevztahuje na silnice a místní komunikace a ani na dálnice, jichž se týká speciální úprava zákona č. 13/1997 Sb., zákon o pozemních komunikacích, který v § 9 odst. 1 stanovuje, že tyto stavby nejsou součástí pozemku.

Stejně jako doposud stanovuje novelizovaný § 509 OZ, že inženýrské stavby a nyní tedy navíc i ostatní liniové stavby a předměty, které pravidelně ze své povahy zasahují více pozemku, nejsou součástí pozemku. Tyto liniové stavby lze nyní podřadit pod výjimku ze zásady superficies solo cedit stanovenou v ustanovení

§ 498 odst. 1 věty druhé OZ, z čehož plyne, že liniové stavby, které nelze přenést z místa na místo, aniž by byla porušena jejich podstata, mají povahu věcí samostatných a budou tedy věcmi nemovitými.

Ustanovení § 509 OZ by se však mělo vztahovat jen na liniové stavby, které budou svou povahou stavby v soukromoprávním smyslu. Takové stavby jako samostatné věci (stavby) jsou v závislosti na svém technickém a stavebním provedení buď věcí movitou (pokud ji půjde přenést z místa na místo bez porušení podstaty), nebo právě věcí nemovitou (viz výše). Liniové stavby, které budou považovány za věci nemovité, nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí, mimo výjimky, kdy např. vodovody a kanalizace jsou evidovány ve zvláštní evidenci dle zákona o vodovodech a kanalizacích19.20

Zákon v již zmíněném ustanovení § 498 odst. 1 OZ uvádí, že nemovitou věcí jsou dále pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité prohlásí zákon. Kromě uvedeného ustanovení občanský zákoník vymezuje nemovité věci i v § 1159 OZ, který výslovně stanovuje, že jednotka je nemovitou věcí, a v § 3055 OZ odst. 1, který udává, že nemovitými věcmi jsou stavby nacházející se na cizích pozemcích, které se nestaly součástí pozemků ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku.

Nemovité věci jsou tedy následující:

• pozemky a věcná práva k nim;

19 § 5 zákona č. 274/2001 Sb., zákon o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích).

20 XXXX, Xxxx. § 509; Inženýrské sítě. Rekodifikační novinky. 2014, č. 7, s. 7.

• stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a která je ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku;

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim;

• práva, která za nemovité prohlásí zákon (např. právo stavby dle § 1242 OZ);

• věc, o které zákon stanoví, že není součástí pozemku, a zároveň nelze-li tuto věc přenést z místa na místo bez narušení její podstaty;

• jednotka.

2.1 Pozemek

O tom, že pozemek je nemovitou věcí, není pochyb, přičemž § 498 odst. 1 OZ ho ve výčtu jmenuje hned na prvním místě. Definice pozemku je však obsažena v katastrálním zákoně21, a to v ustanovení § 2 písm. a), kde je vymezen jako: „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky“ (např. hranice státu či kraje) „nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“ Oddělení tedy může spočívat buď ve faktickém ohraničení (ploty, zdmi) anebo v ohraničení právním (např. hranicí vlastnickou, oddělující od sebe pozemky vlastněné různými vlastníky).

Je nutné upozornit, že pojem pozemek a parcela však nemá tentýž význam. Můžeme říct, že každá parcela je pozemkem, ale neplatí to naopak. Ne každý pozemek je parcelou, protože aby pozemek byl parcelou, musí být určen jak geometricky, tak polohově, musí být zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 22 Teprve pozemek splňující uvedené podmínky může být způsobilým předmětem kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci

21 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

22 § 2 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

(kromě části pozemků, které jsou v katastru nemovitostí evidovány zjednodušeným způsobem a nebylo jim tak přiděleno parcelní číslo ani obraz v platné katastrální mapě).23

Současný občanský zákoník do právního xxxx xxxxxxxx zásadu superficies solo cedit pocházející z římského práva, která se na našem území uplatňovala až do roku 1951, tzn. do účinnosti středního občanského zákoníku. Tuto zásadu stanovoval i předešlý občanský zákoník z roku 1964 pouze však v obecné rovině a právě na stavby se neuplatňovala (§ 120 odst. 1 a 2 OZ 1964). Tato zásada, která v překladu znamená „povrch ustupuje půdě“, je vtělena do ustanovení § 506 odst. 1 OZ, jež stanovuje, co je součástí pozemku. Zmíněné ustanovení zavádí, že stavba zřízená na pozemku a jiná zařízení včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, se stává součástí pozemku, výjimku tvoří stavby dočasné, které součástí pozemku nejsou.

Přirůstání stavby k pozemku však nenastalo automaticky s účinností občanského zákoníku ve všech případech, ale pomocí přechodných ustanovení

§ 3054 – 3061 OZ se tak stává postupně. V případě, že v den nabytí účinnosti občanského zákoníku měla stejná osoba vlastnické právo k pozemku i ke stavbě, která nebyla podle dosavadních předpisů součástí tohoto pozemku, na němž je zřízena, potom právě nabytím účinnosti občanského zákoníku přestala být tato stavba samostatnou věcí a stala se součástí pozemku (§ 3054 OZ). Takový postup nebyl možný v případech, kdy vlastník stavby, která nebyla podle dosavadních předpisů součástí pozemku, se ke dni nabytí účinnosti OZ lišil od vlastníka pozemku, stavba tak zůstala samostatnou věcí a k pozemku nepřirostla (§ 3055 odst. 1 OZ). Vlastník takové stavby musí na skutečnost, že se stavba nestala součástí pozemku a zůstala nemovitou věcí, upozornit prostřednictvím poznámky zapisované k nemovitosti v katastru nemovitostí, jak tuto povinnost ukládá ustanovení § 23 odst. 1 písm. za) XxxX. Podle ustanovení § 3058 OZ stavba přiroste k pozemku, na kterém je zřízena, až ve chvíli, kdy se stane stavba i pozemek vlastnictvím stejné osoby. Taktéž v případě, že je pozemek nebo stavba (která není součástí pozemku) zatížena věcným právem, nepřiroste stavba k pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud

23 XXXXXX, Xxxx. Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 10.

to jeho povaha vylučuje. V případě, že by tímto věcným právem bylo např. zástavní právo k pozemku, dal by se uvedený problém vyřešit například tím, že by vlastník stavby zřízené na pozemku převzal dluh zajištěný zástavním právem zatěžujícím pozemek a za tohoto předpokladu by se stavba stala součástí pozemku.

Součástí pozemku se taktéž nestává stavba, která je ke dni účinnosti OZ ve spoluvlastnictví, pokud je některý ze spoluvlastníků zároveň vlastníkem pozemku, na němž je stavba zřízena, nebo jsou-li pouze někteří spoluvlastníci stavby zároveň spoluvlastníky tohoto pozemku. Pro případ, kdy se stanou stejní spoluvlastníci vlastníky jak pozemku, tak i stavby, lze z ustanovení § 1116 OZ, dle kterého se spoluvlastníci považují za jedinou osobu, ve spojení s § 3055 odst. 1 OZ odvodit, že se stavba stane součástí pozemku ve smyslu § 3054 OZ, ovšem za předpokladu, že všichni spoluvlastníci disponují stejnými podíly jak ke stavbě, tak i k pozemku (v případě rozdílných podílů by stavba k pozemku nepřirostla).

Pokud je stavba zřízena na více pozemcích, pak se přiměřeně použijí pravidla zmíněná v ustanoveních § 3056 OZ (přírůstek), § 3057 OZ (předkupní práva vlastníků) a § 3058 OZ (zástavní právo zřízené v dobré víře, že stavba je součástí pozemku) a to právě ve vztahu k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby (§ 3059 OZ). Přiroste-li v takovém případě stavba k tomuto pozemku, na ostatní pozemky, na které přesahují zbylé části stavby, se použije ustanovení o přestavku (§ 1087 OZ). Ve smyslu ustanovení § 1087 OZ se však musí jednat

o malou část celé stavby a zároveň tato část by měla přesahovat jen na malou část cizího pozemku.

Pokud se dnem účinnosti občanského zákoníku stavba nestane součástí pozemku, vzniká vlastníku pozemku předkupní právo ke stavbě (případně také i podzemní stavbě na pozemku, která je příslušenstvím stavby nadzemní) a vlastníku stavby vzniká předkupní právo k pozemku, přičemž toto předkupní právo nelze smluvně vyloučit či ani jinak omezit (§ 3056 OZ). Na zmíněné zákonné předkupní právo se přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku o smluvním předkupním právu (§10 OZ)24 a jako právo věcné tak bude zapisováno do katastru

24 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2764/99. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

nemovitostí. V případě, že vlastník pozemku (či stavby) jej chce prodat, musí nejdříve podat nabídku za stejných podmínek vlastníku stavby (či pozemku), a to v písemné podobě (§ 2144-2147 OZ a § 11 odst. 1 písm. g) XxxX).

Podle výše zmíněného ustanovení § 506 OZ je dále součástí pozemku také prostor nad povrchem i pod povrchem, přičemž přesná hloubka ani výška, do které tento prostor pod a nad povrchem pozemku může zasahovat, není nikde přesně vymezena a bude tak záviset na technických možnostech v určitém místě a čase.25 Avšak v určitých případech, je-li pro to důležitý důvod a pokud se tak bude dít rozumným způsobem, je vlastník povinen užívání tohoto prostoru nad a pod povrchem pozemku snášet (§1023 odst. 1 OZ). Součástí pozemku je také všechno rostlinstvo, tedy rostliny, stromy a jiné porosty (§ 507 OZ).

Naproti tomu kromě stavby dočasné (k té detailněji níže) nejsou součástí pozemku ani další věci, které jsou právními předpisy označeny za samostatné věci. K problematice vymezení samostatné nemovité věci, která není součástí pozemku dle § 498 odst. 1 věty druhé OZ, vydala Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) stanovisko č. 13 ze dne 14. 1. 2014, kterým dovodila, že toto ustanovení se vztahuje jen na případy, kdy smyslem a účelem zvláštního právního předpisu je vyloučit konkrétní věc z režimu součásti pozemku s cílem zasáhnout do věcněprávních vztahů k této věci. Uvedené ustanovení je tedy základem pro určení, že se jedná právě o nemovitou věc.

Za další samostatné věci, které nejsou součástí pozemku a které jsou přirozenou povahou nemovitými věcmi, považujeme také např. ložiska vyhrazených nerostů (a contrario § 7 horního zákona26) či síť elektronických komunikací (§ 104 odst. 10 zákona o elektronických komunikacích27). Stroj ve smyslu § 508 OZ bude samostatnou věcí a nebude tedy součástí nemovitosti jen za předpokladu splnění následujících podmínek. První podmínkou je, že vlastník stroje bude odlišný od vlastníka nemovité věci zapsané do veřejného seznamu (nemusí jít však pouze o továrnu, ale může jím být i živnostenská provozovna). Další podmínkou je zapsání

25 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1796.

26 Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon).

27 Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích.

výhrady do tohoto veřejného seznamu, a to se souhlasem vlastníka nemovité věci, že není jeho vlastnictvím. Za stroje jsou považovány pro účely ustanovení § 508 odst. 1 OZ výrobní či obráběcí zařízení nebo i výrobní linky (jakožto věc hromadná), počítačové servery a jiné technologické celky. Navíc, jak vychází z judikatury28, nemovitá věc zapsaná do veřejného seznamu a stroj ve smyslu ustanovení § 508 OZ, musejí být spojeny trvale.29

2.2 Stavba

Stavby mohou být podle občanského zákoníku jak věcmi nemovitými, tak i věcmi movitými. Za nemovité věci jsou označeny stavby, které se nestaly součástí pozemku, na němž jsou zřízeny, jelikož ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku byly ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. Za nemovité věci jsou dále občanským zákoníkem výslovně vymezeny podzemní stavby se samostatným účelovým určením.

Je třeba upozornit, že pojem stavba má ze soukromoprávního hlediska poněkud jiný význam, než který má v právu veřejném, což nám napovídá i věta druhá ustanovení § 1 odst. 1 OZ, podle které je uplatňování práva soukromého nezávislé na uplatňování veřejného práva. Stavební zákon 30 vymezuje v rámci veřejnoprávní úpravy pojem stavby široce, kdy podle něj jsou stavbou také výrobky plnící funkci stavby. V použitelnosti zůstane i pro současný stav předchozí judikatura, která uvádí, že obsah tohoto pojmu nelze vykládat zcela podle stavebních předpisů, jelikož ty jej chápou jako činnost směřující k realizaci díla, naproti tomu občanskoprávní pojem stavby je statickou kategorií, tzv. jejím záměrem je určit, zda se jedná o věc v právním smyslu samostatnou.31

28 Rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 3.7. 1923, sp. zn. Rv II 188/23. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

29 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1800-1801.

30 §2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

31 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 118/2005. Dostupné z WWW:xxxx://xxx.xxxxx.xx/Xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx_xx.xxx/XxxXxxxxx/00XXX0000X0X0X00X00 57A4E006892FB?openDocument&Highlight=0.

Co se týče pojmu stavby v soukromoprávním smyslu, jeho výslovnou definici v občanském zákoníku nenalezneme. Komentář k občanskému zákoníku32 přichází s vymezením pojmu stavby jako výsledek stavební činnosti, který je spojený s pozemkem, přičemž není rozhodné, zda jde o spojení trvalé, či pouze dočasné. Stavby dočasné jsou tedy také stavbami v soukromoprávním smyslu, ale nejsou součástí pozemku, takže u nich bude relevantní pro posouzení, zda jde o věc movitou či nemovitou, jestli je možné je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty. Dočasnou stavbou se rozumí stavba, která je zřízena na pozemku jen na časově omezenou dobu (v ustanovení § 2 odst. 3 StavZ je definována ve smyslu veřejnoprávním jako stavba, u které je stavebním úřadem předem omezena doba jejího trvání). Ustanovení § 506 OZ však dopadá pouze na dočasné stavby, které jsou stavbou v občanskoprávním smyslu.

Jak můžeme usuzovat z judikatury, která je aplikovatelná i nyní, je okamžikem, kdy se stává stavba stavbou, chvíle, kdy se stavba dostane do takové fáze, že již lze prakticky určit druh a také účelové využití stavby. 33 Z toho můžeme vyvodit, že pouhé vyhloubení základů stavby považované za stavbu nebude, naproti tomu položení základové desky již definiční znaky bude splňovat a bude stavbou.

Objevují se ale i případy, u kterých existují pochybnosti, zda jde o stavbu ze soukromoprávního hlediska, či nikoliv. Takovým příkladem jsou například letištní plochy. Dle judikatury34 je letištní plocha pouze pozemkem a nejedná se o takové zpracování povrchu, aby šlo o samostatnou věc – tedy stavbu.35 Podobným případem je problematika vodních děl, kdy vodní díla ve většině případů nesplňují kritéria pro stavbu ve smyslu soukromoprávním, nejsou tedy ani samostatnou věcí, což vyplývá z judikatury a vyjádřila se k tomu i Komise pro aplikaci nové civilní legislativy.36

32 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1795.

33 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.11.1992, sp. zn. Cdo 111/1992. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

34 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 7. 2013, sp. zn. 2417/2011. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

35 A to navzdory tomu že §25 b odst. 1 zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, popisuje vlastníka letiště ve smyslu provozovatele letiště.

36 Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 16.6.2006, sp. zn. II. ÚS 95/05. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx, Výkladové stanovisko č. 1 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové

Současný občanský zákoník používá kromě pojmu stavba také výrazy budova a dům, které se však svým významem odlišují. Pojem budova sice zákoník používá (např. § 1052 odst. 2 a § 2938 OZ), ale blíže jej nevymezuje. V obecné rovině však můžeme pod pojmem budova rozumět uzavřený prostor, který slouží k pobytu jak lidí, tak i zvířat, ukládání věcí a zároveň který je postaven v souladu se stavitelskými poznatky a zkušenostmi a je pevně spojen se zemí.37 Pojem budova je ve smyslu veřejnoprávním definován v ustanovení §2 písm. l) XxxX, kde je stanoveno, že budova je nadzemní stavbou spojenou se zemí pevným základem, a která je prostorově soustředěna a převážně uzavřena navenek jak obvodovými stěnami, tak i střešní konstrukcí. Z výše uvedeného tedy bude platit, že ne každá stavba bude budovou. K pojmu dům pak můžeme říct, že se jím rozumí budova, která slouží k bydlení, což lze dovodit např. z ustanovení § 745 odst. 1 či § 748 odst. 1 OZ.

Jak již bylo výše naznačeno, nemovitou věcí je i podzemní stavba se samostatným účelovým určením. Tyto stavby jsou tak samostatnými věcmi, které nejsou součástí pozemku. Je jimi např. metro, podzemní garáž, ale třeba i vinný sklep.38 Jsou však určité výjimky, kdy podzemní stavba, která nemá samostatné určení, nebude samostatnou věcí a bude součástí pozemku, jako je tomu kupříkladu u studny či kanálu, přičemž u těchto staveb, které nejsou nemovitými věcmi, platí, že i pokud zasahují pod vedlejší pozemek, jsou součástí hlavního pozemku (§ 506 odst. 2 OZ).

Za věci nemovité jsou občanským zákoníkem označena také věcná práva k pozemkům a věcná práva k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením (498 odst. 1 OZ). Z toho pak můžeme vyvodit, že např. vlastnické právo, ale i služebnosti, reálná břemena a zástavní práva k pozemku budou nemovitými

civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 9. 11. 2012 - k návrhu změny vodího zákona. Dostupné z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/ Stanovisko-01.pdf.

37 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 1644-1645.

38 XXXXXX, Xxxx. Poznámky k vlastnictví prostoru nad pozemkem a pod ním. Právní rozhledy. 2012,

č. 7, s. 248.

věcmi. Naproti tomu např. věcná práva ke stavbám dočasným budeme považovat za věci movité.39

2.3 Právo stavby

Občanský zákoník za nemovité věci považuje také práva, která za nemovité prohlásí zákon (498 odst. 1 OZ). Důvodová zpráva v této souvislosti zmiňuje pouze právo stavby, které ustanovení § 1242 OZ označuje za nemovitou věc.

Právo stavby je věcným právem, které prolomuje zásadu superficies solo cedit a občanským zákoníkem je definováno jako věcné právo stavebníka mít na povrchu nebo i pod povrchem pozemku stavbu, přičemž toto věcné právo zatěžuje cizí pozemek. Osoba stavebníka ve smyslu ustanovení § 1240 OZ označuje osobu oprávněnou z práva stavby, ve veřejném právu má však pojem stavebník význam jiný, nikoliv však protikladný (viz § 2 odst. 2 písm. c) StavZ). Právo stavby spočívá v právu stavbu na cizím pozemku nově vybudovat, nebo převzít již zřízenou stavbu na cizím pozemku a tzv. mít ji. Toto věcné právo se může vztahovat i na pozemek, který sice slouží lepšímu užívání stavby, ale není pro stavbu nutně zapotřebí (§ 1240 odst. 2 OZ). Jak plyne z důvodové zprávy k občanskému zákoníku40, právo stavby se týká pouze práva mít na nebo pod povrchem pozemku stavbu celou, přičemž právo stavby nelze zřídit jen k části stavby či jen k určitým podlažím budovy.

Na stavbu, která vyhovuje právu stavby, se aplikují zákonná ustanovení o nemovitých věcech, ale to neznamená, že jde o samostatnou stavbu (§ 1242 OZ). Tato stavba je součástí práva stavby a to platí, i pokud je touto stavbou např. stavba dočasná. Ze zmíněného tak vyplývá, že v případě, že tato stavba zanikne nebo popř. bude odstraněna, nijak to neovlivní existenci samotného práva stavby (ale ovlivnilo by to existenci např. nájmu dle § 2226 OZ).41

39 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1765.

40 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX-xxxxxxxxxxxxx-xxxxx.xxx.

41 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 987.

Je více způsobů vzniku práva stavby, jednou z možností je vznik na základě smlouvy vyžadující vždy písemnou smlouvu (§ 560 OZ), kdy takovým způsobem zřízené právo stavby vzniká teprve až k okamžiku zápisu do katastru nemovitostí. Dalším způsobem vzniku je vydržení a rozhodnutí orgánu veřejné moci, to však za předpokladu, že tak stanoví zákon (§ 1243 odst. 1 OZ).

Charakteristickým rysem práva stavby je jeho dočasnost, kdy jej nelze zřídit na více než 99 let, přičemž sjednání na dobu delší než 99 let by mělo pravděpodobně za následek neplatnost smlouvy, kterou je právo stavby zřizováno.42 Se souhlasem osob, pro které jsou zapsána na pozemku zatížení v pořadí za právem stavby, lze dobu trvání práva stavby prodloužit, nicméně opět nejvýše na dobu 99 let (§ 1245 OZ). V případě, že právo stavby vzniká vydržením, nabývá se toto právo na 40 let s tím, že je lze také prodloužit, ovšem pouze rozhodnutím soudu (§ 1244 odst. 2 OZ). Občanský zákoník dále ukládá v ustanovení § 1244 odst. 1 povinnost zveřejnit ve veřejném seznamu poslední den doby, na kterou je zřízeno právo stavby.

Právo stavby lze zřídit buď úplatně, nebo i bezúplatně, pokud je právo stavby zřízeno jako úplatné, pak tato úplata může být jednorázová, nebo může být sjednána ve formě opakujících se dávek, tzv. stavebního platu (§ 1247). Stavební plat pak může být zapsán do veřejného seznamu jako reálné břemeno, které vázne na právu stavby. Potom v případě, kdy by došlo k prodlení s uhrazením jednotlivé částky stavebního platu, věřiteli vznikne právo domáhat se plnění nejen po osobě, která byla vlastníkem v době dospění dluhu, ale také i po novém vlastníkovi práva stavby.43

Především z toho důvodu, že je právo stavby pouze právo dočasné, je mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem stanoveno zákonné předkupní právo, kdy stavebník má toto předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku zase ke zřízené stavbě. Strany však můžou na základě dohody zákonné předkupní právo omezit či úplně vyloučit, toto vyloučení, či modifikace předkupního práva, však musí být

42 Jelikož zákon nestanovuje domněnku, ze které by vyplývalo, že pokud se sjedná doba delší, než je povolena, má se aplikovat nejvýše možná doba trvání práva stavby. Případně by mohl soud změnit dobu trvání smlouvy na základě § 577 OZ.

43 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 901.

zapsáno do veřejného seznamu (§ 1254 OZ). Uplynutím doby trvání práva stavby, na kterou bylo zřízeno, dochází k jeho zániku (může zaniknout ale i předčasně). Zánikem práva stavby dochází k tomu, že stavba přestane být součástí práva stavby a stává se součástí pozemku. Neujednají-li si strany mezi sebou jinak, v případě zániku uplynutím trvání doby, náleží stavebníkovi od vlastníka pozemku náhrada za stavbu, která se stává součástí jeho pozemku. Tato náhrada je stanovena ve výši poloviny hodnoty stavby, kdy hodnota stavby je představována její obvyklou cenou (492 odst. 1). Dalším následkem zániku práva stavby je skutečnost, že tím dochází i k zániku věcných břemen, které právo stavby zatěžovaly. Účastníci práva stavby by si však měly dát pozor na to, že v případě, že zanikne právo stavby, avšak stavba samotná nezanikne, nedochází ani k zániku nájmu (nebo pachtu), které je zřízené ke stavbě. To vyplývá již ze zmíněného faktu, že na stavbu se aplikují ustanovení o nemovitých věcech. Nastalou skutečností se vlastníkem stavby stane vlastník pozemku, změní se tedy vlastník věci, a práva a povinnosti z nájmu přechází na nového vlastníka s tím, že tato změna vlastnictví nemůže být ani důvodem pro vypovězení nájmu (či pachtu, § 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 OZ).

K problematice práva stavby je třeba ještě zmínit, že právo zřídit stavbu na cizím pozemku lze uskutečnit i pomocí jiných institutů, a to například prostřednictvím nájmu (§ 2201 OZ), pachtu (§ 2332 OZ), výpůjčky (§ 2193 OZ) či výprosy (§ 2189 OZ).

2.4 Jednotka

Jednotka nepochybně patří mezi nemovité věci, jak výslovně stanovuje i

§ 1159 OZ, chápání pojmu jednotka však od účinnosti občanského zákoníku doznalo změny. Za účinnosti zákona č. 72/1994, zákona o vlastnictví bytů, jednotka představovala pouze (příp. rozestavěný) byt nebo nebytový prostor jako vymezenou část domu (§ 2 písm. h) BytZ). Tento zákon byl ale ke dni 1. 1. 2014 zrušen a pojem jednotka definovaný v § 1159 OZ nyní zahrnuje nejen byt (či nebytový prostor), jako prostorově oddělenou část domu, ale nově také i podíl na společných částech nemovité věci, přičemž byt (či nebytový prostor) a společné části na nemovité věci tvoří jeden celek. Tyto dvě části jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Podle

předchozí úpravy byly vlastnickými objekty zvlášť byt (či nebytový prostor) a zvlášť společné části domu a pozemku. Naproti tomu nyní se obsah pojmu jednotka rozšířil a nově tvoří jeden jediný vlastnický objekt jako celek, který zahrnuje byt (či nebytový prostor) a podíl na společných částech nemovité věci. Bytové spoluvlastnictví je pak tvořeno souhrnem všech jednotek v domě. Dům v tomto smyslu není samostatnou věcí, ale vlastně jde o spoluvlastnictví nemovité věci a dům je její xxxxxxxx.00

Jak můžeme dovodit z ustanovení § 2236 odst. 1 OZ byt je tvořen místností či souborem místností, které jsou částí domu a tvoří obytný prostor. Z toho plyne a contrario, že bytem nebudou prostory nacházející se mimo dům. Společné části jsou vymezeny jako alespoň ty části nemovité věci, které ze své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek (§ 1160 OZ). Z toho vyplývá, že vlastník může určit za společné věci i další části domu, než které jsou vypočteny. Občanský zákoník pak uvádí v kogentním ustanovení § 1160 odst. 2 OZ výčet společných částí, které jsou společnými vždy. Těmi jsou mimo pozemek (příp. věcné právo zakládající vlastníkům jednotky mít na pozemku dům, pokud není dům součástí pozemku) také stavební části domu (podstatné pro zachování domu i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky) a zařízení, které slouží i jinému vlastníkovi jednotky k užívání bytu. Občanský zákoník ustanovením § 1222 OZ odkazuje na prováděcí předpis, kterým se stalo s účinnosti od 1.1.2014 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Uvedený prováděcí předpis mimo jiné stanovuje ve formě vyvratitelné domněnky, které další části nemovité věci jsou považovány za společné (např. rozvody plynu, domácí zvonek, vjezdové závory). Tento seznam společných čá stí je však spíše doporučujícím a proto lze společné části vymezit i odlišně od tohoto seznamu, ovšem ne v rozporu se zákonným vymezením společných částí v ustanovení § 1160 OZ.

Prováděcí předpis kromě stanovení dalších společných částí dále obsahuje úpravu způsobu výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, která v občanském

44 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX-xxxxxxxxxxxxx-xxxxx.xxx.

zákoníku chybí, a také úpravu týkající se podrobností o činnostech v souvislosti se správou domu a pozemku. V souladu s tímto předpisem se nově do podlahové plochy započítává kromě podlahové plochy jednotlivých místností také půdorysová plocha všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (sloupů, příček atd.). Způsob výpočtu podlahové plochy dle tohoto nařízení vlády se bude vztahovat i na nebytové prostory zahrnuté v jednotce.45

Velikost podílu na společných částech se určí klasicky poměrem velikosti podlahové plochy vůči celkové podlahové ploše všech bytů v domě, pokud nebude využita alternativa k tomuto postupu spočívající v určení velikosti spoluvlastnického podílu se zřetelem k povaze, rozměrům a také umístění bytu nebo jako podíly stejné (§ 1161 OZ). Alternativní postup je zaveden v občanském zákoníku dle důvodové zprávy k občanskému zákoníku proto, že podíl na společných částech má být přednostně určen se zřetelem k hodnotě bytu (či nebytového prostoru) s tím, že pro tuto hodnotu má význam kromě velikosti bytu i jiné jeho vlastnosti jako je např. umístění na určitém podlaží či určité straně domu.

Občanský zákoník přináší nový pojem „společná část přenechaná některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání“46. Takto vymezenou částí může být např. terasa, balkon, ale také prostory typu sklepní kóje a parkovacího místa v domě či část pozemku jako předzahrádka, nebo i technické zařízení jako např. ventilace. K těmto částem má oprávněný vlastník zvláštní práva a povinnosti, jenž nevychází z výlučného vlastnického oprávnění, ale pouze z užívacích práv vlastníka jednotky k majetku, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.47

Co se týče převodu jednotky, smluvní strany si při něm musejí dávat pozor, zda-li je předmětem převodu jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů48, nebo zda jde již o jednotku podle občanského zákoníku. Přitom dle přechodného

45 Podle § 2 a 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

46 § 1160 odst. 2 věta druhá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

47 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 696.

48 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).

ustanovení § 3063 OZ občanského zákoníku platí, že pokud převod alespoň k jedné jednotce v domě nastal před účinností občanského zákoníku, bude se vznik vlastnického práva k ostatním jednotkám v domě i po nabytí účinnosti občanského zákoníku posuzovat podle zákona o vlastnictví bytů. Výkladu tohoto ustanovení se věnuje i KANCL ve svém výkladovém stanovisku 49, který danou problematiku vyřešil tak, že se převod vlastnického práva k jednotkám, které vznikly před 1.1.2014, bude řídit zákonem o vlastnictví bytů a to jak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva, tak i z hlediska povinných náležitostí smluv. K přeměně této (staré) jednotky na jednotku ve smyslu ustanovení § 1159 OZ, a tedy ke změně jejího právního režimu, dojde teprve v případě, že vlastníci jednotek změní prohlášení ve smyslu § 1169 OZ.

49 Výkladové stanovisko č. 7 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 19. 4. 2013 - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ. Dostupné z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxxxx_x_0000.xxx.

3. Převod vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní smlouvy

Vlastnické právo představuje právo vlastníka v mezích právního řádu libovolně nakládat se svým vlastnictvím a jiné osoby z nakládání s jeho vlastnictvím vyloučit (§ 1012 OZ). Vlastnictví je vymezeno jako vše, co náleží nějaké osobě, což zahrnuje všechny jak hmotné, tak i nehmotné věci této osoby (§ 1011 OZ). Předmětem vlastnického práva ale není vlastnictví jako celek, ale vždy pouze jednotlivá věc, na které vlastnické právo lpí. Vlastnictvím je tedy každá singularizovaná věc, jenž patří vlastníkovi.50

Nabytím vlastnického práva tak vzniká konkrétní osobě subjektivní vlastnické právo k věci. Abychom věděli, kdy toto subjektivní právo osobě vzniká, musíme znát i přesný okamžik převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Při převádění nemovité věci však musíme rozlišovat, zda jde o věc nemovitou, která se eviduje ve veřejném seznamu, nebo která evidenci ve veřejném seznamu nepodléha, jelikož k převodu vlastnického práva na kupujícího dochází k v závislosti na této skutečnost k jinému okamžiku. Veřejným seznamem, v němž se evidují určené nemovité věci a práva k nim, je katastr nemovitostí. Taxativní výčet nemovitých věci, které jsou předmětem evidence katastru, je dán § 3 odst. 1 XxxX, ostatní nemovité věci nejsou do katastru zapisovány.

3.1 Okamžik nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy

Pro převod nemovitých věcí, které nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí (např. drobné stavby) platí, že kupující k nim nabývá vlastnické právo již účinností smlouvy (§ 1099 OZ). Naproti tomu u nemovitých věcí evidovaných v katastru se převod skládá ze dvou fází. Jde o způsob převodu, kdy první fází je titulus, tzv. právní důvod, který je u převodu na základě kupní smlouvy představován platnou a účinnou smlouvou, a druhou fází je modus, což je vlastní způsob nabytí vlastnictví, kterým je u nemovitých věcí evidovaných v katastru tzv. intabulace, tedy

50 XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Věcná práva v kostce. Praha: Linde Praha, a.s., 2014, s. 23.

vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. 51 Při tvorbě současného občanského zákoníku vedla odborná veřejnost mnohé diskuze, zda by neměl být opuštěn tento tradiční model, který byl aplikován již za předchozí právní úpravy a způsoboval v praxi některé problémy hlavně s ohledem na nedostatečnou ochranu dobré víry v katastru (viz kapitola 7). 52 Jelikož ale byly tyto diskuze bezvýsledné, zůstal předchozí stav v tomto smyslu nezměněn a dvoufázový převod byl zachován. Platí tedy i nadále registrační systém, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci je nutné rozhodnutí správního orgánu o povolení vkladu, na základě kterého se vlastnické právo zapisuje do katastru nemovitostí. Registrační systém je opakem systému konsenzuálního, který byl aplikován i na nemovité věci až do účinnosti občanského zákoníku z roku 1964.

Jak vyplývá z výše uvedeného, kupující tedy vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nenabývá k okamžiku účinnosti kupní smlouvy, ale až zápisem do katastru (§ 1105 OZ), přičemž účinky nabytí vlastnického práva nastávají zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis vlastnického práva příslušnému katastrálnímu úřadu doručen (§ 10 XxxX) a od tohoto okamžiku také nastávají věcněprávní účinky vůči třetím osobám. Vlastnické právo se do katastru nemovitostí tudíž zapisuje vkladem (§ 11 odst. 1 písm. a) XxxX), který má v případě vkladu vlastnického práva na základě kupní smlouvy konstitutivní účinky. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu se podává na katastrální úřad od 1.1.2013 obligatorně na předepsaném formuláři 53 a to buď elektronicky, nebo písemně (§ 14 odst. 1 XxxX), přičemž navrhovatelem může být buď kupující nebo prodávající, či obě strany. Katastrální úřad nesmí o povolení vkladu rozhodnout dříve, než po uplynutí lhůty dvaceti dnů ode dne, kdy bylo účastníkům řízení o vkladu zasláno vyrozumění o tom, že jejich právní vztahy byly dotčeny změnou (vyznačením tzv. plomby, § 18 odst. 1 XxxX). Toto pravidlo zavedl zákonodárce především z toho důvodu, aby v případě, že osoba

51 XXXXXX, Xxx, XXXXXXX, Xxxx, XXXXXXXXX, Xxxxxxxx a kol. Občanské právo hmotné. Svazek

3. Díl třetí: Věcná práva. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2016, s. 52-54.

52 XXXXX, Xxxxx. Převod vlastnického práva k nemovitosti – řešení v kontinentálním právu a možnosti pro českou úpravu. Právní rozhledy. 2004, č. 18, s. 659. XXXXXX, Xxxx. Problémy vlastnické jistoty v České republice. Právní rozhledy. 2005, č. 1 s. 8. XXXXXX, Xxxx. K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy. Právní rozhledy, 2004, č. 24, s. 907.

53 Vzor formuláře je dán vyhláškou č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.

podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru na základě padělané listiny, měl oprávněný vlastník dostatek času na reakci a zabránění převedení své nemovitosti na padělatele.54

Ačkoliv kupující nabývá vlastnické právo k nemovitosti až zápisem do katastru, smluvní strany jsou obligačními účinky smlouvy vázány již od jejího uzavření. Prodávající má ze smlouvy především povinnost umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k nemovitosti, zatímco kupující je povinný zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Při neuspokojení právních nároků jednotlivých stran ze smlouvy se mohou strany obrátit na soud a podat v dané věci žalobu. Účinnost smlouvy však nelze ujednáním ve smlouvě navázat až na okamžik provedení vkladu práva do katastru, jelikož vklad práva nemůže být povolen na základě neúčinné smlouvy. V takovém případě by neexistoval právní důvod vzniku vlastnického práva (titulus). Z uvedeného je zřejmé, že kupní smlouva, která je podkladem pro zápis, musí nabýt účinnost nejpozději k okamžiku podání návrhu na vklad práva na katastr, k opačnému ujednání ve smlouvě, kterým je účinnost odložena na pozdější okamžik, se dle ustálené judikatury soudů i nálezu Ústavního soudu nepřihlíží, jelikož takovou podmínku je nemožné splnit.55

Uplatňování intabulačního principu v souvislosti s převody nemovitých věcí přináší určité výhody i nevýhody. Výhodou je nepochybně dostatečná publicita vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí a dále také skutečnost, že nabytí nemovitosti a ochrana vlastnictví k této nemovitosti vůči třetím osobám nastává ke stejnému okamžiku.56 Naopak jedna z hlavních nevýhod, jak se ukázalo v praxi, je představována v tom, že katastrální úřad, jakožto orgán, který má na starosti provádění zápisů do katastru, přezkoumává vkladové listiny předtím, než rozhodne o povolení vkladu pouze v omezeném rozsahu (§ 17 XxxX), jelikož se jedná o řízení nesporné. Tak může dojít i k situaci, kdy katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva na základě neplatné smlouvy. A to i přesto, že současným

54 XXXXXX, Xxxx. Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 84.

55 Nález Ústavního soudu ze dne 12.6.2000, sp. zn. I ÚS 331/98. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.11.2005, sp. zn. 21 Cdo 2477/2004. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

56 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 350.

katastrálním zákonem je přezkumná činnost katastrálního úřadu oproti předešlé úpravě do jisté míry posílena. Na tento problém ale částečně reaguje současný občanský zákoník zavedením úplné materiální publicity veřejných seznamů a také poskytnutím právních prostředků sloužících k odstranění nesouladu zapsaného a skutečného stavu, které poskytuje občanský zákoník oprávněným vlastníkům nemovitosti, např. poznámka spornosti a poznámka rozepře (více v kapitole č. 7 této práce). Za další nevýhodu intabulačního principu je považována také časová prodleva mezi okamžikem účinnosti smlouvy a vkladem vlastnického práva do katastru, která může být v některých případech nepříjemně dlouhá a strany mohou být v nejistotě, zda skutečně dojde k převedení vlastnického práva k nemovité věci.57

Dále doba pro podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru účastníky není zákonem omezena, jak vyplývá z nálezu Ústavního soudu.58 V této souvislosti bych doporučila, aby si strany ujednáním v kupní smlouvě upravily, kdo je povinen podat návrh na vklad vlastnického práva na katastr a také závazek této osoby podat návrh na vklad v určité lhůtě, jelikož tak strany mohou předejít některým případným sporům. V kupní smlouvě si strany mohou například sjednat, že prodávající je povinen podat návrh na vklad příslušnému katastru nemovitostí do deseti dní ode dne uzavření kupní smlouvy.

Kupní smlouvy v praxi také často obsahují ujednání, že v případě, kdy katastrální úřad zamítne podaný návrh na vklad vlastnického práva k nemovité věci, zavazují se smluvní strany poskytnout si vzájemnou součinnost a odstranit případné vady návrhu, popřípadě uzavřít novou kupní smlouvu, na základě které dojde k převedení vlastnického práva k předmětné nemovité věci na kupujícího. Pro případ, že tak jedna ze stran neučiní, si strany také mohou ve smlouvě stanovit smluvní pokutu. Tento mechanismus bych doporučila stranám do smlouvy zakomponovat, jelikož v této souvislosti Nejvyšší soud zaujal právní názor, že pokud katastrální úřad zamítne návrh na vklad vlastnického práva na základě kupní

57 Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Dostupná také z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

58 Nález Ústavního soud ČR ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

smlouvy (a zmíněné ujednání v kupní smlouvě chybí), nemůže se již kupující domáhat po prodávajícím, aby na něj převedl vlastnické právo k nemovité věci podle této kupní smlouvy, jelikož závazek prodávajícího k převedení vlastnického práva zanikl z důvodu nemožnosti plnění.59

3.2 Převzetí nemovité věci – přechod nebezpečí škody na nemovité věci

Smluvní strany si ve smlouvě mohou svobodně ujednat, k jakému okamžiku si kupující předmětnou nemovitou věc převezme. Prodávající s kupujícím se tak mohou dohodnout, že kupující si nemovitou věc převezme i před nabytím vlastnictví k nemovité věci, nebo také až nějakou dobu poté, co dojde k převodu vlastnického práva k nemovité věci na kupujícího. Určení okamžiku převzetí je především důležité z toho důvodu, že u koupě nemovité věci se neuplatní obecná zásada casum sentit dominus, tedy nepřechází škoda na předmětu koupě na kupujícího okamžikem nabytí vlastnictví, ale u nemovité věci dochází k přechodu nebezpečí škody na věci okamžikem převzetí věci nebo případně jinou skutečností nahrazující převzetí. Okamžik přechodu nebezpečí škody určuje, k jaké chvíli přechází riziko nahodilého poškození, popřípadě zkázy, nemovité věci z prodávajícího na kupujícího.

Zvláštní ustanovení § 2130 OZ vztahující se speciálně na koupi nemovitých věcí ale zároveň stanovuje, že pokud si smluvní strany ujednají dobu převzetí nemovitosti, současně od doby ujednané ve smlouvě přechází na kupujícího jak plody a užitky, tak i nebezpečí škody na věci. Ze zákona však nelze vyvodit, že by toto ujednání muselo být nutně uvedené v kupní smlouvě, tudíž nemusí mít ani písemnou formu (srov. § 560 OZ). 60 Doba, kdy má dojít k převzetí nemovitosti stranou kupující, by měla být však určena nejlépe konkrétním datem tak, aby byla dostatečně určitá.61 Pro přechod nebezpečí škody na věci (a také pro přechod plodů

59 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. března 2013, sp. zn. 32 Cdo 1470/2011. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

60 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 101-102.

61 XXXXX, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 264-265.

a užitků) je pak relevantní právě tato doba převzetí určená ve smlouvě. I pokud by došlo k převzetí nemovité věci kupujícím až po datu určeném ve smlouvě, ačkoliv prodávající předání nemovité věci kupujícímu umožnil, dojde k přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího již k datu určenému ve smlouvě, ačkoli tuto nemovitou věc kupující ještě fakticky nepřevzal.

Jelikož je uvedené pravidlo dispozitivní, nevidím důvod, proč by si strany nemohly ujednáním přechod plodů a užitků i přechod nebezpečí škody na věci navázat i na pozdější dobu, a to například tak, že prodávajícímu bude náležet úroda ze zemědělských plodin nacházejících se na předmětném pozemku ještě po dobu tří měsíců po dni, kdy dojde k převzetí pozemku kupujícím.

Jestliže si strany neujednají, kdy má být nemovitá věc převzata, aplikuje se ustanovení § 2121 OZ, které je zvláštním ustanovením pro koupi věci movité, ale v souladu s § 2131 OZ by se mělo přiměřeně použít i na koupi věci nemovité. V takové situaci nebezpečí škody přejde k okamžiku fyzického převzetí nemovitosti kupujícím, pokud se strany nedohodnou jinak. K přechodu nebezpečí škody na věci dojde ale i dříve, pokud prodávající umožní kupujícímu s předmětnou nemovitostí nakládat, ale ani přesto si kupující nemovitost nepřevezme (§ 2121 odst. 2). Je však sporné, zda v takovém případě musí prodávající oznámit kupujícímu, že mu umožňuje nakládat s nemovitostí. V dřívější úpravě, konkrétně v ustanovení § 456 obchodního zákoníku z roku 1991, byla dána pro přechod nebezpečí škody na věci podmínka, že kupující musel vědět o tom, že mu prodávající umožnil disponovat s věcí, a pokud mu to prodávající neoznámil, k přechodu nebezpečí škody na věci nedošlo.62 Tato podmínka nyní v ustanovení § 2121 odst. 2 OZ chybí. Předpokládám však, že i vzhledem k ustanovení § 2088 OZ, který stanovuje, že prodávající splní svůj závazek k odevzdání věci, pokud kupujícímu umožní nakládat s věcí a včas mu to oznámí, by k přechodu nebezpečí škody na věci měla být splněna i podmínka informovanosti kupujícího o umožnění nakládání s nemovitostí. A to především, pokud je dle okolností zřejmé, že bez informování by k převzetí nemovitosti kupujícím nedošlo.

62 XXXXXXXXXX, Xxxxx. Komentář k obchodnímu zákoníku. 3. díl, 1. vydání. Praha: Linde, 1996, 456 s.

V praxi často může nastat situace, kdy kupující nabude vlastnické právo k nemovitosti ještě před fyzickým předáním nemovitosti prodávajícím. V takovém případě by se mělo na situaci aplikovat obecné ustanovení § 2082 odst. 1 věta druhá OZ a prodávající až do odevzdání nemovitosti je v postavení schovatele, tedy má v držbě nemovitost, kterou již nevlastní, ale stále až do předání na ní nese nebezpečí škody (§ 2403 odst. 1 OZ).

Dále bych doporučovala oběma stranám k odevzdání nemovité věci, jakožto k fyzickému aktu (např. vyklizení nemovitosti, předání klíčů a dokumentů k nemovitosti) také připojit formální akt v podobě protokolu o předání nemovité věci, ve kterém strany popíšou stav nemovitosti k okamžiku předání, ale také stavy měřičů energií a další relevantní údaje. Tento protokol o předání může sloužit jako důkazní prostředek v případě sporu mezi stranami ohledně přechodu nebezpečí škody na věci ve spojitosti s předáním nemovitosti, ale také v případě sporu o odpovědnost za vady nemovité věci.

3.3 Odstoupení od kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci

Smluvní strany mají právo za podmínek ujednaných v kupní smlouvě nebo ze zákonných důvodů od kupní smlouvy odstoupit, čímž se závazek ruší ex tunc, tedy zpětně od jeho počátku (§2004 odst. 1 OZ). V případě odstoupení od kupní smlouvy o převodu nemovité věci je ale situace složitější tím, že nemovitá věc je převáděna dvoufázově, tedy na základě právního titulu a následným zápisem do veřejného seznamu, kterým teprve vznikají věcněprávní účinky převodu. V souvislosti s dvoufázovým způsobem převodu je otázka odstoupení od kupní smlouvy, obzvláště jeho účinky vůči třetím osobám, stále sporná. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích63 dochází k právnímu závěru, že v případě, kdy je odstoupeno od smlouvy a dojde tak k zániku právního titulu, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti, má odstoupení obligační účinky mezi stranami, ale také zároveň věcněprávní účinky, kdy se obnovuje vlastnické právo původního

63 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 3. 1998, sp. zn. 1 Odon 26/97. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

vlastníka. Zápis do katastru nemovitostí by tak měl být dle jeho názoru pouze deklaratorní a měl by být proveden záznamem.

Naopak část odborné veřejnosti 64 se přiklání k názoru, že odstoupení od smlouvy má pouze účinky obligační, tedy jen mezi smluvními stranami. Tento názor je umocněn i úpravou v současném občanském zákoníku, kdy ustanovení § 2004 odst. 1 stanovuje, že odstoupením je od počátku rušen právě závazek (ne smlouva). Pokud tak dojde ke zrušení závazku, má to pouze obligační účinky a teprve až změnou zápisu ve veřejném seznamu dojde k obnově vlastnického práva původního vlastníka.

Z hlediska účinku odstoupení je zcela bezesporu jednodušší případ, kdy k odstoupení od kupní smlouvy o převodu nemovité věci dojde ještě před zápisem vlastnického práva kupujícího k nemovité věci do katastru nemovitostí, jelikož v té době ještě nepůsobí pro třetí osoby žádné věcněprávní účinky. Odstoupení by mělo v takovém případě účinky pouze inter partes a původní vlastnické právo prodávajícího by se obnovilo.

Problematická situace především nastane, pokud strany od kupní smlouvy odstoupí až po tom, co je proveden zápis vlastnického práva kupujícího v katastru nemovitostí, a pokud po odstoupení od smlouvy je vlastnické právo převedeno dále na třetí osobu tímto kupujícím, jenž byl v katastru nemovitostí stále zapsaný jako vlastník. V minulosti byl v rámci judikatury soudů veden spor ohledně otázky, zda odstoupením jsou nějak ovlivněna práva třetích osob, a to především vlastnická práva třetích osob jako dalších nabyvatelů.65 Současnou právní úpravou by měl být dle některých názorů tento spor překonán, když ustanovení § 2005 OZ výslovně stanovuje, že odstoupením od smlouvy nejsou dotčena práva třetích osob, která byla nabyta v dobré víře, což zahrnuje i věcněprávní účinky odstoupení od smlouvy.66

64 XXXXX, Xxxx, ŠVESTKA, Xxxx. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy. 2000, č. 7, s. 283.

65 Srov. Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

66 HULMÁL, Milan. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 1215.

Současná úprava tak navázala na právní názory zaujaté v nálezu Ústavního soudu67. S otázkou nabytých práv v dobré víře souvisí i nová úprava možnosti nabytí nemovité věci od nevlastníka a související zásada materiální publicity veřejných seznamů, které považuji za natolik významné, že se této problematice věnuji dále v samostatné kapitole.

67 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

4. Náležitosti kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci

Předpokladem pro úspěšné uzavření kupní smlouvy je dohoda smluvních stran na jejím obsahu. V rámci zásady autonomie vůle si strany mohou mezi sebou svobodně ujednat smlouvu a stanovit její obsah, avšak tato svobodná vůle stran je omezena právním řádem, kdy ujednání stran nesmí být v rozporu se zákonem a dobrými mravy. Aby mohla být kupní smlouva platně uzavřena, musí obsahovat alespoň podstatné náležitosti. Tyto minimální zákonné požadavky na obsah kupní smlouvy jsou dány kromě obecných náležitostí, které musí splňovat každé platné právní jednání, i náležitostmi, které jsou zákonem vyžadovány pro jednotlivé smluvní typy a jsou vymezeny v základním ustanovení určitého smluvního typu (§ 1746 odst. 1 OZ). Podstatné pro posouzení, o jaký smluvní typ se jedná, je právě obsah smlouvy, ne pouze její označení. Proto v případě, že by kupní smlouva neobsahovala podstatné náležitosti vymezené pro tento konkrétní smluvní typ, byla by posouzena jako smlouva jiného typu, popřípadě jako smlouva inominátní, tedy zákonem nepojmenovaná, a to i přesto, že by byla označena jako smlouva kupní.68

Jak vyplývá z ustanovení § 2079 OZ, podstatnými náležitostmi kupní smlouvy jsou:

• projev vůle prodávajícího předmět koupě prodat, tedy konkrétně se zavázat, že kupujícímu předmět koupě odevzdá a umožní mu, aby k předmětu nabyl vlastnické právo;

• projev vůle kupujícího předmět koupě koupit, tedy se zavázat k převzetí věci a zaplacení kupní ceny;

• specifikace předmětu koupě; a

• určení kupní ceny za převod předmětu koupě.

68 XXXXXXX, Xxxx. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. Praha: Grada, 2014, s.112.

Ostatní náležitosti vyplývají z ujednání smluvních stran a záleží tedy pouze na smluvních stranách, zda si je sjednají v kupní smlouvě. V kupní smlouvě si strany mohou sjednat také vedlejší ujednání jako např. výhradu vlastnického práva, výhradu zpětné koupě, předkupní právo, koupě na zkoušku nebo výhradu lepšího kupce (§ 2132 a násl. OZ) a jiné. Pro vyjmenovaná vedlejší ujednání však platí, že nemusejí mít nutně písemnou formu a postačí jakákoliv jiná forma, pokud jím nemá být zřízené věcné právo k nemovité věci (§ 2128 odst. 1 věta druhá) a stranám postačí pouze jejich obligačněprávní účinky.

4.1 Smluvní strany a jejich identifikace

Jednou z náležitostí jakékoliv smlouvy je identifikace jednotlivých smluvních stran. Smluvní stranou kupní smlouvy je na jedné straně prodávající a na druhé straně kupující. Obě strany je nutné označit tak, aby bylo dostatečně určité , o jaké osoby jde. Pro označení smluvních stran kupní smlouvy není občanským zákoníkem předepsán zvláštní způsob, důležité je, aby strany byly identifikovatelné. Speciální požadavky na označení smluvních stran mohou být vyžadovány zvláštními právními předpisy, například v případě sepsání notářského zápisu o kupní smlouvě (§ 63 zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád). Pokud by se smluvní strany nepodařilo určit ani pomocí výkladových pravidel, jednalo by se o zdánlivé právní jednání z důvodu neurčitosti v souladu s ustanovením § 553 odst. 1 OZ. Jelikož se kupní smlouvou o převodu vlastnictví k nemovité věci převádí majetek často velké hodnoty, je více než doporučováno identifikovat smluvní strany způsobem, který by vyloučil jakoukoliv zaměnitelnost osob, které jsou smluvními stranami.

Jak strana kupující, tak i strana prodávající může být představována i více subjekty. Typickým příkladem je prodej nemovité věci, kterou má ve spoluvlastnictví více osob, které tuto nemovitou věc společně prodávají. V takovém případě musí figurovat na straně prodávající všichni spoluvlastníci této nemovité věci, která je předmětem koupě. To samé platí, i pokud na straně kupující bude stát více osob, které nemovitost budou převádět do společného spoluvlastnictví. V tomto případě je nutné, aby v kupní smlouvě byly určeny velikosti podílů na nemovité věci, které jednotlivé osoby budou nabývat. V případě, že takové ujednání bude v kupní

smlouvě chybět, platí dle ustanovení § 1122 odst. 3 OZ vyvratitelná domněnka, že jednotlivé nabývané podíly kupujících na nemovité věci jsou stejné.

Při prodeji nemovité věci, která je součástí společného jmění manželů, musejí jako prodávající v kupní smlouvě vystupovat oba manželé a oba smlouvu také musejí podepsat, popřípadě může jednat jeden manžel, avšak s platně uděleným souhlasem druhého manžela, jelikož prodej nemovité věci nelze považovat ve většině případů za běžnou správu společného majetku.69 Podle některých odborníků neplatí uvedené pravidlo ohledně správy společného jmění manželů za každých okolností a ve výjimečných případech by mohla dispozice s nemovitostí představovat běžnou záležitost týkající se společného jmění manželů, a to především pokud by byla hodnota prodávané nemovité věci zanedbatelná v porovnání s celkovou hodnotou společného jmění manželů.70 Právní jednání pouze jednoho manžela v případech, kdy je zákonem vyžadováno společné jednání obou manželů, popřípadě souhlas obou manželů, je relativně neplatné. V takovém případě se může druhý manžel, bez jehož souhlasu bylo jednáno, dovolat neplatnosti jednání. Udělení souhlasu manžela k prodeji nemovité věci je doporučováno učinit v písemné formě71 a v nejlepším případě před tímto právním jednáním, ačkoliv i udělení souhlasu po tomto právním jednání by bylo možné a takový souhlas by měl za následek zhojení možné relativní neplatnosti předmětné smlouvy.

4.2 Předmět koupě

Při tvorbě kupní smlouvy je třeba klást velký důraz na definování předmětu koupě v kupní smlouvě, aby skutečně byla převedena nemovitá věc, kterou chce kupující na prodávajícího převést, a to i se všemi součástmi a příslušenstvím.

Při označení předmětu koupě v kupní smlouvě musí být splněny obecné požadavky na určitost a srozumitelnost právního jednání požadované občanským

69 Například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 1963, sp. zn. 3 Cz 55/63. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

70 HRUŠÁKOVÁ, Xxxxxx, KRÁLÍČKOVÁ, Xxxxxx, XXXXXXXXXXX, XXXXX a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655−975). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 207-210.

71 XXXXXX, Xxx, XXXXXX, Xxxx. Společné jmění manželů v teorii a v judikatuře. 3. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer Česká republika, 2011, s.127.

zákoníkem (§ 553 OZ). Přitom platí, že předmět koupě je definován dostatečně srozumitelně a určitě, pokud je možná jeho identifikace a odlišení od jiných předmětů.72 Nový občanský zákoník neukládá žádné další speciální požadavky na vymezení nemovité věci v kupní smlouvě. Jelikož se ale vlastnické právo k nemovitým věcem, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, nabývá až na základě vkladu vlastnického práva do tohoto veřejného seznamu, měly by být v kupní smlouvě, jež je podkladovou listinou pro zápis do katastru nemovitostí, tyto nemovité věci označovány v souladu s požadavky katastrálního zákona. Ustanovení

§ 8 XxxX stanovuje údaje, kterými nemovité věci musejí být označeny v listinách sloužících jako podklad pro zápis práv do katastru nemovitostí.

Dle zmíněného ustanovení musí být pozemek označen parcelním číslem a názvem katastrálního území, ve kterém pozemek leží. V případě, že jsou pozemky v katastrálním území vedeny ve dvou číselných řadách a pozemek je stavební parcelou, je nutné i tuto skutečnost do smlouvy uvést. Pokud nebude u pozemku uvedené, že jde o stavební parcelu, platí vyvratitelná domněnka, že jde o parcelu pozemkovou. Pozemek, jenž je ve zjednodušené evidenci, má být označen parcelním číslem dle dřívější pozemkové evidence a dále je nutné uvést, zda toto parcelní číslo bylo přiděleno podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo podle evidence nemovitostí a také uvést název katastrálního území, ve kterém pozemek leží, včetně názvu původního katastrálního území v případě, že byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území. Budovu, jež není součástí pozemku ani práva stavby, je nutné ve smlouvě vymezit označením pozemku, na kterém je postavena, dále číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud se název části obce odlišuje od názvu příslušného katastrálního území, ve kterém se nachází pozemek, na němž je postavena budova. Pokud se však u této budovy nepřiděluje číslo popisné ani evidenční a tato budova je zároveň hlavní stavbou na pozemku, přičemž nejde o drobnou stavbu, označuje se budova údaji o označení pozemku, na němž je postavena a způsobem využití. Jednotka se označuje ve smlouvě číslem jednotky a jejím pojmenováním a dále údajem o označení budovy, ve které je jednotka vymezena v případě, že budova není součástí

72 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1978.

pozemku ani práva stavby. Pokud je budova, v níž je jednotka vymezena, součástí pozemku či práva stavby, má být tato jednotka označena údajem o označení pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, ve které je jednotka vymezena. U rozestavěné jednotky by navíc neměl chybět údaj o tom, že se jedná o rozestavěnou jednotku. Právo stavby se ve smlouvě vymezuje označením pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. U nemovité věci evidované v katastru nemovitostí podle jiného zákona postačí označení pozemku, na kterém je postavena, a dále způsob využití.

Katastrální úřad ve vkladovém řízení zkoumá, zda nemovité věci byly v kupní smlouvě, která je vkladovou listinou, označeny výše uvedeným způsobem (§ 17 odst. 1 písm. a) XxxX). Pokud by nemovité věci v kupní smlouvě nebyly označeny požadovaným způsobem, je pravděpodobné, že katastrální úřad vklad rozhodnutím zamítne (§ 18 odst. 1 XxxX).

Je třeba zdůraznit, že nesplnění požadavků katastrálního zákona na označování nemovitých věcí v kupní smlouvě nezakládá nutně neplatnost smlouvy, popř. neexistenci takového právního jednání. Uvedené vyplývá z konstantní judikatury Nejvyššího soudu, která by měla být aplikovatelná i pro nynější platnou právní úpravu. Skutečnost, že nemovité věci nejsou v kupní smlouvě označeny způsobem požadovaným katastrálním zákonem, není z hlediska určitosti a srozumitelnosti popisu nemovité věci relevantní. Pro zhodnocení určitosti a srozumitelnosti popisu nemovitých věcí ve smlouvě je významná právě skutečnost, že jsou nemovité věci na základě jejich popisu nezaměnitelným způsobem individualizované.73

Samostatným předmětem koupě nesmí být součást věci, jelikož se nevyznačuje samostatnou funkcí. Součást věci se může stát předmětem koupě až po jejím oddělení, kdy získá povahu samostatné věci.74 To nastane například v případě,

73 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1485/2008. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 1332/2006. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne

21. 12. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1551/2009. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

74 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1 -654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014, s. 1790-1793.

kdy část pozemku je oddělena od zbytku pozemku pomocí geometrického plánu75 a stane se pozemkem samostatným. Pro součást věci platí, že sdílí jednotný právní režim s věcí hlavní76, proto při koupi věci hlavní, bude převedena hlavní věc do vlastnictví kupujícího, a to včetně jejích součástí, aniž by jednotlivé součásti věci museli být ve smlouvě zvlášť specifikovány.77 Při převodu pozemku, jehož součástí je budova, bych doporučila do smlouvy tuto skutečnost včetně označení budovy pro pořádek uvést tak, jak je to ostatně uvedeno i přímo v katastru nemovitostí.

Naproti tomu příslušenství věci má povahu samostatného předmětu. Od účinnosti současného občanského zákoníku platí vyvratitelná domněnka, že při převodu vlastnického práva k věci hlavní se účinky převodu vztahují také na příslušenství věci (§ 510 odst. 2 OZ). Toto pravidlo zakotvil občanský zákoník do ustanovení § 510 odst. 2, a to i přesto, že Nejvyšší soud ve své dřívější judikatuře zastával opačný názor, kdy toto pravidla buď přímo popíral78, popřípadě vyžadoval, aby ve smlouvě o převodu nemovitosti byla vyjádřena vůle převést vlastnické právo nejen k věci hlavní, ale také k příslušenství věci 79 . Nyní tedy v kupní smlouvě nemusí být přímo uvedené, že převádíme vlastnické právo k hlavní nemovité věci i včetně jejího příslušenství, tedy např. že převádíme pozemek včetně zahradní fontány, která, jakožto stavba movitá, představuje příslušenství pozemku. Pokud si smluvní strany nedohodnou něco jiného, vlastnické právo k příslušenství přejde na kupujícího s převodem vlastnického práva k hlavní nemovité věci, a to automaticky.

4.3 Kupní cena

Kupní cena představuje protiplnění, které poskytuje kupující prodávajícímu za převedení vlastnického práva k předmětu koupě z prodávajícího na kupujícího.

75 Ve smyslu zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

76 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.10.2001, sp. zn. 20 Cdo 2369/99. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

77 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4.1.2003, sp. zn. 22 Cdo 1432/2002. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

78 Srov. rozsudek bývalého Nejvyššího soudu ČSR ze dne 4.7.1985, sp. zn. 4 Cz 25/85. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

79 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 9. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.10.2003, sp. zn. 22 Cdo 2472/2002. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 8. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1844/2004. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Dohoda o kupní ceně je představována dvěma náležitostmi, v první řadě určením výše kupní ceny, za druhé způsobem úhrady kupní ceny.80 Vzhledem k principu smluvní volnosti si strany mohou volně ujednat výši kupní ceny i způsob platby. I tady ale platí určité limity dané jak občanským zákoníkem, tak i dalšími předpisy, některé z nich jsou uvedeny níže.

Kupní cena byla dosud považována za podstatnou náležitost kupní smlouvy. Nyní se však objevují názory, že určení výše kupní ceny již podstatnou náležitost nepředstavuje a nemusí být v kupní smlouvě uvedena. 81 Jak vychází z pravidla uvedeného v ustanovení § 2085 odst. 2 OZ, které se přiměřeně použije i na koupi nemovité věci (podle § 2131 OZ), smluvní strany mohou na základě jejich ujednání uzavřít kupní smlouvu i bez stanovení kupní ceny či uvedení způsobu jejího určení. V takovém případě je kupní cena určena zákonem a za ujednanou kupní cenu je považovaná cena, za niž se stejná nebo srovnatelná věc za obdobných smluvních podmínek v době, kdy je uzavřena kupní smlouva, obvykle prodává (§ 2085 odst. 2 OZ). Dále ani z jiných ustanovení občanského zákoníku nevyplývá, že by smluvní strany byly povinné si ujednat kupní cenu či způsob jejího určení přímo v kupní smlouvě. Ustanovení § 2080 OZ, které stanovuje, že „kupní cena je dojednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení“, míří na situace, kdy se smluvní strany rozhodnou určit kupní cenu v kupní smlouvě a pokud tak učiní, jsou povinny ujednat cenu ve smlouvě dostatečně určitě. Podle autorů komentáře k občanskému zákoníku již nelze považovat kupní smlouvu, ve které chybí platné ujednání o kupní ceně, za neplatnou a neuvedení kupní ceny tak nemůže být ani důvodem pro zamítnutí vkladu vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. 82 V souvislosti s touto skutečností již nelze vycházet

80 TICHÝ, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 33.

81 Například HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 - 3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 32.

82 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 32 -34.

z některých dřívějších právních názorů týkajících se požadavku uvedení kupní ceny, které byly zastávány Nejvyšším soudem.83

Ačkoliv z výše uvedeného lze dovodit, že kupní cena již nemusí být uvedena v kupní smlouvě, považuji za více než vhodné výši kupní ceny ve smlouvě přesně určit, a to včetně uvedení způsobu její úhrady kupujícím. Smluvní strany se tak můžou vyhnout v některých případech složitému a zdlouhavému zjišťování kupní ceny, které můžou protáhnout délku samotného převodu vlastnictví k nemovité věci.

Jak již bylo zmíněno, určení výše ceny vychází převážně z dohody mezi smluvními stranami, existují však limity, které musejí být smluvními stranami dodrženy a ty jsou dány jak občanským zákoník, tak i dalšími předpisy. Ujednaná kupní cena nesmí být v rozporu s dobrými mravy, ke kterému dochází například při institutu neúměrného zkrácení, kdy plnění jedné strany je v hrubém nepoměru k plnění, které poskytla strana druhá (§ 1793 OZ), nebo také u případů lichvy (§ 1796 OZ), která je navíc trestná (§ 218 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník). Vzdání se práva, které plyne zkrácené straně z institutu neúměrného zkrácení, tedy práva požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud jí druhá strana nedoplní to, oč byla první strana zkrácena, lze jen za podmínek uvedených v ustanovení § 1794 odst. 2 OZ. To stanovuje, že zkrácená strana se může těchto svých práv vzdát jen, pokud tak učinila výslovným prohlášením (a to i předem) a pokud zároveň v prohlášení uvedla, že věc přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby. A contrario, z uvedeného plyne, že jiný způsob vzdání se těchto práv, a to i v souvislosti s kupní smlouvou, nebude platné. Také ustanovení § 1796 OZ upravující institut lichvy, jakožto kogentní ustanovení, nelze v kupní smlouvě platně předem vyloučit.84 V souvislosti s hrubým nepoměrem plnění je třeba zmínit i ustanovení § 1765 OZ, které stanovuje, že v případě, že nastane změna okolností tak podstatná, že tato změna založí zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran tím, že se neúměrně sníží hodnota předmětu plnění, nebo tím, že se neúměrně zvýší náklady plnění, mají strany možnost se domáhat obnovení jednání

83 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

84 HULMÁL, Milan. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 339 – 340.

o smlouvě. Toto ustanovení je však na rozdíl od předchozích zmíněných dispozitivní, lze tedy v kupní smlouvě vyloučit (vyloučením § 1765 a § 1766 OZ), popřípadě do kupní smlouvy uvést prohlášení, že smluvní strana na sebe převzala nebezpečí změny okolností a tím dojde k převzetí veškerých rizik touto stranou, nebo lze také převzít pouze některá rizika, blíže určená stranami v kupní smlouvě.85

Výše kupní ceny musí být ujednána v penězích, a to buď v české, nebo i cizí měně, v opačném případě by nešlo o koupi, ale o institut směny (§ 2184 OZ). Smluvní strany si mohou v kupní smlouvě stanovit, že součástí kupní ceny budou i náklady spojené s uskutečněním koupě. V případě kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci se nejčastěji jedná o správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Pokud si strany ve smlouvě nesjednají, která smluvní strana konkrétní náklady ponese, vychází se z toho, že je platí strana, k jejímuž splnění povinnosti slouží daný náklad. O náklady, které jsou společné, například uvedený správní poplatek za návrh na vklad, či náklady za ověření listin, by si strany měly dělit rovným dílem, neplyne-li z dohody stran něco jiného.86

Smluvní strany si mohou dále zvolit jakýkoliv způsob úhrady kupní ceny, který je v souladu se zákonem. V kupní smlouvě si mohou sjednat, že kupní cenu v dojednané výši uhradí v hotovosti, anebo ji naopak budou hradit bezhotovostně, a to nejčastěji převodem na bankovní účet. Pokud si strany zvolí variantu bezhotovostní platby převodem na bankovní účet, platí v souladu s ustanovením

§ 1957 OZ, že je dluh splněn, tedy kupní cena je zaplacena, ve chvíli, kdy dojde k připsání příslušné částky na účet poskytovatele platebních služeb zvolené osoby, typicky prodávajícího. V případě, že se strany domluví na uhrazení kupní ceny v hotovosti, musí zároveň dodržet limit ohledně výše těchto plateb, který je dán ustanovením § 4 odst. 1 zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, podle kterého jeden subjekt druhému může v hotovosti uhradit nejvýše 270.000,- Kč

85 HULMÁL, Milan. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 233-234.

86 TICHÝ, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 39.

v průběhu jednoho kalendářního dne. Příjemce nesmí vyšší částku v hotovosti přijmout, částka překračující uvedený limit by měla tedy být hrazena bezhotovostně. Pokud by ale smluvní strany trvaly na uhrazení kupní ceny v hotovosti, přičemž by kupní cena přesahovala výši povoleného denního limitu, mohou se dohodnout v kupní smlouvě, že kupní cena bude hrazena ve více platbách formou splátek, kdy jednotlivé hrazené splátky nepřesáhnout částku 270.000,- Kč za jeden kalendářní den.

Také splatnost kupní ceny může být sjednána smluvními stranami libovolně. Asi nejběžnější bývá dohoda stran, dle které musí být kupní cena zaplacena do určitého počtu dní po podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí. Strany si také mohou navázat splatnost kupní ceny až na provedení vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí 87 , nebo naopak dohodnout zaplacení kupní ceny například již při podpisu kupní smlouvy či i před jejím samotným uzavřením, a to ve formě zálohy (§ 1807 OZ), která se započítá na úhradu kupní ceny, nebo ve formě závdavku (§ 1808 OZ), který ale musí být druhé straně předán nejpozději při uzavření kupní smlouvy. V případě, že splatnost kupní ceny není v kupní smlouvě ujednána, platí ustanovení § 2079 odst. 2 OZ, na základě kterého jsou smluvní strany povinné své povinnosti splnit současně.

Smluvní strany kupní smlouvy mají zpravidla protichůdné zájmy. Kupující má zájem především na tom, aby na něj bylo bezpečně převedeno vlastnické právo k nemovité věci. Jelikož kupující nabývá vlastnictví k nemovité věci až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, v případě, že si strany sjednají uhrazení kupní ceny ještě před nabytím vlastnického práva k nemovitosti, může vzniknout mezi úhradou kupní ceny a vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí velká časová prodleva. Kupující by se tak vystavoval riziku, že k nabytí vlastnického práva nedojde a on tak přijde o své peněžní prostředky. Prodávající má naopak zájem hlavně na tom, aby mu byla od kupujícího uhrazena celá dohodnutá kupní cena a pokud by bylo sjednáno, že kupní cena bude prodávajícímu uhrazena

87 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.5.2012, sp. zn. 33 Cdo 2304/2010: „Není vyloučeno, aby účastníci kupní smlouvy v rámci smluvní autonomie učinili dobu splatnosti doplatku kupní ceny závislou na okamžiku, kdy kupující obdrží výpis z listu vlastnictví (resp. z katastru nemovitostí) se zapsáním svých vlastnických práv.“ Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx- xxxxxx.xx.

až po převedení vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího, prodávající může být v ohrožení, že kupující nabude vlastnické právo k nemovitosti, aniž by prodávajícímu byla následně celá kupní cena uhrazena. Proto, aby byl převod nemovité věci pro obě smluvní strany kupní smlouvy co nejbezpečnější, považuji za vhodné, především u koupě nemovitosti větší hodnoty, sjednat zajištění smluvních stran prostřednictvím úschovy peněžních prostředků.

Úschova peněžních prostředků pro tyto účely je v praxi sjednávána inominátní smlouvou 88 formou trojstranné dohody. Ta je uzavřená mezi schovatelem, který je zavázán převzít peněžní prostředky k opatrování a za uvedených podmínek je vyplatit příjemci, prodávajícím, jakožto uschovatelem, jehož peněžní prostředky schovatelem opatrovány, a prodávajícím, jakožto příjemcem, kterému mají být za podmínek stanovených smlouvou o úschově peněžní prostředky vyplaceny. Schovatelem bývá nejčastěji advokát, notář, banka, či realitní kancelář, ale může jím být i jakákoli jiná svéprávná osoba.89 V praxi úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy probíhá tak, že kupující složí kupní cenu ke schovateli na speciální účet a schovatel prodávajícímu kupní cenu vyplatí až na základě kladného výsledku řízení o povolení vkladu vlastnického práva, popřípadě kupní cenu vrátí zpět kupujícímu, pokud je katastrálním úřadem vklad vlastnického práva zamítnut.90 Tak jsou hlavní zájmy kupujícího i prodávajícího chráněny.

S ohledem na bezpečnost úschovy bych se přikláněla k využití spíše notářských či advokátních úschov, jelikož jsou upraveny zákonem - úschova prováděná notářem se řídí notářským řádem 91 , advokátní úschova je upravena stavovským předpisem České advokátní komory 92 - a jejich dodržování je pod dohledem Notářské komory ČR a České advokátní komory. Dále peněžní prostředky jsou u těchto typů úschov ukládány na zvláštní bankovní účet, na kterém může být

88V judikatuře také označována jako svěřenecká smlouva, analogicky se na tuto smlouvu vztáhnou ustanovení §2402 a násl. upravující smlouvu o úschově viz rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 10. 1997 sp. zn. 25 Co 273/97. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. 89 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 747.

90 XXXXXX, Xxxxx. Notářská úschova kupní ceny nemovitosti. Ad Notam. 2015, č. 1, s. 21.

91 Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád).

92 Usnesení představenstva České advokátní komory č. 7/2004 Věstníku ze dne 28. června 2004. Dostupné z WWW: xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx/xxxxxx.xxx?xxx000.

vždy jen jedna úschova a peněžní prostředky na tomto účtu nepředstavují součást majetku advokáta či notáře. Proto v případě exekuce či insolvence advokáta či notáře nemůžou být věřitelé uspokojeni z těchto prostředků a peněžní prostředky na účtu jsou tak chráněny. Další výhodou je skutečnost, že jak advokáti, tak i notáři musejí mít ze zákona sjednané pojištění pro případ způsobení ztráty svým klientům v souvislosti s výkonem povolání a tyto úschovy také podléhají povinné evidenci v databázích – u advokátní úschovy jde o elektronickou knihu úschov vedenou Českou advokátní komorou, u notářských úschov o centrální evidenci vedenou Notářskou komorou ČR.

V souvislosti s advokátní a notářskou úschovou peněžní částky byla judikaturou Nejvyššího soudu ČR řešena otázka, ke kterému okamžiku dojde ke splnění závazku kupujícího k zaplacení kupní ceny, který má vůči prodávajícímu, při využití úschovy. Z judikatury lze vyvodit, že kupující splní svůj závazek k uhrazení kupní ceny vůči prodávajícímu k okamžiku složení předmětné částky do úschovy (tedy složením částky na příslušný účet), ale to platí jen pro případy, kdy byl inominátní smlouvou (dle judikatury tzv. svěřeneckou smlouvou) založen trojstranný právní vztah, ze kterého plynou práva a povinnosti i pro třetí osobu, kterou je v tomto případě oprávněný příjemce peněžních prostředků.93 Naproti tomu, v případě klasické smlouvy o úschově ve smyslu § 2402 a násl. OZ, která je uzavřena pouze mezi schovatelem a uschovatelem, chybí ujednání o právech a povinnostech příjemce peněžních prostředků, které jsou opatrovány, a tato třetí osoba není smluvní stranou tohoto právního vztahu. U této klasické smlouvy o úschově pak v souladu se závěry judikatury nedochází ke splnění závazku kupujícího k zaplacení kupní ceny složením peněžních prostředků do úschovy, pokud se na tom smluvní strany výslovně nedohodly.94 Pokud si tedy strany nic takové výslovně nesjednaly, k zániku závazku kupujícího dojde až vyplacením předmětné částky z úschovy prodávajícímu. Související judikatura Nejvyššího soudu je aplikovatelná i za

93 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.3 2012, sp. zn. 33 Cdo 4053/2010. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

94 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.4.2011, sp. zn. 33 Cdo 2025/2010. Dostupné

současné platné právní úpravy a to s přihlédnutím k ustanovením § 1400 a násl. OZ upravující správu cizího majetku.95

4.4 Formální náležitosti

Jelikož nemovité věci představují zpravidla majetek velké hodnoty, platí pro formu právního jednání, kterým se převádí vlastnické právo k nim, přísnější zákonné požadavky. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci musí mít písemnou formu (§ 560 OZ). Požadavek písemné formy v sobě zahrnuje dva předpoklady, prvním je písemnost, druhým předpoklad podpisu jednajících subjektů s tím, že písemný projev je platný až po podpisu smlouvy smluvními stranami. 96 S podpisem jednajícího pak souvisí i další zákonný požadavek vyplývající z ustanovení § 561 odst. 2 OZ, aby všechny smluvní strany byly podepsány na téže listině při právním jednání, kterým se převádí vlastnické právo k nemovité věci. Požadavek písemné formy kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci musí být dodržen, a to pod sankcí neplatnosti této smlouvy (§ 588 OZ).

Dále by smluvní strany měly alespoň jedno vyhotovení kupní smlouvy, které bude následně sloužit jako podklad pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, opatřit úředně ověřenými podpisy. Ze zákona to sice není povinné, ale jak vyplývá z ustanovení § 7 odst. 2 XxxX, katastr nemovitostí zkoumá pravost podpisů na kupní smlouvě, pokud úředně ověřené nejsou. Pravost podpisů se pak dá prokázat například prohlášením účastníka, že jde o jeho vlastní podpis, učiněném při podávání návrhu na zápis na katastr nemovitostí, anebo také pomocí podpisového vzoru, uloženého na katastru nemovitostí. V krajním případě to lze prokázat i s pomocí znaleckého posudku (§ 63 vyhlášky č. 357/2013 Sb., vyhláška o katastru nemovitostí). Pokud by pravost podpisu na kupní smlouvě nebyla prokázána do

95 XXXXXX, Xxxxxx. Judikatura Nejvyššího soudu z pohledu nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Olomouc: Anag, 2014, s. 382-284.

96 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.5.2008, sp. zn. 32 Odo 940/2006. Dostupné

třiceti dnů od podání návrhu na zápis, katastrální úřad může řízení o povolení vkladu vlastnického práva zastavit (§7 odst. 2 XxxX).

5. Vady nemovitosti

Spolu s nemovitou věcí nabývá kupující také práva a povinnosti, která jsou s nemovitou věcí spojená (§ 1106 a 1108 OZ), tedy i vady nemovité věci. Nemovitá věc může mít určité vady, a to jak vady věcné (faktické), tak i vady právní (věcněprávní jako např. věcná břemena či zástavní práva, ale i závazkové jako např. nájem či pacht). Pokud nemovitá věc nemá stanovené vlastnosti, pak platí, že nebylo plněno řádně a vadou je právě tato odchylka od stanovených vlastností nemovité věci. Při prodeji nemovité věci je prodávající povinen upozornit kupujícího na vady, kterými nemovitá věc trpí a o nichž prodávající ví (§ 2084 OZ). Uvedená povinnost se dle většinového názoru odborné veřejnosti týká vad bez ohledu na její povahu, tedy jak vad zjevných, tak skrytých, faktických i právních.97 Prodávající za vady, na které kupujícího upozornil, neodpovídá, jelikož uzavřením kupní smlouvy i přes upozornění prodávajícího, vyjadřuje kupující souhlas s danými vadami a kupuje nemovitou věc včetně těchto vad.98 Pokud prodávající na vady, o kterých ví nebo vědět mohl, neupozorní, může kupující uplatnit své právo, které vyplývá z odpovědnosti prodávajícího za vady, a taky nárok na náhradu škody, která je způsobena neupozorněním na tyto vady.

5.1 Faktické vady nemovité věci

Faktická vada nemovité věci je představována nedostatkem ve fyzické substanci nemovité věci.99 Na koupi nemovité věci se vztáhne přiměřeně úprava odpovědnosti za vady, která platí pro koupi věci movité uvedené v ustanovení

§ 2099 a násl. OZ. Odlišně je však pouze pro koupi věcí nemovitých stanovena úprava faktických vad a odpovědnosti za ně uvedená ve speciálním ustanovení

§ 2129 OZ. Za prvé jde o vadu představovanou tím, že se skutečná výměra pozemku

97 ŠVESTKA, Xxxx, XXXXXX, Xxxx., XXXXXXX, Xxxxx., XXXXXX, Xxxxx a kol. Občanský zákoník

I. § 1 až 459. Komentář, 2. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2009, s. 1734.

98 Srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.7.2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

99 ŠVESTKA, Xxxx, XXXXXX, Xxx, XXXXX, Xxxxx a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721–2520). Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, s. 790.

liší od výměry uvedené v katastru nemovitostí či v kupní smlouvě a za druhé se jedná o skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem.

5.1.1 Odlišná výměra nemovitosti

Za podmínek uvedených ve zvláštním ustanovení § 2129 odst. 1 OZ bude prodávající odpovídat za vadné plnění spočívající v rozdílné výměře pozemku uvedené v kupní smlouvě či v katastru nemovitostí od skutečné výměry. V kupní smlouvě není povinné uvádět výměry převáděného pozemku, což vyplývá i z usnesení Nejvyššího soudu, dle kterého „výměra pozemku není závazným údajem evidence nemovitostí, resp. katastru nemovitostí.“ 100 Pokud ale smluvní strany v kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k pozemku uvedou konkrétní výměru, kterou má pozemek mít, a po uzavření kupní smlouvy kupující zjistí, že pozemek má ve skutečnosti výměru jinou, než která je uvedená v kupní smlouvě, zmíněné ustanovení poskytuje kupujícímu v této situaci ochranu. Toto ustanovení míří především na situaci, kdy skutečná výměra pozemku je menší101, než výměra uvedená v kupní smlouvě, a v takovém případě má kupující nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Druhá věta tohoto ustanovení se vztahuje na další případ, a to na situaci, kdy výměra uvedená v kupní smlouvě je shodná s výměrou skutečnou, ale tato skutečná výměra pozemku je menší, než která je zapsána v katastru nemovitostí.102 V tomto druhém případě má však kupující právo na slevu z kupní ceny pouze, pokud to bylo stranami výslovně ujednáno. Stejné pravidlo se dle mého názoru vztáhne i na situaci, kdy v kupní smlouvě výměra pozemku uvedená není vůbec, přičemž skutečná výměra bude menší než výměra uvedená v katastru nemovitostí.

V souvislosti s ustanovením § 2129 odst. 1 OZ lze však dojít i k jinému závěru než je výše uvedený, který spočívá především v rozdílném výkladu první

100 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 8. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2552/2006. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

101 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 100.

102 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 101.

části věty druhé tohoto ustanovení, konkrétně: „nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu.“103 V předchozím odstavci je uveden výklad, který zastává i XXXx. Xxxxxx Xxxxxx, Ph.D. spolu s JUDr. Xxxxxx Xxxxxxx, Ph.D. v komentáři k občanskému zákoníku104 a v souladu s ním je chápána tato část věty v tom smyslu, že pozemek nemá ve skutečnosti takovou výměru, která je zapsána v katastru nemovitostí. Naproti tomu k odlišnému závěru dochází autoři jiné odborné literatury105, kteří tuto část věty vykládají ve smyslu, že výměra pozemku zapsána v katastru nemovitostí vůbec uvedena není. V souladu s tímto druhým výkladem by se tak došlo k závěru, že kupující má právo na slevu z kupní ceny, pokud je skutečná výměra pozemku menší než výměra uvedená v kupní smlouvě, avšak pouze při splnění podmínky, že výměra pozemku je zapsána i v katastru. Pokud výměra v katastru u předmětného pozemku vůbec není zapsána, pak má dle tohoto druhého výkladu kupující právo na slevu z kupní ceny v případě, že je výměra v kupní smlouvě větší než výměra skutečná, jen pokud je tak stranami výslovně ujednáno.

Osobně se přikláním k prvnímu zmíněnému výkladu ustanovení § 2129 odst.

1 OZ, jelikož u pozemků není uvedená výměra v katastru pouze výjimečně a v případě, že by zákonodárce chtěl vztáhnout dané ustanovení na situace popsané v druhém závěru, užil by pro větu druhou ustanovení § 2129 odst. 1 OZ pravděpodobně jinou formulaci.

Zpravidla kupní smlouva nebude shledána za neplatnou pouze z důvodu neshody skutečné výměry pozemku s evidenční výměrou v katastru nemovitostí, a to v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu.106 Pokud by však prodávající uvedl stranu kupující v omyl uvedením ve smlouvě odlišné výměry pozemku od výměry faktické, přičemž by šlo o odlišnost podstatnou a jednalo by se o okolnosti rozhodné pro uzavření kupní smlouvy, byla by kupní smlouva neplatná (§ 583 OZ). Pokud by

103 § 2129 odst. 1 věta druhá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

104 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 100-101.

105 TICHÝ, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 261 – 262.

106 Srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo 4504/2007. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

však tato odlišná výměra představovala jen vedlejší okolnost, strana kupující by měla kromě práva na slevu z kupní ceny také právo na přiměřenou náhradu (§ 584 odst. 1 OZ). Bude-li kupujícímu svědčit právo na slevu z kupní ceny za vadu nemovité věci dle ustanovení § 2129 odst. 1 OZ, může přiměřeně uplatnit i další práva z vadného plnění dle § 2106 a násl. OZ.107

5.2 Skryté vady

Faktické vady se dělí na vady zřejmé a vady skryté. Za vady zřejmé, tedy takové, kterých si kupující musel objektivně všimnout při prohlédnutí nemovité věci a seznámení se s jejím stavem, prodávající neodpovídá a není odpovědný ani za vady, které jsou zjistitelné z veřejných seznamů (§ 1917 OZ ve spojení s § 2103 OZ), především z katastru nemovitostí. Uvedené se však nevztahuje na vady, které prodávající cíleně zastřel, či o nichž kupujícího výslovně ujistil, že nemovitá věc vady nemá, typicky prohlášením v kupní smlouvě.

Naopak vady skryté jdou k tíži prodávajícího, přičemž platí, že tato skrytá vada existovala již při přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího. Pro uplatnění odpovědnosti za skrytou vadu týkající se stavby spojené se zemí pevným základem je stanovená speciálním ustanovením § 2129 odst. 2 OZ podmínka, že kupující musí prodávajícímu tuto vadu oznámit ve lhůtě pěti let ode dne, kdy kupující nabyl vlastnické právo ke stavbě. Tato lhůta však není prekluzivní, ale při pozdějším oznámením skryté vady může prodávající namítnout pozdní oznámení vady a soud v takovém případě kupujícímu práva z vadného plnění nepřizná. I tady je ale stanovena výjimka a prodávající nemůže námitku pozdního oznámení vady namítnout soudu, pokud při odevzdání nemovité věci věděl o skutečnosti, která byla příčinou vady. Z uvedeného plyne, že kupující může v případě popsaném v předchozí větě uplatnit odpovědnost za skrytou vadu bez časového omezení. Ačkoliv se zmíněné ustanovení výslovně týká vad staveb spojených se zemí pevným základem, mělo by se uplatnit jak pro stavby, které jsou samostatnou nemovitou

107 XXXXX, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 261 – 262.

věcí, tak i pro stavbu, která je součástí pozemku, jelikož není logický důvod pro odlišný režim těchto staveb.108

Z uvedeného vyplývá, že kupující by si měl před uzavřením kupní smlouvy o převodu nemovité věci dobře prohlédnout předmětnou nemovitost a zjistit její stav, jelikož faktické vady nemovitosti, které mohl s vynaložením obvyklé pozornosti zjistit, jdou k jeho tíži. Pokud však prodávající v kupní smlouvě prohlásí, že předmětná nemovitá věc faktické vady nemá, v případě, že toto prohlášení nebude odpovídat skutečnosti, může kupující uplatnit práva z vadného dle § 2106 a 2107 OZ a v souladu s nimi za určitých okolností i odstoupit od kupní smlouvy.

5.3 Právní vady nemovité věci

Za právní vadu nemovité věci je považováno omezení vlastnického práva kupujícího k předmětné nemovité věci. Jedná se především o zatížení nemovité věci právy třetích osob, o kterém kupující nevěděl a ani vědět nemusel (§ 1920 OZ). I zde se uplatní pravidlo, že o omezení musel kupující vědět, pokud bylo zjistitelné z veřejného seznamu, hlavně z katastru nemovitostí, nebo pokud to bylo zřejmé z jiných relevantních informačních zdrojů.

Na nemovité věci váznou nejčastěji vady ve formě zástavního práva, předkupního práva, či věcného břemena. Některé právní vady jsou zapsány u nemovité věci v katastru nemovitostí, proto by si měl kupující před podpisem smlouvy zajistit aktuální výpis z katastru a zkontrolovat v souvislosti s právními vadami především část C výpisu, kde jsou uvedeny informace o omezení vlastnického práva.

Zástavní právo je nejčastější formou zajištění pohledávky věřitele. Věřiteli vznikne při zajištění dluhu zástavním právem oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do výše ujednané či do výše pohledávky, pokud dlužník nesplní svůj dluh řádně a včas (§ 1309 OZ). Nemovitá věc je jako zástava užívána zcela běžně, jelikož má relativně stálou hodnotu. Zástavní právo dělíme s ohledem na jeho

108 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 101.

vznik na smluvní a zákonné.109 Zástavní právo zřízené zástavní smlouvou v případě zastavení nemovité věci, která se nezapisuje do katastru nemovitostí, vyžaduje formu veřejné listiny (§ 1314 odst. 2 písm. b) OZ) a vzniká zápisem do rejstříku zástav, který provede notář (§ 13319 odst. 2 a 3 OZ). Při zastavení nemovité věci podléhající evidenci ve katastru nemovitostí postačí písemná forma, ale zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí (§ 1316 OZ).

Koupit nemovitou věc, která je zatížená zástavním právem, je samozřejmě možné, je však třeba si uvědomit všechna rizika s tím spojená. Při koupi nemovité věci zatížené zástavním právem přejímá nabyvatel spolu s vlastnickým právem k této nemovité věci také právo zástavní, které na věci vázne. To platí nejen pro zástavní právo, ale také pro ostatní závady, které na nemovité věci váznou a jsou zapsány ve veřejném seznamu, dále pro další závady, které kupující vzhledem k okolnostem měl a mohl zjistit nebo také pro závady, pokud to bylo stranami ujednáno v kupní smlouvě či ve zvláštní dohodě, či o nichž to stanoví zákon (§ 1107 OZ). Pro zástavní právo je stanoveno speciálním ustanovením § 1377 OZ, že zástavní právo, které je zapsáno ve veřejném seznamu, nezaniká při nabytí vlastnického práva k zástavě kupujícím. Hlavním rizikem tedy je, že se zástavní věřitel může uspokojit ze zástavy i poté, co je vlastníkem zástavy (nemovité věci) kupující, pokud prodávající nesplní zástavnímu věřiteli dluh řádně a včas.

Při koupi nemovité věci zatížené zástavním právem bych situaci vyřešila tak, že by část kupní ceny za předmět koupě ve výši odpovídající pohledávce a jejímu příslušenství zajištěné zástavním právem byla poukázána dle ujednání v kupní smlouvě na zaplacení této pohledávky přímo zástavnímu věřiteli. V nejlepším případě by se daná situace dala řešit i financováním prostřednictvím úschovy, kdy by kupní cena byla vložena do advokátní úschovy (či notářské nebo jiné úschovy), odkud by příslušná část kupní ceny určená na zaplacení pohledávky s příslušenstvím byla přímo z advokátní úschovy zaplacena zástavnímu věřiteli, čímž by následně zanikla jak pohledávka, tak i související zástavní právo. V souvislosti s tím se jeví

109 Zákonným zástavním právem se v této práci zabývat dále nebudu.

jako výhodné také v kupní smlouvě ujednáním ošetřit následný výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

Dalšími vadami, kterými bývá omezené vlastnické právo k nemovité věci, jsou věcná břemena. Současný občanský zákoník dělí věcná břemena na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti omezují vlastníka nemovité věci pasivně v tom smyslu, že musí něco strpět nebo něčeho se zdržet ve prospěch jiného, zatímco reálné břemena postihují vlastníka tak, že je povinen k aktivnímu konání ve prospěch jiné osoby (§ 1257 a násl. OZ). Práva a povinnosti z věcných břemen jsou spojena s vlastnictvím zatížené nemovité věci a při převodu vlastnictví k této nemovité věci přecházejí povinnosti plynoucí z věcných břemen na nového nabyvatele nemovité věci.110 Jak služebnosti, tak i reálná břemena v případě, že jsou zřízeny smlouvou (nebo jednostranným prohlášením vlastníka 111 ) k nemovitým věcem evidovaným ve veřejném seznamu112, vznikají zápisem do tohoto seznamu (§ 1262 OZ a § 1305 OZ). I v případě, že věcná břemena vzniknou na základě jiné právní skutečnosti, zapíší se do tohoto seznamu. Pokud by totiž nebylo věcné břemeno ve veřejném seznamu zapsáno, neuplatnila by se pro něj zásada materiální publicity veřejného seznamu a při nabytí nemovité věci nabyvatelem v dobré víře v zápis, dle kterého by nemovitá věc nebyla zatížena věcným břemenem, by oprávněný mohl práva z věcného břemene pozbýt (§ 984 odst. 1 OZ). I v tomto případě však platí, že by si kupující měl zkontrolovat aktuální výpis z katastru nemovitostí ohledně převáděné nemovitosti a prověřit tak stav nemovitosti včetně omezení vlastnického práva k nemovitosti a jeho rozsahu.

Co se týče předkupního práva k nemovité věci, to představuje omezení možnosti vlastníka nakládat s nemovitou věcí. Předkupní právo může vzniknout ze zákona nebo na základě smlouvy, kdy může být zřízeno jako vedlejší ujednání ke kupní nebo i k jiné smlouvě, také na základě smlouvy zvláštní, avšak nemůže být

110 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 911-912.

111 Prohlášením vlastníka může vlastník zatížit služebností svůj pozemek ve prospěch svého jiného pozemku v souladu s § 1257 odst. 2 OZ.

112 Přičemž reálnými břemeny mohou být zatíženy pouze věci zapsané ve veřejném seznamu dle § 1303 OZ, u věcí nezapsaných to není možné.

zřízeno vůlí jedné strany.113 Toto ujednání o zřízení předkupního práva nemusí mít písemnou formu, pokud jím nemá být zřízeno věcné právo k nemovitosti, ale z důvodu dokazování při eventuálním sporu bych i písemnou formu ve vlastním zájmu stran více než doporučila. Pokud smluvní strany chtějí zřídit předkupní právo k nemovité věci evidované ve veřejném seznamu s věcněprávními účinky, vzniká předkupní právo až zápisem do tohoto seznamu (§ 2128 odst. 2 OZ).

Existuje-li k nemovité věci předkupní právo, je vlastník nemovité věci (dlužník) povinen nabídnout nemovitou věc oprávněnému z předkupního práva (předkupníkovi) ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Tato povinnost vzniká až od okamžiku, kdy dlužník a koupěchtivý si mezi sebou dojednali podmínky ohledně koupě nemovité věci (§ 2143 OZ), tzn. od okamžiku, kdy dlužník přijal závaznou nabídku na koupi od koupěchtivého. 114 V praxi to probíhá tak, že dlužník s koupěchtivým uzavřou kupní smlouvu o převodu vlastnictví k nemovité věci s odkládací podmínkou, spočívající v tom, že smlouva nabude účinnosti jen v případě, že předkupník nevyužije svého předkupního práva a odmítne uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím. Rozhodne-li se předkupník předkupního práva využít a přijme-li nabídku prodávajícího na uzavření kupní smlouvy za stejných podmínek, jaké byly dohodnuty mezi prodávajícím a koupěchtivých, dochází tím ke zmaření odkládací podmínky a smlouva mezi prodávajícím a koupěchtivým účinnosti nenabude. Je třeba ale upozornit, že již v kupní smlouvě nemusí být uvedeno ustanovení, kterým by se prodávající pro případ využití předkupního práva předkupníkem vyvázal, jelikož občanský zákoník stanovil ustanovením § 2145 OZ domněnku, že pokud koupěchtivý o předkupním právu věděl nebo vzhledem k okolnostem o něm vědět musel (pokud např. předkupní právo bylo zapsána u nemovité věci v katastru nemovitostí), pak je kupní smlouva uzavřena s rozvazovací podmínkou, která je vázána na uplatnění předkupního práva předkupníkem. Pokud by koupěchtivý o předkupním právu nevěděl a ani by vědět nemohl a prodávající v kupní smlouvě neujednal ustanovení o vyvázání se ze

113 XXXXX, Xxxxx. Občanský zákoník: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. Praha: Linde, 2008, s. 1755.

114 XXXXXX, Xxxxxxxxx a Xxxxxxx XXXXXXXX. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství X. Xxxxxxx, 1936, s. 812.

smlouvy pro případ využití předkupního práva (a to např. i ve formě možnosti odstoupení od kupní smlouvy pro tento případ), pak by při využití předkupního práva předkupníkem nastala situace, kdy by prodávající byl zavázán dvěma osobám, a to předkupníkovi i koupěchtivému. Osoba, které by v takovém případě nebylo plněno, by měla právo na náhradu škody. 115 Pokud by předkupní právo bylo ujednáno pouze jako právo závazkové, na koupěchtivého by to nemělo dopad a předkupník by se mohl domáhat po prodávajícím náhrady škody. V případě sjednaného předkupního práva jako věcného práva má předkupník právo domáhat se po koupěchtivém, kterému byla nemovitá věc převedena, aby ji převedl na předkupníka za příslušnou úplatu (§ 2144 odst. 1 OZ) a právo na náhradu škody svědčí v takovém případě koupěchtivému. Toto právo dle § 2144 odst. 1 OZ je však promlčitelné v obecné promlčecí lhůtě (§ 629 OZ).

Nevyužije-li předkupník svého předkupního práva, ačkoli využito být mohlo, zůstává mu předkupní právo zachováno, přičemž povinným z předkupního práva se stává nový nabyvatel předmětné nemovité věci (§ 2144 odst. 3 OZ). Přestože není v zákoně přímo uvedeno, že se toto pravidlo týká pouze předkupního práva zřízeného jako práva věcného práva, dle mého názoru to plyne ze smyslu ustanovení, jelikož třetí odstavec ustanovení § 2144 OZ přímo navazuje na odstavec první tohoto ustanovení. Předkupní právo tak zanikne až jeho využitím.

K tomuto tématu považuji za důležité zmínit i právní úpravu zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům, především v souvislosti s aktuálními změnami. Účinností současného občanského zákoníku bylo zrušeno zákonné předkupní právo bez časového omezení, které svědčilo spoluvlastníkům, pokud byl převáděn spoluvlastnický podíl a nešlo-li o převod osobě blízké (§ 140 občanského zákoníku z roku 1964). Od 1.1.2014 byla uvedená úprava nahrazena úpravou v současném občanském zákoníku, kdy předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům zůstalo zachováno pouze v případech, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo pokud vzniklo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od počátku svá práva a povinnosti

115 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 -3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, s. 126.

ovlivnit (§ 1124 OZ). Toto popsané předkupní právo je však časově omezené a spoluvlastníci jsou oprávněni z předkupního práva k podílu jen po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, pokud některý ze spoluvlastníků převádí svůj podíl, ať už úplatně či bezúplatně, jiné osobě než jinému spoluvlastníkovi, svému manželu, svému sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům vzniklým před 1.1.2014 ve smyslu § 140 OZ 1964 zaniklo v souladu s přechodným ustanovením § 3062 OZ uplynutím jednoho roku od účinnosti současného občanského zákoníku.116

S přijetím zákona č. 460/2016 Sb., který představuje tzv. technickou novelu současného občanský zákoníku, se právní úprava zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu znovu mění a to s účinností od 1.1.2018. Změna se ale týká pouze převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci. Podle novelizovaného ustanovení § 1124 a 1125 OZ budou mít spoluvlastníci předkupní právo při převodu spoluvlastnického podílu k nemovité věci, s výjimkou převodu podílu osobě blízké, a to i při převodu bezúplatném (např. darováním). Při bezúplatném převodu budou mít spoluvlastníci právo vykoupit podíl za cenu obvyklou. Tohoto předkupního práva se spoluvlastníci budou moci vzdát, přičemž vzdání se předkupní právo bude mít účinky pro jejich právní nástupce. Vzdání se předkupního práva se zapíše do veřejného seznamu, pokud se bude jednat o nemovitou věc podléhající evidenci v tomto seznamu.

V souvislosti s právními vadami nemovitých věcí bych ještě chtěla zmínit skutečnost, že na nemovité věci může váznout i zákaz zcizení anebo zatížení nemovitosti (§ 1761 OZ). Vůči třetím osobám má však tento zákaz účinky jen pokud je zapsán v katastru nemovitostí, popřípadě pokud je třetí osobě tento zákaz znám. Tento instrument se stal v současnosti velice využívaným, a to především bankami, které zřízení tohoto zákazu často požadují na dobu trvání jejich zástavního práva k nemovité věci.

Pro shrnutí tedy platí, že některé právní vady nemovitosti jsou zjistitelné ze zápisu v katastru nemovitostí, především věcná břemena, zástavní práva a práva

116 To neplatí pro zemědělský a rodinný závod, který představuje výjimku z této úpravy. Pro ně platí úprava § 700 a § 704 odst. 2 OZ, ale v této práci jim nebude věnován prostor.

předkupní zřízená jako práva věcná. Proto by si kupující ve vlastním zájmu měli aktuální výpis z katastru nemovitostí pečlivě prověřit. Dále bych doporučila i kontrolu nabývacího titulu, jelikož i ten by mohl obsahovat informace o dalších vadách předmětné nemovité věci. Některé právní vady však nejsou zjistitelné ani z uvedených zdrojů. Jde např. o nájemní právo nájemce zatěžující předmětné nemovitosti, které není zapisováno obligatorně do veřejného seznamu, přičemž ale dle ustanovení § 2221 odst. 1 OZ práva a povinnosti (s určitými výjimkami dle

§ 2221 odst. 1 OZ) z nájmu přecházejí na nového nabyvatele nemovité věci ze zákona a to nehledě na to, zda o nájmu kupující věděl či ne. Aby byl posílen nárok kupujícího proti právním vadám nemovité věci, doporučuji ujištění prodávajícího, že věc nemá žádné vady mimo vad výslovně vypočtených, uvést přímo v kupní smlouvě, ačkoliv dle judikatury Nejvyššího soudu součástí uzavřené kupní smlouvy toto ujištění být nemusí.117 Prohlášení prodávajícího může být například uvedeno v kupní smlouvě v tom smyslu, že předmětná nemovitá věc je prostá veškerých právních vad, mimo právní vady výslovně uvedené v kupní smlouvě, že prodávajícímu nejsou známy žádné další okolnosti, které by bránily převodu vlastnického práva k nemovité věci, ani že mu není známo, že by vůči němu bylo vedeno nebo zahájeno jakékoliv soudní, správní nebo jiné řízení, které by mohlo mít za následek omezení možnosti převodu předmětné nemovité věci. Dále pro případ, že se uvedená prohlášení ukážou jako nepravdivá, považuji za vhodné pro posílení pozice kupujícího sjednat, že kupující má právo od kupní smlouvy odstoupit. Také si v kupní smlouvě lze ujednat, že v takovém případě má kupující nárok na smluvní pokutu v ujednané výši.

117 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29.11.2000, sp. zn.29 Cdo 2228/2000. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

6. Nabytí nemovité věci od nevlastníka

Pro převod vlastnického práva platí zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, podle které žádná osoba nemůže převést na druhou osobu více práv, než kolik sama má. Tato zásada však neplatí absolutně, přičemž zákonem jsou vymezeny okolnosti, za kterých může být tato zásada prolomena. Jednou z těchto okolností je právě možnost nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu od nevlastníka. Při nabytí nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka se dostávají do střetu dva fundamentální principy. Prvním je princip právní jistoty a ochrany práv nabytých v dobré víře vyplývající z čl. 1 Ústavy 118 , tím druhým je pak princip ochrany vlastnického práva, který je stanoven čl. 11 Listiny základních práv a svobod119. Pro případ, že dojde k situaci, kdy od nevlastníka nabude vlastnické právo k nemovité věci osoba, která jednala v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí ohledně vlastnického práva k předmětné nemovité věci je v souladu se skutečným právním stavem, musela právní úprava zvolit, který princip bude upřednostněn, a to buď právní jistota a dobrá víra této osoby, která vlastnické právo v dobré víře nabyla, nebo ochrana vlastnictví řádného vlastníka, jehož nemovitá věc byla neoprávněně převedena do vlastnictví jiné osoby.

Než přejdu k řešení této otázky za současné právní úpravy, ráda bych ještě ve stručnosti zmínila judikaturu k možnosti nabytí nemovitosti od nevlastníka za právního režimu předchozího občanského zákoníku, tedy zákona č. 40/1964 Sb. Nejvyšší soud a Ústavní soud mezi sebou vedly o této otázce vleklý spor, který byl vyřešen až v březnu roku 2016, tedy více než dva roky po nabytí účinnosti současného občanského zákoníku. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích dlouho zastával právní názor, že kupující nemůže nabýt vlastnické právo k nemovitosti od nevlastníka pouze na základě toho, že kupující jednal v dobré víře opírající se ve správnost zápisu v katastru nemovitostí, ve kterém byl prodávající - nevlastník,

118 Čl. 1 Ústavního zákona č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky.

119 Čl. 11 usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky.

zapsán jako řádný vlastník. 120 Naopak Ústavní soud ve svých rozhodnutích opakovaně docházel k závěru, že ačkoliv není prodávající řádným vlastníkem nemovitosti, tak v případě, že kupující od něj koupí nemovitost v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti, vlastnické právo k nemovitosti nabude.121 Tento spor uzavřelo až rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu, kterému byla věc předložena, který se nakonec rozhodl respektovat konstantní judikaturu Ústavního soudu a uzavřel, že kupující může nabýt vlastnické právo k nemovitosti od nevlastníka, pokud tak učinil v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem.122 Tyto závěry soudů se však týkají pouze převodů nemovitostí uskutečněných podle právní úpravy účinné do 31.12.2014.123

Zákonodárci se při tvorbě současného občanského zákoníku, a to ještě před zmíněným rozhodnutím velkého senátu Nejvyššího soudu, přiklonili právě k právnímu názoru, který ustáleně zaujímal v této otázce Ústavní soud, a přímo do zákona zakomponovali ustanovením § 984 OZ zásadu úplné materiální publicity veřejných seznamů. Toto ustanovení na rozdíl od většiny ustanovení občanského zákoníku nabylo účinnosti později, a to až od 1.1.2015 (§ 3064 OZ). V souladu s touto zásadou je při střetu dvou již zmíněných fundamentálních principů upřednostněna dobrá víra osoby, která nabyla v dobré víře za úplatu na základě právního jednání vlastnické právo k nemovité věci od jiné osoby, jež byla dle zápisu v katastru nemovitostí oprávněná vlastnické právo převést, přičemž stav zapsaný v katastru nemovitostí byl v rozporu se skutečným právním stavem a ve skutečnosti tato osoba nebyla oprávněna s předmětnou nemovitostí nakládat. Při splnění zákonných podmínek je tak možné za současné úpravy, aby došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu od nevlastníka. Tím, že došlo k posílení principu právní jistoty nabyvatele v dobré víře, však byla zároveň snížena ochrana řádných vlastníků, kteří si musí nyní více střežit svá práva

120 Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 11. 2014, sp. zn. 31 Cdo 1168/2013. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

121 Např. nález Ústavního soudu ČR ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

122 Rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne

9. března 2016, sp. zn. 31 Cdo 353/2016. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

123 Srov. § 3064 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

ve smyslu zásady vigilantibus iura scripta sunt, tedy právo přeje bdělým.124 Jelikož dle ustanovení § 980 odst. 1 OZ nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného v katastru nemovitosti, a to ani vlastníka, přičemž v tomto smyslu jde jak o údaj o zápisu práva k nemovité věci, ale i o zapsané poznámky k těmto nemovitostem a další informace související se zapsaným právem. 125 Zároveň platí vyvratitelná domněnka, že zapsaný údaj v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností a pokud bylo vymazáno z katastru právo k nemovitosti, pak se předpokládá, že toto právo neexistuje, pokud není prokázán opak (§ 980 odst. 2 OZ). Ustanovením § 984 odst. 2 OZ jsou ale stanoveny i výjimky, pro které se zásada materiální publicity neužije, a to pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo, které vzniká ze zákona bez ohledu na stav zápisů v katastru.126

Jak uvádí důvodová zpráva 127 , zakotvením zásady materiální publicity veřejných seznamů získává zapsané právo ve veřejném seznamu přednost před právem nezapsaným. Rozpor mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem může nastat například z důvodu chybného zápisu v katastru nemovitostí, nebo, k čemuž dochází pravděpodobně častěji, jako následek toho, že dodatečně odpadne právní důvod vzniku vlastnického práva osoby, která je jako vlastník nemovité věci v katastru nemovitostí zapsána. Odpadnutí právního důvodu vzniku vlastnického práva může spočívat například v tom, že smluvní strany od kupní smlouvy, na základě které byl proveden zápis vlastnického práva do katastru, následně odstoupily, nebo smlouva byla shledána neplatnou. Co se týče povahy nabývání vlastnického práva od neoprávněného, tak toto vlastnické právo je považováno za originárního nabývání, jelikož vlastnické právo dobrověrného nabyvatele není závislé na vlastnickém právu předchozího vlastníka.128

124 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 35 – 36.

125 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX-xxxxxxxxxxxxx-xxxxx.xxx. 126 Pro účely této práce se zmíněným výjimkám dále nebude zabýváno.

127 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX-xxxxxxxxxxxxx-xxxxx.xxx.

128 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 17.4.2014, sp. zn. 2219/12. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx. XXXX, Xxxx. Některé teoretické problémy nabývání od neoprávněného. Právní rozhledy. 2009, č. 10, s. 343.

Pro účely ustanovení § 984 OZ je nabyvatel v dobré víře, pokud nevěděl a ani při dodržení běžné opatrnosti vědět nemohl, že zapsaný vlastník v katastru nemovitostí není ve skutečnosti řádným vlastníkem oprávněným převést vlastnické právo k nemovité věci. Nabyvatel přitom není povinen kromě nahlížení do katastru nemovitostí k dalšímu zkoumání skutečností a správnosti zápisu, např. k zjišťování zda zapsaný údaj v katastru souhlasí s nabývacím titulem, na základě kterého byl údaj do katastru zapsán, pokud tedy nejsou dány důvody k pochybnosti o správnosti zapsaných údajů.129 Znalost nabyvatele o okolnostech objektivně zpochybňujících správnost zapsaných údajů v katastru by mohla zpochybnit i dobrou víru nabyvatele, přičemž záleží na okolnostech jednotlivého případu. Kupující by tak měl zpozornět, pokud by jej domnělý vlastník nemovité věci bez ospravedlnitelného důvodu například nechtěl vpustit do předmětné nemovitosti za účelem prohlídky vnitřku nemovitosti, jelikož to by mohla být známka toho, že tato osoba nemá od nemovitosti klíče, nebo že je nemovitost užívána jinými osobami, nebo pokud by zjistil, že původní vlastník má v předmětné nemovitosti přihlášen trvalý pobyt.130 Jelikož je však dobrá víra nabyvatele v souladu s § 7 OZ předpokládána, v případě soudního sporu bude muset protistrana prokázat, že nabyvatel v dobré víře nejednal. Pro posouzení dobré víry nabyvatele vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí je relevantní doba, kdy nabyvatel podal návrh na zápis vlastnického práva do katastru (§ 984 odst. 1 věta druhá OZ). V době podání vkladu na katastr musí být tedy osoba, od níž nabyvatel nemovitost nabývá, zapsána v katastru nemovitostí jako osoba oprávněná k nakládání s předmětnou nemovitostí.

Přestože jsou nabyvatelé vlastnického práva jednající v důvěře v zápis v katastru nemovitostí více chráněni, kupujícím bych doporučila vždy před podepsáním kupní smlouvy zkontrolovat kromě údajů vztahujících se k předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí také nabývací titul prodávajícího, aby si ověřil, zda prodávající je skutečně oprávněn s nemovitostí nakládat.

129 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 40-42.

130 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. 30 Cdo 5357/2014. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

6.1 Prostředky ochrany vlastnického práva k nemovitým věcem

Ačkoliv s ohledem na výše uvedené byla upřednostněna ochrana dobré víry nabyvatele před ochranou vlastnictví skutečného vlastníka, řádným vlastníkům nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí poskytuje zákon řadu právních prostředků na ochranu jejich vlastnického práva. Tyto prostředky slouží k posílení ochrany skutečného vlastníka nemovité věci a dochází tak jimi k prolomení principu materiální publicity veřejných seznamů. Jsou jimi například poznámka spornosti (§ 985 OZ) a poznámka rozepře (§ 986 OZ).131 I přes tyto zákonem poskytnuté prostředky ochrany ale nyní více než dříve platí, že by vlastníci nemovitých věcí v souladu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt měli více dohlížet na to, aby v katastru nemovitostí byly zapsané údaje o jejich nemovitých věcech v souladu se skutečností. Za předpokladu, že vlastníci nemovitostí budou zapsané údaje o svých nemovitostech v katastru pravidelně kontrolovat, mohou včas zjistit případné nesprávnosti v údajích či provedené změny a zjednat jejich nápravu. K tomu, aby řádní vlastníci měli větší kontrolu nad změnami v zápisech u jejich nemovité věci, napomáhá také právo účastníka vkladového řízení na informace (§ 55 XxxX).

6.1.1 Poznámka rozepře

Jedním z prostředků, který vlastníci nemovitých věci mohou využít k ochraně svého vlastnického práva, je poznámka rozepře, která je upravena v § 985 OZ. Prostřednictvím této poznámky může skutečný vlastník bránit své právo pokud zjistí, že údaj zapsaný v katastru nemovitostí je v rozporu se skutečným právním stavem. Poznámka rozepře míří na případy, kdy zapsaný stav v katastru byl původně zapsán na základě řádného právního důvodu a byl tak v souladu se skutečností a až následně se stal zápis nepravdivým kvůli dodatečnému odpadnutí právního důvodu, či došlo k mimoknihovnímu vzniku či zániku zapsaného práva (případ vydržení,

131 Termíny “poznámky rozepře” a “poznámky spornosti” se ve smyslu občanského zákoníku od sebe liší, katastrální zákon ale užívá jen termín “poznámky spornosti”, jejíž význam je však širší a kromě jiného v sobě zahrnuje i obě zmíněné poznámky. Pro účely této práce jsou termíny “poznámky spornosti” a “poznámky rozepře” použity ve smyslu občanského zákoníku.

promlčení).132 V praxi se to tedy bude týkat především situací, kdy na základě kupní smlouvy bylo zapsáno do katastru nemovitostí vlastnického právo ve prospěch kupujícího, avšak smluvní strany od této kupní smlouvy dodatečně odstoupily s účinky odstoupení až po podání návrhu na vklad práva na katastr a zapsaný stav tak přestal odpovídat skutečnosti. Poznámka spornosti by se také mohla uplatnit v případě, kdy by byla kupní smlouva po podání návrhu na zápis práva do katastru shledána relativně neplatnou. Pokud by ale odstoupení od kupní smlouvy nebo relativní neplatnost kupní smlouvy měly účinky již před podáním žádosti, musela by se uplatnit ochrana vlastníka podle ustanovení § 986, kterému se věnuji v další podkapitole, neboť by zde neexistoval právní důvod pro zápis práva.

Skutečný vlastník, jehož vlastnické právo je dotčeno nesprávným zápisem, je ze zákona oprávněný se domáhat, aby byl zapsaný stav uveden do souladu se skutečným stavem. Učiní tak podáním určovací žaloby k soudu, která však není žalobou dle ustanovení § 80 písm. c) OSŘ a není tak zde potřeba prokazovat naléhavý právní zájem na určení.133 Žalobcem v tomto případě bude osoba, které dle skutečného právního stavu náleží právo, jež v katastru není zapsáno nebo je zapsáno ve prospěch jiné osoby a žaloba na určení bude směřovat proti osobě, v jejíž prospěch je právo v katastru zapsáno.134 Aby měla ochrana práv vlastníka účinky i vůči třetím osobám, musí oprávněný vlastník po podání žaloby zažádat katastrální úřad o vyznačení poznámky rozepře. Poznámka vyznačená v katastru slouží pro třetí osoby jako signalizace, že ohledně práv předmětné nemovitostí je veden spor. K této žádosti je nutné doložit i důkaz o tom, že byl na soud podán v této věci žalobní návrh (postačí kopie žalobního návrhu s otiskem podacího razítka), bez doložení žalobního návrhu by poznámka nemohla být vyznačena. Katastrální úřad tuto poznámku vyznačí v souladu s ustanovením § 24 odst. 1 XxxX, přičemž poznámka má účinnost již od doručení návrhu na zápis poznámky na katastr spolu s doloženým žalobním návrhem. Z hlediska účinků působí poznámka rozepře pouze do budoucnosti.

132 XXXXXX, Xxxx x xxx. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 49 – 50.

133 XXXXXX, Xxxx x xxx. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 49 – 50.

134 ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ. Návod pro správu katastru nemovitostí. Praha. 2016, s. 88. Dostupné z WWW: xxxx://xxx.xxxx.xx/Xxxxxxxx/Xxxxxxxx-xxxxxxxx-x- opatreni/Navody-CUZK/160303022.aspx.

Rozhodnutí soudu o určení vlastnického práva na základě podané žaloby působí pouze proti osobám, jejichž právo bylo do katastru zapsáno až potom, co skutečný vlastník podal žádost o vyznačení poznámky rozepře. Vůči osobám, jejichž právo bylo zapsáno před podáním žádosti, rozhodnutí nepůsobí. Pokud tak soud rozhodne o předmětné žalobě ve prospěch žalobce, katastrální úřad na základě tohoto rozhodnutí provede jak změnu rozporovaného zápisu, tak i výmaz všech zápisů učiněných do katastru, které byly provedeny poté, co skutečný vlastník podal žádost o vyznačení poznámky rozepře a proti nimž má poznámka rozepře působnost.135

6.1.2 Poznámka spornosti

Poznámka spornosti ve smyslu ustanovení § 986 OZ cílí na rozdíl od poznámky rozepře na případy, kdy je do katastru nemovitostí zapsáno věcné právo bez právního důvodu vzniku tohoto práva. K takové situaci může dojít zpravidla, pokud by kupní smlouva, na základě které bylo zapsáno do katastru nemovitostí vlastnické právo kupujícího, byla absolutně neplatná, či pokud by šlo pouze o zdánlivé právní jednání nebo dokonce o padělanou listinu.136 K tomu, aby skutečný vlastník nemovitosti zabránil, aby osoba zapsaná v katastru jako vlastník převedla nemovitost na jinou osobu, která by mohla být v dobré víře ve správnost zápisu a nabýt tak vlastnické právo, slouží právě poznámka spornosti. O zapsání poznámky spornosti ve smyslu ustanovení § 986 OZ do katastru může zažádat osoba, jejíž věcné právo bylo dotčeno popíraným zápisem, jenž byl učiněn bez právního důvodu. Jelikož je zde zájem na rychlém jednání skutečného vlastníka, není k vyznačení poznámky spornosti v katastru potřeba hned doložit, že skutečný vlastník uplatnil svůj nárok u soudu. 137 I v tomto případě půjde o žalobu na určení existence či neexistence práva, ovšem ne ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) OSŘ.138 Podaný žalobní návrh je nutné doložit na katastru v souladu s ustanovením § 986 odst. 1 OZ do dvou měsíců od toho, kdy byla na katastru podána žádost o vyznačení poznámky

135 XXXXXX, Xxxx. Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 115.

136 XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 55.

137 XXXXXXXX, Xxxxx. Poznámky spornosti v návrhu nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, č. 2, s. 65.

138Ani v tomto případě nebude muset žalobce dokazovat, že má na rozhodnutí ve věci naléhavý právní zájem.

spornosti. Pokud se tak v této lhůtě nestane, katastrální úřad poznámku spornosti vymaže.

Rozhodnutí soudu slouží jako podklad pro vymazání popíraného zápisu z katastru nemovitostí. Za předpokladu, že skutečný vlastník podá žádost o zápis poznámky do jednoho měsíce ode dne, kdy zjistil, že je v katastru zapsáno vlastnické právo ve prospěch jiné osoby bez právního důvodu, působí rozhodnutí soudu v souvisejícím řízení proti všem osobám, v jejichž prospěch je vlastnické právo zapsáno, nebo které by na základě popíraného zápisu dosáhly zápisu dalšího (§ 986 odst. 2 OZ). Poznámka spornosti má za těchto podmínek účinky i do minulosti proti právům, která byla zapsána ještě předtím, než bylo požádáno o vyznačení poznámky spornosti. V případě, že skutečný vlastník nebyl z nějakého důvodu o takovém zápisu řádně vyrozuměn, prodlužuje se uvedená lhůta z jednoho měsíce na tři roky a jako lhůta objektivní běží ode dne, kdy byl proveden zápis, který je oprávněným vlastníkem popírán (§ 986 odst. 3 OZ). Z uvedeného plyne, že prostřednictvím poznámky spornosti by mohl skutečný vlastník zpochybnit správnost zápisů v katastru až tři roky zpětně.139 Pokud tedy například skutečný vlastník nemovitosti (osoba A) zjistí, že dle zápisu v katastru svědčí vlastnické právo k jeho nemovitosti jiné osobě (osobě B), která vlastníkem ve skutečnosti není a ani neexistuje žádný právní důvod pro takový zápis, přičemž osoba B prodá mezitím tuto nemovitost třetí osobě (osoba C), která jedná v dobré víře ve správnost zápisu v katastru a která je následně zapsána jako vlastník předmětné nemovitosti do katastru a skutečný vlastník podá ve výše uvedené lhůtě na katastr žádost o zápis poznámky spornosti, přičemž prokáže do dvou měsíců, že podal ve věci žalobní návrh, pak touto poznámkou spornosti dojde k vyloučení dobré víry osoby C. A to i přesto, že žádost o zápis poznámky spornosti byla podána až po zápisu vlastnického práva osoby C do katastru. V uvedeném případě poznámka spornosti působí proti osobě C a ta tak nemůže splnit podmínky podle ustanovení § 984 OZ a osoba A se vůči ní může domoci svého vlastnického práva. 140 Soud v takovém případě vymaže žalobou

139 XXXXXXXXX, Xxxxxxxx, XXXXXXXXX, Xxxxxxx. Katastr nemovitostí a rekodifikace soukromého práva. Rekodifikační novinky. 2013, č. 3, s. 4.

140 XXXXXX, Xxxx x xxx. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 59-60.

popíraný zápis (svědčící osobě B) i popř. další zápisy (svědčící osobě C) a obnoví se stav zápisu, který byl v katastru před provedením popíraného zápisu.141

Jestliže však skutečný vlastník zmešká lhůtu jednoho měsíce od zjištění popíraného zápisu (popř. za uvedených podmínek lhůtu tří let od provedení popíraného zápisu) a požádá o vyznačení poznámky spornosti až po této lhůtě, působí poznámka spornosti do budoucna proti osobám, které dosáhly zápisu, přičemž nebyly v dobré víře (§ 986 odst. 2 věta za středníkem OZ).

Pro budoucí kupující by měla být proto poznámka spornosti (či poznámka rozepře) vyznačená v katastru u nemovité věci, kterou mají zájem koupit, výstrahou, že v souvislosti s nemovitostí probíhá spor a proto by se měli před koupí nemovitosti informovat o předcházejících podáních, která byla na katastr učiněna, také o obsahu listin, na základě kterých byly předchozí zápisy provedeny, a zvážit všechna případná rizika koupě této nemovité věci.

6.1.3 Právo na informace

Kromě poskytování údajů z katastru nemovitostí142 (ve formě výpisů, opisů, nahlížení do katastru, dálkového přístupu a dalších forem), vyrozumění vlastníka nemovitosti (či jiného oprávněného) o zahájení vkladového řízení v souvislosti s jeho nemovitostí (§ 16 odst. 1 XxxX), které katastrální úřad zasílá na jejich adresu nebo prostřednictvím datové schránky (či v případně na žádost prostřednictvím emailu nebo zprávy na telefon) a kromě vyrozumění o provedení xxxxxx000 (§ 18 odst. 3 XxxX), které katastr zasílá všem účastníkům řízení formou doručení do vlastních rukou, zavedl zákon o katastru nemovitostí nově od 1.1.2014 další prostředek, který má za cíl ještě více zlepšit informovanost vlastníků nemovitých věci a jiných oprávněných o stavech zápisů v katastru a posílit tak jejich postavení v rámci vkladového řízení.

141 Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

142 Jehož podmínky jsou stanoveny vyhláškou č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí.

143 Toto vyrozumění je významné z hlediska započnutí běhu lhůty dle § 986 OZ.

Jde o službu sledování změn v údajích katastru nemovitostí (§ 55 odst. 6 XxxX), která je poskytována přímo katastrálním úřadem a je službou placenou, nicméně za její využití je stanovena pouze symbolická cena. Služba je poskytována nejen vlastníkům nemovitostí, ale i dalším osobám, které mají oprávnění k předmětné nemovitosti, například, v jejichž prospěch je zřízené zástavní právo k nemovitosti (čehož využijí asi především banky, v jejichž prospěch jsou zapsána zástavní práva k velkému množství nemovitostí), a osobám, které jsou účastníky řízení.144 Podmínky pro poskytování této služby jsou upraveny v ustanovení § 19 a

§ 20 vyhlášky č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí. Službu mohou osoby začít využívat na základě žádosti o zřízení služby, přičemž je tato služba určená jak pro vlastníka nemovitosti, tak i pro zástavního či podzástavního věřitele, osobu oprávněnou z věcného břemene, osobu oprávněnou z předkupního práva za podmínky, že je ujednáno jako právo věcné, nebo také osobu oprávněnou z práva lepšího kupce či zpětné koupě, nájemce či pachtýře, anebo osobu, která je účastníkem řízení o tomto právu. Uvedená služba informuje uživatele služby, pokud dojde u nemovitosti, kterou prostřednictvím této služby sledují, k vyznačení upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny nějakou změnou, nebo k provedení vkladu, záznamu či k zapsání poznámky. Uživatelé si můžou vybrat, zda chtějí být informováni datovou schránkou, emailem, nebo zprávou na mobilní telefon. Kromě toho si mohou zažádat i o zasílání informací prostřednictvím webové služby, kterou upřednostní hlavně majitelé většího množství nemovitostí. Pokud chce uživatel dostávat i informace o řízeních, ve kterých je v pozici účastníka, lze to pouze prostřednictvím webové služby. Díky této službě tak mohou mít vlastníci nemovitostí a další oprávněné osoby větší přehled o údajích v katastru v souvislosti s jejich zapsanými věcnými právy a o jejich změnách a mohou tak včas odhalit i případný neoprávněný převod jejich nemovitosti, ke kterému by mohlo dojít například na základě padělané listiny.

144 XXXXXX, Xxxx. Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, s. 173 – 174.

Závěr

Cílem této diplomové práce bylo analyzování základních aspektů kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci především v rámci platné právní úpravy.

Jelikož téma kupní smlouvy o převodu nemovité věci je tématem velice významným a obsáhlým, zaměřila jsem se v této práci, jak již bylo zmíněno v úvodu této práce, především na otázky, které považuji za nejdůležitejší a také v některých případech za nejproblémovější.

Záměr této práce je naplňován v rámci jednotlivých kapitol, kdy se nejdříve tato práce zabývá stručným vývojem kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, kdy následně je na to navazováno charakterizováním současné platné právní úpravy o převodu vlastnického práva k nemovité věci prostřednictvím kupní smlouvy. U právní úpravy kupní smlouvy, která byla zavedena současným občanským zákoníkem, je bezesporu velkou výhodou sjednocení dříve nesourodé úpravy upravené odlišně dvěma předpisy do předpisu jediného, což znamená především zjednodušení a zpřehlednění úpravy pro všechny uživatele práva.

Poněkud problémové se na první pohled může zdát taxativní vymezení nemovité věci dané občanským zákoníkem, některé výkladové problémy však byly vyřešeny tzv. technickou novelou občanského zákoníku z roku 2016, která především vyjasnila význam ustanovení § 498 odst. 1 věty druhé, čímž rozšířila počet výjimek ze zásady superficies solo cedit, kdy nyní je za nemovitou věc považována i např. stavba dočasná, pokud ji nelze přenést z místa na místo, aniž by byl porušena její podstata. Dále byl touto novelou v souvislosti s nemovitými věcmi rozšířen i dopad ustanovení § 509, který se nyní týká téměř všech liniových staveb (až na zmíněné výjimky), namísto inženýrských sití, jak bylo upraveno před účinností novely.

V práci se také zabývám zvlášnostmi převodu vlastnického práva k nemovité věci, ke kterému dochází u nemovitých věcí podlehající evidenci v katastru nemovitostí stále na základě intabulačního principu, ačkoliv odborná veřejnost vedla

zdlouhavou diskuzi, zda má být tento dvoufázový způsob převodu zachován. Intabulační princip však považuji za relativně výhodný, především z důvodu publicity zápisů, ačkoliv je zde stále prostor pro zlepšení, obzvláště v souvislosti s omezeým přezkumem vkladových listin prováděným katastrálními úřady.

Zvlášť podrobně se dále v práci věnuji podstatným obsahovým náležitostem kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci a také náležitostem kladeným na formu takové kupní smlouvy. V této souvislosti považuji za významnou změnu skutečnost, že ačkoliv se kupní smlouva vztahuje pouze na úplatný převod nemovité věci, kupní cena již nemusí být vůbec součástí kupní smlouvy. Přesto upravení její přesné výše a způsobu úhrady v kupní smlouvě považuji za více než vhodné. Dále dle mého názoru představuje nevhodně stanovený způsob úhrady kupní ceny jedno z nejrizikovějších míst převodu vlastnického práva k nemovité věci, jelikož může nastat situace, kdy prodávající převede nemovitou věc bez dostatečné jistoty, že mu bude kupujícím zaplacena kupní cena, nebo kupující zaplatí kupní cenu bez dostatečné jistoty, že mu bude vlastnické právo k nemovité věci prodávajícím převedeno. Za nejbezpečnější řešení této situace považuji způsob úhrady kupní ceny prostřednictvím advokátní či notářské úschovy.

Při převodu nemovité věci mohou způsobit problémy i vady nemovité věci, jelikož často se v praxi může stát, že si kupující nedostatečně prověří stav nemovitosti, a to jak právní, tak i fyzický, přičemž o vadách, které mohl kupující zjistit zpravidla platí, že jdou k jeho tíži. Přitom považuji za výhodné pro posílení nároku kupujícího proti právním vadám nemovité věci zakomponování do kupní smlouvy ujištění prodávajícího, že věc nemá žádné vady, kromě vad výslovně uvedených, ačkoliv dle judikatury toto ujištění nemusí být součástí kupní smlouvy.

Velké pozornosti je v poslední kapitole věnováno současné právní úpravě možnosti nabytí nemovité věci od nevlastníka, kdy velice příznivě hodnotím posun, který nastal s přijetím současného občanského zákoníku v zákonné úpravě, kdy nyní skutečnost, že osoba zřídí třetí osobě právo k nemovité věci, aniž by jí věc patřila, nebude sama o sobě vyvolávat neplatnost. Nově zavedená úplná zásada materiální publicity reprezentuje základní cíl katastru nemovitostí a v důsledku uplatnění této zásady je nově chráněna dobrá víra osob v pravdivost a úplnost zápisů právních

vztahů v katastru. Ten, kdo nabyl nemovitost od neoprávněného, se může stát vlastníkem, splní-li zákonné podmínky a při nabývání je v dobré víře. Avšak považuji v tomto smyslu za důležité, že ani oprávnění vlastníci nejsou ponecháni bez ochrany a zákon jim poskytuje možnost využití právních prostředků, především poznámku spornosti a poznámku rozepře. Ty však prozatím nejsou v praxi využívány běžně. V praxi se ale za hojně využívanou ukázala relativně nová placená služba katastru nemovitostí pro sledování změn v údajích katastru. Díky této službě mají vlastníci a další oprávněné osoby lepší přehled o zapisovaných údajích a jejich změnách a mohou tak včas odhalit i případný neoprávněný převod jejich nemovitosti.

Kupní smlouva o převodu vlastnického práva k nemovité věci je tak dle mého názoru v současné úpravě velice dobře a relativně podrobně upravena. V praxi je však standardem, že smluvní strany kupní smlouvy nespoléhají jen na zákonnou upravu, ale snaží se ve vlastním zájmu upravit podmínky převodu podrobně, aby předešly případným rizikům, které se mohou při převodu vyskytnout.

Seznam zkratek

XxxX Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

OSŘ Zákon č. 99/1963, občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

OZ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

OZ 1950 Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník

OZ 1964 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

StavZ Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

ZOK Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

Seznam zdrojů

Monografie

XXXXXX, Xxxx. Katastrální zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, 424 s. ISBN 978-80-7400-525-1.

XXXXXX, Xxxx. Katastr nemovitostí. 2. vyd. Praha: C.H. Xxxx, 2010, 312 s. ISBN 978-80-7400-304-2.

XXXXXX, Xxx, XXXXXX, Xxxx. Společné jmění manželů v teorii a v judikatuře. 3. vyd. Praha: Xxxxxxx Kluwer Česká republika, 2011, 296 s. ISBN 978-80-7357-597- 7.

XXXXXX, Xxx, XXXXXXX, Xxxx, XXXXXXXXX, Xxxxxxxx a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2016, 228 s. ISBN 978-80-7478-935-9.

XXXXX, Xxxxx. Občanský zákoník: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2. svazek. Praha: Linde, 2008, 1391 s. ISBN 978-80-7201-687-7.

XXXXXXXXX, Xxxxxx, KRÁLÍČKOVÁ, Xxxxxx, XXXXXXXXXXX, XXXXX

a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655−975). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, 1392 s. ISBN 978-80-7400-503-9.

XXXXXX, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Xxxx, 2014, 2080 s. ISBN 978-80-

0000-000-0.

HULMÁL, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, 1344 s. ISBN 978-

80-7400-535-0.

XXXXX, Xxxxxxx, XXXXX, Xxxxxxxx, XXXXXXXX, Xxxxxx. Římské právo. 2. dopl. a přeprac. vyd. Praha: C. H. Xxxx, 1997, 408 s. ISBN 80-7179-031-1.

XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1-654). Komentář. 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2014,2400 s. ISBN 978-80-7400-529-9.

XXXXXXX, Xxxx. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. Praha: Grada, 2014, 232 s. ISBN 978-80-247-5164-1.

XXXXXXXXXX, Xxxxx. Komentář k obchodnímu zákoníku. 3. díl, 1. vydání. Praha: Linde, 1996, 959 s. ISBN 80-7201-047-6.

XXXXXX, Xxxxxxxxx a Xxxxxxx XXXXXXXX. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství X. Xxxxxxx, 1936, 5424 s. ISBN 978-80-85963-60-1.

XXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, 1280 s. ISBN 978-80-7400-499-5.

XXXXXXX, Xxxx, XXXXXX, Xxx, XXXXX, Xxxxx a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721–2520). Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, 1700 s. ISBN 978-80-7478-

638-9.

XXXXXXX, Xxxx, XXXXXX, Xxxx., XXXXXXX, Xxxxx., XXXXXX, Milan a kol. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář, 2. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2009, 1394 s. ISBN 978-80-7400-108-6.

XXXXX, Xxxxx, XXXXXXX, Xxxxx Xxxxxx, XXXXXXX, Xxx. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2014, 528 s. ISBN 978-80-7400-521-3.

XXXXXX, Xxxxxx. Judikatura Nejvyššího soudu z pohledu nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Olomouc: Anag, 2014, 856 s. ISBN 978-80-7263-846-8.

XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Věcná práva v kostce. Praha: Linde Praha, a.s., 2014, 232 s. ISBN 978-80-7201-946-5.

Soudní rozhodnutí

Nález Ústavního soud ČR ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 17.4.2014, sp. zn. 2219/12. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 17.4.2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Nález Ústavního soudu ze dne 12.6.2000, sp. zn. I ÚS 331/98. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 3.7. 1923, sp. zn. Rv II 188/23. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 1963, sp. zn. 3 Cz 55/63. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek bývalého Nejvyššího soudu ČSR ze dne 4.7.1985, sp. zn. 4 Cz 25/85. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 10. 1997 sp. zn. 25 Co 273/97. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29.11.2000, sp. zn.29 Cdo 2228/2000. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 3. 1998, sp. zn. 1 Odon 26/97. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 9. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.11.1992, sp. zn. Cdo 111/1992. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 11. 2014, sp. zn. 31 Cdo 1168/2013. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.10.2003, sp. zn. 22 Cdo 2472/2002. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2764/99. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.	4504/2007.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.	2216/2007.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 12. 2010, sp. zn. 30 Cdo Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.	1551/2009.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. 30 Cdo Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.	1485/2008.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. 30 Cdo 5357/2014. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.7.2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 1332/2006. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.4.2011, sp. zn. 33 Cdo 2025/2010. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 118/2005. Dostupné z WWW: xxxx://xxx.xxxxx.xx/Xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx_xx.xxx/XxxXxxxxx/ 92BBE5645B8E0C07C1257A4E006892FB?openDocument&Highlight=0.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.3 2012, sp. zn. 33 Cdo 4053/2010. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.5.2008, sp. zn. 32 Odo 940/2006. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 7. 2013, sp. zn. 2417/2011. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 8. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1844/2004. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.5.2012, sp. zn. 33 Cdo 2304/2010. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.10.2001, sp. zn. 20 Cdo 2369/99. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4.11.2003, sp. zn. 22 Cdo 1432/2002. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.11.2005, sp. zn. 21 Cdo 2477/2004. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.3.2016, sp. zn. 31 Cdo 353/2016. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 8. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2552/2006. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 16.6.2006, sp. zn. II. ÚS 95/05. Dostupné z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Zákony a podzákonné právní předpisy

ČSN 73 0401 Názvosloví v geodézii a kartografii.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky.

Usnesení představenstva České advokátní komory č. 7/2004 Věstníku ze dne 28. června 2004. Dostupné z WWW: xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx/xxxxxx.xxx?xxx000.

Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky.

Vyhláška č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí.

Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.

Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích.

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád).

Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon).

Zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, popisuje vlastníka letiště ve smyslu provozovatele letiště.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon).

Zákon č. 92/1874 z. z. Č., o založení nových pozemkových knih pro království České a o jejich vnitřním zařízení.

Zákon č. 95/1871 Ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách.

Zákona č. 274/2001 Sb., zákon o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích).

Odborné články

XXXXXX, Xxxx. K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy. Právní rozhledy, 2004, č. 24, s. 907.

XXXXX, Xxxxx. Převod vlastnického práva k nemovitosti – řešení v kontinentálním právu a možnosti pro českou úpravu. Právní rozhledy. 2004, č. 18, s. 659.

XXXXXX, Xxxxx. Notářská úschova kupní ceny nemovitosti. Ad Notam. 2015, č. 1, s. 21.

MIKEŠ, Jiří, ŠVESTKA, Xxxx. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy. 2000, č. 7, s. 283.

XXXXXX, Xxxx. Poznámky k vlastnictví prostoru nad pozemkem a pod ním. Právní rozhledy. 2012, č. 7, s. 248.

XXXXXX, Xxxx. Problémy vlastnické jistoty v České republice. Právní rozhledy.

2005, č. 1 s. 8.

XXXX, Xxxx. § 509; Inženýrské sítě. Rekodifikační novinky. 2014, č. 7, s. 7.

XXXX, Xxxx. Některé teoretické problémy nabývání od neoprávněného. Právní rozhledy. 2009, č. 10, s. 343.

XXXXXXXXX, Xxxxxxxx, XXXXXXXXX, Xxxxxxx. Katastr nemovitostí a rekodifikace soukromého práva. Rekodifikační novinky. 2013, č. 3, s. 4.

XXXXXXXX, Xxxxx. Poznámky spornosti v návrhu nového občanského zákoníku.

Právní rozhledy. 2012, č. 2, s. 65.

Internetové zdroje

Stručná historie pozemkových evidencí. Státní správa zeměměřictví a katastru [online].[cit. 16.2.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxx.xx/Xxxxxxx- nemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Historie-pozemkovych-evidenci.aspx.

XXXXXX XXXXXXX PRAHA. Novela občanského zákoníku přináší od 28. 2. 2017 změny v oblasti nemovitostí. Bulletin advokacie [online]. 2017 [cit. 29.03.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxx-xxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxxx- prinasi-od-28.-2.-2017-zmeny-v-oblasti-nemovitosti?browser=mobi.

XXXX, Xxxx. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ

- I. Právní prostor [online]. 2015 [cit. 4.1.2017]. Dostupné z: xxxx://xxx. xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxx-xxxxxxxx- upravy-nemovitych-veci-v-noz-i.

Dalších prameny

ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ. Návod pro správu katastru nemovitostí. Praha. 2016, s. 88. Dostupné z WWW: xxxx://xxx.xxxx.xx/Xxxxxxxx/Xxxxxxxx-xxxxxxxx-x-xxxxxxxx/Xxxxxx- CUZK/160303022.aspx.

Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Dostupná také z WWW: xxxxx://xxx.xxxx-xxxxxx.xx.

Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx-XXX- konsolidovana-verze.pdf.

Výkladové stanovisko č. 1 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 9. 11. 2012 - k návrhu změny vodího zákona. Dostupné z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/ Stanovisko-01.pdf.

Výkladové stanovisko č. 7 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 19. 4. 2013 - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ. Dostupné z WWW: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxx/Xxxxxxxxxx_x_0000.xxx.

Abstrakt

Název diplomové práce: Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci Tato práce se věnuje problematice převodu vlastnického práva k nemovité

věci realizovaným prostřednictvím kupní smlouvy. Uvedené téma diplomové práce bylo zvoleno především z toho důvodu, že kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovité věci je velmi významným smluvním typem se značným ekonomickým dopadem, využívaným ve většině případů za účelem uspokojení potřeb bydlení lidí.

Cílem této práce je vymezit základní aspekty uvedeného právního institutu a především identifikovat problémové situace, které mohou vzniknout při převodu vlastnického práva na základě kupní smlouvy, z hlediska platné právní úpravy.

Práce je strukturována do kapitol a je tvořena úvodem, šesti dále členěnými kapitolami a závěrem. První kapitola je věnována stručnému popisu historického vývoje kupní smlouvy a smluvního převodu nemovitých věcí, na což je následně navázáno přehledem současně platné a účinné právní úpravy kupní smlouvy. Druhá kapitola se zabývá definicí nemovitých věcí a je dále rozdělena do podkapitol, kde jsou rozebírány specifika jednotlivých druhů nemovitých věcí, především pozemku, stavby, práva stavby a jednotky. Třetí kapitola se zaobírá problematikou dvoufázového převodu vlastnického práva na základě kupní smlouvy v souvislosti s naukou o titulu modu a dále v jednotlivých podkapitolách je věnován prostor otázkám, ke kterému okamžiku kupující nabývá vlastnické právo k nemovité věci a ke kterému okamžiku přechází nebezpečí škody na nemovité věci. V souvislosti s tím je v samostatné podkapitole také rozebírána právní povaha odstoupení od kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci a především právní následky tohoto odstoupení. Čtvrtá kapitola charakterizuje náležitosti kupní smlouvy o převodu nemovité věci, přičemž nejvíce pozornosti je věnováno podstatným obsahovým náležitostem a také náležitostem formálním. Pátá kapitola se dotýká vad nemovitostí, přičemž je členěna do dvou podkapitol, kde jsou zvlášť charakterizovány vady faktické a vady právní. Šestá kapitola je zaměřena na právní úpravu možnosti nabytí nemovité věci od nevlastníka, která s účinností od 1.1.2014

doznala významných změn hlavně v souvislosti se zavedením úplné materiální publicity veřejných seznamů. V souvislosti s tímto tématem je věnován prostor také jednotlivým prostředkům, kterými oprávněné osoby mohou chránit svá vlastnická práva k nemovitým věcem. V závěru práce je stručně shrnuta problematika, kterou se autorka v práci v rámci jednotlivých kapitol zabývala a také poznatky, ke kterým dospěla.

Abstract

Thesis title: Purchase Agreement on Transfer of Ownership Right to Real Property This thesis deals with the issues related to the transfer of ownership right to

a real property by the means of a purchase agreement. The topic of this thesis has been chosen mainly for the reason that the purchase agreement is the main type of contract used, in most of the cases, to meet the housing needs of people.

The aim of this thesis is to set out the basic aspects of the above-mentioned legal institute and primarily to identify the problematic situations that may arise during a real property transaction on the basis of the purchase agreement, in terms of applicable legislation.

The thesis is structured into sections and is formed by the introduction, six separate sections and the conclusion. The first section is devoted to a brief description of history of purchase agreement and contractual transfer of real property, which is subsequently followed by a summary of applicable legislation regarding the purchase agreement. Section two is concerned with the definition of real property as a legal term and is further divided into subsections, where the specific aspects of individual types of real property, i. e. plot of land, construction, right to build, and unit, are described. The third section describes the two phases of real property transfer on the basis of a purchase agreement. Furthermore, in various subsections there is certain space devoted to the issues of to which point the buyer acquires ownership of real property and to which point the risk of damage to real property is passed on to the buyer. In connection with the above, the legal nature of withdrawal from the purchase agreement on the transfer of ownership of real property and especially the legal consequences of such withdrawal are also discussed in a separate subsection. The fourth section describes the essentials of a purchase agreement on the transfer of real property with the emphasis on the essential content requirements and formal requisites. The fifth section is concerned with defects of real property and it is divided into two subsections with the factual defects and legal defects each described separately. The sixth section is focused on the legal

regulation of possible acquisition of real property from non-owner that, with effect from 1 January 2014, has undergone major changes, mainly in connection with the introduction of full material publicity of public directories. In relation to this topic, there is also certain space dedicated to the means by which the authorized persons can protect their property rights to real property. In the conclusion of this thesis, the author briefly summarizes the issues described in detail in the individual sections as well as her findings.

Klíčová slova

kupní smlouva, vlastnické právo, nemovitá věc

Keywords

purchase agreement, ownership, real property