Úřad městské části Praha 11 Mgr. Radek Pištora
Úřad městské části Praha 11 Xxx. Xxxxx Xxxxxxx
vedoucí právního odboru Ocelíkova 672/1
149 41 Praha 4
V Praze dne 1. února 2010
Právní stanovisko Transparency International – Česká republika, o.p.s. („TIC“) k Dohodě o porozumění a spolupráci
I.
Právní stanovisko se týká Dohody o porozumění a spolupráci (dále jen „Dohoda“), uzavřené dne 11. prosince 2007 mezi Městskou částí Praha 11 (dále jen „Městská část“) a společností PASSERINVEST GROUP, a. s. (dále jen „Investor“).
Dohoda je smlouvou ve smyslu § 43 a n. občanského zákoníku. Jedná se přitom o tzv. inominátní smlouvu podle § 51 občanského zákoníku. Z hlediska svého obsahu se Xxxxxx zčásti podobá darovací smlouvě ve smyslu Hlavy třetí části osmé občanského zákoníku, zčásti příkazní smlouvě ve smyslu Hlavy osmé části osmé občanského zákoníku.
Obsahem Dohody jsou vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Dohoda obsahuje označení smluvních stran a dále „Preambuli“, v níž smluvní strany navzájem deklarují své závazky. Následují články označené jako „I. etapa“, „II. etapa“ a „III. etapa“, které rozdělují zamýšlené záměry Investora do jednotlivých fází, dále „Závěrečná ustanovení“, datum a podpisy.
V druhém odstavci „Preambule“ je uvedeno následující: „Městská část Praha 11 prohlašuje, že podpoří v příloze uvedené developerské záměry. PASSERINVEST GROUP, a.s. prohlašuje, že v takovém případě poskytne Městské části Praha 11 příspěvek na rozvoj infrastruktury a staveb občanské vybavenosti v rámci Městské části Praha 11 ve výši 1.000,- Kč za 1 m2 realizovatelné plochy projektu Roztyly Garden.“
Z uvedeného je zřejmé, že pro Městskou část vyplývá z Dohody závazek podpořit developerské záměry Investora. Pro Investora vyplývá z Dohody závazek, že uhradí Městské části finanční prostředky určené na rozvoj infrastruktury a staveb občanské vybavenosti. Povinností Investora je splnit svůj závazek pouze za předpokladu, že splní svůj závazek Městská část. Jinak řečeno, splnění závazku ze strany Městské části je podle Dohody podmínkou pro to, aby mohla Městská část uplatňovat případné nároky vůči Investorovi.
Xxxxxxxxxx 000/000, 000 00 Xxxxx 0, Xxxxx republika
Tel: x000 000 000 000-0 ♦ Fax: x000 000 000 000 ♦ xxx.xxxxxxxxxxxx.xx
II.
Podle názoru TIC může Dohoda způsobit Městské části výrazné problémy, a to ze dvou důvodů. Prvním je otázka platnosti Dohody, druhým je způsobilost splnit svůj závazek.
(i) K otázce platnosti Dohody
Podle právního názoru TIC je Dohoda absolutně neplatná. Podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku platí, že „právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný“. Zákon tedy stanoví, že podmínkou platnosti právního úkonu je mj. jeho určitost a srozumitelnost. Právní úkon, který postrádá tyto vlastnosti, a tedy není dostatečně určitý a srozumitelný, je neplatný ex tunc. Jedná se přitom o neplatnost absolutní.
Závazek Městské části spočívá v tom, že „podpoří developerské záměry“. Dohoda však dále nespecifikuje, v čem má tato podpora spočívat. Výsledky procesů, které mají předcházet realizaci záměrů Investora, jsou závislé na rozhodování jednotlivých orgánů veřejné správy, ovšem ve všech případech se jedná o správní orgány (subjekty) odlišné od Městské části. Městská část tedy nemůže sama v těchto procesech rozhodovat, a pouze v případě některých z nich může mít nepřímý vliv na jejich výsledek. Není proto zřejmé, jakým způsobem by měla Městská část svůj závazek splnit.
Z výše uvedeného vyplývá, že závazek Městské části je definován nesrozumitelně a neurčitě. Vzhledem k tomu, že závazek Investora se odvíjí od splnění závazku Městské části, trpí touto vadou i závazek Investora. Proto je neplatná celá Dohoda a nejen část týkající se závazku Městské části.
Prvním rizikem, které z Dohody pro Městskou část vyplývá v případě, že bude Dohoda shledána (absolutně) neplatnou, je tedy nevymahatelnost závazku Investora. V případě, že by se Investor ocitl v prodlení se splacením svého závazku nebo jeho části, Městská část nebude schopna s úspěchem uplatnit případný nárok u soudu.
Druhým rizikem je, že v případě plnění ze strany Investora dojde ke vzniku bezdůvodného obohacení na straně Městské části. Bezdůvodným obohacením se podle § 451 odst. 2 občanského zákoníku rozumí mj. plnění z neplatného právního úkonu (condictio ob iniustam causam). Plnění, které by Investor již poskytnul, by musela Městská část vrátit, jak vyplývá z ustanovení § 451 odst. 1 občanského zákoníku.1
(ii) K otázce způsobilosti Městské části splnit svůj závazek
Jak je výše uvedeno, Investorem zamýšlené záměry mohou být prosazeny jedině za předpokladu, že budou schváleny příslušnými orgány veřejné správy. Těmi jsou především zastupitelstvo hlavního města Prahy a rovněž příslušné odbory Úřadu Městské části. Role Městské části, resp. jejích orgánů, bude v těchto procesech zčásti omezená, zčásti vůbec žádná.
1 Srov. Xxxxx, X. Xxxxx, X. et al. Občanský zákoník. Komentář. I. díl. 1. vyd. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a. s.,
2009, s. 197
V rámci projednávání územně plánovací dokumentace má Městská část možnost prosazovat své záměry pouze uplatněním stanoviska, jak vyplývá z § 17 odst. 1 písm. g) zákona o hlavním městě Praze a z § 25a odst. 2 Statutu Hlavního města Prahy. Samotné schvalování územně plánovací dokumentace spadá do působnosti hlavního města Prahy, nikoliv jednotlivých městských částí.
V rámci územního řízení bude mít Městská část postavení účastníka řízení, jak vyplývá z § 85 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. V rámci stavebního řízení může mít Městská část postavení účastníka řízení, pakliže splní některou z podmínek uvedených v § 109 stavebního zákona.
Jistota splnění závazku Městské části, bez ohledu na otázku jeho srozumitelnosti a určitosti, je více než pochybná. Městská část nemůže fakticky nijak zajistit, že Xxxxxxxx bude při prosazování svých záměrů úspěšný, i když jeho záměry v rámci svých možností podpoří. V případě, že dojde ke zmaření těchto záměrů, může mezi Městskou částí a Investorem vzniknout spor stran otázky, zda Městská část náležitě podpořila developerské záměry Investora.
Pakliže by zmařením těchto záměrů Investorovi vznikla škoda, nelze vyloučit, že by její náhradu uplatnil u Městské části. I v případě, že takový nárok by byl více než sporný, může Investor už samotným zahájením sporu poškodit hospodaření Městské části.
III.
Lze shrnout, že Xxxxxx je pro Městskou část nevýhodná. Podle názoru TIC je Xxxxxx absolutně neplatná, což znamená, že Městská část se nebude moci domáhat splnění závazků ze strany Investora. Naopak Investor by se mohl domáhat vrácení poskytnutého plnění z neplatné smlouvy, neboť by se jednalo o bezdůvodné obohacení. I kdyby však byla Dohoda platnou, může nevhodně formulovaný závazek znamenat výrazné potíže v případě, že dojde ke komplikacím při realizaci developerských záměrů. Hrozí, že Investor v takovém případě bude uplatňovat vůči Městské části náhradu vzniklé škody.
Dohoda, tak jak je konstruována, může vzbuzovat dojem, že zavazuje samosprávné orgány Městské části a jejich členy k tomu, aby uplatňovaly svůj vliv v procesech, které nejsou v jejich kompetenci. Přitom ze zákona mají tyto orgány povinnost hájit veřejný zájem a závazek hájit zájmy Investora se může dostat s veřejným zájmem do rozporu. Podobný střet zájmů z Dohody může vzniknout i v ekonomické rovině, pokud by Městská část utratila dřívější splátky Investora dříve, než bude zřejmé, že je schopna Dohodě dostát.
Jako řešení lze doporučit variantu, která bude pro Investora přijatelná a současně nebude pro Městskou část znamenat žádná rizika. Takovým řešením je v prvé řadě písemná dohoda mezi Městskou částí a Investorem o ukončení Dohody a současně její nahrazení veřejným příslibem ve smyslu § 850 a n. občanského zákoníku, popř. jiným jednostranným právním úkonem Investora. Obsahem příslibu by byla veřejná deklarace Investora o záměru poskytnout finanční plnění Městské části, pakliže dojde k prosazení jeho záměrů. Pro Investora by měla být dostatečnou zárukou konzistentního přístupu Městské části samotná finanční motivace.
……………………………………
Transparency International – Česká republika, o. p. s.
Xxxxx Xxxxxxxx, M.A. ředitel
Vypracoval: Xxx. Xxxxxx Xxxxx
Na vědomí:
- Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxx, starosta městské části Praha 11
- občanské sdružení Zelené Roztyly (e-mailem)
E l e k t o r n i c k o u p o š t o u n a a d r e s u : xxxxxxxxx@x00.xxxxxx.xx P o d e p s á n o z a r u č e n ý m e l e k t r o n i c k ý m p o d p i s e m