ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA Z HODNOCENÍ DOPADŮ REGULACE (RIA) K NÁVRHU NAŘÍZENÍ VLÁDY
V.
ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA Z HODNOCENÍ DOPADŮ REGULACE (RIA) K NÁVRHU NAŘÍZENÍ VLÁDY
O PODMÍNKÁCH POUŽITÍ PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ ZE STÁTNÍHO FONDU PODPORY INVESTIC NA FINANCOVÁNÍ DOSTUPNÉHO NÁJEMNÍHO BYDLENÍ
SHRNUTÍ ZÁVĚREČNÉ ZPRÁVY RIA
1. Základní identifikační údaje | |
Název návrhu: Návrh nařízení vlády o podmínkách použití peněžních prostředků ze Státního fondu podpory investic na financování dostupného nájemního bydlení | |
Zpracovatel / zástupce předkladatele: MMR | Předpokládaný termín nabytí účinnosti, v případě dělené účinnosti rozveďte 1. července 2024 |
Implementace práva EU: Ne - uveďte termín stanovený pro implementaci: - - uveďte, zda jde návrh nad rámec požadavků stanovených předpisem EU: - | |
2. Cíl návrhu nařízení vlády | |
Cílem návrhu je prostřednictvím dotačního programu zvýšit nabídku dostupného nájemního bydlení pro stanovené cílové skupiny a v souvislosti s tím zlepšit soulad s potřebami trhu práce. Program bude v letech 2024-2026 dominantně financován z prostředků Národního plánu obnovy. K programu je připravována notifikace podpory u Evropské komise (SA.106249 – Affordable rental housing). Dlouhodobě neřešené deformace trhu, které jsou způsobeny roztříštěností vlastnického bydlení, nedostatkem bytů ve vlastnictví obcí či bytů pro vybrané profese, pozitivním demografickým vývojem v kombinaci s velkou poptávkou po bydlení v prosperujících regionech, a naopak odlivem obyvatel ze strukturálně postižených oblastí, vedou k výrazně nerovnoměrnému rozvoji regionů a k oslabování sociální soudržnosti. Pandemie onemocnění COVID-19 a ruská agrese na Ukrajině dlouhodobé problémy související s nedostupností bytů ještě prohloubila. Vlivem prudkého růstu cen nemovitostí a vysokých úrokových sazeb se pro řadu domácností stalo nemožným usilovat o vlastní bydlení a výrazně proto stoupla poptávka po nájemních bytech. Tuto tendenci ještě zesílil příliv prchajících osob z Ukrajiny, které také primárně hledají ubytování ve formě nájmu bytu. Nemovitostí nabízených k nájmu tak znatelně ubylo, současně vzrostla jejich cena a problém s nedostupností bydlení zejména pro mladé rodiny a nízkopříjmové domácnosti se tak ještě zvětšil. Současně přetrvává potřeba reagovat na výkyvy trhu práce zejména v malých obcích a ve strukturálně postižených regionech, kde se v některých oborech nedaří získat nebo udržet dostatek zaměstnanců. | |
3. Agregované dopady návrhu nařízení vlády | |
3.1 Dopady na státní rozpočet a ostatní veřejné rozpočty: Ano | |
Celková alokace ze státního rozpočtu na program Dostupné nájemní bydlení jsou 2 mld. Kč na roky 2024– 2025. Předpokládá se zapojení prostředků Národního plánu obnovy ve výši 4,5 mld. Kč a také možnost zapojení dalších prostředků Státního fondu podpory investic (dále také „Fond“). Maximální notifikovaná podpora je ve výši odhadované absorpční kapacity 2 mld. Kč ročně na období 6 let, celkem 12 mld. Kč. | |
3.2 Dopady na mezinárodní konkurenceschopnost ČR: Ne | |
3.3 Dopady na podnikatelské prostředí: Ano | |
Využití prostředků z dotačního programu umožní zapojit subjekty podnikající ve stavebnictví a napomůže tak ekonomickému oživení v tomto sektoru ekonomiky. Za účelem dosažení pákového efektu bude umožněno i zapojení subjektů finančního trhu, tedy bude umožněna kombinace financování zvýhodněným úvěrem poskytnutým Fondu a produktem komerční sféry. |
3.4 Územní dopady včetně dopadů na územní samosprávné celky (obce, kraje): Ano |
Očekává se pozitivní dopad, neboť dotační program poskytne územním samosprávným celkům nástroj, jak regulovat možné výkyvy na trhu práce a jak zvýšit svou atraktivitu pro mladé rodiny a pro příslušníky strategických profesí. Je jedním z kroků k řešení nedostupnosti bydlení ve městech a vylidňování malých měst a venkova. |
3.5 Sociální dopady: Ano |
Využití prostředků z dotačního programu bude mít jednoznačně pozitivní sociální dopady, neboť ve svém důsledku umožní zvýšit dostupnost nájemních bytů pro nízkopříjmové domácnosti, pro mladé lidi do 35 let a pro příslušníky strategických profesí, a to jak ve velkých městech, tak v malých obcích a ve strukturálně postižených regionech. |
3.6 Dopady na rodiny: Ano |
Předpokládá se pozitivní dopad, neboť v důsledku navrhované právní úpravy se na nabídkové straně zvýší počet cenově i místně dostupných nájemních bytů. |
3.7 Dopady na spotřebitele: Ano |
Výstavba dostupných nájemních bytů by měla probíhat v lokalitách, kde dojde důsledkem jejich vzniku ke zlepšení spotřebitelského prostředí. |
3.8 Dopady na životní prostředí: Ano |
Nájemní byty vystavěné či rekonstruované na základě programu Dostupné nájemní bydlení budou realizovány plně v souladu s tzv. Zelenou dohodou pro Evropu (Green Deal). Samozřejmostí bude např. dodržení požadavku na minimální energetickou účinnost budov, recyklace 70 % způsobilých stavebních odpadů nebo dodržení principu DNSH (“Do no significant harm”). Očekává se tedy neutrální bilance dopadů na životní prostředí. |
3.9 Dopady ve vztahu k zákazu diskriminace a ve vztahu k rovnosti žen a mužů: Ne |
3.10 Dopady na výkon státní statistické služby: Ne |
3.11 Korupční rizika: Ne |
3.12 Dopady na bezpečnost nebo obranu státu: Ne |
Obsah
1.2.1. Situace v oblasti bydlení 7
1.2.2. Skupiny ohrožené nedostupností nájemního bydlení 19
1.2.4. Odhad rozsahu problému 21
1.3. Popis existujícího právního stavu v dané oblasti 25
1.3.1. Přehled české legislativy 26
1.3.2. Stávající nástroje investiční podpory nájemního bydlení 27
1.3.3. Problematika veřejné podpory 28
1.3.4. Veřejná podpora dostupného nájemního bydlení 29
1.4. Identifikace dotčených subjektů 30
1.6.1. Rizika v případě nepřijetí nové právní úpravy 34
1.6.2. Rizika v případě přijetí nové právní úpravy 34
3. Vyhodnocení nákladů a přínosů 40
3.1. Identifikace nákladů a přínosů 40
3.3.1. Dopady do jednotlivých oblastí 43
3.3.2. Dopady navrhovaných variant na skupiny 43
3.4. Vyhodnocení nákladů a přínosů variant 43
4. Stanovení pořadí variant a výběr nejvhodnějšího řešení 45
4.1. Dopady navrhované varianty 45
4.1.1. Dopady na státní rozpočet a ostatní veřejné rozpočty 45
4.1.2. Dopady na podnikatelské prostředí 45
4.1.3. Dopady na územní samosprávné celky 45
4.1.6. Dopady na spotřebitele 46
4.1.7. Dopady na životní prostředí 46
4.1.8. Zhodnocení korupčních rizik (CIA) 46
5. Implementace doporučené varianty a vynucování 48
6. Přezkum účinnosti regulace 48
8. Kontakt na zpracovatele RIA 49
Úkol pro zpracování návrhu nařízení vlády o poskytování finančních prostředků na financování výstavby dostupného nájemního bydlení vychází z programového prohlášení vlády. Hlavním cílem návrhu nařízení vlády je podpořit zvýšení kapacit dostupného nájemního bydlení, a tak přispět k řešení současné krize bydlení.
Česká republika se dlouhodobě potýká s nedostatečnou bytovou výstavbou. Přestože od roku 2013 je v důsledku ekonomického růstu zaznamenáván postupný nárůst zahájené bytové výstavby i počtu dokončených bytů, stavební činnost stále nedosáhla úrovně před hospodářskou krizí v roce 2007. Hlavním důvodem jsou zejména vysoké ceny v oblasti stavebnictví.
Navíc se v období od roku 2020 objevil další pokles v důsledku krize související s vypuknutím pandemie COVID-19 a války na území Ukrajiny. Na území České republiky byl zaznamenán rychlý nárůst počtu obyvatel kvůli přílivu osob prchajících před válkou na Ukrajině. Dle údajů Ministerstva vnitra České republiky se na území České republiky k 29. lednu 2024 nacházelo 380 832 osob s dočasnou ochranou. Pro srovnání uvádíme, že mezi lety 2011 a 2021 se počet obyvatel České republiky zvýšil pouze o cca 88 000 osob. Většina prchajících osob se soustředila v regionálních centrech, zejména v Praze a Brně, což ještě zvýšilo již existující tlak na trh nájemního bydlení z důvodu vnitřní migrace obyvatel do těchto center.
Bytová výstavba není dostatečná ani z hlediska vztahu k demografickému vývoji, ani k současnému trendu v oblasti bydlení. Údaje ze Sčítání lidu, domů a bytů 2021 ukazují, že roste počet svobodných, roste rozvodovost a ubývá ženatých a vdaných mužů a žen. Současně postupuje proces stárnutí populace, kdy počet osob ve věku 65 a více let vzrostl za období posledních deseti let o půl milionu osob a zvýšil se průměrný věk obyvatel na 42,7 let. Všechny tyto faktory se následně odrážejí např. ve snižování počtu osob žijících v jednom bytě. V roce 2011 bylo 29,6 % bytů obývaných pouze 1 osobou, v roce 2021 to bylo už 35,7 % bytů.
Vytváří se tak tlak na poptávku, která neustále a výrazně převyšuje nabídku, což vede k růstu cen nemovitostí. Podle studie společnosti Deloitte (2022) Češi na pořízení vlastnického bydlení šetří nejdéle v Evropě, na byt o rozloze 70 m2 je potřeba 13,3 průměrného platu občana před zdaněním.
Současně od roku 2021 prudce rostla úroková sazba hypotečních úvěrů. Zatímco v červnu 2021 činila úroková sazba u hypotečních úvěrů 1,98 %, v červnu 2023 to bylo již 5,23 %. Pořízení vlastnického bydlení s pomocí úvěru na bydlení nebo bez se tak stalo těžko dosažitelným i pro střední třídu.
Vlivem prudkého růstu cen nemovitostí a snížené dostupnosti úvěrů na bydlení se pro řadu domácností stalo nemožným usilovat o vlastní bydlení a výrazně proto stoupla poptávka po nájemních bytech. Tuto tendenci ještě zesílil příliv prchajících osob z Ukrajiny, které primárně hledaly ubytování ve formě nájmu bytu. Nemovitostí nabízených k nájmu znatelně ubylo a současně vzrostla cena nájemného. Nájemní bydlení se stalo obtížně dostupné, resp. dostupné pouze za předpokladu vynaložení značné disponibilní části příjmů domácnosti. Nejvíc jsou tak ohrožené nedostupností bydlení zejména nízkopříjmové domácnosti a mladé rodiny.
Stát a obce vlastní v současné době pouze minimum bytového fondu, a tak je výstavba jedním z možných řešení, jak zvýšit počet dostupných nájemních bytů pro skupiny obyvatel ohrožené nedostupností bydlení a zároveň snížit cenu nájemného v nájemních bytech. Zvýšení počtu nájemních obecních bytů a nájemních bytů, které budou obsazeny ve spolupráci s obcí anebo jinou veřejnou institucí zároveň pomůže reagovat na výkyvy na trhu práce, kdy se v některých profesních oborech nedaří získat anebo udržet dostatek zaměstnanců.
Za účelem rozšíření nabídky nájemních bytů poskytovatel již připravil program Nájemní bydlení, který je zaměřen na nájemní bydlení za tržní ceny. Hlavním cílem připravovaného programu je zvýšit nabídku dostupného nájemního bydlení pro stanovené cílové skupiny, které jsou nejvíc ohrožené finanční nedostupností nájemního bydlení a také přispět ke zvýšení souladu s potřebami trhu práce.
Návrh nařízení vlády o podmínkách použití peněžních prostředků ze Státního fondu podpory investic na financování výstavby a pořízení dostupných nájemních bytů podpoří navýšení nabídky dostupného nájemního bydlení pro skupiny obyvatel, které jsou na trhu s bydlením nejvíce ohroženy.
1.1. Název
Návrh nařízení vlády o použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic na financování dostupného nájemního bydlení.
1.2. Definice problému
1.2.1. Situace v oblasti bydlení
Bytový fond
V roce 2021 proběhlo Sčítání lidu, domů a bytů (dále také „SLBD“), které přináší nejkomplexnější statistické údaje o situaci v bydlení v ČR. V roce 2021 bylo v ČR celkem 5 340 033 bytů, přičemž z nich bylo 4 480 139 bytů obydlených (84 %) a 859 894 bytů neobydlených (16 %).
Počet obyvatel s obvyklým pobytem v ČR činil 10 524 167. Na 1 000 všech v ČR bydlících obyvatel tak připadalo 507 všech bytů (obydlených i neobydlených), resp. 425 obydlených bytů. Celkem je v ČR
10 520 441 bydlících osob, kdy v bytech žije 96,1 % z nich (10 104 385). V zařízeních určených k bydlení žije 1,8 % (187 578) obyvatel, mimo byty a zařízení pak 2,2 % (228 478).
Celkový počet domů dle údajů SLDB činil 2 352 055, přičemž ve vlastnictví fyzických osob bylo 88,2 % domů (2 075 572). Obce či stát vlastnily 1,8 % domů (41 372), bytová družstva 0,6 % (13 914) a jiné
právnické osoby pak 2,4 % (55 407). Ve spoluvlastnictví vlastníků bytů bylo 6,3 % domů (148 384) a kombinace vlastníků byla zjištěna u 0,2 % domů (4 762).
Obr. 1: Obydlené byty a jejich podíl podle právního užívání bytů v roce 2021 / zdroj dat SLDB 2021
Zdroj: ČSÚ, SLDB 2021 - Otevřená data, výpočty MMR
Nejvíce bytů v ČR je v osobním vlastnictví (25,0 %) anebo se nachází ve vlastním domě (35,6 %). Nájemní byty představují necelých 20 %, přičemž nejvíce nájemních bytů najdeme v Praze (32,0 % ze všech obydlených bytů). Praha je jediným regionem, kde podíl nájemních bytů přesáhl 30 %. Přes dvacetiprocentní hranici vystoupal podíl nájemních bytů ještě v Moravskoslezském, Ústeckém, Libereckém a Karlovarském kraji. Naopak nejméně nájemních bytů lze nalézt ve Zlínském kraji a Kraji Vysočina, kde jejich podíl nedosáhl ani 12 %.
V ČR výrazně převažuje vlastnické bydlení. Nejvíce lidí žije ve vlastním domě (43,4 %) a v bytě v osobním vlastnictví (23,6 %). V nájemních bytech žije 17,4 % obyvatel. Nejvíce lidí v nájemních bytech bydlí v Praze (29,4 %), v Moravskoslezském (21,5 %) a v Ústeckém kraji (21,1 %). V ostatních krajích je skupina lidí žijících v nájemních bytech nižší než 20 %, přičemž nejméně osob žije v nájemním v bytě ve Zlínském kraji, kde je tento podíl nižší než 10 %. Ve srovnání s EU převažuje v ČR bydlení v rodinných domech, neboť v roce 2020 žilo 46,2 % obyvatel EU v bytech a cca třetina (35,8 %) v rodinných domech.
Obr. 2: Podíl bydlících osob podle právního užívání bytu v roce 2021 / zdroj dat: SLDB 2021
Zdroj: ČSÚ, SLDB 2021 - Otevřená data, výpočty MMR
Pokud jde o strukturu domácností žijících v bytech podle počtu osob, pak nejvíce bytů obývají lidé žijící sami, a to 35,7 % bytů (1 597 474 bytů). Následuje soužití dvou osob, kdy jde o téměř 30 % (1 338 078 bytů). 3 osoby v jednom bytě představují 15,6 % (700 544 bytů) a čtyři osoby pak žijí v 13,4 % bytů (600 759 bytů). Více jak pět osob žije ve 5,4 % bytů (243 284 bytů). V průměru tak připadá na jeden byt 2,26 osob.
Z dat vyplývá, že část domácností nebydlí v bytu, který by svou velikostí odpovídal velikosti domácnosti. Zejména starší osaměle žijící lidé často bydlí ve větších bytech, kde mají mnohdy problém zaplatit všechny náklady s užíváním bytu spojené. Bydlení velkých rodin (mnohočetných domácností) v malých bytech má za následek přelidněnost bytu, která často vede nejen k problémům v soužití, ale může mít dopady i na psychické zdraví osob. Ačkoliv se tento typ bydlení, tedy mnohočetná domácnost obývající
malý byt, dle údajů ze SLDB 2021 nevyskytuje příliš často, není možné tento nevyhovující způsob bydlení opominout. Zvýšení dostupnosti nájemního bydlení by tak přispělo k řešení i tohoto problému. Problém přelidněných domácností se vyskytuje v celé EU, kde v roce 2020 žilo 17,5 % obyvatel v přelidněných domácnostech.
Náklady domácností na bydlení
Celkové výdaje za bydlení zjištěné na jaře roku 2022 činily v průměru 6 820 Kč měsíčně na domácnost, což bylo oproti předchozímu roku o necelých 650 Kč více. V těchto pravidelných výdajích je zahrnuto nájemné, resp. úhrada za užívání bytu, platby za dodávky energií – elektřina, plyn, teplo a teplá voda, vodné a stočné, odvoz odpadků, paliva a ostatní služby spojené s bydlením. Naopak zde nejsou zahrnuty náklady na pořízení samotného bydlení, příp. splátky hypotéky či úvěru ani náklady na údržbu či rekonstrukci.
Výdaje za bydlení se velmi významně liší podle toho, zda domácnost žije ve vlastním (rodinném) domě anebo v bytě. Bydlení v nájmu je pro domácnost dražší než bydlení ve vlastním bytě či domě.
Graf č. 1: Výdaje za bydlení v jednotlivých položkách podle právní formy (2022, v Kč)
Zdroj: ČSÚ, Životní podmínky 2022
Výdaje za bydlení v posledních letech významně rostou. Růst celkových výdajů za bydlení byl do roku 2021 pozvolný, zhruba o 2,5 %. V roce 2022 se však oproti předchozímu roku zvedly celkové výdaje
o 10,4 %. Nejvíce se na tom podílel růst cen elektřiny (o 17,1 %) a růst ceny plynu (o 17,0 %). Vodné a stočné se také zvýšilo, konkrétně o 5,0 %. Nájemné a úhrada za užívání bytu také neustále rostlo, meziročně o 3,5 %.
Náklady domácnosti na bydlení v poměru k jejich příjmům má ČR v mezinárodním srovnání velmi vysoké. V roce 2019 měla ČR tento podíl čtvrtý nejvyšší ze zemí EU i OECD, když české domácnosti v průměru utratily za bydlení více než čtvrtinu nákladů na spotřebu.
Graf č. 2: Průměrný podíl nákladů na bydlení na příjmech podle příjmů domácnosti 2010–2022
Zdroj: Eurostat 2023
Graf č. 3: Míra přetížení náklady na bydlení podle právního užívání bytu 2010–2022
Zdroj: Eurostat 2023
Pozn.: U vlastního bydlení se jedná o domácnosti s hypotékou nebo půjčkou. U nájemního bydlení se jedná o nájem za tržní ceny.
Bytová výstavba
V posledních dvanácti letech bylo ročně dokončeno v průměru 30 tisíc bytů. Počet dokončených bytů stoupal průběžně od roku 2000 do roku 2008, pak nastal pozvolný útlum, který trval zhruba do roku 2014. Od roku 2015 sledujeme opět nárůst počtu dokončených bytů. Během roku 2022 bylo dokončeno 39 460 bytů, což je nejvyšší hodnota od roku 2007. Nejvíce se stavělo ve Středočeském kraji a Praze. Náklady na výstavbu vzrostly a stavělo se delší dobu.
Podle druhů staveb převažují i v roce 2022 dokončené byty v rodinných domech 20 151. Počet dokončených bytů v bytových domech činil 14 218. Dále vzniklo 5091 bytů úpravou stávajících rodinných domů, úpravou bytových domů a v nebytových budovách.
Obce se na výstavbě nových bytů podílí pouze malou částí. V roce 2021 bylo v jejich vlastnictví dokončeno zhruba 2,5 % z celkového počtu dokončených bytů. Jedná se převážně o byty v bytových domech, u kterých mají obce podíl přibližně 6 % nové výstavby.
Graf č. 4: Dokončené byty v letech 1999–2022 (v tis.) / zdroj dat: ČSÚ 2023
Zdroj: ČSÚ
Pozn.: Součty celkové nesedí vzhledem k ČSÚ údajům.
Dostupnost vlastnického bydlení
Nedostatečná bytová výstavba spolu s dalšími faktory vytváří tlak na poptávku, což vede k růstu cen nemovitostí. Podle studie společnosti Deloitte (2022) ČR patří mezi země, kde obyvatelé šetří na vlastnické bydlení nejdéle v Evropě, na nákup bytu o rozloze 70 m2 je potřeba 13,3 průměrného hrubého platu.
Graf č. 5: Počet hrubých měsíčních platů na nákup bytu o velikosti 70 m2/ zdroj dat: Deloitte property index 2023
Zdroj: Deloitte property index 2023
Poznámka: Slovensko, Srbsko, Rumunsko a Belgie – výpočet založen na nabídkových cenách
V ČR v posledních letech prudce klesá finanční dostupnost vlastnického bydlení, protože ceny rezidenčních nemovitostí rostou rychleji než příjmy domácností. Podle dat OECD vzrostla od roku 2015 do druhého čtvrtletí 2022 nominální hodnota bytových nemovitostí v celé zemi v průměru o téměř 120 %. Nejvýrazněji pak ceny nemovitostí rostly v krajských městech – především v Praze a Brně – v průměru dokonce o téměř 140 % (Deloitte 2022, viz graf). Průměr Evropské unie ve stejném období dosahoval 45 %.
Graf č. 6: Index vývoje průměrných realizovaných kupních cen bytů a nabídkových cen nájemného v Praze a krajských městech v letech 2015 až 2Q 2023 (2014 = 100, data za čtvrtletí)
Zdroj: Deloitte 2022
Oproti tomu hrubé mzdy i průměrné roční příjmy českých domácností za stejné období vzrostly o cca
40 % (ČSÚ 2022). V důsledku tak v ČR výrazně klesá finanční dostupnost vlastnického bydlení vyjádřená poměrem růstu cen bytových nemovitostí a disponibilních příjmů domácností – tzv. price-to-
-income ratio v ČR. Ten od roku 2015 vzrostl o více než 50 %, v celé EU přitom stejný poměr v průměru vzrostl ani ne o polovinu (OECD, viz graf 02).
Graf č. 7: Index poměru mezi cenou bydlení a příjmy 2008–2022 (bazický rok 2015 = 100)
Zdroj: OECD 2023
Vývoj poskytnutých úvěrů na bydlení domácnostem
Dle údajů České bankovní asociace (dále také „ČBA“) v roce 2022 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 197 mld. Kč, z toho čistě nové úvěry bez refinancování činily 162 mld. Kč. Meziročně se tak jedná o propad ve výši 63,6 % v případě všech hypoték, a 57 % v případě skutečně nově poskytnutého objemu.
Ačkoli rok 2021 byl z pohledu aktivity na hypotečním trhu výjimečný a meziroční propad v roce 2022 byl očekávatelný, aktivita na hypotečním trhu byla v roce 2022 téměř o 40 % nižší i ve srovnání s rokem 2020. Nižší zájem o úvěry na bydlení ovlivnil především výrazný růst hypotečních sazeb, inflace i opětovné zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték ze strany České národní banky (dále také
„ČNB“).
ČNB v průběhu roku 2022 zvyšovala základní úrokové sazby čtyřikrát. K poslední změně došlo
23. června, kdy se repo sazba zvedla na rovných 7 procent. Důvodem zvyšování sazeb ze strany ČNB byla rychle rostoucí inflace, která meziročně rostla dvouciferným tempem. Průměrná úroková sazba u nově sjednaných úvěrů dosáhla v prosinci 2022 úroveň 5,98 %.
Vývoj hypotečního trhu se následně v roce 2023 stabilizoval, úrokové sazby zaznamenaly pomalý pokles. V listopadu 2023 se dostaly k hranici 5,67 %, což je nejnižší hodnota za poslední rok. I tak se ale úrokové sazby nachází na nejvyšších úrovních za posledních dvacet let.
Navyšování úrokové sazby mělo za následek pokles zájmu o hypoteční úvěry a zvýšený zájem
o nájemní bydlení. Zároveň růst životních nákladů a postupná refixace hypoték na potenciálně vyšší úrokové sazby zvyšuje riziko selhání u stávajících hypotečních úvěrů zejména u nízkopříjmových skupin dlužníků. I tato skutečnost může mít v budoucnosti další negativní dopad na fyzickou a následně finanční dostupnost nájemních bytů.
Graf č. 8: Průměrné roční úrokové sazby korunových úvěrů poskytnutých bankami obyvatelstvu na bydlení v ČR 2004–2023
Zdroj: ČNB 2023
Graf č. 9: Počet a objem poskytnutých hypoték od roku 2020 do září 2023 / zdroj dat: ČBA 2023
Zdroj: ČBA monitor
Finanční dostupnost nájemního bydlení
Vyšší cenová hladina bytů a zhoršená možnost financování vlastního bydlení má za následek růst cen nájemního bydlení. Pro určité skupiny lidí je vlastní bydlení již nedosažitelné anebo považují aktuální situaci na trhu za nevhodnou pro nákup bydlení. Stoupá tak počet zájemců o nájemní byty, a tím stoupá i cena pronájmů. Nejvyšší průměrné ceny nájemného bydlení jsou v Praze, následuje Brno a Středočeský kraj. Naopak nejnižší nájmy jsou v Karlových Varech, Ostravě a Ústí nad Labem.
Obr. 3: Průměrná cena nájemného za standardní 60 m2 byt za m2 a měsíc podle katastrálních území k 1.7.2023 / zdroj dat: MF 20231
Dostupnost nájemního bydlení se v různých krajích výrazně liší. Z dat vyplývá, že zatímco obyvatelé Moravskoslezského a Ústeckého kraje utratí za nájem necelých 50 % příjmu, obyvatelé Prahy, Brna a okolí zaplatí za nájem v průměru 80 % příjmu.
Ceny nájmů bytů v Praze dlouhodobě ovlivňuje jejich nedostatek, který je způsoben několika faktory. Jedním z nich je rozmach krátkodobých pronájmů přes on-line portály Airbnb či Xxxxxxx.xxx, kdy majitelé bytů pronajímají byty za atraktivní částku zahraničním turistům. Dále je to pak nákup bytů jako investice, ale i nedostatečná nová výstavba bytů v Praze z důvodu složitosti povolovacích procesů.
1 Jev se nevyskytuje ve vojenských újezdech.
Obr. 4: Podíl průměrného nájemného k průměrné hrubé měsíční mzdě obyvatel podle správních obvodů obcí s rozšířenou působností k 1.7.2023 / zdroj dat: MF 2023, Technická univerzita v Liberci
Data z jednotlivých sčítání lidu, domů a bytů dokumentují, že navzdory rostoucímu významu nájemního bydlení, podíl bytů užívaných tímto způsobem dlouhodobě výrazně klesá.
Graf č. 10: Celkový počet obydlených bytových jednotek v bytových a rodinných domech a jejich podíl dle právního důvodu užívání / zdroj dat: ČSÚ – SLDB 1991, 2001, 2011, 2021
Zdroj: SLDB 2021
Bydlení v nájemních bytech je spojeno zejména s bydlením ve městech, přičemž tento způsob bydlení volí spíše domácnosti s nižšími a středními příjmy. Z hlediska věku jde především o osoby mladší, které začínají budovat svou pracovní kariéru, zakládat rodinu a pro které je forma nájemního bydlení finančně nejdostupnější.
Graf č. 11: Podíl domácností bydlících v nájmu podle věku osoby v čele 2020
Zdroj: ČSÚ (SILC) 2023
Význam nájemního bydlení
V současné době v České republice probíhá výstavba nájemních bytů jen v omezené míře a podíl nájemního sektoru se nezvyšuje tak, jak by bylo v současné době zapotřebí. Dostupnost nájemních bytů tak setrvale klesá a zejména ve větších městských centrech (typicky Praha či Brno) je velkým problémem nájemní bydlení získat. Nedostatek nájemních bytů má také za důsledek, že se stále zvyšuje cena nájemného, i když se jeho výše drží na nižších cenových hladinách, než by byla průměrná splátka hypotéky. Podpora výstavby nájemního bydlení ze strany státu tak představuje možnost, jak trh s nájemním bydlením alespoň částečně rozhýbat a rozšířit jeho nabídku, a tím přispět k vyšší dostupnosti bydlení.
Význam nájemního bydlení spočívá především v jeho flexibilitě a relativně nízkých počátečních pořizovacích a transakčních nákladech nájemců. Vzhledem k nízkým transakčním nákladům je odchod do většího bytu či přestěhování se do jiného města mnohem jednodušší a není třeba řešit prodej a případný další nákup nemovitosti. Nezastupitelnou roli hraje nájemní bydlení nejen u seniorů (kteří hůře získávají úvěry na bydlení), ale též u mladých lidí. Pro mladé lidi je často doporučováno právě nájemní bydlení kvůli obvykle menším měsíčním nákladům a vyšší flexibilitě – tj. nižším transakčním nákladům. Flexibilita je výhodná také z důvodu možnosti změny místa práce, změny v počtu osob nebo standardu bydlení. Nájemní bydlení tak umožňuje vyšší mobilitu pracovních sil a vzhledem k nízkým, popř. nulovým počátečním nákladům umožňuje zajištění bydlení osob s různými příjmy, včetně seniorů. Navíc lépe umožňuje přizpůsobovat bydlení měnícím se potřebám a možnostem obyvatel v průběhu celého životního cyklu.
Nájemní bydlení také hraje nezastupitelnou roli v obecní bytové politice. Jeho nízký podíl na místním trhu s bydlením neumožňuje obcím dostatečně zvýšit atraktivitu své lokality.
Současně však roste vlivem současného ekonomického vývoje v posledním období poptávka po nájemním bydlení osob se středními příjmy, a to zejména jako důsledek toho, že určitá část obyvatelstva se obává investice do pořízení vlastního bydlení či není schopna akumulovat dostatečný objem finančních prostředků na jeho pořízení a složení minimálního vlastního podílu. Nájemní bydlení pro tyto domácnosti je flexibilnější a v případě ztráty příjmu nehrozí tak zásadní sankce z neschopnosti splácení závazků.
Z hlediska vztahu mezi vlastnickým a nájemním bydlením lze pozorovat, že s rostoucí plochou bytu dochází k výraznějšímu snížení nájemného za metr čtvereční oproti srovnatelnému poklesu cen u vlastnického bydlení. Velké byty jsou pronajímány relativně levněji než prodávány, tedy že malé byty jsou pronajímány s relativně vyšší přirážkou na metr čtvereční, než jsou prodávány.
1.2.2. Skupiny ohrožené nedostupností nájemního bydlení
Jak bylo popsáno v předchozích částech, zájem o nájemní bydlení se zvedá především v důsledku velmi vysokých cen nemovitostí a zhoršené dostupnosti hypoték, čímž se vlastnické bydlení stává pro mnoho lidí nedostupným, a ti se proto obracejí k nájemnímu bydlení. Současně s cenami bytů však roste také cena pronájmu.
Pro domácnosti, které nedosáhnou na vlastnické bydlení se tak stává hůře dostupné i nájemní bydlení. Jde hlavně o domácnosti s nižšími ale i středními příjmy, které jsou vytlačovány z trhu s nájemním bydlením. Příchozí ekonomická migrace spolu s prchajícími osobami z Ukrajiny ještě zhoršují nedostatečnou nabídku nájemního bydlení.
Roste počet domácností, které si nájemní bydlení za ceny v místě obvyklé z důvodu nedostatku finančních prostředků nemůžou dovolit.
Ohrožena je také skupina mladých lidí, kteří jsou na počátku svoji profesní kariéry a jejich příjmy nejsou zatím dostatečné na to, aby dosáhli na vlastnické bydlení a v případě nájemního bydlení výdaje za bydlení tvoří neúměrnou část celkového příjmu.
Mladé rodiny s dětmi se na trhu s vlastnickým bydlením dostávají do nevýhodné pozice. Často nemají dostatečný vlastní kapitál na pořízení bydlení, na rozdíl od vlastníků nemůžou ručit stávajícím nemovitým majetkem, jejich příjmy jsou na začátku kariéry nízké a výdaje jsou vyšší v souvislosti s péčí o děti.
Nedostatek nájemních bytů a vysoké ceny tržního nájemného omezují také mobilitu společensky prospěšných profesí. Absence obecních nájemních bytů a nedostupné komerční nájemní bydlení znesnadňuje přesun za prací do jiného regionu. Obcím a veřejným institucím tak chybí možnost nabídnout dostupné nájemní bydlení domácnostem, jejichž člen vykonává profesi užitečnou pro společnost v oblasti zdravotnictví, školství, udržování veřejné bezpečnosti, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy.
1.2.3. Úloha obcí
Obce podle ustanovení § 35 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (pro hlavní město Prahu zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů), v rámci své samostatné působnosti pečují v souladu s místními předpoklady a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Mezi tyto potřeby zákon zařazuje i uspokojování potřeby bydlení.
K řešení problému s bydlením svých občanů, ať již osob znevýhodněných, či vyloučených nebo např. mladých lidí, přistupují města a obce individuálně, a to s vyšší či nižší mírou úspěšnosti. Dostupnost obecního nájemního bydlení se tak místo od místa liší.
Omezené možnosti řešení bytové problematiky souvisí i s omezeným bytovým fondem obcí. Obec nemůže efektivně reagovat na potřeby obyvatel v oblasti bytové politiky a naplňovat své cíle v této oblasti, pokud ve svém bytovém fondu nemá dostatečný počet bytů. Příčinou jejich nedostatku je i masivní vlna privatizace bytového fondu mezi lety 1991 až 2011.
Graf č. 12: Vývoj počtu domů ve vlastnictví obce nebo státu
1.2.4. Odhad rozsahu problému
Z celkového množství obydlených bytů tvoří nájemní či pronajaté byty cca 20 % (890 802 bytů). Ve srovnání se zeměmi EU jde o podprůměrnou hodnotu. Současně v posledním několikaletém období výrazně stoupá zájem o nájemní bydlení, protože pro řadu domácností představuje kvalitní alternativu bydlení zejména tehdy, kdy domácnost nedosáhne na vlastnické bydlení.
Nedostatek bytů včetně bytů nájemních je dlouhodobým problémem, který však v posledních letech nabírá na síle a nedostupnost bydlení se stává palčivým problémem pro většinu společnosti. Nedostatek nájemních bytů vede v řadě regionů i k vysokému nárůstu nájmů, a tím se i toto bydlení začíná stávat méně dostupným.
Vzhledem k vysokým cenám nájmů existují určité skupiny osob, které si tržní nájemné nemůžou dovolit anebo je podíl finančních prostředků vynaložených na bydlení neúměrný k příjmům domácnosti. Jde o:
1. Domácnosti, jejichž průměrný příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 8. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji
2. Mladé domácnosti, jejichž členové mají do 35 let (včetně) a jejichž průměrný příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 9. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji
3. Domácnosti se členem vykonávajícím výdělečnou činnost v oblastech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy (dále také „veřejně prospěšné profese“)
Zdůvodnění a kvantifikace cílových skupin dostupného bydlení2
1. Domácnosti, jejichž průměrný příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 8. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji
Návrh počítá s tím, že domácnosti v 9. (s výjimkou mladých do 35 let) a 10. příjmovém decilu nemají obtíže sehnat vhodné bydlení a nejsou cílovou skupinou, pro které je určené dostupné bydlení.
V roce 2021 bylo v České republice přibližně necelých 960 tisíc samostatně hospodařících domácností s čistým příjmem na spotřební jednotku do 8. decilu, které neměly vlastní bydlení.
Většina (75 %) z nich byla v nájemním bydlení.
Necelých 300 tisíc z oprávněných domácností jsou domácnosti rodin (samoživitelky a další rodiny s dětmi), dalších 340 tisíc jsou domácnosti důchodců.
Dohromady tvoří rodiny s dětmi a domácnosti důchodců 640 z 960 tisíc oprávněných domácností.
2. Domácnosti osob mladších 35 let (včetně) do 9. příjmového decilu všech domácností v daném kraji
Další podporovanou skupinou jsou domácnosti jejíž členové dosáhli jednotlivě věku nejvýše 35 let a zároveň průměrný čistý příjem domácnosti nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 9. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji. Ustanovení míří na podporu mladých rodin. Při stanovení přesné věkové hranice se vycházelo ze skutečnosti, že průměrný věk prvorodičky se pohybuje okolo 31 let.
Při určení limitních příjmů u mladých rodin se vycházelo z několikanásobného znevýhodnění mladých na trhu s vlastnickým bydlením: často nedisponují dostatečnou ekvitou z celkových nákladů na pořízení bydlení, oproti vlastníkům také nemohou ručit stávající nemovitostí a v neposlední řadě mají nízké příjmy na začátku kariéry a v případě mladých rodin vysoké výdaje spojené s péčí o děti. Při modelaci podmínek za stávající (a budoucí hypotetické) situaci na trhu s bydlením a hypoték (cen bytů
2 Zpracováno na základě dat SILC 2021 a dat z Informačního systému o průměrném výdělku
a úrokových sazeb), a to z důvodu platnosti omezení makroobezřetnostní politiky ČNB bylo zjištěno, že mnohdy i mladé domácnosti ve věku do 35 let (včetně) v 8. či 9. decilu mají potíže či si přímo nemohou dovolit pořídit vlastní bydlení. Pouze mladí v nejvyšším příjmovém decilu potíže na trhu s vlastnickým bydlením za stávajících podmínek nemají.
V roce 2021 bylo v ČR přibližně 240 tisíc samostatně hospodařících domácností, jejichž členové byli všichni mladší 35 let, které neměly vlastní bydlení.
Většina (80 %) z nich byla v nájemním bydlení.
Mladých domácností s dětmi bez vlastního bydlení je přibližně 100 tisíc.
3. Domácnosti se členem vykonávajícím veřejně prospěšnou profesi
Platy osob vykonávajících veřejně prospěšnou profesi se pohybují nad mediánem platů a mezd v ČR (ve zdravotnictví výrazně). Pro zajištění dostupnosti veřejných služeb v místech se špatnou dostupností bydlení, je nezbytné, aby cílová skupina dostupného nájemního bydlení zahrnovala i domácnosti s členem vykonávajícím veřejně prospěšnou profesi, které nesplňují příjmová a věková kritéria.
V roce 2021 bylo v ČR přibližně 190 tisíc samostatně hospodařících domácností s členem vykonávajícím výdělečnou činnost v oblastech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy, které neměly vlastní bydlení. Většina (84 %) z nich byla v nájemním bydlení.
Přibližně 80 tisíc z domácností ve vybraných odvětvích bez vlastního bydlení má děti.
Domácností, které splňují pouze kritérium člena vykonávajícího veřejně prospěšnou profesi (a nesplňujících žádné jiné) je přibližně 30 tisíc.
Celková kvantifikace cílových skupin dostupného bydlení
Alespoň jedno z kritérií pro zařazení do cílové skupiny dostupného bydlení (příjem, věk nebo profesi) splňuje celkem přibližně 1 090 000 domácností, v kterých žije 2 170 000 osob, z toho 470 000 dětí do 18 let.
Domácnosti podle kritéria, na jehož základě se kvalifikují pro zařazení do cílové skupiny
• Nejvíce z domácností, které nemají vlastní bydlení se kvalifikuje na zařazení do cílové skupiny dostupného bydlení na základě toho, že mají čistý příjem na spotřební jednotku je do 8. xxxxxx
• Xxxxxxxx kritérium splňuje i většina z domácností mladých kvalifikujících se na základě věku a většina domácností s členem pracujícím v potřebných profesí
Tab. 1: Kvantifikace cílových skupin
tis. domácností | % Podíl | |
Pouze příjem | 710 | 65 % |
Pouze věk | 20 | 2 % |
Pouze profese | 40 | 4 % |
Příjem a věk | 180 | 17 % |
Příjem a profese | 100 | 9 % |
Věk a profese | 10 | 1 % |
Příjem, věk i profese | 30 | 3 % |
Celkem | 1 090 | 100 % |
Nejvíce jich je v Praze a Moravskoslezském kraji.
Tab. 2: Celkový počet oprávněných domácností podle kraje
Kraj | tis. domácností | % Podíl |
Praha | 190 | 18 % |
Moravskoslezský kraj | 150 | 14 % |
Středočeský kraj | 100 | 9 % |
Ústecký kraj | 90 | 9 % |
Jihomoravský kraj | 80 | 8 % |
Jihočeský kraj | 70 | 6 % |
Plzeňský kraj | 60 | 6 % |
Olomoucký kraj | 60 | 5 % |
Liberecký kraj | 50 | 5 % |
Královéhradecký kraj | 50 | 5 % |
Zlínský kraj | 50 | 4 % |
Karlovarský kraj | 40 | 4 % |
Pardubický kraj | 40 | 4 % |
Kraj Vysočina | 30 | 3 % |
Celkem | 1 060 | 100 % |
1.2.5. Shrnutí problému
• Vysoká poptávka po nemovitostech v městských oblastech prosperujících regionů, přání bydlet ve vlastním bytě, snaha výhodně investovat a omezený počet nemovitostí v určitých místech vyvolávají nárůst cen a nižší dostupnost bydlení.
• V návaznosti na aktuální ekonomické trendy se bydlení v České republice stává, především v prosperujících regionech, nedostupné také pro sociální vrstvy, které na něj dříve dosáhly.
• Nedostupnost vlastnického bydlení a nedostatečná nabídka nájemního bydlení spolu s dalšími vlivy následně působí i na růst ceny nájemního bydlení.
• Poptávka po nájemním bydlení bude dále narůstat.
• Stávající investiční podpora ze strany státu je poskytována prostřednictvím několika samostatných dotačních titulů (případně finančními nástroji) a není zaměřena výlučně na domácnosti postižené tržním selháním v oblasti nájemního bydlení.
• Stávající investiční podpora ze strany státu není zaměřena na specifické skupiny obyvatel jako jsou mladé rodiny, studenti a osoby vykonávající obecně prospěšná povolání.
• Nízká dostupnost nájemního bydlení je jedním z faktorů, které snižují atraktivitu života v obcích běžné populace, mnohdy chybí infrastruktura nájemního bydlení.
1.3. Popis existujícího právního stavu v dané oblasti
Úloha státu:
Kompetence Ministerstva pro místní rozvoj (dále také „ministerstvo“) jako ústředního orgánu státní správy vymezuje zákon č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále také „kompetenční zákon“). Tento zákon stanovuje koncepční a legislativní působnost ministerstva mimo jiné i ve věcech politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a pro věci nájmu bytů a nebytových prostor.
Ministerstvo na základě kompetenčního zákona poskytuje obcím metodickou pomoc při řešení problematiky bydlení znevýhodněných osob a nabízí státní dotace v oblasti bydlení. Základní právní rámec pro poskytování dotací je určen zákonem č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění pozdějších předpisů, a zákonem č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic, ve znění pozdějších předpisů.
Úloha obce:
Postavení obce jako územního samosprávného celku je založeno v hlavě sedmé Ústavy České republiky o územní samosprávě. Právo obce na samosprávu je garantováno v čl. 8 Ústavy České republiky.
Realizace bytové politiky pak spadá do samostatné působnosti obcí. Právní postavení obcí upravuje zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů. Obec jako základní územní samosprávné společenství občanů podle tohoto zákona pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů. Mezi tyto potřeby zákon zařazuje i uspokojování potřeby bydlení. Při plnění svých úkolů chrání také veřejný zájem.
Současně obec jako subjekt soukromého práva realizuje svá vlastnická oprávnění a jako každý vlastník postupuje povinně co nejhospodárněji. To obci přímo ukládá rovněž řada ustanovení zákona o obcích směřujících k zajištění ochrany obecního veřejného majetku a hospodárného nakládání s tímto majetkem.
Mezinárodní závazky:
Mezinárodní závazky státu zahrnují zejména snahu usilovat o to, aby měl každý přístup k bydlení, které je dostupné z hlediska ceny a přijatelné z hlediska kvality. Česká republika je vázána celou řadou mezinárodních smluv v oblasti dodržování lidských práv, integrace znevýhodněných skupin, prevence sociálního vyloučení, vyrovnávání příležitostí pro občany se sníženou schopností pohybu apod.
Mezinárodní smlouvy jsou v případě splnění podmínek stanovených Ústavou České republiky součástí právního řádu. Obecně lze konstatovat, že i mezinárodní smlouvy obsahují spíše deklarace než konkrétní povinnosti a způsob jejich splnění. Státu je také od 90. let minulého století v mezinárodních mezivládních dokumentech vztahujících se k bydlení určena role „umožňovatele“ (enabler) namísto dřívějšího „poskytovatele“ (provider).
Na zajištění plnění mezinárodních i vnitrostátních závazků z dokumentů přijatých pro oblast bydlení v České republice se podílí Ministerstvo pro místní rozvoj jako ústřední orgán a obce jako územní samosprávné celky.
1.3.1. Přehled české legislativy
Kompetenční předpisy:
• ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic, ve znění pozdějších předpisů.
Nájem a vlastnictví:
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
Daňové předpisy
• zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů;
• zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů.
Další související legislativa
• zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole ve veřejné správě a o změně některých zákonů (zákon o finanční kontrole), ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 215/2004 Sb., o úpravě některých vztahů v oblasti veřejné podpory a o změně zákona o podpoře výzkumu a vývoje, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů;
• vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů;
• vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů;
• nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy), ve znění pozdějších předpisů;
• vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb;
• zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů;
• nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 ze dne 27. dubna 2016 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů a o zrušení směrnice 95/46/ES (obecné nařízení o ochraně osobních údajů).
1.3.2. Stávající nástroje investiční podpory nájemního bydlení
Program Podpora bydlení
MMR v roce 2023 realizovalo podprogram Podporované byty v rámci programu Podpora bydlení. Cílem podprogramu je podpořit vznik podporovaných bytů, tzn. nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, sloužících k poskytování sociálního bydlení pro osoby v ekonomicky neaktivním věku a pro osoby, které mají ztížený přístup k bydlení v důsledku zvláštních potřeb vyplývajících z jejich nepříznivé sociální situace – věk, zdravotní stav nebo sociální okolnosti jejich života. V rámci podprogramu Podporované byty byly v roce 2023 stavebně ukončeny dvě akce, přičemž vzniklo 27 pečovatelských bytů s dotační podporou celkem 16,2 mil. Kč.
Další podporované byty budou dotačně podpořeny v roce 2024 z navazujícího programu Podpora bydlení 2022+.
Program Nájemní bydlení
Státní fond podpory investic vyhlásil v dubnu 2023 výzvu k předkládání žádostí o podporu z programu Nájemní bydlení. Program je zaměřen na financování výstavby nájemních bytů, které budou pronajímány za místně obvyklé nájemné. Účelem podpory je podpořit zvýšení kapacit nájemního bydlení v České republice, a tím přispět k řešení současné krize v oblasti bydlení. Příjem žádostí byl zahájen 15. května 2023. Bylo přijato 44 žádostí. Výše požadovaných finančních prostředků na základě podaných žádostí rychle přesáhla alokovanou částku 800 mil. Kč. Fond kvůli vysokému zájmu navýšil prostředky na rok 2023 z původních 800 milionů korun o dalších 256 milionů korun. Celkem vznikne 474 bytů, přičemž 75 % z nich by mělo být dokončeno v roce 2025. O podporu se přihlásily města, obce a další právnické osoby téměř ze všech krajů.
Programy Výstavba pro obce a Nájemní byty
Státní fond podpory investic realizuje také program Výstavba pro obce dle nařízení vlády č. 112/2019 Sb. zaměřený na podporu výstavby obecních sociálních a dostupných bytů a program Nájemní byty dle nařízení vlády č. 2/2021 Sb., který cílí na výstavbu nájemních bytů pro vymezenou cílovou skupinu. Nastavení úrokových sazeb u obou programů a aktuální situace na trhu s úvěry způsobují, že úvěry na výstavbu nájemních bytů přestaly být pro potenciální žadatele zajímavé a o obě podpory je téměř nulový zájem, v rámci těchto programů vzniká minimální počet nových nájemních bytů. Za dobu trvání programu Výstavba pro obce bylo od jeho spuštění v roce 2019 podáno 9 žádostí, přičemž byly následně uzavřeny 3 smlouvy za celkem 42,54 mil. korun. Postaveno bylo zatím 30 dostupných bytů.
V rámci programu Nájemní byty byly od roku 2021 uzavřeny 2 smlouvy ve výši 40,92 mil. Kč a vzniklo celkem 41 nájemních bytů. U programů se z důvodu nízkého zájmu nepočítá s vyhlášením dalších výzev.
IROP – Sociální bydlení
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR spravuje také Integrovaný regionální operační program (IROP) - Sociální bydlení financovaný z Evropského fondu pro regionální rozvoj. V srpnu 2023 byl ukončen příjem žádostí ve výzvách č. 25 a č. 26 IROP Sociální bydlení. Výzvy byly určeny na podporu zlepšení kvality a dostupnosti sociálního bydlení. 25. výzva byla určena pro projekty na území méně rozvinutých regionů.
Podpora byla zacílena na pořízení bytů, bytových domů i nebytových prostor a jejich adaptaci pro potřeby sociálního bydlení. Podpořené byty jsou určeny pro osoby, které v důsledku nepříznivých
životních okolností nemají přístup k bydlení a jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu.
V 25. výzvě byly z celkového počtu 24 žádostí 4 schválené projekty v objemu 37 351 568 Kč, dalších 17 projektových žádostí v objemu 132 033 971 Kč je v procesu hodnocení. V 26. výzvě je z celkového počtu 23 žádostí 5 schválených projektů v objemu 39 158 394 Kč, dalších 15 projektových žádostí v objemu 193 589 727 Kč je v procesu hodnocení.
MMR připravilo redesign výzev a v roce 2024 budou vyhlášeny nové upravené výzvy. Zvýšil se limit stavebních nákladů na metr čtvereční, upravil výpočet překompenzace, otevřela možnost zvýšení nájemného a rozšířila se cílová skupina.
1.3.3. Problematika veřejné podpory
Naplňování bytové politiky státu se někdy neobejde bez podpory státu, resp. poskytnutí finančních prostředků státem, potom mluvíme o veřejné podpoře. Základní pravidla pro veřejnou podporu jsou obsažena v článcích 107 až 109 Smlouvy o fungování EU (dále jen „Smlouva“). První odstavec článku 107 stanoví, že: „Podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem, nestanoví-li Smlouva jinak.“ Pravidla veřejné podpory se týkají opatření, při kterých dojde k přesunu státních prostředků (může se jednat o prostředky národní, regionální, obecní, prostředky veřejných bank, nadací atd.). Přesun finančních prostředků představující poskytnutí veřejné podpory může mít různé formy – dotace, slevy na dani, záruky za úvěr, odpuštění penále apod.
Aplikace pravidel upravujících veřejnou podporu není nutná, pokud samo opatření veřejnou podporu nezakládá. O veřejnou podporu se nejedná v případě, kdy nejsou kumulativně splněny znaky veřejné podpory dle čl. 107 odst. 1 Smlouvy.
Článek 107 Smlouvy obsahuje obecný zákaz veřejné podpory ovlivňující obchod mezi členskými státy EU, ale současně vymezuje ty druhy veřejné podpory, které jsou automaticky považovány za slučitelné s vnitřním trhem, a ty druhy veřejné podpory, které mohou být považovány za slučitelné s vnitřním trhem. Podpory, které mohou být považovány za slučitelné s vnitřním trhem podle uvedených výjimek, musí být ovšem předem oznámeny (notifikovány) Evropské komisi (dále také „Komise“). Komise může přijmout nařízení týkající se kategorií státních podpor, u kterých Rada podle článku 109 Smlouvy dala možnost vyjmout je z oznamovací povinnosti. Poskytnutí veřejné podpory je tedy možné jen tehdy, pokud režim podpory notifikujeme nebo najdeme podle výše uvedeného výjimku (právní titul) k jejímu legálnímu poskytnutí.
Podle článku 108 Smlouvy jsou členské státy Komisi povinny předem notifikovat plánovanou veřejnou podporu a změny existující podpory a navrhovaná opatření mohou realizovat teprve poté, až Komise přijme k danému případu příslušné rozhodnutí. Veřejná podpora realizovaná předtím, než Komise vydá své rozhodnutí, je protiprávní (nezákonná podpora). Notifikace je oznámení záměru poskytnout novou podporu a změny existující podpory Komisi. Oznámení provádí poskytovatel veřejné podpory na oznamovacích formulářích, a to prostřednictvím Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (dále také
„ÚOHS“). Veřejnou podporu je poskytovatel oprávněn poskytnout až po schválení Komisí. Veřejná podpora realizovaná předtím, než Komise vydá své rozhodnutí, je protiprávní (nezákonná podpora). Zákaz udělování podpory bez předchozího schválení Komise je absolutní a kategorický, a jako takový představuje normu s přímou účinností.
1.3.4. Veřejná podpora dostupného nájemního bydlení
Česká republika prostřednictvím ÚOHS vložila dne 12. 12. 2023 notifikaci podpory dostupného nájemního bydlení. Notifikace byla zaevidována jako SA.106249 – Aid for the acquisition and construction of affordable housing.
Podpora bydlení byla ze strany Ministerstva pro místní rozvoj dosud realizována především ve dvou formách veřejné podpory. Sociální bydlení bylo financováno jako služba obecného hospodářského zájmu (dále také „SOHZ“), zatímco tržní nájemní bydlení bylo podporováno na základě článku 56 blokové výjimky. Dále byla řada projektů sociálního bydlení realizována v rámci SOHZ de minimis. Avšak tyto režimy nejsou vhodné pro financování dostupného nájemního bydlení.
Režim SOHZ umožňuje poskytování bydlení pouze cílové skupině, definované prostřednictvím finančního znevýhodnění v přístupu k bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj prostřednictvím Integrovaného regionálního operačního programu financovalo sociální byty pro úzce vymezenou skupinu osob, jež jsou v bytové nouzi a zároveň splňují příjmové kritérium. Tuto skupinu je možné rozšířit, jak ukazuje příklad z Holandska, kde je sociální bydlení provozováno pro příjmovou skupinu až do 6. příjmového decilu. Česká definice cílové skupiny dostupného bydlení však má ambici zacílit širší: na příjmové kritérium ohraničené 8. decilem. Takto vymezená cílová skupina se již do kritérií pro sociální bydlení nevejde.
Dalším problematickým aspektem použití režimu SOHZ je administrativní náročnost vykazování pro vyrovnávací platbu. Příjemce musí po celou dobu pověření vykazovat samostatné účetnictví a dokazovat, že nedochází k překompenzaci. Toto vykazování je logické například v sektoru sociálních služeb, kde je vyrovnávací platba za poskytování služby obecného hospodářského zájmu poskytována každoročně. U investic do bydlení je však vyrovnávací platba poskytnuta na začátku a po období udržitelnosti již další vyrovnávací platba nepřichází, přesto musí příjemce vykazovat všechny příjmy a výdaje. Zde neexistuje možnost zjednodušení, například deklarace způsobu indexace nájmů, nebo zajištění, že zisk nepřesáhne přiměřenou míru. Tato administrativní náročnost odrazuje mnohé žadatele.
Využití blokové výjimky pro financování dostupného nájemního bydlení se rovněž jeví jako nevhodné, jelikož předpokládá poskytování bydlení za tržní cenu. Veřejná podpora může zvýšit dosažitelnost bydlení ve smyslu availability, ale ne dostupnost bydlení ve smyslu affordability. Metoda finanční mezery používaná v blokové výjimce, kalkulující ex ante pro celé období udržitelnosti (v našem případě 20 až
30 let), je narozdíl od průběžného vykazování vyrovnávací platby jednoduchá. Žadatelé uvádějí předpokládané příjmy, hlavně z nájemného a výdaje za celé období. Financovatel ověřuje tyto údaje proti limitům. Realizátor projektu pak nemusí dokládat celé účetnictví po dobu udržitelnosti projektu, financovatel pouze kontroluje, zda se vývoj neliší od předpokladů.
Notifikovaná podpora dostupného bydlení v České republice kombinuje tyto výhody. Umožňuje financování s administrativním zjednodušením prostřednictvím ex ante předpokladu pro projekty cílové skupiny dostupného bydlení.
Podpora je vhodná a nutná, protože řeší specifické potřeby v oblasti bydlení, které nejsou plně uspokojeny trhem. Cílí na skupiny v bytové nouzi nebo s omezeným přístupem k bydlení, a tím napomáhá sociální stabilitě a rovnosti. Program je navržen tak, aby byl v souladu s regulacemi EU a zároveň efektivně řešil místní specifika a potřeby. Proporcionálnost a cílenost podpory zajišťují, že zdroje jsou využívány efektivně a v souladu s cíli společného zájmu.
Motivační účinek programu podpory bydlení je zajištěn tak, že podpora je poskytována pouze projektům, které by bez ní nebyly ekonomicky proveditelné. Tato podpora pomáhá realizovat projekty, které by jinak nebyly pro soukromé investory atraktivní, čímž stimuluje výstavbu dostupných bytových jednotek.
Program dále podporuje rekonstrukci a konverzi stávajících nemovitostí na dostupné nájemní bydlení, přičemž klade důraz na omezenou plochu bytů, aby bylo možné postavit více jednotek. Celkově program podporuje tvorbu dostupného nájemního bydlení, které je v souladu s potřebami trhu práce a sociální politikou.
Podpora v rámci tohoto programu je navržena tak, aby byla adekvátní a proporcionální. Vychází z přesné analýzy potřeb a zaměřuje se na konkrétní cílové skupiny, které nejsou schopny zajistit si bydlení na volném trhu. Velikost a rozsah podpory jsou určeny tak, aby odpovídaly reálným potřebám projektů a zároveň bylo zajištěno, že nedochází k narušení tržní soutěže. Tím je zajištěno, že veřejné prostředky jsou využívány efektivně a cíleně.
Negativní dopady programu na trh bydlení budou minimalizovány pečlivým stanovením kritérií pro výběr projektů, aby se zabránilo narušení tržní soutěže. Podpora bude cílená na projekty, které by bez ní nebyly realizovatelné, čímž se omezí potenciální nežádoucí vlivy na tržní aktéry. Kromě toho bude sledována velikost a umístění projektů, aby se zajistilo, že nebudou negativně ovlivněny stávající tržní struktury a konkurence.
Transparentnost programu je zajištěna několika mechanismy. Především jsou jasně definována kritéria pro výběr projektů, procesy hodnocení a schvalování jsou veřejně přístupné a průhledné. Dále je zaveden systém pravidelného monitorování a vykazování, který zajistí, že využití finančních prostředků bude sledováno a hodnoceno. Tento přístup zajišťuje, že veškeré rozhodování a alokace prostředků jsou prováděny transparentně a jsou veřejně dostupné pro kontrolu a hodnocení.
1.4. Identifikace dotčených subjektů
- právnické osoby;
- obce jako investoři a provozovatelé nájemního bydlení;
- dobrovolné svazky obcí a kraje;
- ostatní investoři a provozovatelé nájemního bydlení;
- domácnosti v tržním selhání v oblasti bydlení;
- stát jako poskytovatel peněžních prostředků.
1.5. Popis cílového stavu
Cílem programu, který je předmětem návrhu nařízení vlády, je podpora zvýšení kapacit nájemního bydlení pro stanovené cílové skupiny a rozšíření nabídky dostupného nájemního bydlení.
Cílem je tak přispět k řešení současné krize bydlení prostřednictvím takového nastavení nástrojů podpory, které umožní příjemcům při plnění cílů programu flexibilně reagovat na měnící se situaci na trhu s bydlením a dále také zjednodušení a zrychlení administrace programu na straně poskytovatele a příjemce.
Z prostředků komponenty NPO 2.10 Dostupné bydlení je určeno 4,5 miliardy Kč pro podporu programu zvýhodněných půjček – "Investice 1" Prováděcího rozhodnutí Rady. Částka určená k investicím po odečtení nákladů na správu činí 4,2 miliardy Kč. Jde současně o investiční stimul veřejného sektoru, který by pákovým efektem mohl dále mobilizovat další, především soukromé zdroje projektového spolufinancování.
V optimistickém modelovém případě by pákování soukromým financováním mohlo proběhnout s těmito modelovými předpoklady:
Investiční náklad na novou výstavbu 55 000 Kč / m2 hrubé podlahové plochy (HPP) Investiční náklad na rekonstrukci 40 000 Kč / m2 HPP
Koeficient mezi HPP a obytnou plochou 1.2
Průměrná bytová plocha 70 m2
• 1,07 mld. Kč – vlastní vklad příjemců (minimálně 10 % celkové investice)
• 4,2 mld. Kč –zvýhodněný úvěr z komponenty (financuje pouze 60 % úvěrů)
• 2,8 mld. Kč –bankovní úvěry (financují zbývajících 40 % úvěrů)
• 2,692 mld. Kč – grantová podpora (minimálně 25% celkové investice)
• Celkem 10,769 mld. Kč
V tomto optimistickém scénáři bude celkem 10,769 mld. Kč investováno do souboru nové výstavby, rekonstrukcí a nákupů nemovitostí pro účel dostupného nájemního bydlení. Na základě analýz poptávky, projektové připravenosti a průměrných investičních nákladů podle jednotlivých typologií lze učinit odhad proporce nové výstavby 55 %, rekonstrukcí 35 % a nákupů 10 % a modelový odhad výstavby kapacit:
• Rekonstrukce cca 1 091 bytů o průměrné čisté podlahové ploše 70 m2
• Nová výstavba cca 1 246 bytů
• Odkupy cca 239 bytů
• Celkem 2 576 bytových jednotek určených pro dostupné nájemní bydlení.
V konzervativnějším scénáři bez připojení bankovních úvěrů, kdy z komponenty budou financovány veškeré úvěrové podíly celkových investic, bude celková investiční suma 6.46 mld. Kč investována do stejné proporce nové výstavby, rekonstrukcí a nákupů nemovitostí pro účel dostupného nájemního bydlení s modelovým výsledkem kapacit:
• Rekonstrukce cca 673 bytů
• Nová výstavba cca 769 bytů
• Odkupy cca 144 bytů
• Celkem 1 586 bytových jednotek určených pro dostupné nájemní bydlení.
Vzhledem k vysokému rozptylu poměrných investičních nákladů podle náročnosti založení a charakteru stavby, počtu podzemních podlaží, rizikovosti klienta apod., jde o odhad možných nových bytových kapacit s významnou nejistotou a odchylkou.
Vzniknou tak nájemní byty dostupné pro cílovou skupinu domácností, jejichž průměrný příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 8. xxxxxxxxx decilu, domácnosti osob mladších 35 let (včetně) do 9. xxxxxxxxxx decilu, jejíž členové nevlastní nemovitou věc určenou k bydlení a domácnosti s členem vykonávajícím veřejně prospěšnou profesi.
Tyto výstupy budou provázány s řadou doprovodných ekonomických a společensky prospěšných efektů které budou podporovat veřejný zájem v oblastech:
Ekonomická aktivita
Proticyklická podpora poptávky po stavebních realizacích v situaci poklesu aktivity v oboru a deflačního trendu poklesu cen stavebních prací. Investiční program při optimálním průběhu může generovat přes 1 mld. příjmů státního rozpočtu v podobě 12% DPH ze stavební činnosti. Program svým zacílením přispěje také ke zvýšení mobility lidských zdrojů.
Bytová politika
Obce získají finanční prostředky pro plnění své odpovědnosti vyplývající z § 35 zákona o obcích, tedy pro potenciální novou bytovou výstavbu nebo rekonstrukce určenou pro vymezené spektrum domácností. V případě jiného příjemce, než je územní samosprávný celek, 25 % bytů obsadí ve spolupráci s obcí. Obce tím získají účinný nástroj pro realizaci politiky bydlení. Program podpoří diverzifikaci vlastnických forem bydlení ve prospěch nájemního bydlení. Důrazem na kvalitu a stabilitu posílí udržitelnost nájemního bydlení a napomůže k destigmatizaci nájemního bydlení.
Regionální koheze a konkurenceschopnost
Investiční program dostupného bydlení bude zvýhodňovat financování projektů ve strukturálně postižených regionech výraznou grantovou bonifikací 5 %. Další grantové 5 % zvýhodnění se bude týkat rekonstrukcí stávajících objektů, případně změn jejich funkce na funkci bydlení. V neposlední řadě budou zvýhodněny projekty poskytující sociální nebo studentské bydlení v míře alespoň 10 % podlahové plochy vystavěných nových kapacit. Tato grantová zvýhodnění bude možné kumulovat a budou významnou příležitostí pro revitalizaci objektů bydlení v sociálně ohrožených částech obcí. Dojde tak ke zvýšení míry regionální koheze – především rozložení kvality života – na území ČR, tj. snížení rozdílu mezi metropolemi jako centry prosperity a strukturálně postiženými regiony a vnitřními periferiemi. K rovnoměrnější distribuci kvality života i konkurenceschopnosti i mimo tzv. póly růstu a zamezení smršťování malých a středních sídel dojde tím, že v nich bude budováno dostupné bydlení pro střední třídu.
K revitalizaci sociálně vyloučených lokalit a eliminaci energetické chudoby mohou výrazně přispět odkupy budov k bydlení strany obcí a jejich následná renovace spojená s postupnou revitalizací a kultivací navazujícího veřejného prostoru a posilování teritoriální dimenze sociální inkluze. Takto koncipované odkupy navazují na evropské politiky stavebních a energetických revitalizací, EU Renovation Wave a Nový evropský Bauhaus. Odkupy slouží jako aktivační moment dle čl. 2a odst 1 písm. b) Směrnice EP a Rady 2012/27 o energetické účinnosti ve smyslu Směrnice EP a Rady 2018/844. Následné renovace (v průměru alespoň středně rozsáhlá míra renovace dle Doporučení (EU) 2019/786 čl. 2.3.1.1. mezi 30 – 60% energetických úspor) plní roli adaptačního řešení v souladu s Nařízením Komise 2021/2139 oddíl 7.7.
Udržitelnost a energetická transformace výstavby
Investiční program bude realizovat dodatečná opatření v oblasti zmírňování a přizpůsobování se změnám klimatu, ochrany vodních zdrojů, oběhového hospodářství (recyklace min. 70 % stavebního odpadu), prevence znečištění a ochrany biologické rozmanitosti nad rámec požadavků české stavební legislativy v souladu s Prováděcím rozhodnutím Rady EU a zásadami "významně nepoškozovat".
Investiční program dostupného bydlení bude implementovat vyhlášku č. 264/2020 o energetické náročnosti budov, která v plném znění nabyla účinnosti dne 1. 1. 2023. Tato vyhláška výrazně zvyšuje projektové a stavebně realizační nároky na komplexní technické a energetické koncipování a kvalitu budov. Vystavěný nebo rekonstruovaný soubor budov bude mít vysokou energetickou účinnost, které se projeví mj. nízkými náklady na vytápění a dopadem na dostupnost celkových nákladů na bydlení. Prostřednictvím veřejné komunikace včetně webových aplikací přispěje k prosazování principů udržitelnosti a životního cyklu ve stavebnictví a k tlaku na snižování uhlíkové stopy. Veřejná podpora
tak bude provázána s naplňováním konkrétních parametrů veřejného zájmu včetně využívání obnovitelných zdrojů energií, využívání dešťové a odpadní vody v sekundárním oběhu, potlačování tepelných ostrovů apod.
Politika architektury a kultura výstavby
Z pohledu politiky architektury a stavební kultury má výstavba reflektovat technologické, environmentální, demografické a sociální výzvy 21. století, ale také navazovat na charakter a hodnoty území a krajiny a tím přispívat ke kvalitě veřejného prostoru a k rozvíjení kulturního kapitálu a dědictví. Investiční program dostupného nájemního bydlení se hlásí k tomuto krédu. Bude dbát na urbanistickou a architektonickou kvalitu předkládaných projektů, na přidanou hodnotu vznikajících stavebních počinů pro okolí, sousedství a pro obec, na vytěžení příležitostí pro komunitní dialog a na sociálně velkorysé oslovení i nižších příjmových skupin v rámci cílové skupiny. Vznik této kvality bude podporován konzultační a poradenskou sítí regionálních center, která bude k dispozici potenciálním investorům ze soukromého a veřejného sektoru. Nástrojem ke kvalitě je i využívání architektonických soutěží, využití příkladů a přístupů dobré praxe.
Kvalita bude následně vyhodnocována s pomocí kritérií udržitelnosti, sociálního dopadu, urbanismu a architektury a nákladovosti. Výsledkem programu by měla být výstavba převážně v intravilánech obcí, v zastavitelných plochách proluk, která vede k zahuštění a revitalizaci městských center včetně památkových zón, k lepší funkční struktuře území, obslužnosti a nižším nákladům veřejné správy.
Středobodem úsilí o kvalitu je nájemník a jeho uživatelský komfort. Pro překonání stigmatu nájemního bydlení je třeba nabídnout řešení posouvající běžný standard, např. promyšleně koncipované dispozice s dostatkem úložných prostor, možností komunitních řešení některých užitných funkcí (prádelny), velkoryseji koncipované vstupní vestibuly s multifunkčním využitím a další funkční prvky pro posílení sousedské komunitní kvality bydlení.
Podpora udržitelné investiční platformy
Nasazením vratných finančních nástrojů program posiluje přechod od dotačního financování. Je také významně rozšířena paleta, spolu s tradičními úvěry jsou poprvé ve stavebním sektoru nabízeny kvaziekvitní nástroje (podřízené půjčky) a přímá ekvita (investiční fond). Přelomovým bude rovněž využívání prvků ze systémů certifikace komplexní udržitelnosti a kvality výstavby (např. SBToolCZ, ale i další zahraniční). Poprvé budou investoři podporováni systémovými webovými nástroji s využitím směrných cen ve stavebnictví, které přispějí ke kompenzaci informační asymetrie znevýhodňující především menší investory a překonávání fragmentace stavebního trhu. V souběhu s financováním z komponenty 2.10 bude realizována spolupráce s Evropskou investiční bankou na vývoji investičních typologií dostupného nájemního bydlení a seznamy investovatelných projektů.
Soubor těchto opatření směřuje k přípravě univerzální investiční platformy pro výstavbu dostupného nájemního bydlení, která bude atraktivní a srozumitelná pro relevantní typy institucionálních, soukromých, veřejných, českých a mezinárodních investorů i po dokončení investičního programu komponenty 2.10.
1.6. Zhodnocení rizika
1.6.1. Rizika v případě nepřijetí nové právní úpravy
Riziko nepřijetí nové právní úpravy spočívá především v zachování nedostatečné nabídky dostupného nájemního bydlení.
Nedostatečná nabídka nájemního bydlení povede k nedostupnosti bydlení nejen pro domácnosti s nižšími příjmy, ale i pro domácnosti se středními příjmy. Vzhledem k současné situaci na trhu s bydlením bude dále narůstat počet domácností, které si nájemní bydlení za ceny v místě obvyklé z důvodu nedostatku finančních prostředků nemůžou dovolit.
Stávající investiční podpora ze strany státu není zaměřena výlučně na domácnosti postižené tržním selháním v oblasti nájemního bydlení.
Stávající investiční podpora ze strany státu není zaměřena na specifické skupiny obyvatel jako jsou mladé rodiny, studenti a osoby vykonávající obecně prospěšná povolání.
Stávající investiční podpora ze strany státu není dostatečná z hlediska podpory rozšiřování bytového fondu obcí. Nízká dostupnost nájemního bydlení je také jedním z faktorů, které snižují atraktivitu života v obcích.
Je předpoklad, že nedostatek dostupných nájemních bytů a vysoké ceny tržního nájemného můžou také omezovat mobilitu společensky prospěšných profesí. Absence obecních nájemních bytů znesnadňuje přesun za prací do jiného regionu.
1.6.2. Rizika v případě přijetí nové právní úpravy
V případě, že bude nová právní úprava přijata, může být rizikem na straně státu vznik specificky zvýhodněných úvěrů, jejichž dopad na hospodaření státu by měl být při jejich dostatečném zajištění nevýznamný.
Byly uvažovány tři možné varianty řešení:
• nulová – stávající stav se nemění; realizace programu Nájemní bydlení, kdy podpora je poskytována prostřednictvím zvýhodněného úvěru a dotace;
• varianta nově vzniklého programu Dostupné nájemní bydlení, kdy podpora je poskytována prostřednictvím dotace do výše 40 % celkových způsobilých výdajů;
• varianta nově vzniklého programu Dostupné nájemní bydlení, kdy podpora je poskytována prostřednictvím dotace do výše 40 % celkových způsobilých výdajů a zvýhodněného úvěru do výše 90 % celkových způsobilých výdajů.
Varianta 1 - „nulová“
Podmínky poskytnutí podpory platí beze změny podle stávajících nařízení vlády.
Právní rámec
• zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic
• nařízení vlády č. 107/2023 Sb., o podmínkách použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou úvěru nebo dotace na financování výstavby nájemního bydlení
• Právní základ pro poskytnutí podpory: nařízení vlády
• Právní forma varianty 1: žádný nový právní předpis
• Veřejná podpora: nejedná se o nepovolenou veřejnou podporu
Základní podmínky poskytování podpor
• Nařízení vlády č. 107/2023 Sb., o podmínkách použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou úvěru nebo dotace na financování výstavby nájemního bydlení
o Příjemce podpory: právnické osoby
o Účel: výstavba nájemních bytů
o Forma: zvýhodněný úvěr, dotace, případně kombinace zvýhodněného úvěru a dotace
▪ Úvěr je poskytován až do výše 90 % celkových způsobilých nákladů
• Úroková sazba se stanoví jako základní sazba EU pro ČR snížená o 3 procentní body
• Úroková sazba je fixní po celou dobu splácení úvěru
▪ Dotace je poskytována až do 25 % celkových způsobilých nákladů
▪ Celková výše podpory nesmí přesáhnout 90 % celkových způsobilých nákladů
▪ Lhůta splatnosti max. 30 let
o Podmínky pro nakládání s nájemními byty
▪ Byty musí být pronajímány za nájemné ve výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a to osobám, které nevlastní nemovitou věc k bydlení
▪ Cílová skupina je tak řešena pouze absencí vlastnictví nemovité věci k bydlení, případná další kritéria stanovuje až příjemce podpory, a to dle potřebnosti
▪ Pokud je příjemcem podpory právnická osoba, tak i v těchto případech je minimálně 20 % bytů obsazováno obcemi
Tab. 3: Přehled základních parametrů stávajícího programu
Nařízení vlády | Žadatel | Forma podpory | Účel | Základní parametry podpory |
č. 107/2023 Sb. | právnické osoby | zvýhodněný úvěr, dotace, kombinace zvýhodněného úvěru a dotace | výstavba nájemních bytů | celková podpora až do výše 90 % celkových způsobilých výdajů maximální výše dotace až do 25 % celkových způsobilých nákladů úvěr až do výše 90 % celkových způsobilých výdajů úroková sazba jako základní sazba EU pro ČR snížená o 3 procentní body |
doba splácení max. 30 let |
Pokud bude přijata varianta č. 1:
1. V rámci výzvy programu Nájemní bydlení dle NV 107/2023 Sb., o podmínkách použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou úvěru nebo dotace na financování výstavby nájemního bydlení bylo v roce 2023 přijato 44 žádostí. Výše požadovaných finančních prostředků na základě podaných žádostí přesáhla alokovanou částku 800 mil. Kč. Kvůli vysokému zájmu SFPI navýšil původní alokaci o 256 mil. Kč na 1,056 mld. Kč. Celkem vznikne 474 bytů, přičemž 75 % z nich by mělo být dokončeno v roce 2025.
2. Program Nájemní bydlení je zaměřen na financování výstavby nájemních bytů pro širokou cílovou skupinu. Nájemní smlouva může být uzavřena s osobou, která nevlastní nemovitou věc určenou k bydlení. Nájemné v bytech bude sjednáno ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Program tak necílí na domácnosti s nižšími a středními příjmy. Na trhu s bydlením tak bude přetrvávat nedostatečná nabídka dostupných nájemních bytů pro domácnosti, které jsou nejvíc ohrožené nedostupností bydlení.
Varianta 2 – vznik programu Dostupné nájemní bydlení (dotace do výše 40 % celkových způsobilých nákladů)
Vznik nového dotačního programu Dostupné nájemní bydlení na podporu výstavby a pořízení nájemních bytů.
Právní rámec
• zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic
• návrh nařízení vlády o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu podpory investic na financování dostupného nájemního bydlení
• Právní základ pro poskytnutí podpory: nařízení vlády
• Právní forma varianty 2: nové nařízení vlády
• Veřejná podpora: program notifikovaný Evropskou komisí, nejedná se o nepovolenou veřejnou podporu
Základní podmínky poskytování podpor
o Příjemce podpory: právnické osoby
o Účel: výstavba anebo pořízení dostupných nájemních bytů
o Forma: dotace
▪ Dotace je poskytována až do 40 % celkových způsobilých nákladů
▪ Nutnost dodržovat podmínky nakládání s nájemními byty minimálně po dobu 20 let
o Podmínky pro nakládání s nájemními byty
▪ Byty musí být pronajímány za nákladové nájemné vymezené skupině nájemců
▪ Cílová skupina:
fyzická osoba, která není vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovité věci určené k bydlení nebo podílu v právnické osobě, se kterým je spojeno právo užívat byt, přičemž tuto podmínku musí splnit i další členové domácnosti v tomto nájemním bytě, a zároveň je členem domácnosti, jejíž
- průměrný čistý příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 8. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji, nebo
- členové dosáhli jednotlivě věku nejvýše 35 let a zároveň průměrný čistý příjem domácnosti nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 9. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji,
- alespoň jeden člen je zaměstnancem nebo vykonává činnost v oborech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, integrovaného záchranného systému, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy.
o V případě, že příjemcem podpory je jiná právnická osoba než obec, kraj, městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, dobrovolný svazek obcí nebo právnická osoba, v níž má nadpoloviční majetkovou účast obec, kraj nebo městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, musí se příjemce podpory zavázat, že bude alespoň 25 % dostupných nájemních bytů obsazováno nájemci, které určí obec, městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, na jejichž území se dostupný nájemní byt nachází, nebo které určí veřejná instituce vykonávající činnost v oborech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, integrovaného záchranného systému, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy.
o Náklady na administraci by byly nižší o správu úvěrů, která je však v rámci varianty č. 3 kryta minimálním úrokem ve výši 1 %
Tab. 4: Přehled základních navrhovaných parametrů programu Dostupné nájemní bydlení
Nařízení vlády | Žadatel | Forma podpory | Účel | Základní parametry podpory |
právnické osoby | dotace | výstavba a pořízení dostupných nájemních bytů | maximální výše dotace až 40 % způsobilých nákladů nutnost dodržovat podmínky nakládání s nájemními byty nejméně po dobu 20 let |
Pokud bude přijata varianta č. 2:
1. Vznik nového nařízení vlády, které umožní podporu výstavby a pořízení dostupných nájemních bytů, a zároveň
a. bude rozšířena nabídka nájemních bytů pro vymezené skupiny, které jsou nejvíc ohrožené nedostupností bydlení;
b. napomůže zvýšit soulad s potřebami trhu práce;
c. při odhadovaném celkovém rozpočtu 1 mld. Kč by mohlo být postaveno přibližně 606 bytů (s průměrnou podlahovou plochou 70 m2);
d. žadatelem mohou být všechny právnické osoby, přičemž pokud není příjemcem podpory územní samosprávný celek, minimálně 25 % bytů obsadí ve spolupráci s obcí nebo jinou veřejnou institucí;
e. nařízení bude méně administrativně náročné, a to jak na straně poskytovatele podpory, tak na straně příjemce podpory;
f. dojde k rozvoji nájemního bydlení v hospodářsky a sociálně ohroženém území;
g. bude podpořen sociální mix v oblasti bydlení, budou podpořeny sociální byty a byty pro studenty.
2. Oproti stávajícím programům budou potencionální žadatelé více motivováni k výstavbě a pořízení nájemních bytů, a to díky poskytnutí vysoké míry dotace. Na druhou stranu dojde
k vysoké zátěži státního rozpočtu, při níž je v případě přímé dotace návratnost finančních prostředků nulová.
Varianta 3 – vznik programu Dostupné nájemní bydlení (dotace 25-40 % a úvěr až do výše 90 % celkových způsobilých nákladů)
Vznik nového programu Dostupné nájemní bydlení na podporu výstavby a pořízení dostupných nájemních bytů.
Právní rámec
• zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic
• návrh nařízení vlády o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu podpory investic na financování dostupného nájemního bydlení
• Právní základ pro poskytnutí podpory: | nařízení vlády | |
• Právní forma varianty 3: | nové nařízení vlády | |
• Veřejná podpora: nejedná se o nepovolenou veřejnou podporu | program notifikovaný | Evropskou komisí, |
Základní podmínky poskytování podpor
o Příjemce podpory: právnické osoby
o Účel: výstavba anebo pořízení dostupných nájemních bytů
o Forma: zvýhodněný úvěr, případně kombinace zvýhodněného úvěru a dotace
▪ Úvěr je poskytován až do výše 90 % celkových způsobilých nákladů
• Úroková sazba se stanoví jako základní sazba EU pro ČR (aktuálně 6,95 %) snížená o 3 procentní body, minimálně však 1 % a maximálně 3 %. Úroková sazba je fixní po celou dobu splácení úvěru
▪ Dotace je poskytována až do 25-40 % celkových způsobilých nákladů, v kombinaci s úvěrem
▪ Celková výše podpory nesmí přesáhnout 90 % celkových způsobilých nákladů
▪ Lhůta splatnosti max. 30 let
o Podmínky pro nakládání s nájemními byty
▪ Byty musí být pronajímány za nákladové nájemné, vymezené skupině nájemců
▪ Cílová skupina:
fyzická osoba, která není vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovité věci určené k bydlení nebo podílu v právnické osobě, se kterým je spojeno právo užívat byt, přičemž tuto podmínku musí splnit i další členové domácnosti v tomto nájemním bytě, a zároveň je členem domácnosti, jejíž
- průměrný čistý příjem nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 8. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji, nebo
- členové dosáhli jednotlivě věku nejvýše 35 let a zároveň průměrný čistý příjem domácnosti nepřesahuje příjem domácností nacházejících se v 9. příjmovém decilu všech domácností v daném kraji,
- alespoň jeden člen je zaměstnancem nebo vykonává činnost v oborech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, integrovaného záchranného systému, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy.
V případě, že příjemcem podpory je jiná právnická osoba než obec, kraj, městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, dobrovolný svazek obcí nebo právnická osoba, v níž má nadpoloviční majetkovou účast obec, kraj nebo městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, musí se příjemce podpory zavázat, že bude alespoň 25 % dostupných nájemních bytů obsazováno nájemci, které určí obec, městská část hlavního města Prahy nebo městský obvod nebo městská část územně členěného statutárního města, na jejichž území se dostupný nájemní byt nachází, nebo které určí veřejná instituce vykonávající činnost v oborech zdravotnictví, školství, zajišťování veřejné bezpečnosti, integrovaného záchranného systému, poskytování sociálních služeb nebo výkonu veřejné správy.
Tab. 5: Přehled základních navrhovaných parametrů programu Dostupné nájemní bydlení
Nařízení vlády | Žadatel | Forma podpory | Účel | Základní parametry podpory |
právnické osoby | zvýhodněný úvěr, kombinace zvýhodněného úvěru a dotace | Výstavba anebo pořízení dostupných nájemních bytů | maximální celková podpora až do | |
90 % celkových způsobilých nákladů výše dotace 25-40 % celkových způsobilých nákladů úvěr až do výše 90 % celkových způsobilých výdajů | ||||
úroková sazba jako základní sazba EU pro ČR snížená o 3procentní body | ||||
doba splácení max. 30 let |
Pokud bude přijata varianta č. 3:
1. Vznik nového nařízení vlády, které umožní podporu výstavby a pořízení dostupných nájemních bytů, a zároveň
a. bude rozšířena nabídka nájemních bytů pro vymezené skupiny, které jsou nejvíc ohrožené nedostupností bydlení;
b. napomůže zvýšit soulad s potřebami trhu práce;
c. při odhadovaném celkovém rozpočtu 2,5 miliardy Kč a bankovní participaci ve výši 40 % by mohlo být postaveno přibližně 875 bytů (s průměrnou podlahovou plochou 70 m2).
d. žadatelem mohou být všechny právnické osoby, přičemž pokud není příjemcem podpory územní samosprávný celek, minimálně 25 % bytů obsadí ve spolupráci s obcí nebo jinou veřejnou institucí;
e. nařízení bude méně administrativně náročné, a to jak na straně poskytovatele podpory, tak na straně příjemce podpory;
f. dojde k rozvoji nájemního bydlení v hospodářsky a sociálně ohroženém území
g. bude podpořen sociální mix v oblasti bydlení, budou podpořeny sociální byty a byty pro studenty.
2. Oproti stávajícím programům budou potencionální žadatelé více motivováni k výstavbě anebo pořízení nájemních bytů, a to díky poskytnutí zvýhodněného úroku a zároveň dotace.
3. Díky možnosti kombinovat dotaci se zvýhodněným úvěrem dojde také k návratnosti části prostředků do rozpočtu Fondu, a to prostřednictvím anuitních splátek.
4. Administrativní náklady by se pohybovaly v závislosti na alokovaných finančních prostředcích na program. V současné době se na Fondu nasazuje nový informační systém, který administraci žádostí a úvěrů zefektivní.
3. Vyhodnocení nákladů a přínosů
3.1. Identifikace nákladů a přínosů
Pro posouzení vhodnosti jednotlivých variant byly identifikovány ve všech variantách řešení základní náklady a přínosy, které jsou uvedeny níže. Náklady státu jsou posuzovány v členění na:
- Finanční alokace programu
- Administrativní náklady
Tab. 6: Porovnávací tabulka
Var. | Celkové náklady | Celkové přínosy | Hlavní rizika |
1 | Náklady na alokaci programu. Na rok 2024 1 mld. Kč. Žádné nové náklady, pouze běžné náklady v úrovni stávajících nákladů, odpovídající administrativní náročnosti úvěrových případů. | Není třeba přijmout nový předpis. | Podmínky podpory nájemního bydlení zůstanou s výše uvedenými problémy, nedojde k využití alokovaných prostředků pro úvěrové programy. Nedostatek nájemních bytů pro vymezené cílové skupiny. Nízká mobilita v oblasti trhu práce. |
2 | Náklady na alokaci programu. Na rok 2024 1 mld. Kč. Administrativní náklady, běžné náklady, odpovídající administrativní náročnosti dotačních případů. | Podpora formou dotace je motivující pro potenciální příjemce. Částečné zvýšení počtu nájemních bytů pro vymezené cílové skupiny může v určitých oblastech mít vliv na větší dostupnost nájemního bydlení a snižování nájemného. | Nezájem žadatelů. Program byl diskutován s klíčovými partnery a toto riziko je minimální. Velký zájem žadatelů a nedostatečná alokace. Vysoká zátěži státního rozpočtu, nulová návratnost finančních prostředků v případě přímé dotace |
3 | Náklady na alokaci programu pro roky 2024 – 2026: státní rozpočet 2,9 mld Kč, NPO 4,5 mld Kč. Administrativní náklady, běžné náklady, odpovídající administrativní náročnosti dotačních případů. | Část podpory poskytovaná formou úvěrů umožní obrátkové využití finančních prostředků. Dotační složka je motivující pro potenciální příjemce. Zvýšení počtu nájemních bytů pro vymezené cílové skupiny může v určitých oblastech mít vliv na vyšší dostupnost nájemního bydlení a snižování nájemného. Možnost zapojení prostředků NPO | Nezájem žadatelů. Program byl diskutován s klíčovými partnery a toto riziko je minimální. Velký zájem žadatelů a nedostatečná alokace. |
3.2. Náklady
Hospodaření Fondu je v současné době postaveno na vlastních zdrojích (původní prostředky vložené při založení Fondu z Fondu národního majetku a splátky úvěrů) a dále na dotacích ze státního rozpočtu. Náklady na administraci a implementaci programů Fond hradí z úroků z poskytnutých úvěrů.
Stávající stav
Stávající disponibilní finanční zdroje Fondu jsou ve výši cca 2,5 mld. Kč plus každoroční splátky úvěrů ve výši 0,7 mld. Kč. Správní výdaje Fondu v roce 2023 činily 81,5 mil. Kč, což činí 1,4 % úvěrových pohledávek (pouze jistiny). V současné době Fond zavádí nový informační systém, který práci zefektivní a umožní vyřídit větší počet žádostí a správu úvěrů při stávajícím počtu zaměstnanců.
Ve státním rozpočtu na rok 2024 jsou na programy na dostupné nájemní bydlení alokovány 2 mld. Kč.
Plánovaný stav
Pro roky 2024 až 2026 plánovaný rozpočet programu Dostupné nájemní bydlení dosahuje výše 6,8 mld. Kč, kdy v cílovém stavu by se alokovalo až 2 mld. Kč ročně na tento typ programu. Modelový příklad počítá se splatností 30 let jako nejdéle možnou a dále se splatností 20 let, tj. délka, po kterou musí příjemce dodržovat podmínky programu i v případě, že splatnost úvěru je kratší. Dále počítá s pokrytím způsobilých nákladů z 30 % dotace, 60 % úvěru a 10 % vlastních zdrojů příjemce podpory.
Tab. 7: Nároky v čase na státní rozpočet při alokaci 2 mld. Kč ročně
Nároky na SR na úvěry – návratné prostředky ze SR v letech | |||||||
Roky | Splatnost 30 let | Splatnost 20 let | Nároky na SR na dotace | ||||
0 % | 2 % | 0 % | 2 % | ||||
0 | 1 333 333 333 | 1 333 333 333 | 1 333 333 333 | 1 333 333 333 | 666 666 667 | ||
1 | 1 288 888 889 | 1 273 800 103 | 1 266 666 667 | 1 251 791 042 | 666 666 667 | ||
2 | 1 245 925 926 | 1 216 925 028 | 1 203 333 333 | 1 175 235 610 | 666 666 667 | ||
3 | 1 204 395 062 | 1 000 000 000 | 1 143 166 667 | 1 103 362 057 | 666 666 667 | ||
4 | 1 164 248 560 | 1 110 679 893 | 1 086 008 333 | 1 035 884 055 | 666 666 667 | ||
5 | 1 000 000 000 | 1 061 088 122 | 1 000 000 000 | 972 532 786 | 666 666 667 | ||
6 | 1 087 925 598 | 1 000 000 000 | 980 122 521 | 913 055 873 | 666 666 667 | ||
7 | 1 051 661 412 | 968 448 519 | 931 116 395 | 857 216 372 | 666 666 667 | ||
8 | 1 016 606 031 | 925 207 368 | 884 560 575 | 804 791 832 | 666 666 667 | ||
9 | 982 719 164 | 883 896 931 | 840 332 546 | 755 573 405 | 666 666 667 | ||
10 | 949 961 858 | 844 431 002 | 798 315 919 | 709 365 015 | 666 666 667 | ||
celkem | 12 451 106 107 | 11 794 110 338 | 11 498 664 205 | 10 912 141 380 | 7 333 333 333 | ||
Realistický cílový stav je alokace na tento program 1 mld. Kč ročně (na rok 2024 jsou alokovány 2 mld. Kč). I tady platí, že úvěrová část se bude vracet do rozpočtu Fondu k revolvingovému využití na tento program.
Dle modelového příkladu, který počítá s rozdělením podpory v poměru 25 % dotace, 65 % úvěr a 10 % vlastní zdroje příjemce, budou v 11. roce nároky na dotace a úvěry ze SR maximálně 0,95 mld. Kč (v případě všech úvěrů se splatností 30 let a 0 % čistým výnosem z úroků), minimálně pak 0,71 mld. Kč (v případě všech úvěrů se splatností 20 let a 2 % čistým výnosem z úroků).
V tomto případě by se za sledované období postavilo v případě alokace 2 mld. Kč ročně cca 8 500 bytů. Jedná se o výpočet dle dat z Českého statistického úřadu za rok 2021 za novou výstavbu. Vzhledem k tomu, že program umožňuje i rekonstrukce, které jsou o cca 25 % finančně méně náročné, a za předpokladu, že příjemci dosáhnou na maximální výši podpory, je tento odhad minimální. Na druhou stranu je tímto eliminováno navýšení cen stavební výroby.
Na výstavbu 4250 bytů bude nutné do systému dodat ze SR na přímé dotace 7 mld. Kč a max. 12 mld. Kč v případě návratné podpory.
Výhodu varianty 3 je možnost kombinace různých forem podpory. Aktivace většího objemu finančních prostředků do výstavby a pořízení bytů má pak pozitivní vliv nejen na větší počet nájemních bytů, ale i na fiskální dopad ze stavební výroby. Dle studie Analýzy podpor bydlení v gesci MMR3, která byla zpracována v roce 2010, byl fiskální dopad z bytové výstavby 64,9 %, z čehož do státního rozpočtu to bylo 59,3 %.
3.3. Přínosy
Pokud bude přijata varianta 1, nebude potřeba přijmout nový předpis. Podpora výstavby nájemního bydlení bude pokračovat v rámci výzvy programu Nájemní bydlení dle nařízení vlády č. 107/2023 Sb.,
o podmínkách použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou úvěru nebo dotace na financování výstavby nájemního bydlení zaměřeného na širokou cílovou skupinu.
Přínosem varianty 2 a 3 je podpora financování dostupného nájemního bydlení. Vznik nového nařízení vlády umožní podporu výstavby a pořízení dostupných nájemních bytů pro vymezené skupiny, které jsou nejvíc ohrožené nedostupností bydlení. Žadatelé budou více motivováni k výstavbě a pořízení dostupných nájemních bytů, a to díky poskytnutí vysoké míry dotace. Vznik nového nařízení vlády také napomůže zvýšit soulad s potřebami trhu práce. Podpoří rozvoj bytového fondu obcí a obce také získají účinný nástroj na realizaci bytové politiky. Dojde také k rozvoji nájemního bydlení v hospodářsky a sociálně ohroženém území, bude podpořen sociální mix v oblasti bydlení, budou podpořeny sociální byty a byty pro studenty.
Navíc přínosem varianty 3 je možnost kombinovat zvýhodněný úvěr s dotací. Část podpory poskytovaná formou úvěrů umožní obrátkové využití finančních prostředků. Dojde také k návratnosti části prostředků do rozpočtu Fondu, a to prostřednictvím anuitních splátek.
3 Deloitte Česká republika. Zpracovatel nemá k dispozici novější data, nicméně v roce 2009 byla nižší DPH na bytovou výstavbu (10 %) a daň z příjmu PO na druhou stranu o 8 % vyšší mzdové odvody.
3.3.1. Dopady do jednotlivých oblastí
Při identifikaci dotčených oblastí a subjektů byla dodržována níže uvedená pravidla:
Rozlišuje se, zda se jedná o pozitivní (P), spíše pozitivní (SP), negativní (N), spíše negativní (SN) dopad a bez dopadu (BD)
Tab. 8: Dopady do jednotlivých oblastí
Oblasti | Varianty 1. 2. 3. | ||
Trh práce | P | P | P |
Trh s byty | SP | P | P |
Vlastnická práva | BD | BD | BD |
Životní prostředí | BD | BD | BD |
Lidské zdraví | BD | BD | BD |
Mezinárodní závazky v oblasti lidských práv a LZPS | BD | BD | BD |
Spravedlnost | BD | BD | BD |
Sociální systém | BD | BD | BD |
Veřejné finance | SP | N | SN |
Udržitelný rozvoj | SP | SP | SP |
Regionální rozvoj | SP | SP | SP |
Rozšíření podpory má většinou pozitivní fiskální dopad, zvýšení jistoty bydlení snižuje sociální napětí, čerpání sociálních dávek apod.
Dopad na trh práce je pozitivní z důvodu možnosti podpořit bytovou výstavbou migraci občanů za prací.
3.3.2. Dopady navrhovaných variant na skupiny
Varianta 1 má široce definovanou cílovou skupinu, současně ve vybudovaných bytech se vybírá tržní nájemné. Dopad ve smyslu zvýšení dostupnosti bydlení pro cílovou skupinu je tak nejistý a do velké nahodilý. Počet vybudovaných bytů neovlivní místní ceny bydlení, takže bydlení nebude finančně dostupnější než ostatní byty na trhu. Varianty 2 a 3 mají cílovou skupinu definovanou pomocí příjmových kritérií, příslušností k podporované profesi nebo věkem. Vybudované byty budou provozované za nákladové nájemné a výše nájemného se bude indexovat pomaleji, než je tomu u tržních bytů. To způsobí, že vymezené cílové skupině, která je ohrožena nedostupností bydlení, se bude díky bytům podpořeným z programu zlepšovat dostupnost bydlení.
3.4. Vyhodnocení nákladů a přínosů variant
Náklady a přínosy jednotlivých variant řešení jsou rozděleny dle dotčených subjektů. Zvolený interval pro hodnocení: žádné 0, nízké ±1, střední ±2, významné ±3.
Součtem takto oceněných nákladů a přínosů v jednotlivých variantách určíme, která varianta je z pohledu zpracovatele nejvýhodnější.
Tab. 9: Vyhodnocení variant podle nákladů a přínosů
Varianty | Náklady/Přínosy | Cílová skupina podpory | Stát Komerční trh | Výsledek | Součet Pořadí výsledků | ||
1 | Náklady | 0 | -1 | 0 | -1 | 2 | 3 |
Přínosy | 1 | 1 | 1 | 3 | |||
2 | Náklady | 0 | -1 | 1 | 0 | 5 | 2 |
Přínosy | 2 | 2 | 1 | 5 | |||
3 | Náklady | 0 | -1 | 1 | 0 | 8 | 1 |
Přínosy | 3 | 3 | 2 | 8 | |||
Varianta 1
Dopady na cílovou skupinu:
Náklady: žádné
Přínosy: nízké – zlepšení dosažitelnosti bydlení za tržní cenu pro široce vymezenou cílovou skupinu
Dopady na stát:
Náklady: nízké – dotace a úvěr ve výši cca 1 mld Kč ročně
Přínosy: nízké – nízkému počtu poskytovaných podpor odpovídají nízké sekundární ekonomické přínosy
Dopady na komerční trh:
Náklady: žádné – objem podpory státu nemá dopady na komerční trh
Přínosy: nízké – podpora přinese nové stavební zakázky pro komerční trh
Varianta 2
Dopady na cílovou skupinu:
Náklady: žádné
Přínosy: střední – vyšší nabídka bydlení za finančně dostupné nájemné pro potřebnou cílovou skupinu
Dopady na stát:
Náklady: nízké – nároky na státní rozpočet na dotaci 1 mld ročně
Přínosy: střední – nabídka dostupných nájemních bytů zlepší dostupnost bydlení, sekundární ekonomické přínosy nové výstavby.
Dopady na komerční trh:
Náklady: nízké – větší nabídka nájemních bytů může snížit tržní nájemné v místě
Přínosy: nízké – podpora přinese nové stavební zakázky pro komerční trh
Varianta 3
Dopady na cílovou skupinu:
Náklady: žádné
Přínosy: významné – vyšší nabídka většího počtu bytů za finančně dostupné nájemné pro potřebnou cílovou skupinu
Dopady na stát:
Náklady: nízké – nároky na státní rozpočet na dotaci 1 mld ročně
Přínosy: střední – nabídka dostupných nájemních bytů zlepší dostupnost bydlení, sekundární ekonomické přínosy nové výstavby. Část finančních prostředků se bude vracet do systému k novému využití.
Dopady na komerční trh:
Náklady: nízké – větší nabídka nájemních bytů může snížit tržní nájemné v místě
Přínosy: střední – podpora přinese více nových stavební zakázky pro komerční trh
4. Stanovení pořadí variant a výběr nejvhodnějšího řešení
Na základě porovnání přínosů a nákladů byla zvolena varianta 3, u které přínosy převyšují náklady. Vznik nového nařízení vlády umožní podporu výstavby anebo pořízení dostupných nájemních bytů a zároveň napomůže rozšířit nabídku nájemních bytů pro vymezené skupiny, které jsou nejvíc ohrožené nedostupností bydlení. Současně napomůže zvýšit soulad s potřebami trhu práce.
Výhodou vybrané varianty je také možnost kombinace různých forem podpory. Část podpory poskytovaná formou úvěrů umožní obrátkové využití finančních prostředků a podpora formou dotace je motivující pro potenciální příjemce. Aktivace většího objemu finančních prostředků do výstavby a pořízení bytů bude mít pozitivní vliv nejen na vyšší počet nájemních bytů, ale i na fiskální dopad ze stavební výroby. Vybraná varianta také umožní využití prostředků NPO na financování úvěrové části podpory.
Varianta 3 se při porovnání jeví jako nejvhodnější a je doporučována k realizaci.
4.1. Dopady navrhované varianty
4.1.1. Dopady na státní rozpočet a ostatní veřejné rozpočty
Celková alokace ze státního rozpočtu na program Dostupné nájemní bydlení jsou 2 mld. Kč na roky 2024–2025. Předpokládá se zapojení prostředků Národního plánu obnovy ve výši 4,2 mld. Kč a také možnost zapojení dalších prostředků Státního fondu podpory investic (dále také „Fond“). Maximální notifikovaná podpora je ve výši odhadované absorpční kapacity 2 mld. Kč ročně na období 6 let, celkem 12 mld. Kč.
4.1.2. Dopady na podnikatelské prostředí
Využití prostředků z dotačního programu umožní zapojit subjekty podnikající ve stavebnictví a napomůže tak ekonomickému oživení v tomto sektoru ekonomiky. Za účelem dosažení pákového efektu bude umožněno i zapojení subjektů finančního trhu, tedy bude umožněna kombinace financování zvýhodněným úvěrem poskytnutým Fondu a produktem komerční sféry.
4.1.3. Dopady na územní samosprávné celky
Vybraná varianta bude mít pozitivní dopad na územní samosprávné celky, neboť dotační program poskytne územním samosprávným celkům nástroj, jak regulovat možné výkyvy na trhu práce a jak zvýšit svou atraktivitu pro mladé rodiny a pro příslušníky strategických profesí. Je jedním z kroků k řešení nedostupnosti bydlení ve městech a vylidňování malých měst a venkova.
Navrhovaná právní úprava není spojena s přenosem výkonu státní správy.
4.1.4. Sociální dopady
Využití prostředků z dotačního programu bude mít jednoznačně pozitivní sociální dopady, neboť ve svém důsledku umožní zvýšit dostupnost nájemních bytů pro nízkopříjmové domácnosti, pro mladé lidi do 35 let a pro příslušníky strategických profesí, a to jak ve velkých městech, tak v malých obcích a ve strukturálně postižených regionech.
4.1.5. Dopady na rodiny
Vzhledem k navýšení počtu cenově i místně dostupných nájemních bytů bude mít navrhovaná varianta pozitivní dopad na rodiny. Podpořeny budou zejména mladé rodiny.
4.1.6. Dopady na spotřebitele
Výstavba dostupných nájemních bytů by měla probíhat v lokalitách, kde dojde důsledkem jejich vzniku ke zlepšení spotřebitelského prostředí.
4.1.7. Dopady na životní prostředí
Nájemní byty vystavěné či rekonstruované na základě programu Dostupné nájemní bydlení budou realizovány plně v souladu s tzv. Zelenou dohodou pro Evropu (Green Deal). Samozřejmostí bude např. dodržení požadavku na minimální energetickou účinnost budov, recyklace 70 % způsobilých stavebních odpadů nebo dodržení principu DNSH (“Do no significant harm”). Očekává se tedy neutrální bilance dopadů na životní prostředí.
Program navrhované varianty bude zohledňovat vyhlášku č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, která v plném znění nabyla účinnosti dne 1. 1. 2023. Tato vyhláška výrazně zvyšuje projektové a stavebně realizační nároky na komplexní technické a energetické koncipování a kvalitu budov. Vystavěný nebo rekonstruovaný soubor budov bude mít vysokou energetickou účinnost, které se projeví mj. nízkými náklady na vytápění a dopadem na dostupnost celkových nákladů na bydlení. Prostřednictvím veřejné komunikace včetně webových aplikací přispěje k prosazování principů udržitelnosti a životního cyklu ve stavebnictví a k tlaku na snižování uhlíkové stopy. Veřejná podpora tak bude provázána s naplňováním konkrétních parametrů veřejného zájmu včetně využívání obnovitelných zdrojů energií, využívání dešťové a odpadní vody v sekundárním oběhu, potlačování tepelných ostrovů apod.
4.1.8. Zhodnocení korupčních rizik (CIA)
Navrhovaná právní úprava neobsahuje ustanovení, která by byla předmětem korupčního rizika. Potenciální korupční rizika, která by mohla vyplývat z oprávnění Fondu odstoupit od smlouvy o úvěru, jsou eliminována tím, že vnitřní předpisy Fondu jednoznačně definují podmínky a okolnosti, za kterých dojde k odstoupení od smlouvy.
1. Přiměřenost: Navržená státní podpora vychází z předpokladu, že jejím poskytovatelem bude Fond. Fond v minulosti poskytoval a v současnosti poskytuje podpory vždy dle podmínek nařízení vlády. Z tohoto důvodu je právní úprava nezbytná, stejně tak je nezbytná z důvodu, že nastavením tržních mechanizmů by nemohlo být dosaženo sledovaného cíle podpory pro cílovou skupinu. Nároky na žadatele o úvěr jsou minimalizovány na rozsah odpovídající potřebě zjistit a smluvně dohodnout základní podmínky, které korespondují s nároky komerčního prostředí. K excesivnímu rozšíření kompetencí orgánu státní správy nedochází a smluvní sankce plně odpovídají významu daných povinností a závažnosti jejich porušení.
2. Jednoznačnost: Obsah právní úpravy, procesní postupy, lhůty a podklady pro rozhodnutí jsou vymezeny a stanoveny jednoznačně. Míra diskrece rozhodovací činnosti správních orgánů je minimální a je volena tak, aby byla pro účastníky řízení přínosem a umožňovala objektivní posouzení konkrétních okolností jednotlivých případů.
3. Standardnost: Navrhovaná úprava je v souladu se známou dobrou praxí, neobsahuje odchylky od stávajících postupů a používá osvědčené kontrolní mechanismy.
4. Motivace ke korupci v regulované oblasti: Vstup do programu podpory je pro příjemce úvěru zcela dobrovolný. Jediným jeho omezením by v případě zvýšeného zájmu o tento druh podpory mohlo být vyčerpání úvěrových finančních prostředků pro dané roční rozpočtové období, a tím odmítnutí poskytnutí úvěru v požadovaném období. Doručení žádostí je transparentně evidováno a nebude možno pořadí nijak ovlivnit, a to zejména u podpory pro mladé, u jejichž uspokojení žádostí v případě splnění všech podmínek daných nařízením vlády rozhoduje pořadí doručení.
5. Rozhodovací pravomoc: Je zřejmé, jaký orgán je příslušný v dané věci rozhodovat a že je dostatečně nezávislý. Doporučení žádostí v případě podpory výstavby nájemních bytů provádí hodnotící komise sestavená z nezávislých odborníků mimo Fond.
6. Kontrolovatelnost rozhodování: Rozhodování je v programu omezeno na straně poskytovatele pouze na kontrolu splnění podmínek programu. Tato kontrola je vzhledem k jasné definici podmínek programu velice jednoduchá. Kontrola neprobíhá za účasti žadatele o úvěr, ale v případě nedostatků nebo nejasností v žádosti je žadatel vyzván k nápravě v přiměřeném čase, pokud je náprava možná. Proces rozhodování je značně formalizovaný. Vnitřní kontrola schvalování je třístupňová a je plně evidována v informačním systému poskytovatele podpory. V případě výstavby nájemních bytů kvalitu projektu hodnotí externě vybraný hodnotitel na základě předem daných kritérií. Výsledky kontrol jsou předány hodnotící komisi, která doporučuje/nedoporučuje projekt financovat.
7. Odpovědnost: Odpovědnost jednotlivých osob vstupujících do procesu poskytování kontroly na straně poskytovatele je dána vnitřním předpisem. Případné chybné nebo nedostatečné vyhodnocení plnění podmínek programu by bylo řešeno podle závažnosti podle podmínek pracovněprávního vztahu.
8. Opravné prostředky: Dle odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2016, sp. zn. 32 Cdo 2508/2014 se dlužná jistina vymáhá prostřednictvím příslušného finančního úřadu a dlužné smluvní příslušenství prostřednictvím příslušného soudu. Pro oba způsoby vymáhání platí, že opravné prostředky lze podávat.
9. Transparentnost: Xxxxxxx s právnickými osobami a osobami fyzickými podnikajícími budou vždy zveřejňovány v registru smluv. Vzhledem k tomu, že úvěry na výstavbu nájemních bytů mohou čerpat i fyzické osoby nepodnikající, Fond bude s ohledem na tuto možnost pravidelně uveřejňovat základní informace o počtu a objemu uzavřených úvěrů bez konkrétní identifikace jednotlivých příjemců úvěrů.
5. Implementace doporučené varianty a vynucování
Náklady implementace související s právní úpravou vzniknou pouze Fondu a budou nevýznamné. Z navrhované právní úpravy nevyplývají žádné nové úkoly pro obce či kraje.
Varianta 1 – nevyžaduje žádný nový předpis. Varianta 2 – vyžaduje přijetí nového nařízení vlády. Varianta 3 – vyžaduje přijetí nového nařízení vlády.
Ministerstvo pro místní rozvoj zajistí průběžné i výsledkové vyhodnocování programu, hodnotit se bude především účelnost, hospodárnost a efektivnost vynaložených prostředků. Vyhodnocení proběhne v rámci financování z Národního plánu obnovy do roku 2026. Taktéž bude vyhodnocen předešlý program podpory nájemního bydlení a aktivita pro podporu zvyšování absorpční kapacity – regionální centra podpory investic do bydlení. Poučení z vyhodnocování první fáze financované NPO se použijí pro přípravu druhé fáze programu, která by měla vedle grantových prostředků ze státního rozpočtu, případně jiného vhodného zdroje, obsahovat i financování úvěrů z dalších fondů a finančních institucí.
Česká spořitelna ČNB
ČSÚ, SLDB 2021
ČVUT, IPR: Hustota a ekonomika. Praha, ČVUT, 2018 Deloitte, graf vývoje příjmů/nákladů na bydlení Eurostat
Eurostat (Severe housing deprivation rate by tenure status - EU-SILC survey). Eurostat, Životní podmínky (SILC) 2020
Xxxxxxxx, P.: Sídelní kaše. Praha, Host, 2012 xxxxx://xx.xxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxx/xxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxx/-/xxx-00000000-0 xxxxx://xxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxx/xxxxx/00xxxx00xx0000000xx000000000xxxx.xxx xxxxx://xxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxx/xxxxx/x00x0000x0xx00x000xx00xxx00xxx00.xxx
xxxxx://xxxxxxxx.xx/xxxxxxx/0000/xxxxx-xxxxxxxx-xxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxx-xxxxxx-xxxxx-xxxx-xxxxx-x- cizince
xxxxx://xxx.xxxx.xx/xx/x-xxx/xxxxxxxxx/Xxxxxxx-xxxxxxx-xxxxxx-xxx-xxxxxxx.-Xxxxx-xx-xx-xxxxxxxxxx-xx- vzoru-rodicu/
xxxxx://xxx0.xxxxxxxx.xxx/xxxxxxx/xxx/Xxxxxxxx/xx/Xxxxxxxxx/xxxx-xxxxxx/Xxxxxxxx_0000_00_xxxxxx- report.pdf
Xxxxx, X. a kol.: Politika architektury a stavební kultury. Praha, MMR, 2015
MMR
Populační vývoj a sociální struktura obyvatel Prahy v kontextu evropských měst, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR), RNDr. Xxxxx Xxxxxx, Ph.D., 2022
Projekt Dráhy bydlení mileniálů: Rostoucí napětí mezi normalizací vlastnického bydlení a zhoršující se finanční dostupností bydlení v ČR, Xxxxxx Xxx, 2021
SFPI
Strategický plán hl. m. Prahy. Praha, IPR, 2015
Šimečková, V.: Ekonomické faktory smršťování měst v Česku. In ČGS 2016. České Budějovice, JČU, 2016
Vývoj na rezidenčním trhu ke květnu roku 2022, Analýza nabídky nájmů a prodejů bytů na realitních portálech, Deloitte, květen 2022
Výzkumný projekt Predikce budoucích výzev sídel do 15 000 obyvatel a foresight souvisejících trendů (TITSMMR702) – ZČU, 2020
Výzkumný projekt Územní management smršťování měst (TL02000308) – ČZU 2021 Výzkumný projekt Územní management smršťování měst (TL02000308) – GaREP, 2015
Výzkumný projekt Zmenšující se města a regiony v České republice (TB030MMR002) – GaREP 2015
8. Kontakt na zpracovatele RIA
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Oddělení analýz a strategie bytové politiky Odbor strategií a analýz regionální politiky a politiky bydlení
Mgr. Dr. phil. Xxxxxx Xxxxx Ph.D. Tel.: x000 000 000 000
Mob.: x000 000 000 000
E-mail: Xxxxxx.Xxxxx@xxx.xxx.xx
Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Tel.: x000 000 000 000
Mob.: x000 000 000 000