Bankovní institut vysoká škola Praha
Bankovní institut vysoká škola Praha
Katedra práva a veřejné správy
Smlouva o úvěru
Bakalářská práce
Autor: Xxxxx Xxxxxxx
Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce: XXXx. Xxxxxx Xxxxxxx
Praha Duben, 2011
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.
Svým podpisem strvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Teplicích dne 30.4.2011 Xxxxx Xxxxxxx
Poděkování
Dovoluji si tímto poděkovat JUDr. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, vedoucímu bakalářské práce, za jeho cenné rady a připomínky při zpracování bakalářské práce.
Anotace
Základním tématem práce je smlouva o úvěru. Jsou zde uvedeny základní charakteristiky úvěrových produktů, jejich historie a vývoj na finančních trzích v České republice. Pozornost je věnována také dopadu ekonomické krize a její vliv na bankovní sektor. Práce je zaměřena především na jednu z nejzákladnějších potřeb obyvatelstva, otázce financování bydlení.
Annotation
This work´ s basic theme is the credit contract. There is basic characteristics of loan products, their history and developments in the Czech Republic´ s financial markets. Attention is also paid to the impact of economic crisis and its influence for the banking sector. The work is mainly focused to one of the most basic people needs – the financing of own housing.
„Chtěl bych žít s hromadou peněz jako chudý člověk.“
(Xxxxx Xxxxxxx)
Obsah
1. Právní úprava smlouvy o úvěru 10
2. Charakteristika úvěrových produktů 10
3.1.2. Druhy hypotečních úvěrů 25
3.1.4. Zajištění hypotečních úvěrů 28
3.1.5. Charakteristika žadatele 29
3.1.6. Čerpání a splácení hypotečního úvěru 30
3.1.7. Hypoteční zástavní listy 31
3.2.1. Historie stavebního spoření 36
3.2.2. Vznik a vývoj v České republice 37
3.2.5. Charakteristika žadatele 40
3.3. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření 44
4.Situace na finančním trhu v ČR 45
4.1. Centrální banka a její funkce 46
4.2. Obchodní banky a jejich podnikání 47
4.5. Současná situace na hypotečním trhu v ČR 50
4.7. Zadluženost domácností 54
Úvod
V povědomí lidstva je všeobecně známo, že peníze jsou nezbytnou součástí života téměř každého člověka na této planetě. Dá se jistě polemizovat, zda jsou nejdůležitější, avšak i tací co tvrdí, že peníze nejsou vše, dají jistě časem za pravdu, že prakticky veškeré dění v našem civilizovaném světě se od peněz odvíjí.
Každý má jistě svůj žebříček hodnot a někteří lidé mají „peníze“ zasunuty až někde hodně v zadu, jako méně potřebné. Bohužel od množství peněz se odvíjí kvalita života a pokud se jich nedostává, může být ohrožena i taková hodnota jako je zdraví, kterou většina lidí považuje ve svém životě za prioritní.
V minulosti bylo zvykem si na své potřeby nejprve naspořit a až poté je realizovat. Rychlý rozvoj naší společnosti a s tím spojený životní styl v dnešní době tento zvyk prakticky vymazal. Stále větší potřeba peněz a poptávka po nich postupně vyvolala nabídku institucí zabývajících se poskytováním služeb v obchodě s penězi. Dnes je běžnou praxí, že si lidé pořizují různé formy financování na realizaci svých přání prostřednictvím úvěrů. Pro většinu lidí je prakticky nepředstavitelné, že by si měli nejprve celý život spořit na své bydlení a až poté tuto potřebu realizovat. Tato potřeba se jistě téměř pro každého jeví jako nejnákladnější investice v životě a proto je dobře, že v dnešním světě existují možnosti financování prostřednictvím úvěrů.
Každému se občas stane, že mu někdy peníze přebývají a někdy naopak chybějí, a tak přemýšlejí, jak je dočasně získat. Ti první nabízejí své peníze a poptávají se po investičních příležitostech, druzí nabízejí investiční příležitosti a poptávají se po penězích. Moderní společnost vědoma si tohoto dilematu, vynalezla a stále zdokonaluje prostředek, jak oba subjekty tohoto problému dočasně zbavit. 1 Nazýváme ho finančním trhem. Finanční trh je místo, na kterém se výše uvedené ekonomické subjekty setkávají. Finanční trhy můžeme definovat jako trhy s penězi.
1 Xxxxxxx,F; Xxxxxxx,D; Xxxxxxx,X. Xxxxxxx obchody : Bankovní institut vysoká škola, ISBN 80-7265-037- 8, 2002
Cílem práce je seznámit čtenáře s přehledem úvěrových produktů na finančním trhu v ČR, se zaměřením na problematiku hypotečních úvěrů.
V úvodní části se věnuji právní úpravě smlouvy o úvěru, jejímu základnímu ustanovení, které je zakotveno v Obchodním zákoníku a dalším legislativním změnám, které se jí dotýkají.
V další kapitole se zaměřuji na počátky a vývoj bankovnictví a vlastní charakteristiku úvěrových produktů.
V třetí kapitole se věnuji snad nejdůležitější problematice téměř každého člověka a to otázce bydlení a jeho způsobu financování. Část této kapitoly je věnována hypotečnímu úvěrování a část úvěrům ze stavebního spoření. V závěru kapitoly jsem se pokusila o jednoduché porovnání těchto dvou produktů.
V závěrečné kapitole bych chtěla seznámit čtenáře se základním rozdělením subjektů působících na finančním trhu v České republice a ukázat jakou roli hrají jako poskytovatelé finančních produktů. Závěrem jsem se pokusila o celkové zhodnocení situace na našem finančním trhu s riziky, které ji provázejí z pohledu klienta s dopadem na zadluženost domácností a z pohledu poskytovatele eliminovat rizika špatně splácených úvěrů.
1. Právní úprava smlouvy o úvěru
Smlouva o úvěru je závazek dvou stran, kde na jedné straně stojí věřitel, poskytovatel finančních prostředků a na straně druhé dlužník, příjemce peněz. Věřitel se tímto smluvním ujednáním zavazuje poskytnout finanční plnění ve sjednané výši a dlužník se zavazuje svůj závazek splatit i s domluvenými úroky, které jsou odměnou za zapůjčení peněz.
Smlouvu o úvěru upravuje ustanovení § 497 a násl. Obchodního zákoníku.2
1.1.2011 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru zákon č.145/2010 ze dne 21.4.2010.
Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů je transpozicí směrnice Evropského parlamentu a Rady 2008/48/ES ze dne 23.4.2008 o smlouvách a spotřebitelském úvěru a o zrušení směrnice Rady 87/102/EHS do českého právního řádu. Cílem právní úpravy je dosažení harmonizace spotřebitelského trhu v rámci společenství a tím i posílení důvěry a právní jistoty spotřebitelů a poskytovatelů spotřebitelských úvěru, který již neodpovídal současnému vývoji úvěrových produktů nabízeným spotřebitelům na trhu. 3
2. Charakteristika úvěrových produktů
Úvěr lze chápat jako poskytnutí finančních prostředků (peněz) bankou, či jiným finančním ústavem, na realizaci potřeb občanů, či firem.
V minulosti bylo zvykem, že si lidé nejprve na své potřeby našetřili a až poté realizovali svá přání. V současnosti je tomu jinak. Na finančním trhu je velká konkurence mezi poskytovateli úvěrů. Bankovní domy mají ve své nabídce úvěrové produkty, kterými lze financovat nákup, modernizaci, rekonstrukci či výstavbu nemovitostí, dále pak investice na cokoliv, nebo investice na podnikatelské záměry. Jeden před druhým se předhánějí v nabídce a to samozřejmě nezůstává bez odezvy. Stále více občanů a firem realizuje své potřeby pomocí půjček a úvěrů.
2 Obchodní zákoník, 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
3 xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/xxxx/xxxx/xxx/xx_xxxxx_xxxx_xxxxxxxx_00000.xxxx, 15.9.2010
Dluh či úvěr vznikají zpravidla z ekonomických transakcí, např. věřitel dodá peníze, zboží a službu, cenné papíry či jiné majetkové hodnoty a dlužník je po jisté době splácí penězi. Dluh či úvěr jsou záležitostí každodenní ekonomické praxe. Též současné peněžní oběživo má úvěrový základ. Jeho obsahem jsou dluhy centrální banky či státu. Pro držitele těchto dluhů to je vysoce likvidní jmění, směnitelné za kterékoli jiné statky, nepeněžní i peněžní.
Úvěr vzniká tím, že věřitel (poskytovatel úvěru) předává vypůjčovateli (dlužníku) k dočasné dispozici určité hodnoty. Při předání se poskytují služby a dodává zboží, jejichž úhrada se provede později, nebo v současné době nejrozšířenější a hlavní způsob, poskytne se půjčka peněžních prostředků. Dlužník má během sjednáné doby možnost disponovat s prostředky. Za to musí zaplatit věřiteli úrok.
Úvěrovými obchody na peněžních a kapitálových trzích banky zprostředkovávají přesuny peněz od věřitelů k dlužníkům, přeměnu nečinných peněžních prostředků v činné tím, že usměrňují jejich použití na místech co nejefektivnějšího využití. Umožňují rozšíření spotřeby výrobní, osobní i společenské. Přelévání volných peněz mezi individuálními subjekty, mezi obory a odvětvími přispívá k utváření proporcí a globální ekonomické rovnováhy a podporuje ekonomický růst. 4
2.1. Historie a vývoj
Předchůdci v dnešním pojetí chápaných bank a bankéřů, byli směnárníci a peněžníci. Jejich prapůvodní směnárenské a depozitní operace se postupně rozrůstaly ve zprostředkování vnitřního a mezinárodního obchodního a platebního styku. Vznikaly různé formy, v nichž se realizovaly peněžní funkce. Rozvíjela se široká paleta dlužnických a věřitelských vztahů a operací, které významně přispívaly ke zpružnění obchodního mechanizmu i k rozvoji ekonomických potenciálů obchodujících zemí. Depozitní operace směnárníků a úvěrové operace lichvářů se staly základem i zdrojem úvěrové činnosti,
„obchodů s dluhy“.
4 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
Předstupněm moderního bankovnictví byly různé depozitní a žirové instituce a úvěrová společenství ve 12. až 14. století. Vznikaly téměř souběžně na jihu i severu Evropy, v Benátkách, Janově, Amsterdamu, Hamburku. A tak se postupně od rodinných malých firem, kde otec a syn s pomocí lavice nabízeli v přístavech služby úschovy a půjčky peněz, rozvinul systém bankovních ústavů v podobě velkolepých honosných kamenných budov. Tyto bankovní instituce byly především rodinného charakteru, vznikaly známé bankovní rody Fuggerové, Xxxxxxxxx a další.
Formy i praxe středověkého bankovnictví v kontinentální Evropě se postupně přenesly na britské území, kde byly převzaté zkušenosti rozvinuty a obohaceny o mnoho dalších. Byly založeny nové bankovní instituce a tradice, které sehrály jednu z nejvýznamnějších rolí v historii rozvoje ostrovní říše. Mnohé z těchto tradic přetrvávají v britské ekonomice doposud.
2.1.1. Vývoj v ČR
K realizaci pokroku lidstva bylo, je a bude třeba peněz. Banky, jsou vždy a všude motorem hospodářského růstu. Peníze pomáhají budovat ekonomickou sílu jednotlivce i státu. Jsou měřítkem oceňování hmotných a duchovních statků, synonymem úspěchu a moci a lidé se je snaží získat poctivým i nepoctivým způsobem. Ukládáme je v bankách, aby mohly být efektivně přerozdělovány tam, kde při akceptovatelném riziku přinesou zisk. 5
Od počátku 19. století vyvíjela nově vznikající evropská buržoazie velký tlak na zpřístupnění bankovních služeb. Vznikaly menší banky, často na principu družstev nebo místních spořitelen.Tyto banky postupně vytvářely mohutné bankovní svazy, které začínaly konkurovat původním bankám. Také na našem území v té době docházelo k rozvoji bankovního sektoru, především zakládáním poboček bank vznikajících ve Vídni, často s účastí zahraničního kapitálu. Začaly se také zakládat české banky , z nichž některé, například Živnostenská banka, získaly význam přesahující české země. Živnostenská banka zahájila činnost 1.3.1867 jako akciová společnost, zaměřená na podporu krytí hospodaření menších českých podnikatelů.
5Vencovský,F; Xxxxxx,Z; Xxxxxxx,J; Xxxxxx,K; Xxxxxx,P. Dějiny bankovnictví v českých zemích : Bankovní institut, a.s., 1999, ISBN 80-7265-030-0
V letech 1918 až 1919 převzalo Československo soustavu obchodních bank z Rakouska-Uherska. Hlavní roli hrála v tehdejší ČSR od počátku Živnostenská banka, která byla napojena na velký český průmysl.
V roce 1926 byla založena Národní banka československá jako centrální emisní banka státu. V období druhé světové války bylo bankovnictví v Čechách podřízeno německému vlivu. V období po druhé světové válce v roce 1945 byly znárodněny akciové banky a v roce 1948 zestátněny též soukromé bankovní domy.
V roce 1950 proběhla další etapa bankovních reforem. Byla zřízena Státní banka československá (SBČS), která působila jednak jako centrální emisní banka státu, jednak jako banka pro poskytování provozních úvěrů a veškerého zúčtovacího styku.
Vedle SBČS působily Investiční banka, Živnostenská banka a v roce 1965 zahájila svoji činnost Československá obchodní banka, která převzala od SBČS mezinárodní platební, zúčtovací a úvěrový styk, financování a úvěrování podniků zahraničního obchodu, obchodní operace s devizovými rezervami a některé další činnosti. 6
Až druhá polovina osmdesátých let přinesla změnou legislativy další reformy v bankovnictví. V roce 1990 začal v tehdejším Československu platit nový zákon o bankách a spořitelnách a zákon o Státní bance československé. Oba tyto zákony, kromě stanovení zcela nových pravidel pro bankovní činnost, přinesly rovněž významné změny institucionální. Do konce roku 1990 udělila SBČS licence 23 novým bankám na území celé tehdejší ČSFR. Během let 1990-1992 vzniklo několik nových soukromých obchodních bank. V tomto období vznikla také Československá obchodní banka, a.s., která získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Byly rovněž zřízeny specializované banky jako například Českomoravská záruční a rozvojová banka, zřízena jako společný podnik státu a velkých obchodních bank, a Konsolidační banka, státní peněžní ústav.
6 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
K 1.1.1992 byly přijaty zákony upravující čs. bankovní systém již na úrovni vyspělých států. Byl to zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, a zákon č. 22/1992 Sb. o SBČS. Cílem velké novely bylo obnovení důvěry v bankovnictví České republiky.
V roce 1993 došlo rozdělením Československa k rozdělení bankovních soustav a k oddělení měn.
Na začátku roku 1993 vzniká nová česká měna a dochází k soustavě dílčích změn a posunů. Mezi zásadní změny patří zavedení instituce stavebních spořitelen, zvýšení minimální výše základního kapitálu bank na 500 mil., korporativní pojištění vkladů fyzických osob v bankách s podporou státu, zavedení hypotečního bankovnictví a zavedení instituce spořitelních a úvěrových družstev.
Dále postupně vzniká trh cenných papírů, kde významnou roli sehrála kuponová privatizace. Byla zřízena burza cenných papírů, svou činnost zahájily leasingové společnosti, firmy podnikající v oblasti faktoringu. Velmi rychle se rozšířily investiční společnosti, makléřské a brokerské firmy. 7
S rozvojem výroby a obchodu se rozšiřoval obchodní úvěr, který si obchodníci a výrobci poskytovali vzájemně mezi sebou. Obchodní úvěr nebyl bezprostředně spojen s pohybem peněz, věřitel poskytoval dlužníkovi zboží, nikoliv peníze. Příčinou vzniku obchodního úvěru byly kvantitativní neshody mezi peněžními příjmy a splatnými závazky podniku v čase. Například podnikatel nakupoval materiál, suroviny a strojní vybavení dříve, než mohl prodat své produkty. Jeho dodavatel mu poskytoval obchodní úvěr, tj. platil dodávky z tržeb za prodanou produkci.
S obchodním úvěrem se vyvinuly zvláštní obchodně právní dokumenty, dlužní úpisy, nazývané směnky. Směnka má dvě základní podoby, tj směnka vlastní, v níž se dlužník zavazuje, že zaplatí určitou peněžní částku věřiteli ve stanovené době, a směnka cizí, v níž věřitel zavazuje dlužníka ke splnění směnečné povinnosti, tj. zaplatit určitou peněžní částku k určitému datu. V tomto obsahovém pojetí směnka zastupuje peníze v oběhu. 8
7 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
8 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
2.2. Funkce úvěru
Bankovním úvěrem jsou peníze rozdělovány a zároveň nově tvořeny. To znamená, že banky používají jim svěřené volné peněžní prostředky vkladatelů k poskytování úvěrů.
S tímto pojmem jsou spojeny funkce bankovního úvěru makroekonomické, tj. funkce peněžní či emisní, rozdělovací či distribuční, kreační a funkce mikroekonomické.
Makroekonomické funkce – emisní, znamená, že prostřednictvím bankovního úvěru jsou peníze uváděny do oběhu a zároveň z oběhu stahovány, přičemž bankovní úvěr v tomto procesu může usměrňovat jejich množství i proudy a zdroje tvorby peněžních fondů.
Distribuční funkce úvěru je organicky spojena s funkcí emisní, neboť úvěr nejen uvádí peníze do oběhu, ale současně přerozděluje volné peněžní fondy, které se soustřeďují v bankách a obdobných peněžních ústavech jako disponibilní úvěrové zdroje.
Bankovní úvěr má mimo jiné funkci multiplikace deposit, dříve označovanou častěji jako kreační funkce. Z této funkce plyne, že z jedné jednotky prvotního depozita se prostřednictvím bankovního úvěru vytvoří další jednotky odvozených deposit, která opět mohou být buď v dané bance nebo jiných bankách rozděleny a použity jako úvěr. Tím se z prvotních depozit vytváří násobek depozitních peněz.
Mikroekonomické funkce úvěru – z hlediska úvěrového subjektu (příjemce úvěru) je úvěr jeho peněžním příjmem či důchod tvořící jeho disponibilní peněžní fond. Z tohoto zřetele lze hovořit o důchodové funkci úvěru, která je jen druhou stránkou funkce emisní a distribuční. Vytváří se kupní síla rozšiřováním důchodů úvěrovaných subjektů. 9
9 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ 12/2006, ISBN 978-80-7265-099-6
2.3. Členění úvěrů
Úvěry lze členit dle různých hledisek.
Dle časového hlediska rozdělujeme úvěry na :
a) Krátkodobé se splatností do jednoho roku.
b) Střednědobé se splatností do čtyř let.
c) Dlouhodobé se splatností delší než čtyři roky.
Z hlediska účelovosti rozdělujeme úvěry na :
a) Účelové-úvěr lze použít pouze pro účely stanovené smlouvou. Například investice do nemovitostí sloužících k bydlení. Takovéto úvěry nazýváme hypotečními.
b) Neúčelové-úvěr lze použít na cokoliv. Banky nesledují účel použití.
Neúčelové úvěry se vyznačují tím, že mají vyšší úrokové sazby a klient je může použít k libovolnému účelu. Spotřebitelské úvěry jsou půjčky fyzickým osobám občanům starším 18 let, se státním občanstvím ČR a trvalým bydlištěm na území ČR.
Slouží především k nákupu spotřebního zboží, k financování různých služeb, také můžou sloužit k financování nákupu či k rekonstrukci nemovitostí.
Banka tyto peníze vyplácí klientovi buď v hotovosti, nebo je bezhotovostně převede na účet klienta.
Výše poskytovaných spotřebitelských úvěrů je u jednotlivých bank a typů úvěrů různá. Výše úrokové sazby spotřebitelských úvěrů závisí na typu úvěru, na době splatnosti, případně i na jiných okolnostech, které banka při stanovení výše úrokové sazby zohledňuje. V současné době se úrokové sazby spotřebitelských úvěrů pohybují v rozpětí od 7,5 až 19 % p.a.
Z hlediska zajištění rozdělujeme úvěry na :
nekryté, tj. bianko, nebo též blanko úvěry
kryté -osobní, tj. ručení, směnečné zajištění apod.
-reálné, tj. zástava věcí movitých nebo nemovitých atd.
Existuje mnoho dalších hledisek, dle kterých je možno členit úvěry například úvěry podle velikosti, příjemce, metody úvěrování, poskytovatele, měny apod.
Mezi nejčastěji využívané druhy úvěrů se řadí úvěr hypoteční, úvěr ze stavebního spoření, úvěr spotřební, kontokorentní, úvěr z kreditní karty, dále pak úvěry podnikatelské…
Bezpochyby lze konstatovat, že v současné době je ve velké míře využíván úvěr hypoteční, jakožto úvěr na investice do nemovitostí sloužících k bydlení.
K získání nemovitosti potřebují lidé nemalé finanční prostředky a těmi ve většině případů nedisponují. K tomu jsou připraveny se svými konkurenčními nabídkami bankovní domy, ale i společnosti působící v nebankovním sektoru.
K rozhodnutí před kterým stojí spousta zájemců o hypotéku, jistě nahrává i skutečnost nízkých úrokových sazeb u hypotečních produktů, ale také stále dobrá dostupnost. Ceny nemovitostí se udržují stále na nízké hladině a to všeobecně také velmi přispívá k rozhodnutí, zda koupit či nekoupit, zda hypotéku, či bydlení v pronájmu.
2.4. Proces schvalování
V posledních letech se stávají úvěrové produkty stále více dostupnější pro širokou veřejnost. Žadatel o úvěr musí splňovat hned několik podmínek. Banka prozkoumá žádost o poskytnutí úvěru z hlediska úvěruschopnosti klienta, tj. způsobilosti klienta uzavírat právoplatné úvěrové obchody, právně účinným způsobem se tedy vůči bance zavázat. To znamená u fyzických osob zletilost (doklad totožnosti) a právnických osob vznik právnické osoby a oprávněnost stanovených pracovníků firmy k jejímu zastupování a k uzavírání smluv ( doklad o zápisu v obchodním rejstříku, živnostenské oprávnění apod.).
Při zkoumání žádosti se vyhodnocují obecné informace o klientovi, jako např. jméno, fyzická či právnická osoba, doklady osvědčující status klienta, sídlo firmy, osoby pověřené k zastupování, oblast činnosti, požadovaná výše úvěru, účel úvěru, průběh splácení, nabízené záruky, dále pak finanční situace, struktura financování, propočet bonity.
Z hlediska úvěruhodnosti klienta, tj. schopnosti klienta dostát svým závazkům z úvěrového vztahu, banky používají pro posouzení žádosti o úvěr různá kritéria
hodnocení. Některé banky mají zpracovány různé ratingové systémy, tj. přiřazují klienty do různých kategorií, charakterizujících jejich bonitu, a tím úvěruhodnost.10 Ve velké míře jsou poskytovateli využívány bankovní či nebankovní registry. Bankovní registry se zprovoznily přibližně před šesti lety a hlavním účelem bylo sledovat platební morálku klientů. Dnes prakticky každý bankovní ústav jako první krok při skoringu klienta provádí nahlížení do bankovního registru popřípadě i dalších nebankovních registrů. Pakliže má klient špatnou platební morálku (každý bankovní ústav má určitou toleranci), není úvěr poskytnut.
Proces schvalování se liší u konkrétních poskytovatelů. Zpravidla lze konstatovat, že čím jednodušší proces schvalování existuje, tím víc si klient zaplatí na poplatcích za poskytnutí úvěru či na úrokové sazbě a naopak. Pokud klient vyjde bonitně a v registrech je vše v pořádku, je již jen krůček k uzavření úvěrové smlouvy a převedení peněz na účet klienta.
Jinak je tomu u úvěrů na bydlení, kde je k zajištění úvěru potřebná nemovitost, která musí být oceněna kvalifikovaným odhadcem, nebo soudním znalcem. Dále pak zpravidla dochází ke stejnému procesu schválení jako je tomu u běžných spotřebitelských úvěrů.
2.5. Úrokové sazby
Úroková sazba, která je vypočtena klientovi při schvalování úvěru, je „odměnou“ poskytovatelů za zapůjčení finančních prostředků. § 499 Obchodního zákoníku upravuje úplatu, kterou lze sjednat mezi věřitelem a dlužníkem při poskytnutí úvěru.11
Úroková sazba se nejčastěji vyjadřuje v procentech za jeden rok, takzvaně p.a.
Úroková sazba vyjadřuje podíl úroku na zapůjčené částce. Z pohledu banky je úroková sazba hlavním zdrojem jejího příjmu. Úrokové sazby jsou pevné nebo pohyblivé. Pevné úrokové sazby jsou neměnné po celou dobu trvání obchodu. Naproti tomu pohyblivé sazby jsou stanoveny ke konkrétnímu případu. Skládají se z pevné odchylky a indikativní sazby např. PRIBOR-pražská mezibankovní nabídková sazba.
10 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
11 Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
Zpravidla lze konstatovat, že v určitém časovém horizontu úrokové sazby kolísají. Jistě má na to vliv celá řada faktorů. Mezi hlavní ovlivňující faktory patří Česká národní banka v pozici centrální banky státu jakožto hlavní dohlížitel a regulátor měny. Dále pak konkurenční boj jednotlivých bankovních ústavů a s tím spojené různé marketingové akce na podporu prodeje v jednotlivých ročních obdobích.
Roční úroková sazba (úrok p.a.) není odpovídajícím vyjádřením ceny půjčky. Do hry vstupují další poplatky, například za správu úvěru, za uzavření smlouvy a další.
Přesnějším ukazatelem co stojí úvěr, je RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů na úvěr. Poskytovatelé jsou ze zákona povinni sazbu RPSN sdělovat. Tuto povinnost upravuje zákon č. 321/2001 Sb. V řadě států Evropské unie je u spotřebitelských úvěrů regulována maximální výše úroků, nebo přímo RPSN. Tímto je alespoň částečně bráněno lichvářským praktikám. 12
2.6. Zajištění úvěru
Zajištění úvěru má ve své podstatě dvě základní formy - osobní a věcné zajištění.
Osobní zajištění představuje takovou formu ručení, kdy se za dlužníka zaručí jiná osoba či skupina osob. Jde o klasické ručení, depotní směnky, převzetí dluhu a přistoupení k závazku.
U věcného zajištění se pak jedná o zástavu movitých či nemovitých věcí a postoupení pohledávky.
Ručení představuje písemné prohlášení třetí osoby, že v případě nesplacení dluhu dlužníkem, zaplatí jeho závazky u dané instituce Ručení je upraveno ustanovením § 303 Obchodního zákoníku. Banka může vymáhat dluh po ručiteli až v době, kdy dlužník ve stanovené době peníze neplatí. Je-li zavázáno k pnění společně několik osob, ručí za své závazky společně a nerozdílně, upraveno § 293 Obchodního zákoníku.13
Depotní směnka představuje obvykle bianco směnku uloženou v bance a ta slouží jako zajištění.
12 http:// xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxx/00000-x nektere-banky-poskytuji-drahe-pujcky-aneb-uver-s- predlozkou
13 Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
Převzetí dluhu představuje dohodu třetí osoby a dlužníka, že nastoupí na jeho místo.
K tomu musí dát ale věřitel souhlas.
Přistoupení k závazku představuje takovou situaci, že třetí osoba se bez souhlasu dlužníka spojí s bankou a domluví se na úhradě dlužníkových závazků. Přistoupením se třetí osoba stává dlužníkem vedle dlužníka původního, toto upravuje ustanovení § 533 Občanského zákoníku.14
Zástava movitých a nemovitých věcí je vcelku jasnou záležitostí. Prakticky nejvíce využívané jsou zástavy nemovitostí sloužící k zajištění zpravidla hypotečních úvěrů, nebo úvěrů ze stavebního spoření. Vhodným zajištěním je rodinný dům, bytová jednotka (v osobním vlastnictví), bytový dům či stavební pozemky.
Zajištění úvěrů (hypotečních) je v bankách vyžadováno vždy formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené dle metodiky bank na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota udává zejména možnost přijatelného zadlužení dané nemovitosti formou poskytnutého úvěru.
Zástavní právo takto vzniklé lze charakterizovat tak, že bance poskytující úvěr vzniká právo domáhat se uspokojení na zastavené nemovitosti, pokud dlužník neplní své závazky řádně a včas. Zástavní věřitel může dosáhnout uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. K platnému vzniku zástavního práva se vyžaduje jeho zápis do katastru nemovitostí. Pokud je pohledávka splacena, dojde i k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.
Postoupení pohledávky představuje převedení pohledávky na nového věřitele.
Postoupení pohledávky je upraveno ustanovením § 524 Občanského zákoníku.15
14 Občanský zákoník 2008. ISBN 978-80-7208-650-4
15 Občanský zákoník 2008. ISBN 978-80-7208-650-4
2.7. Pojištění úvěru
Aby poskytovatelé eliminovali riziko při poskytování úvěrů, nabízejí pojištění úvěrů, nebo v některých případech je povinností mít úvěr pojištěn. Jedná se o pojištění konkrétního závazku, kde žadatel je pojištěn na pojistné riziko smrti, trvalé invalidity, dlouhodobé pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Pojištění se sjednává do výše závazku, v některých případech jako například u hypotečních úvěrů je omezení do určité výše pojistného krytí a je také vymezena horní hranice věku pojištěnce.
Lze konstatovat, že tímto jsou obě strany závazkového vztahu chráněny a předchází se tím nepředvídatelným a neplánovaným situacím, které můžou obě strany postihnout. Je to další způsob zajištění závazků a ze strany dlužníků je na místě tuto formu krytí realizovat.
Při zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti je povinnost ze strany dlužníka nemovitost pojistit proti živelním pohromám a vinkulovat pojistné plnění ve prospěch poskytovatele.
2.8. Obchodní podmínky
Obchodní podmínky jsou ze zákona povinnou součástí smluvní dokumentace, respektive úvěrové smlouvy. Vymezují konkrétní práva a povinnosti účastníků závazkového vztahu.
Jsou zde definována jasná pravidla smlouvy o úvěru. Je zde jasné vymezení pojmů ve vzájemných vztazích mezi dlužníkem a věřitelem a v neposlední řadě způsob možné komunikace mezi účastníky a odkaz na sazebník banky, kde dlužník dohledá potřebné informace o poplatcích.
2.9. Úvěrová smlouva
Rozhodujícím dokumentem upravující vztahy mezi věřitelem a dlužníkem je úvěrová smlouva jejíž nedílnou součástí jsou výše zmiňované obchodní podmínky poskytovatele.
Úvěrová smlouva přesně definuje práva a povinnosti účastníků úvěrového obchodu. V úvěrové smlouvě je uvedeno :
• kolik peněz nám banka půjčí
• za jakou úrokovou sazbu a na jakou dobu je tato úroková sazba platná
• na jak dlouho je úvěr poskytnut
• účel, na který je úvěr poskytnut
Dále je v úvěrové smlouvě stanoveno kdy a jak lze úvěr čerpat a jakým způsobem bude splácen. Rovněž je zde stanoveno jak bude úvěr zajištěn a co je významné, jaké podmínky musí být splněny, aby banka umožnila skutečně převést peněžní prostředky z banky a použít je v souladu s předpokládaným investičním záměrem. 16
Na základě provedených analýz úvěruschopnosti a úvěrohodnosti klienta, posouzení záruk, zvážení způsobu splácení úvěru a stanovení ceny úvěru předloží poskytovatel návrh úvěrové smlouvy vypracované dle platné legislativy v ČR.
Úvěrová smlouva musí obsahovat:
• závazek banky poskytnout klientovi úvěr v určité výši
• závazek dlužníka poskytnuté peněžní prostředky splatit a zaplatit úroky ve sjednaných termínech (splátkový plán)
• účel, na nějž je úvěr poskytován
• podmínky čerpání úvěru
• eventuální sankční podmínky pro případy neplnění podmínek poskytnutí úvěru
• číslo účtu, na který je úvěr poskytnut
• způsob zajištění úvěru 17
Ustanovení § 272 Obchodního zákoníku upravuje formu smluvního ujednání. Pokud alespoň jedna ze stran projeví vůli k uzavření v písemné formě, je k platnosti vyžadována forma písemná.18
Úvěrová smlouva má písemnou formu a podpisem účastníků dochází k jejímu uzavření. Je to poslední krok za rozjednaným obchodem.
16 Xxxxxxx,D,: Jak správně na hypotéky, 1997. ISBN 80-901486-5-4
17 Bankovnictví : Bankovní isntitut VŠ 2006. ISBN 978-80-7265-099-6
18 Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
3. Úvěry na bydlení
Jistě lze konstatovat, že otázka bydlení je pro každého z nás zásadní. Je to zpravidla rozhodnutí na celý život, kde a v jakých podmínkách budeme bydlet. Velmi malá část populace má hotové finanční prostředky na realizaci vlastního bydlení. Proto je na místě správné rozhodnutí, jakým způsobem své budoucí bydlení financovat.
Na našem finanční trhu se nabízejí dvě možnosti, a to financování hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.
3.1. Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je přísně účelový úvěr dlouhodobého charakteru, určen výhradně k financování bydlení. Vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti.
I když v éře centrálně plánované socialistické ekonomiky existovaly určité formy úvěrování bytových potřeb, o hypotečním bankovnictví se jistě nedalo hovořit. Snaha rychle vrátit tento segment do našeho bankovního systému se projevila v tom, že již v roce 1990 zákon o dluhopisech vymezoval hypoteční zástavní listy i hypoteční úvěr. V této době nebylo však ještě dostatečně legislativně upraveno zástavní právo a způsob jeho realizace. Neexistovala státní podpora hypotečního úvěrování a nebyl dostatečně rozvinutý kapitálový trh. Rozvoj hypotečního bankovnictví proto nastává až v roce 1995, kdy novelou pěti zákonů byly vytvořeny legislativní podmínky hypotečního bankovnictví. Od vytvoření podmínek pro hypoteční bankovnictví do konce roku 1997 získalo licenci k emisi hypotečních zástavních listů celkem 6 bank:
Českomoravská hypoteční banka, a.s. Česká spořitelna, a.s.
Komerční banka, a.s. Vereinsbank CZ, a.s. Hypo-bank CZ, a.s. Creditanstalt, a.s.
Pouze tehdy Českomoravská hypoteční banka, nyní Hypoteční banka působí jako specializovaná banka na hypoteční obchody, ostatní banky nabízejí tento produkt jako univerzální banky.
Vývoj hypotečního bankovnictví byl od svého vzniku ovlivněn celkovými ekonomickými podmínkami, které nebyly pro jeho rozvoj zcela příznivé. Šlo zejména o to, že existovala nepříznivá relace mezi cenou bytů a rodinných domů a čistými příjmy obyvatelstva, bytová výstavba zaostávala za potřebami, situace na kapitálovém trhu se vyznačovala nízkou nabídkou dlouhodobých zdrojů při jejich relativně vysoké ceně. Přesto lze říci, že vývoj hypotečního bankovnictví zaznamenal v letech 1995-1998 poměrně dynamický rozvoj. 19
Nutno dodat, že v posledních letech 2005 – 2010 zaznamenal trh s hypotékami obrovský nárůst a i přes drobné poklesy v období krize tento trend neustále pokračuje.
Od roku 2007 je lídrem hypotečního trhu v České republice Hypoteční banka. Hypoteční banka působí na českém trhu 20 let. Z toho 15 let se specializuje na hypotéky a pomáhá lidem realizovat jejich představy o bydlení. Hypotéky poskytuje převážně fyzickým osobám. V její pobočkové síti najdou klienti bankovní služby související s hypotečním financováním. Banka vede i běžné korunové účty související s poskytováním a splácením hypoték. Kromě sítě poboček nabízí Hypoteční banka své služby také prostřednictvím strategických partnerů – ČSOB, Poštovní spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Hypoteční banka spolupracuje s řadou externích hypotečních poradců. Pro financování své činnosti vydává banka hypoteční zástavní listy, dále provádí transakce v korunách na mezibankovním peněžním trhu a přijímá i vklady velkodeponentů v domácí měně.
3.1.1. Zákonné podmínky
Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění §28 a §30 tohoto zákona vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru.20
19 Xxxxxxxxx,F; Xxxxxx,Z; Xxxxxxx,J; Xxxxxx,K; Xxxxxx,P.Dějiny bankovnictví v českých zemích : Bankovní institut, a.s., ISBN 80-7265-030-0
20 Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny 1/2011
§28
(3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.
(4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
21
§30
Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěru nebo jejich části, které plní podmínky §28 odst.3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. 22
3.1.2. Druhy hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěr lze realizovat jako účelovou investici na koupi, rekonstrukci, výstavbu rodinného domu či bytu. Je možné i tímto způsobem financovat rekreační bydlení či nákup pozemků. Z hlediska účelovosti lze hypoteční úvěr využít i na vypořádání společného jmění manželů či dědictví, na pořízení družstevního bydlení i na refinancování dřívějších hypoték.
Dále pak je možné pořídit neúčelovou hypotéku tzv. americkou hypotéku, kde poskytovatel nesleduje účel použití, proto je možné tuto hypotéku použít na cokoliv.
21 zákon č. 190/2004 Sb.
22 Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny, 1/2011
Dle hodnoty zajištění dělíme hypoteční úvěry na HÚ 70%, HÚ 85%, HÚ 100%. Procenta vyjadřují, kolik procent klient čerpá úvěr z hodnoty zajištěné nemovitosti.
Dle druhu splácení je možné sjednat hypotéku s anuitním, progresivním, degresivním či kombinovaným splácením.
Nejčastěji využívanou formou je splácení anuitní, kde je v celkové měsíční splátce zahrnuto splácení úroků a umořování úvěru. Měsíční anuitní splátka je po celou dobu (stanovené fixace úrokové sazby) neměnná.
Forma progresivního splácení je alternativa k anuitně spláceným úvěrům. Podstatou progresivního splácení je, že úvěr je splácen formou pravidelných měsíčních splátek, které jsou konstruovány progresivně, tj. klientovi se po dobu splácení úvěru objem splátky zvyšuje. Přibližně první polovinu doby splatnosti úvěru je progresivní splátka nižší v porovnání s anuitní splátkou a přibližně druhou polovinu doby splatnosti je progresivní splátka vyšší než anuitní splátka. Progresivní konstrukce splácení umožňuje poskytnout úvěr mladým žadatelům, jejichž příjmy na začátku profesní kariéry jsou obvykle nižší a tito žadatelé tak nemají přístup ke klasickým hypotečním úvěrům.
Naproti tomu způsob degresivního splácení je pravým opakem progresivní alternativy. Degresivní splácení je vhodné pro ty žadatele, jejichž současné příjmy umožňují provádět vyšší měsíční splátky než u klasického anuitního splácení. Tedy například pro střední a vyšší management, pro ty žadatele, kteří očekávají pokles současných příjmů, nebo kteří preferují klesající úvěrové zatížení. 23
Další možností jsou kombinace hypotečního úvěru s životním pojištěním, investičním pojištěním nebo stavebním spořením, tento způsob splácení se nazývá úvěr s odkladem splátky jistiny. V těchto případech splácí klient v pravidelných měsíčních splátkách úroky poskytovateli a pojištění, nebo stavební spoření konkrétním poskytovatelům těchto produktů. Na konci sjednaného období je úvěr splacen jednorázově z naspořených peněz.
23 Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny 1/2011
Dá se konstatovat, že tyto způsoby jsou dobrou alternativou, jak při hypotečním úvěru své finance ještě zhodnotit. V případě pojištění z kapitalizace pojistky a v případě stavebního spoření zhodnocení ze státního příspěvku a taktéž z kapitalizace vkladů.
Domnívám se však, že by bylo dobré zamyslet se, zda tento způsob splácení nebude nakonec pro klienta neekonomický, jelikož klient po celou dobu splácí úrok z celkového úvěru, který mu byl poskytnut, a k umoření dochází až na konci sjednané doby, tudíž není tomu jako u alternativy anuitního splácení, kde klient každým měsícem umoří určitou část úvěru a následující měsíc mu je účtována úroková sazba z již nižšího úvěru.
Při rozhodování klienta, zda zvolí tuto variantu splácení, je jistě na místě porada s kvalifikovaným odborníkem jak ze strany poskytovatele úvěru, tak ze strany poskytovatele pojištění či staveního spoření. Jednoduchým pomocníkem by měla být skutečnost, jaká úroková sazba je nabídnuta při poskytnutí úvěru bankou a jaká úroková sazba při zhodnocení vkladů ze strany pojišťovny či stavební spořitelny. K porovnání příloha č.1 a příloha č.2.
Mezi další hypoteční produkty patří předhypoteční úvěr, kde banky umožňují čerpat hypotéku bez zajištění nemovitostí. Má to však svá pevná pravidla. Klienti musí současně podepsat i smlouvu o hypotečním úvěru a dodržet termín splatnosti max. do 12 měsíců (musí být předhypoteční úvěr převeden do hypotečního). Tato možnost je hlavně využívána v případech, kdy není možné poskytnout objekt úvěru ani jinou nemovitost k zajištění hypotéky (zástava nemovitosti). Může tomu tak být a běžně se tak stává např. při koupi družstevního, nebo obecního bytu, také je možné toto využít při dražbách apod.
Další velice zajímavou službou při poskytování účelových hypoték je možnost čerpat část úvěru (cca 20% z účelové části) neúčelově, nebo-li dle novelizace zákona o spotřebitelských úvěrech nazývané doplňkovou částí, kterou může klient využít například na vybavení domácnosti. Což je jistě velice zajímavé, jelikož tyto prostředky jsou nabízené za stejně výhodných podmínek jako účelové (nízká úroková sazba p.a.).
3.1.3. Úroková sazba
Úroková sazba je odměnou poskytovateli za zapůjčení finančních prostředků. U hypotečních úvěrů je možno zvolit si fixaci úrokové sazby. Je možno vybírat mezi jednoletou, tříletou, pětiletou, desetiletou, patnáctiletou či zafixovat úrokovou sazbu na celou dobu splácení hypotečního úvěru. Délka fixace vypovídá o tom, na kolik let má klient smluvenou úrokovou sazbu, tj. jistotu, že se během této doby úroková sazba (p.a.) nezmění. Při refixacích (výročí úrokové sazby) je klientům nabídnuta aktuální úroková sazba dle vývoje na finančním trhu. Při výročí fixace úrokové sazby má klient možnost bez sankcí hypoteční úvěr jednorázově splatit, nebo vložit mimořádnou splátku a tím umořit hypotéku dříve než je v úvěrové smlouvě ujednáno. Uvedené možnosti jsou pouze příkladem, každý bankovní ústav má své individuální nabídky.
3.1.4. Zajištění hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti či nemovitostem. Tato nemovitost musí být ohodnocena dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota udává zejména možnost přijatelného zadlužení dané nemovitosti formou poskytnutí úvěru.
Na zastavené nemovitosti nesmí váznout právo třetí osoby, které by bylo ve stejném, nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťující pohledávku z hypotečního úvěru, s výjimkou úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, úvěru poskytnutého státním fondem rozvoje a bydlení a úvěru poskytnutého na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, za předpokladu, že dotčené subjekty s přednostním pořadím svého zástavního práva daly emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas.
Věcná břemena obecně nejsou skutečností, pro kterou nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat, mohou však mít vliv na výši ceny obvyklé.Věcné břemeno doživotního užívání má vždy na cenu obvyklou výrazný vliv, a to v závislosti na ujednaném rozsahu užívání. V některých případech může vést i k faktické neobchodovatelnosti nemovitostí. 24
K zajištění hypotéky může být poskytnuta nemovitost, která je přímo objektem úvěru, nebo popřípadě i nemovitost jiná.
3.1.5. Charakteristika žadatele
Žadatel o úvěr musí být:
• osoba starší osmnácti let,
• osoba způsobilá k právním úkonům,
• v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice do sedmdesáti let. V případě, že žádá o úvěr více žadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni žadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval žadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50% požadované výše úvěru.
• Nejlépe všichni žadatelé a minimálně alespoň jeden ze žadatelů musí být vlastníkem úvěrované nemovitosti, u družstevního bydlení členem družstva nebo se jím musí stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem úvěrovanou nemovitost užívat, případně toto právo nabýt.
• V případě, kdy vlastníkem nemovitosti jsou rodiče a děti žádají o úvěr nebo naopak, nemusí být tato podmínka splněna.
• Osoba bez pochybností o kreditní spolehlivosti - nejsou známy informace o neplnění závazků vůči věřitelům - konkurz, nucené vyrovnání, nesplácené úvěry – ať vlastních nebo i právnických osob, v nichž měl či má majetkový podíl nebo účast ve statutárních nebo kontrolních orgánech – prověření v dostupných registrech například CRU, BRKI, NRKI (Centrální registr úvěrů, Bankovní registr klientských informací, Nebankovní registr klientských informací).25
• Manželé, kteří nemají zúžené společné jmění manželů (SJM), musí vždy žádat o úvěr společně.
• Jeden z manželů může žádat o úvěr samostatně v případě zúžení SJM týkající se objektu úvěru nebo závazku z úvěru.
• Jeden z manželů může žádat samostatně v případě, že nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů a prostředky z úvěru budou investovány do této nemovitosti (rekonstrukce, dostavba apod.).
Rozhodující pro akceptaci příjmů pro splácení hypotečního úvěru je jejich trvalost a stabilita. Příjem klient dokládá buď ze závislé činnosti (potvrzením příjmů od zaměstnavatele), nebo z podnikatelské činnosti (daňové přiznání). Dle doloženého příjmu poskytovatel vypočte bonitu klienta, tj. posoudí jeho veškeré prokazatelné příjmy a zároveň veškeré jeho výdajové položky vzhledem k celkovému životnímu minimu vyživovaných osob v domácnosti.
Ve výjimečných případech lze posoudit příjmy dle obratů na osobním účtu žadatele. Jsou to případy, kdy klient má dostatečné příjmy, ale neprošly ještě daňovým přiznáním, nebo nesplňoval další podmínky, díky kterým nemohl poskytovatel posoudit jeho příjmy.
3.1.6. Čerpání a splácení hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených bankou. Nejdůležitější podmínkou je návrh na vklad respektive zápis zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch poskytovatele.
Čerpání úvěru je bezhotovostní, jednorázové nebo postupné, a to buď na účet příjemce uvedeného na faktuře, nebo na účet klienta jedná-li se o neúčelovou hypotéku, doplňkovou část hypotečního úvěru, nebo čerpání, kde není nutné dokládat faktury u výstavby či rekonstrukcí, kde je účelovost doložena stavební ohláškou nebo stavebním povolením. Banka ověřuje účelovost na základě předložených dokladů a to je například kupní smlouva, dohoda o vypořádání SJM, nebo dědictví, stavební ohláška či stavebním povolení, nebo při výstavbě (rekonstrukci), kde není nutná stavební ohláška (stavební povolení) čerpá klient doložením faktur.
Jednorázové čerpání musí být provedeno do 6 měsíců od data schválení úvěru.
Postupné čerpání musí být dokončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. 26
Čerpat lze i zpětně až 12 měsíců což znamená, že klient doloží použití svých vlastních prostředků, které mu mohou být zpětně proplaceny.
V případě jednorázového čerpání začíná klient od následujícího měsíce splácet hypotéku pravidelnými splátkami dohodnutými v úvěrové smlouvě. Pakliže klient čerpá postupně, jsou mu po dobu nedočerpaného úvěru účtovány pouze úroky z výše vyčerpané částky úvěru a až po dočerpání začíná následující měsíc splácet v pravidelných dohodnutých splátkách.
Klient má také možnost schválenou výši hypotečního úvěru nedočerpat ( až 20% z celkové výše hypotéky) a bez sankcí tak mít malou rezervu pro nepředvídatelné skutečnosti. Což je jistě velkou výhodou zvláště při výstavbě či rekonstrukci, kdy může dojít k neplánovanému navýšení investic.
Ke splácení hypotečního úvěru dochází po jeho dočerpání, zpravidla následující měsíc po ukončení čerpání. Nejběžnější formou splácení hypotečního úvěru je anuitní splácení, které je charakterizováno pravidelnou neměnnou splátkou po celou dobu splácení. Splátka může být změněna pouze při změně úrokové sazby, nebo snížením respektive navýšením úvěru, zpravidla při refixaci úrokové sazby. Anuitní splátka obsahuje splátku úroků a umořování, což je přehledně zobrazeno v tabulce plánu anuitního splácení v příloze č.1.
3.1.7. Hypoteční zástavní listy
Hypoteční úvěry jsou, jak již bylo řečeno, svou povahou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky, dlouhodobě investované prostředky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí, aby proti nim stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování.
Jeden z nich představují hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy jsou českou právní úpravou definovány jako dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypoteční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů (dále jen řádné krytí), popřípadě též náhradním způsobem (dále jen náhradní krytí).
Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tvoří rub a líc jedné a téže mince hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy hypoteční banky se vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, hypoteční zástavní listy pak jejich
pasivní stránku. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníka.
Hypoteční zástavní listy patří do skupiny tzv. dluhových cenných papírů, ve kterých se jejich emitent (vydavatel) a prodejce v jedné osobě, zavazuje jejich kupcům, že po uplynutí dohodnuté doby jim zpět vyplatí částku, kterou do nich investovali. A nejen to. Zavazuje se zároveň, že v pravidelných intervalech jim bude vyplácet i příslušné úroky.
Hypoteční zástavní listy představují zároveň zvláštní skupinu dluhopisů, které podle naší právní úpravy smějí vydávat pouze banky, a to ještě jen ty, které k tomu získaly zvláštní oprávnění od některého z centrálních orgánů. V České republice je pověřena vydáváním takových oprávnění Česká národní banka, a to se souhlasem ministerstva financí.
Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, že jejich jmenovitá hodnota, včetně úroků, musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou hypoteční zástavní listy dlužními úpisy, jejichž vydávání čili tzv. emise, je vázáno na existenci hypoték, tedy zástavních práv k nemovitostem, na které byly poskytnuty hypoteční úvěry.
Další zvláštností hypotečních zástavních listů proti ostatním druhům dluhopisů je skutečnost, že zdroje, které hypoteční banky z emise a prodeje hypotečních zástavních listů získají, jsou díky výše uvedené vazbě ze zákona účelově určeny na poskytování hypotečních úvěrů.
Díky těmto vazbám představují hypoteční zástavní listy vysoce kvalitní cenný papír, který je několikanásobně zajišťován, minimálně však:
• zástavním právem k nemovitostem
• hypotečními úvěry
• kvalitou celkového hospodaření emitující hypoteční banky
• státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi.
Výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů má rozhodující význam při stanovování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Pro hypoteční banku, která při vydávání hypotečních zástavních listů stojí vůči klientům v pozici dlužníka, představují úroky z hypotečních zástavních listů náklad (výdaj), který musí uhradit ze svých výnosů. A základní formou výnosů hypoteční banky jsou právě úroky z hypotečních úvěrů.
Skladba úroku z hypotečních úvěrů je zhruba tato:
Úrok z hypotečních úvěrů = úrok z hypotečních zástavních listů + bankovní marže. Bankovní marží se přitom rozumí rozdíl mezi úroky z hypotečních úvěrů a úroky z hypotečních zástavních listů, někdy se hovoří o úrokovém diferenciálu. Z této marže hypoteční banky hradí veškeré náklady na provoz, výdaje na tvorbu rezervních fondů pro úhradu ztrát z nedobytných hypotečních úvěrů apod. 27
Lze konstatovat, že výše úroků z hypotečních zástavních listů významně formuje úroky z hypotečních úvěrů.
3.1.8. Státní podpora
Prakticky nikde na světě se bytová výstavba neobejde bez státní podpory. Je tomu tak proto, že bydlení patří mezi nejvýznamnější lidské potřeby, ale současně je i nákladnou záležitostí. Obecně lze říci, že státní podpora hypotečních úvěrů z pohledu žadatele spočívá v podobě přímé podpory úhrady části úroku hypotečního úvěru, nebo formou nepřímé podpory v podobě úlev na daních. Z daňových úlev se jedná především o osvobození od daně z nemovitostí a případně o poskytnutí možnosti zrychleného odpisování z pořizovací nebo reprodukční ceny domu.
Daňové úlevy se mohou týkat jak hypotečních úvěrů, tak zdrojů, ze kterých jsou hypoteční úvěry poskytovány. U úvěrů například možnost odečítat si úroky ze základu pro výpočet daně a u zdrojů například osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daní z kapitálových příjmů. 28
27 Xxxxxxx,D; Xxxxxxx,R; Xxxxxxx,X. Jak správně na hypotéky. ISBN 80-901486-5-4, 1997
28 Xxxxxxx,D; Xxxxxxx,R; Xxxxxxx,X. Jak správně na hypotéky. ISBN 80-901486-5-4, 1997
Zákon č. 586/1992 o dani z příjmu definuje odečet úroků. Odečet úroků uplatňuje jeden účastník nebo všichni účastníci rovným dílem (maximálně 300 tisíc ročně). Suma úroků je ponížena o státní finanční podporu. Po ukončení zdaňovacího období poskytovatel vygeneruje a zašle potvrzení o poskytnutém úvěru a o výši skutečně zaplacených úroků z úvěru za uplynulé zdaňovací období.
Zákon č. 586/1992 o daních z příjmů § 15 o nezdanitelné části daně, odst. 3 a 4.
(3) Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb.
Bytovými potřebami tohoto zákona se rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního předpisu nebo změna stavby, koupě pozemku, na němž bude postavena stavba pro bytovou potřebu, koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu.
Dále pak splacení členského vkladu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo užívání.
Patří sem i vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podíl na obchodní společnosti uskutečněné v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu. 29
Stát podporuje bydlení i formou poskytování úvěru za velice výhodných podmínek.
Dne 1.12.2004 vláda schválila nařízení, na základě kterého bude Státní fond rozvoje bydlení poskytovat mladým lidem nízko úročené úvěry na pořízení bydlení.
29 Hypoteční banka, a.s. Metodické pokyny, Úvěrová rizika a politika 16.3.2009
Státní fond rozvoje bydlení poskytne úvěr mladým lidem:
• žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne ještě 36. roku věku
• samostatným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36. roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě, může jít i o dítě osvojené
Úvěr může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se 2% ročně.
Úvěr je možno použít k financování:
• výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů
• výstavby bytu v rodinném domě
• výstavby bytu formou změny stavby, který vznikne z prostorů původně kolaudovaných
• k jiným účelům než k bydlení
• koupě bytu
• koupě rodinného domu s jedním bytem
• úhrady za převod členských práv a povinností, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu.
Úvěr nelze poskytnout:
• xx-xx xxxxxxx, manžel nebo manželka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu
• nebo nájemcem družstevního bytu
• téže osobě opakovaně
• na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení již poskytnut. 30
30 xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxxx/xxxxx-xxx-xxxxx, 18.2.2011
Závěrem lze konstatovat, že představitelé státu by měli mít, a nutno dodat, že mají, zájem podporovat bydlení občanů všemi dostupnými možnostmi a touto formou motivovat občany k pořízení vlastního bydlení.
3.2. Stavební spoření
Další možnou formou financování bydlení jsou úvěry ze stavebního spoření.
Poskytování produktu stavební spoření se řídí zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.
Stavební spoření je primárně určeno k financování bydlení. Je produktem, kterým výhodně zhodnocujeme své finanční prostředky. Jedná se o výhodný střednědobý způsob ukládání finančních prostředků s nízkým rizikem a vysokou výnosností.
Stavební spoření je specifický produkt, jehož smyslem je vytvoření zdrojů pro financování bytových potřeb účastníka.
Systém stavebního spoření sestává ze dvou fází:
1. fáze = spoření
2. fáze = úvěr ze stavebního spoření
3.2.1. Historie stavebního spoření
Stavební spoření vzniklo v Německu po první světové válce. Za jeho zakladatele je považován Xxxxx Xxxxx, jenž v roce 1921 městečku Wüstenrot inicioval vznik sdružení, které za příspěvky vybírané od svých členů začalo stavět rodinné domy a byty. Kvůli nedostatku peněz byly byty ve sdružení zpočátku přidělovány losem – až po větším rozšíření ideje stavebního spoření začalo být toto spoření nabízeno bankami v podobě, kterou známe dnes, a začalo být podporováno státem. 31
Po druhé světové válce v Německu nastal další velký rozmach stavebního spoření s velkou podporou státu.
31 xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxx-xxxxxx 16.2.2011
3.2.2. Vznik a vývoj v České republice
Česká republika převzala vzory stavebního spoření z Rakouska a Německa.
Vznik prvních stavebních spořitelen se datuje k roku 1993, kdy došlo ke schválení zákona č.96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.
Stavební spoření smí být poskytováno pouze stavebními spořitelnami. V České republice je jich pět. Jedná se o banky, které mohou vykonávat pouze činnosti povolené v bankovní licenci. Samotné spořitelny jsou obvykle součástí finančních skupin, například Modrá pyramida patří ke Komerční bance, Buřinka k České spořitelně, Liška k ČSOB.
3.2.3. Právní úprava
Stavební spoření a státní podporu stavebního spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb. Zákon o stavebním spoření upravuje výši a podmínky poskytování státní podpory, náležitosti smlouvy o stavebním spoření a například i definuje bytovou potřebu. Podle tohoto zákona mohl klient získat státní podporu ve výši 25% ročně z naspořené částky, maximálně 4500,-Kč ročně s pětiletou lhůtou, po kterou nesměl nakládat s vkladem, jinak by přišel o státní podporu.
Velkou změnu přinesla novelizace zákona č. 423/2003 Sb., s účinností od 1.ledna 2004. Novela zákona upravila především výši státní podpory, která byla snížena na 15% ročně z naspořené částky. Maximální výše státní podpory tak byla změněna na 3000,-Kč ročně. Lhůta po kterou klient nesmí nakládat se svými vklady byla prodloužena na šest let.
3.2.4. Fáze spoření
Stavební spoření vzniká na základě uzavření smlouvy o stavebním spoření mezi klientem a stavební spořitelnou. Smlouva o stavebním spoření obsahuje:
• číslo smlouvy
• identifikaci účastníka stavebního spoření-jméno a příjmení, název společnosti, rodné číslo/ič
• cílovou částku
• dohodnutou výši měsíční úložky
• poplatek za uzavření smlouvy (obvykle ve výši 1% cílové částky)
• variantu spoření (rychlá, standardní, speciální…)
• úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru (rozdíl může tvořit max. 3 procentní body)
• požadavek státní podpory
Významným časovým úsekem je doba 5 let, po kterou klient nesmí nakládat s vkladem, aby neztratil nárok na výplatu státní podpory. U smluv uzavřených po 1.1.2004 je tato doba prodloužena o 1 rok na 6 let.
Stavební spoření je výhodný spořící produkt. O výhodnosti spoření se dá mluvit díky státní podpoře. Samotné úrokové sazby kolem 2% bychom totiž nalezli i v období nízkých úrokových sazeb v ekonomice také jinde. Společně se státní podporou však spoření dosahuje zhodnocení až kolem 5% ročně, což je pro vklad na 6 let stále velmi dobré.
Výhodnost spoření tak stojí a padá se státní podporou.
Při uzavírání spoření by měl klient vědět, zda chce peníze pouze zhodnocovat nebo stavební spoření později využít na úvěr. Ve smlouvě, kterou bude podepisovat, musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z řádného úvěru ze stavebního spoření.
Zákon stanovuje, že rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body. Odtud tedy pochází i výsledné podmínky, že když klient uzavře úvěrový tarif úročený 1%, získá nižší úročení úvěru, než kdyby měl úročení vkladů 2%. Ve smlouvě klient žádá rovněž o státní podporu, která je mu vždy připsána ke konci každého roku.
Základními parametry smlouvy o stavebním spoření jsou tarif a cílová částka. Obojí si klient volí podle svých přání, potřeb a možností.
Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít klient po určité době, při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb.
Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků.
Výši cílové částky klient volí podle toho, kolik a jak dlouho chce spořit. Pokud uzavírá spoření s úmyslem vzít si poté úvěr, je vhodné cílovou částku nadsadit.
Tarifní variantu si musí zvolit každý klient. Tarifní varianta má velký vliv na to, za jak dlouho bude mít klient nárok na úvěr ze stavebního spoření, a také na to, jak vysoká bude budoucí splátka úvěru. Pro klienty, kteří chtějí pouze spořit a nechtějí čerpat úvěr ze stavebního spoření, není tarif až tak důležitý, ale při jeho volbě musí dávat pozor na to, aby si vybrali takový tarif, který by byl pro ně z hlediska úročení vkladů co nejvýhodnější.
V rámci tarifu si pak klient musí zvolit variantu.
Zvolená tarifní varianta má vliv na:
• dobu do přidělení úvěru ze stavebního spoření
• výši měsíčních umořovacích splátek úvěru
• délku splácení úvěru 32
Zůstatek na účtu se úročí roční úrokovou sazbou uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření.
Vklady stavebního spoření včetně úroků jsou pojištěny dle zákona o bankách (zákon č. 21/1992 Sb.), a to do výše stanovené tímto zákonem.
Státní podpora v roce 2011 činí 10% z vkladů, maximálně 2000,-Kč ročně.
Ve fázi spoření si klient spoří pravidelnými dohodnutými vklady dle smlouvy o stavebním spoření. Není však podmínkou ukládat pravidelné měsíční splátky. Klient může i dle možností ukládat vklady libovolně například jednou ročně i vyšší než dohodnutou částku. Omezení je pouze v maximální částce, která nesmí překročit výši dohodnuté cílové částky. Tím, že si klient vkládá vyšší částky než má dohodnuto, může uspíšit možnost poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření.
Před vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření má účastník možnost získat překlenovací úvěr k řešení bytových potřeb.
32 Pracovní příručka Českomoravské stavební spořitelny 2009
Smlouva o stavebním spoření je vždy uzavřena na dobu neurčitou. Po uplynutí vázací doby smlouva o stavebním spoření automaticky nekončí. Pokud chce klient ukončit stavební spoření musí podat výpověď. Výpověďní lhůta činí tři měsíce a začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Po vyplacení může klient prostředky použít na cokoliv.
3.2.5. Charakteristika žadatele
Podle novely zákona o stavebním spoření účinné od 1.1.2004 může smlouvu o stavebním spoření uzavřít jakákoliv fyzická nebo právnická osoba. U fyzických osob není stanoveno žádné věkové omezení.
Jednotliví poskytovatelé můžou mít další podmínky při poskytování stavebního spoření. Žadatel musí být občan ČR, fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR, občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR.
Za nezletilého účastníka uzavírá smlouvu jeho zákonný zástupce, který je oprávněn nakládat se smlouvou až do dosažení jeho zletilosti (18 let). Zákonným zástupcem je rodič nebo soudem určená osoba (opatrovník, poručník).
3.2.6. Překlenovací úvěr
Překlenovací úvěry nebyly spořitelnami poskytovány odjakživa. Jde o produkt posledních několika let, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním úvěrům.
Posláním překlenovacích úvěrů je překlenout dobu, než klient splní podmínky na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Je to v podstatě jakási forma dospořování, k němuž zároveň klient stavební spořitelně platí úroky.
Základní podmínkou, která musí být splněna k přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření je naspoření 40% cílové částky, dva roky spoření a požadované bodové ohodnocení stavební spořitelnou. Pokud tyto podmínky klient nesplňuje, může požádat o překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry jsou klientům poskytovány dle §5 odst. 5 zákona. Tímto zákonem však nevzniká stavebním spořitelnám povinnost překlenovací úvěry poskytovat a ani není omezena výše úrokových sazeb. Tyto úvěry jsou považovány za drahý zdroj financování bytových potřeb, nicméně jsou velkým pomocníkem v situacích, kdy klient ještě nesplňuje podmínky řádného úvěru.
Překlenovací úvěr je po splnění výše zmiňovaných podmínek pro přidělení převeden na úvěr ze stavebního spoření.
3.2.7. Fáze úvěrová
Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky (zmiňované v předchozí kapitole). Po jejich splnění si může účastník podat žádost o poskytnutí úvěru.
V této fázi dochází k uzavření úvěru ze stavebního spoření a k následnému čerpání. Úvěr lze čerpat maximálně do výše rozdílu mezi naspořenou částkou a přidělenou cílovou částkou. Pokud klient naspoří v první fázi spoření vyšší částku než je požadovaných 40%, bude mu o tuto částku přidělen nižší úvěr.
Obrázek č. 1
Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna a.s.
Smlouva o úvěru ze stavebního spoření upravuje vztahy účastníků. Jsou zde upraveny základní podmínky poskytnutého úvěru, výše, délka poskytnutí, výše úrokové sazby, účel na který je úvěr poskytnut , jeho čerpání, splácení , popřípadě zajištění.
Jsou zde definovány práva a povinnosti smluvních stran, sankce za nedodržení podmínek a nedílnou součástí jsou i všeobecné obchodní podmínky.
Úvěry ze stavebního spoření mají ze zákona pevnou úrokovou sazbu s omezenou
výší.
Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové. Klient je může použít pouze k řešení bytových účelů. Tato skutečnost je stanovena zákonem a klient je povinen ji doložit.
Zajištění úvěru je závislé na bonitě klienta a zejména na výši úvěrové částky. Drobné úvěry jsou často poskytovány bez zajištění.
Středně velké úvěry jsou poskytovány se zajištěním ručitelskými závazky, vinkulací vkladů, zástavou cenných papírů, vinkulací životního pojištění apod.
Největší úvěry jsou pak obvykle poskytovány se zřízením zástavního práva k nemovitosti a vinkulací pojištění proti živelním škodám k této nemovitosti. 33
Graf č. 1
Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
33 Bankovnictví : Bankovní institut VŠ. ISBN: 978-80-7265-099-6
43
3.2.8. Státní podpora
Tak jak je tomu již u výše zmiňovaných hypotečních úvěrů, snaží se stát i o podporu stavebního spoření a následně o podporu financování bydlení ze stavebního spoření.
V prvním případě se jedná o podporu a motivaci klientů ke spoření. Poslední období tomu moc nenapomáhá, jelikož došlo k výraznému snížení přímé dotace k naspořeným vkladům. Přesto však zůstává stavební spoření zajímavé z hlediska střednědobého zhodnocení. V letošním roce činí příspěvek z naspořených úspor 10% maximálně dva tisíce korun za rok.
Druhou výraznou podporou, stejně jak je tomu u hypotečních úvěrů, je možnost odpočtu zaplacených ročních úroků od základu daně a příspěvek ke snížení úrokové sazby.
Jistě lze konstatovat, že i za těchto méně výhodných podmínek je stavební spoření i úvěry ze stavebního spoření stále atraktivní možností, jak své vklady zhodnotit a získat tak i úvěr za příznivých podmínek.
3.3. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření
Pakliže se máme pokusit o porovnání těchto dvou produktů je velmi důležité porovnávat stejné parametry. Z pohledu klienta bude vždy základním srovnávacím parametrem výše splátky a délka splácení, dále pak garance úrokové sazby a rychlost vyřízení úvěru, možnosti předčasného splacení a velmi důležitou otázkou jsou poplatky ať již za schválení úvěru či pravidelné poplatky za správu. Důležitým parametrem, obzvlášť pro klienty realizující výstavbu nebo rekonstrukci, je způsob a rychlost čerpání.
Velmi zajímavé porovnání vyplývá z níže uvedeného grafu, kde sledovaným parametrem jsou objemy poskytnutých úvěrů v časovém horizontu let 2004 až 2010. Je zde patrné, že objemy poskytnutých hypotečních úvěrů jsou neporovnatelně vyšší než úvěry ze stavebního spoření. Ale i přes toto zjištění jsou úvěry ze stavebního spoření nepostradatelným zdrojem financování a podpory bydlení.
Lze konstatovat, že rozhodnutí, zda financovat bydlení z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření, je velmi individuální, a záleží na konkrétní situaci klienta. Obě možnosti financování jsou přístupné pro širokou veřejnost a je na každém, jakou variantu si zvolí.V některých případech je i vhodné doporučit možnost kombinovat tyto dva produkty a využít tak výhod obou dvou možností.
Domnívám se však, že dnešní doba vybízí přiklonit se spíše k variantě hypotečního úvěru, jelikož změny, které poznamenaly úvěry ze stavebního spoření, jsou v současné době v nevýhodě, jak v podpoře ze strany státu, tak v aktuálních úrokových sazbách, které jsou v porovnání s hypotečními úvěry vyšší.
Graf č. 2
Objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld. Kč)
Zdroj: Hypoteční banka, a.s.
4.Situace na finančním trhu v ČR
Specialisté zabývající se obchodováním s penězi se nazývají finanční zprostředkovatelé.
Na finančním trhu v České republice dnes působí nepřeberné množství subjektů nabízejících finanční služby v bankovním i nebankovním sektoru. Všechny tyto instituce se musí řídit platnou legislativou.
Od roku 1990 je v České republice dvouúrovňový bankovní systém:
1. Centrální banka – Česká národní banka ČNB – státní instituce plnící úkoly v oblasti monetární politiky, nepodnikatelský subjekt.
2. Obchodní banky – subjekty podnikající za účelem zisku.
- získávají licenci k bankovní činnosti od ČNB ( v roce 2000 mělo platnou licenci v ČR 42 bank).
- podléhají bankovnímu dohledu ČNB.
- řídí se zákonem o bankách a dalšími specializovanými zákony
4.1. Centrální banka a její funkce
Centrální banka je státní institucí. Centrální bankou České republiky je Česká národní banka (ČNB). ČNB je právnickou osobou, jejíž způsobilost k právním úkonům vyplývá ze zákona č. 6/1993 Sb., o České národní bance
Je nepodnikatelským subjektem, to znamená, že jejím základním úkolem není dosahovat zisk.
Úkoly centrální banky můžeme shrnout v následujících bodech:
• emisní funkce - jako jediná banka v zemi má právo emitovat (vydávat) nové peníze a staré stahovat z oběhu.
• banka bank - může bankám poskytovat úvěry (za speciální úrokové sazby-diskont, repo, lombard).
• stanovuje pravidla pro komerční poskytování úvěrů (přímé a nepřímé nástroje centrální banky).
• správce měnových rezerv a státního dluhu-centrální banka provádí finanční operace vlády,
• operuje se státními cennými papíry, uskutečňuje kurzovou politiku.
• bankovní dozor-má právo prověřovat legálnost bankovních operací, uděluje bankovní licence, provádí dohled nad peněžními a kapitálovými trhy.
• reprezentace - ČR je členem mezinárodních institucí MMF (Mezinárodní měnový fond),
• Světová banka a představitel centrální banky zde ČR zastupuje.
Veškeré aktivity centrální banky směřují k primárnímu úkolu, a tím je udržení měnové stability země.
Centrální banka je jednou ze státních institucí, které rozhodující měrou určují hospodářskou politiku státu.
4.2. Obchodní banky a jejich podnikání
Obchodní banky jsou podnikatelskými subjekty a podnikají za účelem dosažení zisku.
Operace obchodních bank:
• depozitní služby - banka je v pozici dlužníka a platí úroky z vkladů
• úvěrové operace - banka je v pozici věřitele a získává úroky z poskytnutých úvěrů
• převody peněz a další služby-banka je poskytovatelem služeb, za které získává poplatky
V zásadě je zisk bank dosahován z úrokového rozpětí (úroky přijaté mínus úroky vydané) a z poplatků za služby. V současné době sílí tendence k rozšiřování služeb klientům a zvyšování podílu poplatků na výsledném zisku banky.
Při svém podnikání by měly banky dodržovat určité zásady k minimalizaci rizik:
• zásada rentability - banka by měla provádět jen operace, které jsou ziskové.
• zásada likvidity - schopnost dostát v kterémkoliv okamžiku svým závazkům vůči klientům.
• zásada jistoty - každá bankovní operace je do jisté míry spojena s riziky a úkolem banky je tato rizika minimalizovat. Rizika jsou především úvěrová a úroková, devizová a inflační.
Vzhledem k tomu, že banky mezi sebou vedou konkurenční boj, snaží se někdy získat konkurenční výhodu překročením výše uvedených pravidel. Tím ovšem zvyšují rizika svého podnikání a v konečném výsledku to může vést k jejich bankrotu. 34
34 http:// xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/00_xxxxxx_xxxxxxxxx_xxxx_xxxx.xxx 25.2.2011
Z hlediska orientace komerčních bank na určité druhy obchodů můžeme rozdělit komerční banky na dvě velké skupiny - na banky:
• univerzální
• specializované
Univerzální banky jsou v podstatě banky, které spolu s úvěrovými operacemi realizují i operace depozitní včetně operací platebního styku. Univerzální banky v českém pojetí taktéž realizují i operace s cennými papíry.
Specializované banky jsou ty, které se orientují jen na určitý druh operací na finančních trzích. Některé se zaměřují jen na depozitní operace a nazýváme je bankami depozitními, např. spořitelny. Jiné se zaměřují především na operace úvěrové a jsou nazývány bankami obchodními a banky zaměřující se na operace s cennými papíry označujeme jako banky investiční.
Mezi specializované banky se dále řadí družstevní, hypoteční, intervenční banky a také stavební spořitelny.
4.3. Bankovní asociace
Bankovní asociace vznikla v roce 1990 jako sdružení subjektů, které se zabývají bankovnictvím. Členství je umožněno všem bankám s platnou licencí České národní banky, které o členství projeví zájem, případně i reprezentacím zahraničních bank a některým dalším subjektům, které byly bankami založeny, slouží jim a jsou bankami převážně vlastněny.
Hlavním úkolem asociace je ochrana oprávněných zájmů bank. Jako příklady činnosti bankovní asociace lze uvést následující okruhy:
• etika v bankovním podnikání (kodex bankovní etiky)
• otázky spojené s evropskou integrací a bankovní bezpečností (vydávání standardů bezpečnosti)
• problematika bezpečnosti bankovních informací a prevence finanční kriminality nebo rozvoj lidských zdrojů. 35
Banky sdružené v České bankovní asociaci považují péči o klienta a jeho spokojenost za jeden z důležitých pilířů své obchodní strategie. Snaha o dosažení vztahu důvěry a spolupráce mezi bankou a jejím klientem je ústředním motivem aktivit, které banky činí.
Dobrá banka je především spolehlivá banka. Být takovou bankou znamená udržovat vůči svým klientům vysoký standard, na který se mohou kdykoli spolehnout. Jasně daná pravidla pro navázání vztahů mezi klientem a bankou, pro jejich udržování a případné ukončení, mohou sloužit jako konstrukce, na níž lze postavit pevné, jisté a oboustranně prospěšné základy. 36
4.4. Finanční skupiny
Vstup nebankovních finančních zprostředkovatelů na finanční trhy vyvolal tendenci ke vzniku tzv. finančních skupin, jako například finanční skupina ČSOB, která je tvořena Československou obchodní bankou, Českomoravskou stavební spořitelnou-Stavební spořitelna Liška, ČSOB pojišťovnou a Poštovní spořitelnou. Podobně je tvořena i finanční skupina Komerční banky a České spořitelny.
Komerční banky, zejména banky univerzální, se snaží získat pod svůj vliv další instituce, specializované banky (stavební spořitelny), pojišťovny, investiční fondy, penzijní fondy apod. Znamená to pro ně možnost rozšíření a upevnění postavení na finančních trzích. Můžou tak svým klientům nabízet ucelenou paletu finančních služeb.
V nebankovním sektoru působí celá řada finančních zprostředkovatelů v podobě brokerů, finančních makléřů, finančních poradců, kteří nabízejí nepřeberné množství peněžních produktů. Pro běžného klienta je někdy velmi obtížné orientovat se mezi těmito poskytovateli a jimi nabízenými produkty. Proto je jistě na místě kvalifikovaný odborník se správnými a hlavně seriozními informacemi. Bohužel i já ve své praxi bankovního manažera se velmi často setkávám s klienty, kteří byli dá se říct podvedeni neseriozní firmou podnikající v nebankovním sektoru. Rizikovým faktorem je právě skutečnost, že makléřem se může stát prakticky každý, kdo vlastní živnostenský list.
Na druhé straně působí v nebankovním sektoru spousta seriozních poskytovatelů, kteří mají celostátní působnost a dobré reference. Xxxx poskytovatelé před několika lety
36 Standard České bankovní asociace č. 19-kodex chování mezi bankami a klienty
založili Asociaci hypotečních makléřů, která má za hlavní cíl profesionalitu poskytovatelů na našem trhu. Vytvoření zdravého konkurenčního trhu s finančními produkty s odpovídající legislativou, která bude chránit zájmy profesionálních poskytovatelů a klientů.
Mezi hlavní členy asociace se řadí:
• Fineo group, a.s.
• Gepard Finance, a.s
• Hyposervis, a.s.
• Siply, s.r.o.
• Xxxxxx finance, s.r.o
4.5. Současná situace na hypotečním trhu v ČR
Každý poskytovatel úvěrových produktů musí vždy na prvním místě sledovat riziko, které je bezprostředně spjato s tímto obchodem. Musí dbát o důkladné prověřování žadatelů, jejich úvěruschopnosti a úvěryhodnosti. Musí dbát o správné nastavení pravidel při zajištění úvěrů. Xxxx dbát na opatrnost, aby udržel zdraví svého úvěrového portfolia.
Současný trh, jako i jiné trhy, poznamenala proběhnuvší ekonomická krize, která tak postihla i přísně sledované parametry poskytnutých úvěrů. Došlo tak ke zhoršení portfolia klientů úvěrových produktů. Vzrostlo tak procento špatně splácených a nesplácených úvěrů, což vedlo k obezřetnosti poskytovatelů a k nastavení přísnějších parametrů při poskytování těchto produktů.
Zásadní faktor, který ovlivnil hypoteční trh i českou ekonomiku, představovala v roce 2009 světová ekonomická recese. Fyzickým osobám v České republice v roce 2009 bylo poskytnuto celkem 44 251 hypotečních úvěrů. Jejich celková výše dosáhla 74 mld. Kč. Co do počtu jde o 34% pokles a v objemu až 39% snížení ve srovnání s rokem 2008. Rok 2009 byl i navzdory tomu z hlediska objemu poskytnutých hypoték fyzickým osobám v České republice čtvrtým nejsilnějším v historii. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla výše 1669 tis. Kč. ( o 109 tis. Kč méně než v roce 2008). Od počátku své činnosti poskytly všechny banky dohromady 450 770 hypoték za necelých 664 mld. Kč.37
37 Hypoteční banka, a.s, Hypoteční specialisté v roce 2009
Konkurence vede stále silnější boj. Ke konci roku 2009 působilo na českém hypotečním trhu celkem 17 bankovních institucí poskytujících hypotéky. Jednu skupinu těchto institucí tvoří osm subjektů, jejichž obchodní výsledky sleduje Ministerstvo pro místní rozvoj a jedná se o tyto poskytovatele:
• Česká spořitelna
• Komerční banka
• Hypoteční banka ve spolupráci s ČSOB
• Ge Money Bank
• Raiffeisenbank
• Wüstenrot hypoteční banka
• UniCredit Bank
Do druhé skupiny poskytovatelů hypotečních úvěrů patří:
• Volksbank CZ
• Oberbank AG pobočka Česká republika
• Waldviertler Sparkasse von 1842
• LBBW Bank CZ
• mBank
V neposlední řadě jsou poskytovateli hypotečních úvěrů Poštovní spořitelna, ING Životní pojišťovna a Českomoravská stavební spořitelna, kteří poskytují hypoteční úvěry na základě spolupráce s Hypoteční bankou.
V roce 2009 hrály prim v poskytování hypoték tři bankovní instituce:
• Hypoteční banka
• Komerční banka
• Česká spořitelna
Z hlediska objemu nově poskytnutých úvěrů je od roku 2007 jedničkou Hypoteční banka, která ovládá 36,2% trhu. Komerční bance připadá 23,1% trhu a České spořitelně
18,1%, Zbývající banky drží 23% trhu, přičemž tržní podíl Raiffeisenbank klesl z 17% v roce 2008 na 10% v roce 2009. 38
Výsledky hypotečního trhu za rok 2010 v České republice potvrdily předběžné odhady. Podle dat společnosti Fincentrum Hypoindex trh meziročně narostl o více než 13% na celkových 84 miliard korun. Banky celkem poskytly přes 50 tisíc hypotečních úvěrů.
Hypoteční banka v roce 2010 poskytla úvěry v celkovém objemu přesahujícím 27 miliard korun a s tržním podílem přesahujícím 32% si udržela pozici jedničky českého hypotečního trhu.
Rok 2010 byl charakterizován i poklesem průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů, nicméně aktuální situace naznačuje obrat trendu a lze očekávat jejich růst. Vzhledem k rostoucí ceně zdrojů na mezibankovních a především dluhopisových trzích je růst úrokových sazeb nevyhnutelný. 39
Obrázek č. 2
Tržní podíly 2010
Zdroj: Hypoteční banka, a.s.
38 Hypoteční banka, a.s., Hypoteční specialisté v roce 2009
39 Tisková zpráva Hypoteční banky 19.1.2011
4.6. Dopad ekonomické krize na finanční trh
V roce 2009 dolehla na českou ekonomiku plnou silou celosvětová finanční krize a nedovolila ji pokračovat v úspěšném vývoji z předchozích let. HDP za celý minulý rok zaznamenal pokles o 4,2% oproti 2,5% růstu v roce 2008. Stavebnictví, které je klíčové pro hypoteční trh, po stagnaci v roce 2008 pokleslo o 1,0%.
Rok 2009 se stal zlomovým obdobím, a to jak z pohledu cenového vývoje, vývoje nabídky a poptávky na trhu nemovitostí, tak i co do počtu zahájených a dokončených staveb.
Zatímco nabídka nemovitostí byla po celý rok dostatečně velká, poptávka byla naopak poměrně slabá. Tržní ceny začaly klesat již v první polovině roku 2009, a to v rozmezí 7 až 8%. Ve druhém pololetí 2009 se pak začaly objevovat první náznaky stabilizace cen, i přesto však ceny dále klesly v rozsahu 2-3%. Trh nemovitostí byl v tomto roce provázen čtyřmi zásadními faktory:
• poklesem poptávky
• přísnějšími podmínkami pro financování
• rostoucí nejistotou kupujících z dalšího ekonomického vývoje
• očekáváním dalšího poklesu cen 40
Nižší poptávka po tuzemské produkci na domácích i zahraničních trzích vedla k dalšímu snižování průmyslové výroby a služeb. V důsledku toho v české ekonomice stoupla nezaměstnanost, a tak se snížil celkový disponibilní příjem domácností. Tento vývoj měl samozřejmě přímý vliv na pokles výdajů domácností. Nezaměstnanost vzrostla z 6% na konci roku 2008 až na 9,2% ke konci roku 2009.
Míra inflace vyjádřená průměrným přírůstkem spotřebitelských cen v průběhu roku 2009 v souvislosti s poklesem ekonomiky a také v souvislosti s vyšší srovnávací základnou v roce 2008 propadla až na 1,0% z 6,3% roku předchozího. ČNB na tento vývoj reagovala několikanásobným snížením vyhlašovaných úrokových sazeb až na historické minimum 1,0% u dvoutýdenní repo sazby.
Toto snižování se však kvůli nedostatku likvidity a zvýšené opatrnosti bank při poskytování úvěrů neodrazilo na vývoji úrokových sazeb na finančních trzích. Ty v průběhu roku dokonce rostly. 41
Současná situace se nese v duchu velkých očekávání. Restriktivní opatření vlády nepřinesou v budoucích měsících jistě žádné pozitivní změny, ba naopak. Nejistá ekonomická situace v naší zemi přináší obezřetnost v investicích jak podniků tak domácností. Mlhavá budoucnost působí na obavy občanů a ti raději vyčkávají s realizací svých potřeb, než aby vstupovali do rizika s tím spojeného. To pravděpodobně povede ke zdrženlivosti při investicích a ke zpomalení růstu HDP.
Domnívám se však, že potřeba realizace bydlení bude stále aktuální, tudíž bude i v budoucnu poptávka po financování bydlení na prvním místě mnoha lidí. Myslím si, že budoucnost tohoto resortu i v porovnání se zahraničním trhem bude velmi uspokojivá jak pro poskytovatele, tak i žadatele.
4.7. Zadluženost domácností
Snížení úrokových sazeb vede k vyšší dostupnosti úvěrů. Dynamika růstu je v současné době velmi vysoká. Přesto v České republice existuje stále prostor pro další zadlužování domácností. Důvody zadlužování české rodiny jsou zřejmé - nízké úroky a tedy dostupné hypotéky, mimořádně výhodné podmínky stavebního spoření, spotřebitelské úvěry nejdostupnější v historii. Na tom jistě není nic špatného. Bohužel české domácnosti nemají ještě mnoho zkušeností se zadlužováním. Nabídky poskytovatelů vypadají jistě atraktivně, ale žadatel si musí uvědomit, že činí rozhodnutí obvykle na delší dobu, někdy i na desítky let dopředu. Ve chvíli, kdy stojí před rozhodnutím, zda se zadluží, jsou jeho pracovní vyhlídky a tudíž i příjmy na velmi dobré úrovni a to samozřejmě láká k rozhodnutí zadlužit se. Je spousta rodin, které přecenily své možnosti a nerozvážným rozhodnutím se dostaly do velmi vážných problémů se splácením svých závazků. Důležitá je skutečnost řešit problémovou situaci okamžitě a tím eliminovat riziko, že se stanou nedůvěryhodnými a tím pádem neúvěrovatelnými klienty. Takovouto situaci mohou dlužníci vyřešit např. konsolidací půjček a rozložením splatnosti úvěrů na delší dobu. Není to však vždy pravidlem, někdy jsou klienti tak velmi předluženi, že už to touto cestou nelze
realizovat. Toto zjištění by mělo být alarmující a žadatelé o úvěry by měli více promýšlet své investiční záměry ve vztahu ke svým příjmovým možnostem se zřetelem na budoucí rizika, která mohou nastat.
Na druhé straně i poskytovatelé jsou poslední dobou obezřetnější při poskytování úvěrových produktů a zpřísnili i podmínky pro žadatele. Eliminují tak riziko z nedobytnosti svých pohledávek již v prvním kroku.
Jedním z významných rizik podnikání v bankovnictví je riziko úvěrové. Jeho realizace je spojena se vznikem tzv. problémových úvěrů, kde dlužníci neplní své závazky vůči úvěrující bance.
Nejúčinnějším a nejlevnějším způsobem, jak zamezit problémovým úvěrům, je předcházet jejich vzniku a takové úvěry neposkytovat.
Shrnutím lze konstatovat, že je velmi důležité, aby banky v honbě za většími obchody a podíly na trhu v rámci konkurenčního boje, nepřekračovaly hranice únosnosti rizik.
Graf. č. 3
Vývoj klasifikovaných a ohrožených úvěrů domácnostem dle ČNB
Zdroj: Hypoteční banka,a.s.
Závěr
Cílem mé práce bylo zhodnotit současnou situaci na finančním trhu v České republice se zaměřením na problematiku financování bydlení.
Jak již definice smlouvy o úvěru napovídá, jedná se vždy o pohyb peněz ze strany, kde momentálně přebývají na stranu, kde jich je současně nedostatek. To vše nenásilným způsobem zařizuje sám trh v rámci nabídky a poptávky. Jako zprostředkovatel na tomto trhu funguje nepřeberné množství obchodních bank. V pozici hlavního regulátora, usměrňovatele a dohlížitele stojí nezávislá centrální banka státu - Česká národní banka. Hlavním cílem centrální banky je zabezpečovat vnitřní a vnější stabilitu české měny.
První dvě kapitoly jsou věnovány jednotlivým úvěrovým produktům, jejich vývoji a platné právní úpravě.
V České republice došlo k přijetí zákonů, které dění na finančních trzích zásadně ovlivnily. Takovým základním dokumentem usměrňujícím podnikání obchodních bank byl zákon o bankách č. 21/1992. Tento zákon reguluje rozsah bankovních obchodů a stanovuje jasná pravidla chování bank.
V souvislosti s rozdělením Československa v roce 1993 došlo k dalším zásadním změnám na bankovním trhu v České republice. Tímto aktem došlo k oddělení měn a k rozdělení bankovních soustav. V České republice vznikla tímto rozdělením Česká národní banka jako centrálni banka státu, kterou definuje zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, a nová česká měna, která se stala právoplatným platidlem.
Vzhledem k tomu, že došlo k přijetí základních zákonů upravujících fungování na finančním trhu, je toto období charakteristické vznikem velkého počtu bank a dalších finančních subjektů. Tato skutečnost dala zelenou velkému rozvoji bankovnictví v České republice.
V třetí kapitole jsem se zaměřila na objasnění problematiky financování bydlení v České republice. Otázka bydlení je zpravidla asi pro každého nejzásadnější. Avšak řešení této potřeby se již velmi různí. Každý má jistě svoji představu o bydlení, ale zásadní je skutečnost, že investice do vlastního bydlení je prakticky nejnákladnější investicí v životě. Málokdo disponuje takovým obnosem, aby si mohl pořídit bydlení z vlastních úspor.
Rok 2004 a změny v legislativě významně ovlivnily rozmach hypotečního úvěrování.
V tomto roce došlo k úpravám zákonů, které se úzce dotýkají investic do bydlení.
V České republice existují dvě možnosti financování bydlení.
První možností je hypoteční úvěr, který je prakticky dostupný v každé bance. Hypoteční úvěrování je založeno na financování prostřednictvím emisí (vydávání) a prodeje hypotečních zástavních listů a stává se tak velice kvalitním dlouhodobým zajištěním i zdrojem.
Druhou variantou se nabízí financování z úvěrů ze stavebního spoření, které je poskytováno stavebními spořitelnami. Tato forma financování je založena na principu výhodného ukládání finančních prostředků s podporou státu, která se jeví jako rozhodující faktor pro fungování stavebních spořitelen.
Jaká z těchto variant je výhodnější je velmi těžké posoudit, jelikož záleží na individuální situaci a potřebě klienta. K tomuto rozhodnutí by měl být nápomocen nezávislý kvalifikovaný odborník, který v dané situaci pomůže klientovi objasnit klady a zápory jednotlivých produktů a pomůže tak v orientaci při jeho rozhodování.
Závěrečná kapitola je věnována současné situaci na finančním trhu v České republice. Úvodem jsem se pokusila o stručné rozdělení institucí fungujících na finančním trhu, zprostředkovávající bankovní operace a služby pro obyvatele České republiky a o zamyšlení, jaké je jejich poslání a jakou roli hrají v postavení na bankovního trhu.
Jako každé odvětví v našem státě, tak i bankovní trh byl v minulých měsících zasažen proběhnuvší ekonomickou krizí, která jistě tento segment ovlivnila. Dynamický růst, na který jsme byli zvyklí z předešlých let se zpomalil. Trh s nemovitostmi začal stagnovat. Lidé začali s obavou přemýšlet o budoucnosti a raději své plány odložili.Také očekávání, že ceny nemovitostí půjdou dolů a podmínky hypoték budou příznivější, způsobilo zpomalení růstu tohoto odvětví. Domnívám se však, že z velké části byla tato situace vyvolána informacemi médií, které ve velké míře ovlivnily myšlení a rozhodávání lidí.
Přesto se dá v současné době hovořit o opětovném oživení trhu s nemovitostmi, k čemuž podstatnou měrou přispívá skutečnost, že se postupně zavádí tržní nájemné, což pro spousty rodin bude neúnosné a raději zvolí řešení bydlet ve vlastním, dále pak zvýšení DPH (daň z přidané hodnoty), které má být realizováno závěrem letošního roku. Tyto dvě
skutečnosti by měly opět nastartovat vývoj trhu s nemovitostmi a současně i hypotečního odvětví.
Na druhé straně běžné spotřebitelské úvěry zaznamenávají nárůst, neboť potřeba peněz na každodenní potřeby stále roste a mnohdy klienti řeší i problémové situace dalším zadlužováním.
Zájemcem o úvěr či hypotéku je žadatel, který se zpočátku spíše méně orientuje v nabídce bankovního trhu. Vzhledem k tomu, že na tomto trhu funguje velké množství poskytovatelů, je velmi obtížné pro žadatele správně se rozhodnout.
V rámci konkurenčního boje se poskytovatelé jeden před druhým předhánějí s co nejlepší nabídkou, avšak mnohdy se „pod nejlepší nabídkou“ skrývají skutečnosti, kterým žadatel neumí porozumět anebo zprvu nejsou patrné. V reklamních kampaních jsou často používány slogany - cena od, úroková sazba od, úvěr bez poplatků apod. Mnohdy klient získá úplně jiné podmínky, než ty, které mu byly zprvu prezentovány.
Velký problém však nastává poslední dobou, kdy se spousta žadatelů neuváženě zadlužuje a postupně zjišťuje, že již není schopna dostát svým závazkům. Stává se to velmi často právě proto, že pořídit si spotřebitelský úvěr, nebo kreditní kartu je velmi jednoduché a vidina vytoužené potřeby je na dosah. Poté však nastává několikaletá povinnost své závazky splácet.
Z pohledu poskytovatele tato skutečnost vede k velké opatrnosti při prozkoumávání žádosti o přidělení úvěru.
Je důležité, aby poskytovatelé v honbě za zisky nepřekračovali míru únosnosti rizik při poskytování úvěrů.
Přes všechny výše uvedené informace se domnívám, že vývoj na našem finančním trhu bude mít stále stoupající tendenci, neboť v porovnání s finančními trhy ostatních států Evropské unie máme velký potenciál. Český hypoteční trh patří mezi vyspělé evropské trhy a řadí se mezi země, kde občané upřednostňují ve velké míře bydlení ve vlastním.
Závěrem bych chtěla konstatovat, že obě strany, jak zájemce tak poskytovatel, usilují o jedno a totéž , o uzavření smlouvy o úvěru.
Tato skutečnost je poslední krok při vyjednávání podmínek úvěru a podesanou smlouvou jsou tato ujednání stvrzena.
Věřím, že má práce pomůže čtenářům v základní orientaci mezi úvěrovými produkty poskytované na finančním trhu v České republice a případně ke správnému rozhodnutí při jejich volbě.
Seznam použité literatury
1. Xxxxxxx, Xxxxxx; Xxxxxxx, Xxxxx; Xxxxxxx, Xxxxxxxxx. Jak správně na hypotéky. Praha : Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4.
2. Hypoteční banka, a.s.,Hypoteční specialisté 2009.
3. Hypoteční banka, a.s, Metodické pokyny 2011.
4. Hypoteční banka, a.s., Metodické pokyny, 16.3.2009.
5. Hypoteční banka, a.s., Tisková zpráva, 19.1.2011.
6. Kolektiv autorů. Bankovnictví. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006. ISBN 978-80-7265-099-6.
7. ÚZ č. 769, Obchodní zákoník. Nakladatelství Sagit. 2010. ISBN 978-80-7208-779-2.
8. ÚZ č. 637, Občanský zákoník. Nakladatelství Sagit. 2008. ISBN 978-80-7208-650-4
9. Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx; Xxxxxx, Xxxxxx; Xxxxxxx, Xxxx; Xxxxxx, Xxxxx; Xxxxxx, Xxxx. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 1999. ISBN 80-7265-030-0.
10. Xxxxxxx, Xxxxxxxxx; Xxxxxxx, Xxxxxx; Xxxxxxx, Radka.Úvěrové obchody. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2002. ISBN 80-7265-037-08.
11. Českomoravská stavební spořitelna a.s., Pracovní příručka Českomoravské stavební spořitelny, 2009.
12. Standard České bankovní asociace č. 19 – kodex chování mezi bankami a klienty.
13. Zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů
xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/xxxx/xx_xxxxxxx_xxxx.xxxx., 15.9.2010
14. I některé banky poskytují drahé půjčky, aneb úvěry s předložkou online xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxx/00000-xxxxxxxx-xxxxx-xxxxxxxxx-xxxxx-xxxxxx- aneb-uver-s-predlohou
15. Xxxxxxx.xx. Úvěr 300 tisíc korun od SFRB
xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxxx/xxxxx-xxx-xxxxx, 18.2.2011
16. Xxxxxxx.xx. Historie stavebního spoření
xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxx-xxxxxx, 16.2.2011
17. Xxxx.xx. Zásady podnikání obchodní banky
xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/00_xxxxxx_xxxxxxxxx_xxxx_xxxx.xxx, 25.2.2011
Seznam příloh
č.1 Anuitní plán splácení, příklad. Hypoteční banka, a.s.
č.2 Plán splácení s odkladem splátky jistiny (kombinované splácení), příklad. Hypoteční banka, a.s.
č.3 Orientační propočet hypotečního úvěru, příklad. Hypoteční banka, a.s.
č.4 Reklamní nabídka spotřebitelského úvěru, Komerční banka, a.s.
č.5 Hypoteční zástavní list, vzor. Zdroj vlastní.
.