PRO NADCHÁZEJÍCÍ 5. ZASEDÁNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA JABLONEC NAD NISOU

konané 22.4.2021

K bodu: Žádost spol. Rezidenční s.r.o. ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013

Předkládá:

Xxx. Xxxxx Xxxxxx

náměstek primátora

Projednáno: Zpracoval:

Xxx. Xxxx Xxxxxx

Oddělení právní a veřejných zakázek

Xxx. Xxxxxx Xxxxxxxx

Oddělení majetkoprávní

Kont.osoba:

Xxx. Xxxx Xxxxxx

Oddělení právní a veřejných zakázek

xxxxxx@xxxxxxxxxxxxx.xx

NÁVRH USN. ZM/N 3163

Zastupitelstvo města Jablonec nad Nisou

A. p r o j e d n a l o

žádost spol. Rezidenční s.r.o. ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 ve

věci prodloužení odkládací podmínky formou uzavření Dodatku č. 4 ke smlouvě a dalších požadavků (zřízení práva stavby a jiné)

dle přiložených žádostí společnosti Rezidenční s.r.o.

B. b e r e n a v ě d o m í

doporučení Rady města Jablonec nad Nisou č. usnesení RM/79/2021 ze dne 18.2.2021

C. n e s c h v a l u j e

prodloužení odkládací podmínky do 31.12.2024 ze Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP

ze dne 7.3.2013 formou uzavření dodatku č.4 se spol. Rezidenční s.r.o., se sídlem Humpolecká 1886/26, Xxx, 000 00 Xxxxx

4, identifikační číslo 28728513 dle přiložené žádosti společnosti

Xxxxxx xxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx xxx Xxxxx, xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx

tel.: 000 000 000, fax: 000 000 000, e-mail: xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxx.xx

Důvodová zpráva

Důvodová zpráva v úvodu shrnuje časovou osu vývoje majetkoprávních úkonů k pozemkům, jež jsou předmětem smlouvy o nájmu a budoucí smlouvy kupní č. 147- 2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 a dále v závěru podává stanovisko PaVZ k žádostem, resp. stěžejním bodům v rámci korespondence se spol. Rezidenční s.r.o.

Uzavření dodatku č. 4 ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147- 2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o. na prodloužení termínu kolaudace stavby do 31.12.2024

Historie: Na základě výběrového řízení na prodej pozemků v ulici Horská byla v roce 2006 uzavřena Smlouva o smlouvě budoucí kupní č. 428-2006-FaM/OMP se společností Luxembourg Invest s.r.o., IČ 27277836, se sídlem Xxxxxx 000, Xxxxxxx. Předmětem smlouvy byl budoucí prodej pozemků v dané lokalitě, a to po kolaudaci polyfunkčního domu umístěného na předmětných pozemcích s tím, že termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí byl stanoven do 30. 9. 2009. Tento termín byl prodloužen dodatkem č. 1 o jeden rok, tj. do 30. 9. 2010.

Zároveň byla uzavřena nájemní smlouva č. 713-2006-FaM/OMP, ve znění dodatku č.

1, na pronájem předmětných pozemků, a to na dobu určitou do 30. 9. 2010.

Po vzájemných jednáních vedení města a společnosti Luxembourg Invest, s.r.o. zastupitelstvo města dne 20. 12. 2012 schválilo Dohodu o narovnání č. 146-2013- OE/OMP, jejímiž účastníky jsou město, Luxembourg Invest s.r.o. a Rezidenční s.r.o. (jako vedlejší účastník dohody – postupník stavebních práv a povolení k realizaci výstavby polyfunkčního domu). Tato dohoda, kterou došlo k narovnání všech předešlých smluvních závazků a pohledávek, aĺ již sporných či nesporných mezi společností Luxembourg Invest s.r.o., městem a společností Rezidenční s.r.o. byla uzavřena dne 7. 3. 2013.

Uzavření Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP se

společností Rezidenční s.r.o. :

Zastupitelstvo města dne 20.12.2012 usnesením č. 200/2012/A/6 schválilo uzavření Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP (dále i jen

„Smlouva“) na prodej p.p.č. 2077/1 o výměře 2084 m2, p.p.č. 2078/1 o výměře 1424 m2, p.p.č. 2081 o výměře 1087 m2, p.p.č. 2080/19 o výměře 103 m2, p.p.č. 2082/2 o výměře 280 m2, p.p.č. 2054/2 o výměře 619 m2 (celková výměra pozemků 5597 m2) vše v k.ú. Jablonec nad Nisou za účelem investiční výstavby s tím, že přesná výměra prodávaných pozemků bude stanovena až po kolaudaci objektu se společností Rezidenční s.r.o., se sídlem Xxxxxx 00, Xxxxxxx 0, IČ 28728513 za cenu 450,- Kč/m2 s tím, že o vydání kolaudačního rozhodnutí bude zažádáno do 30. 6. 2015 s tím, že výše uvedená smlouva bude mimo jiné obsahovat v části nájemní ujednání, že do doby kolaudace stavby, budou předmětné pozemky v nájmu společnosti Rezidenční s.r.o., kdy ujednání o ceně nájmu bude upraveno tak, že po dobu příprav stavby bude výše nájemného stanovena ve výši 35,- Kč/m2/rok a po dobu prokazatelné výstavby, tj. ode dne zahájení stavby, ve výši 1,- Kč/m2/rok, přičemž za den zahájení stavby se považuje až hmotný výsledek prováděné stavby, nikoliv získání stavebního povolení. Smlouva bude dále obsahovat jako zásadní, odkládací podmínku, kdy vlastní smlouva kupní bude uzavřena se společností Rezidenční s.r.o. až po prokazatelném podání žádosti o kolaudační rozhodnutí k objektu (kopie žádosti opatřená podacím razítkem místně a věcně příslušného úřadu), který bude postaven na dotčených pozemcích, tato podmínka bude muset být splněna nejpozději do 30. 6. 2015, pokud

nebude podmínka splněna do tohoto termínu, smlouva bez dalšího následující den

zaniká.

Smlouva o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP byla uzavřena dne

7. 3. 2013.

Uzavření dodatku č. 1 :

Zastupitelstvo města dne 21. 5. 2015 usnesením č. 125/2015 schválilo a rada města dne 4. 6. 2015 usnesením č. 211/2015/F/2 schválila uzavření dodatku č. 1 ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7. 3. 2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o., IČ 28728513, se sídlem Husova 42, Liberec 1, s tím, že bude prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 31. 12. 2016. Ostatní podmínky smlouvy zůstávají nezměněny. Dodatek č. 1 ke Smlouvě byl uzavřen dne 24. 6. 2015.

Uzavření dodatku č. 2 :

Společnost Rezidenční s.r.o. dopisem ze dne 20.9.2016 opětovně požádala

o prodloužení termínu pro splnění odkládací podmínky vyplývající ze Smlouvy a o rozšíření předmětu této Smlouvy o další přilehlé pozemky.

Ve své žádosti uvedli, že společnost Rezidenční s.r.o. změnila vlastnickou strukturu a pro naplnění projektu a výše uvedené Smlouvy vstoupila do jednání s EQUA Bankou, a.s., která by měla zajistit financování výstavby polyfunkčního domu. V rámci tohoto jednání bylo zjištěno, že pozemky, na které je vydáno platné stavební povolení nejsou součástí Smlouvy (na dva z těchto pozemků je v projektu umístěna hlavní stavba nové budovy - p.p.č. 2055/1 a p.p.č. 2489/1, na p.p.č. 2056/3, p.p.č. 2055/6 a p.p.č. 2056/4 bude umístěna vodovodní a kanalizační přípojka). Vzhledem k této situaci banka požaduje od společnosti Rezidenční s.r.o. „zasmluvnění“ dalších pozemků, které jsou součástí projektu, aby mohla na stavbu objektu poskytnout finanční prostředky.

Společnost Rezidenční s.r.o. požádala o rozšíření předmětu nájmu a budoucí koupě Smlouvy o smlouvě budoucí kupní a o nájmu nemovitostí č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 konkrétně o p.p.č. 2055/1, p.p.č. 2055/6, p.p.č. 2056/3, p.p.č. 2056/4 a p.p.č. 2489/1 vše v k.ú. Jablonec nad Nisou a dále o prodloužení termínu pro podání žádosti o kolaudační rozhodnutí na stavbu polyfunkčního domu, a to do 30. 9. 2018.

Zastupitelstvo města dne 24.11.2016 usnesením č. 211/2016 a rada města ze dne 24.11.2016, usnesením č. 437/2016 schválila uzavření dodatku č. 2 ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o., IČ 28728513, se sídlem Jánská 864/4, 46007 Liberec, kterým byl prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 30.9.2018, a kterým byl rozšířen předmět prodeje dle měřického náčrtu č. 1: o p.p.č. 2056/6, část p.p.č. 2055/1 a část p.p.č. 2489/1, a kterým byl stanoven nový rozsah předmětu pronájmu dle měřického náčrtu č. 2: předmětem pronájmu jsou p.p.č. 2056/6, část p.p.č. 2489/1, část p.p.č. 2055/1, část p.p.č. 2054/2, část p.p.č. 2078/1, část p.p.č. 2080/19, část p.p.č. 2081 a část p.p.č. 2077/1 vše v k.ú. Jablonec nad Nisou. Ostatní podmínky smlouvy zůstávají nezměněny. Zároveň je ve smlouvě uvedeno, že část p.p.č. 2078/1 o výměře cca 20 m2 v k.ú. Jablonec nad Nisou není předmětem Xxxxxxx s tím, že na tuto část pozemku bude uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní se společností ČEZ Distribuce, a.s. na výstavbu nové trafostanice.

Dne 27.12. 2016 byl uzavřen dodatek č. 2 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní č.

147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013.

Uzavření dodatku č. 3 :

V dopise ze dne 25.7.2018 požádala společnost Rezidenční s.r.o. o prodloužení termínu odkládací podmínky do 31.12.2020.

Jako důvod uvedli :

- společnost Rezidenční změnila v roce 2017 svou vlastnickou strukturu

- po provedení revize podkladů narazili na zásadní nesoulad v „novém“ územním plánu, který opomněl přizpůsobit hranice ploch VK platnému stavebnímu povolení a tím nerespektoval umístění staveb, ačkoliv podklady byly zpracovateli územního plánu k dispozici.

- z tohoto důvodu požádali v 11/2017 o změnu územního plánu

- dalším důvodem, proč nebylo možné projekt realizovat, byla nutnost změny konstrukčního systému projektované stavby, neboť původní projekt, na který bylo vydáno stavební povolení, vykazoval projektové chyby.

- současně s výše uvedeným bylo zapotřebí aktualizovat a projednat možnosti veškerých napojení na technickou infrastrukturu.

- v tuto chvíli jsou podány žádosti (hasiči, hygiena, SŽDC ….) k vyjádření k projektové dokumentaci. Předpokládaný termín pro zahájení výstavby je září 2018.

Na základě usnesení radě města a zastupitelstva města ze dne 25.9.2018 byl uzavřen dodatek č. 3 ke Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o., IČ 28728513, se sídlem Xxxxxxxxxx 0000/00, 00000, Xxxxx 0, xxxxxx byl prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 31.12.2020.

Zřízení práva stavby neschválilo zastupitelstvo města dne 21.2.2019 :

Dne 29.10.2018 požádala společnost Rezidenční s.r.o. o zřízení práva stavby na základě výše uvedené smlouvy. Jako důvod uvedli, že zřízení práva stavby je důležité ve stavu k dalšímu stupni jednání s bankami za účelem zajištění plynulého financování stavby.

Dne 5.12. 2018 byla společnost Rezidenční s.r.o. požádána o doplnění žádosti a o informace, v jakém rozsahu bude zřízeno právo stavby, na jakou dobu a za jakou úplatu. Dne 15.1.2019 sdělili, že :

Právo stavby požadují zřídit v rozsahu odpovídající smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní, tedy na p.p.č. 2054/2, 2055/1, 2056/6, 2077/1, 2078/1, 2080/19, 2081, 2489/1 vše k.ú. Jablonec nad Nisou.

Doba, na kterou požadují zřídit právo stavby, je vázána na uzavření kupní smlouvy na pozemky pod budoucí stavbou. Jelikož tento akt může být realizován až po kolaudaci stavby, která je plánována na přelom roku 2020/2021, navrhují termín do 31.12. 2021.

Vzhledem k již tak vysokým vstupním nákladům a vzhledem k tomu, že se platí nájem a pozemky se budou ještě odkupovat, žádají o zřízení práva stavby za úplatu ve výši 1,- Kč.

Právo stavby upravuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1240 a násl. jako věcné právo nemovité povahy :

- pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu zřízenou či odsud nezřízenou

- právo stavby se zřizuje na dobu určitou (toto musí být zapsáno v katastru

nemovitostí)

- právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou

- právo stavby lze zřídit za úplatu (i formou stavebního platu hrazeného v pravidelných dávkách)

- ve smlouvě o zřízení práva stavby může být ujednání do kdy bude provedena stavba na pozemcích a specifikace stavby

- právo stavby lze převést na jinou osobu i zatížit (do smlouvy lze ujednat, že město k tomuto musí dát písemný souhlas)

- právo stavby přechází na dědice i na jiného právního nástupce

- stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby (smluvně lze ujednat i jiné podmínky)

- po stavebníkovi lze požadovat pojištění stavby

- právo stavby lze zřídit pouze se souhlasem zástavního věřitele

- podle zákona o obcích je povinnost zveřejnit záměr zřízení práva stavby min. po

dobu 15 dnů na úřední desce

- při zániku práva stavby, uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku stavby (lze ujednat i jiné podmínky)

Stanovisko oddělení právního a veřejných zakázek :

Právo stavby je bezesporu silnějším prostředkem k zajištění úvěru pro stavebníka, než je právo nájemní (upozorňujme však také, že v době uzavření smlouvy tento institut nebyl v občanském zákoníku, znovuzaveden byl až v novém OZ s účinností od 2014, smlouva uzavřena v roce 2013). Žadateli byl však termín prodlužován již potřetí, odhlédneme-li od toho, že historicky byla v roce 2006 na předmětné pozemky uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní se společností Luxembourg Invest s. r. o., která byla předtím jediným společníkem právě Rezidenční s. r. o.

Pokud by došlo ke zřízení práva stavby, považujeme za nutnost ukončit stávající nájemní smlouvu a uzavřít novou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které by se zřizovalo právo stavby, a byly by zde upraveny všechny potřebné záležitosti, jako doba, na kterou se právo stavby zřizuje, dále stavební plat, specifikace stavby, je nutno vyhradit zde souhlas města k zatížení práva stavby atd., v souladu s příslušnou zákonnou úpravou.

Obecně může být zřízení práva stavby za předpokladu uzavření kvalitní smlouvy pro město výhodné, zde v tomto konkrétním případě však vzhledem k okolnostem doporučujeme zvážit, zda žádosti vyhovět. Zastupitelstvo města schválilo žadateli na jeho žádost dne 25.9.2018 uzavření dodatku č. 3, kterým byl prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 31.12.2020, tedy pouze měsíc před podáním žádosti o zřízení práva stavby. I tyto okolnosti hovoří spíše proto, žádosti o zřízení práva stavby v tomto případě nevyhovět.

Se zřízením práva stavby by PaVZ souhlasilo za podmínky, že žadatel doloží požadavek banky na existenci tohoto práva v souvislosti s financováním výstavby, dále pro případ, že právo stavby bude zřízeno na dobu shodnou s termínem pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí, tedy do 31. 12. 2020, a bude uzavřena výše již zmíněná nová smlouva o smlouvě budoucí kupní, která bude obsahovat veškeré podmínky, za který je právo stavby zřizováno,

t. j. ujednání o náhradě pro případ zániku práva stavby, ujednání o kontrole projektové dokumentace ze strany města, aby nedošlo k narušení charakteru území, výhrada souhlasu města k zatížení práva stavby, výhrada předchozího převodu práva stavby, ujednání o případném odstoupení od smlouvy i o smluvních pokutách pro případ porušení podmínek smlouvy a další tak, jak dovoluje zákon a tak, aby byla chráněna všechna práva města.

Zastupitelstvo města dne 21.2.2019, usnesením š. 24/2019/B/4 neschválilo zřízení práva stavby na nemovitosti dle Xxxxxxx o smlouvě budoucí kupní a nájmu nemovitostí č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností

Rezidenční s.r.o. Důvodem nesouhlasu je stanovisko oddělení právního a veřejných zakázek.

Žádost o uzavření dodatku č. 4 :

Prodloužení termínu podání žádosti o vydání žádosti o kolaudační rozhodnutí

Městu byl doručen dopis, ve kterém společnost Rezidenční s.r.o. požádala o uzavření dodatku č. 4, kterým by došlo ke změně termínu pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 31.12.2024 a dále žádají o zřízení práva stavby k dotčeným pozemkům.

Tuto žádost opírají o tyto skutečnosti:

- při provedení kompletní revize všech dostupných podkladů a projektové dokumentace jsme narazili na zásadní nesoulad v novém územním plánu, kdy zpracovatel nového územního plánu opomněl přizpůsobit hranice ploch VK platnému stavebnímu povolení a tím částečně nerespektoval umístění stavby v plochách SC6 do kat. mapy a následně do terénu podle platného SP, ačkoliv předmětné podklady byly zpracovateli ÚP k dispozici.

- z důvodu narovnání této skutečnosti bylo požádáno o změnu územního plánu a následně byla změna územního plánu realizována.

- dalším důvodem proč nebylo možné projekt okamžitě realizovat, byla bezpodmínečná nutnost provést změnu konstrukčního systému projektované stavby, neboť původní projekt, na který bylo vydáno SP, vykazoval podstatné projektové chyby. A projekt jako takový bylo potřeba uzpůsobit dnešním potřebám budoucích klientů a novým trendům, normám, vyhláškám a obecným standardům. Stavebnímu úřadu v Jablonci nad Nisou byla předvedena a projednána nová studie stavby a následně se zadalo vypracování projektové dokumentace pro provedení stavby. Na základě této nové PD jsme v roce 2018 začali projednávat a vyřizovat podklady pro změnu stavby před jejím dokončením. Bohužel do dnešního dne se nám nepodařilo veškeré podklady opatřit vzhledem k rozsahu projektu, jeho změn a nových požadavků ze strany dotčených úřadů.

- současně s výše uvedeným bylo zapotřebí aktualizovat a projednat možnosti veškerých napojení na technickou infrastrukturu.

- v tuto chvíli jsou projednávány žádosti (příp. některá stanoviska či vyjádření již máme) o vyjádření k projektové dokumentaci změny stavby před dokončení a došlo k předání projektu pro provedení stavby a probíhají jednání s generálním dodavatelem stavby. Bohužel při projednávání s dotčenými úřady a taktéž s případným dodavatelem stavby opětovně narážíme na složitost realizace projektu jako takového a to vzhledem k požadavkům dotčených úřadů a zejména pak z hlediska stavební realizace.

dalším a to pro nás zásadním problémem je, že nám z nepochopitelných důvodů zastupitelstvo města Jablonec nad Nisou svým usnesením č. 24/2019/B/4 ze dne 21.2.2019 neschválilo zřízení práva stavby na pozemky ze smlouvy budoucí kupní a nájmu, které je nezbytně nutné k zajištění bankovního financování této nemalé investice. Musíme konstatovat, že jsme předpokládali nepoměrně větší míru spolupráce, vstřícnost a to jak od Města jako vlastníka p.p., tak kompetentních správních orgánů Magistrátu. Kdybychom měli tyto informace před převzetím společnosti, tak bychom určitě do tohoto projektu nevstupovali

- a v neposlední řadě nás v průběhu tohoto roku v dalších krocích, které jsme měli v úmyslu realizovat za účelem realizace výstavby tohoto projektu, zastavila pandemie Coronaviru a ve svém výsledku vlastně ekonomicky zničila nově navrhovanou a vyprojektovanou variantu projektu výstavby.

Nezbývá nám tedy nic jiného než znovu za cenu dalších vícenákladů projekt změnit, tak aby stavebně a hlavně ekonomicky dával vůbec smysl. Doposud vynaložené náklady již nyní přesahují astronomických 10.000.000,- Kč a nový projekt tyto náklady zvýší ještě min. o 2.000.000,- Kč, přesto jsme se, nejen za účelem minimalizace našich ztrát na této investici, ale i z otázky prestiže, rozhodli znovu projekt nastartovat. V příloze zasíláme novou studii projektu Xxxxxxxx, která se nám zdá z pohledu architektonického, ale nakonec i ekonomického jako nejvhodnější řešení. Ekonomicky i stavebně máme již tyto domy vyzkoušené z realizace obdobného projektu v Liberci, kde bylo postaveno a úspěšně prodáno 7 těchto domů v lokalitě Zelené údolí — Byty Panorama (cca 250 BJ).

Chtěli bychom proto opětovně požádat o prodloužení lhůty pro odkládací podmínku vyplývající ze Smlouvy o nájmu dodatkem č. 4 do 31.12.2024 a současně s touto žádostí si dovolujeme požádat o vydání souhlasu s právem stavby na dotčených pozemcích viz příloha. K této věci připomínáme skutečnost, že závěry a stanoviska, resp. doporučení Právního odboru a veřejných zakázek jsou poněkud problematická z toho důvodu, že v době kdy proběhla soutěž, výběrové řízení na výběr investora na tuto lokalitu, nebyl ještě institut práva stavby jako terminus technicus zakotven v našem právním řádu a proto stanovisko, že se jedná o změnu původních soutěžních podmínek, nemůže obstát a jeví se spíše jako obstrukce na straně pronajímatele pozemkových parcel směrem k realizaci projektu.

Proto prosíme, pokud bude naší žádosti vyhověno, zakotvit tento institut již do dodatku č. 4 přímo.

Jen pro informaci připomínáme, že z právního hlediska jde o řádně zahájenou stavbu na základě původního stavebního povolení a tudíž by v případě neprodloužení odkládací podmínky došlo k patové situaci, která je jinak než realizací projektu velmi těžko a složitě řešitelná.

Z výše uvedených důvodů a skutečností Vás žádáme o kladné rozhodnutí ve věci prodloužení termínu odkládací podmínky, s tím, že požadované období je zapotřebí k vyřízení veškerých potřebných povolení ze strany státní správy a dalších dotčených orgánů jako i pro samotnou realizaci.

Společnost Rezidenční s.r.o. rovněž požádala o zřízení práva stavby. V žádosti uvedli :

„je pro nás důležité ve vztahu k dalšímu stupni jednání s bankami za účelem zajištění plynulého financování výstavby, neboť se jedná o poměrně velkou investici a spoluúčast bank je nezbytná.

Právo stavby požadujeme zřídit v rozsahu odpovídající smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní, tedy na těchto pozemcích:

2054/2, 2055/1, 2056/6, 2077/12078/1, 2080/19, 2081 a 2489/1, vše k.ú.

Jablonec nad Nisou.

Doba, po kterou požadujeme zřídit právo stavby, bude navázána na vydání změny stavby před dokončením případně nového stavebního povolení a dnem podpisu kupní smlouvy na výše uvedené pozemky tzn. po kolaudaci stavby.

Vzhledem k již tak vysokým vstupním nákladům a vzhledem k tomu, že se platí nájem a pozemky se budou ještě odkupovat, bychom Vás požádali o zřízení práva stavby za úplatu ve výši 1,- Kč.“

Stanovisko odboru územního plánování a hospodářského rozvoje ze dne

26.11.2020

Vyjádření k problematice Rezidenční s.r.o.

Původní projekt stavby bytového domu má vydané platné územní rozhodnutí č.j. 37422/2008 ze dne 7. 4. 2008 a platné stavební povolení č.j. 99512/2008 ze dne 16. 10. 2008.

Oddělení územního a strategického plánování jako pořizovatel Územního plánu Jablonec nad Nisou (dále jen ÚP Jablonec nad Nisou) obdrželo dne 2. 11. 2017 podnět firmy Rezidenční s.r.o. na změnu ÚP Jablonec nad Nisou na částech pozemků p.č. 2077/1, 2055/1, 2055/6 a 2489/1 v k.ú. Jablonec nad Nisou, které jsou vymezeny jako plocha kategorie SC6 – plochy smíšené obytné - centrální – součást zastavitelné lokality SC6.10 a kategorie VK - plochy veřejných prostranství komunikace – součást zastavitelné lokality VK.6 v rozsahu úpravy pro veřejné projednání ÚP Jablonec nad Nisou (po realizaci propojovacího schodiště mezi ul. 5. května a novou železniční zastávkou).

Důvodem byl nesoulad projektové dokumentace s ÚP Jablonec nad Nisou, spočívající v zásahu na plochu VK.6, která byla v platném ÚP Jablonec nad Nisou vymezena jako plocha nutná k zajištění přístupu z centra města (z ul. 5. května) k železniční zastávce Jablonec – střed. Zároveň byla vymezena jako veřejně prospěšná stavba.

Obrázek 1 – Soutisk půdorysu původního záměru a stávajícího platného ÚP Jablonec nad Nisou

Pořizovatel doporučil přijetí podnětu a rovněž upozornil, že v důsledku faktických dopadů návrhu na změnu ÚP Jablonec nad Nisou nebude možné dodržet plánovaný termín výstavby a kolaudaci projektu v měsíci 09/2018 z původní Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní.

Dne 14. 12. 2017 schválilo Zastupitelstvo města Jablonce nad Nisou v souladu s

ustanovením § 6, odst. 5, písm.a) a § 44 písm. a) stavebního zákona, podnět na

pořízení změny č. 1 platného ÚP Jablonec nad Nisou, a to usnesením č.

ZM/251/2017 v rozsahu podbodů č. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Znění podbodu č. 1 bylo:

1) úprava rozsahu zastavitelných lokalit SC6.10 a VK.6 na částech pozemků p.č. 2077/1, 2055/1, 2055/6 a 2489/1 v k.ú. Jablonec nad Nisou tak, aby odpovídal aktuální modifikaci záměru na výstavbu polyfunkčního domu Xxxxxxx.

Plocha VK.6 byla proto v návrhu změny č. 1 ÚP Jablonec nad Nisou zmenšena ve prospěch plochy SC6.10 tak, aby objekt nezasahoval na plochu VK.6.

Obrázek 2 – Soutisk půdorysu původního záměru a upravené plochy VK.6 ve změně č. 1 ÚP Jablonec nad Nisou

V současnosti je změna č. 1 ÚP Jablonec nad Nisou ve fázi úprav po veřejném projednání a je předpoklad, že bude schválena Zastupitelstvem města a vydána v roce 2021. Do té doby platí stávající ÚP Jablonec nad Nisou, se kterým je záměr v nesouladu.

Pořizovatel dále obdržel 22. 5. 2019 žádost firmy Rezidenční s.r.o. k záměru změny stavby před dokončením, která spočívala ve změně polyfunkčního domu na výhradně bytový dům, při zachování stávajícího objemu a umístění, jakou měla podoba objektu, která je pravomocně povolená.

Zcela nová je informace, že firma Rezidenční s.r.o. připravuje novou podobu záměru, ke které se pořizovatel nevyjadřoval. Současně v lokalitě probíhá investiční akce města, zahrnující pěší lávku propojující plánovaný terminál veřejné osobní dopravy a zastávku ČD. Upozorňujeme na to, že záměr firmy Rezidenční s.r.o. může být potenciálně v konfliktu, zejména nástupním prostorem lávky.

Obrázek 3 – Soutisk pěší lávky na plánovaný nový terminál VOD a původního záměru

firmy Rezidenční s.r.o.

Obrázek 4 – Soutisk pěší lávky na plánovaný nový terminál VOD a nové podoby záměru firmy Rezidenční s.r.o.

Pořizovatel se dále domnívá, že nově upravený záměr firmy Rezidenční s.r.o., zahrnující úplnou změnu koncepce objektu, není možné projednat pouze formou změny stavby před dokončením, ale objekty budou muset být opětovně umístěny ve stavebním řízení. Předložený návrh studie z 09/2020 nové podoby záměru nebude v souladu s ÚP Jablonec nad Nisou do doby vydání změny č. 1 ÚP Jablonec nad Nisou.

Stanovisko městského architekta

Ke smluvně-právním věcem nejsem schopen se vyjádřit.

Navrhuji do dodatku, pokud se bude uzavírat, doplnit, že záměr bude dále projednáván s městským architektem.

Stanovisko odboru stavebního a životního prostředí

Stavební úřad písemností ze dne 4.6.2015, č.j. 49516/2015 vydal sdělení, v kterém žadateli - Rezidenční s.r.o., Husova č.p. 678/42, Liberec sděluje, že stavební povolení ze dne 16.10.2008, č.j.99512/2008 je platné.

Stanovisko oddělení právního a veřejných zakázek

Žadateli byl termín odkládací podmínky (podání žádosti o kolaudační rozhodnutí na předmětnou stavbu) prodlužován již třikrát, odhlédneme-li od toho, že historicky byla v roce 2006 na předmětné pozemky uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní se společností Luxembourg Invest s. r. o., která byla původně jediným společníkem právě Rezidenční s. r. o.

Prodloužení odkládací podmínky do roku 2024 dalším dodatek ke smlouvě

nedoporučujeme, neboť společnost v rozhodné několikrát prodlužované době

odkládací podmínky byla nečinná, a to jak fyzicky na stavbě tak i jiným administrativním způsobem.

Zřízení práva stavby je silným institutem pro stavebníka a věcným právem zapisovaným do KN. Investor neprokázal doposud hodnověrně, že právo stavby j nutným podkladem pro úvěr od banky. Zřízení práv stavby v tomto případě zásadně nedoporučujeme.

V případě, že by bylo zřízeno je nutné je zveřejnit dle § 39 zákona o obcích a dále velice pečlivě připravit smlouvu se všemi náležitostmi jako je doba, na kterou se právo stavby zřizuje, dále stavební plat, specifikace stavby, je nutno vyhradit zde souhlas města k zatížení práva stavby atd., v souladu s příslušnou zákonnou úpravou.

Dne 26.11.2020 společnost Rezidenční s.r.o. zaslala doplnění k předchozí žádosti :

1) Na základě ekonomické analýzy projektu si dovedeme představit i rozumnou aktualizaci budoucí kupní ceny pozemkových parcel, které jsou určeny k zastavění dle poslední předložené verze projektu - studie Bytové domy Raisovka. Tyto a ostatní nezastavěné pozemky prosíme nyní pronajmout za stávajících podmínek, neboĺ zejména nezastavěné pozemky zůstanou po ukončení výstavby z větší části v majetku města.

2) Naše společnost je připravena předložit termínový harmonogram výstavby celého projektu se závazným termínem ukončení a to v přímém vztahu k termínu vydání pravomocného rozhodnutí Stavebního úřadu o změně stavby před jejím dokončením případně jiného povolení k výstavě.

3) Předpokládaný termín zahájení prací je nejpozději do 15 měsíců od podpisu inovované nájemní smlouvy samozřejmě s vazbou na bod ad 2), když nejsme v tuto chvíli schopni předjímat, jaké povolení bude stavební úřad vyžadovat a jaké lhůty bude mít schvalovací proces. Nicméně v našem zájmu je vzhledem k již vynaloženým prostředků stavbu zahájit co nej dříve.

4) Současně prohlašujeme, že při dohodě o bodech ad 1-3 uvedených výše, že nepřevedeme obchodní podíl na jiný subjekt do doby ukončení výstavby a vypořádání vlastnických vztahů podle postupu uvedeného výše.

5) Poslední verze projektu - studie, kterou jsme předložili v rámci naší žádosti o prodloužení nájemní smlouvy, pokud bude odsouhlasená městským architektem a bude na tuto verzi vydána změna stavebního povolení pro stavbu před jejím dokončením případně jiné povolení k výstavbě, respektuje zcela základní předpoklady pro respekt k životnímu prostředí a v tomto režimu budou upraveny i plochy zeleně v tomto projektu.

6) Vzhledem k tomu, že poslední navržená verze projektu - studie je ověřena investory v Liberci, Zeleném údolí, kde bylo v této variantě v projektu Panorama postaveno v 7 domech cca 200 BJ, je třeba konstatovat, že kromě společníků společnosti Rezidenční, kteří mají vlastní finanční zdroje na kofinancování projektu (o čemž svědčí i skutečnost, že doposud vynaložili z vlastních zdrojů více jak 12,0 mil. Kč), je za těmito investory finančně silný spoluinvestor, který je schopen v případě potřeby poskytnout prostředky na kofinancování k bankovnímu úvěru.

7) Prodej bytů bude založen na tržním principu, neboĺ jinak by se jakékoliv jiné tvrzení dostalo do protikladu s výše uvedenými skutečnostmi.

Současně s výše uvedenými body je naprosto klíčovou otázkou uzavření smlouvy o zřízení práva stavby, neboĺ se jedná o legitimní požadavek nejenom investora

výstavby projektu na cizím pozemku, ale, a to zejména, i úvěrujících bank. Bez tohoto institutu je úspěšná realizace tohoto projektu vzhledem k financování téměř nemožná.

Závěrem chceme konstatovat, že budeme velmi rádi, když budeme moci případné změny v projektu pravidelně konzultovat se Stavebním úřadem, architektem města a dalšími kompetentními institucemi za účelem dosažení vzájemné shody mezi Městem a investorem. Věcně chceme zdůraznit, že projekt v aktuální verzi byl vypracován na základě důkladné analýzy, která respektovala potřeby a poptávku občanů Města Jablonce n/N, zjištěnou průzkumem trhu s tím, že výměry a dispoziční řešení bytů jsou této poptávce přizpůsobeny.

Měřický náčrt č. 1 – rozsah předmětu budoucí koupě:

Doplnění PaVZ k žádostem spol. Rezidenční s.r.o.:

Měřický náčrt č. 2 –rozsah předmětu nájmu o celkové výměře 4.185 m2:

Rozhodnutí Rady města není správním rozhodnutím a institut odvolání proti takovému neexistuje a není legislativně správnou terminologií. Na rozhodnutí

orgánu města (RM, ZM) není navíc dán právní nárok, jak ostatně potvrdil i judikát

NS v rámci našeho řízení se spol. Proctus 3 s.r.o.

2) předmětná smlouva o nájmu a budoucí kupní smlouvě ve znění dodatků má

zcela jasně vymezenou odkládací podmínku, jejímž nesplněním do určitého data, tj. 31.12.2020 (podání žádosti o kolaudační rozhodnutí) smlouva zaniká (bod. 30 smlouvy). Splnění této odkládací podmínky nebylo závislé na žádném protiplnění města ve formě poskytnutí součinnosti apod.

3) společnost odkazuje na § 1765 obč. zák., s tím, že došlo ke podstatné změně okolností v právech a povinnostech a mělo tak dojít k hrubému nepoměru na straně Rezidenční s.r.o., která je tak znevýhodněna a z toho titulu se domáhá obnovení o jednání o smlouvě. Dle mého názoru tato aplikace § 1765 v daném případě nemůže obstát, i z toho důvodu, že současný stav je zejména způsoben nekonáním samotné společnosti, což ostatně dokládá několikrát prodlužovaná lhůta pro splnění odkládací podmínky a faktická konstantní nečinnost stavebníka v průběhu

prodlužované lhůty. Nelze tedy souhlasit se shrnutím v závěru žádosti, že jsou naplněny podmínky nepředvídatelné změny okolností, které nemohla společnost svým jednáním ovlivnit (při takovéto interpretaci by pak každý dlouhodobější investiční projekt mohl uplatňovat/zneužívat v případě potřeby odkaz na § 1765 obč. zák. např. v případě recese na cenovém trhu s byty apod.)

Dle mého názoru se jedná o obecné podnikatelské riziko investora, které musí mít ve svém projektu zohledněno.

4) z obecného hlediska pokud by se chtěla společnost soudně úspěšně domáhat nějakého nároku, musela by prokázat příčinnou souvislost mezi vznikem škodního následku/zmařené investice a jednáním města, zejména porušením smluvního

závazku, jiné právní povinnosti ze strany města. Město však své závazky ze smlouvy plnilo bez dalšího a o jiných porušeních právních povinností mi není známo.

5) z důvodů dle odrážky 4) jsou poté liché

i. výtky na nesoučinnost města v podobě nezřízení práva stavby (nebyl závazek města ze smlouvy)

ii. odkazy na hrubé projektové chyby původního projektu, prodlení projektanta (není způsobené volním jednání města, ale maximálně vztahem mezi původního stavebníka – spol. Luxemburg x Rezidenční)

iii. odkaz na koronavirovou situaci (ta byla od března 2020, avšak společnost nebyla aktivní ani před tímto obdobím).

6) společnost dále uvádí, že fakticky nemohla konat v důsledku nesouladu nového územního plánu z roku 2017 k dotčeným pozemkům s vydaným platným stavebním povolením, s tím, že nebyly přizpůsobeny hranice veřejné komunikace platnému stavebnímu povolení a až po narovnání této skutečnosti ze strany zpracovatele

územního plánu byla daný stav napraven. Dle informací stavebního úřadu však taková ani taková skutečnost neměla vliv na realizaci dle platného stavebního povolení. Pro pořádek uvádím, že pořizovatelem ÚP je obecní úřad, zpracovatele subjekt soukromého práva-projekční společnost a zastupitelstvo obce v rámci své působnosti schvaluje návrh na pořízení a následně vydání ÚP. Doplňuji, že společnost ani nepodala do návrhu ÚP námitky či připomínky.

Námitky společnosti dle zaslaných dopisů tedy nejsou na místě a dle našeho názoru je si toho vědoma i sama společnost, neboť dané dokumenty sama pojmenovává jako „žádosti“, nikoliv třeba jako „výzvy k plnění ze smlouvy“ apod.

Pozn. Předmětná věc (zřízení práva stavby, dodatek č. 4) byla i předmětem projednávaní Výboru pro hospodaření s majetkem města dne 27.11.2020 s nedoporučujícím stanoviskem.

Dále také Rada města také usnesením RM/79/2021 ze dne 18.2.2021 projednala žádosti spol. Rezidenční s.r.o. a doporučila těmto nevyhovět.

Přílohy: žádosti spol. Rezidenční s.r.o. + dopisy právních zástupců společnosti

Za PaVZ

Jiří Kučera dne 13.4.2021

Magistrát města Jablonec nad Nisou Vážený pan primátor

Ing. Jiří Čeřovský Mírové nám. 19 Jablonec nad Nisou 467 51

datovou schránkou

V Praze dne 28.12.2020

Věc: Žádost o prodloužení termínu odkládací podmínky vyplývající ze Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní, ev. Č. 147 – 2013 – OE/OMP a Dodatku č. 3

Na základě Dodatku č. 3 k výše uvedené smlouvě o nájmu, došlo ke změně čl. VI. odst. 12, který nově zní: „Odkládací podmínkou ke splnění povinnosti podle článku IV. této smlouvy je podat žádost o kolaudační rozhodnutí k objektu, který bude postaven na předmětných pozemcích, na základě projektu, který byl podkladem pro stavební povolení na předmětnou stavbu, nejpozději do 31.12.2020.“

Tento termín je z hlediska splnění této povinnosti nereálný, a proto Vás touto cestou žádáme o prodloužení termínu odkládací podmínky do 31.12.2024.

Tuto žádost opíráme o tyto skutečnosti:

- z důvodu narovnání této skutečnosti bylo požádáno o změnu územního plánu a následně byla změna územního plánu realizována.

- dalším důvodem, proč nebylo možné projekt okamžitě realizovat, byla bezpodmínečná nutnost provést změnu konstrukčního systému projektované stavby, neboť původní projekt, na který bylo vydáno SP, vykazoval podstatné projektové chyby. A projekt jako takový bylo potřeba uzpůsobit dnešním potřebám budoucích klientů a novým trendům, normám, vyhláškám a obecným standardům. Stavebnímu úřadu v Jablonci nad Nisou byla předvedena a projednána nová studie stavby a následně se zadalo vypracování projektové dokumentace pro provedení stavby. Bohužel ze strany projektové kanceláře došlo k výraznému zpoždění předání PD k projednání změny stavby před dokončením. Na základě této nové PD jsme v roce 2018 začali projednávat a vyřizovat podklady pro změnu stavby před jejím dokončením. Bohužel do dnešního dne se nám nepodařilo veškeré podklady opatřit vzhledem k rozsahu projektu, jeho změn a nových požadavků ze strany dotčených úřadů.

- současně s výše uvedeným bylo zapotřebí aktualizovat a projednat možnosti veškerých napojení na technickou infrastrukturu.

- v tuto chvíli jsou projednávány žádosti (příp. některá stanoviska či vyjádření již máme) o vyjádření k projektové dokumentaci změny stavby před dokončením a došlo k předání projektu pro provedení stavby a probíhají jednání s generálním dodavatelem stavby. Bohužel při projednávání s dotčenými úřady a taktéž s případným dodavatelem stavby opětovně narážíme na složitost realizace projektu jako takového, a to vzhledem k požadavkům dotčených úřadů a zejména pak z hlediska stavební realizace.

- dalším a pro nás zásadním problémem je, že nám z nepochopitelných důvodů zastupitelstvo města Jablonec nad Nisou svým usnesením č. 24/2019/B/4 ze dne 21.2.2019 neschválilo zřízení práva stavby na pozemky ze smlouvy budoucí kupní a nájmu, které je nezbytně nutné k zajištění bankovního financování této nemalé investice. Musíme konstatovat, že jsme předpokládali nepoměrně větší míru spolupráce a vstřícnost, a to jak od města Jablonec nad Nisou jako vlastníka předmětných pozemků, tak kompetentních správních orgánů Magistrátu. Kdybychom měli tyto informace před převzetím společnosti, tak bychom určitě do tohoto projektu nevstupovali

- a v neposlední řadě nás v průběhu tohoto roku v dalších krocích, které jsme měli v úmyslu realizovat za účelem realizace výstavby tohoto projektu, zastavila pandemie koronaviru a ve svém výsledku vlastně ekonomicky zničila nově navrhovanou a vyprojektovanou variantu projektu výstavby.

Nezbývá nám tedy nic jiného než znovu za cenu dalších vícenákladů projekt změnit, tak aby stavebně a hlavně ekonomicky dával vůbec smysl. Doposud vynaložené náklady již nyní přesahují astronomických 10.000.000,- Kč a nový projekt tyto náklady zvýší ještě min. o 2.000.000,- Kč, přesto jsme se, nejen za účelem minimalizace našich ztrát na této investici, ale i z otázky prestiže, rozhodli znovu projekt nastartovat. V příloze zasíláme novou studii projektu Raisovka, která se nám zdá z pohledu architektonického, ale nakonec i ekonomického jako nejvhodnější řešení.

Chtěli bychom proto opětovně požádat o prodloužení lhůty pro odkládací podmínku vyplývající ze Smlouvy o nájmu. Dodatkem č. 4 do 31.12.2024 a současně s touto žádostí si dovolujeme požádat o vydání souhlasu s právem stavby na dotčených pozemcích (viz příloha). K této věci připomínáme skutečnost, že závěry a stanoviska, resp. doporučení Právního odboru a veřejných zakázek jsou poněkud problematická z toho důvodu, že v době, kdy proběhla soutěž, výběrové řízení na výběr investora na tuto lokalitu, nebyl ještě institut práva stavby jako terminus technicus zakotven v našem právním řádu a proto stanovisko, že se jedná o změnu původních soutěžních podmínek, nemůže obstát a jeví se spíše jako obstrukce na straně pronajímatele pozemkových parcel směrem k realizaci projektu.

Proto prosíme, pokud bude naší žádosti vyhověno, zakotvit tento institut již do dodatku č. 4 přímo.

Jen pro informaci připomínáme, že z právního hlediska jde o řádně zahájenou stavbu na základě původního stavebního povolení, a tudíž by v případě neprodloužení odkládací podmínky došlo k patové situaci, která je jinak než realizací projektu velmi těžko a složitě řešitelná.

Z výše uvedených důvodů a skutečností Vás žádáme o kladné rozhodnutí ve věci prodloužení termínu odkládací podmínky.

Předem děkujeme za vstřícnost při řešení vzniklé situace.

Magistrát města Jablonec nad Nisou

Vážený pan primátor Ing. Jiří Čeřovský Mírové nám. 19 Jablonec nad Nisou 467 51

V Praze dne 28.12.2020

Věc: Doplnění č. 1 k žádosti ze dne 28.12.2020 o prodloužení termínu odkládací podmínky vyplývající ze Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní, ev. Č. 147 – 2013 – OE/OMP a Dodatku č. 3

Pro úplnost podané žádosti doplňujeme následující informace:

1) Na základě ekonomické analýzy projektu si dovedeme představit i rozumnou aktualizaci budoucí kupní ceny pozemkových parcel, které jsou určeny k zastavění dle poslední předložené verze projektu - studie Bytové domy Raisovka. Tyto a ostatní nezastavěné pozemky prosíme nyní pronajmout za stávajících podmínek, neboť zejména nezastavěné pozemky zůstanou po ukončení výstavby z větší části v majetku města.

2) Naše společnost je připravena předložit termínový harmonogram výstavby celého projektu se závazným termínem ukončení, a to v přímém vztahu k termínu vydání pravomocného rozhodnutí Stavebního úřadu o změně stavby před jejím dokončením případně jiného povolení k výstavě.

vlastní finanční zdroje na kofinancování projektu (o čemž svědčí i skutečnost, že doposud vynaložili z vlastních zdrojů více jak 12,0 mil. Kč), je za těmito investory finančně silný spoluinvestor, který je schopen v případě potřeby poskytnout prostředky na kofinancování k bankovnímu úvěru.

7) Prodej bytů bude založen na tržním principu, neboť jinak by se jakékoliv jiné tvrzení dostalo do protikladu s výše uvedenými skutečnostmi.

Současně s výše uvedenými body je naprosto klíčovou otázkou uzavření smlouvy o zřízení práva stavby, neboť se jedná o legitimní požadavek nejenom investora výstavby projektu na cizím pozemku, ale, a to zejména, i úvěrujících bank. Bez tohoto institutu je úspěšná realizace tohoto projektu vzhledem k financování téměř nemožná.

Děkujeme a věříme, že bude naší žádosti vyhověno.

Magistrát města Jablonec nad Nisou

Primátor města Rada města

Mírové nám. 19 Jablonec nad Nisou 467 51

datovou schránkou

V Praze dne 28.12.2020

Vážený pane primátore, vážená rado města, vážení zastupitelé,

dne 1.12.2020 rada města jednomyslně nevyhověla naší žádosti ze dne 22.9.2020 o prodloužení termínu odkládací podmínky ze Smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní, ev. č. 147-2013- OE/OMP a Dodatku č. 3 k této smlouvě (text žádosti a její doplnění uvádíme v příloze).

Na základě této skutečnosti požádala Rezidenční s.r.o. o schůzku pana primátora. Tato schůzka se uskutečnila dne 16.12.2020 za účasti pana primátora RNDr. Jiřího Čeřovského a dalších dvou členů rady města Ing. Milana Kouřila a Ing. Petra Roubíčka. Za Rezidenční s.r.o. byl přítomen Jan Kašpar - jednatel a JUDr. Jaroslav Kašpar.

Zástupci Rezidenční s.r.o. přednesli zúčastněným závažné argumenty, které ať už úmyslně nebo nedopatřením nebyly v předchozích jednáních kompetentními pracovníky příslušných samosprávných, resp. správních útvarů prezentovány a nebyly předloženy ani na jednání komisí, předcházejících shora uvedenému zasedání rady města.

Musíme zdůraznit, že jsme postupem statutárního města Jablonec nad Nisou velmi zaskočeni a především zklamáni. Do této investice jsme mimo dosavadních cca 14,0 mil. Kč chtěli a stále chceme investovat nemalé peníze v řádech vyšších desítek milionů. Naše argumenty, které jsme přednesli na jednání dne 16.12.2020, zde již nechceme opakovat. Předpokládáme, že proběhl mezi kompetentními pracovníky města informační tok, který tyto argumenty přenesl i do nižších složek, kterých se zásadní pochybení na straně města i státní správy týká.

Vzhledem k výše uvedenému a v zájmu zachování postupu dobrého hospodáře naší společnosti jsme nuceni začít aktivně chránit naše zájmy a proto se:

1) odvoláváme proti rozhodnutí Rady města ze dne 1.12.2020,

2) předkládáme opětovně naši žádost ze dne 22.9.2020 a to s datem 28.12.2020 (viz příloha),

3) současně prohlašujeme, že jsme přístupni k dohodě v tom smyslu, že pokud bude naší žádosti vyhověno ve smyslu textu žádosti a její přílohy, tak v případě nedodržení podmínek tam uvedených ze strany Rezidenční s.r.o., nebudeme požadovat náhradu jakýchkoliv nákladů doposud vynaložených, ani ušlého zisku,

4) v případě, že nebude naší žádosti do konce t.r. vyhověno, jsme připraveni přistoupit k dalším opatřením:

a) k vymáhání náhrady škody za naši investici zmařenou statutárním městem Jablonec nad Nisou, a to v rozsahu cca 14,0 mil. Kč co do aktuální výše investice a cca 35,0 až 40,0 mil. Kč ušlého zisku.

b) současně upozorňujeme na skutečnost, že stávající stavební povolení, které je v majetku Rezidenční s.r.o., neumožní v této lokalitě v dohledné době realizovat jakoukoliv stavbu, a to i včetně projektu přemostění tzv. lávkou (viz konflikt starého a nového ÚP)

Závěrem chceme zdůraznit, že nejsme potížisté, neboť i v současné době naše mateřské společnosti připravují další projekty i v Jablonci nad Nisou, že nejsme ani nějací začátečníci v rezidenční bytové výstavbě, neboť jsme ku spokojenosti klientů v minulých letech realizovali stovky bytů a rodinných domů. Nadále máme zájem projekt v poslední navrhované verzi (viz studie, kterou máte k dispozici) dokončit a věříme, že by byl a bude ozdobou města.

Děkujeme za pochopení naší situace a přejeme hezké svátky, hodně zdraví do roku 2021 a v neposlední řadě i dobrou spolupráci, která nebude traumatem na dlouho pro všechny.

Děkujeme

Magistrát města Jablonec nad Nisou Primátor města

Rada města

Mírové náměstí 3100/19 467 51 Jablonec nad Nisou

datovou schránkou: wufbr2a

V Praze dne 30. prosince 2020

Věc: Žádost o obnovení jednání o nájemní smlouvě

Vážení,

dovolujeme si Vás informovat, že jsme dne 29.12.2020 převzali právní zastoupení společnosti Rezidenční s.r.o., zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 282118, se sídlem Humpolecká 1886/26, Krč, 140 00 Praha 4, identifikační číslo 28728513 (dále jen „Klient“) ve věci smlouvy o nájmu a budoucí smlouvě kupní, ev. č. 147-2013-OE/OMP, ve znění dodatků č. 1 až 3, uzavřené mezi Statutárním městem Jablonec nad Nisou a zmocnitelem dne 7.3.2013 (dále jen „Nájemní smlouva“) za účelem výstavby polyfunkčního domu v Raisově ulici Klientem, a to na pozemcích, které mají být převedeny na základě kupní smlouvy do vlastnictví Klienta (dále jen „Projekt“).

Dle informace od Klienta Rada města dne 1.12.2020 jednomyslně nevyhověla žádosti Klienta ze dne 22.9.2020 (dále jen „Žádost“) o prodloužení odkládací podmínky ve smyslu čl. VI. odst. 12 Nájemní smlouvy nejpozději do dne 31.12.2024. Klient podal proti rozhodnutí Rady města dne 29.12.2020 odvolání (dále jen „Odvolání“).

Dovolujeme si tímto navázat na Odvolání Klienta a žádáme Statutární město Jablonec nad Nisou o obnovení jednání o podmínkách Nájemní smlouvy dle ustanovení § 1765 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Je nutné konstatovat, že nevyhovění Žádosti má pro Klienta zcela fatální dopady a zamítavé rozhodnutí Rady města lze zejména vzhledem k dále popsaným pro Klienta přitěžujícím okolnostem realizace projektu v Raisově ul., kolizi v územním plánu, dlouhodobé absenci součinnosti Statutárního města Jablonec a v neposlední řadě i trvající koronavirové situaci na území České republiky považovat za nepřiměřeně tvrdé ve vztahu k postavení Klienta

POLEDNE ROTTA ADVOKÁTI s. r.o.

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 304343

zapsaná v seznamu vedeném ČAK

T +420 222 318 556

+420 222 318 570

+420 222 318 571

F +420 222 315 557

www.poledne-rotta.cz

identifikační číslo: 076 28 234

sídlo: Maiselova 38/15, Josefov,

110 00 Praha 1

z Nájemní smlouvy, když za stávajících podmínek lze dovodit, že Nájemní smlouva jako taková zakládá zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran.

Především je třeba zdůraznit, že realizace Projektu v Raisově ul. v Jablonci nad Nisou zastihla Klienta v době velmi komplikované a nepříznivé pro realizaci jakýchkoliv nemovitostních projektů. V důsledku nouzového stavu vyhlášeného vládou ČR v souvislosti s výskytem koronaviru na území České republiky, jakož i v důsledku přijetí dalších krizových opatření vládou ČR, čelí od dubna t.r. veškeré nemovitostní projekty nepředvídatelným překážkám spočívajícím zejména v nedostatku kapacity pracovní síly ze zahraničí, prodlení v dodávkách stavebních materiálů, nečinnosti či omezené činnosti dotčených orgánů, stavebních a katastrálních úřadů atd. Velké množství investorů bylo tak v důsledku vzniklých okolností nuceno pozastavit či zcela zastavit své projekty. Přesto je však Klient připraven Projekt v Raisově ul. provést a řádně dokončit.

Dále je nutné připomenout, že při revizi dostupných podkladů pro realizaci projektu Klient opakovaně upozorňoval na nesoulad v novém územním plánu, kdy zpracovatel nového územního plánu opomněl přizpůsobit hranice ploch VK platnému stavebnímu povolení Klienta a tím částečně nerespektovat umístění stavby v plochách SC6 do katastrální mapy a následně do terénu podle platného stavebního povolení, ačkoliv měl zpracovatel územního plánu tyto podklady k dispozici. Současně Klient opakovaně avizoval, že původní Projekt jako takový vykazuje hrubé projektové chyby, které byl Klient nucen na své náklady následně zhojit, a v této souvislosti provést změnu konstrukčního systému projektované stavby. Rovněž tyto okolnosti nezávislé na vůli Klienta způsobily značné průtahy v realizaci Projektu.

V neposlední řadě je nutné konstatovat, že Statutární město Jablonec nad Nisou neposkytlo předpokládanou součinnost k realizaci Projektu, když nevyhovělo Klientovi v jeho požadavku na zřízení práva stavby, které však je optikou platné legislativy zcela zásadním předpokladem pro zajištění jakéhokoliv bankovního financování. Taková absence v součinnosti pronajímatele pak způsobuje nemožnost řádného a včasného splnění povinnosti Klienta směřující k dokončení Projektu.

Ve smyslu ustanovení § 1765 odst. 1 OZ pak platí, že „Dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr zvýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, nebo se dotčené straně stala až po zavření smlouvy známou.“.

V důsledku shora popsaných okolností souvisejících s vadami Projektu, absencí součinnosti pronajímatele a výskytem koronaviru a vládou přijatých omezujících opatření počínaje dnem 16.3.2020 (souhrnně dále jen „Změna okolnosti“) byla Klientovi značně ztížena realizace Projektu v Raisově ul., když taková změna okolností nastalá až po uzavření Nájemní smlouvy založila zvlášť hrubý nepoměr zvýhodněním pronajímatele oproti Klientovi a zvýšením nákladů plnění ze strany Klienta.

V případě Klienta je tak nepochybné, že veškeré podmínky ve smyslu ustanovení § 1765 odst. 1 OZ pro možné domáhání se jednání o úpravě Nájemní smlouvy, a to konkrétně o prodloužení odkládací podmínky ve smyslu čl. VI. odst. 12 Nájemní smlouvy nejpozději do dne 31.12.2024 a zřízení práva stavby byly naplněny, když:

- lze jednoznačně dovodit vznik Změny okolností;

- šlo o nepředvídatelnou Změnu okolností, když Klient při uzavírání Nájemní smlouvy nemohl předvídat vznik popsaných okolností;

- Klient nemohl Změnu okolností svým jednáním ovlivnit;

- uvedená Změna okolností založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran, když realizace Projektu Klientem je v důsledku Změny okolností značně ztížena, přičemž Statutární město Jablonec nad Nisou oproti tomu uplatňuje právo na ukončení nájemní smlouvy a nabytí všech práv ze stavebního povolení.

Ve smyslu shora uvedeného tak žádáme Statutární město Jablonec nad Nisou, jakožto pronajímatele z Nájemní smlouvy, o zohlednění Změny okolností a nastalé nepředvídatelné koronavirové situace, a o obnovení jednání o podmínkách Nájemní smlouvy.

Z uvedených důvodů žádáme Statutární město Jablonec nad Nisou o prodloužení odkládací podmínky ve smyslu čl. VI. odst. 12 Nájemní smlouvy nejpozději do dne 31.12.2024. Současně žádáme Statutární město Jablonec nad Nisou, aby reagovalo na aktuální legislativní požadavky a vyhovělo Klientovi ve zřízení práva stavby tak, aby mohl zajistit bankovní financování projektu.

V případě jakýchkoliv dotazů jsme Vám kdykoliv k dispozici.

Zůstáváme s pozdravem

Rezidenční s.r.o.

zastoupena Mgr. Martinem Rottou, advokátem

Příloha: plná moc advokáta

Mgr Martin Rotta

Digitálně podepsal Mgr Martin Rotta Datum: 2020.12.30

11:58:44 +01'00'

Document Metadata

Table of Contents

PRO NADCHÁZEJÍCÍ 5. ZASEDÁNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA JABLONEC NAD NISOU

Document Metadata