PARADIGME]
[Indsæt logo]
[PARADIGME]
betinget Totalentrepriseaftale
Vedrørende opførelse af blandet byggeri på ejendommen [mat. nr.] [Ejerlav] [beliggenhedskommune]
Mellem undertegnede
[Almen boligorganisation], afdeling [afdelingsnavn/nr.]
CVR-nr. [x]
c/o [Boligorganisationens adresse]
[postnummer] [by]
(”Boligorganisationen”)
og
[Privat part]
CVR-nr. [x]
[adresse]
[postnummer] [by]
(”Udvikleren”)
er indgået kontrakt om Udviklerens opførelse af almene boliger på ejendommen [mat. nr.] [ejerlav] [beliggenhedskommune] beliggende [adresse] [postnummer] [by].
Totalentrepriseaftalen indgås på følgende vilkår.
Definitioner
Ved Aftalegrundlaget forstås Købsaftalen, Samarbejdsaftalen og Totalentrepriseaftalen tilsammen.
Ved Aftalesummen forstås den samlede betaling for tilvejebringelse af Boligorganisationens Byggeri, som Boligorganisationen i medfør af Totalentrepriseaftalen skal betale til Udvikleren. Aftalesummen er i henhold til Støttebekendtgørelsens § 24 sammensat af a) Grundkøbesummen, b) de faktiske udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder, samt c) Udviklerens honorar.
Ved Anskaffelsessummen forstås den samlede, støtteberettigede anskaffelsessum for Boligorganisationens Byggeri, jf. Støttebekendtgørelsens § 8.
Ved Boligorganisationen forstås den almene boligorganisation [boligorganisationens navn], afdeling [afdelingsnavn/nr.].
Ved Boligorganisationens Byggeri forstås [ beskrivelse af projektet], som også beskrevet i Idégrundlaget.
Ved Byggeprojektet forstås Boligorganisationens Byggeri og Udviklerens Byggeri tilsammen.
Ved Ejerlejligheden forstås Ejerlejlighed nr. [x] under opdeling inklusive dertilhørende byggeretter og fællesarealer.
Ved Entreprisesummen forstås summen af udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder vedrørende Boligorganisationens Byggeri og Udviklerens honorar.
Ved Grundkøbesummen forstås købesummen for Ejerlejligheden i henhold til Købsaftalen.
Ved Hovedejendommen forstås ejendommen [mat. nr.] [ejerlav] [beliggenhedskommune] beliggende [adresse] [postnummer] [by].
Ved Idégrundlaget forstås de af Parterne udarbejdede fælles visioner for og krav til Byggeriet, hvori blandt andet budgetmæssige rammer, design og kvalitet for Boligorganisationens Byggeri er defineret.
Ved Købsaftalen forstås Parternes aftale om Boligorganisationens køb af Ejerlejligheden under opdeling fra Hovedejendommen samt de dertilhørende byggeretter.
Ved Maksimumbeløbet forstås det maksimale beløb pr. kvadratmeter boligareal som fastsat af Trafik- Bygge- og Boligstyrelsen i medfør af Støttebekendtgørelsen.
Ved Parterne forstås Boligorganisationen og Udvikleren tilsammen.
Ved Samarbejdsaftalen forstås Parternes aftale om samarbejde vedrørende opførelse af blandet boligbyggeri på Hovedejendommen.
Ved Støttebekendtgørelsen forstås BEK nr. 14 af 9. januar 2020 om støtte til almene boliger m.v., eller hvad der måtte træde i stedet herfor.
Ved Særomkostninger forstås de omkostninger, der i henhold til Støttebekendtgørelsen, almenboligloven og efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse kan indgå i Anskaffelsessummen, og som betales direkte af Boligorganisationen. Særomkostninger omfatter bl.a. bestyrelseshonorar, byggesagshonorar, støttesagsgebyr, bidrag/gebyr til Byggeskadefonden samt egne rådgiveromkostninger, herunder advokatomkostninger og omkostninger til eventuel egen bygherrerådgiver.
Ved Tilsynskommunen forstås [kommunenavn] Kommune, der i medfør af lov om almene boliger m.v. fører tilsyn med Boligorganisationen.
Ved Totalentrepriseaftalen forstås nærværende kontrakt om Udviklerens opførelse af Boligorganisationens Byggeri som styrende totalentreprenør.
Ved Udbuddet forstås Udviklerens udbud eller konkurrenceudsættelse, herunder licitation, af de entreprenør-, rådgiver- og leverandørydelser, som skal udføres af tredjemand, og som Boligorganisationen har pligt til at udbyde eller konkurrenceudsætte i medfør af gældende regler.
Ved Udvikleren forstås virksomheden [navn på privat part].
Ved Udviklerens Byggeri forstås [beskrivelse af projektet], som også beskrevet i Idégrundlaget.
Parternes aftaleforhold
Parterne har samtidig med indgåelse af Totalentrepriseaftalen indgået Købsaftalen, hvorved Boligorganisationen erhverver en del af Hovedejendommen og de for opførelsen af Boligorganisationens Byggeri nødvendige byggeretter, samt Samarbejdsaftalen vedrørende Parternes samarbejde om tilvejebringelse af Boligorganisationens Byggeri.
Følgende rangorden skal være gældende ved indbyrdes modstrid mellem Aftalegrundlagets bestemmelser, medmindre andet følger af almindelige fortolkningsprincipper:
Samarbejdsaftalen
Købsaftalen
Parternes aftaler i form af Aftalegrundlaget er indbyrdes afhængige af hinanden. Falder en del af Aftalegrundlaget bort, herunder som følge af en Parts berettigede ophævelse af Samarbejdsaftalen, Købsaftalen eller Totalentrepriseaftalen, falder Aftalegrundlaget bort i sin helhed.
Hvis vilkår eller forudsætninger i dele af Aftalegrundlaget må ændres som følge af krav fra Tilsynskommunen, skal de øvrige dele af Aftalegrundlaget om nødvendigt tilpasses i overensstemmelse hermed, jf. dog Totalentrepriseaftalens pkt. 2.5.
Parterne kan ikke afvise ændringer i Aftalegrundlaget som følge af krav fra Tilsynskommunen, medmindre disse ændringer vil stride imod Idégrundlaget. Hvis en Part med henvisning til Totalentrepriseaftalens pkt. 2.5, 1. punktum, afviser at godkende ændringer i Aftalegrundlaget, som Tilsynskommunen har opstillet som betingelse for meddelelse af skema A- eller skema B-tilsagn, finder Totalentrepriseaftalens pkt. 15.4, jf. pkt. 15.1 (i) og (ii) tilsvarende anvendelse.
Bilag og forholdet til ABT 18
Ved Totalentrepriseaftalens indgåelse foreligger følgende bilag:
Idégrundlag (bilag 1)
Hovedtidsplan (bilag 2)
Betalingsplan (bilag 3)
Oplæg til grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog (bilag 4)
[indsæt evt. yderligere]
Inden Boligorganisationens Byggeri påbegyndes, skal Parterne desuden have opnået enighed om følgende bilag:
Endeligt grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog
Byggesagsbeskrivelse
IKT-aftale, hvis Boligorganisationens Byggeri er omfattet af IKT-bekendtgørelsen
Aftale om sikkerhed og sundhed
[indsæt evt. yderligere]
De i Totalentrepriseaftalens pkt. 3.2 oplistede bilag samt øvrige relevante bilag, herunder det endelige projektmateriale, arbejdsbeskrivelser, tegninger, støttetilsagn, myndighedsprojekt, byggetilladelse og forsikringspolicer, vedlægges Totalentrepriseaftalen med fortløbende bilagsnumre efterhånden, som bilagene foreligger, dog således at det endelige grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog erstatter det i Totalentrepriseaftalens pkt. 3.1 omtalte oplæg til grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog (bilag 4).
Hvis Parterne ikke kan opnå enighed om ordlyden af et endeligt grænsefladenotat, finder det oplæg til grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog, som forelå ved Parternes indgåelse af Totalentrepriseaftalen, anvendelse.
De i Totalentreprisenaftalens pkt. 3.2 oplistede bilag samt de efterfølgende tilkomne bilag, jf. Totalentrepriseaftalens pkt. 3.3., må ikke stride imod Idégrundlaget, der således til enhver tid har forrang herfor.
ABT 18 finder anvendelse, medmindre andet fremgår udtrykkeligt af Totalentrepriseaftalen.
Parternes samarbejde
Boligorganisationen har pligt til at præstere de opgaver/ydelser, der er opregnet i Totalentrepriseaftalens afsnit 5..
Udvikleren er som styringsentreprenør ansvarlig for alt, hvad der er nødvendigt for at tilvejebringe Boligorganisationens Byggeri og opnå endelig ibrugtagningstilladelse, jf. Totalentrepriseaftalens afsnit 6.-.
Udvikleren skal sikre og dokumentere, at forpligtelserne omfattet af afsnit 6-7 medtages ved Udviklerens indgåelse af aftaler med underentreprenører, leverandører og underrådgivere.
Boligorganisationens opgaver og forpligtelser
Boligorganisationen varetager følgende opgaver i forbindelse med tilvejebringelsen af Boligorganisationens Byggeri i henhold til Totalentrepriseaftalen:
Indgivelse af støtteansøgning (skema A - B – C) samt indbetaling af støttesagsgebyr.
Betaling af Særomkostningerne.
Varetagelse af støttesagen i øvrigt i forhold til såvel tilsynsmyndigheden som til øvrige myndigheder, herunder Byggeskadefonden.
Deltagelse i nødvendige møder.
Udviklerens opgaver og forpligtelser
Udvikleren indestår over for Boligorganisationen for tilvejebringelsen af Boligorganisationens Byggeri inklusive nødvendig infrastruktur som beskrevet i Aftalegrundlaget.
Udvikleren er ansvarlig for at opfylde de udbudsretlige forpligtelser, der påhviler Boligorganisationen i medfør af Støttebekendtgørelsen. Ved Udbuddet skal Samarbejdsaftalens pkt. 6.4 – 6.13 iagttages.
Udvikleren er ansvarlig for opnåelse af alle nødvendige tilladelser og godkendelser vedrørende Byggeprojektet, herunder eventuelle nødvendige dispensationer samt bygge- og ibrugtagningstilladelser.
Udvikleren skal påse, at Boligorganisationens Byggeri lever op til arealkravene i Støttebekendtgørelsen.
Frem til aflevering påtager Udvikleren sig alle risici vedrørende opførelsen af Boligorganisationens Byggeri, som almindeligvis påhviler en bygherre, herunder men ikke begrænset til:
Risikoen for udgifter ved sagsanlæg og tvister med samarbejdspartnere, herunder entreprenører, rådgivere og leverandører, samt risikoen for resultatet af nævnte tvistigheder. Hvis der på afleveringstidspunktet er igangværende sagsanlæg og tvister, eller der efter afleveringen opstår sagsanlæg/tvister, som udspringer af forhold opstået frem til aflevering, afsluttes disse tillige af Udvikleren for dennes regning og risiko. Nærværende bestemmelse finder ikke anvendelse, hvis tvisten/sagsanlægget dokumenterbart udspringer af forhold, som Boligorganisationen er ansvarlig for.
Størrelsen af udgifter til de forsikringer og garantier, herunder selvrisiko, som Udvikleren skal tegne og etablere for egen regning.
[andet]
Arbejdets tilrettelæggelse
Ansøgning om støtte
Udvikleren leverer nødvendigt materiale, herunder tegningsmateriale og totaløkonomiske beregninger, til brug for Boligorganisationens ansøgning om støttetilsagn.
Arbejdsklausul
Hvis arbejdsforhold i den af Totalentrepriseaftalen omhandlede art ikke på den egn, hvor arbejdet udføres, er omfattet af kollektiv overenskomst, må løn- og arbejdsvilkårene ikke være mindre gunstige end de vilkår, der inden for det fag eller den industri, i hvilken Udvikleren har sin virksomhed, i almindelighed bydes under tilsvarende forhold.
Tilsvarende gælder også for dele af arbejdet, der udføres af underentreprenører eller andre, der har fået overdraget dele af totalentreprisen til udførelse. I så tilfælde påhviler det Udvikleren at påse, at bestemmelsen overholdes.
Byggeledelse og tilsyn
Udvikleren sikrer byggeledelse og fagtilsyn i hele udførelsesperioden.
Inden byggeriets igangsættelse på byggepladsen, skal der til Boligorganisationen fremsendes tilsynsplaner til godkendelse. Tilsynsplanerne skal være udarbejdet i samarbejde med de tilknyttede rådgivere, der skal have godkendt disse inden fremsendelse.
I udførelsesfasen skal Udvikleren til enhver tid kunne dokumentere, at fagtilsynet udføres som aftalt, herunder ved fremlæggelse af tilsynsjournaler, notater, kontrolplaner, slutkontrol m.v.
Boligorganisationens godkendelse eller kontrol af tilsynsplaner/dokumentation og eventuelt eget tilsyn med byggeriet medfører ikke en forskydning af Parternes ansvar.
Drifts- og vedligeholdelsesmateriale
Udvikleren sikrer, at der senest ved før-gennemgangen, jf. Totalentrepriseaftalens pkt. 14.1, foreligger driftsplaner i form af vejledninger og anvisninger på drift, eftersyn og vedligehold af bygningsdele og installationer vedrørende Boligorganisationens Byggeri.
Udvikleren eller Udviklerens underentreprenører og leverandører skal i forbindelse med ibrugtagning af Boligorganisationens Byggeri være til rådighed for gennemgang og instruktion vedrørende driften af de tekniske anlæg og installationer.
Elektronisk byggesagsførelse og IKT
Byggesagen skal føres elektronisk. Boligorganisationen skal have adgang til den elektroniske byggesag (projektweb). På projektweb indlægges løbende projektmateriale, referater og tidsplaner. Ved byggeriets før-aflevering indlæses fyldestgørende as built materiale.
Hvis IKT-bekendtgørelsen finder anvendelse på Boligorganisationens Byggeri, har Parterne indgået en særskilt IKT-aftale med tilhørende IKT-specifikationer, hvilket bl.a. indebærer, at der til Boligorganisationen skal leveres en digital as built bygningsmodel, ligesom der fra Udviklerens organisation er udpeget en IKT-leder, jf. bestemmelserne i YBL 2018 (Ydelsesbeskrivelse Byggeri og Landskab 2018). Det er Udviklerens ansvar at sikre, at Boligorganisationens forpligtelser efter IKT-bekendtgørelsen overholdes.
Udvikleren sørger for, at forpligtelserne i IKT-aftalen og/eller forpligtelserne til at bidrage til elektronisk byggesagsførelse i forhold til bl.a. uploads i korrekte digitale formater og tidspunkterne herfor, er overført til underentreprenører, underrådgivere og leverandører.
Grænseflader
Udvikleren skal i forbindelse med realiseringen af Boligorganisationens Byggeri sikre, at Boligorganisationen på ingen måde hæfter for eller betaler for arbejder, der alene relaterer sig til Udviklerens Byggeri. Udvikleren skal således sikre, at der er en klar adskillelse af økonomien for henholdsvis Boligorganisationens Byggeri og Udviklerens Byggeri.
Fordelingen af udgiften til arbejder, som vedrører både Boligorganisationens Byggeri og Udviklerens Byggeri, fremgår af grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog (Totalentrepriseaftalens bilag 4).
Kvalitetssikring og kvalitetskontrol
Kvalitetssikring skal udføres for samtlige arbejder, herunder projektering. Kvalitetssikringen skal overholde kvalitetssikringsbekendtgørelsen.
Udvikleren er i forhold til Boligorganisationens Byggeri forpligtet til at overholde kvalitetssikringsbekendtgørelsen med tilhørende vejledning, samt til at udarbejde den deri krævede dokumentation, herunder risikoerklæringer.
Udvikleren er forpligtet til at sikre, at den af Boligorganisationen i Idégrundlaget satte kvalitet overholdes og kan eftervises.
Boligorganisationen og dennes rådgiver skal i hele projekterings- og byggeforløbet have mulighed for at følge og kommentere byggeriet. Boligorganisationen og dennes rådgiver har adgang til byggepladsen og til eventuelle leverandører af større byggekomponenter. Boligorganisationens tilsyn/kommentering fritager ikke Udvikleren for dennes ansvar for at foretage tilstrækkelig kvalitetssikring og kvalitetskontrol.
Udvikleren skal sikre, at Boligorganisationen senest ved før-gennemgangen, jf. Totalentrepriseaftalens pkt. 14.1, er i besiddelse af alt kvalitetssikringsmateriale vedrørende Boligorganisationens Byggeri.
Møder og organisation
Bygherremøder afholdes efter nærmere aftale, dog minimum hver [14] dag i hele byggeperioden.
Udvikleren afholder selv byggemøder, projektgennemgangsmøder m.v. med egne underentreprenører, rådgivere og leverandører. Boligorganisationen er berettiget til at deltage i disse møder. Udvikleren har pligt til at lægge dagsordener for kommende byggemøder, projektgennemgangsmøder m.v. på den elektroniske byggesag senest [7] dage før det pågældende mødes afholdelse, så Boligorganisationen kan tage stilling til Boligorganisationens mulige deltagelse. Boligorganisationens eller Boligorganisationens rådgiveres eventuelle deltagelse i sådanne møder indebærer ikke ansvar af nogen art for Boligorganisationen i relation til projektbeslutninger, tid og økonomi.
Udvikleren er ansvarlig for at indkalde til bygherremøder og byggemøder samt tage referater af førnævnte, der løbende fremsendes til Boligorganisationen og dennes rådgiver.
Naboer
Registrering af nabobygninger, varsling af naboer m.v. efter byggeloven påhviler Udvikleren.
Overholdelse af generelle regler og vilkår
Boligorganisationens Byggeri skal udføres i nøje overensstemmelse med de regler, der gælder for opførelse af støttet byggeri, herunder almenboligloven med tilhørende cirkulærer, bekendtgørelser og vejledninger.
Boligorganisationens Byggeri skal gennemføres i fuld overensstemmelse med gældende lokalplan, eventuelle bygningsvedtægter, myndighedskrav, servitutter af såvel offentlig som privat art, den til enhver tid værende miljølovgivning og under indhentelse af nødvendige godkendelser fra bygningsmyndigheden.
Udvikleren skal sikre, at samtlige vilkår for meddelte støttetilsagn overholdes.
Sikkerhed og arbejdsmiljø
Udvikleren varetager under opførelsen af Boligorganisationens Byggeri alle Boligorganisationens pligter i relation til sikkerhed og miljø, herunder samordning af sikkerhedsarbejdet på byggepladsen og udarbejdelse og ajourføring af planer for sikkerhed.
Rammerne for Udviklerens varetagelse af opgaver vedrørende sikkerhed og arbejdsmiljø er nærmere beskrevet i Parternes aftale om sikkerhed og sundhed.
Social klausul
Udvikleren skal efterleve aftalte sociale klausuler om uddannelse og praktikaftaler.
Underentreprenører, rådgivere og leverandører
På baggrund af Udbuddet indgår Udvikleren aftale med én eller flere underentreprenører, underrådgivere og leverandører om tilvejebringelsen af Boligorganisationens Byggeri.
Udvikleren skal i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægge ABR 18 og AB 18 (i totalentreprise ABT 18) til grund uden fravigelser, medmindre Boligorganisationen skriftligt har godkendt disse. Fravigelser skal desuden godkendes af Tilsynskommunen, idet kravet om Boligorganisationens forudgående godkendelse gælder, uanset om Tilsynskommunen forlods har godkendt fravigelserne. I aftaler med tekniske rådgivere tages endvidere udgangspunkt i YBL 18 med tilhørende afkrydsningsskema.
Udvikleren skal efter Udbuddet sikre, at den vindende tilbudsgiver og dennes underentreprenører, underrådgivere og/eller leverandører gøres bekendt med indholdet af Totalentrepriseaftalen, idet den vindende tilbudsgiver og dennes underentreprenører/underrådgivere skal overholde Totalentrepriseaftalens bestemmelser om opgavevaretagelsen.
Udvikleren skal give Boligorganisationen indsigt i alle aftaler med underentreprenører, underrådgivere og/eller leverandører, jf. ABT 18 § 8, stk. 3.
Udvikleren skal sikre, at der ikke med underentreprenører, underrådgivere eller leverandører er aftalt andre ansvarsbegrænsninger end de ansvarsbegrænsninger, der i forvejen følger af Totalentrepriseaftalen og ABT 18.
Udvikleren skal i forhold til alle aftaler med underentreprenører, leverandører og underrådgivere sikre, at mangelsansvaret for underentreprenører tidligst ophører på det tidspunkt, hvor Udviklerens ansvarsperiode for mangler over for Boligorganisationen ophører, dvs. 5 år efter godkendt aflevering.
Vinterforanstaltninger
Byggeriet skal holdes i gang i vinterperioden 1. november - 31. marts.
Udvikleren har i henhold til § 3 i vinterbekendtgørelsen pligt til at planlægge de vejrligsbestemte vinterforanstaltninger. Årstidsbestemte og vejrligsbestemte vinterforanstaltninger, jf. vinterbekendtgørelsen skal afholdes inden for rammerne af Entreprisesummen. ABT 18 § 5, stk. 2, er således fraveget.
Ændringer og hindringer
Hvis det efter Udbuddet viser sig, at det på baggrund af de indkomne tilbud ikke er muligt at opføre Boligorganisationens Byggeri inden for Maksimumbeløbet, skal Parterne loyalt forhandle om ændringer i Boligorganisationens Byggeri, som muliggør opførelsen inden for Maksimumbeløbet. Boligorganisationen er herunder forpligtet til inden for rammerne af til- og fravalgskataloget (bilag 4) at foretage fravalg i nødvendigt omfang.
Hvis resultatet af Udbuddet giver anledning til en regulering af Enterprisesummen i nedadgående retning, således at Anskaffelsessummen samlet set bliver mindre end Maksimumbeløbet, har Boligorganisationen ret til, efter kommunal godkendelse, at foretage tilvalg inden for rammerne af til- og fravalgskataloget (bilag 4).
Alle ændringer af Boligorganisationens Byggeri skal ske med respekt for Idégrundlaget, herunder den af Boligorganisationen deri satte kvalitet. Udvikleren er bekendt med, at ændringer i Boligorganisationens Byggeri efter tidspunktet for skema A-tilsagnet efter omstændighederne kræver Tilsynskommunens godkendelse. For så vidt angår ændringer efter tidspunktet for skema B-tilsagnet henvises til Totalentrepriseaftalens pkt. 9.3.
Hvis Boligorganisationen efter meddelt skema B-tilsagn af egen drift eller i henhold til krav stillet af Tilsynskommunen eller bygningsmyndigheden kræver ændringer i arbejdets art eller omfang, uanset årsag eller bevæggrund, kan Udvikleren afvise sådanne krav om ændringer, hvis ændringerne dokumenterbart har eller vil få væsentlige tidsmæssige eller økonomiske konsekvenser for Udvikleren i forbindelse med opførelsen af Udviklerens Byggeri. ABT 18 § 23, stk. 1, om bygherres ret til at forlange ændringsarbejder er således fraveget i disse tilfælde.
Eftersom Udvikleren i medfør af Købsaftalen har status af grundsælger, afholder Udvikleren alle udgifter vedrørende foranstaltninger henimod og ulemperne ved hindringer, der skyldes grundvands- og jordbundsforhold, forurening, ledninger, kabler, farlige stoffer og materialer samt andre hindringer, herunder tilstedeværelsen af fortidsminder. ABT 18 § 26, stk. 3, er således fraveget.
Entreprisesum og regulering heraf
Entreprisesummen udgør kr. [beløb] inklusive moms.
Entreprisesummen reguleres i medfør af ABT 18 § 32. Parterne er enige om, at tilbudsdagen er den [dato], og at reguleringen sker efter ”Byggeomkostningsindeks for boliger” (20[xx]=100).
Hvis det efter tidspunktet for skema B-tilsagnet viser sig, at ekstraarbejder og/eller uforudsete omkostninger vedrørende Boligorganisationens Byggeri eller fælles bygningsbestanddele bringer Anskaffelsessummen over Maksimumbeløbet, afholdes alle beløb ud over Maksimumbeløbet af Udvikleren. Boligorganisationen er dog pligtig til inden for rammerne af til- og fravalgskataloget (bilag 4) at foretage fravalg i nødvendigt omfang, hvis fravalgene tidsmæssigt kan nås, taget byggeriets stade i betragtning.
Udvikleren aflægger endeligt byggeregnskab senest 5 måneder efter aflevering af Boligorganisationens Byggeri, således at Boligorganisationen kan nå at indberette skema C inden 6 måneder efter ibrugtagningen.
Betaling
Entreprisesummen betales løbende i henhold til aktivitets- og betalingsplanen med fordeling af Entreprisesummen på de forskellige aktiviteter. ABT 18 § 34, stk. 3, finder således anvendelse, idet ingen betaling dog kan finde sted, før Parterne har opnået enighed om de i Totalentrepriseaftalens pkt. 3.2 oplistede bilag.
Stadeopgørelse med angivelse af procentsats for de enkelte aktiviteter og faktureringer efter opgørelse sker månedligt. Der må på intet tidspunkt ske forudbetaling i forhold til det aktuelle stade af byggeriet.
Fakturering til Boligorganisationen skal foregå elektronisk. Betalingsfristen er 30 kalenderdage efter fakturamodtagelse.
De løbende betalinger efter aktivitets- og betalingsplanen deponeres på deponeringskonto i Udviklerens navn og i Udviklerens pengeinstitut.
Indeståendet på deponeringskontoen frigives til Udvikleren på det tidsmæssigt seneste af følgende to tidspunkter:
Ved Udviklerens godkendte aflevering af Boligorganisationens Byggeri.
Når Boligorganisationen har opnået endeligt skøde på Ejerlejligheden uden præjudicerende retsanmærkninger.
Indestående på deponeringskontoen kan dog løbende frigives helt eller delvist til Udvikleren mod, at Udvikleren stiller bankgaranti på anfordringsvilkår fra et anerkendt og et af Boligorganisationen godkendt pengeinstitut. Garantien skal – inden for den beløbsmæssige ramme – kunne dække ethvert berettiget krav fra Boligorganisationen mod Udvikleren, herunder tilbagebetaling af det frigivne beløb, hvis betingelserne ikke opfyldes. Når betingelserne for frigivelse i henhold til Totalentrepriseaftalens pkt. 10.4 er opfyldt, bortfalder den af Udvikleren stillede anfordringsgaranti automatisk.
Sikkerhedsstillelse
Udvikleren stiller sikkerhed af Entreprisesummen i overensstemmelse med ABT 18 § 9.
Udvikleren skal sikre Boligorganisationen indtrædelsesret i de garantier, Udviklerens underentreprenører, underrådgivere og leverandører stiller over for Udvikleren.
Boligorganisationen stiller ikke sikkerhed, jf. ABT 18 § 10.
Forsikring
Entrepriseforsikring
Udvikleren tegner på Boligorganisationens vegne med dækning fra arbejdets påbegyndelse sædvanlig all risk-forsikring, inklusive sædvanlig brand og stormskadedækning, der dækker samtlige arbejder under denne Totalentrepriseaftale med tilhørende bilag, skader på entreprisen samt skade på eventuelle eksisterende bygningsdele og naboskader. Boligorganisationen tegner således ikke sædvanlig brand- og stormskadeforsikring i henhold til ABT 18 § 11, stk. 1, idet forpligtelsen hertil er overført til Udvikleren. Omkostninger til all risk-forsikringen dækkes af Udvikleren.
Sikret for skade på entreprisen er Boligorganisationen, Udvikleren og dennes underentreprenører. Ved bygherreleverancer er leverandøren og underleverandør ligeledes medsikret.
Forsikringen omfatter samtlige entreprenørers arbejde på den bygning, eller det anlæg, entrepriseaftalen vedrører.
Udvikleren hæfter for selvrisiko, også ved skader, hvor der ikke er en skadevoldende entreprenør.
Entrepriseforsikringen dækker alle de af Totalentrepriseaftalen omfattede arbejder, både permanente og midlertidige, samt materialer som er indføjet eller er beregnet til indføjelse i entreprisen, som er sikredes ejendom, eller som sikrede bærer risikoen for.
Udvikleren og dennes underentreprenører skal gøre sig bekendt med og overholde betingelserne for dækning i forsikringsaftalen, herunder at overholde forsikringsbetingelser eksempelvis vedrørende udførelse af ”varmt arbejde”.
Projektansvarsforsikring
Udvikleren tegner og betaler på Boligorganisationens vegne projektansvarsforsikring med en dækningssum på kr. [indsæt] for formueskade og kr. [indsæt] for personskade. Som sikret på policen medtages både Udvikleren og Udviklerens tilknyttede rådgiver samt underentreprenører i det omfang disse foretager projektering.
Det er Udviklerens ansvar at oplyse Boligorganisationen om alle tilknyttede rådgivere.
Hæftelse for forsikringens selvrisiko påhviler Udvikleren, som selv må søge regres hos eventuel skadevoldende rådgiver.
Udviklerens øvrige forsikringer
Udvikleren og dennes underentreprenører skal endvidere have sædvanlig erhvervs- og produktansvarsforsikring omfattende skader, for hvilke der er ansvar efter dansk rets almindelige regler. Dækningssummer for produktansvar skal være mindst [indsæt] for formueskade og mindst [indsæt] for personskade.
Generel forpligtelse vedr. alle forsikringer
Udvikleren skal på anmodning dokumentere, at forsikringerne er i kraft. Dette skal ske ved fremsendelse af en bekræftelse fra forsikringsselskab forinden entreprisens start, således at forsikringspolice(r) kan indgå som bilag til denne Totalentrepriseaftale.
Udvikleren har pligt til at meddele Boligorganisationen, hvis der sker ændringer i forsikringsforholdene.
Tid og dagbod
Parterne har aftalt en række sanktionsgivende terminer, både delterminer og endelig termin for aflevering af Boligorganisationens Byggeri, der er angivet i hovedtidsplanen (bilag 2). Der er enighed mellem parterne om, at de delterminer (mellemterminer), der måtte være aftalt mellem parterne, er fastsat pga. væsentlige forhold, jf. ABT 18 § 38, stk. 5.
Hvis tidspunktet for meddelt byggetilladelse og/eller skema B-tilsagn udskydes, paralleludskydes opstart af byggeriet tilsvarende, ligesom de aftalte sanktionsgivende terminer paralleludskydes tilsvarende, uden at dette giver anledning til merbetaling til Udvikleren.
Hvis boligerne i Boligorganisationens Byggeri ikke er indflytningsklare på det aftalte eller udskudte afleveringstidspunkt, og/eller overholder Udvikleren ikke den aftalte afleveringstermin, og dette skyldes forhold, som Udvikleren er ansvarlig for, skal Udvikleren betale en dagbod på [x] promille af Entreprisesummen eksklusive moms pr. påbegyndt arbejdsdag, frem til aflevering kan ske. Ligeledes betaler Udvikleren dagbod pr. arbejdsdag, de aftalte delterminer (mellemterminer) overskrides, medmindre der er tale om forhold, som Udvikleren ikke er ansvarlig for.
Såfremt Udvikleren med minimum [fire måneders] skriftligt varsel udskyder den aftalte eller udskudte aflevering, nedsættes den i Totalentrepriseaftalens punkt 13.3 anførte dagbod til [x] promille af Entreprisesummen eksklusive moms pr. påbegyndt arbejdsdag, frem til aflevering kan ske. En sådan udskydelse giver ikke mulighed for merbetaling til Udvikleren og sker i det hele for Udviklerens regning.
Boligorganisationen kan ikke udover dagbod kræve erstatning for forsinkelse i forhold til afleveringsterminen af Udvikleren.
Før-gennemgang, aflevering, mangelsafhjælpning, 1- og 5-års gennemgang
Boligorganisationen har fastsat nedenstående afleveringsproces for Boligorganisationens Byggeri, som Udvikleren er forpligtet til at følge.
Forud for Udviklerens indkaldelse til før-gennemgang, skal Udvikleren i samarbejde med entreprenøren afholde egen mester-gennemgang af Byggeprojektet.
Senest 6 uger før aftalt aflevering indkalder Udvikleren til en før-gennemgang, som skal afholdes senest 1 måned før aftalt aflevering. Udvikleren skal til brug for før-gennemgangen udarbejde følgende materiale:
Konklusioner fra Udviklerens egen mester-gennemgang.
Staderapport, der belyser færdiggørelsesgraden samt angivelse af kritiske elementer i den resterende del af arbejdsperioden.
Færdiggørelsesplan opdelt på aktiviteter og bemanding.
Endeligt D&V-materiale, herunder plan for overdragelse af driftsdata, instruktion af driftspersonale m.v., jf. pkt. 7.8.
Endeligt KS-materiale, jf. pkt. 7.17.
As built materiale i det aftalte format, jf. pkt. 7.9 og 7.10.
Det nævnte materiale skal afleveres til Boligorganisationen senest 1 uge inden tidspunktet for før-gennemgangen. Udvikleren skal deltage i før-gennemgangen.
Før-gennemgangen anses for gennemført, såfremt:
Staderapport er modtaget og fyldestgørende.
Færdiggørelsesplanen kan godkendes som realistisk til gennemførelse af restarbejder, så afleveringen kan ske som aftalt.
D&V, herunder plan for overdragelse af driftsdata og instruktion af driftspersonale, KS og as built materiale er modtaget og kan godkendes.
Hvis før-gennemgangen ikke kan anses for gennemført, indkalder Udvikleren snarest til en ny før-gennemgang efter ovenstående fremgangsmåde.
Udvikleren indkalder med minimum 14 dages varsel til afleveringsforretning på eller umiddelbart forud for afleveringstidspunktet. På afleveringsforretningen gennemgår Parterne i fællesskab byggeriet og udfærdiger en afleveringsrapport med angivelse af de forhold og mangler, som Boligorganisationen påberåber sig. Afleveringsrapporten underskrives af begge Parter.
Det påhviler Udvikleren inden rimelig tid at afhjælpe eventuelle mangler konstateret ved gennemgang af Boligorganisationens Byggeri, eller som Boligorganisationen konstaterer efterfølgende og rettidigt reklamerer over, og for hvilke mangler Udvikleren er ansvarlig. Afhjælpning af mindre mangler konstateret efter afleveringen er Udvikleren dog berettiget til at udskyde indtil afhjælpning i forbindelse med 1-års gennemgangen. Tilsvarende gælder afhjælpning af mindre mangler konstateret efter afholdelse af 1-års gennemgang, der kan udskydes til 5-års gennemgangen.
Hvis der ikke ved afleveringen kan udstedes ibrugtagningstilladelse, og dette skyldes Udvikleren, er dette at anse som en væsentlig mangel, jf. ABT 18 § 43, stk. 2.
Senest 1 år efter afleveringen afholdes 1-års gennemgang i henhold til ABT 18 § 54. Boligorganisationen indkalder hertil.
Senest 5 år efter afleveringen afholdes 5-års gennemgang i henhold til ABT 18 § 55. Boligorganisationen indkalder hertil.
Betingelser
Totalentrepriseaftalen er fra Parternes side betinget af, at:
Tilsynskommunen meddeler skema A-tilsagn og skema B-tilsagn.
Tilsynskommunen godkender Aftalegrundlaget i sin helhed, herunder opførelsen af Boligorganisationens Byggeri efter almenboliglovens § 116.
Totalentrepriseaftalen er fra Boligorganisationens side betinget af, at:
Boligorganisationens organisationsbestyrelse og repræsentantskab godkender Aftalegrundlaget i sin helhed.
Købsaftalen er fra Udviklerens side betinget af, at:
[evt. særlige betingelser, som er beskrevet i Idégrundlaget]
Hvis én eller flere af ovennævnte betingelser ikke opfyldes, bortfalder Aftalegrundlaget i sin helhed, uden at Parterne i den forbindelse kan rette nogen form for krav mod hinanden udover krav på tilbagelevering af eventuelle ydelser, der allerede måtte være leveret eller erlagte.
Rettigheder til materiale
I tilfælde af Totalentrepriseaftalens ophør før aflevering, uanset årsag hertil, er Boligorganisationen berettiget til at anvende det til sagen udarbejdede projektmateriale.
Dette omfatter en uindskrænket ret til alle immaterielle rettigheder til materialet, herunder uindskrænket ret til brug, kopiering og ændring af materialet. Boligorganisationen kan frit overdrage disse rettigheder til tredjemand med henblik på materialets bearbejdning og/eller færdiggørelse.
Kontaktpersoner
Følgende kontaktpersoner er af henholdsvis Boligorganisationen og Udvikleren, indtil anden meddelelse måtte blive meddelt den anden Part, udnævnt som aftaleberettigede kontaktpersoner for byggeriet:
For Boligorganisationen: [XXXX]
E-mail: [e-mail]
Mobil: [Tlf. nummer]
For Udvikleren: [XXXX]
E-mail: [e-mail]
Mobil: [Tlf. nummer]
Voldgift/tvisteløsning
Tvister i henhold til denne Totalentrepriseaftale afgøres i overensstemmelse med ABT 18.
En eventuel rets-, voldgifts- eller mediationssag må ikke påvirke byggeriets fremdrift.
Bygherren har udpeget følgende personer i henhold til ABT 18 § 62, stk. 3:
Projektleder: [indsæt navn]
Ledelsesrepræsentant: [indsæt navn]
Udvikleren har udpeget følgende personer i henhold til ABT 18 § 62, stk. 3:
Projektleder: [indsæt navn]
Ledelsesrepræsentant: [indsæt navn]
Underskrifter
|
|
[sted] den __________________ 20[xx] |
[sted] den __________________ 20[xx] |
For Boligorganisationen |
For Udvikleren |
|
|
|
|
__________________________________ |
__________________________________ |
|
|
|
|
__________________________________ |
__________________________________ |
1 Idégrundlag
2 Hovedtidsplan
3 Betalingsplan
4 Oplæg til grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog
Paradigmet er udarbejdet januar 2021 af Byggeskadefonden og BL Side 15 af 16