og
Dato: september 2019 Anlægs nr.:
X.xx.: NST-
mellem
Naturstyrelsen Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx 0, 8920 Randers Nv. (herefter Udlejer)
og
[navn] [adresse]
[Evt. CVR-nr., tegningsberettigede, tlf. mail mv.] (herefter Lejer)
Indholdsfortegnelse
1. DET LEJEDE 3
2. DET LEJEDES STAND 3
3. DET LEJEDES BENYTTELSE 4
4. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE, VARIGHED, OPHØR OG ERSTATNING 5
5. INVENTAR 5
6. LEJENS STØRRELSE OG DENS REGULERING 6
7. DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE 6
8. SKATTER OG AFGIFTER 7
9. VAND, VARME OG EL M.M 8
10. FREMLEJE OG AFSTÅELSE 8
11. RENHOLDELSE MV 9
12. VEDLIGEHOLDELSE MV 9
13. HÆNDELIG UNDERGANG 10
14. ÆNDRINGER AF DET LEJEDE 10
15. FORSIKRINGER OG ANSVAR 10
16. FRAFLYTNING OG TILBAGELEVERING AF DET LEJEDE 10
17. ÆNDRINGER I DENNE KONTRAKT 11
18. SÆRLIGE BESTEMMELSER 11
19. UNDERSKRIFTER 11
1. DET LEJEDE
Det lejede er Restaurant Kalø Slotskro, Matr. Nr. 1an, Kalø Hgd., Bregnet.
1.1 Beliggende Xxxxxxx 00, 0000 Xxxxx. Det lejede består nærmere af Restaurationslokale med køkken og serveringsterrasse, samt iskiosk, overdækket spiseplads og Tilhørende grund, som markeret på vedhæftede kort i bilag 1.
1.2 Lejemålet udgør samlet ca. 221 m2 bygning og grundarealet er 1.250 m2. Parterne er enige om, at dette areal er gældende for lejemålet uanset eventuelle efterfølgende opmålinger. Såfremt en opmåling af det lejede således efterfølgende viser, at det lejede rent faktisk er mindre eller større end det her oplyste kvadratmeterantal, medfører dette ikke en ændring i lejen.
Til lejemålet hører ikke særskilt brugsret til fællesarealer og P-plads udenfor bygningerne. Lejer er ikke berettiget til at anvende fællesarealer til oplagring eller henstilling af varer, emballage eller lignende.
2. DET LEJEDES STAND
2.1 Det lejede overtages som det er og forefindes, som beset og godkendt af Xxxxx pr. den 1. januar 2020.
2.2 Der vil i forbindelse med besigtigelsen af lejemålet blive udarbejdet en indflytningsrapport med tilhørende billeddokumentation. Denne indflytnings- rapport og billeddokumentation indgår som nærværende lejekontrakts bilag 2.
2.3 Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal Xxxxxxx, for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, skriftligt meddele Udlejer, at Lejer vil gøre manglen gældende, jf. Erhvervslejelovens § 21.
3. DET LEJEDES BENYTTELSE
3.1 Det lejede skal anvendes til restaurationsdrift samt kiosk-udsalg af is og andre fødevarer. Det må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke benyttes til andre formål. Udlejer påtager sig hverken ansvar eller risiko for, om lejemålet kan anvendes til det aftalte formål, men Udlejer oplyser, at der Udlejer bekendt ikke er noget til hinder for den aftalte anvendelse.
Lejer er således ansvarlig for, at den virksomhed, som han udøver i det lejede, ikke er i strid med offentlige forskrifter. Såfremt den virksomhed, som Xxxxx udøver i det lejede, kræver tilladelse fra offentlige myndigheder, indhenter Xxxxx selv dette for egen regning. Lejer skal uden ugrundet ophold underrette Udlejer om myndighedskrav og skal sende Udlejer kopi af myndighedskrav og tilladelser.
3.2 Parterne er enige om, at lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet.
3.3 Skiltning og opsætning af markiser m.m. kan alene ske med Xxxxxxxx udtrykkelige skriftlige samtykke og efter Udlejers skriftlige anvisning. Nationalpark Mols Bjerge råder over indervægge i det overdækkede spiseområde ved kiosken, til opsætning af informationsmateriale om Nationalparken og det nye Besøgscenter.
3.4 Lejer skal som minimum holde forretningen åben og i sædvanlig drift fra påske og indtil udgangen af uge 42. I september og oktober må forretningen lukke på dage med dårligt vejr. Misligholdelse af denne pligt er at betragte som væsentlig misligholdelse af lejekontrakten.
3.5 Publikumstoiletter på sydsiden af kroen skal drives og renholdes af lejer. Udlejer betaler slamsugning og reparation af installationer, medens lejer afholder øvrige omkostninger. Godtgørelse for driften af publikumstoiletter indgår i årsopgørelsen, jf. stk. 6.3.
4. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE, VARIGHED, OPHØR OG ERSTATNING
4.1 Lejemålet træder i kraft den 1. januar 2020. Lejeperioden er tidsbegrænset i 5 år og ophører uden yderligere varsel/opsigelse 31. december 2024. Lejer kan skriftligt opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
4.2 Årsagen til tidsbegrænsningen er, at Udlejer forventer Besøgscenter, Nationalpark Mols Bjerge, etableres i lejeperioden. Lejer er indforstået med Udlejers behov for ikke at binde sig for en længere periode end 5 år.
4.3 Såfremt Besøgscenteret etableres, skal lejemålet videreføres som en integreret del af dette, i form af kiosk og restaurant. Nuværende Slotskro og kiosk skal nedrives, når evt. Besøgscenter står færdigt. Forinden flytning af lejemålet til nyt center skal vilkår og krav til driften forhandles med Forpagter. Forhandlingen skal varsles minimum 6 måneder før centeret står færdigt. Forhandlingen skal bl.a. omfatte åbningstider, menu- og vare udvalg, drift og service samt indretning og brug af faciliteter i centeret. Forhandlingens resultater indgår som en allonge til nærværende kontrakt. Såfremt der ikke kan opnås enighed om vilkårene for driften af restaurant og kiosk i det nye center, ophører nærværende kontrakt med virkning fra indflytningsdato i centeret.
4.4 Udlejer sikrer at Kalø Slotskro kan være åben i hele byggeperioden, men hæfter ikke for evt. indtægtstab som følge af udsving i besøgstal ved Kalø. Byggeprocessen tilrettelægges så der tages rimelige hensyn til driften af Kroen.
4.5 Forpagter er ikke sikret en overgang til Besøgscenter Mols Bjerge, hvis Besøgscenteret ikke er realiseret i forpagtningsperioden.
5. INVENTAR
5.1 Det lejede stilles på overtagelsesdagen til rådighed for Lejer uden inventar.
6. LEJENS STØRRELSE OG DENS REGULERING
6.1 Den årlige leje er aftalt til kr.120.000. Såfremt bruttoomsætningen overstiger kr. 2 mio. tillægges lejen en tillægsafgift på x procent af bruttoomsætningen over kr. 2 mio.
6.2 Bruttoomsætningen fastsættes ud fra årsregnskabet, som Udlejer skal have modtaget senest den 1. marts i det følgende år. Udlejer beregner og fakturerer herefter den endelige afgift
Uanset den særligt aftalte reguleringsklausul, jf. pkt. 6.2, kan parterne i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, jf. Erhvervslejelovens § 13, hvis lejen på varslingstidspunktet var væsentlig lavere/højere end markedslejen. Reguleringen sker efter Erhvervslejelovens almindelige regler herom, som for tiden findes i Erhvervslejelovens § 13. Reguleringen fordeles dog ikke over 4 år, men træder i sin helhed i kraft på det tidspunkt, som lejeforhøjelsen blev varslet til.
6.3 I beregningen af den endelige afgift indgår driften af publikumstoiletter, som modregnes med kr. 72.000 i årets tillægsafgift.
6.4 Lejen betales månedsvis forud, den første hverdag i måneden. Betaling skal ske til Udlejers konto i Danske Bank reg. nr. 0216 konto nr. 4069133002, eller ved tilmelding til Betalingsservice.
6.5 Senest 5 hverdage efter kontraktens underskrivelse betales leje for perioden 1.januar – 31. januar 2020 med kr. 10.000 Beløbet dækker således første måneds leje.
7. DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE
7.1 Senest 5 hverdage efter kontraktens underskrift betaler Xxxxx et depositum på kr.
60.000, svarende til 6 måneders leje. Depositum indbetales til Udlejers konto i Danske Bank, reg. nr. 0216 konto nr. 4069133002.
7.2 Senest 5 hverdage efter kontraktens underskrift betaler Lejer forudbetalt husleje på kr. 60.000, svarende til 6 måneders leje. Den forudbetalte husleje indbetales til Udlejers konto i Danske Bank, reg. nr. 0216 konto nr. 4069133002. Beløbet dækker de sidste 6 måneder af lejeforholdets periode.
7.3 Udlejer kan til enhver tid kræve, at depositummet og den forudbetalte husleje hver skal svare til 6 måneders leje, jf. punkt 7.1. og punkt 7.2., hvorfor der kan foretages regulering heraf i overensstemmelse med punkt 6. Reguleringsbeløbet
skal betales senest 5 hverdage efter fremkomst af Udlejerens påkrav herom. Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
7.4 Depositum tjener til sikkerhed for opfyldelse af samtlige Lejers forpligtelser efter denne kontrakt, herunder i forbindelse med fraflytning, ligesom - men ikke begrænset til - flytteopgørelseskrav, varmeregnskab, ubetalte driftsudgifter, leje i istandsættelsesperioden, sagsomkostninger i tilfælde af tvist mellem parterne, mv. Udlejer har således mulighed for at modregne eventuelle krav der udspringer af nærværende kontrakt, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.
7.5 Såfremt lejer er et selskab uden personlig hæftelse, skal Xxxxx skal afgive en selvskyldnererklæring for samtlige krav der opstår i forbindelse med nærværende lejeforhold.
8. SKATTER OG AFGIFTER
8.1 I lejen indgår skatter og afgifter pr. januar 2020.
8.2 Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Uanset den aftalte regulering af lejen, jf. pkt. 6.2, kan lejen forhøjes som følge af stigninger i de skatter og afgifter, som påhviler ejendommen, eller ved pålæg af nye afgifter, jf. Erhvervslejelovens §§ 10-11.
8.3 Udlejer er i medfør af Erhvervslejelovens §§ 10-11 berettiget til at kræve udligning af nye eller forøgede udgifter til skatter og afgifter gennem en lejeforhøjelse, herunder f.eks. vandafledningsafgift og andre afgifter af forbruget af vand, renovation og skorstensfejning m.m.
8.4 Udgifter der skal betales ud over lejen, og som var kendte på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse er udspecificeret i bilag 3. Udgifterne er anslået ud fra Udlejers bedste evne, men det præciseres at beløbet kan afvige væsentligt når endelig opgørelse foreligger. Udlejer er herudover berettiget til at opkræve udgifter relateret til lejemålet, som ikke var kendte på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten, og som derfor ikke er opregnet i bilag 3.
8.5 Skatter og udgifter der skal betales ud over lejen, og som var kendte på ikrafttrædelsestidspunktet er udspecificeret i bilag 3. Udgifterne er anslået ud fra Udlejers bedste evne, men det præciseres overfor Xxxxx at beløbet kan afvige væsentligt, når en opgørelse foreligger.
8.6 Udlejer er herudover berettiget til at opkræve udgifter relateret til lejemålet, som ikke var kendte på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten, og som derfor ikke er opregnet i bilag 3.
9. VAND, VARME OG EL M.M.
9.1 Der er i lejemålet individuelle vandmåler, og lejemålet opvarmes med el.
9.2 Alle udgifter til forsyning af det lejede med el, inkl. afgifter, vand og varme afholdes af Lejer og afregnes direkte over for forsyningsselskaberne. Lejer er forpligtet til at registrere sig som selvstændig bruger hos forsyningsselskaberne. Øvrige udgifter, der skal betales ud over lejen, herunder eksempelvis bidrag til skadedyrsbekæmpelse, skorstensfejning og renovation, er specificeret i bilag 3, jf. også § 8.
9.3 Udlejeren er berettiget til at opkræve udgifter relateret til lejemålet, der ikke var kendte på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
9.4 Alle betalinger efter kontraktens § 9 er pligtige pengeydelser i lejeforholdet.
10. FREMLEJE OG AFSTÅELSE
10.1 Der er ikke ret til fremleje eller afståelse af lejemålet.
10.2 Erhvervslejelovens § 55 finder således ikke anvendelse på lejemålet.
11. RENHOLDELSE MV.
11.1 Lejer påtager sig at føre opsyn med lejede, renholde og rydde adgangsarealer og påtager sig at holde arealerne i god og ordentlig stand.
11.2 Lejer forestår vintervedligeholdelse i form af snerydning, saltning og grusning omkring det lejede. Lejer er erstatningsansvarlig, såfremt Lejers manglende vintervedligeholdelse medfører person- eller tingsskade.
11.3 De træer og buske der står på arealet må ikke fældes uden Udlejers skriftlige tilladelse. Der må ikke bruges pesticider på arealerne.
11.4 Jagtretten er Udlejers og bekæmpelse af skadevoldende vildt er Xxxxx uvedkommende.
12. VEDLIGEHOLDELSE MV.
12.1 Den udvendige vedligeholdelse påhviler Udlejer. Den indvendige vedligeholdelse, hvorved der alene menes maling, hvidtning, lakering af gulve og tapetsering, påhviler Lejer.
12.2 Udlejer er til enhver tid berettiget til at besigtige det lejede med henblik på konstatering af, om Xxxxxx vedligeholdelsesforpligtelse er overholdt. Lejer vil i så fald modtage et forudgående varsel herom på mindst 8 dage.
12.3 Såfremt der ved Udlejers besigtigelse konstateres manglende opfyldelse af Xxxxxx vedligeholdelsesforpligtelse, jf. pkt. 12.1, skal sådanne mangler uden ugrundet ophold udbedres af Xxxxx.
12.4 Udlejer og Lejer drøfter ved besigtigelsen, jf. pkt. 12.3, en frist for udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler. Såfremt det ikke er muligt at opnå enighed, fastsætter Udlejer en frist for udbedringen.
12.5 Er behørig udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler ikke gennemført af Xxxxx inden udløbet af fristen, jf. pkt. 12.4, er Udlejer berettiget til - uden yderligere varsel - at lade arbejdet udføre for Lejers regning.
12.6 Er behørig udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler ikke gennemført af Xxxxx inden udløbet af den aftalte frist, jf. pkt. 12.4, og er de konstaterede vedligeholdelsesmangler væsentlige, er Udlejer tillige berettiget til - efter påkrav - at ophæve lejemålet i medfør af Erhvervslejeloven.
12.7 Skader hvis udbedring er uopsættelig, skal Xxxxx straks anmelde til Udlejer. Andre skader skal anmeldes til Udlejer hurtigst muligt.
13. HÆNDELIG UNDERGANG
13.1 Ved væsentlig forandring af det lejede, f.eks. ved kondemnering, brand eller anden hændelig undergang, ophører nærværende aftale, jf. Erhvervslejelovens almindelige regler herom.
14. ÆNDRINGER AF DET LEJEDE
14.1 Lejer må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke foretage ændringer af det lejede ud over de sædvanlige installationer, som er opregnet i Erhvervslejelovens §§ 37- 39.
14.2 Lejer har dog i alle tilfælde pligt til at give Udlejer skriftlig meddelelse om, at installationen foretages.
15. FORSIKRINGER OG ANSVAR
15.1 Udlejer skal holde det lejede bygningsbrandforsikret på sædvanlig måde. Forsikringspligten opfyldes ved at lade det lejede være omfattet af Statens selvforsikringsordning.
15.2 Lejer må fra ikrafttrædelsestidspunktet, jf. kontraktens § 2.1 og § 4.1, selv sørge for at tegne alle de forsikringer vedrørende det lejede, som Xxxxx måtte anse for formålstjenelige eller nødvendige, og som i øvrigt er påkrævet i relevante love og andre regler.
15.3 Lejers inventar, herunder elektroniske genstande, som Lejer installerer i lejemålet, er ikke omfattet af Udlejers forsikringsforpligtelse i tilfælde af f.eks. lynnedslag.
16. FRAFLYTNING OG TILBAGELEVERING AF DET LEJEDE
16.1 Ved lejemålets ophør skal Lejer senest kl. 12.00 den dag, det lejede skal fraflyttes, selv om dette er en helligdag, aflevere det lejede rengjort og i kontraktmæssig stand, således at lejemålet ved lejemålets ophør er i samme stand som den oprindelige stand pr. indflytningstidspunktet, jf. kontraktens § 2.1, § 2.2. og § 4.1.
16.2 Der vil i forbindelse med fraflytningen af lejemålet, ske en fælles besigtigelse af lejemålet, og der udarbejdes en fraflytningsrapport med tilhørende billed- dokumentation, hvori lejemålets stand ved aflevering beskrives. Såfremt Xxxxx ikke deltager i gennemgangen, skal fraflytningsrapporten fremsendes til Lejer, så den er fremme senest 2 måneder efter fraflytningen.
Såfremt Lejer har indsigelse mod fraflytningsrapportens indhold, skal specificeret indsigelse meddeles skriftligt til Udlejer senest 2 uger efter, at fraflytningsrapporten er kommet frem til Lejeren. Sker dette ikke, anses fraflytningsrapportens indhold for godkendt af Lejeren.
16.3 Såfremt arbejder, som Xxxxx har pligten til at udføre, ikke er udført inden fraflytningsdagen, sker istandsættelsen ved Udlejers foranstaltning og for Lejers regning.
16.4 Forbedringer og installationer, som Lejer med Udlejers forudgående skriftlige samtykke har udført for egen bekostning, må borttages af Xxxxx, hvis dette kan ske uden skade på det lejede, og mod at Lejer reetablerer det lejede svarende til den tidligere tilstand uden udgift for Udlejer.
16.5 Kan forbedringer eller installationer ikke borttages uden skade på det lejede, er Lejer afskåret fra at bortfjerne den indsatte forbedring eller installation, og Lejer kan i denne henseende ikke gøre noget krav gældende mod Udlejer i anledning af den forbedring, der er tilført ejendommen.
16.6 Udlejer skal gøre sit krav i forbindelse med fraflytning gældende senest 30 dage fra fraflytningsdagen.
17. ÆNDRINGER I DENNE KONTRAKT
17.1 Ændringer til denne kontrakt er alene gyldige, såfremt de udfærdiges og tiltrædes skriftligt, jf. kontraktens § 18. stk. om digital kommunikation.
18. SÆRLIGE BESTEMMELSER
18.1 Lejer bekræfter ved underskrift på nærværende lejekontrakt at have fået udleveret bilag 4, om Naturstyrelsens behandlinger om personoplysninger.
18.2 Ved underskrift på nærværende kontrakt aftaler Udlejer og Lejer digital kommunikation. Udlejer skal kontakts på mail: xxx@xxx.xx. Xxxxx skal kontaktes på Mail: Parterne er forpligtede til at oplyse hinanden om efterfølgende ændringer af disse oplysninger. Både Xxxxx og Udlejer kan kræve anden form for kommunikation, såfremt dette meddeles til den anden part, med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned.
19. UNDERSKRIFTER
__________ , den ___________2019 __________, den 2019
For Udlejer: For Lejer
_______________________________ _______________________________
Naturstyrelsen Navn:
Bilagsfortegnelse
Bilag 1: Kortoversigt
Bilag 2: Indflytningsrapport af Januar 2020. Bilag 3: Specifikation af driftsudgifter
Bilag 4: Naturstyrelsens behandlinger af personoplysninger.