Forpagtningskontrakt

Forpagtningskontrakt

Bornholm

X.xx. NST-5233-00398

Ref. jigno

Forpagtningskontrakt vedrørende café/restauration og butik/kiosk i

besøgscenteret ved Hammershus

§ 1 – Parter

Bortforpagter, Naturstyrelsen Bornholm, indgår, under forbehold af Naturstyrelsen Randbøls godkendelse, nedenstående forpagtningskontrakt vedrørende café/restauration og butik/kiosk i besøgscentret ved Hammershus med:

[NAVN PÅ FIRMA],

[Adresse]

CVR-nr. XXXXXXX

efterfølgende betegnet som forpagter.

§ 2 – Forpagtningens omfang - café/restauration og butik/kiosk

Det forpagtede omfatter den i besøgscentret ved Hammershus etablerede café/restauration og butik/kiosk, samt servicebygning i henhold til vedlagte tegning, jf. bilag 1 og 2.

Skoletjenestelokalet indgår ikke i forpagtningen, men kan af forpagter bookes via bortforpagter. Lokaler i besøgscentret som forpagter har råderet over fremgår af vedlagte fordelingsnøgle, jf. bilag 3.

Bortforpagter kan efter først-til-mølle-princippet booke café/restaurationslokalet til kostpris (el, rengøring, vand).

I forpagtningen medfølger inventar i henhold til vedhæftede specifikation, jf. bilag 4. Forpagter kan parkere afgiftsfrit på parkeringspladsen, P1, som er angivet på bilag 5.

Forpagter har ingen råderet over træer og buske på arealet omkring besøgscenteret og skal drage omsorg for, at de ikke beskadiges. Bortforpagter foretager den nødvendige hugst.

Stk. 2 – Lokaler

Lokalerne skal til enhver tid opfylde de krav, som myndighederne, herunder sundheds- og brandmyndighederne, måtte stille både ved forpagtningens indgåelse og senere. Omkostninger ved opfyldelse af krav stillet af myndighederne afholdes af NST, for så vidt angår krav vedrørende bygninger og faste byggeinstallationer. Andre omkostninger afholdes af forpagter herunder omkostninger til yderligere kapacitet f.eks. vedrørende udsugning eller fedtudskiller på grund af opstilling af flere køkkenmaskiner end eksisterende kapacitet kan bære.

§ 3 – Overtagelsesdato

Forpagtningen tager sin begyndelse med overtagelsesdag den 1. januar 2018, fra hvilken forpagter bærer risikoen for de af forpagtningen omfattede lokaler.

§ 4 – Løbetid og opsigelse

Forpagtningsaftalen løber til den 31. december 2022, med mindre aftalen ophæves eller opsiges tidligere jf. nedenfor eller §§ 13 og 15.

Forpagtningskontrakten kan fra begge sider opsiges med 6 måneders varsel.

§ 5 – Forpagtningsafgift

Forpagtningsafgiften beregnes i forhold til bruttoomsætningen ifølge indsendt årsregnskab ekskl. moms, herefter kaldet beregningsgrundlaget. Ved bruttoomsætningen forstås enhver omsætning der finder sted på eller fra det forpagtede uden fradrag af løn til ansatte og lignende. Såfremt der føres særskilt regnskab over omsætning af tobak og frimærker kan disse poster holdes uden for overnævnte bruttoomsætning.

Forpagtningsafgift udgør XX,X % af beregningsgrundlaget

Der betales en minimumsafgift på XXX.000 kr. for forpagtningsperioden. Minimumsafgiften forfalder i X rater på XXX.000 kr. den XX. Derudover betales en tillægsafgift, som udgøres af forpagtningsafgift med fradrag af den indbetalte minimumsafgift. Tillægsafgiften forfalder til betaling senest den 30. marts hvert år.

Senest 10 dage efter udgangen af hver måned fremsendes omsætningstal for måneden.

Af hensyn til kontrollen med bruttoomsætningens størrelse skal forpagter anlægge og føre et regnskab for virksomheden, der opfylder den gældende lovgivnings krav. Der skal dagligt føres kassekladde og bogholderi. Ved forespørgsel, indenfor en rimelig frist, skal forpagter forevise en ajourført inventarliste. Det kræves, at forpagter registrerer virksomhedens daglige omsætning.

Senest d. 1. marts hvert år, første gang 1. marts 2019, skal der tilstilles bortforpagter slutrapport med beregning af tillægsafgiften for det forudgående år. Denne slutrapport skal være underskrevet såvel af forpagter som af virksomhedens statsautoriserede/registrerede revisor, som ved sin påtegning af rapporten skal attestere dennes rigtighed, herunder at revisionen er foretaget i overensstemmelse med gældende erklæringsbekendtgørelse og danske revisionsstandarder, og at revisionen er tilrettelagt og udført med henblik på at opnå sikkerhed for, at omsætningstallene er korrekte. Revisionen skal omfatte stikprøvevis undersøgelse af det grundlag og den forretningsgang, der er basis for omsætningstallenes korrekte opgørelse.

Minimumsafgiftsrater samt eventuel tillægsafgift betales via FIK-indbetalingskort fremsendt af bortforpagter eller ved tilmelding til PBS.

Ved for sen indbetaling af minimumsafgiftsrater og tillægsafgift pålignes morarenter med 1½ % pr. påbegyndt måned, regnet fra betalingsfristens udløb, indtil betaling finder sted.

Bortforpagter kan uanmeldt foretage kontrol efter eget ønske og en af bortforpagter udpeget revisor skal til enhver tid, have adgang til at få forevist virksomhedens regnskaber med bilag, herunder ajourført aftalekalender. Kontrollen kan også omfatte at medarbejdernes ansættelsespapirer, timesedler/tidsregistrering og lønregnskab kontrolleres, ligesom inventarlister og beholdninger kan rekvireres.

§ 6 – Øvrige udgifter – El, vand og varme, samt renovation og tyverisikring

Bortforpagter sikrer levering af vand, varme og el til den forpagtede virksomhed, men bortforpagter er uden ansvar for driftsforstyrrelser af enhver art i disse forsyninger.

Forpagters el-forbrug til virksomhedsdrift betales efter forbrug i henhold til selvstændig hovedmåler for café/restauration og butik/kiosk direkte til forsyningsselskabet..

Forpagters vandforbrug samt udgifter til de offentlige vand- og kloakafgifter betales efter forbrug i henhold til selvstændig måler for café/restauration og butik/kiosk via bortforpagter til forsyningsselskabet.

Udgifter til tømning af samletank fordeles 50/50 mellem forpagter og bortforpagter.

Besøgscenteret opvarmes med jordvarme. El-forbrug til jordvarmeanlæg betales efter forbrug i henhold til hovedmåler via bortforpagter til forsyningsselskabet og fordeles mellem forpagter og bortforpagter efter en kvm-fordelingsnøgle, jf. bilag 3.

Udgifter til renovation afholdes af forpagter både for affaldsbeholdere og containere indendørs i besøgscentret og skralderum i servicebygningen, samt for affaldsbeholdere opsat på udendørsområdet, jf. bilag 5.

Abonnement til tyverisikring fordeles 50/50 mellem forpagter og bortforpagter. Udløses alarmen af forpagters eller bortforpagters personale påhviler udrykningsafgift den respektive arbejdsgiver.

Ejendomsskatter betales af bortforpagter.

§ 7 – Vedligeholdelse

Ejendommens udvendige vedligeholdelse, herunder rensning af udvendige kloakker m.v., påhviler bortforpagter, dog påhviler vedligeholdelse, tømning og reparation af fedtudskiller forpagter.

Al indvendig vedligeholdelse af lokaler påhviler bortforpagter. Maskiner, redskaber og inventar, som tilhører bortforpagter, må kun udskiftes i samråd med bortforpagter. Forpagter afholder udgiften hertil.

Det påhviler forpagter at renholde og pleje inventar m.m. i cafékøkkenet på god og forsvarlig vis. Tilsyn hermed påhviler bortforpagter. Udgifter til serviceeftersyn og reparation m.v. af maskiner og inventar i forpagtningsperioden afholdes af forpagter.

Besøgende i og ved besøgscenteret må indtaget egen medbragt mad og drikke på tagterrassen og samt arealer omkring besøgscenter. Forpagter sørger for renholdelse for affald på udendørsarealer, idet indsamlet affald kan anbringes i de affaldsstativer som bortforpagter opsætter.

Som udgangspunkt skal alle udgifter til håndværkere, leverandører og entreprenører afholdes af den som bestiller opgaven. Hvis dette princip skal fraviges kræver det skriftlig aftale mellem parterne i hvert

enkelt tilfælde. I akutte tilfælde (strømsvigt, nedbrud af varmeanlæg, stoppet kloak, manglende vand o.l.) kan håndværker rekvireres af forpagter, hvis skaden sker på et tidspunkt, hvor det ikke er muligt at få fat i bortforpagter eller forpagter af andre rimelige årsager ikke kan komme i kontakt med bortforpagter. Forpagter skal i disse tilfælde umiddelbart efter meddele bortforpagter, hvad der er sket. Udgifter som skyldes forsømmelse af forpagters vedligeholdelsespligt afholdes af forpagter.

Ved forpagtningens ophør skal den til bortforpagter tilhørende faste og løse ejendom afleveres i samme stand som ved forpagtningens begyndelse, og forpagter er forpligtet til at erstatte sådanne mangler og skader, som ikke skyldes naturligt slid og ælde dog ikke møblement og løst inventar. Til brug herfor udarbejder bortforpagter en indflytningsrapport, ved forpagtningens begyndelse og en udflytningsrapport ved forpagtningens ophør.

Uden bortforpagters skriftlige godkendelse må forpagter ikke foretage nogen forandring af det forpagtede.

§ 8 – Virksomhedens drift

Forpagteren skal i forpagtningsperioden drive almindelig café/restaurantvirksomhed af høj standard- og butik/kioskvirksomhed med det formål at betjene brugerne bedst muligt.

Café-/restaurationsdriftens profil skal være natur, sundhed og friluftsliv. De udbudte produkter skal understøtte profilen ved at basere sig på sunde råvarer – en del af disse med oprindelse i den bornholmske natur og samfund. Forpagter skal tilbyde et varieret og sundt sortiment af god kvalitet, og priser og sortiment i café/restauration og butik/kiosk skal svare til caféer/restaurationer og butikker/kiosker af tilsvarende karakter.

I butikken/kiosken kan der føres fødevarer og artikler med relation til Hammershus’ historie, natur og friluftsliv samt souvenirs, som er særligt oplysende eller relaterede til natur og Hammershus’ historie.

Cafe/restauration samt butik/kiosk skal til stadighed være forsynet med sædvanligt varesortiment i den aftalte branche, og der skal til stadighed være det nødvendige, kvalificerede personale i forretningen.

Besøgscenteret er udgangspunkt for formidling og oplysningsvirksomhed drevet af flere forskellige aktører. Forpagter forpligter sig til at understøtte denne virksomhed og indgå i konstruktive samarbejdsrelationer - eksempelvis salg af billetter til arrangementer, deling af lokaler og faciliteter og samarbejde om arrangementer der kombinerer mad og formidling, eksempelvis middelaldermand kombineret med guidet tur eller foredrag med kage og kaffe.

Virksomheden skal som minimum holde åbent i perioden fra og med lørdag før palmesøndag og til og med udgangen af efterårsferien (søndag i uge 42). Den daglige åbningstid fastlægges efter drøftelse med bortforpagter.

Inventar, reklamer og skiltes placering samt design skal respektere bygningens arkitektoniske særpræg. Derfor skal disse altid godkendes af bortforpagter inden opsætning. Udendørs reklamer med fastmonterede skilte og reklameflag er ikke tilladt.

Parasoller skal fremstå i mørke afdæmpede farver afpasset arkitekturen og må alene placeres på terrassen ved besøgscenterets sydlige ende.

Det påhviler forpagter at renholde og føre tilsyn med hele besøgscenteret og udendørsarealer, jf. bilag

5. Toilet, papirhåndklæder, sæbe og hygiejnepose udleveres af bortforpagter.

Forpagter varetager rengøring eller forestår at en underleverandør varetager rengøring af hele besøgscentret samt handicaptoilettet i servicebygningen. Rengøringen kan varetages af en underleverandør efter skriftlig aftale med forpagter samt meddelelse om underleverandørens CVR- nummer til bortforpagter.

Rengøringsstandarden skal være af en høj standard og der skal være en rengøringsintensitet, som modsvarer besøgstallet, det vil sige min. 3 daglige rengøringer og affaldshåndtering, dog kan depoter og kontor rengøres alene 2 gange pr uge. Desuden føres log over antal rengøringer af sanitet.

Vægge og lofter samt tilbehør aftørres og rengøres på ugentlig basis.

Forpagter varetager tillige vinduesrenholdelse samt ryddeligholdelse af området udendørs afgrænset af vedlagte kort, jf. bilag 5.

Affaldshåndtering skal bestå i både indendørs samt udendørs affaldsbeholdere, som i fornøden grad tømmes i forhold til besøgstallet hen over året.

Køkkenregioner renholdes ifølge gældende standarder og regler for erhvervskøkkener. Bespisningsområder aftørres ift. besøgstal, så der er høj rengøringsstandard.

Forpagter fremlægger en plan for rengøringsplanlægningen i forhold til forventet besøgstal hen over året og med hensynstagen til de konkrete forhold og planen fremlægges for bortforpagter i forbindelse med indgåelsen af denne kontrakt.

Forpagter skal have beværterbevilling med ret til udskænkning af spiritus. Forpagteren har ret til at levere til eksterne fra caféen/restauranten.

Opsætning af musikbox, spilleautomater og lignende er ikke tilladt.

Forpagter har det fulde ansvar for virksomhedens ordentlige drift, og for at denne stedse fremtræder med et tiltalende præg og i renlig og velholdt stand. Forpagter er forpligtet til at sørge for, at der altid iagttages god og passende orden, og at kunderne betjenes på bedste måde.

Bortforpagter er certificeret efter de to ordninger for skovcertificering, der findes i Danmark (FSC og PEFC), og har forpligtet til at sikre at gældende arbejdsklausuler i medfør af ILO-konvention nr. 94 overholdes. Information til entreprenører og arbejdsklausul som også er gældende for forpagter er vedlagt (bilag 6 og 7). Det fremhæves bl.a., at forpagter skal sikre, at ansattes løn- og arbejdsforhold og arbejdsmiljø lever op til gældende regler og overenskomster.

Bortforpagter har ret til at få eller skaffe sig adgang, når forholdene kræver det.

§ 9 – Inventar m.m.

Forpagter er forpligtet til for egen regning at holde virksomheden forsynet med sådanne driftsaktiver udover de bortforpagter tilhørende inventargenstande m.v. ifølge specifikation, som er nødvendige til kontraktmæssig drift af den forpagtede virksomhed.

Inventar, service m.v. til brug i virksomheden skal være af ordentlig standard og kvalitet, ligesom inventar m.v. altid skal vedligeholdes efter samme standard. Driftsaktiver og inventar m.v., som forpagter har anskaffet til virksomheden, kan kun medtages ved forpagtningsforholdets ophør, forudsat at fjernelse kan ske uden skade på den af bortforpagter tilhørende ejendom.

§ 10 – Skader og forsikring

Bortforpagter er uden ansvar for skader af enhver art, der måtte opstå på ting eller personer, der befinder sig på det af kontrakten omfattede areal og bygninger eller som benytter vejadgangene hertil.

Forpagter er bekendt med, at bortforpagter er selvforsikrende og ikke holder bygninger og anlæg forsikret og ikke garanterer for, at disse vil blive repareret eller genopført efter brand, storm eller anden ulykkelig hændelse.

Forpagteren er forpligtet til at tegne erhvervsansvarsforsikring for driften. På forespørgsel skal policer og præmiekvitteringer forevises.

Forpagteren er forpligtet til at tegne erhvervstabsforsikring. På forespørgsel skal policer og præmiekvitteringer forevises.

Begge parter kan ophæve kontrakten uden varsel, såfremt tilladelse til anvendelse af bygningerne til cafeteriadrift bortfalder, uden at dette skyldes forpagters forhold.

Såfremt det forpagtede ødelægges ved ildsvåde eller anden ulykke, ophører denne kontrakt uden varsel, men mod refusion af forud betalt forpagtningsafgift for tiden efter ophørstidspunktet. Ingen kan i den anledning gøre erstatningskrav gældende mod modparten.

Forpagter kan ikke kræve erstatning for tab i anledning af kontraktens ophør, hvis kontraktens ophør skyldes de i nærværende § 10 nævnte grunde.

§ 11 – Afståelse m.v.

Der gives ikke afståelsesret. Forpagtningen gælder kun forpagter personligt og kan ikke uden skriftlig aftale med bortforpagter under nogen form afstås helt eller delvist.

§ 12 – Depositum eller bankgaranti

Til sikkerhed for kontraktens opfyldelse har forpagter ved forpagtningens indgåelse indbetalt et depositum på kr. XXX.000 til bortforpagter.

Det stillede depositum henstår som sikkerhed for, at forpagteren opfylder sine forpligtelser i henhold til nærværende kontrakt, herunder tab af forpagtningsafgift i tilfælde af ophævelse af kontrakten i utide, reparation, istandsættelse eller fornyelse af inventar, maskiner eller lignende, som forpagteren i henhold til denne kontrakt har ansvaret og risikoen for, og opfyldelse af vedligeholdelsespligten, herunder istandsættelse ved fraflytning.

Forpagter kan til enhver tid vælge at udskifte et depositum med en bankgaranti på anfordringsvilkår, som skal være gældende indtil 3 måneder efter kontraktens ophør, uanset hvornår og af hvilken grund kontrakten ophører.

§ 13 – Forhold ved ophør

Når forpagtningskontrakten ophører på grund af opsigelse eller på grund af forpagters død eller efter aftale mellem forpagter og bortforpagter, kan der rettes henvendelse til bortforpagter fra den fratrædende med anmodning om, at en eventuel efterfølgende forpagter søges forpligtet til mod rimelige betalingsvilkår at overtage det på ophørstidspunktet til virksomheden tilhørende inventar m.v. til en pris, der fastsættes ved vurdering af de pågældende genstande til fortsat brug på stedet.

En sådan ordning kan dog ikke forventes opnået, såfremt forpagtningsforholdet ophører på grund af misligholdelse, eller såfremt virksomheden af bortforpagter ikke ønskes videreført som hidtil.

Ordningen forudsætter ligeledes, at den fratrædende forpagter finder en forpagter, som bortforpagter ønsker at antage, og som vil overtage virksomheden på disse betingelser.

Udgifterne ved vurderingen betales af den fratrædende forpagter. Såfremt der ikke mellem den fratrædende forpagter og NST kan opnås enighed om, hvem der skal være vurderingsmand, udpeges denne på forpagters regning af civildommeren i retskredsen. Forpagter har ikke ved forpagtningsforholdets indgåelse betalt noget beløb for goodwill eller lignende og er ved sin fratræden ej heller berettiget til afståelsessum, goodwill eller lignende, hverken af en efterfølgende forpagter eller af bortforpagter. I den forbindelse er parterne enige om, at kontraktforholdet som forpagtning falder uden for lejelovgivningens område.

§ 14 – Tvister

Parterne skal søge alle konflikter løst ved direkte forhandling mellem sig. Hvis konflikten ikke er løst ved forhandling inden 4 uger efter, at der blev fremsat ønske om forhandling om uenigheden, er enhver af parterne berettiget til at kræve konflikten afgjort ved domstolene.

§ 15 – Misligholdelse

Hver af parterne er berettiget til, uden varsel, at ophæve kontrakten på grund af væsentlig misligholdelse fra den anden parts side.

Som væsentlig misligholdelse, der uden varsel giver bortforpagter ret til at ophæve forpagtningen, henregnes følgende forhold:

a) Udeblivelse med betaling af afgift i henhold til kontraktens § 9 med mere end 8 dage efter at skriftligt påkrav har fundet sted.

b) Gentagen vægring ved at efterkomme bortforpagters henstillinger med hensyn til drift, vedligeholdelse, gode orden og høj rengøringsstandard.

c) Gentagne tilfælde af konflikter med bevillingsmyndighederne.

d) Tab af bevilling til at drive café/restauration med ret til udskænkning af spiritus.

e) Undladelse af at betale afgifter til det offentlige.

f) Forpagters konkurs, likvidation som solvent eller insolvent, betalingsstandsning, såvel offentligt som privat, eller dødsbobehandling uden vedgåelse af gælden. Såfremt misligholdelse tillige medfører tab for den anden part, er denne berettiget til at kræve erstatning for det lidte tab.

§ 16 – Ophavsret

Caféen/restauranten og butikken/kiosken må ikke navngives med et navn, som indeholder ordet ”Hammershus” ellers ligner ordet eller kan forveksles med ordet ”Hammershus”. Dog må der i reklamer angives, at Caféen/restauranten og butikken/kiosken er beliggende i besøgscentret ved Hammershus.

§ 17 – Tinglysning

Kontrakten kan ikke tinglyses på ejendommen.

Underskrift:

For bortforpagter Naturstyrelsen Bornholm For forpagter: under forbehold af Naturstyrelsens

hovedkontors godkendelse CVR-nr.

Den Den

Xxxxx Xxxxxx [Virksomhedens navn]

Naturstyrelsen Bornholm [Navn på underskriver] (Billed-ID skal forevises)

For Naturstyrelsen Randbøl: Den

Bilag

Bilag 1 – Besøgscenter plantegning Bilag 2 – Servicebygning plantegning Bilag 3 – Fordelingsnøgle

Bilag 4 – Inventarliste Bilag 5 – Kortoversigt Bilag 6 – Arbejdsklausul

Bilag 7 – Erklæring om arbejdsklausul