Kendelse

Kendelse

afsagt den 22. juni 2023

Sag nr. 0000-00-0000

[Klager 1] og

[Klager 2] mod

EjendomsWatch

[Klager 1] og [Klager 2] ved kommunikationschef [Kommunikationschefen] har klaget til Pressenævnet over artiklerne ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Investorer føl- ger sig snydt”, ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for million- salg”, ”[Klager 1]-folk arbejde på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt””, ”Ejen- domsdirektør har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” og ”Borgmester skyder til- bage mod [Klager 1]-direktør efter trusler om sagsanlæg”, som blev bragt af Ejen- domsWatch i perioden fra den 30. november 2022 til den 6. februar 2023 på ejen- xxxxxxxxx.xx, idet de mener, at god presseskik er tilsidesat.

[Klager 1] og [Klager 2] har navnlig klaget over, at artiklerne indeholder ukorrekte oplysnin- ger.

1 Sagsfremstilling

Forud for offentliggørelsen

[Kommunikationschefen], kommunikationschef hos [Klager 1], skrev forud for offentliggørel- sen af de påklagede artikler på vegne af [Klager 2] med XxxxxxxxXxxxx via mail. Pressenæv- net har modtaget kopi af mailkorrespondancen.

Den 28. november 2022 skrev XxxxxxxxXxxxx følgende til [Kommunikationschefen]:

”Vi har talt med [Klager 2] (cc), der henviser til dig for svar på spørgsmål omkring hans private ejendomsprojekter – nærmere betegnet 44 rækkehuse i [Projektet] i [Bynavn A], som vi er på vej med en historie om.

Sagen er den, at investeringen, der blev udbudt i perioden 2017-2019 gennem pro- jektudbyderen [Projektudbyderen], har vist sig at ligge markant under de

budgetterede tal for husleje og tomgang, som man i sin tid skitserede for investo- rerne i [Projektudbyderen].

Det viste sig således kort tid efter overtagelsen af de sidste boliger, at man var nødt til at sætte lejen ned, hvis man skulle have boligerne lejet ud. Tomgangen var i efter- året 2019 på vej mod 40 procent, og det endte med, at man satte lejen ned med 15 procent.

En række investorer, som EjendomsWatch har talt med, mener i dag, at de er blevet ført bag lyset. Både af [Projektudbyderen], som efter deres opfattelse var mere på sælgers side end investorernes, og af udvikleren/sælgeren af projektet, [Klager 2], der forud for salget havde udlejet boligerne til dårlige betalere og betalt deres ind- skud. Dette indebærer bl.a. [Klager 2]s egne udenlandske håndværkere. Dermed burde både han og [Projektudbyderen] have vidst, at det ikke var muligt at udleje boligerne på almindelige markedsvilkår til 1200 kr./kvm, som det er beskrevet i pro- spekterne.

Derfor vil vi stille en række spørgsmål:

1) Hvorfor oplyste man ikke køberne om, at man ikke kunne leje boligerne ud på al- mindelige markedsvilkår?

2) Hvorfor lejede [Klager 2] boligerne ud til sine egne udenlandske håndværkere?

3) Hvorfor betalte [Klager 2] depositum og forudbetalt leje for lejerne, hvilket med- virkede, at de viste sig at være mindre solvente end forventet?

4) Hvornår oplyste [Klager 2] henholdsvis investorerne og [Projektudbyderen] om, at du havde lagt ud for lejerne?

5) Hvorfor satte man indskuddet ned fra seks måneders leje til fire måneders leje, selvom investorerne blev xxxxx det første?

6) På hvilket faktuelt grundlag baserede man den budgetterede husleje på 1200 kr./kvm?

7) Hvorfor skelede man ikke til, hvad andre lignende lejeboliger i området blev udle- jet til – for eksempel [Datterselskabet]s rækkehuse i netop [Projektet], der blev udle- jet til en markant lavere husleje?

8) Hvilken aftale lå der mellem [Klager 2] og [Projektudbyderen] omkring investe- ringen?

EjendomsWatch har tidligere – for et par år siden – beskrevet forholdet mellem [Klager 2]/[Klager 1] og [Projektudbyderen] som værende meget tæt, hvilket under- støttes af, at [Projektudbyderen] i sine første leveår udbød både [Klager 2]s egne ud- viklingsprojekter ([Projektet] værende det første) og [Klager 1]-butikker. Dette blev af konkurrenter og eksperter beskrevet som en mulig interessekonflikt.

Nu, hvor vi ser situationen i [Projektet], er det relevant at spørge, om dette er en konsekvens af netop den indbyggede interessekonflikt i samarbejdet mellem [Klager 2] og [Projektudbyderen], idet investorerne påpeger, at [Projektudbyderen] ikke har sørget for, at tingene forløb, som de skulle. Derudover kan det nævnes, at [Projekt- udbyderen]s ejer og adm. direktør, [Person A], og [Klager 2] er gamle kollegaer og har været venner i en lang årrække.

Derfor vil vi gerne stille følgende spørgsmål:

9) Har [Klager 2] forsøgt at presse [Projektudbyderen] til at skaffe ham en god pris på sine egne boligprojekter, mod at [Projektudbyderen] fik lov til at udbyde [Klager 1]-butikker?

10) Kan [Klager 1] acceptere, at en samarbejdspartner ([Projektudbyderen]) agerer, som de har gjort i denne sag?

Svar på ovenstående spørgsmål bedes fremsendt senest i morgen formiddag, tirsdag, kl. 10.00.”

Senere samme dag svarede [Kommunikationschefen] følgende:

”Hej [Journalist A] Tak for din mail.

Jeg takker venligt nej tak til at besvare dine spørgsmål – både på vegne af [Klager 2] og [Klager 1] – da han og jeg desværre har mistet tilliden til jeres behandling af os. Jeg har tidligere skrevet det samme til bl.a. [Journalist B], som jeg kan se også er på denne mail; at vi har opgivet at have en ordentlig og fair dialog med jer.

Jeg vedhæfter til orientering tidligere fremsendt mail vedrørende det samme.”

De påklagede artikler

EjendomsWatch bragte den 30. november 2022 artiklen ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Investorer følger sig snydt” på xxxxxxxxxxxxx.xx. Artiklen har følgende under- rubrik:

”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELTROLLE: Projektudbyder lovede høj sikkerhed, da man i 2017-2019 udbød [Klager 1]-direktørs private boligbyggeri til en

række investorer. Kort tid efter stod de nye ejere med tårnhøj tomgang og markant lavere husleje end budgetteret.”

Af artiklen fremgår følgende:

”Det gik slet ikke som forventet, da en række private investorer i perioden 2017-2019 købte 44 nybyggede rækkehuse, som [Klager 1]’s ejendomsdirektør, [Klager 2], havde opført i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B].

Projektet blev købt fuldt udlejet, men blot få måneder efter at de nye ejere havde overtaget de sidste boliger, eksploderede antallet af ledige lejemål i byggeriet – og det samme gjorde budgettet.

”Vi oplevede kort efter overtagelsen af ejendommene, at tomgangen skød så kraftigt i vejret, at vi blev nødt til at sætte huslejen ned med 10-20 procent i forhold til bud- gettet,” udtaler en investor i projektet til XxxxxxxxXxxxx. Vedkommende udtaler sig på betingelse af anonymitet, men EjendomsWatch er bekendt med kildens identitet. Den i alt 120 mio. kr. store ejendomsinvestering blev foretaget gennem den aarhusi- anske projektudbyder [Projektudbyderen], der lovede høj sikkerhed og afkast på

over 12 pct. I realiteten viste ejendommene sig at være meget mindre værd, end in- vestorerne blev stillet i udsigt.

I dag sidder flere investorer, som XxxxxxxxXxxxx har været i kontakt med, tilbage med følelsen af, at de er blevet taget ved næsen.

”Den forventede lejeindtægt har vist sig ikke at holde stik. Det er så langt fra, at det slet ikke er inden for skiven. Men jeg var blåøjet. Jeg hoppede på den, og det er min fejl,” siger en anden anonym investor.

”Det har været en meget mere usikker investering, end de gav udtryk for,” siger en

tredje investor.

Så sikkert som statsobligationer

Investorerne blev præsenteret for boligprojektet i [Projektet] i løbet af 2017 og 2018 af [Projektudbyderen]. Selskabet, der er en såkaldt projektudbyder, lever af at for- midle ejendomsinvesteringer til mindre private investorer og agere bindeled mellem køber og sælger. Det sker ved, at [Projektudbyderen] stifter et selskab med kapital fra investorerne, og dette selskab køber ejendommene af sælger, hvorefter [Projekt- udbyderen] får et honorar for at have formidlet handlen. Flere investorer i boligpro- jektet i [Projektet] fortæller til XxxxxxxxXxxxx, at det var første gang, de investe- rede i fast ejendom, og derfor lænede man sig meget op ad, hvad [Projektudbyderen] fortalte dem. EjendomsWatch er i besiddelse af de oprindelige investeringsprospek- ter. Her bliver rækkehusene præsenteret som en sikker investering med erfarne samarbejdspartnere i form af udbyderen [Projektudbyderen] på investorernes side og [Klager 1]-direktøren [Klager 2] som sælger gennem dennes selskab, [Holdingsel- skab A]. [Projektudbyderen] går så langt som at sammenligne rækkehusene i [By- navn A] med en statsobligation. ”Tidligere var det således, at hvis man skulle placere sine midler sikkert i længere tid, så skulle man købe en statsobligation. Sådan er det ikke længere. Renten er for lav, og risikoen for rentestigninger er for høj. Derfor kig- ger mange investorer efter langsigtede og mere sikre alternativer, der både tager højde for inflation og rentestigninger. En investering i et ejendomsprojekt med en fastlåst rente er netop dét alternativ, som investorerne søger,” skriver [Projektudby- deren] i et af prospekterne under overskriften ’Høj sikkerhed’.

De 44 rækkehuse blev udbudt i fire etaper med 11 boliger i hver, og investorer kunne købe sig ind for et minimumsbeløb på 750.000 kr. Hver etape blev solgt til en pris på godt 30 mio. kr., og det samlede projekt blev overdraget til fire forskellige inve- storgrupper, i takt med at byggeriet stod færdigt i 2018 og 2019.

”(Xxxxxxxxx, red.) er allerede i drift og genererer det afkast, der budgetteres med i prospektet. Som investor behøver man derfor ikke vente i flere år på, at byggeriet

bliver færdigt, da det allerede er i drift og fuldt udlejet,” skriver [Projektudbyderen] i prospektet til fjerde etape, der blev udbudt i slutningen af 2018.

I prospekterne budgetterede [Projektudbyderen] med en husleje på 1200 kr. pr. kvm i rækkehusene, der består af 124 kvm fordelt på to etager. Det svarer til en månedlig husleje på 12.400 kr. pr. bolig. Derudover budgetterede man med en årlig stigning i lejeindtægterne på 1,5 procent samt en indregnet tomgang i boligerne på mellem 1,13 og 2,5 pct.

Allerede i løbet af 2019 begyndte budgetterne dog at skride, da lejerne fraflyttede le- jemålene i stor stil, og det kneb med at få boligerne genudlejet.

”Den manglende udlejning skyldes, ifølge [Projektudbyderen], at huslejen (...) er for høj i dagens marked (...). En meget kedelig overraskelse så kort tid efter vores inve- stering,” står der i en intern mail fra oktober 2019 fra bestyrelsesformanden for byg- geriets fjerde etape, der havde overtaget sin del af boligerne i marts 2019.

Tomgang på 40 procent

I september 2019 indkaldte [Projektudbyderen] bestyrelserne for de fire etaper til et krisemøde,

hvor man skulle finde en akut løsning på tomgangen i boligerne, der for de hårdest ramte etaper nærmede sig 40 procent – langt over de forventede 1-2,5 procent. ”Dags dato er der tomgang i alle etaper, og med det nuværende lejeniveau ser det

ikke ud til den bliver mindre,” skriver [Projektudbyderen] i en mail til investorerne i september 2019.

Ifølge [Projektudbyderen] var årsagen til den høje tomgangsprocent, at der var byg- get mange lejeboliger i [Bynavn B] og omegn, og at markedslejen i dag ligger mar- kant lavere, end man budgetterede med i prospekterne. Derfor lagde [Projektudby- deren]s ejer og adm. direktør, [Person A], op til, at man skulle foretage en husleje- nedsættelse på 20 procent på rækkehusene.

Det blev bakket op af udvikleren, [Klager 1]-direktøren [Klager 2], der kort forinden havde solgt investorerne projektet på baggrund af en huslejeindtægt på

12.400 kr. pr. bolig.

”Hej alle. Jeg tror desværre, dette er markedet lige nu. Jeg støtter forslag om 9995 pr. måned,” skriver [Klager 2] i en mail til de fire etapers bestyrelser i oktober 2019. Konklusionen på mødet mellem [Projektudbyderen] og de fire etapers bestyrelser blev, at man satte lejen ned til 10.500 kr. pr. måned på tværs af alle etaper, svarende til en lejenedsættelse på 15 procent.

En sådan lejenedsættelse betyder i praksis, at ejendommene er mindre værd end for- ventet, forklarer [Person B], der er certificeret MRICS-valuar og direktør i [Mægler- kæde A]. Han udtaler sig generelt og ikke om den konkrete sag.

”Hvis man er nødt til at foretage en generel nedsættelse af lejen i en ejendom, så vil

afkastet falde, og det betyder, at investeringen ikke længere er det værd, som den

var, da man købte den,” siger [Person B] til EjendomsWatch.

Kigger man i de fire etapers årsregnskaber, ligger ejendommene i dag en smule un- der den oprindelige vurdering fra prospekterne. Det skal dog ses i lyset af, at man samtidig har sænket afkastkravet på ejendommene fra 4,5 procent til 4,0 procent, hvilket medfører en højere værdiansættelse.

Havde man fastholdt det oprindelige afkastkrav, som skitseret i [Projektudbyderen]s prospekter, ville der være tale om en nedskrivning for et tocifret millionbeløb på ejendommene, skønnes det ud fra følsomhedsanalyserne i årsregnskaberne.

”Om ejendommen har været værdiansat for højt på baggrund af en leje, der var sat for højt, det er dér, striden vil stå. Det kan være, investorerne har fået dårlig rådgiv- ning; det kan være, sælger har fyldt ejendommen med folk, der ikke har råd til at bo der, eller det kan være, markedet generelt er faldet,” siger [Person B].

Over niveauet for området

Der er imidlertid ikke noget, der tyder på, at markedet for rækkehuse i [Projektet] skulle være faldet så markant i løbet af 2019, som en lejenedsættelse på 15 procent er udtryk for.

Tværtimod har udviklingen i området været positiv. Sådan lyder det fra det svenske ejendomsselskab [Ejendomsselskab A], der gennem datterselskabet [Datterselska- bet] ejer 66 rækkehuse og lejligheder i netop [Projektet]. Boligerne er opført i 2017 og blev overtaget af [Datterselskabet] 1. januar 2018 – altså før investorerne i [Pro- jektudbyderen] overtog deres boliger i området.

”Huslejen i vores ejendom har udviklet sig stabilt og i takt med markedet i området

– så let opadgående. Dette er som forventet, da vi overtog ejendommen,” skriver

[Person C], kommunikationschef i [Ejendomsselskab A], til EjendomsWatch. Trods de seneste års positive udvikling, ligger huslejen på [Ejendomsselskab A]s rækkehuse i [Projektet] i dag på mellem 1070 og 1160 kr. pr. kvm.

Det svarer nogenlunde til huslejen for [Projektudbyderen]s rækkehuse, der efter le- jenedsættelsen i 2019 er steget fra lige godt 1000 kr. til ca. 1100 kr. pr. kvm – et stykke under de forventede 1200 kr. pr. kvm, der vel at mærke var budgetteret til at stige til ca. 1300 kr. pr. kvm i 2023 i [Projektudbyderen]s prospekter.

Også det lokale byggefirma [Byggefirmaet] har været i gang med at bygge rækkehuse i [Projektet] i de seneste år. Selskabet står midt i at udleje boligerne, hvor første etape med 19 lejemål står klar til indflytning 1. december 2022, og her ligger husle- jen også under [Projektudbyderen]s budget.

”På rækkehuse ligger vi på ca. 1175 kr. pr. kvm. Vores boliger er jo splinternye, og det er er 1-plans boliger, som man kan tage mere for end boliger i to etager,” siger [Ud- lejningsansvarlige], der er ansvarlig for selskabets udlejning og administration.

Der er andre rækkehuse i området, der er bygget tilbage i 2018, hvor man dengang budgetterede med en leje på 1200 kr. pr. kvm, stigende til 1300 kr. pr. kvm i 2023. Det er ikke der, I ligger, kan jeg forstå?

”Nej, det er det ikke. Havde vi bare haft fire boliger herude, der lå rigtig godt, så kan det da godt være, at man kunne ligge deroppe af, men vi er et familiefirma, der skal have boligerne i mange år, og vi ønsker egentlig bare at drifte dem. Vi skal ikke puste os op og vise et eller andet for at sælge dem videre,” siger Xxxxxx Xxxxxxx til Ejen- domsWatch.

Gør det aldrig igen

EjendomsWatch har været i kontakt med [Person A], adm. direktør og ejer i [Pro- jektudbyderen], der ikke kan genkende billedet af, at man har solgt investorerne kat- ten i sækken.

Der er ting, der kunne være gået anderledes derude, ja, men mig bekendt, så kører tingene fint nu. [Projektudbyderen] har brugt uanede kræfter på at få det her projekt på ret køl – og det er på ret køl nu,” siger [Person A] til EjendomsWatch.

Burde du ikke have vidst, at lejen var sat for højt? ”Jeg havde da aldrig skrevet det, hvis jeg vidste det. Det var markedslejen på det tidspunkt. Hvis du følger lidt med i tingene, så kom der en masse på markedet i [Bynavn B] i den periode.”

Så det vil sige, at i løbet af et halvt år faldt markedslejen for rækkehuse i [Bynavn A] med 15 procent?

”Nej, den gjorde ej. Jeg vender tilbage på det. Vi stopper her,” slutter [Person A].

[Person A] er efterfølgende vendt tilbage på en mail, hvor han afviser at udtale sig med henvisning til sin tavshedspligt. Han påpeger i stedet, at [Projektudbyderen] selv har en mindre ejerandel i de to sidste etaper i [Projektet].

”Den eneste udtalelse, jeg vil komme med, er, at jeg selv personligt er investor i både [Projektet] etape 3 og 4 og mener at have en god og langsigtet investering, hvis ende- lige afkast jeg først vil forholde mig til, når ejendommene engang er afviklet,” skriver [Person A].

Den opfattelse er dog ikke delt blandt investorerne, som EjendomsWatch har talt med. Her føler man, at [Projektudbyderen] har været mindre interesseret i at hjælpe investorerne og mere i at fastholde en god relation til [Klager 2], som [Projektudby- deren] også har udbudt flere [Klager 1]-butikker for.

”Vi blev ikke gjort opmærksomme på, hvor voldsom udbygningen i området har væ- ret. Det kunne vi som investorer selvfølgelig selv havde undersøgt bedre, men der var også en forventning om, at [Projektudbyderen] var på vores side og ikke sælgers. Der fik jeg da i hvert fald lært en vigtig lektie,” siger en anonym investor.

Investorerne fortæller til XxxxxxxxXxxxx, at det er sidste gang, de laver en ejen- domsinvestering gennem [Projektudbyderen].

”Det er simpelthen, fordi deres prospekt ikke passede. Belært af erfaring, så skulle jeg nok bare have købt en lejlighed i [Bynavn B], og så selv lejet den ud,” siger en an- den investor.

XxxxxxxxXxxxx har også været i kontakt med [Klager 2], der henviser til [Klager 1]’s kommunikationschef, [Kommunikationschefen]. Han afviser at udtale sig, efter at EjendomsWatch tidligere i år satte fokus på en række tvivlsomme dispositioner, som [Klager 2] og [Klager 1] havde foretaget i forbindelse med en entreprenørkon- kurs.

”Jeg takker venligt nej tak til at besvare dine spørgsmål – både på vegne af [Klager 2] og [Klager 1] – da han og jeg desværre har mistet tilliden til jeres behandling af os,” skriver [Kommunikationschefen] i en mail til XxxxxxxxXxxxx.”

Til artiklen er indsat en faktaboks med overskriften ”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELT- ROLLE”. Af faktaboksen fremgår følgende:

”På tre årtier er [Klager 1] gået fra ingenting til 363 butikker i Danmark, og selskabet scorer konsekvent toppoint på image-målinger i dagligvarebranchen.

Men hvad sker der bag kulisserne? I artikelserien ”[Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle” ser EjendomsWatch og DetailWatch nærmere på [Klager 1]’s ejendomsafdeling og den mangeårige ejendomsdirektør [Klager 2].

I perioden 2017-2019 solgte han 44 rækkehuse i boligkvarteret [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som han selv havde udviklet.

Salget skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen], der udbyder ejendomsinvesteringer, bl.a. [Klager 1]-butikker, til små, private investorer. [Klager 2]s projekt i [Projektet] var den første investering, [Projektudbyderen] udbød.

I prospekterne lovede man investorerne høj sikkerhed og solide afkast. Kort efter overdragelsen til de nye ejere, begyndte budgetterne at skride, og det stod hurtigt klart, at de forventede indtægter på ejendommene var langt fra virkeligheden.

I dag sidder investorer tilbage med følelsen af at være blevet bondefanget i forbin-

delse med investeringen, der samlet set løber op i mere end 120 mio. kr.”

Til artiklen er endvidere indsat en faktaboks med overskriften ”LANGFREDPARKEN”. Af faktaboksen fremgår følgende:

”[Projektet] er et boligkvarter i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], hvor der i de sene- ste år er skudt flere rækkehusbyggerier op.

Ét af disse er udviklet af [Klager 1]’s ejendomsdirektør, [Klager 2], og bestod af 44 boliger på hver 124 kvm fordelt på to etager.

Projektet blev solgt i fire etaper af hver 11 rækkehuse i perioden 2017-2019 gennem den aarhusianske projektudbyder [Projektudbyderen]. Hver etape blev solgt for ca. 31 mio. kr., svarende til samlet set mere end 120 mio. kr.

Ifølge [Projektudbyderen]s prospekt ville de nye ejere overtage boligerne fuldt udle- jet på markedsvilkår til en husleje på 1200 kr. pr. kvm, der var budgetteret til at stige med 1,5 procent om året.

Kort efter overtagelsen af boligerne steg tomgangen dog eksplosivt, og man måttefo- retage en lejenedsættelse til 1016 kr. pr. kvm for at få lejet byggeriet ud.

Nedsættelsen af lejen har fået budgettet til at skride, ligesom ejendommene i dag er vurderet markant lavere i regnskaberne, end det var budgetteret i [Projektudbyde- ren]s oprindelige prospekter.”

EjendomsWatch bragte den 2. december 2022 artiklen ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg” på xxxxxxxxxxxxx.xx. Artiklen har følgende un- derrubrik:

”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELTROLLE: [Klager 1]’s ejendomsdirektør, [Klager 2], betalte selv indskud for lejere i et ejendomsprojekt, der blev solgt som fuldt udle- jet på markedsvilkår. ”Det er ikke normal praksis,” siger ejendomsmægler.”

Af artiklen fremgår følgende:

”Fuldt udlejet på markedsvilkår.

Det var, hvad investorer blev stillet i udsigt i slutningen af 2018 i forbindelse med købet af et boligprojekt i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B].

Hvad de ikke fik at vide var, at ejendommen kort tid inden salget var blevet fyldt med lejere, som blev betalt af sælgeren, [Klager 1]’s ejendomsdirektør [Klager 2]. Det kan EjendomsWatch nu afsløre i artikelserien [Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle. ”Vi fandt ud af, at sælger af ejendommene ([Klager 2], red.) selv stod for indskuddet for en del af lejerne, så man kunne få folk ind, som ellers ikke ville have råd (...) Det er selvfølgelig fint nok for lejer og sælger, men udlejer står bagefter med lejere, som ikke er så solvente, som man havde forventet,” siger en investor til XxxxxxxxXxxxx. Vedkommende udtaler sig på betingelse af anonymitet, men EjendomsWatch er be- kendt med kildens identitet.

En korrespondance, som EjendomsWatch er besiddelse af, dokumenterer netop det forhold. I september 2018 finansierede [Klager 2]s selskab, [Holdingselskab A], knap 50.000 kr. i depositum og forudbetalt husleje for en tidligere lejer, mod at leje- ren forpligtede sig til at blive boende i mindst et år.

”Som aftalt skal I ikke betale depositum og forudbetalt husleje for i alt 49.600 kr. Dog kræver det, at I bor i boligen i mindst 1 år – [Holdingselskab A] ejer depositum og forudbetalt husleje det første år fra dags dato,” skriver den daværende xxxxxx- xxxxxxx af lejemålene til en tidligere lejer i september 2018.

Reklamerede med gratis indskud

Navnet på den tidligere lejer er [Lejeren]. Hun flyttede ind i [Projektet] i september 2018, og som korrespondancen også viser, var det med en aftale om, at hun ikke skulle betale indskud.

Hun fortæller til XxxxxxxxXxxxx, at der blev givet samme tilbud til andre lejere, heriblandt [Xxxxxxx]s kæreste, der selv var flyttet ind i en af de i alt 44 rækkehuse i projektet to måneder forinden.

”Jeg husker området som meget tomt, da vi flyttede ind. Huslejen var jo de her

12.400 kr., så de kunne ikke få det lejet ud. Men så begyndte de at reklamere med, at man kunne flytte ind uden at betale indskud, og så blev boligerne fyldt op,” siger [Lejeren].

Xxxxxxx slap ikke alene for at betale indskud. De kunne også få penge retur, når de flyttede, såfremt de altså havde boet der i mindst et år.

”De sagde, at vi ville modtage indskuddet fratrukket slutregningen, når vi fraflyttede

boligen. Men kun, hvis vi boede der i mindst et år. Ellers ville vi selv få regningen. Både min kæreste og jeg fik penge udbetalt på den baggrund,” siger [Xxxxxxx], der siden er fraflyttet [Projektet].

[Person B] er certificeret MRICS-valuar og direktør hos erhvervsmægleren [Mæglerkæde A], hvor han har været ansat i knap 45 år. Han udtaler sig generelt og ikke om den konkrete sag, men han slår fast, at det ikke er almindeligt, at udlejer af- holder udgifter for lejere.

”Generelt er det sådan, at det er lejer, der betaler depositum og forudbetalt leje. Det er ikke normal praksis, at det er udlejer, der betaler. Indskuddet er jo udlejers sikkerhed for, at lejeren er solid, og at lejeren ikke smadrer det hele,” siger [Person B] og fortsætter:

”Hvis man er villig til at fjerne den sikkerhed, som indskuddet jo er, så kan det indi- kere, at man enten har meget travlt med at leje boligerne ud, eller at man har meget svært ved at leje dem ud på almindelige vilkår.”

Dårlige lejere gav tomgang

Netop den oplevelse havde investorerne i [Projektet], der samlet havde betalt over 120 mio. kr. for de 44 rækkehuse.

De usædvanlige lejevilkår betød, at lejerne ikke var så robuste og langsigtede, som investorerne havde forventet, og at indtægterne i ejendommen derfor var mere skrø- belige end først antaget.

”Det må forklares alle os investorer, at lejerne har vist sig at have lav kvalitet, da mange ikke selv har tilvejebragt depositum, men at denne er betalt af sælger af ejen- dommen,” skriver en investor i en intern mail til andre investorer i oktober 2019.

Flere lejere viste sig at være dårlige betalere eller fandt kort efter overtagelsen bedre lejetilbud andre steder, og i løbet af 2019 blev situationen kritisk.

Investeringen var formidlet af projektudbyderen [Projektudbyderen], som i deres prospekt havde lovet investorerne fuld udlejning på markedsvilkår. Og selskabets adm. direktør og ejer, [Person A], anerkendte selv, at det ikke var hensigtsmæssigt, at [Klager 2] lagde ud for lejerne.

”Jeg holder et møde med sælger snarest og får ham til at fjerne annoncer med gratis

indskud. Jeg vil også prøve at få noget tilskud til markedsføring. Det er også i hans interesse,” skriver [Person A], adm. direktør og ejer i [Projektudbyderen], i oktober 2019 i en mail til investorerne.

I prospekterne fra 2018, som EjendomsWatch har set, budgetterer [Projektudbyde- ren] med en tomgangsprocent på mellem 1,13 og 2,5 pct. Men allerede i oktober 2019 – blot et halvt år efter de sidste boliger var blevet overtaget af investorerne – nærmede tomgangen sig 40 pct.

Som EjendomsWatch kunne fortælle onsdag, førte den stigende tomgang til, at inve- storerne måtte sænke huslejeniveauet betydeligt. For at kunne tiltrække gode lejere blev huslejen sat ned fra 12.400 kr. til 10.500 kr. pr. måned, svarende til en nedgang på 15 pct.

”Min personlige holdning er dog stadigvæk, at man for alt i verden skal undgå tom- gang og sørge for at få fyldt op med gode lejere,” skriver [Person A] i oktober 2019 som begrundelse for lejenedsættelsen.

Udvikler stod for udlejning

EjendomsWatch har foreholdt de beskrevne forhold for [Person A], adm. direktør i [Projektudbyderen]. Han henviser til, at det var [Klager 2], der var ansvarlig for ud- lejningen af boligerne i begyndelsen, eftersom udvikleren havde stillet lejegaranti i en afgrænset periode efter salget.

[Person A] vil ikke forholde sig til, om en ejendom kan siges at være udlejet på mar- kedsvilkår, når udlejer betaler indskud for lejer.

”Jeg kan ikke forholde mig til det, for vi stod ikke for udlejningen. Der var stillet leje- garanti, og vi overtog det fuldt udlejet,” siger [Person A].

Men du udbød investeringen med et prospekt, der klokkeklart siger, at det ville være fuldt udlejet på markedsvilkår. Og så spørger jeg dig: Er det markedsvilkår at betale folks indskud for at få fyldt byggeriet op?

”Det ved jeg ikke; det er der mange, der gør,” siger [Person A]. Så det ser du ikke noget problem i?

”Vi har modtaget depositum på samtlige lejere. Så hvis ikke de selv har betalt det, så er der nogle andre, der har betalt det for dem. Det er i hvert fald ikke mig,” siger han.

EjendomsWatch har rettet henvendelse til [Klager 2]. Han afviser at udtale sig og henviser i stedet til [Klager 1]’s kommunikationschef [Kommunikationschefen], der generelt afviser at svare på spørgsmål, efter at EjendomsWatch tidligere i år satte fo- kus på en række tvivlsomme dispositioner, som [Klager 2] og [Klager 1] havde fore- taget i forbindelse med en entreprenørkonkurs.

”Jeg takker venligt nej tak til at besvare dine spørgsmål – både på vegne af [Klager 2] og [Klager 1] – da han og jeg desværre har mistet tilliden til jeres behandling af os,” skriver [Kommunikationschefen] i en mail til XxxxxxxxXxxxx.”

Til artiklen er også indsat to faktabokse med overskrifterne ”[Klager 1]-DIREKTØR I DOB-

BELTROLLE” og ”LANGFREDPARKEN”.

Korrespondance mellem parterne

[Kommunikationschefen] skrev efter offentliggørelsen af artiklerne ”[Klager 1]-direktørs xx- xxxxx solgt til overleje: Investorer følger sig snydt” og ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg” videre med EjendomsWatch via mail på vegne af [Klager 2]. Pressenævnet har modtaget kopi af mailkorrespondancen.

Den 5. december 2022 skrev XxxxxxxxXxxxx følgende til [Kommunikationschefen]:

”I forbindelse med salget af de 44 rækkehuse, som [Holdingselskab A] har udviklet i [Projektet], henviser [Person A] fra [Projektudbyderen] til, at man købte projektet med en mæglervurdering – hvilket også fremgår af prospekterne, som blev sendt til investorer i [Projektudbyderen].

Det fremgår af prospekterne, at der er indhentet mæglervurdering fra [Mæglerkæde B] i [Bynavn C], og at denne bekræfter, at købsprisen på godt 30 mio. kr. pr. etape er korrekt.

Vi har været i kontakt med [Mæglerkæde B] i [Bynavn C], og her afviser man, at man har lavet den pågældende mæglervurdering. Faktisk afviser man, at man overhove- det kan lave en vurdering af 44 lejeboliger (11 pr. etape) til brug for et investorsalg.

Dette kræver assistance fra en erhvervsmægler – [Mæglerkæde B] er en helt almin- delig ejendomsmægler, der sælger ejerboliger.

Endvidere fortæller [Xxxxxxxxxx B] i [Bynavn C], at det var [Klager 2], der i 2017- 2018 kontaktede dem for at drøfte muligheden for at sælge rækkehusene som netop ejerboliger. Meldingen fra [Mæglerkæde B] var dog, at den pris, [Klager 2] ville have

– ca. 25.000 kr. pr. kvm, hvilket også fremgår af prospektet – ikke var retvisende for ejerboligmarkedet i [Bynavn A].

Ikke desto mindre var man i marts 2018 dialog om at sælge etape 3 som ejerboliger. Her dikterede [Klager 2] ifølge [Mæglerkæde B] prisen, der i første omgang lød på

2.650.000 kr. pr. bolig, svarende til en kvadratmeterpris på 21.370 kr. Efterføl- gende, i april 2018, sendte [Klager 2] en mail til [Mæglerkæde B] i [Bynavn C], hvor han beder mægleren om at hæve prisen til 23.000 kr. pr. kvm med følgende begrun- delse: ”Da vi er ved at lukke en række aftaler med salg af de lejede boliger, er vi nødt til at hæve prisen, så vi ikke kommer i problemer.”

Vi er i besiddelse af mailkorrespondance, der bekræfter alt dette.

Samlet set vurderer [Mæglerkæde B] i [Bynavn C], at man havde et salgsopslag on- line i 14 dage, hvorefter det blev pillet ned, og [Klager 2] i stedet solgte boligerne til investorer gennem [Projektudbyderen] – på baggrund af en mæglervurdering fra [Mæglerkæde B] i [Bynavn C], som de kategorisk afviser at have lavet.

Ifølge [Mæglerkæde B] i [Bynavn C] er det et udtryk for, at [Klager 2] aldrig havde til hensigt at sælge boligerne som ejerboliger. I dag føler mægleren sig misbrugt af [Klager 2].

Mægleren siger samtidig, at man gjorde det meget klart for [Klager 2], at man mente, at en kvadratmeterpris på 22.500 kr. var for høj. Mægleren påpeger endvi- dere, at der er bygget meget i [Bynavn A], hvorfor man burde have rigeligt med refe- rencer til at vurdere den korrekte pris.

Alt i alt er meldingen altså, at den mæglervurdering, som projektet er solgt på bag- grund af, ikke holder vand, og at [Klager 2] var velvidende herom, da han solgte pro- jektet til investorer i [Projektudbyderen]. Dette vækker naturligvis undren blandt investorerne, der føler sig ført bag lyset.

Hvorfor fortalte man ikke investorerne dette?

Hvad mente [Klager 2], da han skrev til [Mæglerkæde B], at man var nødt til at hæve prisen, for ikke at komme ”i problemer”?

Hvilken mæglervurdering henviser man til, da man oplyste køberne om, at [Mægler- kæde B] i [Bynavn C] havde vurderet rækkehusene til en kvadratmeterpris på 22.410 kr.?

Mener [Klager 1], at det er i overensstemmelse med selskabets værdier, at ejendoms- direktøren laver sådanne dispositioner på et privat boligprojekt?

Svarfrist er i morgen, tirsdag, kl. 10.30 om formiddagen.”

Den 6. december 2022 svarede [Kommunikationschefen] følgende:

”Tak for din mail. Som tidligere skrevet, så er det en trist situation – at vi beklagelig- vis må takke venligt nej tak til at deltage i jeres artikel, da vi har mistet tilliden til Ejendomswatch.

Jeg vedhæfter til jeres orientering og kun til baggrund mail fra advokat [Advokat A] med beskrivelse af sammenhæng.”

Den 7. december 2022 skrev XxxxxxxxXxxxx følgende til [Kommunikationschefen] og [Kla- ger 2]:

”Vi bringer en artikel om, at en række personer med forbindelse til [Klager 1] har ar- bejdet på [Klager 2]s private ejendomsprojekt i [Projektet].

Det drejer sig om ejendomschef [Person D], der er i 2018 på vegne af [Udviklingssel- skabet] udsendte en mail til ejendommens lejere, hvor han skrev, at ejendommen var blevet solgt, og at lejerne fremover skulle indbetale husleje til en anden konto.

Mailen er signeret [Person D], ejendomschef i [Udviklingsselskabet].

Derudover har [Person D] i 2019 lavet flere indberetninger til Erhvervsstyrelsen på vegne af [Holdingselskab A], [Selskab A] og [Klager 2]s personlige holdingselskab, [Holdingselskab B].

Vi har talt med [Professoren], professor emeritus i ledelse ved [Uddannelsesinstitu- tionen], der mener, at ejendomschefen ikke bør være indblandet i direktørens

private forretninger på denne måde. Det faktum, at [Person D] skriver under som ejendomschef i [Udviklingsselskabet], implicerer [Klager 1] direkte. [Professoren] har meget svært ved at forstå, hvorfor [Klager 1] accepterer dette.

Derudover er der [Advokat A], [Klager 1]’s faste advokatforbindelse, som løbende har repræsenteret [Klager 2] i forskellige private forretninger, sideløbende med sit arbejde for [Klager 1]-koncernen. Det er eksempelvis [Advokat A], der har repræsen- teret [Klager 2] og hans selskaber overfor de nye ejere af [Projektet] i forbindelse med en konflikt vedrørende transport af en entreprenørgaranti på byggeriet. Samti- dig har han siddet på modpartens, [Projektudbyderen]s, side i forbindelse med, at de fire nye ejerselskaber i 2020 oprettede en parcelforening for området – vel og mærke efter, at der var kommet nye ejere.

Vi har talt med Advokatsamfundet, der udtaler generelt, at man som advokat skal være påpasselig med at arbejde på begge sider af bordet, da det kan rejse tvivl om advokatens habilitet og give anledning til eventuel interessekonflikt.

Derudover er der [Person E], tidligere administrationschef i [Udviklingsselskabet] gennem mange år. Han blev af [Projektudbyderen] i 2019 sat i spidsen for admini- strationen af rækkehusene i [Projektet]. Her har man fra de nye ejeres side oplevet en utilstrækkelig kommunikation, ligesom man har haft store problemer med at få overleveret den nødvendige dokumentation til den nye administrator, som de nye ejere i januar 2021 satte i spidsen for ejendommen, efter man havde mistet tilliden til [Projektudbyderen] og [Person E]s administration.

Dette giver igen anledning til, at man fra blandt andet investorernes side har en op- levelse af, at [Projektudbyderen] og [Person E] har repræsenteret [Klager 2]s inte- resser i højere grad end investorernes.

Derudover kan vi konstatere, at [Klager 2] ved både etårsgennemgangen og femårs- gennemgang af ejendommene var repræsenteret af [Person F] fra [Arkitektvirksom- heden], som [Udviklingsselskabet] på sin hjemmeside selv beskriver som en tæt samarbejdspartner.

Vi har talt med [Arkitektvirksomheden], der bekræfter, at selskabet har været invol- veret i etableringen af nye [Klager 1]-butikker siden 1993, og [Person G] anslår, at [Klager 1] i dag udgør omkring 70% af selskabets omsætning. Han bekræfter videre, at selskabet har været bisidder for [Klager 2] på projektet.

Også i denne forbindelse sidder investorerne tilbage med oplevelsen af, at repræsen- tanten fra [Arkitektvirksomheden] ikke har været en uvildig byggesagkyndig, men har varetaget [Klager 2]s interesser, og flere investorer er utilfredse med det arbejde, der er blevet lavet i den forbindelse.

[Professoren] kalder det ”noget rod” og ”utrolig uprofessionelt,” at man på den måde blander private aktiviteter sammen med ens professionelle virke. Han undrer sig over, at adm. direktør [Person H] har accepteret, at denne praksis har fundet sted.

Afdækningen af forbindelserne mellem [Projektet] og [Klager 1]-koncernen kommer i kølvandet på, at vi for nylig har sat spørgsmålstegn ved den dobbeltrolle, [Klager 2] har haft i forhold til [Projektudbyderen], der som bekendt både har udbudt [Klager 1]-butikker og [Klager 2]s private ejendomsprojekter.

Det rejser spørgsmålet, om [Klager 1] og [Person H] selv ser en interessekonflikt her. Vi vil derfor spørge [Klager 1] og adm. direktør [Person H], om man mener, at den

praksis, der er beskrevet ovenfor, er i overensstemmelse med god selskabsledelse og med [Klager 1]’s egne værdier?

Svarfrist er i morgen formiddag kl. 10:30.”

Senere samme dag skrev XxxxxxxxXxxxx følgende til [Kommunikationschefen] og [Klager 2]:

”Som uddybning til den tidligere mail vil vi gerne fremhæve, at en tidligere kollega tilbage i 2020 gjorde [Kommunikationschefen] og [Klager 1] opmærksom på det po- tentielt problematiske forhold, at [Klager 2] både som ejendomsdirektør i [Klager 1] og som privat ejendomsudvikler udbyder boliger gennem [Projektudbyderen]. [Klager 1]-direktørs ejendomshandler får kritik for at være uigennemskuelige for in- vestorer — EjendomsWatch

Som nævnt i første mail undrer [Professoren] sig over, at man har accepteret, at det har fundet sted.

Han udtaler:

”Jeg mener ikke, at [Klager 1] har været tilstrækkeligt fremme i skoene her. Første gang, man fik nys om, hvad ejendomsdirektøren gik og lavede, burde man have ind- gået en aftale om afvikling af den pågældendes engagement i aktiviteterne. For når man både handler ejendomme professionelt og i fritiden er der en risiko for sam- menblanding og dermed negative konsekvenser for virksomheden, og den er for stor til, at man som adm. direktør kan sidde det overhørig”, siger han.”

Den 8. december 2022 svarede [Kommunikationschefen] følgende:

”Tak for dine mails og spørgsmål. Vi har desværre mistet tilliden til Xxxxxxxxxxxxxx journalistiske metoder og dækning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel. Til baggrund – og ikke til artiklen – kan jeg oplyse:

[Udviklingsselskabet] har aftaler med andre selskaber om at udføre almindelig ejen- domsadministration. [Selskab A] var en del af de kunder. Ejendomschef [Person D]s oplysning til lejere mv. er derfor sket helt i henhold til de aftaler. [Klager 2] har for- talt til mig, at [Person F] fra [Arkitektvirksomheden] ikke har repræsenteret andre end [Selskab A]. [Person F] var bisidder for dette selskab under et og femårsgen- nemgangen. Investorerne var repræsenteret af et andet ingeniørfirma, som de selv havde antaget. Så hvordan investorerne lige kan have nogen som helst ”anden ople- velse” har jeg meget svært ved at forstå.”

EjendomsWatch bragte den 8. december 2022 artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direk- tørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt”” på xxxxxxxxxxxxx.xx. Artiklen har følgende underrubrik:

”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELTROLLE: Personer i og omkring [Klager 1]- xxx- xxxxxx har arbejdet for ejendomsdirektør [Klager 2] på hans private byggeri. Det blev solgt for 120 mio. kr. til private investorer på falske præmisser. Intern korre- spondance involverer [Klager 1] direkte. Professor undrer sig.”

Af artiklen fremgår følgende:

”Detailkoncernen [Klager 1] er direkte involveret i et skandaleombrust boligprojekt, som koncernens ejendomsdirektør, [Klager 2], har udviklet i privat regi.

Det kan EjendomsWatch nu afsløre i serien ”[Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle” om 44 rækkehuse i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som [Klager 2] har ud- viklet og solgt for over 120 mio. kr. i perioden 2017-2019. Handlen blev formidlet af projektudbyderen [Projektudbyderen] til private investorer, der i dag føler sig snydt. Interne dokumenter og korrespondancer viser, at nuværende og tidligere [Klager 1]- ansatte og forretningspartnere har arbejdet for ejendomsdirektøren på projektet sideløbende med deres arbejde for [Klager 1].

”Det er noget rod og utrolig uprofessionelt. Man kan måske godt have private aktivi- teter ved siden af sit professionelle virke, men man bør ikke blande tingene sammen på den måde. Det tror jeg de færreste direktører og bestyrelser vil acceptere,” siger [Professoren], der er professor emeritus med speciale i ledelse på Uddannelsesinsti- tutionen], til XxxxxxxxXxxxx.

XxxxxxxxXxxxx har kontaktet [Klager 1] for at få svar på, om det flugter med sel- skabets værdier om god selskabsledelse, at ejendomsdirektøren bruger arbejdskraft fra [Klager 1] i sine private forretninger. Det har [Klager 1] ikke ønsket at forholde sig til.

”Vi har desværre mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxxx journalistiske metoder og dæk- ning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel,” skriver [Kommunikationsche- fen], kommunikationschef i [Klager 1] Danmark.

[Klager 1] kontaktede lejere

Et navn, der dukker op flere gange i [Klager 2]s private forretninger, er [Person D]. Han er ansat som ejendomschef i [Klager 1] Danmarks datterselskab for butiksud- vikling, [Udviklingsselskabet], hvor [Klager 2] er direktør. En aktindsigt fra Er- hvervsstyrelsen, som EjendomsWatch har fået, viser, at [Person D] i løbet af 2019 har foretaget flere registreringer i CVR-registeret på vegne af de to selskaber, der står bag udviklingen af de 44 rækkehuse i [Bynavn A], [Holdingselskab A] og [Sel- skab A]. Selskaberne er ejet af [Klager 2]s personlige selskab, Holdingselskabet af 29/4, som [Person D] også har foretaget registreringer i.

Derudover er EjendomsWatch i besiddelse af en mail-korrespondance mellem [Hol- dingselskab A] og lejerne i boligprojektet, hvor [Person D] står som afsender på vegne af udvikleren. Korrespondancen fandt sted i vinteren 2018 i forbindelse med overdragelsen af boligerne til de nye ejere fra [Projektudbyderen].

”Kære lejere (...) Der er netop gennemført et salg af den etape af nybyggeriet på [Projektet], som du bor til leje i, og den eneste betydning, det får for jer som lejere, er, at huslejen fra og med 1. januar 2019 skal indbetales på en anden bankkonto,”

skriver [Person D] til lejerne 18. december 2018 i en mail, der er signeret ”[Person D], ejendomschef, [Udviklingsselskabet].”

Det er åbenlyst problematisk, at en ansat i en virksomhed arbejder på direktørens private projekt, mener [Uddannelsesinstitutionen]-professor [Professoren].

”Det skal ejendomschefen slet ikke have næsen i, hverken som arbejdstager eller i andet regi, og at han underskriver sig som ejendomschef i [Klager 1], gør jo sagen endnu værre. For her implicerer han jo [Klager 1] i noget, som virksomheden ikke har noget at gøre med. Jeg har svært ved at forstå, hvorfor [Klager 1] har accepteret hele dette set-up,” siger [Professoren].

EjendomsWatch har søgt svar på, hvorfor [Person D] som ejendomschef i [Klager 1] arbejdede på [Klager 2]s private ejendomsprojekt, og hvilken rolle [Klager 1]-kon- cernen har spillet i projektet i [Bynavn A], men det ønsker [Person D] ikke at svare på.

”Jeg har ikke lyst til at udtale mig om det. Jeg henviser til [Kommunikationschefen] ([Klager 1]’s kommunikationschef, red.),” siger han til XxxxxxxxXxxxx.

[Klager 1]-rådgivere spiller på to heste

En anden central figur er advokat [Advokat A] fra advokatfirmaet [Advokatfirma A]. Han har i mange år været fast advokat for både [Klager 1] og [Klager 2] personligt, og han har bistået sine klienter i alt fra selskabsretlige spørgsmål og ejendomshand- ler til personalesager og varemærketvister, ligesom han sidder i bestyrelsen i flere selskaber, som ejes af [Klager 1]-koncernen.

I relation til boligerne i [Projektet] har [Advokat A] udført flere forskellige opgaver, viser interne dokumenter, som XxxxxxxxXxxxx er i besiddelse af. Således repræsen- terede han som advokat i 2021 [Klager 2] i en tvist med investorerne, mens han året forinden var dirigent på den stiftende generalforsamling, da ejerselskaberne stiftede parcelforeningen i [Projektet].

EjendomsWatch har rettet henvendelse til [Advokat A], der ikke er vendt tilbage in- den artiklens deadline.

Derudover har også [Person E], der i 12 år var administrationschef i [Klager 1]’s ejendomsafdeling, arbejdet på projektet.

Han forlod [Klager 1]-koncernen i 2019 og blev hyret af [Projektudbyderen] til at stå i spidsen for administrationen af rækkehusene i [Projektet], efter [Klager 2] havde overdraget ejendommen til investorerne. [Person E] forlod denne post i 2021, efter at investorer havde udtrykt utilfredshed med [Projektudbyderen]s administration af lejemålene.

EjendomsWatch har forsøgt at komme i kontakt med [Person E], der ikke har besva- ret henvendelserne.

Efter overdragelsen gjorde [Klager 2] desuden brug af en bygningssagkyndig fra sel- skabet [Arkitektvirksomheden], der ifølge [Klager 1]’s egen hjemmeside er en tæt samarbejdspartner og byggerådgiver for [Udviklingsselskabet].

[Person G], adm. direktør i [Arkitektvirksomheden], fortæller at selskabet har været med til at opføre ”samtlige [Klager 1]-butikker,” herhjemme, siden kæden første gang slog dørene op i Danmark i 1993, og at [Klager 1] som kunde udgør ca. 70 pct. af omsætningen i [Arkitektvirksomheden].

Han bekræfter, at selskabet blev hyret ind som bisidder i forbindelse med etårs- og femårsgennemgang af [Klager 2]s boligbyggeri i [Projektet].

”Vi var bisidder på gennemgangen, da det var blevet afleveret,” siger Xxxx Xxxxxxxx og tilføjer, at han ikke kender detaljerne i forløbet, da det ikke var ham selv, men en af hans ansatte, der udførte opgaven.

”Det hele har noget med [Klager 1] at gøre”

EjendomsWatch har foreholdt oplysningerne og kritikken for [Klager 2]. Han vil dog ikke selv forholde sig til det, da XxxxxxxxXxxxx kontakter ham.

”Jeg synes bare, I skal tale med [Kommunikationschefen] ([Kommunikationsche- fen], kommunikationschef i [Klager 1], red.),” siger [Klager 2] til EjendomsWatch over telefonen.

Også selvom vi gerne vil forholde dig noget kritik, der ikke som sådan har med [Kla- ger 1] at gøre?

”Ja, det synes jeg, for det hele har noget med [Klager 1] at gøre,” siger han. EjendomsWatch har som nævnt tidligere også rettet henvendelse til [Kommunikati- onschefen], der ikke ønsker at udtale sig til mediet.

Det gjorde han dog i 2020, i forbindelse med at EjendomsWatch satte fokus på [Kla- ger 2]s dobbeltrolle som direktør i [Klager 1] og privat ejendomsudvikler. Her ud- talte kommunikationschefen, at [Klager 1] ikke ville forhindre ejendomsdirektøren i at udbyde både private boligprojekter og [Klager 1]-butikker via [Projektudbyderen], hvilket fik kritik for at være ugennemskueligt for investorer.

”Vi vurderer, at det ikke overskrider de begrænsninger, der er aftalt, da projektet udelukkende omhandler private boliger,” sagde [Kommunikationschefen] i 2020 til EjendomsWatch.

Professor [Professoren] har dog svært ved at forstå, hvorfor [Klager 1] ikke for længe siden har ryddet op i ejendomsafdelingen.

”Jeg mener ikke, at [Klager 1] har været tilstrækkeligt fremme i skoene her. Første gang, man fik nys om, hvad ejendomsdirektøren gik og lavede, burde man have ind- gået en aftale om afvikling af den pågældendes engagement i aktiviteterne. For når man både handler ejendomme professionelt og i fritiden, er der en risiko for sam- menblanding og dermed negative konsekvenser for virksomheden, og den er for stor til, at man som adm. direktør kan sidde det overhørig”, siger han.”

Til artiklen er også indsat to faktabokse med overskrifterne ”[Klager 1]-DIREKTØR I DOB-

BELTROLLE” og ”LANGFREDPARKEN”.

XxxxxxxxXxxxx bragte den 9. december 2022 artiklen ”Ejendomsdirektører har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” på xxxxxxxxxxxxx.xx. Artiklen har følgende underru- brik:

”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELTROLLE: Norske [Klager 1] har gennem årene opbygget en stor ejendomsportefølje i Danmark og gennemført frasalg for milliar- der. I toppen sidder to direktører, der sideløbende udvikler ejendomme i privat regi. En konstruktion, der har affødt forundring, beundring og kritik.”

Af artiklen fremgår følgende:

”På tre årtier er [Klager 1] blevet en af de mest velrenommerede og største dagligva- rekæder i Danmark kun overgået af [Supermarkedskæde A] målt på antallet af bu- tikker.

Helt centralt for vækstrejsen har været kædens evne til at få fingre i de gode butiks- placeringer, hvor [Klager 1]’s ejendomsafdeling har været afgørende.

Det mener [Person I], der tidligere blandt andet har været adm. direktør i dagligva- rekæderne [Supermarkedskæde B] og [Supermarkedskæde C], og som i dag er selv- stændig rådgiver i detailbranchen.

”Noget af det sværeste ved at etablere butikker er placeringen, og en af succeserne for [Klager 1] – udover konceptet – er deres placeringer, som de har sikret sig på grund af deres etableringsfolk,” siger [Person I] til DetailWatch.

I spidsen for ejendomsafdelingen står [Person J] og [Klager 2], som gennem mere end 20 år har kørt et tæt parløb i den danske [Klager 1]-forretning.

I tråd med ånden i [Klager 1], der er en franchiseforretning, har ejendomsfolkene selv kunnet tjene penge på udvikling af [Klager 1]-butikker. Ifølge [Person I] har det været en måde, hvorpå [Klager 1] har kunnet holde fast på de erfarne ejendomsfolk, om end han løftede øjenbrynene, da han første gang selv stødte på [Klager 1]’s ejen- domsmodel.

”Da jeg hørte om det første gang, syntes jeg, det var underligt, men nu – 20 år efter, når man ser resultatet af det – så var det genialt,” siger [Person I].

Selv om modellen har været central for [Klager 1]’s vækst, har den dog også rejst spørgsmål om interessekonflikter, senest eksemplificeret i artikelserien ”[Klager 1]- direktør i Dobbeltrolle”, der handler om et skandaleombrust ejendomsprojekt ved [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som [Klager 2] står bag.

Ejendomme for milliarder

Den norske dagligvarekæde kom til Danmark i 1994 med åbningen af to butikker, og antallet er siden da vokset til 363 butikker i dag. I den norske discountkædes regn- skaber beskriver [Klager 1] sine ejendomsaktiviteter således:

”Vores ejendomme består af en aktivt forvaltet ejendomsportefølje inden for detail- segmentet i Norge og Danmark. Dens overordnede mission er at sikre adgang til strategisk vigtige lokationer og dermed være en vigtig facilitator for [Rådgivnings- virksomhed A] og dets franchisetagere til at vokse og vinde markedsandele.”

I 2010’erne blev antallet af [Klager 1]-butikker næsten fordoblet fra 181 til 343. Det var en periode, hvor kæden ifølge adm. direktør [Person H] ekspanderede hurtigt, og hvor der var mere fokus på udvikling end på salg af ejendomme.

Den hastige vækst har betydet, at porteføljen af ejendomme i Danmark har vokset sig stor, og i januar sidste år blev der skåret en stor luns af porteføljen, da discount- kæden solgte ejendomme for 2,9 mia. kr.

Den ene del af den luns var 43 butiksejendomme, der i januar 2021 blev solgt for ca. 1,2 mia. kr. til den britiske kapitalforvalter [Kapitalforvalteren], som købte ejendom- mene på vegne af seks tyske institutionelle investorer. Købet blev gennemført ved en sale and lease back-model, hvor [Klager 1] har underskrevet 15- års lejekontrakter til ejendommene.

Den anden del af lunsen, som også blev solgt i januar 2021, bestod af 19 butiksejen- domme samt et stort logistikcenter i [Bynavn D], der alt sammen blev solgt til de norske [Klager 1]-ejere, [Koncernen], som betalte cirka 1,7 mia. kr. for at købe ejen- dommene i en intern handel.

I den forbindelse sagde adm. direktør [Person H], at frasalgene ikke skulle ses som et udtryk for en ændret strategi.

”Vi har altid udviklet ejendomme, og så har vi solgt dem fra på en lejekontrakt. Så det er der ikke noget nyt i. Det eneste, der er nyt, er, at vi handler så meget på én gang. Det er business as usual – bare med større tal,” sagde [Klager 1]-direktøren dengang til EjendomsWatch.

Tidligere i år solgte [Klager 1] så yderligere ud af sin ejendomsportefølje, og igen var det [Kapitalforvalteren], der stod klar som køber – denne gang som køber af 14 [Kla- ger 1]-ejendomme til en samlet pris på over en kvart milliard kroner.

En god bid af kagen

[Klager 1] er en franchise-forretning, hvilket betyder, at de enkelte [Klager 1]- butik- ker er drevet af selvstændige købmænd. [Klager 1] har gennem tiden holdt de nær- mere detaljer i franchise-modellen tæt til kroppen, men i forbindelse med en retssag i 2017 løftede adm. direktør [Person H] ifølge onlinemediet Dagligvarehandlen slø- ret for systemet bag modellen.

Her kom det frem, at de selvstændige købmænd selv investerer 300.000 kr. i butik- ken og samtidig skriver under på en franchise-kontrakt, der gælder i fem år med mulighed for forlængelse. Som franchisetager betaler [Klager 1]s købmænd hvert år en franchiseafgift på 7 pct. af omsætningen. Et beløb, der blandt andet går til at dække husleje, service og markedsføring. Herudover betaler købmændene også en årlig lejeafgift på 1,4 pct. for inventar og it-udstyr.

[Person K] er partner i [Rådgivningsvirksomhed B], der hjælper franchisetagere med at finde de rette butikslokaler. Han sammenligner [Klager 1]’s franchise-kon- cept med detailkæden [Butikskæden] og kalder det en ”franchise-light”, fordi selska- bet tager mere ansvar og mere risici. Det ses blandt andet på beløbet, som de selv- stændige lægger i butikkerne, som er lavere end i flere andre franchise-modeller, og derudover står [Klager 1] på lejekontrakterne og har ansvaret for den del.

Samtidig forpligter butiksejerne sig til at købe gennem [Klager 1]’s leverandører og følge [Klager 1]’s konceptlinje og brand. Til gengæld får de mere frihed til at lave lo- kale justeringer og tilpasse sig de lokalområder, butikkerne ligger i.

Derudover – og nok vigtigst af alt – har butiksejerne et større økonomisk incitament til at drive butikkerne så effektivt, som muligt, fordi overskuddet i sidste ende går til dem selv.

”Hvis man kan få en god bid af kagen ved at levere et godt resultat, så skærper det

motivationen for at levere et bedre resultat,” siger [Person K].

Det samme økonomiske incitament har gennem årene gjort sig gældende i ejen- domsgrenen, påpeger [Person I], hvor direktørerne [Klager 2] og [Person J] har haft ejerandele i selskaber, som laver ejendomsudvikling i [Klager 1]-koncernen. ”Ligesom man ved franchise besluttede, at købmændene kan lave en stor del af pen- gene til sig selv, så har man også for længe siden besluttet, at de meget dygtige etab- leringsfolk, de har, også kan tjene penge selv ved at finde de rigtige butikker til

[Klager 1],” siger [Person I] og uddyber, at det sker i en selskabsstruktur, hvor etab- leringsfolkene enten er ejere eller medejere.

”De har haft de samme etableringsfolk de seneste 15-20 år, og det gør, at de har kun-

net arbejde mere langsigtet end alle andre,” siger [Person I].

Sammenfiltrede interesser

[Person J] blev ansat i 1999, mens [Klager 2] kom til i 2003. Gennem selskabet [Ud- viklingsselskabet], der står for butiksudvikling i [Klager 1]-koncernen, har de delt Danmark geografisk imellem sig. [Klager 2] med ansvar for udvikling af ejendomme i Vestdanmark og [Person J] med ansvar for ejendommene i Østdanmark.

Ifølge Dagligvarehandlen oprettede de to ejendomsdirektører i 2006 sammen med [Koncernen] yderligere et ejendomsselskab. Selskabet fik navnet [Ejendomsselskab B] (i dag [Ejendomsselskab B]), hvor både [Person J] og [Klager 2] blev medejere sammen med [Koncernen].

Ifølge mediet blev selskabet skabt på foranledning af [Xxxxxxxxx] som et forsøg på at holde på de to ejendomsdirektører, der dengang gik med planer om at blive selv- stændige.

Ved siden af arbejdet i [Udviklingsselskabet] og [Ejendomsselskab B] har [Person J] og [Klager 2] også lavet ejendomsudvikling i privat regi. De forskellige kasketter, som ejendomsdirektørerne har på, har tidligere fået konkurrenter i dagligvarebran- chen til at tage afstand fra modellen, som man ikke ønsker at efterligne på grund af frygt for mulige interessekonflikter.

”Der er ikke nogen af vores folk, der kan drive deres eget ejendomsfirma eller - por- tefølje. Vi vil gerne have, at de koncentrerer sig om det arbejde, de er ansat til her, som er at drive vores ejendomsportefølje. Vi vil heller ikke have, at der kan stilles spørgsmålstegn ved, om der er en interessekonflikt,” sagde [Person L], kommunika- tionskonsulent hos [Dagligvarekoncernen], tidligere [Dagligvarekoncernen], til EjendomsWatch i 2020.

Netop den iboende interessekonflikt i [Klager 1]’s ejendomsafdeling er brudt ud i lys lue ved et boligprojekt i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som [Klager 2] har udviklet og solgt for 120 mio. kr. til en række private investorer.

De præmisser, projektet blev solgt på, har efterfølgende vist sig ikke at holde stik, og køberne sidder i dag tilbage med oplevelsen af at være blevet snydt. Samtidig har flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncernen arbejdet for [Klager 2] på projektet, og det er kritisabelt, mener [Professoren], professor emeritus ved [Uddannelsesinstitutionen] med speciale i virksomhedsledelse.

”Jeg mener ikke, at [Klager 1] har været tilstrækkeligt fremme i skoene her. Første gang, man fik nys om, hvad ejendomsdirektøren gik og lavede, burde man have ind- gået en aftale om afvikling af den pågældendes engagement i aktiviteterne. For når man både handler ejendomme professionelt og i fritiden, er der en risiko for sam- menblanding og dermed negative konsekvenser for virksomheden, og den er for stor til, at man som adm. direktør kan sidde det overhørig”, sagde [Professoren] til Ejen- domsWatch torsdag.

[Klager 1] er tavs

EjendomsWatch og DetailWatch har løbende foreholdt [Klager 1] den kritik, der rej-

ses i serien ”[Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle”, og blandt andet bedt om et interview

med adm. direktør [Person H], men det har kommunikationschef [Kommunikati- onschefen] gentagne gange afvist.

Han henviser til, at han har mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxx, efter mediet tidligere i år bragte en række artikler om en konkurs i et entreprenørselskab, hvor både [Kla- ger 1] og [Klager 2] har indbetalt millioner af kroner til konkursboet som følge af en række tvivlsomme dispositioner.

”Vi har desværre mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxxx journalistiske metoder og dæk- ning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel,” skriver [Kommunikationsche- fen] i en mail til EjendomsWatch og DetailWatch.

Kommunikationschefen har dog tidligere bidraget. Det gjorde han i 2020, i forbin- delse med at EjendomsWatch også dengang satte fokus på [Klager 2]s dobbeltrolle som direktør i [Klager 1] og privat ejendomsudvikler.

Her udtalte kommunikationschefen, at [Klager 1] ikke ville forhindre ejendomsdi- rektøren i at udvikle og sælge både private boligprojekter og [Klager 1]- butikker. ”Vi vurderer, at det ikke overskrider de begrænsninger, der er aftalt, da projektet udelukkende omhandler private boliger,” sagde [Kommunikationschefen] dengang til XxxxxxxxXxxxx.”

Til artiklen er også indsat to faktabokse med overskrifterne ”[Klager 1]-DIREKTØR I DOB-

BELTROLLE” og ”LANGFREDPARKEN”.

EjendomsWatch bragte den 6. februar 2023 artiklen ”Borgmester skyder tilbage mod [Kla- ger 1]-direktør efter trusler om sagsanlæg” på xxxxxxxxxxxxx.xx. Artiklen har følgende un- derrubrik:

”[Kommunen] vil have en offentlig undskyldning fra [Klager 1]’s udviklingsdirektør, efter at han har truet med at sagsøge kommunen. ”Vi tager på det kraftigste af- stand,” lyder det fra borgmesteren.”

Af artiklen fremgår følgende:

”Anklagerne flyver mellem [Kommunen] og [Klager 1]’s udviklingsdirektør, [Klager 2], efter at [Dagligvarevirksomheden] sidste år blev valgt frem for [Klager 1] i forbin- delse med etableringen af en ny dagligvarebutik i [Bynavn E] nordvest for [Bynavn F].

[Klager 2] har over for Fyens Stiftstidende kaldt den kommunale håndtering for ”det mest inkompetente, jeg er stødt på,” og varslet en klage til det kommunale tilsyn så- vel som en decideret stævning af [Kommunen].

Omvendt mener kommunen, at [Klager 1]-direktørens kritik er urimelig og bunder i, at han ikke har fået lov til at bygge en butik, der hvor han gerne vil.

”Jeg har jo efterfølgende spurgt [Klager 2]: Hvad nu hvis det her var gået [Klager 1]’s vej – havde du så haft nogen kritik af kommunen? Og han svar var: Xxx, det havde han ikke. Så den her kritik handler for mig at se alene om, at han ikke har fået det, som han gerne ville have det,” siger borgmesteren i [Kommunen], [Borgmesteren] [Parti A], til XxxxxxxxXxxxx.

EjendomsWatch har fået aktindsigt i sagen hos [Kommunen], der åbenbarer et for- løb, hvor [Klager 2] har forsøgt at påvirke forvaltningen til at fremhæve [Klager 1]’s butiksplacering frem for [Dagligvarevirksomheden]s. Da dette ikke skete, reagerede han hidsigt med anklager om usaglighed.

Dette – såvel som de udtalelserne til Fyens Stiftstidende – afvises kategorisk af både forvaltningen og den politiske ledelse i [Kommunen].

”Vi tager på det kraftigste afstand fra sådanne påstande, og i [Kommunen] arbejder vi professionelt, sagligt og objektivt med sagerne, hvilket også er tilfældet i den kon- krete sag. Derfor er det vores vurdering, at du bør gå ud offentligt og beklage artiklen (...) og som en konsekvens heraf samtidig bekræfte, at der ikke kommer en klagesag eller en stævning mod kommunen,” skriver borgmester [Borgmesteren] og kommu- naldirektør [Kommunaldirektøren] i en fælles mail til [Klager 2] 21. december 2022. Utilfreds med udfald

Konflikten udspringer af, at [Kommunen] i 2022 har behandlet to anmodninger om at etablere en dagligvarebutik i byen [Bynavn E]: En fra [Klager 1] og en fra [Daglig- varevirksomheden].

Forud for den politiske behandling har kommunens forvaltning vejledt ansøgerne om, hvad der ville blive lagt vægt på i forhold til placeringen af butikken. Her mener [Klager 2], at [Klager 1] er blevet fejlagtigt vejledt til at vælge én placering, mens for- valtningen i sin indstilling til kommunalbestyrelsen har fremhævet [Dagligvarevirk- somheden]s placering som den foretrukne.

”[Klager 2] ([Klager 2], red.) kommenterede vores indstilling og notat, som han mente var ukorrekt og ikke uvildigt. (...) Vi står inde for notatets udpegninger og be- mærkningerne. Jeg pointerede, at det tydeligt fremgår af sagsfremstillingen, at begge udpegninger er gode,” står der i et telefonnotat om en samtale fra 19. august 2022 mellem [Klager 2] og direktøren for teknik, erhverv og kultur i [Kommunen], [Person M].

Da kommunalbestyrelsen på et efterfølgende møde 25. august – med stemmerne 15 mod tre – beslutter at arbejde videre med [Dagligvarevirksomheden]s butiksplace- ring, retter [Klager 2] igen henvendelse til forvaltningen, denne gang med trusler om at ”forfølge sagen i forhold til de politiske beslutningstagere,” som der står i et tele- fonnotat.

I december 2022 bringer Fyens Stiftstidende så en artikel under overskriften ”[Kla- ger 1]-direktør på kogepunktet truer med at stævne kommune: – Jeg har aldrig ople- vet noget lignende.” Her lufter [Klager 2] anklager om studehandler fra kommunens side og varsler retlige skridt.

”Det er i den grad i strid med alt fagligt i den forvaltningsmæssige jura. Derfor har vi nu klaget til Tilsynsrådet, og vi er parate til at gå hele vejen og indstævne kommu- nen,” siger [Klager 1]-direktøren til avisen.

Borgmester kræver dementi

Samme dag som artiklen blev bragt i Fyens Stiftstidende – 19. december 2022 – blev der afholdt et møde i en anden sammenhæng mellem [Klager 2], borgmester [Borg- mesteren] og kommunaldirektør [Kommunaldirektøren], hvor parterne skulle tale om mulighederne for at etablere en [Klager 1]-butik i [Bynavn G] på Nordfyn.

Her blev avisartiklen italesat af [Klager 2] selv, der beklagede artiklen over for de to repræsentanter fra [Kommunen].

”Du udtrykte, at ”du lægger dig fladt ned”, og artiklen skulle ikke være bragt. Du op- lyste til os, at dine udtalelser var sket som baggrundsstof til artiklen. I øvrigt for flere måneder siden,” skriver [Borgmesteren] og [Kommunaldirektøren] i en mail til [Kla- ger 2] 21. december 2022, hvor de opfordrer [Klager 1]-direktøren til gøre sin und- skyldning offentlig, da artiklen ”har bragt en del røre i det nordfynske.”

En sådan undskyldning er dog ikke blevet bragt nogen steder. Derfor giver borgme- ster [Borgmesteren] heller ikke meget for [Klager 1]-direktørens forklaring om, at hans udtalelser til Fyens Stiftstidende ikke var til citat.

”Der bliver selvfølgelig bragt det i en avis, som der bliver udtalt. Det må jeg jo gå ud fra. Og da jeg ikke set noget dementi fra [Klager 2] i forhold til det, der har stået i avisen, så må jeg antage, at det er det, [Klager 1]-koncernen mener,” siger [Borgme- steren].

Opfatter du de her udtalelser som et forsøg på pression fra [Klager 1]’s side?

”Jeg kan i hvert fald sige, at det er ikke noget, der på nogen måde får os til at ændre i den måde, vi tilgår det her. Der var et klart politisk flertal bag beslutningen, og der stopper den sag sådan set for mig,” siger borgmesteren.

Samme opfattelse har 1. viceborgmester og formand for Teknik- og Miljøudvalget i [Kommunen] [Viceborgmesteren] [Parti B]. Han var en af de tre medlemmer af kommunalbestyrelsen, der stemte for [Klager 1]’s butiksplacering.

”Jeg synes, det gav mening med [Klager 1]’s placering. Men alle de her konspirati- onsteorier om, at forvaltningen har gjort det ene og det andet, det kan jeg overhove- det ikke genkende. Der har været en ordentlig proces,” siger [Viceborgmesteren] til XxxxxxxxXxxxx.

[Klager 1] holder fast

EjendomsWatch har rettet henvendelse til [Klager 2] og [Klager 1] Danmark, der ikke ønsker at svare på kritikken.

Man bekræfter dog, at der er indgivet klage til Ankestyrelsens kommunaltilsyn over [Kommunen] dispositioner i sagen, og at man afventer tilsynets afgørelse.

”Det er en meget speciel behandling, vi har fået der, for at sige det mildt – så vi ser frem til afgørelsen,” skriver [Kommunikationschefen], kommunikationschef i [Kla- ger 1] Danmark, i en mail til EjendomsWatch.

[Klager 1] Danmark har fremsendt klagen til Ankestyrelsen, der er dateret 26. sep- tember 2022. Her gør [Klager 1]s faste advokat, [Advokat A] fra [Advokatfirma A], gældende, at kommunalbestyrelsen har behandlet sagen ”på et utilstrækkeligt grundlag og under inddragelse af uvedkommende hensyn.”

”På den baggrund henstilles der til, at [Kommunen] på et gennembearbejdet og be- lyst grundlag på ny træffer beslutning i henhold til den fremtidige planmæssige ud- nyttelse af det berørte centerområde,” står der i klagen.

Det er ikke første gang, [Klager 2] er i EjendomsWatchs søgelys. Mediet har blandt andet beskrevet, hvordan et boligprojekt, som [Klager 1]-direktøren havde udviklet i privat regi, blev solgt på falske præmisser til en række intetanende investorer for over 100 mio. kr.

EjendomsWatch har også beskrevet, at [Klager 2] har indgået et millionforlig i en sag om kreditorunddragelse i konkursboet efter en aarhusiansk entreprenørvirk- somhed, som byggede [Klager 1]-butikker”

[Klager 1]s og [Klager 2]s klage er modtaget i Pressenævnet den 26. januar 2023. [Klager 1] og [Klager 2] udvidede den 14. februar 2023 klagen til Pressenævnet.

2 Parternes synspunkter

2.1 [Klager 1]’ og [Klager 2]s synspunkter

Retlig interesse

[Klager 1] og [Klager 2] (herefter klagerne) har anført, at det er bemærkelsesværdigt, at Ejen- domsWatch i de påklagede artikler og andre artikler benytter enhver lejlighed til at nævne [Klager 1] ved navn for at tiltrække læsernes opmærksomhed, men har over for Pressenævnet gjort gældende, at [Klager 1] ikke har retlig interesse.

Forudsætningen for, at en klager har retlig interesse, er i henhold til medieansvarslovens § 43, og Pressenævnets praksis, at vedkommende er omtalt, afbildet eller på anden måde iden- tificeret i mediet, hvilket utvivlsomt er tilfældet for [Klager 1]s vedkommende.

Alene det forhold, at [Klager 1] konsekvent kædes sammen med [Klager 2] indebærer desu- den, at den kritik, som rejses mod [Klager 2] i artiklerne, har en afsmittende effekt på [Klager 1].

Hertil kommer, at der rejses en selvstændig kritik mod [Klager 1], herunder i følgende artik- ler:

Artiklen ”[Klager 1]-folk arbejde på direktørs private boliger: ”Utroligt uprofessionelt””:

• I artiklen udtaler [Uddannelsesinstitutionen]-professor [Professoren] blandt andet, at [d]et ”er åbenlyst problematisk, at en ansat i en virksomhed arbejder på direktørernes private projekt, og at [j]eg har svært ved at forstå, hvorfor [Klager 1] har accepteret hele dette set-up”.

Artiklen ”Ejendomsdirektører har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncernen”:

• I artiklen henvises til ”den iboende interessekonflikt i [Klager 1]s ejendomsafdeling”, og det oplyses, at ”[s]amtidig har flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncernen arbejdet for [Klager 2] på projektet, og det er kritisabelt, mener [Profes- soren]…”.

For begge artiklers vedkommende er der klaget over, at EjendomsWatch har undladt at med- tage den relevante oplysning, at anvendelsen af ressourcer fra [Klager 1] skete efter aftale.

Det er et forhold, som vedrører [Klager 1] direkte.

Indledende bemærkninger

Klagerne har indledningsvis oplyst, at [Klager 1] (herefter [Klager 1]) er en detailhandelskæde med 363 butikker i Danmark. [Klager 2] er udviklingsdirektør i [Udviklingsselskabet] (heref- ter [Udviklingsselskabet]), som er et udviklingsselskab ejet af [Klager 1]. [Udviklingsselska- bet]s hovedformål er at forestå etablering af [Klager 1]-butikker i Danmark, hvilket blandt andet omfatter udviklingsarbejdet i forbindelse med såvel nyetableringer som udvidelse af eksisterende [Klager 1]-butikker i Danmark, herunder projektudvikling, opkøb af grundarea- ler, byggeprocessen (som bygherre) samt eventuelt videresalg som investeringsejendom.

[Klager 1] og [Udviklingsselskabet] har udtrykkeligt givet [Klager 2] tilladelse til, at han kan udvikle egne ejendomsprojekter sideløbende med sin ansættelse hos [Udviklingsselskabet], og at han mod vederlag og nærmere aftale vilkår er berettiget til at udnytte medarbejderres- sourcer fra [Klager 1] i den forbindelse.

EjendomsWatchs artikelserie anlægger den overordnede kritiske vinkel, at [Klager 2] befin- der sig i en dobbeltrolle, når han både fungerer som udviklingsdirektør hos [Udviklingssel- skabet] og samtidig udvikler egne ejendomsprojekter.

Når det tages i betragtning, at [Klager 2] udøver disse funktioner efter aftale med [Klager 1], kan man med rette spørge, hvor væsentlig historien er, men klagerne anfægter ikke Ejen- domsWatchs ret til kritisk at behandle de principielle problemstillinger, som XxxxxxxxXxxxx mener at kunne finde.

Som det fremgår af forelæggelsen, ønskede klagerne ikke at udtale sig til artikelserien, hvilket skyldtes, at EjendomsWatch i tidligere tilfælde havde udvist en intimiderende adfærd over for dem og, efter deres opfattelse, bragt usaglige og sensationsprægede artikler om dem.

Det forhold, at klagerne ikke ønskede at udtale sig, har efter Pressenævnets faste praksis ikke fritaget EjendomsWatch for at bringe korrekt information og kontrollere rigtigheden af de oplysninger, som blev bragt i artiklerne, jf. punkt A.1 og A.3 i de presseetiske regler. Det må tværtimod antages, at der har bestået en skærpet forpligtelse til at efterprøve oplysningernes rigtighed.

EjendomsWatch har navnlig interesseret sig for et ejendomsprojekt, som [Klager 2] udvik- lede i eget regi i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B]. De faktiske omstændigheder vedrørende dette projekt er følgende:

Projektet blev udviklet i fire etaper, og hvert projekt blev placeret i et selskab ejet af [Selskab A], som ejes af [Klager 2]s holdingselskab [Holdingselskab A]. De fire selskaber, som blev etableret i denne forbindelse, fik navnene [Selskab B], [Selskab C], [Selskab D] og [Selskab E].

[Holdingselskab A] solgte herefter kapitalandelene i hvert af de fire nyetablerede selskaber til [Selskab F], [Selskab G], [Selskab H] og [Selskab I].

De fire købere var nyetablerede selskaber ejet af [Projektudbyderen], der ifølge selskabets hjemmeside er specialiseret i at udbyde ejendomsprojekter til semiprofessionelle og professi- onelle investorer, der ønsker at investere passivt i udlejningsejendomme med lav risiko og stabile afkast.

De fire handler skete i fri handel efter købernes gennemførelse af sædvanlig juridisk, økono- misk og teknisk due diligence samt parternes forhandling af vilkårene for overdragelsen. Un- der forhandlingerne blev [Holdingselskab A] bistået af advokat [Advokat A] fra [Advokat- firma A] og køberne af advokaterne [Advokat B] og [Advokat C] fra [Advokatfirma B].

Klagerne har henvist til udskrifter fra CVR og det digitale tinglysningssystem vedrørende [Selskab B] som dokumentation for, at ejerforholdene og ændringerne heri er offentligt til- gængelige oplysninger, som EjendomsWatch havde mulighed for at gøre sig bekendt med. Tilsvarende gælder naturligvis for de øvrige tre selskaber.

Efter at de fire nyetablerede[Projektudbyderen]-selskaber havde erhvervet kapitalandelene i [Selskab B], [Selskab C], [Selskab D] og [Selskab E], udbød [Projektudbyderen] fire ejen- domsprojekter til interesserede investorer. Investeringen ville forgå ved investorernes er- hvervelse af kapitalandele i de fire nyetablerede [Projektudbyderen]-selskaber.

Som eksempler på de prospekter, som blev stillet til rådighed for investorerne ved den lejlig- hed, har klagerne henvist til prospektet vedrørende [Selskab F] (etape 1) og prospektet vedrø- rende [Selskab H] (etape 3). De påklagede artikler viser, at EjendomsWatch har haft adgang til et eller flere af prospekterne.

Hverken [Klager 2] eller nogle selskaber kontrolleret af ham var involveret i udarbejdelsen af prospekterne og havde med en enkelt undtagelse intet at gøre med projekterne efter afhæn- delsen af kapitalandelene i de fire [Selskaberne].

Undtagelsen bestod i, at de ejendomme, som de fire etaper omfattede, var udlejet, og de sæl- gende selskaber indestod for, at lejemålene ville forblive uopsagt i en periode på 12 måneder fra indgåelsen af de enkelte lejekontrakter. Hvis et lejemål blev opsagt inden 12-månedersfri- stens udløb, påhvilede det sælgeren at genudleje lejemålet. Herudover havde sælgerne en- kelte praktiske opgaver i form af eksempelvis tinglysning af deklarationer om spildevand, til- slutningsforhold, veje og brandsikring.

For fuldstændighedens skyld har klagerne bemærket, at [Holdingselskab B], som ejes af [Kla- ger 2], er medinvestor i [Selskab H].

EjendomsWatch har i svaret til Pressenævnet anført, at mediet har til opgave at bedrive uaf- hængig, kritisk og fair erhvervsjournalistik om den danske ejendomsbranche. Denne opgave har EjendomsWatch forvaltet skidt i forhold til klagerne. Der er tale om sensationspræget journalistik uden plads til nuancer. Det har haft som konsekvens, at klagerne i det hele har mistet tilliden til at få en fair behandling af EjendomsWatch, og at klagerne har truffet den helt usædvanlige beslutning om kun at udtale sig i meget begrænset omfang.

Klagerne har navnlig påpeget, at artiklerne har efterladt det fejlagtige indtryk, at der har be- stået et aftaleforhold mellem [Klager 2] og investorerne, og at [Klager 2] har misligholdt sin oplysningsforpligtelse. Den rigtige sammenhæng er derimod, at der har bestået to uaf- hængige aftaleforhold mellem henholdsvis investorerne og [Projektudbyderen] og mellem de af [Projektudbyderen] etablerede datterselskaber og [Selskab A], hvor [Klager 2] er reel ejer. Som følge heraf har [Projektudbyderen] haft en oplysningsforpligtelse over for investorerne, mens [Selskab A] har haft en oplysningsforpligtelse over for de nævnte datterselskaber.

Korrekt information

- Sælgerforhold

Klagerne har anført, at det er ukorrekt, at [Klager 2] finansierede depositum for en del af le- jerne, da finansieringen blev foretaget af et selskab, som han var ultimativ ejer af, og at artik- lerne efterlader det indtryk, at [Klager 2]s selskaber solgte ejendommene til investorerne di- rekte eller gennem [Projektudbyderen].

I den forbindelse har klagerne bemærket, at en finansiering som den pågældende er helt sæd- vanlig i ejendomsbranchen.

Dette indtryk understøttes blandt andet af følgende afsnit i artiklen ”[Klager 1]-direktør be- talte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg”:

”Fuldt udlejet på markedsvilkår.

Det var, hvad investorer blev stillet i udsigt i slutningen af 2018 i forbindelse med købet af et boligprojekt i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B].

Hvad de ikke fik at vide var, at ejendommen kort tid inden salget var blevet fyldt med lejere, som blev betalt af sælgeren, [Klager 1]’s ejendomsdirektør [Klager 2]. […]

”Vi fandt ud af, at sælger af ejendommene ([Klager 2], red.) selv stod for indskuddet for en del af lejerne […] siger en investor til XxxxxxxxXxxxx.”

[…]

”I perioden 2017-2019 solgte han 44 rækkehuse i boligkvarteret [Projektet] i [By- navn A] uden for [Bynavn B], som han selv havde udviklet.

Salget skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen]…” […]

Investeringen var formidlet af projektudbyderen [Projektudbyderen]…”

Når det er et væsentligt forhold, skyldes det især, at salget til [Projektudbyderen]-selskaberne skete som et salg i almindelig fri handel, hvor [Projektudbyderen] som led i sædvanlig due diligence var blevet bekendt med de aftaler, som var indgået med de enkelte lejere. [Projekt- udbyderen] vidste således også, i hvilket omfang der var sket finansiering af lejernes deposi- tum. [Klager 2] og hans selskaber havde intet kendskab til og ingen indflydelse på, hvorledes det forhold, som kritikken vedrører, blev formidlet i [Projektudbyderen]s projekt.

Som følge heraf er det væsentligt urigtigt og skadeligt for [Klager 2] at fremstille sagen såle- des, at [Klager 2] solgte de pågældende ejendomme direkte til investorerne eller med [Pro- jektudbyderen] som mellemmand.

Da salget skete i almindelig fri handel, har der selvsagt ikke foreligget nogen formidlingsaf- tale mellem [Projektudbyderen] og [Klager 2]s selskaber, hvilket må være forudsætningen for, at EjendomsWatch kan anvende formuleringer som ”salget skete gennem det aarhusian- ske selskab [Projektudbyderen]”, og ”investeringen var formidlet af projektudbyderen [Pro- jektudbyderen]”.

Klagerne har bemærket, at EjendomsWatch ikke kan have været i tvivl om de faktiske for- hold, som blandt andet fremgår af CVR og den digitale tinglysning, og som er beskrevet i den redegørelse, som advokat [Advokat A] afgav, og som var vedhæftet [Klager 1]s mail af 6. de- cember 2022 til EjendomsWatch.

At EjendomsWatch var fuldt ud bekendt med de rette faktiske omstændigheder, understreges også af følgende citater af [Projektudbyderen]s direktør [Person A] i artiklen ”[Klager 1]-ud- byder født med interessekonflikt” bragt den 30. november 2022 på xxxxxxxxxxxxx.xx:

”Vi starter med at købe [Projektet] af [Klager 2].” […]

”Vi har haft et normalt samarbejde […] vores relation til [Klager 2] er ikke anderle-

des end til alle mulige andre inden for branchen…”

Klagerne har endvidere bemærket, at artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt”” indeholder den samme urigtige fremstilling af sælgerfor- holdene, som er berørt ovenfor. Klagerne har henvist til følgende afsnit:

”I perioden 2017-2019 solgte han 44 rækkehuse i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som han selv havde udviklet.

Salget skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen], der udbyder ejendomsinvesteringer, bl.a. [Klager 1]-butikker, til små, private investorer. […]

I dag sidder investorer tilbage med følelsen af at være blevet bondefanget i forbin- delse med investeringen…”

”[Klager 1]’s ejendomsdirektør udviklede 44 rækkehuse i boligkvarteret [Projektet] i [Bynavn A]. Boligerne blev opdelt i fire etaper, der gennem perioden 2017-2019 blev udbudt og solgt gennem den aarhusianske projektudbyder [Projektudbyderen] for over 120 mio. kr.”

Klagerne har desuden bemærket, at artiklen ”Ejendomsdirektør har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” indeholder den samme urigtige fremstilling af sælgerforholdene, som er berørt ovenfor. Klagerne har henvist til følgende afsnit:

”Netop den iboende interessekonflikt i [Klager 1]’s ejendomsafdeling er brudt ud i lys lue ved et boligprojekt i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som [Kla- ger 2] har udviklet og solgt for 120 mio. kr. til en række private investorer.

De præmisser, projektet blev solgt på, har efterfølgende vist sig ikke at holde stik, og køberne sidder i dag tilbage med oplevelsen af at være blevet snydt.”

Som nævnt ovenfor havde [Klager 2] ikke noget aftaleforhold med investorerne.

Da [Klager 2] ej heller var involveret i udfærdigelsen af det prospekt, som investorerne købte kapitalandele på baggrund af, har han heller ikke haft indflydelse på de præmisser, som blev præsenteret for investorerne. At kæde præmisserne i et investorprospekt, som [Klager 2] ikke havde indflydelse på, sammen med den væsentlige urigtige oplysning, at [Klager 2] solgte di- rekte til investorerne, er krænkende, skadeligt og agtelsesforringende for [Klager 2], da det fremstår således i artiklen, at [Klager 2] opstillede urigtige præmisser over for investorerne.

Klagerne har videre bemærket, at artiklen ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: In- vestorer følger sig snydt” indeholder den samme urigtige fremstilling af sælgerforholdene, som er berørt ovenfor. Klagerne har navnlig henvist til følgende afsnit:

”I perioden 2017-2019 solgte han 44 rækkehuse i boligkvarteret [Projektet] i [By- navn A] uden for [Bynavn B], som han selv havde udviklet.

Salget skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen], der udbyder ejendomsinvesteringer, bl.a. [Klager 1]-butikker, til små, private investorer. [Klager 2]s projekt i [Projektet] var den første investering, [Projektudbyderen] udbød.”

[…]

”Investorerne blev præsenteret for boligprojektet i [Projektet] i løbet af 2017 og 2018 af [Projektudbyderen]. Selskabet, der er en såkaldt projektudbyder, lever af at for- midle ejendomsinvesteringer til mindre private investorer og agere bindeled mellem køber og sælger. Det sker ved, at [Projektudbyderen] stifter et selskab med kapital fra investorerne, og dette selskab køber ejendommene af sælger, hvorefter [Projekt- udbyderen] får et honorar for at have formidlet handlen.”

Især henvises til følgende afsnit:

”EjendomsWatch er i besiddelse af de oprindelige investeringsprospekter. Her bliver rækkehusene præsenteret som en sikker investering med erfarne samarbejdspart- nere i form af udbyderen [Projektudbyderen] på investorernes side og [Klager 1]-di- rektøren [Klager 2] som sælger gennem dennes selskab, [Holdingselskab A].”

Det fremgår ikke på nogen måde af de vedlagte prospekter, at sælgeren var [Klager 2] eller [Holdingselskab A], eller at de var samarbejdspartnere med [Projektudbyderen], for den sags skyld. Der er således tale om en oplysning, som ikke kun er skadelig for [Klager 2], men som EjendomsWatch også med sikkerhed måtte vide var forkert.

I svaret til Pressenævnet har EjendomsWatch som eksempel anvendt de faktiske omstændig- heder i forbindelse med [Selskab A]s salg af kapitalandelene i [Selskab D] til [Selskab H].

De relevante tidspunkter for dette projekt er følgende, hvilket nogenlunde svarer til Ejen- domsWatchs oplysninger:

• 9. oktober 2017: Prospekt.

• 11. oktober 2017: [Projektudbyderen]’ stiftelse af [Selskab H].

• 31. juli 2018: Registrering af nogle investorer som legale ejere af [Selskab H].

• 15. november 2018: Underskrivelse af overdragelsesaftale mellem [Selskab A] og [Sel- skab H].

• 22. februar 2019: Closing og endelig overdragelse af kapitalandelene i [Selskab D].

Klagerne har oplyst, at de ikke har nogen viden om, hvorfor prospektet er udarbejdet i 2017, når aftalen først blev færdiggjort i november 2018, men de har antaget, at [Projektudbyde- ren] har benyttet tiden til at finde de sidste investorer og/eller opnå finansiering til ejendom- mene.

Klagerne har desuden oplyst, at [Klager 2] og de af ham kontrollerede selskaber på intet tids- punkt under forløbet kommunikerede med investorerne, men alene med [Projektudbyderen].

De faktiske omstændigheder og EjendomsWatchs udtalelse om dette projekt giver anledning til følgende bemærkninger:

Det er overraskende, at EjendomsWatch, der anser det som sin opgave at bedrive uafhængig, kritisk og fair erhvervsjournalistik om den danske ejendomsbranche, tilsyneladende besidder et grundlæggende ukendskab til projektsalg.

[Projektudbyderen] har ikke optrådt som et mellemled mellem en køber og en sælger af en ejendom, men som en selvstændig erhvervsdrivende, der ikke har modtaget vederlag i form af kommission eller andet for at optræde som mellemmand, men i stedet har opnået en selv- stændig fortjeneste ved at sælge kapitalandelene i [Selskab H] til investorerne. [Klager 2] og de af ham kontrollerede selskaber har ikke haft nogen indflydelse på prisfastsættelse i den forbindelse, ligesom [Selskab A]s salg af kapitalandelene i [Selskab D] til [Selskab H] beroede på en selvstændig forhandling.

Dette understøttes af overdragelsesaftalen. Aftalen er typisk for de aftaler, som sædvanligvis indgås mellem uafhængige parter ved salg af kapitalandele i selskaber, og er i øvrigt identisk med de aftaler, som blev indgået vedrørende de tre øvrige [Selskaberne].

Af aftalen fremgår blandt andet, at:

• køber havde gennemført due diligence forud for aftalens indgåelse (pkt. 4.7),

• købesummen (efter forhandling) blev fastsat til et bestemt beløb (pkt. 5),

• overdragelsen fra købers side var betinget af en række forhold, herunder aflevering af byggeriet (pkt. 10.2),

• sælger afgav en række garantier i forbindelse med handlen (pkt. 11),

• købers misligholdelsesbeføjelser ved blandt andet sælgers brud på garantierne blev fastlagt i detaljer (pkt. 13).

Overdragelsesaftalen er således udtryk for en handel mellem uafhængige parter.

Det er uden betydning for det anførte, at [Selskab H] først købte kapitalandelene i [Selskab D] af [Selskab A], da man havde opnået den fornødne finansiering og/eller tilsagn fra det til- strækkelige antal investorer. Hvis [Selskab A] ikke havde fundet en køber af projekterne, ville konsekvenserne selvsagt have været, at [Selskab A] havde fortsat dem i eget regi.

EjendomsWatchs artikler indeholder en alvorlig kritik af, at [Klager 2] ikke havde informeret investorerne om, at der i et vist omfang var sket finansiering af lejernes deposita. Det blev op- lyst i klagen, at [Projektudbyderen] var fuldt ud bekendt hermed. Klagerne har henvist til en erklæring af 6. marts 2023 afgivet af advokat [Advokat A], som bistod [Selskab A] i forbin- delse med overdragelsen af kapitalandele i de fire [Selskaberne] til de fire [Projektudbyde- ren]-datterselskaber.

På denne baggrund skal det vurderes, om det er i overensstemmelse med god presseskik, at EjendomsWatch har fremstillet det således over for sine læsere, at [Klager 2] solgte direkte til investorerne, og at han i forbindelse hermed afgav urigtige oplysninger og i øvrigt tilsidesatte sin oplysningsforpligtelse.

Det fremgår af artiklerne, at EjendomsWatch har haft adgang til prospekterne for de fire pro- jekter, herunder de to prospekter, der er fremsendt til Pressenævnet. Det må lægges til grund, at EjendomsWatch bygger kritikken på indholdet af prospekterne.

Som anført i klagen var hverken [Klager 2] eller nogen selskaber kontrolleret af ham involve- ret i udarbejdelsen af prospekterne, ligesom de hverken havde kendskab til eller indflydelse på, hvorledes de forhold, som kritikken vedrører, blev formidlet i prospekterne. Prospekterne har, som nævnt, dannet grundlag for, at investorerne erhvervede kapitalandele i [Projektud- byderen]s fire datterselskaber [Selskab F], [Selskab G], [Selskab H] og [Selskab I].

XxxxxxxxXxxxx har ikke været uvidende herom.

Det fremgår klart af prospekterne, at de er udarbejdet af [Projektudbyderen] på egne vegne, og hverken [Klager 2] eller noget selskab kontrolleret af ham nævnes med ét ord. Det forhold, at der eksempelvis i prospektet vedrørende [Selskab H] henvises til ”udvikleren” og ”bygher- ren” på side 25 og til ”sælger” på side 18 og 21, siger ikke andet, end at [Projektudbyderen] ikke selv har opført ejendommene.

Intet i prospekterne kan forstås således, at [Klager 2] eller nogen af hans selskaber har haft en oplysningsforpligtelse direkte over for [Projektudbyderen]s investorer.

Det spiller ikke nogen rolle for det anførte, at nogle investorer – som anført af Ejen- domsWatch – blev registreret som kapitalejere i [Selskab H] den 31. juli 2018 og således var kapitalejere, da selskabet købte kapitalandelene i [Selskab D]. Kritikken baserer sig på oplys- ninger i et prospekt, som blev præsenteret for investorerne, før de blev kapitalejere, og som dannede grundlag for deres erhvervelse af kapitalandele [Projektudbyderen]s datterselska- ber. Desuden var investorerne som kapitalejere i [Selskab H] ikke aftaleparter i forhold til [Selskab A].

Det er også uden betydning, at [Projektudbyderen] ikke på noget tidspunkt har været ejer af [Selskab D]. Det afgørende er, (1) at [Projektudbyderen] er selvstændigt og i eget navn afgav oplysninger til investorerne i prospekterne, (2) at investorerne på baggrund af disse oplysnin- ger erhvervede kapitalandele i det af [Projektudbyderen] etablerede datterselskab [Selskab H], og (3) at EjendomsWatch var fuldt ud bekendt hermed.

Når XxxxxxxxXxxxx fremhæver i sin udtalelse, at [Klager 2] ”burde have orienteret investo- rerne om den noget særprægede praksis, hvor sælgeren havde betalt nogle af lejernes depo- sita”, er svaret det åbenbare, at [Projektudbyderen] – og dermed også de fire [Selskabsnav- net]-datterselskaber – var orienteret herom. [Klager 2] og de af ham kontrollerede selskaber er uden ansvar for, at [Projektudbyderen] tilsyneladende undlod at give investorerne oplys- ning herom. Det skal tilføjes, at den nævnte praksis ikke var særpræget på det pågældende tidspunkt.

Forholdet er således, at [Klager 2] i artiklerne kritiseres for indholdet af oplysninger, som [Projektudbyderen] afgav over for sine investorer til brug for deres erhvervelse af kapitalan- dele i [Projektudbyderen]s datterselskaber. [Klager 2] havde ikke kendskab til de oplysnin- ger, som [Projektudbyderen] afgav over for sine investorer, og de forhold, som [Klager 2] kri- tiseres for, havde han orienteret [Projektudbyderen] om.

Konklusionen er herefter, (1) at EjendomsWatch ikke har haft noget grundlag for at fremstille det således, at [Klager 2] solgte projekterne direkte til investorerne, (2) at han afgav mangel- fulde oplysninger til investorerne, og (3) at EjendomsWatch vidste eller burde have vidst, at der ikke forelå et sådant grundlag.

På denne baggrund er det også groft misvisende og uden nogen form for grundlag, når Ejen- domsWatch skriver følgende i artiklen ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Inve- storer føler sig snydt”:

”EjendomsWatch er i besiddelse af de oprindelige investeringsprospekter. Her bliver rækkehusene præsenteret som en sikker investering med erfarne samarbejdspart- nere i form af udbyderen [Projektudbyderen] på investorernes side og [Klager 1]-di- rektøren [Klager 2] som sælger gennem dennes selskab, [Holdingselskab A].”

Klagerne har bemærket, at artiklen ”Borgmester skyder tilbage mod [Klager 1]-direktør ef-

ter trusler om sagsanlæg” fremstiller det således, at [Klager 2] solgte ejendommene direkte

til ”intetanende” investorer på falske præmisser. Klagerne har henvist til følgende afsnit fra artiklen:

”Det er ikke første gang, [Klager 2] er i EjendomsWatchs søgelys. Mediet har blandt andet beskrevet, hvordan et boligprojekt, som [Klager 1]-direktøren havde udviklet i privat regi, blev solgt på falske præmisser til en række intetanende investorer for

over 100 mio. kr.”

Det forholder sig imidlertid således, at selskaber ejet af [Klager 2] solgte ejendomsselskaber til selskaber i [Projektudbyderen]-koncernen, der herefter solgte ejerandele i ejendomssel- skaberne til de pågældende investorer.

[Klager 2] havde ikke nogen indflydelse på, hvilke oplysninger [Projektudbyderen]-selska- berne afgav over for investorerne i prospekterne og i øvrigt. Det er ikke mindst af denne grund krænkende, skadeligt og agtelsesforringende for [Klager 2] at fremstille det således i artiklerne, at [Klager 2] opstillede urigtige præmisser over for investorerne.

Det er utvivlsomt en urigtig oplysning, når det anføres i artiklerne, at [Klager 2] personligt har foretaget dispositioner, som i virkeligheden blev foretaget af selskaber, hvor han er reel ejer.

Det er klagernes opfattelse, at den urigtige oplysning er tilstrækkeligt væsentlig i sammen- hængen, og at Pressenævnet bør udtale kritik heraf.

Hvis Pressenævnet ikke udtaler kritik, gives der fri adgang for medierne til i enhver hen- seende at fremstille det således, at dispositioner foretaget af et selskab, er foretaget af selska- bets reelle ejer.

- [Klager 1]-direktør i dobbeltrolle

Klagerne har anført, at mellemrubrikken i hver enkelt artikel bærer overskriften ”[Klager 1]- direktør i dobbeltrolle”, og da artikelserien anlægger en kritisk synsvinkel, er der ikke tvivl om, at overskriften er negativt ladet.

Det kan diskuteres, om ”dobbeltrolle” er en faktisk oplysning eller en vurdering, men i begge tilfælde er det en betingelse, at læserne kan forstå, hvori dobbeltrollen består, og at det fakti- ske grundlag for det negativt ladede udtryk således fremgår af den pågældende artikel.

Som nævnt ovenfor henviser begrebet ”dobbeltrolle” i denne forbindelse til den omstændig- hed, at [Klager 2] er udviklingsdirektør for [Udviklingsselskabet] samtidig med, at han har egne ejendomsprojekter.

Denne sammenhæng fremgår ikke af artiklen ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg”, og Pressenævnet bør derfor udtrykke kritik af, at Ejen- domsWatch anvender det negativt ladede udtryk uden at præsentere læseren for det faktiske grundlag, som udtrykket bygger på.

I artiklen ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Investorer følger sig snydt” anven- des ”[Klager 1]-direktør i dobbeltrolle” i mellemrubrikken, uden at det fremgår af artiklen, hvori dobbeltrollen består.

Uanset om udtrykket må betragtes som en faktisk oplysning eller en vurdering, er der tale om et negativt ladet udtryk, og det må under alle omstændigheder kræves, at det faktiske grund- lag for udtrykket fremgår af den enkelte artikel.

- Anvendelse af bistand

Klagerne har anført, at EjendomsWatch har udeladt den relevante og væsentlige oplysning, at [Udviklingsselskabet] havde indgået aftale med [Klager 2]s selskab [Selskab A] om udførelse af ejendomsservice mod vederlag og således var indforstået med at stille medarbejderres- sourcer til rådighed for [Klager 2]s private ejendomsprojekter.

Ved at udelade oplysningen har EjendomsWatch skabt en nærliggende risiko for, at læserne måtte forstå det således, at [Klager 2]s selskab trak på ressourcer fra [Klager 1]-medarbej- dere, uden at der forelå en aftale med [Klager 1] herom.

Dette skal ikke mindst ses i lyset af følgende:

• [Uddannelsesinstitutionen]-professor [Professoren] udtaler i artiklen ”[Klager 1]-di- rektør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for million-salg”, at ”[d]et er åbenlyst problematisk, at en ansat i en virksomhed arbejder på direktørens private projekt”.

• I artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utroligt uprofessi- onelt”” udtaler [Uddannelsesinstitutionen]-professor [Professoren] blandt andet, at det er ”åbenlyst problematisk, at en ansat i en virksomhed arbejder på direktørens private projekt, og at [j]eg har svært ved at forstå, hvorfor [Klager 1] har accepteret hele dette set-up.”

• I artiklen ”Ejendomsdirektører har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncernen”

henvises til ”den iboende interessekonflikt i [Klager 1]’s ejendomsafdeling”, og det op- lyses, at ”[s]amtidig har flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncer- nen arbejdet for [Klager 2] på projektet, og det er kritisabelt, mener [Professoren]…”.

Af artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt””

fremgår blandt andet følgende:

”Interne dokumenter og korrespondancer viser, at nuværende og tidligere [Klager 1]-ansatte og forretningspartnere har arbejdet for ejendomsdirektøren på projektet sideløbende med deres arbejde for [Klager 1].”

[…]

”Det er åbenlyst problematisk, at en ansat i en virksomhed arbejder på direktørens

private projekt, mener [Uddannelsesinstitutionen]-professor [Professoren].”

EjendomsWatchs mail af 7. december 2022 til [Klager 1] og [Klager 2] blev indledt således:

”Vi bringer en artikel om, at en række personer med forbindelse til [Klager 1] har ar- bejdet på [Klager 2]s private ejendomsprojekt i [Projektet].”

Herefter gennemgik EjendomsWatch i mailen en række tilfælde, hvor personer med forbin- delse til [Klager 1] hævdedes at have arbejdet på [Klager 2]s private ejendomsprojekter. Mai- len afsluttedes med en anmodning om bemærkninger hertil og angivelse af en svarfrist.

[Kommunikationschefen] svarede således den efterfølgende dag:

”Til baggrund – og ikke til artiklen – kan jeg oplyse:

[Udviklingsselskabet] har aftaler med andre selskaber om at udføre almindelig ejen- domsadministration. [Selskab A] var en del af de kunder. Ejendomschef [Person D]s oplysning til lejere mv. er derfor sket i henhold til de aftaler. [Klager 2] har fortalt til mig, at [Person F] fra [Arkitektvirksomheden] ikke har repræsenteret andre end [Selskab A]. [Person F] var bisidder for dette selskab under et – og femårsgennem- gangen. Investorerne var repræsenteret af et andet ingeniørfirma, som de selv havde antaget. Så hvordan investorerne lige kan have nogen som helst ”anden oplevelse” har jeg meget svært ved at forstå.”

Uanset, at det citerede var til baggrund, fritog det efter Pressenævnets faste praksis ikke EjendomsWatch for at tage de pågældende oplysninger i betragtning, da artiklen blev skrevet og publiceret.

Klagerne har bemærket, at artiklen ”Ejendomsdirektør har i årevis spillet nøglerolle i [Kla- ger 1]-koncern” indeholder samme udeladelse af den væsentlige oplysning, at anvendelsen af ressourcer fra [Klager 1] skete efter aftale. Klagerne har henvist til følgende passus:

”Samtidig har flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncernen ar- bejdet for [Klager 2] på projektet, og det er kritisabelt, mener [Professoren], profes- sor emeritus ved [Uddannelsesinstitutionen] med speciale i virksomhedsledelse.”

Det har ikke fritaget EjendomsWatch for forpligtelsen til herudover at kontrollere rigtighe- den af de oplysninger, som mediet har bragt. Det må endda antages, at der gælder en skærpet forpligtelse til at kontrollere rigtigheden af faktiske oplysninger i den kritik, når den kritise- rede part ikke ønsker at medvirke. Endvidere har EjendomsWatch naturligvis været forpligtet til at tage de udtalelser, klagerne har afgivet, i betragtning.

Klagerne er ikke enig i, at svaret ikke var relevant for indholdet af artiklen, da det relevante var, at netop [Klager 2]s selskaber fik udført sådant arbejde, da der her var eller ville være ri- siko for en dobbeltrolle, når [Klager 2] samtidig var ejendomsdirektør.

Det forhold, at svaret blev givet til baggrund, har efter Pressenævnets praksis ikke fritaget EjendomsWatch for at tage det i betragtning i artiklen. Der henvises eksempelvis til Presse- nævnets kendelse af 17. august 2016 i sag nr. 00-00-00000.

2.2 EjendomsWatchs synspunkter

Retlig interesse

EjendomsWatch har indledningsvis bemærket, at klagen fra [Klager 1] på egne vegne skal af- vises, da [Klager 1] ikke ses at have nogen retlig interesse i klagen. EjendomsWatch har i den forbindelse bemærket, at klagepunkterne så vidt ses ikke omhandler [Klager 1]s forhold, men alene [Klager 2]s forhold.

EjendomsWatch har anerkendt, at det kan være vanskeligt at skelne mellem [Klager 1]s inte- resser og virke og [Klager 2]s private interesser og ageren. Finder Pressenævnet, at [Klager 1] har retlig interesse i klagen, gælder samtlige bemærkninger i EjendomsWatchs udtalelser i denne sag også i forhold til dette.

Indledende bemærkninger

Det er EjendomsWatchs opfattelse, at EjendomsWatch ikke har overtrådt de vejledende reg- ler, hvorfor der ikke er grundlag for, at Pressenævnet udtaler kritik.

XxxxxxxxXxxxx har til opgave at bedrive uafhængig, kritisk og fair erhvervsjournalistik om den danske ejendomsbranche. De omtalte artikler, der sætter fokus på en højest usædvanlig dobbeltrolle i den danske ejendomsbranche samt et byggeprojekt, hvor investorerne, efter in- vestorernes opfattelse, har investeret på falske forudsætninger, er udtryk for netop dette.

EjendomsWatch har overordnet bemærket, at hverken [Klager 1]s udviklingsselskab, [Udvik- lingsselskabet], eller [Klager 2] undervejs har påpeget nogen form for faktuelle fejl i artik- lerne.

Hovedformålet med artiklerne har været at redegøre for [Klager 2] og dennes helejede selska- bers handlemåde i forbindelse med salg af nyopførte rækkehuse til nogle selskabsinvestorer. Investorer, der oplever at have erhvervet ejendommene på forkerte forudsætninger, mens [Klager 2] har profiteret af projekterne.

Endvidere har XxxxxxxxXxxxx beskæftiget sig med [Klager 2]s dobbeltrolle som højtstående direktør i [Klager 1] og samtidig ejendomsudvikler i privat regi – i begge roller med tætte re- lationer til projektudbyderen [Projektudbyderen].

Artikelserien kommer i forlængelse af blandt andet en artikel bragt den 23. juni 2022, hvor det nærmere behandles, at [Klager 2] personligt og [Udviklingsselskabet], hvor [Klager 2] er direktør, til samme konkursbo hver indbetalte et betydeligt millionbeløb.

EjendomsWatch har særdeles udførligt forelagt en række spørgsmål for henholdsvis [Kom- munikationschefen] og [Klager 2]. [Kommunikationschefen] meddelte ad flere omgange på vegne af klagerne, at ingen af disse ønskede at besvare spørgsmålene, ligesom de i øvrigt også meddelte, at man ikke ønskede at deltage i et ”kaffe-møde” om sagen, hvor eventuelle uenig- heder om EjendomsWatchs dækning kunne drøftes.

EjendomsWatch har således helt overordnet ikke kunne inddrage klagernes bemærkninger, blandt andet til faktum.

I det tilfælde, hvor der de facto fra [Kommunikationschefen] kom kommentarer, har Ejen- domsWatch inddraget disse oplysninger i det omfang, det har været relevant for indholdet af artiklerne.

Korrekt information

- Sælgerforhold

EjendomsWatch har anført, at udover, at det flere steder i artiklerne fremgår, at aktivite- terne, der er omhandlet i artiklerne, sker gennem forskellige selskaber, hvor [Klager 2] er den ultimative ejer og udgør ledelsen, er det efter EjendomsWatchs opfattelse uvæsentligt for sammenhængen i artiklerne, at der ikke alle steder er redegjort for sammenhængen mellem [Klager 2] og dennes personlige selskaber.

Det er efter EjendomsWatchs opfattelse ikke i strid med god presseskik, når det ikke i enhver sammenhæng præciseres, at [Klager 2] var sælger via et helejet selskab, hvor han var direk- tør.

Det er normal praksis i erhvervsjournalistik at sætte lighedstegn mellem personer og selska- ber, som de pågældende ejer 100 pct. af og selv udgør den samlede ledelse i. Det handler om at give læserne indblik i de reelle aktører bag diverse selskabskonstruktioner.

Som det også beskrives i artiklerne, har investorerne ikke været i tvivl om, at deres ultimative medkontrahent var [Klager 2], uanset om salget så skete gennem ét af [Klager 2] helejet sel- skaber.

EjendomsWatch har oplyst, at en projektudbyder er et mellemled mellem sælger og køber af en ejendom. Den, der har udviklet eller fået ideen til et ejendomsprojekt, skal typisk finde in- teresserede købere, da langt fra alle ønsker at beholde de udviklede projekter selv. Til det kan man bruge en projektudbyder, som sælger andele i projektet til investorer. De afgiver et kapi- taltilsagn, og når pengene er samlet sammen, kan ejendommen købes af udvikleren. De tre elementer – køber, sælger og udbyder – hænger således sammen, for hvis ikke det lykkes projektudbyderen at finde investorer, kan sælgeren ikke komme af med sit projekt. Det giver således ikke mening at anfægte EjendomsWatchs fremstilling af forbindelsen mellem sælger og udbyder. Pressenævnet bør alene på den baggrund afvise at udtale kritik af Ejen- domsWatch.

Følger man alligevel klagernes logik – hvilket EjendomsWatch, jf. ovenstående, ikke mener er korrekt – om sælger og udbyder som to af hinanden uafhængige parter, vil simpel research tydeliggøre, at forbindelsen mellem [Klager 2] og køberne er langt mere direkte, end klagerne forsøger at fremstille i deres klage.

[Klager 2] stiftede den 2. juni 2017 via sit helejede selskab [Selskab A] selskabet [Selskab D], der købte 11 parceller af [Klager 2]s helejede selskab [Selskab A]. Overdragelsen skete også den 2. juni 2017.

[Selskab D] blev overdraget i slutningen af 2018 fra [Selskab A] til [Selskab H] (et selskab stiftet den 9. februar 2017 af [Projektudbyderen]). Datoen ”slutningen af 2018” stammer fra mail af 6. december 2022 fra advokat [Advokat A] – advokat for [Klager 1] og [Klager 2].

[Klager 2] fratrådte den 5. marts 2018 som direktør i [Selskab D], men forblev altså som ejer via sit helejede selskab [Selskab A] indtil slutningen af 2018. Det fremgår af Xxxx.xx, at der skete et ejerskifte af [Selskab H] den 31. juli 2018, hvor investorerne indtrådte som legale ejere.

Investorerne var således ejere af [Selskab H] på det tidspunkt, hvor [Klager 2]s helejede sel- skab [Holdingselskab A] i slutningen af 2018 solgte selskabet [Selskab D] til [Selskab H]. Af prospektet ”[Selskab H]” fremgår det, at prospektet er udarbejdet den 9. oktober 2017, altså mere end ét år før [Klager 2] via dennes selskab [Selskab A] solgte [Selskab D] til [Selskab H].

Uddybende har XxxxxxxxXxxxx bemærket, at [Klager 2] som daværende direktør og davæ- rende ejer af [Selskab D] har udviklet og fået idéen til ejendomsprojektet, der blev solgt til in- vestorerne. [Klager 2] har herefter anvendt [Projektudbyderen] som projektudbyder til salg af andele i projektet. Forholdet er nærmere det, at [Projektudbyderen] formidlede salget af andelene i projektet (andelene af [Selskab H]) til investorerne. Investorerne erhvervede her- efter selskabet [Selskab D], hvori ejendommene var udviklet og opført. I forhold til [Klager 2] er det afgørende salget af [Selskab D] til det af investorerne ejede selskab [Selskab H].

EjendomsWatch har i øvrigt bemærket, at [Klager 2] i det mindste indirekte fremgår af pro- spektet, idet det fremgår, at ”udvikleren af ejendommene har mere end 20 års erfaring, og ejendommene opføres ved totalentreprise, der afregnes ratevis efter udført arbejde”. ”Udvik- leren” kan alene forstås som direktøren, her [Klager 2]. Det kan også nævnes, at det beskrives i prospekterne, at ”sælger” – underforstået [Klager 2] – stiller lejegaranti det første år, og at ”bygherren” – igen, [Klager 2] – er ”yderst velkonsolideret” og stiller ”moderselskabsgaranti”

– altså, gennem [Klager 2]s holdingselskab. Skulle der herske nogen tvivl om, hvem sælger er, eller hvorledes kronologien hænger sammen, så beskrives det endvidere i prospekterne, at ”sælger leverer nøglefærdige ejendomme, og der betales først for ejendommene, når det er endeligt godkendt. Ved aflevering af byggeriet er der en femårs byggegaranti fra sælgers side. Efter 5 år laves en gennemgang af fejl og mangler, og disse udbedres for sælgers regning, hvorefter garantien bortfalder.”

Det bemærkes, at der i november 2022 er lavet femårsgennemgang af samtlige rækkehuse, og at ”sælger”, der forestod dette, var [Klager 2]. Det anføres i klagen, at ”[Klager 2] og hans sel- skaber havde intet kendskab til og ingen indflydelse på, hvorledes det forhold, som kritikken vedrører, blev formidlet i [Projektudbyderen]s prospekt”. Det anføres endvidere, at ”salget til [Projektudbyderen]-selskaberne skete som et salg i almindelig fri handel, hvor [Projektudby- deren] som led i sædvanlig due diligence var blevet bekendt med de aftaler, der var indgået med de enkelte lejere. [Projektudbyderen] vidste således også i hvilket omfang, der var sket finansiering af lejernes depositum”. Det bemærkes, at der i prospektet intet fremgår om, at sælgeren havde finansieret enkelte lejeres depositum.

[Projektudbyderen] var, som omtalt, alene formidler og har på intet tidspunkt ejet [Selskab D]. Da investorerne jo på tidspunktet for [Selskab A]s salg af [Selskab D] var ejere af køber- selskabet [Selskab H], må [Projektudbyderen], jf. ovenfor, have gennemført ”sædvanlig due diligence” på vegne af investorerne.

At salget ”skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen]” ændrer ikke på, at sælgeren var [Klager 2]s helejede selskab, der burde have orienteret investorerne om den no- get særprægede praksis, hvor sælgeren havde betalt nogle af lejernes deposita.

Det bemærkes i øvrigt, at prospektet, i forhold til hvilket investorerne foretog deres investe- ring, er fra oktober 2017 og altså udarbejdet lang tid før, at der skete udlejning. Ved et sim- pelt opslag på Xxxx.xx kunne investorerne jo konstatere, at [Klager 2] var ejer og direktør i det sælgende selskab.

Investorerne er i øvrigt blevet præsenteret for [Klager 2]s navn forud for deres køb – netop for at betrygge investorerne i seriøsiteten omkring projektet.

Som det også fremgår af artiklerne, kan det desuden bemærkes, at det omtalte projekt var det første, som [Projektudbyderen] udbød til investorer – og at 11 ud af de første 22 fuldtegnede projekter, som [Projektudbyderen] ifølge sin hjemmeside har udbudt siden selskabets stif- telse i 2017 og frem til 2020, enten er solgt af [Klager 2] personligt eller af [Udviklingsselska- bet].

EjendomsWatch har fastholdt, at det er rimeligt og ikke usædvanligt at sætte lighedstegn mellem [Klager 2] og hans helejede selskab, hvor han selv udgør den samlede ledelse. Derud- over har XxxxxxxxXxxxx udførligt allerede i første artikel skrevet, at det netop er hans sel- skab, der står på sælgersiden.

Det er desuden ikke korrekt, at Pressenævnet ved at undlade at udtale kritik af Ejen- domsWatch giver medier fri adgang til ”i enhver henseende at fremstille det således, at dispo- sitioner foretaget af et selskab, er foretaget af selskabets reelle ejere”. Der er, som nævnt, tale om et selskab, der er 100 pct. ledet af [Klager 2] udelukkende på vegne af [Klager 2] selv som den eneste ejer – og XxxxxxxxXxxxx har gentagne gange nævnt, at [Klager 2]s agerer gen- nem sit personligt helejede selskab.

EjendomsWatch har ikke skrevet, at [Klager 2] selv solgte direkte til investorerne, men hele tiden gjort opmærksom på, at [Projektudbyderen] var mellemled (i henhold til prospektet fra

9. oktober 2017 på side 2 anføres [Projektudbyderen] som ”udbyder”).

Det fremgår dog af artiklen ”[Klager 1]-udbyder født med interessekonflikt”, at [Projektudby- deren] i sine første år baserede hele sin forretningsmodel på at udbyde [Klager 2]s private projekter og [Klager 1]-butikker. Det er netop oplevelsen af, at [Projektudbyderen] i højere grad stod på sælgers side end investorernes, som investorerne sidder tilbage med, hvilket fremgår af artiklen ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Investorer føler sig

snydt”.

Tidsforløbet viser i øvrigt med al tydelighed, at salget den 15. november 2018 skete til et sel- skab ejet af investorerne, der allerede den 31. juli 2018 var blevet ejere af køberselskabet. Det er korrekt, at en enkelt af de nuværende syv investorer først blev registreret som ejer af en andel af køberselskabet den 21. november 2018. Projektet blev udbudt af [Projektudbyderen] (”udbyder”) på vegne af sælgeren ([Klager 2]s selskab).

EjendomsWatch har bemærket, at investorerne via ejerskabet af det købende selskab ”[Sel- skab H]” ikke mener at have fået oplysninger om, at der blev ydet tilskud til flytteomkostnin- ger/depositum til lejerne. Tværtimod fremgår det af punkt 11.5.1 i overdragelsesaftalen, ”at lejekontrakterne er indgået på almindelige vilkår, at der er indbetalt 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt husleje”.

EjendomsWatch har aldrig skrevet, at [Klager 2] var ansvarlig for udarbejdelsen af [Projekt- udbyderen]s investeringsmateriale, hvorfor den del af kritikken også er rettet mod [Projekt- udbyderen]. Det fremgår dog af artiklen ”Mægler misbrugt i [Klager 1]-direktørs boligsalg for 120 mio. kr.”, at projektet er solgt til investorerne på baggrund af en ikkeeksisterende mæglervurdering, som [Klager 2] selv har ”indhentet”. Dermed har han – som minimum – videregivet misvisende oplysninger til [Projektudbyderen], som efterfølgende er brugt i pro- spektet. EjendomsWatch drager netop ingen konklusioner, men fremlægger blot fakta.

EjendomsWatch har endvidere anført, at EjendomsWatch har dokumenteret, at der er fuldt ud grundlag for det, der er anført i artiklen ”Borgmester skyder tilbage mod [Klager 1]-di- rektør efter trusler om sagsanlæg”.

Det bemærkes, at udtrykket ”privat” i sammenhængen står og alene kan forstås som i mod-

sætning til [Klager 2]s rolle som [Klager 1]-direktør. Der er således intet forkert i artiklen.

- [Klager 1]-direktør i dobbeltrolle

EjendomsWatch har anført, at ordet ”dobbeltrolle” er en journalistisk vurdering og er således

ikke et udtryk, der dækker over én faktuel utvetydig betydning.

Det er i artiklerne tydeligt dokumenteret, hvori dobbeltrollen består, og hver artikel indehol- der desuden en faktaboks, der forklarer, at [Klager 2] både var privat ejendomsudvikler i sine

selskaber, ligesom han var ejendomsdirektør i [Klager 1]. En i ejendomsbranchen usædvanlig dobbeltrolle, der er relevant for EjendomsWatch at dække journalistisk.

Det er endvidere beskrevet i faktaboksen ”[Klager 1]-direktør i dobbeltrolle”, der indgår i samtlige artikler i serien, herunder også de to artikler ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for million-salg” og ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til over- leje: Investorer føler sig snydt”, som klagerne har problematiseret i deres klage. Det er såle- des ikke korrekt, at grundlaget for brugen af begrebet ikke fremgår af de to artikler.

- Anvendelse af bistand

Det er EjendomsWatchs opfattelse, at EjendomsWatch har medtaget alle de oplysninger, som har været relevante i forhold til, at EjendomsWatch på seriøs vis kunne beskrive sammen- hængen mellem [Klager 1] og ejendomsdirektør [Klager 2].

At EjendomsWatch har udeladt oplysningen om, at ”[Udviklingsselskabet] har aftaler med andre selskaber om at udføre ejendomsadministration, og at [Selskab A] var én af de kun- der”, er ikke relevant for indholdet af artiklen. Det relevante var, at netop [Klager 2]s selska- ber fik udført sådant arbejde, da der her var eller ville være risiko for en dobbeltrolle, når [Klager 2] samtidig var ejendomsdirektør. Dette var/er jo netop ikke tilfældet for andre sel- skaber.

Desværre ønskede [Kommunikationschefen] ikke at uddybe netop dette forhold nærmere, li- gesom han ikke ønskede at indlede en dialog. Såfremt det var sket, kunne et sådant ind- læg/en sådan kritik måske have været bragt i artiklerne. Desværre ønskede [Kommunikati- onschefen] ikke at oplyse sagen nærmere, og oplysningerne måtte alene vurderes ud fra op- lysningerne i mailen, hvori det desuden blev understreget, at oplysningerne ikke var til brug i artiklen.

At EjendomsWatch af egen drift skulle viderebringe oplysninger, som [Kommunikationsche- fen] ikke selv ville stå på mål for som afsender, og som [Kommunikationschefen] understre- gede ikke var til brug i artiklen, og som EjendomsWatch ikke havde mulighed for at stille op- følgende spørgsmål til, vil ikke være udtryk for hensigtsmæssig journalistik.

EjendomsWatch er enige i, at mediet er forpligtet til at vurdere og tage baggrundsinformatio- ner i betragtning, men det er vigtigt at understrege, at ingen af informationerne i [Kommuni- kationschefen]s mail er i modstrid med noget af det, som EjendomsWatch skriver i artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt””.

Tværtimod beviser [Kommunikationschefen]s baggrundsoplysninger blot, at der netop er [Klager 1]-folk, der har arbejdet på direktørens private projekter. EjendomsWatch har intet skrevet om, at [Klager 2]s selskab trak på [Klager 1]s ressourcer, uden at der forelå en aftale med [Klager 1] herom, sådan som klagerne har anført. Hvis det ifølge [Kommunikationsche- fen] var en vigtig information at få medtaget i artiklen, kan det undre, at han som professio- nel kommunikationschef ikke vil være afsender på informationen, da XxxxxxxxXxxxx under hele forløbet har citeret ham og alle andre relevante kilder loyalt og korrekt.

3 Pressenævnets begrundelse og afgørelse:

I sagens behandling har følgende nævnsmedlemmer deltaget:

Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxx og Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx.

Retlig interesse

Det følger af medieansvarslovens § 43, stk. 2, nr. 2, at formanden kan afvise klager fra perso- ner, virksomheder mv., der er uden retlig interesse i det påklagede forhold.

Retlig interesse indebærer, at man som person, virksomhed, organisation eller lignende skal være omtalt, afbildet eller på anden måde identificeret i mediet. Det er ikke tilstrækkeligt blot at have interesse i det emne, der er behandlet.

Klagen angår en artikelserie med kritisk omtale af et ejendomsprojekt, som [Klager 2] står bag. [Klager 2] er udviklingsdirektør i [Udviklingsselskabet], som er et udviklingsselskab ejet af [Klager 1]. I artikelserien omtales blandt andet [Klager 1]s involvering i ejendomsprojektet.

Xxxxx realitetsbehandles herefter i relation til artiklernes omtale af [Klager 2] og i forhold til [Klager 1].

God presseskik Korrekt information

- Sælgerforhold

Klagerne har klaget over, at det er ukorrekt, at [Klager 2] finansierede depositum for en del af lejerne, da finansieringen blev foretaget af et selskab, som han var ultimativ ejer af, og at ar- tiklerne efterlader det indtryk, at [Klager 2]s selskaber solgte ejendommene til investorerne direkte eller gennem [Projektudbyderen].

Det følger af de vejledende regler for god presseskik, at det er mediernes opgave at bringe korrekt og hurtig information. Så langt det er muligt, bør det kontrolleres, om de oplysninger, der gives eller gengives, er korrekte. Overskrifter og mellemrubrikker skal i form og indhold have dækning i den pågældende artikel eller udsendelse, jf. punkt. A.1 og A.6.

Pressenævnet bemærker, at redaktøren i overensstemmelse med det almindelige princip om redaktørens ret til at redigere mediet som udgangspunkt er berettiget til at beslutte, hvad man vil bringe i mediet. Det vil sige, at det ligger inden for grænserne af redaktørens redige- ringsret at undlade at omtale forhold, der for en af parterne eller andre forekommer centrale, ligesom det er op til redaktøren at vælge og fravælge materiale og kilder, så længe det sam- lede indtryk giver et retvisende billede.

Til artiklerne ”[Klager 1]-direktørs boliger solgt til overleje: Investorer følger sig snydt”, ”[Klager 1]-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg”, ”[Klager

1]-folk arbejde på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt”” og ”Ejendomsdirektør har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” er indsat en faktaboks med overskriften ”[Klager 1]-DIREKTØR I DOBBELTROLLE”. Af faktaboksen fremgår følgende:

”På tre årtier er [Klager 1] gået fra ingenting til 363 butikker i Danmark, og selskabet scorer konsekvent toppoint på image-målinger i dagligvarebranchen.

Men hvad sker der bag kulisserne? I artikelserien ”[Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle” ser EjendomsWatch og DetailWatch nærmere på [Klager 1]’s ejendomsafdeling og den mangeårige ejendomsdirektør [Klager 2].

I perioden 2017-2019 solgte han 44 rækkehuse i boligkvarteret [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som han selv havde udviklet.

Salget skete gennem det aarhusianske selskab [Projektudbyderen], der udbyder ejendomsinvesteringer, bl.a. [Klager 1]-butikker, til små, private investorer. [Klager 2]s projekt i [Projektet] var den første investering, [Projektudbyderen] udbød.

I prospekterne lovede man investorerne høj sikkerhed og solide afkast. Kort efter overdragelsen til de nye ejere, begyndte budgetterne at skride, og det stod hurtigt klart, at de forventede indtægter på ejendommene var langt fra virkeligheden.

I dag sidder investorer tilbage med følelsen af at være blevet bondefanget i forbin-

delse med investeringen, der samlet set løber op i mere end 120 mio. kr.”

Pressenævnet finder, at det havde været hensigtsmæssigt, hvis EjendomsWatch havde be- skrevet sælgerforholdet mere præcist, herunder at salget ikke blev foretaget af [Klager 2] per- sonligt, men af et af ham kontrolleret selskab, men finder ikke grundlag for at udtale kritik.

Nævnet har i den forbindelse lagt vægt på, at oplysningen ikke kan anses for at være tilstræk- kelig væsentlig i sammenhængen, og at EjendomsWatch i artikelserien nærmere har beskre- vet de konkrete selskaber og deres relation til [Klager 2]. Nævnet udtaler ikke kritik.

- [Klager 1]-direktør i dobbeltrolle

Klagerne har klaget over, at mellemrubrikken i hver enkelt artikel bærer overskriften ”[Kla- ger 1]-direktør i dobbeltrolle”, og da artikelserien anlægger en kritisk synsvinkel, er der ikke tvivl om, at overskriften er negativt ladet.

Pressenævnet finder, at anvendelsen af formuleringen ”dobbeltrolle” fremstår som Ejen- domsWatchs vurdering af [Klager 2]s stilling som udviklingsdirektør i [Udviklingsselskabet], som han bestrider samtidig med, at han har egne private forretninger med ejendomsprojek- ter, og nævnet finder, at formuleringen ikke overskrider rammerne for redaktørens redige- ringsret. Nævnet bemærker, at det fremgår tilstrækkeligt klart af artiklerne, hvori denne rolle består. Nævnet udtaler ikke kritik.

- Anvendelse af bistand

Klagerne har klaget over, at EjendomsWatch har udeladt den relevante og væsentlige oplys- ning, at [Udviklingsselskabet] havde indgået aftale med [Klager 2]s selskab [Selskab A] om udførelse af ejendomsservice mod vederlag og således var indforstået med at stille medarbej- derressourcer til rådighed for [Klager 2]s private ejendomsprojekter.

Af artiklen ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt””

fremgår blandt andet følgende:

”[…]

Interne dokumenter og korrespondancer viser, at nuværende og tidligere [Klager 1]- ansatte og forretningspartnere har arbejdet for ejendomsdirektøren på projektet sideløbende med deres arbejde for [Klager 1].

”Det er noget rod og utrolig uprofessionelt. Man kan måske godt have private aktivi- teter ved siden af sit professionelle virke, men man bør ikke blande tingene sammen på den måde. Det tror jeg de færreste direktører og bestyrelser vil acceptere,” siger [Professoren], der er professor emeritus med speciale i ledelse på Copenhagen Busi- ness School ([Uddannelsesinstitutionen]), til XxxxxxxxXxxxx.

EjendomsWatch har kontaktet [Klager 1] for at få svar på, om det flugter med selska- bets værdier om god selskabsledelse, at ejendomsdirektøren bruger arbejdskraft fra [Klager 1] i sine private forretninger. Det har [Klager 1] ikke ønsket at forholde sig til.

”Vi har desværre mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxxx journalistiske metoder og dæk- ning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel,” skriver [Kommunikationsche- fen], kommunikationschef i [Klager 1] Danmark.

[…]”

Af artiklen ”Ejendomsdirektører har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” fremgår blandt andet følgende:

”[…]

Netop den iboende interessekonflikt i [Klager 1]’s ejendomsafdeling er brudt ud i lys lue ved et boligprojekt i [Projektet] i [Bynavn A] uden for [Bynavn B], som [Klager 2] har udviklet og solgt for 120 mio. kr. til en række private investorer.

De præmisser, projektet blev solgt på, har efterfølgende vist sig ikke at holde stik, og køberne sidder i dag tilbage med oplevelsen af at være blevet snydt. Samtidig har flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncernen arbejdet for [Klager 2] på projektet, og det er kritisabelt, mener [Professoren], professor emeritus ved [Uddannelsesinstitutionen] med speciale i virksomhedsledelse.

”Jeg mener ikke, at [Klager 1] har været tilstrækkeligt fremme i skoene her. Første gang, man fik nys om, hvad ejendomsdirektøren gik og lavede, burde man have ind- gået en aftale om afvikling af den pågældendes engagement i aktiviteterne. For når man både handler ejendomme professionelt og i fritiden, er der en risiko for sam- menblanding og dermed negative konsekvenser for virksomheden, og den er for stor til, at man som adm. direktør kan sidde det overhørig”, sagde [Professoren] til Ejen- domsWatch torsdag.

[…]

[Klager 1] er tavs

EjendomsWatch og DetailWatch har løbende foreholdt [Klager 1] den kritik, der rej-

ses i serien ”[Klager 1]-direktør i Dobbeltrolle”, og blandt andet bedt om et interview

med adm. direktør [Person H], men det har kommunikationschef [Kommunikati- onschefen] gentagne gange afvist.

Han henviser til, at han har mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxx, efter mediet tidligere i år bragte en række artikler om en konkurs i et entreprenørselskab, hvor både [Kla- ger 1] og [Klager 2] har indbetalt millioner af kroner til konkursboet som følge af en række tvivlsomme dispositioner.

”Vi har desværre mistet tilliden til XxxxxxxxXxxxxx journalistiske metoder og dæk- ning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel,” skriver [Kommunikationsche- fen] i en mail til EjendomsWatch og DetailWatch.

Kommunikationschefen har dog tidligere bidraget. Det gjorde han i 2020, i forbin- delse med at EjendomsWatch også dengang satte fokus på [Klager 2]s dobbeltrolle som direktør i [Klager 1] og privat ejendomsudvikler.

Her udtalte kommunikationschefen, at [Klager 1] ikke ville forhindre ejendomsdi- rektøren i at udvikle og sælge både private boligprojekter og [Klager 1]- butikker. ”Vi vurderer, at det ikke overskrider de begrænsninger, der er aftalt, da projektet udelukkende omhandler private boliger,” sagde [Kommunikationschefen] dengang til XxxxxxxxXxxxx.”

På baggrund af sagens oplysninger lægger Pressenævnet til grund, at EjendomsWatch den 7. december 2022 via mails til kommunikationschef [Kommunikationschefen] oplyste, at Ejen- domsWatch ville bringe en artikel om, at en række personer med forbindelse til [Klager 1] havde arbejdet på [Klager 2]s private ejendomsprojekt. XxxxxxxxXxxxx forelagde her oplys- ningerne om disse konkrete personer. EjendomsWatch bad i den forbindelse om [Klager 1]s kommentar til, om den beskrevne praksis var i overensstemmelse med god selskabsledelse og med [Klager 1]s egne værdier.

Nævnet lægger endvidere til grund, at [Kommunikationschefen] den 8. december 2022 sva- rede følgende til EjendomsWatch:

”Tak for dine mails og spørgsmål. Vi har desværre mistet tilliden til Xxxxxxxxxxxxxx journalistiske metoder og dækning og ønsker derfor ikke at bidrage til jeres artikel. Til baggrund – og ikke til artiklen – kan jeg oplyse:

[Udviklingsselskabet] har aftaler med andre selskaber om at udføre almindelig ejen- domsadministration. [Selskab A] var en del af de kunder. Ejendomschef [Person D]s oplysning til lejere mv. er derfor sket helt i henhold til de aftaler. [Klager 2] har for- talt til mig, at [Person F] fra [Arkitektvirksomheden] ikke har repræsenteret andre end [Selskab A]. [Person F] var bisidder for dette selskab under et- og femårsgen- nemgangen. Investorerne var repræsenteret af et andet ingeniørfirma, som de selv havde antaget. Så hvordan investorerne lige kan have nogen som helst ”anden ople- velse” har jeg meget svært ved at forstå.”

EjendomsWatch bragte herefter henholdsvis den 8. og 9. december 2022 artiklerne ”[Klager 1]-folk arbejdede på direktørs private boliger: ”Utrolig uprofessionelt”” og ”Ejendomsdirek- tører har i årevis spillet nøglerolle i [Klager 1]-koncern” på xxxxxxxxxxxxx.xx.

Pressenævnet finder, at EjendomsWatchs valg og fravalg af informationer i dækningen ikke overskrider rammerne for redigering. Nævnet har lagt vægt på, at omtalen angår en mulig in- teressekonflikt i [Klager 1]s ejendomsafdeling, herunder [Klager 2]s rolle som udviklingsdi- rektør i [Udviklingsselskabet], som han bestrider samtidig med, at han har egne private for- retninger med ejendomsprojekter. Nævnet har også lagt vægt på, at det i artiklerne korrekt er gengivet, at flere personer og selskaber med relation til [Klager 1]-koncernen har arbejdet for [Klager 2] på hans projekt. Det er nævnets opfattelse, at omtalen ikke kan anses for at have givet læserne et ukorrekt indtryk af, at [Klager 1] ikke har modtaget vederlag fra [Klager 2] for dette arbejde.

Nævnet har også lagt vægt på, at klagerne i tilstrækkeligt omfang er blevet gjort bekendt med kritikpunkterne i artiklerne, at klagerne har fået fornøden mulighed for at kommentere kri- tikken, og at [Kommunikationschefen] tilkendegav over for XxxxxxxxXxxxx, at han ikke øn- skede sit svar af 8. december 2022 offentliggjort. Nævnet bemærker, at EjendomsWatch har gengivet [Kommunikationschefen]s tidligere udtalelse til mediet afgivet i 2020 om, at [Klager 1] ikke ville forhindre [Klager 2] i at udvikle og sælge både private boligprojekter og [Klager 1]-butikker. Nævnet udtaler ikke kritik.