Erhvervslejeret

Lejeaftalens indgåelse

Erhvervslejeret

Eksamensspørgsmålet:

Lejeaftalens indgåelse

• Aftaleretlige problemstillinger

• Betalinger ud over lejen

• Husorden

• Intertemporale regler

Introduktion

Lejeretten er indenfor privatretten og kontraktretten

• HR: Aftalefrihed

◦ Lejeforholdet er først og fremmest reguleret af parternes aftale

◦ Almindelige kontraktsretlige regler og principper finder anvendelse

• Modif: Underlagt præceptive regler i lejelovgivningen.

• Modif: Ugyldighedsreglerne.

Aftalens indgåelse

Almindelige aftaleretlige regler finder anvendelse

• Tilbud?

◦ Sender udlejer en lejekontrakt til en lejer = et tilbud som man kan acceptere nu og her. (medmindre det er anført, at der ikke er tale om et tilbud).

◦ T:BB 1998.86 Ø – uunderskrevet lejekontrakt anses som tilbud

▪ U fremsender lejekontrakt til L uden at have underskrevet.

▪ U anmoder om depositum.

▪ L ville få genpart efter betaling af depositum.

▪ Aftale anset for indgået ved L underskrift, trods ikke indbetalt depositum og U ikke underskrevet.

▪ Tidligere L skulle derfor ikke betale leje efter kontraktens overtagelsesdag i resterende opsigelsesperiode. Tidligere L havde modtaget en kopi af den nye lejekontrakt.

• Forkontraktlig situation eller bindende aftale?

◦ HR: Skriftlig lejekontrakt. En aftale er altså først bindende, når den ene parts tilbud er rettidigt accepteret af den anden part.

◦ Indgåelse af aftale kræver enighed om hovedpunkterne.

◦ Forhandlinger om lejemålet: Xxxxxxx bliver disse forhandlinger en bindende aftale og er ikke længere blot en forkontraktlig situation?

▪ Forhandlinger blot et forstadie til kontrakten → endnu ikke bindende.

▪ Hvis der under forhandlinger drøftes et enkelt punkt, vil dette kunne opfattes som udtryk for enighed om de øvrige forhold (hvis forhandlinger på baggrund af kontraktsudkast).

▪ Foraftale: Enighed om hovedvilkårene men yderlige vilkår stadig ikke fastsat. Foraftale forpligter parterne til at forsætte forhandlingerne om endnu ikke fastlagte vilkår med henblik på bindende aftale.

◦ U 1972.50 H – aftaleindgåelse under forhandlinger

▪ L og U havde på alle væsentlige punkter været enige om lejekontrakt om forretningslokaler i nyopført ejendom.

▪ U havde rejst spørgsmål der gav anledning til drøftelser.

▪ Inden underskrift udlejer U til anden side.

▪ Retten fandt at der var indgået en aftale af sådan bestemthed at L havde ret til lejemålet.

• Aftale gennem handlinger:

◦ Parterne kan handle på en sådan måde at man anser en aftale for være indgået selvom alle hovedpunkterne ikke er aftalt. Der må i så fald ske udfyldning af aftalen på de punkter, hvor der ikke er taget stilling.

◦ U 2000.2074 V – ville ikke have det lejede

▪ Bevis for at lejeaftale var indgået i og med at lejeren havde taget det lejede i besiddelse.

▪ Forhandlinger mellem U og L.

▪ Under forhandlingerne var man ret tæt på at blive enig, men ikke enig i alle detaljer.

▪ U havde givet nøglen til L.

▪ L ville pludselig ikke have det lejede – det plejer at være modsat.

▪ U mente der var en lejeaftale.

• I og med at L havde taget det lejede i besiddelse, ved at han var begyndt at indrette det lejede, var der indgået en aftale.

▪ Det er ikke sikkert det havde været nok hvis L bare havde fået nøglen og var begyndt at måle op.

▪ Det er det samme hvis U lader L flytte ind inden fx han har betalt depositum, så er der også indgået en lejeaftale og U kan derfor ikke bare sige at L skal flytte, han skal den hårde vej igennem en ophævelse.

• Det han kan gøre er at betinge lejeaftalen af depositums betaling.

Fuldmagt og legitimation

Særregel i TL § 29, stk. 1

• Betaling af leje kan ske med frigørende virkning i god tro til den, der efter tingbogen er beføjet til at modtage ydelsen.

Ellers finder almindelige regler anvendelse

• Administrator

◦ Har normalt fuldmagt til at foretage samtlige handlinger vedrørende lejforholdet

▪ Kan modtage opsigelse, afgive opsigelseserklæring osv.

• Vicevært

◦ Har en adfærdsfuldmagt, hvilket bevirker at viceværtens tidligere adfærd er afgørende for udstrækningen

◦ Vil være usædvanligt hvis han kan modtage opsigelsesskrivelser osv.

▪ (÷ retlig råden)

• Advokat

x Xxxxx vid fuldmagt advokat har overfor omverdenen: Der er ikke noget en advokat ikke kan gøre på sin klients vegne.

◦ Vil kunne have fuldmagt hvis han repræsenterer parten i den sammenhæng, hvormed forholdet har at gøre.

◦ U.1997.565 H – Udstrækning af procesfuldmagt

▪ Ophævelse til advokat ikke gyldig ophævelse.

▪ Andelsboligforeningen administrator sendte ophævelsesskrivelse, grundet restance med varmebetaling, til en advokat som repræsenterede L i en anden sammenhæng overfor

andelsboligforeningen

▪ Ikke gyldig ophævelse, da advokaten ikke repræsenterede L i sagen om restance med varmebetalingen

• Samlever

◦ HR: Kan nok ikke modtage opsigelses- og ophævelseserklæring på vegne af L

◦ U: hvis man normalt lader samleveren ordner forhold med udlejeren, så kan man have givet samleveren adfærdsfuldmagt.

Indgåelse på anden måde end ved aftale

• Hævd

◦ Hævd er en beskyttelse af det sædvanlige

▪ den ældste og mest grundlæggende retskilde vi har.

◦ Brugshævd (DL 5-5-1 og DL 5-5-2)

▪ Uretmæssig benyttelse i 20 år

◦ Gruppehævd

▪ En fasttømret gruppes uretmæssig brug gennem alderstid (ingen skal kunne huske at det har været anderledes)

▪ Det enkelte gruppemedlem kan påberåbe sig retten, uanset at medlemmet selv ikke har vundet hævd

• (Ægtefælles død eller folkepension

◦ Dør L, har ægtefællen lov at fortsætte lejeforholdet, jf. EL § 56.

• Dom

◦ Ved separation eller skilsmisse afgøres det om nødvendigt ved dom, hvem der har ret til at fortsætte lejemålet, jf. EL § 57. )

Erhvervslejelovens udfyldende regler

HR: EL fravigelige bestemmelser finder anvendelse. - EL § 4, 1. led Modif: Andet er aftalt – EL § 4, 2. led

• eller må anses for indeholdt i aftalen.

◦ Der er således ikke et krav om udtrykkelig fravigelse af bestemmelserne.

◦ => adgang til ved fortolkning at komme frem til en fravigelse af EL deklaratoriske regler.

▪ → giver mulighed for anvendelse af koncipistreglen i tilfælde af uklare bestemmelser i kontrakten.

• Det kan være fornuftigt at aftale, at anvende den på kontraktindgåelsestidspunktet gældende EL.

◦ Derved sikres der må senere lovændringer af fravigelige regler. Modif til modif: Præceptive regler.

Præceptivitet

Præceptive regler

• Kan ikke fraviges ved aftale.

• Beskyttelsen er (stort set) ensidig til L's fordel.

Retsvirkning

• Aftaleklausuler der stiller L ringere er ugyldige

→ udfyldes med den præceptive regel.

• Påses ikke ex officio af domstolene.

◦ Den der mener at løftet er ugyldigt må gøre det gældende.

Kan opstå ved

• Udtrykkelig lovbestemmelse som i EL og LL.

• Fortolkning af reglens indhold eller formål.

◦ F.eks. er lovens anvendelsesområde præceptivt.

Har parternes aftale om anvendelse af EL betydning?

• Det sker nogle gange i forpagtningsaftaler at man aftaler at EL ikke finder anvendelse.

• Men de præceptive regler kan ikke fraviges.

Kan en lejeaftale på grund af parternes aftale om anvendelse af lejelovgivningen være delvist reguleret af denne?

• Det kan have betydning hvis parterne aftaler at lejeloven finder anvendelse.

Afkald på beskyttelse

• Der kan efterfølgende gives afkald på beskyttelsen.

• F.eks. kan opsigelsesvarsel forkortes efterfølgende, men U skal have givet varsel efter præceptive regler først.

Aftalens form

HR: ingen formkrav

• Lejeaftaler kan indgås mundtligt

◦ U 2004.1653 V – mundtlig aftale om brug af kælder samt parkering

▪ Ny ejer af ejendommen afskar L for at benytte to kælderrum samt parkering i gården.

▪ L havde ved mundtlig aftale med tidligere ejer fået tilladelse til dette.

▪ L beskyttet mod ny ejer, jf. LL § 7.

Modif: En part kan dog kræve skriftlighed jf. EL § 5, stk. 1.

• Der kan så være strid om hvad der er indgået i lejeaftalen.

• Man må så køre en sag om aftalens indhold og derefter underskrive en kontrakt.

Betalinger        ud        over        lejen                      

EL § 5

• Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten.

Specifikationskravet i § 5, stk. 2

• Udgifter af enhver art skal specificeres

• Det der betales ved siden af lejen af udlejer

• Størrelsen skal anslås eller skønnes

• Gælder ikke udgifter, der ikke var kendte ved aftalens indgåelse

• Dette gælder ifølge EL § 5, stk. 3 også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter til brændsel.

Retsvirkninger af tilsidesættelse af specifikationskravet

• HR: Kan ikke opkræve de glemte udgifter

• U: Hvis Udlejer kan godtgøre, at de glemte udgifter ikke har forringet Xxxxxx retsstilling

◦ Fx Sikkerhedsventil: Hvis lejer har kendt til udgifterne ved aftalens indgåelse eller hvis Lejer over en lang periode har betalt disse og pludselig er de der ikke.

Husorden                            

• Fastsættes ensidigt af udlejer jf. EL § 35, stk. 2.

▪ hvorefter ”lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede”.

▪ L er tillige ansvarlig for, at pligter efter stk. 2 efterleves af personer, hvis handlinger L er ansvarlig for efter § 33, jf. § 35, stk. 3.

◦ En husorden er dermed ikke en aftale.

• Det formelle husordensbegreb

◦ De regler som udlejer ensidigt kan fastsætte og ændre (også til skade for L)

• Det materielle husordensbegreb

◦ Den samlede mængde regler der regulerer lejers adfærd.

◦ Kan både være adfærdsbestemmelser der er angivet i lejeaftalen og i EL.

Grænsen for det formelle husordensbegreb

• Negativ afgrænsning1. Ej forhold som i forvejen er reguleret ved

◦ Lov

▪ Heller ikke deklaratoriske regler

▪ Samme vigtighed som lovstatus

• F.eks. ikke muligt at lave generelt forbud mod rygning i egen lejlighed. (Dette strider nok mod privatlivets område, og må reguleres ved lov).

▪ Retsgrundsætninger

• F.eks. modregningsadgang.

◦ Konkret aftale

▪ U 2002.1630 V – Husorden kunne ikke tilsidesætte kontraktbestemmelse om forbud mod hundehold.

• Parterne havde aftalt at der ikke kunne holdes hund.

• Beboermødes udstedte en husorden om at der godt måtte holdes hund.

• Husorden kunne ikke overskrive aftalen.

◦ Generel aftale

▪ Forhold der sædvanligvis reguleres i lejekontrakter, men ikke er medtaget i den konkrete kontrakt

▪ Vanskelig afgrænsning

Hvad kan reguleres i en husorden?

• F.eks. bestemmelser om cyklers placering og om larm.

• Bestemmelser, der f.eks. pålægger lejeren at vaske trapper kan ikke fastsættes i husorden.

• Endvidere kan der ikke i en husorden nedlægges forbud om rygning i lejligheden, hvorimod rygning på fællesarealer nok godt kan reguleres.

Misligholdelse

1 Ikke muligt at lave en positiv afgrænsning, udover at det regulerer adfærdsgrænser.

• Misligholdelse af husorden kan ligesom misligholdelse af kontrakten medføre ophævelse af kontrakten.

• men det er sjældent at misligholdelse af husorden er væsentlig.

Intertemporale                  problemstillinger                  

Der nævnes ingen regler om blanketanvendelse i EL.

Aftaler indgået før 1. 1. 2000

Da fandt LL anvendelse på erhvervslejemål.

Således også reglerne om anvendelse af blanketter, jf. LL § 5.

Disse lejemål skal således stadig iagttage disse regler, jf. EL § 89, stk. 1.

Hvis der er brugt blanketter skal vilkår, der stiller L ringere end loven, være fremhævede.

Aftaler indgået efter 1. 1. 2000

Da der ikke findes nogen regler om blanketter i EL, er der ikke krav om særlig fremhævelse af vilkår, der stiller L ringere end loven.

Relevant                        materiale                        

• Pensum

◦ Boliglejeret, Xxxxx Xxxxxx og Xxxx Xxxxxx Xxxxxx, 2008, kapitel 1.

• Anbefalet materiale

◦ Karnov. Fås bl.a. i et særtryk med leje- og boliglove.

• Supplerende materiale

◦ Lejeret 1, Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx, 1989, kapitel 1, 2 og 3.