købsaftale

29. september 2023

187215

købsaftale

MELLEM	Nordfyns Kommune
OG	(indsæt)

XXXX Advokatpartnerselskab | xxx.xxxxxxx.xx | CVR 37310085

1parterne

Nordfyns Kommune

CVR-nr. 29188947

Xxxxxxxxx 00

5400 Bogense

(herefter benævnt ”Sælger”)

og

(indsæt)

CVR-nr. (indsæt)

(indsæt)

(indsæt)

(herefter benævnt ”Køber”)

har d.d. indgået følgende købsaftale (herefter benævnt ”Aftalen”).

2baggrund

2.1Sælger har udbudt ejendommene xxxx.xx. 10f og 10b Tofte By, Skovby (”Ejendommen”). Ejendommen fremgår af rids (bilag 1).

2.2Ejendommen er udbudt i henhold til lov om kommunernes styrelse § 68 og bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der fremgår af udbudsmateriale af (indsæt) med tilhørende bilag (bilag 2).

2.3Køber er på baggrund af sit tilbud af (indsæt) (bilag 3) valgt som vindende tilbudsgiver.

2.4Køber skal i samarbejde med Sælger bearbejde og videreudvikle sit projekt for den fremtidige anvendelse og disponering af Ejendommen, der var en del af Købers tilbud, til et forslag til en byggeretsgivende lokalplan, hvis købers påtænkte anvendelse af Ejendommen nødvendiggør dette. Forslaget til den byggeretsgivende lokalplan skal give mulighed for at realisere Købers projekt.

3ejendommen

3.1Overdragelsen omfatter Ejendommen, der består af en nedlagt skole med legeplads og udenomsarealer. Ejendommens samlede grundareal udgør ifølge tingbogen henholdsvis 8.107 m² og 687 m², i alt 8.794 m², heraf vej 0 m², jf. tingbogsattester af 14. september 2023 (bilag 2).

Ejendommen er beliggende i byzone.

Den offentlige ejendomsværdi er pr. 1. oktober 2020 for xxxx.xx. 10f Tofte By, Skovby vurderet til kr. 4.700.000, heraf grundværdi kr. 207.100 og for xxxx.xx. 10b Tofte By, Skovby vurderet til kr. 68.700, heraf grundværdi kr. 68.700.

3.2Servitutter for Ejendommen er vedlagt som en del af bilag 2.

3.3Arealerne af de på Ejendommen opførte bygninger fremgår af BBR-ejermeddelelser af 15. september 2023, jf. ejendomsdatarapport med bilag (bilag 2).

3.4Der er ikke foretaget særskilt opmåling af Ejendommen i forbindelse med handlen, hvorfor Sælger ikke indestår for rigtigheden af de angivne arealer. Køber kan således ikke gøre krav gældende over for Sælger, såfremt de angivne arealer ikke stemmer overens med de faktiske forhold.

3.5Ejendommens bygning 1, 2 og 6 opvarmes ved naturgas, mens de øvrige bygninger er uopvarmede.

3.6Det solgte overdrages i øvrigt med det i bygningen værende grund-, mur- og nagelfaste tilbehør, støbegods og varmeanlæg, alle ledninger og installationer, herunder i det omfang det er installeret, faste lamper, hegn, træer, planter og alt Ejendommens rette tilliggende og tilhørende, alt som antaget og besigtiget af Køber.

4Inventar OG løsøre

4.1I handlen medfølger ikke inventar og løsøre.

5Beskrivelse af Ejendommens fremtidige anvendelse og disponering

5.1Køber har som en del af sit tilbud udarbejdet en beskrivelse (”Beskrivelsen”) for Ejendommens fremtidige anvendelse og disponering (bilag 5).

5.2Køber er forpligtet til i samarbejde med Sælger at bearbejde og videreudvikle Beskrivelsen til et forslag til en byggeretsgivende lokalplan, der giver mulighed for at realisere Købers projekt, hvis dette er nødvendigt for at realisere dette og/eller ansøge om byggetilladelse og alle andre tilladelser for Købers planlagte anvendelse og disponering af Ejendommen.

6ejendomsbyrder m.v.

6.1Køber er forpligtet til at respektere de byrder, herunder deklarationer, der hviler på Ejendommen på tidspunktet for Købsaftalens underskrift.

6.2Køber er tillige forpligtet til at respektere, at der senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde tinglyses følgende byrder på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser:

6.2.1Deklaration om pligt til realisering af Købers projekt i henhold til Beskrivelsen, tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg inden en realisering af Købers projekt i henhold til Beskrivelsen samt vedligeholdelse, jf. punkt 23 og 24. Deklarationsteksten vedlægges som bilag 6.

6.2.2Andre byrder med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nødvendige og sædvanlige i forbindelse med gennemførelse af byggeri, herunder byrder, som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber).

7planmæssigt grundlag

7.1Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 3-123 Kongslundskolen, Skovby, hvor det fremgår, at Ejendommen er udlagt til offentlige formål (skole m.v.). Af kommuneplan 2021-2033 for Nordfyns Kommune følger det, at Ejendommen er udlagt til offentlige formål, ”skole og lignende offentlige og private institutioner, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Boligformål”. Ejendommen omfattes desuden af Planstrategi 2019.

7.2Køber er forpligtet til i samarbejde med Sælger at bearbejde og videreudvikle Beskrivelsen til et forslag til en byggeretsgivende lokalplan, hvis dette er nødvendigt, der giver mulighed for at realisere Købers projekt, jf. bilag 5.

8parkeringsforhold

På Ejendommen skal der etableres det antal parkeringspladser, der er tilstrækkeligt til at opfylde behovet for parkeringspladser til den planlagte fremtidige anvendelse af Ejendommen og i henhold til Nordfyn Kommunes parkeringsnorm.

9Sælgers ansvarsfraskrivelse

9.1Ejendommen, såvel bygninger med tilhørende installationer som grunden, som eventuel indbygget eller medfølgende inventar og løsøre mv., sælges som den er og forefindes og som beset af Køber uden ansvar for mangler af enhver art, såvel faktiske som retlige, dog bortset fra adkomstmangler. Mangler ved jordbundsforholdene, herunder funderings- og miljøforholdene m.v., er omfattet af ansvarsfraskrivelsen.

9.2Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af mangler ved det solgte, herunder retten til at hæve handlen, forlange afhjælpning, kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen eller erstatning, hvilket Køber erklærer sig indforstået med.

9.3Det bemærkes, at Køber forud for Aftalens indgåelse har foretaget en fysisk besigtigelse af det solgte, og Køber opfordres endvidere til for egen regning at undersøge jordbundsforholdene, herunder funderings- og miljøforholdene mv., på Ejendommen nærmere forud for Aftalens indgåelse.

9.4Sælger er tillige uden ansvar i enhver henseende for eventuelle arkæologiske fund og forekomster på Ejendommen.

10Sælgeroplysninger

10.1Sælger oplyser:

1. de på Ejendommen værende bygninger, disses indretning og installationer Sælger bekendt er lovligt opført, indrettet og benyttet, og at der ikke er nogen forhold, der hviler på midlertidige dispensationer m.v., ligesom alle myndighedskrav Sælger bekendt er opfyldt,

2. der Sælger bekendt ikke eksisterer utinglyste rettigheder og/eller forpligtelser for Ejendommen,

3. Sælger ikke har anmodet om omvurdering eller indgivet klage vedrørende vurderingen,

4. samtlige forfaldne beløb vedrørende tilslutning og anlægsarbejder, herunder vej, fortov, fælles anlæg, el, vand, kloak, rensnings- og ledningsanlæg er betalt, og at der Sælger bekendt ikke er udført arbejde eller afsagt kendelser vedrørende førnævnte, således at der ikke bliver yderligere udgifter for Køber,

5. de på Ejendommen værende kloakforhold opfylder de for Ejendommen gældende regler for spildevandsafledning, og at der ikke foreligger uopfyldte påkrav desangående,

6. der Sælger bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler ved Ejendommen,

7. olietanke Sælger bekendt er lovligt sløjfede,

8. der Sælger bekendt ikke inden for de seneste 10 år, dog højest i Sælgers ejertid har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af svampe-, råd- og/eller insektangreb,

9. der Sælger bekendt ikke verserer sager eller består uopfyldte krav fra det offentlige eller private vedrørende Ejendommen,

10. grundværdien for xxxx.xx. 10b Tofte By, Skovby ifølge midlertidig ejendomsvurdering udgør kr. 173.000.

11Miljø-, jordbunds- og funderingsforhold

11.1Køber er bekendt med Ejendommens registreringsstatus efter Lov om forurenet jord, jf. den i punkt 31.1 nævnte ejendomsdatarapport med bilag (bilag 2) og afgørelse om jordforurening af 21. maj 2021 (bilag 4).

11.2Sælger oplyser,

11. Xxxx.xx. 10f Tofte by, Skovby er kortlagt på V2 niveau i medfør af Jordforureningslovens § 5, da der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Forureningen stammer fra en utæt nedgravet olietank, der nu er sløjfet.

11.3Fremtidige krav til miljøforhold er Sælger uvedkommende. I øvrigt henvises til Sælgers ansvarsfraskrivelse, jf. punkt 9.

12Fortidsminder

12.1Sælger oplyser, at der ikke sælger bekendt, er nogen fortidsminder på Ejendommen.

13Energimærke

00.0Xxxx.xx. 10f Tofte by, Skovby er omfattet af Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger. Xxxx.xx. 10b Tofte by, Skovby er ikke omfattet af reglerne, da den er ubebygget.

13.2Køber har forud for underskrift af Aftalen modtaget energimærke udarbejdet af Rævdal ApS, Rådgivende Ingeniørfirma FRI pr. 12. juni 2023, jf. punkt 31.1 (bilag 2).

13.3Køber kan ikke stille krav til Sælger i anledning af materialets indhold.

14Servitutter m.v.

14.1Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den har tilhørt Sælger og tidligere ejere.

14.2Sælger må ikke aktivt medvirke til at påføre Ejendommen nye byrder efter underskrift af Aftalen.

14.3Køber respekterer de på Ejendommen tinglyste servitutter, således som de fremgår af de i punkt 31.1 nævnte tingbogsattester af 14. september 2023 (bilag 2).

15købesummen

15.1Købesummen er aftalt til kr. (indsæt), der skal berigtiges således:

		Kontant deponeres 5 hverdage efter parternes underskrift af købsaftalen på særskilt oprettet deponeringskonto i Sælgers navn.		kr.		(indsæt)
		Restkøbesummen deponeres kontant senest på Overtagelsesdagen i Sælgers pengeinstitut på en særskilt oprettet deponeringskonto i Sælgers navn.		kr.		(indsæt)
	KØBESUM I ALT		kr.		(indsæt)

15.2Senest fem bankdage efter Aftalens underskrift stiller Køber bankgaranti på anfordringsvilkår for betaling af den kontante del af købesummen.

15.3Det er fra Sælgers side et krav, at bankgarantien stilles af et SIFI-institut.

15.4Bankgarantien afløses på Overtagelsesdagen af kontant deponering i Sælgers bank på en særskilt oprettet deponeringskonto i Sælgers navn.

15.5Deponerer Køber købesummen helt eller delvist i Sælgers pengeinstitut før overtagelsesdagen, refunderer Køber via refusionsopgørelsen de eventuelle udgifter Sælger måtte få som følge af negativ rente på Sælgers indlånskonto i perioden fra deponering har fundet sted og til overtagelsesdagen. Dette gælder dog ikke, såfremt garantisummen deponeres sidste bankdag før overtagelsesdagen, fordi overtagelsen ikke falder på en bankdag.

15.6Købesummen skal være deponeret, indtil der foreligger endeligt, tinglyst skøde i anmærkningsfri stand.

15.7Forudsat at skøde er tinglyst med retsanmærkning om præjudicerende pantegæld, og at berigtigende advokat kan konstatere, at der ved anvendelse af de deponerede midler kan opnås anmærkningsfrit skøde og samtidigt betaling af de Sælger påhvilende omkostninger, er berigtigende advokat berettiget til mod Sælgers indeståelse for anmærkningsfrit skøde at trække på det deponerede beløb til

12. betale eventuelle restancer vedrørende Ejendommen,

13. betale eventuelle refusionssaldi i Købers favør,

14. betale beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af Sælger eller modregnes i købesummen, og

15. betale Sælgers andel af handelsomkostninger, herunder tinglysningsafgift, gebyr, salær mv.

15.8Berigtigende advokat har pligt til at frigive provenuet til Sælger, alene med de oven for nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

16Moms af købesummen

16.1Købesummen er ikke tillagt moms, idet overdragelsen ikke anses for momspligtig.

16.2Hvis Skattestyrelsen mod forventning måtte anse overdragelsen for momspligtig, da skal købesummen tillægges moms. Momsen af købesummen skal i givet fald deponeres kontant på en særskilt oprettet deponeringskonto i Sælgers bank, indtil Sælger har udstedt faktura til Køber. Fakturaen skal udstedes i overensstemmelse med momslovens regler.

17Købesummens fordeling

17.1Mellem Køber og Sælger er der aftalt følgende fordeling af købesummen:

Grund	kr.	(indsæt)
Bygninger	kr.	(indsæt)
Inventar	kr.	(indsæt)
Installationer	kr.	(indsæt)
Andet	kr.	(indsæt)
I alt	kr.	(indsæt)

18gæld udenfor købesummen

18.1Køber overtager ingen gæld uden for købesummen, udover det, der fremgår af Købsaftalen.

19Overtagelsesdag

19.1Overtagelsesdagen for Ejendommen fastsættes til den (indsæt) 2024 (”Overtagelsesdagen”).

20Risikoovergang og forsikring

20.1Risikoen for Ejendommen overgår til Køber pr. Overtagelsesdagen. Risikoen for brandskade overgår dog til Køber på tidspunktet for underskrift af Aftalen, forudsat at Køber er dækket af Sælgers brandforsikring, og at denne er tegnet på vilkår om dækning af fuld og nyværdi.

20.2Sælger vedligeholder Ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil Overtagelsesdagen.

20.3Fra Overtagelsesdagen drager Køber omsorg for nytegning af forsikring for Ejendommen.

20.4Sælger oplyser, at Ejendommen p.t. er bygningsbrand- og kaskoforsikret i Gjensidige under police nr. 507414, idet Sælger er uden ansvar for, om forsikringen kan overtages, og om Ejendommen kan forsikres på samme vilkår af Køber.

21Refusionsopgørelse

21.1Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse, for så vidt angår indtægter og udgifter vedrørende Ejendommen. Refusionssaldoen berigtiges kontant ved påkrav.

21.2Det er mellem parterne aftalt, at berigtigende advokat udarbejder refusionsopgørelsen.

21.3Køber er bekendt med, at Køber er forpligtet til at betale alle ydelser vedrørende Ejendommen, der forfalder efter Overtagelsesdagen, herunder specielt forpligtelsen til at betale ejendomsskatter til normal forfaldstid, uanset at indbetalingskort ikke forefindes.

21.4I tilfælde af forsinkelse med berigtigelse af nogen del af købesummen i nærværende handel, godskrives Sælger over refusionsopgørelsen rente af det relevante beløb fra den aftalte berigtigelsesdag. For kontante midlers vedkommende med Nationalbankens officielle udlånsrente med et tillæg af 7 % p.a.

21.5Køber kan ikke uden aftale med Sælger foretage modregning i refusionssaldoen vedrørende eventuelle mangelskrav.

22Forsyning

22.1Køber indtræder forså vidt angår tiden efter Overtagelsesdagen i Sælgers rettigheder og forpligtelser over for Ejendommenes forsyningsselskaber, og Sælger meddeler ejerskifte til de respektive værker med henblik på aflæsning af forbrugsmålere og fremsendelse af slutopgørelse. Køber er opmærksom på, at Køber skal tilmelde sig el-forsyningsselskab senest tre dage før Overtagelsesdagen.

23Realisering af Købers projekt, tilbagekøbsforhold og vedligeholdelse

23.1Senest 12 måneder efter Overtagelsesdagen skal en realisering af det i Købers Beskrivelse omhandlede projekt være påbegyndt ved indsendelse af forslag til lokalplan eller ansøgning om byggetilladelse og/eller andre nødvendige myndighedstilladelser.

23.2Senest 24 måneder efter Overtagelsesdagen skal der være udstedt ibrugtagningstilladelse til projektet, som ikke er hindrende for Købers anvendelse og disponering af Ejendommen.

23.3Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx geotekniske forhold, forurening, arkæologiske udgravninger mv., der overstiger det, som Køber kunne forudse, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Omfattet er yderligere nedbør, lav temperatur, stærk vind eller andet vejrlig, når sådant vejrlig forekommer i væsentligt større omfang, end det er sædvanligt. Endvidere udskydes fristerne, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, eller myndighedsbehandling og –godkendelse, som ikke skyldes Købers egne forhold.

23.4Hvis fristerne i henholdsvis punkt 23.1 og punkt 23.2 ikke er opfyldt senest på det fastsatte tidspunkt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med respekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 25 %, således at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerforening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger. Køber skal afholde omkostningerne ved vurderingerne.

23.4.1Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi.

23.4.2Ved værdiansættelse skal der tages hensyn til de priser, som – i tiden op til vurderingen – er opnået ved salg af ejendomme af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed i almindelig fri handel.

23.4.3Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgivere vedrørende projektering af bebyggelsen mm., hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde Købesummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet.

23.5Køber har efter Overtagelsesdagen pligt til at sørge for, at bygningerne og Ejendommens ubebyggede arealer til enhver tid fremstår ryddelige og ordentlige med sædvanlig beplantning. Der må ikke på de ubebyggede arealer etableres oplag.

23.6Efter underskrift af Købsaftalen udarbejdes der en servitut med Sælger som påtaleberettiget, som skal tinglyses på Ejendommen med prioritet forud for al pantegæld, og som svarer til indholdet af punkt 23 og 24. Deklarationstekst er vedlagt som bilag 6.

24Forbud mod videresalg før realisering af Købers projekt

24.1Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller dele heraf uden at have realiseret sit projekt i henhold til Beskrivelsen og i overensstemmelse med Købsaftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen.

24.2Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom med prioritet forud for al pantegæld (bilag 6).

25Selskabserklæring

25.1Under henvisning til Lov om sommerhuse og campering m.v. erklærer underskrevne Køber på tro og love, at erhvervelsen af den omhandlede Ejendom alene er sket i et øjemed, der ikke er omfattet af lovens § 1, idet Ejendommen er erhvervet med henblik på erhvervsmæssig anvendelse til (indsæt).

26betingelser

26.1Overdragelse af Ejendommen er fra Sælgers side betinget af følgende:

• At købesummen og Købers andel af tinglysningsafgiften, jf. punkt 29.1 betales.

27Berigtigelse

27.1Handlen berigtiges af Sælger eller Sælgers advokat.

27.2Aftalen er udarbejdet af Sælgers advokat.

28Underskrift i det digitale tinglysningssystem

28.1Parterne underskriver det digitale skøde med MitID.

29Omkostninger

29.1Tinglysningsafgift af skødet betales af Parterne med halvdelen hver.

29.2Parterne betaler udgifter til bistand fra egen rådgiver.

29.3Der har ikke medvirket mægler.

30generelt

30.1Alle bilag vedlagt Købsaftalen udgør en integreret del heraf.

30.2Ingen ændringer til Købsaftalen og Købsaftalens bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af Parterne.

30.3Hvis en bestemmelse i Købsaftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdiktion, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Købsaftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del af Købsaftalen. Parterne er dog enige om at ændre Købsaftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt.

30.4Ud over lovgivningens bestemmelser om aktindsigt, skal ingen bekendtgørelser vedrørende vilkårene for Købsaftalen ske af eller på vegne af nogen af Parterne uden den anden Parts forudgående skriftlige samtykke, hvilket samtykke ikke unødigt skal tilbageholdes eller forsinkes.

31Udleveret dokumentation

31.1Vedrørende Ejendommens fysiske forhold og stand m.v. er der indhentet følgende dokumenter, som vedlægges Aftalen som bilag:

Bilag 1 Matrikelkort for xxxx.xx. 10f og 10b Tofte by, Skovby udarbejdet af Geo Partner den 14. september 2023

Bilag 2 Udbudsmateriale med bilag

Bilag 3 Købers tilbud      

Bilag 4 Afgørelse angående jordforurening af 21. maj 2021

Bilag 5 Beskrivelse af projekt      

Bilag 6 Deklaration om pligt til realisering af projekt, forbud mod videresalg og tilbagekøbsret

32underskrifter

32.1Aftalen underskrives fysisk af Parterne, hvorefter hver Part modtager et indscannet eksemplar heraf.

Dato: For (indsæt):



Dato: For (indsæt):

Dato: For Nordfyns Kommune:



Xxxxx Xxxxxxxx-Holm Borgmester Dato: For Nordfyns Kommune:



Xxxxxx X. Xxxxxxxx Kommunaldirektør