LEJER I DANMARK
LEJER I DANMARK
NR. 64 - Sommer 2011
Privat udlejning
LANDSBLAD FOR DANMARKS LEJERFORENINGER
ISSN 1395-9751
Bornholmsk lejer vandt 59.000 kr
I stedet for at lejeren skulle betale 49.000 kr til udlejeren bestemte huslejenævnet på Bornholm, at lejeren skulle have
10.400 kr retur.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Afsender:
Danmarks Lejerforeninger Sankt Xxxxxx Xxxxxx 0, 0. sal
4000 Roskilde
Returneres ved varig adresseændring
Et pensionistægtepar fra- flyttede den 1. april 2010 et lejet hus på Bornholm, hvor de havde boet i 1½ år.
Udlejer krævede, at de skulle betale 43.000 kr. for indvendig maling af huset. Dertil kom 14.000 kr. til tøm- rerarbejde på grund af nog- le skader på gulvet. Endelig krævede udlejer 7.600 kr. for retablering af haven.
I alt krævede udleje- ren istandsættelse for knap
65.000 kr. Lejer havde
16.000 kr. til gode i deposi-
Lejerne stod svagt ved sa- gens start, fordi de havde skrevet under på, at lejlig- heden skulle afleveres ny- istandsat. De havde ikke selv istandsat den ved fraflytning. I den slags tilfælde plejer man at blive dømt til at beta- le den istandsættelsesudgift, som udlejer kræver - i hvert fald, hvis udlejeren sætter et malerfirma til at udføre arbej- det.
Udlejer istandsatte ikke
Xxxxxxx valgte, at sælge hu- set i stedet for at sætte det i stand og genudleje det. Hun
I stedet forsøgte hun at be- grunde sit krav med, at huset blev solgt til 100.000 kr. min- dre end den vurdering, som en ejendomsmægler var kom- met med, da hun satte huset til salg.
Denne dokumentation fandt huslejenævnet utilstrække- lig. Lejerforeningens sagsbe- handler havde under forbere- delsen påpeget, at det var al- mindeligt, at huse blev solgt under vurderingen. Det var derfor snarere markedssitu- ationen, der havde bevirket nedslaget i pris og ikke den manglende istandsættelse.
Udlejeren kunne ikke kræve istandsættelse af huset på fraflytterens regning, da huset blev solgt uistandsat
tum og for meget betalt leje. Netto krævede udlejer derfor
D
e danske boliger og de høje
varmeregninger
side 12-13
og istandsættelse i hjemmet
Ffradrag for hjælp
orsøgsordning med
side 10-11
49.000 kr. af lejeren.
kunne derfor ikke dokumen- tere istandsættelsesomkost- ninger ved regninger.
Dette var huslejenævnet åbenbart enig i. Dog fik ud- lejer medhold på et punkt:
Huslejenævnet ville ikke af- vise, at lejernes fjernelse af hæk, træer og diverse planter
havde påvirket prisen på hu-
N
år andelshavere
lugter penge
side 15
A
lmen forretnings- fører saboterer
beboerklagenævnene
side 14
fortsættes side 2
individuel boligstøtte
Xxxxxxxxxxx på
er kan spares
side 3
Folketinget
4kom til debat i
382 tragedier
side 4-5
udsættelser
Røger antallet af
egeringens straf
side 6
Hdet er ?
vordan er det nu
side 7-9
2 « Lejer i Danmark Sommer 2011
KORT OM DANMARKS LEJERFORENINGER
Danmarks Lejerforeninger blev stiftet i 1995.
Stiftelsen skete på baggrund af en række lejerforeningers ønske om en lands- dækkende organisation, som er uafhængig af partipolitiske interesser.
Indmeldelse i Danmarks Lejerforeninger sker altid gennem en lokalforening: Den nærmeste lejerforening, der er tilsluttet Danmarks Lejerforeninger.
Danmarks Lejerforeninger betragter det som een af sine opgaver, at sikre de bedst mulige betingelser for det frivillige ulønnede arbejde i lokalforenin- gerne. Aktiviteterne omfatter derfor blandt andet:
Gratis kurser, udgivelse af bladet „Lejer i Danmark“ og udsendelse af infor- mationspjecer om lejernes rettigheder.
Skulle man ønske yderligere informationer, eksempelvis Danmarks Lejerfor- eningers Love eller Princip & Arbejdsprogram, kan disse findes på www.dklf. dk/DL, men man er også velkommen til at kontakte os.
ABONNEMENT PÅ LEJER I DANMARK
Dette blad – Lejer i Danmark, eller lokaludgaver heraf – sendes gratis til medlemmer af Dan- marks Lejerforeninger, samt til en række relevante institutioner, organisationer og personer.
Hvis man ikke er blandt disse, og ønsker at modtage bladet uden samtidig at blive medlem af Danmarks Lejerforeninger; kan man tegne abonnement på bladet ved henvendelse til
hovedkontoret. Prisen for et helt år er 120 kr.
LEJER I DANMARK
Nr. 64 Sommer 2011
Udgivet af Danmarks Lejerforeninger. Oplag: Ca. 10.000.
Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Danmarks Lejerforeninger:
Telefon: 00 00 00 00; Fax: 00 00 00 00
Hjemmeside: xxx.xxxx.xx Elektronisk postadresse: xx@xxxx.xx
Postadresse: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx
Daglig Ledelse:
Xxxxx Xxxxxx (Roskilde), Landsformand. Xxx Xxxxxxxxxx (Randers), Næstformand. Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxxx), Kasserer.
Sekretariat:
Organisatorisk sekretær: Xxxxx Xxxxxxxx (Køge) Landssekretær: Xxxxxx Xxxxxxxxx (Roskilde)
Kontingent:
Det lokale medlemskontingent mv. fastsættes lokalt. Lokalforeningernes årskontingent til Danmarks Lejerforeninger udgør i 2011: 82 kr. pr. husstand.
Redaktionen af dette blad er afsluttet
1. juni 2011
Efterår 2011, deadline: 15. oktober 2011
Forår 2012, deadline: 15. februar 2012
Sommer 2012, deadline: 15. maj 2012
Hjælp andre lejere
Oplys lejerforeningen om din husleje !
Lejerforeningen har stor gavn af at godt kendskab til huslejerne rundt omkring i sit område. Flere og flere sager om huslejens størrelse afgøres nemlig udfra sam- menlignings-princippet: "Det lejedes værdi". Derfor vil foreningen gerne kende din husleje.
Hvis du kører sag, eller for nylig har kørt sag gennem lejerforeningen, så har vi allerede de nødvendige oplys- ninger. Men har du ikke kørt sag igennem længere tid, vil andre lejere kunne få glæde af, at du indsender hus- leje-oplysningerne.
I sagens natur er det især de forholdsvis billige husle- jer, der vil være gode som sammenlignings-huslejer.
Send disse oplysninger til lejerforeningen:
• Lejlighedens størrelse i m²:
• Lejlighedens månedlige husleje (excl. varme mv.)
• Er der i lejligheden:
Centralvarme ?, Eget toilet ?, Bad ?, To-lags vin- duer ?, Nyere forbedringer ?
• Lejlighedens adresse:
• Lejers navn
Fortsat fra forsiden
set og bestemte derfor, at le- jer skulle betale 7.600 kr. for istandsættelse af haven.
Leje i istandsættelses- perioden afvist
Til gengæld forhøjede næv-
net lejers tilgodehavende i form af for meget betalt leje, da udlejer uberettiget havde fratrukket 2.250 kr. for leje i istandsættelsesperioden. Da udlejeren netop ikke havde sat lejligheden i stand kunne hun selvfølgelig heller ikke få leje i istandsættelsesperio-
den.
Sagen bekræftede den rets- tilstand, som lejerforeninger- ne altid har slået til lyd for: At man kun skal betale for istandsættelse, hvis udlejeren har dokumenteret udgifterne.
Sommer 2011
Privat udlejning
Lejer i Danmark « 3
Bolig- hajer i farvandet
I
Tv programmet Operation X kunne man Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx se nogle af landets værste udle- jere. Det er fint at tv sætter fokus på disse udlejere,
B
og det dermed bliver alment kendt at de faktisk findes. Man skal dog ikke foranlediges til at tro, at der så ikke findes flere end dem der er registreret på den i programmet omtalte liste i Grundejernes Investeringsfond.
aggrunden for denne liste er, at Folketinget i 2005 ville gøre livet sværere for uefterrettelige
Der kan spares milliarder på individuel boligstøtte
Danmarks Lejerforeningers gav på sit hovedbestyrelsesmøde den
14. maj 2011 sit bidrag til diskussionen om, hvordan der kan komme balance i statens financer - ved at stoppe den indirekte udbetaling af boligstøtte til udlejere, der ulovligt kræver for meget op i leje.
G
udlejere, altså de udlejere der ikke overholder uankede afgørelser fra landets huslejenævn og bo- ligretter. Grundejernes Investeringsfond blev sat til at føre en liste over de efterrettelige udlejere, men det er landets huslejenævn, der fik rollen med at være de udfarende. Konkret er situationen imidlertid den, at når huslejenævnet eller retten har afsagt en kendelse, er det ikke altid nævnet får besked om hvorvidt udlejeren retter sig efter afgørelsen. Kun i en brøkdel af tilfældene bliver nævnet rent faktisk orienteret på denne måde. Huslejenævnet skal have besked om den manglende efterlevelse af afgørelsen før nævnet kan sende besked herom til Grundejernes Investeringsfond.
rundejernes Investeringsfond registrerer så de uefterrettelige udlejere, og når samme udlejer
er registreret 3 gange inden for en periode på 2 år skal huslejenævnet have besked. Det er så her, der kan rejses sag mod udlejeren med krav om fraken- delse af "kørekortet", dvs. retten til at administrere udlejningsejendomme. Det sker ved at nævnet politianmelder udlejeren og sagen kommer så for retten. , hvis politiet altså rent faktisk gør noget
ved sagen og ikke blot henlægger den, som man så flere eksempler på i TV-programmet. Socialminister Xxxxxxxxx Xxxx har til Folketinget udtalt, at ovenstå- ende fremgangmåde er effektiv og at systemet også virker præventivt. Det skal vel forstås på den måde
M
„At ingen har lyst til at blive udråbt som Bolighaj“.
inisterens udtalelse blev gengivet i Operation X, men af programmet fremgik, at rigtig mange
udlejere får lov til fortsat at drive udlejningsvirksom- hed, også selv om de har helt op til 23 tabte sager, hvor de ikke har efterlevet endelige afgørelser.
D
Listen fra Operation X udgør kun toppen af isbjer- get, for i lejerbevægelsen kender vi mange flere udlejere der også kan og bør komme på listen.
erfor må vi forlange at regeringen får klippekort systemet til at virke: For det første er det tvin-
gende nødvendigt at sikre, at når en sag endelig langt om længe når frem til politiet, så skal politiet anlæg- ge sag ved retten indenfor en rimelig kort frist. For det andet bør regelsættet effektiviseres, så der ikke er indbygget den lange række af forsinkende led.
Og endelig for det tredje, må der tilføres tilstræk- kelige ressourcer til de instanser, der skal følge op på sagerne mod den fraktion af udlejere, der åbenlyst ikke har skrupler ved at tjene penge som bolighaj.
Xxxxx Xxxxxx Landsformand
Af Hovedbestyrelsen
Danmarks Lejerforenin- ger opfordrer regeringen til at sætte en oplysningskampagne i gang. Der er milliarder at spare for det offentlige.
Danmark har en lov, bolig- reguleringsloven, hvis virk- ning blandt andet er, at be- grænse de offentlige udgifter til individuel boligstøtte (bo- ligsikring og boligydelse), for private boliglejemål. Boligre- guleringsloven sætter græn- ser for hvor høj huslejen må være, alt afhængig af belig- genheden og lejlighedens kvalitet. Den lovlige leje for en lejlighed i den ældre bo- ligmasse uden installations- mangler varierer meget ud fra
lokale forhold. Hovedparten ligger imellem 300 og 600 kr. pr. m2. pr. år.
Ulovlig leje
Desværre bliver boligregu- leringsloven kun overholdt af en mindretal af de danske udlejere. Ofte opkræves der ulovligt en leje på 1000 kr. pr. m2. Det betyder, at ud- lejeren af en lejlighed på 80 kvadratmeter får en ulovlig fortjeneste på mindst 32.000 kr. årligt. Hvis lejeren er bo- ligstøttemodtager, betaler det offentlige hovedparten af denne ulovlige merleje.
Den ulovlige merleje alene på det private udlejningsmar- ked kan opgøres til mindst 3 mia. kr. om året.
Årsagen hertil er, at både
lejere og udlejere generelt har et utilstrækkeligt kendskab til gældende regler.
Oplysningskampagne
Hvis staten sætter ind med massiv oplysning over for både udlejere og lejere, kan der rettes op herpå. Lovlydi- ge udlejere vil sætte huslejen ned, hvis de får information om, hvordan loven er. Samti- dig bliver lejerne informeret om deres muligheder for at klage til huslejenævnet, hvis udlejeren ikke frivilligt sætter lejen ned.
Danmarks Lejerforeninger opfordrer derfor regeringen til at sætte en sådan oplys- ningskampagne i gang.
4 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Boligpolitik
4382 tragedier kom til debat i Folketinget
Debat i Folketingets Boligudvalg viste, at regeringen endnu ikke ved, hvad den vil gøre ved de mange udsættelser af lejere. I 2010 blev 4382 lejere sat på gaden på grund af manglende betaling af husleje.
Oppositionen kræver handling - bl.a. at kommuner skal overtage administrationen af huslejebetalingen for kontanthjælpsmodtgere.
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Den 14. april afholdt Fol- ketingets Boligudvalg et åbent samråd om de man- ge fogedudsættelser. Xxx- xxx Xxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx- tiet havde indkaldt til samrå- det, og angreb ved at opregne de 27.894 fogedudsættelser i VK -regeringens tid: "Foged- udsættelser er fornedrende. Antallet er stigende. Fattig- domsydelserne er hovedårsa- gen. Vi savner betalelige bo- liger."
Minister Xxxxxxxxx Xxxx, Konservative gik i forsvar med mange ord, bortforkla- ringer, og omkvædet: Der er ingen enkelt forklaring, Vi ved det faktisk ikke, Vi sav- ner datagrundlag! Derfor er der bestilt endnu en viden- skabelig undersøgelse for at få klarhed over årsagerne i
2012.
Hun vidste dog at 50 % af de udsatte aldrig havde søgt boligstøtte, og at 77 % ikke havde styr på deres økonomi, som dokumenteret af SFI.
Skarp tone
Xxxxx Xxxxxxxx, SF angreb ministeren for passivitet. Xx- xxxxxxxx afviste at sidde på hænderne, når hun afventer den videnskabelige undersø- gelse.
Xxxxxx Xxxxxx og Xxxxx Xxxxxxxxx angreb på mini- steren medførte en skarp og ubehagelig indbyrdes tone. Derimod var Xxxxxxxxx Xxxx umådelig sød og venlig over for Xxxxxx Xxxxxxxx, Social- demokratiet, uanset at Xxxxxx Xxxxxxxx taler et klart sprog.
Fremskudt rådgivning
Xxxxxxxxx Xxxx henvi-
ste mange gange til at der er satspuljemidler til 4 forsøg med bl.a. fremskudt rådgiv- ning af lejerne udført af en- kelte boligselskaber frem til 2014.
Kommentar:
Der er 700-800 boligsel- skaber samt utallige private udlejere, som man ikke kan forvente skal være økonomi- ske rådgivere for landets le- jere.
Det må aldrig blive udle- jernes ansvar at agere øko- nomiske rådgivere for lejer- ne. Hvor mange lejere ønsker at udlejerne skal blande sig i deres privatøkonomi?
Fremskudt rådgivning er stærkt ønskelig og må på- lægges kommunerne, som en klar kommunal opgave, da de kommunale sagsbehandlere både har uddannelse og tavs- hedspligt.
Det er urimeligt at tørre an- svaret for hvad som helst af på den almennyttige bolig- sektor.
Boligstøtte
Xxxxxx Xxxxxx ønskede automatisk tildeling af Bolig- støtte og Boligsikring.
Automatisk boligstøtte for- udsatte at såvel E-indkomst som et huslejeregister er fuldt udbygget. Noget som åben- bart er i arbejde.
Automatisk huslejebetaling. Ministeren læste op, at for- slaget om fremrykket PBS- betaling af huslejen er stødt på knaster, eksempelvis kan økonomisk nødstedte hver- ken oprette en NemKonto el-
ler tilmeldes PBS.
Ministeriet arbejder på en løsning, med at fremme auto- matisk betaling af huslejebe-
talingen, så huslejen betales som noget af det første.
Forståelsesproblem eller formuleringsfejl?
Xxxxxx Xxxxxxxx, Social- demokratiet krævede hjælp til de udsatte og udsættelses- truede med administration af deres huslejepenge. Et tilbud om hjælp er ikke overfor- mynderi.
Xxxxxx Xxxxxxxx pegede på at halvdelen af de køben- havnske udsættelser vedrø- rer kommunalt anviste, og efterlyste en simpel og enkel kommunal administration af klienternes huslejebetaling.
Kommentar:
Det letteste ville være at imødekomme Københavns xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx og Xxxxxx Xxxxx- sens udtrykkelige ønske og forslag om at overlade kom- munerne at tilbageholde hus- lejedelen af kontanthjælp og pensioner; men her er der et forståelsesproblem eller en formuleringsfejl.
Minister Xxxxxxxxx Xxxx fremhævede sidst i samrådet at kommunerne efter lovæn- dring L92 kan administrere huslejemidlerne for modta- gere af overførselsindkom- ster, men hun vil afvente de kommende undersøgelser af effekten.
Hun overser at kommuner- ne læser formuleringen som en undtagelse fra et forbud. L92 og efterfølgende vejled- ninger angiver flere steder: Kommunen kan undtagelses- vis…. Det er langt fra en op- fordring til kommunerne om at hjælpe, men tæt på et for- bud.
Det er det afgørende pro- blem!
Betalelige boliger
Xxxxxx Xxxxxx talte om mangel på billige boliger, og efterlyste byggeri af billige boliger.
Det er en gammel social-
Sommer 2011
demokratisk traver; men in- gen kan bygge nye boliger til gammel pris, hvis kvaliteten skal være i orden, det beviste Ritts BilligBoliger. Desuden står der ledige boliger, også almennyttige, over det gan- ske land. Ministeren fremhæ- vede at mindst halvdelen af de almene boliger i Køben- havn kostede under 4.000 kr. om måneden.
Xxxxx var der alligevel en mulighed med de "Skæve Boliger” som er en effektiv og populær discount-løsning, som uden tvivl kunne sikre økonomi og bolig til en del udsatte og udsættelsestrue- de. Vi ved at der mangler op mod tusind ”Skæve Boliger” til skæve eksistenser, ikke mindst i København og om- egn.
Fattigdomsydelserne
Xxxx Xxxxx Xxxxxxx Xx- xxxxxx, Radikale, spurgte om ikke ministeren mente at re- geringens indførelse af ned- satte ydelser og kontant- hjælpsloft, kunne være årsag til det stigende antal udsæt- telser.
Xxxxxx Xxxxxxxx, Social- demokratiet supplerede med spørgsmålet, delvis til den forrige taler, om ikke halve- ringen af dagpengeperioden og afskaffelsen af efterlønnen også ville forværre situatio- nen!
Xxxxxx Xxxxxxx, Socialde-
Lejer i Danmark « 5
Xxxxx: Xxxxx fogedsager med effektiv udsættelse i perioden 2002 til 2010. jfr. Socialministeriets svar på sp.116, stillet i 2011 i Folketingets Boligudvalg
Xxxx Xxxxxxxxxxx er medlem
mokratiet påpegede at man- ge familier er truet af fattig- domsskabende ydelser, og Xxxxxx Xxxxxx talte om stig- ningen i lav-indkomstgrup- pen. Er der ikke et fattig-
domsproblem?
Ministeren mente gentagne gange at problemet i høj grad var krisen og arbejdsløshe- den.
Xxxxxx Xxxxxx anklage-
de derefter ministeren for at overlade til arbejdsmarkedet at løse problemerne, og kræ- vede at fattigdomsydelserne skulle afskaffes.
af Køge Lejerforening og det
Radikale venstre
Store omkostninger ved udsættelser
Ved det åbne samråd i Folketingets boligudvalg kom der fokus på omkostningerne ved de mange udsættelser
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx lingsfrist medfører hurtigere
og større gældsopbygning, Xxxxxx Xxxxxxxx påtalte un- og dermed flere udsættelser. der samrådet de store om- Xxxxx Xxxxxxxxxxxx oply- kostninger ved udsættelsessa- ste at i Ålborg koster en ud- gerne, og spurgte: Hvad ko- sættelse gennemgående de ster udsættelserne? private udlejere et tab på ca. Han blev fulgt godt op af 51.000 kr. hvortil kommer de Xxxxx Xxxxxxxxxxxx, Dansk kommunale udgifter på 40.-
Folkeparti, der klart og utve- 50.000 kr.
tydigt kritiserede den mang- Ministeren erindrede at bo- lende effekt af L 92 fra april ligselskaberne gennemgåen- 2009, og efterlyste en hurtig de har tab på 4-6 måneders evaluering af denne. husleje ved udsættelser.
Xxxxx Xxxxxxxxxxxx. an- tog at den forlængede beta-
6 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Boligpolitik
Regeringens straf øger antallet af udsættelser
Straffesanktioner efter Xxx om aktiv socialpolitik bør ikke gå ud over huslejepengene, da det kan føre til at folk mister deres bolig.
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
berørte ikke forstår sammenhæn- gen
socialpolitik § 36, 37
socialpolitik § 36, 37
og 38.
En punktsanktion
og 38.
beløb, som hjælpen nedsættes med af- hængig af hvilket niveau, som hjæl-
berørte ikke forstår sammenhæn-
gen.
beløb
hæng
Det er formentlig indlysende at
En punktsanktion
pen
odtages efter. Jf. lov om aktiv
gives, når en ledig
eksempelvis afvi-
ser et tilbud om ar-
bejde, og er et fast
mennesker på offentlig forsørgelse får svært ved at betale husleje og andre regninger, hvis understøttelsen stop- pes eller reduceres?
Regeringen har indført straf for kontanthjælpsmodtagere, hvis de
Reglerne
Reglerne
Reglerne for straffe-
sanktioner fremgår af
lovens §§ 35-44.
Reglerne for straffe- sanktioner fremgår af lovens §§ 35-44.
Ophør af ydelser
kan enhver gætte
meningen med.
Ophør af ydelser kan enhver gætte
gives, når en ledig eksempelvis afvi- ser et tilbud om ar- bejde, og er et fast
social politik § 39.
pen m
social
Husl
Huslejebeløb bør undtages
Det
huslej
ner, o
byde
Det ville være naturligt at undtage huslejebeløb fra disse straffe-sanktio- ner, og pålægge kommunerne at til-
f.eks. afslår et tilbud om arbejde eller
meningen med.
byde
de udsættelsestruede, at kom-
Periodesank-
tion betyder
reduktion af
hjælp i for-
hold til antal-
hvis de ikke møder frem til samtaler på jobcentret. Straffen består i ned- sættelse af understøttelsen, helt eller delvis - se nedenfor.
Dermed bliver straffe-sanktioner for tilsidesættelse af reglerne i lov om aktiv socialpolitik, en stærkt medvir-
Periodesank- tion betyder reduktion af hjælp i for- hold til antal- let af udebli- velsesdage, og
munen varetager selve huslejebeta- lingen.
mune
linge
Det
nerne
tiske
sag f
vil ta
Det
Det bør være en pligt for kommu- nerne at tilbyde hjælp med den prak- tiske huslejebetaling, men en frivillig sag for de udsættelsestruede om de vil tage imod hjælpen.
let af udebli-
xxxxxxxxxx, og
Punktsanktion
s
kende årsag til at der i 2010 med fo- gedens hjælp blev sat 4.382 enlige og
Punktsanktion
Det men
kræver desværre nogle små, afgørende, lovændringer, som
men
familier ud af deres boliger.
Skriftlig information utilstrækkelig
Det er vældig godt at loven siger at:
§ 35. Fradrag i eller nedsættelse el- ler ophør af hjælpen efter §§ 36-41 er betinget af, at kommunen samtidig med henvisningen til arbejde, afgivel- sen af tilbud, indkaldelsen til samta- le m.v. skriftligt har informeret ansø- geren eller modtageren af hjælp om konsekvensen.
Men hvad hjælper det at kommu- nerne skal informere skriftligt, hvis folk har problemer med at læse, ikke forstår sproget eller er fobisk angst for rudekuverter?
Der er naturligvis en slags logik i at folk på forsørgelse skal opfylde en række krav, men fogedudsættelse bli- ver let en kostbar konsekvens når un- derstøttelsen stopper, specielt hvis de
betyder redukti- on i kr. efter ta- bel
betyder redukti-
on i kr. efter ta-
bel.
Desuden oplyser
styrelsen:
Desuden oplyser styrelsen:
En periodesank-
xxxx gives, når en
ledig eksempelvis
udebliver fra et
tilbud. Sanktio-
nen gives i
En periodesank- tion gives, når en ledig eksempelvis udebliver fra et tilbud. Sanktio- nen gives i
det an-
tal dage
det an- tal dage
( p e r i o -
( p e r i o -
den), som personen er udeblevet. Jf. lov om aktiv
skal følges af nogle sproglige ændringer i et par vejledninger fra ministerierne til kommu- nerne.
Stop udsættelser af lejere
'5000 sociale tragedier årligt kan undgås'. Sådan lød budskabet fra Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse på mødet den 14. maj 2011. Kommunerne skal have pligt til at tilbyde kontanthjælpsmodtagere og pensionister at overføre huslejen direkte til udlejer.
Hovedbestyrelsen
Den økonomiske krise har ført til, at mange - både ejere og lejere - må gå fra hus og hjem fordi, de ikke kan beta- le den månedlige boligudgift. For lejernes vedkommende er det nu ca. 5.000 lejere, der bliver sat ud ved fogedens hjælp - hvert år. Dertil kom-
mer et ukendt antal, der flyt- ter som følge af en ophævel- se af lejemålet, uden at sagen når til fogedretten.
Udsættelserne er et stort so- cialt og økonomisk problem. Først og fremmest for de fa- milier, det går ud over. Der- næst for de kommuner, der har pligt til at hjælpe boliglø- se familier med børn. Endelig
er det et økonomisk problem for de udlejere, der ofte taber 50-100.000 kr, når en lejer bliver sat ud. Nogle af disse udlejere er almene boligaf- delinger, hvor regningen skal betales af de øvrige lejere.
Direkte betaling
Der er et enkelt middel, som kan mindske proble-
met for de lejere, der mod- tager kontanthjælp, pension og andre månedlige ydelser: At kommunerne får pligt til at tilbyde at betale huslejen direkte til udlejeren før rest- beløbet sættes ind på modta- gerens konto. Samtidig skal kommunerne have ret til at kræve direkte huslejebeta- ling, hvis de skal dække hus-
lejerestancer.
Det er ikke behageligt, at indføre den slags formynderi, men det er nødvendigt. 5.000 tragedier er 5.000 for mange.
Sommer 2011 Lejer i Danmark « 7
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
?
Hej DKLF
Vi bor pt. to personer i husstanden, men kun en figure- rer i lejekontrakten.
Hvad skal vi skrive til udlejer for at få begge vores navne i lejekontrakten?
Udlejer er meget obs på paragraffer mv. så jeg vil gerne overholde alle formalia.
På forhånd tak for jeres tid.
Venligst
NN
!
I kan ikke forlange, at få begge personer sat på lejekon- trakten. Men hvis I har boet sammen i mindst 2 år, er I næsten lige så godt beskyttet, som hvis I begge havde
stået på kontrakten. Den, som ikke står på kontrakten, har f.eks. ret til at overtage lejemålet ved den andens død, eller hvis I beslutter at ophæve husstandsfællesskabet.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
Udlejer nægter at modtage breve
?
Vores udlejer er godt træt af os (beboerrepræsentationen). Vi insisterer på lov, ret og be- boernes rettigheder og har allerede vundet én sag i huslejenævnet. Vi er ved at forberede en ny. Udlejer føler sig så presset i defensiven, at han nu gennem administrator (et stort
navn!)har sendt os den meddelelse, at vi (beboerrepræsentationen) ikke længere må have skrift- lig kontakt til administrator. Vi har fået hans mobil nr. at henvende os til i fremtiden. Dette vil vi ikke bruge, da udlejer tidligere har udvist truende adfærd. Desværre er dette velrenommerede firma, som bla. giver sig af med administration af udlejningsejendomme, med på alle hans jule- lege.
Hvordan skal vi håndhæve vores skriftlige indsigelsesret med dette forbud? Må udlejer diskriminere nogle af sine lejere på den måde?
Vi har haft særdeles god brug for skr. dokumentation i vore huslejenævnssager!
!
Med venlig hilsen beboerrepræsentanten.
Jeres udlejer kan ikke nægte jer at skrive til enten ham selv eller hans administrator. Hele lovgivningen om beboerrepræsentationen er bygget op omkring dialogen mellem udleje- ren og beboerrepræsentanterne. F.eks. er en lejevarsling kun gyldig, hvis der står i vars-
lingen, at beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse. Og hvis I ikke må skrive, hverken til ad- ministrator eller udlejer selv, så kan I ikke gøre indsigelse. Det er dog mest til skade for udlejer selv.
Han risikerer, at huslejevarslingen bliver kendt ugyldig af huslejenævnet, allerede fordi der ikke står i varslingen, at beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
?
Udlejer har lavet en ulovlig el-installation
Jeg har fælles vaskemaskine og tørretumbler med mine naboer. Vi har fornylig fået ny tørretumbler hvor stik- ket ikke passer i kontakten. Viceværten satte ledningen
fra tumbleren sammen med ledningen fra vaskemaskinen i det samme stik med det resultat, at sikringerne ryger når maskinen bruges. Udlejer har derefter nægtet at foretage sig mere.
Vi har fået en elektriker ud, der har konstateret, at der er la- vet en ulovlig el-installation og lavet en ny installation som vi selv har betalt for. Men skal vi selv betale for det og kan det være rigtigt, at udlejer har en vicevært, der laver ulovlige in- stallationer uden at det har nogle konsekvenser?
Venlig hilsen
NN
!
Nej I skal ikke betale for genopretning af ulovlige elin- stallationer. Det er muligt, at I er nødt til at gå til Bolig- retten for at få pengene retur, da huslejenævnet normalt
ikke vil afsige kendelse i sager, hvor vedligholdelsesmangler- ne er betalt.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
8 « Lejer i Danmark Sommer 2011
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
?
Udlejer nægter reparation af afløbsrør
Hej og tak for den gode og kvalificerede rådgivning:)
Jeg er desværre ikke på god fod med min udlejer efter at have ført sag og fået medhold i huslejenævnet om le- jenedsættelse - og det har givet anledning til en del problemer
efterfølgende.
Mit køkkenafløb,(et gevind der forbinder afløbet med va- sken) er pga tæring gået fra hinanden:(
Udlejer vil ikke besigtige det defekte afløb, men har over tlf afgjort at jeg selv er skyld i, at det er gået fra hinanden og på- står at det hører under indvendig vedligehold og derfor skal laves på min regning. (jeg mener afløbet og vasken er fast in- ventar)
Jeg har nu skrevet til ejendommens administration og sagt, at hvis jeg ikke hører videre fra dem eller udlejer senest i mor- gen inden kl. 14 iværksætter jeg en reperation selv (på udlejers regning). (dette for at sikre mig skriftligt bevis for min hen- vendelse om et defekt afløbsrør)
Jeg har talt med et vvs firma og de kan ved fakturen vedlæg- ge foto og en faglig kommentar om, hvad der forårsagede at røret gik i stykker.
Er dette holdbar bevisførelse i fht en evt oprettelse af en sag i huslejenævnet (jeg har et par stykker til at lægge oveni) Eller kan jeg bruge det som dokumentation for forbedringer ved en evt. fraflytning? Eller skal jeg betale det hele selv?:(
Synes ikke rigtigt det fremgår af lejeloven, hvad lejers ret- tigheder er i den forbindelse - et defekt køkkenafløb er jo en ret uopsættelig reperation synes jeg - vi har spist pizza i tre dage nu:)
Xxxxxx xxxxxxx
R
!
Din bevisførelse virker bestemt holdbar. Du bør indbrin- ge sagen for huslejenævet, hvis du har andre vedligehol- delsesmangler, du vil klage over.
Hvis håndvasken er den eneste mangel, vil du formentlig ikke få noget ud af at gå til huslejenævnet, da huslejenævnet ikke må afgøre sager, hvor manglen allerede er udbedret. Og I kan ikke vente 3-6 måneder på at sagen bliver afgjort.
Derfor må i selv bestille håndværker og lægge pengene ud. I kan så efterfølgende stævne udlejer ved boligretten for at få pengene. I kan også modregne i huslejen, men dette anbefaler vi sjældent, da det kan udløse en ophævelse fra udlejers side. Denne skal så behandles i Boligretten. Hvis Xxxxxxxxxxx mener, at I ikke havde ret til modregning mister I lejemålet.
Få rådgivning i en lejerforening eller hos en lejeretskyndig advokat.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
?
Nedsættelse af forbedringstillæg
Hej,
Huslejenævnet har afgjort, at forbedringstillægget på min tidligere lejlighed skal sættes ned med cirka 7000 kroner årligt for de to år, jeg boede i den pågældende lejlighed.
Så vidt jeg kan læse af afgørelsen, har udlejer nu fire uger til evt. at indberette sagen for anke- nævnet. Sker dette ikke, skal pengene tilfalde mig senest den 1. juni ifølge afgørelsen.
Jeg har nu tre spørgsmål:
1. Hvordan udregner jeg i praksis, hvad det præcise beløb er - inklusiv renter?
2. Skal jeg fremsende mit krav til udlejer, eller skal denne af egen drift sørge for at betale be- løbet til mig?
3. Hvordan forholder jeg mig, HVIS udlejer undlader at betale ved fristens udløb?
På forhånd tak
A
!
Hej A
Ad 1: Det har jeg ingen mulighed for at svar på, da jeg ikke kan se huslejenævnets ken- delse og den nærmere formulering. Du har også krav på renter for den periode, du har be-
talt for meget. Meld dig ind i en lejerforening og få bistand. Ad 2: Udlejer skal selv betale beløbet inden fristens udløb.
Ad 3: Formentlig vil du være tvunget til at indgive sagen til boligretten for at få en dom for dit tilgodehavende. Spørg lejerforeningen til råds.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
Sommer 2011 Lejer i Danmark « 9
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
?
?
Udskiftet lås Uopsigeligt lejemål?
Vores udlejer har udskiftet døren til vores op- gang, og vi har i den forbindelse fået 1 nøg- le pr. lejlighed. I alle lejlighederne i op-
gangen bor der som minimum to personer i hver - (før døren blev skiftet havde min kæ- reste og jeg en nøgle hver til døren)
Kan det passe at vi selv skal betale for at få lavet en kopi af nøglen, så vi hver kan have en?
Med venlig hilsen
!
NN
Hvis I hidtil har haft to nøgler, skal I også have det fremover.
I bør melde jer ind i en lejerfor- ening og få bistand. Det er tænke-
ligt at I betaler for meget i leje. Hvis I gør, kan I få lejen nedsat gennem en sag ved huslejenævnet.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
Må udlejer lukke for vandet?
?
Jeg har en veninde, som pga.fyring mm. ikke har kunnet betale husleje for denne måned. Hun har derfor tilbudt at „afdrage“ ved at lægge 1000 kr. oven i den normale husleje de næste måneder. Udlejer truer imidlertid med at lukke for vand og strøm, hvis hun ikke
betaler det manglende beløb inden 3 dage. Må han det ?
Venlig hilsen
!
NN
Nej det må han ikke. Hvis din veninde ikke betaler til tiden, kan udlejer bruge fremgangs- måden Lejelovens § 98. Han skal sende hende et påkrav om betaling af det skyldige be- løb, inden 14 dage med tillæg af et gebyr på 250 kr. Hvis hun ikke betaler, kan han ophæ-
ve lejemålet. Han må ikke lukke for vand og strøm
Desværre har din veninde ikke noget retskrav på, at få en afdragsordning, som den hun selv har foreslået.
Hun bør melde sig ind i en lejerforening og få bistand. Det er tænkeligt at hun betaler for me-
get i leje. Hvis hun gør, kan hun få lejen nedsat gennem en sag ved huslejenævnet.
Venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
Hej,
Mig og min eks-kæreste fremlejede en ejerlejlighed på NV i Kbh.
I paragraf 11 står der: „Kontrakten er tidsbegrænset og udlø- ber uden opsigelse den 1.9.2011“
Dette tolkede vi blot som at den automatisk ophører på dette tidspunkt, uden at han behøver opsige os, men åbenbart bety- der det at vi heller ikke kan sige den op før den 1. september?
Må tilføje at jeg lige har fundet ud af at vi mangler de sidste 6 sider af kontrakten, hvor der er en vejledning der tydeligere præciserer at tidsbegrænset er lige med uopsigelig. Hvilket jeg ellers overhoved ikke ville have forestillet mig.
Vi fraflyttede den 31. maj og har lige fået et opkald hvor udlejer siger at vi skylder ham husleje indtil september og at han vil hive os i retten. Ved ikke om vi bare skal betale, eller om vi har retten på vores side.
Vi sendte ham en opsigelse i februar, han reagerede med at sige lejligheden var uopsigelig, og vi sendte ham et brev i marts hvor vi sagde at vi fastholdte at lejligheden er opsagt til den 31. maj. Siden har vi ikke hørt fra udlejer, indtil idag, hvor han påstår at han ikke fået dette brev (som jeg har kvittering på at jeg sendt, rekommanderet)
Har udlejer handlet i ond tro (ved at ikke give os vejlednin- gen med i kontrakten)? Eller har jeg som lejer undersøgelses- pligt? (Altså burde jeg have forstået/undersøgt at der var en vejledning der fortæller at tidsubegrænset betyder uopsigelig)
Og påvirker udlejers passivitet efter det sendte brev vores si- tuation?
På forhånd tak
NN
!
Den eneste autoriserede lejekontrakt formular er den så- kaldte „Typeformular A. 8. udgave“. I den står der i § 2:
„Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.“
Som I har refereret § 11 i jeres lejekontrakt, står der ikke no- get om, at I ikke kan opsige lejemålet. Der er altså to bestem- melser i kontrakten, som er i indbyrdes modstrid. I en sådan situation, vil boligretten sandsynligvis bruge den såkaldte kon- cipist-regel, når de skal fortolke lejekontrakten. Den lyder så- ledes: - Hvis der er tvivl, skal en aftale tolkes til skade for den, der har udarbejdet („konciperet“) den..
Det er derfor overvejende sandsynligt, at I vil vinde en even- tuel retssag om dette spørgsmål.
I den forbindelse styrker det jeres sag, at I ikke har fået til- sendt vejledningen.
I har ingen undersøgelsespligt.
Kontakt Amager Lejerforening for at få yderligere råd eller konsultér eventuelt en lejeretskyndig advokat.
Med venlig hilsen Xxxxx Xxxxxxxx
10 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Boligpolitik
Forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet
Lovligt skattefradrag for at slå hinandens græs
Skatteministerens svar på et spørgsmål stillet af et anonymt folketingsmedlem viser, at der er gode muligheder for skattetænkning i det små
Serviceydelser omfattet af fradragsordningen
A. Hjemmeservice/husholdningsarbejde i hjemmet
Almindelig rengøring
• Vask og aftørring af flader i boligen
• Rengøring af toilet og bad
• Støvsugning, gulvvask og boning
• Opvask – i forbindelse med anden rengøring
• Rensning eller vask af tæpper, gardiner, persienner mv.
Dokument
Anonymt spørgsmål
Xxx ministeren bekræfte, at nabo A kan få fuldt fra- drag for lønudgiften til nabo B’s dreng, der lige er fyldt 18 år (og som i øvrigt er fuldt skattepligtig til Danmark), for at denne f.eks. slår nabo A’s græs, og omvendt at nabo B ligeledes kan få fradrag for den løn, der udbetales til nabo A’s dreng, for at den-
ne slår nabo B’s græsplæne? Hvordan vil ministeren i øv- rigt kontrollere, at nabo A’s dreng slår græsplænen hos nabo B og nabo B’s dreng slår græsplænen hos nabo A?
Svar fra skatteminister Xxxxx Xxxxxxxxxxx
Da græsslåning er omfattet af forslaget, og de udførende personer, som det oplyses, er fyldt 18 år og fuldt skatte- pligtige til Danmark, kan jeg
bekræfte, at de omtalte na- boer, A og B, hver især kan få fradrag. Ligeledes bliver de respektive sønner til A og B skattepligtige af indtægten ved at slå græs. Som følge heraf er der ikke et stort kon- trolbehov.
Vinduespudsning
• Indvendig
• Udvendig
Børnepasning i hjemmet
• Babysitning
• Hente og bringe børn til og fra daginstitution, skole, fritidsklub og fritidsaktivitet
Almindeligt havearbejde m.v.
• Græsslåning
• Hækkeklipning
• Lugning
• Beskæring af buske og træer
Forsøgsordningen vil friste til særaftaler
Ligesom tilskudsordningen i 2009 er også denne forsøgsordning tilrettelagt sådan, at boligejerne har størst fordel af den. Da lejerne over huslejen sparer op til den udvendige vedligeholdelse af boligen, har de formelt ingen vedligeholdelsesudgifter og de kan derfor ikke få skattefradrag for f.eks. udskiftning af vinduer.
• Snerydning
B. Vedligeholdelse og reparation af eksisterende helårsboliger
Boligens ydre rammer
• Reparation, renovering, isolering og udskiftning af tag, herunder tagrender og afløb
• Reparation eller udskiftning af ruder og vinduer og terrassedøre med glas
• Reparation eller udskiftning af yderdøre, terrassedøre mv.
• Reparation, maling og isolering af ydervægge
• Forbedringer af boligens tilgængelighed for
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Skatteminister Xxxxx Xxxx- xxxxxxx har i et svar til folke- tingsmedlem Xxxxx Xxxxxx- by (SF) afvist, at lejerne kan få skattefradrag for arbejder der hører under den udven- dige vedligeholdelse. Det for- klarede ministeren på denne måde:
„En lejer kan således have beboet et lejemål ganske få måneder, inden udlejer starter en renovering af alle vindu- er i ejendommen. I dette til- fælde vil det være åbenbart, at der ikke er en direkte sam- menhæng mellem lejerens betaling over huslejen og den konkrete betaling for arbejdet betalt af udlejer. Når den ud- vendige vedligeholdelse på- hviler udlejer og afholdes af denne, vil lejer således ikke kunne benytte fradraget.“
Smuthul
Ministeren fortsætter:
„Hvis lejeren derimod i le-
jekontrakten har aftalt med udlejer, at lejer skal afholde udgifter til udvendig vedlige- holdelse, kan udgifterne di- rekte henføres til lejeren, og der vil være fradrag for den del af disse udgifter, som vedrører arbejdsløn.“
Det er ikke usædvanligt, at der i forbindelse med indflyt- ning i småhuse laves særlige aftaler mellem lejer og udle- jer. Aftalerne går typisk ud på, at udlejeren betaler ma- terialer og lejeren udfører ar- bejdet – måske som gør-det- selv-arbejde.
Hvis lejeren vælger at få en håndværker til at udføre ar- bejdet hvidt – og hvis aftalen med udlejeren bliver indføjet i lejekontrakten, kan lejeren altså - efter ministerens svar - trække lønudgiften fra i skat.
Advarsel
Lejerne bør dog tænke sig om, inden de indgår den slags aftaler. For det første skal de have det sort på hvidt, at de
kan få fradraget. For det an- det risikerer de at betale for noget de egentlig skulle have gratis.
En udlejer har pligt til at vedligeholde og forny vindu- erne. Han kan få påbud fra huslejenævnet, hvis han næg- ter at udskifte vinduer, der f.eks. er rådne.
Hvis en lejer i en sådan si- tuation påtager sig at betale for vinduesudskiftningen i forbindelse med indflytning, betaler han for noget, som hans forgængere i lejligheden allerede har betalt én gang.
Før man laver sådanne afta- ler bør derfor man spørge til råds i lejerforeningen.
Kilde: Skatteudvalget 2010-
11. L 208 , endeligt svar på
spørgsmål 53 xxxx://xxx.xx.xx/ samling/20101/ lovforslag/l208/spm/53/ svar/809794/1003427.pdf
handicappede
• Fornyelse eller etablering af dræn
• Radonsikring
• Installation af solfangere og solceller
Boligens indre rammer
• Reparation eller fornyelse af køkken og bad
• Gulvarbejder
• Brandsikring, herunder nettilsluttede røgalarmer
• Installation eller forbedring af ventilation
• Installation eller forbedring af afløbsinstallationer
• Reparation eller udskiftning af vandinstallationer
• Reparation eller fornyelse af elinstallationer
• Reparation eller udskiftning af olie- eller gasfyrskedler og varmeanlæg, installering eller udskiftning af varmestyringsanlæg
• Udskiftning eller reparation af fjernvarme units
• Installation af varmepumper, herunder jordvarmepumper
• Maler- og tapetserarbejder
Kilde: Lov 208, Bilag 1. Kan ses på Folketingets hjemmeside: xxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx. aspx?/samling/20101/lovforslag/L208/index.htm
Sommer 2011 Lejer i Danmark « 11
Lejerne bør dræne statskassen
Den nye ordning med fradrag for lønudgifter til arbejde i hjemmet er i modsætning til tilskudsordningen i 2009 principielt åben for både ejere og lejere. Denne gang bør lejerne have deres del af kagen. Her er nogle ideer til hvordan man kan udnytte ordningen.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
trænger. Man kan enten be-
er vil male lej-
for 14.000
værker, d r vil male lej-
gulvet
koster
8.000 at få afhøvlet
koster
xxxxxx en professionel maler,
ligheden
for 14.000
gulvet
i sin lejlighed, kan
Skatteministeren har i et lynforlig med Dansk Folke- parti skabt et nyt skattefra- drag, der kan være interes- sant for lejere. Det er den så- kaldte „Forsøgsordning med fradrag for hjælp og istand- sættelse i hjemmet“.
Ifølge ordningen kan man få 15.000 kr. i skattefradrag på voksen over 18 år i en
men man kan også aflønne en ikke-uddannet person til at gøre det. Den pågældende skal have løn, og man skal dokumentere, at lønnen er udbetalt.
Ved fraflytningen bør man overveje, at lade sin lejlighed male, inden man afleverer nøglerne ved fraflytningssy- net. Det har man ret til. Men
kr., kan man træk- ke dette beløb fra
an træk-
eløb fra
i skat.
er skat-
net
Så betal r skat- tevæse e t
f
33 % af
v
80
an
14.000 kr. eller 4.620 kr. og man slipper sel med 9.3 0
man få de 2.640 kr. betalt af statskassen.
man
af s
Bø
Børnepasning
M
i e
hvi
nyt
m
an kan også gå over i en hel anden boldgade, hv s man ønsker at ud- ny te regeringens gav- mildhed.
l
v
Det er f.eks. fuldt lo ligt at to naboer gi-
husstand, hvis man betaler
her bør det ske ved en pro-
kr. Hvis
man
ver hinandens teenage-
er mere
åneder, vil
bø
Se
for at få udført hvidt arbejde i hjemmet. De arbejder man
fessionel maler, da man ellers kan risikere, at arbejdet bli-
har boet der mere end 33 m neder, vil
børn løn for at slå græs. Se skatteministerens svar
få 33 %
malerar-
til E
Aaen a
kan få fradrag for fremgår andetsteds på dette opslag.
ver forkastet af udlejer, hvis det ikke er gjort ordentligt.
man også rabat på
få 33 % malerar-
til Aaen
nhedslistens Xxxxx xxxxxxxxx her på op-
Hvis man er to voksne i
bejdet fra boligsel-
slaget.
boligsel-
vil det
e beta-
slaget.
en husstand, kan man der- for få skattefradrag for op til
Normalistandsættelse
I den almene sektor beta-
skabet. Så kun kunn
vil det beta-
Hvor
Hvorfor?
30.000 kr. pr. år. Er man to voksne med et hjemmeboen- de barn over 18 år kan man få fradrag for op til 45.000 om året.
Fradragets værdi er uaf- hængig af ens skatteplig- tige indkomst men varierer fra kommune til kommune på grund af forskelle i kom- muneskatterne. I gennemsnit udgør skatteværdien 33 %. Hvis man kan få et fradrag på
30.000 betaler skattefar altså de 10.000.
Få malet din lejlighed
De fleste lejere har den indvendige vedligeholdelse. Man skal altså selv male i bo- perioden, hvis synes hjemmet
ler man for „normalistand- sættelse“ ved fraflytning – og man får rabat alt efter hvor lang tid man har boet i be- byggelsen. I nogle bebyggel- ser koster det mange penge, hvis man overlader det til den håndværker, som boligselska- bet bestiller til arbejdet. Det kan ofte koste 15.000 kr. at få malet lejligheden af bo- ligselskabets håndværker. Hvis man kun har boet f.eks. 20 måneder i lejligheden får man 20 % nedslag i regnin- gen. Dvs. man skal selv be- tale 12.000 kr.
Men man har ret til at lade lejligheden male inden man afleverer den. Hvis man f.eks. selv kan finde en hånd-
le sig, at lade arbejdet
ade
udføre, h v i s m a n
k a n finde en ma- ler der er me-
get bil- ligere end
boligselskabets.
Gulvafhøvling
Nogen gange har man slidt så meget på sit gulv, at der objektivt er tale om „mislig- holdelse“, når man skal flyt- te. Der kan være dybere rid- ser, som ikke kan karakterise-
res som normalt slid og ælde. I sådanne tilfælde vil man blive pålagt at betale for en gulvafhøvling.
I dette tilfælde kan det be- tale sig at lade en professio- nel gulvafhøvler foretage ar- bejdet inden man afleverer lejligheden. Hvis det f.eks.
ange vil ikke kunne forstå, hvorfor staten med den ene hånd skal spare 47 mia. på velfærdsudgif- terne og med den anden hånd be- gynder at give til- skud til at folk kan passe hinandens børn og slå hinan- dens græsplæne. Til
M
dem vil jeg sige: Der er nok ingen anden forklaring end at regeringen gerne vil være po- pulær.
Men når nu disse tossegode fradragsmuligheder findes, så skal lejerne sørge for at få de- res del af pengene.
12 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Privat udlejning
De danske boliger og de høje varmeregninger
Klimadebatten har nået lejeboligmarkedet. På ekspertmøder har man i de senere par år kunnet høre repræsentanter for udlejerne klage over den kendsgerning, at hvis udlejerne isolerer boligerne eller sparer på energien på anden vis, så er det lejerne der får fordelen af besparelsen, men udlejerne, der må betale investeringen. Det er i mange tilfælde rigtigt – i andre tilfælde forkert. Vi udreder kendsgerningerne.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Lejeboligerne i Danmark er vidt forskellige. Når det gæl- der isoleringstilstand har vi flere hundrede tusinder pri- vate udlejningsboliger, der er bygget før 1970, da ener- gipriser ikke var noget man bekymrede sig om.
Med de energipriser, vi kan forvente i fremtiden er det ikke urealistisk, at det i løbet af nogle år vil komme til at
koste 2.000 kr. om måneden opvarme en almindelig 3 væ- relses lejlighed på 80 m2 i en ejendom med oliefyret cen- tralvarme.
Når det sker, vil lejerne en- ten sænke deres forbrug på andre områder, søge at få le- jen nedsat, eller betale en for- bedringslejeforhøjelse for at få isoleret boligen og dermed spare på varmeudgifterne.
Det kan også gå ud over udlejerne. Mange lejeboli-
ger – også blandt de dårligt isolerede - udlejes reelt til markedslejen. Med stigende energiudgifter vil disse leje- mål blive mindre attraktive. Nogle udlejere må sænke le- jen ved genudlejning for at få lejere til at flytte ind.
Hvor meget må boligen koste?
Lejerboliger appellerer først og fremmest til lavind- komstgrupper, som f.eks. en-
lige lønmodtagere med børn, pensionister, kontanthjælps- modtagere osv. Disse grup- per er som regel berettigede til individuel boligstøtte og så længe boligstøtten findes, vil disse grupper kunne beta- le selv en meget høj husleje. Men der er også en gruppe af enlige, lavtlønnede lejere, som ikke kan få boligstøtte. En sådan model-lejer er ud- gangspunktet for resten af ar- tiklen.
Model-lejeren
Denne lejer tjener f.eks.
20.000 om måneden før skat og får udbetalt 13.000 efter skat. Lad os antage, at smer- tegrænsen for den samlede boligudgift er 8.000 kr. Hvis varmeudgiften er 2.000 om måneden så kan denne lejer højst få råd til en husleje på
6.000 kr. månedligt.
Lad os se på de forskellige typer af private udlejningsbo- liger. Jeg vil dele dem op ef- ter den måde lejen er fastsat på.
De dårligste omkostningsbestemte boliger
Det er boliger i ejendomme med mindst 7 lejemål i regu- lerede kommuner. Lejen er fastsat efter boligregulerings- loven regler og er relativt lav – alt afhængig af hvilke moderniseringer og forbed- ringer, der er foretaget siden 1973.
De dårligste af dem koster ofte ikke mere end 2000 kr. om måneden for en lejlighed på 80 kvadratmeter. (300 kr./ m2 om året).
Det vil formentlig være disse lejemål, der om nog- le år vil nå en månedlig var- meudgift på 2000 kr. I disse boliger vil der være „plads“ til forbedring i form af iso- lering. Hvis de kan udlejes til en samlet boligudgift på
8.000 kr. og man kan nå ned på en varmeudgift på f.eks. 800 kr. om måneden, så er
der plads til en ren husleje på
7.200 kr. om måneden. Altså
5.200 kroner mere end i dag. Med et sådant forbedrings-
tillæg vil der kunne investe- res 780.000 i rene forbedrin- ger – pr. lejlighed - hvis man vil bringe lejligheden op i en nutidig stand.
De bedre omkostningbestemte boliger
Hvis der gradvist er sket forbedringer, f.eks. hulmurs- isolering, tilslutning til fjern- varme, termoruder, nyt køk- ken og bad, er lejen højere. Hvis forbedringerne er finan- sieret som lejeforhøjelser ef- ter lejelovens § 58, kan lejen f.eks. være på 700 kr. pr m2, svarende til en månedlig leje på 4.667 kr. om måneden for en 80 m2 lejlighed. Lad os antage at den fremtidige var- meudgift vil ligge på 1200 kr. om måneden, hvis man ikke gør noget.
Også her vil der være plads til en vis forbedring i form af bedre isolering. Hvis det er muligt at reducere varme- udgiften fra 1200 kr. til 800 kr. om måneden, så vil le- jen kunne stige fra 4.667 kr. til 5.200 kr. inden man når
„smertegrænsen“. Det svarer til et forbedringstillæg på 533 kr. månedligt og det vil mu- liggøre en investering i rene forbedringer på 80.000 kr. pr lejlighed.
Pengene igen
I ovenstående eksempler er det forudsat, at ydelsen på forbedringen er 8,3 %, hvil- ket svarer til ydelsen på et 20 årigt lån med det nuværende renteniveau. Grunden til, at jeg har valgt denne sats er, at den typisk anvendes af hus- lejenævnene, når de skal be- regne en forbedringshusleje- forhøjelse.
Da mange udlejere vil kun- ne låne penge over 30 år i Grundejernes Investerings-
Sommer 2011 Lejer i Danmark « 13
fond til en ydelse på f.eks. 5,4 % tjener de netto 2,9 % af investeringen. I det før- ste eksempel svarer det til knap 22.000 kr. pr. lejlighed
– hvert år. Dertil kommer, at de får forbedret deres ejen- dom, hvilket giver dem bedre muligheder for belåning. Ud- lejerne får pengene igen med gode renter.
Lejemål med ulovlig
markedsleje - småhuse
Lejemål med ulovlig markedsleje - småhuse
Når det drejer sig om ældre
omkostningsbestemte boliger,
er der altså en økonomisk til-
skyndelse til at forbedre leje-
målet – både for ejer og lejer.
Anderledes forholder det
sig med andre typer af boli-
ger, f.eks. boliger, hvor leje-
fastsættelsen sker efter mar-
kedslejen. Markedsleje er den
leje, man ofte ser i annoncer
Når det drejer sig om ældre omkostningsbestemte boliger, er der altså en økonomisk til- skyndelse til at forbedre leje- målet – både for ejer og lejer. Anderled f hold det sig med andre typer af boli- ger, f.eks. boliger, hvor leje- fastsættelsen sker efter mar- kedslejen. Markedsleje er den leje, man ofte ser i annoncer
om lejeboliger. Det er den
maksimale leje, man
om lejeboliger. Det er den maksimale leje, man
kan få udle-
jet en
kan få udl jet en
bestemte lejemål.
Da dette niveau som regel ligger mellem 300 og 700 kr. pr. kvadratmeter er der en ri- siko for udlejeren ved over- hovedet at røre ved huslejen. Det bedste en udlejer kan gøre i den situation er, at hol- de lejen i ro og håbe på, at lejeren ikke opdager, at han betaler dobbelt så meget som han burde.
Lejemål
med lovlig
markedsleje
Lejemål med lovlig markedsleje
Denne ka-
tegori af
b o l i g e r
Denne ka tegori af b o l i g e r
omfatter
fatt
lejlighe-
der, der
er taget i
lejlighe- der, der er taget i
metode bruges først og frem- mest i de kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder. Det drejer sig ef- terhånden kun om nogle få kommuner i Jylland, typisk udkantskommuner, hvor der er meget lille efterspørgsel efter lejeboliger, og hvor der ofte er ledige lejemål.
Her kan det heller ikke be- tale sig for en udlejer at lave
den til det lejedes værdi. I København ligger det lejedes værdi ofte på mellem 1.000 og 1.200 kr. pr. kvadratmen- ter.
I mange af disse ældre le- jemål, er der et stort behov for energirenovering, fordi de godt nok har fået flotte bade- værelser og køkkener, men sjældent er ble- vet isole-
Sammenfatning
Det er altså kun i de om- kostningsbestemte lejemål, at der er gode muligheder for at lave energirenoveringer, hvor både lejer og udlejer får no- get ud af det. Hvis man skal lave energirenoveringer i de andre typer af lejemål vil det kræve lovændringer eller et helt andet system til finansie- ring.
bo-
lig til.
bo - lig til.
Dette lejefastsættelses-prin-
cip er ulovligt, når det gæl-
der boliger, der er opført før
1992. Alligevel er det for-
Dette lejefastsættelses-prin- cip er ulovligt, når det gæl- der boliger, der er opført før 992 Alli l det f -
brug efter 1.
brug efter 1.
januar 1992. Her kan udleje-
januar 1992. Her kan udleje-
ren lovligt opkræve den mak-
e n e r g i -
lovligt kr de k- g i -
mentlig den mest anvendte metode. Den anvendes ofte ved genudlejning af de så- kaldte småhuse, dvs. ejen- domme med mindre end 7 boliglejemål. Til småhuse hø- rer også udlejede ejerlejlig- heder, som ofte udlejes til en meget høj leje, fordi ejeren har købt lejligheden for dyrt.
Her ses det ofte, at lejlig- heder af denne art udlejes til f.eks. 1500 kr. pr. kvadratme- ter. Hvis en udlejer af en så- xxx xxxxx laver en energire- novering, der f.eks. forøger lejen med 500 kr. pr kva- dratmeter kommer lejen så højt op, at lejligheden risike- rer slet ikke at kunne udlejes. Udlejeren vil så være nødt til at sætte lejen ned. Dette vil give ham et tab i sammen- ligning med ikke at renovere lejligheden.
Huslejenævnet
Hvis lejen oppe på 1.500 kr. pr kvadratmeter risikerer udlejeren også, at lejeren ind- bringer huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis han for- søger at hæve lejen yderli- gere. Da der tale om et små- huslejemål, vil huslejenævnet sætte lejen ned til det niveau, der gælder for omkostnings-
simale husleje, han kan få. Udlejeren kan også i kontrak- ten få indført pristalsregule- ring af lejen. Det giver auto- matiske lejestigninger uden at lejeren kan gøre andet end at betale.
Da lejen som regel allerede har nået maksimum, vil en- hver lejeforhøjelse som følge af energirenovering betyder, at udlejer risikerer, at lejlig- heden kommer til at stå tom. Heller ikke her er der nogen fordel for udlejeren i at lave energirenoveringer.
Det lejedes værdi
Nu vil jeg omtale de leje- mål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. Dette betyder, at lejen fastsættes som det be- løb, der gælder for andre ek- sisterende lejemål i tilsvaren- de stand, der ligger i samme område.
Metoden ligner markeds- leje-metoden, men da lejen skal fastsættes efter lejen i eksisterende lejemål kan en udlejer ikke sætte den helt op til det maksimale, han tror markedet kan bære. Det le- jedes værdi ligger typisk lidt lavere end markedslejen.
Denne lejefastsættelses-
renovering, da det ofte medfører, at lejen bliver så høj, at lejligheden ikke kan lejes ud.
Paragraf 5-2 lejemål
Der findes dog også en stor gruppe af lejemål i de større byer, hvor man lovligt anven- der „det lejedes værdi“ som metode til lejefastsættelse. De kaldes 5-2-lejemål, for- di lejen er fastsat efter reg- len i boligregulerings- lovens § 5, stk. 2.
Det er lejemål, der siden 1996 er ble- vet gennemgriben- de istandsat, f.eks. med nyt køkken og nyt badeværel- se. Med „gennem- gribende“ menes en istandsættelse, hvor den samlede forbedringsudgift enten har været hø- jere end 2.054 kr. pr kvadratmeter eller højre end 234.928 kr. pr. leje- mål. (Satser for 2011).
Hvis istandsæt- telsen opfylder dette krav, må en ud- lejer udleje lejlighe-
ret ordentligt.
Her kan det heller ikke be- tale sig for en udlejer at lave energirenovering, da det ofte medfører, at lejen bliver så høj, at lejligheden ikke kan lejes ud.
14 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Almen udlejning
Almen forretningsfører saboterer beboerklagenævnene
En af landets største almene forretningsførselskaber - DAB - forsøger at skæmme lejere til at betale fraflytningsregninger ved at indlede incassosager uden først at få sagen behandlet ved beboerklagenævnet
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Når lejere flytter fra deres almene bolig, opstår der ofte uenighed mellem lejeren og udlejeren om hvormeget le- jeren skal istandsætte. I 1998 vedtog folketinget almenleje- loven, og hermed fik vi de så- kaldte Beboerklagenævn. Be- boerklagenævnene fik kom- petence til at afgøre en lang række sager, hvor lejer og ud- lejer ikke kan nå til enighed. Det gælder blandt andet sager om istandsættelse ved fraflyt- ning.
I almenlejelovens § 29 står:
"Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligehol- delse og istandsættelse i hen- hold til § 24, stk. 3 og 4, §
25, stk. 4 og § 26, jf. § 94 ... afgøres af beboerklagenæv- net"
§ 25, stk. 4 omhandler be- taling for misligholdelse ved fraflytning. § 26 omhandler betaling for normalistand- sættelse ved fraflytning. § 94 omhandler fraflytningssyn. Der er altså ingen tvivl om, at beboerklagenævnet er kom- petent til at behandle uenig- heder om fraflytning.
Sabotage
Alligevel forsøger DAB at undgå at sager havner i be- boerklagenævnet. Man satser i stedet på at lægge så me- get pres på lejerne, at de be- taler "frivilligt". Metoden er at sende sagerne til incasso. Når dette sker, bliver lejeren samtidig tuet med at blive re- gistreret som dårlig betaler i RKI - tidligere kendt som Riebers.
forening gik ind i sagen på
lejernes side og der blev ind-
ledt en skriftlig brev-
Det skete blandt andet i en sag fra Køge, hvor lejerne ef- ter fraflytning fra bebyggel- sen Ellemarken gjorde indsi- gelse mod udlejers krav om istandsættelse. Køge Lejer- forening gik ind i sagen på lejernes side og der blev ind- ledt en skriftlig brev-
veksling om
veksling om
sagen.
sagen.
Seneste nyt
DAB har i sagen fra Køge nu accepteret, at sagen skal starte i beboerklagenævnet. Det er tilfredsstillende. Man kan håbe på, at denne ændring af praksis kommer til at gælde i alle fraflytningssager
Pludselig modtager le- jerne et brev fra en advokat, der truer lejerne med incas- so, hvis ikke de betaler. På lejernes vegne protesterede jeg mod advokatens brev, og denne meddelte at han ville stille sagen i bero, mens han undersøgte, om der foregik forligsforhandlinger mellem DAB og Køge Lejerforening. Forligsforhandlingerne fortsatte, men førte ikke til enighed. Nu har DAB med- delt, at sagen vil blive over- givet til incasso, hvis lejerne ikke betaler det opkrævede
beløb inden en bestemt frist.
Truer lejerne
DAB skriver udtrykkeligt, at man ikke har til hensigt at indbringe sagen for beboer- klagenævnet. Man satser må- ske på, at lejeren så vil ind- bringe sagen for nævnet, hvorved DAB vil sparer ind- bringelsesgebyret på 133 kr. - eller også tror man, at lejeren vil blive så nervøs ved udsig- ten til en incassosag, at han betaler frivilligt.
Den strategi vil ikke lyk- kes. Da det er DAB, som har penge tilgode er det også DAB, der skal tage initiativ til at få sagen afgjort. Hvis DAB trækker lejeren i foged- retten uden at have en dom for at lejeren skylder penge- ne, vil fogedretten afvise kra- vet, eller overgive sagen til boligretsbehandling.
Vi har forelagt spørgsmå- let for professor Xxxx Xxxxxx Xxxxxx, Århus Universitet. Han udtaler:
"Der kan ikke siges at gæl-
de en egentlig pligt til at ind- bringe sagen for beboerkla- genævnet, men den, der ind- bringer spørgsmålet direkte for domstolene risikerer, at sagen afvises, hvorefter ved- kommende part så må ind- bringe sagen for beboerkla- genævnet først. Derfor kan man sige, at det er mest nær- liggende at den, der har pen- ge til gode også er den, der starter sagen i beboerklage- nævnet."
Fortilfælde
Hvis der foreligger en ind- sigelse fra lejeren, bør en ud- lejer heller ikke gå direkte i boligretten med kravet. Det blev blandt andet slået fast af Østre Landsret i en anden sag fra Køge, hvor et andet bo- ligselskab var gået direkte til boligretten uden at indbringe sagen for beboerklagenævnet først.
I denne sag godkendte bo- ligrettens flertal, at sagen kunne realitetsbehandles ved boligretten. Østre Landsret omgjorde derimod boligret- tens afgørelse og bestemte at sagen skulle afvises, fordi den ikke havde været forelagt beboerklagenævnet først.
Kilde: Ø.L.D. 20. december 2002 i anke 17. afd. B-2855- 02, refereret i TBB2003.238 Lejerens advokat var Xxxxxxx
Xxxxxxxxx
Sommer 2011 Lejer i Danmark « 15
Når andelshavere lugter penge
Ældre ægtepar fik deres lejemål ophævet, fordi andelboligforeningen mente, at de ikke boede i lejligheden. Ophævelsen blev underkendt af landsretten.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Det mest usympatiske ved liberaliseringen af andels- boliglovgivningen er, at de økonomiske modsætninger mellem andelshaverne og le- jerne er blevet forstærket. Li- beraliseringen i kombination med boligboblen, har med- ført, at andelsboliger, der før kunne sælges til under 1 mio nu pludselig kan være 3 mio værd.
I mange andelsboligfor- eninger har det medført et pres på de tilbageværende lejere. Disse lejere sidder til en forholdsvis billig husle- je, nemlig den omkostnings- bestemte leje. Hvis de flytter eller dør, kan andelsbolig- foreningen sælge lejligheden som andelsbolig og derved realisere en gevinst på måske 3 mio kr.
Eksempel fra København
I en større andelsboligfor- ening boede et ældre ægtepar alene i en lejlighed på 153 kvadratmeter. De var pensio- nister og kvinden var kronisk syg. De benyttede lejligheden om vinteren, men holdt mest af at opholde sig i deres som- mehus. Der befandt de sig i hele sommerhalvåret samt
som regel i julen.
Om sommeren brugte de kun deres bylejlighed, når de skulle afhente post og når kvinden skulle til kontrol på sygehuset, hvilket forekom 2-8 dage hver sommer.
Rygte
Der opstod tilsyneladende det rygte blandt andelshaver- ne, at ægteparret slet ikke bo- ede i lejligheden mere. I 2009 blev sagen taget op på et be- boermøde i andelsboligfor- eningen, og det blev beslut- tet at foreningen skulle for- søge at ophæve ægteparrets lejemål. Dette ville betyde, at ægteparret skulle flytte, og at lejligheden derpå kunne sæl- ges.
I september 2009 skrev an- delsboligforeningens admini- strator til ægteparret og op- hævede lejemålet. Xxxxxxx gjorde indsigelse og sagen måtte derfor indbringes for boligretten.
Hjemmel
Som hjemmel til at ophæve lejemålet anførte administra- toren Lejelovens § 93, stk. 1, litra d. I denne paragraf står:
Udlejeren kan hæve leje- aftalen i følgende tilfælde:... Når lejeren fraflytter det le-
jede i utide uden aftale med udlejeren.
Denne bestemmelse er ind- ført for at sikre udlejerne mod at deres lejligheder står tomme uden at de er klar over det. Tomme lejligheder kan udgøre en brand og sund- hedsrisiko og for samfundet er det spild af boliger.
Men selv om man har pligt til at bo i sin lejlighed har man ikke pligt til at være der hele tiden. Masser af menne- sker gør som ægteparret fra København og bor i deres sommerhus eller camping- vogn om sommeren.
Beviserne
Det var nu op til andelsbo- ligforeningens advokat at be- vise, at ægteparret var fraflyt- tet lejligheden eller at de i de mindste kun opholdt sig meget sjældent i lejligheden. Dén bevisbyrde viste sig at være svær at løfte.
Flere bestyrelsesmedlem- mer og andre beboere blev ført som vidner. Et af dem havde mødt ægteparret ca. 1 gang om måneden på trap- pen inden for det seneste år før retssagen dog lidt oftere. Dette vidneudsagn bestyrke- de ikke ligefrem argumentet om, at ægteparret var flyttet.
Andre vidner havde set lys blive tændt og slukket regel- mæssigt i køkken og badevæ- relse, men havde aldrig eller kun sjældent mødt ægtepar- ret selv. Det blev indirekte hævdet, at denne automatiske tænden og slukken var noget ægteparret havde arrangeret for at bevise, at de var hjem- me selv om de ikke var det. Ægteparret benægtede dog over for landsretten, at de ejede et tænd-sluk-ur.
Naboen
Et særligt vidneudsagn kom fra ægteparrets nabo, som selv havde været for- mand for andelsboligforenin- gen. Det havde været nabo- ens fornemmelse, at ægte- parret kun opholdt sig ca. 14 dage i lejligheden om året.
Det viste sig imidlertid, at der havde været en konflikt mellem ægteparret og naboen om naboens musikstøj. Nabo- en spillede ofte høj musik, og ægteparret havde forsøgt at få ham til at dæmpe støjen ved at banke på væggen.
Efterhånden reagerede han ikke mere på denne banken og ægteparret havde opgivet at gå videre med deres klage. Det er tænkeligt, at dommer- ne på grund af denne konflikt
ikke har anset naboen for at være det mest troværdige vidne.
Elforbruget
Et særligt forhold, som blev brugt som bevis mod ægteparret, var en erklæring fra DONG, som viste at æg- teparrets el-forbrug var væ- sentlig under normen for en lejlighed på 155 kvadratme- ter.
Ægteparrets vidner
Ægteparrets advokat førte en række af parrets familie- medlemmer og venner som xxxxxx. Alle disse vidner støt- tede ægteparrets forklaring om at de ikke var flyttet, men opholdt sig i deres sommer- hus i sommerhalvåret og i ju- len.
Boligretten
Dommerne fæstede mest lid til ægteparrets vidner og fandt ikke, at andelboligfor- eningen havde løftet bevis- byrden. Dommerne frifandt ægteparret og sluttede deres præmisser af med denne kon- statering:
Hverken det forhold, at vidnerne [fra andelsbolig- foreningen] ikke ofte møder [ægteparret] eller det forhold, at [ægteparrets] elforbrug er væsentlig under normen for en lejlighed på 155 kvadrat- meter og 5 værelser kan føre til andet resultat..
Ægteparret skulle derfor ikke fraflytte lejligheden.
Landsretten erklærede sig enig med boligretten.
Kommentar
Det var en god dom både for lejerne og for samfundet. Den bestyrker den bærende værdi i et moderne demokra- tisk samfund, nemlig at man skal kunne bevise sin på- stand, når man beskylder an- dre for at overtræde loven.
Det er ikke nok at have penge og magt, man skal også have ret.
Xxxxx: Dom afsagt af Østre Landsret den 7. december 2010 (12 afd. B-1541-10).
16 « Lejer i Danmark Sommer 2011
Privat udlejning
Når udlejeren synker i jorden
Det kan give mange problemer for lejeren, når en udlejer opgiver sin ejendom og ikke betaler udgifterne. I denne lille historie fra Bjæverskov på Midtsjælland lykkedes det til sidst at få lejernes penge hjem - efter huset var gået på tvangsauktion.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Det begyndte i 2008, da lejerne klagede til Køge Le- jerforening over vedligehol- delsemangler, f.eks. farlige elinstallationer, rådne vindu- er og fugtskader. Sagen blev indbragt for huslejenævnet i Køge, som gav udlejer påbud om en række istandsættel- ser. Da han ikke udførte dem, indbragte lejerforeningen sa- gen for Grundejernes Inve- steringsfond, som istandsatte lejligheden på udlejers reg- ning.
For høj leje
Senere indbragte Køge Le- jerforening en sag om ned- sættelse af lejen. Denne sag endte med, at lejen blev hal- veret af huslejenævnet fra ca.
4.000 kr. til ca. 2.000 kr. om måneden.
Under begge huslejenævns- sager havde udlejer holdt sig væk. Han havde heller ikke besvaret nævnets breve.
Nu gik han helt under jor- den. Han betalte heller ikke de penge retur, som lejeren
havde fået tilkendt af husle- jenævnet, ca. 14.000 kr. For at få inddrevet pengene måtte de engagere en advokat.
Vandregning
Når lejeren henvendte sig om konkret problemer i ejen- dommen, kunne der ikke op- nås kontakt.
En dag fik det ældre lejer- ægtepar en henvendelse fra vandværket om, at udlejer ikke havde betalt vandafgif- ten. Da de ikke ville stå uden vand, besluttede de sig for at betale regningen selv.
De overlod det derfor til deres advokat at inddrive be- løbet sammen med den skyl- dige husleje.
Frosne vandrør
Men selv om der stadig løb vand i rørene, fik familien et nyt problem, da vinteren satte ind. Erhverslejemålet, der lå i samme bygning som famili- ens lejlighed, var nemlig ikke udlejet og stod tomt og uop- varmet. Xxxxxxx var derfor nødt til at lukke for hoved- hanen for at vandrørene ikke
skulle frostsprænges. Når de skulle bruge vand, måtte de kortvarigt lukke op for ho- vedhanen og lukke den igen bagefter.
En sådan tilstand er man selvfølgelig ikke tjent med som lejer, og at-
ter engang blev der startet en ny sag ved Huslejenævnet. Og endnu engang fik udlejer et påbud om istandsættelse, som han heller ikke reagerede på.
Tvangsauktion
Men det var åben- bart ikke kun lejer- ne, der ikke havde fået deres penge. En anden kreditor havde begæret hu- set på tvangsaukti- on og i marts 2011 blev huset solgt på auktion til en lo- kal håndværker fra Bjæverskov.
Den nye ejer ord- nede straks vand- indstallationen, og
kort tid efter betalte han den skyldige xxxx og vandregnin- gen. I alt fik lejeren tilkendt
18.303 kr. - herunder ca. 1.700 kr. i renter. Da lejerens advokat skulle have penge for sit arbejde, blev der godt
15.000 kr. tilovers til ægte- parret.
Men det bedste ved sagens afslutning er, at lejerne nu - forhåbentlig - kan se frem til at have fået en udlejer, der vil leve op til sit ansvar.
Skriv til os !
Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m.
m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også
sender sit indlæg på diskette eller CD; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post. (Adresserne ses på side 2).
Nye medlemmer
Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blanketten herunder kan bruges til indmeldelse.
Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen:
Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Postnummer og by: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Indsendes i kuvert til Danmarks Lejerforeninger
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 1. sal; 4000 Roskilde.