Bilag 2
Den 02.08.2019
Bilag 2
Købsaftale for Cordoza-grunden
Bæredygtig udvikling
INDHOLDSFORTEGNELSE:
2. BAGGRUND OG FORMÅL Fejl! Bogmærke er ikke defineret.
6. JORDBUNDSFORHOLD OG MILJØ 6
9. BYGGEMODNING, BYGGEPLIGT MV 7
11. FORSYNING OG TILSLUTNINGSBIDRAG 8
14. EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSSKAT 9
17. KØBESUMMEN OG BERIGTIGELSE 10
19. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN 10
Bilag A | Udbudsvilkår og beskrivelse |
Bilag B | Oversigt over bilagsmateriale samt tilhørende underbilag |
Bilag C | Købers vindende projektforslag |
Solrød Kommune CVR-nr. 68534917
Solrød Center 1
2680 Solrød Strand (”Sælger”)
og
[NAVN KØBER] [XXX.xx.] [ADRESSE]
(”Køber”)
(sammen betegnet ”Parterne”/”Parter” og hver især ”Part”/”Parten”)
har dags dato indgået følgende betingede købsaftale vedrørende overdragelsen af Sælgers faste ejendom (”Købsaftalen”).
2.1. Købsaftalen indgås som led i Sælgers offentlige udbud af Ejendommen. Køber har vundet udbuddet med udgangspunkt i et af Køber udarbejdet projektforslag til etablering af boligbyggeri på Ejendommen.
2.2. Ejendommen overdrages med det formål, at Køber skal opføre boligbyggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Købers (vindende) projektforslag.
2.3. Som bilag A vedlægges udbudsvilkårene og som bilag B vedlægges bilagsoversigt med tilhørende underbilag til udbuddet. Samlet betegnes materialet i bilag A og B
”Udbudsvilkårene” og udgør en integreret del af Købsaftalen. Underbilagene kan opdateres i forbindelse med underskrivelsen af Købsaftalen, f.eks. i form af opdatering af tingbogen.
2.4. Som bilag C vedlægges Købers vindende projektforslag.
3. EJENDOMMEN
3.1. Overdragelsen omfatter Sælgers tinglyste adkomst til ejendommen xxxx.xx. 19v Jersie By, Jersie beliggende Xxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxx Xxxxxx (”Hovedejendommen”), hvortil der fra ejendommen xxxx.xx. 22d (som er sammatrikuleret med xxxx.xx. 22ah) Jersie By, Jersie [uden adressenotering] xxxxxxxxxxxxxx 0.000 m2 (”Tillægsarealet”). Hovedejendommen samt Tillægsarealet betegnes samlet (”Ejendommen”). Ejendommen udgør efter arealoverførsel af Tillægsarealet 39.435 m2.
3.2. Ejendommen er ubebygget og sælges med de på grunden værende tilbehør, alle slags ledninger og installationer, hegn, træer og planter. Ejendommen overdrages i øvrigt som beset og i den stand, hvori den er og forefindes på Overtagelsesdagen.
3.3. Ejendommen er beliggende i byzone.
3.4. Ejendommens arealer fordeler sig således:
For Hovedejendommen (iflg. tingbogen): 36.704 m2, heraf 942 m2 vej. I forhold til vej- angivelsen bemærkes, at der rettelig er tale om et vejudlæg. Dette vejudlæg slettes i forbindelse med arealoverførslen af Tillægsarealet til Hovedejendommen.
I henhold til landinspektøren angivelser, jf. bilagsmaterialer, udgør Tillægsarealet 2.559 m2, og Ejendommen udgør efter arealoverførsel 39.435 m2. Hertil bemærkes, at der ikke er medregnet vandarealet på Ejendommen, som samlet udgør 389 m2.
4. PLANGRUNDLAG
4.1. Ejendommen er omfattet af Solrød Kommuneplan 2017, herunder Tillæg nr. 7 til Solrød Kommuneplan 2017, ramme 417 (”Kommuneplanen”), som muliggør Ejendommens anvendelse til boligformål (tæt-lav og etageboliger). De overordnede rammer for opførelse af boligbebyggelse på Ejendommen fremgår af Kommuneplanen. Salget af Ejendommen sker i overensstemmelse med Udbudsvilkårene, hvori det forudsættes, at de nærmere rammer for udvikling og opførelse af bebyggelse på Ejendommen sker i overensstemmelse med en senere vedtaget projektlokalplan for Ejendommen udarbejdet med udgangspunkt i Købers (vindende) projektforslag til bebyggelse på Ejendommen.
4.2. Ejendommen er i dag omfattet af lokalplan nr. 417.1. Lokalplanen vil blive ophævet i forbindelse med vedtagelsen af en projektlokalplan, som skal realisere Købers projektforslag.
5. FORURENING
5.1. Sælger gør opmærksom på, at Ejendommen har været anvendt til blandet opmagasinering, herunder til aflæsning af overskudsjord tilkørt fra lokale entreprenører i 1980’erne og 1990’erne samt i et vist omfang tilkørt i forbindelse med byggemodning af omkringliggende ejendomme. Sælger har som følge heraf fået foretaget en kortlægningsundersøgelse samt
foretaget undersøgelse af overfladejord på Ejendommen. Der henvises til Udbudsvilkårene.
5.2. Ejendommen er registreret som forurenet på vidensniveau V2. Ejendommen er herudover områdeklassificeret. Regionen har den 11. april 2019 udtalt, at Regionen ikke vil ændre Ejendommens kortlægningsstatus.
5.3. Køber må som følge heraf forvente, at der skal håndteres forurening i forbindelse med Ejendommens bebyggelse i form af f.eks. frakørsel af jord, oprensning, tilkørsel af ny jord e.l.
5.4. Køber må forvente, at gennemførelse af projektet kræver en tilladelse i henhold til § 8 i jordforureningsloven.
5.5. Forudsat opnåelse af nødvendige myndighedstilladelser kan der muligvis i et vist omfang ske genanvendelse af jorden på Ejendommen.
6. JORDBUNDSFORHOLD OG MILJØ
6.1. Køber er bekendt med de tidligere geotekniske forundersøgelser og indledende miljøundersøgelser, der er foretaget for Ejendommen. Forundersøgelserne viser, at det må forventes, at der skal ske pælefundering ved etablering af byggeri på Ejendommen. Køber er selv ansvarlig for at foretage nærmere undersøgelser vedrørende jordbundsforholdene, og Ejendommen overdrages uden ansvar for jordbundsforhold.
6.2. Alle omkostninger vedrørende jordbundsforhold, herunder til foretagelse af forundersøgelser mv., er Sælger uvedkommende, og afholdes alene af Køber.
6.3. Sælger er i øvrigt uden ansvar for jordbundens beskaffenhed, bæreevne mv., samt forekomsten af eventuelle byggerester, ubenyttede rør, drænledninger eller lignende. Købers eventuelle omkostninger til særlige foranstaltninger er Sælger uvedkommende.
6.4. Køber opfordres til at undersøge eksistensen af ledninger på Ejendommen. Sælger er uden ansvar for eventuelle forekomster af ledninger samt implikation af evt. ledninger på/i Ejendommen.
6.5. Sælger er ikke bekendt med dræn på Ejendommen. Såfremt der i forbindelse med byggemodningen konstateres dræn på Ejendommen, må disse ikke nedlægges/sløjfes uden forudgående godkendelse fra Solrød Kommune. Køber skal således acceptere, at Solrød Kommune kan stille krav om omlægning og opretholdelse af drænfunktionen, samt at køber afholder samtlige omkostninger herved.
6.6. En del af Ejendommen er beliggende indenfor å-beskyttelseslinje til Skensved Å.
7. TERRÆNREGULERING
8. ARKÆOLOGI
8.1. I forbindelse med vedtagelse af tillæg 27 til Kommuneplan 1997-2009 forespurgte Sælger i 2007 Køge Museum om en arkæologisk vurdering af Ejendommen i henhold til Museumsloven. I den forbindelse oplyste Museet, at der tidligere var foretaget en arkæologisk forundersøgelse, hvorunder der ikke fremkom væsentlige arkæologiske levn i området. Museum Sydøstdanmark har ved e-mail af 11. april 2019 bekræftet, at dette fortsat er gældende, og Ejendommen derfor er frigivet.
9. BYGGEMODNING, BYGGEPLIGT MV.
9.1. Køber forestår selv enhver byggemodning af Ejendommen, herunder etablering af adgangsforhold, jf. dog nedenfor, og udearealer på Ejendommen, og afholder alle omkostninger forbundet hermed.
9.2. Køber har pligt til at påbegynde byggeri på Ejendommen senest 36 måneder efter Overtagelsesdagen og have færdigopført byggeri senest 60 måneder efter Overtagelsesdagen. Såfremt dette ikke overholdes, er Sælger berettiget til at tilbagekøbe Ejendommen.
9.3. Byggeriet skal i hovedsagen opføres i overensstemmelse med købers vindende projektforslag, og som projektlokalplanen udarbejdes med udgangspunkt i, samt i øvrigt overholde vilkår i Aftalen og Udbudsvilkårene.
9.4. Køber er ikke berettiget til at videreoverdrage Ejendommen i ubebygget stand. Dette hindrer dog ikke Købers mulighed for, forud for færdiggørelsen af byggeri på Ejendommen, at indgå købsaftaler om overdragelse af Ejendommen eller dele heraf (f.eks. udstykkede parceller eller ejerlejligheder), hvis overdragelsen først sker efter færdigopførelse af byggeriet (herunder enkelte bygninger, såfremt færdigopførelse sker etapevis), og der er
modtaget ibrugtagningstilladelse af byggeriet eller dele heraf på Ejendommen.
9.6. Kommende byggeri på Ejendommen skal DGNB-certificeres. Certificering skal udføres af en godkendt auditor. Forud for Købers ansøgning om byggetilladelse, skal der være indgået en skriftlig aftale med en auditor. Projektmateriale, som lægges til grund for en fremtidig byggetilladelse for opførelse af Købers projektforslag, skal forud for indsendelse byggeansøgning være præ-certificeret af auditoren, og præ-certificeringen fremsendt til Solrød Kommune. Køber må forvente, at der ikke kan gives byggetilladelse, hvis ikke præ-certificeringen viser, at det kommende byggeri vil kunne blive DGNB-certificeret.
10. VEJADGANG
10.1. Vejadgangen til Ejendommen skal etableres i form af en tilkørsel fra Xxxxxxxxxx ud fra den interimistiske adgang, der findes i dag på Ejendommens nordvestlige hjørne. Sælger forestår omlægning og ændringer af Tåstrupvej, samt afholder omkostningerne hertil.
10.2. Regulering af vejadgang samt etablering af interne veje, fortove, stier og parkeringspladser mv. forventes nærmere fastsat i en kommende projektlokalplan for Ejendommen.
10.4. Køber skal sikre stiadgang til og fra Ejendommen i form af tilslutning fra Ejendommen til den stiforbindelse, som i den nordøstlige hjørne af naboejendommen (xxxx.xx. 22d) slår et knæk og kører under S-togsbanen. Køber forestår tilslutningen, samt afholder alle omkostninger hertil.
11. FORSYNING OG TILSLUTNINGSBIDRAG
11.1. Ejendommen er ikke tilsluttet forsynings- og spildevandsnettet. Køber forestår selv tilslutning til forsyningsnettet samt spildevandsnettet, og afholder omkostningerne hertil, herunder udgifter til enhver form for tilslutningsbidrag mv. til forsyningsselskaberne.
11.2. Udover direkte tilslutningsomkostninger afholder Køber ligeledes udgifter, som pålægges Sælger fra forsyningsselskaberne, såfremt de kan henføres til byggemodningen af Ejendommen. Solrød Fjernvarmeværk a.m.b.a. har vedrørende fjernvarmeledninger anslået en sådan udgift til ledning frem til matrikel til kr. 315.000 ekskl. moms, som refunderes til Sælger af Køber.
12. UDSTYKNING
12.1. Sælger sørger forud for Overtagelsesdagen at foranledige Tillægsarealet overført til Hovedejendommen. Køber er dog bekendt med den langvarige sagsbehandlingstid hos Geodatastyrelsen, og at det som følge heraf ikke er sikkert, at arealoverførslen er endelig gennemført før Overtagelsesdagen. I så fald er Køber forpligtet til at acceptere den endelige gennemførelse af arealoverførslen sker efter Overtagelsesdagen, samt i videst muligt omfang at medvirke hertil.
12.2. Sælger afholder alle omkostninger til selve arealoverførslen, herunder tinglysning inkl. tinglysningsafgifter og udgifter til udarbejdelse af nødvendigt materiale til brug for gennemførelsen af arealoverførslen, men ikke Købers evt. omkostninger til rådgivning eller medvirken i den forbindelse.
13. ENERGIMÆRKE
13.1. Ejendommen er ubebygget, og der udarbejdes derfor ikke energimærke.
14. EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSSKAT
14.1. Ejendommens værdi fremgår af ejendomsvurderingerne, som udgør en del af Udbudsvilkårene.
14.2. Køber er gjort bekendt med ejendomsværdierne, og at ejendomsskatter pt. beregnes på basis af sidst kendte offentlige ejendomsvurdering, herunder at Ejendommen er vurderet i henhold til den hidtidige anvendelse (ubebygget grund), samt at Ejendommen i henhold til tidligere lokalplan var udlagt til erhvervsformål. Køber er gjort bekendt med, at ændringen af plangrundlaget forventeligt vil medføre ændrede ejendomsskatter for Ejendommen. Køber kan i den anledning ikke gøre krav gældende mod Sælger.
15. SERVITUTTER OG BYRDER
15.1. Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, servitutter, deklarationer og byrder, hvormed den har tilhørt Sælger og tidligere ejere.
15.2. Køber respekterer de servitutter, som pålægges Ejendommen i henhold til Købsaftalen samt i øvrigt sådanne rimelige servitutter, som kan kræves i forbindelse med etablering af byggeri på Ejendommen fra det offentliges side (inkl. krav fra Sælger som offentlig myndighed).
16. OVERTAGELSESDAGEN
16.1. Ejendommen overtages af Køber den førstkommende den 1. i en måned efter, at betingelserne i pkt. 25 er opfyldte (”Overtagelsesdagen”)
16.2. Ejendommen henligger fra Overtagelsesdagen for Købers regning og risiko.
17. KØBESUMMEN OG BERIGTIGELSE
17.1. Købesummen er aftalt til kr. [ ] inkl. moms, skriver kroner [ ] 00/100 (”Købesummen”).
17.2. Senest 14 dage efter Købsaftalens underskrivelse af begge Parter skal Køber stille sædvanlig bankgaranti for købesummens betaling.
17.3. Garantien erstattes på Overtagelsesdagen af en kontant betaling af Købesummen til Sælgers pengeinstitut.
18. MOMS
18.1. Overdragelse af Ejendommen udgør efter Sælgers opfattelse en momsmæssig overdragelse af en byggegrund, og overdragelsen er derfor ikke momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b). Købesummen tillægges derfor moms.
19. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN
19.1. Uden for Købesummen overtager Køber ingen gæld i Ejendommen.
20. REFUSION
21. BERIGTIGELSE
21.1. Handlen berigtiges af Sælgers advokat, Xxxxxxx Advokatfirma.
21.2. Skøde skal være klar til Sælgers og Købers signering senest 10 hverdage før Overtagelsesdagen.
21.3. Sælger og Køber er pligtig til at signere skøde senest 3 hverdage inden Overtagelsesdagen.
22. OMKOSTNINGER
22.1. Sælger afholder omkostningerne ved handlens berigtigelse, idet Køber dog betaler tinglysningsafgiften.
22.2. For omkostninger vedrørende eventuel udstykning samt tinglysning af servitutter henvises til ovenstående.
22.3. Parterne bærer i øvrigt selv omkostninger til egne rådgivere.
23. UDBUD
24. SOMMERHUSERKLÆRING
25. BETINGELSER
25.1. Aftalen er fra Sælgers side betinget af betaling af Købesummen.
25.2. Aftalen er fra Købers og Sælgers side betinget af, at der senest 18 måneder efter datoen for Købers underskrift af Købsaftalen foreligger en vedtaget og upåklagelig projektlokalplan, som kan realisere Købers projektforslag for bebyggelse af Ejendommen.
25.3. Aftalen er fra Sælgers side betinget af Solrød Kommunes kommunalbestyrelses godkendelse af Aftalen.
25.5. Såfremt betingelsen i pkt. 25.2 og 25.4 ikke er opfyldt/afklaret senest 18 måneder efter datoen for Købers underskrift af Købsaftalen, er Sælger såvel som Køber berettiget til at træde tilbage fra handlen.
25.6. Køber er for egen regning berettiget til at i en periode på 2 måneder efter underskrivelsen af Aftalen at foretage sådanne forundersøgelser vedrørende jordbundsforholdene, som Køber måtte finde nødvendige.
Såfremt sådanne jordbundsundersøgelser viser, at opførelse af byggeri på Ejendommen nødvendiggør omkostninger til ekstrafundering og/eller pilotering udover, hvad som kunne forventes med udgangspunkt i oplysninger om jordbundsforholdene, nødvendige ekstrafundering og/eller pilotering mv. angivet i Udbudsvilkårene, herunder særligt bilagsmaterialet, er Køber berettiget til at træde tilbage fra handlen.
Såfremt Køber ønsker at træde tilbage fra handlen, skal Køber meddele dette til Sælger senest 2 måneder efter Aftalens underskrivelse og sammen med meddelelsen fremsende økonomisk overslag over udgifternes omfang samt resultatet af forundersøgelserne og i øvrigt redegøre for, hvorledes ekstraomkostningerne overstiger, hvad der kunne forventes med udgangspunkt i de oplysninger, som er givet i Udbudsvilkårene.
Såfremt Køber ikke senest 2 måneder efter underskrivelse af aftalen gør brug af sin betingelse i henhold til denne bestemmelse, bortfalder betingelsen uden videre og kan ikke senere gøres gældende.
26. DOKUMENTER
26.1. Bilag A og B (Udbudsvilkårene) samt bilag C angiver samtlige dokumenter tilknyttet handlen.
27. UNDERSKRIFTER
27.1. Aftalen underskrives i 2 eksemplarer, ét til hver Part.
For Sælger (Solrød Kommune): | Som Køber: | |
Navn: | Navn: | |
Navn: | Navn: |