mellem

Dato: August 2022

X.xx.: NST- 523-00576

Erhvervslejekontrakt om leje af Egekrogen,

Langebjerg 92, 2850 Nærum

mellem

Naturstyrelsen Hovedstaden Dyrehaven 6

CVR_nr. 33 15 72 74

(herefter Udlejer) og

[navn] [adresse]

[Evt. CVR-nr., tegningsberettigede, tlf. mail mv.]

(herefter Lejer)

Indholdsfortegnelse

1. PRÆAMBEL 3

2. DET LEJEDE 3

3. DET LEJEDES STAND 3

4. DET LEJEDES BENYTTELSE 4

5. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR 5

6. INVENTAR 5

7. LEJENS STØRRELSE OG DENS REGULERING 5

8. DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE 6

9. DRIFTSUDGIFTER MV. UD OVER LEJEN 7

10. SKATTER OG AFGIFTER 7

11. VAND, VARME OG EL M.M 7

12. FREMLEJE OG AFSTÅELSE 7

13. RENHOLDELSE MV 8

14. VEDLIGEHOLDELSE MV 8

15. HÆNDELIG UNDERGANG 9

16. ÆNDRINGER AF DET LEJEDE 9

17. FORSIKRINGER OG ANSVAR 9

18. FRAFLYTNING OG TILBAGELEVERING AF DET LEJEDE 10

19. TINGLYSNING 11

20. ÆNDRINGER I DENNE KONTRAKT 11

21. SÆRLIGE BESTEMMELSER 11

22. UNDERSKRIFTER 11

1. PRÆAMBEL‌

Denne kontrakt er en del af udbuddet af ”Egekrogen” annonceret på Naturstyrelsens hjemmeside d. 22. august 2022.

2. DET LEJEDE‌

2.1 Det lejede er Egekrogen, Langebjerg 92, 2850 Nærum, matr. nr.2e Søllerød By, Søllerød – herefter Egekrogen. Det lejede består af en beboelsesejendom i to etager og en staldbygning med tilhørende grund, som afgrænset på vedhæftede kort i bilag 1.Halvdelen af staldbygningen er lukket af og udlejet til opsætning af kommunens forsyningsanlæg, hvilket lejer må tåle.

2.2 Lejemålet udgør samlet ca. 261 m2 fordelt som på:

Beboelseshus:	161	m2
Staldbygning:	Ca. 100	m2
:
I alt	Ca. 261	m2

2.2 Parterne er enige om, at dette areal er gældende for det lejede uanset eventuelle efterfølgende opmålinger. Såfremt en opmåling af det lejede således efterfølgende viser, at det lejede rent faktisk er mindre eller større end det her oplyste kvadratmeterantal, medfører dette ikke en ændring i lejen.

2.3 Til det lejede hører brugsret til arealerne beliggende omkring beboelseshuset og halvdelen af staldbygningen. Derudover kan der etableres et afsætningsareal langs den del af Langebjerg, der går gennem skovstykket fra Ravnebakken og over mod bygningerne. Ved bygningerne er der et eksisterende parkeringsareal, der dog kun må anvendes til personaleparkering og evt. varelevering. Se markering på bilag 1.

3. DET LEJEDES STAND‌

3.1 Det lejede er ikke istandsat og overtages af Xxxxx som beset den xxxxxxx og godkendt af Lejer pr. den xxxxxxxx.

3.2 Der vil i forbindelse med besigtigelsen af det lejede blive udarbejdet en indflytningsrapport med tilhørende billeddokumentation. Denne indflytningsrapport og billeddokumentation indgår som nærværende lejekontrakts bilag 2.

3.3 Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal Xxxxxxx, for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, skriftligt meddele Udlejer, at Lejer vil gøre manglen gældende, jf. Erhvervslejelovens

§ 21.

4. DET LEJEDES BENYTTELSE‌

4.1 Det lejede skal anvendes til XXXXXXXXX og må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke benyttes til andre formål.

4.2 Lejer skal anvende det lejede til det aftalte formål.

4.3 Lejer skal sørge for at ansøge om landzonetilladelse og byggetilladelse hos Rudersdal kommune inden lejemålet kan anvendes til det aftalte formål. Beboelseshuset og staldbygningen skal indrettes under hensyntagen til bygningernes høje bevaringsværdi, så de bevarer deres nuværende omfang og udtryk. Der henvises i øvrigt til referatet fra byplanudvalgsmøde af 12. august 2020 vedlagt som bilag 4 til udbudsmaterialet med tilhørende bilag. Øvrige særlige krav til indretning, installationer eller myndighedsgodkendelse er Udlejer uvedkommende.

4.4 Lejer er ansvarlig for, at den virksomhed, der udøves i det lejede, ikke er i strid med offentlige forskrifter. Såfremt den virksomhed, som Xxxxx udøver i det lejede, kræver tilladelse fra offentlige myndigheder, indhenter Xxxxx selv dette for egen regning. Lejer skal uden ugrundet ophold underrette Udlejer om myndighedskrav og skal sende Udlejer kopi af myndighedskrav og tilladelser.

4.5 Parterne er enige om, at lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet.

4.6 Skiltning og opsætning af markiser m.m. kan alene ske med Xxxxxxxx udtrykkelige skriftlige samtykke og efter Udlejers anvisning. Såfremt der gives samtykke til skiltning, opsætning af markiser m.m., hæfter Lejer for eventuelle følgeskader i forbindelse med skiltningen. Lejer skal ved fraflytning sørge for fuld reetablering af facader, skiltestandere m.v. og fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen, med mindre Udlejer skriftligt har frafaldet krav herom.

4.7 Lejer skal respektere de servitutter og andre ejendomsbyrder, der påhviler ejendommen/det lejede, herunder respektere offentlighedens adgang til området. Ejendommen er beliggende i landzone og inden for skovbyggelinje. Derudover ligger den i fredskov inden for fredningen af Mølleådalen, i værdifuldt landskab i Kommuneplan 2017 og indre grøn kile i fingerplan 2019. Det omgivende område er registreret som Natura 2000-habitatområde. Havearealet vest for beboelseshuset og staldbygningen ligger inden for fortidsmindebeskyttelseslinjerne til to rundhøje.

I kommuneplanens rammeområde Sø. R4 er områdets anvendelse fastlagt til rekreative formål, natur, skovbrug og jordbrug. Både beboelseshuset og staldbygningen er udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen og i Temalokalplan 264 for bevaringsværdige bygninger og røde porte.

Fredningen er en tilstandsfredning, der i § 2 fastlægger, at det fredede område skal bevares i sin nuværende tilstand, Der må ikke foretages terrænændringer, foretages ændringer i eksisterende beplantning eller opføres yderligere bebyggelse.

4.8 Lejerens brug må ikke medføre forurening af ejendommen, ligesom Xxxxx ikke må anvende pesticider eller kunstgødning på udenomsarealer.

5. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR‌

5.1 Lejemålet træder i kraft den 1. november 2022. Lejemålet fortsætter herefter indtil det opsiges.

5.2 Lejer kan skriftligt opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

5.3 Udlejer kan opsige lejemålet i overensstemmelse med Erhvervslejelovens kap. 11 nævnte tilfælde. Lejer er ikke berettiget til erstatning i anledning af Udlejers opsigelse, idet Erhvervslejelovens §§ 66 og 67 ikke finder anvendelse for nærværende lejemål.

5.4 Parterne kan ophæve lejeforholdet i overensstemmelse med Erhvervslejelovens regler herom.

6. INVENTAR‌

6.1 Det lejede stilles på overtagelsesdagen til rådighed for Lejer med det mur- og nagelfaste inventar, der er indføjet af tidligere lejer. Udlejer indestår ikke for dette inventars funktionalitet.

7. LEJENS STØRRELSE OG DENS REGULERING‌

7.1 Den årlige leje er ved kontraktens underskrift aftalt til kr. 78.000, svarende til 6500 kr. pr. måned. Der skal dog kun betales 50 % i leje dvs. 3250 kr./md. indtil institutionens opstart dog maksimalt 12 måneder fra kontraktens indgåelse. Nedslaget i lejen er udlejers måde at hjælpe lejer i gang, da der skal forventes en større indvendig og udvendig istandsættelse.

7.2 Lejen betales månedsvis forud. Første gang der betales leje er den 1. november 2022.

7.3 Betaling skal ske iht. udsendt faktura m. FIK-kode/PBS-opkrævning. Er dette ikke modtaget kan der betales til styrelsens konto i Danske Bank xxx.xx. 0216 konto 4069163580 med oplysning af debitornavn eller lejemålets adresse. Xxxxx opfordres til at tilmelde lejebetaling til Betalingsservice. Udlejer gør opmærksom på, at der ved tilmelding til Betalingsservice anvendes en anden af Udlejers konti af administrative årsager.

7.4 Lejen reguleres én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset (NPI). Reguleringen sker hver 1. april, første gang 1. april 2023.‌

Regulering efter nettoprisindeks skal ikke varsles, men har virkning ved Udlejers skriftlige meddelelse herom til Xxxxx.

7.5 Uanset den særligt aftalte reguleringsklausul, jf. pkt. 7.4, kan parterne i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, jf. Erhvervslejelovens § 13, hvis lejen på varslingstidspunktet var væsentlig lavere/højere end markedslejen. Reguleringen fordeles dog ikke over 4 år, men træder i sin helhed i kraft på det tidspunkt, som lejeforhøjelsen blev varslet til.

7.6 Uanset den særligt aftalte reguleringsklausul, jf. pkt. 7.4, kan parterne i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, jf. Erhvervslejelovens § 13, hvis lejen på varslingstidspunktet var væsentlig lavere/højere end markedslejen. Reguleringen fordeles dog ikke over 4 år, men træder i sin helhed i kraft på det tidspunkt, som lejeforhøjelsen blev varslet til.

8. DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE‌

8.1 Efter kontraktens underskrift betaler Xxxxx et depositum på kr. 39.000 kr.- svarende til 6 måneders leje. Depositum indbetales til Udlejers konto i Danske Bank, reg. nr. 0216 konto nr. 4069164234, eller i henhold til opkrævning fra Udlejer.‌

8.2 Efter kontraktens underskrift betaler Lejer endvidere forudbetalt leje på kr. 39.000 kr.- svarende til 6 måneders leje. Beløbet indbetales til Udlejers konto i Danske Bank, reg. nr. 0216 konto nr. 4069164234, eller i henhold til opkrævning fra Udlejer.‌

8.3 Udlejer kan til enhver tid kræve, at depositum og forudbetalte leje hver skal svare til 6 måneders leje, jf. punkt 8.1 og punkt 8.2, hvorfor der kan foretages regulering heraf i overensstemmelse med punkt 7. Reguleringsbeløbet skal betales senest 5 hverdage efter fremkomst af Udlejerens påkrav herom. Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

8.4 Depositum tjener til sikkerhed for opfyldelse af samtlige Lejers forpligtelser efter

denne kontrakt, herunder i forbindelse med fraflytning, ligesom - men ikke

begrænset til - flytteopgørelseskrav, varmeregnskab, ubetalte driftsudgifter, leje i istandsættelsesperioden, sagsomkostninger i tilfælde af tvist mellem parterne, mv.

Udlejer har således mulighed for at modregne eventuelle krav der udspringer af nærværende kontrakt, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.

8.5 [Følgende indsættes alene, hvor lejer er et selskab uden personlig hæftelse:] Xxxxx skal afgive en selvskyldnererklæring for samtlige krav, der opstår i forbindelse med nærværende lejeforhold.

9. DRIFTSUDGIFTER MV. UD OVER LEJEN‌

9.1 Ud over lejen betaler Lejeren for vandledningsafgift, skorstensfejning, renovation samt eventuel skadedyrsbekæmpelse.

9.2 Udlejer er ikke i stand til at fremlægge et budget herfor navnlig fordi især udgifterne til renovation vil være stærkt afhængige af husets anvendelse.

10. SKATTER OG AFGIFTER‌

10.1 I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. november 2022.

10.2 Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Uanset den aftalte regulering af lejen, jf. pkt. 7.4, kan lejen forhøjes som følge af stigninger i de skatter og afgifter, som påhviler ejendommen, herunder vandafledningsafgift og andre afgifter af forbruget af vand, renovation og skorstensfejning m.m. jf. Erhvervslejelovens §§ 10-11.

11. VAND, VARME OG EL M.M.‌

11.1 Der er i lejemålet individuelle vand-, el- og varmemålere. Lejemålet opvarmes med fjernvarme.

11.2 Alle udgifter til forsyning af det lejede med el, inkl. afgifter, vand, varme og fjernvarme afholdes af Lejer og afregnes direkte over for forsyningsselskaberne. Lejer er forpligtet til at registrere sig som selvstændig bruger hos forsyningsselskaberne.

11.3 Alle betalinger efter kontraktens pkt. 11 er pligtige pengeydelser i lejeforholdet.

12. FREMLEJE OG AFSTÅELSE‌

12.1 Lejer har ikke afståelsesret. Erhvervslejelovens § 55 finder således ikke anvendelse på lejemålet. Er lejer et selskab med begrænset hæftelse anses overdragelse eller anden overgang af den bestemmende indflydelse, ved fx overdragelse af anparter eller stemmer i selskabet for afståelse.

12.2 Lejer har ikke ret til hel eller delvis fremleje af det lejede.

13. RENHOLDELSE MV.‌

13.1 Lejer påtager sig at føre opsyn med lejede, renholde og rydde adgangsarealer samt at holde arealerne i god og ordentlig stand.

13.2 Bortskaffelse af enhver form for affald sker ved Lejerens foranstaltning og for

Lejerens regning, idet Xxxxxxx selv indgår aftale herom med renovationsselskabet.

13.3 Lejer forestår eventuel vintervedligeholdelse i form af snerydning, saltning og grusning omkring det lejede og på adgangsvejen til det lejede samt

afsætningsarealet.

13.4 De træer og buske der står på arealet må ikke fældes uden Udlejers skriftlige tilladelse. Der må ikke bruges pesticider på arealerne.

13.5 Jagtretten er Udlejers, og bekæmpelse af skadevoldende vildt er Xxxxx uvedkommende. Lejer er dog forpligtet til at sørge for fornøden bekæmpelse af husmår, der går ind i bygningerne, samt mus og rotter.

14. VEDLIGEHOLDELSE MV.‌

14.1 Al indvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse påhviler Lejeren, der

stedse skal omgås det lejede forsvarligt og holde det i vel vedligeholdt stand. Lejer er forpligtet til at vedligeholde og/eller forny maling, gulve, gulvbelægning, installationer af enhver art, indvendige bygningsdele, herunder låse, dørhåndtag, nøgler, ruder, beslag, cisterner, haner, wc-kummer med sæder, vaskekummer, vandlåse, elektriske installationer, varme-, klima- og udsugningsinstallationer for så vidt angår termostatventiler, filtre og lignende, der har med driften af disse installationer at gøre, armaturer, lyskilder af enhver art samt installationer til det lejedes afløb og forsyning med vand, el og varme mv. begrænset ved disses tilslutning ved hovedledningen.

14.2 Den udvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Dette omfatter også egentlige udskiftningsopgaver på tag og fag.

14.3 Udlejer er til enhver tid berettiget til at besigtige det lejede med henblik på konstatering af, om Xxxxxx vedligeholdelsesforpligtelse er overholdt. Lejer vil i så fald modtage et forudgående varsel herom i passende tid.‌

14.4 Såfremt der ved Udlejers besigtigelse konstateres manglende opfyldelse af Xxxxxx vedligeholdelsesforpligtelse, jf. pkt. 12.1, skal sådanne mangler uden ugrundet ophold udbedres af Xxxxx.

14.5 Udlejer og Lejer drøfter ved besigtigelsen, jf. pkt. 14.3, en frist for udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler. Såfremt det ikke er muligt at opnå enighed, fastsætter Udlejer en frist for udbedringen.‌

14.6 Er behørig udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler ikke gennemført af Xxxxx inden udløbet af fristen, jf. pkt. 14.5, er Udlejer berettiget til - uden yderligere varsel - at lade arbejdet udføre for Lejers regning.

14.7 Er behørig udbedring af de konstaterede vedligeholdelsesmangler ikke gennemført af Xxxxx inden udløbet af den aftalte frist, jf. pkt. 14.5, og er de konstaterede

vedligeholdelsesmangler væsentlige, er Udlejer tillige berettiget til - efter påkrav - at ophæve lejemålet i medfør af Erhvervslejeloven.

14.8 Skader hvis udbedring er uopsættelig, skal Xxxxx straks udbedre skaden og anmelde til Udlejer. Andre skader skal anmeldes til Udlejer hurtigst muligt. Såfremt Udlejer, uden om Xxxxx, bliver bekendt med risikoen for en uopsættelig skade, har Udlejer ret til straks at få adgang til lejemålet.

15. HÆNDELIG UNDERGANG‌

15.1 Ved væsentlig forandring af det lejede, f.eks. ved kondemnering, brand eller anden hændelig undergang, ophører nærværende aftale, jf. Erhvervslejelovens almindelige regler herom. Udlejer er ikke forpligtet til at genopføre helt eller delvist eller tilbyde erstatningslejemål.

16. ÆNDRINGER AF DET LEJEDE‌

16.1 Lejer må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke foretage ændringer af det lejede ud over de sædvanlige installationer, som er opregnet i Erhvervslejelovens §§ 37-39.

16.2 I tilfælde af at sædvanlige installationer skal foretages, jf. erhvervslejelovens regler herom, har Lejer pligt til med rimelig varsel at give Udlejer skriftlig meddelelse herom, forinden installationen foretages.

17. FORSIKRINGER OG ANSVAR‌

17.1 Det lejede er omfattet af Statens selvforsikringsordning. Det er således Udlejer, der afgør hvorvidt det skønnes hensigtsmæssigt at genopføre/udbedre evt. skader helt eller delvist. I tilfælde af bygningernes hændelige undergang ved f. eks. brand henvises til pkt. 15.

17.2 Lejer må fra ikrafttrædelsestidspunktet, jf. kontraktens § 2.1 og § 4.1, selv sørge for at tegne de forsikringer vedrørende det lejede, som Xxxxx måtte anse for formålstjenelige eller nødvendige, og som i øvrigt er påkrævet i relevante love og

andre regler.

17.3 Lejers inventar, herunder elektroniske genstande, som Lejer installerer i lejemålet, er ikke omfattet af Udlejers forsikringsforpligtelse i tilfælde af f.eks. lynnedslag.

18. FRAFLYTNING OG TILBAGELEVERING AF DET LEJEDE‌

18.1 Ved lejemålets ophør skal Lejer senest kl. 12.00 den dag, det lejede skal fraflyttes,

eller første arbejdsdag derefter, aflevere det lejede ryddeliggjort, rengjort og i øvrigt i kontraktmæssig stand, således at lejemålet ved lejemålets ophør er i samme stand som den overleveringen, jf. kontraktens pkt. 2.1, pkt. 2.2. og pkt. 4.1.

18.2 Lejer skal på fraflytningstidspunktet aflevere samtlige nøgler til låse i døre og

lignende, herunder til låse, som Lejeren har isat. Afleveres nøglerne ikke som anført, vil udskiftning af låse ske for Lejers regning.

18.3 Udlejer har som udgangspunkt 2 måneder fra fraflytningsdagen til at fremsætte krav mod lejer i forbindelse med fraflytning.

18.4 Udlejer og Xxxxx er enige i, at det tilstræbes, at der i forbindelse med fraflytningen af lejemålet, sker en fælles besigtigelse af lejemålet, og at der udarbejdes en fraflytningsrapport med tilhørende billeddokumentation, hvori lejemålets stand ved aflevering beskrives.

18.5 Såfremt Lejer ikke deltager i gennemgangen, skal fraflytningsrapporten fremsendes til Lejer, så den er fremme senest 2 måneder efter afholdt flyttesyn.

18.6 Såfremt Lejer har indsigelse mod fraflytningsrapportens indhold, skal specificeret indsigelse meddeles skriftligt til Udlejer senest 2 uger efter, at fraflytningsrapporten er kommet frem til Lejeren. Sker dette ikke, anses fraflytningsrapportens indhold for godkendt af Lejeren.

18.7 Såfremt arbejder, som Xxxxx har pligten til at udføre, ikke er udført inden

fraflytningsdagen, sker istandsættelsen ved Udlejers foranstaltning og for Lejers regning. Xxxxx er forpligtet til at betale leje i istandsættelsesperioden.

18.8 Forbedringer og installationer, som Lejer med Udlejers forudgående skriftlige

samtykke har udført på egen bekostning, må borttages af Xxxxx, hvis dette kan ske uden skade på det lejede, og mod at Lejer reetablerer det lejede svarende til den tidligere tilstand uden udgift for Udlejer.

18.9 Kan forbedringer eller installationer ikke borttages uden skade på det lejede, er Lejer afskåret fra at bortfjerne den indsatte forbedring eller installation, og Lejer kan i

denne henseende ikke gøre noget krav gældende mod Udlejer i anledning af den

forbedring, der er tilført ejendommen.

19. TINGLYSNING‌

19.1 Lejer er ikke berettiget til at lade lejekontrakten tinglyse på ejendommen.

20. ÆNDRINGER I DENNE KONTRAKT‌

20.1 Ændringer til denne kontrakt er alene gyldige, såfremt de udfærdiges og tiltrædes skriftligt i form af en allonge eller et tillæg til kontrakten.

21. SÆRLIGE BESTEMMELSER‌

21.1 Lejer bekræfter ved underskrift på nærværende lejekontrakt at have fået udleveret de i kontrakten nævnte bilag, herunder oplysning om Naturstyrelsens behandling af personoplysninger.

21.2 Ved underskrift på nærværende kontrakt aftaler Udlejer og Lejer digital

kommunikation. Kommunikation mellem Lejer og Udlejer via e-mail har således samme retsvirkning som rekommanderet eller almindelig post. Udlejer skal kontaktes på [mailoplysninger]. Lejer skal kontaktes på xxx@xxx.xx. Parterne er forpligtede til at oplyse hinanden om efterfølgende ændringer af disse oplysninger. Både Xxxxx og Udlejer kan kræve anden form for kommunikation, såfremt dette meddeles til den anden part, med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned.

22. UNDERSKRIFTER‌

__________ , den ___________20[tal] __________, den 20[tal]

For Udlejer: For Lejer

_______________________________ _______________________________

Naturstyrelsen Navn:

v/[navn] [tegningsberettigede skal underskrive her, hvis flere lav flere linjer med deres navn under]

Bilagsfortegnelse

Bilag 1: Kortoversigt over det lejede

Bilag 2: Indflytningsrapport af [dato/år]

Bilag 3: Oplysning om Naturstyrelsens behandling af personoplysninger Bilag 5: Tjekliste til Erhvervslejeloven

Bilag 6: Energimærkning