K E N D E L S E

21107089

Profilskifte. Fastkursaftale. Aftaleindgåelse.

Klageren optog i maj 2009 i forbindelse med køb af den omhandlede ejendom et kortrentelån F1 på 1.400.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Der var i forbindelse med lånets refinansiering drøftelser mellem parterne, der mundede ud i, at instituttet den 19. august 2009 fremsendte bekræftelser til klageren på indgåelse af aftale om ændring af rentetilpasningsprofilen til rentetilpasning hvert 5. år samt indgåelse af en fastkursaftale. I begge aftaler blev klageren opfordret til straks at rette henvendelse til instituttet, hvis han var uenig i disse. Klageren henvendte sig den 27. august 2009 til instituttet for at drøfte mulighederne for en omlægning med tillægsbelåning. Der var herefter dialog mellem parterne vedrørende omkostningerne ved en omlægning samt de forbedringer, klageren havde lavet eller planlagde at lave på ejendommen. Instituttet foretog den 17. september 2009 en registrering i sit kundesystem af, at klageren muligvis havde fortrudt fastkursaftalen, da den ikke var accepteret på skrift, men pr. telefon. Profilskiftet og fastkursaftalen blev ikke opretholdt, og der var efterfølgende en dialog mellem parterne vedrørende misligholdelsesomkostninger i størrelsesordenen 18.000 kr., hvorunder klageren anførte, at han havde oplyst til instituttet, at han gik i salgsovervejelser og derfor ikke ønskede et F5-lån, og at han derfor undlod at underskrive aftalerne, da hans protester ikke vandt gehør. Dette bestred instituttet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at klageren ikke var bundet af aftalerne af 19. august 2009 om henholdsvis ændring af lånets refinansieringsprofil og fastkurs, og at instituttet ikke kunne kræve misligholdelsesomkostninger betalt af ham. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt det ikke bevist, at klageren til det koncernforbundne pengeinstitut havde oplyst, at han overvejede at sælge ejendommen og derfor ikke ønskede en omlægning fra et F1-lån til et F5-lån. Nævnet lagde til grund, at realkreditinstituttet den 19. august 2009 fremsendte bl.a. specifikation til fastkursaftale til klageren, og henviste til følgebrevet, hvori klageren blev opfordret til at gennemgå specifikationen og straks kontakte realkreditinstituttet, hvis han havde bemærkninger til fastkursaftalen. Nævnet lagde endvidere til grund, at klageren først den 17. september 2009 gjorde gældende, at han ikke mente at have indgået en fastkursaftale med instituttet. Klageren havde efter Nævnets opfattelse reageret for sent, og klageren var derfor bundet af den fremsendte fastkursaftale På den baggrund blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 29. november 2011

JOURNAL NR.: 2011-01-07-089-D

INSTITUT: Realkredit Danmark A/S

KLAGEEMNE: Profilskifte. Fastkursaftale.

Aftaleindgåelse.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2011

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx

NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:

Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx (formand) Xxxx Xxxxxxx

Xxxxxx X. Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxx

Xxx Xxxxxx Xxxxxx

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste optog klagen og hans daværende kæreste i maj 2009 i forbindelse med køb af den omhandlede ejendom et kortrentelån F1 på 1.400.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.

I slutningen af juli 2009 var der angiveligt drøftelser mellem klageren og en kunderådgiver i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut vedrørende ændring af F1-lånet. Indklagede udarbejdede den 23. juli 2009 forskellige beregninger, der viste hovedtallene ved omlægning af lånet til henholdsvis obligationslån med og uden afdragsfrihed og F5 lån med og uden afdragsfrihed.

Indklagede fremsendte den 19. august 2009 følgende brev til klageren:

”…Som aftalt bekræfter vi hermed, at vi i dag har indgået en aftale om at ændre rentetilpasningsprofilen på deres FlexLån®, og at vi samtidig har låst renten fast for den kommende refinansieringsperiode.

Vi vedlægger:

• Aftale om ny rentetilpasningsprofil pr. 1. januar 2010

• Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed

• Specifikation af fastkursaftale

Er De ikke enig i indholdet af vedlagte ”Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed”, skal De kontakte os straks, og ellers skal De blot hurtigst muligt skrive aftalen under og sende den retur til os.

Det koster 500 DKK at ændre lånet – vi opkræver beløbet særskilt.

Når vi har rentetilpasset lånet i slutningen af december, sender vi endelige oplysninger om de samlede ydelser år for år, kreditoplysninger i hovedtal samt afregningskurserne for de obligationer, der er solgt.

Hvis De har spørgsmål til aftalen, er De velkommen til at kontakte os…”

Af den vedlagte ”Aftale om ny rentetilpasningsprofil pr. 1. januar 2010” fremgår følgende:

”…Vi bekræfter ændringen af Deres FlexLån®.

De har ønsket, at lånets samlede løbetid skal være 29 år. Vi har beregnet en ydelse på 5.187,59 DKK, og i dag betaler De 4.206,40 DKK

Vilkår før	Lånetype FlexLån®	Hovedstol i DKK		Afdragsform løbetid Afdr.fri		Lånets rest- løbetid i år		Rentetilpasningsprofil 100,00% rentetilpas-
ændringen	12 terminer	1.440.000,00		Fast		29		ning hvert år.
Vilkår efter	FlexLån®			Afdr.fri				100,00% rentetilpas-
ændringen	12 terminer	1.440.000,00		Fast		29		ning hvert 5. år

Afdragsprofil – afdragsfrihed

Pr. 01.01.2010 ændrer vi afdragsprofilen på lånet på følgende måde.

Af de bevilgede afdragsfrie år er der brugt 1 år. Der er nu aftalt afdragsfrihed i perioden fra den 30.04.2009 til den 31.12.2014. Når lånet udløber, er der en restgæld, der svarer til summen af de afdrag, der ikke er betalt. I lånets sidste termin betales den ydelse, der er nødvendig for at afvikle lånet fuldt ud.

Refinansieringsbeløb i alt 1.440.000,00 DKK Opsagt beløb 0,00 DKK

Beløb til refinansiering 1.440.000,00 DKK

…”

Af den vedlagte ”Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed” fremgår følgende:

”…Der er mellem undertegnede og …(indklagede)… indgået følgende aftale om lånets rentetilpasning og løbetid. Aftalen er et supplement til pantebrevets ”Særlige bestemmelser” punkt 2 – Lånets afvikling. Ved uoverensstemmelse mellem aftalen og pantebrevets bestemmelser, er aftalens bestemmelser gældende.

Rentetilpasning

Lånet bliver med virkning fra den 1. januar i året rentetilpasset på følgende måde:

Rentetilpasningsprofil: 100% rentetilpasning hvert 5. år.

Lånet bliver rentetilpasset således med virkning fra den 1. januar 2010.

Ved hver rentetilpasning reguleres lånets rente og ydelse i forhold til de vilkår, der følger af salg af nye obligationer…

Ændring af aftalen

Det beløb, der ved rentetilpasning skal refinansieres, kan De refinansiere på anden måde end aftalt. De kan også ændre aftalen om variabel løbetid. Ændringen af aftalen kan kun ske i forbindelse med en renetilpasning og kræver, at De underskriver en ny aftale. Fristen for ændring af denne aftale fremgår af ”Låntyper og forretningsbetingelser”, som De kan finde på …(indklagedes hjemmeside)…”

Følgebrevet til fastkursaftalebekræftelsen indeholder følgende tekst:

”…Fastkursaftalen er nu indgået og vi sender vedlagt:

- Specifikation af fastkursaftale på rentetilpasning af lån (1 stk.) I specifikationen står den aftalte kurs og afviklingsdagen.

Vi beder Dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis De har bemærkninger hertil…”

Klageren fremsendte den 27. august 2009 følgende e-mail til kunderådgiveren:

”…Har et par spørgsmål vedr. fastrenteaftalen på realkreditten:

Hvis nu jeg får vurderet huset til højere værdi end jeg har købt det for ex. 2 millioner, ville det så ikke være muligt at optage det fulde lån svarende til de 80% i realkreditten? Ved godt at du i din rolle som bankrådgiver ikke syntes det er rart at miste denne indtægt, men vil jo hellere have hele pakken et sted.

I tilfælde af JA hvad koster og kræver det så? Har vi ”travlt” i forhold til renten eller?…”

Kunderådgiveren besvarede samme dag henvendelsen på følgende måde:

”…Jo, det er absolut en mulighed. Som mange benytter sig af faktisk. Selvfølgelig vil vi være ærgerlige over, at miste et banklån =) Men nu er det jo altså vores kunders behov, der er vigtigst. Og når man kan spare en del renter på sit lån, vil det selvfølgelig være langt det smarteste at lægge om.

Det kræver, at vi får en vurderingsmand ud og kigger på dit hus. Derefter kan vi lave beregninger på, hvad der bedst kan svare sig. Om du lægger hele lånet om + den nye forhøjelse, vil det koste dig det samme, som hvis vi bare laver et tillægslån. Det er ca. 6.000 kr., og det der kommer til staten 1.400 kr. + 1,5% af det beløb, du låner yderligere.

Renten på det nye lån er allerede låst fast. Det blev det, den dag vi snakkede sammen i telefon. Det der er kommet hjem til dig, er blot en bekræftelse, som vi gerne vil have en underskrift på. Skal vi lægge om eller lave tillægslån, behøver du ikke bekymre dig om renten. Den har ikke ændret sig det mindste, siden vi talte sammen sidst…”

Ligeledes den 27. august 2009 reagerede klageren på følgende måde på besvarelsen fra kunderådgiveren:

”Jeg synes at vi skal sætte gang i en vurderingsmand således, at vi kan lægge det hele om, når den tid kommer. Skal lige forstå dine satser altså kr. 6.000 + stat 1.400 + 1,5% af hvilket beløb?? Det bli’r jo dyrt kan jeg se eller?…”

Samme dag replicerede kunderådgiveren som følger:

”Ja men så bestiller jeg bare en vurdering med det samme.

Hvad er der lavet i huset? De bliver vældige glade, vurderingsmændene, når de ved på forhånd, hvad de skal kigge efter.

Hvis du skal låne op i realkredit, således at dit boliglån kan indfries, kommer det til at koste 3.500 kr. til staten. Lånesagen kommer i banken til at koste ca. 5.000 kr. nærmere. Og ja, det er altid forholdsvis dyrt at omlægge lån. Prisen er den samme, som hvis du skulle optage lån på 2 mio. kr. Og så er det jo billigt nok kan man sige. Omkostningerne bliver lagt oveni lånet, så det er ikke nogen penge, du skal have op af lommen…”

Klageren fremsendte den 29. august 2009 følgende e-mail til kunderådgiveren:

”Jeg har lavet følgende

-revet alt ud af stueetagen og bygget op igen fuldspartlet vægge, strøm lagt ind i vægge - helt nyt køkken – dør i køkken i muren ud til stor terrasse (bliver færdig i slutning af september), malet alt træværk – repareret kloak i kældernedgang (påbegyndes medio september) – afhøvlet gulve i hele stueetagen – nye paneler over alt –

Så prisen for den fulde omlægning er kl. 8.500,-?…”

Kunderådgiveren sendte den 30. august 2009 følgende svar på spørgsmålet om omkostninger:

”…Ja, prisen kommer til at ligge i det område, hvis vi taler om at det er

140.000 kr. du skal have ud ekstra. Hvis du skal ligge hele dit nuværende lån om plus forhøje det, bliver det lidt dyre. Men det er der heller ingen grund til p.t.

Jeg bestiller en vurdering med det samme. Du vil blive kontaktet af en af vores vurderingskonsulenter i løbet af ugen, så I kan aftale en tid.

Når jeg har fået vurderingen herud, hører du fra mig…”

Klageren fremsendte den 1. september 2009 følgende e-mail til kunderådgiveren:

”…Lyder fint, venter at høre fra vurderingsmand. Jeg har brug for en midlertidig forhøjelse af min kassekredit på kr. 10.000,-

Af hensyn til at forhøje mit lån, er det jo ikke utænkeligt da jeg fortsat har følgende investeringer at gøre i huset.

Færdiggøre terrasse	kr.	15.000,-
Nye vandrør	kr.	10.000,-
måske ny kedel
til fyr	kr.	6.000,-
Isolering af loft	kr.	2.000,-
Nyt badeværelse	kr.	40.000,-

I alt kr. 73.000,-

Ja det er sgisme ikk billigt at købe et gammelt hus. Men når disse investeringer er lavet er det også i tip top stand!

Kassekredit haster lidt da der står et par regninger og venter…”

Indklagede foretog den 17. september 2009 følgende registrering i sit kundesystem:

”…(Klageren)… har muligvis fortrudt fastkursaftale. Den er ikke accepteret på skrift, men pr. tlf. Han vil vende tilbage, og vi må tage den derfra. Vil gerne lave tillægslån på 230 tkr. Ejd. Er vurderet…”

Efter det oplyste blev profilskiftet og fastkursaftalen ikke opretholdt, og der var der efterfølgende en dialog mellem parterne

vedrørende misligholdelsesomkostninger i størrelsesordenen 18.000 kr.

Klageren fremsendte den 11. november 2009 følgende e-mail til kunderådgiveren:

”…Oki venter tålmodigt på brev fra jer. Har igen fået en opkrævning på profilændring flexlån fra …(indklagede)…, sagde du ikke at du ville få det slettet?…”

Den 30. november 2009 fremsendte klageren følgende e-mail til kunderådgiveren:

”…Har modtaget lånepapirer Hurraaaaa – men det efterlader stadig et hul omkring mit realkreditlån? Hvad gør vi ved det?

Renten er jo langt nede så kan jeg få den eller?

Jeg får mæglere ind af døren fra fredag d. 4. december og sender dig løbende meldinger om hvad de siger til at sælge mit lille hus, pris og den slags, så du får en sikkerhed for at alt går som det skal.

Du må gerne ringe når du får mulighed for det…”

Med henvisning til, at han havde talt med sine jurister om sagen, fremsendte klageren den 26. januar 2010 følgende konklusion fra juristerne:

”…Jeg har nu haft lejlighed til at vurdere din sag, som du oplyste mig den i telefonen og på baggrund af de fremsendte dokumenter fra din bank samt dit realkreditinstitut. Jeg har endvidere vendt sagen med et par af mine advokat kollegaer, der til dagligt arbejder med området, og de er enige i min vurdering. Jeg vil lige starte med at ridse hændelsesforløbet op, så vi sikrer os, at jeg ikke har misforstået noget i din gengivelse.

I april måned 2009 indgik du en aftale med …(det koncernforbundne pengeinstitut)

… om optagelse af et realkreditlån hos …(indklagede)… til finansiering af dit hus… Realkreditlånet blev etableret som et flexlån med refinansiering hvert år; et såkaldt F1 lån. Du blev i forbindelse med etablering af lånet informeret om, at hvis ikke man ikke aktivt indgik en anden type låneaftale/-profil i forbindelse med refinansieringen, så ville lånet fortsætte med den oprindelige ”profil”, altså med årlig refinansiering (F1). Dette er i overensstemmelse med den kutyme, der er i forbindelse med disse låntyper uanset udbyder. Den 19/8-09 havde du en dialog med din bankrådgiver … vedr. den kommende refinansiering af dit realkreditlån. I talte mulighederne for at ændre profilen på lånet igennem og I gennemgik i den forbindelse fordele og ulemper i forbindelse med hhv. F1 og F5 lån. …(Kunderådgiveren)… gjorde dig opmærksom på, at kursudviklingen på F5 lån er væsentlig anderledes end kursudviklingen på et F1 lån, da kursen i den første årrække er forholdsvis dårlig, hvorfor det er relativt dyrt at indfri et lån af denne type i den første årrække. Du gjorde …(kunderådgiveren)… opmærksom på, at du grundet personlige forhold gik i salgsovervejelser, hvorfor et F5 lån ikke virkede attraktivt for dig. På trods af denne dialog, modtog du kort tid efter et brev fra …(indklagede)…, hvori de gjorde dig opmærksom på, at I den 19/8-09 havde aftalt en omlægning til et F5 lån. Du gjorde herefter af flere omgange indsigelser overfor …(kunderådgiveren)…, hvilket dog ikke affødte en endelig løsning på sagen. Derfor bestemte du dig for, at undlade at underskrive

den af …(indklagede)… fremsendte aftale om konvertering af lånet til et F5 lån, for herved at falde tilbage på den i indledningen beskrevne fast praksis, hvorefter den oprindelige profil blot fortsætter, hvis man undlader at foretage sig noget.

Hvis den ovennævnte beskrivelse af forløbet er korrekt, mener jeg/vi, at du har en god sag. Jeg skal ikke gå i detaljer med de juridiske forhold i sagen, men kan dog kort nævne for dig, at en aftale af denne karakter er reguleret af kreditaftaleloven (KAL), der indeholder en række såkaldte præceptive bestemmelser, hvilket vil sige, at de ikke må fraviges til skade for en forbruger, som i dette tilfælde er dig. (KAL) indeholder et krav om skriftlighed ved indgåelse af aftaler som denne. Vi har endvidere gennemgået en relevant vejledning vedr. god skik for finansielle virksomheder, hvilket er en slags branchespilleregler. Sidstnævnte er et vigtigt fortolkningsbidrag i nærværende henseende. Vejledningen indeholder klare regler og retningslinjer for långivernes ansvar i forbindelse med situationer som den ovenfor beskrevet. Kort fortalt kan vi konkludere, at der i situationer som din er et krav om, at din rådgiver udfærdiger et dokument, som efterfølgende skal underskrives af dig, for at sikre, at partere er enige om en fælles forståelse af aftaleindgåelsen. Vi kan konstatere, at …(indklagede)… også har haft den hensigt, hvilket fremgår af

3. afsnit i brevet fra …(indklagede)… til dig af 19/8-09, hvor de opfordrer dig til at bekræfte jeres aftale ved hjælp af din underskrift. Eftersom du ikke har afgivet en underskrift, er det vores vurdering, at der ikke er indgået en bindende aftale om konvertering til et F5 lån mellem jer, hvorfor I skal falde tilbage til udgangspunktet om, at et F1 lån automatisk vil blive erstattet af et nyt F1 lån ved den årlige refinansiering. Hvis …(kunderådgiveren)… eller … (indklagede)… hævder, at der er indgået en mundtligt aftale om konvertering til et F5 lån, er det vores vurdering, at dette er i strid med KAL samt den heraf afledte praksis. Endvidere har de et bevisbyrdeproblem samt en yderligere udfordring, da loven har til hensigt at beskytte den ”svage” part i disse forhold, i dette tilfælde dig, hvorfor enhver tvivl skal komme dig til gode.

På ovennævnte baggrund vil jeg opfordre dig til at kontakte filialchefen i din bank og forelægge ham/hende sagen. Hvis dette ikke falder positivt ud, vil jeg anbefale, at du indgiver sagen for det relevante ankenævn eller en domstol. Hvis vi når dertil, kan vi godt bistå dig, men jeg vil anbefale en god bekendt fra advokatfirmaet …, da han er super skarp på dette område. Vi skal dog lige sikre os, at …(koncernforbundne bank)… eller …(indklagede)… ikke er klienter hos … (advokatfirmaet)… Hvis det er tilfældet, finder vi bare en anden løsning. Jeg tor, at der er god mulighed for, at retshjælpsforsikringen i din indboforsikring vil dække en sådanne sag, men det ser vi også lige nærmere på, hvis det når så vidt, hvilket jeg dog ikke tror…”

Indklagede fremsendte den 8. marts 2010 følgende redegørelse til klageren:

”…Jeg har fra filialchef … modtaget din klage vedrørende profilskifte og fastkursaftale til besvarelse og har nu haft lejlighed til at undersøge sagen.

Det er oplyst, at du i maj 2009 købte ovennævnte ejendom og at du skulle bo i ejendommen med dine to sønner og din kæreste. Det var planen at i ville bo i ejendommen i længere tid og du ville derfor renovere ejendommen, så den var rar at være i.

I forbindelse med købet af ovennævnte ejendom optog du et FlexLån® af typen F1 stort kr. 1.440.000.

I slutningen af juli 2009 begyndte du og en af vores kunderådgivere at drøfte en omlægning af dit daværende lån og en fastlåsning af renten. Dette fremgår bl.a. af omlægningsberegninger vi har lavet til dig den 23. juli 2009 med beregninger på omlægning til eksempelvis et F5-lån. I den efterfølgende periode har vi noteret, at du flere gange ringer for at høre hvad renten på et F5-lån ligger på. Vi må på den baggrund afvise at du aldrig skulle have været interesseret i et F5-lån.

Den 19. august 2009 havde du besluttet dig og vendte tilbage til vores kunderådgiver og indgik aftale om profilskifte fra et FlexLån® af typen F1 til et FlexLån® af typen F5 samt en aftale om at låse kursen på det nye F5-lån. På intet tidspunkt nævnte du, at du ville sælge. Tværtimod bekræftede du at du vil bo i ejendommen længe og derfor ønsker et F5-lån.

Samme dag som aftalerne om profilskifte og fastlåsning af kursen blev indgået fremsendte vores kunderådgiver bekræftelse herpå.

Af følgeskrivelsen af 19. august 2009 vedr. fastkursaftalen fremgik følgende:

”vi beder dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis de har bemærkninger hertil”

Af følgeskrivelsen af 19. august 2009 vedr. aftale om ny rentetilpasningsprofil og fastkursaftale fremgik endvidere:

”Er De ikke enig i indholdet af vedlagte ”Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed”, skal De kontakte os straks…”

De mundtlige aftaler om profilændring og fastlåsning af renten er juridisk bindende. Kravet om skriftlighed i Kreditaftaleloven vedrører ikke profilskifte og fastkursaftaler, men kun indgåelse af nye kreditaftaler, dvs. i forbindelse med optagelse af nyt lån eller omlægning til en anden type lån fx et fastforrentet obligationslån. Af samme grund er det heller ikke et lovkrav, at der skal udfærdiges God Skik Tjek-skema i forbindelse med et profilskifte, men kun i forbindelse med optagelse af nyt lån og omlægning til en anden type lån.

Den 27. august 2009 – en uges tid efter du har modtaget bekræftelse på fastkursaftalen og profilskiftet taler du med en af vores kunderådgivere om at få optaget et tillægslån til huset, så du kan få indfriet dit bankfinansierede boliglån. Samtalen bekræftes efterfølgende af mailkorrespondance. Hverken i samtalen eller i mailkorrespondancen nævner du, at du ikke er enig i indholdet af de fremsendte aftaler.

Den 17. september 2009 nævner du første gang, at du ønsker at komme ud af aftalerne om fastkurs og profilskifte. I den forbindelse oplyste vores kunderådgiver, at det ville koste ca. 18.000 kr. i misligholdelsesomkostninger at komme ud af fastkursaftalen og at lånet eventuelt kunne omlægges i januar 2010.

Realkreditankenævnets praksis viser, at når en kunde modtager bekræftelse på en mundtlig aftale og aftalen har et andet indhold end forventet, har kunden en forpligtelse til at vende tilbage hurtigst muligt – under normale omstændigheder højst 5-6 dage. Jeg vedlægger til orientering to ankenævnsafgørelser.

I nærværende sag går der næsten en måned fra du har modtaget bekræftelserne på profilskiftet og fastkursaftalen til du vender tilbage – og det er for sent.

Vi må på ovennævnte baggrund derfor fastholde at aftalerne vedrørende profilskifte og fastlåsning af kursen er bindende og at vi ikke kan give dig medhold i klagen…”

Klageren indbragte i sommeren 2011 sagen for Realkreditankenævnet.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klageren ikke er bundet af aftalerne af 19. august 2009 om henholdsvis ændring af lånets refinansieringsprofil og fastkurs, og at indklagede således ikke kan kræve misligholdelsesomkostninger betalt af ham.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at nærværende klage vedrører indklagedes stillingtagen i en tvist mellem indklagede og ham i forbindelse med salget af ejendommen. Han skal indledningsvist pointere, at klagen først indgivet i sommeren 2011, da der sideløbende med denne sag har været en tvist mellem parterne omkring et andet forhold i forbindelse med salgstransaktionen, hvorfor han vurderede, at det var mest hensigtsmæssigt at få den anden tvist endeligt afsluttet, inden nærværende sag blev indgivet som klage. Den anden tvist er nu blevet forligt, og han har modtaget det aftalte forligsbeløb. Han har endvidere søgt juridisk bistand til at få forholdet, der ligger til grund for denne klage, vurderet, hvilket tog længere tid end påregnet.

Hændelsesforløb.

I april 2009 optog han gennem det koncernforbundne pengeinstitut et realkreditlån hos indklagede til finansiering af købet af ejendommen, som skulle være bolig for hans kæreste og ham samt hans to børn. I den forbindelse modtog han rådgivning fra hans bankrådgiver, som inddrog en rådgiver fra indklagede i processen. Af flere årsager valgte han et F1 flexlån med afdragsfrihed. I forbindelse med låneoptagelsen blev han informeret om, at hvis ikke han gjorde noget aktivt, ville lånet automatisk blive fornyet hvert år med endnu et år. Grundet lånets løbetid blev han i juli/august 2009 kontaktet af bankrådgiveren vedrørende en mulig omlægning af hans realkreditlån. Han talte med bankrådgiveren om de forskellige muligheder samt disses fordele og ulemper, i hvilken forbindelse de bl.a. drøftede omlægning til et F5 lån. I løbet af dialogen gik det op for ham, at en omlægning til et lån med en længere ”sikringsperiode” ex. et F5-lån ville give ham mindre fleksibilitet pga. lånets kursudvikling. Han informerede bankrådgiveren om, at han og hans kæreste gik i overvejelser om at flytte fra hinanden, og at en konsekvens heraf ville være, at de skulle sælge huset igen, da ingen af dem var interesseret i og

havde råd til at bo der selv. På den baggrund blev han og bankrådgiveren afslutningsvis enige om, at det var mest hensigtsmæssigt at fortsætte på det eksisterende F1 lån. Derfor var han overbevidst om, at F1 lånet med den automatiske fornyelse ville fortsætte, jf. den information han havde modtaget, da han optog lånet.

I slutningen af august måned stod det helt klart for ham og hans kæreste, at de blev nødt til at flytte fra hinanden, da deres forhold ikke fungerede. De aftalte, at han skulle blive boende i huset, og at hans daværende kæreste skulle finde sig en lejlighed. Planen var, at hun skulle købes ud af deres interne mellemværende i forbindelse med huset, og at han så efterfølgende skulle blive boende der med sine to drenge, indtil han fik det solgt.

Ved hjemkomsten fra hans ferie i slutningen af august 2009 lå der et brev i postkassen fra indklagede dateret 19. august 2009 vedrørende en fastkursaftale. Han skimmede aftalen igennem og konstaterede, at aftalen ikke var en fortsættelse af F1-lånet, men derimod et oplæg til en anden låntype. Han noterede sig endvidere, at indklagede opfordrede ham til hurtigst muligt at underskrive aftalen og returnere den til indklagede. Han var sikker på, at det måtte være en fejl, at dette var blevet fremsendt til ham, da han jo havde aftalt med bankrådgiveren, at han hans situation taget i betragtning ikke skulle foretage nogen omlægning. Han undlod derfor at foretage sig yderligere og var overbevist om, at hvis ikke han underskrev aftalen, så ville han blot fortsætte på det eksisterende F1-lån.

Den 27. august 2009 sendte han en e-mail til bankrådgiveren, hvori han spurgte til muligheden for at optage et yderligere realkreditlån i ejendommen for at kunne købe sin kæreste ud. I forbindelse med dialogen omkring denne mulighed fandt han på et tidspunkt ud af, at bankrådgiveren alligevel mente, at der var indgået en aftale om omlægning af hans F1-lån, hvilket han naturligvis blev meget overrasket over.

Han tog derfor direkte kontakt til bankrådgiveren og oplyste hende om, at de jo pga. hans private situation var enige om ikke at omlægge til en anden låntype, og at han af samme årsag havde undladt at underskrive og returnere aftalen, som han var overbevist om var blevet fremsendt ved en fejl. Efter lidt dialog frem og tilbage aftalte de, at F5-lånet skulle annulleres.

I november måned modtog han en opkrævning på en profilændring af hans flexlån fra indklagede, hvilket undrede ham meget, da de jo havde aftalt, at F5 omlægningen skulle annulleres. Han skrev derfor en e-mail til bankrådgiveren den 11. november 2009, hvori han spurgte ind til deres aftale om, at omlægningen skulle

slettes. I en e-mail af 30. november 2009 spurgte han igen ind til, hvad de skulle gøre ved hans realkreditlån, da der i den mellemliggende periode ikke var kommet nogen afklaring herpå.

I den efterfølgende periode var der en del diskussion mellem parterne, som primært foregik over telefonen. Bankrådgiverens filialchef blev involveret, men dette førte desværre ikke til nogen løsning på sagen. Han indgav derfor en skriftlig klage til det koncernforbundne pengeinstitut, som blev besvaret af indklagede den 8. marts 2010. Indklagede pointerede, at der var indgået en bindende mundtlig aftale mellem parterne omkring profilskifte og kursfastlåsning. I indklagedes svar fremførtes bl.a. en påstand om, at han på intet tidspunkt i omlægningsprocessen gjorde bankrådgiveren opmærksom på, at han gik i salgsovervejelser, men tværtimod havde informeret hende om, at han og hans kæreste havde til hensigt at bo i ejendommen længe. Dette bestrider han på det kraftigste. Bankrådgiveren blev allerede i august måned og i særdeleshed i telefonsamtalen den 19. august 2009 gjort bekendt med hans private situation, hvilket kan bevidnes af hans tidligere kæreste. At han og hans kæreste i den sidstnævnte forbindelse skulle have givet positivt tilsagn om en omlægning er direkte usandt.

Klagen

Han er af den opfattelse, at han på den ovenstående baggrund ikke bør være bundet af ”Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed” (herefter blot benævnt ”Aftalen”) fremsendt med følgeskrivelse dateret 19. august 2009. Han mener, at det koncernforbundne pengeinstitut har begået en fejl i denne sag, og at pengeinstituttet i den løbende dialog mellem parterne har forsøgt at dække over denne. På grund af deres dialog forud for fremsendelsen af Aftalen, var han overbevist om, at fremsendelsen var en fejl, og han havde ingen grund til at tro, at han kunne blive forpligtet heraf, hvis han undlod at underskrive og returnere den. Han hæftede sig ikke så meget ved den konkrete ordlyd i skrivelsen, da han som nævnt antog, at der var tale om en fejl. Af Aftalen fremgår det i afsnittet omkring ændringer af aftalen, at ”Ændring af aftalen kan kun ske i forbindelse med rentetilpasning og kræver, at De underskriver en ny aftale”. Således kan man med rette have en forventning om, at aftaler af denne karakter med indklagede skal indgås skriftligt for at være bindende mellem parterne.

Han fastholder endvidere, at det koncernforbundne pengeinstitut var fuldt ud oplyst om hans private situation og overvejelser, hvorfor det forhold alene burde have gjort, at pengeinstituttet havde rådgivet ham til ikke at foretage en omlægning af den ovenfor nævnte karakter.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i maj 2009 købte den omhandlede ejendom. I forbindelse med købet af ejendommen optog klageren et FlexLån® af typen F1 stort 1.440.000 kr.

I slutningen af juli 2009 begyndte klageren og en af indklagedes kunderådgivere at drøfte en omlægning af klagerens daværende lån og en fastlåsning af renten. Klageren modtog i den forbindelse omlægningsberegninger af 23. juli 2009 med beregninger på omlægning til eksempelvis et F5-lån. I den efterfølgende periode ringer klageren flere gange for at høre, hvad renten på et F5-lån lå på. Indklagede må derfor afvise, at klageren ikke skulle have været interesseret i et F5-lån.

Den 19. august 2009 havde klageren besluttet sig og vendte tilbage til indklagedes kunderådgiver og indgik aftale om profilskifte fra et FlexLån® af typen F1 til et FlexLån® af typen F5 samt en aftale om at låse kursen på det nye F5-lån. På intet tidspunkt nævnte klageren, at han ville sælge. Tværtimod bekræftede klageren, at han ville bo i ejendommen længe og derfor ønskede et F5-lån.

Samme dag, som aftalerne om profilskifte og fastlåsning af kursen blev indgået, fremsendte indklagedes kunderådgiver bekræftelse herpå.

Af følgeskrivelsen af 19. august 2009 vedrørende fastkursaftalen fremgår følgende:

”Vi beder dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis de har bemærkninger hertil.”

Af følgeskrivelsen af 19. august 2009 vedrørende aftale om ny rentetilpasningsprofil og fastkursaftale fremgår endvidere:

”Er De ikke enig i indholdet af vedlagte ”Aftale om lånets rentetilpasning, løbetid og afdragsfrihed”, skal De kontakte os straks…”

Den 27. august 2009 – en uges tid efter at klageren havde modtaget bekræftelse på fastkursaftalen og profilskiftet - rettede klageren telefonisk henvendelse til indklagedes kunderådgiver om at få optaget et tillægslån til huset, så han kunne få indfriet sit bankfinansierede boliglån samt eventuelt få råd til at renovere ejendommen. Samtalen bekræftedes efterfølgende af mailkorrespondance. Hverken i samtalen eller i mailkorrespondancen nævnte klageren, at han var uenig i indholdet af de fremsendte aftaler, eller at han ønskede at sælge ejendommen.

Den 8. september 2009 var indklagedes boligrådgiver og vurderingsmand ude at vurdere klagerens ejendom. I forbindelse med besigtigelsen oplyste klageren igen, at han skulle bo i ejendommen med sine to sønner og sin kæreste, og at det var planen, at de ville bo i ejendommen i længere tid, og at de derfor ville renovere ejendommen, så den var rar at være i.

Den 17. september 2009 nævnte klageren første gang, at han ønskede at komme ud af aftalerne om fastkurs og profilskifte. I den forbindelse oplyste indklagedes kunderådgiver, at det ville koste ca. 18.000 kr. i misligholdelsesomkostninger at komme ud af fastkursaftalen, og at lånet eventuelt kunne omlægges i januar 2010.

I den efterfølgende periode drøftede klageren og indklagede betaling af misligholdelsesomkostningerne. Indklagede fastholdt i perioden, at klageren skulle betale misligholdelsesomkostninger.

Den 26. januar 2010 fremsendte klageren en klage pr. mail til indklagede. Klagen blev afvist i brev af den 8. marts 2010.

Sagen blev efterfølgende indbragt for Realkreditankenævnet.

Anbringender:

Til støtte for påstanden gøres gældende,

at de mundtlige aftaler om profilændring og fastlåsning af renten er juridisk bindende,

at aftalerne om profilændring og fastlåsning af renten er indgået i overensstemmelse med klagerens ønsker den 19. august 2009,

at klageren først ca. en måned senere gjorde indsigelse mod den indgåede profilændring og fastkursaftale, og

at klageren i overensstemmelse med ankenævnspraksis har en forpligtelse til at reagere uden ugrundet ophold, når denne modtager en aftalebekræftelse, som vedkommende er uenig i, jf. ankenævnssagerne 20606019, 20303012 og 20607026

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder det ikke bevist, at klageren til det koncernforbundne pengeinstitut har oplyst, at han overvejede at sælge ejendommen og derfor ikke ønskede en omlægning fra et F1 lån til et F5 lån.

Nævnet lægger til grund, at indklagede den 19. august 2009 fremsendte bl.a. specifikation til fastkursaftale. Af følgebrevet til fastkursaftalen fremgår bl.a.:

”Fastkursaftalen er nu indgået og vi sender vedlagt:

- Specifikation af fastkursaftale på rentetilpasning af lån (1 stk.) I specifikationen står den aftalte kurs og afviklingsdagen.

Vi beder Dem gennemgå specifikationen og straks kontakte os, hvis De har bemærkninger hertil.”

Nævnet lægger endvidere til grund, at klageren først den 17. september 2009 gjorde gældende, at han ikke mente at have indgået en fastkursaftale med indklagede. Klageren har efter Nævnets opfattelse reageret for sent, og klageren er derfor bundet af den fremsendte fastkursaftale.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.

Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx