EBST
12. februar 2010
Sag 09/04071
/EBST
Renteswapaftaler i andelsboligforeninger
Beskrivelse af den generelle problemstilling
Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening eller bank. Baggrunden herfor har typisk været, at den enkelte andelsboligforening har optaget et variabelt forrentet lån, men ønsker at afdække den renterisiko, der er forbundet med en variabel rente. Ved en renteswapaftale opnår andelsboligforeningen, udover en la- vere rente end ved et fastforrentet lån, dermed en større budgetsikkerhed, så boligafgiftens størrelse kan holdes stabil over en længere periode.
Erhvervs- og Byggestyrelsen er blevet forelagt spørgsmålet om, hvorvidt værdien af en renteswapaftale skal medtages ved opgørelsen af andels- værdien.
Regelgrundlag
Andelsboligloven fastsætter visse overordnede rammer for regulering af andelsboligforeningerne. Andelsboligforeningerne har inden for lovens rammer et råderum til selv i bl.a. foreningens vedtægter og ved beslutnin- ger på generalforsamlingen mv. at fastsætte de nærmere vilkår for for- eningens virke. Retspraksis bistår i denne sammenhæng med udfyldning af lovens rammer ved fortolkning af andelsboligloven.
Udgangspunktet er, at der er vide rammer for råde- og ejendomsretten for foreningerne. Bestemmelserne i andelsboligloven, som indskrænker for- eningens eller den enkelte andelshavers råde- og ejendomsret (f.eks. mak- simalprisbestemmelsen i lovens § 5), fortolkes efter sin ordlyd. Hvor der er tvivl om fortolkningen, kræver en udvidende fortolkning klar hjemmel, jf. U 2009.2128 H og U 2009.2134 H.
Beregning af andelsværdien i en andelsboligforening
Andelsboliglovens § 5, stk. 1 fastsætter et maksimum for den pris, der kan forlanges ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening:
”Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til an- delen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedli- geholdelsestilstand med rimelighed kan betinge”.
ERHVERVS- OG BYGGESTYRELSEN
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Tlf 00 00 00 00
Fax 00 00 00 00
CVR-nr. 48 46 41 14
Bestemmelsen fastsætter udgangspunktet for opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue som nettoformueprincippet. Det vil sige, at værdien af en andel svarer til en andel af foreningens nettoformue. Netto- formuen opgøres som forskellen mellem foreningens aktiver og forenin- gens passiver. Andelsboligloven definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver. På aktivsiden nævner loven foreningens ejendom samt værdien af forbedringer og på passivsi- den prioritetsgæld i foreningens ejendom. Herudover indeholder loven en række særregler for særlige typer af andelsboligforeninger.
Loven indeholder således i § 5, stk. 2-10, særlige regler for opgørelsen af visse af foreningens aktiver og passiver.
Andelsboligforeningens største aktiv er ejendommen. Ifølge § 5, stk. 2 skal ejendommen sættes til én af følgende værdier:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante værdi som udlejningsejendom (valuarvurdering).
c) Den senest ansatte ejendomsværdi (den offentlige ejendomsvurde- ring).
Muligheden for at ansætte værdien af foreningens ejendom til den kon- tante værdi som udlejningsejendom blev indført ved en ændring af an- delsboligloven i 1992.
Ved samme ændring blev der i lovens § 5, stk. 4, indført en særregel for, hvordan foreningens prioritetsgæld ansættes ved formueopgørelsen:
”Ved opgørelse af foreningen formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prio- ritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelse efter litra b eller c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kurs- værdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indeks- lån kursværdien af den indeksregulerede obligationsretsgæld.”
I bemærkningerne til lovforslaget er anført, at der herskede uklarhed om, hvordan den del af prioritetsgælden, der udgjordes af realkreditlån, skulle opgøres, når værdien af ejendommen blev ansat på baggrund af den of- fentlige ejendomsvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra c. Andelsboliglovens § 5, stk. 4, fastslår således, at ved anvendelse af den offentlige ejendomsværdi skal realkreditlån ansættes til obligationsrestgælden opgjort til kursværdi- en.
Ved værdiansættelsen som udlejningsejendom (valuarvurdering) efter § 5, stk. 2, litra b, opgøres værdien reelt efter samme principper som den offentlige ejendomsværdi. Det blev derfor tilsvarende bestemt, at priori- tetsgælden også i denne situation skulle opgøres til kursværdien. Der hen- vises til forarbejderne til lovforslaget.
Andelsboliglovens § 5, stk. 4, vedrører alene opgørelsen af prioritetsgæl- den, det vil sige gæld optaget med pant i fast ejendom. Bestemmelsen omfatter således ikke for eksempel bankaftaler og andre forpligtelser.
Renteswapaftaler i relation til beregning af andelsværdien Andelsboligloven forholder sig ikke eksplicit til, om og hvordan ren- teswapaftaler skal medtages ved beregningen af andelsværdien i en an- delsboligforening.
Udgangspunktet for beregningen af værdien af en andel i andelsboligfor- eningens formue efter § 5, stk. 1, er nettoformuemetoden, hvor forenin- gens aktiver fratrækkes passiver. Andelsboligloven definerer ikke ud- tømmende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver, og nævner alene foreningens ejendom samt værdien af forbedringer som et aktiv og prioritetsgæld i foreningens ejendom som et passiv. Det er såle- des op til den enkelte andelsboligforening konkret at vurdere, hvilke po- ster, der kan have betydning for beregningen af nettoformuens størrelse, og som derfor bør medtages ved beregningen heraf.
Værdien af renteswapaftaler skal ud fra denne betragtning medtages ved beregning af nettoformuen, hvis dette efter en konkret vurdering er nød- vendigt for at give et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver samt finansielle stilling i øvrigt. Erhvervs- og Byggestyrelsen henviser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens udtalelse af 1. september 2009.
En undtagelse hertil gælder for renteswapaftaler, som efter en konkret vurdering fremstår som en integreret del af det samlede prioritetslånefor- hold. I disse tilfælde vil renteswapaftalen være omfattet af andelsboliglo- vens § 5, stk. 4, og skal således betragtes som en del af prioritetsgælden. Ved vurderingen af om en renteswapaftale er en integreret del af et priori- tetslåneforhold, bør der bl.a. lægges vægt på, om renteswapaftalen er re- lateret til prioritetsgælden, om formålet med renteswapaftalen er at af- dække renterisikoen ved prioritetsgælden (det vil sige reelt konverterer et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån), og om der er sammenfald mellem hovedstol og løbetid.
Er renteswapaftalen en sådan integreret del af et prioritetslåneforhold, kan renteswapaftalen efter en konkret vurdering af det samlede lånefor- hold anses som en del af prioritetsgælden efter andelsboliglovens § 5, stk. 4.
Konsekvensen heraf er, at renteswapaftalen skal opgøres på samme måde som foreningens prioritetsgæld og medtages til markedsværdi, såfremt andelsboligforeningen værdiansætter andelsboligforeningens ejendom ef- ter valuar- eller offentlig vurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b og c.
Værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendommen til anskaffel- sesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, skal værdien af ren- teswapaftalen ikke medtages i beregningen af andelsværdien, såfremt ren- teswapaftalen fremstår som en integreret del af et prioritetslåneforhold. Prioritetsgælden opgøres i denne situation til pantebrevrestgælden.
Tidspunktet for opgørelsen af værdien af en renteswapaftale Andelsboligloven indeholder ikke regler om tidspunktet for opgørelsen af andelsboligforeningens formue og værdien af de enkelte andele. Andels- værdien beregnes normalt på statusdagen i forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskabet og skal fremgå af en note til årsregnskabet. På samme vis gælder det, at markedsværdien af renteswapaftalen skal beregnes på statusdagen og indregnes ved opgørelsen af andelsværdien, såfremt vær- dien af andelsforeningens ejendom er opgjort efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b og c.
Har markedsværdien af en renteswapaftale ændret sig mellem to general- forsamlinger, skal der imidlertid tages hensyn hertil ved opgørelsen af nettoformuen efter maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, såfremt vær- dien af renteswapaftalen indgår ved opgørelsen af andelsværdien.
Konklusion
Det er Erhvervs- og Byggestyrelsens vurdering, at det som udgangspunkt er op til den enkelte andelsboligforening på baggrund af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens udtalelse af 1. september 2009 konkret at vurdere, om renteswapaftalen har en så væsentlig betydning for beregningen af an- delsværdien, at den er nødvendig for at give et retvisende billede af for- eningens nettoformue.
Såfremt en renteswapaftale fremtræder som en integreret del af et real- kreditlån, og derfor efter en konkret vurdering af det samlede realkredit- låneforhold må betragtes som prioritetsgæld efter andelsboliglovens § 5, stk. 4, er renteswapaftalen omfattet af andelsboliglovens § 5, stk. 4. Kon- sekvensen heraf er, at renteswapaftalen skal opgøres på samme måde som foreningens prioritetsgæld og medtages til markedsværdi, såfremt andels- boligforeningen værdiansætter andelsboligforeningens ejendom efter va- luar- eller offentlig vurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b og c.
Værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendommen til anskaffel- sesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, skal værdien af ren- teswapaftalen ikke medtages i beregningen af andelsværdien, selv om renteswapaftalen er en integreret del af realkreditlåneforholdet.
Det er styrelsens vurdering, at andelsboligloven ikke indeholder regler om opgørelsestidspunktet. I situationer hvor andelsboligforeningen skal medtage renteswapaftalen til markedsværdi, bør foreningen dog tage hen- syn til eventuelle udsving i renteswapaftalens markedsværdi mellem to generalforsamlinger ved opgørelsen af nettoformuen efter maksimalpris- bestemmelsen efter § 5, stk. 1.
Det bemærkes, at Erhvervs- og Byggestyrelsen med denne udtalelse ikke har taget stilling til spørgsmålet om, hvordan renteswapaftaler efter års- regnskabsloven skal medtages i årsregnskabet.
Det bemærkes endvidere, at Erhvervs- og Byggestyrelsens udtalelse alene er vejledende, og at Erhvervs- og Byggestyrelsen ikke kan tage stilling til konkrete spørgsmål om renteswaps. I tilfælde af uenighed om forståelsen af reglerne træffes den endelige afgørelse af domstolene.