K E N D E L S E
21603052
Bidragsforhøjelse. Rådgivning. Fastforrentet lån
Det indklagede realkreditinstitut afgav i januar 2015 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter et tilbud til klageren på et 30-årigt fastforrentet obligationslån på 1.852.000 kr. med afdragsfrihed og en årlig bidragssats på 0,8872 pct. Aftalegrundlaget indeholdt en hjemmel til bidragsforhøjelser. Instituttet varslede i februar 2016 en årlig bidragsforhøjelse på 1,0624 pct. over for klageren.
Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle fastholde en uændret eller mere fair reguleret bidragssats. Instituttet påstod frifindelse.
Nævnet fastslog, at der ikke isoleret set var uenighed om instituttets hjemmel til bidragsforhøjelser, men om hvorvidt de kunne gennemføres på klagerens fastforrentede lån, som i et produktblad, der tidligere havde været på instituttets hjemmeside, vedrørende fastforrentede realkreditlån, var beskrevet som lån, hvor man i lånets løbetid kender prisen, eller hvorvidt forhøjelsen på andet grundlag kunne tilsidesættes.
Nævnet medgav klageren, at formuleringerne i markedsføringsmaterialet var upræcise og uheldige, men det kunne ikke føre til, at instituttet havde pådraget sig rådgiveransvar, idet klageren ikke havde dokumenteret eller godtgjort, at han i modstrid med den klare hjemmel i aftalen til bidragsforhøjelser, i den mundtlige rådgivning eller på anden vis var garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige. Nævnet fandt, at det er et instituts egen beslutning, hvordan det organiserer og tilrettelægger sin virksomhed, herunder ved børsnotering, og Nævnet fandt ikke grundlag for at kritisere, at en del af bidragsforhøjelsen måtte være reserveret til børsnotering for at imødekomme de varslede yderligere kapitalkrav. Nævnet fandt endvidere, at det stod instituttet frit for at tilrettelægge sin forretning som instituttet fandt det mest hensigtsmæssig, og at fordelingen af bidragsindtægterne var et anliggende mellem instituttet og de låneformidlende institutter, samt at der ikke var grundlag for at kræve en særlig dokumentation for eller anden efterprøvelse af de begrundelser, sominstituttet havde anført somårsag til bidragsforhøjelserne. Ud fra niveauet for tilsvarende lån og belåningsgrader i branchen var der ikke grundlag for at anse bidragsforhøjelsen for åbenbart urimelig, ligesom den ikke kunne anses for vilkårlig, idet den var foretaget ensartet for kunder og lån. Selv omder kun gik ca. 9 måneder imellem klagerens låneoptagelse og varslingen af bidragsforhøjelsen, fandt Xxxxxx, at der ikke kunne rejses kritik af instituttets fremgangsmåde. Somfølge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.
K E N D E L S E
afsagt den 9. marts 2017
JOURNALNR: 2016-01-03-052-T
INSTITUT: Totalkredit A/S
KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Rådgivning.
Fastforrentet lån.
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. februar 2017
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxx Xxxx X. Xxxxxx
Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Det indklagede realkreditinstitut afgav den 9. januar 2015 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter et tilbud til klageren på et 30-årigt fastforrentet obligationslån på 1.852.000 kr. med afdragsfrihed. Af lånetilbuddet fremgår følgende:
”Oplysninger om nyt lån
Hovedtal Obligationslån afdragsfrihed
Løbetid i år 30
Det lånte beløb i kr. 1.825.000
Renteprocent pr. år 2,5000
Tilbudskurs 99,21
1. års ydelse pr. måned i kr. før skat 5.226
1. års ydelse pr. måned i kr. Efter skat (30,38%) 3.640
1. års rente og bidrag i kr. 62.716
Bidragssats i procent pr. år 0,8872
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 3,5
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 2,6 Afdragsform Annuitet med delvis afdragsfrihed Xxxxx terminer pr. År 4
Nutidsværdi i kr. efter skat ved en kalkulationsrente på 2,50% 1.823.835
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.”
Lånetilbuddet indeholdt derudover en amortisationsoversigt, der viste ydelserne i lånets løbetid.
Lånetilbuddet var vedlagt en låne- og pantsætningsaftale for det tilbudte lån, hvoraf følgende fremgår af de særlige bestemmelser:
”1. Hæftelse og vilkår
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
5. Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller
beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om
ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en
terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”
Klageren og hans meddebitor underskrev den 19. februar 2015 et af det låneformidlende pengeinstitut udarbejdet rådgivningsskema:
”Om vores erfaring med at optage lån:
Nogen erfaring – Vi har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år.
…
Risikovillighed
Vi ønsker, at ydelsen på lånet ikke påvirkes af renteændringer. Vi accepterer samtidig, at den høje sikkerhed mod rentestigninger på lånet typisk afspejles i en højere ydelse end på et lån med variabel rente.
Fastforrentet lån uden afdrag klassificeres som gul i henhold til bekendtgørelsen om risikoklassificering af lån.
…
De væsentligste egenskaber ved det valgte lån
Lånet er et obligationslån med fast rente og en indledende periode uden afdrag. Når perioden uden afdrag udløber, forhøjes ydelsen i resten af lånets løbetid.”
Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.
Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved
lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af
…(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
…
Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på
…(indklagedes hjemmeside)…
Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.
Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder
låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.
Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.
a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Xxxxx for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Xxxxx for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte
produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af
…(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.
Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”
Indklagede varslede den 4. februar 2016 bidragsforhøjelse over for klageren:
”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi
…(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget
kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i
…(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Jeres lån i …(indklagede)… er med fast rente og uden afdrag. Når I begynder at afdrage, falder jeres bidragssats til den laveste i …(indklagede)…, da lån med fast rente og med afdrag har den laveste bidragssats. Lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed har derimod de højeste bidragssatser. Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger disse lån.
Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. | 1.852.000,00 |
Nuværende årlig bidragssats i pct. | 0,8872 |
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. | 1,0624 |
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) | 811,17 |
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. |
Læs bagsiden af brevet
Hvis du vil vide mere om dine muligheder for at ændre dit lån, finder du flere oplysninger på
bagsiden af dette brev.”
Klageren var utilfreds med bidragsforhøjelsen og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at fastholde en uændret eller mere fair reguleret bidragssats.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at han i forbindelse med nybyggeri i maj 2015 blev kunde hos indklagede gennem det låneformidlende pengeinstitut.
Han valgte den ”sikre” løsning med fastforrentet 2,5 pct., afdragsfrit lån. Det gjorde han helt bevidst, da det er vigtigt for ham og hans familie, at de kender deres økonomi fremover.
Det var derfor til stor forundring, at han modtog brevet om stigning i bidragssatsen. Selv om han er i den kategori, der slipper billigst, er det uacceptabelt med så høj en stigning. Stigningen i hans bidragsydelse er på 811 kr. i kvartalet, og det virker usmageligt og udokumenteret, når indklagede som begrundelse anfører en fremtidig børsnotering og polstring. Indklagede/det koncernforbundne realkreditinstitut ønsker i fremtiden at vækste,
og dermed skal de hæve deres indtjening. Det er simpelthen ikke fair. Det hævede bidrag vil koste ham ca. 100.000 mere hen over de næste 29,25 år.
Han kan ikke se det rimelige i forhøjelsen, når der i forvejen betales et højt bidrag plus renter. Indklagede går fra at være blandt de billigste til nu de dyreste.
Der er tale om vildledende markedsføring, når indklagede i sit materiale om fastforrentede lån lover ”en ydelse, der ikke ændrer sig”. Der er således tale om et ”sikkert” produkt, der er solgt til ham med udsigt til fast ydelse i hele lånets løbetid.
Ud over låneguiden er han ikke blevet informeret om, at bidrag kan stige så voldsomt. Han har haft et klart indtryk af, at fremtidige ændringer og reguleringer kunne være minimale og ubetydelige beløb i forhold til deres budget. Han er klar over, at han ved optagelsen af lånet har accepteret, at indklagede kan fastsætte størrelsen på bidraget, men der må være rimelighed i ændringerne.
Han har informeret det låneformidlende pengeinstitut om sin klage og utilfredshed. Pengeinstituttet henviser til indklagede med henvisning til, at beslutningen ikke er taget af pengeinstituttet, og foreslår ham, at han afventer, at pengeinstituttet fremkommer med alternativer. Han kan forestille sig, at de eventuelle alternativer vil koste mange tusinde kroner i indfrielse og omlægninger.
Han har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse i sagen:
Han vil fortsat ikke acceptere det koncernforbundne realkreditinstituts/indklagedes begrundelse for bidragsstigningen.
Han har oprettet et fastforrentet obligationslån med meget lav risiko og mener ikke, at det kan være lovligt at lave så markante stigninger med henvisninger, som hverken Finanstilsynet eller Basel-komitéen kan nikke genkendende til. End ikke hans eget pengeinstitut eller hans bankrådgiver kan give ham et modargument
– de står lige så uforstående.
Det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede har i dag en sund forretning med et milliardoverskud, der stiger år efter år. Derfor vil han ikke acceptere at skulle betale mere i bidrag med henvisning til behovet for polstring og fremtidig børsnotering. Et højere bidrag må pålægges nye kunder, der da fra aftalens indgåelse kender satsen og begrundelsen.
Bidragsstigningen vil for hans vedkommende betyde en forøgelse af restgælden på mere end 50.000 kr. de næste 29 år. Han er derfor
meget utryg i forhold til indklagedes muligheder for yderligere stigninger i fremtiden.
Anbringender:
Til støtte for sin påstand gør han gældende,
at høj sikkerhed og en fastlagt ydelse er vigtigt for hans familie, og at han derfor blev rådgivet og enig med pengeinstituttet, på vegne af indklagede, om at vælge et fastforrentet obligationslån,
at der er tale om vildledende markedsføring, idet fastforrentet lån bliver markedsført som den sikre løsning, ”hvor man kender prisen for hele lånets levetid”, herunder i bankens rådgivning, i databladet fra indklagede og i ydelsestabellen i lånetilbuddet, hvor der kun omtales ydelse ved uændret renteniveau,
at ydelsestabellen således ikke længere er retvisende, da bidraget allerede ca. 9 måneder efter indgåelsen af aftalen stiger med 811 kr. pr. kvartal,
at de af indklagede foretagne forhøjelser bryder med rimelighedsprincippet,
at indklagedes begrundelse med polstring og fremtidig børsnotering ikke er på lovligt acceptabelt grundlag, og
at der ingen dokumentation foreligger for stigningen, som indklagede i øvrigt har haft svært ved at forklare på sociale medier og i pressen.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren den 13. maj 2015 på grundlag af lånetilbud af 9. januar 2015 fik udbetalt et 30-årigt, fastforrentet 2,5 pct. obligationslån på 1.852.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2025.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,8872 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 2.300.000 kr. Bidraget blev pr. den 1. juli 2016 forhøjet til 1,0624 pct.
Gennemførsel af bidragsforhøjelsen
Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjede indklagede bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor modtog alle privatkunder med lån hos indklagede et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betød for netop deres lån. Brevet indeholdt en begrundelse for forhøjelsen.
Uddybning af baggrunden for bidragsforhøjelser
Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:
”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.
Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.
Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det,
…(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1.
juli 2016.
Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.
…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et
…(indklagede-lån)…
Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.
Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har
stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så
afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).
Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger
…(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til
side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at
…(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkredit-koncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.
Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”
Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2015. Aftalen suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.
Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af indklagede.
Særlige forhold
For det første skal indklagede henlede opmærksomheden på, at mulige overtrædelser af markedsføringsloven er underlagt Forbrugerombudsmandens kompetence.
Dernæst skal indklagede komme med følgende bemærkninger til klagerens henvisning til indklagedes produktark.
De citerede produktark skal ses i konteksten af indklagedes samlede markedsføringsmateriale, den rådgivning, der ydes, inden et lån etableres, og den dokumentation, der udleveres og underskrives i forbindelse med låneaftalen.
Produktarkene angiver centrale vilkår, som karakteriserer den enkelte lånetype, og som er af relevans for sammenligning mellem lånetyper. Adgangen til at ændre bidrag er den samme på tværs af låntyper og karakteriserer realkreditlån som sådan, ikke specifikke låntyper.
Produktarket for lån med fast rente tilsigter ikke at oplyse om bidrag eller om øvrige omkostninger og afgifter i forbindelse med låneoptagelsen, men derimod alene at give en kort og letforståelig beskrivelse i oversigtsform af de centrale elementer ved at vælge et lån med fast rente. Det centrale er at oplyse, at ydelsen ikke ændrer sig, når renterne gør, til forskel fra lån med variabel rente. Oplysninger om bidragssatser for de forskellige lånetyper gives i et separat prisblad, som er tilgængeligt på indklagedes hjemmeside.
Produktarket udgør således ikke et selvstændigt beslutningsgrundlag, og produktarkets summariske indhold suppleres og uddybes i såvel lånedokumentationen som den mundtlige rådgivning.
Hensigten med indklagedes produktark er derfor ikke at give en komplet beskrivelse af alle forhold og vilkår i forbindelse med optagelse af et realkreditlån, eftersom dette i sagens natur vil forøge omfanget af produktarket markant og fjerne hele formålet med produktarket. Produktarket skal være et simpelt oversigtsark, som overordnet angiver de centrale elementer ved at vælge et lån med fast rente, der som anført er, at ydelsen ikke ændrer sig, når renterne gør – til forskel fra lån med variabel rente.
Derudover skal det også bemærkes, at der ikke anvendes konkrete priser eller satser i produktarket. Disse gives som anført i det separate Prisblad. Dertil kommer, at klageren i produktarket opfordres til at få mere viden via henvendelse til sit pengeinstitut og på indklagedes hjemmeside samt til at få lavet en beregning af, hvad lånet koster.
Klageren henviser til en sætning, der i sin fulde længde lyder ”en ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør”. Udsagnet er korrekt, idet bemærkes, at der med prisen sigtes til renten.
Det er indklagedes bestyrelse, der træffer beslutning om bidragsforhøjelser, og indtil beslutningen er truffet, kan den ikke indgå i rådgivningen. Forud for beslutningen ligger selvfølgelig et internt arbejde med at forberede eksekvering af den beslutning, der indstilles, men beslutningstidspunktet må være afgørende for, hvornår de nye priser og begrundelserne herfor kan indgå i rådgivningen. Indtil da er det fortrolige overvejelser.
Afsløring af fortrolige oplysninger, såsom prisovervejelser og begrundelser herfor i rådgivningen kan påvirke kursdannelsen på obligationerne, og det vil være i strid med fondsbørsens regler for udstedere. Derudover kan det være en overtrædelse af værdipapirhandelslovens insiderregler at afsløre fortrolige oplysninger.
Henset til den klare hjemmel i Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden har indklagede derfor været berettiget til at forhøje bidragssatsen.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalerne til at forhøje bidragssatsen, at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle
kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik,
at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig, at formuleringen i produktark og rådgivningsskema over for den
klare hjemmel i låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden ikke indebærer en fravigelse af aftalens vilkår, og klageren har ikke haft en berettiget forventning herom, og klageren kan ikke på nuværende tidspunkt gøre en sådan indsigelse gældende,
at spørgsmål i relation til markedsføringsloven påses af Forbrugerombudsmanden,
at indklagede ikke har været forpligtet til at oplyse om fortrolige interne overvejelser om bidragsforhøjelser, og
at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Klageren har i sagen fremlagt følgende produktblad fra indklagedes hjemmeside:
”Fastforrentet lån er til dig, der vægter sikkerhed højt.
Med en fast rente beskytter du din formue ved rentestigninger Hvorfor vælge et lån med fast rente?
Vælger du et lån med fast rente, får du:
• En ydelse, som ikke ændrer sig, når renterne gør.
…
Hvad koster et lån med fast rente?
Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld ved du, hvad prisen for lånet er i hele dets løbetid.
Prisen på lånet afhænger af:
• Hvor meget du vil låne
• Hvor lang løbetid du ønsker
• Hvordan renten og kursen er på lånets bagvedliggende obligationer.
…
Er et lån med fast rente noget for dig?
I dit pengeinstitut og på …(indklagedes hjemmeside)… kan du få mere at vide om
lånet. Du kan også lave en beregning på, hvad lånet koster.”
Klageren har endvidere fremlagt følgende information, som angiveligt hidrører fra foreningen Fair Bidragssats:
”1. Det er ikke lovligt at hæve bidragssatserne uden ”udefrakommende årsag”. Man kan ikke regulere bidrag frit. Der skal være en ”udefrakommende årsag” til det. …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… har sagt, at det skyldes Finanstilsynet og Basel-komitéen. Begge har meldt hus forbi.
…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… har ikke længere en gyldig
udefrakommende grund.
Særligt skal det bemærkes, at tab på at drive …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… bank, køb af …(andet pengeinstitut)… for dyrt og tab på swap-lån ikke er gyldige årsager. Ønske om børsnotering er heller ikke gyldig årsag.
2. …(Indklagedes)… samarbejdsbanker får halvdelen af bidragssatsen
…(Indklagede)… arbejder sammen med en lang række banker, der står for rådgivningen af kunderne mv. Disse banker får halvdelen af bidragssatsen som betaling for deres ydelser.
Når …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… argumenterer for, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… skal ”polstres” på grund af ”nye krav”, så giver det ingen mening, at de samarbejdende banker skal have halvdelen.
Dårlige kontrakter med de samarbejdende banker bør ikke medføre en ekstraregning til låntagerne. Heldigvis har flere banker sagt ok til at sende pengene retur til kunderne. Men ikke alle. Og ikke for alle låntyper.
3. …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… og …(indklagede)… forekommer ”sammensmeltede” og …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… er blevet pålagt, at de ikke må hæve bidragssatserne. I 2003 var der jo tale om en fusion mellem …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… og …(indklagede)… Er det så ikke bevidst omgåelse af betingelserne, når det ovenikøbet er stadfæstet i en højesteretsdom?”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Der er ikke isoleret set uenighed om indklagedes hjemmel til bidragsforhøjelser.
Klageren har derimod følgende anbringender:
1) At bidragsforhøjelser ikke kan gennemføres på hans fastforrentede lån, idet det er ”solgt” til ham som et lån med fast ydelse.
2) At indklagede derved har forbrudt sig med reglerne for markedsføring.
3) At bidragsstigningen i alle tilfælde er
a. Urimelig, herunder fordi en del af den tilfalder de låneformidlende pengeinstitutter
b. Ubegrundet
c. Udokumenteret
Ad klagerens punkt 1 og 2:
Med hensyn til indholdet af indklagedes markedsføringsmateriale vedrørende fastforrentede lån er Nævnet enig med klageren i, at formuleringerne i det markedsføringsmateriale, som klageren har henvist til, var upræcise og uheldige. De eventuelle virkninger heraf i forhold til de offentligretlige bestemmelser om god markedsføringsskik i henholdsvis reglerne om god skik og i markedsføringsloven er et anliggende, der henhører under Finanstilsynet og/eller Forbrugerombudsmanden. Nævnet bemærker i den forbindelse, at indklagede har tilrettet sit produktblad om fastforrentede lån.
Nævnet har foretaget en vurdering af et eventuelt rådgiveransvar som følge af det af klageren anførte. Nævnet finder, at indklagede ikke har pådraget sig rådgiveransvar. Nævnet har herved lagt vægt på, at klageren ikke har dokumenteret eller godtgjort, at han i
modstrid med den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, i den mundtlige rådgivning eller på anden vis er garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige.
Endelig bemærker Nævnet, at indklagedes tilrettelæggelse af priser
m.v. for fastforrentede lån ikke umiddelbart adskiller sig fra den praksis, andre institutter i branchen følger.
Ad klagerens punkt 3:
Indklagede har begrundet bidragsforhøjelserne med blandt andet de øgede kapitalkrav til realkreditinstitutter, herunder at det i den forbindelse er nødvendigt at børsnotere realkreditkoncernen, som indklagede er en del af. Nævnet finder, at det er et realkreditinstituts egen beslutning, hvordan det organiserer og tilrettelægger sin virksomhed, herunder ved børsnotering, og Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at en del af bidragsforhøjelsen måtte være reserveret til børsnotering for at imødekomme de varslede yderligere kapitalkrav.
Nævnet finder endvidere, at det står indklagede frit for at tilrettelægge sin forretning, herunder distributions- og ekspeditionsopgaver, som indklagede finder mest hensigtsmæssig. Fordelingen af bidragsindtægterne er endvidere et anliggende mellem indklagede og de låneformidlende institutter, som er lånekunderne uvedkommende. I den forbindelse skal Nævnet bemærke, at de låneformidlende institutter stiller garanti for den rangyderste del af belåningen og foretager en del af administrationen på indklagedes vegne.
Ud fra niveauet for tilsvarende lån og belåningsgrader i branchen er der ikke grundlag for at anse bidragsforhøjelsen for åbenbart urimelig, ligesom den ikke kan anses for vilkårlig, idet den er foretaget ensartet for kunder og lån.
Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at kræve en særlig dokumentation for de begrundelser, som indklagede har anført som årsag til bidragsforhøjelserne, og at der heller ikke er grundlag for på anden måde at kræve en efterprøvelse af disse.
Selv om der kun gik ca. 9 måneder imellem klagerens låneoptagelse og varslingen af bidragsforhøjelsen, finder Nævnet, at der ikke kan rejses kritik af indklagedes fremgangsmåde. Nævnet henviser herved til, at indklagede af blandt andet konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager må være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer. Dertil kommer, at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og
gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx