UDKAST

UDKAST

til Forslag til

Lov om leje Kapitel 1

Anvendelsesområde og definitioner Anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, bortset fra § 17.

Stk. 4. Loven gælder endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 7, § 9, §§ 19-41, § 53, stk. 2, §§ 106-108, § 110, § 114, §§ 120-122, § 124, § 128, stk. 3, § 136 samt kapitel 24 gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Stk. 5. Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2 Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Stk. 3. Bortset fra § 197, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Stk. 5. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

§ 3. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til andet end beboelse. § 9, §§ 19-31, §§ 37-48, §§ 53-54, §§ 106-108,

§ 110, § 114, §§ 120-122, § 124, §§ 128-131, bortset fra § 130, stk. 4, og § 136 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler mv.

Regulerede kommuner

§ 4. Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen skal være reguleret. I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret.

Bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens beslutninger

§ 5. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter § 4, stk. 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

§ 6. Reglerne i § 9, §§ 19-41, § 62, §§ 106-108, § 110, § 114, § 116, stk. 2, §§ 120-124, § 128, stk. 3, og § 136 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, §§ 49-51 og § 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt.

Stk. 2. Lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36.

Stk. 3. Lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog § 9, §§ 33-36 og § 40.

Stk. 4. Lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer

med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv., er ikke omfattet af stk. 1.

Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

§ 7. § 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 2. I ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den 1. januar 1995, gælder § 32, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Stk. 3. Lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 er ikke omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejendomme § 9, §§ 33-36, § 38, stk. 3, og § 40. For lejemål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 106-107 og § 110, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Ejendomsbegreber

§ 8. Ved en ejendom forstås i denne lov, jf. dog § 9,

1) et matrikelnummer,

2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet,

3) en ejerlejlighed, eller

4) en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.

§ 9. Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. 1-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne

1) i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner, §§ 106-108 om iværksættelse af arbejder og § 162 om lejerens bytteret,

2) i §§ 114, 120-122 og 124 og § 61 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto samt vedligeholdelsesplan,

3) i kapitel 5 om fri husleje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1,

Fravigelighed

§ 10. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

Kapitel 2

Lejeaftalen Lejeaftalens udformning og indhold

§ 11. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 42 , stk. 2 og 3, eller § 43, eller under hensyn til reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. kapitel 3.

Stk. 4. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 23, stk. 2.

Stk. 5. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26 nævnte 2 årsperiode udløber.

§ 12. For lejemål, som er ombygget efter

1) den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov om privat byfornyelse,

2) kapitel 5 om aftalt boligforbedring i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter lov om byfornyelse, eller

3) tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,

skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter disse regler.

Stk. 2. Såfremt der efter de i stk. 1 nævnte love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Stk. 3. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse, i kapitel 5 i lov om byfornyelse eller efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse

nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Digital kommunikation

§ 13. Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Stk. 2. Meddelelser efter § 177 og § 183, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.

Blanketter

§ 14. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren.

Stk. 2. Ved en blanket forstås skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Stk. 3. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Stk. 4. Boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Dusør

§ 15. Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold, er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 16. Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Stk. 2. Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Stk. 3. Xxxxxxxxxx ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves tilbagebetalt.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Beskyttelse af lejerens rettigheder

§ 17. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Fravigelighed

§ 18. Reglerne i dette kapitel kan, bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 3

Omkostningsbestemt husleje mv.

Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

§ 19. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6,

§ 21, stk. 1, og § 162, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 129 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr.

Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 130, stk. 1, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Stk. 4. Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:

1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens

§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 129, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 9 finder ikke anvendelse.

Stk. 6. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den

1. juli 2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset

1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

§ 20. Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Stk. 2. Ved sammenligningen, jf. § 42, stk. 2 og 3, ses bort fra:

1) Lejemål, der er forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.

2) Lejemål omfattet af kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) Lejeforhøjelse til afsætning efter § 121 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,

2) Lejeforhøjelse efter § 130, stk. 1, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 130, stk. 1 og 2, § 138 og § 147 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.

§ 21. Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til § 19, stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 115. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. § 115, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Stk. 2. Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19, stk. 1.

§ 22. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 2. Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.

§ 23. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 19, stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 20, stk. 3, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 25, stk. 4.

Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 4. Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 46, hvor afkastet er beregnet efter

§ 25, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig.

§ 107, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 5. Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i § 11, stk. 4, omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 40 finder tilsvarende anvendelse.

Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

§ 24. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 118 og §§ 120-121 i denne lov, jf. dog 114, stk. 2.

Stk. 2. Udgifter til projektmateriale og konsulentbistand som omfattet af § 47, stk. 3 optages ikke på budgettet.

Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

Stk. 4. Stk. 3 gælder ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Stk. 5. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

§ 25. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 2. I stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår		Pct.
1964	……………	8
1965-69	……………	10
1970-73	……………	12
efter 1973	……………	14

Stk. 3. I stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Stk. 4. For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Stk. 5. Er der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Stk. 6. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Stk. 7. Til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i § 203.

Lejeregulering efter nettoprisindeks

§ 26. Udlejeren kan i stedet for regulering efter § 23 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en

12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efterkapitel 5. Ved 2- årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Stk. 2. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 23.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning.

Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 4. Har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23 tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2- årsperiode.

Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

§ 27. Lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 118 og 120-121 fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 2. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Stk. 3. Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering, hvoraf afkastningsprocenten beregnes, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.

Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

§ 28. For husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.

Stk. 2. For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 118 og 120-121 afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder,

sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 3. Lejen for enkeltværelser til beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. § 6, stk. 3, fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., omhandlede lejemål.

Varsling af lejeforhøjelse

§ 29. I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 30. I ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig.

Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 4. Såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 38.

Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

§ 31. Krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning af de i §§ 118 og 120-121 nævnte afsætningsbeløb, kan uanset bestemmelserne i §§ 29 og 30 gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 32. Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1 , og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 84 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.

Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

§ 33. Reglerne i §§ 34-36 gælder for udlejning af de værelser, der er omfattet af § 6, stk. 3,

2. pkt.

§ 34. Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 45 samt lejevilkårene.

Stk. 2. Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

§ 35. Skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget af eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan huslejenævnet underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, hvis en opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for urimelig.

§ 36. Er sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, inden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

Huslejenævnets kompetence

§ 37. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 29, stk. 2, eller efter § 30, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Stk. 2. Nævnet kan dog, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 29, stk. 1, og § 30, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette grundlag fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.

Stk. 3. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

§ 38. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter

§ 37, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. § 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel 7 i lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, uenighed om lejerens ret efter

§ 143, stk. 2, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 er åbenbart urimelig, og lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.

Straf

§ 39. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 34, eller som i strid med § 34 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.

§ 40. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Fravigelighed

§ 41. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren jf. dog reglerne i kapitel 5 om fri leje.

Kapitel 4

Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.

Lejeforhøjelse i private lejeboliger

§ 42. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) Lejeforhøjelser efter § 130, stk. 1 og 2, og § 138 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 130, stk. 1, § 138 og § 147 og forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

2) Lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.

4) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Stk. 4. Ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra:

1) Lejemål, der er forbedret efter § 130, stk. 1, og § 138.

2) Lejemål omfattet af §§ 49-51 samt kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse.

Stk. 5. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

§ 43. Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 42, stk. 2, 1. pkt. og stk. 4. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles en gang årligt.

Stk. 3. Overstiger lejen det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren forlange lejen nedsat hertil.

Stk. 4. Nedsættes lejen efter stk. 3, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 5. § 45, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse for ustøttede private plejeboliger.

Varsling

§ 44. Lejeforhøjelse efter § 42 eller § 43 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet. Tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 15, stk. 3.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Lejenedsættelse

§ 45. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4, nævnte omstændigheder.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 4. Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 5. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.

§ 46. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 4. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 47. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter.

Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Stk. 3. Reglerne i § 46 gælder også udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt. i lov om privat byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb hos de lejere, som har antaget konsulentbistand, jf. 1. pkt., og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

§ 48. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 46 og 47 nævnte skatter, afgifter, udgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften har været indregnet. Udlejeren skal dog ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse af skatter, afgifter, udgifter og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye forøgede skatter, afgifter, udgifter eller bidrag. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til

den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af skatter, afgifter, udgifter eller bidrag er kommet frem.

Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

§ 49. For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.

Stk. 2. Som afkast kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol.

Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.

Stk. 4. Lejen fordeles på beboelseslejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af beboelseslejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har betalt.

Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 6. Kravet og lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

§ 50. For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter § 49 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Undtagelse fra det lejedes værdi

§ 51. §§ 42-45 finder ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Det samme gælder for lejemål i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt lejefastsættelsen sker efter § 50.

Huslejenævnets kompetence

§ 52. Uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter reglerne i dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

Fravigelighed

§ 53. Reglerne i §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog reglerne i kapitel 5 om fri leje.

Stk. 2. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 3. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 5

Fri leje Aftalt fri leje

§ 54. For de lejeforhold, som er omfattet af nr. 1-3 i bestemmelsen, kan lejen fastsættes frit efter parternes aftale:

1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i dagældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.

Stk. 3. Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Huslejenævnets kompetence

§ 55. Uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til § 54 samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 54, er rimelig, jf. aftalelovens § 36, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet

afgør endvidere uenighed om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 54, stk. 1, nr. 3.

Fravigelighed

§ 56. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 6

Betaling af leje Betalingssted

§ 57. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut.

Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Betalingstidspunkt

§ 58. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.

Stk. 4. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Depositum og forudbetalt leje

§ 59. Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje.

Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Stk. 2. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto.

Stk. 3. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt., i den sidste del af lejeperioden.

Stk. 4. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 183, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 183, stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.

Regulering af depositum og forudbetalt leje

§ 60. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto. Nedsættes lejen, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren.

Stk. 2. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 183, stk. 1, nr. 1. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 183, stk. 1, nr. 1.

Ustøttede private plejeboliger

§ 61. Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt efter § 59, stk. 3 og 4.

Strafbestemmelse

§ 62. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter §§ 19-31 forlanger depositum og forudbetalt leje i strid med § 59, stk. 1 og 3.

Huslejenævnets kompetence

§ 63. Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter §§ 59-61, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 59, stk. 1, fraviges, jf.§ 59, stk. 5.

Fravigelighed

§ 64. Reglerne i § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 7

Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.

Udgifter til varme og opvarmning af vand

§ 65. Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og 5, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Udgifter til leverancer efter stk. 1 kan dog indeholdes i lejen, medmindre pligt til måling af forbrug følger af anden lovgivning, ved lejeaftaler om

1) enkelte værelser til beboelse og

2) lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign, hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.

§ 66. Xxxxxxxxx af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet eller efter rumfang.

Stk. 2. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af opvarmning af vand i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Udgifter til køling

§ 67. Leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter i § 72, stk. 4-6, refunderet. Xxxxxxxxx af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Stk. 2. Xxxxxxx udlejeren køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan forlange, at fordelingen af udgiften i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.

Stk. 3. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Stk. 4. Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes som forbedring.

Stk. 5. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse.

Udgifter til koldt vand

§ 68. Xxxxxxx udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Xxxxxxxxx af udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af koldt vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Stk. 2. § 67, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse. Beslutninger efter § 67, stk. 2, vedrørende vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Udgifter til el og gas

§ 69. Xxxxxxx udlejeren gas til opvarmning og el kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Xxxxxxxxx af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af el eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang.

Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte individuelle elektricitetsmålere.

§ 70. Måles forbruget af el og gas i den enkelte boligenhed ved fordelingsmålere, skal fordelingen imellem lejerne ske på grundlag af det målte forbrug. Udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at lejerne fremover betaler forbrug på grundlag af afregningsmålere direkte til forsyningsvirksomheden. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

A conto-betaling af forbrugsudgifter

§ 71. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter vedrørende varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen, jf. dog § 79, stk. 2. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto- bidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år for henholdsvis varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende a conto- bidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.

Forbrugsregnskaber

§ 72. Udgifterne i §§ 65–69 opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for

1) varme og opvarmning af vand,

2) køling,

3) vand,

4) el, og

5) gas.

Stk. 2. Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter §§ 65–69 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 183, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. I regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift.

Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Stk. 5. Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for varme og opvarmning af vand som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af udgiften til

energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt. Udlejeren har pligt til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet energimærkning i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger og på en lejers forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.

Stk. 6. I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

Stk. 7. Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.

§ 73. Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 77. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning af leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 75, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

§ 74. Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 72, stk. 1, nr. 1, 2, 4 og 5, anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.

§ 75. Forbrugsregnskabet, jf. § 72, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, jf. § 72, stk. 1, nr. 1-5, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

§ 76. Når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

§ 77. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod de enkelte regnskaber, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i henhold til regnskabet.

§ 78. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er

forløbet 1 måned efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.

§ 79. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den i § 75 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale a conto-bidrag, indtil regnskabet er kommet frem til lejeren, og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 80. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 78 og § 79, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Bemyndigelse m.v.

§ 81. Boligministeren kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af vand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.

Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.

Huslejenævnets kompetence

§ 82. Uenighed om lejerens betaling for varme, opvarmning af vand, køling, vand el og gas, herunder uenighed om acontobidrag, og hvor udlejeren modsætter sig at opsætte målere i henhold til § 67, stk. 2, og § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt. afgøres af huslejenævnet.

Fravigelighed

§ 83. Bestemmelserne i §§ 65 –69, § 72, stk. 3-5, og§ 74, stk. 3, kan ikke fraviges.

Stk. 2. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 8

Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Lejerens betaling til fællesantenne m.v.

§ 84. Leverer udlejeren fælles programforsyning, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, hvor lejeren ifølge aftale med udlejeren er forpligtet til at bidrage til den fælles programforsyning eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, jf. dog § 85. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. § 120 og § 121. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter §§ 129 og 130 for etablering og forbedring af fællesantenner.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 183, stk. 1, nr. 1.

Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

§ 85. For lejemål, hvor lejeren under iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed og de i medfør af § 6 a, stk. 6, i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed udstedte regler har fravalgt tilslutning til og betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.

Stk. 2. Har lejeren fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, kan lejeren ikke pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Ejes fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles programforsyning pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder administration af anlægget.

Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

§ 86. Leverer udlejeren fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles

programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.

Stk. 2. Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

Huslejenævnets kompetence

§ 87. Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 84-86.

Stk. 2. Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter §§ 84 og 85. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Fravigelighed

§ 88. Bestemmelserne i §§ 84 og 85 kan ikke fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne i

§§ 86 og 87 kan ikke fraviges.

Kapitel 9

Lejerens indflytning

Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

§ 89. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra tidspunktet for lejeforholdets begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Indflytningssyn og -rapport

§ 90. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Stk. 2. Indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejeren ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Stk. 3. Ved overtrædelse af stk. 1 og 2 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 188, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Xxxxxxx på overtagelsestidspunktet

§ 91. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Huslejenævnets kompetence

§ 92. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.

Fravigelighed

§ 93. Reglerne i § 90, stk. 1-3, og § 91 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 10

Mangler ved boligen Forsinkelse

§ 94. Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.

Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Fysiske mangler ved det lejede

§ 95. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign. Hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen med henblik på at få genoptaget forsyningen efter reglerne i kapitel 3 om kommunal sikring af forsyning med vand varme og el i lov om boligforhold.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 96. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 95, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.

§ 97. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 98. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Retlige mangler

§ 99. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 100. Bringes et lejeforhold – bortset fra de i § 99 nævnte tilfælde – til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Huslejenævnets kompetence

§ 101. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangler, jf. stk. 1.

Fravigelighed

§ 102. Reglerne i §§ 94-101 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 11

Varsling af iværksættelse af arbejder Udlejerens adgang til det lejede

§ 103. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 104. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Arbejdernes udførelse

§ 105. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 106. Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal denne fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte tilsvarende varsel efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.

Stk. 3. Varslingerne i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller lejernes, i ejendomme uden beboerrepræsentation, adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation, skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 4. Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst 1/4 af lejerne, senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

§ 107. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter stk. 1 krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

§ 108. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af lejelovens § 46 a, stk. 3, eller foranstaltninger, der er omfattet af lov om privat byfornyelse finder reglerne i §§ 106-107 ikke anvendelse.

Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

§ 109. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om reglerne i dette kapitel.

Stk. 2. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 105, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

§ 110. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 106, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3. Indbringelse efter § 89 eller § 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

§ 111. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 12

Vedligeholdelse Vedligeholdelsesbegreberne

§ 112. Ved vedligeholdelse forstås de arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, lejeloven og almindelige retsgrundsætninger.

Stk. 2. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Stk. 3. Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Parternes vedligeholdelsespligt

§ 113. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 118.

Stk. 2. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Vedligeholdelsesplan

§ 114. Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

Stk. 2. Udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter § 120 og § 121, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1 og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.

Stk. 3. Stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Stk. 4. Boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Huslejenævnets kompetence

§ 115. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens henholdsvis udlejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse, jf. § 113. Huslejenævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 114.

Stk. 2. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i lov om boligforhold. Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 3. Huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter § 120 og § 121.

Fravigelighed

§ 116. Reglerne i §§ 112 og 114-115 kan ikke fraviges ved aftale. Reglerne i § 113 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Stk. 2. Reglen i § 113, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Kapitel 13 Hensættelser til vedligeholdelse Indvendig vedligeholdelseskonto

§ 117. Når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 118-119. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

§ 118. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 119, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal ansættes til nul.

Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Stk. 6. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 7. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 119. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse

Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

Udvendige vedligeholdelseskonti

§ 120. Udlejeren skal som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 2. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonti i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 3. Udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet § 121, skal udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

§ 121. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 120, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligforhold.

Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 207.

Stk. 3. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i § 123 og §63 i lov om boligforhold.

Stk. 4. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.

Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

§ 122. På kontoen efter § 120 og 121 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, jf. § 112, stk. 3. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.

Stk. 2. Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

§ 123. Beløb indbetalt på en konto efter § 121 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 122, stk. 2, jf. dog stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 121 kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling af beløb afsat efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 120 er opbrugt.

Fritagelse for afsætning efter § 121

§ 124. Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 121 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 121.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for huslejenævnet.

Huslejenævnets kompetence

§ 125. Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til føre en indvendig vedligeholdelseskonto og om beløb, der fradrages på kontiene for vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 121, stk. 1, skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter § 121, stk. 1, i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 3. Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 1, til Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 121 for den enkelte ejendom.

Fravigelighed

§ 126. Reglerne i §§ 117-119 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. Reglerne i §§ 120-125 kan ikke fraviges.

Kapitel 14

Udlejerens forbedringer

Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

§ 127. Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

Stk. 2. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

Forbedringer og lejeforhøjelser

§ 128. Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi.

Stk. 2. Inden udlejeren iværksætter forbedringer, skal denne iagttage § 132 om inddragelse af beboerrepræsentationen.

Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt.,, skal denne iagttage §§ 106-107 om varsling af iværksættelse.

§ 129. Har udlejeren forbedret det lejede, kan denne forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

§ 130. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.

Boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Stk. 2. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 147, kan denne forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

Stk. 3. Har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse, kan denne i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 129 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse.

Stk. 4. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Varsling m.v.

§ 131. Lejeforhøjelse efter §§ 129 og 130 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Stk. 4. Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til denne. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis denne ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 6. For ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38 og 40 også anvendelse for varslede forbedringsforhøjelser.

Stk. 7. Er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.

§ 132. Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedrings-forhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelse varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 2. Skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.

Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse ikke opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.

Forhåndsgodkendelse

§ 133. Inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet, jf. stk. 3.

Stk. 2. Inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Stk. 3. Samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1 skal udlejer fremsende projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens forventede størrelse samt de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til huslejenævnet samt de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Stk. 4. Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Stk. 5. Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold.

§ 134. For de enkelte lejemål omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvor huslejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har truffet afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, afgør nævnet på udlejerens anmodning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte

positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor.

Huslejenævnets kompetence

§ 135. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringer i §§ 129-131.

Sanktioner i regulerede ejendomme

§ 136. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som gennemfører forbedringer i en ejendom omfattet af § 6, stk. 1, i strid med reglerne i §§ 128-131 eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Fravigelighed

§ 137. De i kapitlet nævnte bestemmelser kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2 og 3.

Stk. 2. Uanset stk. 1 kan §§ 127, stk. 2, og 131, stk. 1, 1. pkt., fraviges ved aftale. § 130, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse.

Stk. 3. Uanset stk. 1 kan § 129 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1,, fraviges ved aftale, for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.

Kapitel 15

Aftalte forbedringer Individuelt aftalte forbedringer

§ 138. Uanset bestemmelsen i § 137 kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Stk. 2. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 133, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.

Stk. 3. En aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende betingelser er opfyldt:

1) Aftalen skal være skriftlig.

2) Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse.

3) Udlejeren skal, forinden aftale indgås, have orienteret lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2, 2. pkt.

Stk.4. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer

§ 139. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.

Stk. 3. Det i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. reglerne i § 203.

Fravigelighed

§ 140. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnets kompetence

§ 141. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 139 om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.

Kapitel 16

Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

Lejerens installationsret

§ 142. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 143-146 nævnte.

§ 143. Xxxxxxx har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

Stk. 2. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse

senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§ 144. Lejeren har efter udlejerens anvisning ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, hvis udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af antennen. Udlejeren kan forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejeren med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejeren. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering. Udlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.

Stk. 6. Stk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Stk. 7. Har lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 4, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 145. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og ejendommen.

Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00.

Lejerens råderet

§ 146. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 159 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 174.

Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 143, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, fx særligt luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.–3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203.

Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Stk. 7. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 189, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 129.

Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.

Lejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

§ 147. Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 130, stk. 2.

Huslejenævnets kompetence

§ 148. Tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. På begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens § 147.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 2 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.

Fravigelighed

§ 149. Reglerne i § 143, § 144, § 145 stk. 2, 2. pkt., § 146 og § 147 kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 17

Lejerens brug af det lejede Lejerens forsvarlige brug af det lejede

§ 150. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 151. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 158 og 159.

Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen

§ 152. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 183, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 95, stk. 2, og §§ 96-97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 154.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 150.

Fravigelighed

§ 153. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 18

God skik og orden i ejendommen

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

§ 154. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 155, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

§ 155. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende retsfølger:

1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 154, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Huslejenævnets kompetence

§ 156. Sag om pålæg af retsfølger efter § 155 indbringes for huslejenævnet af udlejeren. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.

Fravigelighed

§ 157. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 19

Brugsrettens overgang til andre Fremleje

§ 158. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.

Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

§ 159. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1. ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller

2. det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller

3. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.

Stk. 4. § 158, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 160. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 158 og § 159 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 143, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 161. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om ægtefællers økonomiske forhold finder tilsvarende anvendelse.

Bytteret

§ 162. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

1. udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder,

2. den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

3. lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller

4. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 133, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 21, stk. 1.

Stk. 4. Lejeren skal senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1.

Stk. 6. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 163. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

§ 164. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3. Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som

lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

§ 165. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 164, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 166. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 167. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.

§ 166, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 168. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 164, stk. 1.

Fravigelighed

§ 169. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter

§§ 158-159, §§ 161-162 og §§ 164-168. Reglen i § 163 kan ikke fraviges ved aftale.

Kapitel 20 Opsigelse Lejerens opsigelse

§ 170. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 161, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Udlejerens opsigelse

§ 171. Udlejeren kan opsige lejeforhold om:

1) Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

2) Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

3) Ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.

4) Beboelseslejlighed, hvortil er knyttet lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

§ 172. Andre lejeforhold end de i § 171 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 173 og 178:

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

5) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8, eller 11, jf. § 155, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

6) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 155, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

7) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,

eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

§ 173. I opsigelsesretten efter § 172, stk. 1, nr. 1, gælder følgende begrænsninger:

1) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

2) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

3) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

4) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 172, stk. 1, nr.

1. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

5) En lejer kan ikke opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.

6) Xxxxx udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

7) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af èn beboelseslejlighed.

Tidsbegrænsede lejeaftaler

§ 174. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Tilbud om en anden bolig

§ 175. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 7, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 172, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen

tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 172, stk. 1, nr. 2, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.

Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om boligforhold.

Opsigelsesvarsler

§ 176. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 171, nr. 1, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 171 nr. 2 og 3, og § 172, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Formelle krav til udlejerens opsigelse

§ 177. Udlejerens opsigelse efter § 171, nr. 2 og 3, og § 172 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 172 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 178-

180. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Erhvervsbeskyttelse

§ 178. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 172, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl. a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.

§ 179. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1, skal boligretten ud over de i § 178, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til:

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,

2) lejerens flytteudgifter,

3) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

§ 180. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 179, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.

Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

§ 181. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

Fravigelighed

§ 182. Reglerne i §§ 172-180 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 170, stk. 2.

Kapitel 21

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen

§ 183. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, § 103, § 127, stk. 2, og 187.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 154, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 155, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 155, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

10) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237, 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

11) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

12) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

13) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 203. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen

§ 184. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 183, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen

§ 185. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Fravigelighed

§ 186. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 183, jf. § 184, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 185.

Kapitel 22

Lejerens fraflytning

§ 187. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 188, kan sendes til.

§ 188. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori denne overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.

§ 189. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori denne overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 142 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da denne meddelte samtykket.

Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder mv. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 146, stk. 1, samt § 63, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve reetablering.

Fravigelighed

§ 190. Reglerne i § 188, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 188, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnets kompetence

§ 191. Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reglerne i §§ 188-190.

Kapitel 23

Beboerrepræsentation

§ 192. Formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen, skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen. Beboerrepræsentanterne kan

1) få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den,

2) drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren,

3) blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen, og

4) blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

§ 193. I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Stk. 3. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Stk. 4. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Stk. 6. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Stk. 7. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 6 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

Stk. 8. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.

Stk. 9. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.

Stk. 10. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

§ 194. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme.

§ 195. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele beboerrepræsen- tationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for

2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Fravigelighed

§ 196. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 24

Tilbudspligt

§ 197. I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

Øvrige rettigheder

§ 198. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Aktivering af tilbudspligt

§ 199. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier

og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

1) når erhververen er staten eller en kommune,

2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

3) når erhververen er en hidtidig medejer,

4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person, eller

5) når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Opfyldelse af tilbudspligt

§ 200. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 199, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver, end den tilbudspligtige ejendom.

Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Xxxxxx ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

Tinglysning

§ 201. Justitsministeren fastsætter regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt.

Fravigelighed

§ 202. Reglerne i §§ 197-201 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 25

Regulering af beløb og beløbsgrænser

§ 203. De i § 19, stk. 2, § 23 stk. 4, § 118, stk. 1, § 106, stk. 1, § 107, stk. 1, § 132, stk. 1,

§ 139, § 146, stk. 5, § 183, stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. De i § 120, stk. 1, § 121, stk. 1 og 2, samt § 125, stk. 2, nævnte beløb reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Kapitel 26

Ikrafttræden m.v.

§ 204. Loven træder i kraft den 1. januar 2022.

Stk. 2. Lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september

2019, ophæves.

Stk. 3. Lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, ophæves.

Stk. 4. Reglerne i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17.

december 2002, § 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004 § 5, stk. 3, i lov nr. 310 af 30. marts

2015, § 4, stk. 2, i lov nr. 643 af 8. juni 2016 § 58, stk. 6, i tidligere gældende lov om leje, jf.

lbk. 927 af 4. september 2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 samt § 3, stk. 2

og 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 finder fortsat anvendelse.

§ 205. Boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 206. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 207. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og 120, opretholdes den højere afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af lejelovens § 23, §§ 128-131 og §§ 143-144, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.

Stk. 2. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 118 og 120, bibeholdes den lavere afsætning uanset lovændringen, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i medfør af lovens § 23, §§ 128-131 og §§ 143-144.

§ 208. Kommunalbestyrelsen kan i fjerde kvartal 2021 træffe beslutning efter § 4, stk. 2, med virkning fra lovens ikrafttræden.

Stk. 2. Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af 2021 truffet beslutning som omhandlet i § 1 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i medfør af § 4, stk. 2, i nærværende lov.

§ 209. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

1.1 Baggrund for lovforslaget

1.2 Strukturen i den foreslåede lov

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Anvendelsesområde og definitioner

2.1.1. Gældende ret

2.1.1.1. Anvendelsesområde

2.1.1.2. Regulerede kommuner

2.1.1.3. Huslejeregulering mv. i regulerede kommuner

2.1.1.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

2.1.1.5. Ejendomsbegrebet og fravigelighed

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Anvendelsesområde

2.1.2.2. Regulerede kommuner

2.1.2.3. Huslejeregulering mv. i regulerede kommuner

2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

2.1.2.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed

2.2. Lejeaftalen

2.2.1. Gældende ret

2.2.1.1. Lejeaftalens udformning og indhold

2.2.1.2. Digital kommunikation

2.2.1.3. Blanketter

2.2.1.4. Dusør

2.2.1.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

2.2.1.6. Fravigelighed

2.2.1.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2.2.1. Lejeaftalens udformning og indhold

2.2.2.2. Digital kommunikation

2.2.2.3. Blanketter

2.2.2.4. Dusør

2.2.2.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

2.2.2.6. Fravigelighed

2.2.2.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter

2.3. Omkostningsbestemt husleje

2.3.1. Gældende ret

2.3.1.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

2.3.1.2. Lejeforhøjelse

2.3.1.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

2.3.1.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

2.3.1.5. Lejeregulering efter nettoprisindeks

2.3.1.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

2.3.1.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

2.3.1.8. Varsling af lejeforhøjelse

2.3.1.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

2.3.1.10. Huslejeregulering for mindre ejendomme

2.3.1.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

2.3.1.12. Huslejenævnets kompetence

2.3.1.13. Straf

2.3.1.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.

2.3.1.15. Fravigelighed

2.3.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.3.2.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

2.3.2.2. Lejeforhøjelse

2.3.2.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

2.3.2.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

2.3.2.5. Lejeregulering efter nettoprisindeks

2.3.2.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

2.3.2.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

2.3.2.8. Varsling af lejeforhøjelse

2.3.2.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

2.3.2.10. Huslejeregulering i mindre ejendomme

2.3.2.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

2.3.2.12. Huslejenævnets kompetence

2.3.2.13. Straf

2.3.2.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv.

2.3.2.15. Fravigelighed

2.4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi

2.4.1. Gældende ret

2.4.1.1. Det lejedes værdi

2.4.1.2. Lejeforhøjelse i private lejeboliger

2.4.1.3. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

2.4.1.4. Varsling

2.4.1.5. Lejenedsættelse

2.4.1.6. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.

2.4.1.7. Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

2.4.1.8. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

2.4.1.9. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

2.4.1.10. Undtagelse fra det lejedes værdi

2.4.1.11. Huslejenævnets kompetence

2.4.1.12. Reglernes fravigelighed

2.4.2. Transport-og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.4.2.1. Lejeforhøjelse i private lejeboliger

2.4.2.2. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

2.4.2.3. Varsling

2.4.2.4. Lejenedsættelse

2.4.2.5. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskater m.v.

2.4.2.6. Lejenedsættelse for faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

2.4.2.7. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

2.4.2.8. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

2.4.2.9. Undtagelse fra det lejedes værdi

2.4.2.10. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.5. Fri leje

2.5.1. Gældende ret

2.5.1.1. Aftalt fri leje

2.5.1.2. Huslejenævnets kompetence of fravigelighed af bestemmelserne i kapitel 5

2.5.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.5.2.1. Aftalt fri leje

2.5.2.2. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.6. Betaling af leje

2.6.1. Gældende ret

2.6.1.1. Betalingssted og betalingstidspunkt

2.6.1.2. Depositum og forudbetalt husleje

2.6.1.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje

2.6.1.4. Strafbestemmelse

2.6.1.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.6.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den forslåede ordning

2.6.2.1. Betalingssted og betalingstidspunkt

2.6.2.2. Depositum og forudbetalt leje

2.6.2.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje

2.6.2.4. Strafbestemmelse

2.6.2.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.7. Betaling for varme, vand, køling og el m.v.

2.7.1. Gældende ret

2.7.1.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand

2.7.1.2. Udgifter til køling

2.7.1.3. Udgifter til koldt vand

2.7.1.4. Udgifter til el og gas

2.7.1.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter

2.7.1.6. Forbrugsregnskaber

2.7.1.7. Bemyndigelser m.v.

2.7.1.8. Huslejenævnets kompetence

2.7.1.9. Fravigelse

2.7.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.7.2.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand

2.7.2.2. Udgifter til køling

2.7.2.3. Udgifter til koldt vand

2.7.2.4. Udgifter til el og gas

2.7.2.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter

2.7.2.6. Forbrugsregnskaber

2.7.2.7. Bemyndigelser m.v.

2.7.2.8. Huslejenævnets kompetence

2.7.2.9. Fravigelse

2.8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Lejerens betaling til fællesantenne m.v.

2.8.1.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

2.8.1.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

2.8.1.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.8.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.8.2.1. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

2.8.2.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

2.8.2.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

2.8.2.4. Huslejenævnets kompetence og reglerne fravigelighed

2.9. Lejerens indflytning

2.9.1. Gældende ret

2.9.1.1. Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

2.9.1.2. Indflytningssyn og –rapport

2.9.1.3. Xxxxxxx på overtagelsestidspunktet

2.9.1.4. Huslejenævnets kompetence

2.9.1.5. Fravigelighed

2.9.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.9.2.1. Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

2.9.2.2. Indflytningssyn og –rapport

2.9.2.3. Xxxxxxx på overtagelsestidspunktet

2.9.2.4. Huslejenævnets kompetence

2.9.2.5. Fravigelighed

2.10. Mangler ved boligen

2.10.1. Gældende ret

2.10.1.1. Forsinkelse

2.10.1.2. Fysiske mangler ved det lejede

2.10.1.3. Retlige mangler

2.10.1.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.10.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.10.2.1. Forsinkelse

2.10.2.2. Fysiske mangler

2.10.2.3. Retlige mangler

2.10.2.4. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.11. Varsling af iværksættelse af arbejder

2.11.1. Gældende ret

2.11.1.1. Udlejerens adgang til det lejede

2.11.1.2. Arbejdernes udførelse

2.11.1.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.11.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.11.2.1. Udlejerens adgang til det lejede

2.11.2.2. Arbejdernes udførelse

2.11.2.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.12. Vedligeholdelse

2.12.1. Gældende ret

2.12.1.1. Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt

2.12.1.2. Vedligeholdelsesplan

2.12.1.3. Huslejenævnets kompetence

2.12.1.4. Fravigelighed

2.12.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.12.2.1. Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedligeholdelsespligt

2.12.2.2. Vedligeholdelsesplan

2.12.2.3. Huslejenævnets kompetence

2.12.2.4. Fravigelighed

2.13. Hensættelser til vedligeholdelse

2.13.1. Gældende ret

2.13.1.1. Indvendig vedligeholdelseskonto

2.13.1.2. Udvendige vedligeholdelseskonti

2.13.1.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

2.13.1.4. Fritagelse for afsætning efter § 121

2.13.1.5. Huslejenævnets kompetence og fravigelighed

2.13.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.13.2.1. Indvendig vedligeholdelseskonto

2.13.2.2. Udvendige vedligeholdelseskonti

2.13.2.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

3.13.2.4. Fritagelse for afsætning efter § 121

2.13.2.5. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.14. Udlejerens forbedringer

2.14.1. Gældende ret

2.14.1.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

2.14.1.2. Forbedringer og lejeforhøjelser

2.14.1.3. Varsling m.v.

2.14.1.4. Forhåndsgodkendelse

2.14.1.5. Huslejenævnets kompetence

2.14.1.6. Sanktioner i regulerede ejendomme

2.17.1.7. Fravigelighed

2.14.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.14.2.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

2.14.2.2. Forbedringer og lejeforhøjelser

2.14.2.3. Varsling m.v.

2.14.2.4. Forhåndsgodkendelse

2.14.2.5. Huslejenævnets kompetence

2.14.2.6. Sanktioner i regulerede ejendomme

2.14.2.7. Fravigelighed

2.15. Aftalte forbedringer

2.15.1. Gældende ret

2.15.1.1. Individuelt aftalte forbedringer

2.15.1.2. Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer

2.15.1.3. Huslejenævnets kompetence

2.15.1.4. Fravigelighed

2.15.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.15.2.1. Individuelt aftalte forbedringer

2.15.2.2. Beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer

2.15.2.3. Huslejenævnets kompetence

2.15.2.4. Fravigelighed

2.16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

2.16.1. Gældende ret

2.16.1.1. Lejerens installationsret

2.16.1.2. Lejerens råderet

2.16.1.3. Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

2.16.1.4. Huslejenævnets kompetence

2.16.1.5. Fravigelighed

2.16.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.16.2.1. Lejerens installationsret

2.16.2.2. Lejerens råderet

2.16.2.3. Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

2.16.2.4. Huslejenævnets kompetence

2.16.2.5. Reglernes fravigelighed

2.17. Lejerens brug af det lejede

2.17.1. Gældende ret

2.17.1.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede

2.17.1.2. Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen

2.17.1.3. Reglernes fravigelighed

2.17.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.17.2.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede

2.17.2.2. Pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen

2.7.2.3. Reglernes fravigelighed

2.18. God skik og orden i ejendommen

2.18.1. Gældende ret

2.18.1.1. Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

2.18.1.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

2.18.1.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.18.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.18.2.1. Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

2.18.2.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

2.18.2.3. Huslejenævnets kompetence og reglernes fravigelighed

2.19. Brugsrettens overgang

2.19.1. Gældende ret

2.19.1.1. Fremleje

2.19.1.2. Bytteret

2.19.1.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

2.19.1.4. Fravigelighed

2.19.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.19.2.1. Fremleje

2.19.2.2. Bytteret

2.19.2.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

2.19.2.4. Fravigelighed

2.20. Opsigelse

2.20.1. Gældende ret

2.20.1.1. Lejerens opsigelse

2.20.1.2. Udlejerens opsigelse

2.20.1.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

2.20.1.4. Tidsbegrænsede lejeaftaler

2.20.1.5. Tilbud om en anden bolig

2.20.1.6. Opsigelsesvarsler

2.20.1.7. Formelle krav til udlejerens opsigelse

2.20.1.8. Erhvervsbeskyttelse

2.20.1.9. Reglernes fravigelighed

2.20.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.20.2.1. Lejerens opsigelse

2.20.2.2. Udlejerens opsigelse

2.20.2.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

2.20.2.4. Tidsbegrænsede lejeaftaler

2.20.2.5. Tilbud om en anden bolig

2.20.2.6. Opsigelsesvarsler

2.20.2.7. Formelle krav til udlejerens opsigelse

2.20.2.8. Erhvervsbeskyttelse

2.20.2.9. Fravigelighed

2.21. Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

2.21.1. Gældende ret

2.21.1.1. Hvornår kan udlejeren hæve aftalen

2.21.1.2. Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen

2.21.1.3. Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen

2.21.1.4. Fravigelighed

2.21.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.21.2.1. Hvornår kan udlejeren hæve aftalen

2.21.2.2. Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen

2.21.2.3. Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen

2.21.2.4. Fravigelighed

2.22. Lejerens fraflytning

2.22.1. Gældende ret

2.22.1.1. Lejerens fraflytning

2.22.1.2. Fravigelighed

2.22.1.3. Huslejenævnets kompetence

2.22.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.22.2.1. Lejerens fraflytning

2.22.2.2. Fravigelighed

2.23. Beboerrepræsentation

2.23.1. Gældende ret

2.23.1.1. Beboerrepræsentation

2.23.1.2. Fravigelighed

2.23.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.23.2.1. Beboerrepræsentation

2.23.2.2. Fravigelighed

2.24. Tilbudspligt

2.24.1. Gældende ret

2.24.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.25. Regulering af beløb og beløbsgrænser

2.25.1. Gældende ret

2.25.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.26. Ikrafttræden m.v.

2.26.1. Gældende ret

2.26.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Klima- og miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

9. Sammenfattende skema

1.Indledning og baggrund

1.1. Baggrund for lovforslaget

Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v.

Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor – både politisk og blandt brugerne – været et ønske at forenkle lovgivningen.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af områder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten samlet set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne fase af forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse lovændringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der skulle være genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov, der måtte fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra 2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.

På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love. Det ene lovforslag omhandler nærværende udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det andet udkast til en ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes sideløbende.

Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den anden lov har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt, huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, og senere ændringer til disse love.

Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger.

1.2. Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt angår de bestemmelser, som vedrører det direkte lejeforhold. Der ændres ikke i anvendelsen af reglerne. Der sondres således fortsat mellem regulerede og uregulerede kommuner, herunder i forhold til reglerne om lejefastsættelse og lejeregulering. I de regulerede kommuner videreføres reglerne om omkostningsbestemt husleje som hovedreglen, mens reglerne om det lejedes værdi videreføres som hovedreglen i de uregulerede kommuner.

Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren fremover kan finde det samlede regelsæt, som gælder i forholdet mellem lejeren og udlejeren, i én lov. Tilsvarende og som led i denne systematik er der foretaget en udskillelse af offentligretlige regler på området. De vil fremover indgå i en ny lov om boligforhold. I denne lov vil blandt andet indgå reglerne om benyttelse af boliger, reguleringen af huslejenævn og boligretten.

Formålet med sammenskrivningen af regler i lejeloven og boligreguleringsloven har været at forenkle lovgivningen. Lovforslaget indeholder derfor som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle ændringer i lovforslaget. Der er dog foreslået nogle få indholdsmæssige ændringer, som udspringer af sammenskrivningen, men som ikke vurderes at få nævneværdig betydning i praksis. Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås indholdsmæssigt ændret.

Lovforslaget er opbygget således, at det afspejler et lejeforholds forløb. Det vil sige, at opbygningen afspejler, at der først indgås en lejeaftale og aftales en leje og andre betalinger. Dernæst kommer regler, som regulerer forholdet mellem parterne under lejeforholdets beståen og endelig regler om lejeforholdets ophør.

Af øvrige strukturelle ændringer i lovforslaget i forhold til gældende regler kan nævnes:

- Reglerne om huslejenævnets kompetence foreslås flyttet fra den gældende lejelovs kapitel XVIII om huslejenævn og boligret til de enkelte kapitler i loven. Dette bidrager til at gøre det mere overskueligt for brugerne af loven, i hvilke tilfælde og i hvilket omfang, huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i de enkelte spørgsmål.

- De fleste kapitler i gældende lejelov afsluttes med en bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges ved aftale. Det er tilstræbt at indsætte en sådan bestemmelse i alle lovens kapitler.

- I lejelovgivningen er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som i gældende lejelovgivning er opgjort i mange forskellige niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014- niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere redegjort for, hvordan beløbet eller

beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året efter nettoprisindeks. Alle de nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås opgjort til 2021-niveau, og der foreslås indsat et særskilt kapitel i loven, som omfatter de nærmere regler om reguleringen af beløbene, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede bestemmelser.

Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lov en række bemyndigelser til, at boligministeren i bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige regulering på et område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af bemyndigelserne er beskrevet nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er hensigten, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det omfang, lovforslaget rejser behov for dette.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Anvendelsesområde og definitioner

2.1.1. Gældende ret

2.1.1.1. Anvendelsesområde

Den gældende lejelovs §§ 1, 2 og 3 fastslår overordnet lovens anvendelsesområde. Bestemmelserne gælder tillige for anvendelsesområdet for boligreguleringslovens regler om huslejeregulering.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Loven omfatter også fremlejeforhold. Bestemmelsen indebærer, at loven omfatter lejeforhold om lokaliteter til beboelse. Det gælder uanset, om lejeren er en person eller en virksomhed. Loven omfatter derved lejeforhold, hvor lejeren er en virksomhed, som videreudlejer (fremlejer) boligen til beboelse.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 2, fastslår, at loven gælder, uanset om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.

Bestemmelsen indebærer, at loven ikke omfatter aftaler om hotelophold og lejeforhold om boliger, der er udlejet til ferie- og fritidsmæssigt formål. Dog gælder lovens § 7 om beskyttelse af lejerens rettigheder.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 4, fastslår, at loven gælder for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog erhvervslejelovens § 1, stk. 4. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Det følger af § 1, stk. 4, i erhvervslejeloven, at udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter almenboliglovens § 56, jf. § 143 r, er omfattet af erhvervslejeloven og ikke af den gældende lejelov. Bestemmelsen i lejelovens § 1, stk. 4,

indebærer, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering af lejen. Bestemmelsen indebærer endvidere, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 5, fastslår, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Blandt andet boligreguleringslovens regler er i forhold til reglerne i lejeloven særlige regler, og boligreguleringslovens regler træder på visse områder i stedet for lejelovens regler. Det gælder herunder reglerne om omkostningsbestemt leje, som alene er gældende for visse lejemål i kommuner, hvor boligreguleringslovens regler finder anvendelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 2, at loven ikke gælder for lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, såfremt staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Tilsvarende gælder loven ikke for lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 3, at med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.

Bestemmelsen indebærer, at bortset fra reglerne om tilbudspligt omfatter loven ikke almene boliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 4, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 5, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af erhvervslejeloven.

Den gældende lejelovs § 3 fastslår, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder lejelovens regler om lejeregulering og forbedringer dog ikke for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. I disse tilfælde er de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, i stedet omfattet af erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og –regulering.

2.1.1.2 Regulerede kommuner

Efter den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 1, gælder lovens kapitel II-V om huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000

indbyggere. Bestemmelsen fastslår endvidere, at den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 2, fastslår, at i kommuner, hvor reglerne ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.

Bestemmelsen indebærer, at det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering skal gælde i kommunen.

Efter boligreguleringslovens § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter

§§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendt.

2.1.1.3 Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, fastslår, at reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.

Bestemmelsen indebærer, at boligreguleringslovens regler om huslejeregulering mv. gælder for lejeforhold, der omfattes af lejeloven, med de undtagelser der følger af bestemmelsens stk. 2 til 5.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, at reglerne i lovens kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter § 4, stk. 2, nr. 2, gælder det samme for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Efter § 4, stk. 2, nr. 3, gælder det samme endvidere for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at for de ovennævnte lejeforhold gælder alene reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, fastslår, at reglerne om huslejeregulering i lovens kapitel II-IV A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforholdene er undtaget lovens regler om omkostningsbestemt leje og reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om vedligeholdelsesplan. For disse lejeforhold gælder reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. De ejendomme, der opfylder bestemmelsens betingelser og således er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV, kan ikke senere ændre status.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 34, stk. 3, at § 17 finder anvendelse for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.

Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om vedligeholdelsesplan. Disse lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. Lovens § 17 om lejerens krav på for meget betalt leje, depositum indskud og lign. gælder dog tillige for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.

Endelig fastslår den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

2.1.1.4 Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i kapitel II-IV, bortset fra

§§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For disse lejeforhold gælder de særlige lejereguleringsregler i lovens kapitel IV A om småejendomme.

Medmindre ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom, vil ejendommen dog være omfattet af lovens §§ 23, 24, 25 og 26 om iværksættelse af forbedringsarbejder, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen af iværksættelsen af arbejdet omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 b gælder reglerne kapitel IV A for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Bestemmelsen medfører, at der, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, gælder særlige regler for lejefastsættelse og –regulering i ejendommen. Tilsvarende gælder særlige regler, såfremt ejendommen ejes af en andelsboligforening, og andelsboligforeningen pr. 1. januar 1995 udlejede 6 eller færre beboelseslejligheder.

2.1.1.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed

Det almindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres af det udvidede ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 4 a. Det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige bestemmelser.

Den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, fastslår, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ligeledes anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Begrebet benyttes til at fastslå ejendommen bl.a. ved anvendelse af reglerne om omkostningsbestemt leje og ved reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og vedligeholdelsesplan.

Der er ikke i den gældende lejelov eller den gældende boligreguleringslov bestemmelser, som fastslår, at reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige følger imidlertid af, at lovene indeholder regler, der ikke af parterne kan fraviges ved aftale.

2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Anvendelsesområde

Reglerne om lovenes anvendelsesområde foreslås med sproglige og redaktionelle justeringer videreført i kapitel 1.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs §§ 1-3 og den gældende boligreguleringslovs §§ 1, 3, 4 og 4 a.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.2. Regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering finder ikke anvendelse i alle landets kommuner, idet den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, om reglerne skal være gældende i kommunen.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov, og som følge heraf findes det hensigtsmæssigt at indføje begrebet

»regulerede kommuner« i loven som dækkende over de kommuner, hvor boligreguleringslovens regler om huslejeregulering m.v. finder anvendelse.

Det foreslås fastsat, at regulerede kommuner er kommuner, hvor reglerne om huslejeregulering i den gældende boligreguleringslovs kapitel II-V fandt anvendelse på tidspunktet for forslagets ikrafttræden. Herudover følger det af de foreslåede bestemmelser, at den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, hvorvidt kommunen skal være reguleret.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.3. Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

Lovens systematik foreslås fastsat således, at forslagets § 6, stk. 1, fastslår, hvilke regler der alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner. En række ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, er dog undtaget fra § 6, hvilket følger af bestemmelsens stk. 2-4 samt § 7.

De øvrige regler, som ikke opremses i § 6, stk. 1, gælder for ejendomme beliggende i såvel regulerede som uregulerede kommuner.

Visse af de regler, som alene gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner træder dermed i stedet for lovens øvrige regler. Det gælder først og fremmest reglerne om omkostningsbestemt leje, som træder i stedet for reglerne om det lejedes værdi.

Det foreslås således, at § 6, stk. 1, alene omfatter de lejeforhold i ejendomme i regulerede kommuner, som ikke er småejendomme, jf. den foreslåede § 7, 80 pct.-ejendomme, jf. det foreslåede § 6, stk. 2, enkeltværelser jf. det foreslåede § 6, stk. 3, eller ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, jf. det foreslåede § 6, stk. 4.

§ 6, stk. 1, omfatter således de såkaldte ”store ejendomme” i regulerede kommuner.

Det foreslås, at det tilføjes, at reglerne om huslejeregulering for småejendomme i den gældende boligreguleringslovs kapitel IV A ikke gælder for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).

Forslaget præciserer, at bestemmelsen efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c, hvorefter lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, som omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen er reguleret efter § 7, ikke gælder for sådanne enkeltværelser. Det fremgår herefter udtrykkeligt, at lejeforhold om accessoriske enkeltværelser ikke er omfattet af boligreguleringslovens § 29 c om huslejeregulering for småejendomme. Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er i stedet omfattet af reglerne om det lejedes værdi i den gældende lejelovs kapitel VIII.

Præciseringen foreslås på baggrund af, at det ikke har været hensigten, at lejeforhold om accessoriske enkeltværelser skal være omfattet af reglerne i den gældende boligreguleringslovs kapitel IV A om lejeregulering for småejendomme.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 5.

Som en ny bestemmelse foreslås § 7, stk. 2, som fastslår, at § 32 gælder i ejendomme opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug. Da der har været tvivl om retsstillingen på området, ønskes dette klarlagt ved indførelse af denne bestemmelse. Denne ændring kan have karakter af en materiel ændring.

2.1.2.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed

I den gældende lejelov benyttes det almindelige ejendomsbegreb, som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Begrebet er ikke kodificeret i lejeloven.

Det foreslås på den baggrund, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i loven. Bestemmelsen kodificerer gældende ret og foreslås indført, da det konkrete lejeforhold i

bestemte sammenhænge skal vurderes i forhold til forholdene i ejendommen. Ejendomsbegrebet, som defineret i loven, svarer til det almindelige tingsretlige ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Bestemmelsen om det særlige ejendomsbegreb i den gældende boligreguleringslovs § 4 a foreslås videreført med sproglige ændringer. Bestemmelsen fastslår i forhold til, hvilke af lovens regler det særlige ejendomsbegreb finder anvendelse. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Som led i sammenskrivningen foreslås, at der i hvert enkelt af lovens kapitler indsættes bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges

På den baggrund foreslås det fastsat i loven, at reglerne i kapitlet er ufravigelige. Bestemmelsen kodificerer gældende ret om, at reglerne i den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At bestemmelserne efter den hidtidige retstilstand er ufravigelige, følger af, at lovene indeholder bestemmelser, der udtrykkeligt ikke kan fraviges ved aftale. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2. Lejeaftalen

2.2.1. Gældende ret

2.2.1.1. Lejeaftalens udformning og indhold

Af den gældende lejelovs § 4, stk. 1, følger det, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det. Bestemmelsen medfører, at der, trods at der ikke er et skriftlighedskrav, skal udarbejdes en skriftlig lejeaftale, hvis en af parterne ønsker det. Den skriftlige aftale skal alene indeholde de vilkår, som er fastsat i den mundtlige lejeaftale.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 4, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Det deklaratoriske udgangspunkt er således lejelovens bestemmelser. Ønsker parterne, at andet skal være gældende, skal dette være aftalt og fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 5, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 og 3, eller § 47 a.

Bestemmelsen angiver lejelovens deklaratoriske udgangspunkt. Indgås en lejeaftale uden angivelse af, hvilken størrelse lejebetalingerne skal udgøre, medfører bestemmelsen, at lejen fastsættes til det lejedes værdi. Er lejemålet omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, vil disse regler dog finde anvendelse i stedet.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4, stk. 6, at ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter boligreguleringslovens § 7, samt i

aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2.

Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, gør det muligt for udlejere af ejendomme taget i brug efter 1963 at beregne et højere afkast. Dette afkast kan i nogle tilfælde blive så højt, at det i praksis ikke er muligt at udleje lejemålene til den beregnede leje. Reduceres lejen for at udleje et lejemål, skal den gældende lejelovs § 4, stk. 6, sikre, at lejeren bliver bevidst om, at lejen er reduceret, set i forhold til hvad den kunne være fastsat til, samt om den er nedsat, fordi den ellers vil overstige det lejedes værdi.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 7, at for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Bestemmelsen angiver de særlige oplysningskrav for udgifter, som gælder for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Udlejeren skal i lejeaftalen udtrykkeligt specificere, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Er udgiftsarten ikke kendt ved lejeaftalens indgåelse, gælder dette dog ikke. Xxxxxx udlejeren ikke den præcise udgift, skal den anslås.

Er de ovennævnte krav ikke opfyldt, kan udlejeren ikke opkræve de pågældende udgifter.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 8, at for lokaler som nævnt i stk. 7, skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 7, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Af bestemmelsen fremgår det, at udlejeren på samme måde som i stk. 7 skal angive, hvilke udgifter som indgår i varmeregnskabet ud over brændsel. På samme måde gælder, at kendes den præcise udgift ikke, skal den anslås, og overholder udlejeren ikke dette, kan udgiften ikke opkræves.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 9, at for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

Bestemmelsen har til formål at gøre lejere af ejendomme, hvor udlejeren i en periode vælger ikke at regulere lejen efter stigningerne i omkostningerne for ejendommen, jf. den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, men i stedet vælger at regulere efter stigningerne i nettoprisindekset, opmærksomme på dette. Dette skal oplyses over for lejerne, da det i perioden kan medføre en leje, som er højere end den beregnede omkostningsbestemte leje.

Af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme love, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse eller efter

kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse. Såfremt der efter samme love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Bestemmelsen indebærer en oplysningspligt for udlejeren, når lejemålet er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, når lejeforhøjelsen er beregnet efter samme love.

Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til den pågældende lov, og i hvilket omfang der ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet.

For så vidt angår nedsættelsen, skal det udtrykkeligt angives, hvilket beløb der ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen indebærer, at undlader udlejeren at give de i lejelovens § 4 a, stk. 1, nævnte oplysninger, kan denne ikke opkræve lejeforhøjelse efter de særlige regler, og en opkrævet lejeforhøjelse kan lejeren kræve tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.

Af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Tilsvarende den gældende lejelovs § 4 a gælder det her for lejemål, som er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, at dette udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen for at kunne opkræve lejeforhøjelse i henhold til tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af

4. september 2019.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Undlader udlejeren at give de i stk. 1 nævnte oplysninger, kan denne ikke opkræve lejeforhøjelse efter de særlige regler, og opkrævet lejeforhøjelse kan lejeren kræve tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.

2.2.1.2. Digital kommunikation

I den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, er fastsat regler om digital kommunikation mellem udlejeren og lejeren.

Af den gældende lejelovs § 4, stk. 2, følger det, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Udgangspunktet er således, at der kan kommunikeres digitalt i lejeforhold. Dette kan en af parterne opsige med en måneds varsel for så vidt angår meddelelser, hvor der stilles krav om skriftlighed, eller hvis meddelelsen har en sådan karakter, at den ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt.

Er en af parterne fritaget for digital post i henhold til § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelserne ikke afgives som digitale dokumenter. Dette kræver dog, at parten informerer modparten om dette.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 3, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, ikke kan afgives som digitale dokumenter.

Lejelovens § 87 angår udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse herimod, mens lejelovens § 93, stk. 2, angår den påkravsskrivelse, som udlejeren skal afgive for at kunne ophæve lejeaftalen, når lejeren er i betalingsmisligholdelse.

I henhold til den gældende lejelovs § 4, stk. 3, kan disse meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Formålet er at sikre, at lejeren rent faktisk modtager disse meddelelser, og at de ikke i stedet havner i fx en spam-indbakke i et mailprogram.

2.2.1.3. Blanketter

I den gældende lejelovs § 5 angives reglerne for anvendelse af blanketter i lejeforhold.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, at anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Da blanketter alene gyldigt kan anvendes, når de er autoriserede, jf. den gældende lejelovs § 5, stk. 2, henvender nærværende bestemmelse sig alene til de landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger samt boligministeren.

Bestemmelsen medfører, at vilkår i blanketten, som er til skade for lejeren, skal fremhæves for at være gyldige. Dette har til formål at gøre lejeren særlig opmærksom på netop disse vilkår.

Af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 1. og 2. pkt., fremgår, at ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren. Anvendes en blanket, der ikke

er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Bestemmelsen indeholder et krav om, at såfremt der anvendes blanketter, skal de være autoriserede enten ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af boligministeren.

Bestemmelsen angiver, at konsekvenserne af, at man anvender en ikke autoriseret blanket, er, at vilkår, som er til skade for lejeren, er ugyldige. Der er således alene tale om, at de enkelte vilkår bliver ugyldige, men ikke at hele lejeaftalen i sig selv er ugyldig.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 3, at reglerne i stk. 1 og 2 også gælder for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Bestemmelsen har til formål at fastlægge, hvornår der reelt er tale om en uautoriseret blanket med den virkning, at vilkår i lejeaftalen, som pålægger lejeren større forpligtelser eller færre rettigheder end lejelovens udgangspunkt, dermed er ugyldige.

2.2.1.4. Dusør

I den gældende lejelovs § 6 angives reglerne om forbuddet mod at modtage eller kræve dusør.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 1, at ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at modtage eller kræve vederlag ved udlejning eller formidling til beboelse eller ved bytning af beboelseslejligheder. Bestemmelsen forbyder også, at man i de nævnte situationer betinger sig, at lejeren indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Dette kunne fx være, at lejeren skal købe inventar og lignende. Udlejning af fx møblerede værelser vil dog som udgangspunkt være et sædvanligt led i lejeaftalen, når det indgår i lejeaftalen på almindelige vilkår.

Af den gældende lejelovs § 6, stk. 2, fremgår, at bestemmelsen i stk. 1 ikke omfatter vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Bestemmelsen indebærer, at der gerne må modtages vederlag for afståelse eller formidling af afståelsen af forretningsdelen i lejemål, hvor der både er en beboelsesdel og en del til andet end beboelse (blandede lejemål).

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 3, at beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Betales der beløb i strid med stk. 1, kan lejeren kræve disse tilbage. Det samme gælder, hvis lejeren i strid med stk. 1 har indgået en retshandel. Her vil både ydelse og modydelse skulle returneres.

Beløb, som er betalt i strid med stk. 1, forrentes som udgangspunkt med morarenten fra forfaldstidspunktet, som i dette tilfælde er tidspunktet for betaling af dusøren. Boligretten kan dog, hvis særlige forhold begrunder det, fastsætte en højere eller lavere rente.

Af den gældende lejelovs § 6, stk. 4, fremgår, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt man opkræver eller modtager dusør eller betinger sig en retshandel, der ikke er et led i lejeaftalen, i strid med stk. 1, kan man straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 6, stk. 4, at der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer kan ifalde bødestraf, jf. straffelovens § 25, når forbuddet i den gældende lejelovs § 6, stk. 1, overtrædes.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen indebærer således et forbud mod, at der tilbydes betaling for, at lejeren skal fraflytte.

Det følger af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 2, at lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, reetableret på uændrede vilkår. Reetablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Lejeforhold, som i strid med stk. 1 er bragt til ophør, kan i medfør af denne bestemmelse kræves reetableret. Det reetablerede lejeforhold er på uændrede vilkår.

Af den gældende lejelovs 6 a, stk. 3, fremgår, at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan kræves tilbagebetalt.

Bestemmelsen indebærer, at lejeren, som har modtaget betaling for at fraflytte i strid med stk. 1, kan kræve lejeforholdet reetableret i medfør af stk. 2 uden at skulle tilbagebetale betalingen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger tillige af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 5, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.2.1.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

I den gældende lejelovs § 7 angives reglerne for lejerens rettigheder i forhold til tredjemænd.

Af den gældende lejelovs § 7, stk. 1, fremgår, at lejeres rettigheder efter reglerne i lejelovgivningen er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Lejerens rettigheder i henhold til lejeloven er i henhold til den gældende bestemmelse beskyttet uden tinglysning. I tilfælde af udlejerens konkurs vil lejerens krav på fx forudbetalt leje og depositum derfor gå forud for andre rettigheder, i det omfang de ikke overstiger 6 måneders leje.

Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav dog være gjort gældende enten ved huslejenævnssag eller sagsanlæg inden 1 år fra lejeforholdets ophørstidspunkt. Dette gælder dog kun, hvis ejendommen har skiftet ejer, efter kravet opstod.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 7, stk. 2, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, beskytter alene lejerens rettigheder i henhold til lejelovgivningen. Får lejeren ved aftale rettigheder, som går videre end lejelovgivningen, skal lejeren have disse rettigheder tinglyst for at være beskyttet mod kreditorer eller godtroende aftaleerhververe.

Nærværende bestemmelse giver lejeren ret til at få en sådan aftale tinglyst. Den tinglyste aftale indtræder i den almindelige rækkefølge og respekterer øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på tidspunktet for aftalens anmeldelse til tinglysning. Den respekterer i øvrigt størst mulige offentlige lån.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 7, stk. 3, at lejeaftalen tinglyses og aflyses efter tinglysningslovens regler.

Tinglysning og aflysning i henhold til den gældende lejelovs § 7 sker efter tinglysningslovens regler ligesom enhver anden tinglysning.

2.2.1.6. Fravigelighed

Det fremgår af den gældende lejelovs § 8, at reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.

Bestemmelsen medfører, at det alene er lejerens ret til at få tinglyst sine videregående rettigheder i henhold til lejelovens § 7, stk. 2, som kan fraviges til skade for lejeren.

2.2.1.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 3. pkt., at boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Med hjemmel i § 5, stk. 2, 3. pkt., er der i bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler fastsat nærmere regler.

I bekendtgørelsen er der bl.a. fastsat regler om, hvornår en blanket skal anses for autoriseret standardblanket.

Der er også fastsat regler om, i hvilket omfang der må ændres i den autoriserede blanket. Der er videre fastsat regler om, hvor eget logo kan placeres på den autoriserede blanket.

Endelig er der fastsat regler om, hvor længe den tidligere gældende autoriserede standardblanket er gyldig.

2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2.2.1. Lejeaftalens udformning og indhold

Reglerne om lejeaftalens udformning og indhold foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 2.

Der foreslås endvidere redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs §§ 4 a og 4 b om lejemål, der er ombygget efter reglerne i byfornyelseslovgivningen, foreslås skrevet sammen til én samlet bestemmelse, ligesom den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, om digital kommunikation foreslås udskilt til en særskilt bestemmelse.

Den gældende lejelovs § 4, stk. 7 og 8, foreslås ikke videreført, idet der findes identiske bestemmelser i erhvervslejeloven, og bestemmelserne efter deres indhold ingen selvstændig anvendelse har i lejeloven.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.2. Digital kommunikation

Reglerne om digital kommunikation findes i dag i den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3. Det foreslås, at disse regler udskilles til en særskilt bestemmelse.

Endvidere foreslås en materiel ændring ved, at bestemmelsen, som i dag alene tillader opsigelse af den digitale kommunikation for så vidt angår de meddelelser, der er underlagt skriftlighedskrav eller alene egner sig til at blive afgivet skriftligt, ændres, således at den digitale kommunikation kan opsiges for alle former for meddelelser.

Begrundelsen herfor er, at det findes uhensigtsmæssigt, at man ikke kan opsige den digitale kommunikation for meddelelser, der ikke er underlagt formkrav.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.3. Blanketter

Reglerne om anvendelse af blanketter i lejemål foreslås videreført i lejelovens kapitel 2 med redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs § 5, stk. 2, foreslås opdelt i 3 stykker. Dette skal gøre bestemmelsen mere overskuelig.

Samtidig foreslås den gældende lejelovs § 5, stk. 3, præciseret, således at dens ordlyd stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis.

Den gældende lejelovs § 5, stk. 1, foreslås ikke videreført, da den, sammenholdt med den gældende lejelovs § 5, stk. 2, alene henvender sig til dem, som autoriserer blanketter. Den foreslås i stedet videreført i bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Se nærmere herom under afsnit 3.2.2.7.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.4. Dusør

Regler om dusør foreslås videreført med sproglige ændringer i lejelovens kapitel 2.

I den gældende lejelovs § 6, stk. 1, foreslås dog en materiel ændring, således at også bytning af enkeltværelser til beboelse omfattes af forbuddet mod dusør. Det vurderes at være utilsigtet, at dette ikke allerede i dag er omfattet.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

Reglerne om beskyttelse af lejerens rettigheder foreslås med sproglige og redaktionelle ændringer videreført i lejelovens kapitel 2.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, 3. pkt., foreslås af hensyn til bestemmelsens overskuelighed udskilt til et særskilt stykke, ligesom den omformuleres, således at ordlyden stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis. Bestemmelsen finder efter retspraksis alene anvendelse, når det er en anden ejer, end den som ejede ejendommen, da kravet opstod.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 3, foreslås ikke videreført, da bestemmelsens indhold allerede følger af tinglysningslovens regler, hvilke i øvrigt finder anvendelse.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.6. Fravigelighed

Reglerne om kapitlets fravigelighed foreslås videreført i kapitel 2 med en materiel ændring, idet hele kapitlet foreslås ufravigeligt til skade for lejeren.

Ændringen består i, at den gældende lejelovs § 7, stk. 2, nu bliver ufravigelig. Det synes hensigtsmæssigt, at den lejer, som erhverver sig en videregående rettighed, ikke ved aftale kan afskæres fra at beskytte sin ret tingsretligt mod ejendommens godtroende aftaleerhververe eller kreditorer.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.7. Bemyndigelsesbestemmelse om fastsættelse af regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter.

Det foreslås videreført, at der med hjemmel i loven fastsættes nærmere regler om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Der forventes en udmøntning heraf svarende til de gældende regler, dog således at indholdet af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, ligeledes videreføres heri. For nærmere herom, se afsnit 3.2.2.3.

2.3. Omkostningsbestemt husleje

2.3.1. Gældende ret

2.3.1.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Bestemmelsen fastsætter den hovedregel, at huslejen ved lejeaftalens indgåelse skal være omkostningsbestemt. Dette indebærer, at lejen ikke må overstige det beløb, som er nødvendigt for at dække det pågældende lejemåls andel af ejendommens driftsudgifter.

Såfremt lejemålet er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse. Forhøjelsen vil som hovedregel være beregnet efter lejelovens § 58 og må således ikke overstige et beløb, der modsvarer den forøgelse af leje- og brugsværdien, som forbedringen har medført. Der gælder dog undtagelser hertil, hvorefter en forbedringsforhøjelse kan fastsættes efter andre regler.

Bestemmelsen fastlægger princippet for den omkostningsbestemte husleje, som indebærer, at huslejen består af andel af ejendommens driftsudgifter, andel af ejendommens afkast samt huslejeforhøjelse for de forbedringer, som måtte være udført i lejemålet eller andre steder i ejendommen.

Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, følger, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.

Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Bestemmelsen indeholder reglerne for den særlige ordning for lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål, hvorefter huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Ordningen finder anvendelse på lejemål, hvor forbedringer har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og hvor de i bestemmelsen fastsatte investeringskrav er opfyldt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, at før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejemålets stand inden udførelse af den gennemgribende forbedring med det formål at afgøre, om der er grundlag for at udføre forbedringer, som indebærer en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, som er forudsætningen for at være omfattet af ordningen i § 5, stk. 2. Endvidere vil besigtigelsen kunne anvendes i forbindelse med efterfølgende tvister om lejemålets stand efter forbedringen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Bestemmelsen indebærer, at et lejemål undergives en karensperiode på 5 år efter ejendommens overdragelse (kontrolskifte), med den virkning, at lejen ikke kan fastsættes efter § 5, stk. 2, i denne periode. I bestemmelsen er foretaget en nærmere fastlæggelse af de situationer, som anses at indebære et kontrolskifte, der udløser en karensperiode.

Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, følger, at følgende situationer ikke er omfattet af stk. 4:

1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens

§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens ikrafttræden.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi- forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal

være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.

I bestemmelsen er det således nærmere fastlagt, i hvilke tilfælde af kontrolskifter der ikke udløses en karensperiode for ejendommens lejemål. I disse tilfælde kan den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, således anvendes, uanset at der er sket et kontrolskifte inden for de seneste 5 år.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse.

Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset

1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

Bestemmelsen fastsætter de krav til ejendommens energiforhold, som er en betingelse for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det følger af bestemmelsen, at fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet om, at ejendommens indplacering på energimærkningsskalaen skal være løftet med to niveauer i forhold til tilstanden pr. 1. juli 2020.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7, at hvis udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.

Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til at orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om, at det i forbindelse med genudlejning påtænkes at udleje et lejemål efter § 5, stk. 2, når denne udlejning for det pågældende lejemål er den første udlejning efter § 5, stk. 2.

Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan i så fald indbringe sag for huslejenævnet om vedligeholdelsesmangler inden for en frist på 14 dage. Giver huslejenævnet påbud om udbedring, kan der ikke indgås lejeaftale efter § 5, stk. 2, før de pågældende vedligeholdelsesmangler er udbedret. Vedligeholdelsesmanglerne skal vedrøre forhold uden for de enkelte lejemål i ejendommen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, skal udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til i sager om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, at fremlægge dokumentation for den forbedringsudgift, som er afholdt med henblik på at opfylde investeringskravet for en gennemgribende forbedring. Udlejeren skal tillige dokumentere, at forbedringerne er udført inden for en periode på 2 år. Det er ikke en betingelse, at denne periode ligger op til tidspunktet for udlejningen, når arbejderne blot er udført inden for perioden. Endelig skal udlejeren, hvis en sag om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, indbringes for boligretten, godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, påhviler det udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe

spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren for lejemål, som er udlejet efter § 5, stk. 2, er forpligtet til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet i lejeperioden. I modsat fald vil lejen skulle beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Hvis lejeren ikke finder, at lejemålets tilstand som gennemgribende forbedret opretholdes, kan lejeren indbringe sag herom for huslejenævnet. Når huslejenævnet har truffet afgørelse i sagen, kan denne lejer ikke indbringe spørgsmålet, før der er gået 5 år.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 10, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje, tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.

Bestemmelsen indebærer, at der ved en sag om lejefastsættelse efter det lejedes værdi ved sammenligning med sammenlignelige lejemål skal ses bort fra bestemte typer af lejemål. Det gælder lejemål med fri lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 3-6, jf. boligreguleringslovens § 15 a, lejemål med lejeforhøjelse i hht. lejelovens § 58, stk. 3, der omfatter totaløkonomiske energiforbedringer, lejemål med lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,, som indgår i en aftale imellem lejerne og udlejeren om såkaldt ”aftalt grøn byfornyelse” i henhold til tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og lejemål med lejeforhøjelse efter lejelovens § 62 b, der indgår i en individuel aftale imellem lejeren og udlejeren om nærmere bestemte forbedringer. Endvidere gælder det lejemål med en særlig lejeforhøjelse efter lov om privat byfornyelse samt lejemål omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejemål med en særlig lejefastsættelse, hvori der indgår andre elementer end rene forbedringsudgifter, ikke indgår i sammenligningsgrundlaget og dermed påvirker lejefastsættelsen i den konkrete vurdering af det lejedes værdi for det pågældende lejemål.

Det følger endvidere af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 11, at ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,

2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,

5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12, at ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Bestemmelsen indeholder den såkaldte ”lighedsregel”, som har til hensigt at sikre, at der ikke for den enkelte lejer gælder mere byrdefulde vilkår end for andre lejere i ejendommen. Der skal foretages en samlet vurdering af den enkelte lejers vilkår, som indebærer, at visse byrdefulde vilkår vil kunne opvejes af andre mere gunstige vilkår således, at der samlet set ikke er tale om mere byrdefulde vilkår. Det er ikke hensigten med reglen, at ejendommens lejere skal have ens vilkår.

Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 13, at reglen i stk. 12 dog ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-11.

Reglen angår fx den situation, at det i forlængelse af et forbedringsarbejde ikke har været muligt at varsle den fulde forbedringsforhøjelse. I en sådan situation er lighedsreglen ikke til hinder for, den fulde forbedringsforhøjelse medregnes i lejen ved genudlejning.

2.3.1.2. Lejeforhøjelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Det følger af bestemmelsen, at princippet for omkostningsbestemt huslejeregulering er, at huslejen kan forhøjes, når den ikke længere kan dække driftsudgifterne og afkastet af

ejendommen. Der er således ikke tale om, at huslejen ikke løbende skal tilpasses de aktuelle driftsudgifter og afkast.

Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 2, fremgår, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvarende anvendelse.

1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.

Bestemmelsen fastsætter det princip, at det lejedes værdi udgør overgrænsen for den omkostningsbestemte husleje således, at såfremt driftsudgifter og afkast overstiger det lejedes værdi, vil den overskydende del ikke kunne opkræves. Denne overgrænse gælder dog ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4. For disse ejendomme gælder særlige regler for lejefastsættelse, som indebærer, at lejen kan overstige det lejedes værdi.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1, medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Bestemmelsen indeholder således den almindelige regel om, at huslejeforhøjelse skal varsles med en frist på 3 måneder.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4, gælder, at vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12- måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.

Reglen gælder for ejendomme, hvor afkastet beregnes efter særlige regler, der medfører et højere afkast, og indebærer, at lejeforhøjelser der overstiger det fastsatte grænsebeløb skal ledsages af et tilbud til lejeren om en passende erstatningsbolig.

Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 5, følger, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.

For ejendomme, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det i lejeaftalen oplyses, hvornår lejen senest er reguleret omkostningsbestemt efter lovens § 7. Det skal endvidere skønsmæssigt oplyses, hvad den maksimale leje ville udgøre på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse og, om lejen er nedsat i henhold til § 7, stk. 2. Er disse oplysninger ikke givet, kan lejen alene reguleres i forhold til stigninger i driftsudgifter siden aftalens indgåelse. Udlejeren er dermed afskåret fra at indhente et huslejeoverskud, der er begrundet i den særlige afkastberegning. Lejeren kan forlange for meget betalt leje tilbagebetalt og lejenedsættelse for fremtiden.

2.3.1.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 1, at de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov, jf. dog § 18 a, stk. 2.

Bestemmelsen opregner de nødvendige og rimelige driftsudgifter, som kan medtages i det omkostningsbestemte budget, som danner grundlag for beregning af den omkostningsbestemte husleje. Opregningen er ikke udtømmende, men angiver den type af driftsudgifter, som er relevante i budgettet.

Af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 2, følger, at udgifter til projektmateriale og konsulentbistand som omfattet af § 51, stk. 3 og 4, i lov om leje ikke optages på budgettet.

Disse udgifter vedrører visse udgifter efter lov om privat byfornyelse i tilfælde, hvor de er afholdt uden, at det fører til, at der indgås aftale om privat byfornyelse. Disse udgifter vil kunne dækkes ved en lejeforhøjelse over 12 måneder i henhold til lejelovens § 51, stk. 3 og 4.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 3, at beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 4, gælder stk. 3 ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at få huslejenævnets vurdering af, om bestemte driftsudgifter i budgettet er rimelige og nødvendige, herunder om beløbet er rimeligt i forhold til et kontroltilbud. Udlejeren kan, hvis huslejenævnet afviser den pågældende driftsudgift, vælge at reducere udgiften til et rimeligt beløb.

Endelig følger det af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 5, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

For fredede ejendomme, som ikke betaler ejendomsskat, kan udlejeren optage et beløb på budgettet, som svarer til den ejendomsskat, der ville kunne være opkrævet. Ordningen er begrundet i de særlige vedligeholdelsesudgifter, der knytter sig til at drive en fredet udlejningsejendom.

2.3.1.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 1, fremgår, at til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Bestemmelsen indebærer, at der for den enkelte udlejningsejendom gælder et fast beløb for, hvad der kan opkræves i den omkostningsbestemte husleje som afkast til udlejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejeren i stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkastning kan beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår			Pct.
1964	……………		8
1965-69 ……………		10
1970-73 ……………		12
efter 1973 ……………		14

Som alternativ til hovedreglen om et afkast svarende til 7 pct. af den 15. almindelige vurdering, kan udlejere af ejendomme, som er taget i brug efter 1963 vælge at beregne et afkast på grundlag af finansiering af ejendommens anskaffelsespris. Dette vil typisk medføre et højere afkast. Det er ikke en betingelse, at ejendommens anskaffelsespris rent faktisk er finansieret med lån.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 3, kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån i stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 4, følger, at for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Bestemmelserne indebærer en særlig afkastberegning for ejendomme finansieret med indekslån og for ejendomme, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift. Afkastberegningen indgår i den særlige lejefastsættelse, som gælder for disse ejendomme, der tillige indebærer, at lejen i henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2, ikke er begrænset af det lejedes værdi.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 5, at hvis der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Bestemmelsen indebærer en alternativ afkastberegning for ejendomme, hvor der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer. Det er frivilligt for udlejeren at anvende dette alternativ.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 6, gælder, at såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Det fremgår ikke af bestemmelsen efter hvilket forhold afkastet skal fordeles, men arealfordeling eller fordeling efter lejevurdering vil efter omstændighederne kunne finde anvendelse.

Endelig fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 7, at til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Beløbet hidrører fra den ordning med henlæggelser til tekniske installationer, som blev ophævet med udgangen af 1994. Det beløb, som kunne opgøres på dette tidspunkt, blev fordelt med 1/3 til ejendommens afkast og 2/3 til ejendommens vedligeholdelseshensættelser. Beløbet reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.

2.3.1.5 Lejeregulering efter nettoprisindeks

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 1 kan udlejeren i stedet for regulering efter

§ 7 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i

Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter § 15 a eller lejelovens § 53, stk. 2. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 2, at beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og fastsat efter § 7.

Af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 3, følger, at krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 4, at har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 7 tidligst få virkning, 12 måneder efter at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

Bestemmelserne indeholder en ordning med lejefastsættelse efter udviklingen i nettoprisindekset. Ordningen er indført med henblik på at give udlejere en alternativ huslejereguleringsmetode, som er enklere at administrere i praksis. Huslejen er stadig knyttet til ejendommens driftsudgifter på det tidspunkt, hvor ordningen tages i brug. Endvidere skal huslejen efter 2 år igen beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

2.3.1.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

Af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt § 22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Bestemmelsen fastsætter, hvorledes en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse skal fordeles på ejendommens enkelte lejligheder. I det omfang lejlighedernes værdi arealmæssigt er nogenlunde ens, kan fordeling ske efter areal. Der kan være tale om, at lejlighedernes