Erhvervslejeret

Opsigelse af lejeaftalen

Erhvervslejeret

Eksamensspørgsmålet

Opsigelse af lejeaftalen

• Tidsbestemte lejeforhold

• Opsigelse

• Aftaler om genforhandling

Introduktion

Tidsbestemte

• EL § 63

◦ Lejeaftaler kan være tidsbestemte

→ lejeforholdet ophører således (automatisk) ved udløbet af den aftalte lejetid (uden opsigelse).

◦ Præceptiv jf. EL § 68, stk. 1

◦ Formål: At forhindre omgåelse af “uopsigelighedsprincip”

◦ Tidsbestemte lejeaftaler kan kun opsiges i tidsperioden, hvis dette er aftalt, jf. stk. 1, 2. pkt..

▪ En aftale om tidsbestemthed er deklaratorisk en aftale om uopsigelighed.

▪ Evt. aftalte varsler kan ikke tilsidesætte præceptive regler om varsling, jf. EL § 64.

▪ (Opsigelse er en misligholdelsesbeføjelse i EL.) ??

Fortsættelse af tidsbestemte lejemål

• EL § 63, stk. 2.

• Ved tidsbegrænsningens udløb skal udlejer inden 3 mdr. opfordre lejer til at flytte.

x Xxxxxx fortsætter lejeforholdet på samme vilkår, på nær tidsbegrænsningen.

◦ U har bevisbyrden for at opfordringen er givet.

• Undlader L at flytte på trods af opfordring hertil.

◦ Udsættelse ved fogedens hjælp + erstatning i den henseende.

• Hvad med forhandlinger om fortsættelse?

◦ Det afgørende er formentligt tidspunktet for forhandlingernes begyndelse.

◦ Er forhandlingerne indledt efter kontraktens udløb, finder stk. 2 anvendelse ved en fristoverskridelse.

◦ Er forhandlingerne indledt inden kontraktens udløb, finder stk. 2 ikke anvendelse ved en fristoverskridelse.

Tilsidesættelse af en tidsbegrænsning

• Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes af retten, hvis den ikke var tilstrækkeligt begrundet i U's forhold på

tidspunktet for aftalens indgåelse. - EL § 63, stk. 3.

◦ (Det antages at begrundelsen skal være til stede såvel ved aftaleindgåelsen, samt på tidspunktet for anfægtelse af aftalen.) → eller er det kun og udelukkende aftaleindgåelsestidspunktet?

◦ Det kan være en fordel at indføre begrundelsen i lejeaftalen, men intet krav herom.

• Hvilke forhold er gode grunde?

◦ Almindelige opsigelsesgrunde er i hvert fald gode.

▪ Også andre grunde er gode. (der ligger på kanten).

◦ Begrænset pga ønske om senere salg.

x Xxxxx foreslår tidsbestemt leje.

▪ Stadig udlejers forhold der skal være gode.

▪ Tilgodeseelse af lejers behov og krav kan stadig føre til tilsidesættelse.

• Ikke gode grunde:

◦ Gerne vil se lejer an.

• Kan en aftale om tidsbegrænsning forlænges?

◦ Umiddelbart bare en ny tidsbegrænset aftale.

▪ Også betydning som udflytning, f.eks. evt. aftale om nyistandsættelse ved fraflytning.

◦ Dog på vej mod beskyttelsen af lejer.

▪ Må ikke bruges af udlejer til at kunne opsige lejer. - realitetsgrundsætning

▪ Retspraksis

• Hver gang man forlænger en tidsbegrænsning, går retten dybere ind i prøvelsen. Begrundelsen skal være bedre og bedre. Bevisbyrden bliver tungere.

• EL § 63, stk. 3, indeholder forældelsesfrister

◦ Sag om tilsidesættelse skal anlægges inden 1 år fra lejeforholdets begyndelse.

◦ Dog senest 6 måneder før udløb af tidsperioden.

• Retsvirkningen af tilsidesættelse svarer til vilkårene i stk. 2, sammenholdt med stk. 4.

◦ → lejeforholdet forsætter, dog uden tidsbegrænsning.

Opsigelse        fra        lejers        side                      

• UP: Fri opsigelsesadgang, jf. EL § 60, stk. 1.

◦ 3 mdr. varsel, jf. EL § 64, stk. 1. Kan aftales kortere.

• Dog: Aftalt uopsigelighed.

◦ Almindeligt for erhvervslejemål. Særligt hvor udlejer har udgifter til klargøring.

◦ NB! U har tabsbegrænsningspligt i tilfælde af at L alligevel flytter.

◦ Fordele/ulemper ved klare bestemmelser.

• Dog: Ægtefællens samtykke nødvendigt, jf. EL § 60, stk. 2.

Opsigelse        fra        U’s        side                       

• Kræver opsigelsesgrund, jf. EL § 61, stk. 2

◦ Dog: Frit opsigelige lejemål, jf. EL § 61, stk. 1

◦ Dog: EL § 14

▪ Kan aftale at der skal ske forhandlinger om aftaleændring. Hvis dette ikke lykkes kan U opsige L.

▪ Deklaratorisk regel, der i praksis altid fravælges.

• Kan ske uanset afståelsesret

• Kan ske uanset forkøbsret

◦ Forkøbsret kan være en betydelig fordel.

Frit opsigelige lejemål

• Etablissementslejemål jf. EL § 61, stk. 1, nr. 1

◦ Restauration, butik osv.

◦ tilsvarende brug på banegårde

▪ f.eks. dsb kiosken. - rettet mod de rejsende. = tilknytning til banegården.

◦ Baggrund:

▪ Fleksibilitet i koncepter disse steder.

• Garager, stalde og lignende jf. EL § 61, stk. 1, nr. 2

◦ Formålet:

▪ Ikke stort beskyttelsesbehov. (f.eks. om man skal gå 50m til den ene eller anden side efter sin bil)

◦ Større garager (f.eks. busterminal) er formentlig ikke omfattet.

◦ Rideskole f.eks. ikke omfattet.

◦ Opsigelsesvarsel

▪ 1 mdr., jf. EL § 64, stk. 1, 2. pkt.

◦ Én eller flere kontrakter

▪ Hvis garagen udlejes som en del af lejeaftale om lokaler, da kan garage delen næppe opsiges særskilt.

▪ Er der separate kontrakter, kan disse opsiges hvor for sig, også selvom lejen evt er opkrævet samlet.

Opsigelsesgrunde – Eget brug

• Opsigelse til eget brug, EL § 61, stk. 2, nr. 1.

• Fuldstændig identitet mellem U og brugeren der ønsker at bruge det selv.

◦ U 1987.370 V – McDonalds - Aktienær i U ikke identisk med U

▪ U opsagde L da en aktiehaver i U (50 %) ville åbne restaurant i de omhandlede lokaler.

▪ Ikke berettiget, da ikke identitet mellem U og bruger af det lejede.

• Flere ejere af ejendommen

◦ Hver ejer har mulighed for at opsige erhvervslejemålet.

• Rimelighedsvurdering, EL § 61, stk. 3

◦ En afvejning af begge parters forhold.

◦ Jo længere man har ejet en ejendom, desto bedre mulighed for at opsige lejer.

▪ Ofte må ejendommen i hvert fald holdes nogle år inden dette kan ske.

• Ikke opsigelse af erhvervsbeskyttet (§ 62) lejer til brug i samme branche, jf. EL § 63, stk. 3.

◦ Hensynet er, at U ikke skal kunne opsige for at overtage L's kundekreds.

• Udlejer skal have reel hensigt om at indflytte.

◦ T:BB 2002.3 V – Opgivelse af indflytning pga. manglende salg af bolig

▪ U der ikke kunne få huset solgt.

▪ U opsagde L da han selv ville bebo huset.

▪ U kunne ikke få solgt sin tidligere bolig og måtte derfor opgive indflytningen.

▪ Der var gået 5 mdr. efter L var fraflyttet.

▪ VL:

• U ikke forpligtet til at tilbyde L genhusning → ok at han havde solgt det.

• Opsigelse havde været berettiget.

• U vidste ikke ved opsigelse, at han ikke ville kunne få solgt.

• Hvis indflytning ikke sker

◦ L skal tilbydes at fortsætte – ellers erstatningsansvar, jf. U 1961.55 H (ikke pensum), men anderledes

▪ T:BB 2002.3 V

• U opsagde lejemålet med henblik på selv at bo der.

• L fraflyttede.

• Efter opsigelsens udløb måtte U opgive at flytte ind, da han ikke kunne få solgt sin hidtidige bolig.

• Han satte det udlejede hus til salg.

• L forlangte at blive genindsat i huset.

• Da U ikke inden opsigelsesperiodens udløb havde vidst at hans planer om at flytte ind ikke kunne realiseres, var han ikke pligtig til at tilbyde L genindtræden.

• Huset blev solgt uden den istandsættelse U havde krævet af L ved fraflytning, og L frifundet for erstatningskravet om manglende istandsættelse.

• Opsigelsesvarsel

◦ Præceptivt min. 1 år, jf. EL § 64, stk. 2.

Opsigelsesgrunde – Nedrivning og ombygning

• Nedrivning eller ombygning, EL § 61, stk. 2, nr. 2

◦ Udlejer skal dokumentere fraflytningens nødvendighed, men ikke nedrivningen/ombygningens nødvendighed

▪ Der ligger ikke noget særskilt i dokumentation.

▪ Nødvendighed? ”må” - er fraflytningen nødvendig.

• Lejer skal tilbydes nye lokaler efter stk. 4.

◦ Hvis der sker genudlejning af lokaler (ikke nødvendigvis af samme art)

• Opsigelsesvarsel

◦ 3. mdr. jf. EL § 64, stk. 1.

Opsigelsesgrunde – Misligholdelse (god skik og orden)

• Tilsidesættelse af god skik og orden, EL § 61, stk. 2, nr. 3 + stk. 5

◦ Misligholdelsesregel

▪ Der kræves påmindelse til L om, at hans optræden er i strid med husordenen.

▪ Også hvis adfærden udvises af L's personale eller andre som L har givet adgang til det lejede, jf. stk. 5.

◦ Bryder aftalt uopsigelighed

◦ L mister alle kontraktlige rettigheder

▪ I virkeligheden er der tale om ”ophævelse med varsel”

▪ Normalt beholder man sine rettigheder under opsigelsesperioden.

◦ Prostitution er ikke omfattet

◦ Hashklubber er omfattet.

Opsigelsesgrunde – Øvrige vægtige grunde

• Vægtige grunde i øvrigt, EL § 61, stk. 2, nr. 4

◦ Xxxx økonomiske hensyn tilstrækkeligt i visse tilfælde i praksis. (Bl.a. ufyldestgjorte panthavere)

◦ Denne bestemmelse betyder at der er udtømmende gjort op med forholdet.

◦ Denne har næppe stor vægt.

Opsigelsesvarsler

• HR: 3 måneder til den første i en måned, jf. EL § 64, stk. 1, 1. pkt..

◦ Gælder både opsigelser fra U's og L's side.

• Undtagelser:

◦ 1 mdr. ved garager m.v., EL § 64, stk. 1, 2. pkt..

◦ 1 år ved U's opsigelse til eget brug, EL § 64, stk. 2.

• Varsler kan fraviges ved aftale, dog kan der ikke gyldigt varsles med kortere varsel ved opsigelse fra U's side, jf. EL § 68, stk. 1.

Opsigelseserklæringen

• Generelt

◦ En opsigelse er såvel påbud som løfte om at L skal frigøres for lejeaftalen.

▪ Kan ikke tilbagekaldes efter at være kommet til lejers kundskab.

• Opsigelse fra udlejer, form- og indholdskrav jf. EL § 65 (ingen krav til lejers opsigelse)

◦ Formkrav

▪ Skriftlighed

◦ Indholdskrav

▪ Opsigelsesgrund (§-benævnelse er tilstrækkelig, men ikke nødvendig)

▪ L’s indsigelsesadgang

• Hvis der gøres indsigelser skal udlejer anlægge sag.

▪ L’s rettigheder efter EL § 66 og 67

▪ Erstatningslokaliteter EL 61, stk. 4

• Tilbydes samtidig med opsigelse.

◦ Hverken form eller indholdskrav gælder ved frit opsigelige lejeforhold jf. EL § 65, stk. 1

Ulovbestemte varslingsmangler

• For kort opsigelsesfrist.

◦ VLD af 2/2 1988 => ugyldig opsigelse => der skal sendes ny opsigelse.

▪ Der var kun givet én mdrs. opsigelse.

▪ VL:

• Trods ikke nævnt eksplicit i LL, så må tilsidesættelse af 3 mdr. fristen medføre ugyldighed.

• Opsigelse materielt ubegrundet.

◦ Altså ingen gyldig grund angivet.

◦ Fx opsigelse som følge af ombygning → Ikke lovlig grund

◦ Fx hvor U opsiger fordi han selv skal bruge det lejede, men hvor ikke ejer på dette tidspunkt.

◦ U 1946.140 V => ugyldig opsigelse.

▪ D erhverver ved skøde ½ af sin fars ejendom.

▪ Opsiger L da hun selv vil flytte ind i ejendommen.

▪ Retten finder tvivl om hvorvidt overdragelsen var reel.

▪ Spørgsmålet kunne ikke afgøres af foged, hvorfor han ikke ville udsætte L.

◦ U 1948.877 V

▪ U ikke ejer på tidspunktet for opsigelseserklæringens afgivelse, da U ikke havde tinglyst adkomst på ejendommen her.

• Ugyldighed som følge af fremkaldt vildfarelse.

◦ U 1987.370 V – McDonalds

▪ U opsagde L, da en aktiehaver (50 %) villle åbne restaurant i de omhandlede lokaler

▪ Ikke berettiget da ikke identitet ml. U og brugen af det lejede

▪ L havde indgået forlig med U om fraflytning mod vederlag

▪ Da forliget var indgået under en af U fremkaldt vildfarelse, var L ikke bundet af aftalen.

▪ Skyldtes domstolenes alm. tilbageholdelse ved svig.

Ved manglende opfyldelse af krav

• Ved manglende opfyldelse af formkrav såvel som ved materielle mangler → Nullitet

• L behøver ikke at protestere

◦ Indsigelsesfristen knytter sig alene til stillingtagen af opsigelsesgrunden

• Der kan ikke repareres på mangler ved opsigelsen. → Ny opsigelse er som hovedregel nødvendig.

Lejers                         indsigelse                         

• EL § 65, stk. 2.

◦ L skal senest 6 uger efter modtagelse af opsigelse, fremsætte skriftlig indsigelse.

◦ Udlejer skal herefter senest 6 uger senere anlægge sag ved boligretten, såfremt han vil opretholde opsigelsen.

• Begrundelse ikke et krav

◦ Nok at angive at man vil gøre indsigelse.

• Forsendelsesrisikoen

◦ Risikoen er som udgangspunkt lejers jf. dansk rets almindelige regel om påbud.

◦ Kan aftalelovens § 40 anvendes analogt? (overgivet til forsvarligt befordringsmiddel)

▪ Ja

• U 1996.580 V – L havde sendt med alm. post

◦ Sagen vedrører godt nok lejeforhøjelser men princippet er det samme.

◦ L havde afsendt indsigelser med alm. post.

◦ L kunne dokumentere at den var afsendt, da bevis via indleveringsattest.

◦ U havde ikke modtaget den.

◦ VL:

▪ L's indsigelse ligestilles med en pligtmæssig reklamation, jf. analogi af AFTL § 40.

▪ U bærer risikoen.

▪ Xxxx Xxxxxx er af den opfattelse, at afgørelsen er forkert. (se Xxxx Xxxxxx i U 1999B.132 (Ikke pensum))

▪ men U 2005.796 V (Ikke pensum)

Opsigelsens                     retsvirkninger                    

• Har L's indsigelse opsættende virkning?

◦ Uden for EL § 65.

▪ Ikke opsættende virkning.

◦ Inden for EL § 65.

▪ Ja, i hvert fald til der foreligger en retlig afgørelse.

▪ Mulighed for at anke?

• Ja. + opsættende

• Men RPL § 480, stk. 2.

◦ T:BB 2006.410 B

▪ Indsigelsesadgangen er givet ved loven.

▪ U opsagde under henvisning til at ombygning af ejendomme gjorde fraflytning nødvendig.

▪ To lejere (en erhvervslejer og en boliglejer) gjorde indsigelse under henvisning til at det ikke var rimeligt.

▪ De blev ved en byretsdom dømt til at flytte.

▪ Boliglejeren flyttede, men erhvervslejeren ankede.

▪ Erhvervslejeren tabte dog også i landsretten.

▪ U krævede erstatning for de tomme lejligheder mens sagen stod på.

▪ Ikke erstatningspådragende at gøre indsigelse, at få indsigelsen prøvet i retten eller at undlade at fraflytte under indsigelsens behandling.

▪ Her ses at det har opsættende virkning og det er helt sikkert rigtigt selvom det kun er en byretsdom.

• Umiddelbar fogedforretning.

◦ Udenfor EL § 65 – ja.

◦ Indenfor EL § 65 – nej.

Erhvervsbeskyttelse                       

• EL § 62.

◦ Væsentlig betydning og værdi at forblive på den konkrete adresse. (Underordnet om der er mulighed for at finde et passende alternativ)

▪ Afgørende er hvorledes kundestrømmen er. Er lokationen afgørende.

▪ Konsumvarer – ja, men hvad med Bilka?

• Kerneområdet for erhvervsbeskyttelse.

• Ved Bilka køres der dertil, hvorfor der er en forskel.

▪ Restauranter – ja, men hvad med gourmetrestauranter?

• Når folk ligefrem kører til dette, er det nok næppe beskyttet.

▪ Liberalt erhverv. Svingende praksis.

• Tandlæger, advokater, revisorer osv.

▪ Værksteder – nej, men hvad med hælebaren?

• Hvor man i almindelighed ikke har kundekontakt.

▪ Erhvervsbeskyttelse er præceptivt jf. EL § 68, stk. 2

• Man kan ikke aftale at man ikke er beskyttet.

• Omvendt kan det aftales at man er beskyttet

• Erhvervsbeskyttelse beskytter delvist mod opsigelse jf. EL § 62, stk. 1, og giver ret til bedre erstatning jf. EL § 66, stk. 3.

Erstatning ved opsigelse

• Erstatning ved opsigelse fastsættes efter EL § 66

• Bestemmelsen er præceptiv for erhvervsbeskyttede lejeforhold.

◦ I 99% af andre forhold aftales ikke

• Opregningen i stk. 2, svarer til det almindelige tabs-begreb i dansk ret.

Godtgørelse for tabt goodwill

• Godtgørelsen efter EL § 66, stk. 3, er ikke en erstatning og forudsætter således ikke et tab.

• Godtgørelsen beregnes efter praksis som gennemsnittet af de seneste 3 års overskud.

◦ Man får for ét år.

Genforhandling

• Ved lejeaftalens indgåelse kan parterne aftale, at kontrakten skal genforhandles jf. EL § 14.

◦ Bestemmelsen er reelt en fri opsigelsesbestemmelse for udlejer.

• Anvendelse af bestemmelsen sker under iagttagelse af formkrav.

• Bestemmelsen kan ikke aftales for erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Relevant materiale

• Pensum

◦ Lejemålets ophør og brugsrettens overgang, Anne

x Xxxxxx Xxxxx og Xxxx Xxxxxxx, 2003, kapitel 1 og 2.

◦ U 2004 B 321, Genforhandlingsaftalens gyldighed i henhold til EL § 14, stk. 3, Xxxxxx Xxxxx

• Anbefalet materiale

◦ Karnov. Fås bl.a. i et særtryk med leje- og boliglove.