Erhvervslejeret

Ophævelse af lejeaftalen

Erhvervslejeret

Eksamensspørgsmålet

Ophævelse af lejeaftalen

• Det formueretlige udgangspunkt

• Hæveerklæringen

• Modregning og deponering

• Betalingsmisligholdelse

• Erstatning

• Udsættelse

Introduktion

Aftaleretlige betragtninger – Det formueretlige udgangspunkt

• Ophævelse er et påbud.

◦ Ophævelsens retsvirkninger indtræder, når ophævelsen kommer frem til modtager.

• Ophævelsen er også et løfte.

◦ Ophævelsen kan ikke tilbagekaldes, når den er kommet til modtagers kundskab.

• Er uberettiget ophævelse ansvarspådragende?

◦ Ja, hvis ophævelsen indebærer en anticiperet væsentlig misligholdelse.

▪ F.eks. kan lejers ophævelse give formodning for at der ikke betales leje fremover.

◦ Den kan berigtiges indtil den er kommet til modtagerens kundskab.

Hæveerklæringen

• Ophævelse sker ikke automatisk, men kræver en dispositiv handling.

• Der er ingen formkrav til hæveerklæringen.

◦ U 1994.506/1 Ø

▪ (En hæve-erklæring kan udformes som en rekvisition til fogedretten om en udsættelse af lejemålet.)

▪ Sagen angik udsættelse af et lejemål på grund af manglende betaling af skyldig leje.

▪ Er var fremsat påkravsskrivelse, men ingen ophævelseserklæring.

▪ I fogedretten fastholdt U udsættelsesbegæringen og anførte, at indgivelse af sagen til fogedretten må sidestilles med en ophævelse af lejemålet.

▪ En hæveerklæring kan udformes som en rekvisition til fogedretten om en udsættelse af lejemålet, men først have virkning som ophævelseserklæring fra det tidspunkt hvor L bliver bekendt med, at rekvisitionen er indgivet.

▪ U havde ikke lavet en hæveerklæring, men havde sendt det til Fogedretten.

• Det må dog stå modparten klart, at der er tale om ophævelse.

◦ Også faktisk fraflytning og aflevering af nøglerne, må (efter omstændighederne) betragtes som ophævelse.

Lejers                         ophævelse                        

• Lejeren kan ophæve efter EL § 17, stk. 2, 19 og 22 samt efter dansk rets almindelige regler.

◦ Forsinkelse – EL § 17, stk. 2.

▪ Hvis forsinkelsen er væsentlig, og ikke af U måtte forudsættes at være uvæsentlig for L.

▪ Der skal være fremsat påkrav overfor U (efter at forsinkelsen er indtrådt).

◦ Mangler – EL § 19

▪ U skal have adgang til at afhjælpe manglerne.

• Der skal således gives påkrav om afhjælpning.

▪ Gælder såvel oprindelige som efterfølgende mangler.

• Oprindelige mangler er i forhold til hvad der var aftalt. Er lejemålet besigtiget inden leje, da som beset.

• 2 ugers frist til at gøre oprindelige mangler gældende, jf. EL § 21. (Dog ikke skjulte mangler)

• Ved efterfølgende mangler må L reklamere rimelig hurtigt.

▪ Der kan ikke længere hæves når manglen er afhjulpet. EL § 19, stk. 2.

◦ Retsmangler – EL § 22

▪ Hvis L brug af det lejede indskrænkes væsentligt, eller der er udvist svig.

▪ Ansvarsfraskrivelse muligt, jf. stk. 2.

• For så vidt angår lejers ophævelse kan også andre ophævelsesgrunde aftales.

• Ophævelse kræver væsentlighed.

◦ Misligholdelsen behøves ikke at kunne tilregnes udlejer.

Ophævelsesgrunde          –          udlejers                   

• EL § 72

◦ Ophævelsesgrundene i § 69 er udtømmende angivet.

▪ (Dog opsamling i nr. 11)

Pligtig pengeydelse

• Betalingsmisligholdelse, ELL § 69, stk. 1, nr. 1

• ”Pligtig pengeydelse”

◦ Alle forfaldne krav, der udspringer af EL eller af lejeaftalen, er ”pligtig pengeydelse”. EL § 69, stk. 2.

◦ Flere betalinger er i loven gjort til pligtig pengeydelse, og der har tidligere været en række sager herom i grænsetilfælde.

▪ Man kan spørge om der kan sluttet modsætningsvist vedrørende ikke nævnte ydelser.

◦ U 2000.905 H

▪ Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som påhviler lejeren, samt accessorier hertil i form af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket ”anden pligtig pengeydelse”

• => Ethvert krav der udspringer af retsforholdet er pligtig pengeydelse.

▪ under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen.

• Tvivl om hvad der skal forstås herved. Det kan sigte på fogedforretningen. Det kan også anses for en selvstændig betingelse.

▪ U var blevet tilkendt erstatning som følge af L's vanrøgt af det lejede, LL § 34, stk. 4

▪ Da kravet forfaldt til betaling og L ikke betalte hævede U lejeaftalen

▪ HR:

• U var berettiget til at hæve, da der var tale om anden pligt pengeydelse

Lejers modregningsret

• UP: Dansk rets almindelige regel er, at

◦ modregning kan ske med alle komputable (fx penge mod penge) modkrav. (konnekse og forfaldne)

• Modif:

◦ En undtagelse til denne regel er, at hvor kreditor efter hovedfordringen har særlige beføjelser, kan modregning ikke ske med uklare krav.

▪ Klarheden skal forelægge på ophævelsestidspunktet. Klarhed = endelig fastslået (fx ved dom).

◦ → Hovedfordringen i lejeforhold er sikret ved at lejer kan udsættes.

▪ => modregning kan efter almindelige regler ikke ske ved uklare krav.

▪ T:BB 2008.510 Ø

• Ejendommens rulletrapper og elevator, hvis funktionsdygtighed skulle sikres af udlejer, havde i perioder været ude af drift.

• Uanset dette fandtes eksistensen og størrelsen af lejers påståede krav på afslag i lejen samt erstatning ikke at have en sådan klarhed, at kravet kunne modregnes i lejebetalingen.

▪ => aldrig rådgive en lejer til modregning uden sikkerhed (ved dom) for sit modkrav.

• L tager en standpunktsrisiko, da U kan hæve aftalen, hvis L's modregningsadgang ikke består.

• U er kun afskåret fra at hæve hvis L's krav er klart

• Klarhed skal foreligge på ophævelsestidspunktet

• Modregning sker ved at L giver U modregningserklæring.

◦ Modregningserklæringen fungerer således som betaling.

Deponering

• Kan kun ske med frigørende virkning efter deponeringsloven.

◦ Fordringshavermora eller

◦ Tvivl om rette kreditor

Betalinger

• UP: Pengeskyld er bringeskyld, jf. GBL § 3

◦ Lejer skal anvise et betalingssted her i landet, jf. EL § 42.

• Modif:

◦ Lejer altid kan betale til et pengeinstitut, jf. EL § 42, 3. pkt.

◦ Har særlig betydning ved beregning af tidspunktet for betalingen.

▪ Normalt er der betalt når pengene er til rådighed for modtager.

▪ Afvigelse: når indbetaling er sket.

• Evt. forsinkelse fra debitering på L's konto til indsættelse på U's konto er U's risiko.

◦ T:BB 2005.424 – Ved homebanking anses betaling for sket, når beløbet er trukket på lejers konto

▪ Xxxxxxx havde ikke modtaget pengene, da han skrev skrivelsen.

▪ Det havde i dette tilfælde taget 3 dage fra pengene var trukket på L's konto til de kunne ses på U's konto.

• Betalingstid følger af EL § 43, stk. 2.

◦ Forfaldstid

▪ Misligholdelsen regnes fra denne dag.

◦ Løbedage

▪ Rettidig hvis betalt 3. hverdag inden kl. 24.00.

Påkrav ved for sen betaling

• Inden ophævelse skal der være sendt et påkrav efter EL § 69, stk. 3, som skal opfylde følgende betingelser:

◦ Skriftligt

◦ Afgivet efter sidste rettidige betalingsdag

▪ Skal være skrevet og udfyldt efter sidste rettidige betalingsdag, kan altså ikke sendes med post dagen inde retlig betalingsdag, så modtageren har det efter rettidige betalingsdag.

◦ Tre dages betalingsfrist

▪ Indhold ”Senest 3 dage”

◦ Trussel om ophævelse

▪ Der skal skrive at der er mulighed for ophævelse.

◦ Truslen må alene angå pligtig pengeydelse

▪ Hvis der er flere forhold, skal det være angivet hvilket krav truslen vedrører.

◦ Restancen skal være korrekt beregnet

▪ Skal være klart angivet hvilke betalinger der er i restance.

• L skal have mulighed for at afværge ophævelsen af lejeforholdet.

▪ Retspraksis er meget streng overfor U på dette område.

• L's risiko, at han ikke er hjemme til at modtage.

Ophævelseshindringer                      

• Ikke hvor misligholdelsen er uvæsentlig. EL § 70, stk. 1.

◦ Vær opmærksom på, at retspraksis er meget videre end den i dansk ret almindelige væsentlighedsbedømmelse,

▪ I erhvervsforhold sandsynligvis nærmere på den almindelige regel end ved boliglejemål.

◦ herunder tillægges subjektive forhold fra tid til anden vægt.

▪ F.eks. hvis lejer har været syg.

▪ Adskiller sig fra dansk rets almindelige regel.

• Misligholdelsen skal bestå ved ophævelsen, jf. EL § 70, stk. 2, for de mest almindelige former for misligholdelse, jf. § 69, stk. 1, nr. 1-6.

◦ Selvstændig betydning hvor udlejers påkrav er ugyldigt.

◦ Ophævelse sker når påbuddet er kommet frem → fx betaling kan ske indtil da.

▪ I modsætning til betalingspåkravet er det afgørende for ophævelsen, at den kommer frem efter sidste rettidige betalingsdag (i modsætning til afgives).

Retsvirkning           af           ophævelse                    

• Begge parters forpligtelse, til at stille sin ydelse til rådighed for den anden, ophører.

• Lejeren skal fraflytte straks. EL § 71.

◦ Fraflytter L ikke → kan denne udsættes med fogedens hjælp. (hvis berettiget ophævelse)

◦ Fraflytning vil normalt kunne betragtes som sket når nøgler er afleveret.

◦ Fremlejere vil blive udsat, uanset om de har misligholdt deres aftale.

◦ Husk tabsbegrænsning, jf. § 71, stk. 2.

• Lejer skal betale leje

◦ indtil lejer kunne være fraflyttet med aftalt varsel.

• Lejeaftalen bortfalder i sin helhed herunder lejers rettigheder over ejendommen eller ret til af afstå lejeaftalen.

◦ Der kan være direkte aftalt, hvorledes der skal forholdes ved misligholdelse.

• Lejers brug er retsstridig.

◦ Ansvar efter casus mixtus cum culpa. (nærmer sig objektivt ansvar)

▪ => hæfter for skader indtil forholdets ophør.

Udlejers                      erstatningskrav                     

• Lejer skal betale leje for tiden indtil lejer kunne fraflytte med aftalt varsel. (i boliglejeloven ”sædvanlig varsel”) - EL § 71, stk. 1.

◦ Kan udlejer vælge ikke at hæve, men fastholde?

▪ Nej: T:BB 2002.211 Ø

▪ Ja: T:BB 2007.334 B

• Udlændingestyrelsen indgår en lejeaftale.

• God begrundelse med gennemgang af momenter.

• Annullationsadgang for lejer

◦ Kan det være det som landsretten overvejede? Ingen ved det.

◦ Betingelser:

▪ Offergrænsebetragtninger.

• Byrden for lejer overstiger ”glæden” for udlejer.

Relevant                        materiale                        

• Pensum

◦ Lejemålets ophør og brugsrettens overgang, Xxxx Xxxxxx Xxxxx og Xxxx Xxxxxxx, 2003, kapitel 3.

◦ T:BB 2004.95, Annullation af uopsigelige lejeaftaler - en kommentar til T:BB 2002.211 Ø

• Anbefalet materiale

◦ Karnov. Fås bl.a. i et særtryk med leje- og boliglove.