K E N D E L S E
21212196
Personlig fordring. Frigørelse for medhæftelse. Ejerandel.
Klageren og hans forældre underskrev i juli 2007 en købsaftale vedrørende køb af en ejendom. Klagerens ejerandel udgjorde 6 pct. Der blev i den forbindelse optaget et realkreditlån hos det indklagede realkreditinstitut og efterfinansiering i det låneformidlende pengeinstitut. Som følge af misligholdelse af lånet blev der i september 2009 afholdt tvangsauktion over ejendommen, hvor realkreditinstituttet blev højestbydende. Instituttet videresolgte i december 2009 ejendommen. Det endelige tab udgjorde 144.710 kr., som i juni 2012 blev gjort gældende mod klageren som personlig fordring. Xxxxxxxxx advokat protesterede efterfølgende over personlige fordringer fremsat af såvel realkreditinstituttet som det låneformidlende pengeinstitut. Advokaten mente ikke, at klageren burde hæfte for noget, henset til dels til den manglende kommercielle og juridiske interesse i et medejerskab for klageren, der var hjemmeboende og studerende og uden økonomisk mulighed for at tilbagebetale noget, dels den manglende rådgivning af klageren om en hæftelse, der efter advokatens opfattelse havde karakter af kaution. Pengeinstituttet frafaldt efterfølgende kravet mod klageren, idet man henviste til, at det ikke oprindelig var planen at have klageren som debitor, og at der derfor ikke var givet rådgivning til ham. Realkreditinstituttet fastholdt sit krav med henvisning til blandt andet, at den personlige hæftelse var en følge af medejerskabet, idet alle ejere efter realkreditlovgivningen skal være debitorer på realkreditlån, og at realkreditinstituttet generelt ikke yder individuel rådgivning, men henviser låntagere til at søge rådgivning andetsteds.
Klagerens advokat nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle anerkende, at klagerens hæftelse over for instituttet måtte anses for uvirksom eller uforpligtende. Instituttet påstod frifindelse.
Nævnet fandt det ikke godtgjort, at pengeinstituttets rådgivning af klageren skete på vegne af realkreditinstituttet. Nævnet fandt endvidere, at realkreditinstituttets rådgivning vedrørende realkreditbelåningen ikke kunne kritiseres. Endelig bemærkede Nævnet, at klageren havde underskrevet skødet og dermed købt ejendommen (for en andel på 6 pct.), da instituttet afgav lånetilbuddet. Nævnet kunne derfor ikke give klageren medhold i klagen. Nævnet tog ikke derved stilling til, hvorvidt der kunne gøres et erstatningsansvar gældende mod pengeinstituttet i anledning af realkreditinstituttets krav i henhold til den personlige fordring. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.
K E N D E L S E
afsagt den 18. juni 2013
JOURNAL NR.: 2012-01-12-196-L
INSTITUT: DLR Kredit A/S
KLAGEEMNE: Personlig fordring. Frigørelse for medhæftelse. Ejerandel.
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. marts 2013
Den 23. maj 2013
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxxxxx X. Xxxxxxxx
Xxx X. Xxxxxx
Xxx Xxxxxx Xxxxxx (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren underskrev i juli 2007 en købsaftale vedrørende køb af en ejendom sammen med sine forældre. Klagerens ejerandel udgjorde 6 pct. og forældrenes hver 47 pct. Skødet blev af klageren og hans forældre underskrevet den 30. juli 2007.
I forbindelse med købet af ejendommen skulle der efter det oplyste optages et realkreditlån hos det indklagede realkreditinstitut, og efterfinansieringen skulle ydes af et pengeinstitut, der indgår i indklagedes ejerkreds, og med hvem indklagede har et formaliseret samarbejde om formidling og afsætning af realkreditlån.
Indklagede fremsendte den 10. august 2007 et lånetilbud til det låneformidlende pengeinstitut med et følgebrev, hvoraf følgende fremgår:
”… Hermed fremsendes lånetilbud vedrørende ejendommen: …
Materialet indeholder såvel lånetilbud til lånsøger, som pengeinstituttets kopi af lånetilbudet med tilhørende bilag.
Pengeinstituttet bedes venligst foranledige, at lånsøger hurtigst muligt får kendskab til det afgivne lånetilbud.
Såfremt sagen mod forventning ikke gennemføres, beder vi Dem venligst oplyse os
om årsagen hertil. Tilbagemelding kan ske til …
Skulle kundeforholdet mod forventning være ophørt, eller ønsker pengeinstituttet af andre årsager ikke at videreformidle lånetilbudet, bedes dette ligeledes meddelt …(indklagede)… ”
Lånetilbuddet omhandlede et garantilån på 2.190.000 kr. og var vedlagt Standardiseret Europæisk informationsblad, indklagedes generelle lånevilkår, indklagedes låntyper og indklagedes informationer om henholdsvis garantilån og om lån med afdragsfrihed.
På tidspunktet for købet af ejendommen ejede klagerens forældre en ejerbolig i Københavnsområdet, som var under salg.
Som følge af misligholdelse af lånet begærede indklagede ejendommen på tvangsauktion, som blev berammet til den 16. september 2009.
Indklagedes fordring var på tvangsauktionen opgjort til i alt 2.340.677,82 kr. i kolonne 1. I ejendommen indestod endvidere et ejerpantebrev på 680.000 kr. med meddelelse til det låneformidlende pengeinstitut.
Indklagede blev efter det oplyste højestbydende på tvangsauktionen med et bud på 1.200.000 kr.
Den 18. september 2009 fremsendte indklagede følgende brev til klageren:
”… Som det formentlig er Dem bekendt, blev ovennævnte ejendom overtaget af
…(indklagede)… på tvangsauktion den 16. september 2009.
Ejendommen blev overtaget ved et bud på kr. 1.200.000, hvorved der ikke opnåedes dækning for nominelt kr. 1.140.677,82 af …(indklagedes)… tilgodehavende excl. eventuelle lån med statsgaranti, hvilket udækkede tilgodehavende De fortsat hæfter for.
Efter kursregulering af det udækkede beløb, har vi beregnet …(indklagedes)… tilgodehavende hos Dem til kr. 1.106.457,49, hvortil kommer rente i henhold til renteloven fra auktionsdatoen til betaling finder sted (dog maksimalt rente for de seneste 5 år).
Såfremt …(indklagede)… i forbindelse med videresalg af ejendommen konstaterer et mindre tab end det ovenfor anførte beløb kr. 1.106.457,49, vil …(indklagedes)… tilgodehavende hos Dem blive reduceret til …(indklagedes)… konstaterede tab, hvilket De, i forbindelse med handelens afslutning, vil blive orienteret om fra
…(indklagede)…”
Indklagede videresolgte den 5. december 2009 ejendommen for en nominel købesum på 1.700.000 kr., som blev berigtiget ved erlæggelse af en kontant udbetaling på 85.000 kr. samt køberens overtagelse af indklagedes lån for restkøbesummen.
Indklagede fremsendte den 23. november 2010 følgende orientering til klageren om resultatet af videresalget af ejendommen:
”… Under henvisning til vor skrivelse af 18. september 2010 kan det oplyses, at ejendommen er videresolgt og handelens ekspeditioner er afsluttet.
Efter indbetaling af garanti fra …(det låneformidlende pengeinstitut)… er
…(indklagedes)… endelige tab opgjort til kr. 144.710,18, hvilket beløb med tillæg af rente i henhold til renteloven fra auktionsdato den 16/9-2009 til betaling finder sted, …(indklagedes)… krav mod Dem samtidig er nedsat til.
I forbindelse med indbetaling af garantibeløb fra …(det låneformidlende pengeinstitut)… er pengeinstituttet ved subrogation indtrådt i kravet overfor Dem for et beløb stort kr. 607.000,-.
Vi skal opfordre Dem til at fremkomme med et forslag til afvikling af
…(indklagedes)… tilgodehavende, eller – såfremt De ikke umiddelbart mener at have mulighed herfor, fremkomme med et akkordforslag omfattende samtlige Deres kreditorer, eller indlede gældssanering gennem Skifteretten …”
Indklagede gjorde ved brev af 8. juni 2012 den personlige fordring på 144.710,18 kr. gældende mod klageren.
Xxxxxxxxx advokat fremsendte den 16. august 2012 til det advokatkontor, som repræsenterer pengeinstituttet i inkassosager,
og den 20. august 2012 til indklagede ligelydende breve vedrørende de fremsatte krav. Af brevene fremgår følgende:
”…(Klageren)…, har rettet henvendelse til mig med anmodning om bistand med
besvarelse af Deres brev af 8. juni 2012.
Jeg skal venligst anmode Dem om at redegøre for det fremsatte krav samt fremsende genpart af de af min klient underskrevne aftaler og eventuelle erklæringer.
Min klient har oplyst, at hans mor og stedfar i sensommeren 2007 indgik låneaftaler med …(pengeinstituttet)… i forbindelse med hans mors etablering af ny virksomhed.
Såfremt min klient måtte have medunderskrevet som debitor eller kautionist bemærkes, at min klient på daværende tidspunkt var 18 år og uden direkte interesse i hverken nævnte virksomhed eller moderens og stedfaderens faste ejendom.
Jeg forbeholder min klients retsstilling i videst mulig omfang samt i at indbringe spørgsmålet for Pengeinstitutankenævnet og/eller domstolene.
Når jeg har modtaget ovenstående materiale, vender jeg tilbage med mine bemærkninger.
Korrespondance bedes fremover rettet til mit kontor …”
Indklagede besvarede den 21. august 2012 henvendelsen fra klagerens advokat på følgende måde:
”… Under henvisning til Deres skrivelse af 20. august fremsendes vedlagt kopi af vore tidligere skrivelser til debitor …(klageren)…, kopi af pantebrev opr. kr. 2.190.000,- samt kopi af relevante sider fra salgsopstilling til brug for tvangsauktion.
Der har efter vore oplysninger ikke været afsagt konkursdekret over nogen af debitorerne. Vi er ikke bekendt med om en evt. tilknyttet virksomhed har været under konkurs (vi har alene haft personlig hæftelse).
Bemærk venligst at et krav stort kr. 607.000,- ved subrogation er overdraget til
…(pengeinstituttet)… i forbindelse med indfrielse af stillet garanti vedr. ejendommen. Vi er ikke bekendt med hvorvidt …(pengeinstituttet)… gør dette krav gældende overfor Deres klient.
Der har ikke været reaktioner fra de øvrige debitorer overfor os.
Umiddelbart tyder det på at Deres klient bør søge offentlig gældssanering, såfremt han opfylder betingelserne herfor …”
Xxxxxxxxx advokat anmodede den 18. oktober 2012 indklagede om at redegøre nærmere for forløbet af tvangsauktionen, budsum, videresalgssum og størrelsen af indklagedes resttilgodehavende.
Indklagede besvarede den 19. oktober 2012 henvendelsen fra klagerens advokat på følgende måde:
”… Under henvisning til Deres skrivelse af 18. dm. skal det oplyses at ejendommen blev overtaget på tvangsauktion den 16/9-2009 af …(indklagede)… for et bud stort kr. 1.200.000,-, hvilket fremgår af vort brev af 18/9-2012 som De har modtaget kopi af. Ejendommen blev efterfølgende solgt af …(indklagede)… med overtagelsesdag den 15/12-2009 for nominel købesum kr. 1.700.000,- med kontant udbetaling kr. 85.000,- og overtagelse af lån for restbeløbet.
Der vedlægges opgørelse over posteringer på sagen i forbindelse med vor overtagelse af ejendommen på tvangsauktion og det efterfølgende videresalg.
Som det fremgår, er vort endelige tab kr. 144.710,18, hvilket udgør vor personlige fordring mod Deres klient.
Fordringen er opgjort med samme beløb overfor meddebitorerne, idet alle hæfter for vort samlede endelige tab.
-0-
Tekst | Udgifter | Indtægter |
Omposteret restancer | 141.421,60 | |
Omkostninger uden for budsum | 75.195,30 | |
Indbetalt af garantistiller | 607.000,00 | |
Omposteret ydelse | 21.775,72 | |
Kontant udbetaling | 85.000,00 | |
Indfriet ikke overtaget pantegæld | 523.471,13 | |
Driftsposteringer ejerperiode | 8.978,93 | |
Mæglerhonorar | 53.562,50 | |
Refusionssaldo | 2.621,00 | |
Skødeomkostninger | 6.626,00 | |
Tinglysningsafgift | 8.300,00 | |
Konstateret tab | 144.710,18 | |
Sumafstemning | 839.331,18 | 839.331,18 |
…”
Klagerens advokat fremsendte den 22. oktober 2012 følgende brev til indklagede:
”… I fortsættelse af min skrivelse af 18. oktober d.å. fremsender jeg vedlagt kopi af min skrivelse af d.d. til …(advokatkontor)…, der repræsenterer
…(pengeinstituttet)…
…(Pengeinstituttet)… havde som bekendt 2. prioritets pantesikkerhed i ejendommen
…, næstefter …(indklagede)…
Jeg beder venligst …(indklagede)… oplyse mig, hvilken rådgivning …(indklagede)… gav i forbindelse med min klients påtagelse af hæftelsen som debitor/kautionist for kreditten til hovedskyldneren, …(klagerens forældre)…
Det er min vurdering, at i hvert fald …(pengeinstituttet)… ikke har iagttaget reglerne om god skik eller de særlige bestemmelser om privates afgivelse af kaution, der fremgår af lov om finansiel virksomhed.
Min klient erindrer ikke, at han modtog nogen form for rådgivning uagtet, at
…(pengeinstituttet)… var bekendt med, at han var uden indtægter, formue eller
erfaring med lånoptagelse.
Det gøres gældende, at min klients underskrivelse af låne- og kautionsdokumenterne er uforbindende for ham.
Jeg har i dag modtaget Deres brev af 19. oktober d.å. i besvarelse af mit brev af 18. oktober d.å., jf. ovenfor.
Min klient har ikke økonomisk formåen til at afdrage nogen del af gælden, hvilket understreger, at der enten ikke fandt rådgivning sted eller, at denne var mangelfuld.
Erhvervelsen af 6% af den pantsatte ejendom var for min klient formålsløs såvel kommercielt som juridisk. Min klient var på daværende tidspunkt hjemmeboende og studerende.
Det er således min opfattelse, at restfordringen alene kan søges inddrevet hos
hoveddebitorerne …”
Ligeledes den 22. oktober 2012 fremsendte klagerens advokat følgende brev til pengeinstituttets advokat:
”… Jeg har haft lejlighed til at gennemgå de af Dem fremsendte dokumenter med
min klient.
Om sagsforløbet samt låneoptagelsen/kautionserklæringen bemærkes:
Indledningsvis skal nævnes, at min klient er født på Island i år 1989 og flyttede til Danmark med sin moder i år 2000.
På daværende tidspunkt var min klient 11 år gammel.
Moderen og min klients stedfader erhvervede i år 2000 en fast ejendom i Brønshøj.
I år 2007 ønskede min klients moder og stedfader at erhverve en blandet erhvervs- og boligejendom i …, og …(pengeinstituttet)… bevilgede finansieringen heraf på et tidspunkt, hvor ægtefællernes ejendom i Brønshøj ikke var solgt.
Sidstnævnte ejendom var allerede i år 2007 formentlig overbehæftet og blev kort tid efter solgt på tvangsauktion.
Desuagtet bevilligede …(pengeinstituttet)… lån til erhvervelse af …(den blandede bolig- og erhvervsejendom)… for kr. 2.875.000,00, hvoraf 1. prioriteten blev finansieret ved …(indklagede)… med kr. 2.190.000,00.
På det tidspunkt hæftede moderen og stedfaderen fortsat for restgælden i ejendommen beliggende i Brønshøj. Min klient var 18 år og under uddannelse ved handelsskolen (HHX) og uden nogen former for indtægter eller formue, bortset fra beskedne indtægter ved et studenterjob.
Det må have stået …(pengeinstituttet)… klart, at min klient ikke havde økonomisk
formåen til at dække et eventuelt tab, i fald kautionen måtte blive aktuel.
Endvidere må det have stået …(pengeinstituttet)… klart, at min klient, særligt henset til sin lave alder, manglede erfaring og ikke havde indsigt i handel med fast ejendom, optagelse af realkredit- eller boliglån.
Min klient oplyser, at …(pengeinstituttet)… ikke rådgav om forældrenes økonomiske forhold, herunder oplyste om den betydelige underbalance i ejendommen i Brønshøj, ligesom …(pengeinstituttet)… ikke orienterede om den reelle handelsværdi for den nyerhvervede …(blandede bolig- og erhvervsejendom)… og de optagne lån eller om risikoen for, at ægtefællernes samlede engagement var i underbalance.
Ejendommen i Brønshøj blev som nævnt solgt på tvangsauktion umiddelbart efter erhvervelsen af …(den blandede bolig- og erhvervsejendom)…, og ydelserne i henhold til lånene blev kort tid efter misligholdt og …(den blandede bolig- og erhvervsejendom)… tillige begæret på tvangsauktion.
I forsøg på at legitimere kautionsforpligtelsen betingede …(pengeinstituttet)…,
at min klient skulle indtræde som minoritetsejer af ejendommen med 6/100 (6%).
Erhvervelsen var for min klient formålsløs kommercielt såvel som juridisk, og min klient var uden reel indflydelse på ejendommens salg, vedligeholdelse, pantsætning og lign.
Det er oplyst, at …(pengeinstituttet)… forestod udarbejdelsen af handlens
dokumenter.
Det er videre oplyst, at der ikke blev udarbejdet en samejekontrakt, hvortil bemærkes, at min klient formentlig ikke ville have haft indsigt i relevansen heraf.
…(Pengeinstituttet)… iagttog ikke reglerne om god skik ved finansiel virksomhed eller reglerne om privates afgivelse af kaution, jf. lov om finansiel virksomhed.
…(Pengeinstituttet)… var således fuldt opmærksom på, at min klient ikke modtog rådgivning eller havde den fornødne erfaring med erhvervelse af fast ejendom samt lånoptagelse.
For så vidt angår min klients økonomiske forhold bemærkes, at han ikke modtog personlig rådgivning, og …(pengeinstituttet)… undersøgte ikke, hvorvidt min klient ville være i stand til at bære et eventuelt tab eller havde den fornødne økonomiske indsigt i hovedskyldnernes indtægts- og formueforhold.
Den afgivne kaution eller medhæftelse er derfor uden retsvirkning overfor min klient.
Samme forhold gør sig muligvis tillige gældende i forhold til …(indklagede)…,
til hvem jeg samtidig har rettet henvendelse.
Jeg vil undersøge, hvorvidt retsplejelovens § 581 ligeledes finder anvendelse, idet jeg har en formodning om, at ejendommen blev erhvervet af 1. prioritetshaveren på tvangsauktion for kr. 1.200.000,00, men umiddelbart efter blev videresolgt med en betydelig fortjeneste.
Såfremt …(pengeinstituttet)… måtte beslutte at fortsætte inddrivelsen af nævnte tilgodehavende, vil sagen blive indbragt for Pengeinstitutankenævnet eller domstolene …
Indklagede besvarede den 26. oktober 2012 den seneste henvendelse fra klagerens advokat på følgende måde:
”… Vi har modtaget Deres skrivelse af den 22. oktober 2012, og skal indledningsvist gøre opmærksom på, at der for Deres klients vedkommende ikke har været tale om hæftelse for …(indklagedes)… pantebrev opr. kr. 2.190.000 som kautionist, men derimod som debitor sammen med …(klagerens forældre)…
Deres klient havde adkomst til ejendommen sammen med de 2 andre debitorer, og ved optagelse af realkreditlån skal samtlige adkomsthavere til ejendommen være påført pantebrevet, som debitorer, jf. Lov om Realkreditlån og Realkreditobligationer m.v., § 11, stk. 1. Påtagelse af et personligt gældsansvar har således været obligatorisk for Deres klient.
…(Indklagede)… informerer skriftlig om lånet og om låneoptagelse i
…(indklagede)… generelt i forbindelse med afgivelse af lånetilbud. De nærmere vilkår for lånet fremgår af det pantebrev, som Deres klient har underskrevet inden tinglysning, og hvoraf blandt andet også fremgår, at debitor hæfter personligt for forpligtigelserne i henhold til pantebrevet.
Lånet er på vegne af debitorerne hjemtaget af …(pengeinstituttet)…
…(Indklagede)… yder generelt ikke individuel rådgivning, men henviser låntagere til at søge rådgivning andetsteds, for eksempel hos det låneformidlende pengeinstitut.
…(Indklagedes)… fordring vil blive opretholdt mod såvel Deres klient som mod de andre debitorer …”
Den 30. oktober 2012 fremsendte pengeinstituttet følgende brev til klagerens advokat om klagerens frigørelse for hæftelse i forhold til pengeinstituttet:
”… Jeg har modtaget Deres brev af 22.10.2012 til sparekassens samarbejdspartner på inkassoområdet, … til besvarelse.
Efter en gennemgang af sagen vil jeg indledningsvis påpege en række faktuelle fejl i Deres sagsfremstilling.
…(Klageren)… er ikke og har ikke været kautionist på lånene vedr. ejendommen, han er debitor. Lånene var oprindeligt bevilgede til faderen og moderen alene, men da skødet blev præsenteret i …(pengeinstituttet)… fremgik det, at
…(klageren)… ejede 6% af ejendommen, forklaringen fra faderen og moderen var, at det var normal praksis på Island, at man på denne måde sikrede en opsparing til næste generation.
Det har derfor aldrig været …(pengeinstituttets)… ide, at …(klageren)… skulle inddrages, han blev det alene, som en konsekvens af, at han reelt var medejer, og det er således heller ikke rigtigt, at …(pengeinstituttet)… stod for udfærdigelse af handelens dokumenter.
For så vidt angår forløbet omkring ejendommene er det korrekt, at forældrene ved købet af …(den blandede bolig- og erhvervsejendom)… var ejer af …(ejendommen i Brønshøj)…, der var til salg med et forventet provenu på godt 800.000 kr. På grund af finanskrisen og udviklingen på boligmarkedet viste det sig imidlertid umuligt at sælge ejendommen i Brønshøj, og den bliver først solgt på tvangsauktion den 14.1.2010 …(Den blandede bolig- og erhvervsejendom)… bliver solgt på tvangsauktion den 30.6.2009. Det har naturligvis været en væsentlig årsag til forløbet, at ejendommen i Brønshøj ikke blev solgt som forudsat.
Imidlertid kan jeg også konstatere, at der formentlig ikke på grund af, at det ikke oprindeligt har været meningen at …(klageren)… skulle være meddebitor på lånene vedrørende huskøbet, er foretaget den fornødne rådgivning overfor ham.
På baggrund heraf frafalder …(pengeinstituttet)… kravene som følger heraf …”
Klagerens advokat fremsendte den 31. oktober 2012 følgende brev til indklagede:
”… Jeg er vidende om, at …(indklagede)… eller …(pengeinstituttet)… formåede min på daværende tidspunkt 18-årige klient at medunderskrive som 6% ejer af ejendommen.
I realiteten har min klient retsstilling som kautionist uagtet det formelle ejerforhold.
Som bekendt påhviler det finansielle virksomheder at yde rådgivning, herunder i forbindelse med låneoptagelse mod pant i fast ejendom.
Såfremt den finansielle virksomhed henviser kunden til at søge anden rådgivning, må den finansielle virksomhed sikre, at en sådan rådgivning er givet forinden, som i denne sag, et kreditforeningslån på kr. 2.190.000,00 etableres.
Jeg er opmærksom på ikrafttrædelsesbestemmelserne for MiFID-reglerne og bestemmelserne om god skik, men gør opmærksom på, at reglerne i vidt omfang implementerer tidligere gældende ret.
Jeg henviser endvidere til de særlige regler, der i dag gælder for optagelse af lån med pant i fast ejendom.
Af god skik bekendtgørelsen fremgår, at finansielle virksomheder ikke må medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi, og medarbejderen skal inden kautionsaftalen indgås sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen.
Så vidt oplyst er hovedskyldneren, …(klagerens stedfader)… fraflyttet Danmark, og både …(klagerens mor og stedfar)… er uformuende og har på intet tidspunkt været i stand til at bære de økonomiske forpligtelser forbundet med låneoptagelsen. Min klient er ikke rådgivet herom, og det må stå en finansiel virksomhed klart, at en 18-årig uformuende person ingen erfaring havde eller indsigt i konsekvenserne af et kautionstilsagn i den aktuelle størrelse.
Det fastholdes derfor, at min klient ikke kan antages at være forpligtet i henhold til låneaftalen.
Såfremt kravet fastholdes vil sagen blive indbragt for det relevante nævn og eventuelt domstolene …”
Den 2. november 2012 fremsendte klagerens advokat kopi til indklagede af brevet fra pengeinstituttet, idet advokaten fremhævede fra brevet, at der ikke var blevet ydet hans klient rådgivning, og at pengeinstituttet derfor frafaldt sit krav.
Indklagede fastholdt ved brev af 13. november 2012 sit krav, idet indklagede henviste til, at instituttet ved afgivelse af lånetilbuddet havde overholdt de dagældende regler.
Xxxxxxxxx advokat indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klagerens hæftelse over for indklagede må anses for uvirksom eller uforpligtende.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Xxxxxxxxx advokat xxxxxxx, at han er født på Island i år 1989 og flyttede til Danmark med sin moder i år 2000.
Moderen og klagerens stedfader erhvervede i år 2000 en fast ejendom i Brønshøj.
I år 2007 ønskede klagerens moder og stedfader at erhverve en blandet erhvervs– og boligejendom. Det låneformidlende pengeinstitut bevilgede finansieringen heraf på et tidspunkt, hvor ægtefællernes ejendom i Brønshøj endnu ikke var solgt.
Sidstnævnte ejendom var allerede i år 2007 formentlig overbehæftet og blev kort tid efter solgt på tvangsauktion.
Desuagtet bevilligede pengeinstituttet lån til erhvervelse af den nye ejendom for 2.875.000 kr., hvoraf 1. prioriteten blev finansieret af indklagede med 2.190.000 kr.
På det tidspunkt hæftede moderen og stedfaderen fortsat for restgælden i ejendommen i Brønshøj. Klageren var 18 år gammel og under uddannelse ved en handelsskole (HHX) og uden nogen former for indtægter eller formue, bortset fra beskedne indtægter ved et studenterjob.
Klageren havde ikke en økonomisk formåen til at dække et eventuelt tab, i det tilfælde kautionen måtte blive aktuel.
Særligt henset til sin lave alder, manglende erfaring og ingen indsigt i handel med fast ejendom, optagelse af realkredit- eller
boliglån kan risikoen og konsekvenserne ikke have været klare for klageren.
Klageren har oplyst, at pengeinstituttet ikke rådgav om forældrenes økonomiske forhold, herunder oplyste om den betydelige underbalance i ejendommen i Brønshøj, ligesom pengeinstituttet ikke orienterede om den reelle handelsværdi for den nyerhvervede ejendom, og de optagne lån eller om risikoen for, at ægtefællernes samlede engagement var i underbalance.
Ejendommen i Brønshøj blev som nævnt solgt på tvangsauktion umiddelbart efter erhvervelsen af den blandede bolig- og erhvervsejendom, og ydelserne i henhold til lånene blev kort tid efter misligholdt, og sidstnævnte ejendom blev tillige begæret på tvangsauktion.
I et forsøg på at legitimere kautionsforpligtelsen betingede pengeinstituttet og indklagede, at klageren skulle indtræde som minoritetsejer af ejendommen med 6/100 (6%).
Erhvervelsen var for klageren formålsløs kommercielt såvel som juridisk, og klageren var uden reel indflydelse på ejendommens salg, vedligeholdelse, pantsætning og lign.
Det er oplyst, at pengeinstituttet forestod udarbejdelsen af handlens dokumenter.
Det er videre oplyst, at der ikke blev udarbejdet en samejekontrakt, hvortil bemærkes, at klageren formentlig ikke ville have haft indsigt i relevansen heraf.
Indklagede og pengeinstituttet iagttog ikke reglerne om god skik ved finansiel virksomhed eller reglerne om privates afgivelse af kaution, jf. lov om finansiel virksomhed.
Indklagede og pengeinstituttet var således fuldt opmærksom på, at klageren ikke modtog rådgivning eller havde den fornødne erfaring med erhvervelse af fast ejendom samt lånoptagelse.
For så vidt angår klagerens økonomiske forhold bemærkes, at klageren ikke modtog personlig rådgivning, og indklagede undersøgte ikke, hvorvidt klageren ville være i stand til at bære et eventuelt tab eller havde den fornødne økonomiske indsigt i hovedskyldnernes indtægts- og formueforhold.
Pengeinstituttet har den 30. oktober 2012 frafaldet kautionsforpligtelsen mod klageren af ovennævnte årsager.
Indklagede har fortsat ikke frafaldet sit krav, hvorfor nærværende klage er nødvendig.
På den baggrund gøres det gældende, at samtlige regler om god skik er undladt opfyldt af indklagede, og at klagerens hæftelse over for indklagede i realiteten er at sidestille med et kautionsforhold.
Endvidere gøres det gældende, at reglerne om kaution i lov om finansiel virksomhed er tilsidesat.
Yderligere gøres det gældende, at klageren hverken havde evne til at bære et tab eller forståelse for konsekvenserne af hæftelsen over for indklagede, samt at indklagede ikke havde givet klageren fornøden rådgivning.
Slutteligt gøres det gældende, at hæftelsen er urimelig og byrdefuld over for klageren og bør kendes uforpligtende.
Indklagedes udtalelse giver ikke klageren anledning til at ændre den nedlagte påstand om, at indklagedes eventuelle tilgodehavende må bortfalde eller anses for uforbindende for klageren.
Det forhold, at ikrafttrædelsesbestemmelsen, for så vidt angår bekendtgørelse nr. 686 af 20. juni 2007 om god skik, tilsiger, at bekendtgørelsen ikke var gældende på tidspunktet for låneoptagelsen, ses at være uden betydning, idet reglerne om god skik var gældende forud for bekendtgørelsens ikrafttræden.
Bekendtgørelsen er i vidt omfang en implementering af de tidligere ulovfæstede, men efterlevede regler.
Det må anses for givet, at klageren, der på tidspunktet for lånoptagelsen var 18 år, ikke ville have påtaget sig en solidarisk hæftelse for et lån på oprindelig 2.190.000 kr. modsvarende en ejerandel på kun 6 pct. Såfremt klageren havde modtaget behørig rådgivning, herunder rådgivning af konsekvenserne og omfanget af hæftelsen i tilfælde af tvangssalg, må det antages, at klageren ikke var indgået i engagementet.
Det må endvidere anses for godtgjort, at indklagede burde have indset, at klageren ikke ville have været i stand til at bære et eventuelt tab, idet han på låntagningstidspunktet var deltidsansat og under uddannelse.
Klagerens forhold er, henset til den beskedne og af formelle grunde alene etablerede ejerandel på 6 pct., reelt at ligestille med en kautionsforpligtelse, og indklagede har ikke overholdt de for kautioner gældende regler.
Således synes pengeinstituttet ved at frafalde kravet mod klageren i samme sag, jf. ovenfor, at have delt klagerens vurdering af omstændighederne ved låneoptagelsen som værende i strid med god skik samt reglerne for låneoptagelse og afgivelse af kautionsforpligtelser.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede har følgende bemærkninger til den af klageren indsendte klage over, at indklagede ikke har overholdt reglerne om god skik i forbindelse med tilbud på lån stort opr. 2.190.000 kr.
Indklagede henviser til lånetilbud af den 10. august 2007 samt til kopi af skrivelse af samme dato til pengeinstituttet, som er fremsendt til pengeinstituttet sammen med lånetilbuddet.
Lånet er af pengeinstituttet over for indklagede ansøgt på vegne af klageren m.fl.
Indklagede har kreditgodkendt lånsøgerne til det ansøgte lån på baggrund af lånesøgernes samlede økonomi og ikke alene på grundlag af klagerens økonomi. Klageren synes i klagen at forudsætte, at det på lånetilbudstidspunktet skulle have været afklaret, om klageren kunne bære et eventuelt tab, men ved en kreditgodkendelse hvor flere lånsøgere hæfter solidarisk for et lån, vil det ikke være en forudsætning for en kreditgodkendelse, at lånsøgerne hver især kan betale hele gælden eller en bestemt del heraf.
Det må afvises, at klagerens forhold skal bedømmes som en kaution, blot fordi klageren var medejer af en mindre anpart af ejendommen. I forhold til reglerne om ydelse af realkreditlån skal samtlige adkomsthavere til ejendommen være påført pantebrevet som debitorer, jf. det i indklagedes skrivelse af den 26. oktober 2012 til klagerens advokat anførte, hvilket er baggrunden for, at klageren er meddebitor.
Det er ikke korrekt, at indklagede har betinget sig, at klageren skulle være medejer af ejendommen. Køberne skrev den 30. juli 2002 under på skødet, dvs. før indklagede afgav lånetilbud, og af skødet fremgår det bl.a., at købsaftalen er underskrevet den 6. og
7. juni 2007. Såfremt der måtte have været betænkelighed ved at indgå som medejer af ejendommen og dermed hæfte for den nødvendige finansiering, ville den relevante rådgivning skulle have fundet sted inden tiltrædelsen af købsaftalen.
Klageren hæfter sammen med sine forældre for gælden, og der var ikke på tidspunktet for afgivelse af lånetilbuddet omstændigheder,
som tilsagde, at der var behov for rådgivning, hverken af lånsøgerne samlet eller af klageren særskilt, og klagerens alder på ansøgningstidspunktet bør ikke i sig selv betinge rådgivning, især ikke når ansøgning er foretaget sammen med forældrene.
Det skal bemærkes, at reglerne om rådgivningsskema, jf. §§ 14 og
15 i bekendtgørelsen om god skik, ikke var gældende for lånetilbuddet på tilbudstidspunktet, jf. § 40, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 686 af 20. juni 2007.
Hvis klageren over for indklagede havde fremsat anmodning om rådgivning, ville han i overensstemmelse med indklagedes sædvanlige praksis være blevet henvist til at søge anden rådgivning, jf. adgangen hertil i § 7, stk. 2, i nævnte bekendtgørelse.
Der er efter indklagedes opfattelse således ikke omstændigheder, der tyder på, at klageren ikke var bekendt med konsekvenserne af låneoptagelsen, og indklagede må på den baggrund fastholde kravet mod klageren på 144.710,18 kr., som altså skyldes sammen med forældrene.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Lov om realkreditlån og realkreditobligationer, jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010 indeholder i § 11, stk. 1, følgende bestemmelse:
”§ 11. Lån kan ydes på grundlag af fast ejendom, der ejes af låntager. Samtlige
adkomsthavere skal som debitorer være påført pantebrevet, jf. dog stk. 2 og 3.”
Bestemmelsen kom ind i realkreditlovgivningen i 2003.
Bekendtgørelse nr. 686 af 20. juni 2006 om god skik for finansielle virksomheder, som var gældende på tidspunktet for indklagedes afgivelse af lånetilbud til klageren den 10. august 2007, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
”Kapitel 3 Rådgivning
§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.
Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2, 14 og 35. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov
herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.
Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.
Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder kun produkter, der ikke har tilknytning til værdipapirhandel eller lån med sikkerhed i fast ejendom.
§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.
Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.
Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.
§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.
Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.
§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov …
Kapitel 4
Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom
§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.
Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:
1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.
…
§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de
oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.
Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.
…
Kapitel 6
Særlige regler om brug af kautionister og oplysningsforpligtelser for penge- og realkreditinstitutter
§ 20. Et institut må ikke medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi.
Stk. 2. Inden der indgås aftale om en kautionsforpligtelse, skal instituttet sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen.
Stk. 3. Kautionisten skal én gang om året modtage oplysninger fra instituttet om størrelsen af det låneengagement, for hvilket kautionsforpligtelsen består.
§ 21. Senest 1 år efter afholdelsen af en tvangsauktion over en ejendom, skal et institut, der har et udækket pantebrev på tvangsauktionen, skriftligt oplyse kunden om, hvorvidt instituttet vil gøre kravet gældende mod kunden og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, og hvor det ikke er muligt en foreløbig opgørelse over kravets størrelse.
Kapitel 11 Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser
§ 40. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. juli 2007, jf. dog stk. 2. Samtidig ophæves bekendtgørelse nr. 1261 af 8. december 2006 om god skik for finansielle virksomheder.
Stk. 2. §§ 4 og 5 og bilag 1 træder i kraft den 1. december 2007 …”
På foranledning af Realkreditankenævnet anmodede Nævnssekretariatet den 21. marts 2013 indklagede om at afgive følgende yderligere oplysninger:
• En redegørelse for de låneformidlende pengeinstitutters generelle opgaver og funktion i forhold til indklagede i forbindelse med afgivelse af lånetilsagn eller lånetilbud.
• En beskrivelse af indklagedes rådgivningsprocedure, herunder hvilken rolle – om nogen – de låneformidlende pengeinstitutter spiller i den sammenhæng.
• En kommentering af disse opgaver m.v. i forhold til den konkrete sag.
Indklagede besvarede den 4. april 2013 spørgsmålene som følger:
”… …(Indklagede)… formidler helt overvejende lån til kunder i de ca. 80 pengeinstitutter, som er aktionærer i …(indklagede)… …(Indklagedes)… afgivelse af lånetilbud sker efter henvendelse til …(indklagede)… direkte fra lånsøgerne eller fra pengeinstitutterne på lånsøgers vegne. Kreditbehandlingen sker i
…(indklagede)… Når tilbud afgives, sendes det normalt til lånsøgers pengeinstitut via et elektronisk kommunikationssystem kaldet …, som
…(indklagede)… stiller til rådighed for pengeinstitutterne. Pengeinstituttet ”hjemtager” lånet for kunden, herunder forestår tinglysning af pantebrevet, modtager låneprovenuet på lånetagers vegne, og såfremt lånet ønskes udbetalt forinden der foreligger endeligt, tinglyst pantebrev, stiller garanti herfor – alt i samarbejde med kunden og for dennes regning.
Bilag 2 til bekendtgørelse om god skik håndteres af pengeinstituttet, som har en selvstændig forpligtelse hertil, jf. bekendtgørelsens § 14, stk. 2. I forbindelse med lånets udbetaling bekræfter pengeinstituttet overfor
…(indklagede)…, at de har opfyldt rådgivningsforpligtelsen.
For den type ejendom, som …(indklagede)… har ydet lån til i den konkrete sag, foreligger der ikke nogen samarbejdsaftale med pengeinstitutterne, men det er et vilkår, at pengeinstituttet stiller en tabsgaranti for en del af lånet. For landbrugsejendomme gælder et sådan vilkår som udgangspunkt ikke, idet der for dette udlånsområde er indgået en egentlig samarbejdsaftale mellem …(indklagede)… og pengeinstitutterne indeholdende vilkår om provisionsbetaling til pengeinstituttet, tabsmodregning i provisioner m.v.
…(Indklagedes)… rådgivning er primært skriftlig og består overvejende i oplysninger og vejledning om det tilbudte lån. …(Indklagede)… har normalt ikke personlig kontakt med lånsøger, men det vil pengeinstituttet typisk have, og det mere personrelaterede behov for rådgivning bliver derfor normalt varetaget af pengeinstituttet, der som nævnt har selvstændig pligt til rådgivning. Henvender en lånsøger sig direkte til …(indklagede)… med anmodning om yderligere rådgivning, vil …(indklagede)… normalt henvise lånesøger til at søge rådgivning i sit pengeinstitut eller hos andre, men kan yderligere rådgivning om det pågældende spørgsmål ikke opnås, vil …(indklagede)… så vidt muligt selv rådgive herom, så længe rådgivningen vedrører ansøgning om lån i …(indklagede)…, herunder en uddybning af det skriftlige materiale, og altså ikke vedrører mere afledte behov for rådgivning, såsom om skat, miljø- og planlovgivning og byggelovgivning m.v. Er der tale om sådanne afledte rådgivningsbehov, vil
…(indklagede)… henvise lånesøger til at søge rådgivning andetsteds.
I den konkrete sag har …(indklagede)… til …(pengeinstituttet)… sendt lånetilbud af 10. august 2007 …
Herudover er som bilag til lånetilbuddet fremsendt skriftligt materiale i form af Standardiseret Europæisk Informationsblad, …(indklagedes)… generelle lånevilkår, …(indklagedes)… låntyper, Information om …(indklagede)… Garantilån og Information om lån med afdragsfrihed …
Det bemærkes afslutningsvist, at reglen om dokumentation for rådgivning, jf. bilag 2 til bekendtgørelsen om god skik, ikke var trådt i kraft på tidspunktet for afgivelse af tilbud i sagen …”
Xxxxxxxxx advokat fremkom den 19. april 2013 med følgende kommentarer til de hos indklagede indhentede oplysninger:
”… Det skal gentages, at hverken medvirkende pengeinstitut, der som bekendt har frafaldet ethvert krav mod klager, eller indklagede, … har ydet nogen form for rådgivning endsige sikret sig, at anden rådgiver har vejledt klager om konsekvenserne af låneoptagelsen mv., hvortil skal gentages, at klager på daværende tidspunkt var 18 år, uuddannet og ansat som assistent i et supermarked uden økonomisk formåen.
Indklagede burde have sikret sig vished om, hvorvidt klager havde modtaget rådgivning andet sted eller fået klager til at bekræfte, at en sådan rådgivning var ydet fra anden side, hvilket ikke skete.
Det af indklagede fremsendte materiale er standardiserede dokumenter samt generelle retningslinjer og bidrager ikke til afklaring af, hvorvidt rådgivning in concreto er ydet og er for så vidt uden betydning for sagen.
Det skal således fastholdes, at det må anses for godtgjort, at indklagede burde have indset, at klager ikke ville have været i stand til at bære et eventuelt tab, idet han på låntagningstidspunktet var deltidsansat og under uddannelse.
Klagers forhold var, henset til den beskedne og af formelle grunde alene, etablerede ejerandel på 6% af den omhandlede ejendom, reelt at ligestille med en kautionsforpligtelse, og indklagede har ej heller overholdt nogen af de for kautioner gældende regler gældende for forbrugere.
I det omfang indklagede og medvirkende pengeinstitut måtte have haft et samarbejde, må indklagede og pengeinstituttet bære risikoen for manglende rådgivning.
Hensynene bag reglerne gældende for kaution, afgivet af ikke-erhvervsdrivende, taler for, at kravet mod indklagede må anses for bortfaldet.
Ingen af de i MIFID regelsættet implementeret pr. 1. november 2007 og de tidligere gældende god skik regler, synes tilnærmelsesvis overholdt af indklagede, hvorfor klagers påstand om at klagers krav mod indklagede må anses for bortfaldet bør tages til følge …”
Indklagede replicerede den 30. april 2013 på advokatens indlæg:
”… Endvidere skal vi bemærke, at det i sagen omhandlede pengeinstitut ikke repræsenterede …(indklagede)… i forbindelse med …(indklagedes)… tilbud om lån, og at …(indklagede)… derfor ikke kan miste kravet mod klageren på baggrund af pengeinstituttets handlemåde …”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Nævnet finder det ikke godtgjort, at pengeinstituttets rådgivning af klageren skete på vegne af indklagede. Nævnet finder endvidere, at indklagedes rådgivning vedrørende realkreditbelåningen ikke kan kritiseres. Endelig bemærker Nævnet, at klageren havde underskrevet skødet og dermed købt ejendommen (for en andel på 6 pct.), da indklagede afgav lånetilbuddet. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.
Nævnet har ikke derved taget stilling til, hvorvidt der kan gøres et erstatningsansvar gældende mod pengeinstituttet i anledning af indklagedes krav i henhold til den personlige fordring.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, DLR Kredit A/S, frifindes.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx