Afsender:

Lejer i Haderslev og Omegn

NR. 48 - Forår 2014

MEDLEMSBLAD FOR HADERSLEV OG OMEGNS LEJERFORENING

PRIVAT

UDLEJNING

Vundet lejersag: Tre lejere bor

huslejefrit i et år!

Afsender:

Haderslev Lejerforening Xxxxxxx 0

6100 Haderselev

Returneres ved varig adresseændring

Tre lejere i et småhus, beliggende i en mindre sjællandsk stationsby, slipper nu for at betale husleje i op til et år efter at have vundet deres sager. Det blev resultatet af en sag ved huslejenævnet i Køge, hvor deres udlejer blev dømt til at betale i alt 120.000 kr tilbage til lejerne i formeget opkrævet husleje, ulovligt opkrævet vand og for meget opkrævet depositum.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I 2001 flyttede to lejere ind i hver deres lejlighed hos en privat udlejer. Han ejede en ældre ejendom med tre lejlig- heder i den lille stationsby. I 2011 overtalte udlejeren de to lejere til at underskrive en ny lejekontrakt, der blandt an- det medførte, at lejen hvert år den 1. juli skulle stige med et

mindre beløb i henhold til en trappelejeklausul.

S

ygdomstegn i det

almene

Side 10

Util at bekæmpe

dlejer har pligten

væggelus

Side 15

P

rivat eller alment –

hvad er bedst?

Side 11

K

onkursen i

Randersegnens Boligforening

Side 12-13

Samtidig var der proble- mer med varmeregnskaberne og problemerne fik dem til at melde sig ind i Køge Lejer- forening. Sagsbehandleren i lejerforeningen kunne kon- statere, at den nye kontrakt var ugyldig, fordi den var indgået på en hjemmelavet kontraktformular. Efter leje-

loven er det ikke tilladt at an- vende formularer der ikke er autoriserede af boligministe- riet.

Desuden blev der opkræ- vet aconto vand ved siden af huslejen, selv om der ikke var individuelle vandmålere i ejendommen. Dette er også ulovligt.

Lejerforeningen indbragte sagerne for huslejenævnet,

som gav xxxxxxx fuldt med- hold.

Kendelsen

I kendelsen sagde husleje- nævnet, at lejen skulle ned- sættes til det niveau, den hav- de før den første trappeleje- stigning trådte i kraft, og le- jerne skulle have den for me- get betalte husleje retur.

Desuden bestemte husleje-

nævnet, at aconto-beløbene for vand skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden fra ind- bringelsesstidpunktet. I føl- ge forældelsesloven kan man kun kræve tilbagebetaling i tre år.

De to lejere fik tilkendt henholdsvis 37.650 kr og 39.750 kr i tilbagebetaling,

fortsættes side 2

Ber under pres

eboerdemokratiet

Side 3

R

etsikkerheden

forringes for d

e

små i samfundet - også på lejeboligområdet

Side 5

Membedsmænd

å politiserende

spolere forhandlet enighed?

Side 6-7

H

vordan er det nu,

det er?

Side 8-9

2 « Lejer i Haderslev og Omegn Forår 2014

Nyt fra sagsbehandlerne

Der er intet nyt i dette nummer.

Nyt fra bestyrelsen

Der er intet nyt i dette nummer.

LEJER I HADERSLEV OG OMEGN

Nr. 48 Forår 2014

Udgivet af Haderslev og Omegns Lejerforening, i samarbejde med Danmarks Lejerforeninger.

Lokal udgave af "Lejer i Danmark". Oplag: Ca. 7.500 for alle udgaver. Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.

Redaktionen af dette blad er afsluttet 1. marts 2014

Efterår 2014, deadline: 15. august 2014

Vinter 2014-2015, deadline: 15. november 2014

Haderslev og Omegns Lejerforening:

Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx

Telefon 00 00 00 00 - besvares i vores åbningstid. Kontoret er åbent: Onsdage kl. 15.30 til 17.30

Mobil 00 00 00 00 Træffetider på mobil:

Mandag til torsdag fra kl. 17.00 til 21.00 Fredag fra kl. 13.00 – 21.00

Lørdag og søndag fra kl. 10.00 - 18.00

- Der svares ikke tilbage på telefonsvarer, så ring igen, hvis der ikke svares.

xxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx@xxxxxxx.xxx

Bestyrelse

Formand Xxx Xxxx Næstformand Xxxx Xxxxxxxx Kasserer Xxxxxx Xxxxxxx

Medlem Xxxx Xxxxxxx

Medlem Xxxxxx Xxxxxxxxxx

Sagsbehandlere

Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx X. Xxxxxx

Xxxx Xxxxxxx (under oplæring p.t.)Xxxx Xxxxxxx

Medlemmer hjælper medlemmer med:

• Råd og vejledning om „alt“ inden for den private og almene Lejelovs område.

• Check af lejekontrakt - helst før den er underskrevet.

• Varme-, vand- og antenneregnskaber. Bemærk at der er tidsfrister som skal overholdes.

• At beregne om udlejerens krav om lejeforhøjelse er inden for lovs rammer.

• Hvis du skal sige op eller bliver sagt op bør du altid kontakte Lejerforeningen.

• Vi deltager i flyttesyn og gennemgår fraflytningsafregningen.

• Sagsbehandlerne skriver - efter fuldmagt fra dig - brev til udlejeren, Husleje - eller Beboerklagenævn.

Vundet lejersag: Tre lejere bor huslejefrit i et år!

Fortsat fra forsiden

Kontingent

Kontingent 2014

Medlemmer: 250,00 kr. Pr. Sag: 250,00 kr.

Sager behandles i den rækkefølge, de modtages. Eksisterende medlemmer prioriteres højest

Medlemskab og kontingent for almene boligafdelinger og større private beboerrepræsentationer, afdelingsbestyrelser

o.l. aftales med bestyrelsen

Betaling

Kontingent betales på det fremsendte/udleverede indbetal- ingskort i bank, på posthus eller på kontoret i Højgade.

Ved betaling på kontoret skal du have lige penge. Bank: Xxx.xx.: 9737 kontonr.: 0001105582

Oplys venligst sagsadresse og evt. navn ved indbetaling på ovenstående kontonummer

Bemærk!

På grund af overgang til girokort fra Nets modtager medlemmer først girokort fra Nets til betaling 1. septem- ber - der vil være mulighed for at tilmelde betalingen til PBS.

Næste år vil opkrævningen blive sendt ud i marts/april måned straks efter generalforsamlingen.

hvoraf langt det meste var til- bagebetaling af aconto vand.

Ny lejer

Mens sagen verserede flyt- tede en ny lejer ind i det tred- je lejemål i ejendommen. Hun betalte også for høj leje og aconto vand. Desuden havde hun betalt for meget i depositum.

Også denne sag blev ind- bragt for nævnet, som i juni 2013 afsagde kendelse på lin- je med de to første. Den nye lejer fik tilkendt en tilbage- betling på 20.147 kr.

Betalte ikke

Udlejeren ankede ikke sa- gerne til boligretten, men han tilbagebetalte heller ikke pen- gene til de tre lejere, trods rykkere fra lejerforeningen.

Nu kunne lejerne have stævnet udlejer ved boligret- ten. Når de havde fået med- hold dér, kunne de gå til fo- gedretten for på den måde at inddrive pengene. inklusive

sagsomkostninger. Sagsbehandleren i lejerfor-

eningen vurderede imidler- tid, at der var en risiko for at udlejer alligevel ikke kunne betale. I yderste konsekvens kunne lejerne blive nødt til at begære ejendommen på tvangsauktion, hvilket ville trække sagen helt urimeligt i langdrag.

Klippekortet

I stedet anvendte lejerfor- eningen "klippekortordnin- gen" i Ljelovens § 113 A.

I følge denne bestemmel- se, kan huslejenævnet give en udlejer et "klip i klippe- kortet", hvis han ikke efter- kommer en huslejenævnsken- delse inden for den frist, hus- lejenævnet har fastsat. Når en udlejer har fået tre klip, kan huslejenævnet bede anklag- myndigheden om at rejse en straffesag mod udlejeren.

Ved en sådan sag kan udle- jeren blive fradømt retten til at administrere ejendomme.

Lejerforeningen skrev der- for til huslejenævnet og an-

modede nævnet om at "klip- pe i udlejerens klippekort". Dette havde en øjeblikkelig virkning på udlejeren, som nu pludselig erklærede sig villig til at betale.

Tilbagebetaling over 1 år

Udlejer kunne dog ikke be- tale det hele på een gang. Der blev derfor aftalt en afdrags- ordning, således at lejerne ikke skulle betale husleje og aconto varme indtil det skyl- dige beløb var tilbagebetalt.

To af lejerne blev på den måde fritaget for huslejebeta- ling i 13 måneder mens den sidste ikke skulle betale leje i 5 måneder.

Lejerne fik ved forliget også procesrenter efter rente- loven.

I alt kom regnestykket til at se således ud for de tre lejere tilsammen:

Tilbagebetaling tilkendt af huslejenævnet 97.547

Renter: 22.499

Ialt : 120.046

Forår 2014

Lejer i Danmark « 3

Beboerdemokratiet er under pres

Beboerdemokratiet i den almene sektor i Danmark er enestående

- både når vi sammenligner det med beboerdemokratiet i den private sektor, og når vi sammenligner os med andre lande. Men beboerdemokratiet er sårbart, og der skal passes godt på det.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har bolig- former, der ligner dvs. boli- ger, der er skabt som et alter- nativ til den private boligsek- tor med det formål, at frem- bringe lejeboliger, som al- mindelige mennesker kan be- tale. Det som først og frem- mest gør den danske model enestående er beboerdemo- kratiet eller rettere sagt be- boernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.

Demokrati og

medindflydelse

Med hensyn til denne fak- tor er der stor forskel på vil- kårene i henholdsvis det pri- vate og det almene byggeri.

I privat udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestem- mer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen be- stemmelser om beboerdemo- krati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i for- bindelse med varsling af hus- lejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplys- ninger, kan huslejestigningen bortfalde.

Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokra-

ti i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.

I det almene byggeri er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejer- ne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestig- ning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.

Det er også på afdelings- møderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelings- bestyrelsen og repræsentant- skabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som væl- ger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndig- hed i boligorganisationen (boligselskabet)

Alle væsentlige beslutnin- ger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.

Som lejer af en almen bolig har man også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller an- dre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre ser- vice i form af mere persona- le. Forslagene skal behand- les, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmø- det godkender dem.

Denne initiativret og be-

slutningskompetence findes

ikke i privat udlejningsbyg- geri.

Risikoen

Som det kan ses af artiklen Privat eller alment hvad er bedst er der ikke nogen syn- derlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat le- jer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i bo- ligen.

Men når det gælder bebo- erdemokrati og medindflydel- se er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerde- mokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark ver- denskendt.

Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bli- ver overholdt af afdelingsbe- styrelserne og lederne af bo- ligorganisationerne. Det er dem, der skal føre beslutnin- gerne ud i livet.

Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almene.

I dette og de følgende op- slag vil vi komme på en ræk- ke eksempler på overtrædel- ser af de beboerdemokratiske regler.

Rets- sikkerhed truet!

Dlaves lovændringer på Christiansborg, så er

er er under den nuværende regering en meget

kedelig tendens til, at stort set hver gang der

det til skade for de økonomisk mest pressede. I den gruppe, er der - ikke overraskende - mange lejere.

I

en artikel på side 5 her i bladet, omtales et oplæg

til ændring af retsplejeloven. Såfremt denne ændring vedtages, vil lejernes muligheder for at

forfølge en sag mod udlejer blive begrænset meget væsentligt. En uenighed/tvist kan i dag behandles i boligretten og efterfølgende ankes til landsretten (og i enkelte tilfælde Højesteret). Det sker når lejer og dennes advokat mener der er en mulighed for at få et andet og bedre resultat.

L

ovændringen vil betyde, at alle sager hvor

tvisten drejer sig om under 50.000 kroner, fremover kun vil kunne behandles i boligretten.

Det vil, som beskrevet i artiklen, helt sikkert komme til at betyde store forskelle på hvordan sagerne vil blive afgjort rundt omkring i landets 24 retskredse. Dette fordi der fremover ikke vil kunne sammenlig- nes med tilsvarende sager afgjort i Landsretten.

L

ejerne ude omkring i landet, vil altså kunne se

frem til, at de for det første ikke kan få anket en sag som de og deres advokat mener, er ble-

vet afgjort forkert i boligretten, og i lejerbevægelsen vil vi kunne se at nærmest identiske sager, vil kunne blive afgjort helt forskelligt.

I

dag er det sådan, at når dommerne i boligretten

skal afgøre en sag, tages der naturligvis udgangs- punkt i lovgivningen, men et meget vigtigt ar-

bejdsredskab er også allerede afsagte domme i tilsva- rende sager afgjort i Landsretterne, og Højesteret. De vigtige „sammenlignings-domme“ fra landsretterne vil i praksis forsvinde hvis adgangsbetingelsen bliver

50.000 kr.

Ebedømt en sag ved mindst to retsinstanser, og

ndelig vil selve retssikkerheden blive forringet

voldsomt. I Danmark har man altid kunne få

det er da også ganske ofte, at en sag får et andet udfald når den behandles i Landsretten.

Ven for stor retssikkerhedsmæssig forringelse

i vil som organisation arbejde for, at lovforsla-

get ikke bliver vedtaget. Det giver simpelthen

generelt, altså ikke kun inden for lejelovsområde. Ændringen vil også betyde, at rigtig mange lejere ikke vil få den samme mulighed som i dag, for

at vinde de sager der drejer sig om beløb under

50.000 kr. Sådanne sager er der rigtig mange af i dag og 50.000 kr. er mange penge for almindelige mennesker.

Lovændringen bør forhindres!

Xxxxx Xxxxxx Landsformand

4 « Lejer i Danmark Forår 2014

Lejerbo stævnet af 22 beboere

Den beboervalgte bestyrelse i en lokal boligorganisation har centraliseret ejendomsfunktionær-betjeningen uden at forelægge det for beboerne. Retten skal nu afgøre om bestyrelsens fremgångsmåde var lovlig.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Bestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt er blevet stævnet af Køge Lejerforening på veg- ne af 22 beboere i afdelingen Ringen, der ligger i det nord- lige Køge. Beboerne ønsker at Lejerbo skal dømmes til at ophæve den centralisering af viceværtfunktionen, som be- styrelsen har vedtaget og som trådte i kraft den 1. januar 2014.

Begrundelsen for sagsan- lægget er, at beboerne i Rin- gen, selv vil bestemme hvil- ket serviceniveau, de ønsker i deres egen afdeling. De afvi- ser centraliseringen, som al- drig er blevet godkendt på et beboermøde i Ringen.

Hidtil har afdelingen haft tre fuldtidsansatte funktionæ- rer til 134 lejemål. Dette er en forholdsvis høj normering, som beboerne betaler over huslejen. Men normeringen er indført ved en demokra- tisk beslutning for en del år siden på et afdelingsmøde, og det er siden blevet fastholdt, fordi beboerne gerne vil have et smukt og rart boligmiljø, med høj service og høj grad af tryghed for de mange æl- dre mennesker der bor i afde- lingen.

Centralisering

Lejerbo Køge Bugt er en boligorganisation, bestående af 11 afdelinger, der alle lig- ger i samme del af byen.

Centraliseringen medfører, at alle funktionærer, der hidtil har været ansat i de enkelte afdelinger, skal have samme arbejdssted. De skal så køre ud derfra og betjene afdelin- gerne med f.eks. snerydning, vedligeholdelse, indflytnin- ger, udflytninger osv.

Formentlig er hensigten, at man bedre vil kunne udnytte funktionærernes arbejdskraft på denne måde.

Baggrunden for nedlæggel- sen af afdelingens ejendoms- funktionærstillinger fremgår af et brev af 22. oktober 2012 fra Lejerbo, forvaltnings- gruppe Storkøbenhavn v. for- retningsfører Xxxx Xxxxxxxxxx til Køge Kommune. Af bre- vet fremgår det at det er en medvirkende begrundelse for den nye ordning, at det vil kunne forbedre økonomien

i én af de andre afdelinger i Lejerbo Køge, Smedegården, hvis den skitserede ordning bliver indført. Det er tanken, at det nye lokalinspektørkon- tor skal ligge i Smedegårdens hidtidige beboerlokale, hvor- ved „udgifterne til drift mv. (løftes) ud af afdelingsøkono- mien og placere dem i bolig- organisationens regnskab.“

Forløbet

Den 17. april 2013 afhol- des der afdelingsbestyrelses- møde i afdeling Ringen. I re- feratet meddeles det under punktet, Nyt fra bestyrelsen, at Lejerbo ønsker at indfø- re en ny struktur, således at Ringen skal dele gårdmænd med andre boligkomplekser i Køge Kommune. Det anføres i referatet, at „Beboerne me- ner, at dette vil skabe en for- ringelse af servicen i Ringen“ Den 26 juli 2013 blev der holdt et ekstraordinært afde- lingsmøde i afdeling Ringen. På mødet blev der fra mange beboeres side fremsat kritik af, at Lejerbo og organisati- onsbestyrelsen havde beslut- tet sig for at ville ansætte en inspektør for flere afdelinger i Køge uden at dette havde været forelagt for et beboer-

møde.

Efter dette møde indsendte en beboer, Xxx Xxxxxxx, på vegne af mange beboere en klage til Køge Kommunalbe- styrelse, jf. brev af 5. august 2013

Den 27. august 2013 med- delte sagsøgte ved organisa- tionsbestyrelsesformand Xxxx Xxxxxx på afdelingsmødet i afdeling 285 (Ringen), at alle gårdmænd og varmemestre skulle indgå i en ny lokalin- spektørordning. Beslutningen blev ikke sat til afstemning.

Klagen fra Xxx Xxxxxxx blev efterfølgende behandlet af Beboerklagenævnet.

I forbindelse med behand- lingen af klagen, opstår der en udveksling af e-mails xxx- xxx Xxx Xxxxxxx og Xxx Xxx- xxxxx (forvaltningskonsulent fra Lejerbo) vedrørende lov- hjemmelen for den ændrede ordning.

Det fremgår heraf, at Lejer- bo ikke kunne pege på nogen lovhjemmel, som bestemte, at alle varmemestre og gård- mester skulle samles i én løn- pulje og derefter deles lønud- gifterne ud på de enkelte af- delinger, som Xxx Xxxxxxxx, havde sagt på beboermødet den 27. august 2013.

Xxx Xxxxxxxx bekræftede, at

loven ikke var blevet ændret

i forhold til tidligere, men at Lejerbo tidligere har haft en anden fortolkning af lovtek- sten. I følge Xxx Xxxxxxxx, har Lejerbo nu valgt blot at følge de retningslinjer for af- lønning af ejendomsfunktio- nærer, som opfylder intentio- nen med loven.

Beboerklagenævnet

Ved beslutning den 19. de- cember 2013 godkendte be- boerklagenævnets flertal den beslutning, som Lejebos be- styrelse havde truffet. Beslut- ningen blev begrundet med, at den nye ordning ikke stred mod Lejerbos vedtægter. Be- slutningen var ikke enstem- mig, idet jeg som lejerrepræ- sentant fandt, at beslutningen ikke var i overensstemmelse med Almenboliglovens § 37, stk. 1.

Af denne lovbestemmelse fremgår det, at afdelingsmø- det skal godkende „de over- ordnede rammer for iværk- sættelse af arbejder og aktivi- teter i afdelingen.“

En beslutning om hvor mange ejendomsfunktionæ- rer, der skal arbejde i en af- deling og hvor deres arbejds- sted skal være, hører uden tvivl ind under ordene „de overordnede rammer“

Beboerklagenævnets be- slutning er dermed i strid med Almenboliglovens ord- lyd.

Forskelsbehandling

En besynderlig detalje ved sagen er denne: Een af afde- lingerne, Søparken er ikke omfattet af den centraliserede ejendomsfunktionærordning.

Søparken er den største af afdelingerne inden for Lejer- bo Køge, og formanden for afdelingen er medlem af be- styrelsen for Lejerbo Køge Bugt. Internt i bestyrelsen har han været modstander af den nye ordning, men har været i mindretal. Bestyrelsens fler- tal har imidlertid ikke turdet tvinge Søparken ind i ord- ningen, formentlig for ikke at fremprovokere en konflikt mellem Søparken og resten af Lejerbo Køge Bugt.

Forår 2014 Lejer i Danmark « 5

Retsikkerheden forringes for

de små i samfundet - også på lejeboligområdet

Regeringen barsler med en ændring af retsplejeloven, således at det ikke bliver muligt at anke byretsdomme til landsretterne, hvis sagens værdi er under 50.000 kroner. Dette vil blive til stor skade for både lejere og udlejere, fordi de fleste sager på lejeboligområdet har en lavere sagsværdi end 50.000 kr.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Lovforslaget - som endnu ikke er offentliggjort på Hø- ringsportalen - tager sigte på at begrænse det antal sa- ger, der kommer for Høje- steret, således at kun princi- pielle sager kommer så langt. Desuden vil man hæve ap- pelgrænsen fra byretterne til landsretterne, således at en sag skal have en værdi på mindst 50.000 kr. for at man kan anke sagen.

Det fremgår af en kronik, som fire juridisk sagkyn- dige har skrevet i Politiken den 20. februar. De fire kro- nikører er xxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx, tidligere landsdommer Xxxxxx Xxxxx- xxxxx, tidligere juraprofessor og justitsminister Xxx Xxxxx- xxx, samt tidligere folketings- medlem, Xxxxxx Xxxxxxxx.

Det har altid været et grundlæggende princip i Danmark, at borgerne havde ret til at få deres sager be- dømt ved mindst to retsin- stanser. De fleste sager starter i byretten, og hvis een af par- terne ikke vil acceptere byret- tens afgørelse, kan sagen an- kes til landsretten. Nogle få sager starter ved landsretten og kan derefter ankes til hø- jesteret.

Bagatelgrænse

For ca. 10 år siden indfør- te man en bagatelgrænse på

10.000 kr. for hvilke sager, der kunne ankes fra byret- ten til landsretten. Det bety- der, at hvis sagens værdi er f.eks. 9.500 kr. kan den kun behandles i byretten. Der kan dog søges Procesbevil- lingsnævnet om tilladelse til at anke sagen alligevel, hvis den angår et principielt spørgsmål.

Det er denne grænse som justitsministeriet nu vil have hævet til 50.000 kr.

I kronikken giver juraeks- perterne forslaget disse ord med på vejen:

"Hvis sagsværdien fremti- dig skal være 50.000 kroner eller derover, for at en sag kan ankes fra byret til lands- ret, er der mange parter, som vil føle deres retsbevidsthed krænket. At anse alt under

50.000 kroner for en bagatel er vist alene forbeholdt de al- lermest ressourcerige".

Forhåndsafvisning

Efter lovudkastet skal landsretterne også have ad- gang til at forhåndsafvise en ankesag ved skriftlig fore- læggelse, hvis landsretten ikke mener, der er udsigt til at afgørelsen kan blive æn- dret.

Dette er en nydannelse in- den for det danske retsvæsen. Xxxxxxxxxxxxxxx skriver at det er tvivlsomt, om en dommer med høj grad af sikkerhed kan forudsige, hvordan en ankesag vil ende. De skriver: "Al erfaring viser, at selv læs- ningen af en fuldt forberedt færdig skriftveksling og helt oplyst ankesag ikke altid be- dømmes ens, før og efter at

man har hørt sagen i retten."

Den niende retshindring

Den meget indsigtsfulde kronik beskriver den grad- vise forringelse af borgernes resstilling i forhold til det of- fentlige. Forringelsen beskri- ves som otte "retshindringer" eller stopklodser, der forhin- drer borgeren i at få en ret- færdig afgørelse ved domsto- lene. Hævningen af bagatel- grænsen bliver således den "niende retshindring"

Kronikken slutter således: Et demokrati, som ikke vær- ner om retsstatens værdier, herunder lighed for loven, holder udsalg på de ressour-

cesvage borgeres bekostning, og det bør befolkningen ikke finde sig i.

Virkningerne for lejerne

Hævningen af appelgræn- sen gælder alle slags civile sager, der behandles i byret- terne. Dette kan få meget stor betydning for lejerne, fordi en væsenlig del af lejernes retssikkerhed varetages af de

såkaldte boligretter, som er særlige afdelinger af byret- terne.

Langt de fleste konflikter, som lejere har med deres ud- lejere, drejer sig om beløb under 50.000 kroner. En sag om istandsættelse efter fra- flytning vil som oftest være under 50.000 kr. i sagsværdi.

Typisk har en lejer må- ske 20.000 kr. til gode i de- positum. Hvis udlejer kræ- ver 69.900 kr. i erstatning for istandsættelsesudgifterne, vil påstanden i stævningen komme til at lyde på (69.900- 20.000) 49.900 kr. altså un- der bagatelgrænsen. Langt de fleste krav om istandsættelse

er mindre end 70.000 kroner.

Det bevirker, at boligretten bliver sidste instans for de fleste fraflytningssager. Der vil formentlig udvikle sig en forskellig retspraksis i de 23 forskellige retskredse, som Danmark er opdelt i, fordi man ikke mere har landsret- terne til at korrigere de for- kerte afgørelser, der af og til træffes i boligretterne.

Uensartet praksis

Boligretterne afpasser i øje- blikket deres retspraksis efter de domme, man kender fra landsretterne. Dette giver en ensartethed og en forudsige- lighed, som er af stor betyd- ning for borgerne.

Inden for mange sagsty- per - fraflytningssager, sager om forbrugsregnskaber og lignende - vil landsretsprak- sissen forsvinde. Der vil kun være boligrettens egen prak- sis at støtte sig til. Virkningen vil være , at loven kommer til at betyde noget forskelligt alt efter om man bor i Køben- havn, i Helsingør, i Randers osv.

Virkningerne for udlejerne

Det er ikke kun lejerne, der vil få problemer med den manglende ensartethed og forudsigelighed.

Det vil være et mindst lige så stort problem for de se- riøse udlejere, der gerne vil overholde loven.

Lad os tage et eksempel: I det almene byggeri skal man ikke betale for manglende vedligeholdelse ved fraflyt- ning, kun for såkaldt "mis- ligholdelse". Et alment for- retningsførerselskab, som har mange lejemål i flere forskel- lige retskredse, vil gerne lave en fast ensartet praksis for, hvad de betragter som mis- ligholdelse af lejemålet.

Men hvis misligholdelse efterhånden kommertil at be- tyde noget forskellige i de forskellige retskredse, så bli- ver det meget svært for ad- ministrationsselskabet at komme frem til en praksis, der kan godkendes i alle rets- kredse.

Kroniken kan læses på xxxx://xxxxxxxxx.xx/xxxxx/

kroniken/

6 « Lejer i Danmark Forår 2014

Må politiserende embedsmænd spolere forhandlet enighed?

I mere end otte år har de fem organisationer på lejelovsområdet – Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO, Bosam, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere – forhandlet om en sammenskrivning af de to love på lejelovsområdet. Det endte succesfuldt, men det ser ud til at lykkes for boligministeriets embedsværk at ødelægge resultatet.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Lejelovgivningen er no- get af det mest komplicerede inden for dansk lovgivning

– så kompliceret at kun me- get få personer kan prale af at have det fulde overblik over detaljerne og retspraksis. In- gen af disse sidder i Folketin- get. Det betyder, at de, som skal vedtage lovene, ikke kan gennemskue, hvad det er, de piller ved. Politikerne er helt afhængige af nogle få em- bedsmænd.

Invitation

I begyndelsen af dette år- hundrede besluttede regerin- gen, at gøre noget ved denne uholdbare situation. Bolig- ministeren lod sine embeds- mænd invitere organisatio- nerne til et møde for at fin- de ud af, om man kunne for- enkle lovgivningen. Der blev indkaldt til en stribe møder med deltagelse af alle 5 or- ganisationer. En embeds- mand ledede møderne og ty- pisk havde ministeriet sat en yngre medarbejder til at tage referat.

Opgaven var svær, fordi de involverede parter var enige om, at forhandlingerne måtte overholde en særlig grundlov, kommissoriet for forhandlin- gerne. Det sagde, at der ikke måtte pilles ved den styrke- balance, der i eksisterende lovgivning består mellem le- jere og udlejere, juridisk og økonomik. Kun på den måde kunne man undgå et politisk hundeslagsmål, når sagen se- nere skulle forelægges folke- tinget.

Under forhandlingerne søg- te alle organisationerne selv- følgelig at forbedre deres egne medlemmers interesser. Men i denne situation måtte organisationerne lægge deres politiske ambitioner på hyl- den. Nu gik opgaven ud på at rydde op og forenkle, så borgerne kunne få én lejelov, der var til at forstå i stedet for 2-3 stykker fulde af sort me- get indforstået snak.

Forløbet

Forhandlingerne gik i gang, og de fik et overraskende for- løb. Efterhånden viste det sig, at samarbejdet mellem orga- nisationerne og ministeriet var problematisk. Specielt var organisationerne utilfred- se med de referateter, som det i de første faser af forhand- lingerne var ministeriets yng- stemand der udarbejdede. Re- feraterne var præget af, at re- ferenten manglede viden om lejeret. Derfor blev referater- ne mangelfulde og organisa- tionerne måtte bruge tid på at rette dem, inden man kunne komme videre.

Efter et par år på denne måde meddelte ministeriet, at man ikke mere ville deltage i arbejdet, og søgte at afslutte forhandlingerne samt konsta- tere sammenbrud. Organisa- tionerne besluttede imidlertid at fortsætte på egen hånd. Det gjorde man så.

Overraskende nok funge- rede samarbejdet mellem de fem organisationer mærkbart bedre, end da ministeriets embedsfolk sad for borden- den. Xxxxxxxx men grundigt og sikkert arbejdede man sig igennem stoffet, paragraf for paragraf, kapitel for kapitel.

Enighedslisten

Den 29. oktober 2008 ef- ter snesevis af møder kun- ne man endelig sende et for- handlingsresultat til ministe- ren som på det tidpunkt var Xxxxx Xxxxxxxxx. Resultatet var en liste med 57 punkter, som efterfølgende fik navnet

„Enighedslisten“.

Organisationerne var med rette stolte af, at det mod alle odds var lykkedes at nå et resultat, som alle fem or- ganisationer kunne stå inde for. I kraft af kommissori- et var man gået uden om de mest konfliktfyldte emner i lejelovgivningen, men alli- gevel var resultatet epokegø- rende. Man havde nået målet: En skitse til en samlet leje- lov var blevet færdig. Uden at overdrive kunne forhand-

lerne sige, at de havde for- handlet sig frem til den mest gennemgribende ændring af lejelovgivningen siden 2. ver- denskrig.

Nu skulle man tro, at mi- nisteriet og regeringen begej- stret ville gribe chancen og straks begynde at omforme Enighedslisten til lov. Men sådan kom det ikke til at gå. Langtfra. Ministeren bad or- ganisationerne om yderligere forhandlinger om nye emner, hun ønskede medtaget i en samlet pakke. Dette var tyde- ligvis blot en manøvre for at forhale processen.

Hvorfor ville regeringen ikke høste den prestige, der er forbundet med at kunne lave århundredets reform af en forældet lovgivning?

Folketingsvalget 1998

I følge kilder tæt på for- handlingerne skyldes det, at Venstre op i gennem 0-erne bevidst lagde boligpolitikken død. For at forstå det, skal vi tilbage til folketingsvalget i 1998, hvor Venstre kort før valget stod til at vinde rege- ringsmagten, men endte som taber.

I den sidste uge før valget spillede Xxxxxxxx LO og Bo- ligselskabernes Landsfor- ening ud med en annonce- kampagne, der satte fokus på visse Venstre-politikeres fri- ske udtalelser om at ville li- beralisere lejelovgivningen. På det tidspunkt lå der en rapport fra Lejelovskommis- sionen, som viste, at huslejer- ne i den private boligmasse ville stige med i gennemsnit mindst 40 %, hvis huslejen blev givet fri.

Da Venstre indtil da hav- de været principielle tilhæn- gere af en liberalisering på den private lejelovs område, kunne det ikke udelukkes, at partiet ville gennemføre en sådan liberalisering, såfremt man vandt regeringsmagten. Man var derfor sårbar over for annoncekampagnen, og der er næppe megen tvivl om, at det var denne kampagne,

der til slut fik så mange væl- gere til at fravælge Venstre, at flertallet tippede og den socialdemokratiske regering kunne fortsætte.

Kontraktpolitiken

Ved valget i 2001 ville Ven- stre for alt i verden undgå en lignende situation. Derfor ga- ranterede Xxxxxx Xxxx Xxx- mussen at Venstre ikke ville røre ved huslejereguleringen, hvis man vandt regerings- magten. Det løfte blev holdt ved alle valgene op gennem 0-erne.

For de ægte liberalister i Venstre var løftet ikke popu- lært. Men for Xxxxxx Xxxx som statsminister var det et effektivt redskab. Man fik "afpolitiseret" boligpolitikken på det private område - og kunne regere uden frygt for skæmmekampagner.

Forhandlingerne mellem le- jer- og udlejerorganisationer- ne passede godt ind i denne strategi. Hvis der kom forslag fra liberalistiske kredse om ophævelse af huslejeregule- ringen, kunne man henvise til at organisationerne forhand- lede - og at man måtte afven- te afslutningen på disse for- handlinger, før man begyndte at pille ved lejelovgivningen.

Det var derfor, at Venstre ikke havde nogen interesse i, at forhandlingerne skulle ende - og i følge onde tunger var det derfor, man sabotere- de Enighedslisten ved at stille kontroversielle nye forslag.

Enigheden holdt

Men man havde undervur- deret organisationerne. Det viste sig nemlig at være me- get svært at spille dem ud mod hinanden. Forhandlerne havde nu gennem 5 år lært hinanden at kende, og der var opstået et solidt tillidsforhold mellem dem.

Samtidig havde forhandler- ne brugt så meget tid på mø- derne, at de ikke var til sinds at lade deres fælles barn - Enighedslisten - blive revet i stykker. De vidste, at hvis

ministeriets kontroversielle forslag blev draget ind, ville forhandlingerne bryde sam- men, og hele arbejdet ville have været forgæves.

Det lykkedes forhandlerne at stå sammen og fastholde et fælles synspunkt: at Enig- hedslisten var et hele. For- handlerne krævede, at Enig- hedslisten blev fremsat som lovforslag i den form orga- nisationerne var blevet enige om den.

Socialdemokratisk

boligminister

Ved folketingsvalget i 2011 endte 10 år med en Venstre- ledet regering. Dermed skulle man tro, at der nu ville blæse nye vinde fra ministeret, som nu kom til at hedde "Ministe- riet for by, bolig og landdi- strikter". Der var forventnin- ger om, at den nye minister ville kunne skabe liv i bolig- politikken, som havde ligget død hele Venstres 10-årige regeringsperiode. Og der ske- te da også det, at forhandlin- gerne mellem de fem organi- sationer blev genstartet. Den- ne gang med betydeligt mere kvalificeret sekretariatsbetje- ning.

Forhandlingerne mellem organisationerne fortsatte alt- så, og man efterkom ministe- riets ønske om, at Enigheds- listens forslag skulle konkre- tiseres i paragrafform, for det flertal af punkterne hvor dette var relavant. Frem til årsskif- tet i 2012-13 blev Enigheds- listen på denne måde udmøn- tet konkret på alle de punk- ter ministeriet havde bedt om det. Det skete i fuld enighed mellem alle fem organisa- tioner, det skete indenfor de tidsfrister der var opsat, og det skete imod alle officielle odds. Ministriets topembeds- folk havde i månedsvis gået omkring om gjort sig mor- somme med bemærkninger om forhandlingerne "de bli- ver jo aldrig enige...".

Men nu havde de fem or- ganisationer altså bevist det modsatte i praksis, og nu

Forår 2014 Lejer i Danmark « 7

skulle man da tro det endelig ville rykke, og der ville kom- me et lovforslag.

Ak nej! Godt nok var rege- ringens farve en anden, men embedsværket er det samme, og boligpolitikken bliver sta- dig betragtet som et politisk lavstatusområde. Den nye minister, Xxxxxxx Xxxxxx er tydeligvis en engageret po- litiker, der gerne vil gøre en forskel, når det gælder land- dristriktene og de udsatte bo- ligområder. Men han er åben- bart ikke manden, der magter at sætte boligpolitikken højt på regeringens dagsorden. Boligpolitikken har ingen prestige på Chistiansborg, og det kan Xxxxxxx Xxxxxx til- syneladende ikke gøre noget ved.

Embedsmændene styrer

Den private lejelovgivning har helt åbenlyst ikke Xxxxxxx Xxxxxxx primær-interesse. Derfor får hans embedsmænd lov til at styre. Og embeds- mændene følger stadig den samme parole som i Xxxxxx Xxxxx regeringstid: "Xx xxx-

dre der sker på det private le- jelovsområde, jo bedre, og lad os for guds skyld bevare den uoverskuelige komplek- sitet ".

I de første to år af Xxxxxxx Xxxxxxx ministertid fortsatte fedtspilleriet mellem ministe- riet og de fem organisationer. Efter den - for nogle - uven- tede enighed, genoptog mini- steriet så sine splittelsesfor- søg.

Slutspillet

I maj 2013 skete der nem- lig det, at en ministeriel to- pembedsmand fremsendte en række helt nye elemen- ter, som ministeriet ønske- de skulle indgå i den sidste fase af forhandlingerne. Det var forslag, som enhver med kendskab til området kunne se ville splitte lejer- og ud- lejerorganisationerne, og det var forslag der klart faldt uden for kommissoriet for forhandlingerne. Derudover var dele af forslagene i mod- strid med Enighedslisten.

Et af forslagene var eksem- pelvis, at der skulle åbnes op

for pristalsregulering af hus- lejen. Forslaget er uantage- ligt for lejesiden, fordi det vil ødelægge hele princippet om omkostningsbestemt husleje.

Et andet forslag gik på at fraflytningsregningerne skul- le formindskes - et forslag som udlejersiden kan forven- tes at være imod.

Forslaget om de nye em- ner kom på et tidspunkt, hvor forhandlingerne om Enig- hedslisten var færdiggjort. Fuldkomment klar til at blive sammenskrevet af ministeriet til et komplet lovforslag.

De nye emner ministeriet ønskede at presse ind i for- handlingerne, ville udskyde og ødelægge denne færdig- gørelse af lovarbejdet - og samtidig var de som tidlige- re nævnt i modstrid med hele den grundlov om balance, der har båret forhandlingerne frem.

Nu var det nok

To af lejerorganisationer- ne - Danmarks Lejerforenin- ger og Bosam - takkede nej til at møde op til forhandlin-

gerne med ministeriet om de nye forslag. Nu var det nok. De ønskede ikke at blive ved med at deltage i et spil, som helt åbenlyst var bestemt til aldrig at blive afsluttet.

De øvrige organisationer sagde ja - ikke til forslagene

- men til at mødes med mini- steriet.

Så fra nu af mødes hver or- ganisation for sig med Xxx- xxxx Xxxxxx og hans embeds- mænd for at tale deres egen sag.

Det blev så muligvis en- den på Enighedslisten. Måske lykkedes miinisteriets split- telsesforsøg til sidst.

Danmarks Lejerforeningers forhandler, Xxxxxx Xxxxxxxxx har denne kommentar til si- tuationen:

"Det fremstilles af ministe- riet som et sammenbrud, men realiteten er, at alle fem or- ganisationer er enige om det totalt lovgivningklare resul- tat vi har afleveret. Organi- sationerne har leveret det der var aftalt, og gjort det til ti- den. Nu skulle ministeriet så levere den bebudede sam-

menskrivning. Da Danmarks Lejerforeninger var til vores seneste møde med ministe- riet, d. 23. oktober 2013, fik vi at vide, at ministeriets em- bedsfolk betragter den bebu- dede sammenskrivning som en uoverkommeligt stor op- gave. - Dér har vi måske den egentlige årsag til hele mise- ren. Men hvis dette virkelig er rigtigt, skulle ministeriet jo aldrig have bedt de fem or- ganisationer om at gå igang med sådanne forhandlinger, endsige bedt os om at genop- tage forhandlingerne her på det seneste. Så i Danmarks Lejerforeninger er vi løftet til et højere niveau af undren. Vi har et spinkelt fromt håb om, at folketingets politikere for- mår at få noget fornuftigt ud af denne situation. Dermed mener vi naturligvis, at de kan sætte sig igennem og sik- re den nødvendige lov-sam- menskrivning og fulde gen- nemførelse af enighedslisten. Men det er absolut sidste ud- kald nu".

8 « Lejer i Danmark Forår 2014

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Nedrivning og genhusning?

?

Vi bor til leje i et hus som skal rives ned til fordel for 2 stør- re varehuse. Hvad er der af opsigelsesfrist og skal køber- ne genhuse os? Hvilke rettigheder har vi i en sådan situ-

!

ation? Udlejer har sagt er der er 1 års opsigelse samt at køber skal finde noget tilsvarende til os. Men vi har også hørt noget om 3 måneders opsigelse samt at de ikke skal genhuse?

Jeres retsstilling kommer an på flere forhold, som ikke er oplyst i jeres henvendelse.

Lejeloven giver en udlejer mulighed for at opsige en lejer, hvis ejendommen skal nedrives (lejelovens § 83, stk. 1, litra b). Det er en betingelse at udlejer dokumenterer at ejendom-

men skal nedrives. Ejeren skal altså sende lejer kopi af relevante pa- pirer, fx en nedrivningstilladelse fra kommunen.

Lejerforeningerne under Danmarks Lejerforeninger

Find dem på internettet:

xxxx://xxxx.xx/xxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxx

Et nedrivningsprojekt kræver en tilladelse fra kommunen (byggeloven). Hvis der nedrives en bolig kræves også en tilladelse fra kommunen (boligregulerings- lovens § 46). I den forbindelse kan kommunen stille visse betingelser, herunder at udlejer sørger for genhusning eller sørger for at tilbyde lejer en erstatningsbo- lig. Hvis projektet er en del af en byfornyelsesbeslutning, vil enten udlejer eller kommunen normalt også være forpligtet til at genhuse lejerne (byfornyelseslo- ven). Pligt til at tilbyde lejer en erstatningsbolig kan også påhvile udlejer i hen- hold til lejeloven, nemlig hvis der bliver en anden lejlighed ledig i samme ejen- dom eller hvis der efter ombygning/genopførelse sker udleje af lejligheder (le- jelovens § 85). Hvis projektet er en følge af ekspropriation, vil kommunen være forpligtet til at genhuse lejerne (lejelovens § 85 a).

Opsigelse skal i alle tilfælde ske skriftligt, og opsigelsen skal indeholde visse

oplysninger for at være gyldig (lejelovens § 87).

I lejelovens § 86, stk. 2, står der, at opsigelsesvarslet ved nedrivning er tre må- neder.

I har som lejere en god mulighed for at forhandle jer til en tilfredsstillende løs- ning. I kan nemlig gøre indsigelse mod den opsigelse, I får. Det betyder, at ud- lejer skal indbringe sagen for boligretten, før han kan tvinge jer til at flytte. Hvis I taber sagen i boligretten, kan I anke til landsretten, og først hvis I også taber i landsretten kan I blive tvunget til at flytte.

En sådan proces ved domstolene tager som regel mindst 1-2 år. I al den tid kan køberen ikke komme i gang med at nedrive ejendommen og opføre de nye vare- huse. En udsættelse på op til to år kan blive så bekostelig for køberen, at han for- mentlig hellere vil indgå et forlig med jer om frivillig fraflytning. Ved sådanne forligsforhandlinger kan I stille krav om genhusning, erstatning for flytteudgifter mm.

Meld jer ind i en lejerforening og få bistand.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Nyt køkken

?

Findes der regler for, om man kan få nye køkkener i leje- boliger, hvor køkkenet betales af lejer over huslejen. Ikke kollektivt, men individuelt.

!

Mit boligselskab siger nej det kan man ikke, men ved fra an- dre boligselskaber, at det godt kan lade sig gøre

Du har ret. Det kan lade sig gøre, men reglerne kan ikke læses direkte i loven. Der er imidlertid klar retspraksis for at udlejer (boligselskabet) kan tilbyde følgende til deres le-

jere.

1) udlejer installerer køkkenet og betaler for anskaffelsen,

f.eks. 50.000 kr.

2) lejer betaler en månedlig huslejeforhøjelse, som beregnes individuelt og lægges til den normale husleje. Sædvanligvis står denne betaling på en særskilt linje på huslejeopkrævnin- gen med betegnelsen, "Tillæg for forbedring"

3) Forbedringstillægget udregnes som ydelsen på et kredit- foreningslån på 50.000 kr, med et tilbagebetalingstid på enten 10 eller 20 år.

4) Udlejer giver af og til et tilskud til anskaffelsessummen, idet udlejer sparere vedligeholdelse af det gamle køkken. Det betyder at forbedringstillægget skal beregnes ud fra et lavere beløb end 50.000 kr (f. eks. 40.000).

Dit boligselskab kan også indføre sådan en ordning. Du kan stille forslag om det på et afdelingsmøde.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Forår 2014 Lejer i Danmark « 9

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Tidligere lejers efterladte ting

?

Hej

Jeg bor et sted, hvor udlejer/varmemester mildest talt er ineffektive. Vi har boet her i ca. et halvt år, før jeg opdager, at der følger en garage/kæl- derrum med lejligheden - hvilket er en positiv overraskelse. (Det stod ikke på lejemålets annonce, og blev heller ikke nævnt for mig ved afhentning af nøgler,

men det står i toppen af vores kontrakt)

Men da min kæreste og jeg gik ned for at tjekke hvordan den så ud, opdagede vi at den stadig var fyldt med ejendele (møbler, maling osv.). Der står på vores kontrakt, at garage nr. 3 er en del af lejemålet, så er ikke i tvivl om, at det er vo- res. Men hvad gør jeg mht alle de ting der står i rummet?

Det skulle ikke undre mig, hvis min udlejer bare har 'glemt' at tjekke om rum-

!

met var ryddet - kan jeg bede dem gøre noget ved det efter så lang tid?

Ja, det kan du. Du betaler leje for kælderrummet, og så skal det være til rå- dighed. Xxxxx et brev til udlejer og giv dem en uge til at få ryddet rummet.

Hvis der ikke sker noget kan i prøve at indbringe sagen for huslejenævnet. I nogle tilfælde kan man få huslejenævnet til at behandle en sådan sag, selv om den ligger i udkanten af huslejenævnets kompetenceområde. Hvis det sker kan man anlægge sag ved boligretten.

Meld dig ind i en lejerforening og få bistand. Lejerforeningen kan også vurde- re om din leje er for høj, hvilket den ofte er i den privat udlejningssektor.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Uventet elregning

?

Vi blev opsagt for 2 år siden, men har nu fået en regning fra det gamle lejemål. Vi flyttede den 1 oktober 2012 og får nu regning fra den gamle udlejer? Kan han forlange

!

det i gennem elselskabet TREFOR?

Hvis der havde været tale om en regning på istandsættelse efter jeres fraflytning, ville det helt klart være for sent for udlejer. Man skal sende krav om istandsættelse senest 14

dage efter fraflytningen.

Men det drejer sig tilsyneladende om noget elektricitet, som I måske ikke har betalt. Sådanne krav forældes først efter 3 år. Det kan være, at udlejer eller TREFOR har fortabt sit krav, fordi de har udvist passivitet.

Søg rådgivning herom hos en advokat, evt advokatvagten i den kommune hvor I bor.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Vedligeholdelse af træværk ved vinduer

?

Er det lejer eller udlejer der har ansvaret for vedligeholdelse af indven-

ding og udvendig af træværk ved vinduer?

!

Den udvendige vedligeholdelse påhviler næsten altid udlejer. Dette gæl- der også vinduerne udvendigt.

Med hensyn til vedligeholdelse af vinduerne indvendigt, afhænger det af lejekontrakten.

Hvis man ikke har nogen lejekontrakt, gælder lejelovens regler om ved-

ligeholdelse. I så tilfælde er det udlejer, der har den indvendige vedligelig- holdelse, både af træværk, vægge og lofter.

Men i de fleste lejekontrakter i dag er det lejeren, der har den indvendige vedligholdelse. Denne fravigelse af lejelovens regler er gyldig. I så tilfælde er det lejeren, der har pligt til at vedligeholde den indvendige side af vindu- erne.

Vær opmærksom på at der er forskel på "vedligeholdelse" og "istandsæt- telse ved fraflytning". Når der i en lejekontrakt står, "den indvendige vedli- geholdelse påhviler lejeren", så menes der "vedligeholdelse i boperioden".

Men af og til står der, at lejligheden er overtaget nyistandsat, og at den også skal afleveres nyistandsat. Dette er en særlig forpligtelse, der kun gæl- der ved fraflytningen.

Meld dig ind i en lejerforening og vis lejekontrakten for sagsbehandleren. Så kan du få et helt præcist svar.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

10 « Lejer i Danmark Forår 2014

Sygdomstegn i det almene

Intet samfund er perfekt. Der heller ikke nogen sektorer i det danske samfund, som fungerer helt, som de skal. Der findes inkompetence, svindel og magtmisbrug overalt. Derfor er der heller ikke noget overraskende i, at man kan finde uretfærdigheder i den almene boligsektor begået i beboerdemokratiets navn. Men det er vigtigt at alle råber op, når noget er galt

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Der er ingen, der har noget overblik over, hvordan be- boerdemokratiet egentlig har det i Danmark. Det er også vanskeligt at danne sig noget totalt billede. Der findes knap 1000 almene boligorganisa- tioner med ca. 11.000 afde- linger registreret i Landsbyg- gefondens database, og den almene sektor omfatter mere end 500.000 husstande. Der- for findes ikke én sandhed om beboerdemokratiets til- stand men mange.

Demokrati på skrømt

Et af sygdomstegnene fin- der vi, når beboerdemokrati- et kun er et pænt dække over nogle skruppelløse spekulan- ter.

Randersegnens Boligfor- ening var i princippet en al- men boligorganisation, der havde til formål at opføre og drive almene boliger i de små landsbyer i Randers Kommu- ne. I virkeligheden var bolig- foreningen et dækselskab for en privat entreprenør. I sam- arbejde med en lokal bank og en række håndværksme- stre på egnen blev der opført boliger, som blev belånt med afdragsfrie lån, en finansie- ringsform, der er bandlyst in- den for det almene byggeri.

Det skabte en lokal bolig- boble, som brast, da ban- ken krævede lånene indfriet. (Hele denne skandale er be- skrevet i dette blad nr. 66 fra foråret 2012, som kan læses på xxxx.xx)

Beboerdemokratiet slog ikke fejl. For det blev aldrig virkeliggjort. Det ene-

ste demokratiske islæt i Randersegnens bolig- forening var de 4 be- boere, der lod sig væl- ge til boligforeningens bestyrelse. Efter

alt at dømme var de blot sages- løse brikker i

forretnings - førerens spil. Som tak for de-

res indsats er de nu blevet stævnet af konkursboet med krav om erstatning på 20 mio. kr.

(Xxx andetsteds i bladet mere om skandalen i Ran- dersegnens Boligforening.)

Beboerdemokratiet og den

kommunale amatørisme

Et andet sygdomstegn duk- ker frem i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelser i deres iver efter at skaffe boliger til kommunen begynder at lege bygherrer. Det ender nogen gange galt, fordi de pågæl- dende borgmestre og kom- munale embedsfolk er ama- tører på feltet og forsømmer byggestyringen.

Et godt eksempel på dette er Samsø Xxxxxxxxxxxxxxxxx, hvis eneste afdeling Skole- parken i Brundby for nylig blev solgt på tvangsauktion efter en betalingsstandsning. Sagen er blevet omtalt gen- nem mange artik-

ler i dette blad gennem de

sidste 5 år.

På grund af kommunens uduelighed blev Skoleparken født med omfattende bygge- sjusk, som der efterfølgende skulle rettes op på. Endvidere var opførelsesomkostninger- ne så høje, at lejlighederne efterhånden ikke kunne lejes ud.

Beboerdemokratiet funge- rede. Afdelingsbestyrelsen og de beboervalgte medlemmer af organisationsbestyrelsen gjorde deres pligt. En kort periode var de herrer i eget hus, og det lykkedes dem i en kort periode at få alle lejlig- heder udlejet, hvilket aldrig var lykkedes for de professi- onelle administratorer. Deres eneste fejl var, at de stillede krav om, at der skulle rettes

op på de bygningsmæssige mangler, og derfor blev de kørt over.

Da de beboervalgte blev for kritiske blev de sat under administration af kommunal- bestyrelsen. Desværre var de såkaldte professionelle ad- ministratorer fra Boligkonto- ret Danmark lige så uduelige som kommunalbestyrelsen. Resultatet var at bebyggelsen blev solgt for en slik til den lokale godsejer på Samsø.

Beboerdemokrati og

pampervælde

Dette sygdomstegn er al- vorligt fordi det opstår når beboerdemokratiet ødelæg- ges indefra.

Vi finder det, når de be- boervalgte afdelingsformænd glemmer, hvem der har valgt dem, og over-

skrider deres be- føjelser. De

mest politisk potente afde- lingsformænd, er som oftest dem, der bliver valgt til or- ganisationsbestyrelsen i den lokale boligorganisation. Her får deres pamper-gen frie ud- foldelsesmuligheder.

Et eksempel på dette er Le- jerbo i Køge, hvor organisa- tionsbestyrelsen har misbrugt deres magt til at nedlægge ejendomsfunktionærstillin- gerne ude i de enkelte afde- linger. Læs om denne sag i artiklen, „Ringen“.

Beboere behandles som får

En variant af pampervælde- symptomet finder vi, når af- delingsbestyrelserne bliver så egenrådige, at de ikke tå- ler kritik på afdelingsmøder- ne. Hvor denne sygdom fin- des, viser det sig som ned- ladenhed hos afdelingsbe- styrelsesmedlemmerne over for de almindelige beboere. I tilspidsede situationer får det afdelingsbestyrelsen til at tromle hen over beboerne, som ulovligt - bliver frataget muligheden for at stille æn- dringsforslag eller lignen- de. Læs mere herom i artiklen, fra Skovparken

i Køge

Når samarbejde bliver til misbrug

Det sidste syg- domstegn finder vi når det lykkes kom-

munerne at læsse sociale opgaver over på afdelin- gernes beboere. I 2009 op- fandt man begrebet „Sty- ringsdialog“, dvs. en sam- arbejdsproces mellem or- ganisationsbestyrelserne og de kommunale forvaltnin- ger. Der er flere og

flere tegn på, at denne styrings- dialog nu bruges af kommunerne til at lade de al- mene lejere be- tale for at løse kommunale op- gaver.

Læs om denne fare i artiklen: „De sociale viceværter“

Forår 2014 Lejer i Danmark « 11

Privat eller alment – hvad er bedst?

I denne artikel beskrives fordele og ulemper ved det almene byggeri i forhold til det private. Konklusionen er, at trygheden og selvbestemmelsretten er en væsentlig værdi ved det at bo alment.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har bolig- former, der ligner dvs. boli- ger, der er skabt som et alter- nativ til den private boligsek- tor med det formål, at frem- bringe lejeboliger, som al- mindelige mennesker kan be- tale. Det som først og frem- mest gør den danske model enestående er beboerdemo- kratiet eller rettere sagt be- boernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.

Men hvad adskiller den pri- vate udlejning fra den alme- ne udlejning i Danmark. Lad os gennemgå de væsentligste ligheder og forskelle.

Forskel i lejens størrelse

I dag er det svært at afgøre, hvilken af de to boligformer, der er den dyreste. Det af- hænger helt af, hvordan man foretager sammenligningen. Det afhænger også af den geografiske faktor. I det føl- gende gennemgår jeg lejeni- veauet i hovedstadsområdet. I provinsen bortset fra Odense og Århus - er niveauet lavere. Sammenligner man det æl- dre almene byggeri fra før 1970 med det tilsvarende pri- vate byggeri, hvor der er om- kostningsbestemt leje, er der formentlig ikke nogen væ- sentlig forskel i lejens størrel- se gennemsnitligt set. I begge sektorer ligger lejeniveauet på mellem 400 og 600 kr pr kvadratmeter årligt (det sva- rer til henholdsvis 2.700 og

4.050 kr om måneden for en gennemsnitslejlighed på 81 kvadratmeter).

Dette gælder for boliger, der ikke er væsentligt moder- niserede. Moderniserede lej- ligheder koster mere i begge boligformer.

I byggeriet fra perioden 1970 -1991 er der heller ikke nogen væsentlig forskel i le- jen i de to boligformer. Igen sammenligner vi det almene byggeri med privat byggeri, der har omkostningsbestemt leje. Sædvanligvis ligger le- jeniveauet på mellem 700 og 1000 kr pr kvadratmeter (ca 4.700 kr/måned ca.6.700 kr/ måned for 81 m2). Det sto-

re spring i lejeniveatuet i for- hold til perioden før 1970 skyldes først og fremmest højrente-perioden i 1970- erne, som pressede lejen væ- sentlig i vejret i begge bolig- former.

I byggeri opført efter 1991 er der gennemgående et no- get højere lejeniveau og en større spredning inden for det private udlejningsbygge- ri end indenfor det almene. I det almene byggeri ligger huslejen typisk mellem 900 - 1200 kr. pr kvadratmeter år- ligt (ca 6.000 kr/måned ca.

8.100 kr/måned for 81 m2). mens det ikke er udsædvan- ligt at nyt privat udlejnings- byggeri har en husleje der er højere end 1.500 kr. pr. kva- dratmeter årligt (ca. 10.100 kr. pr. måned)

Endelig må man tage i be- tragtning, at der i det private udlejningsbyggeri er mange udlejere, der tager en ulov- lig høj leje. Selv i det ældre byggeri fra før 1970 er det ikke udsædvanligt at udleje- re opkræver f.eks. 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt, selv om den omkostningsbestemte leje kun er det halve

Man kan altså ikke sige at lejen i det almene byggeri al- tid er lavere end i det private udlejningsbyggeri. Men hus- lejen varierer ikke så meget og de meget høje huslejer fin- des i det private udlejnings- byggeri.

Tryghed

Lejelovgivningen er kom- pliceret i begge boligfor- mer. Det almene byggeri er dog omfattet af et væsentligt mere omfattende regelsæt end det privat byggeri. Den tætte regelstyring giver høje- re tryghed for lejeren i det al- mene byggeri, fordi det for- hindrer den almene udlejer i at lave særbestemmelser i lejekontrakterne

Hovedprincip- pet den alme- ne lejelov er, at alle aftaler og be- stemmelser, der ikke udtrykkeligt er nævnt i loven,

er forbudt, mens det

i den private lejelov er omvendt. Her er det tilladt at aftale hvad som helst, med mindre det udtrykkeligt er

forbudt.

Når det gælder opsigelse og ophævelse er både de al- mene lejere og de private le- jere godt beskyttet. I begge boformer gælder det, at man som regel kun kan miste sin lejlighed i to situationer:

- hvis man ikke betaler husleje til tiden

- hvis man overtræder hus- ordenen ved støj og lign.

De private lejere har dog den ulempe, at deres lejemål kan opsiges hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i le- jemålet. Desuden kan der af- tales tidsbegrænset udlejning i privat udlejningsbyggeri, hvilket er forbudt inden for alment byggeri.

De almene lejere har der- ved en (lidt) større tryghed i lejemålet end de private le- jere.

Demokrati og

medindflydelse

Med hensyn til denne fak- tor er der stor forskel på de to boformer

I det private udlejningsbyg- geri er det udlejeren, der be- stemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerde- mokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med vars-

xxxx af huslejestig- ninger, og hvis ud- lejer ikke

giver dem

disse oplysninger, kan huslejestignin- gen bortfalde.

Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokra- ti i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.

I det almene byggeri er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejer- ne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestig- ning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.

Det er også på afdelings- møderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelings- bestyrelsen og repræsentant- skabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som væl- ger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndig- hed i boligorganisationen (boligselskabet)

Alle væsentlige beslutnin- ger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.

Som lejer har man som le- jer af en almen bolig også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskema- skiner eller andre fællesfaci- liteter, og man har ret til at

foreslå bedre service i form af mere personale. Forslage- ne skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.

Denne initiativret og be- slutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyg- geri.

Risikoen

Som det kan ses af ovenstå- ende er der ikke nogen syn- derlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat le- jer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i bo- ligen.

Men når det gælder bebo- erdemokrati og medindfly- delse er der stor forskel. Det er først og fremmest bebo- erdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.

Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bli- ver overholdt først og frem- mest af afdelingsbestyrelser- ne og lederne af boligorga- nisationerne. det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.

Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almen.

12 « Lejer i Danmark Forår 2014

Konkursen i Randersegnens Boligforening

Retsopgøret er nu gået i gang, efter at hovedafdelingen i Randersegnens Boligforening 8. december 2011 blev erklæret konkurs. Første sag startede op ved Retten i Århus 19. november 2013, og endte med et klart nederlag til sagsøger, Østjydsk Bank, som havde stævnet nogle af boligforeningens afdelinger for ialt ca. 37 mill. kr. plus renter. Nu har banken anket dommen til landsretten.

Af Xxx Xxxxxxxxx  

For godt to år siden, den 8. december 2011, blev hoved- afdelingen i en almen bolig- organisation for første gang i Danmarkshistorien erklæ- ret konkurs. Det skete med et konkurs-dekret fra Skifte- retten i Randers, som samti- dig udpegede først én kurator (advokat Xxxx Xxxxxx Xxxx- xxxxx) og et par uger senere en kurator mere efter anmod- ning fra Østjydsk Bank (Chr. Xxx Xxxxxx).

Østjydsk Bank kræver 37- 40 mill. kr. fra afdelinger

i Syddjurs og Randers kommuner

Konkursen er nu begyndt at udløse flere forskellige rets- sager. Den første blev afvik- let over tre fulde dage ved Retten i Århus (byretten) den 19., 20. og 21. novem- ber 2013. Og de tre juridiske dommere afsagde 21. januar 2014 en enig dom:

„Thi kendes for ret: Sagsøg- te, Afdeling 72, Randerseg- nens Boligforening, frifindes. De sagsøgte afdelingerne 01, 02, 7, 37, 51 og 89, Randers- egnens Boligforening, frifin- des.

Sagsøgeren, Østjydsk Bank A/S, skal kvittere og aflyse følgende ejerpantebreve: (her opremses ialt 6 ejerpante- breve med et samlet beløb på 60,1 mill. kr.)

Inden 14 dage skal sagsøge- ren til de sagsøgte i sagsom- kostninger betale 1.250.000 kr.“

Sagsøgeren, som i denne sag var Østjydsk Bank A/S, tabte altså sin sag totalt ved Retten i Århus. Eller som vi sagsøgtes advokat, Xxxxx Xxxxxx, siger til BL-journalist Xxxx Xxxxxx: „Vi vandt 120 procent!“

Pantebrevene

Mest interessant for mig som lejer - og som tilhører i retssalen alle tre dage (19.-

21. november) - var dét med pantebrevene. For ganske vist

gav Retten Østjydsk Bank besked på at annullere 6 ejer- pantebreve på ialt 60,1 mill. kr. Men dette tal udgør blot halvdelen af de 122.258.023 kr. som banken havde taget pant for i vore lejeboliger. Pant-tagningen var primært foretaget i sommeren 2011, kort før konkurs-stormen trak op over Paderup.

Banken havde fået ting- lyst ialt 17 ejerpantebreve med en samlet hovedstol på 122.258.023 kr. Heraf lå de godt 74 mill. kr. i Randers Kommune og godt 34 mill. kr. i min Syddjurs Kommune. Resten gjaldt Norddjurs med

8 mill. kr., Mariagerfjord med 3,8 mill. kr. og Favrskov med 1,5 mill. kr.

Som sagt slettede Århus- dommen kun 6 af de 17 pan- tebreve. Og kun 60,1 mill. kr. ud af de 122.258.023 kr. Hvad banken nu vil gøre - el- ler undlade at gøre - med de sidste 11 pantebreve på ialt

62.158.023 kr., fortoner sig i det uvisse. Men mon ikke le- jere i Randers og omegn gør klogt i at følge med de næ- ste mange måneder - fx på disse to hjemmesider: bebo- xxxxxxxx.xx og xxxxxxxxx.xx. Begge blade, Beboerbladet og Boligen, redigeres og ud- gives af BL (tidligere Bolig- selskabernes Landsforening), både deres papir-udgaver og på internettet. Det er også på xxxxxxxxx.xx, man kan finde Århus-dommen og dens præ- misser i fuld ordlyd, alle 35 sider.

Dommen til Landsretten

Østjydsk Bank har anket dommen til Vestre Landsret, oplyser Retten i Århus i en mail 19. februar. Hvornår og hvordan sagen vil blive gen- nemført ved Landsretten i Vi- borg eller Århus vides ikke. Læs mere herom i kommen- de numre af dette blad og/el- ler på Beboerlistens hjemme- side. Foruden BLs blade og hjemmesider: beboerbladet. dk og xxxxxxxxx.xx.

Lejerne er gidsler

Min egen fornemmelse er, at vi lejere og vore afdelinger er taget som gidsler. Af ban- ken. Og som andre gidsler må vi håbe, at „nogen“ - én eller anden med en tyk teg- nebog - vil frikøbe os snarest muligt.

For vore afdelinger - og dermed vore boliger - kan næppe forvente at blive over- taget af en anden boligorga- nisation, før Østjydsk Banks pantebreve er væk. Altså ikke kun pantebrevene på 60,1 mill. kr., som Retten i Århus fjernede med sin dom 21. ja- nuar 2014. Men også de re- sterende pantebreve på godt

62 mill. kr. (helt præcist:

62.158.023 kr.)

Boligministeriet bestemmer Og da ingen af vore afde- linger har nogen afdelingsbe- styrelse - og aldrig har haft det - må initiativet vel kom- me fra BL og/eller Landsbyg- gefonden. Som har samme direktør og bor i samme hus tæt på Rådhuspladsen i Kø-

benhavn.

BL og Landsbyggefonden - og deres advokat, Xxxxx Xxx- xxx - vil derfor nok være den eneste „nogen“, der kan red- de os ud af vores nuværende gidseltagning. Ved at overbe- vise staten/boligministeriet om nødvendigheden heraf.

For i praksis styres Lands- byggefonden fuldstændig af boligministeriet, fik jeg be- kræftet på Folkemødet på Bornholm i juni 2013. Her spurgte jeg BLs direktør, Xxxx Xxxxxx, og boligmini- ster Xxxxxxx Xxxxxx, om mu- ligheden af at få nogle mil- lioner ud fra Landsbyggefon- den til betrængte afdelinger. Og svaret fra dem begge var klart som sommersolen uden for boligministeriets folke- møde-telt:

Landsbyggefonden har ikke selv en klingende mønt - det er alene Xxxxxxx Xxxxxx, der er „kassemester“, bekræf- tede de fra panelet overfor den jyske folkemøde-spørger.

Næste retssag startede op ved Retten i Randers 5. fe- bruar 2014. Den fortsatte hele næste dag og bliver gen- optaget 19. marts kl. 9,00 - hvor alle og enhver kan gå ind som tilhører.

Retssag mod Randers

kommune

Sagen ved Retten i Ran- ders skyldes en stævning fra de to kuratorer mod Randers Kommune. Kort fortalt vil de to kuratorer have Randers Kommune til at indbetale ca. 1,7 mill. kr. til konkursboet - underforstået: for at de to ku- ratorer kan få noget mere sa- lær til sig selv. Konkursboet er eneste mulige kilde til ku- rator-salærer, ifølge konkurs- loven.

Randers Kommune afvi- ser at skulle betale de ca. 1,7 mill. kr., som skyldes honora- rerne til AAB-forretningsfø- rer Xxxxxx Xxxxxxxx og hans hjælpere tilbage i november og december 2011 - dengang Xxxxxxx Kommune havde lavet aftale med Xxxxxxxx om at udfærdige en analyse og samtidig være midlerti- dig ene-chef for Randerseg- nens Boligforening. At reg- ningerne løb op i 1,7 mill. kr. skyldes også, at Xxxxxxxx følte sig nødsaget til at købe en omfattende og kostbar ad- vokatbistand fra Holst Advo- kater til at udrede de mange spegede tråde og det kaotiske bogholderi i Randersegnens Boligforenings hovedkontor i Paderup.

Kassen blev tømt

Både Xxxxxxxx og de to involverede Xxxxx-advokater

- der alle tre optrådte i Retten i Randers 5.-6. februar, dels som vidner, dels som sag- søgte - havde modtaget deres fulde honorar fra Randers- egnens Boligforening få ti- mer før hovedorganisationen blev begæret konkurs 8. de- cember 2011. De havde væ- ret opmærksomme på, at vi lejere den 6. december skul- le indbetale ca. 5,6 mill. kr.

i december-husleje, så den

7. december var der penge i kassen til at betale honorarer- ne....

Begæringen om konkurs blev fremsat af Xxxxxx Xxx- nebro og afleveret 8.12. i Skifteretten i Randers, der som forventet afsagde kon- kurs-dekretet og indsatte ad- vokat Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx som kurator for konkursboet.

Kommunen kautionerede

Konkursboets kuratorer

- inklusive advokat Xxx. Xxx Xxxxxx, der af Skifteretten blev indsat som kurator den

21. december 2011, efter an-

modning fra Østjydsk Bank

- stævner Randers Kommune med krav om såkaldt omstø- delse af udbetalingen af ho- norar til Xxxxxxxx og Holst den 7. december 2011.

Omstødelse kan foreta- ges 3 måneder bagud fra en konkurs-fristdato. Det kan fx gælde udbetalingen af ca. 1,7 mill. kr. dagen før konkurs- dekretet. Når kuratorerne nu kræver, at Randers Kommu- ne skal betale de 1,7 mill. kr. er det primært fordi, Randers Kommunes daværende borg- mester og kommunaldirek- tør havde underskrevet en selvskyldner-kaution som led i kommunens skriftlige afta- le med AAB-direktør Xxxxxx Xxxxxxxx.

Xxx Xxxxxxxxx er lejer i Afdeling 72 i Randersegnens Boligforening / RandersBolig og medlem af Randers

Lejerforening

Forår 2014 Lejer i Danmark « 13

Hvem bliver sorteper, når sagerne slutter?

I enhver konkurs drejer det sig om at placere ansvar. Forfatteren beskriver i denne artikel det komplicerede magtspil, der foregår i retssystemet. Han peger på, at nogle af taberne kan blive de lejere, der ulykkeligvis lod sig vælge til boligforeningens bestyrelse, og som derved kan blive gjort medansvarlige.

Af Xxx Xxxxxxxxx  

Under retsmødet 5.-

6.2.2014 bemærkede under- tegnede tilhører bl.a. følgen- de ved at lytte til de mange vidner og parter, der udtalte sig:

Hvorvidt Xxxxxxxx også ville begære alle afdelingerne konkurs, foruden hovedafde- lingen, dét blev først afgjort aftenen før det aftalte møde i Skifteretten i Randers kl. 09 den 8. december 2011. Og Xxxxxxxx’x beslutning om kun at lade begæringen om- fatte hovedafdelingen - og nul afdelinger - dét blev først oplyst til Randers Kommunes advokat, Xxxxxx Xxxxx, da han nogle minutter før rets- mødet løb på en anden ad- vokat (fra Holst Advokater)

„på trappen“. Her bekræf- xxxx Xxxxxxxx’x advokat, at de underskrevne konkursbe- gæringer vedr. hver enkelt afdeling var blevet efterladt

„hjemme på kontoret“ i År- hus. Så det alene var hoved- afdelingen.

Når afdelingerne slap for

konkurs-begæring 8. decem- ber 2011, skyldtes det åben- xxxx primært nogle intensive telefonsamtaler, som Rønne- bro og især en Holst-advokat havde ført 7. december. med Landsbyggefondens juridiske rådgiver, advokat Xxxxx Xxx- xxx. Denne havde overbevist Århus-advokaten og Rønne- bro om, at Landsbyggefon- den i fremtiden KUN ville kunne yde støtte til afdelin- ger, der ikke var omfattet af en konkurs.

Selvrådige embedsmænd

Det var åbenbart magtpå- liggende for de involverede embedsmænd på Laksetorvet [rådhuset i Randers Kommu- ne / red] at holde sagens al- vor væk fra byrådet - og væk fra byrådets økonomiudvalg

- så længe som muligt. Em- bedsmændene, anført af di- rektør Xxxx Xxxxxxxx, ville åbenbart selv prøve at klare problemerne i november-de- cember 2011. Så vidt mu- ligt uden at inddrage Xxxxxx Xxxxxxxx og de andre med- lemmer af byrådet og dets

9-mand store Økonomiud- valg.

Ingen fejl i rapporten

Ingen havde indvendinger mod kvaliteten af dén rap- port, som Xxxxxx Xxxxxxxx 7.12.2011 afleverede til Ran- ders Byråd - en rapport på et halvt hundrede sider plus en serie omfattende og grundi- ge bilag. Xxxx én kunne pege på én eneste fejl i analysen under de to dages retsmøde i februar. Ej heller var der en eneste kritik af dét arbejde, som Xxxxxxxx og hans „hjæl- pere“ havde udført på an- modning fra Randers Byråd.

Sagen handler åbenbart

„kun“ - eller mest - om, hvem der skal betale regnin- gen, altså de ca. 1,7 mill. kr. Og HVIS Randers Kommu- ne bliver dømt til at betale, forsøger kommunen at vide- resende mest muligt af reg- ningen til AAB (v/ direk- tør Xxxxxx Xxxxxxxx) og til Holst Advokater. Kommu- nens krav mod Århus-folke- ne føres som en såkaldt ad- citations-sag, dvs. som en

„tilknytnings-sag“. Dét betød i praksis, at retssagen i Ran- ders fremstod ekstra kompli- ceret og mudret for os ikke- jurister. Bl.a. skulle advokat Xxxxxx Xxxxx hele tiden hav- de to modsatrettede kasket- ter på under sagen - både som advokat for sagsøger mod Århus-folkene OG som ad- vokat for sagsøgte Randers kommune. I begge roller var Qwist hele tiden sekunderet af direktør Xxxx Xxxxxxxx - men fik også støtte af et par fremtrædende embedsmænd, bl.a. xxxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxx- xxx og tidl. jurist i afdelingen, Xxxx Xxxxxxxxxxx Ander- sen.

Hovedsagen starter i Vestre Landsret

Nok for nu om sagen ved- rørende regningen på 1,7 mill. kr. Nok for nu, fordi sa- gen jo først slutter 19. marts og derefter formentlig bliver anket videre til Vestre Lands- ret. Men også „nok for nu“, fordi der trods alt er tale om

„pebernødder“ i dén sag. Altså hvis man sammen-

ligner med dén dobbelt-sag, som først starter op i Vestre Landsret om et års tid. Det er sagerne, hvor de to kura- torer har stævnet bl.a. Ran- ders Kommune, Randers Bo- lig, Randersegnens tidligere forretningsfører Xxxxx Xxxx Xxxxxxx - OG hver enkelt af de 7 medlemmer af bestyrel- sen for Randersegnens Bolig- forening.

De to kuratorer kræver 20 mio. kr. fra hvert enkelt medlem af bestyrelsen

Hvert enkelt bestyrelses- medlem afkræves i stævnin- gen en erstatning på 20 mill. kr. Det gælder også ex-vice- borgmester Xxxxx Xxxxxx- ard, Randers, og de to andre politikere, der var udpeget til bestyrelsen af de to kommu- nalbestyrelser i Norddjurs og Syddjurs.

Lejere stævnes

Kravet om 20 mill. kr. til konkursboet/kuratorerne gæl- der også hver af de 4 lejere, der havde ladet sig vælge til hovedbestyrelsen, bl.a. ex- formanden Xxxxxx Xxxxx, der optrådte som vidne i Retten i Århus 20. november 2013.

Hvilken juridisk støtte - og hvilken forsikrings-dækning - disse bestyrelsesmedlemmer får, véd jeg ikke. Men jeg hå- ber, de hver for sig får tildelt en advokat af samme format som Xxxxx Xxxxxx, der førte sagen i Århus i overbevisen- de stil.

For mig at se må det være en påtrængende opgave for BL/Landsbyggefonden at fri- holde disse 4 bestyrelsesmed- lemmer for erstatningskrav, der ligger over, hvad de måt- te kunne få fra et forsikrings- selskab. På samme måde som BL/Landsbyggefonden før retssagen i Århus havde lo- vet at holde os lejere og vore sagsøgte afdelinger skades- løse

Xxx Xxxxxxxxx er lejer i Afdeling 72 i Randersegnens Boligforening / RandersBolig og medlem af Randers

Lejerforening

14 « Lejer i Danmark Forår 2014

Manipulation førte til ansættelse af social vicevært

Beboerne i en almen afdeling i København blev holdt i uvidenhed om oprettelsen af en stilling som social vicevært, da de vedtog afdelingens budgetter både i 2012 og 2013.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Den økonomiske krise har i de sidste 5 år bevirket en kraftig vækst i antallet af ud- sættelser af lejere. Det er et voldsomt personligt problem for de lejere, der bliver ud- sat for det, men det er også et problem både for de boligaf- delinger, hvor udsættelserne sker. Som regel følger der en regning med for boligafdelin- gen i form af mange måne- ders huslejegæld og istand-

sættelsesudgifter ved fraflyt- ning.

Såfremt den udsatte lejer er en husstand med børn bety- der det også store udgifter for kommunerne, fordi familien skal genhuses et andet sted.

Københavns Kommunes Socialforvaltning har i en un- dersøgelse fra sept. 2011 an- slået, at en udsættelse kan betyde tab for afdelinger og selskab omkring 100.000 kr. og for kommunen omkring

200.000 kr.

I en ny rapport fra 22. nov. 2013 fremhæves de økono- miske konsekvenser af hjem- løshed og husvildhed med teksten:

”Hvis borgeren opholder sig på herberg eller krise- center får kommunen en ud- gift på op mod 2.500 kr. per døgn…”

”Udgiften til opholdet af af- ledte udgifter skal betales af Københavns Kommune iføl- ge reglerne om mellemkom- munal refusion.”

Sociale viceværter

Det er derfor i alles interes- se, at begrænse udsættelser- ne. Det har ført til, at nogle boligselskaber er begyndt at ansætte de såkaldte ”sociale viceværter”.

En social vicevært, er en social sagsbehandler eller lig- nende, som har til opgave at vejlede lejere om hvordan de kan undgå at komme så langt bagud med huslejen, at de ri- sikerer udsættelse fra deres bolig.

Dyr ordning

Det er også sket på Nør- rebro, hvor Xxxx Xxxxxxxx- ard bor i en afdeling af KAB. Der er tre mindre afdelinger, inkl. en stor ældreboligafde- ling, gået sammen om at an- sætte en social vicevært. Det er øjensynligt sket på initiativ af KAB, og godkendt af tre afdelingsbestyrelser, men af- vist af de 3 øvrige!

De samlede udgifter til den sociale vicevært – inkl. kontorudgifter mm. - er

ca.788.000 kr. Hvis man for- deler denne udgift på beboer- ne i de 3 afdelinger giver det en årlig udgift til hver beboer på ca. 1020 kr.

Udgiften til den hemme- ligholdte ansættelse kan ikke forklares med tab på fraflyt- tere, da der i 2012-13-14 kun afsættes 150.000 kr. årligt til disse tab. Udgiften er langt større end de samlede forven- tede tab på udsatte og fraflyt- tede.

Manglende information

Beboerne i Xxxx Xxxxxxxx- ards afdeling blev først klar over, at den sociale vicevært, var ansat, da vedkommende blev præsenteret på et bebo- ermøde i maj 2013

Efter almenboliglovens § 37, skal sådanne ordninger godkendes af afdelingsmø- det. Det blev det ikke i dette tilfælde.

KAB henviser til at beløbet var indarbejdet i det budget, som beboerne godkendte på et afdelingsmøde i septem- ber 2012; men der blev ikke fremsat noget forslag om an- sættelsen af den sociale vi- cevært. Ingen af de tilstede- værende mødedeltagere kan huske noget om, at det blev omtalt.

Det blev heller ikke angivet i en note til budgettet, at den- ne nye udgift indgik i budget- tet.

Det fik Xxxx Xxxxxxxxxxx til at klage til det kommuna- le tilsyn. Klagen fik følgende ordlyd:

Vedr. regelstridig oprettelse og ansættelse af Social Vicevært i

AKB 204/ KAB 1024

Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk. 1, Sidste punkt, anmoder jeg Tilsynet om at kræve aktivi- teten bragt til ophør omgå- ende, og afdelingens udgifter tilbagebetalt af selskabet.

Den sociale viceværts op- gave i AKB 0204 / KAB 1024 svarer i alt væsentligt til de opgaver, der dels er beskrevet i Lov om social service kap. 15-16 §§ 81-98 (se neden- for) og dels beskrevet i BL & KL’s fælles vejledningspje- ce: „Begrænsning af udsæt- telser – i samarbejde mellem kommuner og boligorganisa- tioner“ side 17, (se nedenfor) som kommunale opgaver.

Bekendtgørelse om sideak- tiviteter, § 19 stk.1 (se neden- for) sidste punkt angiver en betingelse, som må betragtes, som et forbud mod denne ak- tivitet:

Det er en forudsætning, at der ikke er tale om løsning af

en kommunal opgave. Lovgivningens ånd og bog-

stav er at boligselskaberne skal underrette kommunernes socialforvaltninger om socia- le problemer og forestående fogedsager, mens det er kom- munernes pligt at handle.

Ikke omvendt!

Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk.1 sidste punkt, anmoder jeg Til- synet om at kræve aktiviteten bragt til ophør omgående, og afdelingens udgifter tilbage- betalt af selskabet.

Venligst Xxxx Xxxxxxxxxxx

Hvorfor

Alt taler for, at ordningen udspringer fra inspektøren for den store ældreboligafde- ling, som har fået den nær- meste kollega til at overtale 2 ud af 5 naboafdelinger til at medvirke til at betale for den pågældende medarbejder.

Ordningen er aftalt uden de menige beboeres vidende.

Afvisning

Klagen til tilsynet førte ikke til det ønskede resultat. Tilsynet afviste Xxxx Xxxxxx- gaards klage med disse ord:

"Tilsynet har modtaget re- ferat af afdelingsmøde i af- deling 1024 Jagtvej den 17. september 2012, hvoraf det fremgår, at budgettet for 2013, herunder udgiften til en social vicevært, enstemmigt vedtages. Samtidig vedtages den medfølgende lejeregu- lering. Referatet er vedlagt denne skrivelse.

På baggrund af ovenstaen- de er det tilsynets vurdering, at almenboliglovens § 37, stk. 2 er overholdt i forbin- delse med ansættelsen af den sociale vicevært."

Utilfreds med afgørelsen

Xxxx Xxxxxxxxxxx er ikke til- freds med afgørelsen og agter at gå videre.

- Lige nu overvejer jeg om den elendige sagsbehandling skal ankes til statsforvaltnin- gen og eller tages op politisk med medlemmer af borgerre- præsentationen, udtaler han

Forår 2014 Lejer i Haderslev og Omegn « 15

Udlejer har pligten til at bekæmpe væggelus

Landsretten satte tingene på plads: en lejer kan kun pålægges ansvaret for bekæmpelsen, hvis han har udvist uforsvarlig adfærd

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I efterårsnummeret 2013 af dette blad beskrev vi en sag fra Køge, hvor en lejer fra Køge havde fået sin til- værelse ødelagt gennem et helt år på grund af angreb af væggelus. Lejeren måtte fra- flytte sit lejemål, og der ven- ter nu et retsligt efterspil om erstatning for ødelagt indbo mm.

Også andre steder i landet giver angreb af væggelus an- ledning til retssager om an- svaret for bekæmpelsen af væggelusene. En ny dom fra Østre Landsret kan være god at få forstand af.

Sagsforløbet

En lejer af en lejlighed i en mindre ejendom I Køben- havn konstaterede i begyn- delsen af 2010, at der var væggelus i lejemålet. Lejeren havde fremlejet et værelse til en forsker, der var udlæn- ding. Forskeren havde været på juleferie i sit hjemland. I marts 2010 blev han og hans kæreste angrebet af noget, de troede var eksem. I maj må- ned fandt de væggelus i væ- relset.

Lejeren klagede til udle- jer, som ikke foretog sig no- get. De var medlemmer af LLO, som rådede dem til selv at få sprøjtet mod væggelusene. Der blev sprøjtet 4 gange og be- kæmpelsen blev beko-

stet af lejeren. Angrebene fort-

satte Xxxxx blev indbragt for huslejenævnet,

som påbød xx- xxxxx at foretage bekæmpelse in- denfor en tidsfrist. Få dage efter fristens udløb i sep- tember 2010 kom U selv i lejligheden for at sprøjte mod væggelusene.

Senere blev et professio- nelt skadedyrsfirma bestilt til at foretage sprøjtning både i ejerens lejemål og ovenboens. Firmaet sprøjtede flere gange

i vinteren 2010-11. Derefter ophørte væggelusangrebene.

Boligretten

Lejerne anlagde i 2011 sag an i Københavns Byret for at få dækket deres udgifter til væggelusbekæmpelsen. Bo- ligretten frifandt imidlertid

udlejeren for an- svar. To af

d o m -

mer-

ne lagde vægt på at angrebet af væggelusene

var startet i det værelse, som leje-

xxx havde frem- lejet til forskeren,

mens der ikke var konsta- teret væggelus andre steder i ejendommen.

Væggelusenene måtte der- for være kommet ind i ejen- dommen i forskerens bag- gage efter dennes juleferie i sit hjemland. Disse dommere fandt derfor, at det var leje- ren, der skulle betale for be- kæmpelsen.

En dommer fandt det ikke bevist, at væggelusangrebet kun havde fundet sted i le- jerens lejemål og ville derfor

give lejeren medhold.

Landsretten

Lejeren ankede til lands- retten, som kom til det modsatte resultat

efter en grun- dig fortolk- ning af

leje-

lovens §

19. I den står der,

at .."Ud- lejeren skal holde ejen-

dommen og det lejede forsvar- ligt vedlige". Landsret-

xxx xxxxxxx studerede for- historien bag denne bestem-

melse. Helt frem til 1979 fandtes der en udtrykkelig bestemmelse i loven, hvor- efter udlejer havde pligt til at foranstalte udryddelse af væggelus.

Denne bestemmelse gled ud af lovens tekst ved en lov- ændring i 1979. Af bemærk- ningerne til denne lovæn- dring skrev folketinget, at der ikke var tilsigtet nogen æn- dring af retstilstanden. Der- for konkluderede landsret- ten, at der også uden direkte lovpåbud må påhvile udlejer

at bekæmpe væggelusene. Landsretten tog også stil-

xxxx til lejrens eventuelle an- svar. I lejelovens § 25 står der at lejeren er ansvarlig for skader på det lejede, der skyldes uforsvarlig adfærd fra lejerens side. Dette gæl- der også en fremlejer, som le- jeren har lejet ud til.

Men landsretten fandt det ikke bevist, at det var leje- ren eller forskeren, der havde medbragt væggelusene. Men selv om det eventuelt skul- le være forskeren, der havde medbragt væggelusene, fandt landsretten det ikke bevist, at det var sket ved "uforsvarlig adfærd". Derfor fik lejeren medhold i sagen og ud- lejeren dømt til at beta-

le for bekæmpelsen.

Kilde: Østre Lands- rets dom af 18. oktober 2013, refereret fra Tids- skrift for Bygge- og Bo- ligret (TBB 2014.66).

Xxxxxxx var repræsenteret af advokat Xxxxxx X.

Xxxxxx

16 « Lejer i Haderslev og Omegn Forår 2014

Der nu er gået 5 år siden Roskilde Bank kollapsede. Kollapset mar- kerede den danske

boligbobles bristen. I den anledning bringer vi Fandens Oldemors vise om den uheldige danske boligejer.

Skriv til os !

Har du en god, sjov eller dårlig oplevelse med en udlejer eller andet, du synes, du vil dele med medlemmerne af lejerforeningen, er du meget velkommen til at sende et indlæg.

Du må skrive i hånden eller på maskine, som det passer dig bedst. Vi renskriver gerne.

Indlæg sendes til:

Haderslev og Omegns Lejerforening, Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx.

Tip et medlem

Hører du om en ven, bekendt, kollega, familie eller andre, som har problemer med deres udlejer, så riv hjørnet af bladet og giv ham eller hende det.

Du må også gerne fortælle, hvor gode sagsbehandlerne er til at hjælpe.

Haderslev og Omegns Lejerforening Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx

74 52 17 80 eller 61 65 22 45

Vi er på kontoret onsdage fra kl. 15.30-17.30