E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T

Lejemål nr.: 12-110-300-14

E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T

EJER: Xxxxxxxx 00, Xxxxxx XxX CVR nr. 10431905

LEJER: AAK Bygninger, Aalborg kommune CVR nr. 29189420

LOKALERNE: Xxxxxxxx 00X, xx. xx., 0000 Xxxxxxx

INDHOLDSFORTEGNELSE

§ 1. Parterne og det lejede

§ 2. Anvendelse

§ 3. Ikrafttræden

§ 4. Opsigelse

§ 5. Afståelse og genindtrædelse

§ 6. Fremleje

§ 7. Overlevering af det lejede

§ 8. Årlige ydelser og depositum

§ 9. Forbrugsregnskab (varme, vand mv.)

§ 10. Driftsregnskab (drifts- og serviceudgifter)

§ 11. Øvrige udgifter og udgiftsarter

§ 12. Skatter og afgifter

§ 13. Pristals-/procentregulering

§ 14. Regulering af leje til markedslejen

§ 15. Vedligeholdelse og fornyelser

§ 16. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer

§ 17. Ansvar og risiko

§ 18. Fraflytning og aflevering af det lejede

§ 19. Moms

§ 20. Tvister

§ 21. Tinglysning og omkostninger

§ 22. Betingelse – slettes hvis lejekontrakten IKKE er betinget

LEJEKONTRAKT

§ 1.

Parterne og det lejede

§ 1.1 Hobrovej 42, Pensam ApS v/administrator, DEAS, Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg, Udlejer herved til

AaK Bygninger Aalborg kommune CVR-nr. 29189420

Borgmesterens Forvaltning Xxxxxxxxxxxx 00, 0. sal

9000 Aalborg

§ 1.2 Følgende lokaler på Xxxxxxxx 00X, xx. xx., 0000 Xxxxxxx i ejendommen matr. nr.

80gø, bi Xxxxxx xxxxxxxxxx.

Kontorlokale med et samlet bruttoareal på	ca.	576 m2
I alt	ca.	576 m2

§ 1.3 som vist på den som bilag 1 vedlagte tegning og med det af Lejer besigtigede omfang.

§ 1.4 Beregningen af bruttoarealet er bindende foretaget af Udlejer, og arealbekendtgø- relse nr. 311 af 27. juni 1983 finder ikke anvendelse. Udlejer har til enhver tid ret til at ændre i ejendommens fællesarealer med den konsekvens, at Lejers brutto- areal samt fordelingstal ændres.

§ 2.

Anvendelse

§ 2.1 Det lejede skal anvendes til kontor og må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Lejemålet må ikke anvendes til beboelse eller natop- hold.

§ 2.2 Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig plan- lægning.

§ 2.3 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for Lejers konkrete anvendelse af leje- målet. Xxxxx har derfor ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladel- ser, der kræves, med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrif- ter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold under- rettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser.

§ 2.4 Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at den- nes personale og andre, der får adgang til det lejede, omgås dette forsvarligt.

§ 2.5 Ændringer af det lejede må kun foretages med Udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter Udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage instal- lationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Udlejer kan for- lange, at Lejer, inden en ændring foretages, indbetaler et efter Udlejers skøn ri- meligt depositum til sikkerhed for retableringspligten. Et sådant depositum inde- står dog ikke alene til sikkerhed for førnævnte udgifter, men tillige til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem Lejer og Udlejer.

§ 2.6 Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade – herunder hændelig – som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af Lejers installationer, ombygnin- ger eller øvrige råden over det lejede.

§ 2.7 Udlejer er berettiget til at udleje eller selv benytte andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som Lejers.

§ 2.8 Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt etab- lering af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter Udlejers forud indhentede skriftlige godkendelse. Skiltningen mv. etableres af Xxxxx og for dennes regning, og det påhviler Xxxxx at opfylde alle myndighedskrav og indhente myndighedsgodkendelse.

§ 2.9 Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af Lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at even- tuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes.

§ 2.10 Ved fraflytning skal Xxxxx for egen regning fjerne ethvert spor af genstande an- bragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, herunder retablere facader mv., medmindre Udlejer skriftligt frafalder kravet herom.

§ 3.

Ikrafttræden

§ 3.1 Lejemålet træder i kraft den 1. november 2016.

§ 3.3 Senest på ikrafttrædelsestidspunktet afholdes en overtagelsesforretning, og Udle- jer udarbejder på grundlag heraf en indflytningsrapport. Lejer skal senest 14 dage efter modtagelsen af indflytningsrapporten meddele Udlejer eventuelle indsigelser mod denne. Udlejer har ret og pligt til at afhjælpe eventuelle mangler inden for rimelig tid. Xxxxxxx, som ikke forringer brugsværdien af det lejede, har Udlejer dog ikke pligt til at afhjælpe.

§ 4.

Opsigelse

§ 4.1 Lejemålet er fra Udlejers side uopsigeligt indtil den [indsæt dato], hvorefter det kan opsiges med [indsæt antal mdr.] måneders forudgående varsel til den 1. i et kvartal.

§ 4.2 Fra Lejers side er lejemålet uopsigeligt indtil den [indsæt dato], hvorefter det kan opsiges med [indsæt antal mdr.] måneders forudgående varsel til den 1. i et kvartal.

§ 4.3 Herudover kan lejemålet fra Udlejers side opsiges i henhold til kontraktens § 15

§ 4.4 Udlejer har ret til at anbringe eget udlejningsskilt eller tilsvarende på og i lejemå- lets facade i opsigelsesperioden. I samme periode er Xxxxx forpligtet til – på Udle- jers anmodning – at give mulige fremtidige lejere adgang til besigtigelse af leje- målet.

§ 5.

Afståelse og genindtrædelse

§ 5.1 Lejer har i forbindelse med overdragelse af den virksomhed, der drives fra de le- jede lokaler, ret til at afstå det lejede til samme koncern og til en person, der skal videreføre virksomheden fra de lejede lokaler. Udlejer skal godkende den indtrædende Lejer, men afslag kan kun gives, såfremt Udlejer har berettiget ind- sigelse mod erhververens økonomiske forhold eller faglige kvalifikationer, eller dersom der foreligger andre vægtige grunde, der berettiger Udlejer til at modsæt- te sig afståelsen, herunder Lejers forpligtigelser overfor tredjemand.

§ 5.2 Såfremt Lejer er et aktie- eller anpartsselskab, vil en overdragelse af det be- stemmende flertal af aktier eller anparter blive anset som en afståelse, som kræ- ver godkendelse fra Udlejer efter reglerne anført i første afsnit.

§ 5.3 Forud for en påtænkt overdragelse af den bestemmende indflydelse i selskabet påhviler det Lejer skriftligt at informere Udlejer herom. Udlejer er til enhver tid berettiget til at afkræve lejer nærmere dokumentation for, hvem der er indehaver af den bestemmende indflydelse i selskabet.

§ 5.4 Ved overdragelse til et interessentskab skal hver af interessenterne opfylde de anførte krav til branchekendskab, økonomi m.v.

§ 5.5 I forbindelse med afståelse er Udlejer berettiget til at fastsætte nye vilkår for det lejede, herunder for lejen, lejens regulering, depositum og tilsvarende sikkerheds- stillelse, vedligeholdelsesforpligtelser og alle andre vilkår, dog bortset fra vilkår om det lejedes afgrænsning, det lejedes anvendelse, aftalt uopsigelighed fra Udle- jers side og Lejerens afståelsesret, idet disse sidstnævnte vilkår skal fortsætte uændret.

§ 5.6 Udlejer er berettiget til at nægte godkendelse af afståelse, dersom der over for erhververen stilles urimelige vilkår såsom overdragelsessummer, der efter Udle- jers skøn i væsentlig grad overstiger det afståedes værdi, eller vilkår der efter Udlejers skøn forringer erhververens evne til at betale leje m.v.

§ 5.7 Såfremt ejendommen er momsregistreret, kan overdragelse kun ske til en virk- somhed, som er momsregistreret eller i øvrigt accepterer at betale moms af lejen og andre ydelser ifølge nærværende kontrakt.

§ 5.8 Såfremt Lejer driver virksomhed, som kan danne grundlag for afskrivning for ejendommen, kan overdragelse kun ske til en ny Lejer, som fortsætter denne virksomhed.

§ 5.9 Den meddelte afståelsesret giver ikke Xxxxx ret til at meddele leverandører, finan- sielle investorer eller lignende ret til at indtræde i lejemålet. Xxxxx har ikke ret til at pantsætte sine rettigheder i henhold til denne kontrakt.

§ 5.10 Lejer er forpligtet til at fremsende et eksemplar af overdragelsesdokumentet til Udlejer og til på forlangende at dokumentere indtrædende Lejers branchekend- skab og økonomiske forhold ved fremsendelse af årsopgørelser, regnskaber, driftsbudgetter m.v.. Udlejer skal snarest muligt efter modtagelsen af fornødne oplysninger om den foreslåede ny lejer meddele Lejer, om afståelsen kan god- kendes. Ny lejer må under ingen omstændigheder flytte ind i lejemålet eller fore- stå driften af den virksomhed, der drives i lokalerne, før Udlejers godkendelse fo- religger.

§ 5.11 Udgifter i forbindelse med afståelse af lejemålet er Udlejer uvedkommende, og Lejer hæfter for betaling af vederlag til Udlejer eller dennes administrator for ud- arbejdelse af tillæg til denne lejekontrakt eller eventuel ny lejekontrakt.

§ 5.12 Fristen for lejeforhøjelse i henhold til Erhvervslejelovens § 13 regnes fra det tids- punkt, hvor en sådan er gennemført over for den udtrædende Lejer.

§ 5.13 Den indtrædende Lejer indtræder i alle den udtrædende Lejer påhvilende forplig- telser, herunder vedrørende vedligeholdelse, aflevering og eventuel retablerings- pligt ved fraflytning.

§ 5.14 Såfremt indtrædende Lejer misligholder lejekontrakten inden udløbet af en Lejer påhvilende uopsigelighedsperiode, er udtrædende Lejer pligtig at genindtræde i lejemålet og betale samtlige restancer. Udtrædende Xxxxx er pligtig at informere Xxxxxxx om sin adresse på afståelsestidspunktet og om eventuelle senere adres- seændringer.

§ 5.15 Denne bestemmelse træder i stedet for Erhvervslejelovens § 55, der således ikke er gældende. Lejer har således ikke genindtrædelsesret.

§ 6.

Fremleje

§ 6.1 Xxxxx har ret til at fremleje det lejede helt eller delvist til samme koncern, idet fremlejeforholdet dog skal godkendes af Udlejer. Udlejer kan kun nægte fremleje, dersom Udlejer har berettiget indsigelse mod fremlejetagerens økonomiske for- hold eller faglige kvalifikationer, eller dersom der foreligger andre vægtige grun- de, der berettiger Udlejer til at modsætte sig fremlejeforholdet.

§ 7.

Overlevering af det lejede

7.1 Det lejede overtages ny-istandsat, det vil sige med nymalede hvide vægge og lof ter, nye gulvtæpper overalt, nye vægge i kontorer, glasvæg til køkken samt udlig- ning af høj gulvkant ved køkken jf. bilag? og i øvrigt i god og velvedligeholdt stand.

§ 8.

Årlige ydelser og depositum

§ 8.1 Den årlige leje udgør kr. 432.000,00 hvilken fremkommer således:

Kontorlokale: 576,00 m2 a kr. 750,00 kr. 432.000,00

I alt kr. 432.000,00

§ 8.2 Lejen forfalder til betaling kvartalvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og

1. oktober. Lejer afholder gebyrer forbundet med betaling af leje mv.

§ 8.3 Første betaling finder sted pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvar- tal.

§ 8.4 Ud over lejen betaler Lejer 10 % i afkast for udlejers istandsættelsesudgifter for lejemålet svarende til 60,76 kr. pr. m² i alt kr. 350.000,00.

§ 8.5 Ud over lejen betaler Lejer endvidere en andel af udgifterne i henhold til forbrugs- regnskabet, jf. § 9, samt en andel af udgifterne, jf. § 10.

§ 8.6 Alle krav, som udspringer af denne kontrakt eller Erhvervslejeloven, er pligtige pengeydelser.

§ 8.7 Lejer kan ikke undlade at betale leje eller andre ydelser på forfaldsdagen eller gø- re fradrag heri, selv om han måtte have modkrav mod Udlejer.

§ 9.

Forbrugsregnskab (varme, vand mv.)

§ 9.1 Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer er pligtig til at aftage hele sit forbrug af varme og varmt vand efter Udlejers anvisning herom, og Xxxxx betaler herfor efter nedenstående retningslinjer. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden Udlejers skriftlige samtykke.

§ 9.2 Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enhe- der, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller ud- vide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning.

§ 9.3 I forbrugsregnskabet indgår de nedenfor anførte udgifter, idet der tages forbehold for ukendte og/eller nye udgifter.

§ 9.4 For regnskabsåret 2016/2017 er udgifterne for hele ejendommen budgetteret som følger:

Ejendommens areal:		7.249,00
Lejemålets andel:			576,00
Udgifter:		Ejendommens andel	Lejemålets andel
Varmeforbrug inkl. energi- og belastnings- afgift	Kr.	128.000,00	10.175,00
Andel af viceværtsløn	kr.	68.500,00	5.445,00
Vedligeholdelse af varmeanlæg	kr.	4.000,00	320,00
Energimærkning	Kr.	2.500,00	200,00
Energistyring	kr.	7.000,00	560,00
Afskrivninger	Kr.	16.000,00	1.272,00
Administration varmeregnskab	kr.	6.200,00	495,00
Honorar udarbejdelse af varmeregnskab	Kr.	6.500,00	520,00
I alt ekskl. moms	kr.	238.700,00	18.987,00

§ 9.5 Lejemålets andel af udgifterne til varmeforbrug og energimærkning er anslået til kr. 10.375,00 p.a. ekskl. moms, og lejemålets andel af de øvrige udgifter er an- slået til kr. 8.612,00 p.a. ekskl. moms.

§ 9.6 Udgifterne til varmeforbrug fordeles mellem lejerne indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang, sådanne findes, og dels efter kriterier opstillet af en varmeingeniør valgt af Udlejer, bl.a. under hensyn til areal og væ- relses- og haneandele. Alle øvrige udgifter fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til det enkelte lejemåls areal set i forhold til ejendommens til enhver tid samlede areal, som er 7.249,00 m². Udgifter, som alene kan henføres til et eller flere af de enkelte lejemål i ejendommen, fordeles dog blandt disse lejere i for- hold til de involverede bruttoarealer.

§ 9.7 Hvis Udlejer skønner, at en lejers virksomhed afstedkommer en stigning ud over det sædvanlige i udgifterne til eksempelvis renovation eller andre udgifter, kan Udlejer pålægge Lejer en forholdsmæssig større betaling af de pågældende udgif- ter og således fravige de i øvrigt gældende fordelingsprincipper.

§ 9.8 Til dækning af forbrugsudgifterne betaler Lejer månedsvis et acontobidrag, der fragår i den endeligt opgjorte udgift for vedkommende regnskabsår. Dette acon- tobidrag kan når som helst og uden varsel ændres således, at det altid dækker de faktiske udgifter.

§ 9.9 Endelig opgørelse over forbrugsregnskabsudgifterne foretages én gang årligt, for tiden pr. 1. september til 31. august. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder.

§ 9.10 Hvis Udlejer som følge af en fejl eller forglemmelse har undladt at medtage en udgiftspost på regnskabet eller medtaget denne med et for lille beløb, er Udlejer uanset størrelsen heraf berettiget til enten at overføre den undladte udgiftspost eller en eventuel difference til det følgende forbrugsregnskab eller foretage op- krævning af beløbet, når fejlen konstateres.

§ 9.11 Udlejer har ikke ansvar for forbigående forstyrrelser i varme- og varmtvandsfor- syningen, men skal snarest afhjælpe sådanne forstyrrelser.

§ 9.12 Selv om kontrakten omfatter levering af varme og varmt vand hele året, kan Ud- lejer i sommertiden uden erstatning afbryde varmtvandsforsyningen i nødvendigt omfang af hensyn til eftersyn af anlægget mv.

§ 9.13 Såfremt Lejer gør indsigelse mod forbrugsregnskabet, og Udlejer afviser denne, anses Lejers indsigelse for bortfaldet, med mindre Lejer senest 2 uger efter mod- tagelsen af Udlejers afvisning skriftligt meddeler Udlejer, at indsigelsen fasthol- des, og at Lejer derfor ønsker sagen indbragt for boligretten.

§ 10.

Driftsregnskab (drifts- og serviceudgifter)

§ 10.1 Ud over den aftalte leje og de i §§ 9 og 11 nævnte udgifter er Udlejer berettiget til at kræve refusion af samtlige driftsudgifter af enhver art vedrørende ejendom- men. Medmindre andet er anført, forestår Udlejer alle tiltag vedrørende ejen- domsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor.

§ 10.2 I driftsregnskabet indgår de nedenfor anførte udgifter, idet der tages forbehold for ukendte og/eller nye udgifter.

§ 10.3 For regnskabsperioden 2016/2017 er udgifterne for hele ejendommen budgette- rede som følger:

Ejendommens areal:		7.520,5
Lejemålets andel:			576
Udgifter:	kr.	Ejendom- mens andel	Lejemålets andel
Bygningsforsikring	kr.	51.000,00	3.910,00
Fælles EL inkl. Afgifter	Kr.	37.000,00	2.835,00
Ren/vedl. Fællesareal indvendig og udvendig	kr.	131.000,00	10.035,00
Beplantning og vedligehold grønne arealer	Kr.	5.000,00	385,00
Snerydning/glatførebekæ,,pelse	Kr.	40.000,00	3.065,00
Drift og vedligehold af maskiner	Kr.	4.700,00	360,00
Renovation og containerleje	Kr.	47.500,00	3.740,00
Sikkerhedsforanstaltninger	kr.	2.800,00	215,00
Løn- og driftsudgifter	Kr.	240.000,00	18.390,00
Ventilationsomkostninger	kr.	15.500,00	1.190,00
Solafskærmning	Kr.	5.000,00	385,00
Administrationsomkostninger	kr.	9.200,00	705,00
Regulering vedr. tidligere regnskab	kr.	1.000,00	80,00
Fælles EL – D	kr.	13.000,00	1.000,00
Elevator – A, C og D	Kr.	25.000,00	1.915,00
Ren/vedl. Indvendige fællesarealer C og D	Kr.	22.000,00	1.685,00
Udgifter i alt, ekskl. moms,	kr.	649.700,00	49.895,00

§ 10.4 Lejemålets andel af de anførte udgifter er anslået til kr. 48.895 p.a. excl. moms.

§ 10.5 Ejendomsudgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til det enkelte lejemåls areal set i forhold til ejendommens til enhver tid samlede areal, som er 576 m². Udgifter, som alene kan henføres til et eller flere af de enkelte lejemål i ejendommen, fordeles dog blandt disse lejere i forhold til de involverede brutto- arealer.

§ 10.6 Hvis Udlejer skønner, at en lejers virksomhed afstedkommer en stigning ud over det sædvanlige i udgifterne til eksempelvis renovation eller andre udgifter, kan Udlejer pålægge Lejer en forholdsmæssig større betaling af de pågældende udgif- ter og således fravige de i øvrigt gældende fordelingsprincipper.

§ 10.7 Til dækning af ejendomsudgifterne betaler Lejer månedsvis et acontobidrag, der fragår i den endeligt opgjorte udgift for vedkommende regnskabsår. Dette acon- tobidrag kan når som helst og uden varsel ændres således, at det altid dækker de faktiske udgifter.

§ 10.8 Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages én gang årligt for tiden pr.

1. september 2016 til 31. august 2017. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge driftsregnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte mere el- ler mindre end 12 måneder.

§ 10.9 Hvis Udlejer som følge af en fejl eller forglemmelse har undladt at medtage en udgiftspost på regnskabet eller medtaget denne med et for lille beløb, er Udlejer uanset størrelsen heraf berettiget til enten at overføre den undladte udgiftspost eller en eventuel difference til det følgende forbrugsregnskab eller foretage op- krævning af beløbet, når fejlen konstateres.

§ 11.

Øvrige udgifter og udgiftsarter

§ 11.1 Ud over lejen, jf. § 8, og de i § 9 og § 10, nævnte udgifter, skal Lejer betale føl- gende udgifter direkte over for leverandøren:

- Elforbrug i det lejede.

- Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske ef- ter Udlejers anvisning.

§ 11.2 Såfremt Udlejer trods det direkte kundeforhold mellem Lejer og leverandøren hæfter over for leverandøren for nogle af de nævnte leverancer, kan Udlejer for- lange et særskilt depositum til sikkerhed for Lejers betalinger.

§ 12.

Skatter og afgifter

§ 12.1 Udlejer er endvidere berettigede til at kræve lejen reguleret, når ejendomsskat- ter, herunder dækningsafgiften mv., vedrørende grund og bygninger samt offent- lige afgifter til vand, afløb, renovation mv. forøges eller der bliver pålagt nye skat- ter og afgifter på grund og bygninger, eller forbruget forøges, jf. Erhvervslejelo- ven § 10-11. Udgangspunktet for en sådan regulering er de ejendommen pr. 1. januar 2016. påhvilende ejendomskatter og afgifter.

§ 12.2 Tilsvarende gælder enhver udgift, der pålægges ejendommen af det offentlige til specielle formål, fx bidrag til brandvæsen, civilforsvar og lignende eller til opfyl- delse af myndighedernes krav om indretning af beskyttelsesrum, anskaffelse af materiel mv.

§ 12.3 Selv om de nævnte skatter, afgifter m.v. måtte bortfalde eller blive nedsat, vil le- jen ikke blive nedsat, og Erhvervslejelovens § 12 er således ikke gældende.

§ 12.4 Skatter og afgifter fordeles forholdsmæssigt mellem lejerne efter gældende leje på varslingstidspunktet, men Udlejer har ret til at ændre fordelingsmetoden til fordeling efter kvadratmeter.

§ 13.

Pristals-/procentregulering

§ 13.1 Lejen reguleres en gang årligt med den procentvise ændring i nettoprisindekset. Procenten beregnes med to decimaler. Det anvendte nettoprisindeks har 2015 = 100 og er nærmere defineret i lovbekendtgørelse nr. 76 af 3. februar 1999.

§ 13.2 Reguleringen sker hvert års 1. november akkumulerende på grundlag af den på re- guleringstidspunktet gældende leje med den procentvise ændring i nettoprisindek- set. Første regulering finder sted pr. 1. november 2017 på grundlag af den procent- vise ændring i nettoprisindekset 1. august 2016 til 1. august 2017.

§ 13.3 Såfremt den beregnede pristalsændring udgør en stigning på mindre end 3 % af den på reguleringstidspunktet gældende leje, forhøjes gældende leje med 3 %.

§ 13.4 Såfremt lovbekendtgørelse om beregning af nettoprisindekset eller beregningsme- toderne herfor ændres, skal regulering af lejen ske efter regler, der mest muligt svarer til de principper, der er gældende i den oven for nævnte lov, og de princip- per, der på nuværende tidspunkt anvendes.

§ 13.5 Selv om Xxxxxxx måtte glemme at foretage én eller flere reguleringer af lejen i henhold til denne bestemmelse, mister Xxxxxxx dog ikke retten til på et hvilket som helst senere tidspunkt at foretage de glemte reguleringer og således afkræve Xxxxx den heraf følgende lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft, medmindre Ud- lejer udtrykkeligt har givet afkald herpå.

§ 13.6 Såfremt den årlige leje reguleres til markedslejen jf. § 14 eller reguleres som føl- ge af skatter og afgifter jf. § 12, samt i øvrigt reguleres som følge af forbedringer eller andre reguleringsbestemmelser som måtte blive indføjet ved ændringer i le- jelovgivningen, skal nettoprisindeksregulering fortsætte således at nettoprisin- deksregulering beregnes på grundlag af den nye regulerede leje.

§ 14.

Regulering af leje til markedslejen

§ 14.1 Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens § 13.

§ 14.2 Ved markedslejen forstås ikke kun den leje, som vil kunne opnås ved udlejning af lejemålet til den i denne kontrakt fastsatte anvendelse, idet der således ligeledes vil kunne tages hensyn til den leje, som vil kunne opnås ved udlejning til anden anvendelse.

§ 14.3 Lejer vil ingensinde kunne forlange lejen nedsat til et beløb, der er lavere end le- jen ved lejemålets ikrafttræden med tillæg af reguleringer i henhold til § 13.

§ 15.

Xxxxxxxxx af lejevilkår – genforhandling - opsigelse

§ 15.1 Udlejer er i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens § 14 berettiget til at kræve lejevilkårene ændret, hvorved bemærkes, at parterne er enige om, at lejemålet ikke er omfattet af Erhvervslejelovens § 62, der omhandler erhvervsbe- skyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives en erhvervsvirksom- hed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

§ 15. 2 Såfremt Udlejer benytter sig af sin adgang til at kræve lejevilkårene ændret, og parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige vilkår, har Udlejer ret til at op- sige lejeforholdet i medfør af Erhvervslejelovens § 14, stk. 8.

§ 15.3 Hvis Udlejer opsiger lejeforholdet efter Erhvervslejelovens § 14, stk. 8, og Lejer vil kræve erstatning, er det udtrykkeligt aftalt, at størrelsen af det maksimale er- statningskrav ikke kan overstige et beløb svarende til 3 måneders leje – opgjort pr. ophørstidspunktet.

§ 16.

Vedligeholdelse og fornyelser

§ 16.1 Udgifter til vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm, hvorved forstås tag, fa- cader og den udvendige side af døre og vinduer – dog ikke butiksdøre- og vinduer

– afholdes endeligt af Udlejer, hvorimod øvrige vedligeholdelses-, renholdelses- og fornyelsesudgifter betales af lejerne over ejendomsregnskabet, jf. § 10.

§ 16.2 Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af lejemålet påhviler således Xxxxx. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. fornyelse af maling, vægbeklædning, hvidtning, gulvbelægning mv., vedligeholdelse og udskiftning af låse, nøgler, beslag, ruder, vandhaner, vaske- og wc-kummer samt øvrige sanitære installationer, elektriske in- stallationer, herunder hårde hvidevarer og armaturer af enhver art, rensning af vandlåse med afløb fra vask samt rensning og vedligeholdelse af alle øvrige installa- tioner i de lejede lokaler. Førnævnte opregning af elementerne i Lejers vedligehol- delsespligt er ikke udtømmende, men blot eksempler.

§ 16.3 Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af lejemålet som følge af forringelse ved slid og ælde påhviler Xxxxx og skal foretages så ofte, det er påkrævet, af hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

§ 16.4 Udlejer kan forlange, at Lejer lader de ham påhvilende vedligeholdelses- og istand- sættelsesarbejder udføre straks, når en mangel er konstateret.

§ 16.5 Opfylder Xxxxx ikke uden opsættelse et ham påhvilende vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejde efter dertil at være skriftligt opfordret af Udlejer, kan Udlejer lade arbejdet udføre på Xxxxxx bekostning.

§ 16.6 Lejer kan ikke kræve nedslag i lejen eller nogen form for erstatning for den tid, der medgår til ovennævnte vedligeholdelses-, reparations- og/eller ombygningsarbejder. Udlejer har dog erstatningspligt efter dansk rets almindelige regler, såfremt arbej-

der, der i denne forbindelse påhviler Udlejer, er af et sådant omfang, at de udeluk- ker Lejer fra at udøve sin virksomhed.

§ 16.7 Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelses- stand mv.

§ 16.8 Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som uden for dette i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens kapitel 5. Ændrin- gerne kan gennemføres, uanset om de væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

§ 17.

Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer

§ 17.1 Det påhviler Lejer at iagttage, at der er god orden i og omkring det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at Udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves

at Lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejen- dommen i øvrigt,

at der ikke må parkeres cykler uden for de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende Xxxxx og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter Xxxxxxxx anvisninger.

§ 17.2 Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregulativer, som Le- jer er pligtig til nøje at overholde.

§ 17.3 Såfremt Lejer uden Udlejers godkendelse eller i strid med vilkårene i en sådan opsætter skilte, flagstænger, markiser eller lignende på eller ved ejendommen, jf. herved kontraktens § 2, er Udlejer berettiget til uden forudgående varsel at bort- fjerne de omhandlede effekter for Lejers regning og risiko. På samme måde er Udlejer berettiget til at bortfjerne effekter, såsom reklamer, tøjstativer, udstil- lingsskabe mv., som Lejer uden Udlejers godkendelse eller i strid med vilkårene i en sådan har opstillet på ejendommens udenoms- og/eller fællesarealer. Sådanne bortfjernede effekter opbevares af Udlejer for Lejers regning og risiko.

§ 17.4 Lejers manglende overholdelse af Udlejers anvisninger og krav med hensyn til skiltning, reklamer, tøjstativer, udstillingsskabe mv. betragtes som en væsentlig misligholdelse af lejeforholdet og berettiger Udlejer til at opsige og ophæve dette efter reglerne i Erhvervslejeloven, kapitlerne 11 og 12.

§ 17.5 Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum in- den for den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme.

§ 17.6 Uanset om en del af ejendommens fællesareal er indregnet i bruttoarealet for det lejede, disponerer Udlejer suverænt over ethvert fællesareal såvel som over alle udenomsarealer, det være sig fortove, gårdarealer samt alle øvrige fællesarealer, fx trapper, elevatorer mv. Dette indebærer, at Udlejer suverænt disponerer over disse arealer, herunder også til fordel for tredjemand og såvel mod vederlag som uden vederlag. Fx er det tilladt Udlejer at udleje til reklamepladser, mobilantenner mv.

§ 18.

Ansvar og risiko

§ 18.1 Lejer drager selv omsorg for inden ikrafttrædelsestidspunktet, dvs. inden indret- ningen af det lejede med inventar mv., at tegne erhvervsforsikring omfattende brand, tyveri og driftstab.

§ 18.2 Skulle der i lejeforholdets løbetid opstå skader på Lejers ejendom (fx på inventar o.l.) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved det lejede, kan Udlejer kun gøres ansvarlig herfor, såfremt Udlejer har handlet uagtsomt.

§ 18.3 Ifalder Udlejer i medfør af foranstående erstatningsansvar, kan erstatningsansva- ret pr. skadesbegivenhed maksimalt udgøre et beløb svarende til det af Lejer ak- tuelt indbetalte depositum på skadestidspunktet.

§ 19.

Fraflytning og aflevering af det lejede

§ 19.1 Ved lejemålets ophør skal Lejer senest kl. 12 den dag, det lejede fraflyttes, selvom det er en helligdag eller dagen før en helligdag, aflevere det lejede med, hvad dertil hører, i samme stand som ved overleveringen, dvs., ny-istandsat jf. § 7, dvs. malet på alle malbare flader, med nyrensede og vedligeholdte tæpper og alle installationer rengjorte og i fuld funktionsduelig stand og i øvrigt velvedligeholdt samt rengjort. Den fraflyttende Xxxxx er pligtig til at betale leje i den tid, det tager at istandsætte lokalerne.

§ 19.2 Enhver af parterne kan forlange, at der senest 14 dage før flyttedagen afholdes en fælles besigtigelse af det lejede med henblik på at aftale omfanget og gennemførel- sen af Lejers istandsættelsesforpligtelse. Såfremt istandsættelse ikke er udført – el- ler efter Xxxxxxxx skøn ikke udført tilfredsstillende – inden det lejedes aflevering, sker istandsættelse ved Udlejers foranledning og for Lejers regning.

§ 19.3 Udlejer kan forlange, at de Lejer påhvilende istandsættelsesforpligtelser kapitalise- res, og at det således fastsatte beløb betales kontant af Lejer ved lejemålets ophør. I så fald er Xxxxx ikke berettiget til at lade lejemålet istandsætte, og den nærmere fremgangsmåde vil være den, at der afholdes en fælles besigtigelse af lejemålet med henblik på udarbejdelse af en beskrivelse af de Lejer påhvilende istandsæt- telsesarbejder. Umiddelbart efter afholdelsen af denne besigtigelse indhenter Ud- lejer to tilbud fra anerkendte håndværkere på udførelsen af de beskrevne istand- sættelsesarbejder. Lejer er herefter forpligtet til ved Udlejers påkrav at betale Ud- lejer beløbet i henhold til det laveste tilbud samt teknikerhonorar og leje for istandsættelsesperioden.

§ 19.4 Lejers ændringer af eller særindretninger i det lejede skal fjernes, og lokalerne re- tableres, medmindre Udlejer bestemmer, at særindretningerne skal forblive i leje- målet, i hvilket tilfælde disse skal afleveres i samme gode stand som lejemålet i øv- rigt.

§ 19.5 Lejer er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre o.l., herunder også så- danne låse, som Xxxxx selv har anbragt.

§ 19.6 Alt, hvad Xxxxx har installeret eller senere måtte installere af inventar i det lejede, såsom diske, skabe, borde, maskiner mv., tilhører Lejer og skal medtages ved leje- målets ophør, og der skal foretaget fuldstændig retablering efter fjernelsen.

§ 19.7 Det er mellem parterne aftalt, at fristen i Erhvervslejelovens § 74, stk. 2 fastsæt- tes til 3 måneder.

§ 20.

Moms

§ 20.1 Samtlige ydelser i henhold til denne lejekontrakt tillægges den til enhver tid gæl- dende momssats.

§ 21.

Tvister

§ 21.1 Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med denne lejekontrakt, skal indbrin- ges for boligretten i første instans.

§ 21.2 Tvister om de Lejer påhvilende istandsættelsesforpligtelser i henhold til kontrak- tens § 19 afgøres dog af en sagkyndig udpeget af Det Danske Voldgiftsinstitut.

§ 22.

Tinglysning og omkostninger

§ 22.1 Såfremt Lejer i henhold til denne kontrakt har erhvervet videregående rettigheder, end der tilkommer Xxxxx efter Erhvervslejeloven, er han berettiget til på egen foran- ledning at lade en ekstrakt af lejekontrakten tinglyse på ejendommen xxxx.xx. 80gø, bi Ålborg markjorder, dog med respekt af nuværende og kommende byrder, servitutter og uden præjudice for nuværende og fremtidige pantehæftelser.

§ 22.2 Kontrakten kan aflyses efter begæring af Udlejer enten mod forevisning af Lejers opsigelse, Udlejers ophævelse eller udskrift af fogedbogen, der bekræfter Lejers ud- sættelse af lejemålet, eller Udlejer på anden måde godtgør, at Lejer er fraflyttet le- jemålet. Lejer afholder eventuelle omkostninger ved aflysning.

§ 22.3 Parterne afholder hver især egne omkostninger i forbindelse med forhandlinger og udarbejdelse af denne lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat mv.

ooo0ooo

Bilag:

1. Tegning

2. Tegning ove4r udlejers istandsættelse i lejemålet

3. Energimærke

4. By- og Boligministeriets checkliste

Det originale eksemplar af kontrakten forbliver hos Udlejer, idet Lejer modtager en kopi heraf.

Frederiksberg, den , den

For Udlejer: Som Lejer:

Xxxxxxxx 00, Xxxxxx ApS Tegningsberettiget for

v/DEAS A/S AaK Bygninger Aalborg kommune