Fastkursaftale ved indfrielse. Ophævelse. Misligholdelsesomk.
21312214
Fastkursaftale ved indfrielse. Ophævelse. Misligholdelsesomk.
Klagerne henvendte sig i februar 2013 til det indklagede realkreditinstituttet vedrørende omlægning af deres indestående lån og oplyste i den forbindelse, at ejendommen var til salg og havde været det i 6 måneder. Instituttet fremsendte i februar 2013 et låneomlægningstilbud til klagerne, som var betinget af, at ejendommen ikke havde været udbudt til salg de sidste 12 måneder. Samme dag sendte instituttet en bekræftelse til klagerne på en indfrielsesfastkursaftale, hvori klagerne blev opfordret til straks at henvende sig til instituttet, hvis de var uenige i oplysningerne i aftalebekræftelsen. Klagerne rettede i marts 2013 henvendelse til instituttet om manglende opfyldelse af kurssikringsaftalen, herunder som følge af udbetalingsforbeholdet om salg af deres ejendom. I forlængelse heraf fremsendte instituttet en opkrævning på 21.709 kr. til klagerne vedrørende opgørelse af fastkursaftalen. Klagerne rettede herefter henvendelse til den lokale retshjælp, som den
25. marts 2013 bestred instituttets opkrævning. Under dialogen, som ikke førte til en afklaring, kom det frem, at forbeholdet beroede på en fejl, som instituttet imidlertid mente, at klagerne måtte indse.
Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet ikke kunne kræve misligholdelsesomkostninger på 21.709 kr. gældende i anledning af ophævelsen af fastkursaftalen. Instituttet påstod frifindelse.
Flertallet i Nævnet fandt, at klagerne ikke kunne påberåbe sig udbetalingsvilkåret, hvorefter ejendommen hverken måtte være sat til salg eller planlagt sat til salg, som grundlag for, at de skulle frigøres for pligten til at betale misligholdelsesomkostninger i forbindelse med deres ophævelse af fastkursaftalen vedrørende indfrielse, dels fordi forbeholdet skulle varetage instituttets interesser, dels fordi klagerne måtte indse, at forbeholdet var indsat ved en fejl fra instituttets side. Endelig fandt flertallet, at klagernes reklamation den 6. marts 2013 var for sen, og stemte derfor for at frifinde instituttet. Mindretallet fandt instituttets lånetilbud med det anførte udbetalingsvilkår i relation til salg eller salgsbestræbelser var udtryk for en uoverensstemmende accept med den virkning, at klagerne, der ikke tiltrådte dette nye tilbud, heller ikke var bundet af fastkursaftalen. Mindretallet fandt endvidere, at det ikke kunne bebrejdes klagerne, at de ikke indså, at indsættelsen af forbeholdet beroede på en fejl fra instituttets side. Mindretallet stemte derfor for at tage klagernes påstand til følge. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og som følge heraf blev realkreditinstituttet frifundet.
K E N D E L S E
afsagt den 26. november 2014
JOURNAL NR.: 2013-01-12-214-B
INSTITUT: BRFkredit A/S
KLAGEEMNE: Fastkursaftale ved indfrielse.
Ophævelse. Misligholdelsesomkostninger.
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2014
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxx X. Xxxxxx
Xxxxxx X. Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klagerne havde i deres ejendom et kortrentelån F1 på oprindelig
3.520.000 kr., som var ydet af det indklagede realkreditinstitut. Efter det oplyste var lånet ydet med afdragsfrihed frem til udgangen af 2013.
Klagerne rettede den 26. februar 2013 henvendelse til indklagede, idet de ønskede mulighederne for omlægning af det indestående lån afdækket nærmere. Klagerne oplyste i den forbindelse, at ejendommen var til salg og havde været det i 6 måneder.
Indklagede fremsendte den 26. februar 2013 et tilbud til klagerne vedrørende låneomlægning. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:
”Lånet
Låntype Rentetilpasningslån,
inkonverterbart kontantlån
Låntypen giver mulighed for afdragsfrihed
Hovedstol 3.613.600 kr.
Maksimal løbetid 30 år med 4 ydelser pr. år.
Bidragssats¹ pr. termin p.t. 0,1645575% af lånerestgælden, (heraf 0,0172375 procentpoint tillæg for afdragsfrihed) dog min.
p.t. 225 kr.
Rentetilpasningsdato 1. april
Obligationsrente … 2% …
Beregningerne i denne aftale er foretaget pr. den 26.02.2013 og er baseret på foreløbige kurser. Det endelige resultat kendes først ved lånets udbetaling. Se LånGuide, bemærkninger til Pantsætnings- og Låneaftale.
…
Konsekvens af omprioritering (- betyder besparelser)
Ændring af 1. års ydelse før skat -222.525 kr. Ændring af 1. års ydelse efter skat -194.876 kr. Ændring af obligationsrestgæld 22.392 kr.
Ændring af nutidsværdi efter skat -118.175 kr.
Provenu
Foreløbigt beløb til udbetaling 538 kr.
Foreløbigt beløb til udbetaling efter modregning af terminsydelser på lån, der
indfries 3.387 kr.
1 Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået.
2 Den anvendte skattesats er 30,6%
…
Betingelser for lånets udbetaling
Inden lånet kan udbetales, skal de betingelser, der fremgår af bilag pkt. 1. være opfyldt.
…
Bilag
…
1. Betingelser for lånets udbetaling
Lånetilbuddet er gyldigt til den 28.08.2013 medmindre andet aftales. Det betyder, at lånet skal være udbetalt inden denne dato.
…(Indklagede)… kan udbetale det nye lån, når nedennævnte betingelser er opfyldt,
herunder at …(indklagede)… har modtaget og godkendt alle de ønskede dokumenter.
• Ejendommen må hverken have været udbudt eller påtænkt udbudt til salg inden for de sidste 12 måneder inden …(indklagedes)… afgivelse af lånetilbud eller i perioden fra lånetilbudets afgivelse til lånets udbetaling. Ejendommen betragtes som ”påtænkt udbudt til salg”, hvis ejer har erhvervet en anden helårsbolig eller har skiftet bopæl.
…”
Indklagede fremsendte den 26. februar 2013 til hver af klagerne en bekræftelse af kursaftale:
”Ejendomsoplysninger
…
Status
Hovedstol Lånrestgæld Obligationsrestgæld
Status den 01.04.2013 DKK 3.520.000,00 DKK 3.489.932,05 DKK 3.530.767,83
Specifikation af kontantindfrielse | ||
Ifølge fastkursaftalen den 19.03.2013, skal lånet indfries på denne måde: Obligationer: Rente 2,00%, papirnavn …, fondskode 0937142 Restgæld DKK 3.530.767,83 til kurs 101,600 | DKK | 3.587.260,12 |
Kurtage | DKK | 7.174,52 |
Bidrag 19.03.2013-01.04.2013 | DKK | -833,85 |
Rente 19.03.2013-01.04.2013 | DKK | -2.515,07 |
Terminsbetaling 01.03.2013 | DKK | 67.962,86 |
Gebyr for kursaftale 26.02.2013 | DKK | 500,00 |
Gebyr for indfrielsesafregning 15.03.2013 | DKK | 750,00 |
Indbetales til …(indklagede)… senest den 19.03.2013 DKK | 3.660.298,58 | |
Hvis du er uenig i en eller flere oplysninger, skal du straks henvende dig til …(indklagedes)… Kundecenter på telefon …
…(Indklagede)… bekræfter hermed, at du og …(indklagede)… den 26.02.2013 har indgået en fastkursaftale om indfrielse af lånet på de vilkår, der er anført i denne bekræftelse.”
Kursaftalebekræftelsen var vedlagt indklagedes almindelige bestemmelser for fastkursaftale om indfrielse af lån:
”1. En fastkursaftale om indfrielse af et lån er en aftale mellem
…(indklagede)… og en låntager om, at låntager kontant indfrier lånet til en aftalt kurs på en bestemt dag (afregningsdagen). Når fastkursaftalen er indgået, kan lånet ikke indfries på anden måde. Fastkursaftalen kan indgås skriftligt eller mundtligt (telefonisk). I begge tilfælde vil
…(indklagede)… sende en skriftlig bekræftelse, der bl.a. viser det samlede
beløb, der skal betales på afregningsdagen samt specifikation heraf.
2. Det samlede beløb, der skal betales, vil så vidt muligt blive modregnet i provenuet for et nyt lån, der samtidigt skal udbetales. Låntager er under alle omstændigheder forpligtet til at sørge for, at …(indklagede)… pr.
afregningsdagen har modtaget de fornødne likvide midler til, at lånet kan indfries som anført i bekræftelsen.
3. Bliver lånet ikke indfriet på afregningsdagen, pga. forhold som
…(indklagede)… er uden indflydelse på, er fastkursaftalen misligholdt. Misligholdelsen fritager ikke låntager for at indfri lånet, medmindre der indgås en ny aftale mellem låntager og …(indklagede)…, som anført i punkt 4.
4. Hvis låntager ikke kan indfri lånet i henhold til fastkursaftalen, men ønsker, at lånet skal forblive indestående i ejendommen, skal låntager hurtigst muligt rette henvendelse til …(indklagede)… Hvis …(indklagede)… er indforstået med, at lånet ikke skal indfries, kan …(indklagede)… og låntager indgå en aftale xxxxx, således at lånet bliver indestående i ejendommen. Denne nye aftale kan betinges af, at låntager erstatter
…(indklagede)… et beløb svarende til en beregnet kursdifference med tillæg
af omkostninger.
5. Låntager skal betale gebyr for fastkursaftalen, indfrielsesgebyr og kurtage. Beløbene fremgår af bekræftelsen. Hvis en fastkursaftale misligholdes, skal der endvidere betales gebyr for misligholdelsen samt morarenter. Hvis der i forbindelse med en misligholdelse af fastkursaftalen indgås aftale mellem låntager og …(indklagede)… om, at lånet skal forblive indestående i ejendommen, bortfalder indfrielsesgebyret, men i så fald, skal der endvidere betales kurtage beregnet af den kursværdi, som
…(indklagede)… kan opnå ved salg af de pågældende obligationer med den
ordinære kurtagesats. Satserne for gebyrer og kurtage fremgår af
…(indklagedes)… prisoversigt, som De kan få tilsendt ved henvendelse til
…(indklagede)…. Har de for nylig modtaget en LånGuide, kan De også se
satserne i prisoversigten i denne.
6. Hvis en fastkursaftale om udbetaling af et nyt lån ønskes ophævet omkostningsfrit i overensstemmelse med reglerne herom (se LånGuiden), kan fastkursaftalen om indfrielse af lånet også ophæves omkostningsfrit for låntager, såfremt de to fastkursaftaler har samme afregningsdag.”
Efter det oplyste rettede klagerne den 6. og den 18. marts 2013 telefonisk henvendelse til indklagede om manglende opfyldelse af kurssikringsaftalen.
Den 18. marts 2013 fremsendte indklagede en opkrævning til klagerne vedrørende opgørelse af fastkursaftalen. Opkrævningen lød på et beløb på 21.709 kr.
Klagerne rettede herefter henvendelse til den lokale retshjælp, som den 25. marts 2013 fremsendte følgende brev til indklagede:
”…(Klagerne)… har henvendt sig til … Retshjælp i anledning af …(indklagedes)… tilbud af 26. februar 2013 om låneomlægning, samt den efterfølgende fremsendte regning på kr. 21.709,00.
Indledningsvis skal … Retshjælp på vegne vores klienter gøre indsigelse mod
ovennævnte faktura.
Vores klienter har oplyst, at lånetilbuddet blev fremsendt på baggrund af en
telefonisk henvendelse til …(indklagede)… ultimo februar 2013. I forbindelse
hermed oplyste vores klienter flere gange …(indklagedes medarbejder)…, at den omhandlede ejendom var sat til salg hos ejendomsmægler. Det blev endvidere præcisret, at ejendommen havde været udbudt til salg gennem det seneste halve år.
Efter modtagelsen af lånetilbuddet, opdager vores klienter, at det af
…(indklagedes)… ”Betingelser for lånets udbetaling”, pkt. 1, første afsnit, fremgår at: ”Ejendommen (hverken må) have været udbudt eller påtænkt udbudt til salg inden for de sidste 12 måneder…”.
Som sagen er oplyst for … Retshjælp, har …(indklagede)… således haft positiv viden om, at dette væsentlige aftalevilkår ikke var opfyldt, da lånetilbuddet blev udfærdiget og fremsendt til vores klienter.
En væsentlig forudsætning for aftalens indgåelse har derfor ikke været til
stede, hvorfor betalingen for ”fastkursaftalen” ses opkrævet uberettiget.
…(Indklagede)… anmodes om, på baggrund heraf, at annullere såvel opkrævningen, som lånetilbuddet.
Fremtidig korrespondance i sagen kan sendes til … Retshjælp.”
Indklagede besvarede den 12. april 2013 henvendelsen som følger:
”I forlængelse af vores brev af 3. april 2013 har vi nu haft lejlighed til at aflytte telefonsamtalen mellem Deres klient og vores rådgiver … den 26. februar 2013.
Ved telefonsamtalen oplyste Deres klient, at ejendommen var udbudt til salg, ligesom han også oplyste, at han ønskede at reducere sin kvartalsmæssige terminsydelse til …(indklagede)…
Kunderådgiveren oplyste på den baggrund, at …(indklagede)… ville fraråde en omlægning af lånene i ejendommen, men at man henset til Deres klients ønsker og oplysninger om hans økonomiske forhold ville tilbyde en omlægning af lånet. På den baggrund blev kursindfrielseskontrakten indgået.
Det beror på en beklagelig fejl, at betingelsen ”Ejendommen må hverken have været udbudt eller påtænkt udbudt til salg inden for de sidste 12 måneder inden
…(indklagedes)… afgivelse af lånetilbud …” fremgik af det fremsendte lånetilbud. Det må imidlertid have stået Deres klient klart, at det var en fejl, eftersom vores rådgiver … flere gange under samtalen frarådede den ønskede låneomlægning, netop med baggrund i, at ejendommen var udbudt til salg. …(Indklagede)… ville ikke på noget tidspunkt have gjort betingelsen gældende over for Deres klient. Dette var eller burde Deres klient have været klar over.
Vi fastholder derfor, at den fremsendte regning på 21.790 kr. skal betales til
os snarest muligt.”
Retshjælpen fastholdt den 22. april 2013 klagen over for indklagede:
”Under henvisning til ovenstående ejendomsnr. samt til Deres brev af den 12. april 2013 skal vi hermed, efter at have drøftet sagen med vores klienter, vende tilbage i sagen.
Vores klienter har supplerende oplyst, at …(klager 2)… havde endnu en
telefonsamtale med en mandlig medarbejder hos …(indklagede)… efter den første
med …(rådgiver)… og efter modtagelsen af lånedokumenterne. Under denne samtale oplyste …(klager 2)…, at han ikke kunne underskrive lånedokumenterne, idet huset var sat til salg. Samtalen fandt sted 4-5 dage efter den første samtale.
Efter … Retshjælps opfattelse, kan det ikke lægges til grund, at det måtte have
stået vores klienter klart, at der var tale om en fejl i lånedokumenterne.
…(Indklagede)… er professionel erhvervsdrivende i denne henseende, hvorimod vores klienter er forbrugere, der ikke kan antages, at have hverken særlig eller sagkyndig indsigt i de omhandlede forhold.
På baggrund af den ovennævnte telefonsamtale med den mandlige medarbejder, den omstændighed at …(indklagede)… er professionel erhvervsdrivende samt den yderligere omstændighed, at der foreligger en fejl i lånedokumentet, som også anerkendt i …(indklagedes)… skrivelse, skal vi hermed på ny afvise kravet om betaling af kr. 21.709,00.”
Den 3. maj 2013 besvarede indklagede den seneste henvendelse fra Retshjælpen:
”Vi må fastholde, at Deres klienter er forpligtet til at betale for ophævelsen
af kursindfrielseskontrakten.
Det blev ved den telefoniske indgåelse af kontrakten understreget, at der var tale om en bindende aftale. Deres klienter kan således ikke have været i tvivl om dette forhold. Det fremgår i øvrigt af side 1, fremhævet med fed skrift, på bekræftelsen af kursaftalen, at Deres klienter skulle have reageret straks, såfremt de var uenige i én eller flere oplysninger i aftalen (vedlægges). Deres klienters efterfølgende henvendelse den 6. marts 2013, altså 6 hverdage efter kursaftalens indgåelse, kan ikke anses for at opfylde dette krav.
For så vidt angår den fejlagtigt anførte betingelse om, at ejendommen ikke måtte være sat til salg, skal vi gentage, at Deres klienter ikke kan påberåbe sig denne, idet Deres klienter dels måtte indse det var en fejl, dels fordi
…(indklagede)… ikke ville påberåbe sig betingelsen.
De er velkommen til at kontakte os, hvis De har yderligere bemærkninger i
sagen.”
Retshjælpen fastholdt på ny den 27. maj 2013 klagen:
”Under henvisning til ovenstående sag samt Deres seneste skrivelse af 3. maj 2013, skal … Retshjælp hermed, efter at have afholdt endnu et møde med vores klienter, fremkomme med nedenstående bemærkninger.
På tidspunktet for den i sagen omhandlede telefonsamtale, samt …(indklagedes)… efterfølgende fremsendelse af aftaledokumenterne, var ejendommen allerede sat til salg, hvilket …(indklagede)… var bekendt med. Vores klienter gav, som tidligere oplyst i … Retshjælps skrivelse af 25. marts 2013, oplysninger herom til …(indklagedes)… medarbejder i forbindelse med den telefoniske henvendelse.
Det oprindeligt fremsendte dokument udgør et ”Tilbud om lån” og således ikke en bekræftelse på en endelig aftale. Kopi af de fremsendte dokumenter fra den 26. februar 2013 vedlægges. Den fremsendte ”Bekræftelse af kursaftale” har vores klienter ikke modtaget.
Vores klienter har således givet …(indklagede)… oplysning om den omstændighed, at ejendommen var til salg, hvilket blev gentaget overfor …(indklagedes rådgivers)… mandlige kollega ved den anden telefonsamtale.
I forbindelse af samme telefonsamtale kunne …(indklagede)…, mundtligt eller skriftligt, have informeret vores klienter om, hvilken betydning det havde, at huset stod til salg.
Endvidere er der som tidligere nævnt tale om et forbrugerforhold, hvor tvivl og uklarheder i relation til udarbejdelse og indhold af aftalen, skal fortolkes til ugunst for den erhvervsdrivende, hvorfor … Retshjælp på ny må afvise kravet.”
Efter dialog med indklagede fremsendte Xxxxxxxxxxx den 14. oktober 2013 et brev, der indholdsmæssigt var identisk med det, som Xxxxxxxxxxx havde fremsendt den 27. maj 2013.
Indklagede besvarede den 24. oktober 2013 henvendelsen som følger:
”De skriver, at De vedlægger kopi af dokumenter af den 26. februar. Der var dog ikke vedlagt noget i Deres skrivelse, hvorfor vi formoder, at De henviser til
…(indklagedes)… ”Tilbud om lån”, med henvisning til, at der ikke i disse dokumenter er tale om en endelig aftale. Det er vi enige i. Deres klient blev imidlertid oplyst telefonisk ved samtalen den 26. februar, at han indgik i en bindende aftale for så vidt angår sikring af indfrielseskursen på det eksisterende lån.
Bekræftelse på den indgåede kursaftale blev den 26. februar sendt i to kuverter, én til …(klager 1)… og én til …(klager 2)… Det forekommer os derfor usandsynligt, at ingen af disse kuverter skulle være nået frem til Deres klienter. Kopier vedlægges.
Vi fastholder fortsat, at Deres klienter er forpligtet til at betale for ophævelsen af kursindfrielseskontrakten. Den oprindelige opkrævning herpå var udstedt med sidste rettidige betalingsfrist den 9. april 2013. Da vi endnu ikke har modtaget betaling for ophævelse af kursindfrielseskontrakten vil denne blive opkrævet samtidig med december terminen 2013.
Hvis De er utilfreds med denne afgørelse, kan De klage til Realkreditankenævnet,
…, idet vi dog skal anbefale, at De først kontakter Realkreditankenævnet telefonisk for at få vejledning om klagemulighederne. De kan også søge oplysninger om Realkreditankenævnet på www…
De har endvidere mulighed for at klage til Finanstilsynet … over …(indklagede)…”
Retshjælpen rettede den 18. november 2013 på ny henvendelse til indklagede:
”Under henvisning til Deres skrivelse af den 24. oktober 2013, kan jeg på vegne af vores klient …(klagerne)… fremføre følgende bemærkninger.
… Retshjælp kan på vegne af vores klient oplyse, at det ikke bestrides, at der er indgået en bindende aftale pr. telefon den 26. februar 2013 vedr. omlægning af lån, dog blev denne aftale indgået under den forudsætning, at lånet kunne udbetales når huset blev solgt. Det blev flere gange nævnt under denne samtale, at vores klients hus var til salg. Der er derfor ikke indgået bindende aftale om lånet på de præmisser, som De efterfølgende fremsendte vores klient.
Med hensyn til det af Dem fremførte synspunkt vedr. fremsendelse af en bekræftelse til vores klient, kan der hertil bemærkes, at dette er uden betydning for sagen, eftersom vores klient for det første ikke har modtaget denne bekræftelse, samt udgør denne bekræftelse fra jeres side ikke en automatisk accept fra vores klients side af lånetilbuddets præmisser.
Vores klient fastholder derfor fortsat, at han ikke er forpligtet til at betale for ophævelse af kursindfrielseskontrakten, eftersom aftalen aldrig har været indgået på de af Dem fremførte præmisser.
Fastholder De fortsat Deres krav, ser vores klient sig nødsaget til at indbringe sagen for Realkreditankenævnet samt Finanstilsynet.”
Efterfølgende indbragte Xxxxxxxxxxx på vegne af klagerne sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede ikke kan kræve misligholdelsesomkostninger på 21.709 kr. i anledning af ophævelsen af fastkursaftalen.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERNES FREMSTILLING:
Klagerne anfører, at indklagede den 26. februar 2013 tilbød en låneomlægning og fremsendte tilbud/aftale herpå, som indklagede efterfølgende udstedte en regning for på 21.709 kr.
Da der blev ydet mangelfuld/misvisende rådgivning, og da der ikke blev indgået en bindende aftale, gjorde klagerne indsigelse mod fakturaen og aftalen/tilbuddet.
Lånetilbuddet blev fremsendt på baggrund af en telefonisk henvendelse til indklagede ultimo februar 2013. I forbindelse hermed gentog klagerne flere gange over for indklagedes medarbejder, at den omhandlede ejendom var sat til salg hos en ejendomsmægler. Det blev endvidere præciseret, at ejendommen havde været udbudt til salg gennem det seneste halve år.
På trods heraf fremgik det af indklagedes udbetalingsbetingelser i lånetilbuddet, at ”Ejendommen må hverken have været udbudt eller påtænkt udbudt til salg inden for de sidste 12 måneder …”. Dette blev ikke oplyst af indklagede ved henvendelsen.
Indklagede havde på tidspunktet for lånetilbuddets udfærdigelse og afsendelse positiv viden om dette væsentlige aftalevilkår,
herunder at vilkåret ikke var opfyldt eller kunne opfyldes. Indklagede anfører da også i brev af 12. april 2013, at det beroede på en beklagelig fejl, at den nævnte betingelse fremgik af det fremsendte lånetilbud.
En væsentlig forudsætning for aftalens indgåelse og gennemførelse har derfor ikke været til stede, hvorfor betalingen for ”fastkursaftalen” så vidt ses er opkrævet uberettiget.
Til indklagedes udtalelse har klagerne følgende bemærkninger:
Klagerne kan ikke genkende dele af notatet fra indklagedes medarbejder, som der refereres til.
Klagerne kan bekræfte, at de kontaktede indklagede med henblik på indgåelse af aftale om låneomlægning, samt at samtalen med indklagedes medarbejder fandt sted den 26. februar 2013.
Klagerne bestrider imidlertid, at de under telefonsamtalen med indklagede blev gjort opmærksom på de nærmere vilkår i aftalen, herunder at ejendommen ikke måtte være sat til salg eller have været påtænkt sat til salg inden for de seneste 12 måneder.
Det var først i forbindelse med indklagedes fremsendelse af tilbuddet, at klagerne blev opmærksomme på dette vilkår.
Ved modtagelsen af det skriftlige tilbud og aftalevilkårene kontaktede klagerne indklagede og oplyste, at de ikke kunne tiltræde og underskrive aftalen, da huset var sat til salg. Indklagedes medarbejder svarede hertil, at aftalen var bindende, og at der ikke var noget at gøre ved det.
Den væsentligste forudsætning for klagerne i forhold til at indgå aftale om låneomlægning var, at lånet kunne komme til udbetaling umiddelbart efter aftalens indgåelse.
Indklagede er angiveligt af den opfattelse, at der blev indgået en bindende aftale mellem parterne, uanset at lånet ikke kunne udbetales, fordi ejendommen, hvilket var indklagede bekendt, allerede var sat til salg. Denne opfattelse, som i øvrigt har formodningen imod sig, bestrides.
Vilkåret for lånets udbetaling, hvorefter ejendommen ikke måtte være sat til salg, blev således først kendt af klagerne ved modtagelsen af det skriftlige tilbud. Med andre ord blev en væsentlig forudsætning for aftalens indgåelse ikke oplyst klagerne, inden aftalen ifølge indklagede opnåede sin bindende virkning.
Indklagede må som koncipist af aftalen være nærmest til at bære ansvaret for uklarheder og fejl i aftalegrundlaget.
For en god ordens skyld skal oplyses, at klagerne har modtaget inkassovarsel fra indklagede, desuagtet at sagsbehandlingen ved Realkreditankenævnet fortsat pågår, samt at de har anmodet indklagede om at sætte inkassosagen i bero, indtil en afgørelse fra Realkreditankenævnet foreligger.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede bemærker, at tvisten opstod i forbindelse med, at klagerne i februar 2013 kontaktede indklagede med henblik på at omlægge et indestående rentetilpasningslån på oprindeligt
3.520.000 kr. Lånet skulle erstattes af et nyt rentetilpasningslån med afdragsfrihed. Baggrunden for klagernes ønske om låneomlægning var, at afdragsfrihedsperioden på det hidtidige rentetilpasningslån udløb, hvilket medførte en mærkbar forøgelse af ydelserne på lånet. Med henblik på at reducere ydelserne ønskede klagerne at omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed.
Det fremgår af indklagedes notater i sagen, at der den 26. februar 2013 var et par samtaler med klagerne, inden der blev indgået kurssikringsaftale og afgivet tilbud. Af notaterne fremgår følgende:
”Ejendommen er sat til salg, og kunden er klar over at det koster ham en del penge hvis han sælger med det samme. Ønsker dog omlægning alligevel. Ejd. er til salg for 8.495.000.”
Af et senere notat fra en samtale samme dag fremgår følgende:
”Taler med Kd der ønsker kon. med afdragsfrihed. Ejendommen er til salg, og han er godt klar over at det er imod vores anbefaling at omlægge. Han vil dog gerne alligevel. Jeg oplyser at underskud på 64.000 skal indbetales til os inden omlægning. Vi laver udbetalingsaftale til d. 19/3. Forbehold for vurdering. Sender tilbud”.
I samtalerne blev klagerne nøje rådgivet om omlægningen, mulighederne for kurssikring samt konsekvenserne heraf.
Den 26. februar 2013 blev der indgået en kurssikringsaftale vedrørende det lån, som skulle indfries. Denne blev samme dag sendt til hver af klagerne. Det fremgår heraf, at indfrielsen af det eksisterende lån blev kurssikret til indfrielse den 19. marts 2013.
Det fremgår af indklagedes notater, at klagerne ikke ønskede kurssikring af det lån, der skulle erstatte det eksisterende lån.
I forbindelse med indgåelsen af kurssikringsaftalen blev klagerne udtrykkeligt gjort opmærksom på, at der blev indgået en juridisk bindende aftale mellem parterne.
Klagerne meddelte telefonisk den 6. marts 2013, at de gerne ville ud af den indgåede kurssikringsaftale. Dette blev gentaget den 18. marts 2013, og klagerne angav, at de forventede, at ejendommen snart ville blive solgt.
Kurssikringsaftalen blev som nævnt indgået den 26. februar 2013. Efter indgåelsen sendte indklagede samme dag tilbud på det nye lån. Dette tilbud baserede sig i forhold til oplysningerne om det eksisterende lån på den allerede indgåede kurssikringsaftale. Tilbuddet indeholder blandt andet følgende forbehold:
”Ejendommen må hverken have været udbudt eller påtænkt udbudt til salg inden for de sidste 12 måneder inden …(indklagedes)… afgivelse af lånetilbud eller i perioden fra lånetilbuddets afgivelse til lånets udbetaling. Ejendommen betragtes som ”påtænkt udbudt til salg”, hvis ejer her erhvervet anden helårsbolig eller har skiftet bopæl”.
Klagerne mener, at de kan benytte dette forbehold som begrundelse for ophævelsen af kurssikringsaftalen.
ANBRINGENDER:
Ved indgåelsen af kurssikringsaftalen blev klagerne utvetydigt gjort opmærksom på, at der var tale om en juridisk bindende aftale. Dette ses heller ikke bestridt. Der er således ikke tvivl om, at kurssikringsaftalen isoleret set er gyldig og bindende for aftalens parter.
Den indgåede aftale blev bekræftet ved de af indklagede den 26. februar 2013 fremsendte bekræftelsesbreve til hver af klagerne. Brevene angiver den indgåede aftale og vilkårene herfor, herunder ”Almindelige bestemmelser for fastskursaftale om indfrielse af lån”. Klagerne anfører, at ingen af dem har modtaget brevet. Indklagede har ikke modtaget afsendte breve retur, og det har i øvrigt formodningen mod sig, at ingen af klagerne skulle have modtaget brevet. Efter indklagedes opfattelse må det lægges til grund, at indklagedes brev er kommet frem til klagerne. Det fremgår af bekræftelsen, at klagerne straks skal henvende sig til indklagede, såfremt klagerne er uenige i en eller flere oplysninger i bekræftelsen. Klagerne henvendte sig først til indklagede den 6. marts 2013. En henvendelse 6 hverdage efter aftaleindgåelsen er for sen. Henvendelsens indhold var heller ikke, at klagerne var uenige i indholdet af aftalen, men at de alligevel ikke ønskede kurssikring af låneindfrielsen.
Det fremgår af pkt. 4 i ”Almindelige bestemmelser for fastkursaftaler om indfrielse af lån”, at låntager skal erstatte indklagedes tab, såfremt lånet ikke ønskes indfriet alligevel. Selv om det antages, at klagerne ikke har modtaget bekræftelsesbrevene med de nævnte vilkår, er det en almindeligt gældende regel, at misligholdelse af en bindende aftale udløser erstatningspligt, samt at den ene part kan stille rimelige betingelser for at imødekomme den anden parts ønske om at ændre den allerede indgåede aftale. Det må anses for et rimeligt krav for ændring af kurssikringsaftalen, at indklagede kræver, at klagerne betaler indklagedes tab som følge af ændring af aftalen.
Klagerne gør gældende, at det i tilbuddet indeholdte forbehold om ejendommens udbud til salg begrunder, at klagerne omkostningsfrit kan ophæve den indgåede kurssikringsaftale. Indklagede er uenig i dette synspunkt.
Indklagedes medtagelse af forbeholdet beror på en fejl, som klagerne indså eller burde indse. Indklagede var helt bevidst om, at klagerne havde udbudt ejendommen til salg. Dette faktum var et tema i dialogen mellem klagerne og indklagede. Set i forhold til den forudgående dialog er det uden mening at medtage og gøre forbeholdet gældende, idet dette vil medføre, at tilbuddet reelt er uden realitet. Hvis forbeholdet skulle have virkning efter sit indhold, ville det også medføre, at indklagede via sin rådgivning havde bragt klagerne i overhængende risiko for ikke at kunne leve op til den allerede indgåede kurssikringsaftale, idet indklagede ikke ville være forpligtet til at udbetale det tilbudte lån, selv om klagerne havde en særdeles berettiget forventning om at kunne optage dette til afløsning af det eksisterende kurssikrede lån.
Set i sammenhæng med den forudgående dialog, hvor ejendommens udbud til salg var nævnt flere gange, må eller burde det også have stået klagerne klart, at forbeholdet var medtaget ved en fejl.
Alene af disse grunde skal der ses bort fra forbeholdet.
Selv om det lægges til grund, at klagerne ikke burde have indset, at forbeholdet var uden virkning, kan klagerne ikke støtte ret på forbeholdet.
Indklagedes afgivelse af tilbuddet forpligter indklagede fra det tidspunkt, hvor tilbuddet kommer til adressatens kundskab, jf. aftalelovens § 7. De forbehold, der efter tilbuddet skal være opfyldt, for at lånet kan udbetales, er medtaget efter beslutning alene hos indklagede og alene for at sikre indklagede, herunder at gældende regler samt forretningspolitikker er overholdt på det tidspunkt, hvor lånet stilles til klagernes rådighed, det vil sige udbetales. Det omtvistede forbehold skal således alene varetage
hensyn til indklagede. Medtagelsen af forbeholdet er således ikke sket for at beskytte klagerne, har ikke været ønsket af klagerne, og har ikke nogen sammenhæng med drøftelserne med klagerne forud for afgivelse af tilbuddet og indgåelsen af kurssikringsaftalen. Det er alene indklagede, som er rådig over forbeholdet. Dette indebærer også, at indklagede egenhændigt i forhold til klagerne kan beslutte at frafalde kravene, som indeholdes i forbeholdet. Konsekvensen heraf er, at klagerne ikke kan støtte ret på forbeholdet, da det ikke skal værne klagerne men alene indklagede.
Det gøres således samlet gældende:
At der er indgået en bindende aftale om kurssikring.
At klagerne for sent kontaktede indklagede vedrørende kurssikringsaftalen.
At det forbehold, som klagerne støtter deres standpunkt på, er indsat i indklagedes tilbud ved en fejl, og at klagerne med det forudgående forløb vidste eller burde vide dette, og at klagerne allerede af den grund ikke kan støtte ret på forbeholdets vilkår.
At indklagede hverken kunne eller ville gøre forbeholdet gældende, da det var medtaget ved en fejl, og at det således ikke på noget tidspunkt har været en forudsætning for indklagede for aftaleindgåelsen, at ejendommen ikke var sat til salg.
At det forbehold, der indgår i indklagedes lånetilbud, alene varetager indklagedes interesser, og som følge heraf kan klagerne ikke støtte nogen ret på forbeholdet.
At klagerne i henhold til den indgåede aftale om kurssikring er forpligtet til at betale indklagedes tab som følge af misligholdelse af aftalen eller ændring heraf.
At klagerne i øvrigt efter almindelige aftale- og erstatningsretlige regler er forpligtet til at betale indklagedes tab som følge af misligholdelsen eller ændringer af den allerede indgåede aftale.
Det bemærkes, at inkasseringen af indklagedes tilgodehavende hos klagerne er sat i bero, indtil sagens afslutning.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
På baggrund af lydbånd har Nævnssekretariatet foretaget en afskrift af telefonsamtalen mellem klagerne og indklagede den 26. februar 2013. Under samtalen nævner klagerne flere gange, at ejendommen er sat til salg. Klagerne bekræfter under samtalen også, at der er indgået en bindende aftale om kurssikring.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Xxxxxxxxxx – Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx og Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx – udtaler:
Vi finder, at klagerne ikke kan påberåbe sig udbetalingsvilkåret, hvorefter ejendommen hverken måtte være sat til salg eller planlagt sat til salg, som grundlag for, at de skal frigøres for pligten til at betale misligholdelsesomkostninger i forbindelse med klagernes ophævelse af fastkursaftalen vedrørende indfrielse.
Vi lægger i den forbindelse vægt på, at udbetalingsvilkåret, der utvivlsomt blev indsat ved en fejl, hvilket klagerne må have været klar over, havde til formål at beskytte indklagedes interesser. Klagerne indgik den 26. februar 2013 en bindende aftale vedrørende fastkurs på indfrielsen, hvilket klagerne ikke bestrider. I lyset af denne aftale og det øvrige indhold af telefonsamtalen den 26. februar 2013 havde xxxxxxxx en særlig anledning til snarest derefter at reagere over for indklagede, hvis klagerne ønskede at blive frigjort fra aftalen. En sådan henvendelse rettede klagerne ifølge deres egne oplysninger først den 6. marts 2013, på hvilket tidspunkt klagerne efter sædvanlig nævnspraksis må antages at være bundet af fastkursaftalen.
Mindretallet – Xxx X. Xxxxxx og Xxxxxx X. Xxxxxxxx – udtaler:
På baggrund af indholdet af telefonsamtalen den 26. februar 2013 finder vi, at indklagedes lånetilbud, som indeholder et udbetalingsvilkår, hvorefter ejendommen hverken måtte være sat til salg eller planlagt sat til salg, er udtryk for en uoverensstemmende accept med den virkning, at klagerne, der ikke tiltrådte dette nye tilbud, heller ikke er bundet af fastkursaftalen. Vi finder endvidere ikke, at det kan bebrejdes klagerne, at de ikke indså, at indsættelsen af vilkåret beroede på en fejl fra indklagedes side. Vi stemmer derfor for at tage klagernes påstand til følge.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
b e s t e m m e s
Indklagede, BRFkredit A/S frifindes.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx