MEDLEMSBLAD FOR RLE & ROSKILDE LEJERFORENING

Lejer på Midtsjælland

NR. 115 • Vinter 2012/13

Privat udlejning

Lejer kunne beholde sine får - skulle ikke flytte

I en sag fra Silkeborg skar Vestre Landsret igennem og afgjorde, at en kvinde var berettiget til at beholde sit lejemål og at hun havde ret til at holde 10 får.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Afsender:

Roskilde Lejerforening Sankt Xxxxxx Xxxxxx 0, 0. sal

4000 Roskilde

Returneres ved varig adresseændring

Domstolene kommer på svære opgaver, når man ind i mellem skal dømme i tvister, hvor det ikke kan dokumen- teres, hvad lejemålet omfatter og hvilke rettigheder en lejer har fået ved den oprindelige lejeaftale.

H det er?

vordan er det nu

Side 8-9

En kvinde flyttede i 1991 ind i et hus, der tilhørte Sal- ten Langsø Skovdistrikt. Hu- set havde et større udeareal, som ikke var naturligt af- grænset. Men der blev lavet en mundtlig aftale mellem kvinden og den ansvarlige skovfoged om at lejemålet

omfattede "græsset omkring huset", og lejer fik lov til at holde får.

Skovfogeden døde, og hans efterfølgere accepterede få- reholdet. Efter nogle episo- der, hvor fårene havde bidt i nogle træer i skoven, indheg- nede kvinden arealet, og den daværende udlejer og hans skovfogeder protesterede ikke herimod.

Ny udlejer

I 2006 blev skoven købt af et nyt aktieselskab, hvis bestyrelsesformand er den berømte advokat Xxxxxxxxx Xxxx. Han havde været ak-

tionær i det selskab, der ejede skoven, da kvinden flyttede ind med sine får. Han forkla- rede i retten, at han dengang godt vidste, at der blev holdt får, fordi han havde deltaget i jagter i skoven.

Men efter det nye selskabs overtagelse af ejendommen blev der problemer. Den nye udlejer med Xxxxxxxxx Xxxx i spidsen ville ikke acceptere fåreholdet. Han havde forsøgt at overtale kvinden til, at hun skulle reducere antallet af får til 2, men det havde hun af- slået.

Den kvindelige lejer var åbenbart en meget bestemt

anmarks Lejerforeningers

landsmøde

Side 10

vad skal

lejligheden koste?

Side 14

ema : Ulighed og

Lejeboliger

Side 11-13

person. I hvert fald var direk- tøren for det nye aktieselskab bange for kvinden. Han kørte tit forbi huset for at se, om fårene var løse, men kontak- tede ikke lejeren. Derfor var det Xxxxxxxxx Xxxx, som hav- de taget sig af sagen.

Får blev skambidt

Konflikten blev optrap- pet. Den ansatte skytte havde pudset sine jagthunde på nog- le får, der havde været uden for indhegningen. Nogle får

fortsættes side 2

traffesanktioner

giver flere udsættelser

Side 3

Nfår skylden for

år budbringeren

dårlige varmemålere

Side 4-5

dlejer sløsede,

og lejer slap for betaling for istandsættelse

Side 6

Eet pebernødsforslag

nergisparepakken er

med skadevirkninger

Side 7

2 « Lejer på Midtsjælland Vinter 2012/13

KONTINGENTSATSER 2013 ROSKILDE LEJERFORENING

EJENDOMME med over 12 lejligheder:

Kontingentsats: Indmeldelsesgebyr:

Alle andre medlemstyper:

125 kr. pr. lejemål/år

0 kr. Medlemskab via RLE.

Kontingentsatser, Roskilde Lejerforening for Enkeltmedlemmer:

Tilmeld din kontingentbetaling til Betalingsservice. Så bliver dine fremtidige opkræv- ninger Roskilde Lejerforening for Enkeltmedlemmer (RLE) betalt til tiden – hverken for tidligt eller for sent. Se hvordan på: xxx.xxxx.xx/xx/xxxxxxxx

Lejer på Midtsjælland

Nr. 115 Vinter 2012/13

Bladet er en lokaludgave af „Lejer i Danmark“, og udgives i samarbejde med Danmarks Lejerforeninger.

Oplag: Ca. 6.500 for alle udgaver. Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.

Lokalredaktion i Roskilde:

Xxxx Xxxx, Xxx Xxxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx

Danmarks Lejerforeninger:

Fax: 00 00 00 00

Hjemmeside: xxx.xxxx.xx

Postadresse: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx

Roskilde Lejerforening

Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx Hjemmeside: xxx.xxxx.xx/xx/xxxxxxxx

Træffe- og telefontid: Tirsdage og Torsdage, kl. 19-21 Telefon: 00 00 00 00

Redaktionen af dette blad

er afsluttet 1. december 2012

Forår 2013: Deadline: 1. februar 2013

Efterår 2013, deadline: 15. august 2013

ENKELTmedlemmer	Kontingentsats	Indmeldelsesgebyr
Pensionister	280 kr. pr. lejemål/år	130 kr.
Studerende	280 kr. pr. lejemål/år	130 kr.
Erhvervslejemål	650 kr. pr. lejemål/år	130 kr.
Kollektiv (bofællesskab)	650 kr. pr. lejemål/år	130 kr.
Alle andre	350 kr. pr. lejemål/år	130 kr.

Hjælp andre lejere

Oplys lejerforeningen om din husleje!

Lejerforeningen har stor gavn af at godt kendskab til hus- lejerne rundt omkring i sit område. Flere og flere sager om huslejens størrelse afgøres nemlig udfra sammenlignings- princippet: "Det lejedes værdi". Derfor vil foreningen gerne kende din husleje.

Hvis du kører sag, eller for nylig har kørt sag gennem le- jerforeningen, så har vi allerede de nødvendige oplysninger. Men har du ikke kørt sag igennem længere tid, vil andre lejere kunne få glæde af, at du indsender husleje-oplysnin- gerne.

I sagens natur er det især de forholdsvis billige huslejer, der vil være gode som sammenlignings-huslejer.

Send disse oplysninger til lejerforeningen:

Lejlighedens størrelse i m²: ............

Lejlighedens månedlige husleje (excl. varme mv.):

.........................................................................................

Er der i lejligheden:

Centralvarme?

Eget toilet?

Bad?

To-lags vinduer?

Nyere forbedringer?

Lejlighedens adresse:

.........................................................................................

Lejers navn:.....................................................................

Lejer kunne beholde sine får - skulle ikke flytte

Fortsat fra forsiden

var blevet skambidt og siden da, havde hun efter eget ud- sagn holdt sine får inde i ind- hegningen.

Xxxxxxx forsøgte at opsige hendes ret til udearealet ved en separat opsigelse, men dette blev afvist af lejeren.

Da parterne ikke blev enige havde Xxxxxxxxx Xxxxx sel- skab ophævet lejemålet.

Boligretten

Sagen blev behandlet af boligretten i Viborg. Her var dommerne uenige.

Dommerne var enige om, at den mundtlige lejeaftale var et hele, og at lejeaftalen både omfattede huset, og det tilhørende udeareal. Allige- vel mente flertallet, at udlejer havde været berettiget til at udstede en særskilt opsigelse lejerens ret til at benytte en del af udearealet. Da kvin- den ikke havde rettet for sig efter denne opsigelse, og da hun ikke havde efterkommet flere påbud fra udlejer om at ophøre med fåreholdet, ville flertallet give udlejer med- hold i, at lejeren skulle flytte

fra lejemålet. Xxxxxxxxxx lagde desuden vægt på, at fårene ofte havde færdedes uden for indhegningen, og at de havde gjort skade på træerne.

Mindretallet af dommerne gav lejeren medhold i, at ud- lejer ikke kunne udstede en separat opsigelse af lejerens ret til at holde får. Efter en samlet vurdering af videne- udsagnene mente denne dom- mer, at fårenes lejlighedsvise færden uden for indhegnin- gen var uden betydning for skovplejen. Der havde derfor ikke været tale om mislighol- delse af lejeaftalen.

Landsretten

Landsretten skar igennem og støttede de synspunkter som boligrettens mindretal var kommet frem til. Det blev slået fast,

-.. at der i 1991 blev ind- gået en mundtlig aftale om leje af en bolig, der indbar, at lejren i tillæg hertil kunne disponere over et område ved huset, hvor hun kunne holde 10 moderfår, og at hun som følge deraf kunne lade områ- det indhegne.

Landsretten fandt også at

lejeaftalen var et hele, og at udlejer ikke havde været be- rettiget til ensidig at ændre lejeaftalen ved at opsige leje- rens ret til at holde får.

Udslettet rettighed

Udlejers advokat havde un- der sagen brugt det argument, at retten til at holde får var en videregående rettighed i forhold lejeloven. Sådanne rettigheder skal normalt ting- lyses - registreres af myn- dighederne - for at være bin- dende over for senere købere af ejendommen. Da lejeren ikke havde fået rettigheden tinglyst, måtte den anses for at være bortfaldet ved såkaldt ekstinktion (udslettelse).

Dette blev også afvist af landsretten, som sagde at ret- tigheden til at holde 10 mo- derfår ikke var så vidtgående, at tinglysning var nødvendig til beskyttelse af denne ret.

Kilde: Vestre Landsrets dom af 27. februar 2012. Refereret fra Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB2012.351).

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Xxxxxxx Xxxxxxxxx fra

København.

Vinter 2012-13

Lejer i Danmark « 3

Straffesanktioner giver flere udsættelser

Når kontanthjælpsmodtagere ikke møder op på jobcentret til samtaler eller kurser, bliver de trukket i kontanthjælpen. En ny undersøgelse viser, at den slags straf virker mod sin hensigt. De som rammes, synker længere ned i fattigdom. De bliver ofte sat ud af deres lejligheder på grund af manglende betaling, hvorved det bliver endnu dyrere for samfundet at hjælpe dem på fode igen.

Af Xxxx Xxxxxxxxxxx

Xxxxx Xxxxxxx m.fl. har for AKF og Rådet for Socialt Udsatte udarbejdet en større analyse af konsekvenserne ved at fratage kontanthjælps- modtagerne deres kontante hjælp: ”Når kassen smækkes i”

Det er trist læsning, som handler om langt over

100.000 mennesker årligt

Der er mange unge, og mange mænd, størstedelen har ingen uddannelse ud over folkeskolen, ingen børn, ugif- te, men der er naturligvis an- dre nationaliteter, nogle med uddannelser og en del ældre og mange kvinder, enlige for- sørgere, men det er de først- nævnte, der er flest af.

Nok så alarmerende er der et betydeligt forbrug af re- ceptmedicin, som bliver stør- re jo længere kontanthjælpen har varet. Hvad der er årsag og virkning kan undersøgel- sen ikke oplyse, men der er en sammenhæng.

Det centrale spørgsmål

Xxxxxxxx citater fra xxxxx- xxxxxxxx beskriver problem- stillingen klart:

- Hvad der sker med per- soner, efter de bliver sank- tioneret. Spørgsmålet er, om sanktionerede kontanthjælps- modtagere forlader offentlig forsørgelse til fordel for selv- forsørgelse.”

Undersøgelsen peger på, at mange overgår til en slags ulønnet selvforsørgelse. Man låner af familie og venner. Xxxxx klarer sig igennem ved at forsørge sig selv på anden lovlig eller ulovlig vis.

Gang på gang påpeges

- det faktum at selvforsør- gelsen er uden forsørgelses- grundlag i form af en A-ind- komst.

Helbredsmæssige følger

På klart dansk medfører straffe-sanktionerne, at per- soner med ringe, forældet el- ler manglende uddannelse og med behov for medicin mod smerter, gigt, epilepsi, lunge- sygdomme, beroligende og

angstdæmpende midler, anti- depressive midler osv. for kortere eller længere tid mi- ster muligheden for at betale for mad, medicin og husleje.

Men samfundets dom er hård: De skal jo lystre og møde til tiden, det gør de ikke!

Derfor får de ingen kon- tanthjælp og derfor sættes de på gaden af fogeden.

Det kostede i 2011 gen- nemgående kommunerne

210.000 kr. pr. udsættelse, og udlejerne / boligselskaberne ca. 92.000 kr. pr. sag.

I alt ca. 1,3 milliarder kr. De penge kunne være spa-

ret og brugt til noget bedre.

Sanktioner skader mere end de gavner

Undersøgelsen påviser at sanktionerne ikke bringer de sanktionerede i længereva- rende fast arbejde, til gen- gæld bringes de til tiggersta- ven eller småkriminalitet for at overleve.

Hvad skal det nytte?

Det var mere hensigtsmæs- sigt eksempelvis at tilbyde og pålægge de pågældende en række korte efteruddan- nelses og omskolingskurser på AMU, så de indiskutabelt forsynes med praktiske fær- digheder, så de kan påtage sig forskelligt arbejde, og sup- plere med kurser og træning i kost og motion.

Det skulle samlet set kunne bygge selvtilliden op, i stedet for at nedbryde.

Automatisk huslejebetaling Desuden bør vi lade ”Ud- betaling Danmark” klare hus- lejebetalingen automatisk for kontanthjælpsmodtagerne uden fradrag for sanktioner, og dermed spare kommuner og boligselskaber for de på- løbne omkostninger omkring

1,3 milliard kr.

Udsættelse til gaden er vel den hårdeste straf til menne- sker, der har problemer nok i forvejen.

Det lov- udkast er en om’er

lle Folketingets partier, på nær Liberal Alliance,

er med i et energiforlig, der har til formål på sigt at reducere Danmarks samlede energiforbrug og CO2- udslip. Det er der næppe mange der kan have noget imod, og i hvert fald ikke Danmarks Lejerforeninger. Energiforliget har nogle elementer, der skal udmøntes i lejelovgivningen, og det er man imidlertid mildt sagt ikke sluppet heldigt fra p.t.. Vi er i november blevet præsenteret for et lovudkast der må siges at ramme voldsomt ved siden af målet. Som det foreligger, vil dette udkast samlet bevirke meget væsentlige forringel-

ser af lejernes retsstilling og boligøkonomi. Lovudkastet går langt ud over de tiltag, som måtte forventes ud fra energiforligets aftaletekster.

og så groft er til lejernes ugunst. Vi finder det stærkt vildledende, bl.a. overfor Folketingets medlemmer, at udkastet i bemærkningerne præsenteres med, at det ikke skulle „forrykke balancen mellem lejere og

udlejere“. Der er nemlig netop tale om, at lovudkastet rykker balancen så voldsomt og ensidigt til udlejernes interesser, at forslaget lige så godt kunne være udfor- met direkte af folk der repræsenterer de mindre pæne udlejere. Lovudkastet indeholder forslag, der i givet fald vil udgøre de for lejerne værste tilbageslag, vi er blevet præsenteret for under de seneste 3 regeringer. Danmarks Lejerforeninger har på det kraftigste frarådet gennemførelse af lovudkastet.

i er overraskede over at energiforligets aftaletekster foreslås udmøntet på en måde, der så kraftigt

ndenfor aftalerne i energiforliget har vi i vores hø-

ringssvar angivet en række anbefalinger, hvoraf vi vil fremhæve følgende tre som hoved-anbefalinger:

- Slet forslaget om at udlejere tvangsmæssigt skal kunne gennemføre lejeforhøjelser for vedligeholdelses- arbejder som lejerne i forvejen betaler til via huslejen.

- Slet forslaget om at udlejere skal kunne gennem- føre lejeforhøjelser for forbedringsarbejder, som lejerne allerede selv har betalt via ejendommens vedligeholdel- seskonti.

- Juster det foreslåede regelsæt omkring de aftale- baserede energiprojekter, så de enkelt-lejere, der ikke er med i aftalerne får lejelovgivningens sædvanlige individuelle rettigheder og reel adgang til prøvelse via huslejenævn mv. Altså svarende til det der i dag er gældende i lejelovgivningen i øvrigt.

anmarks Lejerforeninger beklager, at regeringen

med forslaget lægger op til det diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som regeringen ellers har ytret interesse for. Det foreliggende lovfor- slag vil nemlig i meget væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere undtagelser, og nye varianter vil blive tilføjet til de i forvejen eksisterende talrige sæt af forskellige lejebereg- ninger, indskudte undtagelser og særlige kategorier af lejemål.

erfor vil det være en stor fordel såfremt boligmini-

ster Xxxxxxx Xxxxxx lader de fem landsdækkende boligorganiationer, der pt. er i gang med at forhandle lejelovsforenklinger, tage udmøntningen af energiforli- gets lejelovsdel med i organisationernes forhandlinger. Det vil kunne sikre en langt bedre løsning end det foreliggende udkast.

Xxxxx Xxxxxx, Landsformand

4 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

Almen udlejning

Når budbringeren får skylden for

Den opsigtsvækkende retssag fra Køge, hvor boligretten for første gang i Danmarkshistorien erklærede nogle varmemålere for ugyldige, får nu et efterspil. Afdelingsbestyrelsen i den pågældende bebyggelse har offentligt givet den klagende lejer skylden for, at afdelingen er blevet pålagt ekstraudgifter. Det har affødt en skarp kommentar fra den sagsbehandler i Køge Lejerforening, der rådgav lejeren i sagen.

Af Xxxx Xxxxxxx

I august 2012 opsatte afde- lingsbestyrelsen i Skovpar- ken i Køge et opslag „Nyt fra afdelingsbestyrelsen“ i samt- lige opgange i bebyggelsen.

I opslaget er der et, slet skjult, angreb på den lejer der fik medhold i boligretten, i sagen om de uegnede varme- målere i Skovparken.

Opslaget

Afdelingsbestyrelsen skri- ver i opslaget således om varmemålersagen:

- En beboer har i forbindel- se med sit varmeregnskab an- lagt sag mod afdelingen med påstand om forkert afregning for lejemålet. Vores admini- strationsselskab rådede os til at køre sagen.

Vi tabte sagen ved første retsinstans og kunne vælge at anke til Landsretten. Da vi ikke ville påføre af- delingen flere

omkostninger end det vi blev idømt har vi valgt at stoppe sa- gen.

Det har kostet en del i advokatomkostninger og

ligeledes en „erstatning“ til lejer. DAB vil dække en del af vores udgifter og vi vil ligeledes søge Køge almen- nyttige Boligselskab om at være med til at dække vore udgifter så de bliver så mini- male som muligt.

Som en følge af ovennævn- te har vi været nødt til at ud- skifte samtlige radiatormåle- re med nye og mere tidssva- rende. Dette er gjort for at undgå lignende sager i frem- tiden. Vi har ca. 1.200 radia-

torer i bebyggelsen så det har kostet en ikke ubetydelig sum, som vi ikke havde beregnet i vores budget.

Kommentar

I lov om leje af almene bo- liger, § 54 står der er varme- målerne skal være egnede.

Skovparkens varmeanlæg fungerer som et lavtempera- turanlæg. De daværende var- memålere, fordampningsmå- leren CL 48 var uegnede til et lavtemperaturanlæg. Måleren var altså ikke egnet til Skov- parkens varmeanlæg, hvilket betød at der kunne forekom- me betydelige fordelingsfejl i varmeregnskabet.

Det må selvfølgelig betyde, at det vil være i alle Skov- parkens lejeres interesse at få udskiftet de nævnte uegnede varmemålere, til nogle egne- de varmemålere. Således at fordelingen af varmeudgif- terne bliver både korrekt og

retfærdig.

Advokatomkostninger

Når afdelingsbestyrelsen beklager sig over de udgif- ter, som retssagen har med- ført for afdelingen, så skyldes disse udgifter jo at DAB rå- dede afdeling Skovparken til at køre sagen. I øvrigt und- lader afdelingsbestyrelsen at fortælle lejerne i Skovparken at DAB ankede boligrettens dom til landsretten den 11. maj 2011. Og at DAB trak sagen tilbage fra landsret-

ten den 20. december 2011. DAB er skyld i de nævnte store advokatomkostninger.

Afdelingsbestyrelsen om- taler en „erstatning“ til leje- ren. Det er vildledende be- tegnelse, for lejeren der fik medhold i boligretten fik sit varmeregnskab omregnet, og fik derved tilbagebetalt i alt 2.769,70 kroner. Hvilket er et meget lille beløb, i forhold til sagens øvrige udgifter.

Dårlig rådgivning

DAB,s rådgivning blev en unødig udgift for Skovparken, for

DAB vidste alt, allerede fra sa- gens start, at varmemålerne var uegnede til

Skovparkens varmeanlæg.

DAB hav- de, da sagen i Skovpar-

xxx startede

i 2006, allerede i 2002 væ- ret igennem en sag tilsvaren- de den i Skovparken. Det var sagen om Ellemarkens davæ- rende varmemålere. Også i Ellemarken fungerer varme- anlægget som et lavtempe- raturanlæg, og de daværende varmemålere i Ellemarken var ikke egnede til et lavtem-

peraturanlæg.

DAB kendte derfor til den problemstillingen der er, når der i et lavtemperaturanlæg anvendes varmemålere, der er uegnede til et sådan anlæg. Hvis DAB havde villet tage ved lære af Ellemarkssagen,

så havde DAB alle-

rede da sagen i Skovpar- ken startede, erkendt at for- dampningsmåleren CL 48 var uegnet til Skovparkens lavtemperaturanlæg. DAB,s rådgivning til afdeling Skov- parken burde i stedet have været, at udskifte de uegne- de varmemålere. Så havde de store advokatomkostnin- ger (150.000,00 kroner) have været undgået, og pengene

kunne i stedet være brugt til de nye varmemålere.

Misvisende begrundelse

Afdelingsbestyrelsen skri- ver i opslaget „-har vi væ- ret nødt til at udskifte samt- lige radiatormålere med nye og mere tidssvarende. Dette er gjort for at undgå lignende sager i fremtiden.“

Afdelingsbestyrelsen læg- ger mere vægt på at undgå lignende sager, end at en ud- skiftning til egnede varme- målere er til gavn for Skov- parkens lejere, da nye og egnede varmemålere be- tyder en mere korrekt og retfærdig fordeling mel- lem lejerne af udgifterne

til varme.

I opslaget skriver afde- lingsbestyrelsen at DAB vil dække en del af ud- gifterne, og at afdelings- bestyrelsen vil søge Køge almennyttige Boligsel- skab om at være med til at dække udgifterne.

Gør DAB ansvarlig

Hvorfor gør afdelingsbe- styrelsen ikke DAB ansvarlig for den dårlige rådgivning i sagen, der medførte de sto- re advokatomkostninger, og dermed et økonomisk tab for afdeling Skovparken?

Afdelingsbestyrelsen burde selvfølgelig kræve, at DAB dækker alle advokatomkost-

ningerne på de 150.000,00 kr. Afdelingsbestyrelsens bud- skab i opslaget til Skovpar- kens lejere, fremstår som , at lejeren der har fået medhold i sagen om varmemålerne er skyld i, at afdelingsbestyrel- sen „har måttet skrabe penge sammen, hvor det har været muligt“. Men her i vildleder afdelingsbestyrelsen lejer- ne i Skovparken. Det er ikke

Vinter 2012-13 Lejer i Danmark « 5

dårlige varmemålere

sandt at afdelingsbestyrel- sen har måttet „skrabe penge sammen“ til de nye varme- målere. Afdelingsbestyrelsen fortier i opslaget, at Skovpar- ken i de seneste to regnskabs- år har haft overskud på i alt 533.930,00 kr. Overskudde- ne er bogført på regnskabets konto 407.1. Dette overskud dækker med mere end rige- ligt udgiften til de nye var- memålere.

Usselt angreb

Afdelingsbestyrelsen får det fremstillet i opslaget, som at lejeren der fik med- hold i boligretten, er skyld i de, af afdelingsbestyrelsen, påståede økonomiske kvaler i Skovparken. Det er et us- selt angreb på denne lejer. Og endnu mere usselt er det, at afdelingsbestyrelsen forstær- ker dette falske billede af af- delingens økonomi ved brug

af vildledninger om de fak- tiske forhold i økonomien i Skovparken, samt fortielser om varmemålersagens fakti- ske indhold.

Det er langt under lavmå- let, at en afdelingsbestyrel- se vælger at angribe lejeren, frem for at rette en kritik mod DAB for den dårlige rådgiv- ning som DAB har givet i varmemålersagen.

Det ville være at arbejde

for beboernes bedste. Det kunne få DAB til at handle mere ansvarligt i deres råd- givning til Skovparken frem- over, således at DAB vil tæn- ke sig bedre om, inden de bruger Skovparkens lejeres penge til at føre unødige rets- sager for.

Kilde. Lejer i Danmark. Forår

2012.

Retten i Roskilde. Dom afsagt den 29.april 2011 i sag nr. BS 7A-1357/2007: Xxxxxxx var repræsenteret af advokat

Xxxxxx Xxxx.

6 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

Almen udlejning

Udlejer sløsede, og lejer slap for betaling for istandsættelse

I alment byggeri gælder nogle meget kontante regler for afregning i forbindelse med fraflytning. Blandt andet skal udlejeren fremsende den endelige afregning uden unødig forsinkelse.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

En ung mand fra Xxxxxx- fart flyttede i 2010 fra den lejlighed, han havde lejet af Middelfart Andelboligfor- ening. Han havde boet i be- byggelsen i ca. 6 år - i en del af perioden sammen med sin kæreste.

Kort forinden fraflytningen havde der været en fest i op- gangen og under lidt tumult i løbet af aftenen var nogle personer trængt ind i hans le- jelighed og havde ødelagt 3 døre. Disse døre blev istand- sat af boligforeningen i for- bindelse med hans fraflyt- ning.

Boligforeningen krævede derfor ikke istandsættelse af disse døre. Men ved synsfor- retningen krævede boligfor- eningen derimod, at lejeren skulle betale for 3 andre døre, som de mente var mislighold- te. Da sagen senere endte i boligretten var der uenighed om, hvordan dørene så ud ved fraflytningen.

Dørene

Lejeren forklarede, at dø- rene var gamle finerdøre fra

1970-erne. I én af dørene var der et hul efter en tegnestift. En anden af dørene var me- get slidt, og i den tredie dør var der også et mindre hul.

Viceværten blev også af- hørt af boligretten. Han men- te at dørene var mislighold- te, idet der var huller i dem på størrelse med en knyttet hånd. Hans vidneudsagn blev bestridt af lejeren kæreste, som mente, at hullerne var i de døre, der var blevet øde- lagt under festen og som leje- ren ikke skulle betale for.

Boligforeningen fremlagde ikke nogen fotos af dørene for boligretten, og det kunne derfor ikke fastslås, hvilken stand dørene var i ved fraflyt- ningen

Køkkengulvet

Det viste sig ved fraflyt- ningen, at der var en revne i vinylen i køkkengulvet, som lejeren ikke skulle betale for. Boligforeningen satte istand- sættelsesarbejderne i gang lige efter fraflytningssynet, som blev afholdt den 6. april 2010.

Men noget gik galt. Af én eller anden grund kom der al-

drig nogen regning på repa- ration af køkkengulvet. Bo- ligforeningen rykkede hånd- værkeren flere gange og op- gav tilsidst at få regningen. Derefter - den 6 oktober 2010

- udsendte man den endelige afregning til lejeren.

Boligretten

Det var ikke godt nok, mente boligretten i Odense.

Reglerne herom fremgår af Bekendtgørelse om vedlige- holdelse og istandsættelse af almene boliger. (1)

I bekendtgørelsens § 15, stk. 3, står at den endelige flytteafregning skal fremsen- des uden unødig forsinkel- se. I denne sag var der gået

6 måneder fra flyttesynet blev afholdt og til fraflytte- ren modtog den endelige af- regning.

Det hjalp ikke, at boligfor- eningen hævdede, at det var håndværkeren, der ikke hav- de sendt regningen. Retten lagde vægt på, at det er udle- jer (boligforeningen), der har anssvaret for, at regningerne fremkommer inden for rime- lig tid.

Istandsættelseskrav bortfaldt

I følge Bekendtgørelsen bortfalder udlejers krav om istandsættelse, hvis reglerne i bekendtgørelsen ikke over- holdes, herunder reglen i § 15, stk. 3.

Sagen endte derfor med, at lejeren kun skulle beta- le 1.448 kr. i skyldig husle- je. Alle krav om betaling for istandsættelse bortfaldt. (2)

1 måneds frist

Boligforeningen måtte i dette tilfælde bøde for sin skødesløshed med fremsen- delse af den endelige afreg- ning.

Men kan man sige noget om, hvor lang tid der må gå før fraflytteren får den ende- lige opgørelse?

I bekendtgørelsen bruges udtrykket "unødig forsin- kelse" og dette er ikke noget særligt præcist udtryk. Den retspraksis, der findes om fortolkning af "unødig forsin- kelse" siger, at udlejer skal nå at sende den endlige afreg- ning ud til fraflytteren senest

1 måned efter at den sidste håndværkerregning er modta-

get, hvis udlejeren skal være sikker på at opretholde sit krav på istandsættelse.

I en retningsgivende sag fra Næstved fra 1990 afgjor- de Østre Landsret, at udleje- ren havde fortabt retten til at kræve penge fra fraflytteren. I det tilfælde var der gået 6 uger hen over julen, før den endelige regning kom frem til lejeren. Da landsrettens dommere i deres begrundelse fremhævede, at der var gået "mere end 1 måned", er det denne frist, der normalt reg- nes med. (3)

Kilder:

(1): BEK nr 640

af 15/06/2006. Socialministeriet. Bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger. Retsinformations database: www. xxxxxxxxxxxxxxx.xx

(2): Dommen fra Middelfart: B2011.BS.10-1394/2011.

Offentliggjort i TBB2012.197 (3): Dommen fra Næstved: ØLD 1990-06-07. 17. afd.

74/1990.ØLD 1990-06-07,

Vinter 2012-13 Lejer i Danmark « 7

Energisparepakken er et

pebernødsforslag med skadevirkninger

Som led i energiforliget mellem samtlige Folketingets partier er der nu fremsat forslag om en energisparepakke for for privat udlejningsbyggeri. Det er et forslag, der næsten intet batter, hverken miljømæssigt eller økonomisk, men til gengæld har stor skadevirkning for lejerne

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I skrivende strund arbej- der embedsmændene i Bolig- ministeriet på at finpudse et lovforslag før fremsættelsen i folketinget.

Det drejer sig om et for- slag, der allerede

er blevet døbt

" E n e r -

gispare-

pakken". Som det kan ses nedenfor er det et navn, der lover for meget og gavner for lidt. Samti-

dig ødelægger det meget for lejerne.

Pakken

En pakke er en samling af forslag, som ofte virker i hver sin retning. Sådan er det også her. Denne pakke inde- holder forslag som er til gavn for lejerne, f.eks. § 5 stk.2- forslaget. Men pakken inde- holder også flere forslag, som er til skade, f.eks. forslaget om at lejerne skal betale 2 gange for de samme vedlige- holdelsesarbejder.

Formålet

Formålet med forslaget er, at stimulere udlejernes inte- resse i at gennemføre ener- gibesparelser. I sidste num- mer af dette blad skrev jeg en kommentar, der i detaljer kritiserede den ubehagelige politiske pression, som udle- jerorganisationerne har gen- nemført over for regeringen og folketinget. Hovedbud- skabet i denne pression har været: "Hvis vi skal medvir- ke til at løse klimaproblemer- ne og spare på energien, så skal lejerne tvinges til at be- tale for det".

Pressionen er lykkedes. Selv Enhedslisten har bøjet sig ved at undertegne energi- forliget med regeringen og de borgelige partier.

Spørgsmålet er så, om det- te knæfald for udlejerne har været prisen værd. Dette må enhver gøre op med sig selv.

Nedenfor gennemgår jeg de tal, som ministe- ren selv opgiver i

lovforslaget.

Miljømæssige virkninger

I bemærkningerne til lov- forslaget er der ingen doku- mentation for varmebesparel- sen eller reduktionen i CO2- udslippet. Der anføres blot, at

- (varmebesparelsen) .. skønnes i 2025 at udgøre net- to omkring 95 mio. kWh og

dermed en årlig CO2-reduk- tion på i størrelsesordnen

10.000 tons CO2

I øjeblikket udleder hver

dansker 8,3 tons CO2 pr ind- bygger årligt. Det vil sige, at besparelsen i 2025 vil svare til 1.204 personers samle- de udslip. I forhold til Xxx- xxxxx samlede befolkning på 5,56 mio svarer energispare- pakkens formindskede CO2- udslip til udslippet fra 0,022 procent af befolkningen.

Det betyder at hvis Dan- mark skal spare 10 % af CO2-udslippet skal der gen- nemføres 462 energispare- pakker.

Folketinget og ministerier- ne kommer på hårdt arbejde, hvis de skal nå at komme i mål inden for de næste 10 år. (1)

Økonomiske virkninger

Som helhed har forslaget negative virkninger på de of- fentlige finanser. Det skyl- des først og fremmest, at staten mister energiafgifter på 5,4 mio kr. årligt. Derfra skal trækkes en mindreud- gift på 3,2 mio kr. fordi pak- ken medfører en reduktion i huslejerne. (Alle tal er den

bereg- nede virkning i

2016).

Mindreudgiften fremkom- mer, fordi en sænkning af huslejen betyder, at man samtidig sparer på den indi- viduelle boligstøtte og på at yde varmehjælp til pensioni- ster.

Men hvordan kan ener- gisparepakken føre til reduk- tion i huslejen?

Der er tre hovedingerdien- ser i forslaget:

1. Totaløkonomisk rentable forbedringer

2. Aftalt grøn byfornyelse

3. Færre § 5 stk. 2-moderni- seringer

De to første forslag medfø- rer at flere lejere bliver udsat for huslejestigninger. Det tre- die medfører at færre lejere får huslejestigninger. Sam- let set medfører det at lejerne skal betale 8,5 mio kr mindre i husleje.

Totaløkonomisk rentable forbedringer

Dette forslag går ud på, at en udlejer får ret til at varsle forbedringer uden at de ved- ligeholdelsesarbejder, som lejerne tidligere har betalt for, bliver fratrukket ved be- regning af huslejeforhøjel- sen.

Forslaget vil medføre sam-

lede huslejestigninger på 4,25 mio kr. årligt.

Aftalt grøn byfornyelse

Forslaget går ud på, at ud- lejeren og et flertal af lejer- ne i en ejendom (eller bebo- errepræsen-

tationen) kan ind- gå aftale om gen-

nemførelse af energi- besparende arbejder. Vedlige- holdelsesarbejder, som lejer- ne tidligere har betalt for, kan indgå i beregningen af husle- jeforhøjelsen.

Begge disse forslag er ble- vet kraftigt kritiseret af Dan- marks Lejerforeninger i vort høringssvar. (2)

Også dette forslag vil med- føre en samlet huslejestig- ning på 4,25 mio kr. årligt. Sammen med de totaløkono- misk rentable forbedringer medfører aftalt grøn byforny- else en huslejestigning på 8,5 mio kr.

Færre § 5 stk 2 moderniseringer

En § 5 stk 2-modernisering kaldes også en "gennemgri- bende" modernisering af et lejemål. Betegnelsen henvi- ser til boligreguleringslovens

§ 5, stk. 2. Hvis en udlejer har udført en sådan moder- nisering, kan han beregne sig en lejeforhøjelse efter de lempelige regler om det leje- des værdi i lejeloven, i stedet for efter de skrappere regler i boligreguleringsloven.

§ 5 stk 2-moderniseringer har i årenes løb medført be- tydelige huslejestigninger blandt andet som følge af re- novering af køkkener og bad i den gamle boligmasse.

I følge Energisparepakken skal der nu stilles det krav til anvendelsen af § 5 stk 2, at

lejligheden mindst lever op til energiklasse D efter mo- dernisering. Energiklasse D svarer til en isolering i byg- ningen i henhold til byg- ningsreglementet fra 1979. Nybyggeriet skal leve op til energiklasse A, hvilket er

et langt skrappere.

Uambitiøst

Det forekommer uambi- tiøst, hvis man skal kun- ne betegne en lejlighed som gennemgribende moderni- seret, hvis den blot lever op til et forældet bygningsregle- ment fra 1979.

På samme måde er der no- get småt over ministeriets forudsigelser med hensyn til huslejestigningerne. De 8,5 mio i huslejestigning for energispareprojekterne svarer til at 3000 lejere får en må- nedlig huslejestigning på 236 kr.

Det er pebernødder.

Kilder:

(1) Tal fra Energistyrelsen

- Tal og Kort - Nøgletal Danmark 2011 (xxx.xxx.xx)

(2) Høringssvar vedr. Udkast til lovforslag om en energisparepakke.

22. nov 2012. En kopi af høringssvaret kan rekvireres

ved henvendelse til

xx@xxxx.xx

8 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Rotter i lejligheden

Jeg står i den kedelige situation at vi har fået rotter i vores lejlighed. Vi er ikke selv skyld i at rotterne er kommet, men det er os, der lider under deres besøg. Rotterne er kommet ind igennem en rist i en kæl-

der. Vi bor på 1. sal og under os er der en butik. Det er butikkens kælder som rotterne er i. Rotterne er så kravlet op til os, uden på nogen vandrør og har bo- sat sig i vores lejlighed. Pga. smittefarer har vi ikke kunne bruge vores køkken i den tid hvor rotterne har været der. (indtil videre 12 dage) Så nu spiser vi ude 3 gange om dagen. Rotterne har også ødelagt for omkring 5.000 kr. indbo og fødevarer.

Vi har i 12 dage måtte indrette vores badeværelse, så det har kunne fungere som et lille the-køkken også. Vores soveværelse er blevet til at opbevaringsrum for ting som vi ikke ville have at rotterne kunne komme til. Vi har praktisk talt ikke en lejlighed som er ret beboelig lige nu.

Vores spørgsmål er så:

1. Hvad er vores rettigheder i denne situation? Skulle vi have været genhu- set?

2. Hvem skal dække de skader vi har haft på vores indbo?

3. Hvad med desinfektion/rengøring af lejligheden når rotterne er væk.

Vores udlejer er ikke meget for at hjælpe os. Det eneste han har gjort er, at få viceværten til at ringe efter kommunens rottefænger. Han har

heller ikke gidet at følge op på sagen. Hvis ikke jeg havde

ringet til ham dagligt, havde han ingen anelse om hvor-

dan situationen udviklede sig.

heller ikke gidet at følge op på sagen. Hvis ikke jeg havde ringet til ham dagligt, havde han ingen anelse om hvor- dan situationen udviklede sig.

HJÆLP OS. Vi er virkelig i nød!

Xxxx og Xxxxxx

I har to klagemuligheder, og en „træk i håndbremsen“-mulighed:

Den ene klagemulighed er at du selv retter fornyet henvendelse til kommunens tekniske forvaltning (eller hvad det nu kaldes i jeres kom- mune): Kommunen har pligt til at sikre sig at skadedyr, i dette tilfælde rotter, bliver bekæmpet, og de har beføjelser til at give din udlejer pålæg om konkrete

foranstaltninger.

Ofte handler det om, at kloakkerne skal renoveres gennemgribende, og det er dyrt. I jeres tilfælde kan man overveje overfor kommuen at bede om at få lejligheden helt lukket for beboelse (kondemneret) indtil rotteplagen er værk, der er decinficeret mv. Det har kommunen også beføjelse til, og sker dette har I krav på genhusning. Imidlertid er det desværre ikke alle kommuner, der lever op til deres forpligtelser på dette område, men en del af dem gør.

Den anden klagemulighed er huslejenævnet eller boligretten. Også nævnet/ retten kan pålægge udlejer at drage omsorg for, at rotteplagen fjernes, og de kan nedsætte huslejen indtil dette sker. Det bør i givet fald være en meget væ- sentlig huslejenedsættelse, for det forringer selvsagt det lejedes værdi, at der er rotteplage. Og det bør der slås på overfor nævnet/retten. Udfra jeres beskri- velse bør der være tale om et væsentligt huslejenedslag. I tilfælde af en retssag kan udlejer evt. blive dømt til at skaffe jer en anden midlertidig bolig, samt be- tale erstatning for indbo mv.

Det med „at trække i nødb

mangel ved lejemålet, at det

rende skadedyr som rotter. E

selvom han er blevet gjort o

synligvis ret til at ophæve

situm ubeskåret ube

Det med „at trække i nødbremsen“ handler om, at det er en meget væsentlig mangel ved lejemålet, at det ikke er holdt frit for så helbredstruende og gene- rende skadedyr som rotter. En mangel som udlejer ikke har formået at afjælpe, selvom han er blevet gjort opmærksom på det. På den baggrund har du sand- synligvis ret til at ophæve lejemålet. I den forbindelse bør du have dit depo- situm ubeskåret ubetalt, og du har mulighed for at kræve skadeserstat-

ning - også fo

grund af d

udlejers

sen.

ning - også for så vidt de flytteomkostninger du bliver påført på grund af denne flytning, som du jo kun foretager på grund af udlejers forsømmelighed med hensyn til rottebekæmpel-

Med venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx

Lejelovens § 97

"Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.

Denne kan kun finde sted med delta- gelse af udlejeren eller dennes sted- fortræder, når lejeren ikke er repræ- senteret."

Kan man nægte fremvisning af et ikke opsagt lejemål?

Min søn og svigerdatter har boet på deres lejemål i over 2 år og har en 10 års lejekon- trakt, men nu vil firmaet, der ejer huset, sælge det. Der har været ejendomsmægler på, og der er taget billeder. Huset er kommet på en ejendomsmæglers webside og bille-

derne, der er taget, har været gennem fotoshop, så væggene og meget andet ser noget flottere ud end virkligheden (er det tilladt). Nu kommer spørgsmålet: Min søn og svigerdatter - kan de hen- holde sig til boligens ukrænkelighed og privatlivets fred ang. nægtelse af fremvisning uden at have fået en opsigelse. Reglerne er selvfølgelig anderledes, når der foreligger en opsigelse.

P.S de har ikke i sinde at fraflytte da de har en lejekontrakt der gælder i 10 år.

Ja, lejerne kan nægte at fremvise lejemålet, når det ikke er opsagt og heller ikke skal fra-

flyttes. Reglen om fremvisning i Lejelovens § 97 gælder kun, når der skal fraflyttes.

Der er for så vidt ikke noget i vejen for, at firmaet sælger huset, og det kan de selvføl-

gelig kun, hvis de kan fremvise det. Den nye ejer vil være bundet af den 10-årige kontrakt med lejerne. Hvis I gerne vil være imødekommende kan I jo tilbyde fremvisning mod betaling.

Din søn og svigerdatter bør melde sig ind i en lejerforening og få bistand

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Vinter 2012-13 Lejer i Danmark « 9

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Lejelovens § 40 og 42

§40. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregn- skabsåret skal være kommet frem til lejerne senest 4 må- neder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsan- lægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modta- gelse af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholder regnska- bet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

§ 42. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udlø- bet af den i § 40, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

Varmeregnskab er udeblevet

Jeg flyttede ind i et privat lejemål d. 1 aug. 2011. I le- jekontrakten er opgivet 800.- om måneden i a conto varme og 200 i a conto vand. Det har jeg betalt hver

måned i hele perioden. Der er individuelle målere.

Jeg er fra flyttet lejemålet, ved en ophævelse af lejeaftalen i februar 2012. På grund af graverende fejl i lejemålet er udlejer indforstået med ophævelsen. Jeg har modtaget mit depositum retur, men der mangler noget.

Jeg har ikke modtaget noget varme/vand regnskab på bag- grund af det faktiske forbrug. De andre beboere har indtil nu heller ikke modtaget noget. Alle er indflyttet sommeren 2011.

Hvad skal jeg gøre for at få en opgørelse, og evt. penge re- tur?

Der er en ny lejer i lejemålet siden marts 2012, men plud- selig sender udlejer mig en opgørelse over „min konto“ efter 7 måneder. Han har brugt midler på at sætte lejemålet i stand, hvilket ikke er med i aftalen.

Så min „min konto“ hos udlejer er i minus, hvad skal jeg gøre?

Du kan afvise at betale for ekstra istandsættelse. Hvis en udlejer vil kræve istandsættelse ved fraflytning, skal han sende krav til lejeren herom senest 14 dage efter

fraflytningen. Der kan dog være truffet særlig aftale om perio- dens længde i lejekontrakten.

Der er regler i lejeloven for hvornår udlejer skal aflægge både varme og vandregnskab. Se boksen: Lejelovens § 40 og 42.

Hvis en udlejer slet ikke udarbejder varmeregnskab, er der praksis for, at en lejer kan kræve samtlige a-contobetalinger retur uden fradrag for varmeudgifter.

Meld dig ind i en lejerforening og få bistand

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Tilbageholdt depositum samt renovation

Hej. Vi har to spørgsmål:

1) Vi er netop fraflyttet et lejemål pr. 1. november, og har fået en del af vores depositum tilbage. Udlejer har dog tilbageholdt 2.000 til at

dække, hvis vi evt. har indbetalt for lidt aconto. Jeg har en ven, som er revisor, og han har regnet det igennem, og lander på et plus på lidt over 2.000 til os (det skal siges, at vi ikke har boet i huset de sidste 2 måneder af lejeperioden, og har derfor ikke har haft udgifter, men aconto er stadig løbet på).

Jeg kan forstå, at en udlejer må tilbageholde, hvad der kan forventes at dæk- ke hans/hendes krav, men her er der jo tale om noget af en forskel. Vi har skre- vet et brev til udlejer, men forventer de stejler og holder fast på deres, da det er kendetegnet for vores korrespondance med dem. Hvad er vores muligheder?

2) Jeg har søgt posterne omkring renovation igennem, men er ikke faldet over en med samme situation som vores. I lejekontrakten står der, at der i hus- lejen er indeholdt 3.000 til renovation, og at et evt. beløb herover skal dækkes af lejer. Første år vi boede der blev de opkrævet ca. 2.000 af forsyningsvirk- somheden. Med den ordlyd i lejekontrakten, hvad sker der så med de resteren- de 1.000? De går til udlejer?

Tak for en god brevkasse.

Ad 1) Der er ingen adgang i lejeloven til at tilbageholde ekstra a-conto- beløb til vand og varme ved en lejers fraflytning. Alligevel godkender de fleste huslejenævn en tilbageholdelse, hvis den er velbegrundet. Det

er den tilsyneladende ikke i jeres tilfælde. Indbring sagen for huslejenævnet

Ad 2) En udlejer må ikke opkræve penge til renovation uden for huslejen. Enten skal renovationen være en del af huslejen, eller også skal lejeren have et direkte kundeforhold over for forsyningsvirksomheden. Det beløb, der er in- kluderet i huslejen, kan udlejer beholde. Hvis I har betalt noget derudover har I mulighed for at få det refunderet via en huslejenævnssag eller boligretssag.

Meld jer ind i en lejerforening og få bistand.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

10 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

Gør uligheden mindre!

På Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 27. oktober 2012 vedtog deltagerne en skarp udtalelse, vendt mod regeringens forøgelse af uligheden.

Landsmødet

De fleste danskere har en opfattelse af, at vi er et land og et samfund med meget høj grad af lighed. Den opfattelse har tydeligvis også de fleste af vores politikere. Nogle af dem er stolte af det, mens an- dre politikere har den opfat- telse, at uligheden skal øges.

Hvis påstanden om høj grad af lighed havde været sand, ville det være godt for medborgere, som bor til leje. En stor andel af lejerne har nemlig forholdsvis lave hus- standsindkomster.

Kollektivt selvbedrag

Men påstanden er ikke sand. Den er et kollektivt

selvbedrag.

Lige nu er det danske sam- fund nemlig i en situation og en udvikling, hvor de politi- kere, der ønsker øget ulighed, har vundet for længst. Ulig- heden er vokset meget dra- stisk i Danmark i nyere tid.

I 1985 havde den mest vel- havende procentdel af be- folkningen gennemsnitligt 2,4 gange så meget i dispo- nibel indkomst som den gen- nemsnitlige lønarbejder. I 2009 var forskellen steget til 3,9 gange så meget.

Uligheden i Danmark er faktisk vokset med en sådan hast, at selv OECD for nyligt har advaret imod det.

Skattereformen

Alligevel har vores nuvæ- rende regering forstærket og accelereret forøgelsen af uligheden. Det har de eksem- pelvis gjort i kraft af skatte- reformen 2012, som giver ekstra skattelettelser til de mest velhavende, finansieret af penge, man tager fra kon- tanthjælpsmodtagere, pensi- onister, efterlønnere, folk på syge- og arbejdsløshedsdag- penge m.fl.. De meget drasti- ske forringelser på dagpenge- området er et andet eksempel. Der er tale om reformer, der er lodret imod, hvad man med rette kunne forvente af en regering, hvis partier in- den de kom i regering netop

advarede imod øget ulighed.

Skadevirkninger

Der er tale om reformer som har direkte og åbenly- se skadevirkninger for de la- vest lønnede, som stort set alle bor til leje. Derudover har den øgede ulighed også en række indirekte skadevirk- ninger. Blandt andet vil den sociale boligadskillelse hur- tigt tage til. Således ser vi allerede nu, at de rige og de fattige i stigende grad lever isoleret i hver deres kvarterer. Derfor vil vi fra Danmarks Lejerforeninger kraftigt op- fordre regeringspartierne til at komme tilbage på sporet, tilbage på den kurs, de selv har som erklæret politik: Sæt gang i reformer, der mindsker uligheden i Danmark i stedet

for at forøge den.

Hvis ikke udviklingen ven- des, vil det for alvor forringe levevilkårene for den del af befolkningen, hvis interesser vi repræsenterer: De 40 % af Danmarks husstande, der bor til leje.

Således vedtaget på Danmarks Lejerforeningers landsmøde i Odense, den

27.10.2012

Til højre: Xxx Xxxx. Medlem af hovedbestyrelsen. Formand for Haderslev Lejerforening

I midten: Xxxxx Xxxxxx. Roskilde. Formand for Danmarks Lejerforeninger.

Til venstre: Xxx Xxxxxxxxxx. Medlem af hovedbestyrelsen. Formand for Randers Lejerforening.

Xxxxxx Xxxxxxxx. Randers Lejerforening. Advokat. Medlem af hovedbestyrelsen.

Xxxxxxx: Xxxxxx Xxxxxxxxx

Medlem af hovedbestyrelsen. Roskilde Lejerforening. Landssekretær.

Bagest: Xxxxxx Xxxxxxx. Suppleant i hovedbestyrelsen. Haderslev Lejerforening.

Xxxxxx Xxxx. Køge Lejerforening. Advokat. Kasserer i hovedbestyrelsen

Xxxxxx Xxxxxxx. Lejerforenigen Lolland. Medlem af hovedbestyrelsen.

Xxxx Xxxxxx. Køge Lejerfoening. Medlem af hovedbestyrelsen

Xxxxx Xxxxxxx. Medlem af hovedbestyrelsen. Formand for Lejerforeningen Sydfyn

Danmarks Lejerforeningers landsmøde

Organistionen holdt sit ordinære landsmøde den 27, oktober 2012.

Regeringens initiativer på lejelovsområdet blev drøftet. Desuden udspandt der sig en liv- lig debat om den problematiske udvikling i ligheden i det danske samfund

Hovedbestyrelsen

Der blev valgt ny hovedbestyrelse. De valg- te kan ses her på siden. Xxxx Xxxxxxxx fra Amager Lejerforening er ikke fotograferet, men er fortsat medlem af hovedbestyrelsen.

Vinter 2012-13

Tema : Ulighed og Lejeboliger

Afvis miskrediteringen af huslejereguleringen

Lejer i Danmark « 11

De borgerlige meningsdannere søger at skabe tvivl hos politikerne om værdien af boligreguleringsloven

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Borgerlige meningsdanne- re hader huslejeregulering af privat udlejningsbyggeri. For dem er huslejeregulering et socialistisk uvæsen, der for- hindrer den kapitalistiske lo- gik i at slå igennem på bo- ligmarkedet. Mange af disse meningsdannere arbejder ak- tivt på at miskreditere husle- jereguleringen.

Her sigter jeg ikke til øko- nomerne og juristerne i Ejen- domsforeningen Danmark og Jyske Grundejere. De er sat i verden for at forsvare ud- lejernes interesser på samme måde som vi i Danmarks Le- jerforeninger forsvarer lejer- nes interesser. Det er helt na- turligt.

I stedet vil jeg starte min rundtur i det borgerlige me- ningsunivers med at citere chefjuristen i den borgerli- ge tænketank, Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, der på sin blog fnysende vendte sig mod den tanke, at

- ...det er en menneskeret- lig prioritet at bekæmpe fat- tigdom og hjemløshed i ver- dens mest lige land med ge- nerøs boligstøtte og nærsoci- alistisk huslejeregulering. (1)

Ny taktik

I dag er der dog ikke den store propagandamæssige værdi i at stemple en ordning som værende "nærsociali- stisk". Andre borgerlige me- ningsdannere har derfor fun- det på mere avancerede argu- menter.

I de senere år er det kom- met på mode - blandt andet i Politiken - at hævde, at hus- lejereguleringen i virkelig- heden ikke er til gavn for de svageste i samfundet, men tværtimod for de stærke. Hvis man kan få politikerne til at købe denne opfattelse, kan man måske gøre sig håb om at få afskaffet boligregu- leringen. Se blot, hvad Xxxxx' forskningschef, Xxxxxx Xxxx- xxxxxxxxxx udtalte:

- Ejerne har stor indfly- delse på, hvem de lejer deres boliger ud til, og i de særlig

favorable boliger finder man oftest lejere med høje uddan- nelser og indkomster. Det skyldes, at det er dem, som er i udlejernes omgangskreds. Huslejereguleringen er be- stemt ikke en omfordeling til gavn for samfundets svageste (2)

Dette forsøg på mytedan- nelse kom dog ikke til at stå uimodsagt. Xxxxxx Xxxxxx, cheføkonom i Lejernes LO kommenterede det således:

- Huslejereguleringen gav- ner først og fremmest lavind- komsterne. Da Vismændene

i 2001 undersøgte huslejere- guleringen, viste undersøgel- sen, at reguleringen i privat udlejning sikrer, at huslejerne i gennemsnit ligger ca. 40 % under markedslejen, og 60 – 70 % under i de større byer. (3)

Det økonomiske råd

Cepos fik imidlertid støtte fra to økonomer fra Det øko- nomiske råd. Efter at have gennemgået Vismændenes rapport fra 2001 konkludere- de de:

- Resultaterne er for såvel private udlejningsboliger, an-

delsboliger og almene bo- liger viser, at jo højere ind- komst og længere uddannelse man har, jo større en regule- ringsgevinst opnår man. (4)

Ny undersøgelse

I den nye undersøgelse fra Boligøkonomisk Videnscen- ter - se side 13 - sættes tin- gene imidlertid på plads. Her undersøgte man, hvor stor re- guleringsgevinsten var i for- skellige samfundsgrupper.

på gevinsten indtil indkom-

ster på 700.000 kr. Sagt på

en anden måde: Gevinsterne

er højest for de laveste

Undersøgelsen viste, at le- jers disponible husstandsind- komst har en negativ effekt på gevinsten indtil indkom- ster på 700.000 kr. Sagt på en anden måde: Gevinsterne er højest for de laveste

indkomster. Dog viser det sig, at de højeste indkomster på mindst 800.000 kr. også får forholdsvis høje gevin- ster.

Undersøgelsen angav også årsagen til dette tilsyneladen- de paradoks:

Når en del lejere med høje indkomster opnår høje ge- vinster, er det fordi de bor i store boliger. En anden år- sag er boligernes beliggen- hed. Gevinsten er størst i Kø- benhavnsområdet og til dels Nordsjælland.

Store boliger, der ligger i landets dyreste kommuner,

koster selvfølgelig mere i husleje end små boliger, der ligger i de billigste kommu- ner. Det er derfor logisk nok at det er lejerne i disse dyre boliger, der får den største reguleringsgevinst. At nogle få, forholdsvis velstillede le- jere på denne måde har gavn af huslejereguleringen skal være dem velundt.

Det rykker ikke ved hoved- tendensen: at huslejeregule- ringen er mest til gavn for de dårligst stillede.

Bevar fokus

De borgerlige meningsdan-

nere ønsker at få offentlighe-

den til

at tvivle på værdien

De borgerlige meningsdan- nere ønsker at få offentlighe- den til at tvivle på værdien

af huslejere-

guleringen.

af huslejere- guleringen.

Sådan er det politiske spil. Fuld af misinformation og tå- gesnak.

For lejerne gælder det om at se bort fra disse falske ar- gumenter og bevare fokus på det væsentlige: Huslejeregu- leringen er værdifuld. Den bør styrkes og ikke svækkes. I denne forbindelse er det vigtigt, at se på en detalje i den nye undersøgelse fra Bo- ligøkonomisk Videnscenter.

Overvurdering

I undersøgelsen antages det, at 76 % af alle private udlejningsboliger er under-

kastet et omkostningsbestemt lejeloft, mens resten - ca. 24

% - er lejligheder beliggen- de i uregulerede kommuner, eller lejligheder opført efter 1991, hvor der er fri husleje- fastsættelse.

Denne antagelse kan der formentlig sættes et spørgs- målstegn ved. Formentlig overvurderes huslejeregule- ringens udbredelse.

Reelt udlejes de fleste småhuse og ejerlejligheder ulovligt til markedsleje, selv om de er beliggende i en re- guleret kommune. Dette skyl- des i vidt omfang, at lejerne ikke er klar over, at deres leje er for høj, og at de kan kræve den nedsat.

Her har lejerbevægelsen en stor opgave. Ved at oplyse flest mulige om boligregule- ringsloven, kan der rejses fle- re lejenedsættelsessager ved huslejenævnene. Derved vil lejeniveauet blive lavere og ligheden i samfundet større.

(1) xxxx://xxxxxxxxx.xxxxx. xxxxxxxxxx.xx/0000/00/00/

(2) Xxxxxxxxx.xx, 1. FEB. 2011, Børnefamilier er afskåret fra byens billigste

lejeboliger

(3) Xxxxxx Xxxxxx, Lejernes LO: Fakta om huslejereguleringen. 04-02-

2011

(4) Hvem har glæde af huslejereguleringen? Artikel i Nationaløkonomisk Tidsskrift af Xxxxx Xxxxxxxxx og

Xxxxx Xxxxxx Xxxxx, Det Økonomiske Råds Sekretariat

(2001, nr. 39)

12 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

Tema : Ulighed og Lejeboliger

Boligreguleringslovens lighedsregel overtrumfer omkostningsbestemt lejefastsættelse

En udlejer blev dømt til at nedsætte lejen for en ny lejer, fordi lejen var for høj i forhold til, hvad flere andre lejere i ejendommen betalte. Dette blev slået fast af landsretten, selv om huslejen var korrekt beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

For de mange hundredtu-

pågældende periode.

Dette gælder også den ejen- dom, som denne historie dre-

Dette medførte en kvadrat- meterleje på 552 kr, hvilket var højt den gang. Det svarer

sinder af lejere, der bor i stør- re ejendomme i den gamle boligmasse fra før 1970, er princippet om omkostnings- bestemt husleje en god be- skyttelse mod urimeligt høje huslejer. Her betyder reglerne for beregning af det såkaldte afkast, at lejerne har en lav husleje med mindre, der si- den er sket gennemgribende forbedringer.

Men i ejendomme, der er opført i højrenteperioden mellem 1980 og 1992 stil- ler sagen sig anderledes. Her er den omkostningsbestem- te leje ofte meget høj, fordi afkastet fulgte renterne i den

jer sig om.

Tårnhøjt renteniveau

Den pågældende bebyg- gelse i Århus bestod af 201 lejligheder, opført i perioden 1984-86. Efter reglerne om omkostningsbestemt husleje kunne den daværende udlejer have beregnet sig et afkast på

13 % af opførelsessummen. Dette var dog ikke muligt i praksis, idet lejlighederne i så fald ikke kunne lejes ud. Le- jen ville være blevet alt for høj

Udlejeren nedsatte derfor sit afkast til 4 % da lejlig- hederne blev udlejet i 1986.

til, at en lejlighed på 46 m2 kostede 2.116 kr. om måne- den.

Gradvis satte udlejeren af- kastet i vejret og samtidig steg driftsudgifterne. I 1999 kunne udlejeren beregne sig et afkast på 6,06 % og kva- dratmeterlejen var nu 745 kr, svarende til 2.856 kr om må- neden for 46 m2.

Andelsboliger

Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje gælder for alle le- jemål, der er opført før 1992 i de såkaldt regulerede kommuner.

Lejen fastsættes ved hjælp af et budget over ejendommens udgifter. Budgette indelhol- der følgende hovedgrupper af poster:

- Driftsudgifter, f.eks. skatter og afgifter , vandforbrug, forsikring, udgifter til vice- vært og administration. Niveau: 180-250 kr pr kvadratmeter årligt

- Afkast af oprindelig ejendom (udlejers profit). For ældre ejendomme må det- te højst være 7% af ejendommens værdi i 1973. Niveau: 15-30 kr pr m2 årligt.

- Afsætning til vedligeholdelse: Niveau: 140 -160 kr pr kvadratmeter årligt

Den samlede budgetleje ligger derfor oftest i intervallet 335-490 kr

Dertil kommer værdien af eventuelle for- bedringer: Isolering, Nye vinduer, Nye køk- kenere osv.

I ejendomme opført før 1973 kommer den lovlige leje sjældent over 700 kr pr. kva- dratmeter om året.

I 2000 blev ejendommen solgt til en andelsboligfor- ening bestående af en del af de daværende lejere. Et min- dretal forblev lejere og betal- te fortsat den omkostnings- bestemte leje. Sådan fort- satte det frem til 2006, hvor andelsboligforeningen blev nedlagt igen og ejendommen solgt til en ny udlejer.

I forbindelse med denne salgsaftale blev det aftalt, at de tidligere andelshavere kunne fortsætte som lejere, og at de skulle betale 1.050 kr pr. kvadratmeter i leje. Dette var noget højere end de oprindelige lejere, der lå på ca 900 kr pr. m2

I de følgende år blev udle- jeren ved med at fastholde de

1.050 kr pr kvadratmeter pr. år når han genudlejede lejl- lighederne.

Huslejenævnet

I september 2007 blev der indgået en lejeaftale med en ny lejer i en lejlighed på 46 m2. Også denne lejer accep- terede i første omgang at be- tale de 1.050 kr pr kvadrat- xxxxx.xx året - eller 4.025 kr om måneden

Men da lejeren opdagede, at lejen var væsentlig højere end lejen hos de oprindelige lejere, gik vedkommende til Huslejenævnet. Huslejenæv- net nedsatte lejen til 3.481 kr om måneden, svarende til 908 kr pr. kvadratmeter pr. år. Begrundelsen var, at det var dette lejeniveau, der var gældende for de oprindelige

lejere.

Lighedsreglen Boligreguleringslovens

§ 5, stk. 8

"Ved lejeaftalens indgå- else kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmel- se er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen."

Boligretten

Udlejer ankede sagen til boligretten.

Under sagen fremlagde han beregninger der viste, at den omkostningsbestemte leje var højere end både den leje, som den protesterende lejer betal- te og den leje, som de oprin- delige lejere betalte.

Hvis lejen skulle fastsæt- te efter omkostningerne og et lovligt afkast på 13,06 % af opførelsessummen, ville den årlige kvadratmeterleje komme helt op på 1.500 kr i 2007.

Udlejeren mente heller ikke, at det skulle være de oprindelige lejeres lejeni- veau, der skulle anvendes ved genudlejning, da de op- rindelige lejere efterhånden kun udgjorde 27 ud af de 201 lejemål.

Denne argumentation på- virkede et flertal af boligret- tens medlemmer, som gav udlejeren medhold i, at han kunne opkræve 1.050 kr pr kvadratmeter om året.

Landsretten

Nu ankede lejeren til Ve-

stre Landsret, som gav leje- ren medhold.

Landsretten henviste til ordlyden af Lighedsreglen (§ 5, stk. 8). Dette medførte, at selv om lejen beregnet ef- ter § 5, stk. 1 (omkostnings- bestemt leje) var højere, så skulle den pågældende le- jer ikke betale mere end le- jerne i de andre lejemål, som var sammenlignelige. Da den omtvistede bolig var mest sammenlignelig med de op- rindelige lejeres boliger, var det lejemålene i disse leje- mål, der skulle være retnings- givende for lejens størrelse.

Derimod skulle der ikke ske sammenligning med de boliger, der i årenes løb var moderniseret af andelshaver- ne, eller som var meget for- skellige fra det omtvistede le- jemål med hensyn til planløs- ning og lignenede.

Kilde: Dom fra Vestre Landsret af 15. marts 2012

(VL. B1783-11)

Vinter 2012-13

Tema : Ulighed og Lejeboliger

Huslejereguleringen forøger ligheden

Lejer i Danmark « 13

En ny undersøgelse punkterer myten om, at huslejereguleringen på det private lejeboligmarked mest er til gavn for velstillede lejere med gode forbindelser. Undersøgelsen viser tværtimod at boligreguleringsloven omfordeler

milliardbeløb fra velhavende udlejere til mindre velhavende lejere. Hvis huslejereguleringen blev afskaffet, ville lejen i privat udlejningsbyggeri stige med 54 % i gennemsnit.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Undersøgelsen er lavet af økonom Xxxxxxx Xxxx Xxx- xxxxxxx og finansieret af Bo- ligøkonomisk Videnscenter, der er etableret af foreningen Realdania.

Resultater

I undersøgelsen når man frem til, at den gennemsnit- lige reguleringsgevinst er 19.731 per bolig i 2010. Det svarer for lejeren til en ge- vinst på 11,6 % af den dispo- nible husstandsindkomst. Det kan omregnes til, at huslejen ved afskaffelse af huslejere- gulering ville stige med 54,2

Ser man nærmere på de forskellige typer af lejere, vi- ser det sig at lejere i egent- lige udlejningsejendomme får mest ud af huslejeregule- ingen, mens lejere i udlejede ejerlejligheder får mindst.

Lejere i ejerboliger får i gennemsnit 8.600 kr. mindre end lejere i egentlige udlej- ningsboliger. Det skyldes, at lejen er højere i disse boliger.

Boligreguleringsloven har mindre effekt i de udlejede ejerboliger.

8,6 mia. omfordeles

Den samlede omfordeling af indkomst ved huslejere- gulering skønnes for 2010 til netto kr. 8,6 mia. Den sam- lede gevinst er faldet med mere end kr. 1,6 mia. siden 2002, men stiger svagt i an- den halvdel af årtiet.

Da markedslejen er meget forskellig, bliver omfordelin- gen naturligt nok også skævt fordelt. Gevinsten er klart hø- jest i Københavnsområdet og til dels Nordsjælland. Deref- ter følger Østjylland og Øst- sjælland. Det skal ses i for- længelse af at markedslejen er højest i disse landsdele. En meget stor andel af den sam- lede omfordeling tilfalder forholdsvis få boliger, som på et frit boligmarked kan udle- jes til en meget høj markeds- leje.

Huslejereguleringen bety- der derved at de mest værdi- fulde udlejningsboliger udle- jes til forholdsvis lave husle-

jer. Det ses ved at ca. 21 % af den samlede omfordeling skønnes at tilfalde boligerne med de 5 % højeste markeds- værdier. Til sammenligning opnår den halvdel af boliger- ne, som har de laveste mar- kedsværdier, blot 17 % af den samlede omfordeling.

Det er dog ikke kun boli- gens beliggenhed, der afgør, hvor meget gavn lejerne har af huslejereguleringen. Også uddannelse spiller ind. Hus- stande med en videregående eller gymnasial uddannelse opnår en højere gevinst end husstande uden uddannel- se. Dette kan skyldes, at folk med uddannelse i højere grad kender lovgivningen end folk uden uddannelse.

Til gavn for lavindkomsterne

Lejerne har gavn af omfor- delingen. Den største andel af omfordelingen tilfalder de lejere, der har en disponibel husstandsindkomst på mel- lem kr. 100.000 og 225.000. Den disponible husstandsind- komst er den del af indkom-

sten, der er tilbage, når skat- ten er betalt. En husstand der har en disponibel indkomst på 225.000 kr. kan f.eks. være et par, der tjener hen- holdsvis 20.000 og 8.000 kr. om måneden og betaler 33 % heraf i skat. De, der får gavn af omfordelingen, befinder sig lavt i samfundspyrami- den.

Det fremgår desuden at le- jere med de højeste indkom- ster og positive gevinster ud- gør et begrænset antal.

Udlejere er gennemsnitligt mere velstillede end deres le- jere, da den disponible hus- standsindkomst i gennemsnit er ca. kr. 115.000 højere for udlejere end lejere. Men ikke alle udlejere er rige. Ser man på de ca. 54.000 udlejere, der er direkte ejere af udlejnings- boliger, kan man konstatere, at i op imod hver fjerde bo- lig har lejer højere disponibel indkomst end udlejer.

Metode

I undersøgelsen anvender man følgende metode til at sætte et tal på omfordelingen:

Man undersøger, hvad en le- jer i en lejlighed med om- kostningsbestemt leje beta- ler for en given lejlighed. Det kan f.eks. være 600 kr. pr. kvadratmeter om året. Der- efter vurderer man, hvad leje- ren skulle have betalt for den samme lejlighed, hvis der var markedsleje f.eks. 1000 kr. pr. kvadratmeter om året.

Forskellen 400 kr. pr kva- dratmeter er et mål for om- fordelingen mellem lejeren og udlejeren. Ganger man be- løbet med antallet af kvadrat- meter får man den såkaldte reguleringsgevinst for den pågældende lejlighed. Hvis en lejlighed er 70 kvadratme- ter bliver reguleringsgevin- sten 28.000 kr. om året.

Når man sammentæller alle disse fordele for lejerne for hele landet får man et ud- tryk for den samlede gevinst, som lejerne får ud af, at der er huslejeregulering.

Kilde: xxxx://xxx.xxx.xx

14 « Lejer i Danmark Vinter 2012-13

Privat udlejning

Hvad skal lejligheden koste?

En lejlighed på 75 kvadratmeter i den gamle boligmasse, der er moderniseret for 300.000 kr. skal koste godt 5.000 kr. om måneden.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Omkostningsbestemt leje Budget 2011

Lejlighedens størrelse: 75 m2 Ejendommen er opført før 1964

Kroner pr bolig pr. år

Direkte driftsudgifter

Eksempel 1:

Lejligheden forbedres for 82.000 kroner Årsleje før forbedring 32.239

Forbedringsforhøjelse 8.200

Årsleje i alt 40.439

Kroner pr måned

3.370

Eksempel 2:

Lejligheden forbedres for 300.000 kroner Årsleje før forbedring 32.239

Forbedringsforhøjelse 30.000

Årsleje i alt 62.239

Kroner pr måned

5.187

I 2002 lavede det daværen- de boligministerium en un- dersøgelse af, hvor meget ud- lejerne opkrævede i omkost- ningsbestemt husleje. Resul- tatet viste den gang at en lej- lighed på 75 m i gennemsnit kostede omkring 3.200 kr. om måneden. Hvis man fore- tager en pristalsregulering på de direkte driftsomkostninger når man frem til, at en sådan lejlighed i dag skulle koste knap 3.400 kr. om måneden.

De enkelte udgifter kan ses i budgetskemaet herunder.

Hvad skal medtages i budgettet

Skatter og afgifter	6.323
Forsikringer	1.763
Renholdelse og vicevært	3.466
El, gas og varme	740
Øvrige driftsudgifter	1.558
Administrationshonorar	3.193
Kapitalafkast	4.028
Tillæg til kapitalafkast	760
Udvendig vedligeholdelse	10.408
Årsleje før forbedring	32.239

Omkostningsbestemt hus- leje betyder, at en udlejer kan få dækket sine direkte om- kostninger ved udlejningen. Han kan også beregne sig et administrationshonorar, hvis han selv administrerer ejen- dommen. Hvis det er en æl- dre ejendom kan han desuden få et afkast svarende til 7% af den værdi ejendommen hav- de i 1973.

Til vedligeholdelsen af ejendommen kan han bereg- ne sig et beløb, som i dag vil- le udgøre 139 kr. pr kvadrat- meter

I de fleste huslejebudgetter optræder der en forbedrings- forhøjelse. Udlejeren har ret til at få et afkast af sin inve- stering, hvis han har forbed- ret lejemålet. I eksemplet her på siden er der regnet med at lejligheden i begyndelsen af nullerne blev forbedret for

82.000 kr. og med et afkast på 10% af denne udgift.

Forbedringer

Nogen vil måske synes, at det lyder lavt, hvis de kun er brugt 82.000 kr. på at forbed- re en lejlighed fra midten af 1900-tallet. Hertil kan siges, at det ikke er hele ombyg- ningsudgiften, som en udlejer må medtage, når han bereg- ner forbedringsforhøjelsen. I mange huslejenævn fratræk- ker man f.eks. 33 % af om- bygningsudgiften, når der in- stalleres et nyt køkken.

Det skyldes princippet i le- jeloven om, at forberingsle-

jeforhøjelsen kun må bereg- nes ud fra den forbedring der er foretaget. Værdien af det gamle køkken har lejerne jo i forvejen betalt for. Derfor fratrækker et beløb svarende til udlejerens sparede vedli- geholdelse.

Det samme med nye bade- værelser og vinduesudskift- ninger. Også her skal der ske fradrag. For badeværelsernes vedkommende er der ikke nogen entydig praksis i hus-

lejenævnene, da det fuldstæn- dig afhænger af det badevæ- relse, der fandtes i forvejen.

Hvis det gamle badevæ- relse kun bestod af en hånd- bruser, der var tilsluttet vand- hanen over vasken, og man installerer et helt nyt bade- værelse, vil udlejeren ofte få anerkendt, at hele ombyg- ningsudgiften skal medreg- nes. Hvis der i forvejen var et funktionsdygtigt badevæ- relse, som bare var nedslidt,

vil huslejenævnet måske kun anerkende 25 % af ombyg- ningsudgiften som forbed- ring.

De 82.000 kroner som ind- går i eksemplet, kan således svare til en total ombygnings- udgift på 123.000 kroner

Hvordan er budgettet beregnet?

Beregningen tager udgangspunkt i Boligmi- nisteriets undersøgelse fra 2003: Private ud- lejningsejendommes budgetleje 2002 (www. xxxxxxxxxx.xx. Søg på: "Private udlejnings- ejendommes budgetleje").

Driftsomkostningerne og administrationsom- kostningerne er pristalsreguleret ved at til- lægge en procentvis regulering. Procentsat- serne for de enkelte omkostningstyper er ud- arbejdet ved at sammenligne de tilsvarende udgiftstyper i statistikken for det almene byg- geri for henholdsvis 2002 og 2011. (www.lbf. dk. Søg på "Huslejestatistik 2003 og udgifts- statistik 2002" og på "Husleje- og udgiftssta- tistik 2011") Det antages at prisudviklingen har været den samme i privat og alment byg- geri.

Kapitalafkast er ikke reguleret, da beløbet er fast, jf. boligreguleringsloven § 9. Udvendig vedligeholdelse og Tillæg til kapitalafkast er reguleret i overensstemmelse med reglerne i boligreguleringslovens § 18 og 18 B. Der er ikke medregnet afsætning til indvendig vedli- geholdelse, da det i dette eksempel er forud- sat, at lejeren har den indvendige vedligehol- delse.

I beregningen af forbedringsforhøjelsen er anvendt en afkastprocent på 10 %, svaren- de til en normal ydelse på et 20-årigt lån i begyndelsen af i begyndelsen af 0-erne. Det bemærkes, at afkastprocenten i dag ligger la- vere (ca 8%)

Selv meget dyre forbedrin- ger af lejligheden medfører kun en forholdsvis beskeden huslejestigning. Hvis vi anta- ger, at der i denne lejlighed er sket en forbedring til en vær-

di af 300.000 kr., bringer det kun lejen op på 5.187 kr. om måneden.

Vinter 2012/13

Privat udlejning

Altanen forsvandt - lejen blev nedsat

Lejer på Midtsjælland « 15

Ved en byfornyelse fik en lejer forringet sin altan, så han ikke mere kunne kigge ud over Øresund. Desuden blev han frataget et loftsrum og et kælderrum, som hørte til lejemålet. Han blev tilkendt forholdsmæssigt afslag i lejen på grund af manglerne.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Alle der har forstand på le- jeret ved, hvor svært det er for en lejer at få medhold i krav om lejenedsættelse på grund af mangler. Men der sker undtagelser.

Kælder- og loftsrum

I denne sag stod lejeren egentlig ikke særligt stærkt. I hans lejekontrakt fra 1991 var angivelsen af loftsrum og kælderrum blevet over- streget. Da en senere udlejer af ejendommen besluttede at udføre en byfornyelse gav han derfor lejren pålæg om at rydde de to rum i kælde- ren og på loftet, som lejeren

benyttede til opbevaring. Der var tale om et stort loftsrum på 73 m2 og et mindre kæl- derrum på 10 m2

Ved en ensidig erklæring tildelte udlejer et nyt loftsrum på kun 15 m2, men det ville lejeren ikke acceptere. Se- nere fik lejeren besked på at rømme sit kælderrum, da der skulle placeres en olietank i rummet.

Boligret og landsret

Sagen endte i boligret- ten, hvor lejeren hævdede, at han var blevet anvist de på- gældende lofts- og kælder- rum af en tidligere vicevært, og at han dermed havde ret til at benytte disse, selv om

det ikke fremgik af hans kon- trakt.

Viceværten bevidnede dette under sagen.

På den baggrund gav bo- ligretten lejeren medhold i, at han skulle have et forholds- mæssigt nedslag i lejen.

Dette blev også resultatet i landsretten, som fastssatte det forholdsmæssige afslag til 3

% af den gældende leje for loftsrummet og 2 % af den gældende leje for kælderrum- met.

Altan

Altanen blev fjernet efter krav fra myndighederne, nær- mere betegnet Kulturarvs- styrelsen. Der havde været

udsigt ud over Øresund fra altanen. Da udlejer nægtede at genopføre en altan forelå der en mangel i henhold til lejeloven.

Dette synspunkt blev god- taget af både boligretten og

landsretten. På baggrund af en erklæring fra en skøns- mand blev det forholdsmæs- sige nedslag i lejen fastsat til 15 % af den til enhver tid gældende leje.

Boligreguleringsloven

§ 29 c

For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om

ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til

beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret

efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold

i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger

om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

Småhuse hvad er det ?

- og hvordan fastsættes lejen

Her gennemgår vi de særlige regler for lejefastsættelse i småhuse. Læs om du selv betaler for meget.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Et "småhus" er en ejendom

, der på skæringsdagen den

1. januar 1995 havde mindre end 7 beboelseslejligheder. Det fremgår af boligregule- ringslovens § 4, stk. 5

For disse ejendomme gæl- der nogle lempeligere regler for varsling af huslejestig- ning mm. end for større ejen- domme.

Hovedprincippet er, at varsling af huslejestigninger skal ske efter lejelovens § 47 i stedet for de meget kompli- cerede varslingsregler i bo- ligreguleringslovens § 12-13.

Hvorfor særlige regler?

Da Folketinget i 1994 æn- drede lejelovgivningen ville man gerne gøre det nemme- re for små udlejere at varsle huslejestigninger. Boligre- guleringslovens § 12-13 er meget svære at håndtere for ikke-professionelle udlejere, fordi der mange ugyldigheds- regler, som man skal tage hensyn til ved udfærdigelse af varslingsskrivelsen.

Derfor bestemte Folketin- get, at udlejere af ejendomme med færre end 7 beboelses- lejligheder skulle anvende lejelovens varslingsregel i stedet for.

Men det var ikke menin- gen, at princippet om om- kostningsbestemt husleje skulle ændres. Derfor lavede man en særlig paragraf i bo- ligreguleringsloven, som be- skrev selve lejefastsættelsen. Se boksen, "§ 29 c".

Sammenligning

I småhuse skal lejen fast- sættes ved sammenligning med lejen i større ejendom- me, hvor boligreguleringslo- vens regler gælder og hvor der derfor er omkostningsbe- stemt leje. I praksis overhol- der udlejerne ikke dette. De sætter lejen efter et skøn, når lejeren flytter ind. Kun hvis udlejeren kræver huslejefor- højelse, er han tvunget til at dokumentere lejens størrelse. Han skal så kunne bevise, at den gældende leje er mindre end i de sammenlignelige ejendomme med omkost-

ningsbetemt leje.

Da dette er vanskeligt, bli- ver der stort set ikke varslet huslejeforhøjelser i småhuse. Udlejerne venter med at for- høje lejen til en ny lejer skal flytte ind.

Hvis det er lejeren, der kræver huslejenedsættelse, gælder det samme - bare med omvendt fortegn. Her er det lejeren, der skal bevise, at den gældende leje er hø- jere end i de sammenligne- lige ejendomme med omkost- ningsbetemt leje.

Hvis en sag om lejenedsæt- telse eller lejeforhøjelse ind- bringes for huslejenævnet, kan nævnet udarbejde et så- kaldt skyggebudget, hvis der i det pågældende område ikke findes sammenlignelige ejen- domme med omkostnings- bestemt leje. Et skyggebud- get viser, hvor høj leje, der kan opkræves i den konkrete ejendom.

Se hvilke udgifter, der ind- går i et sådant budget i ske- maet, Omkostningsbestemt leje andetsteds på dette op- slag.

16 « Lejer på Midtsjælland Vinter 2012/13

Privat udlejning

En udlejer kunne ikke drage fordel af sin egen ulovlighed

Boligreguleringslovens regler om småhuse er komplicerede. Det giver af og til anledning til usædvanlige retssager.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

De såkaldte småhusregler

- se artikel andetsteds i dette blad - er som regel til fordel for udlejerne og til ulempe for lejerne. Det tilskynder nogle udlejere til at forsøge at få en ejendom ind under småhusreglerne i stedet for de almindelige regler i bolig- reguleringsloven.

Men hvornår er en ejendom et småhus?

Spørgsmålet er ikke så nemt at besvare, som man umiddelbart tror. I boligre- guleringslovens § 4 står der at et småhus er en ejendom, hvor der den 1. januar 2005 var 6 eller færre lejemål

Det er den faktiske anven- delse af en ejendom på skæ- ringstidspunktet, der bestem- mer, om ejendommen er et småhus. Det blev slået fast i en sag om huslejeforhøjelse i en ejendom i København.

Huslejevarsling

En udlejer anvendte i 2008 og 2009 reglerne om småhu-

se, da han ville varsle husle- jeforhøjelse over for 2 lejere. Varslingsreglerne i kapitlet om småhuse er mere lempe- lige end de almindelige reg- ler i boligreguleringsloven, hvilket gjorde det attraktivt for udlejeren at påstå at ejen- dommen var et småhus. Le- jerne protesterede og sagen gik nu sin gang i Husleje- nævnet, Boligretten og Østre Landsret.

Situationen var forvirrende, fordi der forelå forskellige oplysninger i BBR-registret og skøderne. Lejerne hæv- dede, at der pr. 1. januar 1995 var 5 oprindelige bebo- elseslejligheder i ejendom- men plus 2 lejligheder, der var blevet indrettet i perioden 1990-1993 ved en opdeling af en stor lejlighed. Først var der blevet udskilt nogle klub- værelser, og senere blev disse værelser lagt sammen og for- synet med eget køkken.

På den måde var der den

1. januar 1995 syv lejemål. Men de nyindrettede lejlig- heder var ulovligt indrettede.

Blandt andet manglede der flugtveje og brandsikring. I 2011-12 fik udlejer påbud om lovliggørelse af lejlighederne af Københavns Kommune. Derpå søgte han om tilladelse til opdeling, men fik afslag.

Han måtte derfor opsige de to lejere og lægge lejlighede- ne sammen igen. Men sagen om huslejevarslingerne fort- satte i boligretten.

Seks lejligheder

Nu var der pludselig kun seks beboelseslejligheder i ejendommen. Dette brugte udlejeren som argument i bo- ligretten for, at ejendommen var omfattet af småhuskapit- let.

Da boligretten skulle afgø- re sagen fik udlejeren støtte af den lægdommer, der re- præsenterer udlejersiden. Denne fandt, at det var den lovlige anvendelse af ejen- dommen, der skulle lægges til grund, når man talte antal- let af lejligheder. De to andre dommere mente derimod, at det var de faktiske forhold

der skulle lægges til grund.og at der dermed var tale om 7 lejemål.

Landsretten

Landsretten stadfæstede flertallets afgørelse. Det var den faktiske anvendelse af ejendommen på skæringstids- punktet, der var afgørende. Landsretten løftede også pe- gefingeren over for udleje- rens kreative jonglering med argumenterne, med følgende ord:

"(Udlejer) findes således ikke under henvisning til de påståede ulovlige forhold, etableret ejendommens ejer selv, at kunne påberåbe sig, at ejendommen på trods af det ovenfor anførte er omfattet af småhusreglerne."

Kilde:

Dom afsagt af Københavns Byret, den 14. juni 2011 (BS 25A-2104/2010). Dom afsagt af Østre Landsret den 11. juni 2012 (19. afd. B-2138-11)

Skriv til os !

Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m.

m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også

sender sit indlæg på diskette eller CD; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post. (Adresserne ses på side 2).

Nye medlemmer

Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blanketten herunder kan bruges til indmeldelse.

Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen:

Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Postnummer og by: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Indsendes i kuvert til Roskilde Lejerforening

Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 1. sal; 4000 Roskilde.

Document Metadata

Table of Contents

MEDLEMSBLAD FOR RLE & ROSKILDE LEJERFORENING

Document Metadata