BETINGET KØBSAFTALE
(1) Hørsholm Kommune
(2) [KØBER]
BETINGET KØBSAFTALE
vedrørende
PH Park, PARCEL 4
Bird & Bird Advokatpartnerselskab Xxxxxxxxxxxxx 00
2100 København Ø Sagsnr.: HORKO.0004
INDHOLDSFORTEGNELSE
Overskrift | Side |
11. BYGGEPLIGT OG TILBAGEKØBSRET 7
12. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND 8
16. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN 11
18. ERKLÆRING I HENHOLD TIL LOV OM XXXXXXXXX OG CAMPERING 11
19. PROCESSEN SAMT FORPLIGTELSEN EFTER KONTRAKTINDGÅELSE 11
21. BETINGELSER FOR OVERDRAGELSEN AF EJENDOMMEN 13
22. OVERDRAGELSE AF KØBSAFTALEN 14
Bilag
Bilag 1 | Udbudsvilkår inkl. tilbudsskabelon af den 17. oktober 2018. |
Bilag 2 | Udviklingsplan for PH Park. |
Bilag 3 | Kvalitetsmål. |
Bilag 4 | Købers tilbud vedlagt skitseprojekt. |
Bilag 5 | Opmålte skel og parceller af den 12. oktober 2018. |
Bilag 6 | Tingbogsattest for Hovedejendommen af den 17.oktober 2018. |
Bilag 7a | Ledningsoplysninger. |
Bilag 7b | Orienterende geo- og miljøteknisk undersøgelse. |
Bilag 7c | Trafikanalyse. |
Bilag 7d | Støjredegørelse. |
Bilag 7e | Udtalelse vedrørende fortidsminder. |
Bilag 8 | Servitutredegørelse af den 19. september 2018 udarbejdet af Landin- spektørfirmaet Xxxxxx Xxxxx ApS. |
Bilag 9 | Servitut om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ubebygget stand. |
Bilag 10 | Servitut om supplerende købesum. |
Bilag 11 | Servitut om pligt til at anvende boliger til helårsbeboelse. |
DENNE AFTALE (herefter "Købsaftalen") er indgået den 2019 mellem
(1) Hørsholm Kommune Cvr.: 70 96 05 16 Ådalsparkvej 2
2970 Hørsholm (Herefter "Sælger")
(2) [Part]
[CVR -nummer:] [Adresse] [Adresse]
(Herefter "Køber")
(Sælger og Køber er hver for sig tillige benævnt "Part" og tilsammen benævnt "Parter- ne").
1. BAGGRUND
1.1 Efter nedlæggelsen af Hørsholm Hospital købte Sælger hospitalsejendommen med henblik på udvikling af et nyt byområde, PH Park.
1.2 For at opnå en høj bykvalitet og en optimal koordinering mellem landskab og byggeri i PH Park er det valgt at udbyde byggeretterne i PH Park i 4 parceller. Sælger har ind- gået betinget købsaftale vedrørende parcel 2 efter et forudgående udbud. De resteren- de parceller; parcel 1, 3 og 4, udbydes nu samtidigt men hver for sig således, at en til- budsgiver kan vælge at byde på én, flere eller alle parceller.
1.3 Nærværende betingede købsaftale ("Købsaftalen") vedrører udbuddet af parcel 4 ("Ejendommen"), som udgøres af xxxx.xx. 7a, Usserød By, Hørsholm, beliggende Us- serød Xxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxxx ("Hovedejendommen"), jf. pkt. 2.1, og som ud- bydes i henhold til Købsaftalen og udbudsvilkårene af den 17. oktober 2018, Bilag 1.
1.4 I forbindelse med udviklingen af PH Park gennemførte Sælger i 2016 et parallelop- drag for udvikling af PH Park. På baggrund af forslag fra Vandkunsten/COBE, SLA/Xxxxxx Xxxxxxx/Niras og Snöhätta/Orbicon/Via Trafik har Sælger efterfølgen- de med bistand fra Vandkunsten, COBE og SLA udarbejdet en naturbaseret udvik- lingsplan, Bilag 2, for området, som fastlægger de overordnede principper for bygge- ri og landskab.
1.5 Samtidigt har Sælger fastsat en række kvalitetsmål, Bilag 3, som skal være med til at sikre, at det kommende byggeri opfylder en række forskellige krav til byggeriets sam- spil med den omkringliggende by.
1.6 Nærværende udbud er gennemført i overensstemmelse med § 68 i lov om kommu- nernes styrelse og i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.
1.7 Sælger har modtaget tilbud vedlagt skitseprojekt fra en række tilbudsgivere, og har blandt de modtagne og konditionsmæssige projekter valgt Købers projekt, jf. Bilag 4, som det vindende projekt. På denne baggrund overdrager Sælger hermed Ejendom- men til Køber i overensstemmelse med de vilkår, der er anført i Købsaftalen og i Ud- budsvilkårene, jf. Bilag 1.
1.8 Købers skitseprojekt, jf. Bilag 4, indeholder en beskrivelse af det projekt, Køber på- tænker at opføre på Ejendommen (herefter "Købers Projekt"). I forbindelse med xxx- xxxxxxx af de modtagne projekter har Sælger blandt andet lagt vægt på kvaliteten i og udformningen af Købers Projekt. Køber accepterer derfor, at Køber alene er berettiget til at opføre Købers Projekt på Ejendommen. Det bemærkes dog, at Køber er beretti- get til at foretage ændringer af ikke-væsentlig karakter af Købers Projekt i forbindelse med detailprojektering og gennemførelsen af projektet.
2. EJENDOMMEN
2.1 Ejendommens nærmere afgrænsning fremgår af opmåling af skel og parceller af den
12. oktober 2018, udarbejdet af Landinspektørfirmaet Xxxxxx Xxxxx XxX, Bilag 5, og Ejendommen betegnes i Bilag 5 som "parcel 4". Ejendommen overdrages til Køber i ubebygget stand. Sælger afholder alle omkostninger forbundet med udstykning af Ejendommen. Som Bilag 6 er vedlagt tingbogsattester af den 17. oktober 2018 for Hovedejendommen, hvorfra Ejendommen udstykkes.
2.2 Ejendommen omfatter i henhold til Bilag 5 et areal på 4.930 m2, heraf vej 0 m2. Hvis en efterfølgende landinspektøropmåling af Ejendommen afviger fra det foran aftalte areal, har Køber pligt til at acceptere sådanne afvigelser, og kan ikke gøre krav gæl- dende mod Sælger i anledning heraf. Dette gælder dog ikke såfremt afvigelsen er væ- sentlig.
2.3 Uanset det i pkt. 2.2 anførte, er Køber dog ikke forpligtet til at tåle arealafvigelser, som medfører en indskrænkning i Byggeretten, jf. pkt. 3, uden at blive kompenseret herfor. Kompensation beregnes forholdsmæssigt på baggrund af Købesummen pr. etagekvadratmeter Byggeret, jf. nærmere pkt. 14.2.
2.4 Sælger har udarbejdet en række tekniske specifikationer for Ejendommen, Bilag 7a- 7e (herefter "Tekniske Specifikationer"). Køber skal i forbindelse med projektering af Købers Projekt overholde de tekniske anvisninger og krav indeholdt i de Tekniske Specifikationer.
2.5 Købers og Sælgers byggemodningsforpligtelser for Ejendommen og byggepladsfor- hold på og omkring Ejendommen samt Parternes forpligtelser vedrørende forsynings- forhold m.v. fremgår ligeledes af de Tekniske Specifikationer, jf. Bilag 7a-7e.
3. BYGGERET
3.2 Byggeretten opgøres i henhold til BR18, § 453-§458.
3.3 Køber har pligt til straks at orientere Sælger, såfremt Køber konstaterer, at det plan- lagte byggeri på Ejendommen overstiger den erhvervede Byggeret. Orienteringen til Sælger herom skal senest finde sted inden indsendelse af ansøgning om byggetilladel- se. Efter modtagelse af en sådan orientering er Sælger berettiget til at beslutte, om Køber kan erhverve yderligere byggeretter, eller om det påtænkte byggeri på Ejen- dommen skal reduceres, således at byggeriet ikke overskrider den erhvervede Bygge- ret. Såfremt Sælger beslutter, at det påtænkte byggeri skal reduceres, er Køber forplig- tet til straks at ændre sin ansøgning om byggetilladelse i overensstemmelse hermed. Såfremt Sælger beslutter, at Køber kan erhverve yderligere byggeretter, skal der ske regulering af Købesummen. Købesummen reguleres i givet fald med priserne anført i pkt. 14.2
3.4 Ejendommen er ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for indgåelse af Købsafta- len. Ejendommens værdi svarer efter Parternes bedste overbevisning til den aftalte Købesum.
4. ANVENDELSE
4.1 Ejendommen skal primært anvendes til opførelse af helårsboliger, idet der heraf dog kan anvendes et nærmere aftalt etagekvadratmeter til fællesskabs- og publikums- orienterede servicefunktioner, herunder et fælleshus, som beskrevet under pkt. 3.1 (herefter "Anvendelsen"). Køber og efterfølgende ejere af Ejendommen, samt parcel- ler udstykket herfra, må ikke ændre den aftalte Anvendelse af Ejendommen uden samtykke fra Sælger.
4.2 Ejendommen må ikke bebygges med mere end det antal etagekvadratmeter, der fremgår af pkt. 3.1.
5. PLANMÆSSIGT GRUNDLAG
5.1 Ejendommen er omfattet af følgende planer mv.:
5.1.1 Lokalplan 126.
5.1.2 Kommuneplan 2017-2029.
5.2 Køber er bekendt med, at der udarbejdes og vedtages en ny byggeretsgivende lokal- plan, der omfatter Ejendommen, jf. pkt. 21.1.6 og 21.3.2.
6. SERVITUTTER MV.
6.1 På Sælgers foranledning har Landinspektørfirmaet Xxxxxx Xxxxx XxX udarbejdet den som Bilag 8 vedlagte servitutredegørelse af den 19. september 2018, der viser de
tinglyste servitutter, der efter gennemført udstykning hviler på Ejendommen. Køber er forpligtet til at respektere de i servitutredegørelsen anførte servitutter.
6.2 Køber er endvidere forpligtet til at respektere tinglysning af følgende servitutter på Ejendommen:
6.2.1 Servitut om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ube- bygget stand, Bilag 9, jf. pkt. 11-12. Bilag 9 tilrettes endeligt, når det er klar- lagt, hvorvidt Køber erhverver flere parceller end Ejendommen, herunder når fristerne i pkt. 11 er fastlagt endeligt.
6.2.2 Servitut om pligt til medlemskab af Grundejerforeningen PH Park, jf. pkt. 7.
6.2.3 Servitut om supplerende købesum, Bilag 10, jf. pkt. 15.
6.2.4 Servitut om forpligtelse til at anvende de boliger, der opføres på Ejendom- men, til helårsbeboelse, Bilag 11.
6.2.5 Andre servitutter med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nød- vendige og sædvanlige i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeri, herunder byrder som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myn- digheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber).
6.3 Sælger er forpligtet til at foranledige, at de i Bilag 9, Bilag 10 og Bilag 11 nævnte servi- tutter tinglyses på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde til Køber. Sælger bestemmer den indbyr- des prioritetsstilling mellem servitutterne.
6.4 Sælger oplyser, at der ikke påhviler Ejendommen utinglyste rettigheder eller forplig- telser, bortset fra det der følger af Købsaftalen. Sælger oplyser videre, at der ikke på- hviler Ejendommen lejemål og andre brugsrettigheder, bortset fra det der følger af Købsaftalen.
6.5 I PH Park har der tidligere været opstillet en mobilmast. Sælger er berettiget til at kræve, at der opstilles en ny mobilmast på Grundejerforeningen PH Parks fællesom- råder.
6.6 Sælger er alternativt berettiget til at kræve, at mobilmasten opstilles på Ejendommen, og Sælger kan således stille krav om, at Købers dispositionsforslag indeholder en inte- gration af en mobilmast.
6.7 Omkostningerne til opførelse af mobilmasten iht. pkt. 6.5 og 6.6 sker uden direkte omkostninger for Køber.
7. GRUNDEJERFORENING
7.1 I forbindelse med udviklingen og udbygningen af PH Park opretter Sælger en grund- ejerforening kaldet Grundejerforeningen PH Park, der skal stå for renholdelse, vedli- geholdelse og om nødvendigt fornyelse af fællesarealer, fællesanlæg og fællesinstalla- tioner i PH Park.
7.2 Grundejerforeningen PH Parks medlemsområde omfatter matrikel nr. 6i, 6e, 6g, 6h, 7a, 6bc og 7dæ, Usserød By, Hørsholm.
7.3 Alle, der ejer ejendommene indenfor grundejerforeningens område, er forpligtet til at være medlem af foreningen. Såfremt en ejendom opdeles i ejerlejligheder eller over- drages til en andelsboligforening overgår medlemskabet af grundejerforeningen til ejerlejlighedsforeningen eller andelsboligforeningen, og ejendommen betragtes i for- hold til grundejerforeningen som én ejendom, der i alle forhold repræsenteres af den pågældende ejerforening eller andelsboligforening. Anvendes en ejendom til boligud- lejning, er ejendommens ejer (og ikke de enkelte lejere) medlem af grundejerforenin- gen.
7.4 Medlemmerne er forpligtet til at betale et af grundejerforeningen fastsat bidrag, der skal dække foreningens udgifter. Foreningen skal, bortset fra eventuelle henlæggelser og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene hos medlemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride grundejerfor- eningens udgifter.
7.5 Køber er således forpligtet til at være medlem af Grundejerforeningen PH Park. For- eningen oprettes af Sælger, på et af Sælger valgt tidspunkt. Pligt til medlemskab ind- træder først, når foreningen er stiftet, og i alle tilfælde først når Købsaftalen er ende- lig.
7.6 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom med prioritet for- ud for al pantegæld.
8. JORDFORURENING
8.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen ladet udføre en indledende jordforu- reningsundersøgelse på Ejendommen. Køber har modtaget kopi af undersøgelsesrap- porten forud for underskrift af nærværende Aftale, jf. Bilag 7b.
8.2 Såfremt Køber efter indgåelsen af Købsaftalen konstaterer uforudset jordforurening, der væsentligt overstiger, hvad Køber vidste eller burde vide, og såfremt jordforure- ningen hindrer den aftalte anvendelse af Ejendommen, fordeles omkostningerne til afhjælpning mellem Køber og Sælger, jf. nærmere nedenfor. I givet fald skal Køber udarbejde en detaljeret og begrundet redegørelse for de forventede ekstra omkostnin- ger til de nødvendige afhjælpningsarbejder, således at Ejendommen kan anvendes til det aftalte formål.
8.3 Ved ekstra omkostninger forstås Købers omkostninger til eksterne rådgivere, entre- prenører og leverandører hidrørende fra afhjælpningen af den uforudsete jordforure- ning, og som er nødvendige for den aftalte anvendelse af Ejendommen (herefter "Eks- tra Omkostninger"). Købers interne personaleomkostninger, finansieringsomkostnin- ger m.v. betragtes ikke som Ekstra Omkostninger i denne sammenhæng. Der foreta- ges alene afhjælpning af den uforudsete forurening i et sådant omfang, at Ejendom- men kan anvendes som aftalt. Der foretages således ikke en fuldstændig afhjælpning.
8.5 Såfremt Køber konstaterer uforudset jordforurening på Ejendommen,
8.5.1 som ikke fremgår af det materiale, som Køber har modtaget i forbindelse med indgåelsen af Købsaftalen, eller som Køber ikke i øvrigt havde eller burde have haft kendskab til, og
8.5.2 som har væsentlig negativ betydning for den aftalte anvendelse af Ejen- dommen, og
8.5.3 hvor Ekstra Omkostningerne overstiger det i pkt. 8.4 anførte xxxxx,
skal Køber udarbejde en detaljeret og begrundet redegørelse for den uforudsete jord- forurening med angivelse af, hvorfor Køber ikke kunne eller burde have kunnet tage de pågældende forhold i betragtning ved indgåelse af Købsaftalen. Redegørelsen skal endvidere indeholde en detaljeret opgørelse af Ekstra Omkostningerne. Redegørelsen skal udarbejdes af et anerkendt ingeniørfirma, og skal indeholde et kvalificeret skøn over omkostningerne forbundet med den nødvendige afhjælpning. Omkostningerne skal opgøres som specificerede beløb og ikke som beløbsspænd.
8.6 Køber skal straks orientere Sælger, når de uforudsete forhold konstateres. Sælger er i så fald berettiget til at foreslå afhjælpningsforanstaltninger, der kan begrænse omfan- get af Ekstra Omkostninger mest muligt. Køber er imidlertid ikke forpligtet til at tåle afhjælpningsforanstaltninger, som medfører ikke-uvæsentlig indskrænkning i anven- delsen af Ejendommen.
8.7 Såfremt Køber indleder forhandlinger med myndigheder eller andre tredjemænd om håndteringen af en uforudset jordforurening, skal Køber på forhånd orientere Sælger herom. Sælger er berettiget til at deltage i disse forhandlinger.
8.8 Sælger er berettiget til at kræve Købsaftalen genforhandlet, såfremt de forventede Ekstra Omkostninger overstiger 10 % af Købesummen. Parterne er derfor enige om, at eventuelt uforudsete forhold og omfanget af eventuelle Ekstra Omkostninger skal afklares inden for 3 måneder. Såfremt Sælger i medfør af denne bestemmelse vælger at kræve Købsaftalen genforhandlet, er Sælger forpligtet til at frigive den del af garan- tien i pkt. 14.3.1, som overstiger den genforhandlede Købesum. Hvis Køber har betalt Købesummen kontant, er Sælger forpligtet til at tilbagebetale differencen til den nye genforhandlede Købesum uden tillæg af renter.
8.9 Sælger er berettiget til at træde tilbage fra Købsaftalen, såfremt de forventede Ekstra Omkostninger overstiger 15 % af Købesummen. Parterne er derfor enige om, at even- tuelt uforudsete forhold og omfanget af eventuelle Ekstra Omkostninger skal afklares inden for 3 måneder. Såfremt Sælger i medfør af denne bestemmelse vælger at træde tilbage fra Købsaftalen, skal Sælger godtgøre Køber de dokumenterede eksterne om- kostninger, som Køber med rimelighed har afholdt i tillid til opfyldelsen af Købsafta- len, og Køber skal samtidig udlevere alle oplysninger om forholdene på Ejendommen til Sælger. Endvidere er Sælger forpligtet til at frigive den i pkt. 14.3.1 nævnte garanti for Købesummens betaling. Hvis Køber har betalt Købesummen kontant, er Sælger forpligtet til at tilbagebetale Købesummen uden tillæg af renter.
8.10 Sælgers forpligtelse til at godtgøre Ekstra Omkostninger bortfalder 1 år efter Overta- gelsesdagen, medmindre Køber inden denne frist skriftligt har fremsat krav herom overfor Sælger.
9. JORDBUNDSFORHOLD
9.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen gennemført en orienterende geologisk undersøgelse af Ejendommens jordbundsforhold. Køber har forud for underskrift af nærværende aftale modtaget kopi af rapport xxxxx, jf. Bilag 7b. Køber påtager sig det fulde ansvar for Ejendommens funderings- og jordbundsforhold, således at eventuelle omkostninger til ekstra fundering, dræning eller lignende er Sælger uvedkommende.
10. FORTIDSMINDER
10.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen indhentet en arkivarisk undersøgelse af, i hvilket omfang der kan konstateres fortidsminder på Ejendommen. Køber har modtaget kopi af udtalelsen fra Museum Nordsjælland herom, jf. Bilag 7e. Køber på- tager sig den fulde risiko for eventuelle fortidsminder på Ejendommen, således at eventuelle udgifter til arkæologiske undersøgelser på Ejendommen eller forsinkelser af byggeriet som følge heraf er Sælger uvedkommende.
11. BYGGEPLIGT OG TILBAGEKØBSRET
11.1 Senest 3 måneder efter byggetilladelse er udstedt til Køber, skal byggeriet være påbe- gyndt.
11.3 Såfremt Køber har købt flere parceller af Sælger end Ejendommen, fastsættes frister- ne for byggestart iht. pkt. 11.1 og ibrugtagningstilladelse iht. pkt. 11.2 for den/de øvri- ge parcel(ler) udover Ejendommen efter forhandling med Sælger således, at Køber har mulighed for, at opføre sine projekter og indhente byggetilladelse på hinanden følgende byggeetaper. En byggeetape udgør fuld udbygning og indhentelse af ibrug- tagningstilladelse af én parcel, herunder Ejendommen, i henhold til den byggetilladel- se, som Køber har modtaget.
11.4 I sådan fald vil fristen i pkt. 11.1 på 3 måneder kun gælde for byggestart på den første byggeetape, mens fristerne for byggestart på anden og evt. tredje byggeetape fastlæg- ges i samarbejde med Sælger med udgangspunkt i Købers projekter for den/de reste- rende parcel(ler).
11.5 Tilsvarende gælder ved den fastsatte frist på 24 måneder i henhold til pkt. 11.2, som kun gælder for ibrugtagning af den første byggeetape, mens fristerne for ibrugtagning af den anden og evt. tredje byggeetape fastlægges i samarbejde med Sælger med ud- gangspunkt i Købers projekter for den/de resterende parcel(ler).
11.6 Frister i henhold til pkt. 11.2 og 11.5 udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstil- ladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx behov for ekstra oprensning af forurening, der overstiger det som
Køber, jf. punkt 8.1, kunne forudse, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk, usædvanligt vejrlig eller myndighedsbehandling i forbindelse med byggetilladelse på over 30 dage fra andragende er sendt frem. Endvidere udsky- des fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold.
11.7 Hvis frister i henhold til pkt. 11.1 og 11.4 ikke er opfyldt senest 2 måneder efter det/de fastsatte tidspunkter, og/eller hvis frister i henhold til pkt. 11.2 og 11.5 ikke er opfyldt senest 6 måneder efter det/de fastsatte tidspunkter, kan Sælger vælge at kræve Ejen- dommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker til- bageskødning til samme pris (Købesummen), som Køber har erhvervet Ejendommen fra Sælger, jf. pkt. 14 og i øvrigt uden udgifter for Sælger. Sælger kan forlange, at Ejendommen afleveres ryddet og rengjort og uden bygninger, bygningsdele og byg- ningsanlæg, men i byggemodnet stand.
11.8 Køber skal afholde samtlige omkostninger i forbindelse med tilbageskødningen, her- under omkostninger til berigtigende advokat (uanset om denne antages af Sælger el- ler Køber) og tinglysningsafgift.
11.9 Køber er ikke berettiget til kompensation eller godtgørelse eller lignende for de udgif- ter, som Køber har haft vedrørende Ejendommen, herunder ejendomsskatter og ud- gifter til finansiering.
11.10 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdra- ges til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde Købesummen, der skal tilbagebetales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet.
11.11 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. Bilag 9, med prioritet forud for al pantegæld.
12. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND
12.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller dele heraf, uden at have færdigopført byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Købsaftalen med bi- lag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger.
12.2 Ejeren af Ejendommen kan dog foretage koncerninterne overdragelser mod, at det erhvervende selskab indtræder i Købsaftalen med Sælger og mod, at Køber indestår som selvskyldnerkautionist for det købende selskabs opfyldelse af samtlige forpligtel- ser i henhold til Købsaftalen.
12.3 Køber er dog berettiget til at foretage præsalg af ejerlejligheder under forudsætning af, (i) at der ikke udstedes endeligt skøde på ejerlejligheden, (ii) at køber ikke overta- ger ejerlejligheden, og (iii) at køber ikke opnår dispositionsret over ejerlejligheden,
inden der er udstedt en ibrugtagningstilladelse, der ikke er til hinder for at anvende den pågældende del af Ejendommen.
12.4 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. Bilag 9, med prioritet forud for al pantegæld.
13. OVERTAGELSESDAG
13.1 Ejendommen overtages af Køber på overtagelsesdagen, der er den dag, der falder 14 kalenderdage efter, at Sælgers betingelser i pkt. 21.1 – dog med undtagelse af pkt.
21.1.3 og 21.1.7 - er opfyldt eller frafaldet af Sælger og Købers betingelser i pkt. 21.3 - dog med undtagelse af pkt. 21.3.3. og 21.3.4 - er opfyldt eller frafaldet af Køber (heref- ter "Overtagelsesdagen").
13.2 Ejendommen henligger fra Overtagelsesdagen for Købers regning og risiko.
14. KØBESUMMEN
14.2 Købesummen fremkommer således:
Anvendelse | Etagekva- dratmeter | DKK pr. etagekva- dratmeter | Pris DKK |
Bolig | 7.500 | [XXX] | [XXXXX] |
I alt Købesum | [XXXX] | ||
Evt. moms | [XXXX] | ||
Købesum, evt. inkl. moms | [XXXX] | ||
14.3 Købesummen berigtiges på følgende måde:
14.3.2 Såfremt Købesummen skal pålægges moms udsteder Sælger senest 3 hver- dage før Overtagelsesdagen en sædvanlig momsfaktura til Køber for Købe- summen, jf. pkt. 14.1.
14.3.3 Senest på Overtagelsesdagen betaler Køber Købesummen inkl. evt. moms kontant til Sælger. Når den kontante Købesum er modtaget, frigiver Sælger den i pkt. 14.3.1 nævnte garanti. Såfremt betaling først sker efter Overtagel- sesdagen, forrentes Købesummen af Køber med 5 % p.a. fra Overtagelsesda- gen og til betaling finder sted. Sådan forretning medtages på refusionsopgø- relsen. Betaling af rente ved for sen betaling af Købesummen hindrer ikke Sælger i at anvende andre misligholdelsesbeføjelser i tilfælde af for sen beta- ling af Købesummen.
15. SUPPLERENDE KØBESUM
15.1 Køber skal på forhånd indhente Sælgers skriftlige accept af enhver ændring af Anven- delsen eller overskridelse af Byggeretten.
15.2 Er der sket en ændret Anvendelse, jf. pkt. 4.1, der kan godkendes af Sælger, betaler Køber en supplerende Købesum svarende til den forøgede værdi af Ejendommen med den ændrede anvendelse. I givet fald skal den supplerende købesum beregnes på bag- grund af Ejendommens antal etagekvadratmeter (herefter "em2") multipliceret med prisen for arealerne med anvendelse svarende til den nye anvendelse for Ejendom- men på godkendelsestidspunktet baseret på vurderinger af to uafhængige anerkendte ejendomsmæglere udmeldt af Dansk Ejendomsmæglerforening fratrukket den i pkt.
14.1 nævnte pris, evt. med tillæg af moms, pr. em2.
15.2.1 Eksempel: Der er solgt en grund til kontorbyggeri på 5.000 em2 til en pris på kr. 1.500 pr. em2 med tillæg af evt. moms. Der godkendes en ændring af Ejendommens anvendelse til tæt lav boligbebyggelse. Baseret på to ejen- domsmægleres vurdering af arealerne til brug for tæt lav boligbebyggelse på godkendelsestidspunktet fastlægges prisen til kr. 3.500, evt. med tillæg af moms, pr. em2. Den supplerende købesum udgør herefter (5.000 x (3.500 - 1.500)) kr. 10.000.000 med tillæg af evt. moms.
15.3 Sker der en overskridelse af Byggeretten, der kan godkendes af Sælger, skal Køber betale en supplerende købesum svarende til værdien af de ekstra em2. I givet fald skal den supplerende købesum beregnes på baggrund af forøgelsen af Ejendommens em2 multipliceret med prisen for arealerne på godkendelsestidspunktet baseret på vurde- ringer af to uafhængige anerkendte ejendomsmæglere udmeldt af Dansk Ejendoms- mæglerforening fratrukket den i pkt. 14.1 nævnte pris, evt. med tillæg af moms, pr. em2.
15.3.1 Eksempel: Der er solgt en grund til kontorbyggeri på 5.000 em2 til en pris på kr. 1.500 pr. em2 med tillæg af evt. moms. Der godkendes en udvidelse af Byggeretten til 7.500 em2. Baseret på to ejendomsmægleres vurdering af arealerne til brug for kontorbyggeri på godkendelsestidspunktet fast- lægges prisen til kr. 1.600 evt. med tillæg af moms, pr. em2. Den supple- rende købesum udgør herefter ((7.500 – 5.000) x 1.600) kr. 4.000.000 med tillæg af evt. moms.
15.4 Undlader Køber at indberette en eventuel overskridelse af Byggeretten, og konstateres dette på et senere tidspunkt, betales en supplerende købesum opgjort i henhold til pkt. 15.3, tillagt 25 %.
15.5 Købesummen kan dog ikke reguleres ned som en følge af, at Køber ikke har anvendt 100 % af Byggeretten.
15.6 Supplerende købesum iht. pkt. 15.2, 15.3 eller 15.4 betales af Køber til Sælger ved på- krav. Supplerende købesum pålægges moms i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler.
15.7 Sælger er berettiget til at lade ovenstående tinglyse på Ejendommen som servitut med Sælger som påtaleberettiget. Servitutteksten er vedhæftet som Bilag 10.
15.8 Såfremt Købers byggetilladelse indeholder tilladelse til mindre end 1,5 parkerings- pladser pr. bolig, skal Købesummen reguleres efter nærmere forhandling med Sælger.
16. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN
16.1 Køber overtager ingen gæld uden for Købesummen, udover det, der fremgår af Købs- aftalen.
17. REFUSIONSOPGØRELSE
17.2 Fra Overtagelsesdagen og indtil det kalenderår, hvor Ejendommen er selvstændigt ejendomsvurderet og pålignet ejendomsskatter, betaler Køber efter påkrav fra Sælger en forholdsmæssig andel af de samlede ejendomsskatter, der er pålignet Hovedejen- dommen, hvorfra Ejendommen er udstykket. Fordelingsnøglen er Ejendommens bruttoareal i forhold til Hovedejendommens bruttoareal (før udstykningen af Ejen- dommen).
18. ERKLÆRING I HENHOLD TIL LOV OM XXXXXXXXX OG CAMPERING
18.1 Under henvisning til Lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering, erklærer Køber, at erhvervelsen af Ejendommen ikke kræver tilladelse i medfør af lovens § 8, idet Ejendommen erhverves med henblik på opførelse af helårs- boliger og publikumsorienterede servicefunktioner.
19. PROCESSEN SAMT FORPLIGTELSEN EFTER KONTRAKTINDGÅELSE
19.1 Senest 14 hverdage efter Hørsholm Kommunalbestyrelses godkendelse af denne Købsaftale, jf. pkt. 21.1.1 skal Købsaftalen være underskrevet af Køber og Sælger. Kø- ber underskriver Købsaftalen først, hvorefter Sælger underskriver Købsaftalen.
19.2 Efter underskrift af denne Købsaftale skal Køber udarbejde et dispositionsforslag ("Dispositionsforslaget"), for det påtænkte byggeri på Ejendommen i overensstem-
melse med Købers Projekt jf. Bilag 4, udviklingsplanen, jf. Bilag 2, kvalitetsmålene, jf. Bilag 3 og de Tekniske Specifikationer, jf. Bilag 7a-7e.
19.3 Dispositionsforslaget udarbejdes af Købers arkitektrådgiver, men i tæt dialog med Sælger, og Sælgers tekniske rådgiver. Dispositionsforslaget skal afleveres senest 6 måneder efter underskrift af Købsaftalen og skal endvidere opfylde nedenstående krav til formater og detaljeringsgrad:
• Situationsplan af bebyggelsens fodaftryk og disponering af friarealerne i hele storparcellen (1:500) – evt. revision og tilpasning af materiale fra skitseprojekt
• Etageplaner for hver enkelt bygning (1:200)
• Plan, snit og facadeopstalter (1:200) – evt. revision og tilpasning af materiale fra skitseprojekt
• Redegørelse over arealer og bebyggelsesprocent
• Sol- og skyggediagrammer på forskellige årstider og tidspunkter
• Tidsplan for projektering og udførelse
• Visualiseringer med særligt fokus på bebyggelsens indpasning i landskabet –
evt. revision og tilpasning af materiale fra skitseprojekt
• En fysisk model af byggeriet, der kan indpasses i Hørsholm Kommunes ba- sismodel
19.4 Sælger leverer til brug for Dispositionsforslaget en koteplan for det omgivne landskab samt information om stier, beplantning mv. på arealet. Køber skal indkalde til koor- dinerende møder, hvor byggeprojekt og landskab på et detaljeret niveau tilpasses hin- anden, så samspillet i hele projektet optimeres.
19.5 Når Dispositionsforslaget og de øvrige betingelser i pkt. 21 – dog med undtagelse af pkt. 21.1.3, 21.1.7, 21.3.3 og 21.3.4 - er opfyldt, vil Overtagelsesdagen indtræde 14 ka- lenderdage herefter, jf. pkt. 13.1.
19.6 Den videre projektering, indlevering af byggeandragende mv. varetages herefter af Køber, idet Hørsholm Kommune i byggesagsbehandlingen tilser, at intentionerne i Dispositionsforslaget fastholdes. Køber er forpligtet til at ansøge om byggetilladelse på grundlag af det Dispositionsforslag, som Sælger har godkendt.
20. BERIGTIGELSE
20.2 Den berigtigende advokat er forpligtet til at fremsende udkast til digitalt skøde (prø- vetinglysningssvar) til Partnernes godkendelse senest 5 hverdage før Overtagelsesda- gen.
20.3 Parterne er forpligtet til at underskrive det digitale skøde senest 1 hverdag før Overta- gelsesdagen.
20.4 Den berigtigende advokat er berettiget og forpligtet til at anmelde skødet til tinglys- ning når Købesummen er betalt, og tinglysningsafgift for tinglysning af skøde og ser- vitutter er betalt.
20.5 Skødedokumentet er alene at betragte som et tingslysnings- og afgiftsdokument, og Parterne er enige om, at Købsaftalen i tilfælde af uoverensstemmelser mellem skøde- dokumentet og Købsaftalen, skal have forrang.
20.6 Tinglysningsafgift for tinglysning af skøde og servitutter betales af Køber. Hver Part afholder omkostninger til egne rådgivere.
21. BETINGELSER FOR OVERDRAGELSEN AF EJENDOMMEN
21.1 Købsaftalen er fra Sælgers side betinget af følgende:
21.1.1 At Hørsholm Kommunalbestyrelse godkender Købsaftalen senest den 1. maj 2019.
21.1.2 At Køber stiller garanti i overensstemmelse med pkt. 14.3.1.
21.1.3 At Købesummen betales i overensstemmelse med pkt. 14.3.3.
21.1.4 At der er sket udstykning af Ejendommen, herunder at Geodatastyrelsen har godkendt udstykningen, og at Ejendommen har fået eget matrikelnummer, senest den 1. april 2020.
21.1.6 At der tidligst den 1. august 2019 og senest den 1. april 2020 foreligger en endelig byggeretsgivende lokalplan, der muliggør realisering af Købers Pro- jekt på Ejendommen, og hvor 4-ugers klagefristen efter planloven er udlø- bet.
21.1.7 At Køber inden 6 måneder efter opfyldelsen af pkt. 21.1.6 har indgivet fuldt oplyst ansøgning om byggetilladelse med udgangspunkt i det af Sælger god- kendte dispositionsforslag, jf. pkt. 19.2 og pkt. 21.1.5.
21.2 Hvis betingelserne ovenfor i pkt. 21.1 ikke er opfyldt eller frafaldet af Sælger på de i betingelserne anførte tidspunkter, kan Sælger træde tilbage fra Købsaftalen, uden at Parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. Meddelelse herom skal afgives straks.
21.3 Aftalen er fra Købers side betinget af følgende:
21.3.1 At der er sket udstykning af Ejendommen, herunder at Geodatastyrelsen har godkendt udstykningen, og at Ejendommen har fået eget matrikelnummer, senest den 1. april 2020.
21.3.2 At der senest 1. april 2020 foreligger en endelig byggeretsgivende lokalplan, der muliggør realisering af Købers Projekt på Ejendommen, og hvor 4-ugers klagefristen efter planloven er udløbet.
21.3.3 At der udstedes byggetilladelse til Køber senest 5 måneder efter indgivelsen af fuldt oplyst ansøgning om byggetilladelse, jf. pkt. 21.1.7.
21.3.4 At Køber får anmærkningsfrit skøde på Ejendommen.
21.4 Hvis betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet af Parterne på det i betingel- sen anførte tidspunkt, kan Parterne hver for sig træde tilbage fra Købsaftalen, uden at Parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. Meddelelse herom skal afgives straks.
21.5 Såfremt Sælger påberåber sig manglende opfyldelse af betingelserne i pkt. 21.1, Køber påberåber sig manglende opfyldelse af betingelserne i pkt. 21.3, eller såfremt Købsaf- talen bortfalder af andre årsager, skal alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan over- drages til Sælger, og Sælger skal være berettiget til at anvende materialet til gennem- førelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller for- pligtelse over for Køber eller Købers rådgivere.
21.6 Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forplig- tet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere.
22. OVERDRAGELSE AF KØBSAFTALEN
22.1 Ingen af Parterne er berettiget til at overdrage rettigheder eller forpligtelser i henhold til Købsaftalen uden forudgående skriftligt samtykke fra den anden Part, jf. dog pkt. 12.1-12.3.
23. GENERELT
23.1 Købsaftalen indeholder Parternes fuldstændige aftale om Købers erhvervelse af Ejen- dommen.
23.2 Alle bilag vedlagt Købsaftalen udgør en integreret del heraf. Ingen ændringer til Købsaftalen og bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af Parterne.
23.3 Købsaftalen er resultatet af Parternes forhandlinger, og den kan ikke fortolkes til ska- de for en Part som følge af, at den pågældende Part har udarbejdet en eller flere af Købsaftalens bestemmelser.
23.4 Hvis en bestemmelse i Købsaftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdikti- on, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Købsaftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del af Købsaftalen. Par- terne er dog enige om at ændre Købsaftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt.
23.5 Ingen bekendtgørelser vedrørende vilkårene for Købsaftalen skal ske af eller på vegne af nogen af Parterne uden den anden Parts forudgående skriftlige samtykke, hvilket samtykke ikke unødigt skal tilbageholdes eller forsinkes.
24. LOVVALG OG TVISTER
24.1 Købsaftalen er underlagt og skal fortolkes i henhold til dansk ret.
24.2 Enhver tvist i forbindelse med Købsaftalen, herunder tvister om Købsaftalens eksi- stens eller gyldighed, som ikke kan afgøres mindeligt mellem Parterne senest 30 dage fra den ene Parts modtagelse af meddelelse fra den anden Part med en detaljeret be- skrivelse af tvisten, skal afgøres endeligt ved domstolene.
24.3 Sag skal i påkommende tilfælde anlægges ved Retten i Helsingør.
25. UNDERSKRIFTER
25.1 Købsaftalen er underskrevet i to ligelydende originale eksemplarer, hvoraf hver af Parterne beholder et.
Dato: Underskrevet på vegne af Hørsholm Kommune | |
af…………………………………. | af…………………………………. |
Dato: Underskrevet på vegne af [KØBER] | |
af…………………………………. | af…………………………………. |