K E N D E L S E
21603060
Bidragsforhøjelse.
Klageren optog i maj 2012 et tilpasningslån F1 hos det indklagede institut. Af aftalegrundlaget fremgik det, at bidragets størrelse og beregningsprincipper herfor kunne ændres af instituttet. Klageren skiftede i januar 2013 til F3 lån. Instituttet forhøjede i oktober 2013 og i januar 2015 bidragssatsen på klagerens lån. I november 2015 fremsendte instituttet en meddelelse til klageren om, at hendes lån skulle rentetilpasses med virkning fra den 1. april 2016, og at der var frist til den 29. januar 2016 til meddelelse af ønsker om ændringer, herunder i forhold til refinansieringsprofilen. I februar 2016 varslede instituttet bidragsforhøjelser over for klageren. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet for at få bidragssatsen nedsat, hvilket instituttet afviste.
Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at hun inden 29. januar 2019 skulle kunne indfri lånet til kurs 100 uden omkostninger for hende, subsidiært at bidraget indtil refinansieringen i 2019 skulle fastfryses på niveauet forud for 1. juli 2016. Instituttet påstod frifindelse.
Nævnet bemærkede, at klageren havde anfægtet bidragsforhøjelsen som urimelig, fordi den blev gennemført på det aktuelle tidspunkt, således at klageren var afskåret fra i forbindelse med refinansieringen af lånet at disponere ud fra en viden ombidragsforhøjelsen. Selv omder kun gik 5 hverdage efter udløbet af fristen for ændringer af lånet i forbindelse med dets refinansiering og varslingen af bidragsforhøjelsen, fandt Nævnet, at der ikke kunne rejses kritik af instituttets fremgangsmåde, idet instituttet af konkurrencemæssige årsager måtte være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer, og at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, somhar disponeret kort tid før. I den forbindelse understregede Nævnet, at det ikke er muligt at tilrettelægge tidspunkterne for eventuelle bidragsforhøjelser under hensyntagen til fristerne i forbindelse med refinansiering, idet der, som det er tilfældet i hele branchen efter pålæg fra tilsynsmyndigheden, ikke er faste datoer for alle lån. Instituttets refinansieringstidspunkter var således fordelt hen over året. Nævnet kunne ikke afvise, at instituttets bidragssatser på flere låntyper/belåningsniveauer var de højeste, men set ud fra det generelle niveau i markedet og det faktum, at andre institutter efterfølgende havde varslet eller bebudet bidragsstigninger, var der ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsstigningerne som åbenbart urimelige. Da der var den fornødne klare hjemmel, og bidragsforhøjelserne ikke kunne anses for vilkårlige, frifandt Nævnet realkreditinstituttet.
K E N D E L S E
afsagt den 4. januar 2017
JOURNAL NR.: 2016-01-03-060-T
INSTITUT: Totalkredit A/S
KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 14. december 2016
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxxx Xxxxxxx
Xxxx Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx
Xxxx X. Xxxxxx
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Efter det oplyste optog klageren den 29. maj 2012 et 30-årigt tilpasningslån F1 med afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut.
Af den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”1. Hæftelse og vilkår
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte
vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
5. Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”
Klageren indgik den 17. januar 2013 en refinansieringsaftale med indklagede, hvorefter tilpasningslånet pr. 1. april 2013 skulle ændre profil til et F3 lån.
Indklagede varslede den 27. maj 2013 bidragsforhøjelser over for klageren, som indebar, at bidragssatsen pr. 1. oktober 2013 ville blive forhøjet fra 0,7024 til 0,9136 pct. p.a.
Den 28. august 2014 varslede indklagede nye priser pr. 1. januar 2015 over for klageren, som indebar en bidragsforhøjelse til 1,0032 pct. p.a. samt en forøgelse af kursskæringen fra 0,1 til 0,2 kurspoint.
Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.
Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af
…(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
Kursskæring (kursfradrag ved udbetaling/refinansiering og kurstillæg ved indfrielse) er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.
Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på
…(indklagedes hjemmeside)…
Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.
Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.
Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.
a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Xxxxx for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Xxxxx for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte
produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af
…(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.
Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”
Indklagede fremsendte den 24. november 2015 en meddelelse til klageren om, at hendes lån skulle rentetilpasses med virkning fra den 1. april 2016. Adviset indeholder følgende oplysninger:
”… | |||||||
Lånnr. | Lån- | Kurs- | Restgæld | Nuværende | Anslået ny | Nuværende | Anslået ny |
Type | fra- | 1. april 2016 | årlig ydelse | Årlig ydelse | kontantlåns- | kontantlåns- | |
drag | i kr. | før skat i kr. | før skat i kr. | rente i pct. | rente i pct. | ||
… | F3 | 0,20 | 3.881.000 | 68.528 | 51.571 | 0,7625 | 0,33 |
Hør mere om dine muligheder hos din rådgiver
Din rådgiver i …(indklagede)… Rådgivning, kan oplyse dig om dine muligheder for fx at ændre lånet til et andet lån, til- og fravælge afdragsfrihed, ændre lånets løbetid og/eller perioden mellem rentetilpasningerne – eller indgå en fastkursaftale. Men en ændring kræver, at du når at underskrive en refinansieringsaftale senest to måneder inden rentetilpasningen 1. april 2016. Så du skal kontakte din rådgiver i god tid inden 29. januar 2016. I din netbank har du mulighed for at regne på dit låns rentetilpasning ud fra aktuelle kurser.
Rentetilpasningsmetode
Hvis du fortsætter med dit nuværende lån, sker rentetilpasningen ved, at lånets bagvedliggende obligationer skiftes ud. De nye obligationer bliver afregnet til en refinansieringskurs. Refinansieringskursen fastsættes som den kurs, der kan opnås på auktion over en eller flere dage – afhængig af mængden af obligationer til afregning. Kursen fratrækkes et kursfradrag (se tabel).”
Den 4. februar 2016 varslede indklagede på ny prisforhøjelser over for klageren:
”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi
…(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i
…(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Dit lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.
Se, hvad forhøjelsen koster dig
Låntype Tilpasningslån (F3) variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. | 3.881.000,00 |
Nuværende årlig bidragssats i pct. | 1,0032 |
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. | 1,3728 |
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) | 3.586,04 |
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også.”
Klageren fremsendte den 24. februar 2016 en klage til indklagede over bidragsforhøjelsen:
”I brev af 4. februar 2016 har …(indklagede)… oplyst, at den nye årlige
bidragssats er fastsat til 1,3728%.
Min hustru og jeg, som begge er pensionister blev chokerede over denne meget voldsomme stigning. Lånet blev optaget i maj måned 2012.
Da lånet blev etableret udgjorde den årlige bidragssats 0,7024% p.a.
Ovenstående betyder, at stigningen fra 2012 til 2016 har udgjort 97,9% på 4 år svarende til DKK 26.674,- (før skat). Det forekommer fuldstændigt urimeligt med en prisstigning på knap 100% på kun 4 år!
Vi pensionister kan konstatere, at stigninger i vore pensioner befinder sig i niveauet 0- 1,5% p.a.!
Vi vil derfor bede dig om, at nedsætte vores bidragssats pr. 1. juli 2016 til et rimeligt niveau. Det skal i den forbindelse bemærkes, at …(indklagedes)… pant er oversikret med ca. 1 mill. kr. Skulle nedsættelsen af bidragssatsen ikke blive effektueret vil vi overveje, at klage til Realkreditrådet over den eksorbitante bidragssatsstigning.
Samtidig vil vi for god ordens skyld gøre opmærksom at vi har modtaget henvendelse fra …(pengeinstitut)… med tilbud om at erstatte det nuværende lån med et nyt med betydelig lavere ydelse inklusive bidrag.
Samtidig vil vi overveje at orientere Erhvervs- og Vækstminister Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx om ovennævnte stigning, idet vi forstår at ministeren vil blive indkaldt til samråd om bidragssatsstigninger, således at vort eksempel kan indgå i samrådet.
Vi ser frem til din snarlige og positive respons.”
Indklagede besvarede den 3. marts 2016 klagerens henvendelse:
”Helt overordnet forhøjer vi bidragssatserne for alle eksisterende og nye lån i
…(indklagede)…, fordi bidragene er vores primære indtjeningskilde. En øget indtjening over de kommende år sikrer, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede)… fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. For via en øget indtjening formår vi både at honorere myndighedernes nuværende krav og ruste os til de nye, markant højere krav, vi ved, er på vej.
Børsnotering betyder lavere forhøjelse af bidragssatserne
Som I måske har hørt, planlægger …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… en børsnotering. Børsnoteringen tilfører os en del ekstra kapital og det har den klare fordel for vores kunder, at vi forhøjer bidragssatserne markant mindre pr.
1. juli i år, end vi havde været tvunget til uden en børsnotering.
Bidragssatsen er ikke den samme på alle realkreditlån
Låntypen har stor betydning for, hvilken bidragssats du betaler. For myndighederne har stillet nye krav til, hvordan vores lånebestand er sammensat. Vi skal blandt andet sikre, at flere kunder vælger at afdrage på deres lån og vælger lån med fast rente – og det gælder især de lån som har en høj belåningsgrad. Derfor får lån, som har variabel rente og afdragsfrihed i stedet for fast rente og afdrag, de højeste bidragssatser. Og derfor har lån med fast rente og afdrag fortsat de laveste bidragssatser.
Betingelser for forhøjelse af bidragssatser
Vi har gennemført forhøjelsen i overensstemmelse med lånedokumentationen. Muligheden for at ændre bidrag fremgår af jeres låneaftale (pantebrevet) og de almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som i dag står i
…(indklagedes)… Långuide. Den finder I bl.a. på …(indklagedes hjemmeside)…
Vi kan derfor ikke imødekomme jeres anmodning om nedsættelse af bidragssatsen.
I kan læse om jeres muligheder for at klage til Realkreditankenævnet på …”
Klageren klagede endvidere den 6. marts 2016 til Forbrugerombudsmanden over den seneste bidragsforhøjelse og indbragte samtidig sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at indklagede skal give hende mulighed for inden 29. januar 2019 at indfri det eksisterende lån til kurs 100 uden omkostninger for hende, subsidiært at bidragssatsen på hendes lån hos indklagede indtil næste refinansiering pr. 1. april 2019 skal fastfryses på niveauet forud for 1. juli 2016 svarende til 1,0032 pct. p.a.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at hun den 4. november 2015 modtog brev fra indklagede, hvori det blev oplyst, at tiden for rentetilpasning
nærmede sig. Hun blev i samme brev oplyst om, at hun havde indtil
29. januar 2016 til at ændre på lånet eventuelt opsige det.
Hun undersøgte markedet og fandt interesse for et boliglån hos sin daglige bankforbindelse. Ydelserne på lån i hendes pengeinstitut og lån hos det koncernforbundne realkreditinstitut var på dette tidspunkt nogenlunde lige store. Da forskellen var marginal (incl. bidragssatser), valgte hun intet at gøre, således at F3 lånet hos indklagede blot fortsatte.
Imidlertid modtog hun til sin store overraskelse den 4. februar 2016 et brev fra indklagede, hvori den nye bidragssats på 1,3728 pct. blev oplyst. På det tidspunkt havde hun ingen mulighed for uden meget store omkostninger at skifte til lån i sit pengeinstitut, som nu var ganske væsentligt billigere end lånet til indklagede.
Såfremt indklagede havde udvist en seriøs forretningsmoral, kunne indklagede have oplyst om de forhøjede bidragssatser inden den 29. januar 2016, således at hun kunne have indfriet lånet til kurs 100 og optaget et væsentligt billigere lån hos sit pengeinstitut. Det skete ikke. Derimod blev hun fem hverdage efter udløbet af fristen for ændringer på lånet til indklagede oplyst om den uhørte stigning på 36,8 pct., svarende til DKK 14.344 p.a. (før skat). Det er uredeligt, at hun bliver afskåret fra at disponere.
Indklagede har selvfølgelig kendt til bidragsstigningerne i god tid inden 29. januar 2016, men var nervøs for, at et stort antal låntagere skulle forlade indklagede i forbindelse med rentetilpasningen den 1. april 2016. Der var trods alt tale om en låneportefølje på omkring DKK 45 mia. for F1, F3 og F5.
Herudover skal nævnes:
• At lånet blev optaget i 2012 med en bidragsprocent på 0,7024. Det betyder, at indklagede har ladet bidragssatsen stige 97,9 pct. på blot 4 år.
• At indklagede opkræver et helt urimeligt størrelse bidrag, idet:
o Der er en oversikring af indklagedes pant på mindst DKK 1 mill.
o Hun overhovedet ikke belaster indklagede nævneværdigt, idet det eksisterende lån blot videreføres, og idet der heller ikke har været bankrådgivning; det sidste set i lyset af, at indklagede jo lader ca. 50 pct. af bidragsindtægterne tilfalde de samarbejdende banker.
o Der overhovedet ikke synes at være en individuel behandling omkring bidragssatsen i henseende til pantsikkerhed og administrativt træk på indklagede.
Til støtte for den nedlagte påstand skal hun fremhæve, at de øvrige realkreditinstitutter har de samme kapitalkrav m.v. som indklagede, men at de øvrige realkreditinstitutter arbejder med markant lavere bidragssatser.
Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger:
Indledningsvis konstaterer hun, at indklagede i sin udtalelse overhovedet ikke forholder sig til det substantielle i hendes klage, men blot foretager en opremsning af velkendt indhold fra låneaftalen. Herudover vedlægges et stort antal sider, der beskriver det koncernforbundne realkreditinstituts/indklagedes markedsmæssige position og behov for økonomisk polstring; alt formuleret i tidligere offentliggjorte standardredegørelser m.v.
I brev af 24. november 2015 fra indklagede blev hun oplyst om, at hendes lån skulle rentetilpasses den 1. april 2016. Her fremgik det også, at hun inden den 29. januar 2016 skulle kontakte sin rådgiver hos indklagede, såfremt låneprofil eller indfrielse mv. skulle gennemføres.
Medio januar 2016 undersøgte hun som nævnt markedet, herunder de forskellige institutters bidragssatser. Konklusionen blev, at hun fastholdt F3-lånet hos indklagede, idet også bidragssatsen på det tidspunkt var nogenlunde konkurrencedygtig.
Den 4. februar 2016, kun 4 bankdage efter udløbet af fristen for at indfri det eksisterende lån til kurs 100, modtog hun brev fra indklagede om den urimelige stigning i bidragssatsen.
Det er hendes opfattelse, at indklagede har udøvet dårlig og utilstrækkelig rådgivning, som har haft den konsekvens, at hun blev afskåret fra at indfri lånet til kurs 100, hvilket hun ville have gjort set på baggrund af den eksorbitante bidragsstigning, som er angivet i brevet af 4. februar 2016 fra indklagede. For fuldstændighedens skyld skal det gentages, at den samlede bidragsstigning, siden lånet blev optaget i 2012, er knap 100 pct. Eksempelvis havde et andet realkreditinstitut på det tidspunkt en markant lavere bidragssats.
Det står også helt klart, at indklagede lang tid inden den 29. januar 2016 havde besluttet at hæve bidragssatserne voldsomt. Dette er blandt andet bekræftet i interview i Berlingske med det koncernforbundne realkreditinstituts administrerende direktør. Derfor optræder indklagede uredeligt ved at hæve sine bidragssatser ganske få dage efter udløbet af fristen for indfrielse af lånet til kurs 100. En redelig, seriøs og sober måde havde været enten at oplyse om bidragsstigningerne i brevet af 24.
november 2015 eller udsende varslet om bidragsstigningerne så betids, at hun som låntager kunne disponere til anden side.
Som bekendt rentetilpassede indklagede lån for omkring 45 mia. pr.
1. april 2016. Det er meget bemærkelsesværdigt, at man ventede lige akkurat, til den 29. januar 2016 var passeret, med at informere om bidragsstigningerne. Ganske mange låntagere ville naturligvis have indfriet deres lån til kurs 100 og forladt indklagede og fået lån i andre realkreditinstitutter eller banker med markant lavere bidragssatser.
Hun har den 6. april 2016 fået et tilbud fra et andet realkreditinstitut om at flytte sit lån dertil. Indfrielsen af det eksisterende lån vil beløbe sig til DKK 62.000 i kursdifference. Besparelsen på bidragssatsen udgør p.t. DKK 34.674 på 3 år i forhold til indklagedes nye bidragssats. Det er således med et betydeligt tab, såfremt hun måtte ønske at skifte til det andet realkreditinstitut.
I sin udtalelse beskriver indklagede udførligt, hvor vigtigt det er at polstre instituttet økonomisk i forbindelse med at leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger. Hertil er blot at konstatere, at de øvrige realkreditinstitutter og banker, som må forudsættes at skulle opfylde samme økonomiske polstringskrav, ikke har hævet deres bidragssatser. Man ser med god grund tiden an. Sagen er nemlig den, at Basel IV forordningen endnu ikke er færdigforhandlet og implementeret i EU-regi. Det giver ingen mening at gætte, hvad forordningen rent faktisk kommer til at indeholde. Hertil kommer, at erhvervs- og vækstministeren har nedsat et udvalg, der skal kulegrave realkreditsektorens forhold i almindelighed og bidragssatserne i særdeleshed.
Med hensyn til økonomisk polstring af det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede skal konstateres, at det koncernforbundne realkreditinstitut i 2008 købte det koncernforbundne pengeinstitut for DKK 1,8 mia. kr. Dermed lykkedes det at opnå den fulde negative effekt af finanskrisen, og det koncernforbundne realkreditinstitut har siden tilført 13,8 mia. kr. i kapitaltilskud. I sandhed en usædvanlig dårlig forretning, som kunderne i indklagede har haft fornøjelsen af at medfinansiere i form af konstant højere bidragssatser.
Indklagede beskriver endvidere i generelle vendinger kendte forhold omkring beslutningsprocessen vedrørende fastsættelse af bidragssatser samt mulighed for at påvirke kursdannelsen på obligationerne m.v. Hendes klage er, at indklagede har optrådt uredeligt ved først at offentliggøre bidragsstigningen få dage efter fristen for opsigelse af lånets udløb. Hun undrer sig over, hvilke konkrete forretningsmæssige dispositioner der ligger til
grund i forhold til at vente 4 dage efter muligheden for opsigelse, og hvilke konsekvenser det ville have medført for indklagede at fremrykke offentliggørelsen af bidragsstigningen med
4 dage. Argumenterne fra indklagede er ikke substantielle.
Et af de øvrige realkreditinstitutter har den 24. maj 2016 offentliggjort stigninger i bidragssatsen til ikrafttræden 1. oktober 2016. Direktøren for det pågældende institut gjorde specifikt opmærksom på, at offentliggørelsen fandt sted på daværende tidspunkt, således at kunder i det pågældende realkreditinstitut havde god tid til at beslutte opsigelse af deres lån og eventuelt finde et bedre tilbud hos et af de andre realkreditinstitutter/banker.
Man må gå ud fra, at det pågældende realkreditinstitut er underlagt nøjagtig de samme regler i relation til Fondsbørsen for udstedere, herunder regler om værdipapirhandelslovens insiderregler m.v. Det pågældende realkreditinstitut har i den grad optrådt redeligt ved i god tid at give sine kunder handlefrihed. Man må endvidere gå ud fra, at det pågældende realkreditinstituts bestyrelse i samme omfang som indklagede har inddraget de samme forretningsmæssige forhold i relation til tidspunkt for offentliggørelse m.v. Alt andet ville være besynderligt.
Det skal for god ordens skyld også anføres, at det pågældende realkreditinstitut ikke har angivet kapitalkrav fra EU (Basel IV) som årsag til bidragsstigningerne, hvilket indklagede gentagne gange har oplyst som en af årsagerne til bidragsstigningerne, men alene har henvist til et ønske om adfærdsændring hos låntagerne.
Konklusionen er, at indklagede ved sine dispositioner nøje og velovervejet afskar hende og mange andre låntagere fra at kunne opsige deres lån, således at markedet kunne afsøges for et bedre tilbud.
Det siger sig selv, at uanset hvilket tidspunkt indklagede vælger at gennemføre (offentliggøre) en stigning, vil der naturligvis altid være kunder, som ikke får mulighed for at disponere i forhold til en bidragsstigning.
Hertil skal anføres, at en redelig og et kundevenligt fastsat tidspunkt for offentliggørelse naturligvis bør gives på et tidspunkt, hvor flest får mulighed for at disponere. Det kan en offentliggørelse den 4. februar 2016 ikke anses for. Den ligner i den grad nøje en dato, der er planlagt for at forhindre kunder, der skulle have refinansieret pr. 1. april 2016, i at forlade indklagede.
I øvrigt er der næppe bestemmelser, der forbyder indklagede at have et længere varsel i den aktuelle sag end minimumsvarslet; eksempelvis 8 eller 10 måneder.
Sammenfattende skal konkluderes:
• At indklagede har optrådt uredeligt ved at afskære hende fra at indfri lånet til kurs 100 ved med fuldt overlæg at vente 4 bankdage.
• At indklagede ikke har rådgivet kvalificeret og dermed har påført hende et tab i forhold til de vilkår, hun kunne have fået i de øvrige realkreditinstitutter/banker, som alle har markant lavere bidragssatser.
Til støtte for sine påstande henviser hun endvidere til aftalelovens § 36, hvorefter en aftale kan tilsidesættes, hvis den er urimelig eller stridende med redelig handlemåde.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren den 29. maj 2012 på grundlag af lånetilbud af 15. maj 2012 fik udbetalt et 30-årigt tilpasningslån(F1) på 3.881.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2022.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,7024 pct. ud af et belåningsinterval på 0-78 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 5.000.000 kr. Bidragssatsen fastsættes på låneudbetalingstidspunktet og justeres ikke efterfølgende på grund af ændringer i belåningsintervallet som følge af stigninger eller fald i ejendommens værdi.
I forbindelse med refinansieringen den 1. april 2013 blev lånets profil ændret til tilpasningslån(F3) med afdragsfrihed frem til den 31. marts 2022. Lånet refinansieres næste gang den 31. marts 2019. Bidraget blev fastsat til 0,9136 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-78 pct.
Bidraget er pr. den 1. oktober 2013 forhøjet til 0,9136 pct., pr. den 1. december 2015 til 1,0032 pct. og pr. den 1. juli 2016 til
1,3728 pct.
Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016
Med virkning fra 1. juli 2016 har indklagede forhøjet bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos indklagede modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån. Brevet indeholder en begrundelse for forhøjelsen.
Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:
”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.
Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.
Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det,
…(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1.
juli 2016.
Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.
…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et
…(indklagede-lån)…
Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.
Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag). Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge
sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger
…(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til
side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at
…(realkredit-koncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.
Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2012. Denne suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.
Det fremgår af såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden, at indklagede kan forhøje bidragssatserne i lånets løbetid.
Det er indklagedes bestyrelse, der træffer beslutning om bidragsforhøjelser, og indtil beslutningen er truffet, kan den ikke indgå i rådgivningen. Forud for beslutningen ligger selvfølgelig et internt arbejde med at forberede eksekvering af den beslutning, der indstilles, men beslutningstidspunktet må være afgørende for, hvornår de nye priser kan indgå i rådgivningen – indtil da er det fortrolige overvejelser.
Afsløring af fortrolige oplysninger, såsom prisovervejelser, i rådgivningen kan påvirke kursdannelsen på obligationerne, og det vil være i strid med Fondsbørsens regler for udstedere. Derudover kan det være en overtrædelse af værdipapirhandelslovens insiderregler at afsløre fortrolige oplysninger.
Indklagede har derfor ikke været forpligtet til at oplyse om interne, fortrolige overvejelser om forhøjelse af bidragssatsen.
Forhøjelsen af bidragssatsen omfatter alle lån hos indklagede, det vil sige både ældre lån og lån, der netop er blevet udbetalt eller refinansieret. Indklagedes portefølje af lån indeholder lån med refinansieringsintervaller fra 1-10 år. Refinansieringerne sker med virkning pr. henholdsvis den 1. januar, 1. april, 1. juli og
1. oktober.
Det rigtige tidspunkt for gennemførsel af en forhøjelse af bidragssatsen findes nok ikke, da der desværre altid vil være kunder, der netop har fået lån udbetalt eller refinansieret.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalerne til at forhøje bidragssatsen, at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle
kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik, og
at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig.
Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Klageren anfægter ikke umiddelbart hjemlen i aftalegrundlaget, hvorefter indklagede kan foretage bidragsforhøjelser.
Klageren anfægter derimod bidragsforhøjelsen som urimelig, fordi den blev gennemført på det aktuelle tidspunkt, således at klageren var afskåret fra i forbindelse med refinansieringen af lånet at disponere ud fra en viden om bidragsforhøjelsen.
Selv om der kun gik 5 hverdage efter udløbet af fristen for ændringer af lånet i forbindelse med dets refinansiering og varslingen af bidragsforhøjelsen, finder Nævnet, at der ikke kan rejses kritik af indklagedes fremgangsmåde. Nævnet henviser herved til, at indklagede af blandt andet konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager må være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer. Dertil kommer,
at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før. I den forbindelse skal Nævnet understrege, at det ikke er muligt at tilrettelægge tidspunkterne for eventuelle bidragsforhøjelser under hensyntagen til de anførte frister i forbindelse med refinansiering, idet der, som det er tilfældet i hele branchen efter pålæg fra tilsynsmyndigheden, ikke er faste datoer for alle lån. For indklagedes lån, jf. indklagedes oplysninger, er refinansieringerne således fordelt hen over året (pr. 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober).
Klageren anfører, at de øvrige institutter på trods af samme kapitalkrav arbejder med markant lavere bidragssatser. Nævnet kan ikke afvise, at indklagedes bidragssatser på flere låntyper/belåningsgrader er de højeste, men set ud fra det generelle niveau i markedet og det faktum, at andre institutter efterfølgende har varslet eller bebudet bidragsstigninger, er der ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsstigningerne som åbenbart urimelige.
Da der er den fornødne klare hjemmel, og da bidragsforhøjelserne heller ikke kan anses for vilkårlige, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx