K E N D E L S E
21207081
Beregning af låneomlægning
Klageren havde et 5 pct. obligationslån på oprindelig 2.620.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Instituttet fremsendte dels den 3. januar 2012 låneomlægningstilbud stort 2.468.000 kr. baseret på kurs 98,975, dels den 9. januar 2012 omlægningstilbud stort 2.448.000 kr. baseret på kurs 99,775. Klageren indgik den 27. januar 2012 en fastkursaftale til kurs 98,15, og instituttet fremsendte den 20. februar 2012 et omlægningstilbud stort 2.488.000 kr. baseret på fastkursaftalekursen. Samtlige tilbud viste et beskedent over- eller underskud ved låneomlægningen. Udbetalingen blev i marts 2012 gennemført i overensstemmelse med fastkursaftalen. Klageren protesterede herefter forgæves over ekspeditionsforløbet og resultatet af låneomlægningen.
Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilbagebetale ham principalt differencen på 46.000 kr. mellem det oprindelige og det endelige tilbud, subsidiært vederlaget for omlægningen samt kursdifferencen mellem udbetalingskursen i januar og fastkursaftalekursen på det tidspunkt, hvor det endelige tilbud blev udformet, mere subsidiært vederlaget i for låneomlægningen. Instituttet påstod frifindelse.
Ifølge oplysningerne i klagesagen orienterede rådgiver fra instituttet den 27. januar 2012 klageren om, at indgåelsen af en fastkursaftale – uanset den lavere fastkursaftalekurs i forhold til tilbudskursen – ikke havde betydning, idet der var tale omet ”teknisk underskud”, der gjorde det unødvendigt at hæve hovedstolen, og at klageren ikke skulle have ”penge op af lommen”.
Nævnet bemærkede, at klageren i forhold til lånetilbudene fra januar 2012 kunne have opnået den ”0-løsning”, som han efterspurgte, forudsat at han undlod at kurssikre, og at der ikke skete kursændringer fremtil omlægningstidspunktet. Det var ubestridt, at en rådgiver fra instituttet den 27. januar 2012 gav klageren forkerte oplysninger om betydningen af indgåelse af en fastkursaftale. Tilkendegivelsen fra instituttets rådgiver havde ikke karakter af en garanti eller en tilsikring af låneomlægningsresultatet. Uanset at den foretagne låneomlægning medførte et fald i den relativt beskedne besparelse, der var beregnet i lånetilbudene fra januar 2012, havde klageren ikke isoleret set lidt et egentligt tab. Det kunne imidlertid ikke afvises, at instituttets forkerte oplysninger havde virket bestemmende for klagerens dispositioner. På den baggrund fandt Xxxxxx, at klagerens mere subsidiære påstand om vederlagsfortabelse burde tages til følge. Nævnet beregnede det samlede vederlag til i alt 12.000 kr., somrealkreditinstituttet blev tilpligtet at tilbagebetale klageren.
K E N D E L S E
afsagt den 3. januar 2013
JOURNAL NR.: 2012-01-07-081-B
INSTITUT: BRFkredit A/S
KLAGEEMNE: Beregning af låneomlægning
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 12. december 2012
SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Xxxxxxx Xxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxxxxx X. Xxxxxxxx
Xxxx Xxxxx X. Xxxxxxx Xxx Xxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxx
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren havde i sin ejendom et 5 pct. obligationslån på oprindeligt 2.620.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.
Indklagede fremsendte den 3. januar 2012 et lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af det indestående lån til et 24- årigt 4 pct. obligationslån på 2.468.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:
”… Konsekvensberegning
Lån | Hovedstol kr. | Rente, | 1. års ydelse | 1. års ydelse | Obligations- | Løbe- | Nutidsvær- |
% | før skat kr. | efter skat kr. | restgæld kr. | tid, år | di efter skat kr. | ||
Nyt lån |
…(Indklagede)…
2.468.000 4 176.960 140.278 2.468.000 24 2.434.483
Lån, der skal indfries
…(Indklagede)…
2.620.000 5 184.438 140.635 2.428.781 25,5 2.601.738
Ændringer
(- betyder besparelse) -7.478 -357 39.218 -167.255
…
Beregning af provenu ved optagelse af nyt lån
Hovedstol på nyt obligationslån Kursværdi af nyt lån til kurs 98,975 | 2.468.000 kr. | 2.442.703 | kr. | ||
Ekspeditionsgebyr + Kurtage | 2.000 kr. 6.000 kr. | ||||
-Omkostninger til …(indklagede)… | 8.000 kr. | 8.000 | kr. | ||
-Omkostninger til staten | 0 kr. | 0 | kr. | ||
= Provenu af nyt lån efter fradrag af ovennævnte etableringsomkostninger | 2.434.703 | kr. | |||
-Udgift til lån, der skal indfries (se nedenfor) | 2.429.531 | kr. | |||
-Gebyr, hvis du bruger …(indklagedes)… tilbud om TinglysningsService | 3.000 | kr. | |||
-Gebyr, hvis nyt lån bliver udbetalt på baggrund af en garanti | 1.000 | kr. | |||
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning | 250 | kr. | |||
= Forventet provenu af nyt lån | 921 | kr. | |||
Beregningen viser hvilke udgifter, der er indregnet i det nye lån | |||||
Derudover kan der være følgende udgifter i forbindelse med omprioriteringen. | |||||
Yderligere udgifter og godtgørelser | |||||
-Differencerente (se nedenfor) | 660 | kr. | |||
-Yderligere omkostninger til lån, der skal indfries | 45.383 | kr. | |||
= Forventet underskud | -45.122 | kr. | |||
Ifølge aftale er der ved beregning af ny hovedstol ikke taget højde for differencerente. Se nedenfor.
Vær opmærksom på, at du skal betale terminsydelse indtil indfrielsesdagen på de lån, der indfries.
Hvis du har en konto, hvor du sætter penge ind til terminsydelser, kan du eventuelt hæve beløbet herfra.
Som du kan se, viser beregningen et underskud. Hvis du benytter vores tilbud om TinglysningsService, skal du indbetale beløbet til …(indklagede)…. Det vil stå i aftalen om TinglysningsService, hvis du skal indbetale beløbet på forhånd.
Beregningerne er foretaget pr. den 03.01.2012. Resultatet kan ændre sig afhængigt af, hvornår omprioriteringen finder sted.
Oplysninger om lån, der skal indfries
1. …(Indklagede)…, Obligationslån, 2.620.000 kr., 5%
Restgæld pr. 01.04.2012 2.428.781 til kurs 100,000 2.428.781 kr.
Indfrielsesgebyr 750 kr.
Udgift til indfrielse af lån 2.429.531 kr.
Rente fra 30.03.2012 til 01.04.2012 -667 kr.
Differencerente fra 30.03.2012 til 01.04.2012 660 kr.
Bidrag fra 30.03.2012 til 01.04.2012 -84 kr.
Forfalden termin pr. 01.03.2012 46.135 kr.
Beløb, der skal betales ved indfrielsen 2.475.575 kr.
…”
Indklagede fremsendte den 9. januar 2012 et nyt lånetilbud til klageren vedrørende låneomlægningen. Lånetilbuddet omhandlede et 24-årigt 4 pct. obligationslån på 2.448.000 kr. Af dette lånetilbud fremgår blandt andet følgende:
”… Oplysninger om nyt lån
Hovedstol 2.448.000 kr.
Kurs 2.442.492 kr.
Obligationskurs 99,775
…
Konsekvensberegning
Lån Hovedstol kr. Rente, 1. årsydelse 1. årsydelse Obligati- Løbe- Nutids-
% før skat kr. efter skat onsrest- tid, år værdi
Kr. gæld i kr. efter skat kr.
Nyt Lån
…(Indklagede)…
2.448.000 4 175.557 139.188 2.448.000 24 2.434.493
Lån, der skal indfries
…(Indklagede)…
2.620.000 5 184.467 140.693 2.428.781 25,5 2.623.254
Ændringer
(-betyder besparelse) -8.910 -1.505 19.218 -188.761
Nutidsværdien er et udtryk for, hvad lånet koster i hele sin løbetid målt i dagens kroner.
Den rente, der anvendes til beregning af nutidsværdien er 3,49%. Det svarer til den effektive rente efter skat på det nye lån.
…
Beregning af provenu ved optagelse af nyt lån
Hovedstol på nyt obligationslån 2.448.000 kr.
Kursværdi af nyt lån til kurs 98,975 2.442.492 kr.
Ekspeditionsgebyr 2.000 kr.
+ Kurtage 6.000 kr.
-Omkostninger til …(indklagede)… 8.000 kr. 8.000 kr.
-Omkostninger til staten 0 kr. 0 kr.
= Provenu af nyt lån efter fradrag af ovennævnte etableringsomkostninger 2.434.492 kr.
-Udgift til lån, der skal indfries (se nedenfor) 2.429.531 kr.
-Gebyr, hvis du bruger …(indklagedes)… tilbud om TinglysningsService 3.000 kr.
-Gebyr, hvis nyt lån bliver udbetalt på baggrund af en garanti 1.000 kr.
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning 250 kr.
= Forventet provenu af nyt lån 710 kr.
Beregningen viser hvilke udgifter, der er indregnet i det nye lån
=Forventet overskud 710 kr.
Beregningerne er foretaget pr. den 09.01.2012. Resultatet kan ændre sig afhængigt af, hvornår omprioriteringen finder sted.
Oplysninger om lån, der skal indfries
1 …(Indklagede)…, Obligationslån, 2.620.000 kr., 5%
Restgæld pr. 01.04.2012 2.428.781 til kurs 100,000 2.428.781 kr.
Indfrielsesgebyr 750 kr.
Udgift til indfrielse af lån 2.429.531 kr.
Beløb, der skal betales ved indfrielsen 2.429.531 kr.
I beregningen har indklagede antaget, at lånet opsiges til indfrielse pr. 01.04.2012. …(Indklagede)… skal have modtaget din opsigelse senest den 31.01.2012. Lånet kan opsiges 4 gange om året med et opsigelsesvarsel på 2 måneder. Den næste termin, som du kan opsige til, er den 01.04.2012.
Beregningen forudsætter, at du har betalt forfaldne terminsydelser med videre,
som ligger forud for den aftalte indfrielsesdato 01.04.2012 …”
Indklagede fremsendte den 27. januar 2012 en bekræftelse til klageren på fastkursaftale. Af bekræftelsen fremgik det, at der var indgået aftale om udbetaling af lånet på 2.448.000 kr. den 30. marts 2012 til en udbetalingskurs på 98,15.
Indklagede fremsendte den 20. februar 2012 endnu et lånetilbud til klageren vedrørende låneomlægningen. Lånetilbuddet omhandlede et 4 pct. 24-årigt obligationslån på 2.488.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:
”… Oplysninger om nyt lån
Hovedstol 2.488.000 kr.
Kurs 2.441.972 kr.
Obligationskurs 98,15
…
Konsekvensberegning
Lån | Hovedstol kr. | Rente, % | 1. årsydelse før skat kr. | 1. årsydelse efter skat Kr. | Obligati- onsrest- gæld i kr. | Løbe- tid, år | Nutids- værdi efter skat kr. |
Nyt Lån | |||||||
…(Indklagede)… 2.488.000 | 4 | 178.373 | 140.518 | 2.488.000 | 24 | 2.433.971 | |
Lån, der skal indfries
…(Indklagede)…
2.620.000 5 184.668 139.733 2.428.781 25,5 2.600.171
Ændringer
(-betyder besparelse) -6.295 784 59.218 -166.199
Vær opmærksom på, at konsekvensberegningen tillige indeholder beløb fra et nyt tillægslån. Dette skal du tage højde for ved sammenligning.
For at gøre sammenligning mulig, er beregningerne i tilbuddet foretaget uden hensyntagen til, at det eksisterende lån er opsagt.
Nutidsværdien er et udtryk for, hvad lånet koster i hele sin løbetid målt i dagens kroner.
Den rente, der anvendes til beregning af nutidsværdien er 3,6%. Det svarer til den effektive rente efter skat på det nye lån.
…
Beregning af provenu ved optagelse af nyt lån
Hovedstol på nyt obligationslån 2.488.000 kr.
Kursværdi af nyt lån til kurs 98,150 2.441.972 kr.
Ekspeditionsgebyr 2.000 kr.
+ Kurtage 6.000 kr.
-Omkostninger til …(indklagede)… 8.000 kr. 8.000 kr.
-Omkostninger til staten 0 kr. 0 kr.
= Provenu af nyt lån efter fradrag af ovennævnte etableringsomkostninger 2.433.972 kr.
-Udgift til lån, der skal indfries (se nedenfor) | 2.429.531 kr. |
-Gebyr, hvis du bruger …(indklagedes)… tilbud om TinglysningsService | 3.000 kr. |
-Gebyr for etablering af kursaftale | 500 kr. |
-Gebyr, hvis nyt lån bliver udbetalt på baggrund af en garanti | 1.000 kr. |
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning | 250 kr. |
= Forventet underskud | -309 kr. |
Som du kan se, viser beregningen et underskud. Hvis du benytter vores tilbud om TinglysningsService, skal du indbetale beløbet til …(indklagede)… Det vil stå i aftalen om TinglysningsService, hvis du skal indbetale beløbet på forhånd.
Beregningerne er foretaget pr. den 20.02.2012. Resultatet kan ændre sig afhængigt af, hvornår omprioriteringen finder sted.
Oplysninger om lån, der skal indfries
2 …(Indklagede)…, Obligationslån, 2.620.000 kr., 5%
Restgæld pr. 01.04.2012 2.428.781 til kurs 100,000 2.428.781 kr.
Indfrielsesgebyr 750 kr.
Udgift til indfrielse af lån 2.429.531 kr.
Beløb, der skal betales ved indfrielsen 2.429.531 kr.
…(Indklagede)… har registreret, at lånet er opsagt til den 01.04.2012. I
beregningen er det forudsat, at indfrielsen sker bankdagen før denne dato.
Beregningen forudsætter, at du har betalt forfaldne terminsydelser med videre,
som ligger forud for den aftalte indfrielsesdato 01.04.2012 …”
Den 28. februar 2012 accepterede klageren lånetilbuddet af 20. februar 2012 og indgik en aftale om TinglysningsService med indklagede.
Udbetalingen af lånet på 2.488.000 kr. blev gennemført pr. 30. marts 2012 i overensstemmelse med fastkursaftalen. Af låneafregningen fremgår blandt andet følgende:
”… Endeligt provenu for…
Nyt lån, obligationslån
Hovedstol 2.488.000,00 kr.
Kursværdi af nyt lån til kurs 98,150 2.441.972,00 kr.
-Ekspeditionsgebyr for låneetablering 2.000,00 kr.
-Kurtage 6.000,00 kr.
Provenu af det nye lån 2.433.972,00 kr.
Modregninger:
Indfrielse: …(indklagede)…, Obligationslån, lånenr. .. opr. 2.620.000,00 kr.
-Indfrielsesbeløb 2.429.531,42 kr.
-Gebyr for indhentning af tingbogsoplysning 250,00 kr.
-Gebyr for gennemførelse af tinglysningsservice 3.000,00 kr.
Samlet overskud/underskud 1.190,58 kr.
…”
Efter forgæves at have klaget over ekspeditionsforløbet og resultatet af låneomlægningen indbragte klageren en sag for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet principalt at tilbagebetale ham differencen på 46.000 kr. mellem det oprindelige og det endelige tilbud samt indklagedes vederlag i forbindelse med lånesagen, subsidiært at tilbagebetale ham vederlaget i forbindelse med låneomlægningen samt udbetale kursdifferencen mellem udbetalingskursen i slutningen af januar og udbetalingskursen på fastkursaftale indgået på det tidspunkt, hvor det endelige tilbud blev udformet, mere subsidiært at tilbagebetale ham vederlaget i forbindelse med låneomlægningen.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at han den 9. januar 2012 modtog et tilbud fra indklagede om omlægning af hans 5 pct., 30-årige realkreditlån uden afdragsfrihed med en restløbetid på knap 27 år til et tilsvarende 4 pct. lån med 24 års løbetid.
Omkring den 25. januar 2012 indgik indklagede og klageren telefonisk en aftale om kurssikring af det nye lån og opsigelse af det nuværende lån. I den forbindelse havde klageren en længere samtale med kunderådgiver 1 fra indklagede for at få styr på økonomien i omlægningen ved en sådan aftale (samtalen blev, ligesom en del andre samtaler, optaget af indklagede). Rådgiver 1 fremlagde nøgletallene for, hvordan et kurssikret lån ville se ud. Klageren undrede sig over, at rådgiver 1 ikke regnede på et nyt lånetilbud men blot ville kurssikre det lånetilbud, klageren allerede havde fået den 9. januar. Rådgiver 1 holdt fast i, at det oprindelige lånetilbud ville dække alle omkostninger ved låneomlægningen, hvis klageren låste kursen fast. Der var godt nok i beregningen et underskud på omkring 39.000 kr. Men det, forklarede rådgiver 1, var et ”teknisk underskud”, som skyldtes,
at klageren skulle betale endnu en termin på sit lån, og at der faktisk så ville være et overskud på omkring 6.000 kr. Det kunne klageren ikke forstå, og han spurgte ind til dette vel omkring 5 gange, før rådgiver 1 endelig fik ham overbevist om, at indklagede havde taget højde for dette i det oprindelige tilbud. Klageren spurgte også under samtalen ind til en række nøgletal for lånet. Klageren sagde derefter ja til ovenfor nævnte kurssikring og opsigelse af det daværende lån. Det nye lån havde en hovedstol på
2.448.000 kr.
I slutningen af februar 2012 blev klageren så ringet op af rådgiver 2 på vej hjem fra sit arbejde i bil. Rådgiver 2 nævnte, at der var en fejl i den indgåede aftale. Der var et underskud på
39.000 kr. Rådgiver 2 spurgte, om det var i orden, at hun sendte et nyt lånetilbud til klageren. Det sagde klageren ja til, men der var ingen aftale om, at klageren accepterede bortfaldet af den oprindelige aftale. Der er i sagens natur ikke tid til de helt store overvejelser, når man kører i myldretiden på motorvejen. Klageren ville derfor se på sagen, når han modtog papirerne fra indklagede.
Dem modtog klageren så kort efter. Dette lånetilbud var tilsyneladende det oprindelige lånetilbud fra 9. januar 2012. Altså med samme hovedstol på 2.448.000 kr.. Men hvor kursen var justeret opad, så provenuet nu passede – dog var det forventede overskud af omlægningen på 6.000 kr. fjernet. Det var altså et tilbud, hvor klageren ud over de 6.000 kr. blev holdt skadefri, og hvor nøgletallene, han fik oplyst ved rådgivningen i slutningen af januar, stod nogenlunde ved magt. Klageren udfyldte endnu en gang papirerne og underskrev pantebrevet med vitterlighedsvidner. Klageren mente dog, at rådgiver 2 i deres tidligere samtale havde nævnt, at hun ville lave et tilbud med samme kurs som i det oprindelige tilbud. På grund af dette og tidspresset (klageren var ikke sikker på, at han kunne nå det, hvis der var fejl i tilbuddet), ringede klageren ind til indklagede for at sikre sig, at tilbuddet var korrekt.
Da han ringede fik han så af rådgiver 3 at vide, at rådgiver 2 måske havde sendt et forkert tilbud. Men rådgiver 3, som klageren talte med (det var en fredag eftermiddag), ville prøve at få fat i rådgiver 2, som havde sendt det andet tilbud til ham. Rådgiver 2 var imidlertid gået på weekend. Rådgiver 3 mente derfor, at tilbuddet var forkert og sendte ham et nyt (det tredje tilbud). Dette tilbud havde samme kurs som det oprindelige lånetilbud fra slutningen af januar. Det skal bemærkes, at kursen i mellemtiden var steget, så den lå en hel del over denne kurs (omkring 1 procentpoint, så vidt klageren husker). Dette lån havde en hovedstol på 2.488.000 kr. og et lille underskud i stedet for de
omkring 6.000 kr. i overskud på det oprindelige lån. Eftersom han på rådgiver 3 kunne forstå, at det tidsmæssigt ville blive meget snært med at få lånet tinglyst med mere, skyndte klageren sig at sende disse papirer i underskrevet stand.
Det nye lån stillede altså klageren omkring 46.000 kr. dårligere, end han regnede med, da han indgik fastkursaftalen med indklagede. Det daværende lån var i sagens natur opsagt. Klageren havde derfor ikke mulighed for at tage stilling til, om risikoen ved den højere restgæld opvejede gevinsten ved omlægningen. Det skal også bemærkes, at indklagedes tredje tilbud i slutningen af februar havde en kurs, som var langt ringere end den på tidspunktet aktuelle kurs (naturligvis også når man ser bort fra kurssikring/terminsfradrag frem til udbetalingstidspunktet). Et løst overslag fra klagerens side giver en kursgevinst på 20-25.000 kr. til indklagede på grund af dette (klageren har ikke al information, men indklagede kan naturligvis lave en præcis beregning). Det virker i klagerens øjne rimeligt, hvis denne kursgevinst anvendes til delvis at kompensere for det tab, han har lidt i forhold til den oprindelige fastkursaftale.
Klageren indsendte den 1. marts en klage over ovenstående til indklagede og har jævnligt rykket for svar. På trods af løfter herom har klageren dog ikke modtaget noget svar.
Indklagede ligger inde med lydoptagelser af rådgivningsforløbet. Det er disse optagelser, der er omdrejningspunktet for klagen.
Klageren har følgende kommentarer til indklagedes sagsfremstilling:
1) Årsagen til, at klageren bad om et nyt lånetilbud 9. januar 2012, var ikke tvivl om beregningerne i tilbuddet. Det var, fordi lånetilbuddet af 3. januar 2012 var med afdragsfrihed, eftersom 4 pct. lånet uden denne mulighed var lukket. Denne låntype genåbnede den 9. januar 2012, hvorefter klageren bestilte et lånetilbud uden mulighed for afdragsfrihed.
2) Indklagede sendte 4 lånetilbud og ikke 3 som anført i indklagedes sagsfremstilling.
Klageren har følgende kommentarer til indklagedes anbringender:
1) Det er korrekt, at han som ønsket har opnået kortere løbetid og en lavere rente. Det er dog også et faktum, at hovedstolen på lånet er højere, end han blev stillet i udsigt. Dette har to konsekvenser: 1) Højere månedlig ydelse og 2) større restgæld, hvis han bliver nødt til eller ønsker at sælge
ejendommen, inden lånet er betalt tilbage. Det ville naturligvis have indgået i hans vurdering af fordele og risici ved en omlægning, hvis han havde haft informationen.
2) Klageren medgiver, at de skriftligt afgivne tilbud indeholder korrekte oplysninger. Når man senere ønsker at indgå en fastkursaftale på baggrund af et tilbud, er kursen og dermed alle hovedtallene imidlertid anderledes end tallene i tilbuddet. Og disse hovedtal oplystes telefonisk (han forespurgte endda, så vidt han husker, om muligheden for at få hovedtallene pr. mail til gennemsyn inden indgåelse af fastkursaftale – det var ikke muligt). Under samtalen den 27. januar 2012 fik han da også en grundig gennemgang af hovedtallene. Og den endelige beslutning om at omlægge lånet blev truffet på grundlag af disse (fejlagtige) mundtlige oplysninger.
3) Ved samtalen om indgåelse af fastkursaftale den 27. januar 2012 aftaltes det ligeledes, at han skulle opsige det gamle lån. Dette lån skulle opsiges senest 31. januar 2012. Da indklagede i sidste halvdel af februar kontaktede ham, var det således ikke muligt for ham at afstå fra omlægningen. Dette er i modstrid med et af indklagedes anbringender.
4) Det er efter klagerens opfattelse heller ikke korrekt, at han inden aftaleindgåelsen blev kontaktet af indklagede for at gøre opmærksom på, at der krævedes en højere hovedstol. Et lånetilbud er bindende. Og den mundtlige indgåelse af fastkursaftale indebærer implicit, at man siger ja til dette lånetilbud. Indklagede skriver da også i fastkursaftalen, at ”Da De har indgået en fastkursaftale med indklagede, er De forpligtet til at opfylde de betingelser, som er anført i lånetilbuddet.” Låneaftalen er således efter hans opfattelse indgået mundtligt pr. 27. januar 2012.
5) Klagerens accept af de reviderede tilbud fra indklagede skete under pres. Han havde som nævnt opsagt sit daværende realkreditlån og ville derfor ikke risikere at stå i en situation, hvor han ikke var i stand til at betale for indfrielsen af dette. Han valgte derfor at acceptere de reviderede lån, men at klage straks efter (1. marts 2012).
6) Klageren anfægter ligeledes, at han ikke har lidt et økonomisk tab. Hvis man for argumentets skyld antager, at det oprindelige lånetilbud var gået glat igennem, ville han skulle betale omkring 46.000 kr. på grund af underskuddet ved omlægningen. Dette skulle betales på trods af, at han vedholdende var blevet rådgivet om, at han intet skulle
betale. Det anser klageren for et tab. Forskellen fra det faktiske udkomme er så blot, at han har lånt pengene i stedet for at skulle have dem op af lommen. Men det ændrer naturligvis intet på ovenstående argument. Pengene skal jo betales tilbage under alle omstændigheder.
Derudover bemærkes det også, at indklagede har modtaget mere end
11.250 kr. i vederlag for omlægningen. Indklagede har modtaget 13.738 kr. i direkte vederlag (kursfradraget for fastkursaftalen er ikke medtaget i de 11.250 kr.). Derudover kommer, at en del af terminsfradraget for fastkursaftalen på 0,65 procentpoint, svarende til 16.172 kr., formentlig er et skjult vederlag.
Derudover bemærkes det, at indklagede pr. kulance har tilbudt ham
25.000 kr. og ikke 11.250 kr. som oplyst af indklagede. Og at han har sagt betinget ja til dette beløb. Årsagen til det betingede ja var, at indklagede ville give ham beløbet for en langtrukken sagsbehandling. Beløbet ville af den grund, efter hans oplysninger, være skattepligtigt. Han betingede sig derfor, at beløbet blev givet som kompensation for det tab, han havde haft, hvorved det ikke ville være skattepligtigt. Det har indklagede ikke ønsket at efterkomme.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede anfører, at klagen forstås således, at klageren ønsker, at indklagede skal dække differencen i hovedstolen mellem lånetilbud af 9. januar 2012 og accepteret lånetilbud af 20. februar 2012, idet klageren er af den opfattelse, at indklagede i sin rådgivning havde givet tilsagn om, at omlægningen ville give et større provenu, end tilfældet var.
Klagen vedrører forskellen mellem flere fremsendte lånetilbud, som klageren har modtaget. Klageren er af den opfattelse, at indklagede ved sin rådgivning har givet tilsagn om, at låneomlægningen kunne ske ved optagelse af et nyt lån, men med mindre hovedstol end det aktuelt var nødvendigt.
Indklagede oplyser, at klageren kontaktede indklagede med henblik på at foretage en låneomlægning, hvorved klageren ønskede at erstatte sit realkreditlån med en restgæld på 2.428.781 kr. med en restløbetid på 25,5 år og med en pålydende rente på 5 pct. med et nyt obligationslån med en rente på 4 pct. og en restløbetid på 24 år. Indfrielsen skulle ske til kurs 100.
Klageren oplyste til indklagede, at han ved omlægningen ikke ønskede, at ”han skulle have penge op af lommen”, som også anført i klagen.
Der er tale om et længere rådgivningsforløb, hvor klageren har været i telefonisk kontakt med indklagede 8 gange og har modtaget rådgivning fra ca. 2 til 20 minutter pr gang. Indklagede har fremsendt tre lånetilbud til klageren.
Første lånetilbud er dateret 3. januar 2012. Lånetilbuddet er lagt an på en omlægning pr. 1. april 2012. Lånetilbuddet har en hovedstol på 2.468.000 kr. Obligationskursen er 98,975. Af rubrikken ”provenu” fremgår det, at ”provenu efter betaling af terminsydelse på lån, der indfries er -45.122”. Der er ikke tale om et underskud på selve omlægningen, idet der i det fremsendte tilbud er indregnet betaling af termin af 30. marts 2012 på det lån, som skulle indfries i forbindelse med omlægningen. Terminsydelsen på dette lån var 46.135 kr.
Klageren kontaktede indklagede, som også anført i klagen. Klageren var af den opfattelse, at der var underskud på omlægningen, hvorved klageren imod sit ønske skulle have penge op af lommen. Indklagede forklarede, at der ikke var underskud på omlægningen, men at der alene var tale om, at klageren skulle betale termin forfalden pr. 30. marts 2012, idet indfrielsen forudsattes at ske pr. 1. april 2012.
Indklagede fremsendte efter samtalen et nyt lånetilbud dateret 9. januar 2012. Lånetilbuddet var lagt an på en omlægning pr. 1. april 2012. Lånetilbuddet havde en hovedstol på 2.448.000 kr. Obligationskursen var 99,775. Af rubrikken ”provenu” fremgik nu et overskud på 710 kr. Klageren var blevet rådgivet om muligheden for at foretage kurssikring ved en fastkursaftale. Klageren havde i første omgang afvist at indgå en fastkursaftale.
Klageren kontaktede den 27. januar 2012 indklagede og fremsatte ønske om at indgå en fastkursaftale. Bekræftelse herpå sendtes den
27. januar 2012. Fastkursaftalen blev indgået på baggrund af lånetilbudet af 9. januar 2012, dvs. med en hovedstol på 2.448.000 kr. Kursen var pr. 27. januar 2012 ændret til 98,900. Efter indklagedes tillæg for indgåelse af fastkursaftale gav det en udbetalingskurs på lånet på 98,150, hvilket klageren oplystes om under samtalen.
Konsekvensen af den indgåede fastkursaftale var, at klageren før betaling af omkostninger ville få udbetalt 2.402.712 kr., hvilket var for lidt i forhold til det lån, som skulle indfries i forbindelse med omlægningen. Klageren var selv opmærksom herpå og
spurgte indklagede, hvorvidt det så var nødvendigt at øge hovedstolen. Rådgiver 1 oplyste, at det ikke ville være nødvendigt, da differencen var et teknisk underskud. Dette er ikke korrekt, og misforståelsen skyldes formentligt, at pågældende rådgiver kiggede på tilbudet af 3. januar 2012 og ikke tilbudet af
9. januar 2012 og herved forholdt sig til terminsbetalingen i tilbud af 3. januar 2012.
Indklagede blev efterfølgende opmærksom på, at den aktuelt indgåede fastkursaftale med en hovedstol på 2.448.000 kr. var for lille i forhold til det lån, som skulle indfries. Derfor kontaktede indklagede klageren, som også anført i klagen.
På baggrund af denne samtale udarbejdede indklagede nyt lånetilbud af 20. februar 2012, som fremsendtes til klageren. Den indgåede fastkursaftale overførtes til det nye tilbud, således at kursen blev fastholdt. Lånetilbuddet var lagt an på en omlægning pr. 1. april 2012. Lånetilbuddet havde en hovedstol på 2.488.000 kr. Obligationskursen var 98,150. Af rubrikken ”provenu” fremgik nu et overskud på -309 kr.
Klageren accepterede det fremsendte tilbud ved at underskrive aftale om tinglysningsservice af 28. februar 2012.
Indklagede gennemførte omlægningen og fremsendte bekræftelse. Det fremgik af bekræftelsen, at det nye obligationslån har en hovedstol på 2.488.000 kr. og er optaget til kurs 98,150. Der blev et samlet overskud på omlægningen på 1.190,58 kr.
-0-
Det tab, som klageren ønsker erstattet, er forskellen på hovedstolen mellem de tidligere fremsendte lånetilbud og den endelige underskrevne låneaftale.
Indklagede fastholder, at der ikke er lidt noget økonomisk tab. Klageren har ved omlægningen fået et lavere forrentet lån med en kortere løbetid. Klageren har således opnået en besparelse. Forventningen om en yderligere besparelse i form af en lavere hovedstol kan højest siges at være en skuffet forventning.
Klageren anfører, at der ved accept af det første lånetilbud ville have været et underskud på omlægningen i niveauet 46.000 kr., hvilket skulle udgøre det påståede tab. Klageren ser her bort fra, at underskuddet på 45.122 kr. alene fremkommer, fordi der er medtaget betaling af terminsydelsen pr. 30. marts 2012 på 46.135 kr. Uanset om klageren havde valgt at omlægge sit lån eller ej, skulle der betales terminsydelse pr. 30. marts 2012 på det
eksisterende lån. Der er et lille overskud på selve omlægningen. Der er således ikke tale om noget økonomisk tab.
Det bestrides, at klageren har været ”under pres” for at indgå ny låneaftale med en højere hovedstol end først forudsat, som anført af klageren.
Klageren har den 27. januar 2012 underskrevet fastkursaftale med indklagede, hvori der tages udgangspunkt i en hovedstol på
2.448.000 kr., hvilket er i overensstemmelse med tilbud af 9. januar 2012 (bilag B). Det er dog lavere end det først fremsendte lånetilbud af 3. januar 2012, hvor hovedstolen var fastsat til
2.468.000 kr.
Fastkursaftalen betyder alene, at kursen på en given obligation fastlåses. Selve låneaftalen laves separat og er en særskilt aftale. Fastkursaftalen tager udgangspunkt i det senest fremsendte lånetilbud, men vil i sagens natur indeholde andre kurser i forhold til det tidligere fremsendte lånetilbud.
Aftale om låneoptagelsen med hovedstol på 2.488.000 kr. skete således først ved klagerens underskrift på aftale om tinglysningsservice af 28. februar 2012. Klageren havde således mulighed for at fastholde det tidligere fremsendte lånetilbud med en lavere hovedstol. Konsekvensen herved ville imidlertid være, at klageren ville skulle indbetale yderligere et beløb til indfrielse af den eksisterende gæld. Denne afbetaling af eksisterende gæld kan ikke sidestilles med et tab.
Klageren kan hævde, at han ikke havde ønsket at gennemføre omlægningen, såfremt klageren i forbindelse med indgåelsen af fastkursaftalen var blevet oplyst om, at hovedstolen skulle være højere end forudsat i tilbud af 9. januar 2012. Konsekvensen heraf ville være, at klageren ikke ville have opnået det nuværende fordelagtige lån med lavere rente og kortere løbetid.
Uanset hvordan sagen anskues, har klageren således opnået en bedre økonomisk stilling efter låneomlægningen end før. Der er ikke lidt noget økonomisk tab, selv om klageren gerne ville have optaget et nyt lån med en lavere hovedstol, end det aktuelt var nødvendigt.
ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende:
At klageren har fået det produkt og den løsning, han ønskede, idet klageren har fået omlagt sit lån, således at han opnår en kortere løbetid og en lavere rente.
At den fejlagtige oplysning ikke udgør et selvstændigt tilbud, og at de skriftligt afgivne tilbud alle indeholder korrekte oplysninger.
At klageren inden aftaleindgåelsen blev kontaktet af indklagede og gjort opmærksom på, at der krævedes en højere hovedstol, såfremt klageren ikke skulle have penge op af lommen, og at klageren accepterede dette nye tilbud.
At klageren ikke har lidt noget økonomisk tab. Såfremt klageren havde accepteret omlægning med den lavere hovedstol, ville der have været en difference mellem det nye og det gamle lån, som klageren ville være pligtig at indfri.
At den fejlagtige oplysning ikke har virket bestemmende for klagerens handling, og at klageren havde mulighed for at afstå fra omlægningen, da indklagede rettede henvendelse om forøgelse af hovedstolen.
At klageren maksimalt kan siges at have skuffede forventninger.
Samlet gøres det således gældende, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende ved sin rådgivning, idet den fejlagtige oplysning blev berigtiget, inden aftalen blev indgået, og at klageren i øvrigt ikke har lidt noget økonomisk tab.
- 0 -
Det bemærkes, at klageren nedlægger tre forskellige påstande. Mere subsidiært nedlægger klageren påstand om, at indklagede skal tilbagebetale sine modtagne vederlag i forbindelse med omlægningen.
Som anført af klageren har der været drøftelser med indklagede om kulancemæssig betaling af kompensation, uden præjudice i øvrigt.
Indklagede har modtaget 11.250 kr. i vederlag for omlægningen. Kursfradrag og tillæg på fastkursaftalen indgår ikke heri, da indklagede ikke betragter disse som en del af vederlaget. Indklagede har pr. kulance tilbudt at tilbagebetale 11.250 kr., hvilket klageren har afvist.
Uagtet hvad kompensationen benævnes, vil der være tale om en skattepligtig indtægt, da der ikke er lidt noget økonomisk tab. Klageren vil således opnå en berigelse af den del af kompensationen, som er større end det betalte provenu.
Tilbud om udbetaling af kulancemæssig kompensation er selvsagt bortfaldet.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Indklagede har på forespørgsel fra Nævnssekretariatet oplyst, at der ikke er afgivet andre lånetilbud end de fremlagte af henholdsvis 3. januar 2012, 9. januar 2012 og 20. februar 2012.
Klageren har i sagen fremlagt et lånetilbud, dateret den 9. januar 2012, som umiddelbart alene marginalt adskiller sig fra det af indklagede fremlagte tilbud af samme dato, for så vidt angår beregningen af låneydelser før skat samt det nye låns nutidsværdi. Klageren har i den forbindelse anført, at dette lånetilbud blev sendt til ham den 20. februar 2012.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Efter Nævnets opfattelse kunne klageren i forhold til lånetilbudene fra januar 2012 have opnået den ”0-løsning”, som han efterspurgte, forudsat at klageren undlod at kurssikre, og at der ikke skete kursændringer frem til omlægningstidspunktet.
Det er ubestridt, at en rådgiver fra indklagede den 27. januar 2012 gav klageren forkerte oplysninger, da han henvendte sig om en fastkursaftale. Klageren fik således ved den lejlighed at vide, at lånet – uanset den lavere fastkursaftalekurs i forhold til tilbudskursen - fortsat kunne dække låneomlægningen, uden at klageren skulle ”have penge op af lommen”.
Tilkendegivelsen fra indklagedes rådgiver har ikke karakter af en garanti eller en tilsikring af låneomlægningsresultatet. Uanset at den foretagne låneomlægning medførte et fald i den relativt beskedne besparelse, der var beregnet i lånetilbudene fra januar 2012, har klageren ikke isoleret set lidt et egentligt tab. Det kan imidlertid ikke afvises, at indklagedes forkerte oplysninger kan have virket bestemmende for klagerens dispositioner. På den baggrund finder Xxxxxx, at klagerens mere subsidiære påstand om vederlagsfortabelse bør tages til følge. Efter Nævnets opfattelse består det samlede vederlag af: Ekspeditionsgebyr 2.000 kr., kurtage 6.000 kr., tinglysningsservice 3.000 kr., indhentning af
tingbogsoplysning 250 kr. og indfrielsesgebyr 750 kr. – i alt
12.000 kr., som indklagede bør tilbagebetale klageren.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, BRFkredit A/S, tilpligtes at tilbagebetale klageren de af instituttet oppebårne vederlag på i alt 12.000 kr.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx