Høringssvar fra Sandvejens natur- og kulturarvsforening til forslag til
Vordingborg Kommune Afdeling for Plan og By xxxxxx@xxxxxxxxxxx.xx
Sandvejen den 28. september 2021
Høringssvar fra Sandvejens natur- og kulturarvsforening til forslag til
Bevarende Lokalplan aftaleområde Sandvejen i Ulvshale LOKALPLAN R 15.12.01
Sandvejens natur- og kulturarvsforening er en forening med sommerhusgrundejerne på Sandvejen som medlemmer. Feriekoloniens ejer er også medlem. Foreningens formål er at medvirke til dels at bevare, genskabe og udvikle, og dels at formidle Sandvejens særegne natur- og kulturarv, herunder at sikre høj arkitektonisk kvalitet og bygningskulturelle værdier i samspil med rekreative værdier og høj naturkvalitet.
Sandvejens natur- og kulturarvsforening hilser som udgangspunkt Vordingborg Kommunes initiativ til en bevarende lokalplan velkommen, men vi har en række indsigelser til lokalplanforslaget, hvoraf de vigtigste kort resumeres nedenfor, mens samtlige indsigelser udfoldes i detaljeret form på de efterfølgende sider.
• Vigtigst for os står, at vi på ingen måde kan se formålet med en bevarende lokalplan, der skal sikre områdets karakter, hvis ikke Sandvejen 27 indlemmes. Foreningen ønsker derfor, at Xxxxxxxxx 00 (Kongens Ø) skal være en del af den kommende bevarende lokalplan for Sandvejen, og konkret indgå i planen med sit eget delområde, således at lokalplanen omfatter alle ejendomme på Sandvejen og kan fungere som ét sammenhængende og konsistent plangrundlag.
• Vi ønsker, at der med lokalplanen sker en overførsel fra aftaleområde til sommerhusområde.
• Vi ønsker, at Sandvejen inklusive Xxxxxxxxxxx 000-000 får sit eget delområde, som er forskelligt fra delområdet for den resterende del af Ulvshalevej, der er medtaget i lokalplanområdet.
• For bebyggelsen på Sandvejen og Ulvshalevej 242-252 har vi en række indsigelser vedrørende beliggenhed, udformning og omfang, herunder et særligt ønske om, at farveskalaen afspejler lokale historiske forhold med overvejende sorte, brune og røde huse.
• Det forhold, at 17 ud af 30 sommerhuse alene på Sandvejen i lokalplanforslaget er udpeget med høj bevaringsværdi, sandsynliggør et behov for at varetage størstedelen af fremtidig myndighedsbehandling ved dispensationer. Desværre foreligger der ved lokalplanforslagets offentliggørelse ikke et entydigt administrationsgrundlag for dispensationer - i form af opdaterede og detaljerede SAVE vurderinger samt dokumentation af bygningernes oprindelige udtryk - hvilket skaber et uklart plangrundlag for ejendomsejernes fremtidige ansøgninger, og medfører risiko for en uensartet behandling i den kommunale administrationspraksis. Af hensyn til grundejernes retssikkerhed opfordrer vi indtrængende til, at administrationsgrundlaget vedrørende dispensationer bringes på plads, og at grundejerne gives mulighed for at gøre indsigelser til administrationsgrundlaget, inden lokalplanen vedtages.
INDSIGELSER
Ejendommen Sandvejen 27 er ikke en del af lokalplanen
Sandvejens natur- og kulturarvsforening ønsker, at Xxxxxxxxx 00 (Xxxxxxx Ø) skal være en del af den kommende bevarende lokalplan for Sandvejen, således at lokalplanen omfatter alle ejendomme på Sandvejen.
Ejendommen Sandvejen 27 er uden sidestykke den største planmæssige udfordring i Ulvshale og vi mener, at det vil være uhensigtsmæssigt at have en planmæssig ”ø” midt inde i lokalplanområdet, som er reguleret af hele to forskellige lokalplaner, og hvor der gælder andre og langt mindre restriktive bestemmelser end i resten af området. Eksempelvis tillader lokalplan E 15.09.01, Hotellejligheder på Ulvshale, at xxx xx Xxxxxxxxx 00 kan bygges ferierækkehuse i tre lag, som er højere og langt mindre naturvenlige end den eksisterende omkringliggende bebyggelse med høj bevaringsværdi.
Vi ønsker, at man ved at xxxxxxxx Xxxxxxxxx 00 i lokalplan for Sandvejen tilvejebringer et konsistent, entydigt og sammenhængende plangrundlag for hele vores område, herunder på tværs af områdets eksisterende bygningsarv og en eventuel fremtidig bebyggelse på den pågældende ejendom. Hvad angår de bygningsregulerende bestemmelser, mener vi, at ejere af hotellejligheder - når disse tilsyneladende kan og må opføres som selvstændige rækkehuse – bør være sidestilles ejere af sommerhuse. Tilsvarende bør ejere af hotellejligheder være sidestillet med ejer af feriekolonien.
At der for Sandvejen 27 i dag gælder to modstridende lokalplaner fra hhv. 2010 og 2017 kan undre. De to lokalplaner har således forskellige bestemmelser for så vidt angår bygningens ydre fremtræden og forskellige anvendelsesbestemmelser, hhv. ’feriehotel’ og 'ferieformål. Dette synes endda at stride mod planlovens krav om klarhed og præcision i lokalplaner, jf. afgørelser i Planklagenævnet vedrørende flere lokalplaner på samme ejendom ( xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx/00000000-x000-0x0x-0x00- ab9fe703602f?highlight=nomo%20160 ) Det er således tvivlsomt om der i dag overhovedet er et gyldigt plangrundlag, der kan danne grundlag for nyt byggeri på Sandvejen 27. Det skal desuden bemærkes, at for begge lokalplaner fremgår bebyggelsens ydre fremtræden af lokalplanernes formål, og at der således ikke kan dispenseres fra de bygningsregulerende bestemmelser i nogle af planerne. Ligeledes kan anvendelsesbestemmelser i henhold til planloven ikke fraviges ved dispensation, hvorfor de to lokalplaner indbyrdes spænder ben for hinanden. Endelig bemærkes det, at lokalplanen fra 2017 ikke er fremlagt som et tillæg til lokalplanen fra 2010, med aflysning af de bestemmelser i denne plan, der skulle have medført udarbejdelse af et nyt plangrundlag. Disse uklarheder i plangrundlaget - sammenholdt med det uomtvistelige faktum, at ejeren af Sandvejen 27 gennem de seneste 16 år hverken har magtet at udvikle ejendommen endsige vedligeholde den på forsvarlig vis - gør det blot endnu mere indlysende, at de eksisterende lokalplaner for Sandvejen 27 bør aflyses og at ejendommen bør indlemmes som selvstændigt delområde i en bevarende lokalplan for Sandvejen, så der opnås en ensartet regulering af hele områdets bebyggelse.
Det skal for en god ordens skyld nævnes, at Sandvejens natur- og kulturarvsforening adskillige gange har fremsat ønsket om at indlemme Sandvejen 27 i en kommende bevarende lokalplan for Sandvejen over for Vordingborg Kommune. Første gang ved høring i juni 2020, anden gang i forbindelse med webinar i marts 2021, tredje gang ved et fysisk møde med forvaltningens medarbejdere på Sandvejen i maj 2021, ligesom det en fjerde gang har været fremsat som ønske over for udvalget for Plan og Teknik i forbindelse med behandling af det foreliggende forslag til lokalplan. Ønsket er tillige en femte gang fremsat ved borgermøde i september 2021. Hertil kommer udtalelser i TV2 Øst, BT, Byrummonitor, Ugebladet for Møn mv.
Ad. Redegørelse, Baggrund og formål, side 4:
Bebyggelsen skal ikke underordne sig naturen, men være i samspil med naturen
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at det overordnede formål med lokalplanen er at bevare områdets karakter som et enestående sommerhusområde med en markant naturarv og kulturarv. Forholdet mellem bebyggelse og natur bør beskrives som et samspil snarere end en hierarkisk orden, hvor ”bebyggelse er underordnet naturen”. Man kan godt kalde Sandvejens bygningsarv for stedstilpasset bygningskultur, dvs. sommerhuse, koloni og badehotel, som er tilpasset landskabet og
naturen, men man skal huske, at der er tale om et kulturlandskab. Områdets natur er gennem århundreder formet i samspil med landbrug, industri samt rekreative aktiviteter. I den forbindelse foreslås det desuden, at UNESCO Biosfære Møn fremhæves med et selvstændigt afsnit i redegørelsen, da biosfæreprojektet fra UNESCOs side jo netop fokuserer på samspillet og sameksistensen mellem mennesker og natur.
Ad. Bestemmelser, §2 Område og zonestatus, 2.2, side 34
Området bør ikke forblive aftaleområde i landzone
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at der med lokalplanen sker en overførsel af aftaleområde til sommerhusområde, så der sikres en klar og entydig sammenhæng mellem lokalplanens formål og bestemmelser og området anvendelse. Dette også for at sikre, at grundejerne opnår samme rettigheder som de øvrige sommerhusejere i Ulvshale, hvad angår planlovens kapitel 8 i almindelighed, §41 i særdeleshed (pensionisters personlige ret til at anvende sommerhus til helårsbeboelse). At der sker en overførsel fra landzone til sommerhusområde er tillige en forudsætning for, at man kan udlægge ejendommen Xxxxxxxxx 00 til sommerhuse, såfremt nuværende eller kommende ejere af ejendommen måtte ønske at anmode om dette.
Sandvejens natur- og kulturarvsforening har på et møde med Vordingborg Kommune forstået, at forvaltningen ikke kan fremskaffe dokumentation for, at området i dag skulle være et aftaleområde, hvilket i sammenhængen blev brugt som begrundelse for, at man ikke kunne overføre området til sommerhusområde. Foreningen opfordrer til, at man kontakter staten snarest muligt med henblik på at finde en løsning, således at grundejernes ønsker kan imødekommes som del af den igangværende lokalplanproces. Det er ulogisk, at man vil fastholde klassificeringen ”aftaleområde”, når aftalegrundlaget ikke er tilgængeligt.
Ad Bestemmelser, § 3 Områdets anvendelse, 3.2 Delområder, side 34
Delområderne bør i højere grad defineres ud fra lokale sammenhænge og forskelle
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår følgende opdeling af delområder i lokalplanen:
Delområde 1: Sandvejen inklusiv Ulvshalevej 242-252
Delområde 2: Feriekolonien
Delområde 3: Mågenakken
Delområde 4: Ulvshalevej
Delområde 5: Sandvejen 27
Husene langs Ulvshalevej orienterer sig mod skov, asfalteret landevej og heden, mens husene på Sandvejen og Ulvshalevej 242-252 orienterer sig mod strandeng, havet og/eller skov samt grusvej. Herudover adskiller bebyggelsen sig ved, at Sandvejen har en række ældre sommerhuse i to etager og at der på Sandvejen er en relativt højere koncentration af udpegede ejendomme med høj bevaringsværdi end det er tilfældet på Ulvshalevej.
Sandvejen 27 bør sidestilles med feriekolonien, dvs. med eget delområde i lokalplanen, og de to ejendomme bør som udgangspunkt underlægges samme regulerende bestemmelser, hvad angår bebyggelsens beliggenhed, omfang og udformning.
Ad Bestemmelser, § 4 Bebyggelsens beliggenhed, 4.2, side 35
Det skal være muligt at opføre bygninger i to etager med udnyttet tagetage
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at bestemmelserne præciseres, således at det er muligt opføre bygninger som de oprindelige sommerhuse i to etager (jf. forsiden på forslag til lokalplanen samt forside til forslag til kommuneplantillæg). Bygninger der opføres i to etager skal placeres, så gavlene vender henholdsvis mod vejen og mod skoven. Tagetagen skal udformes, så den ikke skygger eller giver indbliksgener for naboerne.
Ad. Bestemmelser, §5 Bebyggelsens omfang og udformning, §5.5 m.fl., side 35
Tage skal afspejle den lokale bygningsarv og naturarv
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at tage også skal kunne udføres som stråtag. Herudover foreslås det, at grønne tage udelukkende skal kunne udføres med græstørv, overdrevsbeplantning eller som sedumtag med hjemmehørende arter. Hjemmehørende sedumarter bør specificeres i et bilag. Træspån og bølgeeternit ønskes ikke nævnt som mulighed for hverken primære eller sekundære bygninger.
Ad. Bestemmelser, §5 Bebyggelsens omfang og udformning, §5.6 m.fl., side 35
Farver skal afspejle den lokale bygningsarv
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at farveskalaen tilpasses lokale og historiske forhold, således, at husene skal males i sort, brun eller rød, mens der til vinduer, vinduesrammer, døre, skodder og lignende kan anvendes andre diskrete farver.
Den foreslåede klassiske jordfarveskala er en fortegnelse over facadefarver, som er anvendt til byggeri i hele Danmark fra middelalderen og op til 1950, ifølge Xxxxx Xxxxxxxx, Bevaringsværdige bygninger - sikring af bevaringsværdier, 2018. Den klassiske jordfarveskala kan altså siges at være noget generisk i sammenhængen Sandvejen, Ulvshale. Deklarationer fra forskellige matrikler i Ulvshale (se bilag) fra tiden omkring 1965-1970 vidner om tilstedeværelsen af temmelig enslydende lokale bestemmelser i området, idet følgende farver går igen: okker, Terra di sienna, umbra, engelskrødt, italiensrødt, dodenkop, hvid og sort. På Sandvejen er det ønsket, at facadefarverne i lokalplanen fremadrettet indsnævres til sort, brun og rød, da det det har været bygningskulturens mest udbredte farvevalg de seneste 50 år. På den måde ser vi bedst lokalplanens bevarende ambition realiseret.
Ad. Bestemmelser, §6 Bevaringsværdige bygninger, 6.1-6.2, side 40-41
Der foreligger ikke et entydigt administrationsgrundlag for dispensationer
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at Vordingborg Kommune tilvejebringer dokumentation for det oprindelige udtryk for de udpegede bygninger med SAVE værdier 1-4. Dette gøres enten gennem oprindelige bygningstegninger, ældre byggeansøgninger, historiske fotos eller alternativt stilblade, som forholder sig specifikt til sommerhusbebyggelse.
Herudover foreslås det, at grundlaget for bevaringsregistreringen - de af Vordingborg Kommune reviderede SAVE vurderinger inklusive udførlige tekstargumentationer og fotos - lægges frem for grundejerne med mulighed for at gøre indsigelser over for eventuelle faktuelle fejl og/eller fejlvurderinger med mulighed for klarificering. Dette bør retteligen ske forud for den endelige godkendelse af lokalplanen, således at der foreligger et entydigt grundlag for vurdering af oprindelighed samtidig med at lokalplanen træder i kraft.
Ad. Bestemmelser, §7 Veje, stier og andre forhold af færdselsmæssig betydning, 7.1, side 34
Der forefindes ikke offentlige P-arealer indenfor lokalplanområdet for Sandvejen og det bør af lokalplanen fremgå, at sådanne ikke kan etableres, da det vil kræve et udlæg i den natur, som ønskes bevaret. Det er grundejernes ønske – i lighed med nuværende praksis – at parkering ikke er mulig i området langs Sandvejen, da unødig trafik blandt andet skaber unødige støvgener.
Mange af Sandvejens bygninger er placeret meget tæt på den grusbelagte vej, hvilket giver en del støvgener, som forværres markant, hvis ikke biler kører med lav hastighed på vejen. Det foreslås derfor, at der af miljø og sundhedshensyn indføres en hastighedsbegrænsning på 15 km/t.
Der gøres venligt opmærksom på, at dele af Sandvejen, herunder et længere stykke gennem skoven, er asfalteret af daværende Møns kommune i 1970’erne som del af en imødekommende gestus over for det daværende hotel på Xxxxxxxxx 00. De asfalterede vejstykker har ikke været vedligeholdt siden 2011.
Vordingborg Kommune bør som initiativtager til den bevarende lokalplan overveje at tage ansvar for at bringe de asfalterede vejstykker tilbage til grusbelægning, for herefter at lade grundejerforeningen og tilhørende vejlaug overtage ansvaret for driften.
Ad. Bestemmeler, §10 Grundejerforening, side 42
Lokalplanen skal udover at pålægge medlemsskab af grundejerforening tillige pålægge medlemskab af vejlaug
Ad. Bilag A - Liste
Sandvejen 8 er ikke udpeget som bevaringsværdigt og er sandsynligvis aldrig registreret
Sandvejens natur- og kulturarvsforening foreslår, at Xxxxxxxxx 0 udpeges som bevaringsværdig.
Bygningen blev opført i 1932 af Konsul Xxxxx Xxxxx (søn af Xxxx X. Xxxxx og bror til Xxxxxxxxx X. Xxxxx, nr. 12.). Xxxxx Xxxxx var svensk konsul og det er vel derfor huset blev bygget og malet i svensk stil. Bygningen blev ikke vurderet i 2006, da ”bygningen ikke kan registreres fra offentlig vej”. Ejeren giver dog gerne adgang, såfremt man ønsker at registrere ejendommen.
Ad Kortbilag 2