KØBENHAVN
Vedtægter
for Ejerforeningen Lillevang
KØBENHAVN
VESTER XXXXXXXXXXXX 00 XX-0000 XXXXXXXXX V
AARHUS
ÅBOULEVARDEN 49 DK-8000 AARHUS C
T x00 00 00 00 00
@ XXXX@XXXXXXXXXXX.XX W XXX.XXXXXXXXXXX.XX
Indhold
10. DRIFT, RENHOLDELSE, VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE 9
12. EKSKLUSIVE BRUGSRETTIGHEDER 11
13. FORANDRING AF EJERLEJLIGHEDERNE 11
16. PROJEKTUDVIKLING AF OMRÅDET 12
18. DAGSORDEN FOR GENERALFORSAMLING 14
19. GENERALFORSAMLINGENS AFVIKLING 14
22. BESTYRELSENS FORPLIGTELSER 16
30. TINGLYSNING AF VEDTÆGTERNE FOR EJERFORENINGEN 19
31. TINGLYSNING AF SERVITUTTER 20
34. VEDTAGELSE OG IKRAFTTRÆDEN 21
UFRAVIGELIGE BESTEMMELSER I NORMALVEDTÆGTEN 21
BILAG
Bilag 3.1 Kortbilag over Ejendommen
DEFINITIONER
I disse vedtægter skal følgende ord have den nedenfor angivne betydning:
”Ejerforeningen” Har den betydning, der er anført i pkt. 1.1
”Ejendommen” Har den betydning, der er anført i pkt. 3.1
”Ejerlejlighederne” Har den betydning, der er anført i pkt. 3.1
”Indendørs Fællesarealer” Har den betydning, der er anført i pkt. 3.2
”Udendørs Fællesarealer” Har den betydning, der er anført i pkt. 3.2
”Den Almene Boligorganisation” Har den betydning, der er anført i pkt. 5.5
Nærværende vedtægt er en særvedtægt, der er vedtaget af ejerlejlighedsejerne i fællesskab. Xxxxxxxxxxx med rød i vedtægten er fravigelser fra normalvedtægten, der begæres tinglyst som ”Normalvedtægt/fra- vigelse” på hovedejendommen og ejerlejlighederne. Xxxxxxxxxxx med blå har karakter af servitut og be- gæres tinglyst som sådan. Xxxxxxxxxxx med lilla er hverken fravigelser til normalvedtægten eller be- stemmelser, der stifter ret over fast ejendom, og disse tinglyses derfor ikke. Endelig er der oplistet be- stemmelser fra normalvedtægten med sort, der ikke er omfattet af særvedtægten, og hvor der ikke kan ske fravigelser iht. ejerlejlighedsloven. Disse bestemmelser er derfor tillige gældende for Ejerforeningen Lillevang.
Nedenfor er den samlede gengivelse af de gældende vedtægter for Ejerforeningen Lillevang.
Normalvedtægten for ejerforeninger fraviges i sit hele med undtagelse af følgende bestemmelser i nor- malvedtægten: § 7, § 8, § 22, § 23, § 24, § 29.
Herudover gælder de i det følgende oplistede vedtægtsbestemmelser for Ejerforeningen Lillevang, hvilke alle er at anse som fravigelser til normalvedtægten for ejerforeninger.
1. NAVN
1.1 Foreningens navn er Ejerforeningen Lillevang (”Ejerforeningen”).
2. HJEMSTED OG VÆRNETING
2.1 Ejerforeningens hjemsted er Furesø Kommune.
2.2 Ejerforeningens værneting er Retten i Lyngby for alle tvister, jf. pkt. 32.
3. EJERFORENINGENS OMRÅDE
3.1 Ejerforeningens område omfatter samtlige nedenstående ejere af ejerlejligheder (”Ejerlejlig- hederne”) i ejendommene 12fz, Farum By, Farum (”Ejendommen”), jf. bilag 3.1:
Xxxx.xx. Ejerlejlighedsnr. Beliggende
12fz, Farum By, Farum 1
12fz, Farum By, Farum 2
Lillevænget 1-111, 3520 Farum
Lillevænget 1-111, 3520 Farum
3.2 Ejendommen består derudover af udendørs fællesarealer ("Udendørs Fællesarealer"), hvil- ket dækker over alle udendørs fællesarealer uden for bygningskroppen på de på Ejendommen opførte bygninger. Derudover vil Ejendommen bestå af indendørs fællesarealer ("Indendørs Fællesarealer"), hvilket dækker alle indendørs fællesarealer på Ejendommen inden for de på Ejendommen opførte bygninger, det vil sige alt andet end Ejerlejlighederne og Udendørs Fæl- lesarealer, jf. kortbilag, Bilag 3.1.
4. EJERFORENINGENS FORMÅL
4.1 Ejerforeningens formål er:
4.1.1 at varetage medlemmernes fælles interesser, herunder varetage administrationen, driften, renholdelsen og vedligeholdelsen af Indendørs Fællesarealer og Udendørs Fællesarealer for så vidt pligten hertil påhviler Ejerforeningen som et fælles anliggende.
4.1.2 at repræsentere medlemmerne overfor offentligheden, myndigheder, øvrige ejer- og grundejer- foreninger mv. i sager, der vedrører Ejerforeningen, samt
4.1.3 at sikre overholdelsen af disse vedtægter i forhold til medlemmerne.
4.2 Ejerforeningen er berettiget til at fremskaffe og administrere de midler, der skal anvendes til realisering af Ejerforeningens formål.
4.3 Ejerforeningen kan indgå aftaler med offentlige myndigheder eller private foretagender om den praktiske udførelse af opgaver, som i henhold til disse vedtægter påhviler Ejerforeningen.
4.4 Hensigten med disse vedtægter er i videst muligt omfang at stille de enkelte medlemmer som om, hver Ejerlejlighed udgør en adskilt ejendom, og således give de enkelte medlemmer mu- lighed for egenhændigt at råde over den del af bygningsmassen, hvori den pågældendes ejer- lejlighed er beliggende.
4.5 De enkelte medlemmer er således særskilt og separat ansvarlige for drift, vedligeholdelse og fornyelse af Ejerlejlighederne for så vidt angår forhold, der udelukkende kan henføres til den enkelte ejerlejlighed, herunder også arealer, hvortil medlemmerne har eller måtte få en eks- klusiv brugsret.
5. MEDLEMSKREDS
5.1 De til enhver tid værende ejere af Ejerlejlighederne på Ejendommen er berettigede og forplig- tigede til at være medlem af Ejerforeningen.
5.2 Såfremt en Ejerlejlighed ejes af flere medlemmer i forening, kan sådanne medlemmer kun udnytte deres medlemsrettigheder under ét, og vil i alle relationer i forhold til Ejerforeningen blive betragtet som ét medlem.
5.3 Medlemspligten indtræder den dag, hvor skødet, uanset om det er betinget eller ej, anmeldes til tinglysning. Såfremt Ejerlejligheden overtages inden anmeldelse af skødet, indtræder med- lemskabet dog på overtagelsesdagen.
5.4 Det nye medlem kan udøve stemmeretten, når Ejerforeningens bestyrelse eller administrator har fået meddelelse om ejerskiftet med tilhørende dokumentation derfor, dog tidligst på over- tagelsesdagen. Ejerforeningen accepterer i denne forbindelse, at et udtrædende medlem
xxxxxxxx fuldmagt til et nyt medlem til på hans vegne at give møde på generalforsamlingen i perioden mellem endelig købsaftale er indgået og frem til overtagelsesdagen.
5.5 Den Almene Boligorganisation repræsenteres på generalforsamlingen af Den Almene Boligor- ganisations organisationsbestyrelse, jf. bestemmelserne i p.t. lov om almene boliger mv. § 37
a. Den Almene Boligorganisations organisationsbestyrelse kan dog beslutte at lade sig repræ- sentere på generalforsamlingen af eksempelvis ansatte hos den til enhver tid valgte admini- strator, ansatte i Den Almene Boligorganisation eller medlemmer af afdelingsbestyrelsen. An- givelsen er ikke udtømmende. Beslutningen kan til enhver tid tilbagekaldes af Den Almene Boligorganisations organisationsbestyrelse.
6. FORDELINGSTAL
6.1 Rettigheder og forpligtigelser, herunder kontingent, fordeles indbyrdes ligeligt mellem med- lemmerne efter de tinglyste fordelingstal for de enkelte medlemmer med mindre andet speci- fikt er aftalt mellem medlemmerne, jf. hertil pkt. 6.3 og pkt. 18.2 nr. 6.
6.2 De enkelte medlemmer i Ejendommen er forpligtet til at acceptere den ændring af fordelings- tallene, som måtte fremkomme, når landinspektørens endelige opmåling af de færdige bygge- rier foreligger, og den endelige opdeling i Ejerlejlighederne anmeldes til tinglysning. Herefter kan de tinglyste og administrative fordelingstal kun ændres med samtykke fra samtlige af Ejerforeningens medlemmer på generalforsamlingen.
6.3 En gang årligt forud for den årlige generalforsamling udarbejdes en driftsaftale og/eller tages den eksisterende driftsaftale op til revision. I driftsaftalen fastlægger medlemmerne efter nær- mere aftale den indbyrdes fordeling af de omkostninger, der påhviler medlemmernes ejen- domme idet omfang der er omkostninger, som ikke skal fordeles iht. tinglyst fordelingstal. Driftsaftalen forelægges generalformsalingen og godkendes endeligt af generalforsamlingen.
7. HÆFTELSESFORHOLD
7.2 Medlemmerne er berettiget og forpligtet overfor Ejerforeningen, i forhold til Ejerlejlighedens fordelingstal, i hvilket forhold samtlige fællesudgifter skal betales med mindre andet er aftalt, jf. pkt. 6.
8. KONTINGENT
8.1 Alle medlemmer af Ejerforeningen skal forudbetale et kvartalsvis a conto-kontingent til Ejer- foreningen. Medlemmerne af Ejerforeningen er pligtige at indbetale kontingentet via PBS eller andre tilsvarende automatiske betalingsordninger.
8.2 Kontingentet skal blandt andet omfatte alle udgifter til:
Medlemsbidrag til Ejerforeningen
Administration af Ejerforeningen, herunder administrationshonorarer
Udgifter til drift, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af Indendørs Fæl- lesarealer samt disses forsyning med el samt afledning, herunder kloakering
Udgifter til drift, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af Udendørs Fælles- arealer
Udgifter til eventuel vicevært og teknisk bistand Forsikringsudgifter
Udgifter til revisor
Øvrige udgifter, der er nødvendige for Ejerforeningen.
8.3 Det årlige kontingent fastsættes på grundlag af et budget for Ejerforeningen, der vedtages af den ordinære generalforsamling.
8.4 Bestyrelsen er berettiget til at ændre budgettet og dermed kontingentopkrævningen, såfremt det i løbet af regnskabsåret måtte vise sig nødvendigt.
8.5 Det kan på generalforsamlingen besluttes, at der opkræves ekstra beløb til dækning af beslut- tede, fremtidige større vedligeholdelses-, fornyelses- eller udvidelsesopgaver.
8.6 Medlemsbidraget afkræves Ejerlejlighederne i henhold til fordelingstal, jf. pkt. 6.
8.7 Kontingent forfalder til betaling hver den 1/1, 1/4, 1/7 og 1/10. Ved for sent indbetalt kontin- gent pålægges der ved første påmindelse et administrationsgebyr for restancen. Størrelsen af
dette gebyr fastsættes på den ordinære generalforsamling. Herudover beregnes morarenter af ethvert skyldigt beløb fra forfaldsdagen i henhold til rentelovens bestemmelser.
8.8 Er restancen ikke indbetalt senest 14 kalenderdage før en generalforsamling, fortabes retten til at deltage i denne generalforsamling samt valgbarhed.
8.9 Når generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet, skal generalforsamlingen vedtage, om årets overskud eller underskud skal udbetales - henholdsvis opkræves - medlemmerne, eller om resultatet skal overføres til næste år.
8.10 Såfremt årets resultat ikke overføres til det følgende år, skal det ethvert medlem eventuelt påhvilende restbidrag indbetales senest 14 kalenderdage efter generalforsamlingens afhol- delse respektive 14 kalenderdage efter, at meddelelse om det på generalforsamlingen vedtagne og godkendte regnskab er udsendt til hvert enkelt medlem. Eventuel tilbagebetaling af for meget erlagt a conto-betaling finder sted inden for samme tidsterminer.
9. FÆLLESAREALER
9.1 Det påhviler Ejerforeningen, ved dennes bestyrelse og dens medlemmer, at sørge for, at Inden- dørs Fællesarealer og Udendørs Fællesarealer stedse fremtræder i god renholdt og vedlige- holdt stand.
9.3 De til enhver tid værende medlemmer af Ejerforeningen skal respektere al gennemgang og gennemkørsel til og fra Parkeringsarealer, ligesom medlemmerne er forpligtede til ikke at hin- dre færdsel og benyttelse af Fælles Udendørsarealer og Fælles Indendørsarealer som trans- portområde til og fra Parkeringsarealer.
10. DRIFT, RENHOLDELSE, VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE
10.1 Den indvendige drift, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af den enkelte Ejerlejlighed påhviler de enkelte medlemmer.
10.2 Ved drift, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse forstås maling, hvidtning og tapetsering, som vedligeholdelse af gulve, træværk, murværk og puds, som den indvendige side af døre og
vinduer, som alt Ejerlejlighedens udstyr, herunder elektroniske installationer, gas- og vand- haner, radiatorer, radiatorventiler og sanitetsinstallationer og lignende samt tilgangs- og af- løbsrør ud til fællesstammerne.
10.4 For eventuelle installationer og/eller bygningsdele, som er fælles for Ejerlejlighederne, afhol- des de hermed forbundne omkostninger af de involverede medlemmer i forhold til nytte- og/el- ler brugsværdien af de pågældende installationer og/eller bygningsdele.
10.5 Hvis et medlem groft forsømmer sin drifts- renholdelses-, vedligeholdelses- og/eller fornyelses- pligt, og forsømmelsen er til gene for andre, kan Ejerforeningen pålægge vedkommende at foretage fornøden renholdelse, vedligeholdelse, istandsættelse eller fornyelse inden for en nær- mere fastsat frist. Efterkommer medlemmet ikke Ejerforeningens pålæg, kan Ejerforeningens bestyrelse lade Ejerlejligheden eller det pågældende areal istandsætte for medlemmets reg- ning. Ethvert medlem er pligtig at give administrator og Ejerforeningens håndværkere adgang til sin Ejerlejlighed.
10.6 Såfremt et medlem udlejer sin Ejerlejlighed, er det enkelte medlem ansvarlig for, at der fore- tages den nødvendige drift, vedligeholdelse, renholdelse og istandsættelse.
11. AFFALDSHÅNDTERING
11.1 Der etableres fælles affaldshåndtering for medlemmerne af Ejerforeningen i form af affalds- containere på et eller flere steder på fællesarealer til fælles benyttelse for hele Ejendommen. Udgifterne til affaldshåndtering fordeles mellem medlemmerne, således at al affaldshåndte- ring fra dagcentret og produktionskøkkenet betales udelukkende af ejere af Ejerlejlighed nr.
2. Udgifterne til al anden affaldshåndtering fordeles mellem Medlemmerne efter indbyrdes fordelingstal, jf. pkt. 6. Medlemmerne accepterer eventuel tinglysning af deklaration herom på Ejendommen og på Ejerlejlighederne. Medlemmerne accepterer desuden, at der kan fore- komme støj ved tømning og brug.
11.2 Ejerforeningen har forpligtelsen til at vedligeholde og drive de i pkt. 11.1 nævnte affaldscon- tainere.
12. EKSKLUSIVE BRUGSRETTIGHEDER
12.1 Der er tillagt de til enhver tid værende ejere af Ejerlejlighed nr. 1 eksklusiv brugsret til uden- dørs fællesareal, som anvendes til haver til plejehjemmets beboere, som nærmere angivet med blåt på bilag 3.1. Den eksklusive brugsret kan opsiges med et varsel på 30 år.
12.2 Der er tillagt de til enhver tid værende ejere af Ejerlejlighed nr. 2 eksklusiv brugsret til uden- dørs fællesareal, som nærmere angivet med rødt på bilag 3.1. Den eksklusive brugsret kan opsiges med et varsel på 30 år.
12.3 Udgifter til renholdelse og vedligeholdelse af arealer i henhold til pkt. 12.1 påhviler ejeren af Ejerlejlighed 1, så længe den eksklusive brugsret eksisterer. Tilsvarende påhviler udgifter renholdelse og vedligeholdelse af arealer i henhold til pkt. 12.2 ejeren af Ejerlejlighed 2, så længe den eksklusive brugsret eksisterer
12.4 Påtaleretten i henhold til pkt. 12.1 tilkommer den ejerlejlighedsejer, som har fået tillagt eks- klusiv brugsret. Påtaleretten i henhold til pkt. 12.2 tilkommer den ejerlejlighedsejer, som har fået tillagt eksklusiv brugsret.
12.5 De eksklusive brugsretter til arealerne tinglyses særskilt servitutstiftende på de enkelte Ejer- lejligheder til hvilken den eksklusiv brugsret er tillagt.
13. FORANDRING AF EJERLEJLIGHEDERNE
13.1 Medlemmerne må ændre og modernisere og forbedre deres Ejerlejlighed, herunder flytte eller fjerne ikke-bærende skillevægge, i det omfang dette ikke er til væsentlig gene for andre. Hertil nødvendige rørgennemføringer eller lignende skal tåles af medlemmer, der berøres heraf, mod at disse friholdes for udgifterne til udbedring af eventuelle skader fra det eller de medlemmer, som har foretaget ændringerne. Såfremt rørgennemføringer mv. har påført et medlem midler- tidig eller varig gene, er den pågældende berettiget til erstatning efter dansk rets almindelige regler herom.
13.2 Medlemmerne er forpligtede til at indhente bygningsmyndighedernes tilladelse i alle tilfælde, hvor en sådan er påkrævet. Ejerforeningen og administrator skal tilstilles kopi af
byggetilladelsen samt af ibrugtagningstilladelsen. Herudover kan Ejerforeningen og/eller ad- ministrator forlange at modtage yderligere relevant materiale, herunder tegningsmateriale.
14. HUSORDEN
14.1 Generalforsamlingen fastsætter de til enhver tid gældende regler om husorden.
15. SÆRLIGE INSTALLATIONER
15.1 Medlemmerne skal tåle, at der over de Udendørs Fællesarealer i forbindelse med udførelsen af byggeriet etableres forsynings- og afløbsledninger, herunder kloak-, vand-, el-, fjernvarme, telefonledninger samt antennesignal eller antennefiber, herunder at der evt. tinglyses servi- tutter til sikring af sådanne ledninger på Ejerlejlighederne.
15.2 Medlemmerne skal tåle de gener, der kan være forbundet med reparation, udskiftning mv. af anlæggene.
15.3 Ligeledes kan medlemmerne ikke stille sig hindrende i vejen for mindre udvidelser af eksiste- rende anlæg, medmindre sådanne udvidelser er til væsentlig gene for medlemmerne.
16. PROJEKTUDVIKLING AF OMRÅDET
16.1 De til enhver tid værende medlemmer er pligtige at tåle, at dele af lokalområdet anvendes som byggeplads i forbindelse med gennemførelsen af det resterende byggeri i området.
16.2 De til enhver tid værende medlemmer skal respektere al gennemgang og gennemkørsel på Ejendommen, ligesom medlemmerne er forpligtede til ikke at hindre færdsel og benyttelse af Fælles Udendørsarealer og Fælles Indendørsarealer som transportområde i forbindelse med udførelse af arbejder under udviklingen af området.
17. GENERALFORSAMLING
17.1 Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Generalforsamling afholdes i Ejerforeningens hjemstedskommune.
17.2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers varsel. Meddelelse kan fremsendes pr. e-mail/digitalt. Årsregnskab og budget udsendes sammen med
indkaldelsen eller senest 2 uger før generalforsamlingen. Indkaldelse skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden.
17.3 Den endelige dagsorden for generalforsamlingen skal sendes senest 1 uge før generalforsam- lingen. Med den endelige dagsorden skal desuden medfølge eventuelle forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen.
17.4 De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbrin- ges for generalforsamlingen.
17.5 Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på generalforsamlingen. Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling skal være indgivet skriftligt til bestyrelsens formand senest 3 uger før generalforsamlingen.
17.6 Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpel stemmeflerhed efter tinglyst forde- lingstal, medmindre andet udtrykkeligt er foreskrevet i nærværende vedtægter.
17.7 Ethvert medlem har stemmeret, idet der tildeles stemmer pr. Ejerlejlighed efter tinglyst for- delingstal. Xxxx et medlem mere end en Ejerlejlighed i Ejerforeningen, stemmer det pågæl- dende medlem på baggrund af det samlede tinglyste fordelingstal for disse Ejerlejligheder.
17.8 Samtlige Ejerforeningens lovlige medlemmer har stemmeret på generalforsamlingen. Stem- meretten kan udøves af enhver myndig person, som har fuldmagt hertil.
17.9 Til beslutninger om (i) væsentlige forbedringer, (ii) væsentlige ændringer i Fællesarealernes afgrænsning, (iii) væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, (iv) salg af væsentlige dele af fælles bestanddele, (v) låneoptagning eller (vi) ændring af vedtægterne kræves dog enighed mellem medlemmerne.
17.10 Adkomsthaver til Ejerlejlighed 1 er Den Almene Boligorganisation, som er underlagt den til enhver tid gældende lovgivning om almene boliger og kommunale tilsyn. Som følge heraf kan Ejerforeningen ingensinde direkte eller indirekte træffe beslutninger med virkning for Ejer- lejlighed 1 vedrørende forhold, som strider mod bestemmelser i den til enhver tid gældende lovgivning om almene boliger. Ejerforeningen kan dog træffe beslutninger herom med virkning for den eller de øvrige Ejerlejligheder i Ejerforeningen. Nærværende bestemmelse kan ikke ændres/slettes uden samtykke fra Den Almene Boligorganisation.
17.11 Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når et medlem eller administrator forlanger det. Indkaldelse af medlemmerne til en ekstraordinær generalforsamling sker skriftligt, af besty- relsen eller af administrator med et varsel på mindst 2 uger og højst 4 uger ved e-mail/digitalt. Med indkaldelsen skal medfølge det eller de forslag, der har givet anledning til den ekstraor- dinære generalforsamling.
18. DAGSORDEN FOR GENERALFORSAMLING
18.1 Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af så vidt muligt februar måned.
18.2 Dagsorden for den ordinære generalforsamling skal omfatte følgende punkter:
1. Valg af dirigent og referent
2. Bestyrelsens aflæggelse af beretning for det senest forløbne år
3. Godkendelse af årsregnskab
4. Bestyrelsens forelæggelse af forslag til vedligeholdelsesplan for Ejendommen til godken- delse
5. Eventuelle forslag
6. Bestyrelsens forelæggelse af driftsbudget og driftsaftale for det kommende regnskabsår
7. Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter
8. Valg af revisor og revisorsuppleant
9. Eventuelt
18.3 Bestyrelsen kan, såfremt den finder det hensigtsmæssigt, ændre rækkefølgen for de enkelte punkters behandling.
19. GENERALFORSAMLINGENS AFVIKLING
19.1 Generalforsamlingen vælger en dirigent, der afgør, om generalforsamlingen er lovlig og beslut- ningsdygtig, og som leder generalforsamlingen og afgør alle spørgsmål vedrørende sagernes behandlingsmåde, stemmeafgivning og dennes resultat.
19.2 Ejerforeningens medlemmer har adgang til generalforsamlingen. Herudover har medlemmer af bestyrelsen for Den Almene Boligorganisation adgang med taleret, men uden stemmeret. Bestyrelsen kan invitere andre til at overvære generalforsamlingen med taleret, men uden stemmeret.
19.3 Et medlem kan på generalforsamlingen lade sig repræsentere ved fuldmægtig i henhold til skriftlig fuldmagt. Fuldmagten skal angive, hvilken generalforsamling fuldmagten vedrører. I tilfælde af afholdelse af ny generalforsamling til vedtagelse af forslag, der kræver kvalificeret flertal, gælder fuldmagten automatisk også den nye generalforsamling, medmindre fuldmag- ten forinden er tilbagekaldt af fuldmagtsgiveren.
20. PROTOKOL
20.1 Over det på en generalforsamling passerede indføres beretning i en dertil af bestyrelsen auto- riseret protokol, der underskrives af bestyrelsens tilstedeværende medlemmer samt mødets dirigent.
20.2 Referatet over det på generalforsamlingen passerede udsendes snarest muligt, og senest inden
30 dage efter afholdelsen af generalforsamlingen, til Ejerforeningens medlemmer via e- mail/digitalt eller offentliggøres på Ejerforeningens eventuelle hjemmeside.
21. BESTYRELSEN
21.1 Ejerforeningen ledes af en af generalforsamlingen valgt bestyrelse, der vælges for en 2-årig periode. Bestyrelsen består af 5 medlemmer, der vælges som følger:
• 3 medlemmer, der udpeges af den til enhver tid værende adkomsthaver af Ejerlejlighed 1.
• 2 medlemmer, der udpeges af den til enhver tid værende adkomsthaver af Ejerlejlighed 2.
21.2 Desuden vælges for såvel adkomsthaver af Ejerlejlighed 1 henholdsvis Ejerlejlighed 2 hver en suppleant af generalforsamlingen, som indtræder i bestyrelsen ved et valgt bestyrelsesmed- lems varige forfald. Ved et udpeget medlems forfald, kan der udpeges et nyt medlem på gene- ralforsamlingen. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstformand.
21.3 Indtræder en suppleant i bestyrelsen, fungerer suppleanten i bestyrelsesmedlemmets sted ind- til udløbet af den valgperiode, det fratrådte bestyrelsesmedlem er valgt.
21.4 Valgbare som medlem af bestyrelsen er kun Ejerforeningens medlemmer. På Den Almene Bo- ligorganisation vegne kan organisationsbestyrelsen dog beslutte at udpege andre personer, som valgbare til bestyrelsen, eksempelvis afdelingsbestyrelsesmedlemmer eller ansatte.
21.5 Bestyrelsen konstituerer sig selv umiddelbart efter den ordinære generalforsamling med for- mand og næstformand, der vælges for et år ad gangen.
21.6 Ethvert bestyrelsesmedlem kan indkalde til bestyrelsesmøde, så ofte pågældende finder an- ledning dertil. Herudover er administrator berettiget til at indkalde bestyrelsen til bestyrel- sesmøde.
21.7 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst halvdelen af bestyrelsens medlemmer er til stede, herunder enten formanden eller næstformanden. Beslutning træffes af de mødende be- styrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige gør formandens stemme udslaget.
21.8 Bestyrelsen kan beslutte at give en eller flere boliglejerrepræsentanter adgang til såvel gene- ralforsamlingen som bestyrelsesmøder. Nævnte repræsentanter er i givet fald berettiget til at stille forslag, men kan ikke opnå stemmeret, hverken på generalforsamlingen eller i bestyrel- sen.
21.9 Bestyrelsen fastsætter i øvrigt selv sin eventuelle forretningsorden med respekt af de til en- hver tid gældende vedtægter.
21.10 Over det på bestyrelsesmøderne passerede udarbejdes et referat, der underskrives af samtlige tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen. Et bestyrelsesmedlem, der ikke er enig i en af bestyrelsen truffet beslutning, har ret til at få sin mening ført til referat .
21.11 Bestyrelseshvervet er ulønnet, medmindre generalforsamlingen bestemmer andet. General- forsamlingen kan træffe bestemmelse om, at der alene skal udbetales honorar til bestyrelsens formand og eventuelt næstformand.
21.12 Hvad der i denne bestemmelse er fastsat for bestyrelsesmedlemmer, skal tilsvarende gælde for de valgte suppleanter.
22. BESTYRELSENS FORPLIGTELSER
22.1 Bestyrelsen har ledelsen af Ejerforeningens anliggender og skal påse, at bogføring og formue- forvaltning tilrettelægges på en efter Ejerforeningens forhold tilfredsstillende måde og skal udarbejde budget for Ejerforeningen.
22.2 Det påhviler bestyrelsen at påse overholdelsen og påtale eventuelle overtrædelser af disse ved- tægter samt overtrædelse af gældende lovgivning, lokalplaner mv. Hvor Ejerforeningen skal høres i anledning af ansøgninger om dispensation fra gældende lokalplan mv., påhviler det bestyrelsen at forvalte sin kompetence med sigte på, at Ejerforeningens formål fuldt ud tilgo- deses og efterleves.
22.3 Bestyrelsen er berettiget til at antage lønnet medhjælp til udførelse af Ejerforeningens opga- ver, herunder drift, vedligeholdelse og fornyelse af indendørs fællesarealer.
22.4 Bestyrelsen kan selvstændigt beslutte, at Ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsik- ring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 1/4 af Ejerforeningens medlemmer efter tinglyst fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at Ejerforeningen teg- ner bestyrelsesansvarsforsikring.
23. ADMINISTRATOR
23.1 Bestyrelsen kan selvstændigt beslutte, at Ejerforeningen skal antage en administrator til bi- stand ved varetagelsen af Ejendommenes daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 1/4 af Ejerforeningens medlemmer efter tinglyst fordelingstal på- lægge bestyrelsen at antage en administrator.
23.2 Administrator er befuldmægtiget til at handle på Ejerforeningens vegne i alle forhold vedrø- rende den daglige drift, medmindre bestyrelsen træffer anden beslutning.
23.3 Administrator fører et forsvarligt regnskab under bestyrelsens og revisionens kontrol.
23.4 Administrators honorar for sædvanlig administration af Ejendommen afholdes som en fælles- udgift, jf. pkt. 6.
23.5 Indtil Ejerforeningen har valgt administrator på den første ordinære generalforsamling efter det tidspunkt, hvor alle Ejerlejlighederne er ibrugtaget, vælger Boligselskabet Farumsødal en administrator.
24. TEGNINGSRET
24.1 Ejerforeningen tegnes af den samlede bestyrelse, bestyrelsens formand i forening med et med- lem af bestyrelsen eller ved formandens længerevarende fravær af næstformanden i forening med et bestyrelsesmedlem.
25. REGNSKABSÅR
25.1 Ejerforeningens regnskabsår er 1. oktober – 30. september.
26. REVISION
26.1 Regnskabet revideres af en registreret eller statsautoriseret revisor, som vælges for et år ad gangen af generalforsamlingen.
26.2 Indtil Ejerforeningen har valgt revisor på den første ordinære generalforsamling efter det tids- punkt, hvor alle Ejerlejlighederne er ibrugtaget, vælger Boligselskabet Farumsødal en revisor.
26.3 Regnskabet underskrives af bestyrelsen og forsynes med påtegning af revisor.
26.4 Revisor har ret til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplys- ning, som revisor måtte finde at være af betydning for udførelsen af sit hverv.
26.5 Der føres en af bestyrelsen autoriseret revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revisionen af årsregnskabet, skal revisoren angive, hvorvidt han finder forretningsgangen be- tryggende.
26.6 Når indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende besty- relsesmøde, og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen skal med deres underskrifter bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indholdet af indførelsen.
27. KAPITALFORHOLD
27.1 Ejerforeningen skal ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene hos med- lemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride Ejerforeningens udgifter.
27.2 Det kan dog på en generalforsamling vedtages, at der skal ske henlæggelser til bestemte for- mål, for eksempel fornyelser og øvrige istandsættelser.
27.3 Ejerforeningens kontante midler skal være anbragt forsvarligt i en bank/pengeinstitut.
28. PÅTALEBERETTIGET
28.1 Påtaleberettiget er uafhængigt af hinanden henholdsvis Ejerforeningen ved dens bestyrelse og enhver ejerlejlighedsejer.
29. FORKØBSRET
29.1 Ved enhver overdragelse af én af Ejerlejlighederne har det andet medlem forkøbsret på samme vilkår, som det sælgende medlem bevisligt kan opnå ved salg til anden side. Forkøbsretten gælder ved enhver overdragelse, herunder ved tvangsauktion, gave, fusion eller mageskifte.
29.2 Forkøbsretten kan udnyttes ved, at sælger, som ønsker at sælge, snarest muligt efter der er indgået en skriftlig – og i øvrigt bindende aftale – med en bestemt tredjemand, fremsender skriftligt tilbud til det andet medlem med tilbud om, at denne kan overtage Ejerlejligheden på samme vilkår som tredjemand.
29.3 Tilbuddet skal være vedlagt aftalen med tredjemand og i øvrigt tillige med materiale, som måtte være udleveret eller givet til tredjemand.
29.4 Såfremt aftalen med tredjemand ikke indeholder sædvanlige oplysninger om vilkår, eller der er tale om en byttehandel, eller hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der begrunder det, skal købesummen og øvrige vilkår fastsættes af en af foreningen af mediatoradvokater udpeget neutral forligsmand. Forligsmanden skal være cand.jur.
29.5 Bortset fra sådanne tilfælde, hvor købesum og øvrige vilkår skal fastsættes efter pkt. 29.4, skal det andet medlems accept være kommet frem til det sælgende medlem senest 6 uger efter modtagelsen af det andet medlems modtagelse af tilbudsskrivelse, jf. ovenfor.
29.6 Såfremt forkøbsretten ikke udnyttes, er det sælgende medlem berettiget til at gennemføre af- tale med tredjemand. Forkøbsretten gælder tillige ved efterfølgende overdragelser.
30. TINGLYSNING AF VEDTÆGTERNE FOR EJERFORENINGEN
30.1 Vedtægterne for Ejerforeningen tinglyses servitutstiftende på Ejendommen og Ejerlejlighe- derne som gensidigt berettigende og bebyrdende deklarationer forud for al pantegæld. Med hensyn til de på Ejendommen og Ejerlejlighederne påhvilende servitutter og byrder henvises til Ejendommens og Ejerlejlighedernes blade i tingbogen.
30.2 Omkostninger til Ejerforeningens stiftelse, herunder udarbejdelse af vedtægter og tinglysnin- gen af vedtægterne, afholdes af Ejerforeningen som en fællesomkostning efter tinglyst forde- lingstal.
30.3 I henhold til § 42 i lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 om planlægning meddeler Furesø Kommune hermed samtykke til tinglysning af nærværende vedtægter og erklærer samtidig hermed, at tilvejebringelsen af en lokalplan ikke er påkrævet.
31. TINGLYSNING AF SERVITUTTER
31.1 Den til enhver tid værende bestyrelse i Ejerforeningen er forpligtet til at respektere og med- virke til tinglysning af deklarationer og offentlige vilkårsdeklarationer, herunder med pant- stiftende sikkerhed i Ejerlejlighederne. Bestyrelsen – og Ejerforeningen – er således forpligtet til både at acceptere og medvirke til tinglysningen af disse deklarationer. Tilsvarende gælder også for medlemmerne.
32. TVISTER
32.1 Ved spørgsmål, som denne vedtægt ikke giver svar på, skal bestyrelsen afgøre og løse disse spørgsmål efter bedste evne og overbevisning. Bestyrelsen skal dog fremlægge sagen til med- lemmernes godkendelse ved næste generalforsamling. I Ejerforeningens væsentlige sager har bestyrelsen pligt til at indkalde til ekstraordinær generalforsamling. Bestyrelsens flertal af- gør, om en sag er væsentlig.
32.2 Enhver tvist mellem Ejerforeningen og dens medlemmer eller mellem medlemmerne indbyr- des, der udspringer af disse vedtægter, herunder forståelsen af dens indhold og vedtægtens omfang, ophør eller opfyldelse, eller omkring Ejerforeningens virke i øvrigt, samt inkassokrav mv. som følge af manglende betaling af pligtige pengebeløb, indbringes for de almindelige dom- stole.
32.3 Ejerforeningen ved dennes bestyrelsesmedlemmer er som sådan rette procespart for alle fælles rettigheder og forpligtelser i Ejerforeningens anliggender.
33. OPLØSNING
33.1 Da Ejerforeningen er oprettet i henhold til lovgivningen om ejerlejligheder kan den ingensinde opløses uden enighed mellem samtlige medlemmer om, at Ejendommens ejerlejlighedsstatus skal ophøre.
34. VEDTAGELSE OG IKRAFTTRÆDEN
34.1 Ovenstående vedtægter er vedtaget på den stiftende generalforsamling for Ejerforeningen og træder i kraft den […].
UFRAVIGELIGE BESTEMMELSER I NORMALVEDTÆGTEN
§ 7. Vetoret
Vedtægtsændringer og beslutninger, hvorved retsstillingen mellem ejerne forskydes, og be- slutninger, der medfører indskrænkninger i særrettigheder, eller medfører at ejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræver samme flertal som de vedtægtsændringer, der omfattes af §§ 4 og 6, samt tillige samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. Dette gælder dog ikke, såfremt andet følger af ejerlejlighedsloven eller normalvedtægtens §§ 4 og 6, herunder at der foretages mindre, nødvendige justeringer af fordelingstal, hvor beslutninger efter § 6 nødven- diggør det.
§ 8. Generalklausul
Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.
§ 22. Bod
Ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Pålæg af bod over for en almen boligorgani- sation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejen- dommen.
Stk. 2. Ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagt bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere har medført en bod.
Stk. 3. Beslutning om bod efter stk. 1 og 2 træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter tinglyst fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter
1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsam- lingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der
afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antal- let af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter tinglyst fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om xxxx- xxxxxxxxxxxxxxxx beslutning. Dette gælder, selv om ejeren har været til stede på generalfor- samlingen.
Stk. 4. Ejeren kan inden 6 uger fra modtagelse af skriftlig underretning om en pålagt bod gøre begrundet indsigelse mod denne over for ejerforeningen.
Stk. 5. Modtager ejerforeningen en indsigelse, er det en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde sit krav, at ejerforeningen senest 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist an- lægger retssag om bodens berettigelse.
Stk. 6. Betaling af bod reducerer ikke foreningens eventuelle erstatningskrav mod den pågæl- dende
§ 23. Eksklusion
Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere ske eksklusion ved ejerens gentagne grove mislig- holdelse trods påkrav. Eksklusion af en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen.
Stk. 2. Beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter tinglyst fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af re- præsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter tinglyst fordelingstal og an- tal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalfor- samlingens beslutning. Dette gælder selv om ejeren har været til stede på generalforsamlin- gen.
Stk. 3. Det er en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eksklusion for domstolene. Dette kan dog undlades, såfremt den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt
har anerkendt eksklusionen. Endvidere er det en betingelse, at ejerforeningen lader stævnin- gen tinglyse på den ekskluderede ejers ejerlejligheder.
Stk. 4. En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse. Af- hændelse må ikke ske til købere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede helt eller delvist må antages at kunne bibeholde sin brugsret over de solgte ejerlejligheder. Er der tinglyst stæv- ning efter stk. 3, skal ejerforeningen tiltræde skødet ved salg.
Stk. 5. Overholder den ekskluderede ikke fristen i stk. 4, kan ejerforeningen kræve, at den ekskluderede indstiller sine salgsbestræbelser. Ejerforeningen kan herefter begære ejerlejlig- hederne solgt på tvangsauktion. Retsplejelovens regler for tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer, som følger af forholdets natur. Ejerforeningens rimelige og sædvanlige ud- gifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt ud over budsummen.
§ 24. Overførelse af udlejerbeføjelser
Er en ejerlejlighed udlejet, og udøver lejeren eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler, retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i forenin- gen, er ejerforeningen berettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejeren. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart og indtræde i ejerens befø- jelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet. Ejerforeningen er over for en almen boligorganisation alene berettiget til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligorga- nisation, som udlejer, ikke følger gældende regler i lov om leje af almene boliger for håndtering af husordenssager.
§ 29. Adgang og reetablering
En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, så- fremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal give et skrift- ligt varsel på 6 uger.
Stk. 2. En ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlig- hed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger.
Stk. 3. I tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, har ejerforeningen ret til at få ad- gang uden varsel.
Stk. 4. Arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til de ejere, der berøres heraf.
Stk. 5. Der skal ske fuldstændig retablering, og arbejdet må ikke medføre forandringer i de pågældendes lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udfø- relse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen.
Stk. 6. Er det med hensyn til arbejder efter stk. 2 nødvendigt at foretage destruktive indgreb, kan den berørte ejer, såfremt retableringsomkostningerne skønnes at ville overstige 5.000 kr., kræve, at der stilles passende sikkerhed i form af en anfordringsgaranti, kontant deponering i ejerforeningen eller lignende, før end arbejderne kan igangsættes.
Underskriftsside følger
Vedtaget på den stiftende generalforsamling Furesø, den […]
For Boligselskabet Farumsødal
Navn: […]
Titel: […]
Navn: […]
Titel: […]
Som forretningsfører for Boligselskabet Fa- rumsødal
Navn: […]
Titel: Administrerende direktør, Xxxxx.xx s.m.b.a.
For Furesø Kommune
Navn: […]
Titel: […]
Navn: […]
Titel: […]