Ud træ de n a f le je kontra kte r før kontra ktud løb
Ud træ de n a f le je kontra kte r før kontra ktud løb
Dansk Selskab for Boligret
26. fe brua r 2013
p TR
AÆ T IS
OE N
Ge ne re lt om kontra kte r me d la ng løb e tid
› Prob le m: Omstæ nd ig he de rne æ nd re r sig på uforudse t må de
› Løsningsmodel 1: Ophør af kontrakten
› Kan man komme ud af kontrakten på retmæ ssig vis?
› Hvis nej:
› Kan retsvirkningerne af førtidig afbrydelse af kontrakten (misligholdelse) mildnes ved påberåbelse af sæ rlige forhold?
› Løsningsmodel 2: Bevaring af kontraktforholdet, men med ændringer
› Hvornår og hvordan kan en part retligt kræve tilpasning af kontraktvilkår med henblik på, at mindske en opstået ubalance mellem parternes retsstilling?
› Kontraktmæssige ophørsfo rm e r
› Ud løb a f tid sbe g ræ nsning
› Ophør e fte r a fta le
› Opsig e lse
› Ukontraktmæssigt ophør
› På be rå be lse a f væ se ntlig m islig hold e lse fra modpa rte ns sid e
› På be rå be lse a f b riste nde fo rud sæ tning e r, a fta le love ns § 36 mv.
› (Afbe stilling )
› Xxxxxxx xxxx
› Eg e n m islig hold e lse
Opsige lse og uopsige lig he d
› Hovedregel:
› En ig a ngvæ re nde le je kontra kt ka n opsig es med et vist va rsel med hje mme l i lovg ivning e n e lle r a fta le n
› Undtagelser:
› Kontra kte n e r uopsige lig (norma lt i e n tid sbe g ræ nse t pe riode )
› Uop sig e lig hed ka n væ re a fta lt så led e s, a t den b ind er begge e ller kun en a f a fta le pa rte rne
› Uop sig e lig he d me dføre r, a t de t ikke i uopsig e lig he dspe riod e n e r mulig t a t æ ndre et e ne ste kontra ktvilkå r, medm ind re der er ta get forbe hold he rom i kontra kte n, e ller der find es lovhjem mel de rtil
Hvornå r e r e n a fta le uopsig e lig ?
› Nå r de t e r aftalt og ikke er i strid med præceptive regler eller almindelige ugyldighedsregler
› Når der gælder en opsigelsesperiode af en vis længde (kontrakten kan ikke opsiges med virkning før udløb af opsigelsesvarslet og er derfor uopsigelig indtil da)
› Når en kontrakt er tidsbegræ nset, og de enslydende regler i LL § 80, stk. 1, eller ELL § 63, stk. 1, gælder som udfyldende regler. Disse kan dog være fraveget ved aftale, således at en tidsbegræ nset kontrakt kan opsiges før udløb
Ikke -kontra ktmæ ssig t ophør
› Sjæ ld e nt mulig t og ofte st be hæ fte t me d be tyde lig sta ndpunktrisiko a t på be rå be sig væ se ntlig m islig hold e lse fra modpa rte ns sid e
› På be rå be lse af a fta le love ns § 36 e ller lig ne nde reg ler er forbundet med megen stor usikke rhed (se d ia s 7)
› Re t til a t ”a fbe stille ”, så le de s a t kontra kte n bortfa ld e r ude n a t ud løse p lig t til a t sva re e rsta tning , ikke pra ktisk re le va nt for le je a fta le r, da
”a fbe stilling sre t” er det sa mme som en opsig e lse sa dga ng
› Annulla tion me d ret til at undlade at naturalopfylde kan kun ske mod betaling af fuld erstatning, og når modparten ikke vil kunne opnå en dom til naturalopfyldelse over den misligholdende (se dias 8)
› Xxxx misligholdelse giver modpart ret til at gøre alle typer af misligholdelsesbeføjelser gældende
Sæ rlig t om b rug a f a fta le love ns § 36
› Afta le love ns § 36 ka n te ore tisk a nve nde s til a t tilsid e sæ tte e n le je kontra kt i sin helhed i tilfælde, hvor der efterfølgende er opstået basal ubalance i kontraktforholdet, men i praksis er det tilstræ kkeligt, at bestemmelsen
påberåbes med henblik på at få tilsidesat eller justeret vilkåret om uopsigelighed
› § 36 kan også påberåbes med henblik på at få tilsidesat eller justeret andre kontraktelementer, f.eks. adgangen til at kræve lejen forhøjet efter erhvervslejelovens § 13 trods uopsigeligheden
› Ve d a nnulla tion forstå s e n pa rts e nsid ig e e rklæ ring om a t udtræ de a f kontra kte n i tilfæ ld e , hvor modpa rte n ikke (læ nge re ) ha r re t til a t kræ ve na tura lop fyld e lse a f de n, de r a nnulle re r
(Se Torste n Ive rse n: Ersta tning sbe re gning i kontra ktsforhold , (2000), s. 155).
› Hvis e n pa rt ka n a nnulle re e n gyld ig kontra kt, e r de t m islig hold e lse , de r g ive r de n a nde n pa rt a dga ng til a t på be rå be sig a lle re le va nte
m islig hold e lse sbe føje lse r, bortset fra naturalopfyldelse
› Typisk konsekvens, hvis annullation er mulig:
› Udtræ den af kontrakt mod
a) løbende at opfylde kontrakten bortset fra den fysiske benyttelse eller
b) at betale erstatning (positiv opfyldelsesinteresse) som et
Ud le je rs e rsta tning skra v ve d le je rs a nnulla tion
› Le je rs førtid ig e udtræ de n ude n ud le je rs a cce pt må ve l i a lle tilfæ ld e a nse s for a t culp øs og de rm e d e rsta tning spå d ra ge nde
› Må de n hvorpå ud le je r ska l opgøre sit ta b a fhæ nge r a f, om ud le je r
› ophæver le je a fta le n
› I så fa ld ka n de r a le ne kræ ve s e rsta tning i form a f e t sa m le t be løb til fuld og e nde lig a fgøre lse, men ka n der kræ ves ”e rsta tning for tide n” og fore ta ges en slutopgøre lse , nå r uopsige lighe de n e r ud løbe t?
› fastholder le je a fta le n (kra v om na tura lop fyld e lse bortse t fra fa ktisk b rug )
› Hvis a fta le n fa sthold e s, ska l e rsta tning ve d a nnulla tion så opgøre s som e t
e nga ngsbe løb (e vt. med se ne re slutopgøre lse ), e ller ka n der løbe nde kræ ves opfylde lse a f a lle e lem e nter a f kontra kten (e kskl. fa ktisk brug)?
Ele me nte r i opgøre lse n a f e rsta tning skra ve t
› Ka n der kræ ves e rsta tning vedrøre nde tid en e fte r, a t der er sket ge nud le jning ?
› Ska l ud le je r fra læ gge sig ge vinste n ve d ge nud le jning på gunstige re vilkå r?
› Ka n de r kræ ve s e rsta tning a f ge nud le jning somkostning e r?
› Hvord a n fo rhold e s me d be ta ling for fo rb rug og a nd re yde lse r ud xxx x xx je n, he runde r re a lforp lig te lse r f.e ks. til a t ve d lig e hold e , ind til
ge nud le jning stid spunkte t?
› Litte ra tur om e mne t:
› Xxxxx Xxxxxxxxx i T:BB 2004.95: Annullation af uopsigelige lejeaftaler – en kommentar til T:BB 2001.211 Ø