Afsender:
Lejer i Haderslev og Omegn
NR. 46 - Efterår 2013 MEDLEMSBLAD FOR HADERSLEV OG OMEGNS LEJERFORENING
Ejerlejligheds-fidus forhindret
Roskildes borgmester, Xxx Xxxxxxxx (A) kom i mindretal, da byrådets flertal ikke uden videre ville give en privat investor tilladelse til ulovlig ejerlejligheds-udstykning.
Af Xxxxx Xxxxxx
Afsender:
Haderslev Lejerforening Xxxxxxx 0
6100 Haderselev
Returneres ved varig adresseændring
Der er som bekendt rigtig mange penge at hente, så- fremt ejeren af en ældre ud- lejningsejendom kan opnå til- ladelse til total ejerlejligheds- udstykning.
Lige så bekendt er det, at hvis det offentlige under et skal kunne løfte de aktuelle boligsociale opgaver, er det nødvendigt at fastholde an- tallet af private udlejnings- boliger. Det er derfor, at der i gældende ret består et stop for ejerlejlighedsudstykning af ældre udlejningsejendom- me.
Omgåelse
En udlejer i Roskilde var fornylig lige ved at få held til at omgå forbuddet mod ejer- lejlighedsudstykning.
S
amsølejere snydes for indvendig
vedligeholdelse
Side 10
R
egeringen vil
sortliste lejere
Side 11
Tvangsudsættelser
Side 15-16
S
ociale nomader medfører tab for
xxxxxx xxxxxx
Side 12
Hans metode var følgende: Planen bestod i, at han søgte kommunen om to ting. Først at få tilladelse til midlertidig ændring af boliglejligheder- nes status, således at de blev omdannet til erhverv. Der- næst, som andet trin, at få an- erkendt "erhvervslokalernes" opdeling i ejerlejligheder. Det sidste ville være uproblema- tisk, da der ikke er noget for- bud i lovgivningen mod at ændre rene erhvervsejendom- me til ejerlejligheder.
Der var åbenlyst tale om et helt fiktivt forløb, da det al- drig var meningen, at lokaler- ne skulle bruges til erhverv.
Forvaltningens rolle
Utroligt nok havde udleje- ren fået den tekniske forvalt- ning i Roskilde Kommune til at godkende planen. Teknisk Udvalg i kommunen havde søgt råd i Juridisk Afdeling, som ikke blot havde sagt god for fremgangsmåden, men li- gefrem fortalte politikerne at det ville være ulovligt ikke at godkende ansøgningen.
Det er en indtil nu uoplyst gåde, hvordan kommunens Juridiske Afdeling kunne
komme til en sådan konklu- sion. For hensigten med de pågældende lovbestemmel- ser (boligreguleringslovens kapitel VII om benyttelse af boliger), er netop at sætte en stopper for nedlæggelse af lejeboliger. Kun i særlige til- fælde kan kommunalbestyrel- sen give tilladelse til nedlæg- gelse af boliger.
Der var i denne sag så oven i købet tale om et klart for- søg på at omgå forbuddet mod udstykning af ældre ud- lejningsejendomme til ejer- lejligheder. I dag indeholder Ejerlejlighedsloven en ræk- ke begrænsninger for hvilke bygninger, der kan opdeles i
ejerlejligheder. Loven inde- holder således et generelt for- bud mod opdeling af bygnin- ger, hvis opførelse er påbe- gyndt før 1. juli 1966.
Protest
Det lykkedes dog ikke for ejeren af ejendommen at komme igennem med denne kreative løsning. Da sagen skulle godkendes i Teknisk Udvalg krævede Enhedsli- stens udvalgsmedlem Xxxxx Xxxxxxx, at sagen skulle fore- lægges byrådet.
Byrådets diskussion af sa- gen fik et overraskende for-
fortsættes side 2
N
y dom styrker småhuslejere i
landsbyer
Side 3
S
tem som lejer! Kommunalvalget
er meget vigtigt for lejerne. Xxx Xxxxx Xxxxxxx leder
Side 3
Bmisinformerer
oligministeren
stadig
Side 4
D
en sociale 2020
plan
Side 6-7
2 « Lejer i Haderslev og Omegn Efterår 2013
Nyt fra sagsbehandlerne
Der er intet nyt i dette nummer.
Nyt fra bestyrelsen
Der er intet nyt i dette nummer.
LEJER I HADERSLEV OG OMEGN
Nr. 46 Efterår 2013
Udgivet af Haderslev og Omegns Lejerforening, i samarbejde med Danmarks Lejerforeninger.
Lokal udgave af "Lejer i Danmark". Oplag: Ca.8.500 for alle udgaver.
Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Redaktionen af dette blad er afsluttet 1. juni 2013
Vinter 2013-2014, deadline: 15. december 2013
Forår 2014, deadline: 15. marts 2014
Haderslev og Omegns Lejerforening:
Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx
Telefon 00 00 00 00 - besvares i vores åbningstid. Kontoret er åbent: Onsdage kl. 15.30 til 17.30
Mobil 00 00 00 00 Træffetider på mobil:
Mandag til torsdag fra kl. 17.00 til 21.00 Fredag fra kl. 13.00 – 21.00
Lørdag og søndag fra kl. 10.00 - 18.00
- Der svares ikke tilbage på telefonsvarer, så ring igen, hvis der ikke svares.
xxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx@xxxxxxx.xxx
Bestyrelse
Formand Xxx Xxxx Næstformand Xxxx Xxxxxxxx Kasserer Xxxxxx Xxxxxxx
Medlem Xxxxx Xxxxxxxxxxx
Sagsbehandlere
Xxx Xxxx
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxx
Medlemmer hjælper medlemmer med:
• Råd og vejledning om „alt“ inden for den private og almene Lejelovs område.
• Check af lejekontrakt - helst før den er underskrevet.
• Varme-, vand- og antenneregnskaber. Bemærk at der er tidsfrister som skal overholdes.
• At beregne om udlejerens krav om lejeforhøjelse er inden for lovs rammer.
• Hvis du skal sige op eller bliver sagt op bør du altid kontakte Lejerforeningen.
• Vi deltager i flyttesyn og gennemgår fraflytningsafregningen.
• Sagsbehandlerne skriver - efter fuldmagt fra dig - brev til udlejeren, Husleje - eller Beboerklagenævn.
Ejerlejligheds-fidus forhindret
Fortsat fra forsiden
Kontingent
Kontingent 2013
Medlemmer: 250,00 kr. Pr. Sag: 250,00 kr.
Sager behandles i den rækkefølge, de modtages. Eksisterende medlemmer prioriteres højest
Medlemskab og kontingent for almene boligafdelinger og større private beboerrepræsentationer, afdelingsbestyrelser
o.l. aftales med bestyrelsen
Betaling
Kontingent betales på det fremsendte/udleverede indbetal- ingskort i bank, på posthus eller på kontoret i Højgade.
Ved betaling på kontoret skal du have lige penge. Bank: Xxx.xx.: 9737 kontonr.: 0001105582
Oplys venligst sagsadresse og evt. navn ved indbetaling på ovenstående kontonummer
Bemærk!
På grund af overgang til girokort fra Nets modtager medlemmer først girokort fra Nets til betaling 1. septem- ber - der vil være mulighed for at tilmelde betalingen til PBS.
Næste år vil opkrævningen blive sendt ud i marts/april måned straks efter generalforsamlingen.
løb. Ved mødets start foreslog Enhedslisten at sagen skulle udsættes. Begrundelsen var bl.a., at der var nogle 14 dage gamle spørgsmål i sagen der stod ubesvarede hen. Kun Enhedslisten stemte imidler- tid for udsættelsen.
Så byrådet gik i gang med at behandle selve sagen. Un- der punktet blev holdt et ind- læg af Xxxxxx Xxxxxxxxx fra Danmarks Lejerforenin- ger (byrådsmedlem og med- lem af Enhedslisten), hvori han understregede ulovlig- heden af den indstilling man behandlede. Det fik forman- den for Teknisk Udvalg, Xxx- xxx Xxxxxxxxx (A), til at om- bestemme sig, og foreslå at de juridiske aspekter af sa- gen skulle undersøges nær- mere, og at sagen altså alli- gevel skulle sendes tilbage til ny behandling i Teknisk Ud- valg. De øvrige socialdemo- krater, herunder borgmester Xxx Xxxxxxxx holdt fast i, at man skulle godkende ansøg- ningen.
Xxxxxx Xxxxxxxxxx forslag
fik imidlertid støtte af både Enhedslisten, SF og de bor- gerlige partier og blev der- med vedtaget.
Samtidig blev det foreslået, at man kunne indhente en ud- talelse om lovligheden af ar- rangementet fra juristerne i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.
Xxxxx fødder
I slutningen af august fik Roskilde kommune svar fra ministeriet. Heraf fremgår det meget klart at hele ejerlejlig- hedsudstykningen, med mid- lertidig fiktiv status-ændring til erhverv, ville være ulov- lig. Denne negative opmærk- somhed om forslaget, fik nu kommunens embedsmænd til at vende på en tallerken. Sa- gen blev igen sat på udval- gets dagsorden, men nu med indstilling om at ansøgnin- gen blev afvist. Dette blev da også vedtaget i enighed af udvalget, og efterfølgende konfirmeret i enighed af by- rådet.
Dermed erkendte man alt- så, at den første juridiske vej- ledning til udvalget var abso-
lut forkert og ulovlig.
Det er selvfølgelig godt at man i sidste øjeblik fik er- kendt og rettet "fejlen", men det er og bliver en pinlig sag. Ikke alene pinlig for forvalt- ningen i Roskilde kommune, men også for det store fler- tal af byrådets politikere, der blindt stolede på forvaltnin- gens "ufejlbarlighed".
De to byrådsbehandlinger (hhv. 26.6.13 før ministeriets udtalelse, og 25.9.13
efter udtalelsen), kan ses på Roskilde kommunes hjemmeside: www. xxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxx.
aspx?p=21407 . På mødet 26.6.13 er det sag nr. 150, med starttid i videoen ca. 01:47:00. På
mødet 25.9.13, er det sag 219 som menuen fører direkte til.
Efterår 2013
PRIVAT UDLEJNING
Lejer i Danmark « 3
Ny dom styrker småhuslejere i landsbyer
Huslejenævnene har pligt til at henvise til konkrete sammenligningslejemål, når de fastsætter lejen i småhusejendomme. Det giver lejerne bedre muligheder for at vinde sagen, hvis udlejer anker sagen til boligretten.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Lejere i småhuse uden for de store byer er lige siden reglernes indførelse i 1994 blevet ladt i stikken af rets- systemet. Det skyldes, at selv om huslejenævnet har ned- sat lejen efter boligregule- ringslovens bestemmelser, så taber lejerne ofte deres sag, når den går videre i boligret- ten. Det skyldes, at der i bo- ligretten kræves bevis i form af såkaldte sammenlignings- lejemål. Lejen i de fremlagte sammenligningslejemål, skal så passe til den leje, husleje- nævnet har fastsat. Hvis leje- ren ikke selv kan finde sådan- ne sammenligningslejemål, taber de sagen.
Lejen nedsat
En enlig mor flyttede i slut- ningen af 2010 ind i en lejlig- hed i en lille landsby på Syd- sjælland. Huset hun boede i var et såkaldt småhus. Det betyder at huset har mindre end 7 lejemål. Hun fik ved Køge Lejerforenings hjælp indbragt sagen om huslejens størrelse for huslejenævnet i Næstved, som i 2012 ned- satte den månedlige leje med 1000 kr om måneden. Leje- nedsættelsen skulle gælde fra indflytningstidspunktet.
Så vidt så godt. Kort efter fraflyttede lejeren.
Udlejeren - en lokal entre- prenør - var ikke tilfreds med afgørelsen og ankede til bo- ligretten. Her krævede udle- jers advokat, at lejeren skul- le bevise med henvisning til sammenligningslejemål at le- jen var for høj.
Sammenligningslejemål
Et anvendeligt sammenlig- ningslejemål i en småhussag er en større ejendom, der er beliggende i samme område
og har nogenlunde den sam- me kvaliteter som den lej- lighed sagen drejer sig om. Samtidig skal lejen i sam- menligningslejemålet være reguleret efter Boligregule- ringslovens § 7. Det betyder at der jævnligt skal ske hus- lejeforhøjelser efter bestem- melserne i § 7.
I landsbyer, stationsbyer og lignende rundt omkring i lan- det er der typisk ikke nogen ejendomme, der opfylder dis- se krav til sammenligningsle- jemål. Der er i det hele taget meget få ejendomme uden for de store byer, hvor der er mere end 7 lejemål i samme ejendom.
Spørgsmål til huslejenævnet
Hverken Køge Lejerfor- ening eller lejeren kendte til anvendelige sammenlig- ningslejemål, og de store ejendomme inde i Næstved kunne ikke bruges, fordi le- jeniveauet er højere i en stor by end i en landsby. I løbet af retssagen stillede lejers advokat derfor spørgsmål til Næstved Huslejenævn for på den måde at få oplyst, hvilke sammenligningslejemål næv- net havde brugt.
Selv om huslejenævnets formand blev indkaldt som vidne, ville han ikke - eller kunne ikke - svare på hvilke sammenligningslejemål, hus- lejenævnet havde anvendt
Det endte med, at der blev afsagt en deldom om dette procedurespørgsmål. Dom- merne besluttede at sagen skulle hjemvises, dvs. sendes tilbage til huslejenævnet med pålæg om, at enten skulle nævnet pege på sammenlig- ningslejemål eller også skulle lejen i stedet fastsættes efter et såkaldt skyggebudget. Ved et skyggebudget kan man nå
frem til en helt præcis leje- fastsættelse for den pågæl- dende ejendom.
Landsretten
Boligrettens dom skete med dommerstemmerne 2-1. Xxxxxxxx advokat ankede der- for sagen til Østre Landsret.
Landsrettens dom faldt den
13 september og begrundel- sen skal citeres i sin helhed:
- Efter bevisførelsen om grundlaget for huslejenæv- nets afgørelse lægges det til grund, at nævnet ikke har anvendt konkrete sammen- ligningslejemål. Herefter og henset til ejendommens ka- rakter finder landsretten, at huslejenævnet burde have indhentet oplysninger med henblik på udarbejdelse af et skyttebudget, jf. boligregule- ringslovens § 29 c, stk.1, 4. punktum, og landsretten stad- fæster derfor boligrettens dom.
Hvad nu?
Huslejenævnet er nu nødt til at udarbejde et skygge- budget for ejendommen. Hvis udlejer stadig mener at hus- lejenævnet har sat lejen for lavt, kan han anke til bolig- retten. I så fald kommer bo- ligretssagen til at dreje sig om enkelte poster i skygge- budgettet, og det er en langt mere fordelagtig situation for lejeren.
Kilder: Østre Landsret 12/09 2013.
B037700 - MRE.
Retten i Næstved, 11/01 2013.
BS 13-493/2011
Lejers advokat ved retten i Næstved var Xxxxxx Xxxx.
I Østre Landsret var lejer repræsenteret af Xxxxx Xxxxx.
af Danmarks husstande der bor til leje. For lejerne er det lige så vigtigt, at de partier og kandidater, der bliver valgt lokalt, går ind for en lejervenlig politik. En politik der indtænker forholdene for den del af kommunens borgere der bor til leje enten hos private udlejere eller hos de
Hi Folketinget der har betydning for de ca. 40%
Stem som LEJER!
usk at stemme ved kommunalvalget, nu den 19. november 2013: Det er ikke kun beslutningerne
almene boligselskaber.
D
et er for eksempel yderst vigtigt at partierne og deres kandidater går ind for at boligreguleringslo- ven skal gælde i kommunen efter valget. Det er
nemlig et spørgsmål kommunalbestyrelsen / byrådet tager stilling til. Og vælger byrådets flertal, at loven ikke skal være gældende, kan lejerne i de private udlejningsejen- domme se frem til meget kraftige huslejestigninger. Der kan nemt blive tale om fordobling af huslejen. Gennem- snitligt ligger lejen omkring 40% højere, i de kommuner hvor loven ikke gælder. Hvis boligreguleringsloven er sat ud af kraft i kommunen, er det ikke alene lejerne der bliver presset økonomisk, men også kommunen, for den får langt større udgifter til boligsikring og boligydelse. - Orienter dig, om hvilke af de lokale kandidater der går ind for, at boligreguleringsloven skal gælde i din kom- mune.
Unår det drejer sig om privat boligudlejning. Her
dgiften til boligsikring og boligydelse kan kom- munen også på anden måde have indflydelse på,
kan kommunen nemlig vælge aktivt at bruge husleje- nævnet eller konsekvent at henvise til en lejerforening, hvis huslejen ser ud til at være for høj i forhold til det lejedes værdi. Denne form for praksis fører ret ofte til en nedsættelse af huslejen og giver dermed generelt store sparede beløb både for lejerne og for kommunen. - Ori- enter dig, om politikerne går ind for, at huslejenævnet skal inddrages, hver gang der er den mindste tvivl om, hvorvidt den leje, der søges boligsikring eller boligydelse
til, er for høj.
blevet bygget nye store almene boliger og renoveret
K
ommunen har også på andre måder stor indflydel- se på hvordan den samlede udvikling på boligom- rådet udvikler sig. I mange kommuner er der f.eks.
ældre almene boliger, hvilket ofte har ført til meget høje huslejer. Intentionen har ofte været at tiltrække økono- misk resursestærke familier til disse boliger, men ofte
er det ikke det der reelt sker. I stedet burde der i langt højere grad tages udgangspunkt i at bygge og renovere med sigte på, at langt flere borgere får en bolig de selv kan betale. En bolig hvor det ikke er en nødvendighed, at kommunen skal bidrage med store tilskud til boligsikring og boligydelse. - Orienter dig, om politikerne har mest fokus på de dne prestigeprojekter, eller om udgangspunk-
tet er at sikre gode betalelige boliger for alle.
D
et har også stor betydning, hvordan de politikere og den forvaltning, der tager sig af byplanlæg- ning, tilsyn med boligers standard mv. fungerer.
Helt konkret er håndteringen af dårligt vedligeholdte ejendomme, ejendomme ramt af skimmelsvamp, ansøg- ninger om sammenlægning og nedlæggelse af lejligheder eksempler der har stor betydning. Tidligere har vi her i bladet haft omtale af sager vedrørende skimmelsvamp og i dette nummer af bladet omtales en ulovlig nedlæg- gelse af udlejningsboliger side 1 og 2. Det er endnu
et konkret eksempel på, hvor vigtigt det er, at vi alle husker at stemme den 19. november, så der rundt om i kommunerne kan blive indvalgt flest mulige af de lokale politikere, der reelt varetager lejernes interesser.
Xxxxx Xxxxxx, Landsformand
4 « Lejer i Danmark Efterår 2013
Boligministeren misinformerer stadig
Boligminister Xxxxxxx Xxxxxx vedligeholder myten om at organisationerne ikke er enige om Enighedslisten. Efter al sandsynlighed er det nogle politiserende embedsmænd, der står bag.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I vinternummeret 2011-12 af dette blad satte vi fokus på den misinformation, der flo- rerede i Folketinget om den såkaldte Enighedsliste. Både Xxxxxxx Xxxxxx som nyud- nævnt boligminister og Lou- ise Xxxxxx som boligordfører for Venstre forsøgte at påstå, at organisationerne bag enig- hedslisten i virkeligheden ikke var enige om indholdet.
Det blev dementeret fra vor side, og derefter gik organisa- tionerne sammen med mini- steren i gang med et nyt for- handlingsforløb, hvor man gik et skridt videre og ud- møntede Enighedslisten i for- slag til paragraffer til en ny lejelov.
De fem organisationer - Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO, Bosam på le- jersiden og Ejendomsfor- eningen Danmark, Danske Udlejere på udlejersiden gik endnu engang konstruktivt og seriøst ind i denne fase af for- handlingerne. Endnu en gang nåede man til enighed og af- leverede resultatet til ministe- ren.
I en mail af 8. maj hen- holdsvis 14. maj 2013 til for- mændene for udlejer- og le- jerorganisationerne kom ministeriet ved kontorchef Xxxxx Xxxxxxxxx med et nyt forslag til yderligere elemen- ter der skulle indgå i lejelo- ven.
- et forslag om pristalsregu- lering af huslejen i privat ud- lejningsbyggeri
- forslag om ændrede vars- lingsregler
- forslag om ændrede regler for istandsættelse ved fraflyt- ning mm.
- forslag om ændrede vedli- geholdelsesregler.
Provokation
Meningen med at fremsæt- te disse forslag var, at bryde enigheden mellem de fem or- ganisationer. Grunden til at det overhovedet var lykkedes at nå til enighed var, at or- ganisationerne alle havde ac- cepteret den grundpræmis, at lejelovsreformen skulle re- spektere den balance mellem lejer- og udlejersiden, der findes i den nuværende leje- lovgivning.
Dette fremgår klart af kom-
missioriet for forhandlinger- ne.
Havde man ikke forhand- let under denne grundpræmis, ville man aldrig være kom- met til enighed. De skiften- de ministre for boligområdet og deres topembedsmænd har i de 8 år forhandlingerne er foregået kendt, og stiltiende accepteret, at dette var vilkå- ret for forhandlingerne.
Men meget tyder på, at top- embedsmændene i virkelig- heden ikke ønskede, at for- handlingerne skulle føre til noget resultat. Derfor frem- provokerede de et sammen- brud i forhandlingerne ved at fremsætte de tre forslag. Man vidste f.eks., at lejerorganisa- tionerne aldrig ville acceptere forslaget om pristalsregule- ring af lejen.
Sammenbrud
Ingen af organisationer- ne støttede boligministeri- ets supplerende forslag. Men med hensyn til spørgsmålet om, hvordan man skulle rea- gere på forslaget, opstod der sprækker mellem de fem or- ganisationer.
Flere af organisationerne mente, at man skulle møde
op til forhandlingerne med ministeriet om de nye for- slag. Bosam og Danmarks Lejerforeninger reagerede derimod med at sende mini- steriet et svar med følgende indhold:
De to organisationer kon- staterede at ministeriets for- slag til nye ændringer afveg markant fra det hidtil aftalte. Enkelte aftalte elementer var ikke medtaget, og til gen- gæld er der medtaget nogle nye. Forslaget ville udvide omfanget af forhandlingerne i den såkaldte fase 3 betyde- ligt. De nye elementer ville modvirke både bestræbelser- ne på forenkling og „balan- cen mellem lejere og udle- jere“. Sidst men ikke mindst var der dele, der klart over- skred kommissoriet for for- handlingerne.
På den baggrund mente de to organisationer ikke at det ville være formålstjenligt at diskutere ministeriets forslag. Ministeriets topforhandler reagerede på dette brev ved at meddele organisationerne, at forhandlingerne om Enig- hedslisten hermed var brudt
sammen.
Motiverne
Men hvilke motiver kan ministeriets embedsmænd have i at sabotere lejelovsfor- handlingerne, når man nu er så tæt på at nå et resultat?
Svaret er. politisk magelig- hed. Siden VK-regeringen trådte til i 2001 har boligpo- litikken på det private udlej- ningsområde været lagt død.
Hvis en politiker på den li- beralistiske fløj foreslog fri huslejefastsættelse, kunne ministeren afvise det med ar- gumentet: Vi må vente med at diskutere dette forslag til de igangværende forhandlin- ger mellem lejer- og udlejer- organisationerne er bragt til ende. Det samme kunne man sige til politikere fra venstre- fløjen, der foreslog forbedrin- ger for lejerne.
Det har derfor været en kæmpe fordel for embeds- mændene, at lejelovsforhand- lingerne nu har varet i otte år! Man har været fri for at tænke tanker, man har været fri for at finde løsninger. Man har fået organisationerne til at spille med i et skuespil, der aldrig var bestemt til at skulle ende.
Uærlighed
Man kan måske ikke be- brejde embedsmændene de- res magelighed. Men man kan bebrejde boligminister Xxxxxxx Xxxxxx for hans ef- tergivenhed over for embeds- mændene - og man kan be- brejde ham, at han ikke siger sin mening ærligt.
Xxxxxxx Xxxxxx fortsætter med at misinformere offent- ligheden. På et møde for bo- ligpolitiske eksperter den 10. september i København gen- tog han på et spørgsmål fra en advokat, den påstand, at organisationerne ikke var eni- ge om enighedslisten.
Det er og bliver usandt - Xxxxxxx Xxxxxx. Organisatio- nerne er enige om den formu- lering af enighedslisten, der foreligger nu - ligesom de har været enige om hver eneste af de foregående udgaver af listen, der på forskellige tids- punkter har været sendt til de forskellige ministre for områ- det.
Efterår 2013 Lejer i Danmark « 5
Pas på med forbrugsregnskaber
Hvis man ikke ser sig for, kan man nemt blive snydt til at betale ulovlige beløb ved siden af huslejen
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Da den nuværende lejelov- givning blev skabt i 1960- erne besluttede Folketinget at begrænse det man kalder „af- talefriheden“. I stedet skabte man et sæt ufravigelige reg- ler, som udlejerne måtte ind- ordne sig under. Derfor står der mange steder i lejeloven, at ..“§ xx ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejer.“
Der er f.eks. ikke aftalefri- hed, når det gælder udlejning af lejligheder i større ejen- domme i byerne. Her skal le- jen beregnes efter reglerne i boligreguleringsloven.
Kreative udlejere
Dette medførte, at kreative udlejere lavede lejekontrak- ter, hvorefter lejeren skulle betale en række udgifter som acontobeløb ved siden af hus- lejen. Jo flere penge, man kan opkræve ved siden af husle- jen, jo mere bliver der som ren fortjeneste til udlejeren.
Derfor ser man tit annoncer for lejligheder med formu- leringen: „Husleje 8.000 kr/ mdl + forbrug“. Når lejeren så skal betale den første må- neds leje, opdager han at det koster 9.500 kr, nemlig 8.000 i leje og 1.500 i „forbrug“.
Kun tre forbrugstyper er lovlige at opkræve
Højesteret har i en dom fra 2009 slået fast, at der kun er tre slags beløb, som lovligt kan opkræves ved siden af
huslejen. Det er a conto var- me, a conto vand og antenne- afgift. Og de kan kun opkræ- ves, hvis udlejer nøje følger reglerne om henholdsvis var- meregnskaber, vandregnska- ber og antenneregnskaber.
For vands vedkommende er det desuden en betingelse, at der er opsat egnede forbrugs- målere i hvert enkelt lejemål. Hvis ikke der er det, er vand- udgiften en del af huslejen og kan ikke opkræves som et a conto vand beløb.
Et eksempel
En ældre lejer i en ejendom med 10 lejemål har i mange år betalt den såkaldte „om- kostningsbestemte leje“, som er fuldt lovligt. Hendes leje for en lejlighed på 50 kva- dratmeter er 2.500 kr om må- neden. Ud over det skal hun betale 600 kr om måneden i a conto varme. Udlejer la- ver varmeregnskab en gang om året og de 600 kr passer meget godt med hendes gen- nemsnitlige forbrug. Da der ikke er individuelle vand- målere i hendes lejlighed er vandforbruget en del af hus- lejen.
Nu synes udlejeren ikke, at han får nok ud af det, så de nye lejere, der flytter ind, får besked på, at lejen er 2.500 kr om måneden og 600 kr i a conto varme. Men derudover skal de også betale „vandbi- drag..300 kr“, „administrati- onsbidrag..200 kr“ samt kon- tingent til grundejerforenin-
gen (50 kr). I alt skal de nye lejere af med 3.650 kr hver måned, hvor den ældre dame kun betaler 3.100 kr.
En sådan praksis er ulovlig.
Ulovligt
Hvis man har betalt ulov- lige a conto beløb, og udle- jer ikke har aflagt vand- eller varmeregnskab, har man krav på at få pengene retur tre år tilbage. At man kun kan kræ- ve tilbagebetaling for tre år skyldes, at der er en generel forældelsesfrist på tre år for sådanne fordringer.
Set fra udlejerside kan det synes urimeligt, at en lejer skal slippe for at betale var- me, blot fordi udlejer har glemt at aflægge varmeregn- skab. Lejeren har jo modtaget varmen og må betale for det. Men man kan betragte det som en slags straf og en vel- begrundet straf.
Hvis en udlejer kan slip- pe afsted med at opkræve a conto beløb uden at aflægge regnskab, har man skabt en pengemaskine, hvor udleje- ren uberettiget kan hive pen- gene ud af lejerne. Derfor har Folketinget og Højesteret besluttet at der skal være en hård konsekvens over for så- danne forsøg på berigelse.
Elektricitet
Betaling for el er et pro- blem for sig. Fra gammel tid har der været mange tusinde boliger, hvor lejeren ikke har haft deres egen elmåler. I de
fleste tilfælde har elforbruget været en del af huslejen.
I andre tilfælde har ud- lejer opkrævet el fra lejer- ne ved f.eks. at fordele hele ejendommens elforbrug efter kvadratmeter. Denne meto- de er ulovlig. Siden 1. januar 1999 har der været pligt til at installere elmålere i hver en- kelt boligenhed.
Hvis elektriciteten bruges til varme er der to lovlige be- talingsformer. Enten har le- jeren et direkte afregnings- forhold over for elselskabet eller også betaler lejeren a conto varme til udlejeren og udgiften indgår i varmeregn- skabet, f.eks. fordi elektrici- teten bruges til opvarmning. Der skal i så fald ske en for- deling af udgiften ved hjælp af bimålere.
Hvis der ikke er elmålere i hver enkelt lejemål, kan der ikke opkræves el, hverken til varme eller andre formål.
Huslejenævn
Tvister om betaling for for- brug er efterhånden en me- get hyppig sagstype i husleje- nævnene. Der er efterhånden ingen vaklen, når det drejer sig om opkrævning af a con- to vand. Her bliver udlejeren dømt til at betale bidragene tilbage, hvis der ikke er in- dividuelle vandmålere i hvert lejemål.
Derimod er der forvirring, når det drejer sig om betaling for el, der ikke bruges til var- me. Her er det en almindelig
opfattelse i nævnene, at man ikke har kompetence til at af- gøre den slags tvister. Derfor afvises sagerne, og en lejer der har betalt ulovlige a con- to beløb, bliver henvist til at anlægge sag ved boligretten.
Kommentar
Nævnenes vægring ved at behandle sager om betaling for el, er udtryk for en forkert fortolkning af reglerne eller som juristerne kalder det en retsvildfarelse. Der står ud- trykkeligt i Lejelovens § 106, stk. 1, nr. 7 at et huslejenævn har pligt til at behandle sager
„om lejerens betaling for var- me og lign. efter kapitel VII“. Og kapitel VII i lejeloven omhandler netop forbrugsty- per som varme, vand, anten- ne og el.
Dertil kommer, at husleje- nævnene netop er skabt med det formål at tilbyde borger- ne en nem og billig mulighed for at få afgjort uenigheder om lejeforhold. Det er spild af samfundets og borgernes penge, hvis selv små sager, der f.eks. drejer sig om 5.000 kr skal behandles ved dom- stolene, hvor udgifterne til advokatbistand, aflønning af dommere og sekretærer, af- holdelse af retsmøder meget nemt kan beløbe sig til det ti- dobbelte.
Huslejenævnene svigter de- res opgave, når de siger: „El- betaling, det er ikke vores bord“.
Debatten på Altinget
De danske medier interesserer sig ikke for politikken på det private lejelovsområde. Undtagelsen er netavisen Altinget. Her bragte man den 14. august en artikel, "Minister opgiver årelangt lejelovsforløb", hvor Xxxxxxx Xxxxxx blev konfronteret med kritikken fra Danmarks Lejerforeninger. Vi bringer et par centrale citater herfra.
Citater
Altingets Xxxx Xxxx spurgte Danmarks Lejerfor- eningers hovedforhandler, Xxxxxx Xxxxxxxxx, hvorfor man ikke ville forhandle om en indeksregulering af husle- jen.
- „Hvis man gik ind og snakkede om det, ville vi være en del af det. På denne måde er det tydeligt, at det er mi- nisterens ønske. Forhandlin- gerne ville være brudt sam-
men alligevel, men her får det den rigtige sammen- hæng“,
Xxxxxx Xxxxxxxxx fortsatte:
- „Det ville være at skade vores troværdighed at gå vi- dere. Det arbejde, vi ville lave fra nu af, ville være tids- fordriv. Forhandlingerne er brudt sammen fem gange un- dervejs, fordi embedsværket har obstrueret. Og nu, hvor vi har leveret, vil ministeriets folk ikke løfte deres del af op- gaven,“ sagde han og tilføje-
de, at det ville være tidsspilde at gå videre.
- Vi ville være nyttige idi- oter for nogle manipuleren- de embedsfolk“, udtalte han. Xxxxxx Xxxxxxxxx frygtede at chancen for en enklere leje- lov nu var forpasset.
„Ministeren havde chancen for en samlet reform, som vil være den største reform af le- jelovgivningen siden Anden Verdenskrig. Det vil være en stor lettelse for alle, hvis det bliver lavet om. Menige bor-
gere og lægfolk har ikke en kinamands chance for at for- stå lovgivningen i dag“, sag- de Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Xxxxxxx Xxxxxx afviste
- „Jeg er ked af, at de me- ner, at vi har ændret præmis- serne. For det har vi ikke. Jeg beklager, at vi ikke kan komme videre, men jeg er glad for, at jeg satte en dead- line“, udtalte Xxxxxxx Xxxxxx til Altinget.
Om Xxxxxx Xxxxxxxxxx på-
stand om at embedsværket havde obstrueret sagde han:
„Det er en helt urimelig påstand. Jeg vil sige, at vi har spillet et rimeligt forslag ind, som både lejere og udle- jere kan se sig selv i. Men ud- over de ting, som er på Enig- hedslisten, som mest er nogle mindre ting, er der behov for at ændre mere fundamentalt på nogle andre ting“.
Kilde: xxx.xxxxxxxx.xx/xx/ artikel/lejelovsforlis-kan- afslutte-10 års borgfred
6 « Lejer i Danmark Efterår 2013
Nedskæringer
– Hykleri eller dumhed?
Xxxxxxxxx forfatter giver her en kritisk anmeldelse af regeringens sociale 2020 plan
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Det er værd at bemærke at den sociale 2020-plan ”Alle skal med” udsendes efter at alle nedskæringerne er vedta- get, og mens dagpengeperio- dens afkortelser sender flere og flere over på kontanthjælp eller ægtefællens indkomst, og mens vi venter på at den nedsatte hjælp til alle under 30 år træder i kraft fra januar 2014.
Disse nedskæringer vil med usvigelig sikkerhed sætte fle- re ud af deres boliger.
Reformer
”Bred indsats, fokus, ud- dannelse, varig beskæftigel- se, sikre, større social mobi- litet, færrest mulig på passiv forsørgelse. Reformerne skal sikre, at vi får alle med.”
”Reformerne” betyder på almindelig dansk at den of- fentlige forsørgelse skal så langt ned at lønningerne ved samlebåndene og ikke mindst slagterierne kan sænkes så grisene kan slagtes og laves
til pølser i Danmark i stedet for Tyskland og Polen, altså lønningerne skal ned.
Det er en barsk afvæn- ningskur, for at kunne kon- kurrere med udlandet og dermed få arbejdspladser til Danmark.
Ligheden fremmes ikke
Nedskæringerne er ikke ulogiske på kort sigt, men de er kolde og kyniske, og helt efter tyske SPD kansler Ger- hard Schröders model i Tysk- land i 1998-2005 som Xxxxxx Xxxxxx har fortsat:
Af hensyn til beskæftigel- sen skal alle lønarbejdere i alle lande konkurrere hinan- den ned.
Det fremmer ikke den so- ciale lighed!
De unge, raske og velud- dannede skal nok klare sig i udskilningsløbet; men det fremmer udstødelsen fra ar- bejdsmarkedet til social for- armelse for dem, der gentag- ne gange frasorteres af ar- bejdsgiverne.
Det er de samme, der kon-
stant frasorteres på arbejds- markedet, og ender i druk og uden huslejepenge, måske sættes på gaden og ender som hjemløse.
Skal det ændres bør ar- bejdsgiverne ansætte de længst ledige først. Det er ikke en del af planen!
For at fjerne enhver tvivl skriver de:
”Det afgørende er ikke at afsætte flere penge. Det er ikke det, der er brug for.”
Hele den sociale målsæt- ning ligner et velment, men desperat råb om hjælp fra en rådvild regering til landets kommuner om at gøre alting bedre, uden flere penge.
Forbud mod hjælp
Regeringen praler i 2020-målsætningen af afskaf- felse af fattigdomsydelserne, og indførelse af nye mulig- heder for hjælp til udsættel- sestruede xxxxxx, men fortier at de hårdest ramte ikke må hjælpes.
Lov nr. 1399 blev vedtaget dagen før jul og ændrede Lov
om aktiv socialpolitik, om hjælp til udsættelsestruede lejere med udvidet ”handle- pligt” for kommunerne, men ændringerne forbyder stadig hjælp til de sanktionerede.
I § 81a stk. 2 står klart, at der ikke må kompenseres for de skæbnesvangre rådigheds- sanktioner som rammer kon- tanthjælpsmodtagerne, såle- des at de ikke kan betale hus- leje.
Tvungen privatisering af nabohjælp
For at redde beboerne fra udsættelse har nogle af de al- mene boligselskaber valgt at ansætte et antal sociale vice- værter og huslejerådgivere, ikke betalt af de kommuner, der er årsag til ulykkerne, ej heller af staten, der laver de ulyksalige love, men betalt af de almene beboere, enten via dispositionsfondene el- ler direkte over afdelingernes regnskab.
Jeg betaler nu, så vidt jeg kan se, godt 1000 kr. om året via min husleje til en velløn-
net person, som skal frelse mine naboer fra udsættelse, noget jeg gjorde aldeles gra- tis for min nabo.
Vi beboere er ikke blevet spurgt.
Det ville være smartere om huslejen for de pågældende blev betalt direkte fra kom- munekassen til boligselska- bet, uden om sanktionerne, og uden højtlønnede hatteda- mer.
Kilde. Xxxx Xxxxxxxxxxx er medlem af Køge Lejerfor- ening og aktiv i Det radikale venstre. Hans kommentar er her forkortet, men kan læses i sin helhed på nettet. http:// xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxx-xxxxxx- gaard/indlaeg/2013/09/19/ kritik-af-sociale-2020-maal- store-ord-goer-det-ikke
Efterår 2013
Færre hjemløse
Lejer i Danmark « 7
I denne artikel anmelder Xxxx Xxxxxxxxxxx regeringens tanker om bekæmpelsen af hjemløshed, som den fremgår af den sociale 2020 plan
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
I afsnittet om hjemløse hedder det:
- Evalueringen af Xxxxxx- sestrategien viser tydeligt, at det kan lade sig gøre at hjæl- pe borgere ud af hjemløshed. Erfaringerne viser, at ni ud af 10 borgere formår at fasthol- de deres nye bolig med den rette støtte.
- Trods de gode erfaringer er det siden 2009 gået den forkerte vej med antallet af hjemløse på landsplan. Sam- tidig skal der sættes målret- tet ind med en forebyggende og tidlig indsats i forhold til hjemløshed blandt unge.
Kommentar
Det er ikke raketvidenskab at sikre folk tag over hovedet, men ”den nationale hjemlø- sestrategi” ligner et stort be- skæftigelsesprojekt for kom- munale sagsbehandlere og støttepædagoger. - og det i en tid hvor, der savnes penge.
Hvordan forventer regerin- gen at det går med hjemløs- heden blandt unge, når kon- tanthjælpen for unge under
30 år nedsættes til januar?
Mål uden metode
Højst 4.000 hjemløse sva- rende til 25 % færre. Der står intet om at sikre at disse so- cialt udsatte kontanthjælps- modtagere skal have sikret deres huslejebetaling, som derfor bør friholdes for sank- tioner.
Der står ikke et ord om fle- re ”Skæve boliger” til skæve eksistenser, med sociale vice- værter på deltid efter behov, uanset at netop denne løsning er en dokumenteret og billig succes.
Satspuljeaftalen for 2008 afsatte 500 mio. kr. til Hjem- løsestrategien i 2009-2013, stort set resultatløst.
Det eneste resultat, der er kommet ud af de 500 mio. kr. er opdagelsen af at når de hjemløse får tag over hove- det, så har de en bolig, ind til de ryger ud igen.
Livet på gaden er problemet
Den egentlige årsagssam- menhæng bliver systematisk overset.
Xxxxxxxxx søger yderst sjældent at bo på gaden. Som oftest bliver de sat på gaden af fogeden fordi de ikke har betalt husleje, ofte fordi kom- munens kontanthjælp admini- strativt er taget fra dem, som følge af de såkaldte rådig- hedssanktioner.
Når vore medborgere sæt- tes ud af fogeden bliver de ”husvilde”, og hvis de sam- tidig har mentale handicaps og / eller misbrug, kaldes de ”hjemløse”. Hjemløse er altså husvilde med ekstra proble- mer, og det er der ofte, ellers kommer problemerne af livet på gaden.
Årsagerne
Det er absurd at der er brugt 500 xxx.xx. på at erken- de at de fleste borgere faktisk kan finde ud af at bo i en bo- lig, hvis de kan skaffe en, og i øvrigt kan betale huslejen.
Der er dybest set kun 2 større årsager til at folk sæt- tes på gaden til et liv som husvild / hjemløs.
Den hyppigste er mang- lende huslejebetaling, og den sjældnere er alvorlige og gen-
tagne tilsidesættelser af hus- ordenen, til gene for naboer eller ødelæggende for byg- ningen.
Skæve boliger
Derfor vil en automatisk betaling af huslejen for folk på offentlig forsørgelse uden hensyn til sanktionerne løse hovedparten af problemet. Desuden vil måske tusind ”skæve boliger” til de, der har forstyrrende adfærd løse det andet og mindre problem. Der er bare ingen vilje til at sikre huslejen, og næsten ingen penge til de skæve bo-
liger.
Vores nyansatte ”sociale vi- cevært” så eksempelvis helt forkert ud i hovedet da jeg bragte emnet på banen, for man skal da ikke fratage folk ansvaret for deres egen øko- nomi, når de ikke kan hånd- tere den selv. Næh, for så bli- ver hun hurtigt arbejdsløs, og hun vil hellere have en fed løn for at frelse andre; men tænk hvor meget lettere det ville være!
Kommunen skal betale
Princippet med at skaffe folk tag over hovedet har det fine engelske navn ”Housing First”.
Tænk hvis vi alle skulle en tur på gaden og derefter frel- ses for vore særheder og va- ner, inden vi kunne opnå en bolig. Vi ville ofte gå i hun- dene af druk og elendighed længe inden. Sådan er det også med de hjemløse.
I konceptet for de skæve boliger indgår en begrænset bostøtte i form af en social vicevært, ikke betalt af be- boerne, men af kommunen. Hele konceptet er billigt og resulterer i såvel lave kom- munale udgifter, som en lav husleje for beboerne.
Kilde. Xxxx Xxxxxxxxxxx er medlem af Køge Lejerforening og aktiv i Det radikale venstre. Hans
kommentar er her forkortet, men kan læses i sin helhed på nettet. xxxx://xxx.
xxxxxxxx.xxx/xxxx-xxxxxxxxxxx/ indlaeg/2013/09/19/kritik-af- sociale-2020-maal-store-ord-
goer-det-ikke
Efterår 2013 Lejer i Danmark « 9
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
Forbrugsregning
?
Vi har lejet et hus af en virksomhed. Gennem 6 år har vi aflæst måler sidste dag i hver måned og afleveret denne aflæsning, hvorefter vi har modtaget en faktura på deres
eget papir til betaling netto kontant.
!
Vi har aldrig set en aktuel regning eller regnskab. Vi har så imidlertid fundet ud af vi egentligt har ret til at se et årsregn- skab. Er det tilladt for os at undlade at betale uden en regning/ regnskab og eventuelt forlange de penge tilbage som vi har be- talt på denne måde. Desuden kan vi ikke kontrollere om deres regnskab på fakturaen stemmer overens med aktuel regning/ forbrug
Hvis der er tale om et boliglejemål, så er svaret: Ja, jeres udlejer har pligt til at udarbejde et årligt regnskab. Hvis I ikke har modtaget dette regnskab senest 6 måneder ef-
ter varmeregnskabsårets udløb, kan I tilba- geholde yderligere a-conto-betalinger, indtil varmeregnskaberne er modtaget.
Søg rådgivning i en lejerforening, før I ta- ger dette skridt, da det kan udløse et forsøg fra udlejers side på at ophæve jeres lejemål.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
Se artiklen: "Pas på med forbrugsregnskaber"på side 5.
Forsikring ved leje
?
Xxx.Xx lejer lige nu en lejlighed i København, og nu ønsker pludselig ejeren af lejlighe- den, at vi betaler en forsikring mod blandt andet vand- og brandskader. Er dette noget han kan kræve af os? Vi har aldrig betalt dette i andre lejligheder. Vi har naturligvis ind-
boforsikring på vores ting, men kan han kræve at vi betaler forsikring for selve lejligheden? Vi synes dette høres mærkeligt ud, og ønsker at finde ud af hvad der faktisk er korrekt, sådan at vi kan svare ejeren ordentligt.
!
Med venlig hilsen, Ole
En udlejer har ret til at medregne udgifterne til forsikring, når han fastsætter den såkaldt "omkostningsbestemte leje". I langt de fleste lejemål betaler lejerne en leje, der overstiger den omkostningsbestemte leje. Det vil sandsynligvis være en fordel for jer, hvis jeres leje
blev beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Meld jer ind i en lejerforening og få deres bedømmelse af om I betaler for meget i husleje.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx.
?
!
Hvorfor fører boligselskabet DAB krig mod lejere
Jeg læste i et tidligere nummer af lejerbladet, om en lejer i Køge, der gjorde indsigelse mod forældede varmemålere.
Målerne var til dengang man sendte kogende vand ud og viste og der- for ikke korrekt.
Og selv om eksperter udtalte, at det var forkert og det nok også var ret ind- lysende, så skulle DAB alligevel trække sagen i boligretten, hvor de alligevel tabte.
DAB's indtægt til admistration betaler lejerne over huslejen og dermed bru- ger DAB også lejernes penge til at føre iflg. nævnte sag "krig" mod lejerne.
Kan du evt. forklare, hvorfor dette selskab har sådan en adfærd ud over at være temmelig arrogant.. for ellers er det temmeligt uforståeligt...
Man kan ikke sige, at DAB i en sag som denne fører "krig mod lejerne". I en varmeregnskabssag vil det altid være sådan at lejerne indbyrdes har forskellige interesser. Hvis målerne er defekte er det til skade for nogle lejere og til gavn for andre - for det er den samme varmeregning, der skal beta- les. Det er kun fordelingen af mellem lejerne indbyrdes, som varmeregnskabet
drejer sig om.
Det som DAB gjorde galt i den pågældende sag gjorde galt, var to ting:
1) Man havde ikke tænkt over, at varmemålerne var blevet uegnede i takt med, at man i den pågældende ejendom gik over til lavtemperatur-drift.
2) Da en lejer klager til beboerklagenævnet over målerne, afviser man dum- stædigt at anskaffe nye målere. Det ender med at DAB/afdelingen taber sagen i boligretten og afdelingen pålægges at betale sagsomkostninger. Disse sagsom- kostninger kommer afdelingens lejere til at betale over huslejen.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
12 « Lejer i Danmark Efterår 2013
ALMENE BOLIGER
Sociale nomader medfører tab for xxxxxx xxxxxx
Det er ikke altid, at det er en styg udlejer eller et inkompetent boligselskab, som er skyld i, at lejernes økonomi bliver anstrengt. Nogle gange er det lejer, som er lejer værst.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Nomader er en betegnelse for folkegrupper, som flytter fra sted til sted, uden at have et fast bosted. Ordet kom- mer af græsk nomos (= græs- gang). Nomader betyder folk, der flytter fra sted til sted for at finde græsgange til deres dyr.
Den slags nomader findes ikke mere i Danmark, men der er opstået et andet be- greb, sociale nomader, som bliver brugt om familier, der flytter rundt i landet på flugt fra myndigheder og gæld.
Der har været megen fokus på denne type af familier, for- di medierne har skrevet om hyppigt og udførligt om mis- handling og vanrøgt af børn, som er udbredt i denne be- folkningsgruppe.
Gæld
Et andet udbredt fænomen, som tilskrives de sociale no- mader, er den konstante flugt fra gælden. Familier, der i forvejen intet ejer andet end gæld, har ingen psykologiske barrierer, der advarer dem mod at stifte ny gæld. I det omfang samfundet omkring dem ikke siger nej, vil gæl- den vokse.
Bliver de endelig fanget af systemet, har de intet, som kreditorerne kan gøre udlæg i.
at kunne betale indskud til en almen bolig i en anden kom- mune.
2. Overhovedet betaler:
- Tre måneders depositum (12.000),
- En måneds leje (4.000)
- En måneds aconto varme og antenne (1.000)
- i alt 17.000 kr. Derefter betales der ikke mere.
3. Ca.1 måned efter indflyt- ningen kommer den første betalingspåmindelse fra den almene udlejer. Den ignore- res. Derefter kommer tre ryk- kere i rap, som også ignore- res.
4. Ved at besnakke udleje- rens medarbejder telefonisk lykkes det at få endnu en må- neds respit.
5. Lidt over tre måneder ef- ter indflytningen modtager overhovedet en ophævelse af lejemålet. På det tidspunkt skyldes der to måneders leje og to måneders aconto, men i kraft af depositummet har le-
jeren stadig et nettotilgodeha- vende på 2.000 kr.
6. Sagen går nu til advokat, som fremsender en trussel om indbringelse for fogedret- ten. Forgæves.
7. Der er nu gået lidt over 4 måneder, og depositum er brugt op. Sagen ligger i fo- gedretten.
8. I fogedretten behandles sagerne efter tur. Der er man- ge sager - og retsreformen for nogle år siden (som skulle ef- fektivisere det hele) har skabt en pukkel af sager. Der går nu tre måneder
9. Lejeren indkaldes til fo- gedretten, men udebliver. Der træffes beslutning om en ud- gående fogedforretning med tilstedværelse af politi og lå- sesmed.. Den finder sted 2 måneder efter.
10. Der er nu gået 9 må- neder og lejeren skylder leje og aconto for de 5. Famili- en er nogle få dage før flyttet fra lejemålet uden at fortæl-
le det til hverken naboer el- ler vicevært. Lejligheden er forladt uistandsat og delvis misligholdt. Boligorganisati- onen må bruge 20.000 kr. på istandsættelsen.
11. Et år efter nomadefa- miliens indflytning flytter en ny lejer ind. Det økonomiske regnestykke ser således ud:
Skyldig husleje: (12 *4.000
= 48.000). Skyldige aconto- beløb (12 * 1.000 = 12.000).
Istandsættelse: 20.000 kr. I alt: 80.000 kr. Minus de be- talte 17.000 kr. Lejerens net- togæld: 63.000.
Hvem betaler?
Det gør de øvrige lejere over huslejen. Almenboliglo- ven siger, at hvert byggefore- tagende skal være en afdeling for sig og hver afdeling skal hæfte for egne udgifter.
Det er derfor nemt at se, at hvis man bor i en lille afde- ling, så skal der ikke ret man- ge sociale nomader til før der
bliver tale om et betragteligt tillæg til den månedlige hus- leje.
Vi fortsætter vores tanke- eksperiment. I afdeling Ligu- stervænget er der 20 beboere. De 19 af dem er stabile be- boere, der ikke flytter. Men i gennem 10 år er de så uhel- dige, at få besøg af 5 noma- defamilier, der hver efterlader sig en gæld på i gennemsnit
63.000 kr. Det samlede tab er
315.000 kr.
Fordelt på 19 familier bli- ver det godt 16.000 kr. for hver. Dertil kommer udgif- terne til inddrivelse (advoka- thonorarer og lign). Der kom- mer dog også lidt penge ind, men sjældent over 10 % af de skyldige beløb.
At det ikke er ren teori, kan man se af det regnestykke her på siden, der viser tabene ved fraflytning for afdeling Ting- gården i Herfølge, der ligger i Køge Kommune.
Det går ud over supermar- kederne, der får stjålet varer. Det går ud over DSB, som ikke får inddrevet togbøder- ne. Men det går også ud over lejerne i de almene boligafde- linger, som huser de sociale nomader i kortere perioder. Her er det de øvrige lejere, der hænger på regningen.
Metoden
Et hyppigt mønster ser så- ledes ud:
1. Nomadefamilens over- hoved føler jorden brænde under sig på grund af kom- munens interesse for famili- ens børn. Han/hun beslutter sig til at flytte. Der er spa- ret penge sammen lige nok til
Efterår 2013
ALMENE BOLIGER
Lejer i Danmark « 13
Tab på fraflyttere drdoblet på otte år
Det er en generel tendens, at tab på fraflyttere er stigende i disse år. Tendensen kan illustreres med regnskabstallene for afdelingen Tinggården i Herfølge, men gælder for en meget stor del af de almene afdelinger landet over.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Som det ses af diagrammet er afdelingens tab ved fraflyt- ning steget betydeligt op gen- nem 0-erne.
I femårsperioden 1999- 2003 var det samlede tab
315.000 kr. I femårsperioden 2007-2011 var beløbet steget til ca. 1.200.000 - en firedob- ling. Alene i 2011 var tabet på fraflytning 585.000 kr.
Stigningen i tabene var langt større end stigningen i afdelingens indtægter, dvs. huslejen. I perioden 1999- 2003 beslaglagde tabet ca. 0,6% af indtægterne. I 2007- 2011 var dette tal steget til 2% af indtægterne. Et tab på 2% er ikke noget, der kan true afdelingens økonomi, men hvis tendensen fortsæt-
ter kan det blive et alvorligt problem
Der er tale om mange pen- ge. Hvis tabet havde holdt sig på de 0,6%, ville huslejen kunne være 1,4% lavere end den er i dag. For en lejlig- hed på 80 m2, som i dag ko- ster knap 70.000 kr. om året, betyder det forøgede tab en merudgift på knap 1000 kr. om året.
Tendens på landsplan
Man kan se den samme tendens på landsplan, hvis man analyserer tallene for de seneste 5 år. (Der er desværre ikke tilgængelige tal fra før 2008).
I 2008 var det gennemsnit- lige tab pr. lejemål 408 kr. I 2012 var tabet steget til 679 kr. - en stigning på 66%.
Årsagen
Den væsentligste årsag til de stigende tab skal søges i den økonomiske krise. Op igennem 0-erne er fogedud- sættelserne ste-
get kraftigt. Folk blev i sti- gende omfang fyret fra deres arbejde og ar- bejdsløsheden steg. Uheldigvis var det netop i disse år, at VK- regeringen valg- te at reformere domstolssyste- met.
Det skabte en pukkel af sager både i fogedret- terne og i bolig- retterne. Effek-
ten af det var, at mange le- jere, der var kommet bag ud med huslejebetalingen ikke blev sat ud af deres lejlighede lige så hurtigt som før rets-
reformen. Derved blev tabe- ne for afdelingerne større end før.
Efterår 2013 Lejer i Haderslev og Omegn « 15
Skarpladte våben i en kælder medførte udsmidning
Som en udløber af bandekonflikten i Køge i 2010 blev et pensionistægtepar fjernet fra deres bolig i en stor almen bebyggelse, fordi deres voksne søn havde opbevaret skarpladte våben i et kælderrum der ikke tilhørte lejemålet.
ler denne sag sig
fra Brabrand-
Kilde: Retten i Roskilde.
Dom af 19. oktober 2012.
ler denne sag sig fra Brabrand-
dommen.
Kilde: Retten i Roskilde. Dom af 19. oktober 2012. Refereret fra Tidsskrift for Bygge og Boligret. 2013, s.
105
familen blev dømt til at fraflyt- te lejemålet.
Dommern e lagde til grund at sønnen på tidspunk- tet for ophævelsen stadig boede sammen med sine forældre, selv om dette blev bestridt af søn- nen. På dette
punkt adskil-
Af Xxxxx Xxxxxxxx
dommen.
Refereret fra Tidsskrift for
Xxxxx og Boligret. 2013, s.
105
Efter et drab gennemfør- tes en politirazzia i en almen bebyggelse i Køge. Ved den første razzia fandt politiet ikke noget - hverken i pensi- onistægteparrets lejlighed el- ler i deres kælderrum. Ved en mere omfattende razzia se- nere fandt politiet en skarp- ladt pistol og en ligeledes ladt gaspistol i et andet kæl- derrum, som ikke hørte til fa- milien.
familen
blev dømt
til at fraflyt-
te lejemålet.
Drabet – som formentlig havde sammenhæng med en alvorlig bandekonflikt i om- rådet – blev aldrig opklaret. Ægteparrets søn blev i fe- bruar 2011 af Østre Lands- ret fundet skyldig i at have opbevaret våbnene i kælde- ren. Forinden – i januar 2011
Dommerne
lagde til grund at
sønnen på tidspunk-
tet for ophævelsen
stadig boede sammen
med sine forældre,
– ophævede boligselskabet familiens lejemål med hen- visning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7. Sagen blev afgjort af boligretten i Ros- kilde.
selv om dette blev
bestridt af søn-
nen. På dette
punkt adskil-
Retten fandt, at den blotte besiddelse af skarpladte vå- ben i en ejendom er væsent- lig misligholdelse, hvorfor
Xxxxx kunne blive boende, da udlejer ikke havde bevist, at xxxxxx søn havde sat ild til kælderrum
I boligretten blev xxxxxxx dømt til at fraflytte lejemålet på baggrund af at familiens 14 årige søn havde tilstået medvirken til brandstiftelse. Landsretten mente ikke, at oplysningerne i politirapporterne var tilstækkeligt bevis, da den 14 årige senere havde trukket tilståelserne tilbage. Lejeren kunne derfor blive boende.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
En bebyggelse i Århus hav- de været plaget af ildspåsæt- telser i december 2006. Ved en afhøring erkendte en lejers
14 årige søn, at han havde været med til at sætte ild.
Da han var mindreårig blev han ikke tiltalt, men der blev gennemført en straffe sag mod en ikke-mindreårig be- kendt. Under denne straffe- sag trak den 14-årige sin til- ståelse tilbage.
Den ikke-mindreårige blev senere frikendt i landsretten på baggrund af, at den 14-åri- ges tilståelse var trukket til- bage.
Allerede i marts 2007 hav- de boligforeningen ophævet
lejers - den 14-åriges foræl- dres - lejemål.
Da lejeren nægtede at flyt- te, blev sagen indbragt for fogedretten, som godkendte at familien kunne sættes ud. Denne kendelse blev stadfæ- stet i Vestre Landsret.
Lejer fik tilladelse til at anke til Højesteret, som af- viste fogedrettens kendelse, fordi dommerne ikke fandt at politirapporten udgjorde til- stækkeligt bevis
Boligretten
Normalt kan der ikke træf- fes afgørelse om ophævelse af lejemål ved en fogedrets- sag, hvis der er tvivl om be- viserne. Men boligforeningen var åbenbart så sikre i deres
xxx, at de valgte at forsø- ge denne form for lynjustits i stedet for at anlægge sagen ved boligretten fra starten.
Det blev paradoksalt nok til fordel for lejeren i sidste ende. Da boligressagen kom i gang var sønnen forlængst fraflyttet lejemålet og i gang med en uddannelse.
Ganske vist endte bolig- retssagen med at ophævelsen blev godkendt, men da sagen blev anket til Vestre Landsret blev resultatet det modsatte.
Landsretten
Landsrettens dommere på- pegede, at lejers søn, som skulle have været med til brandstiftelsen, ikke var ble- vet afhørt, hverken af bolig-
Tendensen til at domstolene er blevet mere tilbøjelige til at straffe familier for deres børns lovovertrædelser er tydelig nok.
Men ikke alle domme fører til ophævelse. Her på siden omtaler vi to domme med for- skelligt udfald.
Læs også artiklen i sidste nummer af dette blad: "Voldelige lejere - hvad gør man". Den kan læses på nettet: xxxx://xxxx.xx/Xxxxx/ LID69-DAN.pdf
retten eller af landsretten. Det eneste bevis var politirappor- terne, men da sønnen havde trukket tilståelserne tilbage, kunne politirapporterne ikke anvendes som bevis.
Kilde: Vestre Landsrets dom af 11. marts 2010, refereret fra Tidsskrift for Bygge- og Boligret. (TBB2010.442)
16 « Lejer i Haderslev og Omegn Efterår 2013
ALMENE BOLIGER
Familie smidt ud af lejlighed på
grund af søns kriminalitet
I et retssamfund kan man kun blive straffet, hvis man selv begår en forbrydelse. Dette forbud mod kollektiv skyld gælder dog ikke hvis man er lejer. Som lejer kan man blive straffet for de lovovertrædelser, som ens voksne børn begår. Dette stærkt betænkelige princip har Højesteret godkendt i en ny dom.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I august 2008 brændte en gruppe unge mænd i 18- 20 års alderen en børnehave ned i boligområdet Brabrand i Århus. Der skete betydelig materiel skade, men ingen mennesker kom noget til. I 2009 blev de i byretten idømt fængselsstraffe på mellem 1 og 4 år. Én af dem som fik 3,5 års fængsel - havde også en tidligere dom for røveri, som blev langt oven i.
Sagen blev anket til lands- retten, som stadfæstede dom- mene.
Familien straffet
Men sagen fik et efter- spil for den dømtes familie. I 2010 ophævede Brabrand Boligforening familiens leje- mål. Det betyder på alminde- ligt dansk, at familien fjernes fra lejligheden. Familien pro- testerede over ophævelsen, men fraflyttede dog senere måske på grund af det pres, som sagen havde udløst.
Af principielle grunde blev sagen dog ført til ende og blev behandlet både i bolig- retten, Vestre landsret og Hø- jesteret. Den 22. august i år kom så Højesterets dom, der slog fast, at boligforeningen var i deres gode ret til at op- hæve lejemålet. Kollektiv skyld er altså et gyldigt rets- princip i Danmark.
Xxxxxxxx direktør
Direktøren i Brabrand Bo- ligforening, Torben Overga- ard, glædede sig ifølge Politi- ken over Højesterets dom.
- Nu har vi et redskab til at skabe ro og orden (...) Jeg tror ikke, dommen kommer
til at betyde, at vi bliver mere effektive med at smide folk ud, men det betyder, at folk ved, at det har konsekven- ser, hvis de som beboere er til væsentlig gene
God skik og orden
At man kan gøres ansvarlig for et familiemedlems krimi- nalitet, fremgår af almenleje- lovens paragraf 90, hvori der står:
- Udlejeren kan hæve le- jeaftalen i følgende tilfæl- de:….. 7) Når lejeren har til- sidesat god skik og orden, … og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
Ordene „tilsidesat god skik og orden“ er nærmere define- ret i paragrafferne 81 og 82. Som et eksempel på overtræ- delse af god skik og orden, nævnes blandt andet: „Når le- jeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.“
Børn og gæster
Men det er ikke kun leje- rens egen opførsel, der kan forårsage ophævelse. Hvis le- jerens børn ødelægger noget på ejendommen eller hvis én af lejernes gæster gør det
- kan det også begrunde en ophævelse
To betingelser for ophævelse
Men at ophæve et leje- mål og smide lejeren ud er en så hård straf, at det kræ- ver at overtrædelsen er alvor- lig nok. Endnu kan man ikke blive smidt ud, fordi ens børn laver graffiti. Husordensover- trædelsen skal være af en be- tydelig grovhed. At brandstif-
telse er en grov forbrydelse vil de fleste nok vil være eni- ge om.
Men der skal også tages hensyn til formildende om- stændigheder, f.eks. konse- kvenserne for familiens min- dreårige børn. Og det er en betingelse for en ophævelse, at der er risiko for at den kri- minelle søn fortsat færdes i området.
„Under disse omstændig- heder finder Højesteret, at der ikke i det oplyste om le- jerens forhold er grundlag for at fravige det ovennævn- te udgangspunkt, hvorefter Brabrand Boligforening var berettiget til at ophæve leje- målet på grund af ildspåsæt- telsen. Højesteret har navn- lig lagt vægt på, at det ikke kan lægges til grund, at B’s tilknytning til ejendommen på ophævelsestidspunktet var blevet tilstrækkeligt begræn- set.“
Kilde: Højesterets dom af 22. august 2013 i sag 193/2012
Skriv til os !
Har du en god, sjov eller dårlig oplevelse med en udlejer eller andet, du syntes, du vil dele med medlemmerne af lejerforeningen, er du meget velkommen til at sende et indlæg.
Du må skrive i hånden eller på maskine, som det passer dig bedst. Vi renskriver gerne.
Indlæg sendes til:
Haderslev og Omegns Lejerforening, Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx.
Tip et medlem
Hører du om en ven, bekendt, kollega, familie eller andre, som har problemer med deres udlejer, så riv hjørnet af bladet og giv ham eller hende det.
Du må også gerne fortælle, hvor gode sagsbehandlerne er til at hjælpe.
Haderslev og Omegns Lejerforening Xxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxxxx
74 52 17 80 eller 61 65 22 45