BETINGET KØBSAFTALE
BETINGET KØBSAFTALE
Udkast
AARHUS KOMMUNE
[…]
BILAGSOVERSIGT
Bilag 1: Bilag 2 | Udbudsbetingelser Købers tilbud af […] |
Bilag 3: Bilag 3A: | Situationsplan Grundkort (dwg-fil) |
Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Bilag 9: Bilag 10: Bilag 11: | Geoteknisk rapport fra GEO af 30. maj 2008 Forundersøgelse og vejledninger Erklæring fra Moesgaard Museum af 25. maj 2009 Notat vedr. jordforurening af 2. maj 2019 Notat vedr. grundvand af 2. maj 2019 Notat vedr. § 3-vandhullet af 2. maj 2019 Forsyningsselskaber og LER-udtræk af 23. april 2019 Tingbogsattest af 9. maj 2019 |
Bilag 12: | Servitutredegørelse af 24. april 2019 |
Bilag 13: | Deklaration af 7. januar 1944 |
Bilag 14: Bilag 16: Bilag 16: Bilag 17: Bilag 18: Bilag 19: Bilag 20: Bilag 21: Bilag 22: Bilag 23: Bilag 24: Bilag 25: Bilag 26: Bilag 27: | Deklaration af 24. juni 1966 Deklaration af 29. august 1968 Deklaration af 29. september 1982 Deklaration af 25. januar 1985 Deklaration af 9. juli 1985 Deklaration af 19. august 1985 Deklaration af 12. januar 1988 Deklaration af 23. november 1988 Deklaration af 4. juni 1992 Deklaration af 6. juni 2002 Deklaration af 11. november 2010 Deklaration af 9. april 2015 + rids Deklaration af 16. april 2015 + rids Udkast til deklaration om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand |
Nærværende købsaftale er indgået mellem:
Aarhus Kommune Arealudvikling og Almene Boliger Karen Xxxxxxx Xxxxxxxxx 0
8220 Brabrand (”Sælger”)
og […]
(”Køber”)
1. INDLEDNING
1.1 Sælger har gennemført offentligt udbud af ejendommen i henhold til § 68 i lovbekendtgørelse nr. 1031 af 6. juli 2018 om kommunernes styrelse, og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offent- ligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstem- melse med de vilkår, der følger af udbudsmaterialet samt købsaftalen med tilhørende bilag.
1.2 Køber er på baggrund af sit tilbud af […], jf. bilag 2, valgt som den vindende tilbudsgiver, idet der er lagt vægt på, at Køber vil realisere et projekt, som [prosa vedr. de vigtigste elementer fra tilbud].
2. EJENDOMMEN
2.1 Købsaftalen omfatter køb af xxxx.xx. 30k, Viby By, Viby samt del af xxxx.xx. 29a, Viby By, Viby, belig- gende nord for Hasselager Allé, 8260 Viby J (herefter Ejendommen).
2.2 Ejendommen er ubebygget.
2.3 Ejendommens nøjagtige afgrænsning er endnu ikke fastlagt, men den skal fastlægges i overensstem- melse med principperne på bilag 3. Sælger forpligter sig til hurtigst muligt at foranledige Ejendom- men udstykket. De matrikulære grænser og Ejendommens grundareal fastlægges endeligt i den for- bindelse. Køber accepterer denne endelige fastlæggelse af grundarealet og placeringen. Køber kan ikke rejse noget krav mod Sælger i anledning heraf, medmindre fastlæggelsen i ikke-uvæsentlig grad enten begrænser udnyttelsen af de til Ejendommen knyttede byggeretter eller fordyrer det planlagte projekt.
2.4 Ejendommen er beliggende i landzone.
2.5 Ejendommen overdrages, som den er og forefindes på Overtagelsesdagen, jf. punkt 10. Der henvises til Sælgers tekniske undersøgelser, jf. bilag 4 og til punkt 7 om Sælgers forpligtelser i forhold til jord- forurening og geotekniske forhold.
2.6 Ejendommen overdrages i øvrigt fri for lejemål og andre brugsrettigheder.
3. PLANGRUNDLAG
3.1 Ejendommen er omfattet af kommuneplan 2017, rammeområde 00.00.00.XX.
3.2 Købers projekt forudsætter, at der udarbejdes ny lokalplan.
3.3 Køber er ansvarlig for udarbejdelse af planforslag, som muliggør Købers projekt. Umiddelbart efter un- derskrivelse af nærværende købsaftale påbegynder Køber udarbejdelse af planforslaget i overens-
stemmelse med Købers tilbud, jf. bilag 2. Planforslaget skal udarbejdes sammen med Aarhus Kom- mune, Arealudvikling og Almene Boliger, for de arealer der ikke er omfattet af nærværende aftale. Planforslaget udarbejdes efter Aarhus Kommunes almindelige standarder og kommunens anvisninger i øvrigt.
3.4. Der er gennemført en mini-forundersøgelse af arealet. Resultatet af denne er vedlagt som bilag 5.
4. PARKERING
4.1 Køber skal etablere parkeringspladser i henhold til Aarhus Kommunes ”Retningslinjer for anlæg af parkeringspladser.”
5. SERVITUTTER
5.1 Køber er forpligtet til at respektere de byrder og forpligtelser, der vil gælde for Ejendommen efter udstykning af Ejendommen. Der henvises til tingbogsattest og servitutredegørelse, jf. bilag 11-12, samt de på Ejendommen tinglyste deklarationer, jf. bilag 13-26.
5.2 Køber er derudover forpligtet til at respektere, at der tinglyses følgende servitutter på Ejendommen:
A. Deklaration om byggepligt og forbud mod videresalg i ubebygget stand, jf. bilag 27 og punkt. 13-14.
B. Andre servitutter med eller uden pant, der er nødvendige eller sædvanlige i forbindelse med udstykning af Ejendommen, Købers projekt og nedlæggelse af vej- og stiarealer, eller som i øvrigt lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virk- somheder (forsyningsselskaber), herunder bestemmelser om offentlig passage og vejad- gang over Ejendommen samt bestemmelser, der regulerer fællesanliggender med nabo- ejendommene.
5.4 Servitutterne vil blive udarbejdet og tinglyst på Ejendommen ved Sælgers foranstaltning. Køber er om nødvendigt forpligtet til at medvirke ved tinglysning af sådanne servitutter efter, at Køber har fået skøde på Ejendommen.
5.5 Sælger oplyser, at der, Sælger bekendt, ikke er utinglyste forpligtelser på Ejendommen.
6. Arkæologi
Moesgård Museum har foretaget en arkæologisk vurdering af Ejendommen og udarbejdet en rap- port, der beskriver disse forhold, jf. bilag 6.
Moesgård har den 1.maj 2019 supplerende udtalt, at område allerede er både forundersøgt og efter- følgende udgravet ved en regulær udgravning. Området er derfor frigivet til anlægsarbejde uden yderligere arkæologiske undersøgelser
Hvis der under byggeriet skulle findes jordfaste fortidsminder eller spor herfra, skal arbejdet stand- ses og fundet anmeldes til Moesgård Museum.
Sælger påtager sig intet ansvar i den forbindelse. Enhver omkostning eller forsinkelse som følge af eventuelle fortidsminder på Ejendommen, er således Sælger uvedkommende.
7. JORDBUNDSFORHOLD OG FORURENING
7.1 Sælger har foretaget en begrænset undersøgelse af jordbundsforhold og forurening på Ejendom- men, jf. bilag 4 og 7.
7.2 Hvis der efterfølgende konstateres forhold, der hverken kunne eller burde være konstateret af Køber inden indgåelsen af nærværende købsaftale, og disse forhold medfører meromkostninger til gen- nemførelse af Købers projekt, anses sådanne meromkostninger for uforudsete.
7.3. Følgende, ikke udtømmende eksempler anses som minimum for normale funderingsarbejder, og ud- gifter til disse arbejder vil således ikke kunne betegnes som uforudsete meromkostninger som følge af geotekniske forhold:
• Udskiftning af fyld, muld, moseaflejringer (tørv, gytje og lignende) fra 0-1 meter under terræn på Ejen- dommen på tidspunktet for overtagelsesdagen.
• Ekstra funderingsdybde for at imødegå gener fra udtørring af udtørringsfølsomme aflejringer.
• Fundamentsforstærkning (armering, betonforstærkning, jordudskiftning, forøgelse af fundaments- bredde og lignende) på grund af svag eller uensartet bæreevne i aflejringer som i øvrigt betegnes som bæredygtige (sædvanligvis senglaciale eller ældre aflejringer) eller på grund af tungt byggeri, punktbe- lastninger eller opfyldelsen af særlige projektkrav.
• Simpel vandlænsning fra udgravninger.
• Omlægning af fungerende drænledninger som måtte findes i jorden, såfremt en sådan omlægning er nødvendig for opretholdelse af fungerende dræn i området. Dræn over Ø200 mm omlægges af Aarhus Kommune.
• Opfyld af hensyn til skrånende terræn.
7.4 Hvis de eksterne omkostninger til overvindelse af uforudsete forhold omfattet af punkt 7.2 samlet overstiger kr. 500.000 ekskl. moms, godtgør Sælger den del af de eksterne omkostninger, der over- stiger kr. 500.000 ekskl. moms, på de vilkår, der fremgår af punkt 7.6 til punkt 7.11 nedenfor.
7.5 Der kan kun opnås refusion til ekstrafunderingsudgifter til byggeri, der kræver byggetilladelse. Der gives således ikke refusion for ekstrafunderingsudgifter i forbindelse med opførelse af fx gara-
ger/carporte, udhuse, parkeringsanlæg, veje, overkørsler eller tekniske installationer, herunder dybt- liggende kloakledninger.
7.6 Hvis de samlede meromkostninger, som Sælger er forpligtet til at refundere efter punkt 7.4, oversti- ger 20 procent af købesummen eksklusive moms, er Sælger berettiget til at træde tilbage fra nærvæ- rende købsaftale.
Parterne er enige om at afklare ovenstående spørgsmål hurtigst mulig, herunder enige om hurtigst muligt at opgøre de forventede meromkostninger.
7.7 Hvis Køber konstaterer forhold, som kan give anledning til krav efter punkt 7.2, skal Køber straks ori- entere Sælger herom. Orienteringen skal indeholde et skøn over de samlede meromkostninger og det samlede forventede krav.
Køber skal orientere Sælger om tidspunktet for gravearbejdets påbegyndelse så Sælger kan foretage fornødne opmålinger af det blottede udgravningshul.
Eventuelle udgifter forbundet med standsning af arbejdet, er Sælger uvedkommende.
7.8 Med henblik på at begrænse de samlede meromkostninger mest muligt er Sælger berettiget til at deltage i forhandlinger med relevante myndigheder m.v. Endvidere er Sælger berettiget til at anvise afværgeforanstaltninger for at begrænse meromkostningerne. Køber er forpligtet til at følge disse anvisninger, med mindre de på ikke-uvæsentlig måde forhindrer eller fordyrer Købers projekt eller den forudsatte anvendelse af Ejendommen.
7.9 Hvis Sælger vælger at træde tilbage fra handlen jf. punkt 7.6 på grund af uforudsete forhold som be- skrevet i punkt 7.2 har ingen af parterne noget krav mod hinanden, ud over tilbagebetaling af Købe- summen og eventuelle tilbageskødning af Ejendommen.
7.10 Købers krav efter punkt 7.2 skal fremsættes skriftligt over for Sælger senest 2 år efter overtagelses- dagen. Endelig refusion foretages på baggrund af de faktiske, dokumenterede udgifter.
7.11 Ud over bestemmelserne i nærværende punkt 7 påtager Sælger sig intet ansvar for geotekniske- og forureningsmæssige forhold eller for nogen jordbundsforhold i øvrigt på Ejendommen.
8. BYGGEMODNING
8.1 Køber skal byggemodne Ejendommen.
8.2 Køber afholder samtlige omkostninger til byggemodning af Ejendommen.
8.3 Omkostninger til byggemodning af Ejendommen er Sælger uvedkommende. Aarhus Kommune byg- gemodner selv de arealer, der ikke er omfattet af nærværende aftale.
8.4 Oplysninger om forsyningsselskaber og LER-udtræk er vedlagt som bilag 10. Køber er forpligtiget til selv at inddrage ledningsejere tidligt i projektet og indhente nye LER-oplysninger.
9. NATURBESKYTTELSESINTERESSER
9.1 Det på bilag 3 viste vandhul er beskyttet natur omfattet af Naturbeskyttelseslovens (NBL) § 3, jf. bi- lag 9. Det er et ynglevandhul for stor vandsalamander, der er strengt beskyttet (jf. EU-Habitatbe- kendtgørelsen).
9.2 Der er som udgangspunkt et afstandskrav på 10 m mellem vandhullet og et kommende byggeri.
9.3 Køber skal forestå drift og vedligeholdelse af vandhullet. Udgifter hertil er sælger uvedkommende.
9.4. Ejendommen er beliggende indenfor indvindingsoplande til almene vandforsyninger og indenfor OSD (områder med særlige grundvandsinteresser). På bilag 8 er angivet vejledning for byggeri i Sådanne områder.
10. OVERTAGELSESDAG
10.1 Sælger overtager Ejendommen den 1. i måneden efter det tidspunkt, hvor betingelserne i nærvæ- rende købsaftales punkt 15.1 og 15.2 er opfyldt (”Overtagelsesdagen”).
10.2 Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommen for Købers regning og risiko.
11. KØBESUMMEN
11.1 Købesummen er fastsat på baggrund Købers tilbud, jf. bilag 2.
11.2 Købesummen er opgjort som følger: […], i alt kr. […] eksklusive moms.
11.3 Købesummen tillægges moms.
11.4 Købesummen reguleres fra datoen for Købes tilbud, jf. bilag 2, indtil Overtagelsesdagen i overens- stemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Reguleringen baseres på stigningen i nettoprisindek- set fra datoen for afgivelse af Købers tilbud frem til Overtagelsesdagen. Reguleringen kan ikke være negativ.
11.5 Senest på Overtagelsesdagen indbetales købesummen, inklusive regulering, jf. punkt 12.4, og moms, jf. punkt 11.2 til Sælger. Sælger udsteder faktura for købesummen.
12. REFUSIONSOPGØRELSE
12.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav.
13. BYGGEPLIGT OG TILBAGESALG
13.1 Senest 12 måneder efter lokalplanens endelige vedtagelse jf. pkt. 3 skal Køber have påbegyndt byg- geriet på Ejendommen.
13.2 Senest 18 måneder efter lokalplanens endelige vedtagelse skal der være udstedt ibrugtagningstilla- delse, der ikke er hindrende for anvendelse af 100% af de af Køber erhvervede byggerettigheder.
13.3 Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx arkæologiske udgravninger, der overstiger det, som Køber, jf. punkt 6, kunne forudse, krig, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Endvidere udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold.
13.4 Hvis fristen i punkt 13.1 ikke er opfyldt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Væl- ger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med re- spekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 25 %, således at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerfor- ening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger.
13.4.1 Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens beliggenhed, grundareal, byg- ninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi.
13.4.2 Ved ansættelse skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vurderingen - er opnået ved salg af ejendomme og byggerettigheder af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffen- hed og beliggenhed i almindelig fri handel.
13.4.3 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Kø- bers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde købesummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet.
13.5 Køber respekterer, at der tinglyses servitut herom, jf. bilag 27.
14. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND
14.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller del heraf uden at have færdigopført byg- geri på Ejendommen i overensstemmelse med Købsaftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdra- gelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen.
14.2 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. bilag 27.
15. BETINGELSER
15.1 Overdragelsen af Ejendommen er fra Sælgers side betinget af følgende:
A. At Aarhus Byråd xxxxxxxxx handlen i sin helhed senest 6 måneder efter indgåelsen af nær- værende købsaftale.
15.2 Overdragelsen af Ejendommen er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende:
B. At der senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale opnås endelig udstykning og approbation hos Geodatastyrelsen - eller en for Sælger betryggende sikkerhed herfor.
C. At der senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale foreligger endelig og upåanke- lig lokalplan for Ejendommen, der tillader realisering af Købers projekt som beskrevet i nær- værende købsaftale med bilag.
15.3 Opfyldes en af betingelserne i nærværende punkt 15 ikke, er den betingende part berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale. Træder en part tilbage fra aftalen i medfør af denne be- stemmelse, kan ingen af parterne rette noget krav mod hinanden, bortset fra tilbagelevering af alle- rede erlagte ydelser.
16. GRUNDEJERFORENING
16.1 Der stiftes en Grundejerforening for området omfattet af den nye lokalplan. Køber er forpligtet til at være medlem heraf. Nærmere bestemmelser herom fastlægges i den kommende lokalplan.
17. SKØDE
17.1 Når alle betingelser, jf. punkt 16, er opfyldt, og købesummen, jf. punkt 11, er betalt, er Køber efter påkrav fra Sælger forpligtet til at underskrive endeligt skøde.
18. ERKLÆRINGER
18.1 Køber erklærer i henhold til lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering mv., at den erhvervede ejendom skal anvendes i et øjemed, der ikke er omfattet af lovens § 1. Ejen- dommen er købt med henblik på opførelse af bygninger til erhvervsformål og til funktioner i tilknyt- ning hertil.
18.2 Der hviler ingen momsreguleringsforpligtelse på Ejendommen.
19. HANDLENS BERIGTIGELSE OG OMKOSTNINGER
19.1 Handlen omfattet af nærværende købsaftale berigtiges af Sælger.
19.2 Sælger bærer omkostningerne til berigtigelsen.
19.3 Køber afholder udgiften til tinglysningsafgift af skødet. Det gælder også tinglysningsafgift ved en eventuel tilbageskødning, hvis en af parterne træder tilbage fra handlen, jf. punkt 13.4, i det omfang tinglysningsafgiften ikke godtgøres af SKAT.
19.4 Parterne afholder i øvrigt hver især omkostningerne til egne rådgivere.
20. AFTALEGRUNDLAGET
20.1 Nærværende købsaftale med bilag udgør samlet parternes aftalegrundlag.
20.2 Ændringer i aftalegrundlaget skal være skriftlige og underskrevet af begge parter for at være gyldige.
20.3 Køber er gjort opmærksom på, at Sælger, som offentlig myndighed, er underlagt offentlighedslovens regler om aktindsigt, og at tredjemand vil kunne få aktindsigt i aftalen, eller dele heraf, i det omfang det følger af disse regler.
21. VÆRNETING
21.1 Opstår der tvister om forhold vedrørende nærværende købsaftale skal parterne søge en mindelig løsning.
21.2 Er dette ikke muligt er der mellem parterne aftalt værneting i Aarhus.
22. | UNDERSKRIFTER | |
Dato: | Dato: | |
Køber: | Køber: |
Dato: Dato:
Sælger, Aarhus Kommune: Sælger, Aarhus Kommune: