KØBSAFTALE
KØBSAFTALE
af xx. april 2022
AARHUS KOMMUNE
(Sælger) og
CVR:
Køber)
INDHOLDSFORTEGNELSE
1. EJENDOMMEN
2. KØBESUM OG BETALINGSBETINGELSER
3. OVERTAGELSE
4. SKÆRINGSDAG
5. INKLUDERET I KØBESUMMEN
6. FORPLIGTELSER UDENFOR KØBESUMMEN
7. SERVITUTTER
8. EJENDOMMENS BENYTTELSE
9. ARKÆOLOGI
10. GEOTEKNISKE FORHOLD OG FORURENING
11. DEKL. OM BYGGEPLIGT, RENHOLDELSE SAMT FORBUD MOD VIDERESALG
12. GRUNDEJERFORENING
13. BETINGELSER
14. OMKOSTNINGER
15. SÆRLIG TILBAGESKØDNINGSRET
16. AFTALEGRUNDLAGET
17. VÆRNETING
18. UNDERSKRIFTER
BILAG
Bilag 1: Matrikelkort/måleblad for parcel 23 og oversigtsbilag Bilag 2: Matrikulære forhold for lokalplan område II
Bilag 3: Tingbogsudskrift af 4. april 2022
Bilag 3.1 Udtalelse fra Energinet – bygge under højspændingsledninger Bilag 4: Forsyningsselskaber
Bilag 5: Servituterklæring af 4. april 2022 Bilag 6 Særskilt bilag med servitutter
Servitut af 13.10.1962 vedr. adgangsbegrænsninger Servitut af 07.02.1979 vedr. byggelinier mv.
Servitut af 10.07.1984 vedr. forsynings-/afløbsledninger mv, transformerstation mv. Servitut af 18.02.2014 vedr. spildevandsledning
Servitut af 11.07.2008 Lokalplan 812
Servitut af 18.01.2012 vedr. stiftelse af grundejerforening Servitut af 07.08. 2012 vedr. afløbs- og forsyningsledninger mm. Servitut af 08.01.2015 vedr. renholdelsespligt
Servitut af 09.04.2015 vedr. regn-og spildevandsled. og regn-og spildevandsbassiner Servitut af 16.04.2015 vedr. vandledninger
Servitut af 02.05.2018 vedr. byggepligt, forbud om videresalg Bilag 7: Erklæring fra Moesgård Museum af 18. december 2014 Bilag 8: Rapport fra GEO af 14. marts 2008
Bilag 9 Jordforureningsoplysninger
Bilag 10: Miljøvurdering ( forslag til lokalplan 812) Bilag 11: Sårbare vandinvindingsområder
Nærværende købsaftale er indgået den xx. xx.2022 mellem:
Aarhus Kommune
Bystrategi, Opkøb og Grundsalg Karen Xxxxxxx Xxxxxxxxx 0 0000 Xxxxxxxx
(”Sælger”) og
CVR nr. (”Køber”)
1. EJENDOMMEN
1.1 Ejendommen, der overdrages til Køber, udgør del nr. 23 af xxxx.xx. 8a, Årslev By, Sdr. Års- lev beliggende Xxxxxxxxxxx, 0000 Xxxxxxxx (herefter ”Ejendommen”).
1.2 Ejendommens grundareal udgør ca. 17.570 m2 heraf jordvold på 6.482 m2 .
1.3 Ejendommens nøjagtige afgrænsning er endnu ikke fastlagt, men den skal fastlægges, når placeringen af forskønnelsesprojektet kendes og i overensstemmelse med principperne på bilag 1. Sælger forpligter sig til hurtigst muligt at foranledige Ejendommen udstykket. De ma- trikulære grænser og Ejendommens grundareal fastlægges endeligt i den forbindelse. Køber accepterer denne endelige fastlæggelse af grundarealet og placeringen. Køber kan ikke rejse krav mod Sælger i anledning heraf, medmindre fastlæggelsen i ikke uvæsentlig grad enten begrænser den fremtidige udnyttelse eller fordyrer det planlagte byggeri.
2. KØBESUM OG BETALINGSBETINGELSER
2.1 Købesummen udgør kr.
med tillæg af 25 % moms kr.
I alt inkl. moms kr.
2.2 Købesummen skal betales kontant senest pr. overtagelsesdagen den 15. juni 2022.
3. OVERTAGELSE
3.1 Ejendommen overtages af Køberen den 15. juni 2022 i den stand, hvori den er og forefin- des, og henligger fra overtagelsesdagen at regne for Køberens regning og risiko.
4. SKÆRINGSDAG
4.1 Overtagelsesdagen er skæringsdag for alle skatter og afgifter til det offentlige af Ejendom- men.
4.2 Indtil særskilt skatteansættelse finder sted, betaler Køber beregnede skatter og afgifter i forhold til det, arealet ville være pålignet som privatejet areal, hvilken beregning foretages ud fra størrelse og beliggenhed.
5. INKLUDERET I KØBESUMMEN
El: Elkabel føres frem til Ejendommen.
Fjernvarme: Fjernvarmestik føres frem til Ejendommen.
Kloak: Regn- og spildevandsstik føres frem til Ejendommen.
Vand: Vandstik føres frem til Ejendommen.
Veje-, stianlæg: Vejanlæg uden for Ejendommen er anlagt af Sælger.
De overordnede veje i området er optaget som offentlige veje. Øvrige veje er private fællesveje.
6. FORPLIGTELSER UDENFOR KØBESUMMEN
Køber afholder selv følgende udgifter:
EL: | Tilslutningsbidrag og stikledning på Ejendommen. |
Fjernvarme: | Tilslutningsbidrag og stikledning på Ejendommen. |
Kloak: | Tilslutningsbidrag og stikledninger på Ejendommen. |
Vand: | Tilslutningsbidrag og stikledning. |
Overkørsel: | Udgift til overkørsel til Ejendommen. |
Telefon og TV: | Udgifter til telefon og evt. TV-forsyning. |
7. SERVITUTTER
7.1 Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den tilhører Sælger. Der henvises til udskrift fra tingbogen af 4. april 2022, bilag 3, samt de på Ejendommen tinglyste servitutter, jf. bilag 6 – samlet servitutter.
7.2 Det følger bl.a. af de tinglyste servitutter, at Køber skal rette sig efter de begrænsninger i brugen af arealet under og omkring højspændingsledningerne, som lovgivningen og myn- dighederne foreskriver.
Energinet har følgende udtalelse:
Af hensyn til person-, anlægs og forsyningssikkerhed samt uproblematisk adgang til vores anlæg, godkender Energinet Eltransmission A/S (herefter Energinet) kun meget undtagel- sesvist etablering af fysiske anlæg indenfor servitutarealer omkring vores luftledningsan- læg. I nærværende sag vurderes dog umiddelbart, at der under luftledningerne syd for mast 52 på xxxx.xx. 8a Årslev By, Sdr. Årslev kan etableres parkeringspladser til lastvogne og større varevogne på vilkår – nærmere oplyst i mail af 23. feb. 2021. – bilag 3.1
Køber er derudover forpligtet til efter handelens indgåelse at kontakte Energinet for at klar- lægge nærmere befæstelse under ledningerne.
8. EJENDOMMENS BENYTTELSE
8.1 Ejendommen må alene benyttes ifølge lokalplan 812 anvendes til lager- og transportvirk- somhed inden for virksomhedsklasse 2-4, men vurderes reelt ikke at kunne bebygges som følge af højspændingsledningerne, som løber på langs af grundarealet. Derved skønnes arealet aktuelt kun at kunne anvendes som befæstet areal.
Når grunden er handlet, kan grundejer med et konkret projekt, der er tilpasset vilkårene i udtalelsen, ansøge om dispensation fra den tinglyste servitut ved Energinet, som vil aner- kende ansøgningen. Se bilag 3.1 med udtalese fra Energinet 23. feb. 2021 samt bilag bro- chure om Energinet – pas på ledningerne.
9. ARKÆOLOGI
9.1 Moesgård Museum har foretaget en arkæologisk vurdering af Ejendommen og udarbejdet en rapport, der beskriver disse forhold, jf. bilag 7.
9.2 Hvis der under byggeriet findes jordfaste fortidsminder eller spor herfra, skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Moesgård Museum.
9.3 Sælger påtager sig intet ansvar i den forbindelse. Enhver omkostning eller forsinkelse som følge af eventuelle fortidsminder på Ejendommen, er således Sælger uvedkommende.
10. GEOTEKNISKE FORHOLD OG FORURENING
10.1. Sælger har foretaget en begrænset undersøgelse af Ejendommens geotekniske forhold. Der henvises til rapport, jf. bilag 8.
Sælger bekendt er Ejendommen ikke forurenet, jf. bilag 9.
Matriklen ligger i et områdeklassificeret område med analysepligt.
10.2. Sælger opfordrer Køber til at foretage egne undersøgelser af grunden forud for indgåelse af købsaftalen med henblik på at afklare, om der er forhold af betydning for det konkrete byggeri, i form af geotekniske forhold og/eller forureningsforhold, der vil fordyre det på- tænkte byggeri. Køber afholder selv udgifterne hertil.
10.3. Køber har haft mulighed for at besigtige Ejendommen, foretage undersøgelser og for at gennemgå de udleverede og offentligt tilgængelige oplysninger om Ejendommen. Sælger er uden ansvar for forhold, der kunne eller burde være konstateret af Køber inden indgå- else af Købsaftalen.
10.4. Hvis der konstateres uforudsete forhold vedrørende geotekniske- og forureningsmæssige forhold på Ejendommen, der hverken burde eller kunne være konstateret af Køber i forbin- delse med indgåelsen af nærværende købsaftale jf. punkt 10.3, og disse forhold medfører meromkostninger til gennemførelse af Købers byggeri, anses sådanne meromkostninger for uforudsete.
Sælger refunderer sådanne uforudsete meromkostninger der samlet overstiger 250.000 kr. ekskl. moms som en kulancemæssig refusion.
Kun nødvendige foranstaltninger kan danne grundlag for en refusion.
10.4.1 Muligheden for refusion bortfalder, når grunden er bebygget. Der kan således ikke opnås refusion ved senere tilbygninger mv.
10.5. Hvis de samlede meromkostninger, som Sælger er forpligtet til at refundere efter punkt 10.4, overstiger 20 procent af købesummen eksklusive moms, er Sælger berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale.
Parterne er enige om at afklare ovenstående spørgsmål hurtigst mulig, herunder enige om hurtigst muligt at opgøre de forventede meromkostninger.
10.6. Følgende, ikke udtømmende eksempler anses som minimum for normale funderingsarbej- der, og udgifter til disse arbejder vil således ikke kunne betegnes som uforudsete merom- kostninger som følge af geotekniske forhold:
A. Udskiftning af fyld, muld, moseaflejringer (tørv, gytje og lignende) fra 0-1 meter under terræn på Ejendommen på tidspunktet for overtagelsesdagen.
B. Ekstra funderingsdybde for at imødegå gener fra udtørring af udtørringsfølsomme aflejringer.
C. Fundamentsforstærkning (armering, betonforstærkning, jordudskiftning, forøgelse af fundaments bredde og lignende) på grund af svag eller uensartet bæreevne i aflejringer som i øvrigt betegnes som bæredygtige (sædvanligvis senglaviale eller ældre aflejringer) eller på grund af tungt byggeri, punktbelastninger eller opfyldel- sen af særlige projektkrav.
D. Simpel vandlænsning fra udgravninger.
E. Omlægning af fungerende drænledninger som måtte findes i jorden, såfremt en sådan omlægning er nødvendig for opretholdelse af fungerende dræn i området.
F. Opfyld af hensyn til skrånende terræn.
10.7. Der kan kun opnås refusion til ekstrafunderingsudgifter til byggeri, der kræver byggetilla- delse. Der gives således ikke refusion for ekstrafunderingsudgifter i forbindelse med opfø- relse af fx garager/carporte, udhuse, parkeringsanlæg, veje, overkørsler eller tekniske in- stallationer, herunder dybtliggende kloakledninger.
10.8. Hvis Køber konstaterer forhold, som kan give anledning til krav efter punkt 10.4, skal Køber straks, og inden foranstaltninger foretages, orientere Sælger herom. Orienteringen skal in- deholde et skøn over de samlede meromkostninger og det samlede forventede krav. Hvis der findes miljøforurenende stoffer på Ejendommen, skal Køber desuden standse arbejdet og anmelde forureningen til Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord.
Køber skal orientere Sælger om tidspunktet for gravearbejdets påbegyndelse så Sælger kan foretage fornødne opmålinger af det blottede udgravningshul.
Sælgers opmålinger af det blottede udgravningshul er en forudsætning for, at der kan ydes refusion.
Eventuelle udgifter forbundet med standsning af arbejdet, er Sælger uvedkommende.
10.9. Med henblik på at begrænse de samlede meromkostninger, er Sælger berettiget til at del- tage i forhandlinger med relevante myndigheder m.v. Endvidere er Sælger berettiget til at anvise afværgeforanstaltninger for at begrænse meromkostningerne. Køber er forpligtet til at følge disse anvisninger, med mindre de på ikke-uvæsentlig måde forhindrer eller fordyrer Købers byggeri eller den forudsatte anvendelse af Ejendommen.
10.10. Hvis Sælger vælger at træde tilbage fra handlen jf. punkt 10.5 på grund af uforudsete for- hold som beskrevet i punkt 10.4 har ingen af parterne noget krav mod hinanden, ud over tilbagebetaling af Købesummen og eventuelle tilbageskødning af Ejendommen.
10.11. Købers krav efter punkt 10.4 skal fremsættes skriftligt over for Sælger senest 3 år efter overtagelsesdagen. Endelig refusion foretages på baggrund af de faktiske, dokumenterede udgifter.
10.12. Ud over bestemmelserne i nærværende punkt 10 påtager Sælger sig intet ansvar for geo- tekniske- og forureningsmæssige forhold eller for nogen jordbundsforhold i øvrigt på Ejen- dommen. Der er ved fastsættelse af købesummen og handlens vilkår i øvrigt taget højde herfor.
11. SERVITUT OM BYGGEPLIGT, RENHOLDELSE SAMT FORBUD MOD VIDERESALG
11.01 Aarhus Kommune bestemmer i anledning af kommende salg forpligtende for efterfølgende ejere af erhvervsgrunden følgende:
11.02. Forbud imod videresalg
Erhvervsgrunden, eller nogen dele heraf må ikke sælges videre til en ny ejer, før den er be- bygget (belægning under højspændingsledning).
11.03. Byggepligt
Ejeren af erhvervsgrunden er forpligtet til at påbegynde opførelsen af byggeriet inden 3 år fra overtagelsesdagen.
Byggeriet anses for påbegyndt
- når der er etableret belægning under højspændingsledningerne.
11.04. Tilbageskødningsforpligtelse
Hvis byggepligten ikke overholdes, kan Aarhus Kommune forlange grunden tilbageskødet.
Ved tilbageskødningen skal der foretages en ejendomsmæglervurdering af grunden. Ejen- domsmægler vurderingen indhentes af Aarhus Kommune. Er grunden steget i værdi efter overtagelsesdagen, skal grunden tilbageskødes til Aarhus Kommune til den oprindelige kø- besum. Er grunden faldet i værdi, skal grunden tilbageskødes til den vurderede værdi.
Tilbageskødningen til Aarhus Kommune skal ske uden udgift for kommunen. Ejeren skal således afholde udgiften til ejendomsmæglervurderingen samt alle udgifter i forbindelse med tilbageskødningen, herunder tinglysnings- og registreringsafgifter. Ejeren har ikke mu- lighed for refusion af afholdteejendomsskatter i ejerperioden.
Grunden skal tilbageskødes i samme stand som på tidspunktet for den oprindelige overta- gelsesdag. Grunden skal tilbageskødes fri for pantehæftelser af nogen art.
11.05. Pligt til at holde grunden i ordentlig stand
Så længe Ejendommen er ubebygget, skal den holdes i en stand, som ikke virker visuelt skæmmende og ikke giver gener for omliggende ejendomme. F.eks. må der ikke være visu- elt skæmmende oplag på Ejendommen, og græsvækst og forekomst af ukrudt skal be- grænses, så det efter kommunens skøn ikke er genegivende.
Ved misligholdelse af forpligtelsen kan kommunen lade de pågældende arbejder udføre for Købers regning, såfremt Køber ikke efter forudgående varsel selv har ladet arbejdet udføre.
11.06. Servitutten er tinglyst. Der henvises til deklaration af 1. august 2015, jf. 6. Sælger sikrer, at deklarationen tilpasses med det under pkt. 11.03 anførte.
11.07. Servitutten kan aflyses ved henvendelse til Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, når Ejen- dommen er bebygget. Servitutten kan ikke forventes aflyst, før det dokumenteres, at bygge- riet er færdiggjort. Byggeriet vil normalt anses for færdiggjort, når bygningens ydre dele er etableret, herunder at der er etableret klimaskærm, pålagt tagbeklædning og isat vinduer og døre.
11.08. Nærværende servitut tinglyses med påtaleret for Aarhus Kommune, Teknik og Miljø.
11.09. Nærværende servitut kan aflyses på den enkelte ejendom ved henvendelse til Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, når grunden er bebygget.
Servitutten kan ikke forventes aflyst på den enkelte grund, før det dokumenteres, at bygge- riet er færdiggjort. Byggeriet vil normalt anses for færdiggjort, når bygningens ydre dele er etableret, herunder at der er etableret klimaskærm, pålagt tagbeklædning og isat vinduer og døre.
12. GRUNDEJERFORENING
Ifølge lokalplan nr. 812 og deklaration af 18. januar 2012 til supplering af lokalplan 812, jf. bilag 6, skal der stiftes en grundejerforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i området.
Xxxxx bliver medlem af grundejerforeningen ved overtagelse af Ejendommen.
13. BETINGELSER
Handlen er betinget af endelig udstykning og approbation hos Geodatastyrelsen.
14. OMKOSTNINGER
Skødet udarbejdes af Sælger.
Afgiften ved tinglysning af skøde samt gebyr for oprettelse og ekspedition af skøde betales af Køber alene.
Køber modtager en faktura. Der kan ikke ske betaling på anden vis.
Tinglysningsafgift udgør pr. 01.01.2022 kr. 1.750 + 0,6 % af købesummen ekskl. moms el- ler af ejendomsværdien, hvis den er højere end købesummen. Beløbet reguleres årligt.
Skødegebyr udgør pr. 01.01.2022 kr. 3.054 kr. inkl. moms. Beløbet reguleres årligt. Parterne afholder i øvrigt hver især udgiften til egne rådgivere.
15. SÆRLIG TILBAGESKØDNINGSRET
Skulle det efter købet vise sig umuligt at opnå tilladelse efter miljølovgivningen til den forud- satte anvendelse af Ejendommen, kan denne indtil 2 år efter overtagelsen tilbageskødes Sælger mod tilbagebetaling af den betalte købesum, betalte renter og ejendomsskatter. Om- kostningerne ved tilbageskødningen afholdes af Sælger. Sælger deltager ikke i advokatom- kostninger, ligesom udgifter afholdt til projektering eller andet ikke godtgøres.
Tilbageskødningsmuligheden bortfalder ved videresalg.
16. AFTALEGRUNDLAGET
16.1. Nærværende købsaftale med bilag, og lokalplan, udgør samlet parternes aftalegrundlag.
16.2. Ændringer i aftalegrundlaget skal være skriftlige og underskrevet af begge parter for at være gyldige.
16.3. Køber er gjort opmærksom på, at Sælger, som offentlig myndighed, er underlagt offentlig- hedslovens regler om aktindsigt, og at tredjemand vil kunne få aktindsigt i aftalen, eller dele heraf, idet omfang 5det følger af disse regler.
17. VÆRNETING
17.1. Opstår der tvist om forhold vedrørende nærværende købsaftale skal parterne søge en min- delig løsning. Er dette ikke muligt er der aftalt værneting i Aarhus.
18. UNDERSKRIFTER
Dato: Dato:
Køber: Køber:
Dato:
For Sælger: Aarhus Kommune
Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, Opkøb og Grundsalg
Rådmand, Teknik og Miljø Bystrategi