Indholdsfortegnelse
Indholdsfortegnelse
Lokalplanens baggrund og område |
Lokalplanens indhold og formål |
Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning |
Bilag A - Liste over hjemmehørende slægter af buske og træer |
4 |
7 |
11 |
17 |
18 |
19 |
30 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
Lokalplanens baggrund og område
Lokalplanens baggrund og område
Lokalplanens baggrund
Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at fremme udbygningen af et eksisterende boligområde i den nordøstlige del af byudviklingsområdet ved Herredsåsen. Området har været lokalplanlagt til boliger siden 2005 med bekendtgørelsen af Lokalplan nr. 1.4-5. Lokalplanens bindinger for området har sidenhen resulteret i, at kun en lille andel af grundene er blevet bebygget.
I vinteren 2021 igangsatte Kalundborg Kommune en proces for at undersøge den manglende interesse for at udvikle i området. På baggrund af dialog mellem grundejere i området og administrationen i Kalundborg Kommune blev det klart, at bestemmelserne i Lokalplan nr. 1.4-5 er utidssvarende og sætter for mange bindinger for grundejerne - især i forhold til krav om placering, formgivning og udseende af bebyggelsen. Lokalplanens bestemmelser matcher således ikke nutidens efterspørgsel på boligtyper og -størrelse hvilket gør, at det er mindre attraktivt at bygge i området.
Det fornyede plangrundlag tager udgangspunkt i en samlet strukturplan for området, der er udarbejdet på baggrund af den indledende dialog mellem kommune og grundejere. Strukturplanen ændrer disponeringen af arealerne og giver mulighed for at udstykke området i større grunde, der bl.a. trækker de private haver helt ud til boligvejene og giver mulighed for at etablere grønne fællesarealer i området.
Lokalplanen har således fokus på at skabe gode og fleksible rammer for beboelse på store parcelhusgrunde, fælles friarealer og giver gode forhold for bløde trafikanter. Lokalplanen sikrer desuden et samlet grønt udtryk i området og sammenhæng med naturen i det omkringliggende landområde.
Lokalplanområdet og dets omgivelser i målestoksforhold 1:2.000. Luftfoto optaget 2019.
Lokalplanområdet
Lokalplanen omfatter et areal på ca 4,3 ha beliggende i den nordvestlige udkant af Kalundborg. Planområdet ligger umiddelbart nord for Klosterparkvej og skolen på Herredsåsen med direkte vejadgang fra Klosterparkvej.
Området er beliggende i byzone og har siden 2005 været planlagt som boligområde. Den nugældende lokalplan udlægger to delområder: Område A til parcelhusbebyggelse og område B til rækkehusbebyggelse.
Området henligger i dag som delvist udbygget parcelhusområde med fuld udbygget vejnet. Den sydlige del af området er udstykket i 27 grunde hvoraf fire af grundene er bebygget med parcelhuse. Husene i delområde A er kendetegnet ved murstenshuse med spidsgavle og tegltage i røde og gule nuancer. På de enkelte ejendomme inden for delområde A er der udlagt en byggelinje ca. 9-16 m fra vejmidten. Bebyggelsen i delområde A er placeret med facade i byggelinjerne, hvilket resulterer i brede vejrum og manglende forarealer mellem bebyggelse og det 'offentlige' rum.
I delområde B ligger tre eksisterende rækkehuse opført efter et meget stramt reguleret "fodaftryk". Rækkehusene i området er opført i gule mursten med gule tegltage og ensidig taghældning.
Områdets fællesarealer er i dag placeret langs områdets østlige grænse, mod nord samt mellem byggefelterne i delområde B.
Terrænet i området er kuperet med lokale lavninger og "knolde", der varierer fra kote ca. 37 til 44 (DVR90). Arealet umiddelbart nord for diget falder kraftigt til kote ca. 28,5 under 100 meter fra lokalplanområdets nordlige grænse. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af et beskyttet stendige.
De ubebyggede dele af området henligger i dag som naturarealer med vildtvoksende græs og enkelte solitære træer. I den nordvestlige del af området er markdiget delvist skjult under vildvoksende buskbeplantning, og mod øst afgrænses området af en dobbelt trærække.
Lokalplanområdets omgivelser
Lokalplanområdet udgør en del af byudviklingsområdet på Herredsåsen, der ligger på et naturligt højdedrag i den nordlige del af Kalundborg by.
Vest for lokalplanområdet ligger det nye boligområde ved Bakketoppen, der er under udbygning, og ca. 1.5 km længere mod vest ligger Raklev og Raklev Kirke. Mod nord grænser lokalplanområdet op til det åbne land og det bevaringsværdige landskab omkring Røsnæs.
Øst for lokalplanområdet ligger et større åbent areal, der i kommuneplan 2017 er udlagt til fremtidig byzone. Længere mød øst ligger Klosterskoven samt en mindre koncentration af boliger langs Lerchenfeldvej.
Mod syd grænser området op til skolen på Herredsåsen, der huser bydelens institutioner og 600 m længere mod syd ligger nærmeste dagligvareforretning. Kalundborgs bymidte ligger ca. 1,6 km syd for området.
Lokalplanens indhold og formål
Lokalplanens indhold og formål
Formålet med lokalplanen er at ændre den nuværende disponering af området, med udgangspunkt i en samlet strukturplan og for at justere lokalplanbestemmelserne med henblik på at skabe fleksible rammer for udformning af ny bebyggelse og udlægge nye fælles udearealer i området. Derudover er det lokalplanes formål fortsat at sikre god visuel og fysisk sammenhæng med det omkringliggende landskab, bl.a. ved at udlægge fælles grønne opholdsarealer centralt i området.
Desuden sikrer lokalplanen adgang til naturen og de omkringliggende boligområder ved at indpasse stier på tværs af lokalplanområdet.
Lokalplanen viderefører de oprindelige principper for fordeling af boligtyper i området omkring det eksisterende vejnet, men justerer antallet af udstykninger til parcelhuse. Justeringen i antallet af parcelhusgrunde frigør plads til et centralt grønne fællesareal. Derudover justerer lokalplanen bestemmelser vedr. udstykning, friarealer, beplantning og bebyggelsens udformning, omfang og placering i forhold til det nugældende plangrundlag. For at sikre den fremtidige adgang omgivelserne viderefører lokalplanen de oprindelige principper for arealudlæg til stier på tværs af lokalplanområdet.
Anvendelse:
Lokalplanen fastholder områdets overordnede anvendelse til blandede boligformål af typen åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer mv. Området opdeles yderligere i tre delområder: Delområde A, der omfatter et sydligt boligområde med parcelhuse mod Herredsåsen, delområde B, der omfatter et nordligt boligområde med tæt-lav bebyggelse, der løber parallelt med det fredede markdige langs planområdets nordlige grænse og delområde C, der omfatter fælles friarealer for lokalplanområdet.
For at sikre mulighederne for rekreativ udfoldelse og nødvendige friarealer til bebyggelsen udlægger lokalplanen, foruden delområde C, et fælles grønt areal centralt i delområde A.
Der kan i området etableres liberale erhverv, som sædvanligvis kan drives i tilknytning til en bolig, under betingelse af, at det liberale erhverv udøves af beboeren, at ejendommen og kvarterets karakter af boligområde fastholdes samt erhvervet ikke medfører gener for de omkringboende og kun i mindre omfang medfører behov for kørsel og parkering.
Bebyggelse:
Lokalplanens bestemmelser for bebyggelsens omfang og udseende er formuleret under hensyn til oplevelsen af landskabet og udmøntes i bestemmelser, der begrænser bygningshøjden og materiale- og farvevalg på hhv. facader og tagflader.
Lokalplanen fastsætter således bestemmelser om, at den samlede bygningshøjde ikke må overstige 8 meter, og at tagfladerne skal holdes i matte farver i røde/gule nuancer eller sort. Derudover skal facader på primær bebyggelse udføres i teglsten, der enten kan fremstå i blank mur eller filtses/pudses, eller i en kombination af teglsten og træ.
På den måde sikres oplevelsen af et sammenhængende parcelhusområde, der indgår naturligt i Herredsåsens markante landskab og det farvespil, som præger det vestsjællandske landskab med dets dyrkede marker, skove, enge mv.
Trafik:
Lokalplanen fastholder det overordnede hovedgreb for vejstrukturen i området med tre nord- sydgående boligveje og en tværgående vej, der løber parallelt med områdets nordlige grænse. De tre nord-sydgående boligveje udgør fortsat den primære vejadgang til lokalplanområdet ved tilkobling til Herredsåsen.
For at sikre gode trafikale forhold for bløde trafikanter giver lokalplanen mulighed for at etablere et ensidigt fortov på 2 meter langs områdets boligveje. Foruden de interne boligveje forbindes lokalplanområdet til de omkringliggende arealer via et internt stiforløb, der løber i øst-vestgående retning mellem husene i delområde A.
Landskab, beplantning og friarealer:
Det beskyttede dige langs lokalplanområdets nordlige grænse er et vigtigt landskabselement på Herredsåsen, der er beskyttet efter museumslovens §29a. Derudover indpasser lokalplanen bebyggelsen i området under hensyn til landskabets karakter, bl.a. ved at sætte begrænsninger for terrænregulering og fastsætte en byggelinje, der friholder diget for bebyggelse mv.
For at sikre de rekreative værdier i området udlægger lokalplanen fælles grønne arealer i form af udsigtskiler til det åbne land gennem naturlige opbrud i byggefelterne inden for lokalplanens delområde B.
Med henblik på at højne betingelser for biodiversitet og for samtidig at understøtte oplevelsen af et samlet parcelhusområde fastsætter lokalplanen bestemmelser for, at hegn mellem ejendomme og mod vejskel skal være levende hegn af hjemmehørende arter. For at sikre fællesarealernes tilknytning til landskabet på Herredsåsen fastsættes tilsvarende en bestemmelse om, at grønne fællesarealer som hovedprincip skal have karakter af et ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.
Udstykning
Området er tidligere udstykket i forbindelse med en delvis realisering af lokalplan 1.4-5. Lokalplanen giver mulighed for at ændre den nuværende udstykning af parcelhusejendomme, ved bl.a. at reducere det nuværende vejudlæg og fastlægge en ny samlet struktur for udstykning af området.
Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for, at området kun må udstykkes i overensstemmelse med principperne i den samlede strukturplan for området, der giver mulighed for udstykning af grundstørrelse på mellem ca. 900 m2 og ca. 1750 m2.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Vejadgangen til lokalplanområdet sker via de tre eksisterende tilslutninger til Herredsåsen i områdets sydlige del. Lokalplanene viderefører de eksisterende principper for boligvejen, men reducerer bredden af de eksisterende vejudlæg for at gøre plads til forhaver. Lokalplanen udlægger desuden arealer til interne stiforbindelser på tværs af bebyggelse som sikrer at området på sigt kan kobles sammen med de omkringliggende boligområder.
For at sikre bedre forhold for bløde trafikanter og en tydelig kontrast mellem kørebane og fodgængerarealer, kan der etableres et 2 meter bredt fortov i den ene side af de interne boligveje.
Bebyggelsens omfang og placering
Hensynet til Herredsåsens landskab spiller en væsentlig rolle ift. lokalplanens disponering af bebyggelsen inden for området. En bebyggelsesprocent på 30 og muligheden for at opføre boligbebyggelse i op til 8 meter, svarende til én etage med udnyttet tagetage, bidrager til at reducere bygningsaftrykket i området og give plads til naturen. Derudover er der frie rammer for placeringen af bebyggelse på den enkelte ejendom, hvilket gør det nemmere for den enkelte grundejer at indpasse bebyggelsen til landskabets konturer.
Reguleringen af bebyggelse inden for delområde B er mere restriktiv, da bebyggelsen udgør afgrænsningen mod det åbne land. Lokalplanen fastlægger derfor en række byggefelter og en byggelinje 5 meter fra det beskyttede dige, der bestemmer, hvor der kan opføres tæt-lav bebyggelse. Derudover gælder samme bestemmelse om, at den samlede bygningshøjde ikke må overstige 8 meter.
Byggefelterne brydes af en række mindre kiler, der trækker landskabet ind i området og samtidig sikrer udsigten til det åbne land.
Bebyggelsens ydre fremtræden
For at sikre en god harmoni med det omkringliggende landskab, må der ikke anvendes reflekterende materialer til tagflader og facader. Derudover skal tagkonstruktioner med ensidig taghældning opføres med en taghældning på mellem 10 og 30 grader.
Facader skal overvejende fremstå i tegl som enten er filtset/pudset eller fremstår som blanke, upudsede murflader. Alternativt kan facaderne fremstå som en blanding af tegl og træ eller kun af træ.
For at understøtte den grønne omstilling og brugen af vedvarende energikilder kan der opsættes solpaneler på tagflader, eller nedfældet i tagfladen, hvis de tilpasses bygningernes arkitektoniske udtryk.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
For at sikre den egnsspecifikke flora, forbedre biodiversiteten og sikre områdets tilknytning til landskabet på Herredsåsen, fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at hegn skal være levende hegn af hjemmehørende arter og grønne fællesarealer skal have karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster. For at understøtte oplevelsen af fællesskab i lokalplanområdet må hegn mod vejskel ikke overstige 1,5 meter.
På fællesarealerne kan der plantes læbeplantning i form af træer og buske med henblik på at skabe mindre nicher og underopdelinger, som understøtter ophold og rekreativ brug af af arealerne.
Læbeplantningen kan derudover suppleres med inventar i form af f.eks. bålbladser, bænke mv. i det omfang beboerne finder det nødvendigt.
Under hensyn til landskabets karakter med bløde konturer og naturlige knolde lavninger, fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at der ikke må etableres fritstående støttemure, da disse vil bryde det naturlige landskabsforløb.
Forslag til danske slægter af træer og buske (hjemmehørende arter)
Træer
Løn, El, Birk, Avnbøg, Eg, Bøg, Ask, Elm, Taks, Lind, Fyr Poppel, Æble, Blomme, Hassel og Pil
Buske
Xxxxxx, Dværgmispel, Tjørn, Benved, Tørst, Vedbend, Xxxxxxx, Kristtorn, Ene, Gedeblad, Xxxx, Xxxxxxx, Ribs, Xxxx Xxxxxxx, Hyld, Røn, Tornblad og Kvalkved
Se desuden bilag A for liste med latinske navne
Tekniske anlæg
Da lokalplanområdet ikke ligger inden for det kollektive varmeforsyningsområde, giver lokalplanen mulighed for at etablere alternative varmeforsyningsanlæg som f.eks varmepumper, jordvarme o.l. For at sikre sammenhængen med, og oplevelsen af det åbne landskab og terrænets konturer på Herredsåsen, må tekniske installationer ikke være synlige i landskabet. Desuden skal ledninger og kabler til el, evt. ladestandere, telefon, antenner o.l. fremføres som jordkabler under terræn.
Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning
Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning
Kystnærhedszonen
Planområdet ligger inden for kystnærhedszonen, som er omfattet af planlovens bestemmelser om planlægning i kystområderne, herunder en vurdering af alle lokalplaner i kystnærhedszonen.
For ny bebyggelse og nye anlæg i kystnærhedszonen skal der redegøres for den visuelle påvirkning, og hvis bebyggelsen overstiger en bygningshøjde på 8,5 meter skal der gives en begrundelse herfor.
Området ligger ca. 2 km fra kysten og hvor det mellemliggende areal rummer såvel eksisterende bymæssig bebyggelse som eksisterende skovmæssig beplantning. Grundet afstanden og karakteren af det mellemliggende byområde vurderes det, at den nye tæt-lave boligbebyggelse ikke vil være synlig set fra kysten og derfor uden indvirkning på kystlandskabet.
Grundvand
Planområdet ligger i et område med almindelige drikkevandsinteresser. Området ligger endvidere uden for hhv. indvindingsoplande, nitratfølsomme indvindingsområder (NFI) og boringsnære beskyttelsesområder (BNBO).
Boligformål anses ikke som en grundvandstruende aktivitet. Derfor vurderes lokalplanen at være i overensstemmelse med de statslige vandområdeplaner.
Naturmiljø
Planområdet omfatter ikke naturtyper, der er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3. Planområdet rummer ikke øvrig beskyttet natur og er heller ikke omfattet af internationale naturbeskyttelsesinteresser - Natura 2000.
Nærmeste Natura 2000 område er habitatområdet 'Røsnæs, Røsnæs Rev og Kalundborg Fjord', der ligger ca. 2 km syd for området.
Grundet planområdets karakter samt afstanden til Natura 2000 området vurderes det, at realiseringen af det nye boligområde ikke vil medføre forstyrrelser af naturen. Lokalplanen vurderes derfor ikke - hverken i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter - at give anledning til en væsentlig påvirkning af Natura 2000 områder.
Kommuneplanen
Retningslinjer
Grønt danmarkskort
En lille del af planområdet omfatter arealer, der i kommuneplanen er udpeget som potentiel økologisk forbindelse. Derudover ligger planområdet klemt ind mellem to § 3 søer, der ligger under 100 meter på hhv. den østlige og den vestlige side. Lokalplanens disponering ift. grundstørrelser og bebyggelse sikrer grønne arealer og stiforbindelser gennem området, der kan fungere som spredningskorridorer for plante- og dyreliv. Alt i alt vurderes det, at planlægningen vil kunne understøtte de økologiske interesser.
Geologiske bevaringsværdier
Området er udpeget med geologiske bevaringsværdier. Inden for disse områder skal der i planlægningen tages særlige hensyn, så geologiske landskabsformer fremtræder klare og intakte. Særligt skal der tages hensyn til overgange mellem geologiske landskabsformer, så de fremstår som en helhed. Lokalplanen åbner kun i begrænset omfang mulighed for terrænregulering og beplantning, hvorfor det vurderes, at planlægningen understøtter de geologiske interesser.
Lokalplanen er i øvrigt i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer.
Rammer
Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde K03.B19, der er udlagt til boligområde i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse kommuneplanens rammer for lokalplanlægning.
Oversvømmelse og erosion
Kalundborg Kommune har ikke fastlagt retningslinjer for udpegning af områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion, samt afværgeforanstaltninger mod oversvømmelse ved planlægning af byudvikling mv. i henhold til Planlovens § 11 a, stk. 1 nr. 18.
Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til boligformål og omfattet af kommuneplanramme K03.B19. Det er på baggrund af områdets beliggenhed, terrænforhold og eksisterende oversvømmelseskortlægning og klimaplanlægning vurderet, at den del af området, der udlægges til bebyggelse, ikke er i risiko for oversvømmelse eller erosion. Det forventes ikke, at dette rammeområde – eller dele heraf – vil indgå i en fremtidig planlægning for områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion.
Lokalplan nr. 578 vurderes således ikke at få betydning for implementeringen af Planlovens bestemmelser om oversvømmelse og erosion.
Produktionserhverv
Kalundborg Kommune har med Tillæg nr. 1 til kommuneplan 2017, udpeget beliggenheden af erhvervsområder, herunder erhvervshavne, som skal være forbeholdt produktionsvirksomheder og tilhørende konsekvensområder iht. planlovens § 11 a, stk. 1 nr. 23 og nr. 24.
Lokalplan nr. 578 omfatter et nyt boligområde. De omgivende områder er udlagt til boligformål, offentlige formål og rekreative formål samt som en del af landområdet. Nærmeste egentlige erhvervsområde K04.E01 ligger ca. 1,7 km sydøst for lokalplanområdet.
Det forventes ikke, at erhvervsområde K04.E01 eller de omkringliggende områder - hverken helt eller delvist - vil indgå i en fremtidig planlægning for områder forbeholdt produktionsvirksomheder. Lokalplan nr. 578 vurderes således ikke at få betydning for implementeringen af Planlovens bestemmelser om produktionserhverv.
Kulturmiljø
Langs med lokalplanområdets nordlige grænse ligger et stendige, der er beskyttet efter museumslovens §29a, eftersom diget danner grænse mellem byzone og landzone. Det betyder, at der ikke må ændres i digets tilstand, og at diget ikke må fjernes. Diget må ikke beskadiges eller beplantes eller gentilplantes, før der er givet dispensation fra kommunen. Når et dige ligger på kanten af byzone og landzone ligger det samtidig i landzone.
Derudover er der ikke registreret jordfaste fortidsminder eller bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet, og planområdet omfatter ikke øvrige arealer, der ligger inden for kirkebyggelinjen eller værdifulde kulturmiljøer udpeget i kommuneplanen.
Museumsloven
I forbindelse med den den tidligere planlægning for området er der foretaget arkæologiske undersøgelser og i den forbindelse er der udarbejdet en rapport.
Ved påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens § 25 anmode det lokalt ansvarlige museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der eventuelt vil blive baseret på en arkæologisk forundersøgelse.
Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling: xxxx@xxxxxxxxxx.xx. (xxx.xxxxxxxxxx.xx)
Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse vil udgifter til standsning af
arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren.
Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside xxx.xxxx.xx.
Tryghed og sikkerhed
Det skal være trygt at færdes i det nye boligområde. Vej- og færdselsarealer skal derfor udføres under hensyntagen til beboernes sikkerhed samt færdslen af cyklister, gående og områdets børn.
Vej- og færdselsarealer, stier samt primære opholdsarealer skal endvidere udformes med belysning, så det er trygt at færdes ude også efter mørkets frembrud.
Miljøforhold
Der er ikke, jf. jordforureningsloven, registreret jordforurening i lokalplanområdet. Ved gennemgang af kommunens journalsystem og databaser er der ikke kendskab til verserende sager. Området reguleres af Lov om forurenet jord, som blandt andet foreskriver at:
Hvis der i forbindelse med bygge- og jordarbejde iøvrigt konstateres en ukendt forurening, skal arbejdet standses. Forureningen skal anmeldes til Kalundborg Kommune, og arbejdet må først genoptages fire uger efter regionen har modtaget underretning om den konstaterede forurening. Regionsrådet kan forinden skriftligt meddele, at det ikke agtes at træffe afgørelse om, at det pågældende areal skal kortlægges, eller at grundlaget for kortlægningen ikke er ændret.
Enhver, der flytter jord uden for den ejendom, hvor den er opgravet, og enhver der anvender sådan jord, skal sikre sig, at jorden ikke giver anledning til skadelig virkning på grundvand, menneskers sundhed og miljøet iøvrigt.
Ved byggeri og anlæg af børneinstitutioner og offentlige legepladser gælder, at den øverste halve meter jord skal sikres ren, med mindre den befæstes eller bebygges, så den ikke er tilgængelig.
Området er områdeklassificeret, hvilket betyder at der skal udtages jordprøver ved flytning af jord.
Området ligger ikke tæt på støjende eller luftforurenende aktiviteter, herunder trafikerede veje og erhvervsområder. Herudover er der ikke kendskab til virksomhed - f.eks. større nærliggende dyrehold - der kan give anledning til lugtgener. Det vurderes derfor, at lokalplanens realisering kan ske uden overskridelse af gældende grænseværdier og lovgivning.
Forsyning
Spildevand
Lokalplanområder er separatkloakeret og spildevand ledes til Kalundborg Centralrenseanlæg.
Kalundborg Kommune har en målsætning om at begrænse mængden af regnvand, der via kloakken ledes til et renseanlæg. Uforurenet regnvand skal derfor som udgangspunkt håndteres lokalt f.eks. ved at indgå som rekreativt element i lokalplanområdet eller ved nedsivning på egen grund.
Lokalplanen understøtter lokal håndtering af regnvand ved at muliggøre udstykning af større grunde, udlægge åbne grønne arealer og i tilfælde hvor det er vurderes muligt at udlede uforurenet regnvand til velegnet recipient.
Hvis det ikke er muligt at nedsive regnvandet på grunden, f.eks. fordi grundvandspejlet står for højt eller jordbundsforholdende er uegnet til nedsivning, skal tilledningen til kloakken reduceres til 2 l/sek. pr. reduceret ha, hvilket svarer til den naturlige afstrømning fra et ubefæstet areal.
Varmeforsyning
Lokalplanområdet ligger uden for det kollektive forsyningsområde for fjernvarme.
Der gives mulighed for etablering af alternative varmeforsyningsformer såsom jordvarme, varmepumper og lignende, såfremt det kan ske uden synlige installationer på terræn.
Vandforsyning
Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Kalundborg Vandforsyning A/S.
Renovation
Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald.
Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.
Servitutter
Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder.
Hvis der er servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet:
Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste (og ikke tinglyste - vælg) servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet.
Kalundborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten (det efterfølgende medtages kun hvis man har vist ledningernes placering på
Miljøvurdering
Bilag 2 eller evt. særskilt bilag) eller for, at de ledninger, servitutarealer mv., der er vist på Bilag X, er korrekt vist.
Ekspropriation
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af § 47, stk. 1 i Planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelsen af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation efter planloven kan ske under opfyldelse af en række betingelser. Det er kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan inden for en frist på maksimalt 5 år fra den endelige lokalplans offentliggørelse.
Ved ekspropriationssagens gennemførelse skal kommunalbestyrelsen følge de processuelle regler for ekspropriation i vejlovens §§ 99-102. Uddybende beskrivelse af betingelser for ekspropriation og processuelle regler for ekspropriation fremgår af Erhvervsstyrelsens vejledning om ekspropriation efter planloven og Vejdirektoratets vejledning om ekspropriation efter vejloven.
Det forventes ikke at blive aktuelt at ekspropriere i forbindelse med denne lokalplan.
Gældende lokalplan
Planområdet er omfattet af gældende Lokalplan nr. 1.4-5 for et boligområde ved skolen på Herredsåsen vedtaget i 2005. Den gældende lokalplan ophæves i sin helhed med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af Lokalplan nr. 578.
Tilladelse fra andre myndigheder
Politiet
Vejmyndigheden giver med samtykke fra politiet tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens § 100).
Ledningsejere
Ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger.
Ved transport og arbejder nær lav-/højspændingsluftsledninger og jordkabelanlæg skal man være opmærksom på respektafstande hertil.
Lovkrav
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) LBK nr. 973 af 25. juni 2020, er kommunen forpligtet til at gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
Screening
Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en ”screening”, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering.
På baggrund af den indledende screening vurderer Kalundborg Kommune, at planen er omfattet af lovens § 8 stk. 1, da den kun fastsætter rammerne for et mindre område på lokalt plan og ikke påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt. På den baggrund udarbejdes en vurdering efter § 8 stk. 2, der forholder sig til om planen kan få eller kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet.
Kalundborg Kommune vurderer, hvorvidt planen er omfattet af kravet om miljøvurdering ud fra kriterierne i lovens bilag 3 (Miljøscreening).
Konklusion
På baggrund af miljøscreeningen vurderer Kalundborg Kommune, at en realisering af lokalplanen ikke vil føre til væsentlig indvirkning på miljøet. Kalundborg Kommune vurderer derfor, at planforslagets indhold og karakter ikke kræver, at der gennemføres en miljøvurdering af planforslaget.
Afgørelsen begrundes med at:
Lokalplanen tager hensyn til områdets særegne landskabskarakter ved at tilpasse bebyggelsen til landskabsformer og udsigtskvaliteter der sikrer en veldefineret grøn struktur samt skaber en naturlig afrunding af byudviklingen mod nord til det åbne land.
Beskyttede diger respekteres og friholdes for bebyggelse.
Der lægges desuden vægt på, at lokalplanen ikke vil påvirke internationale naturbeskyttelsesområder (Natura 2000).
Bestemmelser
I henhold til Lov om planlægning (LBK nr. 1157 af 1. juli 2020) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanens bestemmelser er bindende og indberettes på Xxxxxxxx.xx.
Tekst i grå boks har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i grå boks er altså ikke lokalplanbestemmelser, og er således ikke bindende.
§ 1 Lokalplanens formål
Lokalplanen har til formål:
1.1
At fastlægge områdets anvendelse til blandede boligformål i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.
1.2
At udlægge areal til fælles grønne opholdsarealer.
1.3
At sikre god visuel og fysisk sammenhæng med det omkringliggende landskab.
§ 2 Lokalplanens område og zonestatus
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og opdeles i delområderne A, B og C.
Lokalplanområdet omfatter dele af matr. nre.: 1ahz, 1ahæ, 1ahø, 1aia, 1aib, 1aic, 1aid, 1aie, 1aif, 1aig, 1aik, 1ail, 1aim, 1ain, 1aip, 1aiq, 1air, 1ais, 1ait, 1aiu, 1aiv, 1aix, 1aiy, 3a, 3b, 3c, 3d, 4, 5, 6, 7, og 9 alle Ladegården, Kalundborg Jorder
samt alle parceller, der efter lokalplanens offentlige bekendtgørelse, udstykkes fra den nævnte ejendom inden for lokalplanens område.
2.2
Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone ved offentliggørelsen af denne lokalplan.
§ 3 Områdets anvendelse
3.1
Områdets anvendelse fastlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer
o.l. fællesfaciliteter til den lokale forsyning.
3.2
Delområde A må kun anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af parcelhuse og fælles friarealer.
3.3
Delområde B må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af rækkehuse, kædehuse eller dobbelthuse.
3.4
Delområde C må kun anvendes til fælles friarealer.
§ 4 Udstykning
4.1
Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med udstykningsplanen som vist i princippet på kortbilag 3.
§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold
5.1
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske ved tilslutning til Herredsåsen, som vist i princippet på kortbilag 3.
5.2
Der udlægges arealer til interne boligveje A-B, C-D og E-F i en bredde på 8 m som vist i princippet på kortbilag 3.
Derudover udlægges areal til intern boligvej G-H i en bredde på 6,00 m som vist i princippet på kortbilag 3.
Interne boligveje anlægges med kørebaner i følgende minimumsbredder:
Vejforløbene A-B, C-D og E-F: 5 meter Vejforløb G-H: 3,5 meter
Interne boligveje belægges med sort asfalt eller grusarmeret asfalt.
5.4
Belysning af veje/stier i lokalplanområdet må kun udføres som lav parkbelysning i form af maks. 0,90 m høje pullertbelysning.
5.5
Langs de interne boligveje kan der anlægges sti eller fortov i en bredde på to meter. Stier skal anlægges med en belægning i asfalt. Fortove skal anlægges med betonfliser og evt. chaussésten.
Overkørsel til parcelhusgrunde må etableres i en bredde på maksimalt 6,00 m.
5.6
Der udlægges areal til de på kortbilag 3 viste stiforløb (a-b, c-d, e-f og g-h) mellem de enkelte klynger af parcelhuse. Stierne udlægges i en bredde på 2,50 m.
5.7
De tværgående stier mellem parcelhusene anlægges i grusbelægning eller som trampestier.
5.8
Boligveje og stier inden for lokalplanområdet udlægges som private fællesveje.
5.9
Der skal anlægges parkeringspladser svarende til minimum:
2 parkeringspladser pr. bolig ved åben-lav boligbebyggelse. 1,5 parkeringsplads pr. bolig ved tæt-lav boligbebyggelse.
Parkeringspladser skal etableres på egen grund eller i tilknytning til den enkelte bolig ved tæt-lav boligbebyggelse.
§ 6 Bebyggelsens omfang og placering
Delområde A: Bebyggelsesprocenten inden for delområde A må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom.
6.2
Delområde B: Der må maksimalt opføres 18 boliger inden for delområde B og bebyggelsesprocenten for delområdet må ikke overstige 40.
6.3
Delområde B: Bebyggelse inden for delområde B skal opføres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter.
6.4
Ved opførelse af rækkehuse inden for delområde B skal der ske en forskydning på 1 meter for minimum hver 3. boligenhed.
Bestemmelsen skal sikre at der skabes en større variation i bebyggelsen og et mere dynamisk gaderum langs den nordlige boligvej G-H.
6.5
Delområde A: Bebyggelsen inden for delområde A må maksimalt opføres i én etage med udnyttet tagetage. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 8 meter målt fra fastlagt niveauplan.
Kommunen fastlægger et niveauplan for hver grund. Det enkelte hus kan have forskellige niveauplaner afhængig af terrænet. Nødvendig terrænregulering i forbindelse med bebyggelsens opførelse, skal godkendes i forbindelse med byggeansøgningen.
6.6
Delområde B: Bebyggelsen inden for delområde B må maksimalt opføres i to etager og den samlede bygningshøjde må ikke overstige en højde på 8 m målt fra fastlagt niveauplan.
6.7
Delområde A: På de fælles friarealer inden for delområde A som vist på kortbilag 3 kan der opføres op til 50 m2 sekundær bebyggelse, der understøtter ophold og rekreativ brug af de fælles friarealer.
Sekundær bebyggelse der understøtter ophold og rekreativ brug kan f.eks. være overdækning til borde/bænke, væksthuse, redskabskure, mv.
6.8
Der må ikke etableres bygninger, herunder også sekundære bygninger, samt private haver/terrasser inden for byggelinjen 5 meter fra det beskyttede markdige som vist i princippet på kortbilag 3.
Byggelinjen langs beskyttede sten- og jorddiger omfatter ikke stier.
§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden
7.1
Delområde A: Tagflader på boligbebyggelse inden for delområde A skal udformes som saddeltage med fuldmuret gavl, evt. afvalmede eller som tage med ensidig taghældning.
Tagflader med ensidig taghældning skal have en hældning på mellem 10-30 grader.
7.2
Delområde B: Taglader på tæt-lav boligbebyggelse inden for delområde B skal udformes som saddeltage med muret gavl eller som tage med ensidig taghældning.
Tagflader med ensidig taghældning skal have en hældning på mellem 10-30 grader.
7.3
Tagflader på boligbebyggelse skal dækkes af tegl, tagpap, skifer eller betontegl og fremstå i enten røde eller gule nuancer samt sort eller materialernes naturlige farve.
Tagflader må ikke udføres i reflekterende materialer med undtagelse af tagvinduer, solpaneler eller lignende.
Materialer med et glanstal på over 20 betragtes som reflekterende
7.4
Der kan opsættes solpaneler på tagflader eller nedfældet i tagflader, såfremt de tilpasses bygningens arkitektur og geometri.
7.5
Facader/udvendige bygningssider på primær bebyggelse skal udføres i enten almindeligt murværk af teglsten, i en kombination af teglsten og træ, eller kun træ. Murede facader kan eventuelt filtses/tyndpudses.
§ 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
Hegning i skel skal fremstå som levende hegn af egnskarakteristiske og hjemmehørende arter.
Eksempler på hjemmehørende buske
Xxxxxx, Dværgmispel, Tjørn, Benved, Tørst, Vedbend, Xxxxxxx, Kristtorn, Ene, Gedeblad, Xxxx, Xxxxxxx, Ribs, Xxxx Xxxxxxx, Hyld, Røn, Tornblad og Kvalkved
Se i øvrigt bilag A for liste over hjemmehørende slægter af buske og træer
8.2
Delområde B: Hegn i øvrige skel (naboskel) inden for delområde B kan endvidere udføres i naturligt eller malet træ.
8.3
Hegn i skel mod vej må ikke overstige 1,5 meter.
8.4
Efter byggemodning må der maksimalt terrænreguleres +/- 0.5 meter og ikke nærmere naboskel end 1,0 m.
Der kan dog udføres nødvendig terrænregulering i forbindelse med etablering af LAR-anlæg, veje og stier og lignende fællesanlæg.
8.5
Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der kan terrænreguleres ud over de 0,5 meter som nævnt i § 8.4, hvis det er en forudsætning for opførelsen af bolig på ejendommen.
Tilladelsen skal søges hos Kalundborg Kommune og beror på en konkret vurdering af det enkelte projekt.
8.6
Støttemure som er nødvendige for opførelsen af boligbebyggelse skal opføres i rustikke beton- eller granitsten med ru overflade og skal begrønnes. Støttemure må ikke overstige 80 cm.
Der må ikke etableres fritstående støttemure.
8.7
Ubebyggede arealer må ikke anvendes til oplag eller til placering af uindregistrerede køretøjer, campingvogne, både og lignende. Arealer som ikke benyttes til gårdsplads eller indkørsel, skal anlægges og vedligeholdes som have.
Der skal reserveres areal til affaldsbeholdere i overensstemmelse med Kalundborg Kommunes regulativ om husholdningsaffald.
8.9
Delområde A: Grønne fællesarealer inden for delområde A, vist på kortbilag 3 udlægges som offentligt grønt friareal.
Arealet skal overvejende have en karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster, evt. nyttehaver. Som supplement kan der plantes enkelte solitære buske og træer af egnstypiske og hjemmehørende arter, med det formål at skabe naturlige læ-rum og underopdelinger af arealet.
Der kan placeres mindre inventar, som f.eks. borde, bænke, bålpladser, legeredskaber mv., der kan understøtte rekreative opholdsmuligheder, såfremt der ikke ændres på terrænets overordnede forløb jf. §6.7.
8.10
Delområde C: Kilerne mellem bebyggelsen inden for delområde C skal have en karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster. Dog kan der som supplement plantes enkelte solitære buske og træer af egnstypiske og hjemmehørende arter, med henblik på at skabe mindre læ-rum og nicher.
8.11
Delområde B: For at sikre en klar opdeling mellem de eksisterende rækkehuse og den fremtidige bebyggelse inden for delområde B skal der plantes et solitært træ som vist i princippet på kortbilag 3.
8.12
Det bevaringsværdige sten- og jorddige som vist på kortbilag 3 skal respekteres og tilstanden på diget må ikke ændres jf. museumsloven.
Diger i byzone er ikke omfattet af "Museumlovens" beskyttelsesordning, jf. § 1, stk. 2, nr. 1 i "Bekendtgørelse om beskyttede sten- og jorddiger og lignende" (BEK nr. 1190 af 26/09/2013). Diger i byzone kan beskyttes gennem lokalplanlægningen i lighed med ovenstående bestemmelse.
8.13
Arealet inden for byggelinjen, som vist på kortbilag 3, udlægges som en del af det grønne friareal og skal have en karakter af ekstensivt plejet engareal med græsser og vilde blomster.
9.1
Ledninger til el, telefon, ladestandere, antenner og lignende skal fremføres som jordkabler under terræn.
Eksisterende ledninger skal respekteres eller omlægges efter aftale med ledningsejer.
9.2
I tilknytning til bebyggelse kan der installeres varmepumper, slanger og lignende tekniske anlæg, som muliggør etablering af jord- og solvarmeanlæg. Jordvarmeanlæg kan etableres med vertikale eller horisontale slanger.
Etablering af anlæg til jordvarme må ikke medføre synlige installationer i terrænet.
10.1
Ved endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 578 for boliger på Herredstoften ophæves lokalplan nr. 1-4.5 for et boligområde ved Skolen på Herredsåsen i sin helhed.
§ 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse
Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke tages i brug uden Kalundborg Kommunes tilladelse, før nedennævnte anlæg er udført for den del af området, som tages i brug.
11.1
at bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Kalundborg Kommunes anvisning.
11.2
at fælles friarealer er udført i overensstemmelse med § 8.
11.3
at den interne boligvej, stiforløb og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med § 5.
§ 12 Grundejerforening
12.1
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet.
12.2
Grundejerforeningen skal, efter krav fra Kalundborg Kommune, sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder i en fælles grundejerforening (paraplyforening), som varetager drift og vedligehold af hele eller dele af området på Herredsåsen
12.3
Grundejerforeningen skal oprettes senest når Kalundborg Kommune forlanger det.
12.4
Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Kalundborg Kommune.
12.5
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, beplantning, veje, stier, belysning, og fællesanlæg. Herunder evt. opsætning, vedligeholdelse og betjening af ”gruskasser” til glatførebekæmpelse af særlig udsatte og stejle vejstrækninger.
Retsvirkninger
Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (jf. Lov om planlægning, § 18).
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Planen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af planens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen.
Mere væsentlige afvigelser fra planen, der ikke er i overensstemmelse med planens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
I henhold til Lov om planlægning, § 47, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.
Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med planens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når Kommunalbestyrelsen har foretaget offentlig bekendtgørelse om planens endelige vedtagelse.
Vedtaget og godkendt til offentlig bekendtgørelse, jf. § 27 i Lov om planlægning, i Kalundborg Kommunes Teknik- og Miljøudvalg den 5. oktober 2021.
Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt den 8. juli 2021 med frist for bemærkninger den 6. september 2021.
Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 11. november 2021.
Xxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxx
Xxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Kommunaldirektør
Bilag A - Liste over hjemmehørende slægter af buske og træer
Danske Slægter af buske og træer | |
Løn | Acer |
El | Alnus |
Birk | Betula |
Avnbøg | Carpinus |
Kornel | Cornus |
Hassel | Corylus |
Dværgmispel | Cotoneaster |
Tjørn | Crataegus |
Benved | Euonymus |
Bøg | Fagus |
Ask | Fraxinus |
Tørst | Frangula |
Vedben | Hedera |
Havtorn | Hippophae |
Kristtorn | Ilex |
Ene | Juniperus |
Gedeblad | Lonicera |
Æble | Malus |
Pors | Myrica |
Fyr | Pinus |
Poppel | Populus |
Blomme | Prunus |
Eg | Quercus |
Korsved | Rhamnus |
Ribs | Ribes |
Rose | Rosa |
Klynger | Rubus |
Pil | Salix |
Hyld | Sambucus |
Røn | Sorbus |
Taks | Taxus |
Xxxx | Xxxxx |
Xxxxxxxx | Ulex |
Elm | Ulmus |
Kvalkved | Viburnum |