K E N D E L S E
21603038
Bidragsforhøjelse. Ophævelse af låneaftalen.
Klageren havde et F1 tilpasningslån med et bidrag på 0,45 pct. ydet af det indklagede realkreditinstitut i marts 2013. Af den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale samt af Långuide pr. november 2015 fremgik det, at bidrag og beregningsprincipper kunne ændres efter instituttets beslutning. I august 2014 varslede instituttet bidragsforhøjelse over for klageren, hvorved bidraget blev forhøjet til 0,55 pct. pr. 1. januar 2015. Klagerens lån blev i januar 2016 refinansieret til et F3 lån, og instituttet varslede i februar bidragsforhøjelse til 0,80 pct. pr. 1. juli 2016. Klageren protesterede efterfølgende til instituttet over bidragsforhøjelsen, som han ikke var rådgivet om, og som var kommet mere eller mindre i forlængelse af, at han lokket til at ændre profil til F3 med den deraf følgende længere bindingsperiode. Klageren ønskede derfor at ophæve aftalen og skifte institut. Af instituttets svar fremgik det, at dette ikke var muligt omkostningsfrit, men at indfrielse skulle ske efter de sædvanlige vilkår.
Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at klageren uden omkostninger for ham kunne ophæve låneaftalen ved betaling af kontantrestgælden til kurs 100 og flytte institut. Instituttet påstod frifindelse.
Selv om der efter klagerens oplysninger kun gik få dage imellem rådgivning af klageren i forbindelse med indgåelsen af refinansieringsaftalen og varslingen af bidragsforhøjelsen, fandt Nævnet, at der ikke kunne rejses kritik af instituttets fremgangsmåde. Nævnet henviste herved til, at instituttet af blandt andet konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager måtte være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer. Dertil kom, at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før. Uanset at rådgivningen forud for refinansiering af klagerens lån drejede sig om valg af refinansieringsprofil, hvorunder renteniveauet blev drøftet, fandt Xxxxxx, at klageren ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort, at han derigennem var blevet garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige. Nævnet fandt derfor, at en eventuel indfrielse med institutskifte var undergivet låneaftalens sædvanlige vilkår for indfrielse. Da der i aftalegrundlaget var en klar hjemmel til, at instituttet kunne foretage bidragsforhøjelser, og da bidragsforhøjelsen endvidere ikke kunne anses for vilkårlig eller åbenbart urimelig, frifandt Nævnet somfølge af det anførte realkreditinstituttet.
K E N D E L S E
afsagt den 9. marts 2017
JOURNAL NR.: 2016-01-03-038-T
INSTITUT: Totalkredit A/S
KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Ophævelse af låneaftalen.
DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. februar 2017
SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Xxxxxx Xxxxxx (formand) Xxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxx Xxxx X. Xxxxxx
Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren har tilpasningslån 5.000.000 kr., som i marts 2013 blev ydet af det indklagede realkreditinstitut som et F1-lån med afdragsfrihed.
Lånet var baseret på lånetilbud af 11. marts 2013, hvoraf det fremgik, at bidraget ved optagelsen var fastsat til 0,45 pct., at bidrag blev beregnet af lånets restgæld, og at der kunne læses mere om bidragssatsen i Långuiden.
Af den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte
vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidrag og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”
Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.
Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved
lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af
…(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
…
Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på
…(indklagedes hjemmeside)…
Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.
Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.
Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.
a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Xxxxx for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Xxxxx for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af
…(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.
Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”
Ved brev af 28. august 2014 varslede indklagede bidraget på klagerens lån forhøjet til 0,55 pct., ligesom der skete en forhøjelse af kursfradraget ved refinansiering fra 0,10 til 0,30 kurspoint.
Den 24. november 2015 sendte indklagede et brev til klageren forud for den kommende refinansiering af klagerens lån 1. april 2016. Af brevet fremgår blandt andet følgende:
”Dit lån rentetilpasses, og der kan være attraktive alternativer
Dit Tilpasningslån bliver rentetilpasset med virkning fra 1. april 2016.
Rentetilpasningen sker automatisk, og når den nye rente er fastlagt, får du et brev fra os om lånets nye ydelse og rente.
Renten på dit lån ændrer sig
Renten har ændret sig, og det påvirker ydelsen på lånet frem til den næste rentetilpasning. Vi har regnet på den årlige ydelse, hvis rentetilpasningen sker til den rente, som er gældende i dag.
Lånnr. Lån- type
Kursfra- drag
Restgæld 1. april i kr.
Nuværende årlig ydelse før skat i kr.
Anslået ny
årlig ydelse før skat i kr.
Nuværende kontant- lånsrente i pct.
Anslået ny kontant- lånsrente i pct.
0412289
F1 0,30 5.000.000 33.831 41.897 0,1266 0,29
10
Der kan være attraktive alternativer
De senere år har renterne været faldende, og med de niveauer, der er i dag, har du attraktive alternativer. I vedlagte folder kan du læse mere om, hvilke muligheder, der kan være relevante for dig.
Hør mere om dine muligheder hos din rådgiver
Din rådgiver i …(indklagede)… Rådgivning kan oplyse dig om dine muligheder for fx at ændre lånet til et andet lån, til- og fravælge afdragsfrihed, ændre lånets løbetid og/eller perioden mellem rentetilpasningerne – eller indgå en fastkursaftale. Men en ændring kræver, at du når at underskrive en refinansieringsaftale senest to måneder inden rentetilpasningen 1. april 2016. Så du skal kontakte din rådgiver i god tid inden 29. januar 2016.
Rentetilpasningsmetode
Hvis du fortsætter med dit nuværende lån, sker rentetilpasningen ved, at lånets bagvedliggende obligationer skiftes ud. De nye obligationer bliver afregnet til en refinansieringskurs. Refinansieringskursen fastsættes som den kurs, der kan opnås på auktion over en eller flere dage – afhængig af mængden af obligationer til afregning. Kursen fratrækkes et kursfradrag (se tabel).”
Klageren rettede efter det oplyste henvendelse til indklagede med henblik på en drøftelse af refinansieringsmulighederne.
Indklagede fremsendte den 26. januar 2016 med følgende e-mail refinansieringstilbud og refinansieringsaftale til klageren:
”Hvis du ønsker at gøre brug af tilbuddet skal vi have en kopi af den underskrevne refinansieringsaftale retur, senest den 29. januar 2016 kl. 15.30 – gerne før. Du må meget gerne scanne og vedhæfte den underskrevne refinansieringsaftale og maile den til os…”
Af det fremsendte rentetilpasningstilbud af 26. januar 2016 fremgår følgende:
”Rentetilpasningstilbud
Tilbud på ændrede vilkår med virkning fra den 1. april 2016.
…
…(Indklagede)… har ikke rådgivet vedrørende valg af ændring i låntype, afdragsprofil, løbetid, renteprocent og rentetilpasningsfrekvens ved rentetilpasningstilbuddets afgivelse. Om rådgivning af låntagere og arbejdsdeling mellem …(indklagede)… og formidlende pengeinstitutter henvises til Långuiden…
…
Oplysninger om lån efter rentetilpasning
Hovedtal Tilpasningslån (F3) variabel
rente
Restløbetid i år 27,00
Kontantrestgæld i kr. 5.000.000
Beløb til rentetilpasning i kr. 5.000.000
Kontantrente i procent pr. år 0,3760
Tilbudskurs 101,86
1. års ydelse pr måned i kr. før skat 3.650
1. års ydelse pr måned i kr. efter skat 2.702
1. års rente og bidrag i kr. 43.799
Bidragssats i procent pr. år 0,5000
Effektiv rente pr. år i procent før skat 0,8
Effektiv rente pr. år i procent efter skat 0,6
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.”
Af refinansieringsaftalen af 26. januar 2016, som bekræftede profilændringen fra F1 til F3 pr. 1. april 2016, fremgår følgende:
”Xxxxxxxxxxxx og …(indklagede)… har aftalt følgende om lånets refinansiering, afdragsprofil og løbetid, jf. rentetilpasningstilbud af 26. januar 2016. Aftalen supplerer låne- og pantsætningsaftalens bestemmelser om ”Refinansiering” og ”Xxxxxxxxxx på lånet” og erstatter eventuel tidligere indgået aftale.”
Den 28. januar 2016 returnerede klageren de underskrevne lånebilag til indklagede, der bekræftede modtagelsen ved e-mail af samme dato.
Ved brev af 4. februar 2016 varslede indklagede bidragsforhøjelser over for klageren:
”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi
…(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i
…(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Jeres lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis I vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder jeres bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger disse lån.
Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Tilpasningslån (F3) variabel
rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 5.000.000,00 Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5500
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,80000 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr.
kvartal i kr. (før skat) 3.125,00
…”
Den 24. februar 2016 skrev klageren en e-mail til indklagedes kundeservice:
”Jeg må tilstå, at vi føler os godt og grundigt bondefanget, og jeg vil gerne vide, hvortil hos jer jeg skal rette min klage. Vi fik for noget tid siden et brev, hvori der stod, at vores lån skulle fornys senest 29.1.2016. Jeg ringer til jer (…(rådgiver 1)…, 26.[1].2016) og spørger ind til vores muligheder. Hun svarer mig ordret: ”Svarene er jo med forbehold for RENTEN” (altså: jeg hører INTET som totalt forhøjede bidragssatser!!!). Jeg modtager samme dag vedhæftede tilbud. Disse svarer jeg så positivt på 28.1.2016.
OG SÅ FREMSENDER I ET BREV DATERET TIL OS 4.2.2016, HVORI BIDRAGSSATSERNE KOMMER TIL AT KOSTE OS 13.000 EKSTRA PR. ÅR!!!
Dette vidste I, da vi blev ”rådgivet”, og jeg VIL have muligheden for at ophæve aftalen og søge andetsteds hen, da aftalen og ”rådgivningen” fra jeres side er foregået i ond tro.
Ser frem til jeres OMGÅENDE løsning på sagen!”
Indklagedes kundeservice besvarede den 25. februar 2016 henvendelsen:
”Jeg har fuld forståelse, for at du er utilfreds over timingen af varslingen af bidragsstigningen og refinansieringen af dit lån. Jeg må understrege, at
…(rådgiver 1)…- ikke var vidende om bidragsstigningen, da hun rådgav dig om refinansieringen. Derfor har fokus i jeres samtale naturligt været på de kommende renter.
Din refinansiering kan desværre ikke annulleres, men du har mulighed for at indfri med de bagvedliggende obligationer.
Vores rådgivere står til rådighed, hvis du ønsker at få regnet på dine alternativer.”
Xxxxxxxx sendte den 26. februar 2016 en ny e-mail til indklagedes kundeservice:
”Vi anerkender IKKE jeres svar.
Jeg kan simpelthen ikke acceptere, at jeg lokkes fra en F1-løsning til en F3- løsning, og at I dermed binder mig så meget længere inden refinansiering, LIGE inden I sender de nye bidragssatser ud. Det fungerer bare ikke sådan under den danske lov: Jeg vælger at stille mig endog MEGET tvivlende overfor, at INGEN i
…(indklagede)… kendte til dette et par dage forinden. Der er jo tale om en hus- beslutning, ikke noget som kom pludseligt ude fra markedet!
Jeg må på det kraftigste opfordre jer til at genoverveje jeres beslutning, hvis denne sag ikke skal bringes til offentlighedens kendskab: Det er jo få af de verserende sager, som tidsmæssigt er så grelle som vores!
Vi ønsker kort og godt, at vi omgående kan løses fra vores engagement uden omkostninger!”
Samme dag svarede indklagedes kundeservice følgende:
”Jeg kan sagtens følge din frustration, for os her i kundeservice er det en lige så stor overraskelse over, at vi sætter priserne op, som det er for dig.
Men vi har heller ingen mulighed for at gøre noget ved det, og hvis du ønsker at ophæve samarbejdet, så skal du indfri dine lån efter de vilkår, der er gældende for de enkelte lån, der gives ikke gratis indfrielse.”
E-mailen affødte den 26. februar 2016 endnu en e-mail fra klageren til indklagedes kundeservice:
”Nu har du den tvivlsomme ære at sidde xxxxxxx i jeres virksomhed ift kunderne, men NOGEN i …(indklagede)… har afstukket retningslinjerne for, at man skulle anbefale F3-lån i stedet for F1-lån, og DISSE personer MÅ have vidst, at det var drønsmart, eftersom man 1 uge efter ændrer bidragssatserne uden at informerer herom!
Du bedes fremsende en beregning på, hvor meget det kommer til at koste mig at opsige aftalen nu.”
Den seneste henvendelse blev samme dag besvaret af indklagedes kundeservice:
”Du må meget undskylde min lidt for hårde facon i mit svar, det var ikke ment sådan, men vi har bare ikke beføjelser til at lave nogen form for ændring, og derfor bliver svaret også meget arrogant i jeres øre, så da jeg mener, at såfremt du ønsker at komme ud af lånet, så kan det ikke foregå gratis, for det er udmeldingen højere fra, og derfor lød mit svar nok meget kontant.
Jeg kan forstå, at du lige har fået dit lån ændret fra f1 til f3 herinde fra, og der må vi sige, at os i frontlinjen ikke har kendt til, at denne stigning ville komme, men du har ret, nogen har jo vidst det, vi har igennem hele 2015 fået besked på, at vi skulle ændre så mange f1-lån som muligt til minimum f3, idet man har fået påkrav om, at mængden af f1-lån skulle være kraftigt reduceret frem mod 2019, for ellers kunne vi risikere at få dårligere rating på vores obligationer, hvilket ville gøre dem svære at sælge medmindre man hæver renten, og så tager kunderne da lån andre steder.”
Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klageren uden omkostninger for ham kan ophæve låneaftalen ved betaling af kontantrestgælden til kurs 100 og flytte institut.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at han i december 2015 modtog et brev, hvori der stod, at hans lån skulle refinansieres, og at han skulle beslutte sig inden 29. januar 2016.
Han talte den 26. januar 2016 med en rådgiver hos indklagede, som ydermere anbefalede ham at skifte fra F1 til F3, jf. e-mailen fra rådgiveren af 26. januar 2016. Rådgiveren forklarede, at hun ikke kunne tage højde for renten helt specifikt, men nævnte intet om nye bidragssatser.
Han tiltrådte den 28. januar 2016 den ene af de 2 foreslåede aftaler. Den 22. februar 2016 modtog han et brev fra indklagede dateret 4. februar 2016, hvori man skrev, at man ville hæve bidragssatserne, hvilket gjorde, at hans omkostninger steg med over 3.000 kr. pr. kvartal. Han rettede henvendelse til indklagede med henblik på at ophæve refinansieringsaftalen, som i hans optik af indklagede er indgået i ond tro, idet den blev indgået kun 1 uge før, indklagede sendte brevet ud. Indklagede afviste imidlertid at fritstille ham.
Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:
Sagens kerne er, at indklagede i forhold til bidragsforhøjelsen netop ikke har ”varslet og begrundet i overensstemmelse med god skik”. I modsætning til, hvad der har været gældende for mange af de andre utilfredse kunder, har indklagede i dette tilfælde presset ham over fra et F1 til et F3 lån samt undladt at informere
om faren for bidragssatsernes store forandring bare få dage før, indklagede offentliggjorde forandringen. Den sidste e-mail fra den
26. februar 2016 dokumenterer, at indklagedes kundeservice selv kan se, at det ikke er så godt.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren den 26. marts 2013 på grundlag af lånetilbud af 11. marts 2013 fik udbetalt et 30-årigt tilpasningslån (F1) på 5.000.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. december 2022.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,45 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-19 pct. Bidraget blev pr. den 1. januar 2015 forhøjet til 0,55 pct. I forbindelse med refinansieringen den
1. april 2016 blev lånets profil ændret til tilpasningslån(F3) med afdragsfrihed frem til den 31. december 2022. Lånet refinansieres næste gang den 31. marts 2019. Bidraget blev ved refinansieringen fastsat til 0,55 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-19 pct. Med virkning pr. 1. juli 2016 er bidraget forhøjet til 0,80 pct.
Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016
Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjede indklagede bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor modtog alle privatkunder med lån hos indklagede et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betød for netop deres lån. Brevet indeholdt en begrundelse for forhøjelsen.
Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:
”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.
Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.
Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det,
…(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1.
juli 2016.
Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.
…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et
…(indklagede-lån)…
Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.
Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).
Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger
…(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til
side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at
…(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.
Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil
fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2013. Denne suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,
at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik,
at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig, og
at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Bekendtgørelse nr. 1094 af 14. september 2015 om god skik for finansielle virksomheder, som var gældende på tidspunktet for indklagedes varsling den 4. februar 2016 af bidragsforhøjelsen, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
Ӥ 6.
…
Stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal være klart fremhævet i aftalen og skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.
Stk. 4. I løbende kundeforhold kan ændringer til ugunst for kunden af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag ikke finde sted uden et forudgående varsel, der ikke må være kortere end en måned, og som indeholder en begrundelse for ændringen. For boliglån kan ændringer i gebyrer, bidrag eller andet vederlag, uanset 1. pkt. ikke finde sted uden et varsel på tre måneder eller mere. 1. og
2. pkt. gælder dog ikke ændringer, der er begrundet i udefrakommende forhold,
som den finansielle virksomhed ikke har indflydelse på. Ved ændringer i bidrag og væsentlige ændringer i andet vederlag eller ved opkrævning af et nyt vederlag, skal varslingen ske til kunden ved individuel kommunikation, inden ændringen får virkning. Såfremt kunden har ret til at opsige aftalen, skal dette fremgå af varslingen samt under hvilke betingelser, kunden kan opsige aftalen.
Denne bestemmelse finder ikke anvendelse for varsling af ændringer i skades- og livsforsikringsprodukter.”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Selv om der efter klagerens oplysninger kun gik få dage imellem indklagedes rådgivning af klageren i forbindelse med indgåelsen af refinansieringsaftalen og varslingen af bidragsforhøjelsen, finder Xxxxxx, at der ikke kan rejses kritik af indklagedes fremgangsmåde. Nævnet henviser herved til, at indklagede af blandt andet konkurrence- og fondsbørsmæssige årsager må være berettiget og forpligtet til ikke at oplyse om interne overvejelser om prisændringer. Dertil kommer, at der, uanset hvornår en prisændring offentliggøres og gennemføres, altid vil være kunder, som har disponeret kort tid før.
Uanset at rådgivningen forud for refinansiering af klagerens lån drejede sig om valg af refinansieringsprofil, hvorunder renteniveauet blev drøftet, finder Nævnet, at klageren ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort, at han derigennem er blevet garanteret eller tilsikret, at bidraget ikke kunne stige.
Nævnet finder derfor, at en eventuel indfrielse med institutskifte er undergivet låneaftalens sædvanlige vilkår for indfrielse.
Da der i aftalegrundlaget en klar hjemmel til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, og da bidragsforhøjelsen endvidere ikke kan anses for vilkårlig eller åbenbart urimelig, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.
Xxxxxx Xxxxxx / Xxxxxxx Xxxxxxx Formand Sekretariatschef