Udbudsvilkår
Udbudsvilkår
Udbud af en del af matrikel 1 dv, Kregme By, Kregme til alment- og privatboligbyggeri
Indhold
2.1 Beskrivelse af ejendommen 4
3. Projektets kravspecifikationer 6
3.1 Kvalitets- og minimumskrav til opførelse af bebyggelse på grunden 6
3.3 Boliger med 100% anvisningsret 10
3.3.2 Tilgængelighedsboliger 11
3.3.3 Målgruppe til bofællesskab 11
4. Procedure for udbud og salg 13
4.1 Lovgrundlag og budfrist 13
4.5 Tildelings- og evalueringskriterier 14
4.5.1 Beskrivelse og definering af udvælgelseskriterierne 14
4.7 Sælgers overdragelse af ejendommen 17
4.9 Udgifter til byggemodning 17
4.11 Deklaration om byggepligt og forbud mod videresalg i ubebygget stand 18
4.13 Krav til projektmateriale 18
1. Indledning
Halsnæs Kommune (herefter Sælger) udbyder i offentligt udbud én grund (herefter Ejendommen) i Kregme Syd i Frederiksværk. Ejendommen udbydes til boligbyggeri.
Ejendommen udbydes som en samlet projektgrund med henblik på at imødekomme efterspørgslen på boliger i bydelen Kregme, der er centralt placeret i forhold til infrastruktur til og fra Halsnæs kommune med både bil og offentlig transport. Kregme er en bydel i Frederiksværk beliggende i den sydlige del af Kommunen med et indbyggertal på ca. 4.400 mod ca. 31.300 i Halsnæs Kommune.
Særligt det sydligste område af Kregme er under udvikling, hvor Ejendommen er en del af et større område, der i de seneste år er blevet udstykket til parceller og rækkehuse. Samtidig er der blevet bygget et større Børnehus i Kregme.
Området Kregme Syd er lokalplanmæssigt opdelt i 7 delområder, hvilket er defineret i den gældende lokalplan. Heraf er 4 af områderne frasolgt og den sidste byggemodning heraf forventes afsluttet i 2021.
Ejendommen der udbydes udgør en del af de 7 delområder. Et centralt afsæt for udbuddet af dette delområde er, at der stilles krav om minimum 30% alment boligbyggeri, idet der ønskes en blandet beboersammensætning. Målet hermed er at skabe et område, der især kan tiltrække børnefamilier, men også formår at integrere mere sårbare målgrupper.
Derfor vil der blive lagt vægt på hvorledes projektet sikrer, at bebyggelsen bliver socialt bæredygtig, bl.a. ved at sørge for variation i boligmasse og ejerforhold, samt ved at planlægge bebyggelsen på en måde, der tilgodeser fleksibilitet og fremtidssikring i forhold til ændringer i demografien.
Samtidig vil der blive lagt vægt på, at bebyggelsen kommer til at indgå i et naturligt og gensidigt givende samspil med de omkringliggende områder og resten af Kregme.
Med denne baggrund henvender udbuddet sig især til aktører, der kan formå at løfte den almene opgave såvel som udviklingen af den private del af projektet.
Der forventes endvidere at blive opført et lægehus i Kregme Syd ved Børnehuset. Arealet til lægehuset indgår i samme lokalplandelområde, som det almene boligprojekt, men indgår ikke i nærværende udbud. Det udbudte areal er ca. 3.760 m2 og fremgår af vedlagte kortgrundlag (bilag 1). Der udarbejdes en særskilt lokalplan til dette areal.
De sidste to delområder forventes ligeledes udbudt inden for en kortere tidshorisont til parcel og tæt-lav bebyggelse. Hermed vil et fuldt udbygget Kregme Syd indeholde forskellige boligtyper som parcelhuse, rækkehuse og andre former for tæt-lav boligbebyggelse samt en blandet beboersammensætning. Ejendommen udbydes med de udbudsvilkår, der er præsenteret i dette materiale og de dertilhørende bilag, som angivet i bilagslisten.
2. Den udbudte ejendom
Udbuddet omfatter en del af xxxx.xx. 1dv Kregme By, Kregme, herefter kaldet ’Ejendommen’. Ejendommen omfatter det viste område i bilag 1, og udgør ca. 54.950 m2, inklusiv vejarealer.
Ejendommen støder op til parceller med ældre og nybyggede parcelhuse, et børnehus, jernbanen og et landbrugsareal, som er privat ejet. Grunden ligger nær offentlig transport, med gode busforbindelser til f.eks. Frederikssund og tog til Hillerød. Med bil ligger området tæt på hovedveje til Frederikssund eller Roskilde samt til Hillerød og København.
Bygningsmæssigt består de omkringliggende områder primært af parcelhuse og sommerhuse.
Der er et mindre erhvervsområde med placering ved Lille Kregme Station. I dette område ligger der også en Rema 1000. Bydelen har i øvrigt en Netto, som den anden dagligvarebutik.
Ejendommen har tidligere været anvendt til landbrugsformål. Området er lettere kuperet med de højest liggende områder mod nordvest og øst, mens der er lavest mod sydøst.
Det er af Sælger besluttet, at Ejendommen udlægges til boligformål for helårsbeboelse. Minimum 30% af boligbebyggelsen skal allokeres til almene boliger. Dertil kommer fællesanlæg, grønne anlæg, parkeringspladser, stier, veje samt tekniske anlæg.
Kommuneplansramme
Området er omfattet af rammeområde 6.B5 i kommuneplanen. Rammen indeholder de generelle retningslinjer for Kregme syd, dog har Byrådet d. 27. maj 2021 godkendt, at der på Ejendommen kan bygges både tæt-lav og etagebyggeri i maksimalt to etager med en maksimal højde på 8,5 meter.
Lokalplanramme
Ejendommen er på nuværende tidspunkt omfattet af Lokalplan 6.26 - for et boligområde i den sydlige del af Kregme og Tillæg nr. 1 til lokalplan 6.26. - for et boligområde i den sydlige del af Kregme. Det udbudte projektet kræver en ny lokalplan for område E, hvilket betyder at forholdene i lokalplan 6.26 bortfalder. Dog har kommunen en række krav til den nye lokalplan, hvilke er beskrevet i nærværende udbudsmateriale.
Sælger ønsker et blandet boligområde, der er rustet til fremtiden, og som har fokus på bæredygtighed, fællesskab og biodiversitet. Byggeriet skal opføres, så det tilpasser sig det omkringliggende landskab, inviterer naturen ind og åbner sig op for det omkringliggende boligområde og rummer fællesområder, der har plads til ophold og leg.
Grønne områder skal integreres i byggeriets helhed som fælleshaver, sikre naturlig variation i landskabet og understøtte en bred biodiversitet. Udeområderne skal tilbyde alle beboere mindre private uderum (altaner, terrasser, haver) samt havefællesskaber og grønne områder, der forbinder området med den omkringliggende natur. Haverne og de grønne områder skal danne rammerne for et aktivt udendørs fællesskab med ophold, dyrkning og naturoplevelser.
Kregme kirkesti spiller en central rolle for området, da den skaber en forbindelse mellem kirken og togstationen, og der vil i lokalplanen blive stillet krav om en grøn kile omkring stien, som sikre offentlig adgang. Det er et ønske at Kregme kirkesti skal bibeholdes som sti for gående og cyklende, hvilket betyder at vejadgang skal etableres andetsteds.
Byggeriet skal tage højde for, at der skal holdes en afstand til jernbanen på 25 meter fra jernbanens spormidte, pga. vibrationer. Herudover skal byggeriet etablere en grønning langs Præstesvinget som følger princippet for delområdegrænsen i den nuværende lokalplan 06.26, Bilag 1.
Regnvand skal håndteres lokalt, og ønskes tænkt ind i boligområdets landskab, gerne med vejsidebede og lavninger. Der henvises til de allerede etablerede LAR områder.
Hegning skal ske med levende hegn og ikke højere end 1,1 meter, for at sikre et grønt og åbent udtryk. Fast hegn kan tillades i mindre grad i forbindelse med bebyggelser.
Det kan forventes, at der skal udarbejdes ny VVM vurdering. Udarbejdelsen påhviler Køber.
De geotekniske forhold er ikke blevet undersøgt, hvad således påhviler Køber.
Tidligere fund vidner om stor aktivitet på stedet gennem mange årtusinder. Der er derfor gennemført en arkæologisk forundersøgelse af området. Der har dog ikke været fund af betydning, og museet har ikke udtrykt ønske om bevaring af kulturarvsarealer omkring kirken.
Museumslovens § 27, stk. 2 betyder, at alt arbejde skal indstilles, hvis der afdækkes eller berøres et fortidsminde. Fundet skal straks anmeldes til Museum Nordsjælland. Lokalplanprojektet er i øvrigt omfattet af lovens kapitel 8 om sikring af kultur- og naturarven samt af § 23 om samarbejde mellem museerne, plan- og fredningsmyndighederne om sikring af væsentlige bevaringsværdier.
3. Projektets kravspecifikationer
3.1 Kvalitets- og minimumskrav til opførelse af bebyggelse på grunden
Sælger vil ved tildelingen lægge vægt på, at den foreslåede bebyggelse fremstår med høj arkitektonisk kvalitet. Byggeriet skal i dets udformning og indretning tilpasse sig det omkringliggende landskab og have et imødekommende udtryk. Byggeriets ønskes udført i en god materialemæssig standard, med fokus på bæredygtige materialevalg med lang levetid, lavt ressourceforbrug og minimal miljøpåvirkning. Byggeriet skal være designet med fokus på at minimere udgifterne til drift og vedligehold, med henblik på at holde huslejen på et overkommeligt niveau især i den almene del.
Halsnæs Kommune stiller endvidere krav om at bebyggelsen skal have fokus på bæredygtighed. Disse krav uddybes i afsnittet ’Krav til bæredygtighed’ .
Boligbebyggelsen:
Herunder er oplistet de overordnede rammer for bebyggelsen.
• Bebyggelsesprocenten fastholdes på 30%.
• Bebyggelsen opføres som tæt-lav, i op til 2 etager.
• Den maksimale højde er 8,5 meter.
Den almene del af boligbyggeriet
Mindst 30% af bebyggelsen skal udgøres af almennyttige boliger med følgende krav til boligtypefordeling:
Boligtypologier (alment byggeri med 100% anvisningsret) | |||
Målgruppe | Krav til boligtypologier | Xxxxx / stk. | Gennemsnitlige bruttoareal /m2 |
Familier med et handicappet medlem | 4-5V Familier m/ handicap | 4 | 130 |
Alment seniorbofællesskab* | 1-2V | 16+2 | 55 |
Almene ungdomsboliger | 1V | 7 | 35 |
* boliger med mulighed for kommunal anvisningsret. Se afsnit 3.3.3 for yderligere information om muligheden herfor.
Boligtypologier (alment byggeri uden 100% anvisningsret) | |||
Målgruppe | Krav til boligtypologier | Xxxxx / stk. | Gennemsnitlige bruttoareal /m2 |
Fortrinsvis familieboliger | En større del allokeres til boliger med en størrelse på ca. 120m2. | - | 90 |
Almene familieboliger og almene familieboliger til familier med et handicappet medlem Størstedelen af byggeretterne til den almene bebyggelse skal allokeres til almene familieboliger på ca. 120 m2. Byggeretterne kan dog frit disponeres, såfremt gennemsnitsstørrelsen på 90 m2 overholdes og at boligerne målrettes familier.
Endvidere skal 4 af boliger indrettes med øgede krav til tilgængelighed og med en gennemsnitsstørrelse på ca. 130m2. Der henvises til afsnittet om tilgængelighed for kravspecifikationerne hertil. Disse boliger er tiltænkt børnefamilier med et handicappet familiemedlem. I afsnit 3.3.2 kan læses mere om denne målgruppe samt rammevilkårene for indgåelse af en udlejningsaftale vedr. disse boliger.
Bofælleskab
Bofællesskabet skal bestå af 16 stk. 2V boliger, med en gennemsnitlig størrelse på 55 m2, samt fællesarealer og –faciliteter svarende til 2 boligenheder, som understøtter det sociale samvær blandt beboerne.
Boligerne skal indrettes i to længer med 8 boliger og et fælleslokale. Fællesarealerne skal udgøre to selvstændige enheder i hver længe, således at arealerne potentielt kan omdannes til boliger, såfremt behovet herfor måtte ændre sig over tid.
Fællesarealerne skal indeholde køkken, spiseområde, opholdsstue, samt toiletfaciliteter og depot. Både boliger og fællesarealer skal indrettes med øgede krav til tilgængelighed.
Der lægges vægt på, at der i planlægning og placering af bofællesskabet tages hensyn til
indpasning af målgruppens særlige behov, herunder styrkelse af ’det lille fællesskab i det store
fællesskab’. Det er dog også vigtigt, at der arbejdes med en fleksibel løsning, som er fremtidssikret i forhold til ændret boligefterspørgsel.
Udgangspunktet er, at der skal etableres et almindeligt seniorbofælleskab til 16 beboere. Alternativt skal kommunen have mulighed for at anvise sårbare seniorer og midaldrende borgere, der har behov for en bolig i et fælleskab med andre borgere i samme livssituation som dem selv. I sidstnævnte tilfælde vil der skulle indgås en udlejningsaftale med 100% anvisningsret til alle 16 boliger. Det henstår imidlertid Sælger at beslutte om kommunen ønsker anvisningsretten. I afsnit
3.3.3 beskrives mere omkring målgruppen og rammevilkårene for indgåelse af en udlejningsaftale vedr. disse boliger.
Ungdomsboliger
Derudover skal der etableres 7 almene ungdomsboliger, som kommunen kan anvise til unge under uddannelse, som har brug for lidt støtte i dagligdagen. Disse boliger skal være små 1-værelses
ungdomsboliger, med en gennemsnitsstørrelse på 35 m2. Se nedvidere afsnit 3.3.1 omkring målgruppen og rammevilkårene for indgåelse af en udlejningsaftale vedr. disse boliger.
Den private del af boligbyggeriet:
Den resterende bebyggelse, dvs. maksimalt 70% af Ejendommens byggeret kan udgøres af private leje-, andels- eller ejerboliger. Boligtyperne kan i det private projekt disponeres frit, dog lægges der vægt på, at der samlet set skabes et boligområde med god variation i både boligtyper og ejerforhold.
Det er ikke Sælges ønske, at området opdeles fysisk i en almen og en privat bebyggelse, men derimod at boligerne blandes så der skabes fællesskaber på tværs af ejerforhold, så vidt det er muligt i forhold til drift heraf.
Dette for at sikre et socialt bæredygtigt og fremtidssikret boligområde, med et bredt repræsentativt udsnit af beboere, og hvor der er mulighed for at flytte internt, hvis den enkelte beboers boligbehov ændres over tid.
Private boliger ønskes opført med et gennemsnitligt bruttoareal på 90 m2.
Alternative boformer, som boligfællesskaber o.l. er ligeledes tilladt, dog skal disse planlægges med fokus på fleksibilitet, og de gennemsnitlige brutto boligstørrelser skal overordnet set overholdes.
Øvrige funktioner:
Der skal indrettes fælles miljøanlæg, som lever op til bestemmelserne i Ny affaldsordning Halsnæs, på en hensigtsmæssig måde. De skal placeres fornuftigt af hensyn til indsamling og genbrug.
Der stilles krav om etablering af et eller flere indendørs fælleslokaler i bebyggelsen, som er tilgængelige for hele områdets beboere. Fælleslokalerne skal skabe et grundlag for at beboerne kan mødes på tværs og skabe rammerne for et aktivt foreningsliv. Det kan være lokaler der understøtter sociale aktiviteter blandt beboerne, som fx hobbyværksteder, væksthus mv.
Herudover skal hver bolig have adgang til ca. 5m2 depotrum i form af f.eks. skur som skal være tilgængelige for barnevogne etc.
Arkitektur:
Projektet skal i sin form og arkitektur fremstå med en rød tråd igennem området og tilpasse sig landskabet mod syd.
Der stilles endvidere krav om, at byggeriet skal være bæredygtigt. Disse krav uddybes i afsnittet ’Krav til bæredygtighed’ .
Ubebyggede arealer:
Mindst 50% af grundarealet skal udlægges til etablering af grønne friarealer, i form af private og fælles opholdsarealer, nyttehaver o.l. De grønne friarealer ønskes så vidt muligt planlagt med fokus på at understøtte biodiversiteten og den ’vilde’ natur. Beplantningen af de grønne arealer skal lagre CO2 og bidrage til forbedret biodiversitet, samt give rekreativ værdi for kommende beboere og besøgende.
Vejadgang og parkering:
Vejprofiler på Arealet skal udlægges iht. Lokalplan 6.26, bilag 5.
Præstesvinget forbliver den stamvej, der forbinder beboelsesområdet i Kregme Syd med Frederikssundsvej.
Der etableres maksimum to adgangsveje fra Præstesvinget og ind til området, men skal anlægges med hensyntagen til lægehuset, der forventes etableret ved Daginstitutionen på den nordlige side heraf. Det nøjagtige tracé kan udformes, så det passer bedst til at foreslåede projekt.
Der skal udlægges areal til alle nødvendige interne veje.
Arealet skal kunne håndtere indkørsels- såvel som parkeringsforhold. Dvs. at parkeringsnormen skal kunne håndteres inden for de ca. 54.950 m2. Ifølge Kommuneplanen er kravet 1,5 pladser a’ 2,5 m x 5 m pr. beboelse for tæt/lav-bebyggelsen. Dertil kommer krav til gæsteparkering: 1 gæsteparkeringsplads pr. 20 bolig. Eventuelle delebilsordninger forventes etableret på
eksisterende parkeringspladser. Herudover forventes det at der vil blive etableres parkeringspladser for folk med handicap efter gældende retningslinjer. Tilmed forventes det, at der vil blive etableret cykelparkering.
Etablering af elladestandere skal være opført i overensstemmelse med gældende lovgivning på området i forbindelse med nybyg.
Området skal forsynes med cykelstier og gangstier, således at beboerne nemt at komme til offentlig transport eller indkøb uden at skulle starte bilen.
Tilgængelighed:
Boliger, der er omfattet øgede krav til tilgængelighed, skal indrettes så de overholder retningslinjerne i SBIs anvisning 249 svarende til Kvalitetsniveau B.
Dette omfatter bl.a.:
• Niveaufri adgang til indgange og til alle rum
• Lave eller ingen dørtrin
• Brede døråbninger
• Rummeligt toilet/badeværelse
De fælles adgangs- og opholdsarealer på terræn, skal ligeledes udformes i henhold til retningslinjerne i SBIs anvisning 249, kap. 1, så der sikres, at adgangsforhold til boliger og fællesfaciliteter er tilgængelige for personer med handicap.
Halsnæs Kommune ønsker en helhedsorienteret tilgang til projektets bæredygtighed, der tager hensyn til både miljømæssige, økonomiske og sociale aspekter.
Det betyder kort sagt, at byggeriet skal belaste miljøet mindst muligt, at dets samlede økonomi fra opførelse til nedrivning skal være så god som mulig, og at byggeriet skal være så godt som muligt at opholde sig i og omkring for mennesker.
Bebyggelsen skal fremstå som et sundt og miljøvenligt byggeri, hvor der både er tænkt på bæredygtige materialer, bygningernes indeklima og på genanvendelse af materialerne efter en eventuel nedrivning. Miljøhensynet integreres i alle faser af bygningens "liv" – fra projektering, til opførelse, drift og senere bortskaffelse, og skal indarbejdes på tværs af de enkelte fagdiscipliner, så disse så vidt muligt understøtter hinanden.
Det er ikke et krav fra Halsnæs Kommunes side, at et byggeri opnår en bæredygtighedscertificering som f.eks. en DGNB-certificering.
Ved evalueringen af kvaliteten af projektets bæredygtighed vil der dog blive lagt vægt på, hvorledes projektets bæredygtighed vil blive dokumenteret og sikret. Kommunen forventer, at bebyggelsen på arealet lever op til kravene fra Bæredygtighedsklassen, som de er defineret, når kravene herfra indfases i Bygningsreglementet i 2023.
Bebyggelsen skal derfor inddrage følgende hensyn til bæredygtighed:
• Ressourceeffektive byggematerialer, som reducerer materialernes samlede klimapåvirkning i løbet af hele byggeriets levetid.
• Miljøvenlige byggematerialer, der sikrer et godt indeklima og ikke indeholder problematiske stoffer.
• Klimavenlige energiløsninger. Nyt boligbyggeri skal opføres, så det som minimum lever op til bygningsreglementets frivillige energiklasse, bygningsklasse 2020.
• Fokus på gode dagslysforhold og et godt akustisk miljø i boligerne.
• Løsninger med cirkulært byggeri, som bl.a. kan omfatte håndtering af affald og ressourceforbrug på byggepladsen, og genanvendelse af byggematerialerne efter en eventuel nedrivning.
• Økonomiske betragtninger skal medtage omkostninger til både opførelse, drift og vedligehold, og med afsæt i levetidsomkostninger vælges den totaløkonomisk set bedste løsning.
• Opsamling og genanvendelse af regnvand, samt anden optimering af vandforbrug og vandbesparende foranstaltninger.
3.3 Boliger med 100% anvisningsret
Det kommende boligbyggeri skal kunne indpasse forskellige typer af beboere, der både er i forskellige aldre og livsituationer. Derfor lægger Sælger i tilbudsgivningen vægt på, hvorledes de forskellige målgrupper håndteres i det kommende projekt, herunder hvorledes målgrupperne er integreret i det samlede byggeri for en blandet beboersammensætning. Ud over områdets tilpasning til familier og til dels seniorer, er det et krav, at nedenstående målgrupper indpasses i det almene byggeri. Målgrupperne vil indgå en lejeaftale med boligselskabet, men Sælger vil i den fremtidige udlejningsaftale stille krav om 100% anvisningsret til disse boliger. Projektet skal evne at integrere de beskrevne målgruppernes forskellige behov i en blandet bebyggelse, hvor både fællesskabet og muligheden for at leve et selvstændigt liv på lige vilkår med andre beboere, vægtes højt.
Målgrupperne beskrives i de følgende afsnit, hvor rammen for udlejningsaftalen deslige er skitseret.
Målgruppen består af unge i alderen 17-29 år, der kan have behov for støtte til daglig livsførelse, men som vurderes at opnå det bedste resultat i deres støtteforløb ved at bo i egen bolig.
Målgruppen vil typisk består af unge med autisme (mildere grad) og modtager støtte i eget hjem. Der vurderes at være behov for i alt 7 ungdomsboliger til målgruppen, der skal indpasses i det samlede projekt. Dvs. at boligerne skal indpasses i byggeriet til de andre målgrupper, for at sikre et godt bomiljø.
Ungdomsboligerne skal have en gennemsnitsstørrelse på ca. 35m2 og maksimalt have en husleje og aconto forbrug på et niveau, der alene kan betales med SU takster. Endvidere vil de unge skulle modtaget støtte i eget hjem, hvorfor der ikke stilles krav om særskilte fælleslokaler eller personalefaciliteter til denne målgruppe.
Rammevilkår for udlejningsaftalen
Med tilbudsgivningen accepteres hermed følgende rammevilkår for udlejningsaftalen vedrørende 7 Ungdomsboliger.
• Der stilles 7 ungdomsboliger til rådighed.
• Ungdomsboligerne skal have en størrelse på 35m2.
• Lejen skal ligge i et niveau, der gør det muligt for den unge at kunne betale husleje og a conto forbrug med en indkomst på SU og uden indregning af studiejobs.
• Kommunen tildeles 100% anvisningsret til de pågældende boliger.
• At udlejningsaftalen kan genforhandles efter 4 år.
Den anden målgruppe, der skal indpasse er familier med et handicappet barn eller hvor et andet medlem i familien er handicappet. Der er et behov for at kunne tilbyde et mindre antal lejeboliger, som kan understøtte familier, hvor et medlem er handicappet. De boliger som kommunen anviser til i dag er typisk ikke store nok til en familie, hvor familien består af mere end et barn. Derudover er boligerne typisk placeret i kvarterer, der ikke understøtte et familieliv.
Derfor skal der indpasses 4 boliger i området til familier med et handicappet familiemedlem. Boligerne skal have øget tilgængelighed både indvendig og udvendig. Se endvidere afsnit 3.1, hvor tilgængelighedskrævende er oplistet.
Endvidere vil boligerne være klassificeret som familieboliger, men med fortrinsret til familier, der har behov for øget tilgængelighed.
Boligerne kan placeres ved siden af hinanden, fx som rækkehuse, men skal integreres med den øvrige bebyggelse for opnåelse af en social bæredygtighed i det samlede område.
Rammevilkår for udlejningsaftalen
Med tilbudsgivningen accepteres hermed følgende rammevilkår for udlejningsaftalen vedrørende 4 boligenheder til familier med et handicappet familiemedlem.
• Der stilles 4 boliger til rådighed i afdelingen.
• Boligerne skal have en størrelse på 120-135m2 med minimum 4 værelser.
• Boligerne skal være indrettet med øget tilgængelighed udvendigt og indvendigt efter standarderne SBIs anvisning 249.
• Lejen skal ligge i et overkommeligt niveau.
• Kommunen tildeles 100% anvisningsret til de pågældende boliger, der klassificeres som familieboliger.
• At udlejningsaftalen kan genforhandles efter 4 år.
3.3.3 Målgruppe til bofællesskab
Bofælleskabet skal henvende sig til beboere, der er har behov for et fælleskab, men samtidig understøtter muligheden for den enkelte beboer at være sig selv. Det betyder samtidig, at bofælleskabet skal indpasses i det samlede boligprojekt på en sådan måde, at byggeriet inviterer til et lille fællesskab i det større fælleskab. Derfor skal der også tages højde for at de nære omgivelser omkring bofælleskabet inviterer til ro.
Det henstår Sælger at afklare hvilke beboere og dermed målgruppe, der konkret skal indpasses i boligerne til bofællesskabet. Dvs. om det er mulighed 1 eller mulighed 2, der besluttes udmøntet i forbindelse med det endelige projekt. Sælger forbeholder sig retten til at afvente det endelige valg og dermed beslutning af målgruppen i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen for Ejendommen.
• Mulighed 1: bofælleskabet skal anvendes som et almindeligt seniorbofælleskab, hvor Halsnæs Kommune ikke tildeles en særlig anvisningsret.
• Mulighed 2: boligerne til bofælleskabet skal alene anvendes til sårbare seniorer og midaldrende borgere, som bliver anvist af Halsnæs kommune.
Uanset om Sælger vælger at bofællesskabet skal anvendes til almindeligt bofælleskab, eller med 100% kommunal anvisning, skal boligerne have den samme fysiske udformning, som beskrevet i afsnit 3.1. Det betyder, at det alene er målgruppen til boligerne, som henstår at blive afklaret.
Mulighed 1: beskrivelse af målgruppen
I tilfælde af at beslutningen tilfalder mulighed 1 indgår boligerne til et bofællesskab målrettet seniorer, hvor der imellem selskabet og Halsnæs Kommunen indgås en udlejningsaftale for almindelige seniorbofælleskaber.
Mulighed 2 Beskrivelse af målgruppen
I tilfældet af at Sælger beslutter, at boligerne alene skal anvises til sårbare borgere vil beboermålgruppen være som beskrevet herunder.
Målgruppen er borgere i alderen 40+. Fælles for dem er, at de kan have en psykisk lidelse, hvorfor de modtager socialpædagogisk støtte. Nogle af beboerne vil ydermere have behov for kompenserende og omsorgsorienteret indsats i forhold til at kunne bo selv samt kan have behov for hjemmehjælp og et øget behov for hjælpemidler.
Samtidig har de brug for at bo i et fælleskab, hvor de beboerne imellem kan støtte hinanden, og hvor de både kan modtage fælles støtte fra personale, der vil være til stede om morgenen og eftermiddagen.
Borgerne bor i deres egen bolig og i fællesskabet foregår aktiviteter som fælles spisning, møder, aktiviteter mv. ligesom fælleshuset også er et sted for beboerne at mødes uformelt.
Det er en gruppe mennesker, som har behov for stabilitet og rolige omgivelser samt et trygt naboskab. Det kan dog ikke forventes, at de deltager aktivt i aktiviteter i boligforening mv.
Rammevilkår for udlejningsaftalen
Med tilbudsgivningen accepteres hermed følgende rammevilkår for udlejningsaftalen vedrørende sårbare midaldrende og seniorer, såfremt Sælger beslutter at boligerne i skal kunne anvises til mere sårbare borgere.
• Der stilles 16 boliger til rådighed samt 2 boliger til fællesarealer, som beskrevet i afsnit 3.1.
• Boligerne skal have en gennemsnitsstørrelse på 55 m2, samt fællesarealer og –faciliteter svarende til 2 boligenheder, som kan understøtte det sociale samvær blandt beboerne
• Lejen skal ligge i et niveau, der gør det muligt for en folkepensionist at kunne betale lejen inkl. a conto vand og varme.
• Kommunen tildeles 100% anvisningsret til de pågældende boliger, der klassificeres som familieboliger.
• At udlejningsaftalen kan genforhandles efter 4 år.
4. Procedure for udbud og salg
Ejendommen udbydes til salg af Halsnæs Kommune i henhold til bekendtgørelse nr. 396 af d. 03.03.2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme. Det indebærer, at køber opfordres til at fremkomme med bindende tilbud om køb af ejendommen på de angivne vilkår.
Ejendommen udbydes i perioden d. 16 juli – 07. september 2021.
Skriftligt købstilbud skal angives med fast kontant pris på vedlagte tilbudsblanket (bilag 2). Hermed godtages hverken relative eller variable bud ikke.
Den udfyldte og underskrevet tilbudsblanket (bilag 2) samt projektmateriale fremsendes på e-mail til Udviklings- Xxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx X. Xxxxxxxxx på xxxxx@xxxxxxxx.xx med emnefelt: ”Fortroligt – tilbud på matr. nr. 1dv, Kregme By, Kregme – alment projekt”.
Hermed er tilbudsfristen fastlagt til d. 07. september kl. 12:00.
Der kan endvidere rette henvendelse til Ejendoms- og xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx X. Xxxxxxxxx, på xxxxx@xxxxxxxx.xx (fra uge 31) eller planlægger, Xxxx Xxxxx Xxxxx, på xxxxx@xxxxxxxx.xx (i uge 29) for spørgsmål til udbuddet.
Tilbudsgiver skal vedstå sit købstilbud i 12 uger.
Det vil I august og september være muligt at booke møder med Sælger, hvor spørgsmål til udbudsvilkår- og materiale kan stilles.
Ejendommen udbydes med en mindstepris på 16.250.000 kr. inkl. moms.
Sælger vurderer, om de indkommende tilbud er konditionelle, hvor pris er et væsentligt, dog ikke det eneste kriterie i udvælgelsen. I pkt. 4.4-4.5 fremgår en opsummering af de udvælgelseskriterier, som de indkommende bud vil blive evalueret ud fra.
Xxxx.xx. 1dv, Kregme By, Kregme har forud for udstykningen en samlet offentlig ejendomsvurdering på 49.604.800 kr., idet det dog bemærkes, at dette omfatter et væsentligt større areal på i alt 188.512 m2, hvorfra frastykkes Ejendommen til nærværende projekt på ca. 55.960 m2.
Efter tilbudsfristen behandles de indkommende bud ud fra de beskrevet kravspecifikationer og udvælgelseskriterier, som angivet i nærværende udbudsmateriale og dertilhørende bilag.
Halsnæs Kommune er ikke forpligtet til at sælge ejendommen, men kan forkaste samtlige tilbud eller søge at opnå overbud i henhold til bekendtgørelse nr. 396 af 03. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens, henholdsvis regionens faste ejendomme.
De indkommende bud behandles i Økonomiudvalget d. 10. november 2021 og i Byrådet d. 18. november 2021. Senest 7 dage herefter gives en tilbagemelding til alle tilbudsgivere, hvorefter købsaftalen indgås med køber og opstart af planproces mv. igangsættes i tæt samarbejde med kommunens Planafdeling.
4.5 Tildelings- og evalueringskriterier
Ud over udfyldelse af den vedlagte tilbudsblanket er det påkrævet, at tilbudsgiver i sit projekt forholder sig til nedenstående kriterier. Tildeling af ejendommen sker på baggrund af tildelingskriteriet bedste forhold mellem pris og kvalitet. Dette kriterie skal vurderes på baggrund af nedenstående underkriterier.
Vægtningen af de fire underkriterier fremgår ligeledes af nedenstående.
Id. | Type | Kategori | Vægtning, % |
1 | Kvantitativ | Pris (som angivet i pkt. 4.2) | 55 |
2 | Kvalitativ | Disponering af byggeretterne til det private formål | 10 |
3 | Kvalitativ | Målgrupper med 100% anvisningsret | 15 |
4 | Kvalitativ | Byggeri og arkitektur | 20 |
100% |
Nedenstående underkriterier indgår i evalueringen uanset Sælgers valg af mulighed 1 eller mulighed 2 i henhold til hvilke beboer, der skal indpasses i bofællesskabet, som beskrevet i afsnit 3.
4.5.1 Beskrivelse og definering af udvælgelseskriterierne
Herunder er underkriterierne oplistet og defineret.
Kriterie 1: Pris
Ved vurdering af dette underkriterium vil der blive lagt vægt på, ved hvilket af de indkommende tilbud Sælger opnår den højeste købesum.
• Ejendommen er udbudt med en mindstepris på kr. 16.250.000 inkl. moms.
Evalueringsmetode:
Sælger tildeler point på baggrund af en lineær interpolationsmodel.
Tilbuddet med det højeste købstilbud tildeles 10 point. 0 point svarer til et købstilbud der er 25 % lavere end det højeste købstilbud. Købstilbud mellem disse to yderpunkter tildeles point ved lineær interpolation.
Spredningsprocentsatsen er fastsat på baggrund af den forventede, maksimale spredning af de indkomne tilbud.
Hvis den faktiske spredning mellem de indkomne tilbud for så vidt angår dette underkriterie overstiger 25 % og er under eller lig 30 %, forhøjes procentsatsen for spredningen til 30 % i den lineære interpolationsmodel, og så fremdeles i intervaller på 5 %.
Kriterie 2: Disponering af byggeretterne til det private formål
Ved vurderingen af dette underkriterie vil der blive lagt vægt på:
• I hvor høj grad tilbudsgiver i sit projektoplæg sikrer, at bebyggelsen bliver socialt bæredygtig, bl.a. ved at sørge for variation i boligmasse og ejerforhold, samt ved at planlægge bebyggelsen på en måde, der tilgodeser fleksibilitet og fremtidssikring i forhold til ændringer i demografien.
• I hvor høj grad bebyggelsen, som ikke vedrører den almene del, kan udgøres af private leje-
, andels- eller ejerboliger, hvor der endvidere vil blive lagt vægt på, at der samlet set skabes et boligområde med god variation i både boligtyper og ejerforhold. Formålet er at sikre et socialt bæredygtigt og fremtidssikret boligområde, med et bredt repræsentativt udsnit af beboere, og hvor der er mulighed for at flytte internt, hvis den enkelte beboers boligbehov ændres over tid.
Evalueringsmetode
Sælger tildeler point på en skala fra 0 til 10 med udgangspunkt i en samlet bedømmelse af Tilbudsgivers opfyldelse af underkriteriet.
0 point tildeles et konditionsmæssigt tilbud med dårlig opfyldelse af kriterierne. 5 point tildeles et tilbud med en tilfredsstillende opfyldelse af kriterierne. 10 point tildeles et tilbud med bedst mulige opfyldelse af kriterierne. Imellem 0, 5 og 10 point tildeles hele point baseret på tilbuddets opfyldelse af kriterierne.
Kriterie 3: Håndtering af målgrupperne med 100% anvisningsret
Ved vurderingen af dette underkriterie vil der blive lagt vægt på tilbudsgiverens samlede beskrivelse og stillingtagen til de mere sårbare målgrupper, herunder hvordan de integreres i det samlede boligbyggeri med afsæt i deres livssituation og behov. Endvidere vil der blive lagt vægt på størrelsen på lejen for de pågældende boligtyper.
Dette underkriterie opdeles i tre målgrupper, hvor der vil blive lagt vægt på følgende:
• Ungdomsboliger:
o I evalueringen vil der blive lagt vægt på:
▪ I hvor høj grad tilbudsgiver i sit projekt formår at indpasse og integrere den unge målgruppe i det samlede boligbyggeri.
▪ De unge, der forventes anvist til ungdomsboliger, vil modtage støtte i eget hjem, eksempelvis ALD træning. De vil være i gang med en uddannelse, men har ikke nødvendigvis ressourcer til at varetage et fritidsjob. Derfor vil der blive lagt vægt på, i hvor høj grad lejen holdes på et niveau, der gør dette muligt (jf. pkt. 3.3.1)
▪ I hvor høj grad, boligerne placeres således, at de unge opnår en oplevelse af at være en del af en normal hverdag. I forlængelse heraf er det ikke et krav, at boligerne er placeret ved siden af hinanden, men kan ligge spredt for at
undgå en ”klynge dannelse”.
• Familier med et handicappet medlem:
o I evalueringen vil der blive lagt vægt på:
▪ I hvor høj grad tilbudsgiver i sit projekt formår at indpasse familier med et handicappet medlem/barn, så de indgår i det øvrige boligmæssige miljø.
▪ I hvor høj grad det øgede behov for tilgængelighed imødekommes i relation til boligens indvendige og udvendige indretning og forhold, herunder plads til kørestolsbrug i og uden for hjemmet.
▪ I hvor høj grad, der tages hensyn til en overkommelig leje for boligerne.
• Målgruppe til bofællesskab
o I evalueringen vil der blive lagt vægt på:
▪ I hvor høj grad bebyggelsen til denne målgruppe indrettes til bofællesskab og i et mere roligt og afskærmet del af området. Borgerne har behov for at være i et roligt og afskærmet miljø af boligområdet, men placeringen skal dog samtidig have en sammenhæng med den øvrige bebyggelse.
▪ I hvor høj grad boligerne integreres i det samlede boligbyggeri uanset om byggeriet vil blive anvendt til seniorbofælleskab eller til fællesskab for borgere i alderen 40+ med et større eller mindre behov for hjemmehjælp og socialpædagogisk støtte i eget hjem.
▪ I hvor høj grad der tages hensyn til et lejeniveau, der kan betales af en indkomst, der svarer til hvad en folkepensionist får udbetalt.
Evalueringsmetode
Sælger tildeler point på en skala fra 0 til 10 med udgangspunkt i en samlet bedømmelse af Tilbudsgivers opfyldelse af kriterierne anført i de tre målgrupper anført i a til c.
0 point tildeles et konditionsmæssigt tilbud med dårlig opfyldelse af kriterierne. 5 point tildeles et tilbud med en tilfredsstillende opfyldelse af kriterierne. 10 point tildeles et tilbud med bedst mulige opfyldelse af kriterierne. Imellem 0, 5 og 10 point tildeles hele point baseret på tilbuddets opfyldelse af kriterierne.
Kriterie 4:Områdets byggeri- og arkitektur
Ved vurderingen af dette underkriterie vil der blive lagt vægt på:
• I hvor høj grad den foreslåede bebyggelse fremstår med høj arkitektonisk kvalitet.
• I hvor høj grad byggeriet i dets udformning og indretning tilpasses i det omkringliggende landskab, samt har et imødekommende udtryk.
• I hvor høj grad byggeriet udføres i en god materialemæssig standard, med fokus på bæredygtige materialevalg med lang levetid, lavt ressourceforbrug og minimal miljøpåvirkning.
• I hvor høj grad udeområder udformes og indrettes, så det passer ind i det omkringliggende landskab og indbyder til ophold.
• I hvor høj grad byggeriet skal være designet med fokus på at minimere udgifterne til drift og vedligehold med henblik på at holde huslejen på et overkommeligt niveau.
• I hvor høj grad tilbudsgiver formår at etablere et eller flere indendørs fælleslokaler i bebyggelsen, som er tilgængelige for hele områdets beboere.
Evalueringsmetode
Sælger tildeler point på en skala fra 0 til 10 med udgangspunkt i en samlet bedømmelse af Tilbudsgivers opfyldelse underkriteriet.
0 point tildeles et konditionsmæssigt tilbud med dårlig opfyldelse af kriterierne. 5 point tildeles et tilbud med en tilfredsstillende opfyldelse af kriterierne. 10 point tildeles et tilbud med bedst mulige opfyldelse af kriterierne. Imellem 0, 5 og 10 point tildeles hele point baseret på tilbuddets opfyldelse af kriterierne.
Køber skal senest 10 dage efter, at Sælger har meddelt accept stille en bankgaranti på hele købesummen overfor sælger til sikkerhed for betalingen heraf på forfaldsdagen. Gyldigheden af betalingsgarantien må ikke være tidsbegrænset.
Garantibeløbet skal udbetales efter skriftlig anmodning, når der er tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst pr. overtagelsesdagen.
4.7 Sælgers overdragelse af ejendommen
Ejendommen overtages den 1. i en måned efter endeligt tinglyst skøde, dog kan senere overtagelse aftales.
Køber overtager ejendommen som den er og forefindes og Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for Ejendommen bortset fra vanhjemmel.
Køber bemyndiges til at foretage udstykning af arealet så snart der er indgået endelig købsaftale om arealet. Omkostningerne til udstykningen bæres af Køber.
Køber vil endvidere skulle indgå i den kommende Grundejerforening for området Kregme Syd.
Alle udgifter til byggemodning, tilslutningsafgifter samt evt. arkæologiske udgravninger påhviler Køber.
Det påhviler endvidere køber at bekoste udarbejdelsen af lokalplanen.
Byggemodning vedrører hele Ejendommen, herunder anlæg og etablering af veje, etablering af vejafskæring mellem området og Præstesvinget, anlæg af stier, beplantning, belysning samt diverse tilslutningsafgifter.
Når der er indgået en betinget købsaftale med den vindende tilbudsgiver, skal den vindende tilbudsgiver (herefter Køber) færdigudvikle projektet og udarbejde et endeligt projektforslag. Færdigudviklingen af Købers projekt skal i videst mulige omfang opfylde Halsnæs Kommunes ambitioner og ønsker for Ejendommen, som fremgår af nærværende udbudsvilkår.
Alle dokumenter skal udarbejdes i tæt dialog og samarbejde med Halsnæs Kommune. I forbindelse med færdigudviklingen af Købers projekt på Ejendommen kan Halsnæs Kommune stille krav om ændringer af og tilpasninger til Købers projekt. Halsnæs Kommune skal godkende det endelige projektforslag. Tidsplanen for færdigudviklingen af Købers projekt på Ejendommen aftales af parterne efter indgåelse af den betingede købsaftale.
Køber står for udarbejdelse af en samlet lokalplan for området på baggrund af det valgte projekt. Lokalplanen udarbejdes efter Kommunens retningslinjer.
Sælger lægger stor vægt på, at den enkelte borger får mulighed for at være med i planlægningen af den fremtidige udvikling i lokalområdet. Derfor inviteres borgere til formøde om den kommende lokalplan, før forslaget præsenteres for Byrådet.
4.11 Deklaration om byggepligt og forbud mod videresalg i ubebygget stand
Som led handlen tinglyses servitut på ejendommen ang. byggepligt og tilbagekøbsret efter 36 måneder, hvis der på dette tidspunkt ikke er færdiggjort og ibrugtaget byggeri på ejendommen. Det er Sælger uvedkommende, hvordan Køber prioriterer faserne i byggeriet, dog stilles der krav om at bebyggelsen og opførelsen af de almene funktioner til målgrupperne med 100% anvisningsret indgår i projektets første fase.
Misligholdelse af Købers pligter til at stille garanti for købesummen, tage skøde på ejendommen mv. vil være at anse for at være en væsentlig misligholdelse, hvorefter Sælger forbeholder sig muligheden for at ophæve kontrakten.
4.13 Krav til projektmateriale
Ved aflevering af købstilbud skal der afleveres et skitseforslag, hvori køber redegør for hvorledes projektet overholder de minimums- og kvalitetskrav, der er angivet i udbudsmaterialet og de vedlagte bilag.
Projektets præsentation skal bestå af 3 stk. A1 plancher, og indeholde følgende elementer:
• Beskrivelse af projektet og ideerne bag det, herunder en redegørelse for projektets tilgang til bæredygtighed og dets opfyldelse af Halsnæs Kommunes ambitioner for Ejendommen.
• Helhedsplan, mål 1:500 med angivelse af veje, stier, p-pladser, bebyggelsens placering og beplantning. Planen skal tydeliggøre samspillet med de omkringliggende områder og terræn.
• Opstalter/ snit i mål 1:500 af den samlede bebyggelse, som illustrerer samspillet med de omkringliggende områder.
• Facader og snit i mål 1:100 af repræsentative dele af bebyggelsen, for bl.a. at beskrive bygningers materialevalg.
• Boligplaner i mål 1:100 af samtlige boligtyper. Vi ønsker kun principielle planer, som viser boligernes karakter.
• En arealopgørelse, samt en redegørelse for boligsammensætningen.
• En visualisering set fra Præstesvinget (evt. markeret på kort)
• En visualisering set fra valgfri standpunkt.
Der ønskes ikke en model, men modelbilleder må gerne indgå i materialet.
Derudover skal præsentationsmaterialet indeholde 25 præsentationsmapper i form af en projektbeskrivelse i A3 på max. 15 sider med nedfotograferede tegninger, som tilsammen på en entydig måde gør det muligt at bedømme tilbuddets kvaliteter.
Øvrigt materiale:
Med projektforslaget skal indsendes en økonomisk opstilling, der indeholder en realistisk beregnet anskaffelsessum (svarende til skema A) med angivelse af forudsat grundkøbesum samt beregning over huslejestørrelser og varmebidrag.
Kommunen yder ikke honorar for udarbejdelse af projektforslag og øvrigt materiale.
Køberen forpligtiger sig til at sikre at de ansatte, som Køberen og eventuelle underleverandører beskæftiger i Danmark med henblik på byggeriets udførelse, har løn og ansættelsesforhold der ikke er mindre gunstige løn- og ansættelsesforhold end dem der gælder på den egn hvor arbejdet udføres – jf. ILO konvention nr. 94. Køberen har bevisbyrden for at forpligtelsen jf. klausulens afsnit. 1 er overholdt, og Halsnæs Kommune kan på forlangende kræve at se dokumentation for Køberens og dennes underleverandørers overholdelse heraf. Halsnæs Kommune kan kræve dokumentation direkte fra Køberens eller dennes underleverandørers medarbejdere.
Klausuler med krav til forholdene på produktionsstedet, fx om iagttagelse af menneskerettigheder, forbud mod børnearbejde, sociale forhold, hensyn til miljø og bæredygtighed mv.
Tilbud fremsendes pr. mail til xxxxx@xxxxxxxx.xx senest den 07. september 2021. kl. 12:00 med emnefelt ”Fortroligt – tilbud på xxxx.xx. 1dv, Kregme By, Kregme – alment projekt”
Med tilbuddet indleveres:
• En udfyldt tilbudsblanket med angivelse af et købstilbud med et fast beløb.
• Et skitseforslag, der opfylder kravene i afsnit 4.13.
• En beskrivelse af håndteringen af de i afsnit 4.5 oplistede tildelings- og evalueringskriterier.
Købstilbud er fortrolige indtil salg har fundet sted.
Tilbudsgiver afholder samtlige omkostninger forbundet med både udarbejdelse og indsendelse af købstilbud og projekt. Dette er uanset om tilbudsgivers tilbud kommer i betragtning eller ej.
5. Bilagsliste
Bilag 1: Kortgrundlag udbud af en del af matr. 1dv Kregme By, Kregme Bilag 2: Tilbudsblanket
Bilag 3: BBR-meddelelse
Bilag 4: Lokalplan 06.26 For et boligområde i den sydlige del af Kregme
Bilag 5: Tillæg nr. 1 til Lokalplan 06.26 For et boligområde i den sydlige del af Kregme Bilag 6: Forureningsattest
Bilag 7: Tingbog- og servitutudskrift Bilag 8: Ejendomsvurdering 2019
Bilag 9: Ejendomsskattebillet 2021
Bilag 10: Bekendtgørelse om offentlige udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme