Fakta ark
Fakta ark
Køb af fast ejendom i Spanien
Nedenstående er en kort og generel beskrivelse af nogle af de forhold, man skal være opmærksom på ved handel med fast ejendom i Spanien.
Hvordan handler man fast ejendom i Spanien?
Privat købsaftale: Køber og sælger indgår en privat købsaftale indeholdende oplysninger om ejendommen og købsbetingelserne.
Skøde og notarmøde: I Spanien gennemføres handlen af en fast ejendom ved, at køber og sælger via person- ligt fremmøde foran en spansk notar underskriver det spanske skøde. Køber skal samtidig erlægge købesum- men til sælger, der skal overdrage nøglerne til ejen- dommen til køber.
Tinglysning: Skødet skal herefter tinglyses i det span- ske ejendomsregister for at sikre købers adkomst til ejendommen.
Fuldmagt: I stedet for at møde personligt op til notar- mødet i Spanien kan man give fuldmagt til sin advo- kat, der herefter underskriver skødet på ens vegne. Fuldmagten kan underskrives i Danmark, hvorved rej- sen til Spanien kan spares.
Uafhængig spansk advokat eller uautoriseret rådgiver?
I Spanien findes der en lang række uautoriserede råd- givere, som tilbyder at bistå med handlens gennemfø- relse, ligesom nogle spanske advokater tilsyneladende ikke har noget problem med at tilbyde at varetage in- teresserne for såvel sælger som køber i den samme handel.
Det kan derfor ikke siges tilstrækkelig mange gange, at specielt køber bør lade sig rådgive af en uafhængig spansk advokat og ikke af en uautoriseret rådgiver eller sælgers advokat.
EjendomsTjek
I Spanien handles en ejendom som beset, hvilket bety- der, at køber forud for underskrivelse af købsaftale, bør få undersøgt en række forhold:
Ejendomsregistret: Er ejendommen korrekt registreret? Er dette ikke tilfældet, kan det skyldes, at sælger har foretaget ulovlige til- eller ombygninger.
Ejerforhold: Har sælger tinglyst adkomst?
Hæftelser: Er der tinglyst hæftelser på ejendommen?
Ibrugstagningstilladelse: Udstedes af kommunen, som bevis på, at boligen er egnet til beboelse. Foreligger den ikke, kan det indikere, at ejendommen ikke er ble- vet endelig godkendt af kommunen.
Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring: I Spanien udar- bejdes der ikke en tilstandsrapport, og der tegnes ikke en ejerskifteforsikring.
KontraktTjek
Købsaftalen indeholder vigtige vilkår, og den bør nøje gennemgås før den underskrives :
Betalinger: Køber betaler ofte 5-10% af købesummen ved købsaftalens underskrivelse, uden at der stilles no- gen form for sikkerhed.
Hæftelser: Hvis ejendommen sælges fri for hæftelser, skal det fremgå af købsaftalen.
August 2020
Dato for notarmøde: På dette tidspunkt skal køber væ- re i besiddelse af original spansk NIE-dokument samt finansiering.
Misligholdelse: Køber mister erlagte beløb (10%), mens sælger skal betale det dobbelte til køber (10%+10%).
Ikke-resident sælger: Køber skal tilbageholde 3% af kø- besummen, når sælger er ikke-resident.
Refusionsopgørelse: Køber bør kunne tilbageholde et rimeligt beløb af købesummen til sikkerhed for beta- ling af skyldig spansk ejendomsskat, plus valia skat, ejerforeningsbidrag, el, gas, vand mv.
Underretningsadresse: Angiv en adresse, hvorfra der med sikkerhed vil blive reageret på modtagne hen- vendelser.
Notarmødet
På notarmødet skal en række personlige oplysninger og dokumentation foreligge:
Handelsomkostninger
Afhængig af købsprisen og hvor i Spanien ejendom- men er beliggende, skal køber som en tommelfinger- regel påregne handelsomkostninger på ca. 11-14 % oven i skødeprisen.
Købers handelsomkostninger | % skødepris |
ITP (transferskat) | 8,0 - 11,0 |
Ny ejendom: Ingen ITP men i stedet moms og AJD (stempel) | 10 + 1,5 |
Tinglysning | 0,2 - 0,4 |
Notar | 0,4 - 0,6 |
Advokat (eksl. moms)* | 1,0 |
Dokumentation
• Gyldigt pas
• Original spansk NIE-dokument
• Notarfuldmagt (oversat og Apostille- stemplet)
• Ægtepagt (oversat og Apostille-stemplet)
• Betalingsdokumentation (købesummen)
*Mange advokater har et minimumshonorar på 2.000 – 2.500 euro for bistand til en ejendomshandel.
Årlige skatter m.v. af en fast ejendom i Spanien
De årlige skatter m.v. af en fast ejendom i Spanien af- hænger af ejendommens værdi. For en ejendom til
Personlige oplysninger
• Personlige oplysninger
• Profession
• Adresse
• Civilstand (gift, fraskilt..)
• Formueordning (særeje, fælleseje..)
• Navn på spansk skatterepræsentant
200.000 euro uden lejeindtægter og en spansk lig- ningsværdi på 60.000 euro, ser det årlige skattebudget nogenlunde således ud:
Skat af fast ejendom med en skødeværdi på 200.000 euro | Euro |
IBI (spansk ejendomsskat) | 200 - 400 |
Indkomstskat (ikke-residente) | 300 |
Formueskat* | 0 |
Honorar spansk selvangivelse | 250 |
Skatterepresentation | 240 |
Dansk ejendomsværdiskat ca.** | 2.000 |
*Der skal kun betales spansk formueskat, når den spanske nettoformue overstiger 700.000 euro.
** For yderligere information kan henvises til skatterådgiver i Danmark.
Zafo Law er ét af de spanske advokatkontorer, der er mest orienteret mod danske klienter. Zafo Law henvender sig i særlig grad til private danskere, danske virksomheder og danske advokater med relationer til Spanien. Vi har kontorer i Barcelona, Marbella og Alicante, hvorfra vi dækker hele Spanien.
Læs mere på xxxxxxx.xxx.