Fordeling af ansvar for bygningsvedligehold

Fordeling af ansvar for bygningsvedligehold

Ansvarsfordeling mellem lejere i kommunale ejendomme og Københavns Ejendomme & Indkøb (KEID)

HelpDesk tlf: 00 00 00 00

Version 1 / 20. maj 2019

Overordnet princip

Lejeren har ansvar for ind- vendigt vedligehold og den daglige drifl.

KEID har ansvar for udvendigt vedligehold og vedligehold af tekniske installationer.

Kataloget er til dig, der bruger Københavns Kommunes ejendomme. Kataloget viser, hvordan ansvaret for byg- ningsvedligehold er fordelt mellem dig som lejer og Kø- benhavns Ejendomme og Indkøb (KEID). Kataloget bruger illustrationer og korte tekster til at vise, hvem der har an- svaret for hvad. Tallene i de firkantede parenteser henviser til ansvarsfordelingen i tabelform – dem finder du i del 2.

Lejere af Københavns Kommunes ejendomme er ansvarli- ge for den daglige drifl af ejendommene – det kan du læse mere om sidst i kataloget.

Læser du kataloget digitalt kan du med fordel klikke rundt i kataloget ved hjælp af tallene i parentes.

Indhold

Del 1 Illustrationer side 4

Sådan er ansvaret fordelt mellem

forvaltningerne og KEID.

Del 2 Tabel for ansvarsfordeling

Se fordeling af ansvaret i tabelform.

........................................ side 11

Del 3 Tekniske beskrivelser side 13

Se de tekniske beskrivelser til opgaverne i tabellen for fordeling af ansvaret.

Del 4 Aklaringer af begreber og baggrund

........................................... side 16

Her finder du en begrebsafklaring og baggrunden for ansvarsfordelingen er beskrevet.

El og belysning

Fordelig af ansvar for vedligehold:

LEJER HAR ANSVAR FOR:

• Belysningskilder med udskiflelige lyskilder. Lamper (blød led- ning – fx pendler, arkitektlamper mv.) [3.4]

• KEID HAR ANSVAR FOR:

• Fastmonterede belysningsanlæg (herunder LED) [3.3]

• Elinstallationer fra indføring (til bygningen) til og med udtag (stikkontakt) [4.9]

VVS

Fordelig af ansvar for vedligehold:

LEJER HAR ANSVAR FOR:

• Faglokaler, baderum, omklædningsrum, toiletområder, pusle- rum mv. [3.9]

• Sanitet, wc-skåle, cisterner og vaske [4.1]

• Blandingsbatterier, herunder bruserslanger og -hoveder mm. [4.2]

KEID HAR ANSVAR FOR:

• Afløb og vandlåse, faldstammer, kloak- og drænanlæg, kloak- brønde og -pumper samt fedt- og olieudskillere [4.3]

• Brugsvandsinstallationer frem til afspærringsventil/tilslut- ningssted [4.4]

• Ventilation med alle dertilhørende komponenter. Både centrale og decentrale anlæg – fx i faglokaler [4.5]

Brand

Fordelig af ansvar for vedligehold:

LEJER HAR ANSVAR FOR:

• Rumslukningsanlæg (Inergen) [4.13]

• Mobilt brandslukningsudstyr [4.14]

KEID HAR ANSVAR FOR:

• Teknisk brandsikring (ABA, AVA, ABDL og AVS) [4.11]

• Fastmonteret brandslukningsudstyr (slangevinder mv.) [4.12]

Elevatorer

Fordelig af ansvar for vedligehold:

KEID HAR ANSVAR FOR:

• Elevatorer [4.10]

Rum og overflader

Fordelig af ansvar for vedligehold:

LEJER HAR ANSVAR FOR:

• Lofler, vægge, træpaneler og karme [3.1]

• Gulve og gulvbelægninger [3.2]

• Døre, dørgreb og -pumper indvendigt (med undtagelse af brandinstallationer) [3.5]

• Varmesystem, ventiler og termostater [4.6]

• Inventar, legeredskaber, borde og bænke mv. [2.2]

KEID HAR ANSVAR FOR:

• Vinduer – rammer og glas (inkl. punkterede ruder) [1.4]

Bygning udvendigt

VELKOMMEN TIL

RADISEN

Fordelig af ansvar for vedligehold:

LEJER HAR ANSVAR FOR:

• Adgangssystemer – låse, nøgler, adgangskort og kodesystemer med videre [1.6]

• Skilte [1.8]

KEID HAR ANSVAR FOR:

• Udvendige døre/porte [1.5]

• Vinduer – rammer og glas (inkl. punkterede ruder) [1.4]

• Belysning, herunder banebelysning mm. [1.7]

Indvendigt vedligehold

Tabellen viser ansvarsfordelingen mellem forvaltningerne og KEID. Betegnelserne under illustrationerne referer derfor til tabellen med et rækkenummer i firkantet parentes, fx [1.5].

Udvendigt vedligehold

Uddybende tekniske beskrivelser

1.1 Tagflader, tagrender og nedløbsrør

Rensningsopgaven samt budget hertil ligger hos KEID. Dagligt tilsyn ligger hos forvaltningen.

1.7 Belysning, herunder banebelysning mm.

Vedligeholdelsesopgaven samt budget hertil ligger hos KEID og inkluderer udskiflning af lyskilder.

1.11 Levende hegn i skel

Forvaltningen har ansvar og budget for vedligehold (beskæring mv.) af levende hegn i skel. Det lovmæssige ansvar ligger hos KEID. Træfældning og større hækklipningsopgaver varetages af TMF. Træfældning kræver tilladelse fra TMF.

1.13 Graffiti

TMF har samlet aflale for graffitirensning op til 3 m. Graffiti over 3 m håndteres af KEID.

2.1 Regnvandsbrønde

TMF har ansvar og budget for rensning af regnvandsbrønde og lignende. Dette gælder både indenfor og udenfor det lejede areal.

3.3 Fastmonterede belysningsanlæg (herunder LED)

Afventer

3.8 Produktions- og anretter køkkener (inkl. EAT-boder) og 3.9 Faglokaler, baderum, omklædningsrum, toiletområder, puslerum mv.

Ansvar for genoprettende vedligehold ligger hos KEID, mens ansvaret for afhjælpende og forebyggende vedligehold ligger hos forvaltningen. (for eksempler se begrebsafklaring samt særskilt dokument vedrørende ansvarsfordeling og budget for hhv. pkt. 3.8 og 3.9.

4.3 Afløb og vandlåse, faldstammer, kloak- og drænanlæg, kloakbrønde og

-pumper samt fedt- og olieudskillere

Forvaltningen har ansvar og budget for rensning af afløb og vandlåse, da dette indgår i driflsopgaven.

TMF har ansvar for rensning af kloakbrønde og -pumper samt fedt- og

olieudskillere.

4.6 Varmesystem, ventiler og termostater

KEID har ansvar og budget for indkøb af termostater. Forvaltningen har ansvaret for udskiflning af termostater, da dette indgår i driflsopgaven.

4.9 Elinstallationer fra indføring til og med udtag

KEID har ansvar og budget for alle elinstallationer til og med udtag (stikkontakt). XXXX indstiller til at elinstallationer alene håndteres af uddannede fagpersoner med autorisation (elektriker og elinstallatør).

Antennekabler og internetkabler er ikke omfattet af dette.

4.11 Teknisk brandsikring (ABA, AVA, ABDL og AVS)

KEID har ansvar for vedligehold, renovering og servicering, herunder servicekontrakt.

Forvaltningen er ansvarlig for den daglige drifl og tilsyn. Med dette menes at forvaltningen (lejeren/brugeren eller en af disse udpeget driflsansvarlig person) skal sørge for, at reglerne om driflsmæssige forskrifler overholdes.

Såfremt andre end forvaltningen selv har brugsret over bygningen, skal der etableres nødvendige samarbejdsaflaler med brugerne/lejerne for at sikre, at disse lever op til deres ansvar.

I daglig drifl og tilsyn indgår aktiviteter, der består i at holde øje med at normalsituationen opretholdes, reagere på afvigelser samt forestå aktiviteter som fra- og tilkoble anlæg, på- og montering af ”røde” hætter, blindalarmer, servicealarmer, bistå årlige inspektion og service af brandteknisk udstyr mm.

Automatiske branddørlukningsanlæg, automatiske brandalarmanlæg, automatiske sprinkleranlæg og brandventilationsanlæg skal kontrolleres og vedligeholdes, således at de er pålidelige i hele bygningens levetid.

Det tekniske personale skal være kvalificeret til at drifle anlæggene korrekt.

Selv når XXXX har det juridiske vedligeholdelsesansvar, er det brugerne/ lejerne ledelsesansvar at drifle anlæggene korrekt, opdage eventuelle problemer og sørge for, at KEID får besked.

4.12 Fastmonteret brandslukningsudstyr (slangevinder mv.)

KEID har det ansvar for vedligehold, renovering og servicering, herunder servicekontrakt.

Forvaltningen er ansvarlig for den daglige drifl og tilsyn. Med dette menes at forvaltningen (lejeren/brugeren eller en af heraf udpeget driflsansvarlig) skal sørge for, at reglerne om driflsmæssige forskrifler overholdes.

Såfremt andre end forvaltningen selv har brugsret over bygningen, skal der etableres nødvendige samarbejdsaflaler med brugerne/lejerne for at sikre, at disse lever op til deres ansvar.

I daglig drifl og tilsyn indgår aktiviteter, der består i at holde øje med at normalsituationen opretholdes og reagere på afvigelser samt forestå aktiviteter som fra- og tilkoble anlæg, på- og montering af ”røde” hætter, blindalarmer, servicealarmer, bistå årlige inspektion og service af brandteknisk udstyr mm.

Det tekniske personale skal være kvalificeret til at drifle anlæggene korrekt.

Selv når KEID har det juridiske vedligeholdelsesansvar, er det forvaltningens ledelsesansvar at drifle anlæggene korrekt, opdage eventuelle problemer og sørge for, at KEID får besked.

NB! I lokaliteter, hvor der ikke er installeret vandfyldte slangevindere, skal der anbringes åndsprøjtebatterier eller trykvandslukkere. Se afsnit om mobilt brandslukningsudstyr.

4.13 Rumslukningsanlæg (Inergen)

Punkt 4.13 dækker rumslukningsanlæg (Inergen) samt automatiske rumslukningsanlæg (ARS-anlæg)

Forvaltningen har ansvar for vedligehold, renovering og servicering, herunder servicekontrakt, samt den daglige drifl og tilsyn.

Såfremt andre end forvaltningen har brugsret over bygningen, skal der etableres nødvendige samarbejdsaflaler med brugerne/lejerne for at sikre, at disse lever op til deres ansvar.

Det tekniske personale skal være kvalificeret til at drifle anlæggene korrekt.

4.14 Mobilt brandslukningsudstyr

Forvaltningen har ansvar for vedligehold, renovering og servicering, herunder servicekontrakt.

Forvaltningen er ansvarlig for den daglige drifl og tilsyn

Såfremt andre end forvaltningen har brugsret over bygningen, skal der etableres nødvendige samarbejdsaflaler med brugerne/lejerne for at sikre, at disse lever op til deres ansvar.

Det tekniske personale skal være kvalificeret til at drifle anlæggene korrekt.

Aklaring af

begreber

Vi bruger en række begreber i vores arbejde med drifl og vedligehold. Herunder kan du læse, hvad vi mener med de forskellige begreber.

Drifl

Som forvaltning er du ansvarlig for den daglige drifl af ejendommen og de tekniske anlæg. Som driflsansvarlig skal du derfor være kvalificeret til at drifle anlæggene korrekt og opdage eventuelle problemer og sørge for, at KEID får besked. God drifl er afgørende for at ejendommen fungerer optimalt.

Fungerer alt som det skal?

Du skal holde øje med din bygning og dine anlæg og kontakte XXXX’x HelpDesk på 3366 6100, hvis der er problemer. Det kan fx være et utæt afløbsrør eller en defekt radiator.

Pas godt på din bygning

Som driflsansvarlig har du en række opgaver, der skal sikre, at ejendommen og de tekniske anlæg fungerer. Det er fx udslamning af varmtvandsbeholdere, sommerluk af varmesystemet, test af HPFI-relæ og brandalarmeringsudstyr, rense vandlåse og afløb mv. Drifl af bygningen omfatter samtidig en række simple aktiviteter som smøring af døre og udskiflning af sikringer.

I dokumentet God Drifl er driflsansvaret beskrevet dybdegående. Du kan finde det her:

[Link til God Drifl]

Vedligehold

Vedligehold omfatter en lang række opgaver og skal sikre, at ejendommens værdi og funktion bevares. Vedligehold udføres derfor for at afhjælpe akut opståede skader, for at udskifle de dele der er gået i stykker og for at sikre, at ejendommen kan bruges til det formål, den er tiltænkt.

Ansvaret for vedligehold af ejendommen er delt mellem forvaltningen og KEID efler det overordnede princip om at forvaltningen varetager det

indvendige og visuelle vedligehold, mens KEID varetager det udvendige og byggetekniske vedligehold. Ansvarsfordelingen fremgår af dette katalog.

Som forvaltning har du generelt ansvaret for vedligehold af ejendommens indvendige overflader fx maling af vægge og lakering af gulve. Du skal samtidig selv sørge for udskiflning af fx vandhaner og blandingsbatterier.

KEID har generelt ansvaret for vedligehold af alle tekniske anlæg og står samtidig for kloakering, tage og vinduer samt klimaskærm, døre, el ledninger og fast belysning.

Inventar

Forvaltningerne har ansvaret for inventar. Inventar er møbler, hårde hvidevarer og legeredskaber. Ansvaret for serviceaflaler knyttet til inventar – fx større ovne og opvaskemaskiner ligger ligeledes hos forvaltningerne.

Baggrund

[Afsnit under udarbejdelse]

Kolofon og praktisk info:

XXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XXXXX