Indhold
V E DR Ø RE N DE | Glostrup Bymidte |
Indhold
6. Offentlig vurdering og ejendomsskat 6
8. Plangrundlag og byggerettigheder 7
10. Overdragelse, byggepligt og salgsforbud 9
11. Nedrivning og byggemodning 11
13. Forurening og miljøforhold 13
16. Gæld uden for købesummen 19
18. Momsreguleringsforpligtelse 19
25. Fortrolighed og offentliggørelse 21
Bilagsoversigt
Helhedsplan for ”Tre områder i Bymidten” | |
Udstykningsforslag | |
Udbudsvilkårene af 6. december, inkl. bilag | |
Købers tilbud af [dato], inkl. bilag | |
Servitutredegørelse af [dato] | |
Deklarationstekst om byggepligt og tilbagekøbsret | |
Deklarationstekst om regnvandsbassin |
Glostrup Kommune CVR-nr.: 65 12 01 19
Xxxxxxxxxxxx 0
2600 Glostrup (“Sælger”)
og
[●]
[●]
[●]
[●] (“Køber”)
(Sælger og Køber er i det følgende hver for sig benævnt en “Part” og under ét “Par- terne”)
har indgået følgende købsaftale (“Købsaftalen”):
1. Baggrund
1.1 Sælger ejer et antal arealer beliggende i centrale områder af Glostrup. Area- lerne, der af Sælger ønskes udviklet med henblik på at skabe en sammenhæn- gende, attraktiv og bæredygtig bymidte i Glostrup, er omfattet af den som bi- lag 1.1 udarbejdede helhedsplan med tilhørende designmanual (”Helhedspla- nen”). Helhedsplanen anviser mulighed for etablering af ca. 40.000 etagemeter ny bebyggelse hvoraf 38.800 etagemeter er skitseret som boligbebyggelse.
1.2 Helhedsplanen omfatter tre udviklingsområder, som skitseret på det som bilag
1.2 vedlagte udstykningsforslag:
(i) ”Banegårdspladsen” udgør arealet markeret som A1 på bilag 1.2, der inden overdragelse til Køber vil blive udstykket fra vejarealet litra 7000br Glostrup by, Glostrup, og fra xxxx.xx. 8æ Glostrup by, Glostrup, og forventes at få et samlet areal på ca. 4.948 m2.
(ii) ”Christiansvej” udgør arealet markeret som B1, B2 og B3 på bilag 1.2, der inden overdragelse til Køber vil blive udstykket fra xxxx.xx. 6ev, 7cs og 7eø samt vejlitra 7000 ab, 7000bg, alle Glostrup by, Glostrup, og for- ventes at få et samlet areal på ca. 15.609 m2.
(iii) ”Rådhusparken” udgør arealet markeret som C1 og C2 på bilag 1.2, der inden overdragelse til Køber udstykkes, således at C1 udstykkes fra xxxx.xx. 8dc, 17f, 17h og vejlitra 7000br alle Glostrup by, Glostrup, og C2 udstykkes fra xxxx.xx. 8h, 8m, 8cl, 8gn og vejlitra 7000br alle Glostrup
By, Glostrup. Rådhusparken forventes at få et samlet areal på ca. 8.790 m2, hvoraf C1 udgør ca. 2.702 m2 og C2 udgør ca. 6.088 m2.
Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej er samlet benævnt som ”Ejendommene” og hver for sig et ”Udviklingsområde”.
1.4 På denne baggrund ønsker Sælger at overdrage Ejendommene til Køber på de i Købsaftalen anførte vilkår.
2. Projektet
3. Udbud af Ejendommene
3.1 Sælger har forud for indgåelse af Købsaftalen gennemført et udbud af Ejen- dommene i henhold til udbudsvilkår af 22. november 2023 (”Udbudsvilkå- rene”), jf. bilag 3.1, i overensstemmelse med lov om kommunernes styrelse, § 68, og bekendtgørelsen nr. 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.
3.2 Købers tilbud af [dato] på Ejendommene er vedlagt som bilag 3.2 ("Tilbud- det”).
4. Ejendommene
4.1 Ejendommene overdrages som beset, som de er og forefindes med alt rette til- behør og bestanddele, herunder grund-, mur og nagelfast tilbehør, støbegods og varmeanlæg, alle slags ledninger, kabler og installationer og rør, fast udstyr og alt Ejendommenes rette tilliggende og tilhørende, herunder hegn, træer, be- plantning m.v. i det omfang sådanne aktiver tilhører Sælger (og ikke eventuelle tredjemænd). Arealer der hidtil har været registeret som vejarealer, overdrages som vejarealer med de dertilhørende anlæg.
4.2 Overdragelsen af Ejendommene omfatter også Sælgers ret og ejendomsret til alle immaterielle anlægsaktiver, som tilhører og/eller relaterer sig til Ejendom- mene, herunder tegninger, planer, specifikationer, undersøgelser m.v., i det omfang sådanne dokumenter er i Sælgers besiddelse.
4.3 Ejendommene sælges og overdrages med de samme tinglyste og utinglyste ret- tigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, som disse har tilhørt Sælger, her- under forpligtelser over for forsyningsselskaberne m.v., der forsyner Xxxxxxx- mene. For så vidt angår tinglyste byrder henvises til den som bilag 4.3 vedlagte servitutredegørelse.
4.4 Sælger forpligter sig til ikke at foranledige eller medvirke til, at der tinglyses nye servitutter på Ejendommene, dog undtaget servitutter, som Sælger i kraft af lov- eller myndighedskrav ikke kan modsætte sig tinglysningen af, eller som kræves af forsyningsselskaber, eller som i øvrigt følger af Købsaftalen.
4.5 Der er en række forhold vedrørende den nordlige del af Rådhusparken, mar- keret som C1 på bilag 1.2, som skal løses af Sælger, forud for vedtagelse af lokalplanen for Rådhusparken og før det kan endeligt afklares, om arealet kan overdrages til Køber, jf. pkt. 22.5.
5. Lejere
5.1 Ejendommene overtages uden lejere. Der er ved Parternes underskrift af Afta- len 7 stk. boliglejemål i området C1 i Rådhusparken. Sælger vil dog forud for Overtagelsesdagen for Rådhusparken have opsagt de eksisterende lejemål.
5.2 Sælger bærer risikoen for de eksisterende lejere, og skal således friholde Køber for evt. krav fra lejerne, der følger af lejeforholdet samt dets ophør, jf. dog pkt.14.3-14.5. Såfremt Sælger iht. lejelovens regler i forbindelse med Sælgers opsigelse af evt. eksisterende lejere har pligt til at tilbyde de pågældende lejere at leje en lejlighed eller lokale af samme art som det opsagte, hvis der efter nedrivning af den pågældende ejendom og opførelsen på arealet sker udleje af lejligheder eller lokaler, er Køber forpligtet til at tåle, at Sælger i forbindelse med opsigelse af lejemålene tilbyder sådanne lejemål på vegne af Køber. Køber har i den forbindelse pligt til at udleje sådanne lejemål på markedsvilkår til de pågældende lejere, uden at Køber kan gøre krav gældende mod Sælger. I så fald fremsender Sælger opsigelsesskrivelsen til Købers godkendelse forud for opsigelsen af evt. lejere.
6. Offentlig vurdering og ejendomsskat
6.1 Ejendommene er ikke selvstændigt vurderet.
7. Udstykning
7.1 Ejendommene forventes udstykket som vist på det som bilag 1.2 vedlagte ud- stykningsforslag. Den endelige fastlæggelse af skel finder sted i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner. Sælger forestår den endelige matrikulering inden overdragelse af hvert Udviklingsområde til Køber, og Køber er indfor- stået med, at der kan ske afvigelser i de endelige arealer, idet Sælger dog for- pligter sig til, at udstykningen gennemføres på en sådan måde, at der på Ejen- dommene er plads til at opføre de i lokalplanerne forudsatte byggeretsmeter.
8. Plangrundlag og byggerettigheder
8.1 Det nuværende plangrundlag for Ejendommene giver ikke mulighed for at re- alisere Projektet, hvorfor der skal udarbejdes et nyt plangrundlag for hvert Ud- viklingsområde ved udarbejdelse og vedtagelse af nye lokalplaner omfattende henholdsvis Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej.
8.2 Helhedsplanen anviser mulighed for etablering af ca. 40.000 etagemeter ny be- byggelse hvoraf 38.800 etagemeter er skitseret som boligbebyggelse, fordelt som følger:
(i) Banegårdspladsen: Området markeret som A1 på bilag 1.2 giver mulig- hed for en bebyggelse på ca. 8.600 etagemeter svarende til en bebyggel- sesprocent på 175.
(ii) Christiansvej: Områderne markeret som B1 og B2 på bilag 1.2 giver mu- lighed for en samlet bebyggelse på ca. 14.500 etagemeter svarende til samlet bebyggelsesprocent på 130 for B1 og B2. Området markeret som B3 er i Helhedsplanen en skitseret til p-hus. Omfanget af dette er ikke fastlagt idet fodaftryk af bygningen såvel som højden er vejledende.
(iii) Rådhusparken: Området markeret som C1 i bilag 1.2 giver mulighed for en bebyggelse på ca. 5.400 etagemeter svarende til en bebyggelsespro- cent på 200, og området markeret som C2 giver mulighed for en bebyg- gelse på ca. 11.500 etagemeter svarende til en bebyggelsesprocent på 190.
8.3 Byggerettighederne må alene anvendes til opførelse af Projektet.
8.4 Køber er forpligtet til at bistå Sælger med udarbejdelsen af lokalplaner for Pro- jektet for henholdsvis Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej. Kø- ber skal således for egen regning bl.a. forsyne Sælger (Glostrup Kommune) med alle oplysninger, dokumenter, tegninger, beregninger mv., der er nødven- dige for at udarbejde miljøvurderinger og lokalplaner.
8.5 Projektet skal gennemføres i en koordineret proces, idet eksisterende funktio- ner på Ejendommene skal genplaceres, og tredjeparter skal have mulighed for at gennemføre deres dele af flytningerne, inden Køber kan overtage Ejendom- mene og påbegynde Købers byggeri. Lokalplanlægningen forventes udført i tre følgende etaper:
8.5.1 Lokalplan for Banegårdspladsen forventes vedtaget inden oktober 2025 hvor- efter en byggefase på Banegårdspladsen forventeligt kan starte medio 2026.
8.5.2 Lokalplan for Christiansvej forventes ligeledes vedtaget i oktober 2025, hvor- efter en byggefase på Christiansvej forventeligt kan starte medio 2026.
8.5.3 Lokalplan for Rådhusparken forventes vedtaget ultimo 2026, hvorefter en byg- gefase på Rådhusparken forventeligt kan starte medio 2027.
8.6 Såfremt omlægningen af busterminalen ved Banegårdspladsen forsinkes, ud- sættes tidsplanen for vedtagelse af lokalplan for Banegårdspladsen tilsva- rende. Det samme gælder for så vidt angår regnvandsbassinet på Christiansvej, således at hvis etableringen af regnvandsbassinet forsinkes, udsættes tidspla- nen for vedtagelse af lokalplan for Christiansvej tilsvarende, ligesom tidspla- nen for vedtagelse af den følgende lokalplan for Rådhusparken udsættes til- svarende, da nedlæggelse af nuværende parkeringsfaciliteter i Rådhusparken forudsætter etablering af p-huset på Christiansvej. Køber er forpligtet til at tåle en sådan forskydning af tidsplanerne og kan ikke i den anledning gøre noget krav gældende mod Sælger.
9. P-hus på Christiansvej
9.1 Køber skal etablere et p-hus (”P-huset”) ved Christiansvej inden for byggefel- tet markeret som B3 på bilag 1.2 i overensstemmelse med Udbudsvilkårene og som nærmere beskrevet i Udbudsvilkårenes bilag 5.
9.2 Det er en forudsætning for Sælger, at den eksisterende parkeringsfunktion i området skal genetableres af Køber for at kunne opfylde parkeringsbehovet for offentlig parkering i området. Endvidere skal P-huset tjene som parkering for de boliger, der etableres af Køber i hhv. Rådhusparken og på Christiansvej. Herudover skal Køber sikre afklaring af andre parters deltagelse i P-huset gen- nem aftaler om bidrag til opførelse og drift af P-huset. Dette gælder ikke mindst det kommende boligprojekt på Xxxxxxxxxxxxx 0.
9.3 Det er under forudsætning af dobbeltudnyttelse af p-pladserne i P-huset for- venteligt, at P-husets samlede parkeringskapacitet kan fastlægges til minimum 376 p-pladser i en kommende lokalplan. Det er således et krav, at Køber som minimum etablerer 376 p-pladser i P-huset. Beregning af parkering er vedlagt Udbudsvilkårene som bilag 4.
9.4 Køber er forpligtet til at opføre P-huset efter ”åben bog”-princippet baseret på de faktiske omkostninger med tillæg af en fortjeneste på 12 % til Køber.
9.5 Køber har estimeret at udgifterne til opførelsen af P-huset udgør i alt [DKK], ekskl. moms og fortjeneste.
9.6 Sælger afholder en forholdsmæssig andel af opførelsesomkostningerne til P- huset, jf. Udbudsvilkårene. Forudsat at der ikke opføres mere end 376 p-plad- ser i P-huset, udgør Sælgers andel af udgifterne til etableringen af P-huset 27
%, jf. Udbudsvilkårene, og Sælgers omkostninger til P-huset er således estime- ret til at udgøre [DKK], ekskl. moms og inkl. fortjeneste, som fradrages i Brut- tokøbesummen for Christiansvej.
9.7 Sælgers estimerede andel af opførelsesomkostningerne til P-huset, jf. pkt. 9.6, indekseres i overensstemmelse med pkt. 15.9.1-15.9.2.
9.8 Køber skal senest 3 måneder før Overtagelsesdagen for Christiansvej have ind- hentet endelig pris for opførelse af P-huset, således at udgifterne hertil kan en- deligt afklares. Hvis Sælgers andel af opførelsesomkostningerne til P-huset i den forbindelse skulle vise sig at være større end det i pkt. 9.6 anførte fradrag, deles Sælgers andel af udgiften, der overstiger det anførte fradrag, 50/50 mel- lem Sælger og Køber. Sælgers andel af udgifterne til opførelse af P-huset kan dog ikke overstige 20 % af det i pkt. 9.6 anførte fradrag, inkl. evt. indeksering, idet disse udgifter i så fald afholdes 100 % af Køber.
9.9 Hvis Køber undlader at afklare ovenstående forhold inden 3 måneder før Overtagelsesdatoen for Christiansvej, har Sælger ret til at nægte yderligere re- gulering af Købesummen for Christiansvej, og evt. udgifter der overstiger det i pkt. 9.6 anførte fradrag skal således afholdes af Køber, medmindre fordyrel- sen kan henregnes til forhold, som Køber hverken kunne eller burde have for- udset.
9.10 I forbindelse med den konkrete udførelse af arbejdet skal de faktiske udgifter dokumenteres overfor Sælger. Hvis den faktiske pris for opførelsen af P-huset i henhold til åben bog-princippet, er mindre end den i pkt. 9.5 angivne pris, sker der en efterfølgende regulering af Købesummen for Christiansvej sva- rende til den mindre udgift.
9.11 Såfremt det faktisk etablerede antal af p-pladser afviger fra Tilbuddet, sker der ligeledes en efterfølgende regulering af Købesummen for Christiansvej, idet det dog bemærkes, at P-huset skal opføres med minimum 376 p-pladser.
9.12 P-huset skal driftes af Køber som beskrevet i bilag 5 til Udbudsvilkårene.
9.13 P-huset skal indeholde et varierende og flydende antal p-pladser, der er un- derlagt 3-timers gratisparkering, og Sælger er berettiget til frit og uden bereg- ning at udstede dagslicenser og beboerlicenser uden tidsbegrænsning til plad- ser der i et givent tidsrum er disponeret som 3-timers gratisparkering, som be- skrevet i Udbudsvilkårene og bilag 5 til Udbudsvilkårene.
9.14 Med henblik på sikring af Parternes rettigheder og forpligtelser i relation til P- huset, forestår Sælger – forud for Overtagelsesdagen for Christiansvej – ting- lysning af en deklaration på Christiansvej i overensstemmelse med Udbuds- vilkårenes bilag 5 med prioritet forud for alt pantegæld og respekt af de på ejendommen tinglyste servitutter.
10. Overdragelse, byggepligt og salgsforbud
10.1 Køber er kun berettiget til at overdrage sine rettigheder eller forpligtelser i hen- hold til Købsaftalen, hvis der er tale om koncerninterne overdragelser af Ejen- dommene eller af det selskab, der er forpligtet efter Købsaftalen, så længe Kø- ber har bestemmende indflydelse i selskabet og fortsat ejer mere end 50 % af kapitalandelene i selskabet. Ved øvrige overdragelser skal Køber indhente
Sælgers forudgående skriftlige godkendelse, medmindre Køber er et konsor- tium og Ejendommene overdrages mellem konsortiedeltagerne, jf. pkt. 10.3.3. Sælger kan til enhver tid nægte at godkende en sådan øvrig overdragelse.
10.2 Byggepligt og tilbagekøbsret
10.2.1 Køber er forpligtet til at opføre bebyggelse på Ejendommene i henhold til Pro- jektet.
10.2.2 Forud for Overtagelsesdagen tinglyses på Ejendommene en deklaration om byggepligt med Sælger (Glostrup Kommune) som påtaleberettiget på de vilkår og betingelser, som fremgår af den som bilag 10.2.2 vedlagte deklarationstekst forud for al pantegæld. De i deklarationen angivne frister er i overensstem- melse med Udbudsvilkårene, herunder Helhedsplanen.
10.2.3 Hvis Køber for et Udviklingsområde ikke har opfyldt byggepligten i henhold til de i deklarationen anførte frister, er Sælger berettiget til på ethvert tidspunkt efter udløbet af fristen at give Køber skriftligt påkrav om at igangsætte bygge- riet inden for 6 måneder. Har Køber ikke igangsat byggeriet inden udløbet af den yderligere frist, betragtes dette som væsentlig misligholdelse, som giver Sælger ret til at tilbagekøbe det pågældende Udviklingsområde. Prisen fast- sættes til 80 % af Købesummen (dvs. nettokøbesummen) for det pågældende Udviklingsområde. Ved tilbagekøb sker overtagelsen ved udløbet af den for- længede frist eller på Sælgers begæring efter udløbet af den forlængede frist.
10.2.4 Sælger forestår tinglysning af den i pkt. 10.2.2 nævnte deklaration.
10.3 Salgsforbud
10.3.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommene helt eller delvist i ube- bygget stand. Hvert Udviklingsområde anses for ubebygget, indtil der er ud- stedt endelig ibrugtagningstilladelse. Når der er udstedt endelig ibrugtag- ningstilladelse for et Udviklingsområde, er Køber berettiget til at videresælge denne del.
10.3.2 Køber er dog til enhver tid berettiget til at foretage koncerninterne overdragel- ser af Ejendommene eller dele heraf eller af det selskab, der ejer Ejendommene, så længe Køber har bestemmende indflydelse i selskabet og fortsat ejer mere end 50 % af kapitalandelene i selskabet.
10.3.3 Hvis Køber er et konsortium, er et sådan berettiget til at overdrage rettigheder og forpligtelser til hvert Udviklingsområde henholdsvis Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej til de enkelte konsortiedeltagere således at et Udviklingsområde erhverves og udvikles individuelt af de enkelte konsortie- deltagere.
Såfremt et Udviklingsområde overdrages til en konsortiedeltager, er den re- spektive konsortiedeltager forpligtet til at stille sikkerhed for det pågældende Udviklingsområde (Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej) i hen- hold til Udbudsvilkårene.
Med undtagelse af P-huset, jf. afsnit 9, hæfter konsortiedeltagerne alene for det Udviklingsområde, som de har erhvervet rettigheder og forpligtelser til, og konsortiedeltagerne hæfter ikke for hinandens forpligtelser.
Enhver konsortiedeltager, der måtte være part i etablering og drift af P-huset, hæfter fuldt og helt for sine forpligtelser i forbindelse med etableringen af P- huset som de måtte være beskrevet i Udbudsvilkårene og i bilag 5 til Udbuds- vilkårene.
10.3.4 Forud for Overtagelsesdagen for hvert Udviklingsområde forestår Sælger ting- lysning af en deklaration på Ejendommene forud for al pantegæld indehol- dende de i pkt. 10.3.1-10.3.3 anførte begrænsninger med Sælger (Glostrup Kommune) som påtaleberettiget.
11. Nedrivning og byggemodning
11.1 Køber forestår nedrivning af bebyggelsen på Ejendommene, som beskrevet i Udbudsvilkårene. Sælger har dog ret til selv at forestå nedrivning på Rådhus- parken C1 forud for Overtagelsesdagen for Rådhusparken, såfremt Sælger an- ser dette for hensigtsmæssigt.
11.3 Opbrydning af overflader, bortkørsel af materialer, deponi af jord og lignende øvrig klargøring af Ejendommene skal udføres af Køber, og omkostninger her- til er Sælger uvedkommende.
11.4 Køber må desuden forvente at skulle flytte et antal forsyningsledninger i for- bindelse med etablering af ny bebyggelse på Ejendommene. Sælger afholder Købers dokumenterede udgifter til flytning af ledninger, som nærmere beskre- vet i Udbudsvilkårene.
11.5 Køber har i Tilbuddet estimeret omkostningerne (ekskl. moms) til hhv. nedriv- ning og flytning af ledninger på Ejendommene, som fradrages Bruttokøbesum- men for Ejendommene:
Banegårds- pladsen | Christiansvej | Rådhuspar- ken (C1) | Rådhuspar- ken (C2) |
Nedrivning | N/A | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Ledningsflyt- ning | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
11.6 Køber gennemfører og bekoster alle øvrige byggemodningsopgaver på Ejen- dommene som beskrevet i Udbudsvilkårene.
11.7 De i pkt. 11.5 anførte beløb indekseres i overensstemmelse med pkt. 15.9.1- 15.9.2.
11.8 Køber skal senest 3 måneder før Overtagelsesdagen for hvert Udviklingsom- råde have indhentet priser på hhv. nedrivninger og ledningsflytninger, så ud- gifterne hertil kan endeligt afklares. Hvis udgifterne til nedrivning og/eller led- ningsflytninger i et Udviklingsområde i et konkret pristilbud skulle vise sig at være større end de i pkt. 11.5 anførte beløb med tillæg af eventuel indeksering, deles den del af udgiften der overstiger den eller de anførte beløb 50/50 mellem Sælger og Køber ved regulering af Købesummen inden endeligt skøde. Udgif- ter til nedrivning og/eller ledningsflytninger, der overstiger 20 % af de i pkt.
11.5 anførte beløb, inkl. evt. indeksering, afholdes dog 100 % af Køber. Ekstra- udgifter, der måtte fremkomme efter Overtagelsesdagen er herud over Sælger uvedkommende.
11.9 Hvis Køber undlader at afklare ovenstående forhold inden 3 måneder før Overtagelsesdatoen for et Udviklingsområde, har Sælger ret til at nægte yder- ligere regulering af Købesummen for det pågældende Udviklingsområde, som udgiften vedrører, og evt. udgifter der overstiger de i pkt. 11.5 anførte beløb (inkl. evt. indekseringer) skal således afholdes af Køber.
11.10 I forbindelse med den konkrete udførelse af arbejdet skal de faktiske udgifter dokumenteres overfor Sælger. Såfremt de endelige udgifter til nedrivning og ledningsflytninger på et konkret Udviklingsområde er mindre end de i pkt.
11.5 anførte beløb, reguleres Købesummen for det pågældende Udviklingsom- råde svarende til den mindre udgift.
12. Forsyningsforhold
12.1 Køber er orienteret om, hvilke forsyningsselskaber der leverer til Ejendom- mene, og opfordres til at søge informationer om ledninger på Ejendommene og mulighed for refusion af tilslutningsafgifter.
12.2 Forud for Overtagelsesdagen for Christiansvej vil Glostrup Forsyning etablere et underjordisk regnvandsbassin på indtil 8.300 m³ under det kommende fæl- les grønne område på Christiansvej, som anvist på bilag 1.2, og som nærmere beskrevet i Udbudsvilkårene.
12.3 Sælger har indgået aftale med Glostrup Forsyning om, at det kommende regn- vandsbassin ikke vil ligge på gæsteprincippet, og Sælger har i den forbindelse modtaget et vederlag herfor på DKK 1.900.000 kr., hvoraf Køber er berettiget til at modregne 1.500.000 kr. ved deponering af Købesummen for Christiansvej. Bassinet vil således skulle tåles af nuværende såvel som fremtidige ejere af de arealer som bassinet ligger på. Vederlaget tillægges ikke moms, og vederlaget indekseres ikke.
12.4 I forbindelse med etableringen af regnvandsbassinet og forud for Købers over- tagelse af Christiansvej tinglyses den som bilag 12.2 vedlagte deklaration, der sikrer forholdene omkring drift, adgang og vedligeholdelse af regnvandsbas- sinet.
13. Forurening og miljøforhold
13.1 Sælger har forud for udbuddet, jf. pkt. 3, foretaget en vejledende geoteknisk og miljøteknisk undersøgelse af jordbundsforholdene på Ejendommene. Resulta- terne af undersøgelserne fremgår som en del af Udbudsvilkårene.
13.2 Køber har i forbindelse med udbuddet og på baggrund af Sælgers analyser, jf. pkt. 13.1, estimeret omkostningerne (ekskl. moms) til ekstrafundering og op- rensning af Ejendommene, som fradrages Bruttokøbesummen for Ejendom- mene.
Banegårds- pladsen | Christiansvej | Rådhuspar- ken (C1) | Rådhuspar- ken (C2) | |
Oprensning | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Ekstrafunde- ring | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
13.3 Fradragene omfatter kun udgifter, der ligger ud over sædvanlige byggeudgif- ter, og Køber bekoster således udgifter, der må forventes til et byggeri som det skitserede på arealer beliggende i byzone med sædvanlig overflade forurening og med typiske funderingsforhold.
13.4 De i pkt. 13.2 anførte beløb indekseres i overensstemmelse med pkt. 15.9.1- 15.9.2.
13.5 Køber skal senest 3 måneder før Overtagelsesdagen for hvert Udviklingsom- råde have fastlagt den endelige håndtering af jordbundsforhold og forurening, herunder fundering ud over normal fundering samt bortkørsel og deponi af jord ud over det sædvanlige behov. I denne forbindelse eventuelt klarlægge
yderligere jordbundsforhold skulle dette være nødvendigt, så udgifterne i for- bindelse med jordbund kan endeligt afklares. Hvis der i forbindelse hermed konstateres udgifter, som ligger ud over hvad der kan estimeres på baggrund af Sælgers analyser, jf. Udbudsvilkårene, tillæg af eventuel indeksering, deles en sådan udgift 50/50 mellem Køber og Sælger ved regulering af Købesummen inden endeligt skøde. Ekstraudgifter, der måtte fremkomme efter Overtagel- sesdagen er herud over Sælger uvedkommende dog, jf. pkt. 13.8.
13.6 Hvis Køber undlader at afklare ovenstående forhold inden 3 måneder før Overtagelsesdatoen for et Udviklingsområde, har Sælger ret til at nægte yder- ligere regulering af Købesummen for det pågældende Udviklingsområde, som udgiften vedrører, og evt. udgifter der overstiger de i pkt. 13.2 anførte beløb (inkl. evt. indekseringer) skal således afholdes af Køber.
13.7 I forbindelse med den konkrete udførelse af arbejdet skal de faktiske udgifter dokumenteres overfor Sælger. Såfremt den endelige udgift til oprensning af forurening og ekstrafundering på et konkret Udviklingsområde er mindre end de i pkt. 13.2 anførte fradrag for det pågældende Udviklingsområde, foretages regulering af Købesummen for det pågældende Udviklingsområde svarende til den mindre udgift.
13.8 Hvis udgifter til yderligere oprensning af forurening samt til eventuel ekstra- fundering, udover hvad der kan forventes jf. de udførte analyser, overstiger i alt 10 % af Bruttokøbesummen for et Udviklingsområde, har Køber såvel som Sælger ret til at hæve handlen for det pågældende Udviklingsområde. Køber har dog ikke adgang til at hæve købet, hvis Sælger tilkendegiver at ville betale den del af udgifterne, der overstiger 10 % af Bruttokøbesummen for det pågæl- dende Udviklingsområde. Såfremt de samlede yderligere udgifter ligger under 10 % af Bruttokøbesummen for et Udviklingsområde, er handlen således en- delig for det pågældende Udviklingsområde.
13.9 Ovennævnte bestemmelser gælder alene de arealer på Udviklingsområderne, hvor der skal opføres bebyggelse i henhold til Helhedsplanen, hvorfor geotek- niske og forureningsforhold uden for de arealer, hvor der påtænkes opført bo- ligbebyggelse, er Sælger uvedkommende og vil ikke blive taget i betragtning ved en vurdering af eventuelle ekstraudgifter.
13.10 Køber og Sælger kan ikke rette noget krav mod hinanden i anledning af hand- lens ophævelse for et Udviklingsområde som følge af ovenstående pkt. 13.8, udover at Køber er forpligtet til for egen regning at foretage en fuldstændig
retablering af Udviklingsområderne efter de geoteknisk og/eller miljømæssige undersøgelser, dog ikke bebyggelse der måtte være nedrevet forinden påbe- gyndelse af undersøgelserne.
14. Overtagelsesdag
14.1 Overtagelse af Ejendommene sker successivt i to etaper i forbindelse med at lokalplan vedtages for hvert Udviklingsområde. Hver af henholdsvis Bane- gårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej overtages af Køber den 1. i må- neden 8 måneder efter, at ny lokalplan er vedtaget for det omhandlede Udvik- lingsområde (herefter ”Overtagelsesdagen”), fra hvilken dato det pågældende Udviklingsområde henligger for Købers regning og risiko i enhver henseende.
14.2 Den forventede overtagelsesdag for Ejendommene – forudsat lokalplaner ved- tages i overensstemmelse med de i pkt. 8.5.1-8.5.3 nævnte tidspunkter og ud- stykning gennemføres jf. pkt. 7.1 – er således:
Banegårdspladsen: 1. juni 2026
Christiansvej: 1. juni 2026
Rådhusparken: 1. juni 2027
14.3 Såfremt lejerne i de eksisterende boliglejemål (maks. 7 lejemål) i området C1 i Rådhusparken ikke er fraflyttet lejemålene senest på Overtagelsesdagen for Rådhusparken, har Sælger ret til at udskyde Overtagelsesdagen for C1 med op til 12 måneder, uden at Køber i den forbindelse kan gøre krav gældende mod Sælger.
14.4 Såfremt Sælger udskyder Overtagelsesdagen for C1, jf. pkt. 14.3, og en eller flere lejere fortsat ikke er fraflyttet lejemålene på den nye overtagelsesdag for C1, har Køber ret til enten:
1. at lade C1 udgå af Aftalen, uden at Parterne i den forbindelse kan gøre krav gældende mod hinanden; eller
2. at overtage C1 med de pågældende lejere, herunder indtræde i alle for- pligtelser og rettigheder vedrørende de pågældende lejemål samt vide- reføre evt. tvister med lejerne, uden at Køber kan gøre krav gældende mod Sælger.
14.5 Køber skal give Sælger skriftligt besked om, hvorvidt Køber vil lade C1 udgå af Købsaftalen eller overtage C1 med de pågældende lejere, jf. pkt. 14.4, senest 20 arbejdsdage før den nye overtagelsesdag for C1, idet Sælger i modsat fald har ret til at hæve Købsaftalen for C1, uden at Køber kan gøre krav gældende mod Sælger i den forbindelse.
15. Købesummen
15.1 Bruttokøbesummen for Ejendommene er aftalt til [DKK] med tillæg af eventuel moms pr. byggeretsmeter tilknyttet Ejendommene, som de kommende lokal- planer for henholdsvis Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej, og som opgjort i henhold til Udbudsvilkårene. Bruttokøbesummen er eksklusive moms, idet evt. moms afholdes af Køber.
15.2 Den forventede bruttokøbesum (”Bruttokøbesummen”), baseret på de forven- tede byggeretter, jf. pkt. 8.2 er fordelt således:
Udviklingsområde | Forventede byggeretsmeter | Forventet bruttokø- besum (ekskl. moms) |
Banegårdspladsen | 8.600 etagemeter | [DKK] |
Christiansvej | 14.500 etagemeter | [DKK] |
Rådhusparken ”C1” | 5.400 etagemeter | [DKK] |
Rådhusparken ”C2” | 11.500 etagemeter | [DKK] |
I alt | 40.000 etagemeter | [DKK] |
15.4 I Bruttokøbesummen for hvert Udviklingsområde fradrages:
▪ Udgifter til nedrivning, jf. pkt. 11.5
▪ Udgifter til flytning af ledninger, jf. pkt. 11.5
▪ Udgifter til ekstrafundering, jf. pkt. 13.2
▪ Udgifter til oprensning af forurening, jf. pkt. 13.2
15.5 Endvidere fradrages Sælgers andel af omkostningerne til opførelse af P-huset, jf. pkt. 9.6, i Bruttokøbesummen for Christiansvej.
15.6 Nettokøbesummen ("Købesummen”) for hvert Udviklingsområde er opgjort i nedenstående tabel.
Banegårds- pladsen | Christiansvej | Rådhuspar- ken (C1) | Rådhuspar- ken (C2) | |
Bruttokøbe- sum | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Nedrivning | N/A | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Flytning af ledninger | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Ekstrafun- dering | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
Oprensning af forure- ning | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
P-huset (Sælgers an- del) | N/A | [DKK] | N/A | N/A |
Købesum | [DKK] | [DKK] | [DKK] | [DKK] |
15.7 Eventuel moms af Købesummen afholdes af Køber
15.8 Deponering af Købesummen
15.8.1 Køber skal deponere Købesummen for henholdsvis Banegårdspladsen, Chri- stiansvej og Rådhusparken til en af Sælger anvist deponeringskonto i to etaper løbende med at lokalplan for hvert Udviklingsområde vedtages:
15.8.1.1 Køber skal deponere [DKK], ekskl. moms, for Banegårdspladsen senest 7 ka- lenderdage efter at endelig lokalplan for Banegårdspladsen er vedtaget.
15.8.1.2 Køber skal deponere [DKK], ekskl. moms, og inkl. modregning af vederlag på DKK 1.500.000, jf. pkt. 11.3, for Christiansvej senest 7 kalenderdage efter at en- delig lokalplan for for Christiansvej er vedtaget.
15.8.1.3 Køber skal deponere [DKK], ekskl. moms, for Rådhusparken senest 7 kalen- derdage efter at endelig lokalplan for Rådhusparken er vedtaget. Såfremt C1 ikke kan overtages på samme tidspunkt som C2, eller såfremt C1 udgår af Købsaftalen, jf. pkt. 14.4, 14.5 og 22.5, skal Køber deponere [DKK], ekskl. moms, for Rådhusparken C2.
15.8.2 Renter på deponeringskontoen tilfalder/påhviler Køber frem til Overtagelses- dagen for det pågældende Udviklingsområde, og renter efter Overtagelsesda- gen påhviler/tilfalder evt. renter Sælger.
15.9 Indeksregulering af købesummen og fradrag
15.9.1 Bruttokøbesummen og de i pkt. 9.6, 11.5 og 13.2 nævnte fradrag reguleres årligt i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset med første regulering beregnet fra det tidspunkt, hvor den første lokalplan under Projektet vedtages, dog således at der ikke sker regulering af Bruttokøbesummen og fradragene ved betalingen for de første byggeretter, der erhverves i forbindelse med den første lokalplan. Indekseringen får således først effekt for Bruttokøbesummen og fradragene for de efterfølgende byggeretter.
Hvis den første lokalplan således vedtages 1. oktober 2025, reguleres Brutto- købesummen, samt fradrag, for de resterende byggeretter, som ikke er omfat- tet af den første lokalplan, den 1. oktober 2026 med stigningen i nettoprisin- dekset i perioden fra 1. juli 2025 til 1. juli 2026. Næste regulering sker 1. oktober
2027 med stigningen i nettoprisindekset i perioden fra 1. juli 2026 til 1. juli 2027 og så fremdeles.
Reguleringstidspunktet tilpasses med tidspunktet for vedtagelsen af den første lokalplan og indekseringen sker på baggrund af de seneste offentliggjorte net- toprisindekstal for det forudgående kvartal, jf. eksemplet ovenfor.
15.9.2 Såfremt nettoprisindekset ophører med at blive udregnet og offentliggjort, er Parterne enige om at anvende et andet indeks/pristal, der i så høj grad som muligt minder om nettoprisindekset. Alternativt foretages en forhøjelse af den aftalte prissats svarende til gennemsnittet af de seneste 3 års tidligere bereg- nede nettoprisindeksstigninger.
15.10 Frigivelse af Købesummen
15.10.1 Berigtigende advokat drager af Købesummen omsorg for betaling af restancer samt eventuel refusionssaldo i Købers favør. Disse betalinger må dog først ske, når Købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis de- positar garanterer for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger. Hvis skø- det er tinglyst med retsanmærkninger, gives oplysning herom til depositar, når det modtages fra tinglysning. Købesummen for et Udviklingsområde frigives til Sælgers disposition, når Køber har opnået endelig tinglyst adkomst til det pågældende Udviklingsområde uden præjudicerende retsanmærkninger.
15.10.2 Sælger er berettiget til at gøre sædvanlige misligholdelsesbeføjelser gældende, herunder at hæve Købsaftalen og kræve erstatning, hvis Købesummen for et Udviklingsområde ikke berigtiges rettidigt eller Køber i øvrigt misligholder sine forpligtelser i henhold til Købsaftalen.
16. Gæld uden for købesummen
16.1 Køber overtager ingen gæld vedrørende Ejendommene. Køber overtager ingen således ingen pantegæld, gæld vedrørende el, vand, gas, varme, vej, fortov, kloak, rensningsanlæg, fællesanlæg eller ledninger af nogen art eller andet.
17. Refusionsopgørelse
17.1 Med Overtagelsesdagen for hvert Udviklingsområde som skæringsdag udfær- diges sædvanlig refusionsopgørelse over det pågældende Udviklingsområdes indtægter og udgifter. Refusionsopgørelsen udarbejdes af Sælger hurtigst mu- ligt efter Overtagelsesdagen for det pågældende Udviklingsområde og frem- sendes til Købers godkendelse.
17.2 Refusionsopgørelsen udarbejdes med forbehold for fejl og forglemmelser.
17.3 Refusionssaldoen betales kontant senest 14 kalenderdage efter, at endelig refu- sionsopgørelse foreligger godkendt af begge Parter.
18. Momsreguleringsforpligtelse
18.1 Køber overtager ikke nogen momsreguleringsforpligtelse for Ejendommene.
19. Berigtigelse
19.1 Handlen berigtiges af Købers advokat, der udfærdiger skøde mv. og forestår de tinglysningsmæssige ekspeditioner.
19.2 Berigtigende advokat skal sørge for, at digitalt skøde, udformet i overensstem- melse med Købsaftalen, er klar til Parternes underskrift senest 2 uger før Over- tagelsesdagen for det pågældende Udviklingsområde.
19.3 Køber og Sælger er forpligtet til at underskrive elektronisk tinglysningsanmel- delse senest på Overtagelsesdagen for det pågældende Udviklingsområde.
19.4 Køber afholder alle omkostninger i forbindelse med Købsaftalens berigtigelse, herunder advokatsalær og tinglysningsafgift vedr. skøder.
20. Sælgers ansvar
20.1 Køber overtager Ejendommene, som de er og forefindes, og således at Sælger er uden ansvar for mangler af nogen art, herunder både faktiske og retlige mangler, bortset fra adkomstmangler. Køber kan således ikke gøre mislighol- delsesbeføjelser gældende i anledning af mangler ved Ejendommene, det være sig i form af ophævelse af handlen, krav om erstatning eller forholdsmæssigt afslag.
20.2 I tilfælde af, at Sælger er erstatningspligtig over for Køber, erstatter Sælger Kø- bers direkte tab, men ikke indirekte tab. Køber er forpligtet til at iagttage sin tabsbegrænsningspligt.
21. Erklæringer
21.1 Køber erklærer under henvisning til § 8 i lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v., at Ejendommene erhverves i øjemed, der ikke er omfattet af lovens § 1.
22. Betingelser
22.1 Købsaftalen er for Parterne betinget af:
22.1.1 At Ejendommene udstykkes, jf. pkt. 7.1.
22.1.2 At der opnås endeligt vedtagne byggeretsgivende og upåankede lokalplaner for henholdsvis Banegårdspladsen, Rådhusparken og Christiansvej, der tilla- der opførelse af Projektet, inden for de i Udbudsvilkårene fastsatte frister.
22.2 Når betingelserne i pkt. 22.1.1-22.1.2 er opfyldt for et Udviklingsområde, anses Købsaftalen for bindende for det pågældende Udviklingsområde.
22.3 Parterne har pligt til loyalt at arbejde for, at betingelserne opfyldes.
22.4 Hvis de ovenfor anførte betingelser ikke er opfyldt eller frafaldet indenfor de anførte frister, dog senest den 31. december 2028, bortfalder Købsaftalen auto- matisk og uden varsel med den virkning, at hver Part skal returnere, hvad der er udvekslet under Købsaftalen, og at ingen af Parterne derudover kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning.
22.5 Der er en brandstation beliggende på den nordlige del af Rådhusparken, mar- keret som C1 på bilag 1.2, som forudsættes flyttet for at denne del af arealet kan overdrages til Køber, jf. Udbudsvilkårene. Overdragelsen af C1 er fra Sæl- gers side betinget af, at Sælger har fundet en løsning med Hovedstadens Be- redskab senest den 1. oktober 2025. Såfremt denne betingelse ikke opfyldes in- den for den fastsatte frist eller frafaldes af Sælger, kan Sælger vælge enten:
(i) At lade C1 udgå af handlen, således at kun den del af Rådhusparken, der er markeret som C2 på bilag 1.2 består, og som Køber er forpligtet til at overtage i henhold til vilkårene i Købsaftalen, uanset at C1 udgår af Købsaftalen. Dette uden at Køber i den forbindelse kan gøre krav gæl- dende mod Sælger; eller
(ii) At udsætte fristen til at finde en løsning med Hovedstadens Beredskab med 12 måneder – dvs. til den 1. oktober 2026. I givet fald udsættes lo- kalplanprocessen for C1 samt Overtagelsesdagen og fristen for depone- ring af Købesummen for C1 tilsvarende, således at Køber skal deponere Købesummen for C1 senest 7 kalenderdage efter at endelig lokalplan for C1 er vedtaget. Uanset at Sælger udskyder fristen for at finde en løsning med Hovedstadens Beredskab, fortsætter lokalplanprocessen for C2 i henhold til vilkårene i nærværende Købsaftale, idet Køber fortsat er
forpligtet til at overtage C2 i henhold til vilkårene i Købsaftalen. Såfremt Sælger ikke inden for de 12 måneder finder en løsning med Hovedsta- dens Beredskab, udgår C1 af handlen, uden at Parterne i den forbindelse kan gøre krav gældende mod hinanden.
22.6 Sælger skal senest den 1. oktober 2025 give Køber skriftligt besked om, hvor- vidt Sælger vil udskyde fristen til at finde en løsning med Hovedstadens Be- redskab, jf. pkt. 22.5(ii). Såfremt Sælger ikke giver Køber besked herom inden for fristen, skal C1 anses for at være udgået af handlen, jf. pkt. 22.5(i).
23. Omkostninger
23.1 Hver Part betaler omkostninger til egne rådgivere i forbindelse med udarbej- delsen og indgåelsen af Købsaftalen.
24. Øvrige bestemmelser
24.1 Købsaftalen udfærdiges i to eksemplarer (ét til hver underskrivende Part). Af- talen træder i kraft, når den er underskrevet af begge Parter.
24.2 Hvis en kompetent domstol eller myndighed måtte anse en eller flere af Købs- aftalens bestemmelser for at være ugyldige eller uden retskraft, påvirker det på ingen måde de øvrige bestemmelsers gyldighed og retskraft, og Parterne skal forhandle alle de ændringer af Købsaftalen, der er nødvendige for, så vidt muligt, at bibeholde rammerne for, strukturen af og formålet med de i Købsaf- talen påtænkte handlinger.
24.3 En Parts afkald på at gøre sine rettigheder eller beføjelser i henhold til Købsaf- talen gældende skal ske skriftligt og underskrives af den pågældende Part. Hvis der gives afkald, helt eller delvist, på en rettighed eller beføjelse, udeluk- ker det ikke udøvelsen af den resterende del heraf eller af en anden rettighed eller beføjelse.
24.4 Ændringer af og tilføjelser til Købsaftalen skal for at være gyldige udfærdiges skriftligt og underskrives af Parterne.
25. Fortrolighed og offentliggørelse
25.1 Parterne må ikke videregive oplysninger til uvedkommende tredjemand ved- rørende indholdet af denne Købsaftale eller de rettigheder og forpligtelser, som Parterne måtte have i henhold til denne Købsaftale. Fortrolighedsbestem- melsen i denne Købsaftale er subsidiær i forhold til Sælgers forpligtelser som offentlig myndighed og de regler om offentlighed, som Sælger er underlagt i forbindelse hermed. Fortrolighedsbestemmelsen er desuden subsidiær til alle obligatoriske forpligtelser til at give meddelelse til offentlige myndigheder samt i forhold til andre lignende regler, herunder børsregler, som Parterne er
underlagt, men Parterne skal forud for afgivelse af meddelelse konsultere hin- anden med henblik på at opnå enighed om indholdet af en sådan meddelelse.
25.2 Parterne skal sammen beslutte tidspunkt, forum og indholdet af offentliggø- relsen af denne Købsaftale.
25.3 Dette pkt. 25 skal fortsat gælde efter et eventuelt ophør af Købsaftalen uanset årsagen til dette ophør.
26. Lovvalg og tvister
26.1 Købsaftalen er underlagt og skal fortolkes i henhold til dansk ret.
26.2 Tvister opstået i forbindelse med Købsaftalen og i forbindelse med Projektet i øvrigt søges løst ved forhandling på enhver måde, som Parterne skønner hen- sigtsmæssig. Såfremt en tvist ikke kan løses ved forhandling, er hver af Par- terne berettiget til at kræve sagen afgjort efter nedennævnte bestemmelse.
26.3 Tvister, der ikke kan løses ved forhandling, afgøres ved Retten i Glostrup un- der anvendelse af dansk ret.
[UNDERSKRIFTER FØLGER PÅ NÆSTE SIDE]
[UNDERSKRIFTSSIDE FOR KØBSAFTALE VEDRØRENDE GLOSTRUP BYMIDTE]
27. Underskrifter
Sted: Dato: For Sælger: | Sted: Dato: For Køber: |