Dato: 19. december 2018 Sag: F0-18/04791-110
Dato: 19. december 2018 Sag: F0-18/04791-110
Sagsbehandler: /jll
mellem
Forbrugerombudsmanden Xxxx Xxxxxxxxx Vej 35 2500 Valby
og
Nykredit Realkredit A/S (herefter ''Nykredit") Kalvebod Brygge 1-3
1560 København V
CVR-nr. 12719280
og
Totalkredit A/S (herefter "Totalkredit'') Kalvebod Brygge 1-3
1560 København V
CVR-nr. 21832278
(herefter "parterne")
vedrørende omlægning afrealkreditlån
Forligsaftale vedrørende omlægning af realkreditlån
Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx på den ene side og Nykredit Realkredit A/S (hereftter benævnt Nykredit) og Totalkredit A/S (herefter benævnt Totalkredit) på den anden side (og i fællesskab benævnt parterne) er der indgået følgende aftale vedrørende privatkunders omlægninger af realkreditlån fra Nykredit til Totalkredit via Nykredit i perioden fra april 2012 til oktober 2016.
Omlægninger fra Nykredit til Totalkredit foretaget på baggrund af rådgivning ydet af pengeinstitutter, der på tidspunktet for rådgivningen ikke var koncernforbundet med Nykredit, falder uden for forliget.
1. Beskrivelse af aftalen samt baggrunden herfor
I forbindelse med varslingen af bidragsforhøjelser i Totalkredit i februar 2016 modtog Forbrugerombudsmanden klager fra et antal låntagere i Totalkredit, der havde omlagt deres realkreditlån fra Nykredit til Totalkredit.
Forbrugerombudsmanden iværksatte på den baggrund en nærmere undersøgelse af omstændighederne omkring disse låneomlægninger for at vurdere Nykredits råd givning af kunderne og afklare, om der i den forbindelse måtte være anledning til at rejse krav over for Nykredit eller Totalkredit.
I
Det er Forbrugerombudsmandens vurdering, at kunderne ved rådgivningen om og gennemførelse af låneomlægningen efter reglerne om god skik udtrykkeligt burde have været oplyst om, at de var ved at skifte fra et realkreditlån i Nykredit med en bidragssats, der alene kunne justeres med konkurrencemyndighedernes godken delse, til et realkreditlån i Totalkredit med en bidragssats, der kunne justeres i henhold til vilkårene i aftalegrundlaget med kunden, men uden konkurrencemyn dighedernes forudgående godkendelse.
De gennemførte låneomlægninger må antages at have været drevet af ønsker om rentesikkerhed, ydelsesreduktion via rentebesparelser, afdragsfrihed eller løbetids forlængelse, frigivelse af økonomiske midler til andre formål eller en kombination af flere af de nævnte forhold. Dette er fordele, som kundeme i de fleste tilfælde næppe ville kunne have opnået uden gennemførelse af en låneomlægning.
De opnåede fordele ved låneomlægningen er for størstedelen af kundernes ved kommende af en sådan karakter, at oplysningen om, at kunderne var ved at skifte fra et realkreditlån i Nykredit med en bidragssats, der alene kunne justeres med konkurrencemyndighedernes godkendelse til et realkreditlån i Totalkredit, hvor en
2
sådan godkendelse ikke er påkrævet, næppe ville have ændret kundens valg. Dette må formodes at gælde kunder, der i omlægningsager via Nykredit i perioden fra april 2012 til oktober 2016:
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede re alkreditlån i Totalkredit med en rentebesparelse på mere end l% point,
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt forren tede realkreditlån i Totalkredit,
• i forbindelse med låneomlægningen har fornyet eller forlænget af dragsfriheden på realkreditlånene,
• har opnået løbetidsforlængelser på minimum 5 år kombineret med en ten et provenu på mindst 100.000 kr., påbegyndelse af afdragsbetaling eller med omlægning fra variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede realkreditlån i Totalkredit, eller
• har indfriet deres realkreditlån i Totalkredit efter låneomlægningen uden forinden at være mødt med bidragsforhøjelser eller har opnået en kombination af flere af ovennævnte fordele.
Disse kunder kan, hvis de alligevel måtte ønske det, henvende sig til Nykredit for en rådgivningssamtale.
Hvis det mod forventning måtte vise sig at der blandt disse kunder er nogen, der har lidt et dokumenterbart, kausalt og erstatningsberettiget tab i forbindelse med låneoml ægningen vil Nykredit kompensere dette efter de almindelige erstatnings retlige regler eller tilbyde en tilbagerulning af lånet på de vilkår, der fremgår af aftalen.
For så vidt angår de øvrige typer af omlægningssager kan det ikke udelukkes, at der kan være kunder, der ikke ville have omlagt deres realkreditlån i Nykredit til Totalkredit, hvis de var blevet oplyst om forskellen på adgangen til at regulere bidragssatsen på lånene.
Nykredit vil derfor - uanset om der konkret ville kunne statueres et civilretligt
ansvar - tilbyde kunder, der ikke har opnået en vis økonomisk fordel, sikkerhed eller likviditetslettelse ved låneomlægningen, mulighed for at blive stillet som om låneomlægningen ikke var gennemført. Dette sker ved en tilbagerulning af lånet som nærmere defi.neret i aftalens punkt 3.1. En sådan tilbagerulning tilbydes kun der i 2.660 omlægningssager, hvor kunden:
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede re alkreditlån i Totalkredit med en rentebesparelse på 1%-point eller mindre,
• har omlagt realkreditlån i Nykredit til realkreditlån i Totalkredit med det ene formål at forlænge løbetiden,
3
• har omlagt realkreditlån i Nykredit til realkreditlån i Totalkredit med det ene formål at opnå et provenu,
• har omlagt variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt foNentede realkreditlån i Totalkredit med det ene fonnål at ændre ren tetilpasningsprofi.len,eller
• har omlagt variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt foNentede realkreditlån i Totalkredit, uden at der er opnået konkrete fordele ved omlægningen,som ikke kunne være opnået på anden må de,fx ved profilskifle,optagelse af et tiLLægsLån og/eLLer udnytteLse af afdragsfrihed på det eksisterende lån.
Nykredit vil som alternativ til den nævnte mulighed for tilbagerulning af lånet tillige tilbyde disse kunder at beholde deres realkreditlån i Totalkredit på Nykre dit-justerede bidragsvilkår,som nænnere defi.neret i aflalens punkt 3.2 Accepteres dette tilbud, vil bidragssatsen på realkreditlånet blive ændret til den bidragssats, der blev accepteret af kunden i forbindelse med låneomlægningen, justeret med den bidragsforhøjelse, der blev gennemført pr. 1. juli 2018 for tilsvarende lån i Nykredit med konkurrencemyndighedernes godkendelse. Tilsvarende vil lånet fremover alene være omfattet af eventuelle reguleringer af bidragssatsen,der gen nemføres på tilsvarende realkreditlån i Nykredit med konkurencemyndighedernes godkendelse. Der vil til gengæld ikke være rabat i form af KundeKroner på real kreditlånet,når det overgår til Nykredit-justerede bidragsvilkår.
Samme tilbud om Nykredit-justerede bidragsvilkår gives i 2.246 omlægningssager til kunder,der har omlagt variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til fast for rentede realkreditlån i Totalkredit.
Det står de nævnte kundegrupper frit for,om de vil benytte sig af disse tilbud eller fastholde deres realkreditlån på uændrede viLkår.
e
Kunder, der i forbindelse med låneomlægningen dokumenterbart har fået oplys ninger om vilkår og egenskaber for det nye lån i Totalkredit eLler om betydningen af at være låntager i Totalkr dit, der har givet kunden en berettiget forventning om,at vilkårene for bidragsforhøjelser var de samme på realkreditlån i Totalkredit som på realkreditlån i Nykredit, vil Nykredit tilbyde disse kunder at beholde deres realkreditlån i Totalkredit på Nykredit-justerede bidragsvilkår,som nænnere defi.
neret i aftalens punkt 3.2.
Forbrugerombudsmanden vil på baggrund heraf afslutte undersøgelsen af de af dette forlig omfattede kundesager uden iværksættelse af retslige skridt. jf. nænne re pkt. 5.
De nærmere vilkår for parternes forligsaftale, der indgås i henhold til markedsfø ringslovens § 28,jfe § 348,stk. I, i lov om finansiel virksomhed,er følgende:
4
2. Anerkendelse af overtrædelse af god skik
Det fremgår afNykredits aftalegrundlag med kunderne, atNykredit under nærme re angivne omstændigheder, som f.eks. en situation med skærpede kapitalkrav eller -omkostninger, kan forhøje bidragssatsen på realkreditlån. Dette gælder til svarende for Totalkredit.
Som vilkår for konkurrencemyndighedernes godkendelse afNykredits overtagelse af Totalkredit i 2003 afgav Nykredit et særligt tilsagn, der indebærer, at Nykredit derudover skal have konkurrencemyndighedernes godkendelse til at hæve bidrags satsen på realkreditlån til privatkunder. En sådan godkendelse fra konkurrence myndighederne er ikke nødvendig ved bidragsforhøjelser i Totalkredit.
Nykredit har i selskabsmeddelelser udsendt i 2012 og i 2014,som tillige er offent liggjort på Nykredits hjemmeside, oplyst om aftalen med konkurrencemyndighe derne, men Nykredit og Totalkredit har i perioden fra april 2012 til oktober 2016 ikke udtrykkeligt orienteret kunderne om dette forhold i forbindelse med Nykre dits omlægninger af realkreditlån til Totalkredit.
Nykredit og Totalkredit anerkender, at de ved at undlade dette i rådgivningen om og gennemførelse af låneomlægninger viaNykredit har handlet i strid med redelig forretningsskik og god praksis i henhold til § 43 i lov om finansiel virksomhed.
3. Tilbud til kunderne
De gennemførte undersøgelser viser, at omlægninger af realkreditlån fraNykredit til Totalkredit i perioden fra april 2012 til oktober 2016 i langt de fleste tilfælde har været drevet af ønsker om rentesikkerhed, ydelsesreduktion via rentebesparel ser, afdragsfrihed eller løbetidsforlængelse, frigivelse af midler til andre formål eller en kombination af flere af de nævnte forhold. Dette er fordele, som kunderne i de fleste tilfælde næppe ville kunne have opnået, hvis de ikke havde omlagt lå nene til Totalkredit.
Det er på den baggrund parternes fælles vurdering, at oplysningen om, at kunderne
var ved at skifte fra et realkreditlån iNykredit med en bidragssats, der alene kunne justeres med konkurrencemyndighedernes godkendelse, derfor næppe ville have ændret langt størstedelen af kundernes beslutning eller påført dem tab i forbindelse med låneomlægningen.
Uanset om der ville kunne statueres et retligt ansvar for Nykredit fremsætterNy kredit følgende tilbud til privatkunder, der har omlagt realkreditlån fraNykredit til Totalkredit viaNykredit baseret på lånetilbud udstedt i perioden fra april 2012 til oktober 2016:
3.1 Tilbud om tilbagerulning af lån
Kunder, der i perioden fra april 2012 til oktober 2016
5
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede re alkreditlån i Totalkredit med en rentebesparelse på 1%-point eller mindre,
• har omlagt realkreditlån i Nykredit til realkreditlån i Totalkredit med det ene formål at forlænge løbetiden,
• har omlagt realkreditlån i Nykredit til realkreditlån i Totalkredit med det ene formål at opnå et provenu,
• har omlagt variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt forrentede realkreditlån i Totalkredit med det ene formål at ændre ren tetilpasningsprofiilen, eller
• har omlagt variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt forrentede realkreditlån i Totalkredit, uden at der er opnået konkrete fordele ved omlægningen, som ikke kurute være opnået på anden må de, fx ved profilskifte, optagelse af et tillægslån og/eller udnyttelse af afdragsfrihed på det eksisterende lån,
tilbydes at blive stillet, som om låneomlægningen ikke var gennemført. Dette sker, hvor dette er praktisk muligt, via en tilbagerulning af realkreditlånet.
En sådan tilbagerulning af realkreditlånet indebærer, at Nykredit omkostningsfrit genetablerer kundens tidligere lånevilkår i Nykredit, således at kunden økonomisk stilles som om, at kunden ikke havde foretaget omlægningen, men bevaret sit tid ligere lån i Nykredit. Dette indebærer, at kunden bliver friholdt for omkostninger forbundet med omlægningen, herunder kurstab, kursskæring, kurtage, gebyrer og tinglysningsafgifter samt bliver tilbagebetalt afdrag, rente og bidrag betalt i hen hold til vilkårene på realkreditlånet i Totalkredit. Tilbageruiningen indebærer om vendt også, at kunden i perioden fra låneomlægningens gennemførelse betaler afdrag, rente og bidrag i henhold til vilkårene på det oprindelige realkreditlån, tilbagebetaler et eventuelt provenu, modtagne KundeKroner m.v. fra tidspunktet for optagelsen af det nye lån, og at eventuel ny afdragsfrihed m.v. bortfalder tilba ge fra omlægningstidspunktet.
Det står den enkelte kunde frit for, om vedkommende vil benytte sig af dette tilbud eller fastholde det eksisterende realkreditlån på uændrede vilkår.
Såfremt tilbagerulning af realkreditlånet ikke kan gennemføres, f.eks. fordi obliga tionerne bag det omlagte lån er lukket for nyudstedelse, tilbyder Nykredit anden kompensation, der stiller kunden som om låneomlægningen ikke var gennemført.
En ikke offentligt tilgængelig oplistning af kunder omfattet af tilbuddet om tilba gerulning findes i bilag 1. Hvis det efterfølgende måtte vise sig, at en kunde, der ikke er oplistet i bilag 1, er omfattet af pkt. 3.1, skal tilbuddet om tilbagerulning også gives til denne kunde.
6
3.2. Tilbud oM Nykredit-justerede bidragsvilkår
Kunder, der har omlagt variabelt forrentede realkreditlån til fastforrentede realkre ditlån i Totalkredit, tilbydes justerede bidragsvilkår. For disse kunder vil lånets bidragssats blive ændret til den bidragssats, der blev accepteret af kunden i forbin delse med låneomlægningen, og som skulle være gældende for det omlagte lån i Totalkredit, justeret med den bidragsforhøjelse, der blev gennemført pr. 1. juli 2018 for tilsvarende lån i Nykredit med konkurrencemyndighedernes godkendelse. Der vil til gengæld ikke være rabat i form af KundeKroner på disse særligt bi dragsjusterede lån.
Fremover vil lånet alene være omfattet afeventuelle reguleringer af bidragssatsen, der gennemføres på tilsvarende realkreditlån i Nykredit med konkurrencemyndig hedernes tilladelse.
Justeringen gennemføres med tilbagevirkende kraft fra tidspunktet for låneomlæg ningens gennemførelse.
Det står den enkelte kunde frit for, om vedkommende vil benytte sig af dette tilbud eller fastholde det eksisterende realkreditlån og vilkår.
De kunder, der modtager det i punkt 3.1 nævnte tilbud om tilbagerulning af lån, tilbydes som alternativ at vælge muligheden for en justering af bidragssatsen efter punkt 3.2.
En ikke offentligt tilgængelig oplistning af kunder omfattet af tilbuddet om tilba gerulning f.ndes i bilag 1. Hvis det efterfølgende måtte vise sig, at en kunde, der ikke er oplistet i bilag 1, er omfattet af pkt. 3.2, skal tilbuddet om Xxxxxxxxx justerede bidragsvilkår også gives til denne kunde.
3.3. Øvrige kunder
Det er Forbrugerombudsmandens og Nykredits vurdering, at kunder, der i de resterende omlægningssager har omlagt lån fra til Totalkredit fra april 2012 til oktober 2016 enten kunne opnå så væsentlige fordele ved låneomlægnin gen, at orienteringen om, at bidragssatsen på realkreditlånet i Nykredit alene kun ne forhøjes med konkurrencemyndighedernes godkendelse, næppe ville have æn dret beslutningen om gennemførelse af låneomlægningen, eller ikke vil have lidt et tab som følge af låneomlægningen. Dette drejer sig om de kunder, der
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede re alkreditlån i Totalkredit med en rentebesparelse på mere end 1% point,
• har omlagt fastforrentede realkreditlån i Nykredit til variabelt forren tede realkreditlån i Totalkredit
7
• i forbindelse med låneomlægningen har fornyet eller forlænget af dragsfriheden på realkreditlånene,
• har opnået løbetidsforlængelser på minimum 5 år kombineret med en ten et provenu på mindst 100.000 kr., påbegyndelse af afdragsbetaling eller med omlægning fra variabelt forrentede realkreditlån i Nykredit til fastforrentede realkreditlån i Totalkredit, eller
• har indfriet deres realkreditlån i Totalkredit efter låneomlægningen uden forinden at være mødt med bidragsforhøjelser eller har opnået en kombination af flere af ovennævnte fordele.
Disse kunder kan kontakte Nykredit for en rådgivningssamtale, hvis de måtte fin de anledning til dette.
Hvis der mod forventning måtte være kunder, der har lidt et dokumenterbart, kau salt og erstatningsberettiget tab i forbindelse med låneomlægningen vil Nykredit i op til 6 måneder efter denne aftales offentliggørelse, dog tidligst når kravet foræl des efter de almindelige forældelsesregler, kompensere dette efter de almindelige erstatningsretlige regler eller tilbyde en tilbagerulning af lånet på de vilkår, der fremgår af aftalen.
Kunder, der i forbindelse med Jåneomlægningen dokumenterbart har fået oplys ninger om vilkår og egenskaber for det nye lån i Totalkredit eller om betydningen af at være låntager i Totalkredit, der har givet kunden en berettiget forventning om, at vilkårene for bidragsforhøjelser var de same på realkreditlån i Totalkredit som på realkreditlån i Nykredit, vil Nykredit tilbyde disse kunder at beholde deres realkreditlån i Totalkredit på Nykredit-justerede bidragsvilkår, som nænnere defi neret i aftalens punkt 3.2.
4. Information til kunderne
Nykredit sender i løbet af januar 2019 information til de i aftalens punkt 3.1 og 3.2
nævnte kunder om parternes indgåelse af denne aftale, herunder om Nykredits
tilbud til de respektive kundegrupper. Xxxxxxxx gives en forældelsessuspenderen de frist på 6 måneder til at acceptere Nykredits tilbud.
De kunder, der nævnes i aftalens punkt 3.3, orienteres alene om den indgåede afta le via Forbrugerombudsmandens hjemmeside og de af parterne udsendte presse meddelelser herom.
5. Afslutning af undersøgelse samt opgivelse af iværksættelse af retslige skridt
Ved indgåelse af denne aftale afstår Forbrugerombudsmanden fra at rejse krav, indtræde i eller anlægge sager på vegne af kunder omfattet af aftalen i anledning af disses omlægninger af realkreditlån fra Nykredit til Totalkredit via Nykredit i
perioden fra april 2012 til oktober 2016, medmindre dette skyldes, at Nykredit eller Totalkredit ikke lever op til sine forpligtelser efter aftalen.
6. Offentliggørelse af aftalen
Parterne er enige om at aftalen offentliggøres den 20. december 2018 og orienterer inden da hinanden om udsendelse af eventuelle pressemeddelelser om sagen.
7. Suspensionsaftalen
Den mellem Forbrugerombudsmanden på den ene side og Nykredit og Totalkredit på den anden side indgåede suspensionsaf ale ophører seks måneder efter offent liggørelsen af denne aftale.
8. Øvrige vilkår
Aftalen indgås uden præjudice for tvister mellem Nykredit, Totalkredit og kunder ne om omlægning af realkreditlån fra Nykredit til Totalkredit, der ikke måtte blive afsluttet som følge af aftalen.
-----0000000-----
Forbrugerombudsmanden:
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxx
Nykrcdit Realkredit A/S:
Dato:
2- 2018
Totalkredit A/S:
Dato:
,_2o/8
Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxx
Bilagsfortegnelse
Bilag 1 : Oplistning af kunder omfattet af forligsaftalens pkt. 3.1 og 3.2 (offentlig gøres ikke)