Afsender:
AKTIV LEJER
NR. 116 • Vinter 2016
MEDLEMSBLAD FOR KØGE LEJERFORENING
Lejer sparede over 97.000 kr på 23 måneder
En udlejer havde sammenlignet med lejen i byggeri, hvor der er fri huslejefastsættelse, da hun lejede en ejerlejlighed ud. Det var ulovligt og huslejenævnet nedsatte lejen fra 9.000 kr til 5.733 kr om måneden.
Afsender:
Køge Lejerforening Xxxxx Xxxxxxxxx 00, 0.
4600 Køge
Returneres ved varig adresseændring
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Udlejede ejerlejligheder, parcelhuse og lejligheder i ejendomme med under 7 le- jemål, kaldes i boligregule- ringslovens sprog for ”min- dre ejendomme” eller popu- lært ”småhuse”. De har fået deres eget kapitel i loven og er dermed fritaget for en lang række regler om varsling af huslejeforhøjelser, beregning af huslejen osv.
Men det betyder ikke, at en
udlejer kan fastsætte husle-
jen efter forgodtbefindende. I
§ 29 c står der, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje der gælder for lejemål der er omfattet af beregnings- reglerne for større ejendom- me. De beregningsregler der er tale om, er reglerne i § 7 i boligreguleringsloven.
Kælderlejemål til 9.000 kr om måneden
I slutningen af 2015 kom
en lejer ind i Køge Lejerfor-
ening for at få rådgivning om huslejen i den lejlighed, som hun og kæresten havde lejet.
Efter lejekontrakten skulle hun betale 9.000 kr om må- neden i ren husleje og der- udover varme og vand. De
9.000 kr svarede til en kva- dratmeterleje på 1.256 kr pr kvadratmeter årligt.
Lejerforeningen fandt at le- jen var for høj og henvendte sig til udlejer og foreslog den nedsat til 600 kr. pr kvadrat- meter. I vurderingen indgik,
at der var tale om en ejendom fra 1939, og at lejligheden lå i kælderen. Den var dog god- kendt af kommunen til bebo- else. Udlejer afslog at ned- sætte lejen.
Huslejenævnet
Næste skridt for lejerfor- eningen var at gå videre til huslejenævnet. Sagen blev indbragt og udlejer forsva- rede huslejefastsættelsen ret detaljeret over for nævnet.
Det viste sig, at hun havde
købt lejeligheden i 2005 for at hendes søn kunne bo i den. Efter råd fra en revisor satte hun årlige kvadratmeterleje til 550 kr. Hvis man regulere- de lejen efter prisudviklingen ville lejen i 2015 være på 720 kr. pr kvadratmeter årligt.
Den store forskel op til de
1.256 kr begrunde hun med at det var markedslejen for lejligheder i Køge og omegn. Hun havde indhentet tilbud
K
ommunerne vælter
sociale opgaver over på de almene beboere
Side 8
G
ode boliger til
demente
Side 10
H
vordan er det nu,
det er?
Side 12-13
L
andsmøde
i Danmarks Lejerforeninger
Side 14-15
fortsættes side 2
U
dlejernes magt
over lejernes deposita skader mobiliteten på lejeboligmarkedet
Side 3
L
ejere på øer bliver
diskrimineret
Side 4-5
Kulovlige oversku
raftig stigning i
d
Side 6-7
D
igitale afstemninger
bliver mulige i det almene byggeri
Side 7
2 « Aktiv Lejer Vinter 2016
BESTYRELSE
Xxxxx Xxxxxxxx, formand. Xxxx Xxxxxx, kasserer. Bestyrelsesmedlemmer: Xxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx og Xxxx Xxxxxxx.
KONTINGENT PR. HUSSTAND FOR 2016
Enkeltmedlemmer: 340,-
Pensionister og uddannelsessøgende: 240,- Foreninger med mindre end 25 husstande: 165,- Foreninger med 25 husstande og derover: 135,-
Kontingenter dækker kun rådgivning. Alle, der har betalt kontingent 2 år i træk, har til- lige ret til sagsbehandling. Nye medlemmer kan opnå ret til sagsbehandling ved at betale et indmeldelsesgebyr svarende til 2 års kontingent, sammen med kontingentet for inde- værende år.
AKTIV LEJER
Nr. 116 Vinter 2016
Udgivet af Køge Lejerforening
Lokal udgave af "Lejer i Danmark" Oplag: Ca. 7.500 for alle udgaver. Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Lokal redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx
Køge Lejerforening:
Adresse: Xxxxx Xxxxxxxxx 00, 0., 0000 Køge (Overfor Irma – samme bygning som Ældresagen) Elektronisk postadresse: xxxxx@xxxx.xx Hjemmeside: xxx.xxxx.xx/xxxxx
Tilsluttet Danmarks Lejerforeninger
Postadresse: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx
Redaktionen af dette blad
er afsluttet 1. december 2016
Forår 2017, deadline: 15. marts 2017
KONTORTID I KØGE:
Personligt:
Mandag mellem 17.30-19
Telefontid:
Mandag 15-17.30
Telefon: 00 00 00 00
Danmarks Lejerforeninger på Bornholm
Kontakt Køge Lejerforeninger på ovenstående telefonnummer
Fortsat fra forsiden
fra nettet. Den lejlighed, der var nærmest i kvalitet og størrelse, lå et par kilometer derfra i en ejendom, der var opført i 2004. Her var kvadratmeterlejen 1.065 kr. årligt.
Nedsættelse
Huslejenævnet kom til besigtigelse i februar 2015 og afsagde kendelse den 17. marts efter 3 måneders sagsbehandling.
Nævnet satte lejen ned til 800 kr pr kvadrat- meter årligt. Det svarede til en månedlig leje på 5.733 kr.
Man havde brugt lejeniveauet i en stor pen- sionskassejendom fra 1980-erne som sam- menligningsgrundlag men sat den lidt lavere på grund af beliggenheden i kælderen og de dårlige adgangsforhold
Nævnet ville trods alt ikke sætte lejen ned til 600 kr. pr. kvadratmeter som lejerforenin- gen foreslog. Det skyldes formentlig, at lej-
ligheden var i udmærket stand, lys og med ad- gang til en lille have.
Huslejenævnet bestemte også, at vandud- gifterne skulle indgå i huslejen, og at lejeren derfor skulle have de indbetalte vandbidrag returneret. Depositum skulle også nedsættes, så den kom til at udgøre 3 måneders leje efter nedsættelsen. I alt skulle lejer have 67.773 kr tilbage
Tilbagebetaling
Udlejer ankede sagen til boligretten og førte under forberedelsen selv sin sag. Lejer antog en advokat.
Men inden sagen kom til domsforhandling opgav udlejer at gennemføre sagen, og husle- jenævnets kendelse kom derfor til at stå ved magt.
Lejeren fik tilbagebetalt det beløb husleje- nævnet havde bestemt. I de 23 måneder fa- milien foreløbig har boet i lejligheden, har de sparet 97.142,50 kr.
Vinter 2016
Lejer i Danmark « 3
PRIVAT UDLEJNING
Udlejernes magt over lejernes deposita skader mobiliteten på lejeboligmarkedet
En meget stor del af tvisterne i huslejenævnene og boligretterne drejer sig om tilbagebetaling af lejernes deposita. Mange udlejere forsøger
at undgå at tilbagebetale depositum til lejerne. Tilbagebetalingen forsinkes, hvorved lejerne får svært ved at betale det nye indskud. Derved bremses mange lejere i at flytte, selv om de gerne ville.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I lejerforeningerne får vi ofte den melding fra medlem- merne, at de ikke har råd til at flytte. De har ganske vist betalt måske 20.000 kr i de- positum, og dem har de krav på at få helt eller delvist til- bage.
Men det hjælper ikke så meget, da depositum i den nye lejlighed skal betales før, man får pengene ud fra den gamle. Desuden frygter mange lejere, at istandsættel- sen af den gamle lejlighed vil være så bekostelig, at de ikke alene mister deres depositum, men skal betale tusindvis af kroner derudover.
Magtforholdet
Det hænger sammen med magtforholdet mellem lejer og udlejer. Da det er udleje- ren, der opbevarer lejers de- positum, har udlejeren over- taget fra starten. Mange upro- fessionelle udlejere tror sim- pelthen, at de har ret til at beholde depositum uden be- grundelse. Det bliver derfor lejeren, der skal have bøv- let med at hive pengene ud af udlejeren, og det kan være meget besværligt. Lejeren vil være nødt til at gå først i hus- lejenævnet og nogen gange videre til boligretten, før pen- gene bliver udbetalt.
Et eksempel
Også professionelle udleje- re forsøger at undslå sig for at tilbagebetale depositum og forudbetalt leje. Derom hand- ler dette eksempel,
En pensionist fra Køge skulle flytte fra sin lejlighed i et større privat udlejnings- byggeri og til en kommunal ældrebolig. Bebyggelsen til-
hørte en fond og blev admini-
streret af et advokatfirma. Lejeren flyttede den 1. ok-
tober 2012, og den 2. oktober blev der holdt fraflytnings- syn, hvor xxxxxxx skrev under på, at han havde modtaget synsrapporten.
Derefter gik der 5 måneder før lejeren modtog den ende- lige opgørelse.
Istandsættelse
I forenklet form så opgørel- sen således ud:
Lejer havde ca. 30.000 kr tilgode i depositum og for- udbetalt leje. Udlejeren kræ- vede 36.500 til istandsættelse og derudover 4.900 i skyldig leje.
Lejer skulle derfor betale
ca. 10.000 til udlejer
I marts 2013 indbragte Køge Lejerforening sagen for huslejenævnet på leje- rens vegne og protesterede mod en række poster i fraflyt- ningsregningen. Derefter gik der 10 måneder med sagsbe- handling i huslejenævnet.
Nævnet nedsatte den 27. ja- nuar 2014 lejerens istandsæt- telsesudgift med knap 20.000 kr. Begrundelsen var, at lejer ikke skulle betale for fjernel- se af en væg som var opsat af en tidligere lejer. Han skulle heller ikke betale for maling af køkkenet, da denne udgift blev betalt af den efterfølgen- de lejer.
I stedet for at betale 10.000 fik lejeren godt 9.000 kr til- bage.
Udlejer smølede
Resultatet var godt, men tidsforløbet var urimeligt langvarigt. Udlejer forsøgte at få genoptaget sagen, hvil- ket blev afslået af husleje- nævnet. Først efter at Køge
Lejerforening i maj 2014 havde truet med incasso be- talte advokatfirmaet resten af depositum samt renter på 954 kr.
Det er urimeligt, at der skal gå 18 måneder fra fraflytnin- gen, før lejer får resten af de- positum tilbage. Det kunne endda have trukket meget længere ud, hvis udlejer hav- de anket sagen. I så fald skul- le sagen være behandlet af boligretten, hvilket ville have forsinket den yderligere 1 år.
Lovændring
Ved de ændringer der trådte i kraft den 1. juli 2015 er le- jerens retsstilling blevet styr- ket i fraflytningssituationen. Se artiklen, Nye regler for fraflytning. Men trods denne lovændring er det stadig uri- meligt svært for lejerne at få deres ret ved fraflytningen, blandt andet fordi der ikke er nogen lovbestemte frister for, hvornår udlejer skal afregne over for lejeren.
Nyt hul i
lejeloven
Egeholdelsesregnskaber til lejerne samtidig med
fter ændringen af Boligreguleringsloven pr
1.7.2015 slipper ejerne for at udsende vedli-
varsling af visse typer lejeforhøjelser. Ejerne skal alene indsende vedligeholdelsesregnskaber til Grund- ejernes Investeringsfond (GI), hvor disse regnskaber så forudsættes at være elektronisk tilgængelige
for lejerne. Samtidig er ejerne pålagt at udarbejde 10-årige vedligeholdelsesplaner for ejendommene.
S
idstnævnte tiltag vil, alene af hensyn til den me-
get begrænsede sanktionering af overtrædelse, næppe give praktiske konsekvenser af betyd-
ning. Og med hensyn til det førstnævnte af de nye tiltag kan vi i Danmarks Lejerforeninger konstatere at det til dato mere har været reglen end undtagelsen, at relevante aktuelle regnskabsoplysninger ikke er tilgængelige via GI’s websted.
L
ejerne indbetaler imidlertid gennemsnitligt ca.
kr. 160,- pr m2 årligt til vedligeholdelse af pri- vate udlejnings-ejendomme. For en typisk privat
udlejningsbolig på 70 m2 handler det om 11.200 kr. årligt. Med ca. 150.000 private udlejningsboliger omfattet af hensættelsesbestemmelserne, er der
tale om en samlet årlig vedligeholdelsesafsætning på knapt 1,7 mia. kr. Lejerne betaler, og er forbrugere af en vedligeholdelsesydelse, som de betaler 1,7 mia. kr. til årligt.
F
ør lovændringen blev de pligt-fremlagte vedli-
geholdelsesregnskaber fra tid til anden årsag til, at der blev kørt sager om vedligeholdelsesregn-
skaberne, og opdaget misbrug. Disse sager illustrerer, at bekymringer omkring misbrug af vedligeholdelses- midlerne langt fra er en teoretisk risiko.
I
nugældende lovgivning er der så gennemført en
voldsom forringelse af lejernes muligheder for at få oplysninger om brugen af vedligeholdelsesmid-
lerne. Samtidig ved vi, at GI fortsat kun efterkontrol- lerer mindre end 10 % af regnskaberne. Derfor består der i dag en meget stærkt forøget risiko for, at ejere i væsentligt større omfang misbruger vedligehol- delsesmidlerne. Derfor er det på sin plads at betegne dette problem som et hul i lejelovgivningen. Et hul der bør lukkes, så det sikres at de årlige afsætninger på 1,7 mia. kr. anvendes efter deres formål.
Dforøget og systematiseret kontrolindsats fra
er er adskillige muligheder for at få lukket hul-
let. Blandt tiltagene kan overvejes en kraftigt
GI’s side.
Eindføre pligt til løbende forbrugeroplysning
t absolut nødvendigt element blandt tiltagene
bør dog under alle omstændigheder være, at
og reel kontrolmulighed for lejerne. Heri kunne eksempelvis indgå, at det bliver gjort til en gyldig- hedsbetingelse for lejevarslinger, at ejendommens vedligeholdelsesregnskaber på varslingstidspunktet er ført ajour på GI’s web-sted.
Xxxxx Xxxxxx Landsformand
4 « Lejer i Danmark Vinter 2016
PRIVAT UDLEJNING
Lejere på øer bliver diskrimineret
På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlej- ningsbolig kræve lejen ned- sat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelo- vens § 47 fastsættes det leje- des værdi ved ”en sammen- ligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvar- teret eller området for tilsva- rende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”
I praksis skal en sådan sammenligning ske på to må- der: 1) Retten eller husleje- nævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lej- lighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlæg- ger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens
størrelse i det omtvistede le- jemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.
I første omgang sker dette, når sagen behandles i husle- jenævnet. Hvis én af parter- ne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.
Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næ- sten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsret- terne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har be- gået egentlige fejl i deres be- handling af sagen.
Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste
36 år både for boliglejemål
og for erhvervslejemål.
Samsø
Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.
Lejeren Xxxx Xxxxxxx har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyt- tede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en af- deling i Samsø Xxxxxxxxxx- selskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.
Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre ble- vet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for le- jerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:
• dårligt arbejde fra entre- prenørens side,
• amatøragtig ledelse i Samsø Xxxxxxxxxxxxxxxxx, og
• mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.
Skandalen endte i 2013, da
boligerne i Brundby gik på
tvangsauktion og blev over- taget af den lokale godsejer på øen, Xxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxx, der ejer Brattingborg Gods.
Genopretning
Det gode ved tvangsauk- tionen var, at økonomien i bebyggelsen blev sane- ret. Godsejeren overtog be- byggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Xxxxxxxxxxxxxxxxxx regnskaber havde bebyggel- sen kreditforeningslån for 21 mio. kr. De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejer- nes betalinger til at udbed- re mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen in- vestering.
På tidspunktet for tvangs- auktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lej- lighederne blev de fleste af
lejlighederne genudlejet til den samme månedlige hus- leje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den ind- vendige vedligeholdelse (ma- ling mm).
Mindre for pengene
Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Xxxxxxxxxxxxxxxxxx tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kun- ne brug i forbindelse med ar- rangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kon- torlokaler for afdelingsbesty- relsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.
Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse loka- ler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.
Vinter 2016
Lejere på øer...
Lejer i Danmark « 5
PRIVAT UDLEJNING
fortsat fra forrige side
Huslejenævnet
Også de beboere, der boe- de i bebyggelsen ved tvangs- auktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Xxxx Xxxxxxx, som ikke øn- skede at underskrive den æn- drede kontrakt.
I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.
I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække
20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrø- rende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.
Boligretten
Nu ankede Xxxx Xxxxxxx sa- gen til boligretten i Århus.
Xxxx Xxxxxxxx advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige leje- mål, som der var fremlagt le- jekontrakter på, men boligret- ten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmødet i boligretten. Og på retsmø- det afviste dommeren så be- sigtigelse, da dette ikke kun- ne sig gøre på retsmødet. Bo- ligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvil-
ket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.
Boligretten godkendte ud- lejers krav vedrørende vedli- geholdelse af gulvene.
At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før kon- kursen var til lejernes dispo- sition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for
218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes dispo- sition.
Xxxx Xxxxxxx fik derfor hverken medhold i spørgsmå- let om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen
Landsretten
Xxxx Xxxxxxxx advokat gik nu til landsretten. Her frem- satte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens for- beredelse nægtede landsret- ten at besigtige sammenlig- ningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligret- tens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besig- tige sammenligningslejemå- lene.
I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i by- rettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sa- gen.”
Da huslejenævnet havde besigtiget Xxxx Xxxxxxxx le- jemål og foretaget sammen- ligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede ad- vokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre le- jemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammen- ligningslejemål som bevis i sagen.
Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesa- gen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i rets- plejeloven.
Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis føl- gende tre betingelser alle er opfyldt:
• At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet ud- fald end i byretten,
• At sagen ikke er af princi- piel karakter, eller
• At andre grunde ikke i øv- rigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.
Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instan- ser.
Landsretten begik i øv- rigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme på- stande (krav) og anbringen-
der (argumenter) som i bolig- retten. Dette er forkert, da le- jeren netop havde ændret sin påstand.
Højesteret
Xxxx Xxxxxxx søgte tilladel- se i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvis- ning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen rets- praksis.
Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og for- arbejderne, dvs. de begrun- delser for lovændringen, der blev omtalt under folketin- gets behandling af loven.
Derefter godkendte høje- steret den afvisning af sagen, som landsretten havde beslut- tet.
Kommentar
Det er ikke uventet, at hø- jesteret er enig med landsret- ten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.
Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev noto- risk fremlagt et nyt sammen- ligningslejemål.
Desuden skriver højesteret: ”landsretten endvidere har
fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grun- de til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurde- ring har landsretten foreta- get.”
Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive no- get sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens ken- delse, at man har taget stil- ling til om sagen var princi- piel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligret- tens afvisning af at rejse til Samsø.
I denne dom har Højeste- ret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.
I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot end- nu et eksempel på den sni- gende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførel- sen af discount-retspleje.
Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejelo- ven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bli- ver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod sto- re kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel i dette blad.
Nye regler for fraflytning
Ved lovændringen den 1. juli 2015 blev reglerne ændret til fordel for lejerne. Dels blev der lavet regler for hvor meget istandsættelse en udlejer kan kræve, dels blev der indført nogle detaljerede procedureregler, som styrker lejerens stilling.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Synet skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer har fundet ud af, at lejeren er flyttet.
Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med
mindst 1 uges varsel.
Rapporten skal udleveres ved synet, medmindre lejer nægter at skrive under på at have modtaget den. Hvis lejer nægter eller ikke er tilstede, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.
Hvis et istandsættelsesarbejde ikke står i fraflyt-
ningsrapporten, skal lejer ikke betale for det.
Også her bortfalder udlejers krav mod fraflytte- ren, såfremt ovenstående regler ikke er overholdt. Det gælder alle krav, uanset om der er tale om mis- ligholdelse eller genopretning efter manglende ved- ligeholdelse.
Redskab for huslejenævnet
Hvis rapporterne er tilstrækkeligt detaljerede og oplysende, kan det blive nemmere for lejer og udle- jer at blive enige.
Bliver parterne ikke enige, kan rapporterne blive et godt redskab for huslejenævnet, når det skal af- gøre, hvor meget lejer skal istandsætte ved fraflyt- ningen.
6 « Lejer i Danmark Vinter 2016
ALMEN UDLEJNING
Kraftig stigning i ulovlige overskud
Fra 2014 til 2015 er det opsamlede overskud i den almene sektor steget med knap 17 % og udgør nu over 2,1 mia. kr
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I almene boliger gælder princippet om balanceleje. Det betyder, at lejerne i en boligafdeling (bebyggelse) kun skal betale den husleje, der er nødvendig for at dæk- ke afdelingens udgifter.
Udgifterne består af de di- rekte løbende udgifter, men også af opsparing til fremti- dig vedligeholdelse (henlæg- gelser). Dertil kommer lovbe- stemte indbetalinger til bolig- selskabernes dispositionsfond og arbejdskapital.
Overskud og underskud
Hvis den samlede hus- leje er højere en summen af disse udgifter, opstår der et overskud. I princippet er det ulovligt at opkræve overskud,
men da det er meget svært at forudsige de fremtidige ud- gifter, kan det ikke undgås, at der både opstår overskud og underskud.
Både overskud og under- skud skal efterfølgende ud- lignes over huslejen. Hvis der har været overskud, skal stigningen i den samlede leje nedsættes i de efterfølgende tre år. Hvis der har været un- derskud, skal stigningen i den samlede leje forøges tilsva- rende.
Myndighederne har altid været meget opmærksomme på at afdelingerne ikke får underskud, fordi dette kan føre til udlejningsvanskelig- heder, som i sidste ende kan true en afdelings økonomiske overlevelse.
Undersøgelse
I midten af 0-erne kom der fokus på de ulovlige over- skud. Det skete på baggrund af en sag fra én af landets største almene afdelinger – Ellemarken i Køge – som år efter år havde meget store overskud.
Sagen fik dagbladet Nord- jyske til at lave en undersø- gelse i Nordjylland, som på- viste, at der i en meget stor del af afdelingerne systema- tisk blev opkrævet overskud. På den baggrund igangsatte Socialministeriet en lands- dækkende undersøgelse, som bekræftede tendensen.
Det var så politisk belasten- de både for den almene bo- ligsektor og for regeringen, at reglerne blev ændret.
Fra 2010 blev det obliga-
torisk at bogføre overskud- dene således, at det opsam- lede overskud blev synligt i regnskabet. Samtidig blev af- delingerne pålagt at afvikle overskuddene, som det er be- skrevet ovenfor.
Hvordan er det gået?
I dag kan vi konstatere, at ophobningen af overskud er steget kraftigt. I 2009 var det samlede ophobede over- skud 0 kr. Da jeg for et år si- den lavede en opgørelse for 2014 havde afdelingerne op- hobet 1,8 mia kr. i overskud. For 2015 er overskuddet 2,1 mia kr.
Det er en stigning på 17 %
på et år.
Stigningen er bemærkelses- værdig. Den skyldes, at det årlige overskud bliver ved
med at overstige den årlige tilbageførsel til lejerne.
Konklusionen er, at den re- gelændring, der blev indført i 2009 ikke virker tilstrække- ligt effektivt. Dels er der sta- dig nogle boligselskaber, som slet ikke følger reglen om af- vikling af overskud. Det kan også skyldes, at overbudget- teringen bliver større og stør- re, fordi administrationssel- skaberne lader huslejen følge markedsudviklingen i stedet for at fastsætte lejen efter af- delingens konkrete udgifter.
I skemaet herunder kan man se, hvordan overskuddet fordeler sig.
Det opsamlede overskud Ophobet i perioden 2010-2015 i afdelinger med mindst 20 boliger | ||
Opsamlet overskud | Gennemsnitligt overskud pr bolig | |
For alle afdelinger med overskud Antal afdelinger: 4.122. – Xxxxx xxxxxxx: 427.775 | 2,069 mia. kr. | 4.838 kr. |
Overskuddet fordeler sig således: | ||
For afdelinger med opsamlet overskud på 1-1.000 kr pr lejemål Antal afdelinger: 599 – Xxxxx xxxxxxx: 73.340 | 0,033 mia. kr. | 457 kr. |
For afdelinger med opsamlet overskud på 1.001-5000 kr pr lejemål Antal afdelinger: 1.782 – Xxxxx xxxxxxx: 196.405 | 0,572 mia. kr | 2.905 kr. |
For afdelinger med opsamlet overskud på 5.001-15.000 kr. pr lejemål Antal afdelinger: 1490 – Xxxxx xxxxxxx: 142.101 | 1,142 mia. kr | 8.038 kr. |
For afdelinger med opsamlet overskud over 15.000 kr. pr lejemål Antal afdelinger: 251 – Xxxxx xxxxxxx: 15.429 | 0,322 mia. kr. | 20.859 kr. |
Skemaet viser at overskud- det er skævt fordelt. I gen- nemsnit er der et opsamlet overskud på 4.838 kr pr. bo- lig. Men i 142.101 boliger har der i gennemsnit opho- bet sig et overskud på 8.038 kr. pr bolig. I 15.429 boliger
er det ophobede overskud 20.859 kr. pr bolig i gennem- snit.
Samfundsøkonomien
De store overskud er ska- delige både for de lejere, der betaler for meget, men også
for samfundet. En stor del af overskuddet betales af det of- fentlige i form af individuel boligstøtte, først og fremmest til pensionister. Et ædrueligt skøn viser, at der årligt kunne spares omkring 150-200 mio. kr., hvis reglerne blev stram-
met, således at der højst måt- te være et opsamlet overskud på 5.000 kr. pr. bolig.
Geografisk fordeling
Oveskuddene er ikke jævnt fordelt over hele landet. Der er en tendens til at der er flest
afdelinger med store over- skud øst for Storebælt, mens der er færre sådanne afdelin- ger i Jylland. Jeg har ikke la- vet nogen systematisk under- søgelse af dette, men eksem- plerne på næste side illustre- rer forskellen.
Vinter 2016 Lejer i Danmark « 7
ALMEN UDLEJNING
Eksempler på store overskud
Opsamlet overskud 2015 | ||
Kommune, Bebyggelse, Antal lejemål | I alt | Pr lejemål |
Roskilde, Stjerneparken, 64 | 2.199.595 | 34.369 |
København, Vognvænget, 234 | 6.764.782 | 28.909 |
Køge, Møllebankerne Borup, 50 | 1.518.359 | 30.367 |
Helsingør, Nordkysten Fredensvej, 21 | 380 771 | 18.132 |
Lolland, Ravnsborg Ældreboligselskab, 47 | 825.506 | 17.564 |
Svendborg, BSB, Sydbo, 28 | 590.069 | 21.074 |
Randers, Lejerbo, Xxxxxxxxx Have | 429.844 | 21.492 |
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx, Lionsparken, 45 | 805.715 | 17.905 |
Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri
Ministeriet for boligsektoren har besluttet, at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demo- krati, men når det gælder be- boerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk. Som regel er det kun et lil- le mindretal af beboerne, der møder op, når der skal ved- tages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis
de skal deltage i aftenmøder.
Afstemning pr. komputer
Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sid- de hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.
Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af com- puter ind på en særlig hjem- meside. Her er de emner be- skrevet, der skal tages beslut-
ning om. Beboerne kan der- efter med et klik afgive deres stemme.
I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer ”hjemme-deltager”.
Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gen- nem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debat- ten på beboermødet.
Der har været et udbredt ønske blandt almene bolig- organisationer om en moder- nisering af beboerdemokrati- et gennem anvendelse af di- gitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemfø- relse af digitale afstemninger efter møderne. På den bag- grund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.
En af de interessante er- faringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mu- lighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uæn- dret deltagelse i afdelingsmø- derne men et større engage- ment i den forudgående debat og den efterfølgende afstem- ning.
Beboerdemokratiet ud- gør en grundpille inden for
den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne bo- ligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmø- der, hvor der træffes beslut- ninger, der kan have stor be- tydning for den enkelte bolig- afdeling.
Der er mange vanskelighe- der med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af af-
stemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hæn- delser. Der kan stilles æn- dringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.
Hvis beslutningen dre- jer sig om valg til bestyrel- sen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstem- ningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så hjemme-deltagerne får mu-
lighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstil- let.
Der er en lang række prak- tiske problemer, der skal lø- ses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan funge- re. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.
Kilde: Udlændinge-, Integration- og Boligministeriet
8 « Lejer i Danmark Vinter 2016
ALMEN UDLEJNING
Kommunerne vælter sociale opgaver over på de almene beboere
Sociale viceværter og sociale rådgivere, er efter lov om social service en kommunal opgave, som derfor bør betales af kommunerne over de almindelige skatter.
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Det kræver en selvstændig beboermødebeslutning, hvis en almen afdeling skal finan- siere udgifter ud over driften af bygninger og arealer. Alli- gevel besluttes sådanne pro- jekter af og til af selskaber- nes medarbejdere sammen med afdelingsbestyrelserne, som hverken kender eller for- står gældende lovgivning.
Når der klages til det kom- munale tilsyn, godkendes projekterne af inkompetente
og inhabile kommunale til- synsmedarbejdere.
Det er voldsomt provoke- rende at selskaber, som KAB, pålægger de økonomisk dår- ligt stillede beboere, - bag deres ryg -, at betale disse lovstridigt indførte sociale hjælpeforanstaltninger, men sådan er det i København. KABs nye direktør fortæller endog stolt om det.
Kommunal opgave
Sociale opgaver med børn og unge samt integration, er
principielt en kommunal op- gave, som de almene bolig- selskaber ikke bør belastes med, og som de almene be- boere ikke bør betale hver- ken gennem tvangsbidrag til Landsbyggefonden eller over den lokale husleje.
Børnehaver, fritidsklub- ber og fritidsaktiviteter under fritidsloven hører under de kommunale forvaltninger, og betales normalt af de almin- delige indkomstskatter, der- for må dette også gælde for beboere i almene boliger.
Ordet ”boligsocial” blev opfundet omkring 1993. Or- det sammenblander de bolig- politiske og boligadministra- tive opgaver med socialpoli- tikken, så de almene beboere kommer til at betale for kom- munernes sociale opgave.
Social Forsknings Institut- tet, SFI har for nylig konsta- teret, at de store renoverin- ger i de såkaldte ghettoer nok kan ændre deres ”image” el- ler ”renomme”; men nye ga- delamper, køkkener og smar- te altaner løser ikke de reelle
sociale problemer med fattig- dom, begrænset uddannelse, manglende arbejde og enli- ge forsørgere under kontant- hjælpsloftet, og forskellige kulturers indbyrdes proble- mer. De kan kun løses gen- nem en regulær social indsats samt bedre folkeskoler, mere uddannelse og beskæftigel- se, altså kommunale opgaver, helt uden for boligselskaber- ne.
De sidste billige boliger forsvinder
Individuelle moderniseringer – som f.eks. altaner, køkkener og badeværelser betragtes normalt som noget godt. Men disse moderniseringer har en bagside. De truer med at blokere for boligsocial anvisning!
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Der planlægges opsat 50- 60 altaner på min almennyt- tige afdelings ejendom. KAB 1024, (AKB) Mimersgade, København.
De nuværende beboere kan naturligvis individuelt takke JA eller NEJ, men efterføl- gende vil de pågældende leje- mål blive belastet af en ekstra huslejeomkostning på ca. 550 kr./md. i 30 år.
Kun få vil opleve at bo med altanerne samtlige 30 år. Så godt som alle lejemål vil bli- ve fraflyttet og skal efterføl- gende genudlejes med den forhøjede husleje.
Afdelingen er rimelig bil- lig at bo i, som den er nu. En 3-rums lejlighed på 75 m2
koster 4.017 kr om måneden
ekskl. forbrug.
Den er velegnet til bo- ligsocialanvisning, men i det omfang, der opsættes al- taner, vil huslejen stige med 550 kr./md. og spørgsmålet er så om huslejen alt efter lej- lighedernes og husstandenes størrelse vil blive så dyre at de ikke kan anvendes til bo- ligsocial anvisning ved frem- tidig genudlejning.
Når Københavns kommu- nes socialforvaltning mangler lejligheder med en overkom- melig husleje til social bolig- anvisning, så forekommer det direkte kontraproduktivt hvis Københavns Kommunes Til- syn med almene boliger, tilla- der opsætning af fordyrende, men trods alt overflødige al-
taner, hvoraf en del forventes opsat på en nordvendt gårdfa- cade uden direkte sol.
Hvis vore huslejer var i et højere niveau hvor social bo- liganvisning i forvejen var udelukket, ville en ekstra husleje på 550 kr./md. til al- taner ikke have samme be- tydning, men når huslejen faktisk er rimelig lav, vil al- tanerne antagelig flytte husle- jen op i et niveau, som bloke- rer for social anvisning.
Kommentar fra Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, Socialborgmester i København
Du beskriver problemet omkring adgang til billige boliger, som er en helt central del af Socialforvaltningens
muligheder for at lykkes med det sociale arbejde. De sta- digt dyrere boliger er blandt andet en barriere for at ned- bringe hjemløsheden.
I Hovedaftalen mellem Kø- benhavns Kommune og boli- gorganisationerne er det net- op ét af punkterne, at eksi- sterende boliger fortsat skal være for alle. Derfor fremgår det også af aftalen, at frem- tidssikring og modernisering sker, så der fortsat er plads til socialt udsatte borgere og andre borgere med lav ind- komst, blandt andet ved at fastholde et varieret boligud- bud. Det er et fælles mål i af- talen, at der i de fysiske hel- hedsplaner er fokus på at be- vare små boliger.
Den konkrete opførelse af
altaner, hvor du bor, er imid- lertid et spørgsmål, som i lovgivningen er udlagt til be- boerdemokratiet. Derfor har jeg herfra ikke mulighed for at gøre noget.
Svar fra Xxxx Xxxxxxxxxxx
Kære Xxxxxx Xxxxxxxxxxx. Tak for svaret, men jeres af- tale må være for slap. da der nu forsvinder ca. 25% af de billige boliger i denne afde- ling.
Vinter 2016
Tilfældet Nordgården, Køge
Køge Lejerforening har forsøgt at få Køge Kommune til at gøre noget ved de ulovlige overskud i det almene byggeri. Kommunen forholder sig foreløbig passivt.
Lejer i Danmark « 9
ALMEN UDLEJNING
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I 2011 skrev jeg har i bladet en artikel om overskud i den almene afdeling Nordgården i Køge, som administreres af DAB.
Ministeriet for den almene boligsektor havde i 2009 la- vet en ændring af reglerne, der påbød boligselskaberne at tilbageføre opsamlede over- skud til lejerne. Meningen med ændringen var, at man på den måde skulle mindske det opsamlede overskud. På det tidspunkt havde lovæn- dringen kun været gældende i 2 år, og man kunne endnu ikke konstatere, om den hav- de haft den ønskede effekt.
Hvordan ser situationen så ud nu?
Klage til kommunen
Køge Lejerforening gjorde i oktober 2016 Byrådet i Køge Kom- mune opmærksom på problemet med de store overskud. I henven- delsen dokumenterede vi, at de store overskud skyldtes, at DAB med afdelingsbestyrelsens godkendelse overvurderede afdelingens udgifter og undervurderede indtægterne. Vi opfordrede byrådet til at gribe ind - både for lejernes skyld men ikke mindst af hensyn til kommunens økonomi: at de store overskud i vidt omfang udløser forhøjelser af den individuelle boligstøtte.
Vi påviste, at der kunne være millionbesparelser at hente for Køge Kommune, hvis kommunen pålagde udlejerne at nedsætte lejen.
Vi troede, at kommunen ville være interesseret i at spare på den individuelle boligstøtte, og at man straks ville gå i gang med at undersøge problemet, f.eks. ved at lave en konkret beregning på, hvor meget de ulovlige overskud belastede den kommunale økonomi.
Men der tog vi fejl. Borgmester Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx svarede kort tid efter, at man havde konstateret, at revisoren ikke havde haft nogen bemærkninger til overskuddet i det seneste regnskab for Nordgården, men han medgav dog at der kunne ”ses en ten- dens til overbudgettering”
Han lovede at tage problemet op med DAB og den lokale organi- sationsbestyrelse på det næste møde i den såkaldte ”styringsdi- alog”.
Som jeg har dokumenteret i en anden artikel i dette blad, bliver der stadig opsamlet store overskud i en betydelig del af de almene afdelinger.
Ser vi på Nordgården ser billedet således ud:
Det opsamlede overskud var i 2011 ca 5.236 kr pr le- jemål. I 2015 var overskud- det 15.386 kr. pr lejemål og faldt så en smule således at det i 2016 var på 15.050 kr. pr. lejemål.
I perioden 2010-2016 er der blevet opkrævet ulovli- ge overskud på 1,55 mio kr i hele afdelingen eller 29.295 kr pr. lejemål. Der er blevet tilbageført 0,76 mio kr til be- boerne svarende til 14.245 kr. pr lejemål.
BOLIGPOLITIK
Besparelse på boligydelsen trukket tilbage
Af Xxx Xxxxxxxxx
Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark - dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.
Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skæ- re voldsomt ned på boligydelsen i årene
2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskas- sen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finanslo- ven for 2017:
"Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og
480 mio. Kr. I 2020."
Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæ- ringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Xxxxxx Xxxxxxx.
Men også direktør Xxxx Xxxxxx og hans medarbejdere i BL - Danmarks almene boliger - har gjort en stor indsats for
at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænk- te nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.
Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i fol- ketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.
Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers husle- jebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte pleje- hjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til
de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.
Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet - især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarea-
ler.
Xxx Xxxxxxxxx, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers
Lejerforening
10 « Lejer i Danmark Vinter 2016
BOLIGPOLITIK
Gode boliger til demente
Forfatteren anmelder her en nyttig bog med gode ideer til indretning af boliger til demente.
Af Xxx Xxxxxxxxx
Demente boliglejere og de- res pårørende gør klogt i at skaffe sig den nyeste bog fra Statens Byggeforskningsin- stitut, SBi: "Plejeboliger for personer med demens - detal- jer og eksempler. SBi-anvis- ning 263".
Bogens 104 sider er fyldt med positive og konstruktive ideer, forslag og råd til alle landets kommuner - så den lokale bygherre bedre og bil- ligere kan indrette sit næste plejeboligcenter/plejehjem demens-venligt.
Demensvenlighed
Mellem linjerne bekræf- ter bogen denne anmelders tre forhånds-opfattelser: 1) at alle nye plejeboliger i Dan- mark fra nu af bør bygges - og indrettes - demens-ven- ligt; 2) at demens-venlighe- den ikke er dyrere, hverken for udlejer eller lejer, når bare bygherren har den med fra starten af, ved planlægning, byggeri og indretning; 3) at demens-venligheden ikke øger indtrykket af handicap-
institution, men tværtimod vil fremhæve danske boliger al- mene dyder, bl.a. hygge, rar- hed, enkelhed, overskuelig- hed og god udsigt fra lejerens vinduer og terrasse/altan i hver enkelt bolig.
Den ny bog, nr. 263, kan fint læses alene. Men den kan også læses som forlæn- gelse af 2015-bogen fra Sta- tens Byggeforskningsinsti- tut: "Plejeboliger for perso- ner med demens - indleden- de spørgsmål. SBi-anvisning 259." I alt 65 sider, ligele- des med gode råd og ideer til både xxxxxxxxx og plejebolig- lejere.
Tovtrækkerier
Samtidig opfordres kom- mende plejebolig-lejere til at følge med i de aktuelle tov- trækkerier på Christiansborg, om regeringens påtænkte nedskæringer på statens må- nedlige boligydelse til lejere. Se og hør fx (på Folketingets TV- kanal/video) dét samråd den 7. oktober 2016, hvor netop boligydelsen til lejere var eneste punkt på dagsor- denen. Her annoncerede re-
geringen (ved beskæftigel- sesministeren), at den inden jul vil genfremsætte sit gamle forslag om markante nedskæ- ringer på den månedlige bo- ligydelse til pensionister - på trods af, at der tydeligvis ikke er flertal i Folketinget for så- danne nedskæringer på Dan- marks ældre lejere. Flertal- let i Folketinget er væk, fordi Dansk Folkeparti har ombe- stemt sig med hensyn til den- ne nedskæring - nu står man i denne sag sammen med So- cialdemokratiet, SF og En- hedslisten, som det også fremgår af nogle MFeres 60 minutter lange samråds-debat med beskæftigelsesministe- ren den 7. oktober.
Hvad har dette nu at gøre i en anmeldelse af et par bø- ger fra Statens Byggeforsk- ningsinstitut? Xx, såmænd. Det kommende regerings- udspil om nedskæringer på den enkelte lejers månedlige boligydelse fra Udbetaling Danmark vil reelt komme til at handle meget om fæl- les-arealer - og om kommu- nens (bygherrens/udlejers) forventede forsøg på at læg-
ge mest muligt af udgifterne i et nyt plejebolig-center over på centrets lejere. Bl.a. fordi de fleste lejere i plejeboliger- ne kan få en væsentlig del af huslejen refunderet hos Ud- betaling Danmark (i form af boligydelse).
Fællesarealer
Og som det fremgår af rå- dene fra Statens Byggeforsk- ningsinstitut - de såkaldte "anvisninger" nr. 259 og 263
- så præges netop demens- venlige (p)lejeboliger af store fælles-arealer. Hvorimod der normalt afsættes meget lidt plads og udstyr til køkken og tøjvask i den enkelte demente lejers private bolig, alt sam- men for at sikre bedst mulig demens-venlighed, tryghed og sikkerhed - også for den demente lejers naboer, m.fl.
Udlejer bør derfor beskrive den enkelte lejers fællesare- al-pligter klart og tydeligt i lejekontrakten - ikke mindst antallet af kvadratmeter fæl- lesareal, men også de økono- miske pligter for den enkelte lejer ved den månedlige hus- lejeopkrævning og ved leje-
målets ophør. Denne pligt til klarhed i lejekontrakten skal gælde, uanset om udlejer er en kommune eller fx en bo- ligorganisation under BL, Danmarks Almene Boliger.
Hvis den enkelte demente lejer og hans/hendes pårøren- de ønsker yderligere rådgiv- ning inden lejekontrakten un- derskrives, kan man fx spør- ge Ældresagen og/eller den lokale afdeling af Danmarks Lejerforeninger.
Kilde SBi-bøgerne kan købes i bogform (225 kr. incl.
moms), men kan også hentes gratis af alle i en elektronisk udgave på xxxxxxxxxxx.xx - her kan man også tegne et abonnement på fremtidige udgivelser fra Statens Byggeforskningsinstitut, som stadig har til huse på Aalborg Universitet i København.
Vinter 2016 Lejer i Danmark « 11
RETSSYSTEMET
Retspleje for fattige
Siden 2008 har vi haft de såkaldte småsagsregler i retsplejeloven. Reglerne gør det sværere for folk med små indkomster at få deres ret, når sagerne skal behandles ved domstolene. Det udgør et særligt problem for lejere, fordi lejelovgivningen er kompliceret.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Det såkaldte småsagskapi- tel i retsplejeloven indehol- der særlige regler om, hvor- dan domstolene skal behand- le civile tvister om mindre krav, dvs. krav under 50.000 kr. Hensigten med reglerne var, at det skulle blive billi- gere for staten og forsikrings- selskaberne at afgøre sådanne mindre tvister.
Parterne skal selv forberede
I sådanne sager, forudsæt- tes det, at parterne selv forbe- reder sagerne frem til den en- delige domsforhandling. Ved selve domforhandlingen kan parterne hyre en advokat til at svare for sig. Advokatens honorar kan maksimalt udgø- re 2.500 kr inkl. moms.
De normale regler
Besparelsen er betydelig. Hvis en retssag, der drejer sig om 49.000 kr., skal afgøres efter de normale regler, vil ta- beren af retssagen blive om- kostninger på typisk 20.000 kr til modpartens advokat og
20.000 kr til egen advokat, dvs. i alt 40.000 kr. Dette be- løb betales af statskassen, så- fremt taberen har fri proces.
Har taberen ikke fri pro- ces, men retshjælpsdækning fra sin indboforsikring, redu- ceres statskassens udgift til
37.500 kr., mens taberen selv betaler 2.500 kr. i selvrisiko.
Småsagsreglerne
Behandles den samme sag efter småsagsreglerne, vil ta- beren kun skulle betale 2.500 kr. til modpartens advokat, og har han fri proces, dækker statskassen denne udgift.
Det kan umiddelbart se ri- meligt ud, at staten forsøger at spare på udgifterne til rets- hjælp. Men reglerne rammer skævt og forstærker ulighe- derne i retssystemet.
Eksempel: Fraflytningssag.
Udlejeren var et alment boligselskab. Xxxxxxx var en ung kvinde, der ikke havde advokat. Derimod var bolig- selskabet repræsenteret ved
en advokat. Sagen havde ikke været behandlet i beboerkla- genævnet.
Xxxxx drejede sig om en istandsættelsesudgift på
12.432 kr
Xxxxx tabte sagen, da hun ikke havde kendskab de for- melle krav i forbindelse med fraflytning. Havde hun væ- ret repræsenteret af en advo- kat ville hun formentlig have vundet sagen, da boligselska- bet ikke havde oveholdt tids- fristen for aflæggelse af ende- lig fyttteafregning i henhold til Vedligeholdelsesbekendt- gørelse nr. 340 af 15/6 2006
Advokater siger nej
Folktinget gik ud fra, at parterne kunne få en advo- kat til at repræsentere sig for et honorar på 2.500 kr. Det- te har vist sig at være ureali- stisk. En småsag varer typisk mellem 2,5 time. Advokater har meget forskellige krav til timeløn.
Ved såkaldt retsmægling – som kan sammenlignes med en småsag - har landsretter- ne fastsat en takst på 1.700 kr. per time, eks. moms. Hvis man tager udgangspunkt i denne takst burde honoraret for at møde i en småsag være
4.250 kr.
Allerede af den grund siger mange advokater nej til at på- tage sig småsager.
Dårlig forberedelse
Dertil kommer, at sager- ne ofte er meget dårligt for- beredt af parterne. Hvis man som advokat skal træde ind i en retssag på lejerens side, vil man ofte stå i den situa- tion, at lejeren ikke har frem- sat de relevante påstande og argumenter i tide. Dette fore- kommer tit. Ikke fordi lejeren er dum, men fordi han typisk hverken kender lejelovgiv- ningen eller retsplejeloven.
Selv om advokaten frem- sætter de rigtige påstande og argumenter under domsfor- handlingen, vil sagen være tabt, fordi de skulle have væ- ret fremsat under forbere- delsen, således at modparten kunne forberede sig på dem. I et sådan tilfælde vil domme-
ren typisk nægte dem frem- sat, og lejeren vil tabe sagen.
Simple sager
Småsagsreglerne kan være berettigede i mange simple sager, f.eks. sager om mang- lende betalinger for en vare.
Her kan sælgeren selv an- lægge småsagen og møde i retten uden at han behøver advokat, fordi sagen er sim- pel. Retten skal kun afgøre, om der foreligger en salgsaf- tale eller ej og hvilke vilkår, der gælder for salget.
Men da loven blev vedta- get, vedtog folketinget ud- trykkeligt, at den også skulle gælde for boligsager. Dette var en brøler.
Boligretssager
Sådanne sager er meget mere komplicerede. Lejelov- givningen er så specielt et retsområde, at selv uddanne- de jurister – og også domme- re - ofte går galt i byen, når de skal anvende reglerne. På grund af sagernes komplek- sitet, har man skabt ordnin- gen med lægdommere i bo- ligsager.
Ved en sag om leje, kan én af parterne begære, at der skal være to lægdommere med til at afgøre sagen sam- men med den juridiske dom- mer. Den ene lægdommer ud- vælges fra en liste, som ud- lejerorganisationerne har ind- stillet til, mens den anden ud- vælges fra en liste, som lejer- organisationerne har indstillet til.
På denne måde sikres det, at den nødvendige sagkund- skab er til stede i dommerpa- nelet.
Undtagelse
Det siger sig selv, at en sag om en lejeforhøjelse typisk er lige kompliceret, når sagen drejer sig om 49.000 eller når den drejer sig om 51.000.
Derfor er det urimeligt, at man ikke undtog boligretssa- gerne fra reglerne om små- sager. Heldigvis formulerede folketinget en undtagelse fra reglerne, således at domme- ren under forberedelsen kan bestemme at sagen skal be-
handles efter de almindelige regler, selv om den drejer sig om mindre end 50.000 kr.
Det kaldes at ”løfte sagen ud af småsagsprocessen”.
Ingen vejledning
Det er en jurist i byrettens sekretariat, der beslutter om sagen skal løftes ud af små- sagsprocessen.
Mange af disse jurister er imidlertid meget uerfarne. Ofte har de ingen erfaring som dommere i boligretssa- ger og tror derfor, at bolig- retssagerne er meget enkle. Derfor skønner de ofte fejl og nægter at løfte en sag ud.
Et andet problem er, at ju- risten i byrettens sekretariat har pligt til at vejlede sagens parter, for eksempel om hvil- ket materiale der skal frem- sendes til retten og modpar- ten og hvornår dette skal ske. Dette er sjældent at juristen hjælper parterne eller tilby- der vejledning. Derved stilles parterne ulige, fordi den ene part har mere erfaring med retssager end den anden. Som regel er det til fordel for udle- jeren, fordi udlejeren oftest er repræsenteret ved en advokat.
Men det kan af og til være omvendt.
Eksempel
En fraflytningssag ved ret- ten i Roskilde blev anlagt af udlejeren som en småsag. Den drejede sig om et krav på istandsættelse til en pris på ca. 5.000 kr. efter at le- jerens depositum var mod- regnet. Lejeren påstod at hun skulle have tilbage betalt det meste af sit depositum – ca.
11.000 kr.
Jeg var sagsbehandler for lejeren i Køge Lejerforening, og da sagen var for lille til at engagere en advokat på- tog jeg mig at forberede sa- gen. Jeg følte mig vis på, at sagen ville blive løftet ud af småsagsreglerne. Når det var sket, kunne lejeren engagere en advokat, og søge sagsom- kostningerne dækket gennem sit forsikringsselskab.
Men juristen i rettens se- kretariat synes ikke, at sagen var kompliceret og nægtede
at løfte sagen ud.
Jeg var derfor nødt til at re- præsentere lejerne ved doms- forhandlingen. Den fik et uventet forløb. Ved starten af domsforhandlingen bad udlejeren om at få lov til at fremlægge nogle billeder, der skulle dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflyt- ningen. Det blev han nægtet af dommeren, fordi billeder- ne ikke var fremlagt for le- jeren under forberedelsen af sagen.
Udlejeren havde heller ikke fremlagt regninger for istand- sættelsesarbejderne under forberedelsen og den hånd- værker, han havde indkaldt til at vidne for sig, udeblev. Sa- gen endte derfor med at le- jeren fik mest medhold. Der blev indgået et forlig, således at lejeren fik udbetalt 6.000 af sit depositum.
Det er sandsynligt, at udle- jeren kunne have vundet det meste af sagen, såfremt han havde været repræsenteret af en advokat.
12 « Lejer i Danmark Vinter 2016
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
?
Flyttesyn ikke afholdt korrekt
Hej,
Jeg skulle i dag have været til flyttesyn kl. 10 og afleveret nøgler, men da udlejer ikke dukkede op det aftalte tidspunkt fik jeg fat i dem over telefonen hvor de meddelte at der var sket en fejl så de først kunne være der to timer senere. Da jeg ikke havde mulighed for at vente fik jeg besked på at lade nøglerne ligge på køkkenbordet og de ville så holde flyttesyn uden jeg
var tilstede.
Jeg har nu modtaget flyttesynsrapport pr. mail men er dog ikke enig i hvad der står i rapporten da de også har skrevet at synet er afholdt iht. indkaldel- sen hvilket jo ikke er korrekt.
Hvordan står jeg i en sådan sag?
Med venlig hilsen, NN
!
Du bør skrive til din ex-udlejer (mail er fint), dels at det ikke er korrekt, at flyttesynet har været afholdt efter reglerne, dels at du ikke kan accep- tere flytterapporten, samt endelig, at hvis han/hun vil fastholde sine krav
i henhold til flytterapporten, må hun/han indbringe sagen for huslejenævnet. Pga. fejlen med flyttesynet, er der en vis chance for at du kan få afvist udle- jers istandsættelseskrav helt, men vær ikke for sikker på det.
Under alle omstændigheder vil jeg, til det vider forløb af sagen, anbefale at du opsøger assistance hos en lokal lejerforening: xxxx://xxxx.xx/xxxxxxxxxxxx- ger/
Venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx
Opkrævning af varmeregnskab ved
?
!
fraflytning
Hej
Jeg fraflyttede min lejlighed
sammen med kæreste, tilba- ge i Juli måned. Vi har fået en opgørelse fra udlejer, hvori han opkræver vand og varmeregn- skab for hhv 2014 og 2015. Beg- ge regnskaber for begge år lig- ger hos huslejenævnet, og er end- nu ikke afgjort. De var urimeligt høje, alt taget i betragtning.
Vores udlejer påstår at han godt må opkræve dem i en sådan flyt- teopgørelse, selvom de ikke er afgjort endnu. Kan det virkelig passe?
Med venlig hilsen NJ
Nej det er ikke korrekt: Efter lejelovgivningen er det sådan, at hvis et varmeregnskab (/et-
hvert forbrugsregnskab) aflægges senere end 4 måneder efter for- brugs-årets udløb, så mister udle- jeren ethvert krav på efterbetaling i henhold til pågældende regn- skab.
Det vil overraske meget, hvis ikke huslejenævnet når frem til samme resultat, men for en sikkerheds skyld vil jeg anbefale, at I kontak- ter en lokal lejerforening: http:// xxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx/
Med venlig hilsen Xxxxxx Xxxxxxxxx
Vinter 2016 Lejer i Danmark « 13
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
Gebyr ved fraflytning
?
Hej! Min tidligere udlejer kræver at jeg betaler et gebyr på 1500 kr fordi jeg boede i lejligheden i mindre end 2 år. Herudover er der blevet opkræ- vet et gebyr på 958 kr til varmeselskabet i forbindelse med varmeaflæs-
ning ved fraflytningen. Jeg har i kontrakten skrevet under på dette, men er det
overhovedet lovlige gebyrer?
!
Der kan stå meget i en lejekontrakt, som – på grund af lovgiv- ningen - er totalt ugyldigt. Det er fordi lejelovgivningen på
en række punkter er “ufravigelig ved aftale”.
Ud fra din beskrivelse af forholdene gælder dette det
omtalte gebyr på 1500 kr.
Med stor sandsynlighed gælder det også det om- talte varmeregnskabs-gebyr, men her kan det dog lovligt aftales, at der skal betales for en doku- menteret ekstraudgift fra varmeregnskabsfirma-
et.
Alt i alt vil jeg anbefale dig at få dine mulig- heder uddybet gennem en snarlig kontakt til en lokal lejerforening.
Venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx
OBS om skimmelsvamp
Kommunerne har pligt til at skride ind over for problemer med fugt og skimmelsvamp i boliger.
Dette indebærer som minimum, at kom- munen skal undersøge problemet og i givet fald give påbud om udbedring og genhusn- ing.
Nogle gange ved sagsbehandleren det ikke. I dette tilfælde kan det hjælpe på processen, hvis man henviser til følgende vejledning, udstedt af Velfærdsministeriet.
Vejledning nr 47 af 27/06/2008: Vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum
Du kan selv læse vejledningen på
xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/Xxxxx/ R0710.aspx?id=121028
Svamp på badeværelset (fugerne)
ved indflytning
?
Hej. Jeg er netop flyttet ind i en lejlig- hed fra 1966 (hos Lejerbo), hvor fuger- ne på badeværelset flere steder er sorte
af svamp. Badeværelset har ikke noget vin- due og der er rigtig dårlig udluftning (der kravler hele tiden sølvfisk ud af udsugnings- ventilen).
Jeg har forsøgt at vaske det ned med Ro- dalon, men det har slet ikke hjulpet. Da jeg nævnte det for viceværten sagde han, at det ikke er noget, som man kan undgå. Derud- over virkede han afvisende overfor at gøre noget ved problemet.
Oven over fliserne er der blevet malet kort før jeg flyttede ind, men jeg frygter lidt, at måske også er svamp indenunder. Der lugter i hvert fald meget underligt derude – en blan- ding af svamp, fugt og maling. Jeg har ikke selv lyst til at tage bad derude, da jeg ikke fø- ler mig spor renere bagefter.
Kan jeg kræve at Lejerbo tager sig af proble- met og får skiftet fugerne, eller er det noget, som jeg selv skal betale for?
Ud fra din beskrivelse er det efter al sand- synlighed noget du har krav på, at Lejer- bo udbedrer. Igen ud fra din beskrivelse
!
(viceværtens reaktion) er det dog næppe no- get de gør frivilligt. Jeg kan umiddelbart an- befale to veje at tackle det på:
> Gå til kommunens tekniske forvaltning og anmelde det som et sandsynligt tilfælde af skimmelsvamp i lejebolig. (Meget forskel- ligt fra kommune til kommune, hvor effektivt dette træk er).
> Henvende dig og bede om yderligere assi- stance i en lokal lejerforening.
Med venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx
14 « Lejer i Danmark Vinter 2016
LANDSMØDE
Landsmøde i Danmarks Lejerforeninger
Den 30. oktober 2016 afholdtes Danmarks Lejerforeningers landsmøde i Lohals. Landsmødet afholdtes i forbindelse med et kursus om lovændringerne i den private lejelov. Der blev vedtaget to udtalelser som kan ses andetsteds på dette opslag.
Uddrag af landsformand Xxxxx Xxxxxxx politiske beretning
Vi er inde i en tidsepoke, hvor flere af de helt grundlæggende elementer i DL’s princip og arbejdsprogram er yderst aktuelle. Et væsentligt led heri er, at den almene sektor skal leve op til sit egentlige formål, nemlig at sikre gode sunde og tidssvarende boliger til en husleje som lavindkomsthusstande kan be- tale. Den almene sektor skal sikre billige boliger, i stedet for – som det ses alt for meget i dag - at arbejde med større sammenlagte boliger og luksusbetonede helhedsplaner, der presser huslejerne op og de nuværende beboere ud.
Det manglende sikkerhedsnet
Når vi og andre protesterer overfor sådanne planer er svaret ofte, at ”de sva- geste hjælpes jo med sociallovgivningens økonomiske sikkerhedsnet”. Imidler- tid eksisterer det sikkerhedsnet ikke mere.
Med de såkaldte ”stramninger”, som DF og den nuværende regering har gen- nemført; med 225-timers reglen og alle de andre forringelser, er kontanthjælps- systemet fuldkommen ødelagt for de mennesker der har allermest brug for det. De mennesker bor til leje, eller gjorde det før de blev presset ud i boligløshed. Derfor er det naturligvis også DL’s opgave som lejerorganisation at slås for bedre vilkår for denne gruppe.
Manglen på boliger
Det er beskæmmende, at toppolitikere som eksempelvis Xxxxx Xxxxxxxx kan udtale at disse mennesker jo bare må flytte til nogle billigere boliger. For der hvor folk bor eksisterer der ikke bare tilnærmelsesvis tilstrækkeligt med billige
boliger. De var en mangelvare allerede inden kontanthjælpssystemet blev øde- lagt, og i dag er det 100 gange værre. Det er også beskæmmende, at borgme- stre, som eksempelvis Glostrups borgmester, tillader sig at udtale, at disse men- nesker jo bare kan flytte til Lolland. Det er jo en kommune, hvor der er ekstrem mangel på arbejde i forvejen. Hvis folk virkelig flyttede dertil, ville tilflytterne både forværre situationen for Lolland og for sig selv.
Kommuner under pres
Regeringens umenneskelige politik presser kommunerne meget, blandt an- det kan der forudses voldsomme stigninger i kommunernes udgifter til døgnan- bringelse af børn. Nogle enkelte kommuner forsøger da også meget prisværdigt at opfinde lokale ordninger der kan hjælpe kontanthjælpsmodtagerne, eller i hvert fald børnefamilierne blandt dem. Dette er bedre end ingenting, på helt kort sigt, men det giver meget store forskelle mellem forholdene i de enkelte kommuner og det presser under alle omstændigheder kommunernes økonomi. Det er kun landsdækkende løsninger der kan bære igennem på længere sigt.
Afslutningsvis: Vi mangler ikke boliger, mad, penge eller arbejde i Danmark. Vi mangler blot at fordele det på en måde, så alle i Danmark kan få del i det. Men det kræver fællesskabets styrke og kollektiv handling at sikre dette.
På mødet valgtes den fremtidige ledelse for perioden 2016-2018
Formand: Xxxxx Xxxxxx, Roskilde Næstformand: Xxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx: Xxxxxx Xxxx, Køge
Daglig Ledelse:
Xxxxx Xxxxxx, Roskilde Xxx Xxxxxxxxxx, Randers Xxxxx Xxxxxxx, Sydfyn
Hovedbestyrelse:
Xxxxx Xxxxxx, Roskilde Xxx Xxxxxxxxxx, Randers Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx Xxxx, Køge
Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxx Xxxx, Xxxxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Roskilde
Xxxxxx Xxxxxxxx, Randers
Landssekretær: Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx: Xxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx: Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxx & Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx
Xxx Xxxxxxxxxx
Xxx Xxxx
Xxxxxx Xxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Vinter 2016 Aktiv Lejer « 15
LANDSMØDE
Styrk beboerdemokratiet og skab besparelser – med aktindsigt
Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals
Af Xxxxx Xxxxxx, formand for Danmarks Lejerforeninger
Det er en grundlæggende forudsætning for ethvert de- mokrati, at der er åbenhed og gennemsigtighed. Ret til akt- indsigt er en naturlig del heri.
Beboerdemokratiet i det al- mene byggeri mangler en så- dan ret til aktindsigt. Dette er en årsag til, at beboerdemo- kratiet i dag er truet af nepo- tisme, klikedannelse og hem- melighedskræmmeri.
For at imødegå dette bør alle beboere have ret til om- kostningsfri aktindsigt i de-
res egen afdelings drift, dvs. samtlige papirer, planer, mø- deoplæg og regnskabsmateri- ale med undtagelse af mate- riale om personsager.
Mængden af tosserier, ne- potisme, vildfarelser, mis- forståelser og fejlagtige be- slutninger kan ikke stand- ses uden en ubetinget ret til
aktindsigt for de menige be- boere. Påstanden om, at sel- skaberne i givet fald vil bli- ve overbelastede, er uden hold i virkeligheden. Dels er det meget få, der har vilje og evne til at kulegrave papirer- ne, dels er administrationen i flere boligadministrationer allerede digitaliseret, hvilket
giver mulighed for onlinead- gang uden merarbejde for ad- ministrationerne.
Aktindsigt vil på denne måde kunne medvirke til at holde udgifterne nede.
Skærp kravene til gennemgribende forbedringer!
Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals
Af Xxxxx Xxxxxx, formand for Danmarks Lejerforeninger
Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er en omstridt bestem- melse, der skaber mange tvi-
ster i retssystemet. Ifølge be- stemmelsen kan en udlejer næsten helt frit forhøje lejen i lejemål, der er ”gennemgri- bende forbedret”.
Selv om disse lejemål op- fylder kravet til en gennem- gribende forbedring efter Bo-
ligreguleringsloven, er de fle- ste af dem i en energimæssig ringe stand. Danmarks Lejer- foreninger arbejder for, at § 5 stk. 2 kun kommer til at om- fatte de få lejemål, der ved en gennemgribende forbedring kan bringes til energimæs-
sigt at opfylde fuld A-klassi- ficering samt øvrige nutidige krav til beboelse.
Alle de gamle ejendomme, som ikke kan opfylde – og aldrig kommer til at opfylde
– dette bygningsreglement,
skal fortsat være omfattet af
den almindelige huslejeregu- lering.
Deltagerne i Danmarks Lejerforeningers landsmøde 2016
16 « Aktiv Lejer Vinter 2016
Boligpolitikkens omflakkende tilværelse
I det meste af 1900 tallet havde boligområdet sit eget ministerium. Det ændrede sig, da Xxxx kom til magten i 2001, hvor boligministeriet blev nedlagt. I de næste 10 år blev boligområdet flyttet rundt mellem forskellige ministerier, Socialministeriet, Velfærdsministerier, Indenrigsministeriet.
Med Thorning-regeringen genopstod ministeriet i 2011, men med Xxxx Xxxxxx genkomst blev det i 2015 igen opløst og lagt ind under Udlændinge- og Integrationsministeret. Med den nye tre-parti regering er boligområdet blevet en del af Transportministeriet, som nu hedder Transport-, Bygnings- og Boligministeriet. Ministeren for området er Xxx Xxxx Xxxxxx – en lettere rundtosset embedsmand i det gamle boligministerium har sendt os dette anonyme indlæg
I nullerne man rykkede os rundt
som fremmede i andre minister’jer,
som ofte skifted’ navn og chef med mer’ af grunde, som for os kun var myster’jer De mange navneskift og flytterier
blev snart et handicap for arbejdsfreden.
Med Thorning fik vi vores eget sted,
og end’lig slap vi ud af hjemløsheden.
I tiden under Xxxxxx som minister vi syslede med lejelovens ændring. I lange tider følte vi, det var sejladsen uden risiko for kæntring. Et skuldertræk var vores reaktion,
da Løkke steg til tops på magtens tinde.
Vi kunne bare ikke vide, at
den ny minister var en stridbar kvinde.
Nye medlemmer
At virke under Støjberg var specielt
for kvinden har en masse krudt i numsen. Men når det gælder mensk’er udefra,
så tåler Støjberg ingen fjant og fjumsen. Vi måtte ofte sluge en kamel,
når vi sku’ tage del i mobbe-sporten. Det var en livlig tid, men det tog slut.
For nu’ vi blevet underlagt ”transporten”.
Skriv til os !
Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m.
m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også sender sit indlæg på diskette; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post.
(Adresserne ses på side 2).
Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blanketten herunder kan bruges til indmeldelse.
Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen:
Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Postnummer og by: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Indsendes i kuvert til Køge Lejerforening
Xxxxx Xxxxxxxxx 00, 0., 4600 Køge