UDBYGNINGSAFTALER VEJLEDNING OG TJEKLISTE

UDBYGNINGSAFTALER VEJLEDNING OG TJEKLISTE

Indhold:

1) Opgave

2) Procedure

3) Checkliste

4) Praksis – Xxxxxxxxxx

5) Hvad kan der indgås aftale om

6) Anbefalinger

7) Bilag/links

1. Opgave

I forbindelse med indgåelse af udbygningsaftaler har Juridisk Afdeling til opgave at lave en juridisk kvalitetssikring af udkast til udbygningsaftale, herunder at sikre at der foreligger den nødvendige dokumentation for aftalernes frivillighed, og at der er sammenhæng imellem lokalplanen og udbygningsaftalen. Derudover bistår Juridisk Afdeling planlæggerne i forhold til afklaring af hjemlen til indgåelse af udbygningsaftaler, se notat vedr. planlovens (PL) § 21b link.

2. Procedure

• Planlæggeren i Byudvikling og Byggeri afklarer sammen med Mobilitet og Infrastruktur samt Byer og Natur, hvorvidt den ønskede lokalplan medfører ændring af byggemulighederne eller er af større omfang end det maksimum, der er fastlagt i den eksisterende kommuneplanramme. Der skal i den forbindelse foretages en vurdering af, om lokalplanønsket medfører ønske fra grundejeren om etablering af infrastruktur ud over det, som AAK er forpligtiget til at tilvejebringe og/eller som kan pålægges efter vejloven.

• I bekræftende fald tages kontakt til Juridisk Afdeling, og der påbegyndes vejledning af samt drøftelser med grundejeren.

• Juridisk Afdeling skal vurdere, om det er juridisk korrekt at arbejde med en udbygningsaftale, dvs. om opfordringen til udbygningsaftale dokumenterbart er sket på grundejerens initiativ, om udbygningsaftalen indgås med henblik på at opnå en højere kvalitet, jf. PL § 21b, stk. 2 nr. 1 og/eller med henblik på at ændre byggemulighederne, jf. PL § 21b, stk. 2 nr. 3 og om arbejdet falder ind under begrebet "fysiske infrastrukturanlæg", jf. PL § 21b, stk. 3, og om der er den fornødne sammenhæng mellem udbygningsaftale og den planlægning, der realiseres med lokalplanen.

• Planlæggeren opretter en særskilt sag benævnt udbygningsaftale og bankgaranti - lokalplannummer og titel.

• Planlæggeren sender udkast til udbygningsaftale til juristen fra Juridisk Afdeling samt de relevante deltagere fra Mobilitet og Infrastruktur samt Byer og Natur.

• Planlæggeren fra Byudvikling og Xxxxxxx har det overordnede ansvar for lokalplanens samt udbygningsaftalens udarbejdelse.

• Ansvaret for indholdet i udbygningsaftalen påhviler de relevante fagpersoner fra hhv. Byudvikling og Byggeri, Mobilitet og Infrastruktur, Byer og Natur samt Juridisk Afdeling.

• Juridisk Afdeling har ansvaret for, at udbygningsaftalen lever op til de juridiske krav.

• Byudvikling- og Byggeri, Mobilitet og Infrastruktur samt Byer og Natur har ansvaret for, at udbygningsaftalen lever op til de faglige krav.

• På alle møder, hvor der sker drøftelse mellem repræsentanter fra By og Land samt grundejeren vedrørende udbygningsaftaler, skal der tages notat/referat. Efterfølgende sendes mødenotatet/referat til grundejeren for kommentering samt evt. underskrivelse/accept.

• Alle mødenotater samt relevante mails skal journaliseres på sagen.

• Planlæggeren sørger for, at bygherre får udarbejdet en bankgaranti, som fremsendes inden lokalplanen fremsendes i workflow til endelig vedtagelse.

• Forslag til udbygningsaftale godkendes af grundejer. Herefter sendes forslag til udbygningsaftale sammen med lokalplansforslaget til 1. behandling.

• Inden 2. behandling underskrives forslaget af grundejeren, og der sker sikkerhedsstillelse. Herefter sendes lokalplansforslaget med tilhørende udbygningsaftale til endelig vedtagelse i byrådet.

• Når byrådet har vedtaget LP og udbygningsaftale, underskrives udbygningsaftale af rådmand og direktør, hvorefter den sendes til grundejer.

• Planlæggeren sørger for, at bankgarantien underskrives digitalt og journaliseres.

Nærmere beskrivelse af ansvar for og sagsgang ved udarbejdelse og journalisering af udbygningsaftale samt bankgaranti i forbindelse med en lokalplansag ses her link.

3. Tjekliste

• Er der lokalplanpligt i sagen?

• Har grundejer opfordret til, at der indgås en udbygningsaftale?

• Hvis ikke: Er der behov for at vejlede grundejer om § 21b?

• Hvilken fordel opnår grundejer gennem aftalen:

o kvalitet (nr. 1) eller

o udvidet/ændret byggeret (nr. 3) uden at dette er noget, der påhviler kommunen at finansiere?

• Falder det arbejde, der skal udføres i henhold til udbygningsaftalen, ind under begrebet ”fysisk infrastruktur”, jf. PL § 21b, stk. 3?

• Er der er den fornødne sammenhæng mellem udbygningsaftale og den planlægning, der realiseres med lokalplanen?

• Er udbygningsaftalen indgået med tinglyst grundejer (eller på basis af ubetinget fuldmagt)?

• Har Byudvikling og Xxxxxxx modtaget en skriftlig opfordring fra grundejer til, at der laves en udbygningsaftale? Planlovens bestemmelser bygger på, at grundejeren frivilligt påtager sig at afholde udgifterne. Dette indebærer, at AAK ikke er berettiget til at opfordre til, stille krav om eller på nogen måde udøve pression med henblik på at få grundejer til at indgå en udbygningsaftale.

• Er der udfærdiget mødenotat/referat på baggrund af møder med grundejer og er dette fremsendt til grundejer?

• Er der sket journalisering af alle mødereferater samt alle relevante mails?

• Indeholder lokalplanens redegørelse en kobling til udbygningsaftalen? (se notat vedr. planlovens § 21b link)

• Er de anlæg, som skal laves eller finansieres af grundejeren, entydigt beskrevet i aftalen?

• Er der styr på, hvem der skal udføre anlæggene?

• Er der stillet en ubetinget anfordringsgaranti? Mobilitet og Infrastruktur fastsætter beløbet?

• Er der en tidsplan?

• Der er som udgangspunkt ikke hjemmel til at stille krav i lokalplanen om anlæggets færdiggørelse som betingelse for ibrugtagning, dog er det efter Planlovens § 15, nr. 12 og 13 muligt at betinge ibrugtagning af tilvejebringelse af eller tilslutning til fællesanlæg. Der bør i byggetilladelsen stilles krav om, at bygninger ikke kan tages i brug førend, der kan gives adgangstilladelse efter vejloven (Vejmyndigheden påser, at der er stillet korrekt krav i byggetilladelsen).

• Planlæggeren i Byudvikling og Xxxxxxx er ansvarlig for, at udkastet til udbygningsaftalen offentliggøres sammen med lokalplanforslaget.

• I de tilfælde hvor det er grundejer, der skal udføre arbejdet, skal det anføres, at grundejeren skal overholde udbudsreglerne.

4. Praksis - Skabeloner

Udbygningsaftalens indhold:

• Tydeliggørelse af samt dokumentation for at grundejer har opfordret til indgåelsen, skriftlig opfordring vedlægges som bilag

• Beskrivelse af ydelse og omfang, herunder, hvorvidt indholdet er omfattet af § 21b, stk. 2, nr. 1 eller nr. 3 samt beskrivelse af hvorledes PL § 21b, stk. 3 er iagttaget (fysiske infrastrukturanlæg samt krav om sammenhæng mellem udbygningsaftale og den planlægning, der realiseres med lokalplanen).

• Beskrivelse af, hvem der står for udførelsen af ydelsen, infrastrukturanlægget og krav om iagttagelse af udbudsreglerne, hvis grundejer udfører arbejderne.

• Fastlæggelse af omkostningsfordeling.

• Klage/søgsmål - hvad skal der ske, hvis klageinstansen ophæver lokalplanen i en klagesag - udbygningsaftalen falder bort

• Sikkerhed for at grundejeren leverer det aftale

• Betalingsgaranti

• Udførelsesgaranti

• Tinglysning

• Tidsplan, forsinkelse, bod, adgang til træk på udførelsesgaranti/betalingsgaranti

• Misligholdelse

• Tvistløsning, voldgift

5. Hvad kan der indgås aftaler om:

Overordnet for udbygningsaftaler gælder, at disse kun kan omhandle fysiske infrastrukturanlæg, og at der skal være den fornødne sammenhæng mellem udbygningsaftalen og den planlægning, der realiseres med lokalplanen.

Det fremgår af lovens ordlyd, at aftalen skal indgås på grundejerens initiativ og være frivillig for grundejerne.

Kommunen må derfor ikke opfordre til, stille krav om eller på nogen måde udøve pression med henblik på at få grundejer til at indgå en udbygningsaftale.

Der kan ikke indgås udbygningsaftaler om offentlig service, social infrastruktur, der er afledt af udbygning af f.eks. skoler, daginstitutioner m.v.

Det vil være kommunen, som efterfølgende har vedligeholdelsespligten for anlæg på offentlige arealer.

Eksempler på forhold der kan indgås aftale om (§ 21b, stk. 2, nr. 3):

- Etablering eller omlægning af kommunale vejanlæg, broer samt sporarealer, stoppesteder til kollektiv transport, som gennemførelse af det lokalplanlagte område udløser ved bebyggelse

- Etablering og opgradering af adgangsveje til området, interne vej og (cykel)stier, fortove, parkeringsanlæg samt gadeudstyr f.eks. belysning og bænke.

- Etablering og opgradering eller omlægning af forsyningsnet til el, tele, bredbånd og andre forsyningskabler, antenner, master, vand og varme.

- Etablering af kanaler og andre vandområder, eller opfyldning og etablering af kaj- og havneanlæg.

- Etablering og opgradering af områder for ophold, rekreation og friluftsaktiviteter i form af parker, torve og pladser og andre rekreative anlæg.

PL § 21b, stk. 2, nr. 1 giver mulighed for at indgå udbygningsaftaler med henblik på forbedringer i form af en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i området.

Eksempler på forhold der kan indgås aftale om (§ 21b, stk. 2, nr. 1):

- Granitbelægning i stedet for asfalt på kajanlæg

- Brostensbelægning for at højne gågadens kvalitet

- Parker og torve med højere kvalitet end påtænkt f.eks. gadeudstyr, belysning m.v.

- Grus på parkeringspladser i et rækkehusområde for at sikre nedsivning

Derudover giver PL § 21b stk. 2, nr. 2 mulighed for at indgå udbygningsaftaler med henblik på ændring af rækkefølgebestemmelser. Denne mulighed er pt. ikke relevant i AAK, da kommuneplanen ikke indeholder rækkefølgebestemmelser.

6. Anbefalinger:

I de situationer, hvor en visitering af lokalplanønsket viser et behov for infrastruktur ud over det, som AAK er forpligtiget til at tilvejebringe, og/eller som kan pålægges efter vejloven, og der som følge heraf forventes, at en udbygningsaftale kan blive aktuel, kan der med fordel tilknyttes en designeret/fast medarbejder fra Juridisk Afdeling til produktionsgruppen (tilstedeværelse afhængig af relevans).

I de tilfælde hvor en udbygningsaftale måtte komme på tale, skal det afklares, hvorvidt hele eller dele af den nødvendige infrastruktur kan tilvejebringes efter reglerne i Vejlovens § 8, stk. 3, kap. 4 eller 6.

De muligheder, vejloven giver for grundejernes finansiering af ombygning eller udbygning af veje, er dog begrænset til direkte tilknyttede anlæg, som tjener vejtekniske og/eller færdselsmæssige formål.

NB: der kan ikke fratrækkes moms for udgifter som følge af pålæg af vejbidrag efter Vejlovens kap 4.

7. Bilag/links:

Naturstyrelsens vejledning om bygherrebidrag Notat om udbygningsaftaler link

Xxxxxxx opfølgning på advokatundersøgelse, inkl. Vejledning link

Notat vedr. planlovens § 21b link

Statens hjemmeside med udbygningsaftaler: xxxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxx-0

Uddybende procedure for udarbejdelse og sikring af udbygningsaftale link