Københavns Kommune
Københavns Kommune
Tredjepartsvurdering af
Aftale om Deponering af Forurenet Jord
Baggrundsrapport
24. januar 2011
Indholdsfortegnelse
1 Indledning 2
2 Aftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn 3
3 Vurdering af husleje 4
3.1 Forudsætninger - Depotvirksomhed 4
3.2 Forudsætninger – By & Havn 5
3.3 Forudsætninger – Afkastkravet på By & Havns investering 7
3.4 Estimering af fair husleje 8
3.5 Scenarier 9
A. Kildeliste 15
B. Anlægsinvestering for Specialdepotet 16
C. Fastsættelse af WACC for sammenligningsgruppe 17
D. Afkastkrav for forsyningsselskaber 20
E. By & Havns Resultatopgørelse og tilhørende Cashflow 21
Denne baggrundsrapport er appendiks til rapporten ”Københavns Kommune: Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx af Aftale om Deponering af Forurenet Jord - Konklusion” og skal læses i sammenhæng med denne inklusive transmittal letter.
I forbindelse med indgåelse af en aftale mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (”By & Havn”) og Københavns Kommune om deponering af lettere forurenet jord i forbindelse med opfyldning af et område på ca. 50 ha i Københavns Nordhavn ("Specialdepotet”), er Ernst & Xxxxx blevet bedt om at udarbejde en tredjepartsvurdering af den af parterne fastsatte markedsbestemte husleje, som er fastlagt til DKK 47 pr. ton modtaget forurenet jord i Specialdepotet.
Vores opgave er udarbejdet med udgangspunkt i:
▸ Udkast af både 12/1 2011 og 18/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer) med tilhørende bilag 1 og 7
▸ Anlægsoverslag af 3/12 2010 for Nordhavnsudvidelse og ny krydstogtsterminal i København
▸ Internt budget for Københavns Kommune angående driften af deponiet med forurenet jord
▸ En afkastbaseret model udarbejdet af Xxxxx & Young
▸ Andet relevant materiale, der måtte blive anvendt mellem parterne i lejeaftalen ”Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)”
Til vurdering af huslejens rimelighed har vi udarbejdet en afkastbaseret model, der på baggrund af et fair afkast til By & Havn, de aftalte kontraktlige betingelser mellem By & Havn og Københavns Kommune samt at Københavns Kommunens engagement opfylder ”hvile-i-sig-selv” princippet1, estimerer en fair husleje.
Denne tredjepartsvurdering er baseret på offentligt tilgængelig information, projektinformation fra Københavns Kommune, By & Xxxx, Xxxxx & Xxxxx’x egne databaser samt korrespondance med Københavns Kommune (se bilag A).
Rapporten er opdelt i to sektioner – Aftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn samt Vurdering af husleje. I første sektion beskrives aftalen mellem de to parter kort. I følgende sektion gennemgås og vurderes de nødvendige forudsætninger, der benyttes i modellen. Ligeledes beregnes en fair husleje og dennes følsomhed overfor udvalgte faktorer analyseres ved opstilling af en række scenarier.
1 Jf. udkast om ”Aftale om Deponering af Forurenet Jord” af 18. januar 2011, bilag 7. pkt. 2
Specialdepotet dækker et område på ca. 50 ha og vil have en kapacitet til ca. 12 -13 mio. tons forurenet jord, som Københavns Kommune forpligter sig til at fylde op. Københavns Kommune skal således eje og drive Specialdepotet. Dette gøres i forbindelse med stiftelse af en Depotvirksomhed. Ved drift af depot forstås drift af jordmodtagelse og –indbygning, samt at Københavns Kommune lever op til de i miljøgodkendelsen foreskrevne vilkår herom samt de til enhver tid gældende krav i miljølovgivningen.
Længden af driftsperioden afhænger af, hvor hurtigt Københavns Kommune får Specialdepotet opfyldt. Baseret på historiske tal fra Kalvebod Miljøcenter, som er et tilsvarende Specialdepot, der er i drift i dag, forventes den gennemsnitlige årlige jordmodtagelse på depotet at være ca. 750.000 tons. Dette vil give en driftsperiode på 16,67 år ved en forventet kapacitet i depotet på 12.500 tons, men vil kunne være kortere/længere alt afhængig af den årlige jordmodtagelse.
Københavns Kommune betaler en markedsbestemt husleje, som er fastlagt til modtaget antal ton forurenet jord multipliceret med DKK 47 pr. ton. Derudover betaler Københavns Kommune DKK 1,0 pr. indvejet ton forurenet jord dækkende By & Havns omkostninger til anlæg og drift af vejebod.
By & Havn har ansvaret for at etablere tætte indfatninger (spunsvæg med membran). Til brug for drift af Specialdepotet opfører By & Havn for Københavns Kommune ligeledes en modtageplads. Desuden anlægger og driver By & Havn en vejebod med tilhørende opmarchfelter og parkeringsmulighed for lastvogne, samt adgangsveje frem til modtagepladsen. Københavns Kommune etablerer interne veje indenfor Specialdepotet. Parterne har aftalt, at såfremt etableringen af anlægget bliver forsinket i forhold til den opstillede tidsplan, kan Københavns Kommune ikke rejse krav desangående mod By & Havn.
By & Havn har ansvaret for at indhente alle nødvendige bygge og anlægsmæssige tilladelser. Københavns Kommune har derimod ansvaret for opnåelse af alle miljømæssige tilladelser til etablering og drift af specialdepotet og har det fulde miljømæssige ansvar for specialdepotet frem til det er frigivet i sin helhed til passiv drift. Parterne har aftalt, at når Københavns Kommune har opfyldt enkelte delarealer, tilbageleveres de pågældende opfyldte delarealer til By & Havn i takt med, at de overgår til passiv drift, eventuelt tidligere ved frigivelse til specifikke formål.
By & Havn har ansvaret for vedligeholdelse af indfatninger. Københavns Kommune har ansvaret for vedligeholdelse af interne køreveje samt modtageplads og tilhørende bygninger vedrørende specialdepotet.
3 Vurdering af husleje
Vi har med henblik på at teste niveauet af den markedsbestemte husleje på DKK 47 pr. tons forurenet jord udarbejdet en afkastbaseret model. Huslejen bestemmes således, at By & Havn får et fair afkast på projektet, samt at Københavns Kommunes engagement i projektet over årene lever op til hvile-i-sig-selv princippet.
I modellen har vi anvendt de i aftalen mellem By & Havn og Københavns Kommune beskrevne vilkår, samt forudsætninger til drifts- og anlægsomkostninger oplyst af de to parter. Desuden har vi, i det omfang det har været muligt og nødvendigt, fundet markedsdata for at teste og understøtte forudsætningerne fra de to parter. Derudover har vi udarbejdet forskellige scenarier for at teste følsomheden i forudsætningerne. Vi har i beregningerne ikke inkluderet moms samt dettes påvirkning på arbejdskapital.
3.1 Forudsætninger - Depotvirksomhed
Deling af Depotvirksomhedens resultat
Det overskydende resultat af Depotvirksomheden deles således, at Københavns Kommune får 2/3 af resultatet mens By & Havn får 1/3 af resultatet, jf. bilag 7 til aftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn. Ved et negativt resultat dækkes et underskud op til 3 mio. kr. for 2/3-dels vedkommende af By og Havn og den resterende del af Københavns Kommune. Underskud over 3 mio. kr. dækkes af Københavns Kommune. Det antages dog ikke, at den sidste situation vil opstå, da det vil indebære en meget lille tilførsel af jord, sammenholdt med at kommunen undlader at justere sin driftsorganisation i forhold hertil.
Igennem sit 100% ejerskab af Depotvirksomheden samt sit I/S-ejerskab på 55% af By & Havn, kan Københavns Kommune reelle andel af resultat i det samlede projekt dog beregnes til 85%. Statens overskud i projektet kan opgøres til 15%.
Omsætning
Omsætningen for Depotvirksomheden beregnes som mængden af deponeret forurenet jord multipliceret med en deponeringsafgift pr. ton, som jordleverandøren (tredjepart) betaler. Deponeringsafgiften tilpasses således, at Københavns Kommunes engagement i projektet over årene lever op til ”hvile-i-sig- selv” princippet, jf. nedenstående punkt vedrørende administrationsomkostninger.
Deponeringsafgiften er som udgangspunkt fastsat til DKK 72 pr. ton (2011-priser). Prisen kan imidlertid varieres afhængig af markedssituationen, ligesom prisen for kommunen over årene skal leve op til ”hvile-i- sig-selv” princippet.
Omkostninger
Depotvirksomhedens omkostninger udgør de DKK 47 pr. ton, der betales til By & Havn (2011-priser). Derudover har Københavns Kommune på baggrund af historiske data fra Kalvebod Miljøcenter estimeret de forventede omkostninger til henholdsvis drifts- og administrativt personale, maskinomkostninger, drift af bygninger og plads, egenkontrolanalyser mm. De faste omkostninger forventes årligt at udgøre DKKt
9.684 (2011-priser), og variable omkostninger forventes at udgøre DKK 4,71 pr. ton (2011-priser). Xxxxxxx tager udgangspunkt i mere end 10 års historiske data. Vi har forholdt os til enkeltposterne i de bagvedliggende beregninger. Vi har dog ikke foretaget en egentlig revision af tallene, men på baggrund af gennemgangen er det vores opfattelse, at tallene overordnet er i et rimeligt niveau.
De DKK 47 pr. ton reguleres desuden med forrentningen af en pulje. Der beregnes et puljebeløb, der ved lejemålets ikrafttrædelsestidspunkt er 0 kr., men som ultimo hvert år tillægges med DKK 47 kr. pr. ton reguleret med nettoprisindekset multipliceret med forskellen mellem 750.000 tons (forventet mængde) og den aktuelle deponerede mængde forurenet jord. Puljen forrentes med 3% årligt.
Der skal til dækning af nedlukningsomkostninger i relation til depotets overgang til passiv drift opkræves og hensættes i alt kr. 31.025.000 (2011-priser) svarende til DKK 2,48 pr. modtaget ton forurenet jord2. I forbindelse med afdækning af depotet skal der tilføres ren jord. By og Havn giver i forbindelse med tilførslen af ren jord Københavns Kommune 13 mio. kr. (2011-priser) mod at modtage indtægten fra tilførslen af ren jord, således at By & havn dækker 13 mio. kr. af hensættelsen svarende til DKK 1,04 pr. ton. Den resterende del af hensættelsen fremkommer ved opkrævning af DKK 1,44 pr. modtaget ton forurenet jord, hvilket indregnes som en omkostning i Depotvirksomheden.
Administrationsomkostninger
Der betales årligt DKK 2,9 mio. (2011-priser) administrationsomkostninger til Københavns Kommune, hvilket blandt andet dækker lønomkostninger til chef, sekretær, personaleadministration, bogholderi mm. Betalingen sker gennem resultatdelingen. Depotvirksomheden er en ”hvile-i-sig-selv” virksomhed, og derfor skal det samlede resultat betalt til Københavns Kommune over projektets levetid nøjagtig dække de samlede omkostninger til administration (tilpasningen sker gennem justering af deponeringsafgiften, der betales til depotvirksomheden). Såfremt Københavns Kommunes del af resultatet afviger fra de DKK 2,9 mio. forrentes differencen, indtil denne er udlignet. Differencen forrentes med 5,5% svarende til forretningen på kommunale mellemregningskonti.
Alle beløb opgjort i 2011-priser justeres i følgende år med en årlig inflation på 2,2%, svarende til den gen- nemsnitlige historiske danske inflation de sidste 10 år, jf. Danmarks Statistik.
3.2 Forudsætninger – By & Havn
Indtægter
By & Havns indtægt udgør de DKK 47 pr. ton modtaget forurenet jord, som Københavns Kommune betaler i husleje (2011-priser) og DKK 1 pr. ton modtaget til dække af vejebod (2011-priser). Desuden får By & Havn 1/3 af resultatet fra Depotvirksomheden (ved underskud i depotvirksomheden dækker By & Havn 2/3 op til DKK 3 mio.). Derudover modtager/betaler By & Havn en forrentning af en pulje, såfremt den aktuelle mængde af deponeret forurenet jord afviger fra den budgetterede.
2 Denne er baseret på en samlet kapacitet på 12,5 mio. tons forurenet jord.
Som kompensation for hensættelsen til nedlukningsomkostninger forventes efter 5 år en samlet indtægt på i alt DKK 13 mio. (2011-priser) løbende at tilfalde By & Havn i forbindelse med afdækning med ikke forurenet jord. Indtægten kommer fra tredjepart, der leverer ikke forurenet jord til Specialdepotet.
Omkostninger
Vi har fået oplyst af Københavns Kommune, at By & Havns Personale- og Administrationsomkostninger samlet set over perioden forventes at blive dækket af resultatdelingen på 1/3 fra depotvirksomheden. By & Havns andel af resultatdelingen forventes at ligge i niveauet af DKK 1,45 mio. (2011-priser). Vi har kritisk spurgt Københavns Kommune ind til niveauet af denne post, da vi ikke har kunnet få yderligere detaljer omkring posten. Det er Københavns Kommunes opfattelse, at dette er et rimeligt niveau.
By & Havn har estimeret, at drift af indfatninger og spunsvægge mm., ren- og vedligehold af adgangsveje samt vejebod samlet udgør årligt DKK 1,5 mio. (2011-priser). Det er Københavns Kommunes opfattelse, at dette er et rimeligt niveau.
Til dækning af nedlukningsomkostninger som nævnt i afsnit 3.1 betaler By & Havn løbende DKK 1,04 pr. ton (2011-priser). Pengene indsættes på konti hos Københavns Kommune, der er forpligtet til at hensætte et beløb til nedlukning.
Skat
Udviklingsselskabet By & Havn I/S er ikke skattepligtig, jf. årsrapport 2009.
Anlægsinvesteringer
By & Havns samlede anlægsinvesteringer til anlæg af det samlede deponeringsområde som inkluderende både et depot til forurenet jord og et depot ikke forurenet jord udgør DKK 635 mio. De samlede anlægsomkostninger er estimeret af det rådgivende ingeniørfirma på projektet Xxxx Xxx. Det samlede anlæg skal ses under et, da det ikke fysisk er muligt at splitte de to anlæg af. Vi har dog i nedenstående sammen med Københavns Kommune forsøgt at splitte anlægsomkostningerne, for at isolere anlægsomkostningerne til depotet for forurenet jord.
By & Havns anlægsinvestering er helt central i forbindelse med bestemmelse af projektets afkast og dermed for fastsættelse af huslejen. Anlægsinvesteringen er derfor som nævnt blevet dekomponeret ved nærmere at analysere de enkelte elementers anvendelse i det overordnede deponeringsprojekt. Via en længere dialog med Københavns Kommune er samtlige delkomponenter i anlægsoversigten blevet allokeret ud på underprojekterne ”forurenet” og ”ikke-forurenet”. Visse delelementer er blevet opdelt mellem de to underprojekter mens andre udelukkende tillægges et enkelt underprojekt. Vi har herefter kunnet fordele ca. DKK 449 mio. i anlægsinvesteringer, der vedrører Specialdepotet. Dette er i overensstemmelse med den fordeling By & Havn ligeledes har. Den helt specifikke tildeling fremgår af bilag B.
Københavns Kommune og By & Havn har ikke i deres beregninger indregnet nogen scrapværdi på projektet. Vi er blevet oplyst, at dette er normal praksis på projekter af denne type i Københavns
Kommune. Vi har således af Københavns Kommune ikke kunnet få oplyst en forventet scrapværdi af projektet.
Vi er enige i, at en stor del af anlægsinvesteringen kan henledes til deponering af forurenet jord, idet kravene til depotbund, depotvægge og kajindfatninger er større end ved anlæg af et depot til ikke- forurenet jord. Såfremt havneområdet var blevet fyldt op med ikke-forurenet jord, ville de samlede anlægsinvesteringer have været cirka det halve (jf. anlægsinvesteringerne for området med ikke forurenet jord). Det er tiltænkt, at det samlede depotområde om 30-40 år skal anvendes til container havn.
Vores umiddelbare holdning er således, at den kajindfatning, der anlægges i forbindelse med dette projekt alt andet lige må have en værdi. Vi er dog ikke bekendt med størrelsen. Vi har derfor i vores følsomhedsberegninger nedenfor indeholdt en scrapværdi i projektet for at se, hvilken effekt en scrapværdi vil få på niveauet af huslejen.
Betalingstidspunkt
Betalingstidspunktet for anlægsinvesteringen er baseret på 1) information fra Københavns Kommune og
2) en antagelse om løbende betaling tilsvarende færdiggørelsesgraden. Københavns Kommune har tilkendegivet, at rådgivningsomkostningerne allerede nu er blevet betalt, hvorfor disse er indregnet i 2011. De resterende anlægsomkostninger er blevet fordelt med 3/21 i 2011 og 12/21 i 2012 og 6/21 i 2013 tilsvarende det budgetterede tidsforbrug opgjort på månedsbasis.
3.3 Forudsætninger – Afkastkravet på By & Havns investering
Afkastkravet eller WACC (Weighted Average Cost of Capital) for projekter, der afviger fra et selskabs hovedaktiviteter, bør estimeres ved at analysere det pågældende projekts risiko og ikke på traditionel vis via selskabets grundlæggende risikoprofil.
Vi har estimeret et for markedet rimeligt afkastkrav til et projekt som dette til 6,00%. Estimatet er opnået ved, at analysere markedsforholdene for en række projektrelaterede og børsnoterede virksomheder, de kontraktmæssige forhold og sammenligning med forsyningsselskaber.
Afkastkravet for virksomheder, hvis hovedaktivitet er tæt sammenlignelig med By og Havns deponeringsaktivitet, er blevet estimeret til 7,6%. De bagvedliggende beregninger fremgår af bilag C, hvor også beskrivelse af peer-gruppen kan findes. I dette er der taget udgangspunkt i hvad et gennemsnitligt selskab i markedet forventer af afkastkrav. Det er væsentligt at pointere, at dette estimat er peer- gruppens virksomheds- og ikke det projektspecifikke afkastkrav. Da de kontraktmæssige forhold i projektet i høj grad garanterer By og Havns fremtidige cash flows, er projektrisikoen betydeligt mindre end den generelle risiko hos peer-gruppen, hvorfor afkastkravet som direkte følge heraf reduceres.
Vores vurdering er, at afkastkravet mere stemmer overens med afkastkrav, vi ser indenfor forsyningssektoren (forsyning af el, vand og varme), hvis projektinvestering generelt er tæt sammenlignelige med nærværende forhold for By & Havn. Forsyningsselskaber kendetegnes ved at have
en stor investering i starten og efterfølgende en lang periode med sikre pengestrømme. Afkastkravet for forsyningsselskaber ligger jf. Xxxxxx Xxxxxxxxx på cirka 6% (se bilag D).
De specifikke forhold omkring By & Havns ejerskabsstruktur og selskabets mulighed for at optage lån gennem ejerne bevirker, at selskabet normalt vil kunne optage gæld til den risikofrie rente. Denne rente må dog ikke sættes lig med afkastkravet på en specifik investering, idet det er meget få investeringer, der er risikofrie investeringer. En investering i et risikofyldt projekt vil alt andet lige kræve et risikotillæg og derfor afvige fra den risikofrie rente.
Anlægsinvesteringen i Specialdepotet for By & Havn indeholder en række projektspecifikke risikofaktorer , herunder risikoen for budgetafvigelser samt eventuelle skader på anlægget i forbindelse med byggeaktiviteter, forsinkelser i anlægsfasen mm., som tilsammen bevirker, at By & Havn bør have et højere afkast på dette projekt end den risikofrie rente – ganske enkelt fordi en del af de bårne risici alene vil blive kompenseret By & Havn gennem det ex-post realiserede projektafkast. Med den risiko projektet indeholder, vil By & Havns projektafkast tilnærme sig ovenstående markedsafkast på 6%.
3.4 Estimering af fair husleje
Beregningen af en fair husleje er baseret på de tidligere gennemgåede finansielle forhold, med de vigtigste listet i tabellen herunder. Tilsammen udgør disse vores base case.
Illustration 1: Forudsætninger - By & Havn (base case)
Anlægsinvestering - By & Havn (DKKm) | 449 |
Driftsomkostninger af anlægsinvestering - By & Havn (DKKm) | 1,5 |
Depotkapacitet - forurenet jord (mio. tons) | 12,5 |
Årlig faktisk deponering (tons) | 750.000 |
Inflation | 2,2% |
Afkastkrav - By & Havn | 6,0% |
Huslejen fastsættes således, at By & Havn på projektet får en intern rente på 6%, svarende til det tidligere omtalte afkastkrav. Ligeledes er det en forudsætning, at huslejen sikrer, at princippet om ”hvile-i-sig-selv” overholdes for Københavns Kommunes vedkommende. En opfyldelse af dette princip betyder samtidig, at deponeringsafgiften (den afgift jordleverandører betaler for indlevering af forurenet jord til Depotvirksomheden) i mere eller mindre grad er nødt til at variere.
På baggrund af ovenstående forudsætninger kan en ligevægt findes – en ligevægt hvor husleje og deponeringsafgift fastsættes således, at både ”hvile-i-sig-selv” princippet overholdes, og et afkast på 6% til By & Havn opfyldes. By & Havns cash flow fra projektet er i ligevægten som vist i illustrationen herunder (se resultatopgørelse og cash flow opgørelse i bilag E).
Illustration 2: By & Havns Cash Flow (DKK’000)
100.000
50.000
0
DKK('000)
-50.000
-100.000
-150.000
-200.000
-250.000
-300.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0000 0000 0000 2026 2027 2028 2029
I ligevægten beregner vi huslejen til DKK 47,79 pr. ton, mens deponeringsafgiften bestemmes til DKK 72,66 pr. ton.
Illustration 3: Husleje og deponeringsafgift
DKK/ton - base case (2011-priser)
Husleje
Deponeringsafgift
47,79
72,66
En husleje på DKK 47,00 pr. ton, som foreslået i aftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn, vil resultere i en intern rente på 5,76%, hvilket, med projektets størrelse taget i betragtning, er på niveau med afkastkravet på 6%. En husleje på DKK 47,00 pr. ton syntes dermed at være fair.
3.5 Scenarier
Til at underbygge vores husleje har vi lavet en scenarieanalyse. Denne inkluderer følgende scenarier:
► Ændring i størrelsen på anlægsinvesteringen
► Ændring i Specialdepotets kapacitet
► Ændring i årlig deponeret mængde forurenet jord
► Ændring i driftsomkostninger af depot
► Indregning af scrapværdi
► Ændring i inflation
► Ændring i afkastkrav
Ændring i størrelsen på anlægsinvesteringen
En vigtig faktor for huslejen er omkostningerne til anlægning af Specialdepotet, som i vores base case beløber sig til DKK 449 mio. Selvom anlægsinvesteringen, som tidligere beskrevet, er baseret på budgetter fra kyndige fagfolk, vil omkostningerne til anlægning kunne variere betragteligt.
For at vise følsomheden overfor størrelsen på anlægsinvesteringen har vi lavet fire scenarier, hvor de samlede anlægsomkostninger afviger fra de budgetterede DKK 449 mio. Scenarierne baseres på anlægsinvesteringer på hhv. DKK 400 mio., DKK 425 mio., DKK 475 mio. og DKK 500 mio.
Illustration 4: Ændringer i anlægsinvesteringen
75,39
77,98
67,61
70,20
72,66
53,11
47,79
50,52
42,74
45,33
90
80
70
60
DKK/ton
50
40
30
20
10
0
Depotpris DKK 400 mio. Depotpris DKK 425 mio. Depotpris DKK 449 mio. Depotpris DKK 475 mio. Depotpris DKK 500 mio.
Husleje Deponeringsafgift
Kilde: Ernst & Xxxxx analyse
Af ovenstående figur fremgår det, at en fair husleje ved en anlægsinvestering på DKK 400 mio. er DKK 42,74 pr. ton mod en fair husleje på DKK 53,11 pr. ton ved en anlægsinvestering i størrelsen DKK 500 mio. Det fremgår af ovenstående illustration, at størrelsen på anlægsinvesteringen har en væsentlig effekt på huslejen.
Omvendt - På baggrund af de fire ovenstående scenarier og med en fast foruddefineret husleje på DKK 47 pr. ton, kan By & Havns interne rente ved deltagelse i projektet ligeledes beregnes. Tidligere blev det vist, at By & Havns interne rente, med en anlægsinvestering på DKK 449 mio., udgjorde 5,76%. Ændringer i størrelsen på anlægsinvesteringen vil ligeledes påvirke By & Havns interne rente, såfremt huslejen holdes fast på DKK 47 pr. ton. Af nedenstående illustration fremgår det, at den interne rente for By & Havn ved en anlægsinvestering på DKK 400 mio. vil udgøre 7,4%, mens en anlægsinvestering på DKK 500 mio. vil reducere denne til kun 4,3%.
Illustration 5: Anlægsinvesteringens effekt på By & Havns interne rente
7,4%
6,5%
5,8%
5,0%
4,3%
0
0
0
0
DKK/ton
0
0
0
0
0
DKK 400 mio. DKK 425 mio. DKK 449 mio. DKK 475 mio. DKK 500 mio.
Det ses yderligere af ovenstående figur, at selvom en markedsdeltager kan finansiere projektet billigere end 6%, så skal projektets anlægsinvesteringer ikke skride ret meget, før projektafkastet bliver kraftigt reduceret.
Idet By & Havn har den ejerskabsstruktur, som de har, kan de normalt finansiere deres kerneaktiviteter til samme vilkår, som staten normalt kan finansiere sig til. Dette er dog uafhængigt af projektrisikoen på enkelte projekter og dermed det risikotillæg, som By & Havn bør tillægge et projekt som dette.
Som nævnt tidligere påtager By & Havn sig risikoen på anlægsinvesteringen, eventuelle skader på anlægget i forbindelse med byggeaktiviteter, projektforsinkelser mm. By & Havn vil således på baggrund af den alt andet lige højere risiko, selskabet påtager sig ved projektet, kræve et højere afkastkrav end selskabets normalt meget lave finansieringsomkostning. Vores vurdering er, at dette afkastkrav vil nærme sig eller være på niveau med en vilkårlig anden markedsdeltagers afkastkrav.
Ændring i Specialdepotets kapacitet
Specialdepotet har i base case en kapacitet til forurenet jord på 12,5 mio. tons. Den endelige kapacitet forventes at være 12-13 mio. tons forurenet jord, jf. kontrakten. Vi har derfor opstillet to scenarier, hvor kapaciteten er på hhv. 12 mio. tons og 13 mio. tons. Med en kapacitet på 12 mio. tons beregner vi huslejen til DKK 49,18 pr. ton, mens huslejen bliver DKK 46,42 pr. ton med en kapacitet på 13 mio. tons. Den endelige kapacitet har således kun en mindre effekt, hvilket skyldes at de ekstra/mindre indtægter først vil materialisere sig om 17-18 år.
Ændring i årlig deponeret mængde forurenet jord
I kontrakten budgetteres der årligt med en deponering på 750.000 tons forurenet jord. I base case forventes det, at den aktuelle deponering rammer dette niveau. Såfremt den faktiske deponering afviger fra dette, falder rentebetalinger til eller fra By & Havn afhængig af, om der deponeres mere eller mindre jord. Huslejens følsomhed overfor denne faktor vurderes ved at lave to scenarier, hvor der hhv. deponeres
650.000 tons årligt og 850.000 tons årligt. Begrundelsen for valget af udsvinget bunder i den historiske årlige deponering i det nuværende depot brugt af Københavns Kommune, som her cirka har svinget inden for dette interval.
Illustration 6: Ændring i årlig deponering
77,80
68,71
48,30
47,32
90
80
70
60
DKK/ton
50
40
30
20
10
0
Årlig deponering på 650.000 ton Årlig deponering på 850.000 ton Husleje Deponeringsafgift
Ændring i By og Havns driftsomkostninger
En faktor, som kan variere betydeligt i størrelse er omkostningerne ved at vedligeholde Specialdepotet. I base case er disse fastsat til DKK 1,5 mio. årligt (2011-priser). Vi har opstillet scenarier, hvor disse reduceres til DKK 1 mio. i det første scenarie og øges til DKK 2 mio. årligt i det andet scenarie. De resulterende huslejer og deponeringsafgifter ses i illustrationen herunder.
Illustration 7: Ændring i By og Havns driftsomkostninger
71,94
73,37
47,07
48,51
80
70
60
DKK/ton
50
40
30
20
10
0
Driftsomkostninger DKK 1 mio. Driftsomkostninger DKK 2 mio.
Husleje Deponeringsafgift
Det ses af illustrationen, at størrelsen på driftsomkostningerne ikke har en kraftig effekt på huslejen.
Indregning af scrapværdi
I base case forventes anlægsinvesteringens scrapværdi ved projektudløb at udgøre DKK 0. Der kan argumenteres for, at enkelte elementer efter projektudløb fortsat vil have en brugsværdi, herunder kajindfatningen. Vi har opstillet et scenarie, hvor kajindfatningens scrapværdi udgør 20% af kostprisen, dvs. DKK 35,5 mio. (2011-priser), svarende til en scrapværdi på DKK 52,5 mio. (2029-priser). Den resulterende husleje og deponeringsafgift beregnes til DKK 45,75 pr. ton og DKK 70,62 pr. ton.
Ændring i inflation
I base case fastsættes inflationen til 2,2%, svarende til den gennemsnitlige historiske inflation de sidste 10 år, jf. Danmarks Statistik. Huslejens følsomhed overfor inflationsniveauet undersøges ved opstilling af to scenarier med en inflation på hhv. plus/minus 0,5%. Med en inflation på 1,7% beregnes huslejen og deponeringsafgiften i ligevægt til hhv. DKK 49,77 pr. ton og DKK 74,63 pr. ton, mens husleje og deponeringsafgift bliver hhv. DKK 45,88 pr. ton og DKK 70,74 pr. ton med en inflation på 2,7%.
Ændring i By og Havns afkastkrav
En sidste faktor, som vi vurderer, har en betydelig effekt på huslejen er By & Havns afkastkrav. I base case er afkastkravet fastsat til 6%. Huslejens følsomhed overfor denne kan bestemmes ved opstilling af scenarier med andre afkastkrav. Til formålet har vi opstillet to scenarier, hvor afkastkravet er fastsat til hhv. 5% og 7% (se illustration herunder).
Illustration 8: Ændring i By & Xxxxx afkastkrav
69,45
72,66
75,97
51,10
44,58
47,79
80
70
60
DKK/ton
50
40
30
20
10
0
5% 6% (base case) 7% Husleje Deponeringsafgift
Som det ses af ovenstående illustration, falder huslejen betydeligt med DKK 3,21 pr. ton ved en reduktion i afkastkravet til 5%. Ligeledes stiger huslejen med DKK 3,21 pr. ton ved en forøgelse i afkastkravet til 7%.
Opsummering af scenarier
Afslutningsvis opsummeres de opstillede scenarier i nedenstående illustration.
Illustration 9: Opsummering af scenarier
Scenarie | Anlægsinvestering | Depotkapacitet | Årlig deponering | ||||
Base case | Anlæg billigere | Anlæg dyrere | 12 mio. ton | 13 mio. ton | 650 ton | 850 ton | |
Anlægsinvestering (DKKm) | 449 | 400 | 500 | 449 | 449 | 449 | 449 |
Depotkapacitet (mio. ton) | 12,5 | 12,5 | 12,5 | 12 | 13 | 12,5 | 12,5 |
Årlig faktisk deponering (ton'000) | 750 | 750 | 750 | 750 | 750 | 650 | 850 |
Driftsomkostninger af anlægsinvestering (DKKt) | 1.500 | 1.500 | 1.500 | 1.500 | 1.500 | 1.500 | 1.500 |
Scrapværdi (2029-priser) | - | - | - | - | - | - | - |
Inflation | 2,2% | 2,2% | 2,2% | 2,2% | 2,2% | 2,2% | 2,2% |
Afkastkrav | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% |
Husleje (DKK pr. ton) | 47,79 | 42,74 | 53,11 | 49,18 | 46,42 | 48,30 | 47,32 |
Deponeringsafgift (DKK pr. ton) | 72,66 | 67,61 | 77,98 | 74,11 | 71,23 | 77,80 | 68,71 |
Scenarie | Driftsomkostninger | Scrapværdi | Inflation | Afkastkrav | |||
Base case | Årligt DKKt 1.000 | Årligt DKKt 2.000 | DKK 35 mio. | 1,7% | 5% | 7% | |
Anlægsinvestering (DKKm) Depotkapacitet (mio. ton) Årlig faktisk deponering (ton'000) Driftsomkostninger af anlægsinvestering (DKKt) Scrapværdi af kaj i DKKmio. (2011-priser) Inflation Afkastkrav | 449 12,5 750 1.500 - 2,2% 6,0% | 449 449 12,5 12,5 750 750 1.000 2.000 - - 2,2% 2,2% 6,0% 6,0% | 449 449 12,5 12,5 750 750 1.500 1.500 35,5 - 2,2% 1,7% 6,0% 6,0% | 449 449 12,5 12,5 750 750 1.500 1.500 - - 2,2% 2,2% 5% 7% | |||
Husleje (DKK pr. ton) | 47,79 | 47,07 | 48,51 | 45,75 | 49,77 | 44,58 | 51,10 |
Deponeringsafgift (DKK pr. ton) | 72,66 | 71,94 | 73,37 | 70,62 | 74,63 | 69,45 | 75,97 |
Kilde: Ernst & Xxxxx analyse.
Da anlægsinvesteringen har den største følsomhed og samtidig er en af de mest usikre poster i forbindelse med etableringen af et sådan anlæg, er vores konklusion, at en fair husleje ligger indenfor intervallet:
Illustration 10: Interval for fair husleje
DKK 42,7 – 53,1 pr. ton
Endvidere viste vi under følsomhedsberegningerne, at ændringen i anlægsinvesteringen har stor effekt på den interne rente på projektet for By & Havn. Det gælder således at aktører, der marginalt vil have et afkast lavere end markedsdeltageren, vil forskellen i afkastet op til markedsdeltageren hurtigt blive udlignet ved selv mindre forskydninger i anlægsinvesteringerne. Dette vil også gøre sig gældende for By & Havns vedkommende, såfremt de er i stand til at finansiere projektet ved et afkastkrav på mindre end 6%.
Analysen viser således, at den fastsatte husleje mellem By & Havn og Københavns Kommune på DKK 47 pr. tons for deponering af lettere forurenet jord må anses for at være fair.
A. Kildeliste
Udleveret af Københavns Kommune
► Udkast af 12/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)
► Udkast af 18/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)
► Anlægsoverslag af 3/12 2010 for Nordhavnsudvidelse og ny krydstogtsterminal i København
► Beregning af Depotvirksomhedens totaløkonomi (Totaløkonomi m. følsomhedsanalyse.xlsx)
► Bilag 1 – Kortoversigt samt oversigtsplan over Nordhavnsudvidelsen
► Bilag 7 - Deling af resultat i depotvirksomhed
► Nordhavnsdepotet. Redegørelse for KMC’s driftsøkonomi
► Nordhavnsdepotet, Beregningseksempel pulje
Øvrige kilder
► By og Havn I/S, Årsrapport 2009, xxx.xxxxxxxx.xx
► By og Havn I/S, kvartalsrapport 3. Kvartal 2010, xxx.xxxxxxxx.xx
Databaser
► PRIS13 , Statistikbanken, Danmarks Statistik, xxx.xxx.xx
► FactSet, FactSet Research Systems, xxx.xxxxxxx.xxx
► Damodaran Online, Cost of Capital by Industry (2009), http://xxxx://xxxxx.xxxxx.xxx.xxx/xxxxxxxxx/
B. Anlægsinvestering for Specialdepotet
Fordeling af anlægsomkostninger | ||||
Betalingstidspunkt: | 2011 | 2012 | 2013 | Total |
Anstilling | 0 .000.000 | 00.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Kajindfatning mod Nord, strækning C-D-E-F | ||||
Strækning C-D, frontvæg incl. forankring og stillads | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Strækning C-D, bagvæg incl. forankring, stillads og låsetætning | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Strækning D-E-F, frontvæg, incl stillads | 0 .000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 |
Strækning D-E-F, bagvæg, incl. stillads og låsetætning | 0 .000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 |
Strækning D-E-F, Tværvægge pr. 200 m incl. stillads | 589.714 | 2.358.857 | 1.179.429 | 4.128.000 |
Forankring D-E-F samt tværvægge (øvre og nedre) | 0 .000.000 | 00.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Bundudskiftningsarbejder | ||||
Bundudskiftning, uddybning gytje (til klapning) | 785.714 | 3.142.857 | 1.571.429 | 5.500.000 |
Bundudskiftning, uddybning gytje (til Lynette-depot) | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Bundudskiftning, uddybning gytje (til tætning ved B19) | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 |
Bundudskiftning, opfyldning med sandfyld | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Opfyldnings- og jordarbejder | ||||
Opfyldning m. sand, levering og indbygning i cellefangedæmning | 0 .000.000 | 00.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Depotbund, forberedende arbejder | ||||
Opgravning af grusmaterialer ved B19 (genanvendes i indfatningsdæ | 321.429 | 1.285.714 | 642.857 | 2.250.000 |
Opgravning ved B19 (Ikke genindbygningsegnet. Til klapning) | 71.429 | 285.714 | 142.857 | 500.000 |
Indbygning af sandtæpper, 2 m tykke | 0 .000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 | 00.000.000 |
Geonet under sandtæppe | 464.286 | 1.857.143 | 928.571 | 3.250.000 |
Depotvægge | ||||
Strækning D'-L, spunsvæg incl. afstivning | 0 .000.000 | 00.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Strækning K-L, spunsvæg incl. afstivning | 930.000 | 3.720.000 | 1.860.000 | 6.510.000 |
Strækning L-J, spunsvæg incl. Afstivning | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 |
Strækning J-F, spunsvæg incl. Afstivning | 636.429 | 2.545.714 | 1.272.857 | 4.455.000 |
Strækning I-C, spunsvæg incl. Afstivning | 643.571 | 2.574.286 | 1.287.143 | 4.505.000 |
Låsetætning depotvægge | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 00.000.000 |
Indhegning, karteringsplads | ||||
Indhegning, modtageplads | 75.000 | 300.000 | 150.000 | 525.000 |
Støjvold | 96.429 | 385.714 | 192.857 | 675.000 |
Belægning asfalt, jordhotel | 285.714 | 1.142.857 | 571.429 | 2.000.000 |
Belægning modtageplads mv | ||||
Vaskeplads | 71.429 | 285.714 | 142.857 | 500.000 |
Gate | 35.714 | 142.857 | 71.429 | 250.000 |
Hal/værksted, 400 m2 | 571.429 | 2.285.714 | 1.142.857 | 4.000.000 |
Administrationsbygning, 230 m2 | 492.857 | 1.971.429 | 985.714 | 3.450.000 |
Velfærdsbygning, 130 m2 | 278.571 | 1.114.286 | 557.143 | 1.950.000 |
Rundbuehal, 210 m2 | 60.000 | 240.000 | 120.000 | 420.000 |
Tilslutning til kloak incl. pumpestation | 71.429 | 285.714 | 142.857 | 500.000 |
Xxxxxxxxx, el og vand | 71.429 | 285.714 | 142.857 | 500.000 |
Diverse | ||||
Depothegn | 28.929 | 115.714 | 57.857 | 202.500 |
Brohoved (permanent ponton) | 285.714 | 1.142.857 | 571.429 | 2.000.000 |
Midlertidig ponton | 142.857 | 571.429 | 285.714 | 1.000.000 |
Grussti | 14.286 | 57.143 | 28.571 | 100.000 |
Høfte | 357.143 | 1.428.571 | 714.286 | 2.500.000 |
Alternative overvintringssteder | 7.143 | 28.571 | 14.286 | 50.000 |
Udlægning af sten langs nordvestlig indfatning | 35.714 | 142.857 | 71.429 | 250.000 |
Paddeunderføringer under adgangsvej til modtageplads | 1.429 | 5.714 | 2.857 | 10.000 |
Paddehegn | 42.143 | 168.571 | 84.286 | 295.000 |
Trådhegn til sikring af beskyttelsesområde | 9.286 | 37.143 | 18.571 | 65.000 |
Trådhegn langs gangsti | 20.714 | 82.857 | 41.429 | 145.000 |
Nedbrydning af ØTC-port, fortøjningsøer og brohoved | 357.143 | 1.428.571 | 714.286 | 2.500.000 |
Midlertidig adgangsvej til modtageplads (inkl. installationer) | 0 .000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 | 0.000.000 |
Midlertidig brokaj | 214.286 | 857.143 | 428.571 | 1.500.000 |
Rådgivning og undersøgelser | ||||
Bygherrerådgivning | 0 .000.000 | 0.000.000 | ||
Rådgivning, modtageplads | 750.000 | 750.000 | ||
Detailrådgivning | 0 .000.000 | 0.000.000 | ||
Supplerende undersøgelser | 0 .000.000 | 0.000.000 | ||
Uforudseelige udgifter, detailrådgivning mv | 10 .683.051 | 42.732.206 | 21.366.103 | 74.781.360 |
Totale anlægsomkostninger | 64 .098.571 | 256.394.286 | 128.197.143 | 448.690.000 |
C. Fastsættelse af WACC for sammenligningsgruppe
Beregningen af WACC for den projekt relaterede peer-gruppe er baseret på følgende antagelser og inputs:
▪ Unlevered beta (gældfri beta) på 0,94 pr. 13/01-2011, som afspejler median-niveauet blandt peer-gruppen. Denne svarer til en levered beta (aktiebeta) på 1,08 beregnet vha. Xxxxxxxxxx & Millers betarelation og en median D/E ratio (kapitalstruktur) fra peer-gruppen på 0,22.
▪ En gennemsnitlig skattesats på 31% estimeret fra peer gruppe
▪ En risikofri rente på 3,06%, som er den effektive rente på en 10-årig dansk statsobligation observeret den 13/01-2011.
▪ En markedsrisikopræmie på 5 %. Vi anvender normalt en markedsrisikopræmie på 5% for danske selskaber og selskaber på tilsvarende velfungerende kapitalmarkeder, baseret på empiriske undersøgelser.
▪ En lånemarginal på 1,94%, beregnet som renteforskellen mellem amerikanske 10års statsobligationer og 10års AA- ratede virksomhedsobligationer pr. 24/01-2011
▪ Skatteprocenten er valgt i overensstemmelse med peer-gruppens gennemsnitsnit på 31%
▪ Den langsigtede gældstruktur forventes at svare til peer-gruppens gældstruktur, hvorfor denne sættes til 18% tilsvarende medianen for peer-gruppen.
Illustration 11: WACC-beregning
Calculation of levered beta | |
Unlevered beta | 0,94 |
Tax rate (t) | 31% |
D/E | 0,22 |
Leverage factor [1+(1-t)x D/E] | 1,15 |
Levered beta (Equity beta) | 1,08 |
Calculation of WACC | |
Risk free rate | 3,06% |
Levered beta | 1,08 |
Equity market risk premium | 5% |
Cost of equity | 8,5% |
Company credit spread | 1,94% |
Pre-tax cost of debt | 5,00% |
Tax rate | 31% |
After-tax Cost of debt | 3,5% |
Leverage (net debt), D/(D+E) | 18% |
WACC | 7,6% |
Sammenligningsgruppen er en sammensætning af børsnoterede virksomheder, hvis hovedaktivitet er tæt relateret til den deponeringsaktivitet, By & Havn forventes at udføre i forbindelse med projektet. Ved screening af sammenlignelige selskaber er selskaber udeladt, såfremt den estimerede beta for det pågældende selskab har en forklaringsgrad, der er lavere end 10%. Den anvendte sammenligningsgruppe fremgår af illustrationen herunder.
Illustration 12: Peer gruppe
Selskab | Land | Aktiebeta | Gældfri beta | Beta - R² | D/E >= 0 | Selskabsskat |
Miller & Mod. | ||||||
IESI-BFC Ltd. | CA | 0,90 | 0,78 | 0,20 | 0,23 | 33% |
GPE Groupe Pizzorno Environnement | FR | 0,75 | 0,46 | 0,16 | 0,98 | 33% |
Xxxxxxxxxx S.p.A. | IT | 0,68 | 0,23 | 0,18 | 2,95 | 31% |
US Ecology Inc. | US | 1,10 | 1,18 | 0,29 | 0,00 | 35% |
Colex Holdings Ltd. | SG | 1,32 | 1,78 | 0,24 | 0,00 | 17% |
General Environmental Conservation PCL | TH | 0,82 | 2,12 | 0,27 | 0,00 | 30% |
Seche Environnement S.A. | FR | 1,21 | 0,94 | 0,36 | 0,43 | 33% |
Avalon Holdings Corp. | US | 1,30 | 1,93 | 0,25 | 0,00 | 35% |
Dolomatrix International Ltd. | AU | 1,07 | 0,94 | 0,10 | 0,20 | 30% |
Profession al Waste T echnology (1999) PCL | TH | 0,82 | 0,70 | 0,10 | 0,23 | 30% |
Simpelt gennemsnit | 1,00 | 1,10 | 0,22 | 0,50 | 31% | |
Median | 0,99 | 0,94 | 0,22 | 0,22 | 32% |
Beskrivelse af virksomheder i peer-gruppen
IESI-BFC Ltd.
GPE Groupe Pizzorno Environnement
IESI-BFC Ltd., formerly BFI Canada Ltd., is a waste management company.
The Company provides non-hazardous solid waste collection and disposal
services to commercial, industrial, municipal and residential customers in 10 states and the District of Columbia in the United States and five provinces in Canada. The Company serves over 1.8 million customers with integrated collection and disposal assets. Effective May 27, 2009, IESI-BFC Ltd. amalgamated with BFI Canada Ltd. During the year ended December 31, 2009, the Company acquired the solid waste collection assets of two waste management companies in Canada and four in the United States. In 2009, it acquired waste collection assets from one waste management company in Canada. In July 2010, IESI-BFC Ltd. and Waste Services, Inc. announced the completion of their merger. The combined company will continue as IESI-BFC Ltd.
Groupe Pizzorno Environnement S.A. is a France-based company that
provides integrated waste management solutions for the household, commercial and industrial waste. Its main activities are divided into two
sectors: Cleaning Services, including the waste collection, transport, sorting and recovery of household and industrial waste, street cleaning,
decontamination, industrial cleaning and others; and Waste Treatment, including the operation of storage and treatment facilities for household, garbage, industrial waste, slurries and slag. The Company also offers bus transportation services. As of December 31, 2009, Groupe Pizzorno Environnement S.A. has 19 subsidiaries based in Morocco, Tunisia, France and Mauritania.
Xxxxxxxxxx S.p.A.
US Ecology Inc.
Xxxxxxxxxx XxX is an Italy-based holding company active in the
environmental services sector. It carries out its activities through two subsidiaries: Aimeri Ambiente Srl, which specializes in operative
environmental services like waste collection, street cleaning and sea and beaches cleaning, and Ponticelli Srl, which is engaged in the operation of waste treatment services, including the management of a disposal plant in Municipality of Imperia, Italy, and a collection point in Camporosso, Italy. As of December 31, 2009, the Company had a fleet of 2,739 motor vehicles
distributed in 74 operational centers. The Company also has interest in ECO Imperia SpA, Acqua Azzurra Scarl, Ambiente 33 Societa Consortile a r.l, Manutencoop Formula Pomezia Societa Consortile a r.l., Aser-Azienda Rodense SpA, and Consorzio Logistica Raee Societa Consortile a r.l., among others.
US Ecology, Inc., formerly known as American Ecology Corporation, through its
subsidiaries, provides radioactive, hazardous, polychlorinated biphenyls (PCB) and non-hazardous industrial waste management and recycling services to commercial and government entities, such as refineries and
chemical production facilities, manufacturers, electric utilities, steel mills,
medical and academic institutions and waste broker / aggregators. Its wholly owned primary operating subsidiaries are US Ecology Nevada, Inc. (USEN), US Ecology Washington, Inc. (USEW), US Ecology Texas, Inc. (USET), US Ecology Idaho, Inc. (USEI) and US Ecology Field Services, Inc. (USEFS). The Company operates within two business segments: Operating Disposal Facilities and Non-Operating Disposal Facilities. On October 31, 2010, the Company acquired Stablex Canada Inc.
Colex Holdings Ltd.
General Environmental Conservation PCL
Colex Holdings Limited is an investment holding company. The Company
provides waste management services, waste disposal services to
commercial, industrial and residential properties and other waste disposal related business. It specializes in waste disposal for a portfolio of clients, including commercial offices, shopping complexes, food courts, cineplexes, residential buildings and warehouses. The Company operates in two
segments: waste disposal and contract cleaning. The waste disposal activities consist of provision of waste disposal services for domestic waste, commercial waste and industrial waste, sale and rental of equipment to
customers and repair of waste compactors and dividend from the subsidiary. The contract cleaning includes provision of cleaning services. The Company's subsidiary, Integrated Property Management Pte Ltd, is engaged in contract cleaning. The immediate holding company is Bonvests Holdings Limited.
General Environmental Conservation Public Company Limited is a Thailand-
based company engaged in the provision of industrial waste treatment and disposal services for both hazardous and non-hazardous industrial waste. The Company has two Industrial waste disposal facilities, namely Samaedum Waste Disposal Center/ Research and Development for Environmental
Preservation Center (Samaedum Facility) and MapTa Phut Industrial Waste Disposal Facility (Map Ta Phut Facility). As of December 31, 2009, the Companies had three subsidiaries, namely Asia Patana Land Co.,Ltd., General Logistics Co., Ltd. and Industrial Waste Management (Asia) Co., Ltd.
Seche Environnement S.A.
Avalon Holdings Corp.
Seche Environnement SA is France-based company engaged in the
collection, storage and treatment of non-radioactive waste. The Company accepts and treats various categories of waste, such as dispersed hazardous waste, hazardous and non-hazardous household waste, medical waste, polluted soils and waste from electrical and electronic equipment. Seche Environnement SA operates mainly in Europe through its subsidiaries, including Tredi SA, and Tredi Argentina, Valls Quimica, Seche Alliance, Seche Eco-industries, Seche Eco-Services, Seche Transports, Opale Environnement and Senergies. It provides its services to industrial clients and local authorities. The Fonds Stragegique d'Investissement owns 20% stake in the Company's shareholdings.
Avalon Holdings Corporation (Avalon) is a subsidiary of American Waste
Services, Inc. (AWS). Avalon's business segments are waste management services and golf and related operations. The waste management services
segment includes waste disposal brokerage and management services and captive landfill management operations. The golf and related operations
segment includes the operation and management of golf courses, fitness centers, dining and banquet facilities and a travel agency.
Dolomatrix International Ltd.
Professional Waste Technology (1999) PCL
DoloMatrix International Limited is an Australia-based company. During the
fiscal year ended June 30, 2010 (fiscal 2010), the Company was principally engaged in the management of hazardous and other waste materials at its facilities and the development and commercialisation of its related technologies. The Company owns the Dolocrete technology for encapsulation, immobilisation and solidification of contaminants. The Company provides
services in the areas of consultancy, project management, fixation and encapsulation, treatment and destruction of hazardous waste and
contaminated site remediation. The Company consists of five businesses: Chemsal, SRL Plasma Pty Ltd, BCD Technologies Pty Ltd, Entech Industries Pty Ltd and DoloMatrix International Limited and Dolocrete. The Company's
subsidiaries include DoloMatrix Australia Pty Limited, DoloMatrix Environmental Solutions Pty Limited, Hazwaste Pty Limited and Entech
Professional Waste Technology (1999) Public Company Limited is a Thailand-
based company which provides waste treatment services, including the treatment of industrial waste. It is also engaged in the separation and landfill of hazardous and non-hazardous waste. It operates an industrial treatment center in Sakaeo province with a daily capacity of 500 tons of hazardous
industrial waste and 1,000 tons of non-hazardous industrial waste. In addition, the Company provides waste transportation services. As of December 31, 2009, the Company had four subsidiaries: Waste Exchange Company Limited; PRO Cimelia EWR Company Limited; Bergemann Mercury Tech (BMT Asia) Company Limited, and J.T.S. Aluminum and Metal Company Limited.
D. Afkastkrav for forsyningsselskaber
Xxxxxx Xxxxxxxxx estimerer løbende afkastkrav og bagvedliggende komponenter for en række brancher. I nedenstående tabel er listet afkastkravene på grupper der relaterer sig til forsyningssektoren.
Illustration 13: Afkastkrav for forsyningsvirksomheder
Industry Name | Beta | After-tax Cost of Debt | D/(D+E) | Cost of Capital |
Electric Util. (Central) | 0,79 | 3,62% | 0,51 | 5,43% |
Electric Utility (East) | 0,73 | 3,54% | 0,43 | 5,52% |
Electric Utility (West) | 0,75 | 3,61% | 0,47 | 5,46% |
Natural Gas Utility | 0,68 | 4,01% | 0,45 | 5,55% |
Power | 1,23 | 7,29% | 0,51 | 8,23% |
Utility (Foreign) | 1,07 | 5,13% | 0,50 | 6,80% |
Water Utility | 0,82 | 4,36% | 0,47 | 5,98% |
Gennemsnit | 0,87 | 4,51% | 0,48 | 6,14% |
Kilde: Damodaran Online, Cost of Capital by Industry (2009)
E. By & Havns Resultatopgørelse og tilhørende Cashflow
DKK'000 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
Omsætning | ||||||||||
Deponeringsafgift | - | 18.315 | 37.435 | 38.259 | 39.101 | 39.961 | 40.840 | 41.739 | 42.657 | 43.595 |
Forrentning af pulje | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Deling af positivt result i depotvirk. | - | 742 | 1.517 | 1.550 | 1.584 | 1.619 | 1.655 | 1.691 | 1.728 | 1.766 |
Deling af negativt resultat i depotvirk. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Vejebod | - | 383 | 783 | 801 | 818 | 836 | 855 | 873 | 893 | 912 |
Afdækning med uforurenet jord | - | - | - | - | - | - | 1.139 | 1.165 | 1.190 | 1.216 |
Omsætning i alt | - | 19.440 | 39.735 | 40.610 | 41.503 | 42.416 | 44.489 | 45.467 | 46.468 | 47.490 |
Omkostninger | ||||||||||
Personale- og administrativeomk. | - | (742) | (1.517) | (1.550) | (1.584) | (1.619) | (1.655) | (1.691) | (1.728) | (1.766) |
Garantistillelse | - | (399) | (815) | (833) | (851) | (870) | (889) | (908) | (928) | (949) |
Drift af indfatninger og spunsvægge mm., ren- og vedligehold af adgangsveje og vejebod | - | (1.533) | (1.567) | (1.601) | (1.636) | (1.672) | (1.709) | (1.747) | (1.785) | (1.825) |
Resultat | - | 16.766 | 35.837 | 36.626 | 37.432 | 38.255 | 40.236 | 41.121 | 42.026 | 42.951 |
Kapitalinvesteringer | (64.099) | (256.394) | (128.197) | - | - | - | - | - | - | - |
Cashflow fra Investering | (64.099) | (256.394) | (128.197) | - | - | - | - | - | - | - |
Cashflow til By & Xxxx | (64.099) | (239.628) | (92.360) | 36.626 | 37.432 | 38.255 | 40.236 | 41.121 | 42.026 | 42.951 |
DKK'000 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 |
Omsætning | ||||||||||
Deponeringsafgift | 44.554 | 45.535 | 46.536 | 47.560 | 48.606 | 49.676 | 50.769 | 51.885 | 8.838 | - |
Forrentning af pulje | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Deling af positivt result i depotvirk. | 1.805 | 1.845 | 1.885 | 1.927 | 1.969 | 2.012 | 2.057 | 2.102 | 358 | - |
Deling af negativt resultat i depotvirk. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Vejebod | 932 | 953 | 974 | 995 | 1.017 | 1.040 | 1.062 | 1.086 | 185 | - |
Afdækning med uforurenet jord | 1.243 | 1.270 | 1.298 | 1.327 | 1.356 | 1.386 | 1.416 | 1.448 | 1.480 | - |
Omsætning i alt | 48.535 | 49.603 | 50.694 | 51.809 | 52.949 | 54.114 | 55.304 | 56.521 | 10.860 | - |
Omkostninger | ||||||||||
Personale- og administrativeomk. | (1.805) | (1.845) | (1.885) | (1.927) | (1.969) | (2.012) | (2.057) | (2.102) | (358) | - |
Garantistillelse | (970) | (991) | (1.013) | (1.035) | (1.058) | (1.081) | (1.105) | (1.129) | (192) | - |
Drift af indfatninger og spunsvægge mm., ren- og vedligehold af adgangsveje og vejebod | (1.865) | (1.906) | (1.948) | (1.990) | (2.034) | (2.079) | (2.125) | (2.171) | (2.219) | - |
Resultat | 43.895 | 44.861 | 45.848 | 46.857 | 47.888 | 48.941 | 50.018 | 51.118 | 8.091 | - |
Kapitalinvesteringer | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Cashflow fra Investering | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Cashflow til By & Havn | 43.895 | 44.861 | 45.848 | 46.857 | 47.888 | 48.941 | 50.018 | 51.118 | 8.091 | - |